房产测绘质量控制汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房产测绘质量控制范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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Abstract: The property mapping is a strong policy of legal surveying and mapping work, has a strong policy. Property mapping using mapping tools, surveying instruments, surveying techniques to determine the shape of property, location, size, quality, quantity, and utilization of professional mapping diagram drawn into real estate. Our real estate mapping work started late, and its development is still in the early stages of standardization of construction. This article describes the role of property mapping, and property mapping factors affecting the quality of the analysis, for the work of real estate mapping problems, analysis of real estate mapping quality control points and propose specific quality control measures.

Keywords: real estate mapping; quality; Control

中图分类号：TV523文献标识码：A

引言

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量直接关系到房屋权利人的自身利益。时至今日，城市住宅需求更显示了其强劲的张力，其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长为了加强房地产测绘管理，规范房地产测绘行为，保护广大业主的合法权益，我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则，同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房建筑面积计算方法、商品房测绘实施细则或暂行规定。目前,房产测绘工作中存在的问题较多,有些问题已经成为消费者的投诉热点,因此房产测绘市场亟待整顿,成果质量亟待提高。

一、房产测绘的作用及房产测绘质量的影响因素

（一）房产测绘的作用

房产测绘所提供的数据是房地产抵押贷款、房产交易、房地产契税征收、物业收费、租赁活动等不可缺少的依据。房产测绘数据通过分析处理以后，可以生产出很多资料为城市建设、城市规划等提供基础数据支持。

房产测绘是办理产权证的基础，为房屋面积、房屋权属界址等提供了基础资料，还为房地产管理包括开发管理、产权管理、交易管理提供了服务。

（二）房产测绘质量的影响因素

1. 影响房产测绘质量的重要因素包括房产测绘单位的资质、房产从业人员的技术水平、房产测绘单位的管理水平。

2.在我国，目前的房产测绘相关标准、规范还并不够完善。房产测绘具备技术性、专业性很强的特点，因此，部分城市已经制定了房产测量实施的相关细则。但是，大部分城市还并没有这方面的实施细则。而在实际的工作中，房产测绘从业人员只能依据对《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》理解来进行操作，这样就会给测绘质量带来不可避免的争议。由于对复杂建筑进行测绘，数据繁多，情况复杂，计算量很大，这就很难保证测绘人员不出现一些错误，如果房产测绘单位的质量保证体系不够健全，就更容易出现差错。

二、房产测绘的质量控制点

所有标准、规范、实施细则或者暂行规定, 基本原则都是一致的, 但在有些具体问题上也存在不同程度的出入。之所以会出现这样结果，是因为考虑问题的角度不同, 因此多计算出的依据和计算的方法也就与之不同，最终，计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制，首先就应该分析影响房产测绘质量的控制点, 然后针对控制点来采取相对应的质量控制措施。

房产测绘的质量控制点包括: 人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。

（一）人员培训

房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员, 所有的这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握相应的岗位技能, 明确各自的职责和权限。

（二）仪器设备管理及资源配置

房产测绘所使用的仪器设备主要包括: 1.外业——全站仪、水准仪、棱镜、标尺、手持测距仪、钢尺、玻璃纤维尺或皮尺等相关的仪器。2.内业——计算机、笔记本电脑、绘图仪、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。

另外, 房产测绘单位及部门还应该具备相应的资质及完善的质量管理体系。

（三）外业测绘

1.外业测绘工作准备

根据施工单位提供的竣工图或施工图，在计算机中绘出相应的草图,并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据,将草图按一定比例打印出来, 供外业使用。

2.外业数据采集

单层商品房无论建筑高度是多少,均按一层来计算建筑面积,外业实测建筑物外墙勒角以上的水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其尺寸, 一起来计算建筑面积。

多层或高层商品楼除实测尺寸外, 还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸, 尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m 层高应缩进的尺寸。

商品楼内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应进行实际测量。与商品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其尺寸。

外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符,并实测其厚度,实测有困难时,可连同主体墙一起进行实测。

（四）内业数据处理

1.数据分析和误差处理

外业工作结束后,内业进行数据粗略处理。首先比较一下外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有没有变化,若没有变化,或有变化且变化在±5cm以内,即可视为施工误差,不必进行修改,可以按照设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm 则需要分析产生该变化的原因,是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据出现的不同原因进行不同调整。若是外墙厚度变化和设计进行了调整,则按调整后的尺寸进行计算,若是由施工偏差所引起的,则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台,则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。

2.内业计算和成果整理

按照调整的有关尺寸,在计算机中绘图,分别计算出全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表,由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。

三、房产测绘的质量控制措施

（一）人员培训的控制措施。编写培训材料，制定培训计划，组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其他需要培训

的人员。培训内容包括：测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等。

（二）仪器设备管理及资源配置控制措施。房产测绘仪器设备的计算检定情况；房产测绘单位的资质情况，包括：单位资质等级，年检，持证执业情况；房产测绘单位质量管理情况，包括：质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性、房产测绘技术标准的有效性、房产测绘生产作业流程。

（三）外业测绘控制措施。房产外业测绘控制指对房产测绘单位的房产要素调查、房产要素测量、房屋面积测绘等成果的控制。

1.房产要素调查包括：房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确；调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线，房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致。

2.房产要素测量包括：房产要素测量的测量方法，记录和计算是否正确；各项限差和成果精度是否符合要求；测量的要素是否齐全、准确、对有关地物的取舍是否合理。

3.房屋面积测绘包括：房产面积测量原始记录是否规范，内容是否完整；房产测量成果是否规范，内容是否完整；共有共用面积的测定和分摊是否合理。

（四）内业数据处理控制措施。内业数据处理控制指对房产测绘单位生产的房产图、房屋测绘资料整理等成果的控制。

（五）房产图绘制包括：房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰是否符合要求；房地产要素的表述是否齐全，正确是否符合

要求；对有关地形要素的取舍是否合理；图面精度和图边处理是否符合要求。

（六）房屋测绘资料整理包括：房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求；用地面积的测算是否正确，精度是否符合要求，房产

测绘报告的编写是否规范，内容是否完整；房产测绘成果资料归档管理的规范性（含各类原始测量成果）。

结束语

随着房地产市场的迅速发展，对房产测绘的要求也越来越高，要加强对房产测绘质量的管理，建立房产测绘资质管理及运行的监督和指导。房产测绘单位要认识房产测绘发展的前景，根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。

参考文献

[1]武汉测绘科技大学测量学编写组.测量学[M].北京:测绘出版社, 1996.

