物业考察报告汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇物业考察报告范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

1、总体销售力度不足

在考察中我们发现该酒店的客房出租率在30%左右（据前台及销售部服务员介绍），餐饮销售状况更差，下午13:00时至15:00时，在五楼中餐厅就餐的客人共计才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐厅就餐的人数也只有四、五桌，客人10余人，晚9时许在五楼中餐厅也仅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在广场咖啡厅的就餐人数较多（晚8时），上座率估计有70%。

这种现象与该酒店的总体销售力度不够有直接关系。主要原因表现在如下四个方面：

（1）对于酒店，整个酒店集团没有一个全球性的销售总体计划（至少目前没有看到实际的行动）。在该酒店开业时没有象“麦当劳”、“肯德基”开新店一样在全球展开销售宣传活动。以至酒店在开业初期，社会知名度很低。

（2）该酒店已开业一月余，至今无总体销售战略，销售主管说，今天工作结束后，不知明天该干什么。该饭店在本市的市场定位不够准确，目前定位于中高档消费群体，但酒店价格（未打折的门市价）在本市实际应归属于高档消费群体。酒店也没有计划对目标市场做相应的调整考虑。

（3）宣传推广不够，在媒体上宣传的次数太少。

（4）销售人员受到各种干扰的情况较多，情绪不高。具体表现在带客人参观客房时没有主推酒店的主要房型——俱乐部楼层、行政、商务房；销售活动受到外方管理人员因不了解中国国情及本市习惯而做出决定的影响；另外，销售活动还受到业主单位过于具体的干预，如对婚宴价格规定不能低于1000元/桌等。

2、餐饮服务存在致命弱点

（1）中餐厅菜品没有特色，制作粗糙，导致客人很少，餐厅显得冷清，人气不旺，这与厨师的烹调水平有关。

（2）西餐定位不准。西餐菜品不错，比较正宗，但份量太大，不符合中国人口味。餐厅环境不够优雅，椅子呈浅白色且餐位摆放形式杂乱，显得不够档次，整个餐厅色彩、装饰、灯光缺乏变化，不生动。环境和菜品与过高的价格不协调，无法吸引客人。

3、服务质量不够稳定

（1）服务的一致性较差，如面对客人打招呼的方法不一，服务的及时性不够。

（2）美容美发服务与酒店整体环境不协调，服务质量欠佳。

4、酒店整体培训不到位

服务质量不稳定的原因主要是培训不到位。酒店开业前做了一阵子培训，但开业以来因忙于具体的服务而没有再做系统的培训，只是在班前点名会上就事论事地讲一些发生过的问题。另外，酒店多数员工受到的专门培训不多，员工中有一部分是刚从学校毕业的学生，酒店服务经验不足。因此酒店的培训工作显得很薄弱。

另外，与培训紧密联系的督导系统也显得很弱。管理人员在现场，但没有起到督导作用，也没有考核系统。

5、客房硬件存在严重的隔音问题。

主要是指相邻的两个房间隔音效果不好，目前只能尽量隔间出售，以免除客人因此发生的投诉。因此，总共238间客房目前只有一半能出租。

6、人员素质存在缺陷

酒店外方管理人员较多，如总经理是奥地利人，销售总监是新西兰人，各部门总监绝大多数是外国人，他们均未深入了解本市的酒店市场，因此在决策时不可避免地出现一些偏差，或与现实相悖，或与中方管理人员沟通不畅等，在一定时期内制约了酒店的协调发展。

7、业主与管理方存在不协调的地方

业主对管理方的具体业务干预过多，影响了酒店的工作效率、员工情绪和销售策略。这直接影响了多个部门的能力的发挥。

二、酒店的优势

1、客房硬件在本市乃至全国都是一流的

这方面比s大饭店好。如客房里有饮用水系统，卫生间有紧急呼救“sos”按钮，客房宽敞、明亮、整洁、布局合理，床及床上用品舒适，这是新的客房设施的优势。

2、总体感觉服务员面对客人时主动、热情、友善

尤其是前台，对客人热情、微笑、主动。给客人有一种亲切感、安全感。

3、保安系统管理有力度，让客人感到安全。

如电梯间里由钥匙卡控制客人上楼的层数，乘电梯上15层以上（客房区域）需要插钥匙卡，如没有钥匙卡只能上到14层及以下没有客房的楼层，住15-22层客房的客人不能上到23层以上客房区域；还有，保安部（或工程部）对电梯间的情况监视非常重视，发现问题或可疑情况马上打开对讲机与电梯间的客人通话。如：我们与另一住房客人同乘一组电梯上楼，但对方反复将钥匙卡插入钥匙孔并按22层时电梯没有反应（电梯不予确认，可能是钥匙卡过期），当用我们的钥匙卡时电梯有反应，这时电梯轿厢里的对讲广播响了，服务员问“发生了什么问题，需要帮助吗？”

4、个性化服务做得比较好。

如前台能将客人姓氏自动传到总机、宾客服务热线电话的电脑控制系统中，当客人打电话到总机或宾客服务热线时，对方马上以姓氏称谓客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息没有及时传递给餐厅、大堂副理等处。

5、店内信息反馈很快。

我们进入客房后发现钥匙卡取电的操作不当，导致房间没有电，我们以为是灯泡有问题，便分别打电话给总机和宾客服务热线，接电人即以“王先生”称呼，可见其信息反馈之快。另外前台服务员有意识地记录客人的喜好信息和反映的意见、建议；销售部人员对客人反馈的信息也非常重视。我们在西餐厅就餐时与销售部王小姐交流，提出一些菜品问题，王小姐立即用手机打电话给餐饮总监（用英语，因总监是新西兰人），想让餐饮总监亲自来西餐厅听我们的意见，后因总监在外会客而未果，但其指示王小姐将我们的意见详细记录，次日给他，并表示第二天请我们喝咖啡。

6、大堂副理应对非常得体。

我们在美容美发厅消费时因签单发生一些问题：正要签单时，前台打来电话说，押金不够，仅剩200元，不能再签，怕我们今晚如果再有其他消费致使押金不够（其言外之意是怕我们逃帐），不过后来还是签了。过后大堂副理打电话到房间，解释说“如果您方便的话可以到前台续交押金，这样也便于今晚再有其他消费，如果不去续也可以，到明天一起结帐交齐。”另有两次打电话给大堂副理询问一些问题，如“为什么21楼的客人就不能上到24楼去消费？”等比较难解释的问题，他均能很有分寸地回答

