社区管理论文汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇社区管理论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

二、从居民看来，他们缺乏民主意识

很少积极主动参与到社区管理和建设中来。儒家文化圈内的新加坡和日本的社区管理都具有类似的特征。所以说，我们现在迫切的任务是需要有更多的既有专业知识又有实践经验的人才。一方面，我国很多的大中专院校（有近两百所）开设了（尤其是近几年）社会工作专业，其中都会有社会工作行政课程。另一方面，我们很多城市社区的管理人员接受了长短期社工培训。存在的一个问题是，很多大中专院校毕业的社会工作的学生不愿意去社区工作，在我国，这种工作的社会地位，经济收入还不够理想。再者，根据笔者带学生去社区实习的经验，学生并不认为社区的很多工作是“值得”他们做的。学生在社区的工作大多是琐碎的杂活，比如录入、整理资料、写黑板报，甚至是打扫卫生。所以，针对这种情况，首先，有可能的话，提高社区中高层管理人员的薪金水平；其次，鼓励学生从基层干起；第三，让学生尽快地上手其本职工作。从国外经验来看，很多学校的社会工作专业的毕业生就业看好，薪酬较高。密歇根大学社会工作学院在1968-1972年进行了一次跟踪调查，专攻社会行政领域的毕业生未就业率低于3.3%，薪水较高，40%以上的人每年的工资超过14000美元。全美社会工作协会的调查表明，全职的社会工作行政者的年薪超过其他种类的社会工作者，1958年，超过50%的社会工作硕士已经或要申请社会工作行政管理的职位。问题是，社工行政专业教育这种培养目标是长期的，不能在短期内解决我国目前社区管理专业人才短缺的局面。所以，现在最有效的办法是：一是对现在的社区管理人员进行培训。位于北京大学的中国社会工作教育协会在培训社区管理的干部上面做了很多探索，也取得了一些经验。这些社区管理者有了理论并进行反思之后，可以成为非常有能力的人。二是推广社会工作职业认证资格考试，使之发动和吸引社会的智力资源。

篇（2）

运动是治疗各类疾病的良方，糖尿病也不例外。运动对糖尿病患者来说，可以减少堆积的脂肪，消耗人体热量，增强自身体质，还能增强胰岛素的活性，有利控制血糖。医生推荐用药的糖尿病慢病教育患者在饭后一小时左右运动，未用药的患者可以空腹进行运动，并且应规律地制定运动强度。例如，中老年人可以采用慢跑、竞走、散步、打太极拳等方式运动，每周进行三次以上运动，每次持续时间为半小时以上，还可以组织老年人做游戏和旅游等。有效的锻炼胜过任何药补，运动是治疗疾病最有效的方法之一，既能增强自身体质，有减少了医药的费用，还能促进血液循环，可谓是一举多得，这种治病良方经济又适用。

1.2指导适当用药

一旦患上糖尿病，就需要终身服药治疗，因此糖尿病患者应调整好心态，愿意配合医生治疗，并坚持服药，才能维持和缓解病症。患病的老年人记忆力较差，经常忘记吃药，因此应设计出三餐服药的不同颜色水杯，并把药摆放在容易看到的地方，这样能督促患者按时按量服药，避免出现忘记服药的现象。宣讲人员还应提醒患者注意如何保存胰岛素以及怎样注射胰岛素，并且定期督促患者对血糖、尿糖进行测量，指导患者使用血糖仪等，这些都有益于糖尿病患者缓解病情，减轻病痛的的折磨。

2糖尿病的社区管理效果分析

通过在社区宣讲糖尿病的相关知识，使糖尿病患者及家属基本了解了糖尿病，懂得应该以良好的心态去面对糖尿病并积极采取措施来缓解病情。宣讲前后，人们的思想认识和态度行为都发生了很大的变化，而且在控制血糖和使用胰岛素等方面都做的非常好。调查研究表明，糖尿病患者在饮食、运动、服药等方面没有显著的变化，因为在宣讲之前人们已经非常重视这些方面知识的积累，基本上做到了心中有数。然而在吸烟、饮酒、定期测量血糖以及采取措施控制血糖等方面有明显的改善，患者大体上接受、采纳了减缓糖尿病病发的建议，并付诸行动。跟踪调查结果表明，宣讲前后糖尿病患者的血压、血脂均无显著效果，但测量显示空腹血糖有明显下降趋势，效果显著。社区的宣讲促使大多数糖尿病患者乐于接受社区的签约管理并欣然接受相应的管理费用。据进一步深入调查显示，与社区签约管理的糖尿病患者在血糖方面有明显的下降趋势，而未进行签约的糖尿病患者在甘油三酯、血糖和总胆固醇均有显著的上升趋势，总体来讲，非签约组血糖整体高于签约组。

篇（3）

二、社区教育的现状及问题

1．社会对社区教育的认识不正确

我国还处在应试教育阶段，虽然一直大力提倡素质教育，但仍显得心有余而力不足。这样的一个教育背景下，使得广大民众只重视学校里的普通教育，为了考试而学习，一切宗旨都是为了提高分数，而一旦上了大学，就大喘一口气，多年的学习生涯终于可以告一段落了。这样一种思维方式往往使人们产生一种误区，学习仅仅是指12年的义务教育和4年的大学教育，仅仅是指在学校里的8小时，而忽略了学校外、成人后的终身学习、社会教育。因此也从未把目光投射到校园外的社区中来。正是这样一个全社会的认识误区，才使得社区教育一直未得到重视，加大社区教育的投入，这是一个社会问题。

2．社区教育资源存在问题

社会对社区教育认识不高，在开发和利用社区教育资源中存在着许多不足。

（1）社区教育人力资源缺乏。

就现阶段来看，在社区成立专门的教师队伍不现实，一般多是采用兼职的形式，即使这样，教师资源都得不到保障，大多数优秀教师都供职于各大学校，由于时间、待遇等各种原因，能来社区兼职的寥寥无几。社区管理人员缺乏专业素质，大部分社区的管理者来自于退休老职工、下岗职工等，没受过专业培训，不懂得合理规划管理社区，也不懂得利用社区资源组织社区教育。

（2）对社区教育资源开发利用不完全。

调查发现，社区管理人员中相当一部分对社区教育资源了解甚少，对社区教育概念模糊。这种不了解直接导致对教育资源的开发与利用不重视、不会利用的现象。

（3）对社区教育资源的利用流于形式。

即使有限的资源得到利用，往往也是利用的不全面，流于形式。并且出现对知识的偏重明显高于实践的现象。如：有的社区对居民进行防火防盗知识宣传，却很少加以实践演习。还有一些社区设施的修建都是为了应付上级的检查，并没有真正利用起来。

3．社区教育内容单一枯燥

社区在开展教育活动时往往摸不着头绪，不知从何入手，更不知该进行什么内容的教育。据调查，在有限的开展教育宣传的社区里往往都是以安全、防火防盗等俗套内容为主，更有甚者以教育的名义推销产品，这不仅浪费了教育资源，也使得人们更加进入了社区教育乏味、无用这样一个误区。4．社区教育经费短缺社区教育经费多来自于收取的管理费用，一般政府不会在这方面投入，教育经费不足也是许多社区不进行社区教育的原因之一。

三、如何系统化地建立完善的社群教育机制

1．改善社区教育现状的方法

改善社区教育现状总体上可以从以下几个方面入手：加大宣传力度，提高社会对社区教育重要性的认识，重视实践活动，把社区教育资源的利用落到实处。打破身份界线，拓宽社区用人渠道，广揽社会精英。同时挖掘社区居民的潜能，组织社区志愿者，开展社区志愿服务。申请加大经费投入，另辟渠道筹备资金，居民可以自发成立教育基金，每月定期向教育基金缴纳一定的费用，届时可用基金定期举办教育宣传活动，购买书籍等，这样自投资自使用省去了申请经费的繁琐。

