宅基地管理办法汇总十篇

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篇（1）

第一条 为了规范农村宅基地管理，保护农村宅基地使用权人的合法权益，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。

本办法所称农村宅基地(以下简称宅基地)，是指农村村民依法取得集体土地使用权用于建设住宅及其附属设施的土地。

第三条 宅基地管理，应当遵循统一规划、合理布局、一户一宅和节约集约用地的原则。

第四条 在城市和镇规划区外建设农村村民住宅的，应当尽量使用原有宅基地、闲置宅基地、村内空闲地、荒坡地、废弃地;村内有闲置宅基地、空闲地可以利用的，不得占用农用地。

鼓励农村村民按照规划有计划地逐步向中心村和小城镇集中居住;在城市和镇规划区内的，应当按照城镇建设标准，集中建设农民住宅小区;在城市和镇规划区外的，可以集中建设农民新村。

因采煤塌陷、地质灾害等原因，确需迁建农村村民住宅的，应当集中建设农民新村或者农民住宅小区。

第五条 县(含县级市，下同)以上人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构负责本行政区域内宅基地的管理工作。

建设、规划、农业、水利、林业、环境保护等有关行政主管部门按照各自职责，做好宅基地管理的相关工作。

乡(镇)人民政府应当协助国土资源行政主管部门做好宅基地的管理工作。

第二章 规划与计划

第六条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当组织开展本行政区域内宅基地利用情况调查，查清宅基地用地状况和具置。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当会同建设、规划、林业、环境保护等有关行政主管部门及乡(镇)人民政府，根据土地利用总体规划、地质灾害防治规划、宅基地利用情况调查结果，编制宅基地规划，报市、县人民政府批准。

宅基地规划报市、县人民政府批准前，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当采取论证会、听证会或者其他方式征求有关专家和农村村民的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由;其中，涉及农村居民点搬迁、合并的，应当征得被搬迁、合并的农村居民点三分之二以上住户的同意。

第八条 宅基地规划应当从农村实际出发，尊重农村村民意愿，与当地的地理环境、风土人情和地方文化相协调，体现布局特色、环境特色、建筑特色和文化特色。

第九条 宅基地规划，以乡(镇)为基本单元，包括下列内容：

(一)乡(镇)、村农村居民点的分布、人口总数、人均宅基地面积等用地状况及趋势分析;

(二)农村居民点宅基地的位置、界址范围;

(三)拟调整、整治及新建宅基地的布局、利用方案;

(四)规划实施的保障措施。

第十条 经批准的宅基地规划，由市、县人民政府国土资源行政主管部门会同乡(镇)人民政府在规划所在地乡(镇)、村予以公布。

经批准的农村宅基地规划，是审批宅基地的依据，未经法定程序不得修改。

第十一条 宅基地占用农用地的，应当纳入土地利用年度计划。

省人民政府在下达城乡建设占用农用地计划指标时，应当增设并单列宅基地占用农用地的计划指标。

第十二条 市、县人民政府根据本行政区域内农村居民点的用地情况和农村村民建设住宅的实际需求，于每年年初一次性依法办理宅基地占用农用地转用审批手续。

宅基地占用耕地的，应当按照占多少、垦多少的原则补充耕地;未完成宅基地占用耕地补充任务的，相应扣减市、县下一年度农用地转用计划指标。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当于每年年初将上年度宅基地占用农用地的具体地块情况，报农用地转用审批机关。其中，涉及补充耕地的，市、县人民政府国土资源行政主管部门核实后，由市、县人民政府在每年年初申请办理宅基地占用农用地转用审批手续时，一并将上年度宅基地占用耕地补充情况报审批机关确认。

第三章 审批与登记

第十四条 农村村民建设住宅需要新占宅基地的，应当依法申请，经批准取得宅基地使用权后方可建设;在已经取得土地使用权的宅基地上翻建住宅的，不需要办理宅基地审批手续。

第十五条 农村村民有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：

(一)因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;

(二)成为本农村集体经济组织成员的外来落户人员或者经县级以上人民政府批准回原籍落户的人员，没有宅基地的;

(三)因自然灾害或者实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划以及村庄规划，需要搬迁的;

(四)原有宅基地被依法征收的;

(五)县以上人民政府规定可以申请宅基地的其他情形。

第十六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民新建住宅，其宅基地面积按照下列标准执行：

(一)城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过160平方米;

(二)淮北平原地区，每户不得超过220平方米;

(三)山区和丘陵地区，每户不得超过160平方米;利用荒山、荒地建房的，每户不得超过300平方米。

市、县人民政府可以结合本地实际情况，在前款规定的宅基地面积标准内，制定具体的宅基地面积标准。

第十七条 农村村民建设住宅的，应当向所在的村民委员会提出宅基地使用申请。

村民委员会应当自收到宅基地使用申请之日起10日内，召开申请人所在的村民小组会议。经村民小组会议同意使用宅基地的，村民委员会应当签署同意意见送达申请人，并张榜公布申请人姓名、理由和宅基地位置、面积。张榜公布期限为10日。

第十八条 申请人接到村民委员会签署的同意意见后，应当向乡(镇)人民政府提出宅基地使用申请，并提交下列材料：

(一)申请人身份证明材料;

(二)申请人户籍登记家庭成员身份证明材料;

(三)申请人所属村民委员会同意使用宅基地的意见;

(四)拟使用宅基地的位置、面积以及界址范围的材料;

(五)市、县人民政府规定应当提供的其他材料。

第十九条 乡(镇)人民政府自收到宅基地使用申请之日起15日内审核，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

第二十条 村民委员会自收到宅基地使用申请后，无正当理由逾期不召开村民小组会议或者不签署意见的，申请人可以直接向所在地乡(镇)人民政府提出申请。乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起30日内进行调查，听取申请人、村民小组和村民委员会的意见，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

