房地产行业汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

一、我国房地产企业融资的现状

房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。

众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。

(一)融资方式

我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是:

1.以银行信贷为主

在我国房地产金融市场上,由于历史的原因,房地产信贷占了绝大部分比例。如下表所示:

其中占房地产融资比重57%的私募债权绝大部分直接来源于银行,占房地产融资比重40%的私募股权中的大部分直接或间接来源于银行。许多公开报道也指出,我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。这些巨大的银行资金对我国房地产市场起到了良好的促进作用,特别是在企业开发贷款与个人住房按揭贷款配合使用后,对我国居民住房条件的改善起到了很好的推动作用。但是我们也应该清醒地认识到,这种房地产开发所需资金大部分来源于银行的模式也有很多缺点,并不是最优的结构模式。主要在于以下几个原因:

(1)对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。在我国房地产市场发展的十几年间,房地产市场与信贷政策之间相互配合、相互制约。调控房地产的背后,基本上都有银行的身影。随着2007年底从紧的货币政策的实施和央行121号文件的出台,使得房地产开发商们想从银行获得贷款已经不像以前那样容易了。这种情况的出现也逼迫开发商们逐步改变以往的融资方式,建立多种途径的融资方式。

(2)对于银行而言,至少存在着以下两种风险:

第一,呆坏账风险。房地产开发行业由于存在着开发周期较长、前期投资较大等因素,属于高风险行业。尤其是其中的商品房,因具有使用和投资的双重性,决定了其有可能存在投机行为。以上因素的存在,使得银行贷款出现违约甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。由于我国目前的证券市场并不发达也并不完善,使得银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。

第二,成本增加风险。在中国几万家房地产企业中,企业资信良莠不齐,开发水平也有很大的差别,在我国还没有发达的评估市场和评级市场的时候,如何对这些企业的信用水平进行评估,对于银行来说是一个很大的难题。现阶段只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评估,这势必会增加银行的经营成本。

(3)对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的情况下,会使得政府在调控的时候左右为难,也会使调控政策加大成本,并延长政策的显现时间。如果大量的房地产融资都来源于银行系统,会增加整个银行系统的风险。银行系统是一个国家经济、金融中最重要的组成部分,如果银行系统出现了问题,那么整个国家的经济将有很大的风险。

总而言之,房地产由于其特殊性,如果融资过度依赖于银行系统,风险还是存在的。

2.企业上市融资为辅

我国的资本市场开展的比较晚,到现在不过近20年的时间。在此期间,房地产商上市融资可谓是一波三折,经历了发展、被停止、再发展3个阶段。在我国A股市场刚刚起步的几年里,一些比较有代表性的房地产开发企业相继上市融资。之后,随着房地产泡沫风险的增加,证监会等部门出于对投资者的保护,曾一度停止了对房地产企业上市申请的审批工作。再之后,伴随着我国商品房的出现和住房制度的改革,加之我国资本市场自身的不断完善,资本市场的大门在2007年又重新向房地产企业打开了。最近几年,由于资本市场的不断升温,国内大型房地产企业纷纷上市融资。这种“上市融资——用融来的钱买地——再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。

房地产企业在境内上市融资如火如荼进行的同时,一些房地产商也积极寻求境外融资途径。最近一例是2009年11月恒大地产成功在香港市场上市。但无论在哪个市场上市融资,能够成功融资的企业从数量到规模,都无法与银行贷款相比较。

3.个别企业能够涉及到其他融资方式

除了银行贷款和上市融资两种方式外,房地产开发企业能够使用的其他方式可谓是少之又少。仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。

(二)中小企业融资困难

随着全球金融危机对我国国内经济的冲击,中小企业的日子非常难过,特别是对于资金需求量较大的房地产开发企业来说,融资难更成为企业迫切需要解决的一个问题。近年来,国家为扶持中小企业的发展,特别出台了一系列针对融资问题的政策,这些政策虽然解决了一部分问题,但对于中小房地产开发企业来说,没有从根本上解决问题。

二、适合我国国情的房地产融资方式及发展方向

鉴于我国目前的国情,在上述的几种融资方式中,我国应该大力推进房地产企业直接融资方式。这样,一方面可以缓解储蓄率居高不下的难题;另一方面也能降低银行的风险,保持金融体系的平稳运行。笔者认为应该优先发展以下几种融资方式。

1.房地产信托投资基金(REITs)

房地产信托投资基金起源于美国市场,虽然中途经历了一段低谷,但现在已经发展成为美国房地产市场上最主要的融资方式之一,并且不断引起其他国家和地区的重视,在我国香港周边的主要金融市场,像日本、新加坡等地都已经开始发展REITs交易。REITs的发展主要得益于其两大明显优势:

第一是其自身优势,包括以下几个方面:REITs本身具有很高的流动性和变现性;REITs使资金专业化经营管理;REITs能加速房地产的资本积累;REITs使投资人的投资风险分散;健全的REITs流程监控机制能充分发挥市场机制。

第二是REITs的运用在商业地产上有以下几种不可替代的优势:可以融资的物业范围(下转50页)(上接47页)广;可融资金额巨大,资金来源丰富;分散房地产行业的金融风险;融资总额相对较高;融资方式灵活;可选择长期获益;节税;提高企业的知名度;有助于企业经营管理规范化。

2.债券

长期以来,我国的资本市场发展极不平衡,在一个成熟的市场经济中,企业债券应该作为市场经济的主要融资方式之一。但目前的状况是我国的债券市场规模还非常有限,而且以国债为主。可喜的是自党的十七大报告中提出“强调优化资本市场结构,多渠道提高融资比例”后,国务院及其他相关部门多次强调了发展债券市场的重要性。今后的债券市场应该是房地产行业的主战场之一。