另外，广场咖啡厅的自助餐菜品、环境、价格都不错，客人较多，是餐饮部最有人气的餐厅。

篇（2）

我们考察的这几个大型商场，它们在所经营商品的品牌组合、企业形象规范、员工管理、卖场陈列布置、楼层品类布局特点、会员维护及服务项目等方面给我们留下了非常深刻的印象。

1、近年来华东五市百货业的发展变化和趋势

（1）业态的变化：华东五市传统大型综合百货商店经过近10年的发展，目前已经处于分化状态。我们考察的4家大商场，其中南京金鹰国际、新街口大厦、上海东方商厦营业面积15000㎡以上，已向购物中心方向发展，苏州泰华商城营业面积30000㎡以上，已向SHOPPINGMALL方向发展。从未来的趋势看新兴百货业态店和大型购物中心必将迅速成长。

（2）经营方式的变化：华东五市百货商店调整了经营方式，首先是扩大与品牌商的联营，并逐步与顶级品牌商扩展经销和授权业务，并开始出现类别化的自有品牌专业店。譬如东方商厦现有美莎、依利欧两个自有品牌，经营服饰包袋等，并担任了法国兰姿包袋和英国道顿瓷器的总。

（3）市场需求的变化：随着专业化和综合化的业态演进，零售业按品类和目标客户群细分业种，传统百货店的空间更趋“窄小”。从这次考察来看，购物中心和SHOPPINGMALL的兴起，扩大了传统百货的服务内容，不仅满足购物需求，更注重与休闲、娱乐、餐饮、文化消费结合的多业态组合，实现“一站式”满足消费需求。

（4）规模和经营水平的变化：区域化和规模化是百货企业发展的必然方向，在一个城市商圈有限的市场空间里，品牌企业因其品牌商品的占有率和服务质量的商誉而占有更大的市场份额，赢得更多的顾客，如南京鹰国际、新街口大厦、苏州泰华商城，上海东方商厦等，其单店销售能力一般达到1亿元/年/万㎡，这也成为业内衡量一个百货店经营水平的标准。

2、“特色化”是百货店竞争的显著特点

华东五市百货业经历了一次日化用品向超市的转移，电器家居向专业店的转移，品牌商品向专卖店的转移。今天，我们看到华东五市这几个大百货店处于一条商品类别齐全的现代化商业街或SHOPPINGMALL中，走主题店、特色店的道路，及时、便捷地满足特殊类别顾客的需求，在商品组合上形成系列化（品类、规格、花色）和品牌规模（品牌知名度、品牌忠诚度），建立起足够的时尚性和挑选性（新、特、名商品，一般应占到商品比重的70%以上），这是百货业的一个重要发展方向。东方商厦坚持以高档商品为主的经营方向，以礼品化经营为特色，泰华商城以精品为主导形成了精品与流行相结合的特色，两店均取得不错的业绩。

随着中国经济和城镇化的更大发展，多种体量的MALL商业地产将成为中国城市化进程和新型商业业态组合的主要载体。主题百货店将更多地进入新兴的SHOPPINGMALL中而成为其主题店专业店，作为购物中心的经营主体，而与其他商业业态配套落位。

总之，从这次考察我们体会到因规模的限制，传统大而全、小而全的综合百货店将越来越少，今后百货店将不再经营包罗万象的商品，而是从少数大类商品中发掘更丰富的品种，走特色百货、主题百货和专业百货的道路。

3、“连锁化”是百货店改造的主要内容

目前，华东五市百货业巨头能够控制本地区主要的市场份额，其特点是，这些巨头几乎都是做连锁的。可见百货店必须走连锁发展的道路。百货连锁经营的核心是生产要素的集约和标准化配置，主要是品牌商品资源的渠道管理、门店作业的标准化管理和选址定位标准及立地条件的品牌化管理，这有利于克服传统百货行业单店经营的孤军奋战、势单力薄的弊病，形成对品牌供应商的销售规模优势和目标客户认同能力，有利于优化供应商管理，开发商业集团的定牌商品，向上游采购的成本空间要利润，提升核心竞争能力。

4、“品牌化、服务化、人才化”是百货店发展的主要内容

以品牌制胜无疑是各家百货店成功的关键。上海东方商厦靠规范管理、信息系统、物流配送、服务质量的特色，用十年铸就一个品牌，因此中国传统百货业市场战略的创新，同样不能忽视品牌战略。东方商厦开业时正处于计划经济向市场经济的过渡阶段，人们的消费观念也正在从温饱型向小康型转变。在这样的形势下，东方商厦适时地表现出经济发展转型期所凸现的某些特征：率先提出为“一小部分人”服务的概念，倡导了超越温饱型水平的享受型消费，培养了国内第一批高消费阶层。在坚持高档定位的前提下，又明确了“礼品化经营”的理念，率先在商界实行境外采购、买断经营和总业务，不断宣传推广国际国内的知名品牌。他们先后举办了“世界品牌推广会”、“十大世界品牌系列展”等大型活动，组织采购团赴香港、法国、德国、意大利等举行品牌招商会，扩大引进世界品牌，为品牌营销创造了条件，使国内消费者不出国门即能领略这些商品的独特魅力。

树立商业服务理念对树立品牌有催化作用，可以加大品牌效应。东方商厦开业伊始，所有营业员（除个别特殊岗位）都以站立姿态接待顾客，在商界第一次搬走了营业员座下的椅子，这在上海零售行业是首创。1994年上半年，他们在站立服务和微笑服务的基础上制订了规范化服务标准，正式对服务提出了全面和系统化的要求。1995年东方商厦又在学习宾馆式服务的基础上，率先在商界推出了星级服务，评选出一批不同星级的商品部，使商业服务又上了新的台阶。此后星级化服务在市商委领导的重视和支持下，得以在全市范围内推广，成为全市商业服务的一个有力抓手。2000年3月，东方商厦又在商界率先倡导了全方位服务的理念，这一理念是以市场需要为导向、以顾客满意为中心的全面、全程和全员的服务。全方位服务实施以来，东方商厦已陆续推出“代客泊车”服务、改造硬件设施、推广礼品化包装、加强商品质量管理、加强营业现场管理、创建服务品牌和强调诚信待客等措施，受到了目标消费者的高度赞赏。

