房地产企业内部控制探析

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐一篇房地产企业内部控制探析范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

一、房地产企业内控建立的必要性

房地产企业由于其行业性质，容易受到外在经济环境、政策法规变化的不确定性影响。新形势下房地产企业为应对这种不确定性，不仅需要外界政策环境带来的机遇，更多的是不断提升自身发展硬实力。自身素质的提升很大程度上取决于房地产企业内部各方面的提升，尤其是内控机制的建设及有效执行。一方面，房地产企业借助内控机制的实施能够提升财务水平、增强金融融资基础、完善绩效考核奖惩机制，进而提升企业整体管理水平。另一方面，在建设内控机制过程中，会通过不断地完善监督审计机制，强化其独立性，提升房地产企业项目实施的透明度，塑造企业文化，为企业增加员工向心力和凝聚力，为内控机制在企业的实施建设良好的执行环境。

二、房地产企业内控现状分析

（一）财务金融基础薄弱，战略导向模糊

房地产企业无论是国企还是民企，其项目运转实施都涉及到大量资金的支撑。然而其房地产行业财务管理体系还存在一些问题待需完善，目前来讲，大多数房地产企业的项目开发还不具备稳定的资金支撑，金融体系基础较为薄弱，良好的财务管理水平能够为内控机制的建设及实施提供稳定的基础。一方面，有的房地产企业没有将财务管理放在较高的战略层次上，忽视了财务控制的有效性正是企业有效运转的基础，房地产企业没有将财务管理与风险预警防御机制相联系。企业经营状况的危机以及出现的运转问题，很大一部分是可以通过分析财务数据得出结论，财务职能部门要深度剖析财务数据，拓宽延伸财务数据的现实意义。房地产企业在进行市场扩张时，由于其行业特殊性质，容易出现盲目扩张的倾向，战略目标定位模糊，短视性目标较强，不具备长期规划，使得企业不能够进行稳定长久的发展。另外，房地产企业囊括流程环节众多，企业发展目标并不能够渗透到企业操作流程的各个环节，基层职工对于目标理解不到位，造成了目标上的空白点。

（二）内控环境薄弱，文化建设缺乏

房地产企业内控机制建设环境基础相对薄弱，运营环境对其执行进展产生重要影响。房地产企业内控环境的缺乏主要由于以下因素：第一点，最基础的在于其房地产企业职员忽视了内控机制的重要性，没有将内控建设放在较为重要的层面上。房地产企业无论是国企还是民企，管理层都或多或少的忽视了内控建设为企业开拓市场，获取更大利润空间的价值，轻视了内控建设为企业运营奠定的稳定基础，而更多的重视土地所有权的获取、供应商的选择、商品房的销售、物业管理的自营或是外包等业务范围。第二点，企业组织架构的不合理性同样是阻碍内控运营环境建设的重要因素。在组织架构中，比如人岗不匹配、权责人不对应等情况，会使得公司人力资源无法有效配置，公司经营无法处于稳定高效的运转情境下，各部门流程之间的配合度、咬合度出现问题，影响内控运营的有效衔接。第三点，大多数房地产企业文化建设相对较为薄弱。文化建设可以成为企业凝心聚力的重要推动力，是企业整体价值核心所在。房地产企业只有通过不断地发展累积建设文化，才能在企业的发展中，吸引集聚对组织具有较高承诺的职员，员工团结协作力度才能增强，才能够进一步促进内控机制的有效执行。

（三）内控运营效率低下，审计监督制度有待完善

房地产管理人员在高度重视内控且内控机制较为完善的基础上，往往会因其执行力的缺失，导致内控整体效率的低下。一方面，房地产企业职员会认为内控建设是财务职能部的工作，而非自己本部门的工作，对于内控机制的执行并没有积极配合，且公司内控制度制定时，过于理论化，和实际操作想脱轨，内控执行效率低下。再有就是房地产企业审计监督机制的不完善导致内控建设不足。房地产企业项目复杂繁琐，人员、资金涉及众多，企业可能会在某个环节比如对土地所有权获取或是原材料供应商的中标审批环节出现因裙带关系或是其他利益因素而带来的违规操作，造成资产损失，损害企业经济利益，从最初的土地所有权的审批购入、土地造价、原材料供应商的中标选取、施工团队、成品验收、成本控制、商品房屋销售、商品房售后服务以及物业管理工作的自营或是外包等各流程环节都需要进行严格的审计监督工作，奠定内控机制运行的基础。