篇（2）

所以没有及时更新工作日志。上一周以来陆续看了很多项目，这段时间由于没有去高邮工作。也参加了一些活动，也对我有了颇大的启发。

角度看来，先是佘山参加了意邦主办的一次建材论坛。更多的研究其商业地产运作的胜利。如今商业地产市场低迷，且前景不明朗的时候。意邦能够成功的把这个国际建材中心打造胜利，并且成为一季度上海商业地产销售第一名，胜利之处值得我去思考和借鉴。参与这次论坛也让我认识了一些全经联的一些业界资深人士，通过听取他意见并且互相交流，也让我房地产行业上有了一些新的认识。这段时间对于我春之声来说，日子并不好过。位于中山北路的春之声大厦，商业招租始终是一个看似短期内无法解决的问题。办公楼的出租率一度下滑，从去年最高峰的百分之80滑落到现在百分之70都不到金融危机造成了一些小公司的瞬间倒闭，退租撤走。更为严峻的底楼的商铺招租始终不见起色，由于地理位置比较尴尬，虽然经常有一些意向客户，但是始终没有胜利的招商。目前只有裙房部分3家店铺已经租售，大厦底楼的商铺至今空关着。商业地产也是以前没有真正面临过的难题，对我来说也是新的课题。

目前和农工行的贷款额太低，春之声要解决的问题还有便是融资。远远低于我大厦的资产。希望能够找到更好的融资渠道或者在其他银行找到更好的贷款产品。和工行谈下来的结果还是不能让我满意，融资问题也是十分困扰我一个难题。由于春之声大厦整体不出售，大量的资金沉淀在里面。如果不能更大化的通过大厦抵押贷款融资，将会制约我公司的发展。如果能够胜利融资，接下来也需要有相应合适的项目。这段时间我先后去了常州和海门考察，希望能够找到合适的开发项目。2个地方看下来，虽然都找到一些不错的项目，前景很乐观。但是仔细测算，就目前的土地价格和市场销售价格而言，都出现了和睢宁一样的问题。就是由于这些地方身手并不算高的房价，使得土地利息加上开发利息已经让我看不到多少利润空间。如果想要赚钱，必需寄希望予成本的绝对控制以及未来市场的乐观前景，这对我来说是十分冒险的现在市场形势十分不明朗的情况下，春之声还是希望能够在谨慎中求生存。

五一假期的火爆过后，高邮春之声5月份销售情况也慢慢处于平淡。近期的销售又逐步下降。不过我已经展开了新一轮的下乡促销活动，这次将会有小礼品派发，也会有新的节目形势，相信在连续轰炸下，高邮的销售前景还是能够颇为乐观的终究5月份我已经是当地销售冠军。

也是一个分水岭。上周并不是很在工作状态上，这段时间对我个人而言。知道父亲给予了更高的期望，终究年纪也不小了应该更加集中精力到工作上来。有时候我也会有些迷茫，不知道将来自己到底要做什么。不过通过这段时间和众人的交流以及看到一些同龄人的情况，觉得对我来说，已经是非常幸运，有了一个这么好的起点和平台。一些也是富二代的朋友自己虽然在守业，但是感觉他也十分稚嫩，这样的乱闯只能是撞的头破血流，尤其在如今金融危机且市场化已经很多年的情况下，这个年纪应该更多的实践中慢慢学习和吸取前辈的经验和教训。房地产领域上，可以说还是连皮毛都不懂。所以我更应该踏踏实实的从基础的学起，杜绝好高骛远。只有这样，才干真正的走向我自己的胜利。

篇（3）

经过这么几年的发展，房地产策划其实也经历了这么几个阶段。

告示阶段。

只要是个公司，只要进入房地产行业都能活得很好，同样，只要是个广告公司，都有可能轻易进入房地产策划，因为此时的房地产策划只要能做做媒体告示广告就行了，国家房改开始，房子基本上不愁嫁。

形象阶段。

房地产行业也提出要象卖消费品一样卖房地产，于是针对房地产行业的策划又有所升级，此时的策划就多了品牌了、广告语了、形象了等等，广州、上海等一批策划公司领风气之先，楼盘广告就是要做得漂亮就OK了，这同时也影响了象杭州等一些二线城市。记得有一个杭州的广告公司，主要做房地产策划，他对员工提出的要求只有一个字，只要雅就行，其它的一切不重要，不管这个项目是商业地产还是生活小区定位，要你的文案足够浪漫、只要你的设计足够雅致，所谓的东施效颦，我想也不过如此吧。你还别说，这还真影响到了一批广告公司，特别是一些三线城市如地级城市的广告公司。

概念阶段。

国内营销界的定位理论、产品卖点理论已经深入人心，各行各业已经操作多年，然而，进入房地产策划行业又变成了四不象。这是中国营销界的畸形儿。好象房地产界从来不需要营销理论。记得有一个房地产开发商找到一家杭州的广告公司，一开始就把话说明：我这房子，做不做广告，都能够马上卖光，但我还是要找你，为什么，房地产虽然能赚钱，但我想让公司形象提提品位，我就是需要你们象做过的项目一样，能够帮助我们策划一个比如向日葵的象征标志、人生的哲理、包装得有点文化。

这行业、人傻、钱多，于是所有的广告公司都进入房地产，只要能异想天开的，都能混得很好，概念满天飞，管他有没有效果，反正几百万上千万广告费打下去，总能大家记住几句话吧。

最近几年杭州的几个楼盘，广告量确实猛，概念也想得复杂的很，有时连我也想不明白为什么要这样叫，怎么能这样叫，有点柏拉图的感觉。

比如说什么18项高科技，是什么高科技却没有深究的内容，比如说什么怛湿、怛氧之类的，不知所云另加云不知何。这些所谓的卖点消费者感觉象是飘在空中落不了地，更别说是不是消费者心目的所需要的。

还有什么几多几少的口号，无病抑或是和尚念经，尤未可知了。

这些所谓的概念公司，就象着魔了一盘，私下就是乐此不彼。但是2008年开始的金融危机，让这些策划公司的底气暴露无遗。

2008年的房地产行业，象是一个吃了兴奋剂一样的运动员，一口气跑到了山顶，在这样卖房子象卖白菜一样的行情下，房地产开发商连做个象样的楼书的欲望和时间也没有了。

而一到2008年底，房地产快速进入调整期，这时你就算是有最好的楼书、最好的概念，也仍然卖不出房子，唯一的手段只有降价，这恰好印证了一个事实，策划公司的那些所谓的概念是多么的于事无补。