现代企业的竞争更是人才的竞争，各商厦采取措施不断提高员工素质，营造良好的企业文化氛围，加大品牌影响力。东方商厦围绕“礼”的核心，逐步在员工中形成共同的价值观，使员工个人的价值取向和企业发展保持一致。通过与高等学院联合办学、参加境外实践和研修、实行轮岗锻炼、开展岗位练兵活动等途径，为员工的成长、成才创造条件，使一批有事业心的员工，在东方的不同岗位发挥作用，担当重任。东方商厦培养了“钻石大王马海燕”，“真心换童心的许宁姐姐”，上海百万商业职工业务、外语、法律知识竞赛总冠军金蓓沁，礼品包装专家盛晓岚，“配镜一眼准胡荣彪”等在消费者中享有盛誉的服务品牌。

二、几点启示和建议

篇（3）

一、 考察基本情况

苏州科技企业股权服务有限公司坐落于东沙湖基金小镇，是全国唯一由交易所转型发展而来的专业投融服务机构，依托元禾控股和东吴证券两大股东的资源禀赋，从一个基金公司发展成为拥有200个基金公司入驻的基金平台，为科创企业提供值得信赖的资本服务。苏州科服主要通过托管的方式为基金小镇的入驻企业提供服务，包括大楼建设、招商引资、企业服务、后勤保障等。

苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司是为了适应国际科技园的迅速发展，为入驻的高科技企业提供更好的服务应运而生。该公司目前所管辖的物业项目范围涵盖金鸡湖区域项目、独墅湖区域项目以及正在建设中的桑田岛项目，经营范围涉及体育健身、工程承接、美食广场、商务会所的建设及运营。该公司将保安、保洁、绿化等常规物业管理项目外包，更多的精力致力于研究对科技企业的深度服务，使科技园的产业管理向专业化、集约化方向发展。同时他们将设施设备等资产上印有二维码，全部实现了信息化，使得资产保值增值有数据体现。目前国际科技园面临的最大问题是停车难的问题，他们采用“定车不定位、常停车和临停车分开”的方式。该公司的服务定位是成为科技创业企业的服务商，从企业孵化阶段一直服务到成熟阶段，不断优化投资环境，使得苏州国际科技园能够真正成为创业企业的摇篮。

苏州港华商业管理有限公司是苏州港华燃气有限公司出资成立的全资子公司，主要承接写字楼及厂区的物业服务项目，目前拥有15人的管理团队，其中2人负责大厦的招商。考察了解到港华燃气原先的物业全部外包，在实际管理过程华掌握了物业管理的精髓，于是成立自己的物业公司。目前由于传统燃气业务不断萎缩，为了适应市场新要求，港华公司不断摸索，采取“一纵一横”两条线同时抓，一方面是经营好主营的燃气业务，另一方面以专业的物业管理服务为依托，考虑提供增值服务，拓展新业务。苏州港华商业管理有限公司属于国资企业，他们指出在自营物业管理的过程中也会遇到不少问题。物业本身属于劳动密集型的行业，流动率较高，且从业人员的素质普遍不高。作为国资性质的企业，他们用人都严格按照国家劳动部门相关法律法规，经常会因为用工方面的问题导致诉讼风险。港华徐总建议用人方面还是采用外包或者与专业的物业公司合作等方式更为灵活方便。

上海海鸿福船物业管理有限公司是由中国船舶工业集团公司所属上海江南造船厂投资参股的股份制专业物业管理企业。该公司获得上海市第一批工业园区标准化试点物业企业称号，具备服务中船江南长兴造船基地项目、南通滨海园区项目、南京红枫科技园等大型企业和园区管理经验，拥有相对成熟的工业园区标准化管理体系及运作模式。海鸿公司主要致力于用专业的物业管理方法服务园区新开发的楼宇、办公楼、厂区以及住宅等。

二、 开发区当前物业管理业务情况分析

目前资产运营事业部所管理的不动产有：新悦广场、北郊商业街、区域内剩余店面房、新生民营小区、宝林工业园、安置小区、宏皓水处理公司等。通过招投标程序，目前为我们服务的物业公司包括采林、鼎盾、蓝盾、臻诚、海鸿、印木，共六家单位，每年支付给第三方的物业管理服务费用约450万元。

结合各家第三方物业服务的现状，总结出如下当前物业管理方面存在的问题：

1.服务的物业公司较多，管理较为分散，不利于统一管理。

2.外包物业公司以盈利为目的，服务质量难以控制。外包物业公司为了保证自己的利润，在招投标的价格基础上，通过严格控制自身的成本投入，这就导致物业服务质量普遍不高。

3.物业公司不负责收费，都是由政府负责收取所有的费用收取整理后交由物业公司管理，没有充分发挥物业公司的价值。收取费用牵扯了国有公司人员过多的精力，即使有物业公司，但是也没有把国有公司人员从繁杂的事务中解脱出来。

三、相关想法与建议

篇（4）

在考察团参观期间，所到之处，皆感受到了实施农业标准化、提升产业化、推进国际化进程带来的巨大变化。这些地区依靠龙头、市场和科技带动，加速农民变民工、变职工、变市民，把世界上最先进的种植理念、一流的品种和技术转化为现实生产力，引领了农业生产方式的大变革。

（一）龙头拉动，规模化、区域化种植。拥有中国蔬菜之都美誉的寿光市，依靠寿光蔬菜批发大市场的龙头拉动，全市蔬菜面积已达80万亩，粮菜比例达到了1：2，形成了“一乡一品”、“几乡一品”的集约化种植。稻田镇的温室大棚几乎全部种植了新品种的西红柿。该镇的崔东村总户数不足200户，种植了470个大棚，户均近2个半大棚，集中连片，一年两茬，棚均效益达到3万元以上。田马镇的温室大棚全部是洋香瓜，该镇南韩村的500多个大棚都实行了一年三茬的种植模式，即两茬甜瓜一茬菜，棚均效益达到4万元以上。规模化、区域化的种植形成了庞大的龙头市场，带动了农村合作经济组织的快速膨胀，实现了产供销的良性互动。莱阳市紧紧依托蔬菜加工龙头企业的发展和市场需求，发展蔬菜生产基地40万亩，为龙头企业提供了充足的加工原料。安丘市通过龙头企业发展带动蔬菜生产基地规模膨胀，全市发展起了大姜、大蒜、芦笋、牛蒡、草莓等36个万亩方和10万亩设施农业。仅该市全国最大的白芬子姜蒜专业批发市场，就带动发展大姜基地20万亩，实现了农民、基地与龙头企业的双赢。

