二手房交易合同汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇二手房交易合同范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。

第三条 付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条 本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。

第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条 双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________

身份证号码： __________________　 身份证号码： ___________________

地　址：___________________ 　地　址：____________________

邮　编：___________________ 　邮　编：____________________

电　话：___________________ 　电　话：____________________

人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________

身份证号码：___________________ 　身份证号码： ___________________

见 证 方： _________________鉴证机关：_________________

地址：_________________邮编： _________________

电话：_________________法人代表：_________________

代表：_________________经 办 人：_________________

日期：_______年____月____日

鉴证日期：_______年____月____日

买房签合同注意事项

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解。

第二，签订认购书和商品买卖合同。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认购书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

在买房的时候首先要签订认购书，第二要签订购房合同，购房合同常常会有补充协议，补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项，通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说明产权证办好的具体时间，需要在补充条款里约定。

第三，要明确按揭无法办理的情况下，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭无法办理，这里面可能会有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因。要明确按揭无法办理的情况下，双方的责任是什么。

篇（2）

买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万 ____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。

第三条 付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条 本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。

第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。

第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条 双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________

购买方(乙方)：__________________

身份证号码： __________________

身份证号码： ___________________

地

址：___________________

地

址：____________________

邮

编：___________________

邮

编：____________________

电

话：___________________

电

话：____________________

人(甲方)：_________________

人(乙方)： _________________

身份证号码: ___________________

身份证号码： ___________________

见 证 方：

鉴证机关：

地

址：

邮

编：

电

话：

法人代表：

代

表：

经 办 人：

日

期：

年

月

篇（3）

一、研究背景

我国的二手房交易产生于20世纪90年代，历时20余年，二手房交易促进房地产联动发展、优化房地产资源配置都具有重要意义，是我国住房保障体系的补充，也是住房性消费的重要一环，对我国的经济发展具有突出贡献。2013年3月1日，“国五条”的出台，特别是“个人售房需按转让所得20%征收个税”一项使二手房交易个人所得税问题重新走进人们的视野，成为国民关注的焦点。受传统观念的影响，中国人把安全感与归属感寄托在住房上，认为有房才有家，故拥有一套房子成为了很多人奋斗的目标，据调查显示，90%左右的毕业大学生工作五年内甚至十年内的目标即是在大城市或其他二三线城市拥有一套房子。人手一套房子形成了中国房子的刚性需求。中国人口众多，即使只是刚性需求，也是对房地产很大的需求，房地产的价格很难回落，虽然“新国五条”的出台，增加了二手房交易者的税负负担，但并没有起到降低房地产价格的目的，只起 到减缓房地产价格上升的速度的作用。

二、二手房交易涉及的主要税种

在二手房交易过程中，纳税人主要分为买房人和卖房人，对于卖房人而言，其应交的税费主要包括个人所得税、印花税、营业税（2016年5月起准备实施的“营改增”虽已落实到二手房交易，但具体政策尚未出台，因此此篇文章还是按“营改增”之前的营业税考虑）、土地增值税、城建税，教育费附加等。对于买房人而言，其应交税费主要有契税和印花税。下面主要讲一下个人所得税和营业税，因为这两个税种在二手房交易过程中涉及金额最大，也是最容易出现偷税漏税情况的税种。

（一）个人所得税

目前，二手房交易个人所得税的征收方式有二： 一是以两次交易差额的20%征收，即从房产转让收入中扣除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和其他有关合理费用，按照差额的20% 税率缴纳个税。二是按交易总额的1%―3%征收，如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入 1% - 3% 的幅度燃普鳌F渲懈鋈俗让自用 5 年以上、且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。

（二）营业税

沿用2016年的营业税政策，二手房交易中的营业税征收情况如下：个人转让购买不足2年的住房，按5.5%的税率全额征收营业税；2年以上普通住房，免征营业税；2年以上非普通住房，差额征收；非住宅类房屋，不分年限，全额征收营业税。