房地产行业有一句话，决定房地产的，永远是地段、地段、地段；

篇（4）

（一）企业所得税分析根据Siegfried（1974）研究的关于行业平均实际税率，在此得到企业所得税税负水平的衡量指标：企业所得税收负担率=企业所负担的所得税/税前经济收益，如表3所示。在2008年以前，企业所得税的名义税率为33%，而重庆房地产业企业所得税率在2006年和2007年明显低于名义税率，所得税税负还是在可以承受的范围，说明这两年房地产业在企业所得税方面享受了一定的政策优惠，正处于政府支持、快速发展的阶段。2008年我国出台了新企业所得税税法，将税率改为25%，下降了8个百分点，重庆市2008年房地产业企业所得税达到最低。2009～2012年所得税并没有因为新企业所得税税率降低而降低，反而升高了，甚至2012年时超过了名义税率25%，所得税税负相对于以前大大提高，可以看出在新企业所得税法中主要以产业优惠为主，地区优惠为辅，房地产企业没有因为产业和地区的差异而享受到更多优惠，表明房地产业已经趋于逐渐缓慢发展的阶段，所得税税负也逐渐增加。

（二）营业税金及附加税分析房地产行业主体税种主要有三种：企业所得税、营业税和土地增值税。企业所得税已经在前面分析过了，而营业税和土地增值税都包含在主营业税金及附加里面，由于数据原因，只有利用主营业税金及附加来分析这两个主要税种税收负担。房地产企业营业税金及附加包括了营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。利用平均实际税率法类比得到主营业税金及附加的衡量指标：主营业税金及附加税收负担率=主营业务税金及附加/主营业务收入，如表4所示。营业税、城市维护建设税和教育费附加名义税率为5.5%；土地增值税2007年以前是按销（预）售商品房收入1%～2%的比例进行预征，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定2007年以后，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。在2010年国家又针对土地增值税分别发出了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），加强对土地增值税的征收工作，且更加明确土地增值税的清算范围、条件等。从表4中可以看出在2010年以前主营业税金及附加的税负率一直处于比较稳定的状态，07年土地增值税的改革对其影响并不是很大，但是经过一系列政策对土地增值税的完善，其对于主营业税金及附加税负还是有较大的影响，导致了税负的上升。

（三）房地产业税种结构分析房地产业税种结构主要是指房地产业企业所得税、营业税金及附加和其他税（其他税包括印花税、契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等）占房地产行业税收总额的比例。从表5可以看出主营业税金及附加占的比例最高，主要是因为主营业税计税基数大，数额也就相对比较大。从房地产运行环节来看，主要分为流转环节和保有环节，企业所得税和主营业税金及附加基本可以代表流转环节税收，两者之和约占整个税收收入总额的比例分别为91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%，流转环节的税负占房地产行业税收总额的比例是逐年下降的趋势，但是其税负却是逐年上升的，说明重庆市房地产行业的税收依然是以流转税性质为主。其他税基本也可以概括为保有环节税收，从表中看出保有环节税收占总房地产行业税收的比例大大提高，其中重庆是作为房产税征收的试点之一，说明政府已经开始重视保有环节，提高房产持有成本。但是总体来说，还是流转环节的税负重，保有环节税负轻，并且总体税负逐年较大幅度增加，税收体制还是不合理的。

二、降低房地产行业和企业税收负担的建议

税收负担的轻重是衡量税收制度是否合理和企业自身是否符合政府鼓励发展趋势的重要指标。通过上面对房地产行业税收负担从整体和主要税种两个方面分析，可以看出重庆市房地产行业税负存在以下问题：第一，房地产企业所得税得到优惠变少，并且税负呈逐渐上升的趋势；第二，土地增值税改革之后，税收负担加重；第三，虽然保有环节税负比例增加，但是依然是以流转环节税负为主，房地产行业总体税负大幅度上升。因此，针对上述问题和房地产企业自身情况，从政府和房地产企业的角度提出以下建议来降低房地产行业税负。

（一）简化流转环节税制流转环节是税负体现最明显的阶段，该阶段的税种较多，且存在重复征税的情况。为有效避免营业税的重复征税，2011年财政部、国家税务总局联合下发《营业税改征增值税试点方案的通知》（财税〔2011〕110号）。随着营改增的发展，试点范围将覆盖到房地产业。土地增值税的征收变得重复且多余，以后可以将土地增值税取消，让保有环节税收代替土地增值税成为主要政府财政收入。

（二）完善保有环节税收体系房地产业各环节税收不均衡，依然流转税负重，保有税负轻。不过通过前面分析，政府已经开始重视保有环节税收，房产税的开征就是一个良好的开端，已经在向“重保有轻流转”方向发展。但是目前保有环节的税收体系不是很健全，例如城镇土地使用税根本就不能达到节约用地、提高土地使用率的目的，以及房产税计税依据及利率都有待进一步考证。为了能够抑制因炒房行为而引起的房价上涨，完善保有环节税收体系是很有必要的。

（三）房地产企业充分利用税收优惠政策新企业所得税法实行以“产业优惠为主，区域优惠为辅”的新税收优惠体系，新增了一些对环境保护、节能节水、资源综合利用和高科技等方面的优惠政策，以此来调整产业发展方向。对房地产企业自身来说，以前可能是对区域优惠形成了依赖，如西部大开发税收优惠政策，现在产业优惠的重心转移对房地产行业是一种挑战。随着建筑总能耗的增加，要想在整个生命周期对其进行控制，需要利用新技术、开发新能源、采用新工艺进行节能减排，实现资源的高利用率。房地产业应顺应时事，根据政策的变化充分利用产业优惠的契机，降低房地产行业税负。