2．社区教育多样化发展

开拓社区教育渠道，实施多样化的教育形式。

（1）居民道德教育。

在社区居民中广泛开展道德教育，提高公民道德素质和思想水平。道德教育包括社会公德教育、家庭美德教育和职业道德教育，通过道德教育使居民在社会生活的各个领域都能用道德规范来约束自己。可综合运用道德知识、法律、社会舆论等方法，科学有效地引导、规范人们的行为，提高居民的道德认识，陶冶情感，树立正确的信念，坚定意志，形成良好的道德习惯。

（2）居民身心健康教育。

身心健康教育包括两方面：一是身体健康，二是心理健康。随着生活质量的提高，许多家庭已逐步意识到身体健康的重要性，注重饮食和身体锻炼已他们的必修课，而心理健康却容易被人们忽视。心理健康是一种持续、积极的心理状态，个体在这种状态下能够很好的适应环境，使生命具有活力，充分发挥其潜能。心理健康是人民维持正常生活，参与社会活动的必需条件。社区管理者可定期请心理卫生老师来做心理健康宣传，为大家进行心理疏导。

（3）家政教育。

家庭的文明、幸福是社区稳定、社会和谐的基础。家政教育是向社区居民进行家庭科学管理教育，主要包括：育儿、营养与配餐、家庭关系、家庭装饰、家庭理财等。家政教育是一项综合性的教育活动，通过家政教育可使人们增长生活知识和家庭管理知识，以科学的方法来经营家庭，形成正确健康的生活方式。

（4）社区法治教育。

法治教育是维护社会稳定的需要，也是人们保护自身利益不受侵害的需要。社区应经常组织居民学习法律，法制教育内容非常广泛，社区可选择与居民生活息息相关的内容比如：婚姻法、民法、财产继承法、老年人保条例、青少年保护条例等内容进行宣讲。通过法制教育使人们树立法制观念，让人们懂法、守法、用法，在做到人人遵守法律的同时还会以法律为武器，维护自己的合法权益。

篇（4）

习得法律习性的另一个向度是个体的倾向，也指场域对媒介用户的影响。在微博子场域中，对个体的影响有两条路径：推送路径和抽拉路径。这两种路径适用的主体略有不同，前者适用于微博社区委员会的会员，后者适用于普通的微博用户。上文提到，微博社区管理中心的“举报大厅”里有20多万件案例，对于微博社区管理中心的委员而言，运营商以推送的方式让他们介入案件的审判和投票过程中，具体来说，运营商给每个委员设置了“我的卷宗”或者通过私信的形式把待审判的案件推送到委员手中，这就是所谓的推送模式。该模式的优点是针对性强，能提高案例审判的质量，缺点是普通用户无法参与。如果说推送模式中普通用户是处于被动地位的话，那么抽拉模式，则是用户积极参与的过程。该模式的隐喻在于，案例好比放在抽屉里，而用户则主动去抽拉，寻找自己感兴趣的案例来进行互动，比如转发或评论。笔者统计了新浪“微博管理员”从2012年8月到2013年8月的131个判例，发现被转发次数最高的达13877次，被转发1000次以上的有16个，500到1000次的有18个，0到500次的有97个。鉴于微博病毒式的传播特征，即便是数百次的转发，知悉该案例的用户数量也是相当可观的。由上可知，微博中法律习性的习得和子场域关系密切。一方面，法律习性的形成受所处场域的调节或制约，法律是建构子场域最重要的元素，而子场域的运作，至少在表面上是以法律为基础的。因此，假以时日，法律习性会形塑媒介用户，并且会内嵌于其思想之中。另一方面，法律习性也能建构所在场域，它使得法律文化在其中充满意义，尽管权力场域经常破坏这种意义的正当性，不过还是有理由认为，这种符号资本和文化价值对于行动者而言是值得角逐的。

二、培育策略：扩容与分层

相对于整个微博场域而言，微博社区管理中心是其中一个相对独立的子场域，它具有“自治”的性质，并且场域架构、资本来源、惯习和策略等都和微博所形成的大场域有所不同。从法治角度说，如果认为出台、实施法律法规和加大处罚力度是从客观上强制性地约束媒介使用者，那么，“自治”场域的治理策略则试图通过进入行为者的主观世界而实现，是培育惯习的一种尝试，而微博委员会扩容则是惯习培育的外在化过程，即布尔迪厄所说的“策略”。“策略是实践意义上的产物，是对游戏的感觉，是对特别的、由历史性决定了的游戏的感觉，这种感觉是在童年通过参加社会活动而获得的，在卡比尔社会中存在着这一情况，无疑在其他地方也存在着这一情况，策略是在儿童的游戏中获得的。……这就预先假定了一种有关创造性的永久的能力，它对于人们适应纷繁复杂、变化多端而又永不雷同的各种处境来说，是不可或缺的”。[7]如果把微博场域中的符号权力争夺看做一种游戏，那么策略的目的便是占有数量更多、质量更优的资本，使符号实践者处于一种最有利的位置。在微博建构的符号权力的文化网络中，策略之所以重要，在于它既反映出该场域中不同行为者拥有的资本状况，又反映出分化情境下的微博中的符号实践者之间的关系如何。策略最终的指向，决定了微博场域中各种资本的移动方向及资本掌控者在场域中的位置改变之趋势。微博社区委员会是微博管理中心的一个重要组成部分，其中的普通委员和专家委员类似于布尔迪厄对知识分子的描述，即他们属于支配场域中的被支配一方。

从整个微博场域来说，委员对信息传播过程中的是与非、对与错享有判断权，然而他们又被排除在权力场域之外，面对权力场域中的掌控者，他们又是被支配的一方。因此，委员会的委员们所拥有的符号权力处于一种动态的变化中，这种变化体现在两个方面，一是拥有权力的主体，二是主体所掌控的符号权力大小。拥有权力的主体处于动态之中，指的是委员会的人员构成和数量不固定，会因微博规制的政策和思路改变而变化。如为了实现所谓的“全民自治”，2013年7月，新浪微博称计划在年底将社区委员会成员增加到10万人。[8]如何从惯习培育的视域来理解这种扩容？首先还应分析相关背景：2012年5月，在新浪微博社区委员会中，专家委员会入选475人，普通委员会入选4971人。[9]2013年8月，普通委员会成员数量增长到13091人，专家委员会成员增至773人。[10]从2012年5月到2013年12月，微博运营商把社区委员会委员扩充近20倍，而且成员皆对普通微博用户言行的对错拥有判断权。对微博社区管理中心这个小社会而言，这个变化的意义不只是全民自律，更具有后现代社会治理的特征。专家扩容可以被理解成一种日常生活的政治，系统权力异化成无所不在、让人难以逃遁的微观权力。伴随微博委员会扩容至10万人的还有：分层。这种分层在微博社区管理中心中无处不在，集中体现在社区委员会委员之间，还体现在普通用户之间，仿若在犯人的额头上刺字，区分功能一目了然。比如，就整个微博社区而言，从下到上的分层大致如下：违规用户、普通用户（又可称为旁观用户）、普通委员和专家委员等。紧接着，在各种用户内部又细分成很多等级，诸如以信用积分的正负区分了普通用户和违规用户，以经验值的多少来区分普通委员和专家委员等，而运营商对微博委员会委员所做的区分具有研究价值。主体享有的符号权力大小也处于一种动态的变化之中。在讨论这个问题时，笔者限定了两个前提：一是在探讨该问题时，对主体的变化予以忽略；二是从委员会委员的“经验值”角度来切入。微博社区管理中心对委员的经验值描述如下：“社区委员会晋级经验值是社区委员会成员通过出席判定举报、判定是否正确的行为反映出的积分增减。经验值是社区委员会成员进行等级晋升和获取特权的唯一依据。”