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中图分类号：P2文献标识码： A

一、前言

我国的房产测绘起步较晚，目前正处于规范建设阶段，工作中尚存在一定的问题，并且有些问题已经严重影响到了消费者，因此加强对房产测绘的内容和质量的探究是非常必要的。近年来，房地产市场飞速蓬勃发展，但随之而来也出现了很多房产问题，因此对房产测绘工作的要求更高。房产测绘是利用测绘方法、技术、仪器来测量房产房屋的位置、形状、质量、面积等要素，并绘制成房产图。房产测绘对房地产市场规范运行有着深远的影响。我国房产测绘工作还处于起步阶段，存在很多问题，产测绘风险具有特殊性，其涉及面广，而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。

但具体的房产测绘又该注意哪些呢？怎样去做好呢？

二、房产测绘的内容

房产图是一套与实地房屋相符的总平面图，从房产图上可以得知房屋建筑状况、土地使用情况等信息。房产图的测绘需要以“先控制后细部”为原则进行，要知道所有的房产图都是平面图形，因此只需布设平面控制网点。图根控制点是在基本控制点下进行加密，图根控制点的密度是根据绘图比例以及房屋建设的密集程度来设定的，一般是采用临时标志，在测区内的基本控制点比较稀少的情况下，应适当增设固定标志。

三、房地产测绘行业中存在的问题

社会经济的发展，人民生活水平的不断提高促使房地产开发行业得到了很大的发展，时时也促进了房产测绘行业的发展。房产测绘行业的发展是测绘行业存在的问题更加突出，因此，必须正确认识房产测绘中存在的问题。下面对目前房产存在的问题进行了简单总结为以下三点：

1、对房产测绘的认识不足，重度度不够

在房产市场化的今天，测绘数据的精确性关系着房产权属管理的公平性，也影响着房产市场的稳定性发展。但是，目前我国房产测绘部门对测绘工作没有一个科学的定位，将其视为普通的地质测量，甚至忽视测绘工作的技术性、连续性、统一性等特点。目前房屋产权问题引起的纠纷越来越多，解决这一问题的关键是正确认识房产测绘工作，提高测绘工作者的专业素质，确保产权管理的规范化。

（1）房产测绘工作劳动量大，科技含量高

房地产测绘工作是房产产权管理、开发以及房产拆交易的基础工作，另外，测绘工作也为房产评估、征税、收费以及城市规划建设等工作提供基础数据额。房产测绘工作任务量大，劳动强度较大，测绘工作者除了进行野外测量工作之外，还要进行数据处理、绘制测绘结果等一系列的活动。房地产测绘行业迅速发展，使房产测绘技术也得到了不断的提高，新的测量仪器与技术不断应用与房产测绘工作，使房产测绘工作效率与精确度不断提高，房产测绘工作也逐渐技术化，科技不断提高。

（2）测绘行业改革初期垄断依然存在

房产测绘市场刚刚开放，有房地产测绘资质的企业多数为中小企业，垄断依然存在。长期以来，房产测绘工作由房产产权管理部门独家垄断经营，这样违背了房产市场化的发展规律，严重阻碍了房地产行业的发展。独家垄断经营难以满足房产多元化和复杂化的趋势、另外，独家垄断使一些有资质的测绘企业难以得到公平的竞争，也剥夺了房产权属人自由选择测量单位的权利，破坏了市场竞争规则。由于房产测绘行业的垄断，是房产面积争议成为房产交易的投诉焦点。

2、测绘新技术在房地产测绘中的应用

房地产行业的快速发展，以往人工为主的测量技术已经不能满足房产开发、交易随测绘精度的要求。为满足房产产管管理与房产开发等的需要，房地产测绘新技术发展与应用。全站仪、PRT测绘技术、信息地理系统以及电脑制图等技术不断应用与房地产测绘行业。

（1）全站仪测绘技术在房地产测绘中的应用

全站仪在测绘行业广泛应用，是集测距、测角、微处理等功能于一体的多功能新型数据采集仪器。全站仪可以人工操作也可以远程控制，通过存储设备实现记录、输出测量数据。全站仪这一常用测量技术不断更新，测绘操作自动化，测量质量不断提高，在房地产测绘中应用也越来越广泛。2。2RTK技术在房地产测绘中的应PTR技术是新型测绘技术，得到了测绘行业的广泛关注和青睐。PRT技术能够实现从测绘到绘制测绘结果的全面自动化，操作简单，测绘质量较高。PRT技术将基准站接收机观测到的数据以及已知数据传输到流动站GPS接受机，通过流动站的数据处理，得到厘米级的测绘数据，精确度较高。在房地产测绘中应用PRT技术能够精确测量房屋的界限权属，保证房产权管理的公平性，减少房屋测绘数据引起的房产纠纷。另外，GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，系统可以及时的绘制测量地图。RTK技术是房地产测绘精度得到了很大的提高，逐渐被应用于房地产测绘中。

（2）计算机辅助制度技术中在房地产测绘中的应用

测绘工作主要包括野外测量、测量数据处理、绘制结果图。绘制结果图以往采用手工绘制工作量较大而且精度较低。计算机绘图的出现是测绘技术得到了快速发展，计算机绘图不仅提高了工作效率，还很程度上提高了绘制的精确度。目前，测绘行业普遍采用AUTCAD对测绘数据进行处理，绘制结果图。AUTCAD功能较大操作简单方便，在房地产测绘数据处理中应用AUTCAD绘制房产地图，能够更加精确的表示测绘内容。