篇（5）

房地产行业从一开始，就跟银行上了同一辆战车。深圳1987年的全国房地产市场第一拍，是有着给公共建设融资的初衷的。中国的房地产行业的相比于很多行业，其市场化程度是比较深的；而中国的银行业相比于很多行业，其市场化程度是比较浅的。一深一浅之间，房地产行业的很多行为逐渐地具备了银行业的色彩，承担起了银行业的部分属性和功能，使得自身渐渐具备了“二银行”的形象。本文作一肤浅的探讨。

一、房价变动和利率变动的分析

虽然房地产价格没有纳入CPI的考察序列，但是毫无疑问，房地产价格变动对于有产阶层的消费行为的鼓励效应或者抑制效应，毫不亚于CPI变动对于这一阶层消费倾向的鼓励或者压抑。具体说来，随着房地产价格的上涨，房产所有者的账面资产随之水涨船高，他们清晰地看到自己在资产升值的盛宴派对上有了入场券，如同他们看到自己的钱包正在怀孕式地鼓胀，他们的消费信心得到大大鼓舞，不管是现金消费还是借贷消费，都会有所增长。反之，如果房价下跌，他们的资产价格缩水，消费信心受到抑制。

随着房价的上涨，消费者被上述资产升值预期打动，买涨不买跌的规律点燃了他们持续购房房产的行为，越涨越买，市场预期向好，开发商将争先恐后地加大获取土地的积极性，而作为土地市场唯一供应方的地方政府，也将积极的通过三通一平、四通一平、五通一平等简单的投资，将更多原本不存在于交易市场中的“生地”变成可供出售的“熟地”，将不流动的耕地变成可流动的建设用地，将没有市场交易价格的荒地变成可以加价转让的各类用地。随着投放到市场中的可供交易之物的增加，这就造成了银行的信贷资源更为稀缺，反映到利率上，就是上浮。省略中间的传导机制，从起点和终点来看，房价上涨，将给利率带来上涨动力，并最终以不同的形式（包括合法的利率，以及不合法的灰色交易费用对实际利率的影响）推动资金使用成本（利率）上涨；房价下跌，将造成资金使用成本（利率）下降。可以说，房价成了利率的影子，是影子利率，与利率同方向震动，以一种低调的不容易被发现的方式。

二、房价变动对社会资源资本化的影响

举一个深圳周边的例子，惠州的大亚湾一直是中国房地产市场中一个具有指标性的区域。2010年，碧桂园集团在大亚湾旁边获取了1000亩左右的建设用地，建设“碧桂园十里银滩”项目，主要客户来源于深圳。该部分建设用地基本上是海边的耕地及沙滩构成，之前并不存在与交易市场上。2011年，碧桂园开盘当天销售额超过30亿元、2012年再次开盘当天销售额超过20亿元。这种销售业绩极大地刺激了房地产界，华润置地，随后在碧桂园的旁边获取了2000亩地，建设“华润小径湾”海景度假项目，规划建筑面积270万平方米，总投资额超过150亿元。按照每套海景房60平米计算，“华润小径湾”约有4.5万套房子，可供9万人居住或者度假，相当于内地一个中小城镇的规模。在他们的附近，更多的大型房地产项目正在开工或者已经开始销售，“富力世贸威尼斯湾”项目总供应量约10万套，“中航元屿海”项目总供应量约1万套，“金融街巽寮湾”项目总供应量约6万套，“万科双月湾”项目总供应量约2万套，其他还有更多项目，整个惠州几十公里的海岸线上一下子冒出了三四十万套房子，可以说是三五年内就从零开始建起了一个中等规模的城市，可供100万人度假或者居住。这是城镇化的一个狂飙突进的实例，就发生在深圳的耳边。惠州这几十公里的海岸线，此前可以说是处于农业社会阶段，大多数当地人还在靠种水稻和出海捕鱼过日子，一夜之间，随着挖掘机的到来和楼盘围墙广告的竖起，这块土地值钱了，水稻换成了水泥，以前，他们靠水稻产量给GDP做贡献，现在，靠房地产开工量和销售量给GDP做贡献，两者不可同日而语。一个是海边耕地平整后出售给开发商的事件，也即国有建设用地使用权转让事件，开发商以土地作抵押、通过银行借贷吞进了大量的M2，另一个是房子开始销售后，购房者通过按揭贷款购房的事件，也吞进了比上一个M2数量更大的M2，如此累加，一个完整的房地产开发和销售过程，大大地推动了M2的滚动发展。可以说，房地产的推进，极大地扩充了土地资本化的地域，极快地加速了土地资本化的速度，极大地带动了社会资本当量的增加，其增量将远远大于挖煤挖矿所带来的社会资本当量的增加；“用土地搞生产”和“用土地搞建设”，是农业社会和现代社会最大的区别之一，而这一切的根源，将可以追溯到房价上涨这个事件。房间变动对社会沉睡资源进入资本化状态，起到了不可低估的作用。银行本应当是地球资源资本化的推手，但是，在房价上涨的交响曲下，房地产行业成了比银行更积极的地球资源资本化的推手。也就是说，在目前国内的银行业略显略显保守的环境下，“房地产比银行更银行”。

三、房价变动对货币流动性的影响

房价的变动，影响到货币的流动速度。房价上涨越多，意味着一个家庭被冻结的现金及未来收入越多，那么这个家庭用于当前消费的资金就相应受到约束。将考察范围放大，也就是说，随着房价的上涨，社会上的现金及银行系统里的信贷资金将更加集中在开发商手中，而开发商的投资属性高于消费属性，也就是说，社会上的现金及银行系统里的信贷资金将更大比例地在投资环节循环，而不是在消费环节循环。投资性货币的流通速度通常情况下是大于消费性货币的流通速度的，所以，房价的变动，经过传导，将细微地影响到货币的流通速度。在银行系统，利率的变动，直接地影响到货币的流通速度。从效果上来考察，房价的变动和利率的变动一样，都具备了影响货币流通速度的能力。

