现代房屋论文汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇现代房屋论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

1创新管理体系，实行以委派制为主要内容的“垂直管理”

1.1委派的形式和主要原则

为有效行使财会管理职能，强化内部控制，确保财务目标的实现，向下属机构派驻财会管理人员的一种委派方式，主要有两种形式：财务总监委派制和财务负责人委派制，并遵循以下基本原则：一是因地制宜原则；二是循序渐进原则；三是责、权、利相结合原则，财务负责人委派人员的工资、奖金、福利、津贴、补贴、差旅费用等统一由上级派驻机构负责发放(报销)和管理；四是定期轮换原则，任期原则上为二至三年。

1.2委以财务负责人一定的权限

主要的权限包括：(1)各项内部管理制度的审定权；(2)财务决策的参与权和审议权；(3)重大财务收支审核权；(4)有权参加和列席委派行组织召开的各种经营管理会议，并有权提出建议；有权建议对派驻行财会部门的人员和内部分工进行调整；有权对向上级行汇报派驻行财会管理中的重大事项以及存在的问题。

1.3加强对财务负责人委派人员的考核

对财务负责人委派人员的考核按年度进行，每年初统一由上级行财会部门会同人事部门对财务负责人委派人员进行考核。考核内容包括个人素质、管理能力和工作业绩。其中工作业绩包括日常业务、会计报表及年终决算工作、财务收支执行情况、重大差错情况及处理、其他事项，根据考核情况，财务负责人委派人员实行奖惩。

2引入战略成本管理理念，从成本节省到成本避免

传统的成本降低基本是通过成本的节省来实现的，即力求在银行的各项业务经营过程中不浪费资源和改进工作方式以节约成本支出，这些成本控制手段往往成效不大。西方银行主流的财务理念之一，即战略成本管理理念就是银行寻求新的降低成本的方法，力图从根本上避免成本的发生。成本避免的思想根本在于从管理的角度去探索成本降低的潜力，认为事前预防重于事后调整，避免不必要的成本发生。这种战略上变革主要体现在以下一些方面：

2.1调整业务结构，转变收入增长方式

在资产战略上：提高信贷资产贡献率。要将调整信贷结构，积极开拓信贷市场作为改善信贷资产质量、提高经济效益的切入点。从明确“保、挖、抢、退”的领域和范围入手，一方面突出重点客户，加强贷款营销，开拓信贷市场；另一方面要加快退出低效和过热过剩的市场行业，提高资金使用价值的效率效用，通过有效投入和更多的产出以求效益最大化。

在负债战略上：积极优化负债结构。优化负债就是要做到资产和负债的匹配与对称。保持总量上的平衡和分量上的对称，优化的目的就是以来源定运用。负债业务的质量结构是银行合理安排资产业务的关键一环，只有规模还难以保证银行的有效运营。例如在银根收紧的情况下，过多的负债意味着成本的增加和利润减少，因此有效负债取决于期限、流动性及利率的合理安排。

在中间业务战略上：整合提升业务价值量。中间业务是在资本约束条件下提高收益的重要手段，是实现从单一性经营向多元化经营模式转变的综合枢钮。应认真研究形成中间业务与资产业务、负债业务的联动效应，从客户和产品等多个维度来挖掘中间业务的增长空间，提升中间业务的价值含量和盈利水平。

2.2整合组织架构，提高业务运营效率

篇（2）

1建立放款中心的意义

放款中心的建立主要目的就是防范公司信贷业务中存在的操作风险，作为一个专职防范操作风险的部门，它能够更专业更有效的发现并排除潜在的操作风险，保障银行信贷资产的安全。

1.1有效地控制操作风险。该部门作为源头上控制风险的重要举措，可以堵截和避免担保等授信条件不落实、手续不规范、资料不全或不规范即放款的授信行为，有效防范了由此产生的操作风险和合规风险，并可以随时监察现行使用的各式资料文本、操作规程的有效性，并根据实际情况有针对性地修改业务操作规章制度，从而在很大程度上控制了公司授信业务的操作风险。

1.2充分实现审贷分离。放款中心的成立，是推进授信业务调查、审查、审批、放款“四分离”，实现贷审的充分分离，从而达到有效的相互制约效果。而审贷的分离能够更有效的进行权责的分离，更有利于责任的认定和划分。

1.3有利于落实贷前审批条件。审核信贷资料签署的有效性，审核支行自行审批的授信审批权限是否适当，确认总行及支行审批意见中的有关贷前要求是否落实，当所有贷前先决条件完全符合后，放款中心才发放贷款。由于此类工作有方框中心这一非审批单位负责监督，更突出制约效果，有利于贷前审批条件的落实。

1.4放款中心的建立可以有效的防范操作过程中存在的法律风险。放款中心在审查相关资料过程中较一般人员更注重存在的法律风险，对担保条件、合同文本等的审核更专业更到位，能够有效的防范法律风险。在放款中心可设置法律审查人员，加强防范公司信贷操作过程中的潜在法律风险。

1.5可切实提高工作效率。贷款原始档案由中心统一管理，规范操作，对档案资料定期检查，及时更新，专人专库保管便于随时查阅，这些措施都切实提高了工作效率及准确性。

1.6放款中心的尽职履职能够减少银行不必要的授信损失。在授信业务的实际操作过程中，信用风险和市场风险的变化往往不能够准确预期，但是只要放款过程中相应的担保手续、资料等能够得到有效的保证，可能并不会给银行造成实际损失。可见放款操作对公司信贷具有十分重要的意义。

2放款中心防范的主要操作风险

放款中心作为防范公司信贷操作风险的重要部门主要从落实必要的担保授信条件，使用适合、正确的法律文本，保管重要的文件档案及防范内外部欺诈等方面出发，防范信贷操作风险。

2.1防范担保条件落实存在的操作风险目前商业银行授信过程中采用抵、质押或保证等担保方式为授信提供有效担保是非常普遍的。但是在办理担保的过程中，往往会出现因未严格审查资料、办理相关手续等而使办理的担保无效，给银行造成损失的情况，放款中心则是防范此类风险的重要部门。

2.1.1保证人不具备主体资格，导致担保无效按照《担保法》的规定，国家机关、学校、医院等以公益事业为目的的事业单位、社会团体，企业法人的分支机构、职能部门等不得作为保证人；另外，我国《公司法》第六十条规定，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。在银行信贷业务操作过程中，保证人的选择方面还是比较谨慎的，大多数情况下能确保保证担保的合法有效，但是仍有不少贷款的保证人是政府部门、医院、企业的分支机构，该类担保一旦被认定无效就可能会造成担保债权失去三分之二或一半的清偿保证。

2.1.2重复抵押致使抵押形同虚设根据《担保法》和《物权法》的规定，在办理抵押过程中允许对房地产等固定资产进行重复抵押。实践中，由于抵押前不对抵押物现有抵押情况进行调查，而实际该抵押物已抵押给多方致使抵押权利得不到真正落实。

2.1.3担保资料无效或不完善致使担保无效新的《公司法》出台后，公司章程的效力越来越受到重视，在担保过程中由于担保的范围、担保的内容或担保事项未按照公司要求经有效的审批机构审批而造成担保无效。如：出具的董事会/股东会决议是否有效，提供的担保是否在企业允许的范围内等等。

2.1.4对抵押物状况审查不到位造成脱保在实际放款前未对抵质押物状况进行核实，而抵押物已出现查封、冻结等状况，致使在之后发生的借贷行为失去有效担保，而造成脱保。

2.1.5对重组授信或借新还旧授信过程中担保条件的落实对重组授信或借新还旧授信是否符合担保的条件，保证人前后是否一致等情况进行审核。

2.2防范由于合同文本错误出现的风险

2.2.1合同文本使用错误或使用的合同文本中存在对银行不利的条款在实际贷款发放过程中，由于使用的合同文本不正确或没有对文本的内容进行有效审查，合同文本中存在不利于银行提条款致使银行遭受授信损失。

2.2.2合同内容填写错误或随意涂改合同内容填写错误或对要素进行涂改，尤其是诸如利率、金额、期限、借款人、担保人等主要要素，致使在诉诸法律过程中不能提供有效的资料致使银行权利得不到落实。

2.2.3保证合同与借款合同无编号、不衔接保证类贷款的主从合同必须一一对应，合同编号衔接。现实贷款档案中有大量的保证合同没有编号，有的保证合同保证金额与借款合同不一致（不含最高额担保），更有甚者，用已经还清的保证合同继续为新的借款合同担保。

2.3防范授信档案资料不完善或遗失导致的风险在贷款发放过程中由于企业提供的贷款资料不完善或授信档案遗失，造成贷款出现问题时，无法提供有效的法律证明文件而使得银行权利无法落实。

2.4防范骗贷、骗保等情况在实际的操作过程中骗贷、骗保的案件时有发生，放款中心在放款前对客户及资料的审核过程中，对印章、有权人等的资料审核；前往担保人、借款人实际办公地点的实地核保；前往抵质押登记部门实地办理相关抵质押手续等，能够有效防范骗贷、骗保情况的发生。