根据经验值之多寡，普通委员被分成10个级别（-1，-2……-10），专家委员则被分为5个等级（-1，-2……-5）。等级不同，所享有的权力大小也不同。笔者认为，所谓经验值，实质是把监控和所享有的符号权力勾连起来，使微博用户积极参与判定举报。对于传统社会而言，这需要极高的成本，而且对用户自身所掌握的法律专业知识也有相当要求。在微博场域中，这个监控者同时也是被监控者。通过这种详尽的分层模式，义务被逆转成符号权力。换言之，经验值属于“策略”的范畴，是资本转化的一种手段；而经验值所隐喻的资本转化策略来自规制主体强烈的治理冲动以及微博社区管理中心这个小社会的结构特点等；这也表明在微博的治理实践中，处于场域中优势地位的行为者已经认识到，无论是法治还是技术控制，成本最低的是“借力打力”“群策群力”，因此，让渡出符号权力网络中的一部分权力成为必然。但是让渡权力的一方又给获得权力的一方设定了复杂的晋级路径，恰如微博中普通委员和专家委员的晋级方式：夹杂着义务、奖励和“特权”的拥有，尽管所谓的“特权”还处于“待推出”状态。那么，实践中微博运营商是如何把义务转化为奖励乃至特权的？新浪微博《社区委员会晋级制度》中列举了两种加分和一种减分情形：奖励加分、额外加分和处罚扣分。在该子场域中，用户监督他人的义务被量化成了分值，微博用户如果不参与监督判定，或者错误判定多，就会失去相应的加分可能。反之，用户越是积极主动参与、越是具有相关的法律专业素养、判断的准确率越高，其所获加分就越多，而加分累计到一定程度，又会获得资本拥有者让渡出来的“特权”。分值和特权之间又如何产生勾连的呢？以普通会员晋级到专家会员的路径为例，《社区委员会晋级制度》中规定，普通会员达到-3级，经验值达到120之后可以申请成为专家会员，两者所享有的权力是不同的，普通会员仅享有“参与用户纠纷类判定”的权力，而专家会员则具有“参与不实信息类判定及上诉类判定”权力以及获得更多“特权”的可能。这种情形可以被看做资本的转化策略。“该模式强调不同类型资本的不同形构、不同类型的资本之间的‘兑换率’。布尔迪厄把社会流动看做资本的投资与转化策略，这样的观点把‘纵向的’运动与‘横向的’运动加以区分。前者指的是在同一场域中向上或向下的运动，而后者指的是跨场域的运动。场域内的纵向运动（比如从小学教师到大学教授）包括同一种类型的资本的积累，而场域之间的横向运动则要求资本的再转化”。

把义务量化为分值，而分值又成为普通会员晋升为专家会员的主要依据，这是所谓的“纵向的”资本转化策略。在微博专家委员中也存在“横向的”资本转化行为，指专家委员从传统社会场域跨语境位移到微博场域，其所掌握的资本也相应从此种形式转化成彼种形式。一般来说，微博中的专家委员在现实社会中就有较高的社会地位，这一点从微博运营商对专家委员的要求以及第一次招募的专家委员构成情况可以看出来。先来检视“专家委员会报名及审核条件”的相关规定：拟成为专家会员者，“需具有以下任一身份：1.领域专家学者（机构），2.科学及科普人士（机构），3.知名媒体的新闻从业者（机构），4.善于利用互联网搜集信息的人士”。[13]2012年5月第一次招募的微博专家会员人数为475人，其来源情况是“记者、媒体人士138人，学者、研究人员、教师64人，机构用户57个，领域专家55人，律师44人，医疗卫生人士26人，科普人士14人，公务人员29人，互联网专长人士48人”。[14]上述资料表明，微博管理中的专家委员来源多元化，且在现实社会中拥有一定数量的高质量的资本，尤其是“领域专家学者（机构）”和“知名媒体的新闻从业者（机构）”等类型的专家。在475名专家会员中，律师等具有法律专业素养的人士所占比例尚不足1/10，公务员等来自权力场域的人士仅占6%有余，媒体人员所占比例接近30%。这至少表明，微博作为一种新的传播媒介，受到大众传播媒介从业者的关注。另外，对微博做出反应的社会阶层多元。

但是在招募专家委员时，法律并未作为一个特别强调的因素而予以凸显，这不能不说是种遗憾。既然所谓的专家委员并非来源于微博场域中的符号资本拥有最多者，因此，上述400多人在履职之后，所面临的一个重要问题就是进行资本的转化，把在现实社会中拥有的政治资本、经济资本和符号资本等转化为适用于微博场域中的资本类型。比如，利用已有的名誉来扩大粉丝数量，扩大在微博场域的影响力，或者利用专业素养来强化人们对其专家身份的认同等。当然这种转化也是双向的，微博专家委员同样可以利用专家委员所形成的文化资本，转化为适用于现实社会的资本类型等。微博运营商和专家委员之间的关系简单而又微妙，专家委员的招募或除名缺乏一个严谨、合法的程序。因此，存在冲突不可避免。笔者对新浪“微博管理员”2012年8月到2013年8月的关于开除社区委员会委员的微博做了统计：其间除名普通会员62人，专家会员45人，前者除名的原因有，“用户不实信息”“人身攻击”或“账号已不存在”等；后者除名的原因有，“人身攻击”“不实信息”，尤其耐人寻味的是，有27个专家委员是主动辞职。这意味着微博运营商试图借助专家委员所具有的资本来树立微博规制的合法性，不过具体规制策略又不仅仅限于法治，这是两类资本的不对等交换。但是无论如何，该策略至少在表面上改变了法律在微博中滞后、文化冲突、武断和粗暴的形象，它使得微博中的法治从肉体惩罚等暴力运作模式转向为修辞的、嵌入日常微博实践中的权力运作方式。在该场域中，冲突的解决方式被仪式化了，法律是以修辞与互动的面貌呈现的。

篇（5）

2软件体系结构

2.1技术架构系统开发采用基于Flex技术。这种新型的富客户端能够提供出色的用户界面，而且不必对应用程序进行版本更新。Flex核心是以ActionScript语言为基础，运用XML技术来描述界面。Flex基于Web应用，运行于内嵌在浏览器中的FlashPlayer上，借助FlashPlay－er的良好普及率，实现了其统一的、跨平台的承载平台拥有界面丰富、操作性强。系统基于J2EE架构具备跨平台运行的能力，可以在多种操作系统上安装部署；通过数据库适配器模块可支持mySQL、Oracle等主流数据库；支持Web－Sphere、Tomcat、WebLogic等应用服务器。系统设计采用三层体系结构，即用户层、应用层和数据库服务器。用户层主要指用户界面，要求界面简洁、操作简单，使最终用户能方便地进行操作和访问信息；第二层是应用逻辑服务器，这一层的内容包括应用系统、应用逻辑、控制逻辑；第三层是数据库服务器，用于存储数据信息和数据逻辑，所有与数据有关的安全、完整性控制、数据的一致性、并发操作等都是在第三层完成。通过整体性规划和模块化设计，考虑系统功能扩展能力及应用更新，预留接口，可以方便增加功能模块。