第二十一条 市、县人民政府应当自收到经乡(镇)人民政府审核的宅基地使用申请之日起20日内，作出是否批准用地的决定。批准用地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门自批准之日起10日内办理宅基地使用权登记手续;不批准用地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门自不予批准之日起5日内将不予批准决定送达申请人，并书面说明理由。

第二十二条 申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

(一)申请人年龄未满18周岁的;

(二)不符合土地利用总体规划和宅基地规划的;

(三)原有宅基地面积已经达到规定标准或者能够满足分户需要的;

(四)将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的。

第二十三条 宅基地使用权登记后10日内，由市、县人民政府国土资源行政主管部门派出机构将宅基地使用权证送达申请人，实地丈量批放宅基地，并告知申请人所在的村民委员会。

村民委员会自收到宅基地使用告知后10日内，将宅基地的具置、面积、界址等情况在申请人所在的村民小组予以张榜公布。

第二十四条 建设农民新村或者农民住宅小区的，由村民委员会召开村民会议讨论同意后，向所在地乡(镇)人民政府提出申请。乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起20日内对申请材料的真实性和可行性进行审核，并提出审核意见，报市、县人民政府批准。

市、县人民政府收到申请材料后，应当组织国土资源、城乡规划等有关行政主管部门进行审查;审查同意的，作出准予建设的决定;审查不同意的，作出不予建设的决定并及时送达申请人。

第二十五条 经批准建设的农民新村或者农民住宅小区，其住宅建成后，由村民委员会统一向市、县人民政府国土资源行政主管部门申请办理每户宅基地使用权登记手续。

第二十六条 因自然灾害或者其他不可抗力，确需重新选择宅基地进行住宅建设的，可以依法先行使用土地，并自使用之日起6个月内申请补办用地审批手续。

第四章 管理与监督

第二十七条 原住宅有下列情形之一的，不得改建、扩建，但是危房改造除外：

(一)已经安排新宅基地的;

(二)原住宅已被列入征地范围的;

(三)原住宅不符合土地利用总体规划、城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划以及地质灾害防治规划的;

(四)原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留建筑风貌的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第二十八条 经批准异地迁建住房的，建房户应当拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施，并在新宅基地批准后两年内退出旧宅基地。

第二十九条 因继承或者其他原因等造成一户有两处以上宅基地或者宅基地面积超过规定标准的，宅基地可以在本村民小组成员间转让或者退回土地所有权人。

将宅基地退回土地所有权人的，土地所有权人应当给予适当补偿。不转让或者不退回的，不得改建、扩建原住宅，土地所有权人对超出规定标准部分可以实行有偿使用，有偿使用具体办法由市、县人民政府规定。

第三十条 有下列情形之一的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：

(一)为实施城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的;

(二)因乡(镇)公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地的;

(三)宅基地使用权人死亡，没有继承人的;

(四)无正当理由自宅基地使用权证颁发之日起超过2年未动工建设的;

(五)擅自改变宅基地用途的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

依照前款第(一)项、第(二)项规定收回宅基地，地上有房屋的，应当比照征地拆迁补偿标准予以补偿，符合宅基地申请条件的，应当重新安排宅基地。

第三十一条 经登记的宅基地，其使用权转让或者消灭的，应当依法办理变更登记或者注销登记手续。

第三十二条 住宅建成后，市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构应当对宅基地使用权人是否按照批准的面积和用途使用宅基地进行实地核查，并将核查结果予以公开，供村民小组成员、村民委员会监督。

第三十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门及其派出机构对其管辖行政区域内的宅基地应当建立宅基地管理档案，并依法向社会提供查询服务。

第三十四条 国土资源行政主管部门及其派出机构应当建立举报制度，公开举报电话号码、通信地址、电子邮件地址等，受理非法占用宅基地的举报。

任何单位和个人对非法占用宅基地的违法行为，均有权向国土资源行政主管部门及其派出机构举报。国土资源行政主管部门及其派出机构接到举报后，应当依法处理。

第五章 法律责任

第三十五条 违反本办法规定，未依法编制、审批、修改宅基地规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评;对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十六条 违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其附属设施。

第三十七条 违反本办法规定，异地迁建住房批准后，未拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施，并按规定期限退出旧宅基地的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还旧宅基地，限期拆除旧宅基地上的建筑物及其附属设施。

第三十八条 违反本办法规定，有下列情形之一的，批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)无权批准宅基地使用的单位或者个人非法批准占用土地的;

(二)超越批准权限非法批准宅基地的;

(三)违反程序批准使用宅基地的。

非法批准使用宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 不依照本办法规定办理宅基, 地使用权变更登记的，由县以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期办理。

第四十条 宅基地管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

篇（2）

    第三条  本办法适用于本市行政区域内农村村民的宅基地管理。

    第四条  市土地行政主管部门主管本市农村宅基地的管理监督工作。各县（市）、区土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理监督工作。

    乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村宅基地的具体管理工作。

    第五条  农村集镇、村庄规划必须在乡（镇）土地利用总体规划的基础上科学编制。

    农村村民建造住宅应当符合村庄和集镇规划，鼓励自然村向中心村、中心镇集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。

    城市规划区内的农村村民建造住宅应当符合城市总体规划，并经当地城市规划行政主管部门批准。

    第六条  农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本农田保护区的土地建造住宅。

    农村村民建造住宅确需占用耕地的，应当主要通过土地整理折抵指标和旧村改造置换指标解决。

    第七条  农村村民宅基地的所有权属于集体，农村村民个人只有使用权。实施村镇规划或旧村镇改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

    第八条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。

    宅基地的面积标准为：使用耕地的，最高不超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不超过一百六十平方米。