2.5其他放款中心还通过对整个授信资料的审核，审核该笔公司授信业务期限、利率、金额、IT系统等是否符合信贷管理要求。

3放款中心的基本职能和岗位设置

3.1放款中心的基本职能放款中心的基本职能是主要负责对审批机构授信条件落实情况以及授信材料完整性、一致性的审核，档案管理，法律审查，利用审核岗的独特地位，充分发挥复核和监督作用，以进一步防范授信业务操作风险。

3.2放款中心基本岗位设置及职责放款中心下设：①放款审核岗；②放款复核岗；③核保岗；④法律审查；⑤档案管理岗；⑥负责人。

3.2.1负责人职责。负责放款中心的全面工作。放款中心负责人负责本部门的全面工作，负责审批权限内的放款审批工作；定期检查放款中心各岗位的履职情况，督促指导各岗位工作，并对各岗位履职情况做出评价；努力提升信贷业务规范化操作水平，防范和控制操作风险和法律风险。

3.2.2放款审核岗。审核授信条件的落实情况，审核上报材料的齐备性、一致性和合规性；对授信额度和授信期限进行控制和管理；审验业务相关合同填制的要素是否正确完备，是否符合授信要求；完成审核、实施放款操作并归档；对一级档案的验收、封存、入库手续；审核担保的解除和释放手续等工作。

3.2.3复审岗审查职责。负责对放款审核岗的工作进行复核。重点对每笔业务的金额、期限、利率、担保落实情况进行复核；对借款合同、担保合同及相关协议的衔接情况进行复核。对合同的其他特殊约定进行重点复核；对每笔业务的其它资料进行复核；明确签属意见并提交到放款中心负责人等工作。

3.2.4法律审查岗。法律审查岗人员一般为具有一定法律知识的人员。负责对在落实授信条件过程中出现的法律问题进行审查把关；负责对合同文本的法律效力进行审查，制定符合条件的法律文本；其他的一些法律咨询等工作。该岗位可由法律部门的人员兼任。

3.2.5档案管理岗职责。负责职责内档案交接工作；对档案进行统一编号、装订和入库；定期整理并核对授信档案；负责档案的调、借阅手续，严防信贷资料遗失等工作。

3.2.6核保岗职责。参与核保任务，负责授信业务担保条件落实真实性、有效性的核实工作；负责收集、核实核保过程中担保人同意担保的法律文件，包括但不限于股东会/董事会决议，授权书、签字样本等等工作。

4加强对放款中心的内控管理

4.1建立和完善放款操作管理制度放款中心要有一套完善的放款操作管理制度，明确的放款操作流程，对不同类型的公司业务品种有针对性的进行操作风险防范。

4.2加强信息与沟通，真正发挥放款中心的风险防范作用建立持续有效的操作风险报告程序，从制度上建立有效的信息沟通机制，从而实现信息及时有效地传递并进行信息分类。此外，还要建立案件查处和相应的信息披露制度，改变瞒报或不愿暴露的思想，通过对案件查处的信息披露达到良好的监督、警示作用，有效地避免同类风险事件的发生。

4.3建立长期的、常态的风险排查机制建立长期的、常态的风险排查机制，确保检查的制度性和独立性的实现，提高放款中心的职能执行力度。

4.3.1建立定期的排查机制，要定期对以往的工作进行排查。

4.3.2建立应急排查机制。对于在日常工作中发现的新的、突发性、特殊的问题立即进行登记备案，可根据事件的性质对以往的工作进行必要的检查，并通过信息沟通机制及时采取相应措施。

4.3.3建立完善的排查登记制度。做到排查过的内容要求保留工作底稿，排查发现的问题要逐一登记备案。

4.3.4建立较为完善的整改检查制度。对于发现的问题及时通知有关部门进行整改，并定期进行复查。

4.4加强合规审计对放款操作管理执行力度加强合规审计对放款中心的审计力度，使审计工作具有一定的针对性，明确合规审计的目的。合规审计应做到并不是只是停留在发现问题的简单环节，还要对操作风险管理的执行起到引导作用，并通过审计工作，对现行制度进行不断的完善，提高制度的可操作性，从而使制度得到更好的执行。

4.5加强放款中心人员管理，建立有效的激励和约束机制通过对公司薪酬制度的完善，建立有效的激励和约束机制。制定放款中心工作考评办法，将操作风险管理纳入员工绩效管理中，提高风险操作管理的自发性。

4.6建立健全操作风险后续处理机制

4.6.1建立突发事件的应急机制对可能造成损失的操作风险种类建立突发事件应急预案，以便能够及时有效的减少或补偿因此带来的实际损失。应急预案库的更新应考虑业务发展重点、国家宏观经济政策全国公务员共同的天地－尽在（）

及市场环境导向等诸多因素。

4.6.2切实强化风险责任追究机制一是通过补充、修改完善有关问责制度，加大对管理层人员管理责任的追究力度，特别是加大对由于失职造成风险损失的管理层人员的责任追究力度。二是通过强化内控、规范管理以及细化规章制度，明确责任追究的重点和要求。三是加大对责任认定人员的行为约束和责任追究，确保责任认定工作得到落实；四是通过对处理程序的调整、完善，明确处理程序中应贯彻的原则、责任认定部门、责任认定的监察部门、责任认定程序与处理程序的对接等。

篇（3）

（一）有关当事人身份的证据

在银行信贷业务中往往会涉及多个当事人，如借款人、保证人、抵押人、人等等，这些人在贷款中的地位不是盲目指定的，而是根据其提供的身份证明（如企业法人营业执照、居民身份证、授权委托书、贷款卡等等）予以界定的。通过真实有效的身份证明，可以判断当事人的行为能力，从而确认其行为的有效性。以借款人为例，《贷款通则》第十七条规定，“借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。”可见，只有具有借款资格的借款人才能与银行发生受法律保护的借贷关系。这样，在信贷业务中，作为贷款方的银行必须具有相关当事人的身份证据，首先保证借款人主体资格合法。

（二）有关诉讼时效的证据

诉讼时效是指权利不行使达一定期间而失去诉讼保护的制度。即如果权利人在法律规定的权利行使期限内没有行使权利，那么该权利人丧失请求法院保护其权利的胜诉权。这样银行在时便要提供案件没有超过诉讼时效的证据，否则，法院会依法驳回银行的。

一般情况下，借款合同和借据就可以作为诉讼时效的证据。但是在特殊情况下，就需要提供其它相关证据。当银行主张诉讼时效中断时，银行必须提出符合中断情形的证据即权利人主张权利或者义务人同意履行义务的相关证据，这就要求工作人员注意收集并保存相关证据。实践中，银行主张诉讼时效中断的证据一般为“催收通知单”，这就需要保证该“催收通知单”的证据效力。根据最高人民法院法释〔1999〕7号《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》认为，“……，对于超过诉讼时效期间，信用社向

注1：中国工商银行法律事务部、《“四五”法制教育宣传读本》、P175

为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护。”

此作为最高人民法院的司法解释，对同类问题具有普遍适用的效力。因此用来证明诉讼时效中断的“催收通知单”，必须是经过债务人签字或者盖章确认的。

（三）有关贷款担保的证据

为了保护银行债权，《商业银行法》规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。担保贷款包括保证贷款、抵押贷款、质押贷款。担保方式不同，法律要求亦不同。但无论是哪一种担保方式，债权人在向担保人主张担保责任时，都要提供相关的证据，以证明担保事实的存在。在银行信贷业务中，最常用的担保方式是抵押担保，对于抵押担保的相关证据，以下侧重从两个方面加以讨论。

1、抵押物的权属证明

抵押物权属证明的欠缺，会给抵押人逃脱还款义务留下可趁之机。因此银行在办理抵押贷款时，必须收集有关抵押物权属的证据。抵押物的权属证明一定要合法有效，具有可信的直接证明力。一般来说，这种权属证明都是由有证明该抵押物所有权行为能力的人出具的。实践中借贷双方为了简便贷款程序，往往由抵押人自己出具一份权属证明，内容大致为“证明该抵押物为我（公司、单位）所有，在你行抵押贷款。”我认为，这样的证明只能当作是一种权属声明，不能作为权属证据。试想一下，如果任何一个人都可以写一张这样的字条作为权属证明，那么法律上所规定的所有权还有什么意义呢？若诉讼中，第三人对抵押物的所有权提出异议，并提供了充分有效的证据，而银行又无法提供相反的证据，该抵押行为便会因抵押人无权处分抵押物而导致无效。因此抵押物的权属证明也是

注1：中国工商银行法律事务部、《“四五”法制教育宣传读本》、P244

抵押行为有效的关键性证据。

如果提供的抵押物权属证明证明该抵押物为第三人所有的，还应具备第三人同意为借款人该笔贷款抵押担保的书面材料，从而防止第三人以自己不知情而借款人无权处分其财产为由，提出抗辩。