（二）大力推进农业标准化进程，不断提高农产品的质量。针对入世后，农产品市场竞争日趋激烈，技术壁垒和绿色壁垒更复杂、更严格的实际，寿光、安丘、莱阳三市抢先把大力推进农业标准化生产，不断提高农产品质量作为加快农业产业化、国际化的根本出路，积极发展无公害绿色农产品，建立了功能比较完善的农产品质量检测中心，成立了农业监察大队，对种子、农药、化肥等农用物资的进行监督检查，从源头上堵住了高毒、高残留农药、化肥的入口，同时加大无公害和绿色食品申报认证力度。今年的第五届中国（寿光）国际蔬菜博览会以“绿色与科技”为题，充分展示了以无公害蔬菜与标准化生产为核心的设施农业、生态农业和观光农业，昭示了蔬菜产业发展的大趋势。较往年新增加了无公害生产技术、农药残留速测设备和蔬菜深加工产品等内容。展示了植物“克隆”、生物组培、工厂化育苗、无土栽培等世界蔬菜产业标准化生产前沿的新技术、新成果。可以说，寿光蔬菜博览会已搭建起了中国蔬菜产业发展的平台，成为中国蔬菜产业全球化发展的引领者，引领中国蔬菜产业向产业化、标准化、国际化大步迈进。

（三）健全完善畜禽防疫体系，培强做大畜牧业。潍坊市的临朐县山多、滩多、林多，草地面积大，饲草资源丰富。该县充分发挥这一得天独厚的资源条件，以健全完善畜禽防疫体系为契入点，围绕龙头企业的发展，大力加强畜牧生产。现在，畜牧业已经成为该县农村经济的主导产业，占农业总收入的60%，占农民现金收入的52.5%以上。该县按照“稳定发展猪鸡生产，大力发展食草畜禽，积极发展特种养殖，加快推进标准化生产”的总体发展思路，形成了连片集中、高效饲养、一乡一业、一村一品的专业化生产格局。全县畜牧小区达到1.89万亩，已建成8个畜牧专业乡镇，240个专业村，2万个专业户。一是健全完善畜禽防疫体系。建立了以县畜牧局为主体，以乡镇畜牧兽医站为辅助，以村级畜牧兽医员为补充的县、乡、村三级畜禽防疫网络，配齐配全了150人的畜牧执法队伍，实行计划、强制免疫相结合，加强了畜牧信息、科技、示范三大服务，建立了畜产品检测中心，及时做好动物疫病、产品质量监测，全面控制畜禽疫病的发生。二是围绕龙头企业发展，加快畜禽标准化基地规模膨胀。该县围绕维维乳业集团临朐分公司的建设，大力实施了奶牛“双百工程”，即建设100个奶牛存栏100头以上的标准化饲养场，现在全县奶牛存栏已达到2.6万头。围绕六和集团临朐饲料厂建设和肉鸭加工企业多的优势，计划建成存栏150头、年出栏400头以上的标准化生猪饲养场100个，建成全进全出型、一次出栏万只以上的标准化肉鸭饲养场100个，实现肉鸭、生猪标准化生产的新突破。三是强化组织领导，制定优惠政策，严格考核奖惩。为加强对畜牧工作的领导，该县成立了畜牧生产领导小组，出台实施了《畜禽标准化生产的意见》，对畜牧生产用地一律按农业用地优先解决，镇村统一解决畜牧小区的水、电、路、讯、排污“五通”和所用基建工日。农行和农联社加大对畜牧生产的资金扶持，每购买一头奶牛给予5000元的贷款，从而调动起了群众发展畜牧业的积极性。同时，县政府对畜牧业发展实行百分制考核，半年和年终两次检查验收。各乡镇都成立了畜牧生产领导机构，主要领导亲自抓，分管领导靠上抓，将任务层层分解落实到村、到人，纳入乡镇责任制考核，定期检查兑现。通过采取一系列行之有效的措施，使该县畜牧业得到了突飞猛进的发展，基本形成了生猪、蛋鸡、奶畜三大主导产业，郎德鹅、巢蜜、肉羊、肉兔四大地方名牌，成为全国优质仔猪生产基地和交易市场，全省奶牛生产大县，全国奶山羊基地县。

（四）加快农村劳动力稳定转移，加快农村经济发展，促进农民增收。莱州市把农村劳动力开发就业作为解决“三农”问题、加快农村经济发展的主要措施来抓，以“全国农村劳动力开发就业”试点为契机，大力实施规模培训，有效提高了农村剩余劳动力的职业技能，促进了农村劳动力的稳定转移。现在，已培训农村劳动力20多万人，转移培训率达到80%以上，为农民增收和农村经济社会的健康发展创造了良好条件。一是构筑网络，落实责任。按照“实用、实际、实效”的原则，统筹规划，协调运作，组建了劳动就业、农业科技、远程教育和职工教育4个培训集团，设立了18个培训中心、60个培训基地，形成了覆盖全市城乡、服务广大劳动者的职业技能开发体系。培训集团、培训中心和培训基地之间，层层落实了培训目标管理责任制。同时，采取“上级支持一点、财政拨付一点，部门自筹一点，培训基地收一点”的办法，落实了培训经费，确保了培训工作的顺利进行。二是扩大培训规模，丰富培训内容。该市紧紧依托4大培训集团，开展了多种形式的教育培训活动。全市建立各类实习示范场56个，1710名农民取得了“农民技术资格证书”。其中，职工教育培训集团组织企业职工有的放矢的学技术、学经营、学管理，使3.2万名职工得到了相关培训。同时，为保证农村劳动力转得出、留得下，该市坚持对初次转移的农村劳动力进行就业后再培训，推行了职业技能鉴定制度，从而进一步提高了农村劳动力的技能素质，择业领域和工资待遇都有了较大改善。三是出台配套政策措施，取消农民工的就业限制。为搞好农村劳动力转移培训工作，先后出台了《劳动用工管理办法》、《城镇自由职业人员社会保险实施办法》、《关于深化户籍制度改革的实施意见》、《农村劳动力转移培训试行办法》等政策，努力实现“四取消四建立”，即：取消城镇劳动力和农村劳动力就业条件的区别，建立统一的就业制度；取消城镇劳动力与农村劳动力就业区域的限制，建立公平竞争的市场就业机制；取消“临时工”、“农民工”身份界限，建立规范的劳动合同制度，在劳动用工、工资分配、社会保障等方面一视同仁；逐步取消户籍管理制度对就业的限制，建立劳动者凭技能和本领就业的城乡一体化就业机制，使进城务工农民在子女入托、求学等方面与城镇居民享受同等待遇，鼓励有一定技能与投资能力的农村劳动力向市区、园区和中心镇转移。同时规定，凡参加“两转三学”培训的学员，持《学员卡》进入劳动力市场择业的，实行“三免费”，即：免费进行职业技能鉴定；免费接受职业指导和办理就业手续；外出务工的，免费办理相关手续。目前，该市农村劳动力转移培训已逐步形成领域多元化、形式多样化、机制市场化的格局。为实现充分就业、生活富足、社会稳定奠定了坚实基础。