3、房地产测绘的发展方向

目前，有关房地产测绘方面的法律还不健全，房地产测绘垄断现象比较严重，有测绘资质的企业难以进入测绘市场进行公平竞争，房地产测绘工作房地产测绘监督工作都同属于房产管理部门管理，是开发商与房产权属人之间的纠纷更加普遍。如何摆脱这种现象，关键是房产测绘市场化，使房产权属人自由选择测绘单位。房产测绘部门与房产管理部门完全脱离所属关系，测绘企业行为有测绘相关法律约束，测绘监督部门进行监管。在处理开发商与房产权属人的测量纠纷时，房产监管部门对纠纷事项指定测绘单位复合，使测绘工作更加透明合理。另外，房产管理门从技术和业务上严格把关，提高测绘队伍的专业素质，提高测绘的速度和质量。测绘行业市场化有利于提高房地产测绘监督的质量和效率，是测绘更加公平合理。房地产测绘的市场化是测绘行业发展的必然方向，有条不紊地进行测绘工作市场化管理是目前测绘机制改革的关键所在。

四、房产测绘技术设计过程质量控制

房产测绘主要用途是为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，城镇住宅建设、旧城改造以及拆迁补偿等提供数据。房产测绘大多以项目为单位进行测绘，一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目。房产测绘技术设计既是对房产测绘项目进行现状分析、精度研究和设计测绘方案。根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、人防物业批文、建筑工程设计图纸等建筑资料，对测绘项目的基本情况进行分析，确定房产测绘依据、方法及分摊模型的过程。房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部，由粗到细的原则。

五、结束语

在现在这种自由市场的竞争环境下，随着房地产市场的飞速发展，特别是国家扩大内需的政策为房地的发展提供了广阔空间，房产测绘的要求也越来越高，加强对房产测绘质量的控制和管理，建立健全房产测绘资质管理及运行的监督和指导就显得愈发重要了。与此同时，我们也要清楚房产测绘存在的风险，有些风险是可以防范的，有些是难以预知和防范的，，在对社会服务过程中，房产测绘单位要不断加强和完善自身素质，持续改进测绘成果质量，适应房地产市场的需要。要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。

参考文献：

[1] 夏忠福：《提高房产测绘质量的措施探讨》，《测绘与空间地理信息》，2013年08期

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1加强房产测绘中测绘面积质量控制的意义

1.1为房屋交易提供有利的法律保障

房产测绘工作不仅与房地产企业有着非常密切的关系，同时也关系到业主的切身利益。在实际的房产测绘工作中，其具体测绘过程、精度标准、计算方式都必须严格按照相关规定来进行，因为它能够在房产交易双方出现纠纷时提高最有力的法律保障。房产测绘工作的质量就直接代表着实际的建筑面积，这同时也是房产交易双方最为关注的内容之一，加强对房产测绘中面积测绘的质量控制研究，能够大大地提升房屋购买者的信心，从而促使房屋交易的完成。与此同时，房产测绘的相关数据也是核发房屋所有权证和土地使用权证必不可少的一个部分，它会以原始资料的形式存储在房地产档案当中，以待有需要的时候进行查阅。

1.2有利于维护房产市场的正常秩序

房屋面积是房产测绘工作的基本组成内容之一，同时也是我国进行城市规划管理、产权登记、产籍管理、房产交易、房屋拆迁安置等工作的基础计量单位。由于房屋测绘工作的专业性与复杂性，让绝大部分的非专业人士都不能对其进行全面的了解，而在一些房产交易中，部分商家为了获取更高的经济利益，经常会以概念偷换的方式去误导消费者进行房产交易。为此，加强对房产测绘中测绘面积的质量控制，可以大大的提升房屋销售面积的准确性，避免或减少房屋交易过程中的纠纷，更好地维护广大消费者的合法权益，同时也在很大程度上维持了我国房产市场的秩序。

2影响房产面积测绘质量的相关因素

2.1测绘标准和测绘规范不够完善

房产测绘是一项非常复杂的工作，而且对技术性和专业性都有着非常高的要求。然而，在目前我国的房产测绘领域中，有关房产测绘标准和房产测绘规范都过于简单，没有能够随着房地产企业的发展而进行相应的优化[1]。随着房屋建设的不断发展，越来越多的设计理念和建筑形式都应用到了实际的房屋建设施工中，房屋设计的变化也给房产测绘的工作带来了很多新的问题，由于测绘标准和测绘规范上的缺陷，导致在实际房产测绘中，经常出现无据可查的情况，房产测绘单位只能根据自己对标准和规范的理解去进行房产测绘工作，这样的测绘必定会存在着非常大的争议，从而引起房产交易中的各种纠纷。

2.2测绘工作复杂，测绘过程不够严谨

随着建筑行业的不断发展，房屋的设计方式也变得越来越多，这也让房产测绘工作逐渐复杂起来，而且房屋测绘过程中会涉及到大量的数据，计算量非常大，这就在很大程度上加大了测绘工作的难度，使得房屋面积测绘的质量下降。再加上实际的房屋测绘中，测绘单位质量保证体系不健全或测量人员工作不严谨的情况，就很容易造成房屋面积测绘的偏差。此外，测绘单位的整体管理水平、资质等级、测绘人员的技术水平等相关因素都会对房屋测绘结果造成很大的影响，让房产面积测绘质量变得无法保障。

3房产测绘中测绘面积的质量控制措施

3.1严格实行一级验收、二级检查制度

房产测绘中的检查制度必须严格的按照相关规定进行，在全面贯穿自查和互检的基础上，再由专职的检查人员和质量检查人员进行测绘结构的检验，并委托相关单位组织进行最后的验收[2]。在实际的检查过程中，应该严格的按照下面的几点规定进行：第一，各级的检查验收都应该独立进行，并且不可随意替换检测人员。第二，及时提出并处理好检查过程中可能出现的分摊方案或面积计算口径等特殊问题。第三，企业负责人必须全面进行图纸、成果、质检单等相关资料信息的检查。第四，检测过程中，如果出现意见分歧，应该交由专职质量检查人员进行一级确认，然后在交由相关领导进行二级确认。