另外，当抵押物为住宅时，应特别注意该抵押物的所有情况，因为此时往往涉及夫妻共有或家庭共有，尤其2001年颁布的新《婚姻法》对夫妻财产自有和共有的情形作出了新的规定。这种情形下，债权人取得抵押物所有权的权属证明，要详细具体。如在个人住房贷款中，借款人以其所购买的住房作抵押向银行申请住房按揭贷款，若借款人借款时已婚，但其声称该住房为其个人所有的财产，无须其配偶方同意抵押时，银行工作人员一定要取得有效的相关证据以证明该房屋为其自有，证据必须有其配偶方的签字认可，为保证这一证据的有效性，本人认为最好由公证机关予以公证。

2、抵押行为证明

根据《担保法》，采取抵押担保方式的，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。由此，经过抵押人签字确认的抵押合同或带有抵押条款的借款合同，便是抵押行为存在的证据。而抵押登记的相关证明材料是抵押行为存在的更有力的证据。

在银行债权的诉讼证据中，大多是以书证为主的，而作为证据的书面材料，要求是非常严格的，有疑义、异议而又无法确定的书面材料，是不被法院采信，不能作为断案的依据，因此银行在签订相关文件时，一定要认真仔细，以保证该文件将来的证据可信性。

二、由执行引发的思考

根据法律的规定，权利人可以依据有强制执行效力的文书申请人民法院强制执行。实践中，银行债权大都需要进入强制执行程序，由此便产生一些与执行相关的思考。

（一）抵押物为动产时的执行

企业在银行贷款时，经常会以其自有的机器设备等动产作抵押，而且银行为了保护这种动产抵押，往往依据《担保法》的规定，办理了动产抵押登记。在实际执行时，这些动产抵押物却很容易折损甚至灭失。

动产抵押，是指债务人或者第三人不转移对动产财产的占有，将该财产作为债权的担保。动产最大的特点便是流动性，而这一特点也是动产抵押的不安全因素之一。在动产抵押的强制执行中，基于动产的流动性，一方面该动产因自然磨损而贬值很大，甚至于达到报废；另一方面因抵押值不足，贷款依然无法清偿，而且产生了新的诉讼损失。

（二）抵押物为住宅时的执行

在信贷业务中，个人贷款大多以个人住宅为抵押，当贷款发生违约需强制执行抵押物时，问题便产生了。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、

冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其

注1：中国工商银行风险管理部、《资产风险案例选编》、P57

所扶养家属的生活必需品。由于法律规定必须保留被执行人的生活必需品，而住宅在某种程度上便是人们的生活必需品。如何把握这一执行尺度，便成了贷款保证的关键。实践中，法院通常以抵押物即住宅是被执行人生活必需品为由裁定中止执行直至终结执行，这就使银行本来很安全的贷款成为不良贷款，严重危害了银行的合法利益。另外，由于这种情况的执行很复杂，存在一定难度，而且又没有相关的规定对“生活必需品”加以详细具体的说明，使法院有充分理由不予以受理银行的执行申请。于是当抵押物为住宅时，往往是胜诉后无法执行，最终出现诉讼中胜诉的银行在实际中却败诉的怪现象。

为此，在现有法律不完善的情况下，作为贷款方，银行更应该利用法律手段来保护自身的利益。我认为，这种贷款关键是在业务操作过程中确保住宅抵押值充分。在个人贷款业务中，涉及住宅抵押的均规定了一定的抵押率，这不但是对房屋贬值风险的防范，也应是对执行风险的防范。如果房屋实际价值大于抵押值且超过部分充足，那么银行就可以用超过部分购买相应价值的房屋，从而保证抵押还款义务的履行，即以小房换大房的办法。这样，不但可以保留被执行人的生活必需品，而且银行的贷款也可以得到清偿。

（三）因司法机关造成的“执行难”

“执行难”一直是国有商业银行在取得金融纠纷案件胜诉后，面临的重要问题，国有商业银行在耗费大量人力、物力、财力后，往往面临“输了官司赔钱、赢了官司也赔钱”的局面，这对国有商业银行资产风险管理极为不利。一方面，国有商业银行资产风险案件胜诉后，真正裁决执行的很少，风险仍得不到降低；另一方面，债权人为追索到期债务，诉讼保全追索清偿，资产风险管理的费用大幅度上升，使做为债权人的国有银行处于十分尴尬的境地：对违约者不，害怕失去时效，债权无法保护；提出诉讼，又担心只会加大成本、不见收益。成本与收益不成比例，国有商业银行资产风险管理也就失去将金融纠纷诉诸法律保护的动力。以企业破产为例，破产企业的实有财产价值往往是低于财务报表帐面价值30％－50％左右的价格评估，财产处置后破产企业按支付破产费用、职工工资、社会保险、税金、债务的顺序清偿，一般没有剩余可供偿还债务的资金，在破产案件中，许多国有商业银行资产风险案件的债务受偿率是零。由此可见，尽管国有商业银行胜诉，但资产的风险却因为法院“执行难”无法得以降低，国有商业银行资产风险管理的目的随之落空。然而，如果失去了法律作为最后救助手段，整个银行业务也就无法作到规范化、法制化，国有商业银行资产风险管理就无法再对国有商业银行资产风险进行有效的控制。为此，必须加大法院对案件判决的执行力度，对法院与国有商业银行的合作给予规范引导。

综上所述，在市场经济条件下，信贷风险是国有商业银行的最大经营风险，为了适应法治社会的市场竞争，银行必须增强法律意识，依法合规经营。国有商业银行的信贷风险，客观上虽具有不可避免性，但风险有高低之分和大小之别。只要全社会高度重视，国有商业银行认真对待，并采取切实可行的防范化解措施，真正做到未雨绸缪和防患于未然，就完全可以把风险降到最低的限度。增强法律意识，运用法律手段，是商业银行防范信贷风险的重要保证。建立健全社会法规体系，进一步增强法制观念，逐步形成有法、知法、守法、执法和有法必依、违法必究、执法必严的良好社会经济金融秩序。国有商业银行的信贷资产，毋庸置

注1：中国工商银行风险管理部、《资产风险案例选编》、P220

也是国有资产。司法部门要本着对国有资产安全高度负责的精神，积极配合国有商业银行依法清收企业逃废债贷款，依法维护国有商业银行的合法权益，并及时追缴不法分子套取、诈骗、贪污的贷款，把存量贷款的损失降至最低限度。同时要把新增贷款发放和收回的全过程置于法律的监督与保护之中，并向商业银行提供必要的司法帮助和法律咨询，使其尽快完善信贷风险防范机制，增强其抗风险能力。国有商业银行应主动加强与司法部门的联系，求得理解与支持，依法坚决抵制企业不规范破产行为，有效维护正当权益。对以往企业破产过程中银行有效法律文件不全的贷款，应及时补充完善手续，依法追偿受偿资金，尽量减少贷款损失，提高贷款受偿率。对经营难以为继、有破产迹象的企业，应密切关注动向并提前介入，采取多种措施进行资产保全。同时应增强法制观念，完善贷款合同及抵押、担保、公证等手续，堵塞法律漏洞，防止新增贷款出现法律方面的问题。

篇（4）

画面上那有违传统道德和生活逻辑的两个女固然是引起当时人们争论的焦点，但事实证明，画面呈现的平面感与弱化再现的构成因素，却是后来现代审美不可或缺的重要特征。不幸的是，这种物质审美特征随着西方现代艺术的发展最后在二十世纪中叶之后的极简艺术和紧随其后的观念艺术中几乎丧失殆尽，最后连绘画本身都几近取消，终于现代艺术在所谓“纯粹”中概念化和哲学化。

的确，我们很难想象现代绘画的归宿居然是在纯粹的“哲学化” 和“概念化”中终结的，事实上，被公认为现代绘画艺术起源的马奈的作品却并不是纯理性的哲学概念的外化。wWw.133229.Com尽管形式主义从某种意义上来说，是典型的现代主义表征，——这个我们可以从其后的立体派、构成主义等风格作品上明显看到这种“工业社会”生成的美学特点。但对于马奈那违反逻辑的“大片色块”和“大块面”的构图来说，也并不完全是纯粹的抽象样式，或者仅仅是略带平面空间的意味，尽管我们现在已无法知晓当时马奈的真正意图，但也许这样处理才使得画面本身更像一幅符合现代审美语境下的作品。正如当时左拉评论的那样：“马奈并没有承担描绘某种抽象思想或某个历史事件片段的工作。” 也就是说，马奈既能从一般的叙事性题材中抽取出偶然的和非规范的审美因素，同时又避免了哲学化的绝对形而上。

的确，美学终究不等同于哲学，我们知道，尽管美学与哲学这两门学科看似若即若离，其实，古希腊哲学家亚里斯多德的《诗学》，正是基于美的特质才保持了它的独立性并赋予了它与哲学并行不悖的特殊地位；于是才有了黑格尔将物质呈现的“美”断言为“理念的感性显现”；克莱夫·贝尔的形式主义理论尽管为此后的抽象主义大开了方便之门，但他的“有意味的形式”显然向人们昭示着其形式仍在审美的范畴之内，他对其界定为“以一种特定方式组合的线条与色彩的组合，激起我们审美情感的某些形式和形式关系。”

毫无疑问，当格林伯格那极端的“非常接近装饰”的现代主义绘画理想最终实现时，此时的现代主义风格样式仍然显示着二十世纪中叶前卫艺术实验性的蓬勃生机，为什么呢？因为它仍然还没有取消物质上的审美形式。