二、经验和体会

考察团一行对胶东五县市立足国际大市场，提升产业化水平，实施农业标准化的经验颇感兴趣，一致认为，这种高起点、高标准的农业产业化经营模式，正是中国农业发展的主攻方向，很值得我们学习借鉴。

（一）解放思想是做好“三农”工作的关键。认识是行动的先导，思想的解放程度决定着经济发展的快慢。胶东五县市把解放思想作为加快农村经济发展的关键来抓，教育引导广大干部群众“跳出农业看农业，跳出农业抓农业”，立足国内、国际市场，高起点规划，大手笔运作。坚持全省、全国争位次，国内、国际抢市场，积极跑部进省，抢信息，要项目，争资金，借外力，促内力，占先机，勇做“领头羊”。莱阳市紧紧围绕做大做强农产品加工出口龙头企业，积极抢占国内市场和日本、韩国、东南亚、欧美等国际市场的目标，不断加快跑部进省步伐，全方位、多角度、多渠道获取资金、信息资源，先后被列为国家级无公害蔬菜生产示范县、国家级无规定动物疫病区、国家无公害蔬菜出口示范基地县，从而建成了农产品加工出口的绿色通道。莱州市解放思想，打破地域资源桎梏，延伸信息触角、拓宽信息收集渠道，先人一步争取到了“全国农村劳动力开发就业”试点项目，借助国力，实现了农村劳动力的稳定转移。寿光市在做大做强蔬菜这一支柱产业的过程中，不断解放思想，在建成了“买全国、卖全国”的寿光蔬菜批发大市场的基础上，又创办了寿光蔬菜博览会，而且由全省走到全国，由国内走向国际，成为中国蔬菜产业全球化发展的引领者，成为世界蔬菜产业大集团、大公司争夺中国市场的“桥头堡”。

（二）农业标准化是提升产业化水平的强力支撑。潍坊和烟台两市农业产业化发展的实践已充分证明，只有建立与国际通行标准接轨的标准化生产体系，实行“公司+基地（农场或合作组织）+农户”的新型生产经营模式，才能有效地提升产业化水平，提高农产品质量，在国际市场竞争中占据有利地位。安丘、莱阳两市的农业龙头企业适应国际竞争的需要，按照国际惯例和通用标准，不断加强标准化基地建设，主动组织引导农民从土壤改良、产前的生产资料供应、产中的每个生产环节，到产后的产品分级加工、包装、储运等，都严格按国际标准进行，从而加快了农产品与国际标准接轨的步伐，不断开拓国际市场。安丘蔬菜被称为日本、韩国的“菜篮子”。莱阳的5个农产品加工企业的产品也已畅通无阻地进入了日本和欧美超级市场。

（三）大力培育龙头企业，实施龙头带动是拉动产业化经营的重要途径。一个龙头企业就能带动起一个主导产业。安丘、莱阳、寿光、临朐四市地的发展基本上都是通过依托优势产业建龙头，又以龙头企业的建设带动起相关产业的发展。安丘市仅一个姜蒜专业批发大市场就带动发展起了20万亩大姜。我县通过金锣肉制品有限公司和新大新乳业两大“农”字号龙头企业也极大地带动起了生猪和奶业的发展。

（四）农村合作经济组织是推进农业产业化经营的必要条件。随着农业产业化经营的不断推进，农民分散经营、一家一户的小生产与大市场的矛盾显得越来越突出。而农村合作经济组织的建立，架起了企业与农民、农民与市场之间的桥梁，提高了农民的组织化程度，有效地解决了农民生产中遇到的买难、卖难和技术服务等问题，进一步密切了产业化各环节之间的联系，推动了农业产业化经营的持续、稳定、健康发展。莱阳市有60%的农户通过龙头企业和合作组织直接或间接参与到农业产业化经营的各环节中来。龙头企业根据加工需要与合作经济组织签订产销协议，合作经济组织与农户签订生产协议，企业按协议购进，通过经济合作组织这个纽带，将农户、基地与企业、市场紧密地联接在一起，实现了“双赢”。

（五）加快农村劳动力开发就业是解决“三农”问题、发展农村经济的重要措施。党的xx大提出了统筹城乡经济、全面建设小康社会的宏伟目标，而全面建设小康社会的重点和难点都在农村，农村劳动力素质的高低又决定了农村经济发展的快慢。莱州市正是抓住这一关键环节，对农村剩余劳动力进行了“大培训、大开发、大转移”，以培训促转移、以转移带培训，努力实现农村剩余劳动力的有序流动，使其逐渐步入了规范化轨道，既提高了农村剩余劳动力的职业技能，又减少了“农民”，加快了农村经济的快速健康发展，加速了农民增收步伐。

三、几点建议

学习借鉴胶东五县市的经验，最重要的是做好与临邑实际相结合的文章，加快推进我县的农业产业化进程，在思想认识实现大的飞跃，在蔬菜、畜牧、标准化生产及农村劳动力转移等方面实现新突破。