2.2系统模块功能

2.2.1系统数据维护系统提供简单易用的编辑维护工具，用于数据的编辑工作。采用XML解析机制，能够支持终端设备输入控制，提高用户数据采集和维护效率。权限控制维护模块和字段，能够控制数据编辑权限。

2.2.2查询及报表查询及报表模块提供系统管理员可视化的报表设计工具，可在最终系统中由用户自定义并保存常用的报表方案，保证系统高度的灵活性，以适应客户需求的不断变化。直接通过浏览器进行报表浏览和WEB查询，并通过图表等多种形式，为用户提供友好方便的浏览界面。报表生成及查询由基于WEB实现的报表引擎和前端报表设计器实现。可以支持局域网用户、广域网用户的使用，支持和其他应用的整合。

2.2.3系统通信机制系统通信机制实现数据交换、流程驱动、在线交流。为适应应用数据同步，采用开放式WebService接口，与大量业务应用集成，解决系统和系统之间、业务和业务之间的数据交换、业务同步、消息通知和协同工作的问题，确保信息的及时、准确传递。

2.2.4系统监控机制可监控系统的各种操作。包括系统性能监控、模块运行监控、用户操作监控。并自动记录数据变更日志。

2.2.5权限管理机制权限管理主要在功能和流程上控制用户的操作，提供授权管理功能，完成对人员、人员组或应用、应用组授权等相关工作，确保用户在其权限范围内进行操作，确保系统安全运行。

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随着人民生活水平日益提高及房地产市场的异军突起，人们在购买住房时，已不只单纯关注房子的宽敞度，交通便利等这些表面现象，而更加关注小区的软环境，即社区服务及物业管理等宜居环境方面的内容。自从2005年中国引用了宜居城市概念后，住宅小区中的宜居观念便风生水起。什么是宜居社区，至今还没有一个统一规范的定义。有专家借鉴宜居城市的定义对宜居社区应具备怎样的条件给出以下陈述：根据小区的质量表述，展示居民在小区生活软环境方面产生的切身体会，如：舒适、健康、安全、环保、人文等，同时涵盖居民生活的方方面面。宜居小区要以人为本，良好的居住环境是每个人生活的基本条件和事业发展的基础。宜居应当将社会需求当作主要目的，特别关注分析“生老病死”“衣食住行”等不同角度因素，同时考虑住房品质、公共设施等硬环境和家庭氛围、邻里质量、人际关系等软环境的建设［1］。创造适宜居住的、和谐的、现代化社区需要公众的参与、物质上的保证及政府的支持。

二、案例选取原则

1．开发商自组物业的典型代表

沈阳市铁西区金地名京小区开发商自组物业指的是开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业控制机构进行控制。房地产公司领导的物业管理公司和外聘的物业管理公司相比，具备非常明显的优势，即企业内部的物业管理公司通常和房地产公司项目实施能够保持一致，能够有效避免市场竞争。

2．“三位一体”管理的典型代表

沈阳市铁西区新湖社区“三位一体”是指在实行物业管理并已成立业主大会的住宅小区，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方在平等合作的基础上，建立起物业管理小区联合工作组，通过建立相关制度，明确职责，发挥强项，密切配合，形成合力，全力打造和谐、模范小区［2］。社区居委会，业主委员会，物业服务企业密切合作，履行各自的职责，建立和谐、稳定适宜居住的社区是三者共同的利益所在。

三、案例分析

1．金地物业小区物业管理特点

作为中国物业管理行业知名品牌，金地物业提出一系列特色服务模式，即：“7×24×365无间断服务”“常规服务﹢个性化菜单服务”“量身定做”等，打造差异化优势，充分发挥金地品牌优势，同时引领行业的发展。沈阳市铁西区金地小区物业为营造宜居社区，努力打造六大品牌特色服务，即安全服务、环境服务、客户沟通与服务、工程服务、社区文化、服务创新与增值服务。（1）安全服务。全面使用数字安全管理系统，数据库通过采集重要节点，沉淀多种定量指标来管理住宅小区的安全。在日常管理中，值班安全管理人员通过数据比较和比对，在管理上可以及时发现问题，并通过系统方便快捷地修正问题，克服了值班人员仅凭直觉发现安全隐患的弊端。（2）环境服务。细致入微的服务基于客户体验，从细节抓起，创建宜居环境精品。金地物业用心选择每一组清洁用品，根据小区住户出入时间合理安排清洁、打扫时间，精心设计每一次清洁计划，这样既能保证干净整洁的居住环境，同时也把给住户带来的干扰降到了最低点。从四个层次对社区绿化进行精雕细琢。社区四季如春，鸟语花香，地面洁净，器材设施整洁，排水设施通畅。一进入金地名京小区，便让人感到身心快乐、放松。（3）客户沟通与服务。率先提出“以业主为中心”的服务理念，强调客服中心的运作。根据业主的不同需求提供有针对性的个性化服务，让业主倍感尊贵、优越。物业用换位思考的方式，提前预估业主可能的需求，以超前的工作和细致的服务，不时给业主带来服务惊喜。物业员工每一个温暖的眼神，每一句贴心的问候中吐露出物业企业的经营理念———“优质的服务，真心的关爱”。（4）工程服务。金地名京小区把专业科学的养护与节能技术相结合用以延长设施和设备的使用寿命；物业维修人员以热情周到的入户服务，专业、规范的操作技能，为广大业主排忧解难。从报修到维修人员入户，用时短、效率高，为广大业主解决了后顾之忧。（5）社区文化。金地小区物业品牌管理的重要“软件”是社区文化。金地物业尊重业主的兴趣、爱好和个性，通过丰富多彩的社区文化活动，着力打造和谐及充满社区个性魅力的文化氛围。金地名京小区文化节已成为广受业主喜爱的特色节日。和谐的社区文化，犹如一座连通心与心的桥梁。家不再只是简单的居所，业主可以广交朋友，寻觅知己，在形形的社区“圈子”中，找到属于自己的那一片天地［3］。（6）服务创新与增值服务。创新是金地人的招牌。通过创新，为业主提供满意的服务和最好的居住环境。金地物业每年都在员工中开展创新项目大赛，从是否能加速服务流程、提升“以人为本”的服务品质、是否能大幅降低运营成本、能耗等方面进行评比、总结，大力推广优秀创新项目，寻求持续性自我超越。增值服务，是金地物业打造的创新项目之一，它是指业主与物业管理服务合同约定范围以外，从业户实际需求出发，开发新的、增值服务项目，为业户生活提供更多便捷，努力做到业主的要求“有求必应”。实现业主对物业依赖，从而做到物业的保值、增值。

2．新湖社区“三位一体”管理特点

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由于山丹马场地处山区和草原，工作场所和生活小区没有严格区分，造成社区的物业单位名称难以确定。历史上挂过三块牌子，由军队时期的“军马场家属区”，到移交央企后的“马场家属区”，又被普遍称作“马场小区”。在目前国有企业体制下，马场社区作为被管理对象，给企业带来了沉重的负担。企业是以保障民生为重，还是以经营效益优先?对此，难以统筹协调，特别是如何做好社区物业管理工作，成为企业的一个难题，目前只能遇到一个问题解决一个问题，常常是“茶壶盖不如茶壶多，盖不住冒气的茶壶”，老问题还没解决，新问题又产生了。