我们不妨对照传统意义上那些强调体积空间的自然主义构图格局与现代主义早期绘画中那些二维平面性画面上的形式，除了造型和空间形式的处理不同之外，我们将会看到一个共同的特点：这就是物质审美特质和美学形式仍然是两者的共同之处。尽管现代审美有别于传统意义上的“审美”范式。遗憾的是二十世纪六十年代之后的现代主义绘画最终抛弃了这种物质审美因素，终于使现代主义绘画走向枯竭已成为不可避免。

可以说，物质审美的缺失从某种意义上说，是物质的失落，是对具有审美意义下的物质因素的取消和否定。勿庸讳言，物质审美的缺失，艺术的纯粹哲学化，将无异于艺术的自杀！

假若说西方现代主义绘画是在十九世纪末对以三维透视为主的自然写实的传统审美的可信性提出质疑的话，那么早在我国晚唐时期，张彦远在《历代名画记》中就指出：“传移模写，乃画家末事。”并提出了“经营位置，则画之总要” [1]一说，这种经营构成的审美思路是在继谢赫的“六法论”上的一个发展和提升，多少有些类似现代的审美倾向，与西方现代绘画的形式美学和构成美学是不是有着异曲同工之妙呢？当然，需要指出的是，中西方对写实绘画的变革是基于两种不同的哲学观、认识论和审美价值取向为出发点的，同时两者的变革所产生的文化和社会背景也是不同的。同时也需要指出的是，虽然两者从发生的时间和社会文化背景上不可同日而语，但艺术品味却往往并不因此而出现先进与落后之分。

有意思的是，对于这一点在以后这两种艺术主张的生成和发展过程中却出现了两种不同的结果：中国是以“文人画”的水墨审美形式取代了传统的写实形式，最高精神品格的审美样式是追求“逸格”，笔法上体现的正如宗炳提出的“山水以形媚道”[2]。《宣和画谱》中云：“进乎妙，则不知艺之为道，道之为艺。”其妙处是“道艺合一”，正如宗白华所解释的：“‘道’尤表象于‘艺’，灿烂的‘艺’赋予‘道’以形象和生命，‘道’给予‘艺’以深度和灵魂。”然而，西方的现代绘画却在以后自由地实验各种各样的观念和材料运用之后，最后完全超脱了以物质审美作为依托，变成了纯精神的抽象概念。

值得耐人寻味的是，以西方惯有的以物质审美方式介入艺术的传统一夜之间几乎彻底颠覆。这使得观念艺术家伯尔金（v.burgin）无不沮丧地惊呼：“我于1965年被迫放弃了绘画，因为它是一种陈旧过时的技巧，这真是一个十分残酷的原因。” [3]

物质审美的缺失让艺术家的无奈竟至如此，这无异于是对西方现代绘画的一个嘲弄。

参考文献：

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houses，so as to achieve the purpose of improving the seismic capacity of the masonry houses．

Key words：multi—story masonry house，structural system，seismic design，longitudinal cross wall，seismic joint

【关键字】多层砌体房屋结构体系 合理性抗震设计防裂缝

中图分类号：TU973+.31 文献标识码：A 文章编号：

一、多层砌体房屋抗震设计中的合理性

1、采用横墙承重或纵横墙共同承重的结构体系

墙体布置应满足地震作用有合理的传递途径。由于横墙开洞少，又有纵墙作为侧向支承，所以横墙承重的多层砌体结构具有较好的传递地震作用的能力。而纵横墙共同承重的房屋既能比较直接的传递横向地震力，也能直接或通过纵横墙的连接传递纵向地震作用。所以，从合理的地震作用传递途径分析，宜优先采用纵横墙共同承重的结构体系，尽量避免采用纵墙承重的结构体系。

2、合理布置平、立面，适当设置防震缝

多层砌体房屋的平、立面布置应规则对称，最好为矩形，这样可避免水平地震作用下的扭转影响。然而对于避免水平地震作用下的扭转仅房屋平面布置规则还是不够的，还应做到纵横墙的布置均匀对称。砖墙沿平面内对齐、贯通，能减少砖墙、楼板等受力构件的中间环节，使震害部位减少，使震害程度减轻；同时，由于地震作用传力路线简单，中间不间断，构件受力明确，其简化的地震作用分析能较好地符合地震作用的实际。

大量的震害表明，由于地震作用的复杂性，其对不对称的结构的破坏较均匀对称的结构要严重一些。但是，由于防震缝在不同程度上影响建筑立面的效果且增加工程造价，应根据建筑的类型、结构体系、建筑状态以及不同的地震烈度等区别对待。规范的原则规定为：当建筑形状复杂而又不设防震缝时，应选取符合实际的结构计算模型，进行精细抗震分析，估计局部应力和变形集中及扭转影响，判别易损部位并采用加强措施；当设置防震缝时，应将建筑分成规则的结构单元。对于多层砌体房屋，当有下列情况之一时宜设置防震缝：(1)房屋的立面高差在6m以上；(2)房屋有错层，且楼板高差较大；(3)各部分结构刚度、质量截然不同。

3、在多层砌体屋抗震设计应严格进行抗震计算

抗震计算是抗震设计的重要组成部分，是保证满足抗震承载力的基础。在多层砖房的抗震计算中，水平地震力作用计算可根据房屋的平、立面情况采用不同的方法。对于平、立面布置规则和结构抗侧力构件在平、立面布置均匀的可采用底部剪力法；对于立面布置不规则的宜采用振型分解反应谱法；对平面不规则和竖向不规则的多层砖房，宜采用考虑地震扭转影响的分析程序。

二、多层砌体房屋抗震构造中的合理性

1、纵横墙竖向应上、下连续，不宜采用上刚下柔的结构

房屋的纵横墙沿上下连续贯通，可使地震作用的传递路线更为直接合理。如果因使用功能不能满足上述要求时，应将大房间布置在顶层。若大房间布置在下层，则相邻上面横墙承担的地震剪力，只有通过大梁传递至下层两旁的横墙，这就要求楼板有较大的水平刚度。而从房屋纵横墙的对称要求来看，大房间宜布置在房屋的中部，而不宜布置在端头。而上刚下柔的房屋也只有通过大梁传递至下层两旁的横墙，这就要求楼板有较大的水平刚度。

2、楼梯间不应设在房屋的尽端和转角处

由于水平地震作用为横向和纵向两个方向，所以在多层砌体房屋转角处纵横两个墙面常出现斜裂缝。不仅房屋两端的四个外墙角容易发生破坏，而且平面上的其他凸出部位的外墙阴角同样容易破坏。楼梯间比较空敞和顶层外墙的无支承高度为一层半，在地震中的破坏比较严重。尤其是楼梯间设置在房屋尽端或房屋转角部位时，其震害更为加剧。

3、烟道、风道、垃圾道及配电箱洞口等不削弱墙体

墙体是多层砌体房屋承重和抗侧力的主要构件。局部削弱的墙体，不仅在削弱处率先开裂，还将产生内力重分布。因此，规范规定烟道、风道、垃圾道和配电箱洞口不应削弱墙体；当墙体被削弱时，应对墙体采取水平配筋等加强措施，对附墙烟囱及出屋面烟囱采用竖向配筋。

三、多层砌体房屋整体合理性

1、采用现浇钢筋混凝土楼板及屋盖

房屋是纵、横向承重构件和楼、屋盖组成的一个具有空间刚度的结构体系，其抗震能力的强弱取决于结构的空间整体刚度和整体稳定性。现浇钢筋混凝土楼板及屋盖具有整体性好、水平刚度大的优点，是较理想的抗震构件，不但可消除预制楼板所产生的滑移、散落问题，还可以增加房屋的整体性，增大楼板的刚度，同时楼、屋盖现浇增加了楼板对墙体的约束。因此，采现浇楼、屋盖是一种较好的增强楼房结构空间刚度和整体稳定性的方法。

2、合理设置圈梁和构造柱

1976年的唐山大地震及2008年四川汶川大地震震害调查表明，两次地震砌体结构破坏严重的建筑破坏主要原因在于未合理的设置构造柱和圈梁，或者是构造柱上下端箍筋应加密而没有加密。构造柱是一种约束砌体的边缘构件，它不单独承受垂直荷载。在墙体受水平地震作用的初期，构造柱的应力极小，刚度也不大，但当墙体开裂后，柱内应力逐步增大，直到裂缝贯通墙体，构造柱才明显受力直到钢筋屈服。此时的墙体已破碎，构造柱的约束作用使得墙体虽破碎而不至于倒塌，从而达到“裂而不倒”的目标。构造柱的设置较大幅度地增强了墙体的变形能力，使房屋取得了较大的延性，从而减小了突然发生倒塌的可能性。

构造柱作为一种竖向构件，一般沿墙高截面不变，配筋也少有变化。因此，在各楼层柱高处必须有圈梁作为锚固点，有了二者的拉结作用。才能形成上下和左右墙段的约束作用，从而限制墙体开裂的发展，并减小裂缝与水平面的夹角，保证墙体的整体性和变形能力，提高墙体的抗震能力。除此以外，圈梁作为一种重要的构造措施。它还加强了内外墙之间、楼板与墙体之间的连接，提高了结构的整体性，并减轻地震时地表裂缝对房屋的影响，特别是屋盖和基础顶面处的圈梁具有提高房屋竖向刚度的能力和抵御地基不均匀沉陷的能力。