（一）咬定发展不放松，持之以恒地做大做强主导产业。胶东五县市农业产业化经营发展的实践证明，要想加快农村经济发展，实现农民快速增收，首先要选择一到几户适合本地实际的主导产业。对已选准的主导产业要制定好切实可行的实施方案，以咬定发展不放松的精神，一届接一届，持之以恒地抓下去。同时，借助国家对“三农”工作高度重视，大力扶持的有利时机，积极跑部进省，争取国力，一刻也不放松地把主导产业做大培强，使其真正成为促进农民增收、在全省、全国有位次的大产业。安丘市既没有交通区位优势，也没有先天自然资源优势，该市立足实际，把培植和发展农产品加工龙头企业作为实施农业国际化战略的关键措施来抓，建管并举，大力兴办农产品加工龙头企业，并选准了大姜、大蒜等农作物种植加工出口这一主导产业，全市上下齐动员，形成了发展合力，数年如一日，发展不放松，围绕这一主导产业发展，建成了全国最大的白芬子姜蒜批发大市场。围绕市场又建成了多家姜、蒜加工出口龙头企业，龙头企业的发展又辐射带动了种植基地的快速膨胀，从而形成了产业化经营的良性互动，使这一主导产业得以做大培强，成为农民增收的主渠道。就我县目前而言，对已确定的蔬菜和畜牧这两大主导产业要从现在起，坚持做到加快发展、做大培强不放松，紧握接力棒，下大气力抓好规模膨胀，抓好龙头企业建设，一鼓作气，培植出在全省、全国有较强竞争力的大市场、大企业、大集团。做到换人不换思路，换人加快发展。围绕壮大金锣肉制品有限公司和新大新乳业两大“农”字号龙头企业，迅速膨胀奶牛和生猪养殖基地规模。围绕临南蔬菜批发大市场等5个蔬菜市场的建设，加快蔬菜基地的规模膨胀，真正把两大主导产业在最短的时间内做大做强，使其成为促进农民增收的“助推器”。

篇（5）

                ——赴某地调研中小企业服务体系建设考察报告

    加强中小企业服务体系建设，推进中小企业自主创新，是省厅近年来着力推进的重点工作。为了解各地这两项工作的进展情况，最近，省厅单成繁副厅长率有关处室赴**、**、**三市进行了工作调研。调研期间，省厅先后听取了**等三市的工作汇报，参观考察了**经济管理干部学院、**市中小企业局、辽宁**电磁线有限公司、**市炬丰食品有限公司、**中小企业服务中心、**富祥曲轴有限公司、**佟二堡皮装市场、**七星集团造船项目、**希瑞集团、**泰达金属科技有限公司、**茂华木业有限公司。从调研结果看，**等三市服务体系架构初步构建，相关工作陆续展开；技术创新平台建设形式多样，新上项目不断增加，成效开始逐步显现。

    在服务体系建设方面，几年来**等三市做了大量工作，各市积极争取有关方面支持，在基础设施建设、人才建设、信息平台建设等软硬件方面加大资金投入，创业辅导、教育培训、融资担保、投诉咨询、信息服务等各项业务陆续展开。**市中小企业服务中心拥有建筑面积3000多平方米的服务大楼，设有创业辅导基地、投诉中心等机构，工作人员30多人。目前，全市为中小企业服务的各种服务机构约500家，人员2000人左右。**市融资担保体系初具雏形，他们通过“两台一组”模式为17户中小企业争取国家开发银行贷款3545万元，与市人民银行合作，批准和承诺贷款2.9亿元，引导9家信用担保机构为各类中小企业贷款担保14620万元。**市信息平台建设速度快，网上信息交流活跃，利用率高。仅5－9月就点击12万次。**市从信息平台、创业辅导、基地建设、融资担保、维权投诉、人员培训等几个方面全面加强服务体系建设。成立了**市经纬中小企业信息服务中心和**县中小企业信息服务中心，经纬信息服务中心为六个县区中小企业主管部门建设开通了网站，目前正在免费为百户中小企业建设网站。创业辅导基地建设工作进展顺利，现已建成工厂化养殖创业孵化基地、服装加工业创业孵化基地、石材加工业创业孵化基地、商业零售业创业孵化基地、旅游服务业创业孵化基地等五个创业孵化基地。融资担保体系建设又有新进展，今年新批准成立**金鼎担保有限公司、**县中小企业担保有限公司和杨杖子金益创业担保有限公司3个2000万元以上担保公司。全市今年共为企业担保32笔业务，担保资金总额4260万元，比上年增加一倍。

篇（6）

中图分类号：S763 文献标识码：A 文章编号：1004-8421（2012）07-899-01

为了进一步加强区域间林业有害生物防治等相关工作的交流与合作，促进安徽省林业有害生物防治事业发展，安徽省林业有害生物防治协会组织有关会员计13人，于2012年4月11～17日，赴台湾进行考察学习。

1、考察情况

考察团于4月12日到台湾中兴大学农资学院，与有关专家教授进行了座谈交流。农资学院介绍了台湾中兴大学的历史沿革、学校发展、办学特色优势、办学理念、台湾防疫技术的开发与应用。安徽省林业有害生物防治协会介绍了安徽省防治检疫工作开展情况。大家就两岸林业有害生物防治工作进行了热烈讨论与真诚交流。考察团还参观了台湾国家公园和自然保护区等。通过参观座谈交流，探讨两岸林业有害生物防治工作合作的途径，学习了对方防治工作的先进经验，沟通了关系，增进了感情。

2、主要体会

2.1 台湾林业以生态效益为主，在注重生态环境和森林资源保护前提下，实现森林多种经营的功能目标台湾地处亚热带，面积为3.6万km2，地形狭长，中央山脉纵贯南北。全岛最高峰为玉山，海拔3997m，其他超过3000m以上的山峰有100多座。全岛山地约占30%，丘陵占40%，平原占30%。台湾植物资源丰富，植物种类有1万多种，被称为“天然植物园”。台湾的森林面积为210多万hm2，台北的太平山、台中的八仙山与嘉义的阿里山，是台湾三大著名林区。台湾的森林中，“国有林”有154万hm2，其中46万hm2被划为保安林（相当于生态公益林），占“国有”林地的30%，占森林总面积的22%。从1981年开始建立自然生态保护区及森林游乐区，加强天然景观及珍贵动植物保护，以供科学研究、教育及国民康乐之用。设立垦丁、玉山、阳明山、太鲁阁、雪霸、金门6个“国家公园”，总面积32.28万hm2，约占台湾岛总面积的8.5%。在加强生态保护的前提下，大力开展森林生态旅游。在规划当中，主要体现生态优先的原则，体现了森林资源景观自然性和原著性。森林旅游、森林休闲业、农业观光，快速有序地发展，实现了森林多种经营的功能目标，取得较好的生态效益、社会效益和经济效益。