    县（市）、区人民政府可以在前款规定的宅基地面积标准的上限内，根据当地实际确定农村村民宅基地面积的具体标准。

    第九条  农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村经济合作社提出书面申请，经村民委员会或村经济合作社讨论通过。村民委员会或村经济合作社应当将申请宅基地的户主名单、占地面积、位置等张榜公布，并将申请使用宅基地的有关材料送乡（镇）人民政府审核，报县（市）、区人民政府批准，其批准结果由村民委员会或村经济合作社予以公布。

    农村村民建造住宅使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

    第十条  农村村民建造住宅，其除宅基地外的规划用地应当作为公共用地，由村民委员会或村经济合作社提出报批申请。经批准的公共用地，不得占作建房或作庭院等个人用地。

    第十一条  有下列情形之一的农村村民，可以申请宅基地：

    （一）因国家建设、垦区移民、灾毁等需要搬迁的；

    （二）实施村镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的；

    （三）常住人口中已领取结婚证书且原有的宅基地面积低于分户后可达到规定面积90％的；

    （四）经县（市）、区人民政府批准引进的专业技术人员确需在农村安家落户的；

    （五）县（市）、区人民政府规定可以申请建房的其他情形。

    国家干部、职工的配偶是农村户口且干部、职工本人长期与其一起居住的，经其所在单位批准，可随其配偶申请宅基地。

    第十二条  农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

    （一）已有宅基地并达到规定面积标准90％的；

    （二）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；

    （三）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件的；

    （四）其他不符合申请建房条件的。

    第十三条  县（市）、区人民政府可以对合理配置农村宅基地提出指导意见。

    村经济合作社或村民委员会可以运用经济手段引导村民合理使用宅基地。

    第十四条  经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料办理有关手续，其宅基地面积标准适用落户地的标准。

    回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的，其宅基地面积参照当地标准执行。

    第十五条  符合建房条件的农村村民，经村民委员会或村经济合作社同意，可以购买本村或本集体经济组织内他人多余的房屋。买卖双方应当在合同生效后六十天内向县级人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更手续。

    第十六条  农村村民有下列情形之一的，报经县级人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会或村经济合作社收回宅基地使用权：

    （一）自批准建房之日起满二年未动工兴建的；

    （二）非法转让宅基地或住房的。

    第十七条  经县级人民政府批准，对下列宅基地可注销其土地使用权证，并由村民委员会或村经济合作社收回宅基地使用权：

    （一）新批宅基地时向村民委员会或村经济合作社承诺建新拆旧，新建房屋竣工后三个月内不拆除旧房的原宅基地；

    （二）实施旧村改造，统一建造新村后，已迁入新村居住村民的原宅基地；

    （三）因实施旧村改造涉及的非本村经济合作社社员且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地。

    第十八条  农村村民建造住宅，应当在开工十天前报告乡（镇）人民政府，并应严格按照规定的宅基地面积、设计层数、高度及质量标准进行施工。

    乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应当派员到现场进行查验。住房竣工后经检查符合标准的，由县（市）、区人民政府办理宅基地登记，核发土地使用权证。

    第十九条  农村村民建造住宅应当按照规定缴纳有关税、费。

    第二十条  异地迁建住房的农村村民建房户，应当向村民委员会或村经济合作社书面承诺新建住宅后拆除原有住宅，并按规定缴纳拆除旧房保证金。

    村民在新建房屋竣工后三个月内，应当拆除原有住宅，退还原宅基地。

    村民按规定退还原宅基地的，村民委员会或村经济合作社应当在退还原宅基地之日起五天内将拆除旧房保证金本息一并退回。

    拆除旧房保证金收取标准由村民委员会或村经济合作社决定，经村民代表会议或社员代表会议通过，最高不超过每平方米100元。

    第二十一条  农村村民建造住宅应当在动工之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，报乡（镇）人民政府同意，可延长竣工日期，但最长不得超过一年。

    第二十二条  土地行政主管部门发现非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设；对拒不停止、继续施工的，经县（市）、区土地行政主管部门负责人批准，可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。

    第二十三条  未经批准占用土地建造住宅的，对其中符合土地利用总体规划和村镇规划，同时又符合建房条件的，经处罚后予以补办用地手续。

    第二十四条  不按照本办法规定办理宅基地权属登记的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。逾期不办理的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门给予警告，并可处2000元以下的罚款。

    第二十五条  违反本办法第十六条、第十七条规定的，依法收回宅基地使用权；当事人拒不交出的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门责令其限期交还宅基地使用权，并可处2000元以下的罚款。

    第二十六条  新房竣工后，不按规定拆除原有住房并退还宅基地的，按非法占地处理，其保证金用于拆除旧房，多余部分专户储存，用于本村土地开发整理或旧村改造。

    第二十七条  违反本办法第二十一条规定，建房未按期竣工的，由县（市）、区土地行政主管部门给予警告，并可处2000元以下的罚款。

篇（3）

（一）农村无房户；

（二）利用原宅基地拆旧建新的；

（三）因国家建设征收、移民等需要搬迁的；

（四）因实施土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划、城市规划、村庄集镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的；

（五）因自然灾害或其他不可抗力因素造成房屋损毁，无法正常居住，在原址又不适宜修建的；

（六）因结婚依法迁入或子女正常分家，原宅基地达不到规定的面积标准，或分户后原宅基地面积达不到规定面积的（非规划区）；

（七）新农村集中居住区建设的；

（八）区人民政府规定可以申请建房的其他情形。

二、有下列情形之一的农村村民不得申请宅基地

（一）已有宅基地并达到规定面积标准的；

（二）因子女结婚等原因分户，原宅基地面积能满足分户居住要求的；

（三）宅基地面积虽然低于规定标准，但长期空闲或者外借的；

（四）户口虽已迁入本集体经济组织，但原籍宅基地尚未退还集体经济组织的；

（五）借用他人名义的；

（六）夫妻中有一方属城镇户口，农村村民申请宅基地时，购买商品房，已享受保障性住房（即房改房、经济适用房、限价商品房、廉租房、集资房）的城镇人员，不列入申请范围；

（七）农村村民将原有住房出售、出租、赠送他人或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；

（八）一户多宅的；

（九）其他不符合申请建房条件的。

三、宅基地面积审批标准

《四川省<土地管理法>实施办法》第五十二条规定：农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人30平方米；3人以下的户最高按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。