假设社会上只有两种投资方式：储蓄，或者购房。手握现金的人，可以选择将现金放到银行生息或者购房升值。再加上一个共同的前提条件，假设银行利率是正的，房产价格是上升的。这种情况下，房价上涨的速率实际上相当于银行资金的利率，如果房价涨速高于银行利率，那么理性的选择就是把资金从银行抽出，放到房地产上去；如果房价涨速低于银行利率，那么理性的选择就是把资金留在银行，等待生息。可以看到，房子已经变成了一个可以生息的工具，类金融产品；而房地产行业也几乎变成了一个大型的银行，与其他传统的银行一起，公开地在市场上竞逐资金的流向、号召资金的跟随，竞争的方式就是房价波动幅度和利率水平的比较。从这个角度俯瞰，房地产行业可以说是中国最大的一家银行――分行遍及全国各地、客户遍布全国人民。

四、小结

篇（6）

那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。

判断中国房地产市场，第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家。而且老外改自己的预测从来不脸红。第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。任志强不算，他是商人。

如果简单地说，我推荐看《新闻联播》，从来都说对了。为什么？中国的经济不是完全市场经济，也不是完全的计划经济，中国的经济是被管制的市场经济。

近期召开的中央工作会议第一条、第二条都说要防范2014年的地方债风险。既然中央说了，就一定能防范得了，因为它是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是什么？就是中国房地产。

中国房地产接近顶点

我们试图用世联的前线数据来总结2013年房地产市场。

2013年“调控”这个字眼从《新闻联播》消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全相反的，这意味着2014年政策的差别化已经成为常态。

如果我们总结2013年成绩的话，会发现中国凡是从事房产建筑，2013年都能得到非常丰厚的奖金。因为我们取得了历史性的突破，仅住宅销售总额就高达7万亿元，已经上了1万亿元增幅的平台。这1万亿元是什么概念？就是马云在双十一竭泽而渔，前一个月淘宝就不卖东西了，这一天后面的一个月基本也不卖了，结果马云特别骄傲说300亿元，他以此来打房地产市场、调房价。然后任志强说300亿元不过是几块地钱。我们又看雷军跟董明珠打赌，董明珠说别赌一块钱，咱们赌十个亿。为什么实体经济这么有底气？就是因为7万亿元。

中国房地产已经到了这样一个规模，但是2011年开工量已经出现了拐点，因此，未来7万亿再难突破，已经高位平台整理了。虽然2013年土地的拍卖还不错，但是已经在高位整理了，也就是增速开始出现问题了。因此，李稻葵、陈志武有一个基本前提没有说清楚，就是中国房地产终于接近顶点了。这个是非常非常值得留意的。

同时发生分化的就是城市，三线城市占了销售面积的74%，但是金额才占了54%/55%，也就是说城市的房价在迅速拉开。如果说2011年开始，二三线城市决定中国房地产命运的话，那么2013年以至于2014年、2015年，中国房地产城市是分化得极其厉害。

量在不在？在。房地产开发难不难？很难。中国有多少个城市？661个城市。50个城市就占了销售额的50%，那610个城市占另外的50%。600多个城市分另外50个城市的饼，那有多困难？而这50个城市，这个饼好吃吗？2013年土地不断创新高，就是因为这个。

我们看地价，一线城市好不好？倒是挺好，但是房价跟地价的比越来越积累风险，达到2.6。我的感觉是一线城市非常非常麻烦，积累风险很大。恐怕二线城市是2014年的未来，主导中国房地产的未来。三线城市房价跟地价的比值比二线城市还要高。所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30亿元拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30亿元。

土地方面，目前一线城市整体地价水平意味着什么？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题。我敢说，2014年以二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象开始消减。

商业写字楼、办公楼增速这么高，这是有非常非常大问题的。所以世联绝对不买办公楼，也没法买，深圳的写字楼太贵了，我们租，租金便宜啊。写字楼的刚需就是租金。

至于户型、住宅。住宅主要的面积段，也就是90-144平米之间的改善型住宅，这个段成交给了我非常非常大的信心，世联地产成交的90-144平米住宅占52%，超过一半。这意味着中国的整体消费正在升级。就是说目前中国房地产市场不会崩盘，而且整体消费正在升级。

中国其他产业消费升级问题也不大。原因在于，中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房，连窗帘都不换，只要一买房，什么都开始换。

这个成交意味着2014年中国经济大问题也并不存在。有一天我到一个消费行业演讲，他们极其关注成交的面积，然后他们就知道什么样的东西2014年好卖了。因为2013年成交，可能2014年入住。这个非常有意思。

房地产投资客依然很少，没有增加，2014年可能还要少，如果这样的话，以投资回报溢价为基础的营销可能2014年非常非常麻烦，包括旅游地产。

消费人群重定位

截至目前，世联累计实现销售金额突破3000亿元，意味着我们占中国房地产一手楼销售的4.5%。但是我们去的城市又少，有队伍的大概不超过60个，也就是说我们销售的是60个城市里的份额，那就接近10%了。这是一个非常有效的数字。如果现在中国房地产开发商策划、定位还是以50岁以上的人作主导的话，它必将完蛋。

消费者在50岁以上的，在市场上已经越来越少，而30岁以下的已经基本超过50%。如果再加上35岁的，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。你回去看一看，当我们最大的成交、最大的比例增加在18到25岁的时候，你就应该知道我们的设计、我们的营销定位应该是多大年龄的。我今年50岁，再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买。

2013年特别有意思，前20名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往。前十上升的速度也很快。中国房地产份额正在发生深刻的变化，大者恒大。

A股上市公司的营业收入和利润分布相差甚远。大部分开发商的收入和利润，跟领先开发商相比已经完全不是一个概念了。比如万科的一个深圳公司，可能比一般房地产公司大多了。

我们把房地产企业营收按照1000亿、300亿、100亿和50亿元以下列一列，就知道玩法不一样，而且未来进入的领域和竞争力也会不一样。我们把一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线分一分的话，就发现主要玩家都是谁。