2．旧有管理思想固化，工作无头绪

社区居民多为离退休老干部、干、老职工，他们曾经是英勇无畏的战士，做出过卓越贡献的牧马人，他们为山丹马场在特定历史发展时期，社、教、文、体、经济等诸多方面，奉献了才智和汗水。面对市场化、社会化发展的进程，在社区物业管理上思想难免守旧、不易适应。普遍存在观点是“企业出钱维持社区正常运转是理所应当的”，即所有公共设施或事务都由“公家”解决。社区的供水、供暖等公共设施维护支出，不夸张地说“针眼大的窟窿斗大的风”，这些看不见的日常支出，在企业预算支出上占去较大的份额。企业有限的现金不能有效用在增加利润的经营策划中，拖了企业经营发展的后腿。如何实现政企分开，为企业减负，剥离社会职能，推进物业管理社会化，是一个现实的难题。

3．企业自身机制限制，工作无动力

保障物业费的有效收取和保持物业费的合理规模，是保证物业管理工作正常开展的基础。而现实却是拒绝缴纳物业费的现象很常见，特别是部分业主对国家有关政策断章取义，在对文件精神一知半解的情况下，抵触情绪较强。同时，社区物业管理受山丹马场自身经营管理体制的局限，累积了许多问题，如:专业人才匮乏;服务质量难以适应居民要求;管理办法粗放简单;物业费收取方式缺乏灵活性等，缺乏有效的激励约束机制，难以形成持续有效的物业管理工作动力。

二、突破物业管理困局的探索

近期，一则《驻渝央企分离移交“三供一业”启动工作会在渝举行》的标题新闻，详细报道了重庆央企“三供一业”剥离国有企业办社会职能和解决企业包袱试点工作，对于地方央企具有示范作用，为探索分离企业办社会职能提供了有益的借鉴，特别是对地理自然环境脆弱，企业经营发展、社会职能履行、人文发展矛盾突出的山丹马场无疑于“一场及时雨”，带来了一线曙光。山丹马场下辖4个农牧企业，10个工(商)矿企业，4个事业单位，分布在9个社区，场区境内土地、煤矿、水力资源丰富;养马业长兴不衰;连片油菜籽是全国最大的种植区;工农业产品在河西地区有一定的份额;自然风光人文景观构成山丹马场独居特色的旅游资源;已并行发展为农牧工商联合体。正因为山丹马场的独特资源和特色优势，社区管理脱困的改革创新，牵一发而动全身，更具有区域特点和探索意义。

1．实施分类监管，促进国有资产保值增值

统一思想认识，坚持深化改革，根据不同企业类型，合理界定山丹马场及二级企业功能，明确定位，有针对性地调整企业结构。以实现社会效益为主要目标，承担政府战略任务或提供公共服务的企业，可以分为功能性企业;以经济效益为主要目标的企业，可以分为竞争性企业。根据不同国有资产布局结构，动态调整国有企业分类，实现山丹马场资源优化配置，推动山丹马场转型升级。山丹马场社区物业管理，主要承担公共服务，侧重民生社会效益，归为功能性企业类型，对社区实行有针对性的社会化管理，促进山丹马场社区国有资产保值增值。

2．厘清政企职能，推进社区物业管理社会化

坚持以资本为纽带，结合企业功能特点，加强国有资产管理。对关系国家安全和涉及重要民生的企业，国有资本保持独资或绝对控股;对涉及重大基础设施，重要矿产资源的企业及战略产业，国有资本保持相对控股;对其他国有股权可以根据市场竞争和发展情况，按市场规则有序进退。社区物业管理属于民生工程，关系到公共服务和安全，有序推进山丹马场政企分开，剥离山丹马场社区物业管理的社会职能，由政府职能部门承担对应的社会责任，既有助于山丹马场轻装上阵，也有助于物业管理持续健康发展。

篇（8）

以2012年3月~2014年8月社区92例COPD患者为研究对象,均经医院检查确诊,将其随机分为对照组和观察组,对照组46例,男24例,女22例,年龄54~78岁,平均年龄(67.2±6.2)岁,病程3~12年,平均病程(6.2±2.8)年,观察组46例,男23例,女23例,年龄53~76岁,平均年龄(66.8±6.0)岁,病程4~13年,平均病程(6.3±3.0)年,两组患者的年龄、性别、病程等一般资料比较差异无统计学意义(P>0.05),具有可比性。

1.2社区护理管理

对照组给予常规护理,包括康复指导、回答患者咨询和用药指导等,未进行社区一体化护理管理。观察组采取“社区-医院-家庭”三位一体化护理管理,具体措施如下：①建立社区个人健康档案,由社区医疗机构医护人员整理COPD资料,评估患者的家庭、经济、病情和文化等。②系统化健康教育,由医院、社区组织患者及其家属参加COPD相关知识讲座,解疑答惑,发放知识手册,提高患者依从性。③康复指导,指导正确咳嗽、排痰和氧疗方法,指导合理饮食、康复锻炼方法等。④心理护理管理,多与患者沟通,给予鼓励性语言,减轻其精神压力,保证有效睡眠,提高其治疗康复信心。⑤社区建立COPD预防护理宣传栏,定期更换内容,配合电话随访、上门随访、定期体检、咨询了解患者病情。

1.3观察指标

肺功能指标包括肺活量、FEV1%和最大呼气流量,护理管理期间患者的再次住院数和天数,自行设计问卷调查COPD知识知晓率,包括用药、饮食、功能锻炼和家庭氧疗四项内容。

1.4统计学方法

采用SPSS17.0统计学软件对数据进行统计学分析。计量资料以均数±标准差(x-±s)表示,采用t检验；计数资料以率(%)表示,采用χ2检验。P<0.05为差异具有统计学意义。

2结果

观察组经3年社区护理管理后的肺活量、FEV1%和最大呼气流量均明显好于对照组,差异有统计学意义(P<0.05)。观察组护理管理后对COPD知识知晓率明显好于对照组,差异有统计学意义(P<0.05),见表2。观察组的再次住院次数(0.6±0.5)次,再次住院时间(8.6±5.4)d,对照组再次住院次数(01.0±0.6)次,再次住院时间(14.2±8.3)d,两组比较差异均具有统计学意义(P<0.05)。

3讨论

我国社区居民由于“三不到位”(即家庭料理、社区护理服务、家庭经济不到位)。现实中存在“三不定”(不定期注重诱因的防护、不定期服药治疗、不定期注重并发症预防)现象。COPD“二咳一喘”症状反复出现,病情不稳定,并发症不断增多。本研究实施“社区-医院-家庭”一体化现代护理管理模式,符合社区新形势下医疗护理管理的新理念。社区护理管理后观察组肺功能指标显著改善,再次住院天数和次数均低于对照组,社区护理管理使“二咳一喘”症状得到控制,减少了发病率和复发率,缓解了医院看病难、看病贵、住院难等不良问题,减轻社会、家庭、医院负担。阶段性评估提示观察组对COPD知识的知晓率好于对照组,说明社区护理管理利于社区患者对疾病知识掌握,提高其治疗康复依从性,是该病重要的社区防护手段。

篇（9）

我中心在2011年8月至2013年8月将人本位思想作为社区管理方式的核心思想，我中心有社区服务中心1个，服务站点8个，中心医护人员共137名，其中护士62名，年龄22～54岁，平均（31±7）岁；包括主管护师10名，普通护师22名，护士30名，均为护理学校毕业生，具有较踏实的理论基础和操作技能。