四、宅基地审批程序

五、

（一）宅基地申请以户为单位，由户主向村委提出书面申请（含申请原因、原宅基地情况以及拟申请使用宅基地的位置、面积、权属来源、是否一户多宅等内容），并附原农村集体土地使用证和户口簿；

（二）村委、驻村干部、挂片领导要就宅基地申请户是否符合申请条件、拟使用宅基地来源是否合法、有无权属纠纷等事项进行审查，审核结束无异议并在《安居区农村村民建房占地申报审批表》签署意见；

（三）村委会将经初审的宅基地申请户成员名单、拟建位置、占地面积等情况进行公示，公示期不少于7日；

（四）公示无异议的，村委会将申请使用宅基地的有关材料报镇人民政府审查，镇人民政府依据镇土地利用总体规划结合村庄、集镇建设规划的要求，由分管国土的领导组织经济发展办根据各自职责对申请人的资格条件、申请原因、拟建位置、地类等提出实地踏勘意见，在《安居区农村村民建房占地申报审批表》签署意见后报分管国土的领导签署意见后办理相关建设规划手续。

五、农房修建管理

（一）农户在得到农村宅基地审批规划手续后，应当委托有建筑资质（农村工匠证、施工员证）的人员按照规划进行农房修建。农户应当与施工方签订建房协议和安全责任书，施工承揽方应该为工人购买人生意外保险。

（二）村民委员会应当指导、监督建房农户与承揽人签订施工合同和安全责任书、明确安全责任和双方权利义务，并对建房安全进行巡查，对巡查到的安全隐患上报镇安办，及时督促施工方进行整改。施工方拒不整改的或整改不到位的，村委会可上报镇人民政府对施工方进行处罚。

（三）承揽修建农房的施工方向村委会打入质量、安全保障金（1万元），施工方应该按照规划的宅基地占地面积和层高进行规范施工，不得违规超面积、超规划进行修建。

（四）村民新建、改建住宅达到下列条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向住建局进行申报，纳入工程质量监督：

（1）3层及以上的;

（2）建筑面积300平方米及以上的;

（3）6米跨度及以上的。

篇（4）

doi：10.3969/j.issn.1009_816x.2014.05.321资料与方法

1.1一般资料：患者女71岁，主诉有长期的头昏、头痛二十余年，左侧为重，排除了高血压、精神病史、脑出血、脑梗死、酒精或药物滥用、吸毒、糖尿病，但最终因为脑血管异常，数据未被采用。在筛选过程中，先做了3D_ASL检查，发现左侧大脑显著的低灌注。然后3DTOF_MRA，发现左侧大脑多发血管的异常。

1.2方法：

1.2.1ASL检查方法：使用GE Discovery 750 3.0T超导MRI系统，8通道相控阵头线圈。患者先接受磁共振如下序列扫描，包括三维结构像（3D SPGR），T2WI，随后进行3D ASL成像（3分45秒）。3D SPGR扫描参数为TR 5ms，TE 2.0ms，反转角15°，层厚1mm，层距0mm，像素大小1mm×1mm×1mm，FOV 24cm×24cm，矩阵240×240，共180层横断面图像覆盖全脑；3D ASL参数为TR 4500ms，TE 10ms，层厚4mm，层距0mm，像素大小2mm×2mm×4mm，扫描范围与3D T1WI结构像一致，从颅顶覆盖至颅底。用相同大小的圆圈，以镜像对称的方式放置感兴趣区域，测量相应区域的CBF值（如图1所示）。

1.2.2MRA检查方法：采用GE Discovery 750 3.0T超导型MRI扫描机。选用头部线圈。常规MRI检查SE序列。MRA采用3D_TOF法成像，原始层取横断位采集，最大密度投影（MIP）法重建旋转成像。图13D_ASL脑灌注图

图注：箭头所指参数显示左侧平均血流量明显小于右边，伪彩图也显示左边红色区域明显少于右边（红色代表高灌注）2结果

该患者磁共振未用对比剂全脑灌注及未用对比剂脑血管成像显示：与右侧比较，左侧脑血流灌注明显减少；左侧颈内动脉（c、d）、大脑中动脉（b）、大脑前动脉（a）、后交通动脉（e，因大脑后动脉重叠显示不完整）明显狭窄；前交通动脉（g）明显狭窄；左侧大脑后动脉（f）比较右侧大脑后动脉（l）也有轻度狭窄（如图1、图2所示）。通过图1和图2的比较我们可以清楚地看到：图1右侧大脑灌注正常（红色高灌注区分布正常，红、黄、绿、蓝颜色分别代表血流从高到低的灌注程度），同时图2右侧血管显示正常；相比之下，图1左侧显示灌注较低（红色区块明显减少，感兴趣区2、4所测数值明显小于1、3，如图1箭头所示），图2左侧相对应区域的脑血管也有明显的狭窄（如图2箭头所指）。图23D_TOF脑血管图

图注：箭头所指a、b、c、d、e、f分别是左侧大脑前动脉、大脑中动脉、颈内动脉虹吸段、颈内动脉、后交通动脉、大脑后动脉；g是前交通动脉；h、i、j、k、l分别是右侧大脑前动脉、大脑中动脉、颈内动脉、后交通动脉、大脑后动脉。3讨论