三、二手房交易过程中的偷税漏税行为

自从二手房交易需要缴纳个人所得税以后，这无疑增加了卖房者的卖房成本，于是为了降低成本，保证高额净利润，卖方就会想办法把税赋转嫁给买方，于是买房者购房价格变高，负担沉重，变得买不起房子。为了卖出房子，为了买得起房子，买卖双方就开始寻找“合理避税”方法，甚至双方合作，以达到“合理避税”目的。于是就出现了以下几种避税方法。

（一）签阴阳合同

即买卖双方签订两份交易合同，其中一份是真实的交易价格，用来维护双方权益的，属于保密合同，而另一份合同是提供给税务主管部门的，主要用来纳税，此份合同中交易价款远远低于实际交易额，这样就达到了少缴税的目的，减少了交易双方的交易成本。这种少教所的行为在法律上属于偷税行为，一旦被发现，将会承担责任，因此是有一定风险的。

（二）以租代售

对于上述所说的个人所得税和营业税，都是有征税期的，过了征税期，再进行交易，便会获得免税权利。于是买房者就以租房的形式先入住，不办理过户手续，等到过了征税期后，再办理过户手续，这样卖房者就不用缴纳个人所得税和营业税，也不用把税赋转嫁给买房者，房价自然就低，对于买卖双方都有利。

（三）假赠真卖

卖房者以赠送的方式把房子过户到买房者名下，但实际上是买卖行为，买卖双方在暗地里签订保密易合同，所有买卖双方该有的权利和负责的义务写得清清楚楚，但由于在表面上是属于房屋赠与与被赠与关系，便获得了全额免征个人所得税和营业税等。

（四）延迟过户交易

如张某拥有一套原值50万的住房一套，系已拥有四年了，在过一年就满五年，目前价值为100万，若张某现在把该住房转让出去，按税法规定，其应该缴纳个人所得税（100-50）*20%=10万，但张某并不想缴纳这10万元的税费，房子又急着转让出去，于是其把房子交给一户买主，但是迟迟不肯办理过户手续，直到再过一年，他就可以不用缴纳10万元的税费而办理过户手续。

四、总结

以上各种偷税漏税行为在二手房交易市场上是十分常见的，政府通过税收手段来调节我国二手房交易市场，目的是给房地产降温，但却导致了许多违法违规的行为，这些纳税人的偷漏税行为便是对这种税收手段的反抗。这也说明任何事都有正反两面性。

【参考文献】

[1] 杜静萍. 个人二手房交易税收问题浅析[J]. 商业经济，2016，（08）：118-119.

[2] 张楠. 二手房交易税负转嫁分析[J]. 中国集体经济，2016，（16）：92-93.

[3] 卫必娴. 浅析二手房交易个人所得税的弊端及完善[J]. 法制博览（中旬刊），2014，（12）：264+263.

篇（4）

关键词 二手房交易 共有 按揭 抵押 中介

房地产市场通常将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋再交易成为二手房交易。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义上讲，二手房交易仅指二手房的买卖交易。本文讨论的是狭义的二手房交易，即二手房的买卖交易。

一、共同拥有产权的二手房交易

我国《民法通则》规定：共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，购房人应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，购房人应注意这些签字的真实性。同时还要注意是否所有的共有人一致同意转让该二手房。除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须出具授权委托书。该授权委托书应是经过公证或律师见证过的法律文件。

此外，还有夫妻共有的二手房交易。根据《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间的共有财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。因此夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效。

二、已有银行按揭的二手房交易

随着时下炒房热的发展，炒房人中按揭买房的情况并不鲜见。或者是二手房主将已经全额付款的房产申请了银行抵押。因此在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证及原开发商的“五证”。如果二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。

在此类的二手房交易中，买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行同意。如果买方能一次性向卖方付款，由二手房主一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，应申请贷款银行配合卖方解除房产的抵押登记，以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。

三、已经设定抵押的二手房交易

根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。买方在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，然后与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件即抵押权人在转让协议上签字。转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

四、进行拍卖房产的二手房交易

在此类情况中购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用如物业管理费、水电费等，拍卖机构一律不予过问。所以购买拍卖房产的投资人在应拍前应先了解被拍卖房产的有关情况，及时与拍卖公司、债权人及物业公司协商。