2.2 在人才培养上，提倡全方位、多元化、国际化，提出“农业要以人为主体，而非以作物与技术为对象”，注重学生责任感与关怀心的教育与培养林业有害生物防治事业的发展，离不开高素质的现代科技人才。中兴大学农资学院是中兴大学规模最大、成立历史最久的学院，是台湾培养农林人才的享有盛名的高等学府。学院有森林学、植物病理学、昆虫学等12个学系，有3个独立研究所、2个学士学位学程、12个附属单位。其中附属机构“实验林管理处”辖有四大实验林场：东势林场、文山林场、新化林场、惠荪林场，总面积8273hm2。有专任教师（含研究人员）208人，兼任教师61人，目前学生4156人。

学院的教育目标：以生物产业与自然资源保育的教学、研究、推广以及培育生物产业与自然资源保育高级人才为宗旨，大学部以通才教育为主，涵盖生物产业、环境科学、经营管理等3个学群，实施学系及学位学程双轨制，推动跨领域学程，培育符合社会需求的全方位人才。强化与社会上各阶层“非农业部门”的沟通与合作，增进国际接触、交流、合作。近年来，兴大积极组织学生走出去，参加“生物科技研习营”、“欧盟农业研习营”、“国际学生高峰会”、“北美生物保育研习营”、“内蒙古大漠生态保育研习营”、“华夏农耕文化渊源体验营”等活动，鼓励本校学生出国游学，赴外国学校短期就读（一学期或一学年），或参加短期海外研习营；欢迎和邀请国外和大陆师生到台湾大学实习、参访。通过教育多元化、国际化，营造一个多元学习的环境。

在人才培养教育上，提出要把学生责任感与关怀心的教育与培养放在重要位置，“农业要以人为主体，而非以作物与技术为对象”。农、林工作者不仅要具备现代专业技术知识，更要有责任感与爱心，具有独立思考的能力，具有理想主义情怀，具有脚踏实地的务实作风，为国家、社会做出贡献。

2.3 在林业有害生物防治上，积极开展整合性防疫技术的开发与应用，注重生物制剂、天敌、性引诱剂等无公害防治技术研发、应用黑角舞蛾是台湾的固有种，除了台湾以外，黑角舞蛾还分布在福建、广东以及日本、印度等地，寄主植物超过100种。每5～10年大发生1次，对经济、环境造成严重破坏，影响林木生长及整体景观，干扰人类活动，威胁人类健康和安全等，为台湾中部地区重要监测的害虫之一。黑角舞蛾的防治，2003年之前，以化学防治为主，2004年以后，性费洛蒙防治法逐渐代替化学防治。2006年台湾防检局共发放了6000个上式诱虫器，给各乡镇，用于黑角舞蛾防治。通过性费洛蒙防治法，6000个诱虫器可捕获约120万只雄成虫，减少来年约6000万只黑角舞蛾的幼虫。苏铁白轮盾介壳虫2000年由泰国传人台湾地区，很快在岛内大流行，造成大量铁树枯黄秃顶、死亡。在对苏铁白轮盾介壳虫防治上，林务局台东林管处启动了生物防治、化学防治和物理防治。因为化学防治范围大，易造成环境污染，现在主要采用生物防治。生物防治部份，主要采取施放捕食性天敌双色出尾虫防治。通过天敌防治，效果较好，时效性长，避免了因农业药剂的使用造成环境及水资源污染。

篇（7）

图2 空中看东京 六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。 二、总体规划设计特点 城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。 1.总体布局—酒店与购物中心形成综合体

图3项目总体布局示意图 2.购物中心建筑设计特点 美国jerde建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，jerde在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明jerde的设计思想是成熟的。

图4 空间的构思—将综合体连接为整体

图5 露天广场与舞台 外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与大阪难波城有类似之处。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。通过舞台活动，让顾客参与互动，空中庭院绿化空间，也是让顾客可以参与的公共空间。

图6 露天广场舞台使用场景 水晶岛的设计也突出了强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。

图7 从毛利庭院看项目立面

图9 六本木新城购物中心中庭 购物中心内部的中庭设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。 中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。 由六本木新城前露天广场和66广场组成公共活动空间，六本木新城经常举办营销及文化活动。 3.交通体系与停车特点 顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。 六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城b1f。

图10 12个停车场分布指南 六本木地铁站

图11 六本木地铁站位置及入口

图12 一个汽车停车场入口

图13 普通地下停车场

图14 六本木新城采用立体自动化停车 4.园林设计与艺术设计 绿化与园林是城市综合体的必需的配套设施，空中花园与地上园林相互结合。

图15 六本木新城部分园林图片

图16 66露天广场鸟瞰图 高达10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。

图18 .六本木新城的艺术标志

5.关于屋顶庭院的绿化—空中花园的借鉴 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性，人们在春天开始播种，为大城市带来清新的田园景观。

图19 春天的景观 春天是播种希望的季节，春天是属于少男少女的季节。六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然。 夏天是美丽的季节，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。 鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩。

图20 夏天的景观 秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。

图21 秋天的景观 冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望。

图22 冬天的景观 6.六本木新城公共空间艺术作品 妈妈

蔷薇花

露易丝・布鲁乔亚作。高10米的巨大蜘蛛像是来自世界各地的人们聚集一堂，编织新的信息的场所之象征。

伊扎・简兹肯作。远远超出人的身长之巨大蔷薇是六本木新城的爱与美之象征。（由好莱坞美容美发集团公司提供）

counter void

壁画作品

宫岛达男作。玻璃屏幕上飘荡的数码式数字唤起人们无穷的想象力。

索尔・露维特作。这是为朝日电视台入口大厅而作的活泼多彩的圆环形象。（由朝日电视台委托制作）

安娜之石

只将爱……

托马斯・珊黛尔作。斯得哥尔摩海岸群岛旅行时的回忆是我的设计的全部。（设计师语）

内田繁作。与爵士乐名曲同名的椅子是根据想从东西中除去某种重力的思考而设计的。

公园长椅

day tripper

加斯帕・莫利森作。设计概念就是椅子本身。它的意图不是挑起好奇心，只是表现与环境的平衡。

朵鲁格设计集团/约尔亘・贝与克里斯查尼・欧珀瓦尔＆尼尔万v.d.威尔登作。家具被结合在人类形成的波形上而形成一体。

卡里穆・拉稀德作。斯・克普是漂流的彩色岛。它是作为东京景色之延续而设计的。

城市综合体的公共艺术作品不仅点缀了空间，而且提升了城市艺术品位。

三、业态组合与动线特点 商业与旅游观光相结合，整个业态组合考虑了顾客的多种需求，顾客参观购物一天也不觉单调。 1.六本木新城业态组合 商业

具体包括服装、皮具、珠宝、电影院、餐饮名店

森美术馆

可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆，

以世界的现代艺术为中心举办时装、建筑、设计、摄影、影像等各种形式的展览会

电影 院

六本木新城维珍toho影城

城市观景

都市未来展览馆

处于地上50层的展示设施，从各种角度研讨过“都市”