1.2方法

1.2.1确定社区护理管理体制

按照社区护理工作需求设定护理人员岗位，包括治疗护士、轮班护士、责任护士、办公室护士等，护理人员依据个人能力、发展目标及爱好等向中心管理部门提出岗位申请；管理部门每年依据年度和日常考核成绩、岗位竞聘成绩等安排护士的具体岗位，依照人本位思想达到人员和岗位的最佳匹配，使护理人员拥有足够的工作热情进行护理工作。根据社区护理工作的实际情况，按门诊管理、出诊管理和感染管理等多个方面，由中心管理部门以及护理部管理科和社区各站点护士长共同确定综合考核标准，并由上述部门组成监督管理小组，以定期或不定期方式检查或抽查各中心及站点的护理工作，对发现的不良行为进行批评并提出整改建议；每月对护理人员进行护理技能、护理风险的培训，对上门服务及家庭病床护理项目施行知情书、协议书等方法，保证患者的事先知情权，防止医患纠纷的产生。

1.2.2建护理服务体系

在中心和各服务站开展人本位思想的护理服务，突出以患者为中心，满足患者的合理需求，包括对患者进行心理、日常生活、基础、专科等方面的护理及健康教育指导。社区护理服务由专业化和职业化的护士进行，要求这些护士具有全面、专业的护理知识和操作技能，在对患者日常治疗负责的同时，为患者进行用药指导和制订康复计划；日常进行社区走访以增进医患之间的沟通，及时掌握患者的第一手资料，建立社区患者的资料库，并对患者进行必要的健康教育，督促患者及时且正确用药。护理人员要不断总结工作中发现的问题，以人本位思想不断改进服务，让社区患者及家属放心。

1.3考核方法

对采用人本位思想进行服务管理前后进行考核。考核对象为9个社区服务点的62名护士，考核内容有护理的基础理论及临床技能，以操作实践考试和理论考试来实现，并在9个社区服务点的400例患者展开满意度调查工作。

1.4观察指标

比较实施人本位思想前后，护理人员的理论水平、操作水平及患者护理满意度。

1.5统计学分析

本次研究数据均采用SPSS17.0统计软件进行处理，计量资料以±s表示，组间比较采用t检验，计数资料以百分率表示，组间比较采用χ2检验，P＜0.05为差异有统计学意义。

2结果

2.1实践和理论成绩比较

实施人本位思想后护理人员的理论水平及实践水平与实施人本位思想前相比，均有明显的提高，差异均有统计学意义（均P＜0.05）。

2.2患者满意度比较

在实施人本位思想后，400例患者的护理满意度为97.2%（389例），明显高于实施前的64.0%（256例），差异有统计学意义（P＜0.05）。

篇（10）

大陆社区一般可分为老旧社区、保障性住房社区、机关单位社区和房地产开发商修建小区四大类。不同类型社区的物业服务供给方式不尽相同。第一类，老旧社区。因为基础设施不能够满足物业供给需求，且低收入人群对于物业服务收费有抵触心理，因此一般没有专门的物业企业为其提供服务，而是由街道办事处或居委会组织引导居民自治。这种街道办事处或居委会组织引导下的物业服务居民自治管理模式又可分为公司治理模式（如孔娜娜和陈伟东于2011年对武汉市江汉区唐家墩街的一处老旧社区西桥社区的社区自助物业服务站的调研）、工作站式治理模式（如葛红刚在其研究中提到的“社区准物业管理”）。第二类，保障性住房社区（保障性住房主要包括廉租房和经济适用房），是国家为了维持城市贫困家庭生活质量而出台的一项优惠政策。保障性住房的物业服务供给仍处于萌芽阶段，政策法规、具体模式还未成熟。针对这类社区的物业服务，比较有代表性的调研有康曦对广州、北京、西安、武汉等地的调研；吴鸿根认为，政府应该引入市场化机制公开选聘保障性住房的物业服务企业，并予以相应的财政补贴和税收减免，保证参与的物管企业得以盈利。邱必震则建议将住户自营式物业管理引进保障性住房物业管理体制，实行专业化的物业公司管理与住户自营管理模式兼容的新模式，从而平衡物业服务水平和运行成本。第三类，单位社区，俗称“家属院”，是我国单位制度的副产品，是国家和单位对职工实行福利制度的体现。刘江峰认为当前这类社区主要存在两种物业服务供给类型：一是委托服务型，即企事业单位将物业服务工作委托给专门的物业服务企业；二是自主经营型，即由单位或单位组建的物业管理公司负责提供物业服务。余华歆对李家沱社区的4个单位住宅小区进行的调查，吴涛对油田社区进行的调查也分别从不同侧面展示了这类社区物业服务的现状及困境。第四类，由房地产开发商修建的小区，其物业服务供给者一般是开发商选聘的物业公司，其服务模式较固定，服务水平较为成熟。不过，彭杏芳指出，当前也有不少物业公司是直接从房地产开发企业中分离出来的，而未曾实行规范的招标制度；这等同于开发商直接利用自己的物业公司进行垄断式管理，应该尽量避免出现，真正实行“建管分离”。除了不同类型社区的物业管理和服务供给模式研究之外，物业公司的服务外包也是一大研究热点。邓钧认为，物业公司应摒弃“小而全”的模式，通过业务外包降低成本、简化管理。陈凯提出了“物业管理集成服务模式”，即物业公司应外包非核心的、低附加值的、劳动密集型的业务。

1.2香港社区物业供给研究

香港的社区物业供应实行“双轨制”，即政府供应与市场供应相结合。香港的社区可以分为公屋和私人楼宇两类。公屋由政府进行物业服务供给，主要由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责。其特点是管理方式灵活，机构配有一定数量的专业管理人员，同时一些项目常常使用招标或承包等方式交由专业服务公司完成。私人楼宇业主根据特区政府制定的法律文件《建筑物管理条例》成立业主立案法团，法团代表业主执行社区的管理事宜，其职权由法团管理委员会（简称管委会）执行。业主立案法团还可以通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司进行日常管理，物业管理公司的经费来源主要是全体业主缴纳的管理费，其收支账目必须定期公开，接受业主监督。

1.3国外社区物业供给研究

新加坡的社区主要采取共管式物业管理，其所有社区的物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。建屋发展局下设36个区办事处，每个区办事处负责管理2～3个小区，每个小区一般有4千到6千住户，这样一来，每个区办事处大约管理住宅1万至1.5万套。新加坡的住宅分为两类：公共住宅和私人住宅。公共住宅物业供给主要由建屋发展局下辖的市镇理事会负责，私人住宅则由业主依法组建的管理理事会负责。市镇理事会和私人住宅管理理事会都通过委托物业管理公司来提供住宅的日常物业服务。政府对私人住宅的物业管理制定了详细的规章制度。美国的联邦政府设有专门的物业管理行政机构，各级联邦政府都有房产管理局，职责是制定房地产法规并监督检查实施情况。房地产开发商在项目完成之前必须按照规定选定物业管理机构，制定相关制度。美国部分社区还设置有居民社区协会（ResidentialCommunityAssociations，简称RCA），由政府批准开发商建立，负责提供独户住宅、联排住宅和公寓社区的公共服务，资金来源是社区居民缴纳的服务费用。美国有超过250000个居民社区协会，带有居民社区协会的社区拥有超过4千万的居民，平均每6个美国人中就有一个住在带有该协会的社区里。英国的社区物业供给模式主要分为独立住宅和高层楼房两类。独立式别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门负责维护管理，业主每年缴纳一定数额的物业税；而业主房屋本身的维修管理由其自行选择物业服务公司负责。高层楼房物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁和安保之外，英国的物业管理服务已经拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等。