五、已有租赁的二手房交易

买家须实地查看卖家房屋有无出租。如果二手房出售前已经有租赁，那么在租期内在同等条件下，租赁人享有优先购买权。如果租赁人放弃优先购买权，卖方在得到租赁人出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖方不告知租赁人房屋出售的情况而擅自卖给他人，则租赁人有权向法院主张其买卖行为无效。对于购买人而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有租赁情况以确保交易的安全性。

六、已挂入房地产中介的二手房交易

随着二手房市场的空前活跃，房地产中介机构如雨后春笋般的不断涌现。由于房地产中介行业准入门槛低，从业人员的素质参差不齐，公司管理不规范，市场监管处罚力度不到位等原因，经常出现中介机构利用买卖双方信息不对称，收取不合理费用；模糊中介服务委托合同条款，欺诈买方或卖方，获取不当得利等事件。因此购买在房地产中介登记的房产时，要尤其慎重。因此购房人通过中介购房时一定要提高警惕，要选择信誉好、规模大、有资质的中介公司。审查其“三证”即工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。尤其要注意查看备案证书的有效期和地址与实际是否相符，经纪人的执业单位和执业证是否一致。同时购房人买二手房要明确其应承担的费用。一是房款，要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金，注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费，主要有财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，银行按揭产生的费用等。

参考文献:

[1]刘先勇.房地产买卖与租赁.时代出版传媒股份有限公司.黄山书社.2010.

篇（5）

1.是维护税收征管秩序的需要

从目前的情况看，二手房交易已经成为社会的热点问题，特别是近两年从事二手房评估、交易的中介机构遍布城区大街小巷，各个中介机构张贴的房产信息琳琅满目，价格五花八门，这一现象明显显示二手房交易涉及到千家万户的切身利益，同时也暴露出税收征管工作中二手房交易环节失控或虚控的现象，虚假合同、阴阳合同屡见不鲜，明显低于市场价格的评估报告纷纷炮制，税收征管秩序受到严重冲击，因而，努力控制人为因素与自由裁量权，维护征纳双方的正当合法权益的严肃性，就需要规范二手房交易环节的税收征收管理工作。

2.是堵塞税收征管漏洞、减少税收征纳双方在价格方面的纠纷的需要

房产作为不动产的一种，在人们的社会生活中占有极其重要的地位。对房产征税，特别是二手房交易征税必然触及千家万户切身利益的敏感问题，这就对二手房的价格认定工作提出更高的要求，长期以来，二手房交易税基价格的认定，没有统一的认定标准，缺少客观、公平、公正的第三方价格认定机构的参与，难以科学合理地确定，形成了房产税征管过程中的盲区和薄弱点，客观上产生税收流失现象和税收征纳双方产生价格方面纠纷，这种客观现象要求价格认证机构开展二手房交易涉税价格认定工作，对于提高涉房税收征管的科学管理水平，堵塞税收征管漏洞，防止财政收入滴漏流失以及稳定税收征管秩序具有十分积极的作用。

3.是有效地全面推进涉税财物价格认定的关键所在

当前，普遍存在二手房交易偷逃税收的现象，已经引起了民意的反感和各级政府及有关部门的高度重视，二手房交易的税收征管工作势在必行，只有不断总结各地的成功经验，完善和发挥征管系统优势，积极主动开展、推进二手房交易的涉税价格认定工作，营造声势，使之形成规模，才能顺利地开展二手房交易涉税价格认定工作。

二、二手房交易价格鉴证的现状与特点

首先，随着涉税价格鉴证工作的深入开展，二手房交易价格鉴证工作作为重点工作，各地各部门不同程度地组织力量对城市的区域进行认真调查，确定一定范围的楼房平均价格，将其价格作为征税的参考基数，对城乡结合部或一些不好划定的区域，则由税务部门委托价格认证中心进行价格鉴证，这种做法，价格相对稳定，纳税人争议较小，但这种做法，工作量大，范围区分仍不能做到十全十美，若要细化，则工作量更大；同时，随着城市的发展，商业中心的转移，区分的范围也在变化，数据的更新仍需要更大的工作量。