总结

多层砌体房屋是我国居住、办公、学校和医院等建筑中最为普遍的结构形式。总结多层砌体房屋的震害经验，房屋结构体系不合理性或存在缺陷是多层砌体房屋产生震害的主要原因之一。因此，多层砌体房屋合理的抗震结构体系合理性，对于提高房屋的抗震能力是非常重要的，也是房屋抗震设计中应考虑的关键问题。因此在进行多层砌体房屋抗震设计时，应充分结构体系的合理性。

【参考文献】

[1]民房建筑结构抗震能力分析与抗震措施探讨[期刊论文]-山西建筑2009,35(29)

[2] 伍世添 浅谈砌体房屋抗震结构设计[期刊论文]-广东建材2011,27(7)

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中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：

引言

在现代的房屋建筑中，应用斜屋面进行房屋建筑建设，有效的改善了原来单调的屋面形式，从而实现了屋面的多样化、立体化，使得房屋造型更加美观；于此同时，在现代的房屋建筑中应用斜屋面还能够有效的丰富小区的景观和提升城市的整体形象；不止如此，在带有各楼的房屋建筑中，如果应用斜屋面形式的屋顶，还能够有效的力高空间利用率和增强房屋的采光能力，因此斜屋面在在现代的建筑工程中倍受青睐。但是，就目前对斜屋面的应用实际情况而言，由于现在的斜屋面施工技术还不够完善，从而导致斜屋面渗漏现象时有发生。在房屋建筑中，出现渗漏现象，不仅使房屋建筑的外在形象大打折扣，还严重影响到建筑的安全质量问题。因此对斜屋面防水工程施工技术进行研究，并找寻出科学合理的防水工程施工技术方案迫在眉睫。本文从某小区斜屋面防水工程实例出发，对斜屋面防水工程施工技术进行了深入的剖析，并提出了个人看法，以供同行探讨。

一、工程概况

某住宅小区共有3幢多层住宅，为7层框架结构。总建筑面积3.6万m2。屋顶设计为钢筋混凝土斜屋面，坡度为45%，檐沟有组织排水，斜屋面采用倒置式防水体系，主要为钢筋混凝土结构层、水泥砂浆找平层、涂膜防水层、聚苯乙烯挤塑泡沫板、屋面挂瓦。本文以此住宅小区斜屋面防水工程为例，重点介绍斜屋面钢筋混凝土结构层自防水和涂膜防水层的施工方法及其质量控制。

二、屋面混凝土结构自防水施工

在现代建筑工程中，混凝土的作用不言而喻。因此就斜屋面防水工程而言，对斜屋面房屋建筑防水也应从屋面混凝土结构自防水出发。在屋面混凝土结构自防水过程中，首先应该确保混凝土的质量，从而降低混凝土结构产生裂缝的频率，从而有效的提升屋面混凝土结构的自防水能力。

1、模板施工技术及质量控制

在进行屋面混凝土结构自防水施工时，模板施工的质量能够直接影响到混凝土结构的质量，因此在模板施工中，高质量的模板施工和高水平的模板施工技术就显得尤为重要。在现代的屋面建筑工程中，进行屋面混凝土结构自防水施工时，通常采用胶合板作为屋面模板。在进行模板安装的过程中，首先必须对模板的标高进行精确的计算，然后才能够进行后续的施工，在施工时应该对屋面的坡度进行严格把控，从而确保斜屋面的稳定性。

2、钢筋质量控制

工时严格按施工规范要求绑扎钢筋，严格控制板支座负筋的保护层厚度，严禁在浇捣混凝土时，施工人员在负筋上来回走动，主要采取架设跳板马凳来避免踩踏负筋，控制板支座负筋的有效高度。

3、混凝土浇捣质量控制

本工程采用商品混凝土浇捣屋面板，严格控制进场混凝土水灰比。浇捣前做好混凝土板厚控制标准点，以保证混凝土的设计厚度和板厚均匀。浇筑自下而上从坡脚处开始向上浇筑，振捣时先用振动棒振捣，振点均匀，快插慢拔，为确保混凝土浇捣的密实性，再用微型平板振动器从下到上按l/3搭接振捣，直至表面不明显下沉，不出现气泡并泛出灰浆为止。

4、认真做好屋面细部处理

屋面泛水、滴水、管道周边以及其它节点严格按设计图纸和技术规范施工，泛水平整光滑，滴水无缺棱掉角，管道周边做到嵌缝密实，表面密封处理，檐口顶梁和外侧面事先找平及粉刷面层，做好水电管路、避雷带的预埋工作，严禁在混凝土板浇捣后随意凿打。

5、做好混凝土养护工作，精心施工找平层

加强混凝土养护控制，特别是7天内的早期养护。保持混凝土表面湿润状态，严禁养护期间上人和在其上进行作业。

三、屋面防水涂料施工

1、防水基层要求及处理

1.1 防水基层要抹平压光，不允许有凹凸不平、松动和起砂掉灰等缺陷存在，浇水坡度按设计要求，排水口或地漏部位应低于整个防水层，以便排除积水，阴角部位应作小圆角，以便涂料施工。

1.2 涂膜防水施工前，将基层表面杂物清扫干净，对阴阳角、管道根部、地漏及排水口等部位重点清理，做到牢固，干净，无明水。

1.3 所有管道、地漏或排水口等部件应安装牢固，接缝严密，收头圆滑，不得有任何松动现象。

2、操作要点

2.1 按设计1.5mm厚高分子乳液涂膜，分4遍成活。

2.2 涂刷工序。先涂刷底涂，在第一度涂层完全固化后，用无纺布加强粘贴，再涂刷第二层（一般间隔6一8小时）。根据涂层固化程度再涂第三层、第四层。

2.3 涂刷方法与要求。基层表面清理干净后，把桶里的原料完全搅拌均匀，即可进行第一度涂层施工，涂刷方法按“先低后高，先重点后整体”的原则进行，第一层涂层不宜过厚或过薄，以盖住基层，使基层没有暴露点为准。大面积部位可采用滚涂，对于阴阳角、管道根部、地漏或排水口等部位可采用漆刷刷涂。涂刷要求平直、均匀、满涂、无起泡翘边、气孔和破损，不可过薄或过厚，漏刷露底，每遍涂刷方向应与前一次垂直。在天沟檐口处应顺一方向涂刮，尽量减少搭接。涂刷最后一遍前，应先在伸缩缝、落水口、女儿墙泛水、透气管、排气道等细部节点铺设无防布增强材料，进行密封防水处理，搭接长度按规范要求，搭接缝相互错开，收头处理应多遍涂刷或用油膏密封。

四、结束语

在现代的建筑工程中，为了满足人们对建筑形象、质量、性能的新要求，建筑设计师通常会将各种新颖的屋面形式纳入建筑设计中。斜屋面是现代建筑一种常用的屋面形式，其能够有效提升现代建筑的形象，并且能够合理的利用空间，因此斜屋面在现代的建筑工程中倍受青睐。但是，屋面渗漏问题在目前的工程施工中还是没能够得到有效的解决，从而成了现代建筑工程的质量通病。建筑屋面出现渗漏时，首先直接影响的建筑的使用功能，也会进一步导致建筑工程的质量问题，因此在必须对屋面渗漏问题以予高度重视。本文从某小区斜屋面防水工程实例出发，对斜屋面防水工程施工技术进行了深入的剖析，并提出了个人看法，以供同行探讨。在斜屋面防水工程中，首先应该提高施工管理层对防水重要性的认识，然后再结合工程的实际情况，并采用科学合理的斜屋面防水工程施工技术，从而才能够有效的提高斜屋面的防水能力，进而保证建筑工程的质量。

参考文献：

[1]高纯 大坡度薄板斜屋面施工技术 [期刊论文] 《施工技术》 ISTIC PKU -2005年10期

[2]傅关水 斜屋面工程防水施工质量控制 [期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》 -2012年24期

[3]张晓春 大型斜屋面防水施工探讨 [期刊论文] 《科学与财富》 -2010年4期

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中图分类号：TU973+.31文献标识码： A 文章编号：

一、前言

砌体结构建筑设计中的抗震设计，关乎民生，关乎经济发展，社会稳定，对房屋建筑实施结构设计，主要涉及对建筑高度，承载力，总体结构，各个部件的性能规划等一系列的因素，要求通过对各个构件和整体规划的基础上，既实现满足居民生活生产保障安全的需要，又具有值得欣赏的美学价值。增强房建结构的抗震设计，必须综合考虑地基，房屋的结构体系选择，综合布局等多方面建设因素，是一项及其专业，严谨，复杂的高技术工作。