3.2控制前期收件图纸及资料的审查质量

在进行房产项目面积的预测过程中，委托方所提供的建筑施工图纸必须在相关部门的审核通过后才可以将其提交各房产测绘部门。在实际的房屋面积测绘中，如果出现更变的情况，还应该连同更变图纸一起提供，其中必须包含：建筑工程的立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗、阳台大样图等，争取做到尽可能的详细，这可以大大提升房屋面积测绘工作的准确性，同时也可以为测绘工作的相关尺寸数据查阅提供非常大的便利。除此之外，在收件资料中还应该包含建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门所发出的用房功能部位和房屋配套设施、民政部门发出的幢号及楼牌、门牌号批准文件等相关资料文件。

3.3加强测绘过程中关键环节的质量控制

房屋面积测绘不仅是房产测绘机构经济收入的重要方式，同时它也是房产测绘机构所必需承担的一种责任，如果在实际的测绘工作中，因为房屋面积测绘工作上的疏忽，导致房价出现明显的偏差，必定会对其造成巨大的经济损失，所以房产测绘机构必须严格控制好每一个环节中的测绘质量，确认好相关数据信息，对存在模糊的数据应该从新进行测量和计算。其实际房屋面积测绘的质量控制应该做到以下几点要求：第一，确保房屋套型边长数据的准确性与精准性；第二，对房屋计算面积的部位进行重复确认；第三，房屋面积的计算分摊应该严格地按照规范要求进行。

3.4测量精度的质量控制

我国房产测绘中的房屋面积测绘对其精度有着一定的要求，一般情况下，在我国末级控制点的数位控制中，其实际误差应该控制在0.05m以内，如果相邻点为独立观测量时，其相邻点间的间距误差也应该控制在0.05m以内，与此同时，为了更好的提升房产界址点、房角点测量过程中的精确度，首先应该设立一个高精度的、高质量以及高标准的控制网，并在此基础上进行房屋面积的测绘工作。在我国的相关规范中，也对其二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位进行了明确的规定，其实际测量误差不得大于0.025m，这些相关测量标准都是实际房屋面积测量中所必须严格遵守的。

4结语

总而言之，社会经济的不断发展使人们的生活得到了很大的改善，同时也给房地产企业带来更好的商机，提高房产测绘过程中的质量控制，有效的解决房产测绘中存在着的问题，不仅可以有效的保护房地产市场交易中各方的合法权益，还有利于房地产企业的长期稳定发展。

【参考文献】

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随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。

一、房产测绘的重要意义

1. 保证业主利益的重要法律依据

房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。

2 .有利于维护房产市场的正常秩序

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。

二、影响房产测绘质量的原因

房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。

房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。

三、提高房产面积测绘质量的措施

1. 遵守“二级检查、一级验收”制度

在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：①各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。②检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。③公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员（包括初审人员）进行批评教育并予以改正。④公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。⑤确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。主要检查该房屋外立面是否与委托方提供的建筑施工图纸相符，有无多或少某个建筑物等，确保现状与所出具的成果报告相符。

2. 控制前期收件资料及图纸的审查质量

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供经规划部门审核通过的建施图纸，若有变更，还应提供相应变更图纸或设计变更联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包建设工程规划许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量，对在以后做实测办证时起到很大的帮助。

3. 房产面积测绘各关键环节中的质量控制

进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。

4. 采用工作流程技术实现生产过程控制

该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。

5. 对工作人员实行必要的相应的培训

对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。

四、结束语

总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。

参考文献：

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中图分类号：F293文献标识码： A

房产测量是测量学按照专业进行分类的其中一个分支，它研究的范围是利用特定的技术和方案对房屋和房屋有关土地形状和大小进行测量，而房产测绘则是将这些测量数据按照国家标准的绘制方法呈现在图纸上。测绘技术与测绘质量控制的根本目标是降低项目整体成本和提高项目质量，从而有利于房地产商的经营活动的实施和保障国民的经济利益和生命安全。

一、房产测绘的功能

1.房产测绘为房地产提供技术上的支持

房产测绘为其管理、开发、交易、经营等多方面提供有力的科学依据。房地产测绘指的是将一座城市或一片区域作为研究对象，对其测绘整体的平面控制网包括房产分层图，建立坐标系，严格按照国家规定绘制图纸。该图纸中体现房屋布局、数量和利用状况等多方面的信息；将其图纸进一步细化，则可体现出每一个房地产项目的整体和直观的数据信息等，为房地产管理部门提供可靠的科学依据，其管理部门根据房地产测绘图所提供数据信息了解房地产的基本信息，包括其占地面积、位置等，便于对其房地产进行管理和登记、从而做出科学合理的城市规划；房地产根据房产测绘进行项目开发、竞标、营销等经济活动。因此房地产商对于房产测绘的精确度有着高度的要求，且在房地产经营活动中起着至关重要的作用。

2.为城市规划提供科学依据

城市规划的合理性直接影响到城市居民的生活水平和效率。城市规划中房屋规划的数据依据的主要来源于房产测绘图。房产测绘为其提供房屋分布、数量、功效、结构等基本数据信息，对其数据信息进行归纳、总结，再加上原有城市规划的原有状态，对该城市格局进行科学合理的动工，为城市建立便民、惠民、绿化等优良的生活和工作的环境。

二、房地产测绘技术

1.GPS-RTK技术

RTK技术是先进的定位技术，该技术具有精确的数据分析和传输能力，在运用过程中该技术将观测数据与实际数据高速的运转，快速传递给GPS机上，使其接受，接着流动对其数据信息进行分析处理，经过精密的计算将房屋的位置精确到厘米。该技术的由于高速传递、精确的数据和操作简便的优点，被广泛运用于房产测绘的定位系统中。房屋管理局就是利用RTK技术来对房屋进行准确的定位，从而确定房屋的权属界，并随时将房屋定位数据数据信息传递到GPS系统中，实现数据的及时更新。GIS技术实现房产绘制的数据信息在坐标中进一步精确绘制，整体上使测绘图纸更加接近房产的实际的情况，有利于房地产的管理、开发和经营。