其次，划分计算平均价也暴露了诸多不足，一是平均价掩盖了个体差异，而纳税人是以个体为主体的，区域划分无法做到细化到个体具体的楼房，加上房子所处的位置环景、朝向、彩光、通风、交通，楼房的建筑年限、建筑材料、外观设计等各种因素，要做到细化价格，其工作量之大是可以想象的。

三、二手房交易涉税价格鉴证工作的对策

1.加大宣传教育力度。一是对当事人耐心解释税收政策，让他们正确理解合理征税与偷漏税的性质，正确理解税种的立法精神；二是对当事人宣讲实事求是填写签订合同的重要性，不要为将来可能出现的纠纷留下后患；三是涉税价格鉴证人员自身加强税收征管有关法律、法规的学习，正确理解涉税价格鉴定的内容和有关征税精神，使鉴定结果符合计税依据的要求。

2.在统筹二手房涉税价格鉴证整体区域价格同时，确立实行大面积鉴定的方向。对以下几个方面的房地产交易可选择进行入户鉴证：一是城乡自建房进行价格鉴证；二是非住宅二手房交易价格鉴证；三是原参加公房改革的私房交易价格鉴证；四是对规划区地块土地使用性质多样、界限模糊不清的房屋鉴证；五是对老旧房屋的鉴定。

篇（6）

一、购房方支付

契税：是由购房人支付的一项税费，住宅类房屋的契税在1%～3%之间，各地根据购房时间、购房面积、购房单价、购房政策等各项因素有所调整，最低低于总结的1%。营业税：也是由购房人支付，最新的政策是如果二手房房产证已满五年，那么就免征营业税。如果未满五年，营业税及所有附加在5.6%左右。

二、售房方支付

个人所得税：由卖房人支付，普通住宅的税率为1%，非普通住宅和非住宅为1.5%。如果售卖的房屋是家庭唯一住宅，并房产证满2年，将免征个税。

三、双方支付

印花税：合同和具有合同性质的凭证都需要缴纳印花税，二手房交易中主要是收取二手房买卖合同的印花税。这项税费买卖双方各支付0.05%。

房地产交易手续费：房地产交易后续费房地产交易手续费是根据交易房屋的面积计算，如果平方面积越大，那么费用就越高。收费标准时每平方6元。买卖双方各支付一半。

二手房个税1%还是20%

根据个人所得税法，所出售的二手房若不满足自用五年以上的唯一用房的免征个人所得税条件，是需要缴纳个人所得税的。个人所得税通常是以差价计算，税率为20%。计算方法为：二手房转让的个人所得税税额=(二手房的转让交易总额-房产原来的登记价格-相关的合理费用)X20%。其中相关的合理费用包括支付的住房装修费用、支付的住房贷款利息、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等。

篇（7）

二手房交易资金之所以受到民众普遍关注，主要是由于买卖双方在交易过程中均处于弱势地位，在信息并不透明的情形下，不断发生房产中介公司挪用、侵吞二手房交易结算资金的恶性案件，这严重侵害了买卖双方的权益。继上海在2005年春季试行二手房资金监管以来，北京也在近日宣布对二手房交易结算资金施行监管，各地陆续开始在二手房交易环节引进监管体系。那么，北京、上海、广州等国内二手房交易比较活跃的地区，对资金安全监管方面的做法有什么不同呢?记者分别就各地的具体做法进行比较，通过对比来发现其中的不同之处。

北京：资金监管自行选择

北京有关方面在近日宣布，从4月15日起对二手房交易资金施行监管。

二手房资金监管对于买卖双方，尤其是对于买家来说，可避免购房款被中介机构挪用甚至被侵吞，从而使得资金的安全得到保障。北京市建委规定，如果是选择通过中介公司来进行二手房交易，必须选择资金监管。当然也可选择自行划转交易结算资金，不过需签订一份《存量房交易结算资金自行划转声明》，在办理转移登记手续时提交给交易管理部门。

如果想要对交易结算资金进行监管，与此前的交易过程有何不同呢?据介绍不同之处主要在两个方面：一个是在签订买卖合同时需确定是否采取资金监管，若采取，买卖双方需与保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，否则，需签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。其实这两个文件签订也很简单，手续并不繁琐。二是买卖双方在各项税款交纳完毕、产权过户完成、买方取得产权证后，卖方增加一个手续就是需要到房屋所在区建委领取“转移登记办结单”，并将其提交给保证机构，由保证机构通知相关银行将房款放至卖方个人账户。