在这个时候，如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，整个拍卖现场不会像以前那么多人了，几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了，否则开发商根本活不下来。现场达成合作的原因是什么呢？因为你开放、因为你执行标准、因为你透明。这个很不容易，中国房地产商太不透明了。

房企的竞争，如果说大的分化就是上市公司、非上市公司。上市公司又分港股和A股，因为只有港股上市的这些开发商才能拿到便宜的钱。非上市公司你钱从哪来，我都不知道，银行2014年也不知道怎么样。这就是为什么大者恒大的原因。

房地产商分化继续

2014年CPI如果破三的话，意味着货币政策将偏紧，意味着房地产最起码投资开始出现问题。也就是说，房地产商分化将继续。

我曾经说过，中国房地产跟开发商、房价跟开发商一点关系都没有，主要跟货币相关。其次，跟规划相关。第三，跟政府的配套相关。然后才轮得上跟房地产产品相关。

社会融资总量增速在回落。可支配收入增速在下滑，可支配收入提升的速度在下滑，因为产业调整，因为生产能力过剩，总体来说增速在下滑。

目前，开发商已经明显感觉到银行的按揭贷款的利率开始取消所有的优惠，然后又下不来，尤其是到年底。如果这样的话，我觉得2014年确实是开始出现了真正的竞争。现在政府很清楚，已经放开宏观调控了，但是已经没有太大办法，这个时候的市场竞争才真正的开始。

如果开工面积滞后1.5年，那么2014年推出的面积依然会增长10%。也就是说，推售的面积在增加，但收入增幅在下降，压力大不大？这就是为什么中央经济会议强调2014年防范地方债风险，因为地方债2014年真是风险非常非常大，政府欠了那么多债，都要靠土地还，土地谁买呢？

如果是这样的话，2014年市场要着陆。硬着陆是最不希望发生的，很可能是软着陆。也就是全国商品房均价还在增长，但是增长幅度已经大幅回落了。什么叫硬着陆？就是2008年四万亿出台之前，当时是硬着陆。2011、2012年，我们也碰到这个问题，深圳绿景香颂那个时候的价格怎么出台的？照着市场价砍一大截，否则就没有成交。

但是目前看，有一个好的现象是上市公司的钱没有问题。上市公司在房地产开发商里占比小，所以上市的这些大的房企反而没有问题，可能会更大。因为别人的钱有问题了。

中小开发商怎么办？提前快速回笼，马上跟人家谈合作，避免出现问题。

公司在分化，未来城市分化可能更加明显。最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，中国的城市开始向两极发展。将所有的商品房均价和人均可支配收入，以及所有城市列在一张图上，可以看出，有高收入、高房价，高收入、中等房价，低收入、中等房价，中等收入和低房价等等，哪些城市安全，哪些城市很不安全，事实上可以通过这张网判断。如果我们按人口和商品房销售的规模来分类，中国的城市也很不一样。

有些城市是非常麻烦的，当你落入这些城市的陷阱的时候，唯一的办法是迅速逃跑。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上2014年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市没有市场。

一线城市将是资产的故事。一线城市的租金是上涨的，只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，有些地方也没有客户。这取决于政府的规划和政府的公共服务。一线城市二手住宅租金指数一路是这么一个趋势，这个趋势在二线城市就没有，在三线城市根本就看不到。

一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市并不是中产阶级天堂，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代，进入资产管理时代。

曼哈顿因为有这个租金中位数，所以能发REITs。

二三线城市总量大，潜力巨大，具有一定规模的二三线城市会出现分化的情况。我们在全国661个城市划出大概50个左右中产阶级天堂，这50个左右城市将是未来中国房地产开发商的主战场。在美国也一样，比如西雅图，西雅图房价从2008年以来也没怎么增，但它是中产阶级天堂，非常非常棒。如果中国二三线房价走势走西雅图这条线就非常完满，中国房地产就进入了不需要调控的正常情况。

篇（7）

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，还有20*奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！

篇（8）

一、新开工企稳

1-10月，新开工累计同比下降8.5%，降幅较9月缩小0.1个百分点，稳中微升。10月单月地产新开工面积11778万平米，环比下降2.5%，同比下降6.4%。10月保障房单月新开工仅为2万套，而9月为70万套，单月环比下降主要是保障房开工减少的原因。假设保障房平均每套55平米，则剔除保障房后的单月新开工面积环比上升42%。如果剔除保障房因素，10月单月的新开工面积是1-10月累计开工的11%，而该比值在07-09年间平均为9%（10、11年受保障房开工影响较大，而无可比数据），即10月的新开工情况好于前期各月。

二、投资增速持平

1-10月，全国房地产累计投资57629亿元，同比增长15.4%，增幅与9月持平。10月单月房地产投资6583亿元，同比上升15.5%，增速上升1.3个百分点；环比下降10.5%。10月保障房单月投资1200亿元，剔除保障房单月投资额环比下降9.7%。10月投资剔除或不剔除保障房投资，占1-10月累计投资额的比重均为11%，而历史上该比值在11%～12%之间波动，投资符合趋势。预计2012年全年房地产投资增速16%左右。

三、销售增速继续上升

1-10月，全国商品房累计实现销售面积78743万平米，46301亿元，累计下降1.1%和上升5.6%，增幅较上月均上升2.9个百分点。10月商品房实现销售10302万平米，5947亿元，环比下降6.6%和6.2%，同比上升23.2%和31.7%。10月销售环比下降符合趋势，04年以来仅有05、06年10月销售额环比9月上升，环比降幅也处于历史中位水平。尽管10月单月的同比增幅较大有基数较低的原因，但与更长的历史比较，10月的销售也是好于历史同期的，10月单月销售占1-10月累计销售额的12.8%，该比值在04年以来，剔除08年的平均值为12.1%。