此病例左侧大脑半球血管多发性狭窄，同时伴整体低灌注改变，此类病变并不多见，是先天性的发育不良，还是病理改变形成尚不明确。一般血管炎症、硬化、先天发育不良等都可引起血管狭窄，此病例一侧整体发育不良可能性较大。脑动脉狭窄的治疗方法有药物治疗、外科手术治疗及血管支架治疗三种办法。脑动脉狭窄头晕是最常见的症状，该患者也是长期的头晕、头痛，左侧为重，与检查结果一致。师娟等研究显示：眩晕患者的脑血管狭窄率、斑块发生率明显高于健康人[1]。脑血管狭窄诊断方法主要有：无创检查：超声波检查及核磁共振血管造影（MRA）。有创检查：脑血管造影（DSA、CTA）。联合B型超声成像经颅多普勒检查检测脑供血动脉狭窄，其中经颅多普勒是目前最广泛应用的检测脑供血动脉狭窄的无创检测方法。从卫生经济学的角度和患者检查舒适度而言，B超联合经颅多普勒检查方便易行，费用较低，对血流速度和流量有较好的评估，是常规检查的首选。遗憾的是此患者未行此项检查。MRA检查噪音较大，易产生幽闭恐惧，部分患者无法接受。CTA目前广泛应用于脑血管检查，随着320排等高端CT的使用，其图像密度、空间、时间分辨率也进一步提高，对部分肾功能不好及射线敏感患者有一定限制。脑血管造影是评价脑血管的“金标准”但费用较大且有一定创伤。

如今3.0T磁共振的应用，为我们提供了另一种无创伤、无需对比剂，同时能明确血管和血流情况的检查方法―3D_TOF联合3D_ASL脑血管检查。此项检查很多心脑血管科医生和患者都不是特别了解，通过此文我们可以进一步加深了解和认识。尤其对于心肾功能不全、对比剂有不良反应的患者更为适合，虽然此项检查对血管轻度狭窄的患者效果不如血管造影。胡鹏等[2]研究表明：绝大多数缺血性脑血管病患者均存在不同程度的脑血管狭窄病变，MRA检查对于颅外血管及后循环血管狭窄的判断基本与DSA一致，但在大脑前动脉、大脑中动脉、大脑后动脉的血管成像与DSA结果差异有统计学意义，DSA仍然是判断脑血管狭窄的金标准。李明珠等[3]研究显示：与DSA比较，64_SCTA评价脑血管的符合率为97.2%；诊断脑血管狭窄的敏感性92.6%，特异性97.8%，准确率86.2%。MRA评价脑血管的符合率为93.2%；诊断脑血管狭窄的敏感性82.4%，特异性95.0%，准确率73.7%。ASL技术不用注射对比剂，完全为无创性的方法。对于有出血、钙化或位于颅底的病变，ASL测量数据较稳定。主要原因是用对比剂后所采用的梯度回波序列对钙化、出血、空气十分敏感，产生的磁敏感伪影较大；而ASL则是多次快速采集的平均值，受磁敏感伪影的影响较小[4]。周宏伟等[5]动脉自旋标记技术（ASL）在一侧大脑中动脉狭窄或闭塞中脑组织灌注信息的研究显示：ASL检查患侧与健侧灌注程度的改变，T=2.37，水平设在P

参考文献

[1]师娟，张红莲.脑血管狭窄与眩晕的相关性研究[J].中国医疗前沿，2012，7（6）：37-38.

[2]胡鹏，蒋黎，高小平，等.3.0T MRA与DSA诊断脑血管狭窄的对比研究[J].湖南师范大学学报（医学版），2013，10（3）：75-77.

[3]李明珠，徐敏，奚克敏，等.64_SCTA、MRA、DSA诊断脑血管狭窄对比研究[J].临床影像技术，2009，24（7）：138-140.

[4]Fienler J， von Bezold M， Ku cinski T， et al. Cerebral blood flow predicts les ion growth in acute stroke patients[J]. Stroke，2002，33（10）：2421-2425.

篇（5）

二三年七月十日

北京市宅基地房屋拆迁补偿规则

第一条　根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，制定本规则。

第二条　拆迁集体宅基地房屋的补偿价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则计算。

第三条　房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：

房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价

宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。

第四条　宅基地区位补偿价按下列公式计算：

当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。

房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。

户均安置面积，按照100～150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。

户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩（200平方米）计算。

与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）确定。

篇（6）

参加今天会议的有：区委、区人大、区政府、区政协领导；区政府各部门、各单位的主要负责人；驻区有关部门的负责人；各街道办事处书记、主任、分管副主任，各国土资源所负责人；各社区党支部书记、居委会主任；部分区人大代表、区政协委员。

今天的会议主要有两项议程：一是由同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》。二是请王区长作重要讲话。

下面大会进行第一项，请同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》，大家欢迎。

·······

·······

大会进行第二项，请*区长作重要讲话，大家欢迎。

·······

·······

同志们：“颁布实施《**区宅基地管理规定》，搞好全区宅基地调查，进行宅基地土地证发证、换证工作”是2005年区政府在城乡建设和改善人民生活方面重点办好的11件实事之一。刚才，（来自）区长就宅基地审批和查验工作做了重要讲话，*区长的讲话既有形势分析，又有工作部署和具体要求，论述深刻，重点突出，具有很强的针对性和指导性，为我区依法规范宅基地管理秩序，如何解决宅基地问题明确了任务，指明了方向。各级各部门要深入学习，深刻领会，把思想统一到*区长的讲话精神上来，深入抓好贯彻落实。

下面，我再就贯彻落实这次会议精神提三点具体要求：

一是要进一步统一思想，提高认识。此次宅基地审批和查验工作，关键在领导，各级各部门领导干部要深刻领会*区长讲话精神，认真做好《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》等规范性文件的学习，把文件精神吃透，以确保此项工作有序、稳步推进。