2我国城镇社区物业服务状况调查

2.1问卷调研和实地访谈

2.1.1问卷调研

首先，我们利用问卷调查业主对社区物业服务供给的满意程度、对相关规定的认知程度等。样本偏重北上广浙苏但不限于北上广浙苏，被试应为有固定收入并对社区物业服务有所接触和了解的人。共收集到有效问卷393份。问卷调查显示：大部分业主对于物业管理服务标准有一定的了解，对物业服务供给的满意程度为中等，对物业费的收取标准较为认同。（如图1）

2.1.2实地调研

随后，我们通过了实地调研的形式，侧重了解居委会、业主委员会、物业公司等社区物业服务各相关方的具体情况。本次实地调研的31个社区，分布在以北京市、重庆市、浙江省为代表的不同层次城市与县乡。调查样本的选择考虑到了社区档次、社区性质、社区面积、户数和人口数等方面的多样性，尽可能使样本具有均衡性和代表性，照顾到我国不同地域发展水平和社区性质。（1）社区面积和社区户数及人口规模调研社区面积以20万平方米以下为主，有19个，占61.3%；20～40万平方米有5个，占18.5%；40万平方米以上有3个，占9.7%。提供了确切的小区户数的30个社区，其社区户数规模多集中在1000～3000户，占66.7%；3000户以上的社区占13.3%；1000户以下的占20%。提供了详尽的人口数据的有24个社区，其人口数绝大多数集中在2000～8000人的规模，占83.3%。2000人以下的和8000人以上的社区各占8.3%。明确给出流动人口数字的14个社区中流动人口占比的差别较大——从近50%到1%不等，大致可分为两档：流动人口多的社区（即社区流动人口占比>10%的）有8个，占57.1%；流动人口少的社区（即社区流动人口占比=<10%的）有6个，占42.9%。（2）社区绿化及公共设施绿化率最高的可达55%，最低的不超过5%，而大多数社区绿化率集中在30%左右。绝大多数提供车位数的社区无法满足业主的停车需求。近一半的社区中每2～3户就有1辆车；绝大多数社区不能满足每辆车都有1个车位，超过一半的社区3户以上才有1个车位，个别社区甚至7辆车抢1个车位；逾四成的社区实际需要增加的车位数超过现有车位数的一倍多。（3）居委会方面各社区均有居委会管辖覆盖。除1家社区居委会有28名工作人员之外，其余社区居委会人数都在5～9人，平均每个社区居委会有6名成员。居委会面积在200～700平方米之间。除1家社区居委会的工作人员对网格化管理的定义不清晰，其他的小区均实现了网格化管理。（4）物业服务单位方面物业人员规模不一，多者可达100人，最少的只有3人。社区物业面积分布在200～600平方米之间，200～300平方米左右的较多。受访的社区均表示有明确的物业收费标准，收费集中在1～2.5元/平方米；其中一些提供了明确的价格，另一些则表示会依照具体合同收费。（5）业主委员会方面有11个社区设立了业主委员会，占样本总量的35.5%。业主委员会人数多集中在5～7人，均有固定的办公地点。11家业主委员会中有10家采用的是民主选举，占91%；剩余1家为自荐。

2.2供给制度比较

我们按大陆常见社区类型，分类研究实地调研的社区的物业服务供给模式。（表1）因保障性住房社区与老旧社区较为相似，将二者合并为老旧社区进行研究。

2.2.1相关方

社区物业服务供给制度主要涉及服务供给方、居委会代表的协调指导方、业主委员会代表的服务消费方（如图2）。居委会全称居民委员会，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，其职责是维护全体业主的共同利益。物业公司是服务供给方类型之一，是经营性企业法人，它和业主委员会在法律上是委托和被委托关系、是聘用和受聘关系。这三个机构分别在物业管理过程中扮演不同的角色，共同完成为居民提供良好的环境及服务的任务。调研结果显示，对供给方评测，老旧社区、机关单位社区、开发商建设小区在物业服务人数和收费水平等方面都是依次递增。对协调指导方评测，居委会基本覆盖了各社区，而在各类型社区中的居委会工作人数无明显差异。对服务消费方评测，老旧社区、机关单位社区、开发商建设小区中成立了业主委员会的比例依次下降，而业主委员会的人数水平依次提高。开发商建设小区已成立业主委员会的比例最低的可能原因：开发商建设小区的产权关系明确的业主数量较多，可能导致筹备业主委员会的时间较长、难度较大；并且因建成时间相对较晚，很多业主委员会尚未来得及成立。另外，在实地调研访谈中发现，相较于老旧社区和机关单位社区，开发商建设的小区的业主更倾向于成立业主委员会，自治性更强。

2.2.2供给模式

社区物业服务有多种形式的供给模式，但最主要一是产权所有者聘用物业公司直接提供物业服务；二是产权所有者聘用物业公司，物业公司外包部分物业服务（如治安、清洁、绿化维护等）。统计分析调研记录，在三种社区类型中，后者所占比例都列第一位，前者所占比例都占第二位。甚至超过九成的开发商建设的小区，采用了产权所有者聘用物业公司、物业公司外包部分服务的模式。这体现了商业化、现代化程度越高，产权关系越明确的社区，采用更经济、更专业的服务外包模式的越多。个别社区还有产权单位和物业公司合作提供物业服务、居民自行提供物业服务等模式。这些模式多是出现在老旧社区和机关单位社区等管理模式和产权关系相对“原始”的社区。老旧社区以普通小区为主，住户多为低收入人群，对于物业服务收费较为抵触，所以可能较少有专门的物业公司为其提供服务，而是由街道办事处或居委会组织引导居民自行提供物业服务的情况。

2.2.3服务水平

总体而言，由于承担社区物业服务的主体比较复杂，老旧社区的物业服务处于中下水平，业主自发维权比较重要。机关单位社区的物业服务管理较严，收费较低，业主的满意度较高。开发商修建的小区的物业服务供给方一般是开发商选聘的物业公司，其服务模式较固定，服务较成熟。居委会、业主委员会对物业服务的监督作用体现得最为明显。

2.3存在问题

在问卷调研和实地调研中，在社区物业服务，特别是供给方面，我们也发现了一些问题。

2.3.1居委会“双重人”身份存在弊端、职责重叠

妨碍监督居委会的“双重人”身份，使居委会在名义上是居民的自治组织，但实际上却更多地扮演了国家人角色，成了准政府组织。这既不利于基层民主政治的发展，也加重了城市基层政府的财政负担，更削减了居民对居委会的认同度和参与居委会的热情。同时在调查访谈中我们了解到，一些半商业化的社区居委会往往承担了物业公司的部分责任。这样的职能重叠不但给居委会带来负担，也容易给住户带来困扰和不便。

2.3.2业主委员会定位较模糊

部分访谈对象反映业主委员会存在以下四大问题。（1）业主委员会的法律定位不清，由于其身份非法人实体，业主委员会在维权时面临重重阻碍。（2）业主委员会的群众认同度不高。其部分职能和居委会的职能重叠是重要原因，而更深层次的原因在于业主委员会的定位模糊，发展未成型。（3）部分业主委员会成员的素质不够高、利益难协调。（4）部分业主委员会的不恰当作为损害了其威信和形象。因此，对业主委员会明确而合理地定位与分工是改进社区物业服务供给模式的重要方面。

2.3.3人才、服务意识、沟通、物业费等方面难题阻碍物业公司

由于从业人员素质不高，服务意识不足，物业公司和服务组织与居委会、业主委员会乃至个人时有摩擦发生。对物业公司而言，最大的困难是物业费水平低。这将妨碍物业公司提供更加高质量、有效率的服务。