2.全站仪技术

随着社会经济的不断发展，房地产信息的复杂程度明显增加，传统的记录技术显然不能满足房地产的工业要求。全站仪技术得到问世，提升房产测绘中采集数据的效率。简单来说，全站仪是中更为精确的测量仪器，其包含了微测量器、角度测量器、距离测量器等多方面综合性质的测量仪器。该技术是一款自动仪器，其可以自动独立完成相关数据的测量以及相关数据信息的计算工作，还具有自动输出、记录和保存的功能。很大程度提升房产测量的效率和精准程度，加深的房产测绘领域的数字化程度，从而促进房地产领域的进一步发展。

房产测绘技术除了以上的两个技术还包括数字测绘技术等，这些具有现代特色的测绘技术为房产测绘质量提供有力保障，也对房地产发展起到强有力的推动作用。

三、房地产测绘质量的问题及控制

1.提高测绘人员职业素养

房产测绘图的研究对象往往是一片区域，甚至一座城市，其工作量是十分庞大，其测量数据分析十分复杂。随着社会经济的发展，其面临着越来越复杂测绘现状，其相应的测绘人员的职业素养不能应付人们日益增长的需求。这一现象可能造成数据的精确度不能得到保证，从而其测绘质量水平的降低。

首先房产测绘的人员的资质应该进行严格的把关，严禁无证测绘的现象出现；其次对测绘人员进行科学合理的任务分配，务必做到物尽其用，例如将专业与非专业人员合理调配，使其测绘人员做到自检、互检，一级检察、二级检查，严格按程序走；还有是建立高技能的测绘队伍。一方面是建立培训机构，提高测绘员工的整理职业素养，同时不断传递先进的测绘技术和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高测绘人员的专业水平；最后增加测绘的透明度，接受社会、政府、居民、企业自身等多方面的监管等。

2.建立完善的房产测绘质量控制系统

房产测绘系统主要分为测绘市场控制系统和测绘内部控制系统两部分。市场控制系统的建立主要包括房地产要根据市场波动和竞争对手的信息，对测绘质量进行调节。测绘质量通过市场优胜劣汰的竞争环境下不断提升，从而在市场中占据有利地位，从而获取更多的客源，赢得更多的利润；内部控制包括两方面的内容：一方面是在房产测绘具体实施过程中，测绘方案的设计、测绘技术的运用、先进设备的选取，数据信息的审核等多方面进行不断优化从而达到数据信息的不断精确和分析数据能力不断提升；另一方面完善质量控制系统。制定完善的测绘技术、不断加深测绘计划中的债权制度、根据国家标准制定科学合理的审核标准，使测绘作业形成流水线工程，保证每一环节作业的测绘质量，从而提升整体的测绘质量水平。

3.加强政府的宏观调控

政府对于测绘质量的宏观调控主要从质量控制责任制度和考核制度两方面来实现，对于房产测绘质量的控制。同时政府根据测绘质量问题不断完善相关的法律法规，并且做到“有法可依，有法必依”。我国政府对房产测绘质量实施有效的监督，从而保证测绘市场良性竞争的经济环境，促进我国房地产测绘领域进一步发展，优化我国房地产的经济结构。

结束语

综上所述，房产测绘技术的数字化是现今的发展趋势，想要有效的控制测绘质量，首先需要技术上的支持；其次是人才队伍的建设；再次是完善测绘质量控制系统；最后是政府强有力的支持，充分发挥宏观调控的作用，调整房产测绘的市场结构。推动房产测绘质量的进步，从而促进房地产领域的进一步优化。

参考文献

[1]王静.浅谈房产测绘技术与测绘质量控制[J].科技创新与应用.2014(9)

篇（6）

引言：房产测绘在房地产工程中的应用十分广泛，它的主要目的是对房产面积、房产变更和房产平面控制进行精确测量，将测量数据录入到房地产信息管理系统，方便房地产的交易。目前，市场对房地产的需求日益增大，同时对测绘的精确度要求也越来越高，为了保障测绘的质量，建立了房屋建筑面积测绘技术规范。在房产测绘的过程中，各项指标严格按照规范执行，应用高科技测绘技术，提高测绘质量。

一、测绘技术在房产测绘中的应用

1.1GPS技术在房产测绘中的应用

GPS技术即全球卫星监控测量技术，在房产测绘中起着非常重要的作用。在房产工程中，GPS技术应用于各个环节，提高了测量的精度和效率。实际测绘过程中，使用GPS定位对选定地点进行数据采集，GPS技术通过对其坐标的三维定位，测定房屋的结构图形，分析复杂的分摊计算。根据《深圳房屋建筑面积测绘技术规范》规定，分割测点中相邻控制点点位误差不能超过±5cm，这要求测量精度要准确到厘米，GPS技术能够达到这样的标准。同时，GPS技术的应用为建立GIS数据库提供了准确的数据依据。

1.2GIS技术在房产测绘中的应用

GIS技术即地理信息系统技术，它是随着计算机技术的应用发展而兴起的一门技术，有空间数据的生产、图形的绘制、多方式查询和数据管理等功能。GIS技术利用地理信息系统平台，对采集的数据进行有效地处理。在房产测绘过程中，需要采集的数据非常多，其中包括房屋边长数据、建筑标高测量的数据、层高测量的数据等。GIS技术分为三个体系，包括房产测绘系统、项目测绘及基础测绘、房产测绘子系统。房产测绘系统是将采集的数据将作为地理信息系统的底层数据，为系统提供查询、统计的功能；项目测绘系统是把数据经过技术分析得出建筑的属性信息，而基础测绘是为用户提供房屋的平面图；房产测绘子系统是将项目测绘系统和基础测绘系统提供的信息进行处理和分析，得出最终的结果。