上海：资金监管难执行

上海在此前宣布对二手房交易结算资金施行监管，但是直至目前资金监管政策尚未落到实处。记者从上海各二手房中介机构了解的信息显示，资金监管难以执行的主要原因是因为过程太繁琐，交易过程太长，大多数人宁愿选择不进入资金监管程序。

通过与北京的二手房交易资金监管程序对比，记者发现最大的不同之处表现在几个方面：

首先是在于上海方面需要先在交易中心受理处提出挂牌申请，此后才能进入下一步交易环节，而北京则不必如此，只需按照传统的方式，将房源在中介机构挂牌即可。

其次是资金监管账户的开立时间节点也有所不同，上海的做法是等到在买卖双方签订买卖合同之前便需要建立监管账户；而北京则选择在签订买卖合同之后建立资金监管账户。

记者从上海部分中介公司了解到，由于各种各样的原因，上海虽然早在2005年春季就开始推行资金监管措施，但至今收效甚微，很多人宁愿冒着资金被挪用的风险而不愿意选择资金监管程序，这到底是为什么呢?上海德佑地产交易部工作人员杨永俊分析认为，这有可能是因为选择资金监管之后，卖方无法尽快拿到钱款而导致他们不愿意选择该程序。

广州：尚在摸索之中

广州在推行二手房交易资金监管方面稍许有些落后，据了解，广州市还没有正式推行资金监管措施。但记者通过各种渠道得到的信息显示，广州市房管局在今年春节后曾对穗各中介公司下过口头通知，让各公司自行引进监管账户。

根据设想，广州市房管局希望买卖双方交易时，可以先把定金等房款存入具有公信力的第三方账户进行监管。在确保交易安全完成后，卖方可以直接从该第三方领取房款，既避免交易中“吃差价”，也可以避免假业主卷走房款等情况。如果资金出了问题，该监管方也可以负起责任，真正保障交易资金的安全。初步拟定免费服务，不会增加交易的额外费用，买卖双方可自行选择是否加入。

不过这种设想尚未真正变成现实。广州中原天河区总监潘婉霞告诉记者，目前广州还没有推行二手房交易资金监管程序。“在今年春节后我们曾经接到口头通知，称要开始试行资金监管措施。但是目前还没有见到主管部门的具体措施。”她说。据了解，目前广州有中介公司号称已经引入了监管账户，但业内对此不以为然。潘婉霞告诉记者，这些公司只不过在银行开设一个账户罢了，到底能否切实起到监管作用不得而知。

据潘婉霞介绍，目前广州二手房交易过程中，对于一次性付款的交易来说，房款主要分两次支付给卖家，第一次是在办理申请过户手续的前一天，将首笔房款(约总房款的30％)支付给中介公司，在缴纳契税并凭契税完税证递交过户手续之后，这笔房款将由中介公司转交给卖家；剩余的房款则在领取房产证的前一天由中介公司代收，等到买家领到房产证之后，再转交给卖家。也就是说，房屋买卖资金必须经中介公司之手，而在这过程中是否被挪用甚至侵吞，则完全要看中介公司的信誉了。潘婉霞坦承，此前广州的确发生过不法中介公司卷款潜逃的情形，“正是因为有这样的情形发生，广州才准备引进二手房交易资金监管体系。”她说。

自我保护意识不可或缺

如果要保证交易结算资金的安全，引入具有公信力的第三方对其进行监管是十分必要的。而对于目前已经实行监管的地区来说，一定要将该程序纳入交易环节中来。

篇（8）

现在二手房交易中最主要存在的问题是：在二手房买卖登记过程中，现在依然大量存在着一房二卖，合同内容不明确，欺诈、胁迫、乘人之危现象依然在不断的发生。这些现象的存在即不利于二手房交易市场的健康有序发展，也不利于提高房产登记部门的工作效率，也可能因当事人之间买卖合同纠纷导致房产登记部门涉诉，买卖合同无效导致的房产交易被撤销的情况。因此，杜绝此类事件的发生已成为全国二手房交易相关部门的重大课题。有鉴于此，公证介入二手房交易及预告登记成为保证二手房交易安全的有效手段。