3社区物业服务供给制度创新

现今的社区物业服务体制中，居委会、物业服务机构、业主委员会三者的职能存在重叠或错位的现象。因此，需要建立一种结构明确、服务高效的物业服务机制。

3.1供给制度创新的理论和实践基础

3.1.1公共服务属性

社区基本物业服务属于公共服务，在供给上存在着难以计量、计价和分装出售（提供）等难题。这就导致服务的安排者和提供者很难确定它的合理供应量，也无法估计它的成本；服务的消费者（业主个人或住户）在消费时几乎无可选择，只能接受服务安排者和生产者所提供的数量和质量，而且支付的成本与需求及消费可能没有关系。上述特点决定了政府和社会非政府机构在社区物业服务供给中所扮演的角色，决定了消费者的支付意愿和生产者的提供意愿。

3.1.2供给制度设计

对于政府来说，在现阶段财政较为充裕的情况下，为了改善民生，推出了越来越多的公共服务，如家庭养老、社区养老等。但是利用财政包揽公共服务不是长久之计，应尽早作好制度设计，应该吸收社会的力量和资源来发展多种服务模式。在考虑制度创新的时候不能完全脱离政府的管理，同时还需要社区业主承担部分责任。西方国家大多依靠市场化供给机制提供社区物业服务。对于在高档社区开展物业服务的物业公司来说，收取物业费一般没有问题，其背后也往往有房地产公司的财力支撑。但是在调查中我们发现对其他非高档社区的物业公司而言，最大的困难在于物业费低、收费难，这妨碍了物业公司提供更高质量、更有效率的服务。

3.1.3实践基础

本次调研显示，目前大陆社区物业服务模式主要有：政府主导型、机关单位主导型、开发商主导型、业主自治组织主导型和物业服务机构主导型等。它体现了不同的制度安排，在满足社区居民服务需求方面具有不同的优势和缺憾。观察物业服务较好的社区，居民委员会、物业服务机构、业主委员会三者共同开展社区物业服务，并且建立了合作、互相监督的共赢关系。居民委员会是居民委员会监督业主委员会的产生及运作，反过来也要接受业委会的监督；居委会和业委会监督物业公司的运作，但也要接受物业公司的监督。

3.2新供给制度模型

常见的容易缺乏的社区资源主要有公共设施设备、空间、车位、安保条件等。所以需要有合适的制度安排。首先，以市场机制为基础的前提下，需要理顺社区管理部门、业主委员会和物业公司三方的关系。因此，本研究认为，在以市场机制为基础的同时，需要通过集体干预（或集体行动）来保障其供给。（图3）图3社区物业服务供给制度模型集体干预（行动）的主体就是基层政府组织（街道办、社区居委会）、社区自治组织（业主大会及业主委员会）、社区内外的企业和志愿组织。干预的形式可以是政府命令（规定居委会、业主自治组织和物业服务机构在社区物业服务方面的权力和职责）、自愿捐助（包括单位捐助、社区捐助、社会组织捐助、业主个人捐助等）或者强制性捐助（如通过法律要求在房屋交易合同中注明：所涉区域房地产购买者必须加入合作组织并支付相应的费用，或通过签订业主公约要求业主承担相应的义务等）。本研究提出的方案同时依靠市场机制和集体干预（或政治过程）来决定生产（提供）多少服务和每个使用者应当支付多少服务费用。此外，由于有些物业服务不是纯共同消费品（如车辆存放、社区医疗、家政服务、某些文化娱乐设施等），容许某种程度的个人消费，故如何分配这样的物业服务，也要同时依靠集体干预和市场机制。有权决定社区物业服务供给数量和质量水平的“集体”应当是社区居委会和业主自治组织。在这种制度安排中，社区居委会应当承担物业服务制度设计的指导者和主导者，以及该制度的协同实施者和监督评估者等多重角色；业主（代表）大会及其执行机构业主委员会应当是该制度的共同设计者、指导实施者和监督评估者；物业服务机构则是该制度具体实施者和制度设计的参与者；社区内外的利益相关方和志愿组织也是该制度设计和实施的参与者。

3.3供给制度策略创新措施

在新制度的推行过程中，最大阻力可能来自老旧社区。这类社区缺乏基础设施、业主收入较低，物业服务多为政府提供或居民自治，当物业服务需要收费时会受到业主的抵触。机关单位社区的物业服务由本单位或政府机构提供，物业费收取标准较低，但对收费的物业服务已有思想准备。即使如此，仍可能对几乎翻倍的物业费和物业服务人员不再是本单位人员等改变产生抗拒行为。因此针对上述两类社区，可以在做到位思想宣传工作的同时，考虑政府补偿部分物业费用或对予以配合的业主奖励等方式来帮助业主接受新的制度。开发商建设的小区物业服务较成熟，收费较高、服务人员较多；均设有居委会、业委会来监督物业服务；但是相比其他社区，此类社区更倾向于建立自治性强的业委会。因此，在新制度的推行中，针对此类社区需要加强居委会的建设和管理，物业服务公司、业委会、居委会三者要共同协作，不能有所偏倚。除了上述问题，三类社区的物业服务供给创新具体策略是：社区基本物业服务是一种公共服务，应尝试适用于我国城市社区当前情况和需要的社区基本物业服务的供给制度（模式）：市场供给+集体干预。社区基本物业服务的供给保障体系包括组织保障、制度保障和资源保障。其中，在组织保障方面，提出社区居委会在社区基本物业服务供给方面要承担主导和指导监督作用，业主委员会承担。具体而言如下。

3.3.1针对共性问题

3.3.1.1居委会和物业服务需要清楚的职责分工物业服务的提供者需要更公平地向所有居民提供服务，物业服务机构应该承担所有的物业服务，而不应该让居委会或政府组织涉入其中。

3.3.1.2广泛设立业主委员会，完善物业服务供给制度业主委员会代表业主提出意见，监督物业公司的服务。因此需要在居委会和物业服务机构清楚分工的基础上，设立业委会监督二者的工作，同时更好地帮助业主解决困难。

3.3.1.3物业服务企业独立发展，并实现公平竞争市场化要求在相同条件下的公平竞争，即要求创造公平的竞争环境，需要用政治、经济的手段去调控多方面的关系，以市场化为基础的物业服务机制需要让物业服务机构进入市场，依托市场的力量发展。

3.3.1.4物业服务收费政策要从细制定，对某些群体政府给予一定的补给具体、细致地制定物业服务收费政策，针对经济水平较低的社区，应该设立低标准的物业服务价格，并且应辅以集体干预，例如超出低标准的部分政府给予补给。

3.3.2针对个性问题

3.3.2.1老旧社区要确定物业服务管理模式三类社区中老旧社区是最迫切需要推行新的供给制度的，因此应是政策的重点。征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制

3.3.2.2机关单位社区要配合完善业主委员会制度由于社区物业服务相对到位，机关单位社区需要业主委员会自发维权的情况较少，很容易忽视业主委员会制度的完善。但是作为社区物业服务供给制度的重要组成部分，业主委员会对于社区物业服务具有一定的作用，机关单位社区也应该予以足够的重视，紧跟社区物业服务供给制度的改进步伐。

3.3.2.3房地产开发商建设的小区要明确居委会职责在房地产开发商建设的小区中，居委会要监督物业公司的服务，又要与业主委员会一起，协助居民进行维权。作为连接物业服务公司和居民的重要桥梁，居委会的责任和工作内容需要进行明确地规范，以便处理具体纠纷时有据可循，提升管理效率，也能尽量避免管理不当的情况发生。