1.3RS影像技术在房产测绘中的应用

RS技术即遥感技术，该技术主要用于空间数据的采集。RS影像技术为房产测绘提供了一个立体空间的测绘图方式，为房产测绘的发展起到了重要的作用。在房屋建筑面积测绘技术规范中规定，建设工程竣工图测图的比例尺为1：500，当建筑面积较大时，测图比例尺可采用1：1000，遥感影像技术可利用多光谱航空摄影和高分辨率的遥感卫星获取图像，各个比例尺的影像图都可以快速地获取。目前，RS影像技术能够准确地对房屋进行测绘，在这方面具有广阔的发展前景。

1.4全站仪在房产测绘中的应用

全站仪是房产测绘中经常采用的一种数据测量设备，它是通过点的坐标来显示房屋的形状和计算房屋的面积。例如，在已完工的一些房屋中存在一些不规则的图形，并且在施工图中找不到相应的图形，这时使用全站仪将测出图形的点坐标，便可以计算出图形的面积。另外，在测量房屋边长时，有时会遇到边长过长，无法用常用的测量工具测量，或者在校验总边长和分段边长总和是否一致时无法直接测量总边长，可采用全站仪测量边长的坐标，然后计算出结果。全站仪通过自身的微处理器、测角及测距装置可以对测量困难的房屋进行自动测量并计算出结果，大大提高了数据采集的效率和准确率。

1.5RTK技术在房产测绘中的应用

RTK技术即实时动态分析技术，是GPS技术中的一种新的测量方法。传统的GPS测量方法是无论动态的还是静态的测量都需要进行计算才能准确到厘米级的精确度，而RTK技术利用载波相位动态实时差分法，将数据实时传送给GPS的接收机，并把厘米级的数据流进行求解，能够实时得到厘米级的精度。在房产测绘过程中，RTK技术应用十分广泛，它能够对房屋的边长、位置的界限有效地进行厘米级的精度，提高了房产测绘的质量。

二、提高房产测绘质量的措施

2.1建立完善的测绘市场质量控制体制

市场控制对测绘质量的提高发挥重要的作用，一方面，利用市场机制的有效调节对测绘行业形成竞争关系，消费者在选择时可采用招标方式，在招标过程中，消费者结合测绘供给者的测绘技术、服务及价格等多方面进行考虑，这样会促使测绘供给者严格按照房屋建筑面积测绘技术规范进行房屋测量，在提高测绘从业人员自身专业水平的同时，提高测绘质量的控制。另一方面，健全质量控制系统，明确各个部门的职责，实行质量责任制，在房屋测绘过程中，对每项工作分配到相应的负责人身上，出现问题及时找到相应的负责人，并迅速解决问题，提高工作效率，并保证工作的质量。

2.2加强测绘人员的综合素质

测绘人员是进行房产测绘的直接实施者，其综合素质决定了房产测绘的质量。目前，测绘技术人员的水平良莠不齐，特别是一些县级市的地区。因此，要定期对测绘技术人员进行培训。首先，对房屋测绘理论知识的培训。理论是实践的基础，在房屋建筑面积测绘技术规范中，对测绘的基础知识做了详细的说明，为了更好地掌握实际房屋测量技术和提高测绘的质量，必须熟练房屋测绘的基础知识。其次，对测量的仪器的培训。在房屋测绘过程中，常用的仪器有钢卷尺、全站仪、红外测距仪等。仪器的使用关系到测量数据的准确率，为了保障房屋测绘的质量，必须对测量仪器的使用方法十分清楚。最后，对测量技术的培训。先进的测绘技术是提高测绘质量和工作效率的有效手段。

2.3加强测绘工作的审核和监督

目前，很多地区出现业主提出自己房子的面积和实际不符的情况，造成业务和开发商之间的纠纷。这要求在房产测绘过程中数据的精确。因此，在房产测绘工作过程中应加强对其质量的审核工作，及时发现错误，避免给客户造成不必要的麻烦。对房产测绘的控制管理上，制定有效地监督管理制度，在测绘过程中设置监理人员，监控测绘技术人员对测绘仪器、测绘手段的正确使用，以及最终结果的核查，有效地监督测量的过程，对于违反管理制度的工作人员，进行考核。

2.4加强政府的宏观调控作用

国家对市场经济的调控起着先决性的作用。国家相关部门通过制定房屋测绘质量控制方面的制度，并确立相关的法律法规，对房屋测绘人员做到有法可依，同时，在房屋测绘的过程中，消费者在自身利益受到损害时，可以依据法律保护自身利益，促使测绘人员依法办事，从而保证了测绘事业的健康发展。

结语：目前，在房产测绘工作中，工作内容复杂，涉及的方面很广，因此，测绘工作人员要基于房产测绘的技术，即GPS技术、GIS技术、RS影像技术、全站仪技术、RTK技术等，通过严格遵守房屋建筑面积测绘技术规范，建立完善的测绘市场质量控制机制，提高测绘人员的综合素质，加强测绘工作的审核和监督等手段，提高房产测绘的质量。

篇（7）

中图分类号：TB2 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）07（c）-0183-02

房产测绘是为了获得房地产的面积和权属界址，可以说只有经过房产测绘后才能进行房地产产权属证书的发放，房产测绘可以有效的保障房地产所有者的合法权益，提升社会主义法律管理的水平。所以在房地产测绘过程中，需要测绘人员对房地产测绘的专业知识有一定的了解，能够应用各种测绘手段来进行实地测量。

1 我国房产测绘的现状

我国的房产测绘都是由房地产管理部门来进行的，房地产主管部门下属都有专业从事测绘的测绘队，专业进行房地产测绘工作，从而使房地产产权产籍能够实现科学化的管理。由于我国房地产测绘工作起步较晚，在发展中还面临较多的问题，特别是在当前城市化建设进程不断的加快的情况下，对房产测绘工作的要求更高，但由于在测绘操作规范和制度上都存在着严重的不足之处，所以当前房产测绘工作的发展受到了较大的制约。