对于公证介入的可行性有以下几点分析：

一、公证员作为专业的法律从业者，具有草拟、代书法律文书的能力，通过对当事人双方意思表示及法律文书的审查，可以确保当事人所签订合同的真实性及合法性。进而保障当事人双方合法权益，减少因当事人因法律知识的缺乏而导致合同不能有效履行的机率。

二、为房产登记部门规避法律风险及审查风险。通过公证机构的核实及审查，确保了合同的有效性，房产登记部门可依公证书进行登记，通过此公证的事前审查，房产部门就可规避职业风险，房产部门毕竟不是法律部门，通过法律风险的适当转嫁，可提高房产部门的工作效率与社会诚信，改善执业环境。

三、公证介入有法可依，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该预告制度可以从根本上源头上防范一房二卖的情况发生，也为公证介入提供了法律依据。

四、一举多得，共同发展。通过公证介入，可实现效率与效益的有效平衡，可实现相关机构的共同发展。举个例子，房产部门提前工作效率与涉诉率的同时、可保证当事人之间权益的最大化，而且可带动房地产中介部门业务、中介业务的快速发展。

五、快捷便利、易于被广大二手房交易者所接受。因公证处出具公证书之前已进行了大量的询问与审查，在房产部门登记时可简化登记程序，通过快捷通道，对有法律保障的合同进行优先登记，乐于被二手房交易者接受。

正因为公证介入有几上诸多优点，因此，各国都把公证引入到房产登记过程中，在我国经济发达的省份，也有不少有益的尝试。不可否认，现在该业务并未在全国发展起来，但并不意味着无事可做，相反，我们应该在其中看到机遇，有益的尝试可扩大房产部门的社会公信力与知名度，如果做出成绩，该项举措可在全国范围内树立起标杆，这正是科学发展观应有之意，政绩观之应有理念。

为了使该举措具有可行性，我有以下几点建议：

一、在二手房交易预告登记过程中，引入《房屋买卖合同》公证制度，通过公证机构的审查，房产登记部门可确保每一份登记的合法性、有效性。买卖交易双方可以确保无任何法律隐患，无任何合同内容上的偏差。事实上，在房产抵押登记中的《抵押合同公证》与该公证意义相仿，但二手房预告登记中的公证介入意义更加重大，反响将更为强烈。有了《抵押合同公证》的成功实行，更加证明公证在二手房交易中的大有可为，大有作为。

篇（9）

1 长沙地区二手房销售情况及形势分析。

根据长沙市房产局统计数据，长沙地区2011年二手房销售面积379万m2、销售套数34 160套； 2012年销售面积312万m2、销售套数29 181套； 2013年销售面积526万m2、销售套数39 178套，成交额193亿元，总体情况来看2012年略低于2011 年，2013 年比2012 年同比增长69%、34%。

2013年二手房成交增长的原因主要是：新国五条细则按转让所得20%征收个人所得税传闻（后并未执行）、我市经济适用房开始上市交易、房产税试点范围扩大等因素的影响，但毋庸质疑的是，一手房的春天就是二手房的明天，尤其长沙作为湖南的省会城市，经济与文化的中心，土地资源稀缺，未来二手房的交易将会占踞房产交易的主导地位，这是事物发展的必然规律。

2 目前长沙地区二手房按揭操作流程。

长沙地区二手房按揭贷款业务主要流程：①买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。②买方到贷款银行递交申请资料，如果是通过中介公司（担保公司）代办的，可由中介公司（担保公司）递交申请资料。③贷款银行电话预约买卖双方面谈，并由银行进行贷前调查。④对于符合贷款条件客户，买卖双方到二手房交易服务中心网签房屋买卖电子合同和购房贷款等相关手续。⑤买卖双方带有效身份证明到二手房交易服务中心领取过户资料，办理产权转移登记手续，按规定缴纳相关税费，领取《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》。⑥由贷款银行或担保公司凭《长沙市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋产权所有权证，买方配合贷款银行或担保公司在二手房交易中心的抵押登记窗口办理房屋抵押登记手续。