10月商品房和住宅价格分别环比上升0.3%和0.2%，与10月百城房价指数环比上升0.17%的趋势相符。

四、土地购置费用继续回落，但龙头拿地更加积极

篇（9）

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地产行业发展现状

在中国经济发展过程中，房地产行业起着举足轻重的作用，它带动着上下游诸多行业的发展。在告别了黄金十年后，中国房地产行业出现了过剩的现象。传统的房地产行业主要是以重资产为发展特征，企业的盈利模式：①土地价格增值。在土地红利时代，土地价格逐年攀升，企业囤积土地，该行为本身就可为企业获利。②靠优化资本结构，降低融资成本来获得盈利。在内部融资和外部融资中，传统的房地产企业主要依靠对外融资中的债务投资，比如：地产抵押经营贷款、房地产信托、发行债券，等等。确定合理的负债和股权比例，以及负债内部长短期债务的比例成为房地产企业财务决策中非常重要的问题。

在中国，直接融资市场发展落后、投资破产机制不成熟、企业诚信不足等问题约束着银行放贷的步伐，所以企业一旦资金链断裂，就可能面临破产的问题。同时，房地产行业受政府宏观调控的影响巨大，央行的货币政策、税务政策及房地产转让购置政策都使行业发展面临着巨大的不确定因素。由以上分析可以得出，传统的重资产行业发展模式难以适应现有的行业形势，要突破瓶颈就需要向轻资产运营模式转变。

碧桂园作为中国房产十强，是一家以房地产为主营业务，经营范围涉及装修、建筑、酒店及教育等行业的综合性企业集团。2014年碧桂园实现销售1 287.9亿元，完成了全年的销售目标。作为千亿级别梯队的房企，面临行业变革，碧桂园成功地引入了轻资产模式，其经验值得借鉴。

2 碧桂园轻资产模式经验分析

2.1 借力金融巨头，引入外部投资者

目前，房地产行业的库存压力不断加大，销售不理想，碧桂园的借贷总额上升了10%。平安人寿以每股港币2.816元的价格，共计63亿元的资金购买碧桂园22.36亿新股，成为碧桂园第二大股东。平安和碧桂园的强强联合有利于双方实现战略互补，平安入股给碧桂园带来了巨额的现金，缓解了资金链紧张的情况。碧桂园将募集到的资金用于公司日后发展和一般营运用途，在让渡部分控制权的同时，优化资本结构，实现“去家族化”的目标。平安也将此次投资视为保险资金的分散配置，作为未来布局社区金融的重要战略。从而双方可以在金融投资、房地产营销、资产管理业务方面实现合作。

2.2 O2O+大数据改造模式

平安入主碧桂园可以利用其30多万户的现有存量业主资源，在碧桂园社区的APP中植入平安的产品，这样业主就可以在线上提交申请，线下享受日常家政、维修服务（比如支付物业管理费，水电气费）以及增值服务（比如照顾老人小孩、洗衣服、购物）。利用这个虚拟的平台可以为业主租户和物业管理公司提供一个交易平台，有效解决了信息不对称、交易费用高、难度大的问题。相对于报纸杂志以及在公交地铁等人流聚集地投放广告而言，利用这个APP在线平台能收集用户的交易数据及流量，分析业主的爱好和消费需求。基于社区住宅和碧桂园的其他垂直产业链，关注养老、酒店、教育等细分市场，可根据业主的年龄、偏好、消费额实现精准营销，发挥互联网的作用，构造覆盖业主租户生命周期的资源整合平台，全方位多层次地满足业主的需求。

2.3 房产众筹，用户定制

传统的地产商都是依靠贷款，或通过影子银行进行融资。在融资成本不断提高的大环境下，碧桂园在上海推出了房产众筹项目，以一平方米为众筹单位，在项目建成后，购买者就可以拥有一套楼房的部分或整体权益。随后，投资者可以把众筹权利转化为产权，拥有该套住房，或委托开发商销售后转为收益权。通过众筹的项目投资者可以参加项目的全过程，享受到份额转让、分红、低价购房等多项收益。互联网精神的实质就是互动、分享、开放，只有至始至终以客户为导向进行定制生产，产品才能实现与消费者的精神共鸣。对于碧桂园本身而言，进行众筹能有效减少在融资和营销环节的成本，卸下资金压力，转变成为管理运营商，提前锁定了购买意向客户，降低后续的销售压力，避免一些不可预料的市场风险，同时也可以让业主享受成本节约的收益。

2.4 发行REITs，盘活旗下重资产

REITs即为房地产信托投资基金，按其性质和收入来源分为债务型、股权型、混合型。股权型的收入来源就是租金或处置所得，此时的REITs就是直接投资不动产。而债券型主要是以利息收入和证券投资收益为主，即投资者向开发商和房地产管理者提供投资性房地产抵押证券或抵押贷款。在中国的REITs市场主要是以债券型为主且多以私募定位，采取到期还本付息被动管理。碧桂园旗下有44家酒店，由于国内酒店市场竞争激烈并且酒店的选址不具有优势，碧桂园的营业收入增长缓慢，资产报酬率在同行业中较低。碧桂园计划把酒店业务板块分拆上市以此提高流动性和财务的灵活性，通过酒店资产证券化去盘活这部分重资产，从而优化自己的财务报表。但是目前中国内地的REITs还没能得到政策的支持，现有的几个REITs的客户主要是大户以及机构投资者，投资者人数限制致使其流动性较弱。同时中国持有物业取得的租金需要交纳营业税，所得税等，税务负担也成为制约REITs发展的重要因素。

篇（10）

财务风险是市场竞争的必然产物，财务风险是现代企业必须面临的，企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响度减少，使企业不断增强抵御风险能力，实现财务目标。

一、研究财务风险的必要性

（一）财务风险的概念与特点

财务风险实质是一种微观经济风险，是企业理财活动风险的集中体现。财务风险通常被称为举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业财务结果带来的不确定性。它存在于负债经营的企业，没有负载，企业经营的全部资本由投资者投入，则不存在财务风险。举债筹资一方面为满足投资需求、扩大规模、提高收益创造了前提条件；另一方面也增加了按期还本付息的筹资负担。