2 房产测绘的质量控制点

目前我国房产测绘工作都有统一的规定、细则及操作规范和标准，这对于测绘的准确性提供了可靠的保障。但在实际测绘工作中，由于操作人员的职业技能及考虑问题的角度等方面因素，都是会对计算的方法及计算的依据选择不同，这样就极易导致计算出来的结果与实际结果具有一定的差异。所以在房产测绘工作中，加强对质量控制点进行控制是十分必要的，只有采取切实有效的措施控制好测绘的质量，才能确保房地产测绘数据的准确性，与实际情况相符。

2.1 人员的培训

在房产测绘工作中，需要一些内业人员和外业测绘人员，这些人员都需要具有专业的测绘知识，同时还要对房地产知识有一定的了解，所以在测绘工作中，这些人员都需要进行专业的培训，有效的掌握其岗位的技能，明确各自的权限和职责，有效的提升测绘的效率及质量。

2.2 资源配置和仪器设备的管理

在房产测绘内业操作中，主要是利用软件来对测绘的数据进行分析，目前应用较多的是清华三维和现代房地产测绘软件，需要工作人员能够熟练的操作房产测绘软件。而在外业作业中，需要许多仪器和设备，如各种尺、测绘仪、棱镜及全站仪等，需要作业人员能够熟练的进行操作。另外从事测绘的单位具有必须良好的测绘资质，这是开展测绘工作的前提，同时还要制定完善的质量管理体系，确保测绘结果的准确性。只有在资源配置和仪器设备管理上都具有科学性，才能有效提升作业的效率，确保作业结果的精确度。

2.3 外业测绘

2.3.1 工作准备

外业测绘需要依据规划报建图、施工图和竣工图来进行，所以在外业作业前要对报建图进行充分的熟悉和了解，同时还要对房屋外墙边的长度、是否有圆弧、阳台的状态、标准层与非标准层的区别等进行明确，这样有利于外业工作的顺利进行。

2.3.2 外业数据的采集

在外业作业中，对于尺寸的整体实测具有极其重要的意义，所以不管房产的性质和性能，这都是必须进行的实测作业。而且对于每层测量完成后，还要对内部的尺寸进行核检，只有在核检合格后才能进入下一层的测量。在测量过程中对于房屋夹层及中空部位也在进行准确的定位测量，由于内业面积分摊至关重要，所以在测量时要对共用面积和非共用建筑面积进行测量。另外还要对顶层和结构有变化的部位进行实际测量，对于斜屋顶的测量工作，对于位置屋低于二米二的标高，则在测量时不应计算到建筑面积当中，超过的则应计算在建筑面积内，所以这个数值是测量时的一个临界点值，要特别注意，而且与建筑面积相关，所以要掌握好。对于与房屋主体相连的公用建筑部位也需要对其尺寸进行测量。

2.4 内业数据的处理

2.4.1 误差处理与数据分析

内业在外业工作完成后，需要对其数据进行处理，利用外业设计尺寸与实际尺寸之间的变化进行比较，来确认是否存在着误差，如果变化范围在±5cm内，则可以将该误差视为施工误差，可以不进行调整和纠正，直接按照设计的尺寸进行计算即可。但对于超过这个误差值的，则需要对具体的情况进行分析从而找出原因，看是因素什么原因导致误差的产生，如是施工偏差以外的原因，则需要对尺寸进行调整，然后按调整后的尺寸来进行计算，而对于是施工原因导致的偏差的发生，则需要依照单元进行合理的分配平差。

2.4.2 内业的成果整理和计算

绘制出房屋的层图后，则可以根据房产测绘软件来对每一个结构项进行定义，同时也要对需要分摊的公用建筑面积也进行定交。在进行分摊计算时一定要遵循“谁用谁分摊”的原则进行，如在一栋楼里存在着供整个小区使用的配电房，或是地下室的通风口，这些都不应该进行分摊，而应该单独列出来。只有这样才能准确的计算出每户应该分摊的面积，从而计算出每户房产的实际建筑面积。

3 房产测绘的质量控制措施

3.1 技术路线设计的质量控制

所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。一是按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；二是依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；三是相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。

3.2 作业中的质量控制

作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。

3.2.1 外业的数据采集

在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2～3 cm左右，外贴瓷砖要在3～4 cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5～15 cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。

3.2.2 内业的分摊计算和图形处理

外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。

3.3 检查过程的质量控制

检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：一是自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。二是一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。三是二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。

4 提高房地产测绘质量管理的途径

4.1 加强质量管理，落实责任制

房产测绘工作由于与百姓的利益息息相关，所以需要把好测绘的质量关，确保测绘各个环节的质量。这就需要在测绘工作中将每个环节都是要具体进行落实，使每一个测绘人员都明确自身的权限和职责，建立责任制原则，将责任具体到每一个人，并与个人利益进行挂钩，从而提高测绘人员的工作责任感，使其工作中坚持实事求是的工作，同时在测绘工作中不宁唯是加强监督检查，从而确保测绘的质量。

4.2 优化测绘队伍，提高测绘人员素质

测绘工作由于外业作业较多，环境较为艰苦，而且具有较大的流动性，所以需要测绘人员具有踏实的工作作风和专业的职业技能。测绘人员的素质直接关系到测绘工作的质量，所以需要加强对测绘人员技能和职业素质的培养，强化测绘人员对新知识和新技术的学习和掌握能力，增强自身专业知识、房地产知识及相关法律知识的掌握能力，从而打造一支优良的测绘工作队伍，更好的为房地产业提供优质的服务。

4.3 要发挥政府部门的监督管理作用

为了提高房地产的测绘质量，承担房地产测绘工作的单位必须主动和征服部门保持联系，办理质量监督的相关手续，接受政府的监督和管理。这样，政府可以更好的履行宏观管理的职能并开展监督机制，另外，还能够保证房地产测绘结果的全明性和正确性，防止个别人员实施损害国家和人民利益的行为。

5 结语

随着房产测绘工作的重要性不断突显出来，所以加强对房产测绘的质量管理对于房地产行业的发展至关重要，特别是在当前市场环境不断变化的情况下，作为房产测绘的工作人员更应不断的提升自身的素质，为房地产行业提供更优质的服务。

参考文献

篇（8）

Abstract: With the development of society and economy, China's real estate development industry was drived. As a professional field, real estate mapping, based on the reasonable requirements of house property right, is to effectively draw the real estate drawing with its area and plain layout as focus in the unit range, and with scientific measuring methods. And by complementing with the house land investigation and house practical conditions can the complete real estate drawing information be presented.