三、房地产企业内控提升建议

（一）完善财务体系，优化内控机制

房地产企业因其行业特殊性，承接的工程项目庞大，相应涉及的资金运转数额较大、周期较长，资金运转安全问题是影响房地产企业稳定发展的重要因素，因此加强房地产企业的内控，必然需要提升其财务管理水平。提升财管水平建设有利于资金运转效率的提升，促进房地产公司资金保障的可靠性，促使企业整体经营运转的稳定。完善房地产公司财务管理机制，要做到：一方面，依托全面预算管理完善财务预算机制，加强精细化预算水平。房地产公司在经营运转初期，需要大量资金的投入，从最开始对于土地资源的购买存储到各种房型建设所需原料的购入以及施工团队的合理选定，再到房子验收交付、以及最后房子的销售甚至是售后服务等一系列问题，均需要庞大的资金支撑。因此，企业一定要做好预算机制的建设，将企业实际成本支出与预算目标相对应，在企业内部深化全面预算管理意识，提升预算管理水平，做到从事前至事后的一体化的预算管理。特别是在企业项目运转的前期准备阶段，注重精细化的预算管理，细化每一流程环节的预算，做好精准预测。另一方面，建设财务机制为企业融资奠定基础。同样由于房地产企业对于资金需求的特别性，公司需要提升财务管理水平以为企业日后的融资奠定基础。房地产企业财管水平的提升，有助于企业高管掌握基本的资金运转状况，其财务指标所显现的涵义能够为管理层融资决策提供良好的依据，从而合理的选择融资方式和融资渠道，做好房地产项目融资，最大化实现房地产企业效益。

（二）完善审计考核、监督管理及风险防御机制

房地产企业实施项目复杂繁琐，其项目的有效实施不仅需要有效的财务管理支撑，其审计考核、监督管理以及风险防御机制的建设必不可少。首先，审计考核机制建设对其房地产企业查询管理漏洞具有重要意义。审计是企业内控制度有效执行的基础，能够有效地服务于内控建设。一方面，要从内外部两方面建设审计机制。企业内部设立审计部门，并保持其一定的独立性，保证其部门经营决策的权利，使其能够对房地产公司采购部、财务部、市场部等各部门运转进行动态审核。为加强企业运转的透明度，可以借助外部审计部门对公司的成本管理、采购环节、土地拍卖等环节进行监督审计。另一方面，房地产企业据公司自身经营状况设立按照月、季或是年划分的审计计划，不仅要做好传统的事后审计工作，更要结合财管机制，借助全面预算管理进行事前以及事中的监督审计。其次，合理有效地绩效考评机制是企业员工职位晋升、利润分取的依据，更是保持就业公平、增强员工承诺的保障。特别是房地产企业，现在房地产企业大多采取项目跟投制，将公司的利益和员工的利益进行捆绑，企业合理科学的绩效考评体系能够推动员工更好的为企业发展贡献自己的力量。最后，不确定性和房地产行业是相挂钩的，应建立完善的风险防御机制提升内控建设来最大化的消除不确定性给企业带来的伤害。由于外在经济环境、政策法规等带来的不确定性，房地产企业在土地资产所有权的购买、楼盘建设开发以及最后商品房的售卖等环节均存在较大的不确定性，因此大环境下房地产企业在各流程环节的风险评估、预测必不可少。

（三）建设内控环境，完善内控机制

房地产企业项目流程众多，其组织构成复杂繁琐，良好内控环境的建设更有利于企业内控机制的平稳运行。内控环境的建设可以从几方面着手：第一点，便是企业职员内控意识的建设。企业管理层要以身作则，通过培训宣讲等，自上至下提升职员对于内控建设的关注度，加强员工学习的积极性，加大员工对于内控机制学习的力度，从思想上保持高度的重视。第二点，组织结构的调整也有助于内控环境的有效建设。组织架构的调整包括人员的调动以及项目实施的调整等，以人员岗位调整为例，在人岗匹配基础之上，将内控意识较高或是熟悉内控建设的职员调入一个内控氛围较为薄弱的非正式组织中，员工可以借助非正式组织发挥其个人作用进而影响到公司小团体的意识，这样由点及面，扩大至整个企业。再以职能调整为例，有效内控环境的建设有助于企业各职能部门之间形成平衡制约机制，避免各种暗箱操作、克扣资金现象的发生，提升内控建设的有效性。第三点，内控机制一定是建立在合法合规的基础上、并且具有全面、审慎的特性。房地产企业内控机制只有建立在合乎法律规范、不触碰法律红线前提下，才能够对企业的经营进行科学有效地控制。第四点，企业文化是企业核心价值观所在，是企业重要的社会情境。企业文化底蕴的有效积累能够在企业战略目标的制定、愿景的规划中起到重要的作用，进而影响到整个企业对于内控建设思维意识方面的重视，提升组织凝聚力，为内控机制的实施提供凝心聚力的内控环境。

四、结语

房地产企业自身管理水平的提升离不开内控制度的调节，内控机制对于企业整体管理水平的提升、文化体系的建设、监督审计机制的运行、考核奖惩制度的完善具有重要意义，房地产企业应高度重视并积极采取措施完善内控机制的建设。

参考文献：

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[2]郑玉欣.“营改增”后房地产企业内部控制体系的改进完善[J].财会学习，2018（24）：160-161.

[3]吴先林.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[J].经贸实践，2018（14）：20-21.

作者简介：何春芳，合肥华邦集团有限公司。