篇（7）

目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析

（一）受经济利益驱动的影响

随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。

（二）受农民进城发展需要的影响

改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。

（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响

很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。

目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题

（一）法律法规不完善且有关规定滞后

一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。

二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。

（二）宅基地的市场流转面临体制性障碍

由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。

（三）宅基地使用权证发放需要规范

与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。

（四）审批管理不严

尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部滥用职权、以权谋私、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。

完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考

（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转

《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。

（二）建立农民宅基地使用权流转制度

现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。

与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制

按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。

（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权

农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。

（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度

《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。

参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。

参考文献：

篇（8）

1.完成中心机构改革工作任务

按照区委公益事业单位调整目标，全面完成了农村中心职能配置、内设机构设立、人员编制调整、固定资产划拨、办公地点整理、事业单位法人证书办理、银行账户和社保账户设立等工作。紧紧围绕建立办事高效、运转协调、行为规范的管理体系这个目标，以完善管理制度，狠抓内部管理为突破口,认真研究制定了考勤制度、请销假制度、值班制度、印章管理制度、财务管理制度、公务出行管理办法、公文管理制度等多项规章制度,确保中心各项管理工作有章可循,形成用制度管事管人的长效机制。

2.全力推动村级网格化管理工作

农村中心认真贯彻落实区农委、区委农办相关文件要求，12月初制定印发了《静海区村级网格化管理信息统计表》，组织各乡镇开展村庄三级网格员确定和网格划分工作。到目前为止18乡镇383个行政村，选定一级网格长383名，二级网格员1498名，三级网格员11540名（另配备党员7199名），农村网格化体系基本实现全覆盖。深入静海镇、蔡公庄镇、西翟庄镇等多个乡镇的村庄走访调研，推动村级网格化管理工作。在深入调研的基础上制定的《村级网格管理考核细则》（初稿），现已报送区委农办审定。12月28日会同区网格化管理中心，对各乡镇政府辖区内行政村的村级网格电子地图划分工作进行了培训，目前各乡镇正在全力推动落实。

3.探索农村宅基地改革试点工作

按照区委“一个试点、一个方案、一个专班”的要求，农村中心配合区农村宅基地改革试点专班积极开展宅基地摸底调查工作，目前，先期确定的6个试点村已制定出了初步实施方案，并成立相应工作专班。根据试点村调研情况，形成了《静海区宅基地改革试点村调研情况汇总表》，起草了《静海区宅基地改革试点村情况报告》、《静海区农村集体经济组织宅基地所有权管理暂行办法》、《静海区农村集体经济组织宅基地资格权管理暂行办法》和《宅基地管理系统设计需求》等初步文稿，制定了《静海区农村集体经济组织宅基地所有权管理办法》（暂行）等10个管理办法，并分别向农村宅基地制度改革试点工作领导小组成员单位和乡镇村征求意见。

4.协同推进农村人居环境整治工作

配合区农委开展村庄污水处理项目督查，成立了3个专项督查组，由中心分管领导带队利用两个月的时间，分别对中旺镇等7个乡镇的9个村庄开展督查工作。通过与乡镇、村、施工方对接，协调解决各方问题、困难，圆满完成农村生活污水处理项目建设任务。

农村中心联合区帮扶办成立新一轮结对帮扶困难村基础设施建设缺口资金专项核查小组，对工程中的水泥路面硬化、里巷红砖硬化、面包砖硬化、修葺护坡、健身广场、环村植树等项目进行实地测量、验收，目前已开展了对13个乡镇43个村的缺口资金项目核查工作。

5.认真落实合作社和农村“三资”工作

篇（9）

一、农村“宅基地换房”现象的出现

最近几年，随着城市化的发展和新农村建设的不断推进，多个省市出现了“宅基地换房”现象。所谓的“宅基地换房”，通常是指农民自愿以其宅基地，按照一定的置换标准，换取小城镇的房屋并迁入小城镇居住。腾出的宅基地进行复耕，节约下来的集体建设用地，经过土地储备以后再以招拍挂的形式出让，以土地使用权出让的收益来安置农民和弥补小城镇建设的资金缺口。

基于《土地管理法》中关于集体建设用地和宅基地使用的限制性规定和“宅基地换房”中涉及到城乡建设用地挂钩流转的问题，中央和地方相继出台了一些规定，对其中涉及的城乡建设用地流转进行了规范。

二、城乡建设用地挂钩流转的法律与政策规定

（一）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作于2005年开始，并在全国部分地区试点。

国务院于2004年10月颁布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；国土资源部于2005年10月颁布了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号），并于2009年3月分别颁布了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）。

1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对农村城乡建设用地挂钩流转作出了原则性规定：要加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

2、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》对“城乡建设用地增减挂钩”的含义作出了明确规定，所谓“城乡建设用地增减挂钩”是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

3、《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》和《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》中对城乡建设用地用地挂钩流转试点的基本要求、管理和操作流程均作出了规定。

第一，关于挂钩流转试点的基本要求。要严格依据土地利用的总体规划，严格保护耕地特别是基本农田、促进建设用地节约集约利用，要通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理。对挂钩试点的规模进行控制和管理，通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标来进行。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

第二，关于挂钩周转指标和项目区的管理。挂钩试点的规模按国家和省（区、市）下达的挂钩周转指标控制，挂钩周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理。对于挂钩周转的指标由省级国土资源管理部门根据试点市、县及项目区情况提出申请，报国土资源部核定。挂钩周转指标下达试点省（区、市）后，由省级国土资源管理部门按项目区分解下达到各试点市、县。