二、多层砌体房屋的主要震害特征

1.多层砌体房屋的破坏分析

（一）墙体的破坏

在多层砌体房屋中,墙体的震害表现在产生斜向或交叉裂缝、水平裂缝或竖向裂缝。破坏严重的墙体产生滑移、错位、交叉裂缝两侧的三角楔块脱落,使墙体不足以抵抗上部荷载和水平地震作用,出现歪斜甚至倒塌。

（二）楼梯间的破坏

楼梯间的震害除了墙体开裂外,也会发生预制踏步在接头处拉开,以及现浇楼梯踏步板与平台梁相连接处拉断等。

(三)纵横墙连接的破坏

纵横墙连接处由于受到2个方向的地震作用,受力比较复杂,容易产生应力集中现象。如果纵横向墙体之间缺乏足够的拉结,施工没有很好咬搓砌筑,地震时在连接处容易产生竖向裂缝,严重时纵横墙向墙体脱开、纵墙外闪倒塌,使房屋丧失整体性。

2.底层框架砖房的主要震害特征

（一)震害多发生在房屋的底层,房屋上部震害与多层砖房类似,其破坏程度比底层小。

（二)底层为框架结构时的震害比底层为框架-剪力墙时震害大;剪力墙少的房屋震害比剪力墙多时严重。

（三)底层的震害表现为:墙比柱严重,柱比梁严重。

三、砌体结构的抗震设计

虽然砌体结构房屋地震时的破坏较为严重,但地震震害调查结果也表明:凡是通过合理的抗震设计,采取恰当的抗震构造措施,并且保证砌体材料和施工的质量,在不高于9级地震区建造的砌体房屋仍然具有较强的抗震能力,安全是可以得到保证的。

1.合理的结构选型及布置

选择哪种砌体结构是抗震结构设计中的关键环节,应从抗震的概念设计出发,综合建筑使用功能、技术、经济和施工等方面进行选择。

（一）多层砌体房屋应优先采用横墙承重或纵横墙共同承重的结构体系,纵横墙的布置宜均匀对称,沿平面内宜对齐,沿竖向应上下连续,同一轴线上的窗间墙宽度宜均匀。而底层框架砖房底部应沿纵横两方向设置一定数量的抗震墙,抗震墙应均匀对称布置或基本均匀对称布置,上部布置同多层砌体房屋。

（二）房屋的平面最好是矩形的,若由于使用的要求,在平面或立面上必须做成复杂体型时,应采用防震缝将复杂的体型分割成若干规正、简单体型的组合,以避免地震时房屋各部分由于振动不协调产生的破坏。

（三）房屋的层数或总高度不能超出GB50011)2001中7.1.2条的限值。现在不少建筑采用了蒸压灰砂砖、蒸压粉煤灰砖,应注意6、7烈度时采用蒸压灰砂砖、蒸压粉煤灰砖砌体的房屋,当砌体的抗剪强度不低于粘土砖砌体的70%时,房屋的层数应比粘土砖房屋减少一层,高度应减少3 m,且混凝土构造柱应按增加一层的层数所对应的粘土砖房设置。

（四）普通砖、多孔砖和小砌块砌体承重房屋的层高不应超过3.6 m;底层框架砖房的层高不应超过4.5 m。若因建筑功能要求,某楼层的层高超过规定限值时,应于该楼层承重墙沿墙长每隔不大于2m增设一根构造柱。

（五）房屋的承重外墙,每个开间最多只能开设一个窗洞,当同一个开间兼有门和窗时,门与窗应连成一个洞口。同一轴线上的窗间墙宜等宽。

（六）多层砌体住宅应设置不少于三道承重纵墙,且每道纵墙沿各自轴线对齐、贯通。若因建筑布局必须错位时,每段纵墙的高长比不应超过相应烈度的房屋高宽比限值,较窄墙段的两端还应增设构造柱。

（七）楼梯间不应设置在房屋的终端和转角处,如果由于建筑功能要求,楼梯间必须设在第一开间或其他外墙转角处,则需采取局部加强措施,如根据烈度的高低,在楼梯间的四角或仅在外墙转角处设钢筋混凝土构造柱,在楼梯休息平台板标高处增设圈梁或配筋砖带,在顶层楼梯间增设水平配筋带或圈梁等。

2.计算简图及计算方法的选取要正确,符合实际情况

（一）计算简图:计算多层砌体房屋地震作用时,应取一个结构单元作为计算单元,在计算单元中将各楼层的质量集中到楼、屋盖标高处。多层砌体房屋可视为嵌固于基础顶面的竖向悬臂梁,各质点的计算高度取楼(屋)盖到结构底部的距离。计算简图中结构底部按下列规定取值:当基础埋置较浅时取为基础顶面;当基础埋置较深时,可取为室外地坪下0.5 m处;当设有整体刚度很大的全地下室时,则取为地下室顶板顶部;当地下室整体刚度较小或为半地下室时,则应取为地下室室内地坪处。对于底层框架砖房,应将上部结构转为直接作用在底部框架上的均布荷载和弯矩进行计算。

（二）计算方法:一般情况下,多层砌体房屋的抗震承载能力的验算采用底部剪力法,仅考虑水平地震作用,沿房屋的横向和纵向分布进行验算。对于很不规则的房屋,可采用振型分解反应谱法进行验算。对于底层框架砖房,上部楼层地震剪力的计算与多层砌体房屋相同。由于底部相对薄弱,因此应考虑塑性变形集中的影响,底层的纵向和横向地震剪力设计值应乘以增大系数;对于底部二层的结构,底层与第二层的纵向和横向地震剪力设计值均应乘以增大系数。

3.抗震构造措施到位

（一）按规范要求设置构造柱,尤其注意构造柱上下端箍筋应加密时的配筋。在墙端有构造柱时应锚入构造柱,当墙端无构造柱时,应将水平筋弯折成直钩。

（二）在高度方向减少构造柱数量时,应加强减少构造柱处的墙的相互拉结措施,包括采取加强圈梁等措施。

（三）在地震区,砌体房屋的圈梁应符合抗震规范GB50011)2001表7.3.3要求,现浇楼盖不单独设置圈梁亦未沿墙周边设置加强钢筋,该加强钢筋一般可用2φ12 mm通长筋平放或竖放于墙中板边,与板的钢筋绑扎,两端可靠地锚固于构造柱内。

（四）当楼、屋盖中有较大的梁或屋架支承在墙上或砌体柱上时,支座处应设置抵抗水平向作用的措施:增加支座处的螺栓数量和强度、加大梁或屋架的支承长度、支承处墙内若有构造柱,则应增大构造柱内配筋,甚至按排架柱考虑。

五、结束语

在建筑行业中，砌体结构是最为重要的结构主体之一，而最大的威胁便是地震，因此，加强对建筑结构的抗震设计，必将会被提升到建筑设计新的战略高度。要保证建筑结构抗震设计的高效完成，应当在遵循相关规范要求的原则上，对其进行科学合理地设计，使建筑物具有可靠的抗震性能，达到建筑物小震不坏，中震可修，大震不倒的要求。相信，随着设计师抗震设计水平的提高，做出经济、合理地且能实现功能目标的建筑结构抗震设计指日可待。

参考文献：

[1]全学友，刘春茂，赵国，对砌体结构抗震设计的几点建议[会议论文] 2002 - 2000年全国砌体结构学术会议

[2]李庆元，砖砌体结构抗震设计及加固验算简化方法[会议论文] 2010 - 第二届全国工程结构抗震加固改造技术交流会

[3]-王玉，王贵臣 浅谈砌体结构抗震设计[期刊论文] 《企业导报》 -2011年21期

篇（8）

 

建筑在诞生之初就被认为是技术与审美融合的产物。这就意味着一个好的建筑，它必须经得起适用性、经济性与美观性这三重考验。只有正确符合结构逻辑的建筑才能具有真实的表现力和实际的实践性，单纯追求艺术表现而忽视结构原理设计出来的只能是雕塑作品或虚假的造型而已。而伴随着高层建筑在我国的迅速发展和建筑高度的不断增加，其类型与功能也愈加复杂和多样化，高层建筑的建筑构思与结构设计也越来赳成为工程师们工作的重点之所在。

1、高层建筑的结构性

现代的高层建筑变得越来越纤细，产生更大侧移的可能性比以往大体积的多层高楼要大。建筑愈高，自然界所产生的重力荷载、风荷载和地震荷载的影响愈大。正因如此，抵消这些荷载的结构作用成为高层建筑设计的一个重要方面。高层建筑对侧向荷载的动力反应，可以通过改进结构系统以及选择有效建筑形状的措施加以控制。论文格式，结构表现。因此，高层建筑的形式在很大程度上和结构的有效性能有关，这也就决定了建筑的经济性。建筑的结构性能可以定义为建筑承受荷载以及抵抗侧移的能力，同时也决定着建筑各种体量的组成。

2、高层建筑结构设计特点

1)水平荷载成为决定因素。一方面，因为楼房自重和楼面使用荷载在竖向构件中所引起的轴力和弯矩的数值，仅与楼房高度的一次方成正比；而水平荷载对结构产生的倾覆力矩，以及由此在竖向构件中引起的轴力，是与楼房高度的两次方成正比；另一方面，对某一定高度楼房来说，竖向荷载大体上是定值，而作为水平荷载的风荷载和地震作用，其数值是随结构动力特性的不同而有较大幅度的变化。