Key words: real estate mapping; quality control; mapping management

中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

一、我国房产测绘的现状

篇（9）

中图分类号：F253文献标识码： A

改革开放以来，我国城市建设的迅猛发展，房产测绘在城市建设中发挥着重要作用，人们对房屋建筑面积质量要求也越来越高。房地产测绘部门提供的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。由此可见，房产测量并不仅仅是一个单一体系，而是牵动到整个房地产行业发展以及政府间各个管理部门相互配合与支撑的一个全局性、基础性、先进性的综合体系，它贯穿于整个房地产行业管理工作当中的每一个过程，为房地产管理提供了必要的数据和相关的资料。对于我们广大购房者来说，这也是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产测绘过程中的质量控制，是维护房产权利人合法利益的重要保障。

一、房产测绘的特点及作用

房产测绘是一项专业测绘，它与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位是受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动的，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：

1、法律方面的作用

房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。

2、财政税收经济功能

房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款、房产保险服务不可缺少的依据。

3、社会服务、决策参谋功能

房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。

二、影响房产测绘质量的因素主要有以下几个方面：

1、房产测绘单位的资质、整体技术力量、从业人员技术水平等是影响房产测绘质量的重要因素。

2、用于房产测绘的仪器、相关设施、设备的完好度、精确性等因素，也是影响房产测绘质量的一大因素。

3、房产测绘单位的企业体制、管理模式、水平，直接影响到测绘技术人员的敬业精神、工作责任心，影响到测绘成果的正确性。

4、房产测绘作业结束后的数据检查、复核也直接影响到最终形成的测绘成果质量。

5、房产测绘作业过程中每个细小的环节、步骤上的疏忽都会影响到房产测绘最终成果的正确性。

6、我国房产测绘的相关标准、规范存在诸多有待完善的地方。加上房产测绘的政府主管部门对房产测绘质量重要性的认识不够、疏于管理，也是影响测绘质量的一个重要因素。

三、加强房产测绘过程中的质量控制的措施

1、完善房产测绘的管理法规

相关政府部门要以测绘法和房产测量规范为依据，结合当地的具体实践，进行组织制定相关房地产测绘质量管理的配套制度，对房产测绘管理法规进行完善，对房产测绘单位与房产行政主管部门的房产测绘质量管理权责进行分工，避免形成交叉的质量管理职能，以明确房产测绘的质量管理权责；统一房产测绘的质量管理标准；规定具体行政行为时，要对办理条件、时限和程序进行明确，以规范房产测绘行为；对一些不必要的行政审批环节进行缩减，以使行政效率得到提高；同时并采取新闻会、电视和报纸等方式，来广泛的宣传报道房产测绘质量管理法规，以使社会透明度得到增加，有利于对相关部门的测绘质量管理进行监督。

2、提高房产测绘的质量管理意识

房产测绘单位的质量管理领导和质量管理人员，要充分的认识到房产测绘质量关系着测绘单位的利益和自身的生存发展，树立严谨的工作作风和实事求是的工作态度，与守法、减信和公正的质量管理理念；通过提高自身综合分析和判断问题的能力，将质量保证措施落实到实际的测绘质量管理的每个环节中，以维护开发建设单位和消费者的合法利益，保证房产测绘单位的健康可持续发展。

3、加强房产测绘的质量监督与考核力度

房产测绘单位在实际的质量管理中，要将日常的质量考核和质量监督进行有机的结合；针对房产测绘中经常出现的质量问题，房产测绘质量管理人员和主管领导要对其进行认真的分析，并制定出切实可行的预防房产测绘质量问题的预防措施，并监督关部门对预防措施的落实情况，对产品和服务进行严格考核，进而形成一个自我完善、检查和改进的房产测绘质量管理体系。

4、完善房产测绘的质量管理制度

在实际的房产测绘中，通过加强对房产测绘过程的质量管理，在房产测绘前，进行研究分析委托人提供的建房资料，预测可能出现的各种问题，并制定相关的措施；在房产测绘的过程中，确保测绘仪器性能和精度与相应的标准相符合，对比测绘中记录的数据与测量草图中标注的数据，检查是否存在技术误差；同时还要建立逐级的质量检查制度，以避免因计算量大引起的误差，这样有利于确保测绘成果的准确性，进而使测绘质量得到提高。

四、结语

房产测绘在社会经济、人民生活等方面的地位，每个房屋测量工作者应该认真工作，善于学习，才能把测量工作搞好，为房屋管理和房产权属关系确定提供重要的保障。测绘成果的准确性、公平性和合理性是房产测绘业的生命．我们要保证房产测绘业的持续健康发展，必须首先解决测绘行业运行的制约问题，特别是解决测绘市场良性运行问题、测绘技术标准统一问题．测绘规程健全问题和测绘人员素质问题．只有这样．房地产测绘业才会有序健康发展，广大消费者才能真正收益。

参考文献：

[1]吕永江房产测量规范与房地产测绘技术--房产测量规范有关技术说明

[2]唐景全测绘质量管理的几点思考[J]．中国新技术新产品，2 0 l 0 (1 0)

篇（10）

一、房产测绘问题概述

由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房严测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。

二、房产测绘质量的影响原因

房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。

在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。

三、提高房产测绘中测绘面积的质量控制

1、遵守一级验收、二级检查制度

在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并做好记录。

2、控制前期收件图纸及资料的审查质量

在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、民政部门出具的幢号及楼牌、门牌号批准文件等。

3、房产面积测绘各关键环节的质量控制

对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。

4、控制测量的精度

在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m，当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。

为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。

5、生产过程控制采用工作流程技术而实现

管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根据岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。

结 语

总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。

参考文献：

[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（09）

[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）