第三，关于挂钩试点的条件和操作程序。挂钩试点工作必须经国土资源部批准，未经批准不得自行开展试点工作。省级国土资源部门制定试点工作总体方案，向国土资源部提出开展挂钩试点工作申请。国土资源部对省级国土资源部门上报的试点工作总体方案进行审查，并批准挂钩试点省份。经批准的试点省级国土资源部门，依据试点工作总体方案，组织市、县国土资源部门编制项目区实施规划，并进行审查，建立项目区备选库；根据项目区入库情况，向国土资源部提出周转指标申请。国土资源部在对项目区备选库进行核查的基础上，按照总量控制的原则，批准下达挂钩周转指标规模。市、县国土资源部门对挂钩试点工作要实行动态监管，每半年将试点进展情况向上级国土资源部门报告；省级国土资源部门应定期对本行政辖区试点工作进行检查指导，并于每年年底组织开展年度考核，考核情况报国土资源部备案。项目区实施完成后，由试点县级国土资源部门进行初验。初验合格后，向上一级国土资源部门申请，由省级国土资源部门组织正式验收，并将验收结果报部备案。

（二）部分因“宅基地换房”事件受到广泛关注的地区，如天津、四川、浙江等地也制定了当地的关于城乡建设用地挂钩流转的操作细则。

1、天津市制定了《天津市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（津国土房规[2009]2号），其中强调了：要加强城乡规划、土地利用总体规划对建设用地总量和布局的控制和引导。要以挂钩试点周转指标安排建新拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标，确保项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低。挂钩试点工作应充分尊重群众意愿，切实维护农民个人、集体经济组织和相关权益人的合法权益。

2、四川省制定了《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号），其中强调了项目区实施规划必须符合土地利用总体规划并与城市建设规划、村镇建设规划和农房建设规划相衔接。挂钩项目与土地整理项目原则上实行分类管理，按照各自管理办法的要求分别申报、实施、验收，组卷归档。挂钩试点工作管理实行分级负责制。省国土资源厅负责对全省挂钩试点工作的总体部署和组织管理。负责制定管理办法，审批项目区实施规划和方案，实施监督检查，组织项目区验收。试点市（州）国土资源管理部门负责辖区内挂钩试点工作的具体组织实施。负责试点工作的管理与监督，审查项目区实施规划和方案，组织项目区初验等工作。试点县（市、区）国土资源管理部门负责编制项目区。实施规划，制定工作计划并具体组织实施，组织开展项目区竣工自查。

3、浙江省制定了《浙江省人民政府办公厅关于切实做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知》（浙政办发〔2009〕121号）和《城乡建设用地增减挂钩实施方案审查报批办法（试行）》（浙土资发〔2009〕37号），其中强调了组织实施城乡建设用地增减挂钩要以土地利用总体规划为依据，按照“先复垦、后置换”的原则，将农村存量建设用地复垦为耕地后，该复垦耕地面积与土地利用总体规划确定的规划建设用地区内的农用地和未利用地进行等面积挂钩置换。其中，置换占用耕地面积小于复垦项目新增耕地面积的，新增耕地结余部分可用于其他建设项目的耕地占补平衡。省国土资源厅根据国土资源部下达的城乡建设用地增减挂钩周转指标、各市、县（市、区）年度建设用地复垦新增耕地任务、城乡建设用地增减挂钩指标账册余额和申报使用数量，编制各市、县（市、区）年度城乡建设用地增减挂钩指标计划，报省政府同意后实施。实施方案中拟安排的建设地块需征收农村集体所有土地的，应同时拟订土地征收方案，一并上报审批。城乡建设用地增减挂钩实施方案和土地征收方案经省政府批准后，由市、县（市、区）政府负责实施土地征收，并依照有关规定组织实施土地供应。

（三）2010年底，针对城乡建设用地挂钩流转中出现的问题，国务院和国土资源部对城乡建设用地增减挂钩试点进行了规范。

国务院于2010年12月了《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号）、国土资源部于2011年2月了《城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作方案》其中对建设用地增减挂钩试点中亟需规范的问题作出了规定，强调不能片面追求增加城镇建设用地指标；在推进农村新居建设和危房改造及小康示范村建设等工作中，凡涉及城乡建设用地调整使用的，必须纳入增减挂钩试点；不能突破挂钩周转指标；不能盲目大拆大建和强迫农民住高楼和侵害农民权益。

三、总结

笔者认为，随着城市化水平的不断提高和市场经济的不断深入，农民的宅基地会越来越多的体现商品化的属性，上述法律、法规和政策的出台，对集体建设用地的高效利用起到了推动和促进作用。而将农民的宅基地纳入整个建设用地的流转也是未来建设用地市场发展的趋势，虽然目前不宜在全国完全放开，但如果能通过试点来发现并处理好其中的土地规划利用和农民安置补偿问题，在使作为生产要素的土地资源得到经济高效的利用同时又提升农民居住生活条件和改善基本福利保障，那最终将实现社会各方的多赢。（作者单位：北京市天银律师事务所）

参考文献

[1]何缨：《“宅基地换房”模式的法律思考》，《山东社会科学》2010年第1期。

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这份名为《关于加强农村宅基地管理的通知》（以下称《管理通知》）由广东省国土资源厅（以下称广东国土厅）草拟，并已上报省政府审批。其中，最引人注目的是将允许农民将合法的宅基地转让、出租，并拥有收益权。

广东一直是立法的试验田。2005年，广东省以政府令的形式颁布法规，允许农村集体建设用地使用权流转，为农地直接上市定规，这在全国尚属首次。该法规与即将出台的《管理通知》均突破了现有的法律法规，甚至与现有法规存在着明显的冲突。

广东省社科院宏观经济研究所孙建研究员接受《经济》采访时表示，继允许农村集体建设用地上市成为改革第一步后，农民个人的建设用地即宅基地上市是第二步，也是“两步走”的一个完结。

“雷区”的试验

目前在国家法规制度层面，宅基地的流转并没有“开闸”，因此宅基地流转问题在全国各地都是最难突破的，在广东也一直被称为“雷区”。

今年2月初，广东省“两会”期间，广东国土厅厅长林浩坤向媒体表示，由该部门草拟的《管理通知》已上报省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转。