2)轴向变形不容忽视。高层建筑中，竖向荷载数值很大，能够在柱中引起较大的轴向变形，从而会对连续梁弯矩产生影响，造成连续梁中间支座处的负弯矩减小，跨中正弯矩和端支座负弯矩值增大；还会对预制构件的下料长度产生影响，要求根据轴向变形计算值，对下料长度进行调整；另外对构件剪力和侧移产生影响，与考虑构件竖向变形比较，会得出偏于不安全的结果。

3)侧移成为控制指标。论文格式，结构表现。与较低楼房不同，结构侧移已成为高层建筑结构设计中的关键因素。随着楼房高度的增加，水平荷载下结构的侧移变形迅速增大，因而结构在水平荷载作用下的侧移应被控制在某一限度之内。

4)结构延性是重要设计指标。相对于较低楼房而言，高层建筑结构更柔一些，在地震作用下的变形更大一些。为了使结构在进入塑性变形阶段后仍具有较强的变形能力，避免倒塌，特别需要在构造上采取恰当的措施，来保证结构具有足够的延性。

3、高层建筑结构其他设计方法

1)选择有效房屋形式以控制侧移。由于水平荷载成为决定性因素，因而控制侧移成为必要 手段。过去的高层建筑形式多为矩形棱柱体，而从几何观点看，这种形式对侧移是颇为敏感的。倘若采用对侧向力不太敏感的房屋形式，比如外柱倾斜式、上窄下宽式、圆形或椭圆形、三角形和新月形的房屋形式，利用它的几何形状所具有的力学特点，就可使结构更加有效，造价也更低。

2)高层建筑地下室的设置。当今高层建筑的下面都设有地下室，这通常出于两种考虑及需要。一种出于使用要求。比如可将大面积停车场或仓库、机房、配电间等一系列附属用房和人防工程等设于地下，从而节约地上建筑面积。另一种，则是出自结构的考虑和需要，因为设置地下室可减轻地基压力，提高房屋层数，增加房屋抗倾覆力和改善房屋抗震性能和总体刚度。因此，如何减轻作用于地基上的总荷重具有很现实的意义。论文格式，结构表现。

3)高层建筑中转换层的应用。伴随着建筑多层次、多功能的发展，转换层结构应运而生。 转换层属水平结构，用它去改变下方楼层柱子的 排列，或过渡上下层剪力墙的不同布置，以此来 获得特别的楼层柱网即创造大空间并将上部荷载 传递到下面相对少而大的柱或墙上，也是现代高 层结构设计的重要内容。

4)高层建筑防火设计。高层建筑因其巨大的高度和复杂的功能，一旦发生火灾便将造成巨大的危害。因而高层建筑防火问题若不能妥善解决，高层建筑的存在和发展都将受到严重威胁。因此在进行高层建筑防火设计时，要首先考虑结构防火，比如火灾的因素、火灾的控制、消防通道、救护工作以及结构的防火方式等。其次，在明确结构防火目的的同时，还要对防火有效时间和防火程度及范围进行设计。论文格式，结构表现。最后，还要保证建筑的稳定性，即建筑的承重结构必须在防火墙经火灾烧毁后仍能残存下来。论文格式，结构表现。

4、高层建筑结构表现涵义及内容

结构是影响建筑设计的重要因素，当代结构设计已经突破了传统概念上的“结构支撑”，越来越多的重视结构形态的表现性。结构表现成为建筑创作中形态构思的重要方法，结构表现着重挖掘建筑结构中的艺术因素，寻找结构和艺术的结合，变抽象的结构概念为生动的建筑语言。结构的表现不仅因满足功能要求呈现出来，而且通过结构工程师和建筑师的合作，还能实现设计者的个人美好愿望。

建筑结构艺术体现是建立在对工程原理特别是结构的原理和性能理解的基础上，并包含三层含义：效能、经济和雅致。所谓效能就是指在充分发挥结构优势基础上，又充分利用天然资源，从而使其尽可能有效的承受施加在它们上面的荷载。经济也是衡量一个建筑好坏的标准之一，节约天然资源的要求要和节约社会资源的需要相平衡，要做到用最少的钱建造最多功能的建筑，也正是由于设计者们注重经济的理念，将建筑造型与结构造型更有机的结合，才创造了许多伟大的结构艺术品。另外，雅致的结构形式更能够打动人心，引起人们的审美情感。雅致的结构表现因素有很多，比如结构形态的节奏与韵律，张力和动感；结构形态刚与柔的对比；结构形态的简洁与明确，机理与变化；结构形态的精妙平衡等等。

5、高层建筑结构设计与建筑设计理念

从表象层面看，建筑表现为空间方面的概念和形式是表现总体环境的。论文格式，结构表现。对于某个建筑物的最初方案设计，建筑师考虑更多的是它的空间组成特点，而不是详细地确定它的具体结构。但是，关于空间形式的整体设想，也要求建筑师必须考虑建筑形式中有关荷载与抗力之间关系的某些准则，即结构概念。这包括以下几方面：一是所设想的空间形式应当固定在地面上；二是所设想的空间形式应当具有质量并能承受竖向重力荷载；三是所设想的空间形式必须能抵抗水平风力作用和地震作用。所以，在进行高层建筑设计时，建筑师的基本任务是：一方面要与结构工程师及其他T程技术人员协调合作；另一方面要根据建筑功能要求、建筑立意、场地情况、外力特征、施工条件及效率等因素，寻找出最经济，合理，美观的建筑方案。

6、结语

高层建筑设计中，由于水平荷载起主要控制作用，为考虑水平荷载，结构上必须提供必要手段去应付。因此，有些人认为结构在建筑形式中似乎充当了主角地位，这种看法不够正确。如果说结构是建筑设计的唯一准则的话，那么，我们只能由矩形或圆形的高层建筑，建筑设计也只不过重复使用这种单调的建筑形式罢了。但前面的讨论已经给我们启示，现代高层建筑设计中，结构设计与结构表现必须相互配合，这也说明了建筑师与结构工程师充分合作的必要性。因此，我们可以说建筑不仅反映了建筑师对结构工程师的尊重，以结构的构成来表达建筑的完美形式；它更反映了结构工程师对建筑师的理解，以创造性的结构处理去适应建筑功能的需要。

参考文献:

1.陈天虹，林英舜，王鹏种．超高层建筑中结构概念设计的几个问题[J]．建筑技术，2006，37(5)：371-373．

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关于拆迁、征收的问题从上个世纪90年代以后逐渐引起人们的关注，2004年“修宪”之后此类问题成为舆论、政界、学界关注的焦点，“重庆钉子户”事件也成为家喻户晓的重大事情。2007年3月19日到4月2日，“最牛钉子户”杨武、吴萍一家从拒绝拆迁到最终与开发商达成和解，他们一家与开发商、当地政府、法院及其中起到重要作用的媒体、网络一起上演了一场举世瞩目的公共治理危机。其中最具“剧场效应”的就是，杨武一家的房子以高出地面17米而成为一座“孤岛”，尤为引人关注。房屋上的宪法条文，“国家尊重与保障人权”、“公民的合法私有财产不受侵犯”，再加上杨武在房顶 上挥舞鲜艳的五星红旗，一时间便引起了“轰动”的效果。

《宪法》修正案第22条规定：“公民的合法私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”问题是何谓公共利益？征收征用时，是否需要对公共利益进行具体界定？有谁来界定，按照什么程序确定公共利益？开发商品房是否符合公共利益的限制，是否是为了公共利益的目的？在个人利益、商业利益、政府利益和公共利益不一致时，如何界定公共利益？由此，“公共利益”成为了“钉子户”事件争执的一个焦点。

物权法的立法目的，就是要保护权利人的物权，不界定“公共利益”就无法真正实现立法目的，但综观《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《行政许可法》、《民事诉讼法》等若干法律法规，其文本中虽然都广泛使用了《公共利益》一词，但基本上均未对其具体的内涵做出明确界定，而与之相关的司法判决也未曾给出过明晰的裁量标准。物权法的出台仍旧没有解决公共利益的界定问题，使得公共利益的内涵与边界持续处于混沌的状态之中，这便导致在收用行为之中,尤其是像“重庆钉子户”事件这样的与公民的财产利益密切相关的房屋拆迁之中重度纠纷的不断。无独有偶，无论是在大陆法系，还是在英美法系，也罕有在立法文件中界定“公共利益”者。换言之，“公共利益”在其他国家法律生活中也是一个众说纷纭、仁智互见的模糊语词。在现实中，绝大多数的拆迁是出于牟利的商业目的，但却经常被一些行政机关、企业和个人描述成是为了公共利益，这就便于大量的租用行政权力为经营活动服务。这种现象反映出我国现行的城市私房拆迁中的理念混乱、制度不合理、藐视私权等非法律理性现象。在实践中，作为矛盾对立双方的拆迁人与被拆迁人、政府与被拆迁人之间仍将围绕征收目的是否构成“公共利益”而继续发生矛盾与冲突。为预防“公共利益”理论之滥用，构建社会主义和谐社会，必须对公共利益进行合理界定。[i]