（二）财务风险的特点

财务风险具有客观性、全面性、不确定性和共存性等特点

财务风险是资金运动过程中的风险，因此在筹资、投资和收益分配上可能会存在这样的一些风险：

（三）研究财务风险的必要性

财务风险无时不在，无处不在。企业加强财务风险的管理会使企业的财务损失减少、损失影响程度减少，增强企业抵御风险能力，实现财务目标。这也就要求企业要正确地面对财务风险，衡量财务风险，充分利用财务风险的防范措施来尽量的降低财务风险给公司带来的损失。

二、房地产行业面临的财务风险分析

（一）消费萎缩带来的财务风险

受金融危机外化影响我国经济增长放缓，消费者信心衰退，这次金融危机不仅对宏观经济增长产生了重大影响，而且引起房地产市场的波动。金融危机放缓了投资者世界经济增长速度，导致我国外部需求萎缩，出口量持续下降，企业经济效益下滑，失业率上升，居民收入不断下降，内需乏力，大多数投资者对资本市场和房地产市场失去了信心，处于观望状态，制约了消费增长，使得房地产公司面临亏损的财务风险。

（二）强力的宏观调控加大了资金链断裂的财务风险

房地产市场受国家政策调控的影响明显。房地产公司贷款绝大部分来自银行，利益和银行利益密切相关。在公司资金来源渠道单一背景下，交易量得持续低迷和信贷紧缩，导致公司面临生存危机。此外，土地出让政策、房贷政策的出台都加大了公司资金链断裂的财务风险。

（三）筹资结构单一，负债比重偏高带来的财务风险

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资额巨大。我国的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自由资金却相当低。这不仅提高企业的资金成本，同时也加重了企业的财务风险。如果在一定时期内，公司投资收益不足以抵消贷款利息，则公司无利可图，面临资不抵债的财务风险。

（四）资产结构单调，存货比重过大带来的财务风险

由于房地产资金投入量大，整体资金周转慢，资金运动受地域影响大等特点，使得房地产行业的资产结构存在着较大的特殊性，占资产最大比例的为存货。由于大量的资金投于存货，整体资金周转过慢，可能造成由于资金周转不足而带来的停运等财务风险。

（五）资金回收困难带来的财务风险

房地产开发企业是资金使用密集型的企业，在一般情况下房地产开发规模较大，资金占用就越大，经营风险越大；项目开发经营越难，资金占用周期就越长，垫付成本就越高；项目开发经营利润越高，不可控因素就越多，经营风险也越大。

（六）现金流管理不当带来的财务风险

房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。万科公司内现如今缺乏现金流管理观念，在经济效益良好的情况下，存在着盲目扩大生产规模的现象，这加大了公司财务风险控制的难度，使得公司可能因现金流管理的不适当而带来无法经营的财务风险。

三、房地产公司应采取的风险防范对策

房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险，其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险，对这类风险，投资者不易进行判断和控制；另一类是非系统风险，包括经营风险和技术风险，这是易于控制和防范的风险。针对以上提出的各种风险，结合我国房地产现状，为房地产公司提出一些风险防范的对策。

（一）充分利用市场机遇，扩大销售

2007年以来，在上市公司强大资金支持下，开发商“拿地”的胆量似乎越来越大，全国各地不断有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800万/亩的天价，这就使得一些人认为：现在的开发商是在囤地，势必导致房价大幅攀升，由此而产生房地产市场“泡沫”。其实，这是房地产发展到一定阶段的现象，是经济运行中的客观存在。我国的房地产还处在发展阶段，可挖掘与开发的潜力还很巨大，中国房地产市场依然处于扩张期，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在。万科公司要充分把握这种契机，把握市场机遇，迎合市场需求，利用政府在经济下滑情况下的扶植政策，抓住投资机会，减低消费萎缩带来的亏损财务风险，渡过难关。

（二）优化公司的供应链，积极尝试“零营运资金管理”

房地产企业是一个顾客需求驱动型的市场，随着顾客要求的个性化、市场竞争的多样化及新材料、新技术的高速发展，房地产市场的不确定性越来越大，为提高竞争力应改善公司的生产条件，不断缩短房地产产品的开发周期，采用科学的方法预测营运资金的需求数量，合理安排流动资产和流动负债的比例管理，尝试使用以“零”营运资金为目标，强调的是资金的使用效益，着重衡量营运资金的运用效果的“零营运资金管理”。合理使用营运资金，加速营运资金周转，提高房地产企业因强力的宏观调控产生资金链断裂财务风险的抵抗能力。

（三）积极拓宽筹资渠道、优化资本结构

一般企业现有的融资手段主要是银行信贷，为避免单一的融资方式带来的风险应积极开拓民间融资、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助联合担保机构、典当融资、产权交易等新的融资渠道，找到真正适合自己的融资模式，从而将财务风险降到最低。

（四）积极缓解企业库存压力

随着经济减速，同时政府出台的新房地产政策。虽然万科公司采取折扣的销售方式， 但市场成交持续萎缩、购买观望持续的情况下，公司面临的运营资金压力越来越大。公司应采取力度更大的促销策略，而且除了降价折扣外，在于价格手段相配合、面向刚性需求消费者的针对性宣传方面，企业应尽量提供平台，利用企业宣传材料时，共同扩大宣传。促进商品的销售，增加库存的周转，缓解由资金的营运不足而产生的停运财务风险。

（五）强化企业应收账款和预付账款管理

许多企业为了避免客户拖欠货款造成的资金出现流动性危机。要采取避免风险、预防风险、降低损失、转移风险、承担风险、加强货款回收管理等相应的措施，尽量调整应收账款与应付账款时间，与企业发展相一致。从而使得企业有充足的资金，降低资金不能正常运转的财务风险，以保证公司正常的经营。

（六）运用多种财务策略，尽量减少风险损失

房地产行业经营者要能够识别各种财务风险，并时刻关注各种潜在的财务风险因素，尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的财务风险，应用风险规避、风险损失控制、风险分散、风险转移等各种财务风险防范措施，做好财务风险的防御对应工作，及时、合理地管理和控制各种财务风险，从而保证公司可以稳定、健康、持续地发展。

参考文献：