消息一出，立即引起了广泛关注和争议。一种观点认为，一旦放开宅基地买卖，会导致农民失去房屋，不利于社会稳定。支持者认为，允许宅基地上市可以保护和增加农民的土地收益，还可以增加土地供给，平抑高涨的房价。

而现实中宅基地私下流转已很常见，尤其是在经济发达的珠三角地区已成普遍现象，私下交易的比例很高。据了解，私下买卖宅基地的情况有两种：一种是“一户多宅”，除了自住，农民将富余的房子卖掉获得收益；一种是有些农民已在城市购房，他们将农村的房子卖掉。

据孙建介绍，由于城市化进程加快，经济发达城市近郊的宅基地比如广东的梅州、韶关等地已炙手可热，农民通过私自出租出售多占的宅基地获得了大量收益。

2006年初，广东国土厅开始对全省宅基地进行调研，一年后的调研结果印证了上述事实，同时显示超面积住宅、违法建房、占地建房等现象非常普遍。宅基地存在的上述复杂问题成为广东推进宅基地流转的原因。

对于宅基地上市的程序，《管理通知》作了相应规定：首先是调查清理，近期广东国土厅已开始针对宅基地使用情况作调查，之后是宅基地的确权及登记发证，最后才是流转上市。

从中可以看出，宅基地上市的前提是农民拥有的宅基地必须是合法的，非法取得及超标准的宅基地要接受处罚并重新申请登记。具体规定是：通知下发后新发生的超过法定面积标准，或非法取得的“多宅”的农民住宅，一律不得确权登记发证并依法予以拆除；通知下发前发生的超过法定面积标准或“多宅”的农民住宅，没有申请对违法用地、违章建筑统一处罚给予办理确权及登记发证手续的，一律依法予以拆除。

孙建认为，宅基地的流转在经济发达、城市化水平比较高的珠三角地区推行比较适宜，广东有探索的条件和基础。

到农村买房成为可能？

一旦政策正式出台，影响将是多方面的。

“原来由于没有政策保护，农民私下卖宅基地获得的收益是非常有限的，因为买房者要冒着哪天被政府征用而得不到补偿的风险，出价必然低于市场价，所以农民不得不损失很大一部分土地收益。”孙建说，政策实施后宅基地在城乡的法律地位和市场地位将得到确立，农民将依法分享土地出租、出卖和出让获得的收益。

宅基地拥有抵押权后，农民可用来购买生产资料，进一步拓宽农业生产的融资渠道。此前，广东省相关政策规定了集体建设用地可用于抵押，但作为个人建设用地的宅基地并没有列入其中。

宅基地上市将大大缓解征地压力，尤其是能够减少农业用地的征用。去年广东省农村建设用地使用权转让23200多亩，发生交易2100多宗，总价值20多亿元人民币。不过，仍有60多万亩的农村集体建设用地处于闲置状态。“开发商老盯着农田，因为其价格是偏离市场的，征地成本低。”孙建认为，随着国家对基本农田控制越来越严格，客观上也会促进和加快宅基地的流转。

如今，长期在城市工作居住的农民不在少数，对他们来说，村里的房子卖不掉，城里的房子买不起。另一方面，即使有些农民在城里买了房子，也不能把村里的房子正常地出售。“允许宅基地买卖将加快这些农民以非农化身份加入城市化进程中。”孙建认为，城市化的一个重要标志就是居民的非农化。

城市房价高涨的一个重要原因就是供给不足，住房供应主体单一，市民买房只能去找开发商。如果农民的宅基地可以卖给城里人，也就是城镇居民可以到农村购置宅基地，将打破城市房地产的现有格局，对平抑房价将起到关键作用。

事实上，在广东等发达地区，与农民在城市买房相反，部分富裕的城里人已开始在乡下购置房产了。孙建介绍说，在部分经济发达的农村，出现了一些别墅区，不少别墅的主人都是城里人，有的富足的城里人甚至直接到农村买地建房。还有的村委会与投资公司合作建农民住宅，将富余的房屋出售给城里人。孙建认为，由于原来政策不允许买卖宅基地，城里人到乡下购买宅基地房屋不受法律保护。

北京京华律师事务所律师丁涛在接受《经济》采访时表示，由于宅基地不纳入城市房地产体系，加上只有国有土地才能办理产权证的政策限制，农村集体建设用地必须通过征地手续转为国有土地后才能办理产权证，因此，即使允许城里人到农村购置宅基地，购买者同样拿不到产权证。“改变土地权属仍然要依据国家现有的法律制度。”

法律留有的空间

作为立法的试验田，广东在立法上已是第二次超前。

2005年10月1日，《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》（以下称《管理办法》）正式实施。这个以省政府令形式颁布的地方法规规定了集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押等内容和具体操作办法，大大突破了现行《土地管理法》规定的“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。

政策出台背景是，此前广东各地农村集体土地流转已经非常普遍，由于法律不允许，没有政策支持，都是以私下的方式进行，农民的利益无法保障，引发了很多土地纠纷，导致农民上访逐年增多。

据了解，刚开始的确有人担心《管理办法》出来后，由于存在法律上的风险，会引起更高层有关方面的关注，甚至被叫停。实施后，国土资源部曾多次派人去广东考察。

去年3月，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》，要求稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。8月，国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》中，强调农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

从上述两个通知内容可以看出，尽管没有涉及广东的具体做法，但实际上已经承认了农村集体建设用地流转的合法性。至此，广东为土地立法试验的“第一步”得到了国家政策的确认。

时隔不到一年半，广东再次在立法上寻求突破。

对于此次即将出台的《管理通知》，孙建认为，农村个人建设用地即宅基地上市流转是一个完结。“集体建设用地上市流转是第一步，现在是走第二步。”