在该流程中银行放款环节分两种情况：一是，与中介公司合作普遍采取的是办妥抵押手续后再放款；二是，与担保公司合作中，贷款审批通过后，担保公司出担保承诺函，银行予以放款，再办理产权过户与抵押手续。

由于2010年开始长沙市房产局对二手房实行资金监管，当时房产局指定了银行与担保公司并明确了操作模式，所有二手房（包括按揭）资金都必须通过与指定银行与担保公司合作，从而造成了其他银行二手房按揭业务操作难度加大，业务无法开展，2013年10月开始，长沙市房产局对二手房按揭全面放开，由客户自主选择银行，资金监管由银行负责，房产局不再干涉，对建行该项业务发展带来了新的机会。

3 二手房客户来源及合作模式。

二手房客户来源与合作模式主要包括：①中介公司的客户。目前，二手房客户群体主要来至于中介公司，中介公司采取与银行合作的形式，在完成二手房买卖的同时，对于有按揭需求的，联系相关银行提供二手房按揭业务，同时，收取客户相关交易费用。②银行直接营销的客户。该部门客户银行主要采取直客式按揭贷款模式。③担保公司推荐的客户。该部分客户主要采取担保公司介入的模式，担保公司全程与客户一起办理网签、过户与抵押等手续，担保公司在按揭交易中起到阶段性担保作用，到二手房交易过户完毕且办好抵押各项手续并入银行库房为止。担保公司收取客户一定的担保费。

目前，长沙地区二手房在实际操作过程中不规范地方主要包括：①阴阳合同。二手房买卖双方为了避税，网签价格低于实际成交价格，对于需要银行贷款的客户就有可能造成实际成交合同与网签合同不一致。②抵押按消费贷款进窗（目前中介普遍采取模式）。

4 业务发展的措施与建议。

①建章建制，梳理流程。根据目前市场情况、操作模式及总行制度要求，制定湖南银行二手房按揭业务操作流程。

②选择及准入有品牌有实力的中介公司与担保公司，拓宽客户渠道，控制贷款风险。

为有源头活水来，零售业务批发做。目前，二手房客户来源批发渠道主要是中介公司与担保公司，建议选择长沙地区优质品牌中介公司与担保公司，制定准入标准，如通过注册资本、门店数量及布局、公司财务状况、员工执业资格及素质、操作规范、担保相关规定等，强化中介与担保公司管理，准入后，开展深度合作。

长沙地区二手房业务开展初期，建议首选与中介公司合作的模式，选择2至3家优质中介公司开展深度合作，实行中介公司准入、签定战略合作协议、将建行房易安产品嵌入二手房业务流程，凭他项放款模式来操作。

③搭建建行自己二手房交易平台，开展二手房买卖直通车业务。在二手房业务竞争中，谁能够把握客户，谁就占领了市场的先机，我行应该要利用自己的实体网点及网络（如房E通）优势，搭建及发展湖南行二手房交易平台，通过该平台提供大量及时二手房相关信息与按揭贷款业务。一方面，改变了银行业务模式，提高了市场竞争力，实现了银行二手房按揭业务交易模式从B2B向B2C的转变，摆脱中介的约束，直接获取终端客户，获取业务发展主动权。其次，降低银行运营成本、提高零售业务综合收益。

④稳步发展。在业务开展初期，长沙地区明确一个试点行，从人员、奖励政策，尤其是贷款规模上予以保证，搭好台、唱好戏，抢占市场先机，条件成熟再逐步推开，为今后该业务发展打好基础。

篇（10）

    “链家”市场专业人士认为，《二手房交税新规》的出台，是针对因做低二手房合同成交价格而造成契税、印花税等税收流失现象的，由于新的二手房交易计税价格参照指导价格，将使北京市建委的“指导价”充分发挥出其市场指导功能，对平抑房价将起到一定的作用。同时，还将压缩不诚信的经纪公司利用二手房买卖双方价格信息的不对称而骗吃“差价”的空间。从而减少二手房的市场成交价格中的虚