西方发达国家在工业化、城市化、现代化进程之中也同样面临过大规模的城市建设、工业开发过程，也同样面临着征收、征用问题并大量存在着关于公共利益与个人利益冲突的现象。本文关于公共利益理解的比较，是建立在对于西方国家社会背景以及整体发展进程认知上的比较，为中国现实的问题提供了自己的思考。第一，公共利益界定的标准“比例原则”。陈新民先生认为，比例原则是拘束行政权力违法最有效的原则，在其行政法学中的扮演的角色可比拟“诚信原则”在民法居于“帝王条款之地位”。[ii]比例原则泛指国家权力行使要适当、必要、均衡，不能过度行使，不得对公民权利造成非法侵犯。第二，公共利益界定的方式“列举或者概括式立法”。列举式的立法例，对于公共利益的界定十分具体，操作性较强，但是无法穷尽所有事项，现实中总会出现无法纳入的情形。《德国民法典》、《法国民法典》的规定，以及我国《宪法》、《物权法》等法律中均是采用概括式的立法例，这种方式最大的优点就是灵活，可以应对时代变迁、社会发展，但同时这种抽象意义上的“公共利益”不具有操作性，无法转化为实践中的技能和方法，而又可能出现滥用征收权的后果。[iii]第三，公共利益征收的补偿问题。1989年的法国人权宣言第17条确定了事先公平补偿原则，1791年美国宪法修正案第5条同时规定：“非经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有公正补偿，私有财产不得征为公用。”“重庆市钉子户事件”最终和解，并获得了远远高于其它拆迁户的利益，这样就会出现其他拆迁户与开发商、政府的矛盾，这同时也是十分独特的中国现象，因而我们的公共利益补偿方面也应遵循公平原则，补偿其他拆迁户的利益差额，当然这是“没有市场价格就没有公正补偿问题”。第四，公共利益的司法审查。司法对公共利益的审查极为重要，德国学者黑伯尔就认为应当“由司法决定公益”，这样就会有效地平衡各方的利益冲突。对于一些纯粹为了增加政府财政收入而进行的土地开发和房屋拆迁，是否符合“公共利益”，德国巴登州的高等法院在1950年7月3日的判决中认为，国库利益并非征收上所谓的公益。论文参考网。[iv]就“重庆钉子户事件”而言，其中法院的表现被许多学者认为是有问题的，法院没有对什么是“公共利益”进行实质审查，只是形式上举办了一个听证会，最后对杨武家房子进行强制拆除的裁定，相反没有缓和冲突，甚至制造了更大的危机，从而就有了著名的“重庆钉子户事件”。

公共利益所包括的范围是非常宽泛的，正如陈新民先生所指出的，“公共利益的最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”。[v]物权法作为民事法律，也难以对各种公共利益做出统一规定，这也是公众对物权法失望之所在，物权法生效后也不可能杜绝类似“钉子户”事件的不断发生。论文参考网。但是实践中界定公共利益还是有一定方法和标准的，概括国内外理论界与实物界的共识与经验，笔者认为，应坚持以下标准:

第一，在立法上对公共利益的界定采取法律保留原则。房屋是公民不可侵犯的财产权，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法行使征收权予以拆迁，即只有立法机关通过法律才能够设定公共利益条款来限制公民的基本权利，此谓之法律保留。[vi]这条规则排除了行政机关通过行政命令或者制定规范性文件的方式限制公民的基本权利，从而限制了政府打着“公共利益”的旗号而任意实施拆迁。之所以如此规定，在于公共利益条款是用来限制公民基本权利的，“而宪法所保障的人民自由权利若需限制或要赋予义务，都需要经人民选出的民意代表以合意的方式同意。”[vii]因此，实施法律涉及公民的基本权利，应慎重权衡，行政机关只能执行法律，除非有法律的明确授权才能对上述的法律作补充性、执行性的规定。

第二，行政机关对公共利益进行解释必须坚持比例原则。陈新民先生认为，比例原则是拘束行政权力违法最有效的原则，在其行政法学中的扮演的角色可比拟“诚信原则”在民法居于“帝王条款之地位”。翁岳生先生也说：“国家为追求公共利益而限制人民自由权利时，不能逾越必要的限度，尤其人性尊严已成为‘宪法’之基本理念，行政与实现国家目的时，更须予以尊重。”[viii]宪法所追求的公益目标应当是将私人利益的损害降到最低限度。比例原则包括三个分原则：妥当性原则、必要性原则和均衡性原则。在房屋拆迁过程中必须要衡量房屋拆迁是否达到必需的程度及将房屋拆迁限制在最小范围内，这种限制必须合乎比例。

第三，公共利益的认定必须坚持公众参与原则。以公共利益为由采取强制规划、拆迁等特殊行政措施，会严重影响到公民的基本权利，必须做到决策和执行全过程的公开透明，依法保障拆迁相对人的知情权、听证权、陈述权、申辩权、参与决策权等程序权利和民主权利的有效行使。公众参与的社会性、团体性和地域性，可以改变传统上行政机关对信息垄断而形成的信息不对称，能够对政府公权力的行使营造一种无形的监督氛围，对可能违法的行为和滥用权力者形成一种无形的威慑力，从而使政府行为更加正当和权威，增强公共政策的整合能力，加强政府与民众的沟通迅速化解纠纷，从而减少社会矛盾，维护被拆迁人利益。

第四，公共利益的界定必须符合公平补偿原则。有损害必有救济，特别损害应予特别救济，才符合公平正义的社会价值观，这是现代法治的一个要义。这种救济主要表现为法定条件下的公平补偿，它体现了现代法治的基本要求——实体公正。公平补偿的提法更合乎市场机制的要求，更接近私权利与私权利之间的交往法则，公正补偿的基础是市场价格，而中国社会征收补偿中是按照估价计算的。没有市场也就没有所谓的“公正补偿”，商业目的征收中商人从中获取暴利是有根据的。“重庆市钉子户事件”最终和解，并获得了远远高于其它拆迁户的利益，这样就会出现其他拆迁户与开发商、政府的矛盾，这同时也是十分独特的中国现象，因而我们的公共利益补偿方面也应遵循公平原则，补偿其他拆迁户的利益差额。

第五，城市房屋拆迁中必须坚持司法审查原则。根据司法最终裁决的原则，当一切纠纷通过其他方式不能解决时，最终还是要依靠司法和法律途径来解决，也就是要赋予法院对公共利益的最终裁判权。目前，我国政府在房屋拆迁中的自由裁量权过大，很容易对个人权利造成侵害。政府的任何行政行为都应有相应的救济程序，但在当前我国的拆迁问题上，被拆迁人却无更为合理高效的救济途径。对于公共利益的概念，在立法无法准确定义时，完全可以另辟蹊径，通过法律的司法解释来解决这一问题。由法院严格依照法律规定对其是否属于公共利益的范围作出裁判这样既可以保障拆迁公益性目的的实现，又能满足私人财产权保护的正当诉求。[ix]

[i] 徐海燕：《公共利益与拆迁补偿：从重庆最牛“钉子户”案看《物权法》第42条的解释》，载《法学评论》2007年第4期。

[ii] 参见陈新民《行政法学总论》，载《行政法学研究》1998年第4期。论文参考网。

[iv] 石佑启：《论公共利益与私有财产权保护》，载于《法学论坛》2006年第6期。

[v] 陈新民：《德国公法学基础理论》，山东人民出版社2001年版，第182-187页。

[vi] 李世萍、赵宝胜：《公共利益如何界定的理论探微》，载《黑龙江省行政法干部学院学报》2005年第4期。

[vii] 博登海默《法理学——法律哲学与法律方法》，邓正来译，北京：中国政法大学出版社，1999年版。

[viii] 翁岳生《行政法》，北京：中国法制出版社，2002年版第15页。

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要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。

（一）成本控制的含义

成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。

（二）房地产企业的特征

1、房地产企业最本质的特征是综合性

现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。

2、房地产企业的建设过程具有长期性

房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。

3、房地产具有很强的地域性

众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。

4、房地产企业具有很强的风险性

房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。

（三）房地产企业成本构成要素

图一 房地产企业成本构成要素图

从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。

二、房地产企业成本控制与管理的现状

（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况

1、项目规划

小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。

2、项目位置

“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。

（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分

图二 房地产企业项目开发流程图

根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。

1、项目的决策阶段

项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。

2、项目的设计阶段

设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。

3、项目的招标阶段

招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。

4、项目的实施阶段

工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。

5、物业管理阶段

物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。

（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题

1、土地成本费用高

费用核算项目

前期估算费用（万元）

实际发生费用（万元）

差额（万元）

土地费用

7500

8400

-900

拆迁补偿费用

7260

8100

-840

基础设施配套费

1420

1470

-50

各项建设手续费

4988

5100

-112

规划、建筑设计费

456

425

31

小区配套设施费

2280

2100

180

财务费用

2660

3100

-440

管理费用

865

645

220

销售费用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动

工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。

（三）成本核算对象的正确确认

成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：

1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。

3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。

4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期

1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。

2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。

3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。

4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。

图四施工计划管理流程图

四、总结