学术中心

六本木新城森大厦第49层、第40层里集结着世界中的智慧。立足于此可以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛、图书馆、研究网络这四种功能，人与信息的合作开始了

酒店

东京凯悦大酒店 提供包括28间套房在内的389间客房，最高级的厨师们用精选之食材创造出美味佳肴的10间餐厅、酒吧，绝对宽敞舒适的温泉浴场和健身房，13个宴会会场，教堂，神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务

住宅

六本木新城开发包含多栋高层住宅，立体园林何商业设施为住宅销售提供了支撑条件

电视台总部

篇（8）

主管单位：

主办单位：昆明有色冶金设计研究院

出版周期：季刊

出版地址：云南省昆明市

语

种：中文

开

本：16开

国际刊号：1004-2660

国内刊号：53-1060/TG

邮发代号：

发行范围：国内外统一发行

创刊时间：1974

期刊收录：

核心期刊：

期刊荣誉：

Caj-cd规范获奖期刊

篇（9）

考察地点：河北省枣强县富强北路167号

参加人员：潘工 聂瑞生（建设单位） 陈志国（北区监理）

公司以“冀峰”商标注册，主要产品有：

空调系列产品：FP系列风机盘管、ZK系列空调机组、FK系列铝合金风口、FHF系列防火调节阀、HYF系 、

排烟风机，消声器、冷却塔等：

工业搪瓷制品：SMC水箱、不锈钢水箱、搪瓷水箱、镀锌钢板水箱等。

管道、罐系列产品：管道、罐、大口径PVC、PE管道、瓦斯管道等：

消毒剂系列产品：一元化粉状二氧化氯消毒剂、中央空调清洗剂、油井解堵剂、灭藻剂、脱色除臭剂等：

新材料系列产品：防眩板、护栏、护网、污水厂用转碟曝气机、拉挤型材、格栅、填料、采光板及各种玻璃钢制品等30个系列、280多种规格，产品覆盖全国各省市。

首先去的是通风管道加工基地，查看风管加工情况，加工区正在加工通风管道，原材料为热镀锌板，经检查为？0.75mm，外表镀锌层光亮，没有氧化脱层现象，板材平整。管道法兰平整，风道规矩。车间各种设备正在运行，有折边机、咬口机、数字折方机、等离子切割机等。加工完的通风管道标准，工艺先进。然后去可库房查看人防专用通风设备，有防爆波阀和除湿机，过滤器和人防两用风机，库房宽大平整，设备码放整齐。

最后去玻璃钢水箱生产基地考察，首先查阅厂家资质原件，经查阅核实资质齐全有效。然后去车间实地考察生产情况，车间内各种设备在运行，设备齐全、先进。水箱的玻璃钢板块尺寸一致，孔距一致，韧性大，板材码放整齐。

对该公司考察分影像资料介绍、查看生产现场和参观材料库、成品库。总体感觉原材料存充足、生产工艺先进、质量达到国家标准，使用该公司产品应放心，质量有保证。

参加人员（签字）：

建设单位：***

监理单位：***

设备考察报告范文（二）

一、美国物业管理的现状

美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（Certified Property Manager）；ARM，注册住房经理（Accredited Residential Manager）；AMO，注册物业公司（Accredited Management rganization）。还有一种过度性的叫CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

3、成为CPM的职业要求

申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

CPM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CPM职责道德规范。

正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。

其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准。

4、美国物业管理队伍的基本情况

全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：

专业分工：公司多以CPM为核心，其他人员围绕CPM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

5、美国物业管理的内容

（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

二、美国高层楼宇设备管理的特点

2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 Wilshire Boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

篇（10）

一、营销—让宾客从心里满意

餐厅服务小姐在为宾客点菜时，服务殷勤，动作规范，态度和谐. 但以前由于管理者为了增效，给员工们下达销售指标，造成小姐不时的向宾客推销价格不菲的菜肴，努力的来完成自己的指标。这样的服务，客人会满意吗？作为管理人员，我们是不是应该进行换位思考呢？如果我们的小姐适时的向客人提醒，要适量点菜，以避免浪费；或者通过询问客人的口味来推荐合适的菜肴，这样的服务会让我们的宾客更为满意。

大家都知道要重视宾客的感受，因为宾客是饭店员工的衣食父母。但我们在工作中是否真正从宾客去考虑问题呢？很多时候都还是不够的。因为对宾客的满意纯粹理解为服务态度的话，可能有些肤浅了。服务需要不断研究客人心理，让宾客从心底感到满意才是硬道理。

二、员工——饭店的资产和资源

成本只能消耗的，而资源是能开发，资源是能升值的。管理大师彼得—德鲁克曾写到：“员工是资产和资源，不是成本和费用。”他所强调的是人的价值，因此把员工当作资源还是成本，这就是体现了酒店营经管理者的战略眼光和价值观，也是决定企业成败的关键。

三、制度——“热火炉定律”

不能否定，现在的制度，往往都没有很好的执行，而经常受到个人主观的控制，甚至有很多制度只是一种摆设。可能有许多管理者会把所谓人性化管理作为一种理由来解释。这种认识上差异，关键还是来自于我们很多人忽略人性化的一个基本立足点，即它是一种责任，一种对企业和自己的责任。不规范执行制度，造成制度形成虚设。一方面使企业浪费了制定制度的人力工本支出，更重要的是向员工们间接展示了企业不严谨的工作态度和思路。即使是以红头文字所定的制度，就必须执行。如果制度不合理，应及时进行修改，使之完善。西方的着名管理学家麦格雷戈的“热火炉定律”，就非常形象表达了一个企业规范执行制度原则。

“只要你敢碰它，它就烫你，而且当时就烫你，第一次就烫得很厉害；它只烫你碰它的那部分，而不会烫你全身；对谁都一样——谁碰它，它就烫谁；你不碰它，它就不碰你” 。这里的“热火炉”，当然指的就是制度和规范，其实这样执行制度才可以理解为人性化的管理。人性的认识，是一个逐步深化的过程，对人性面的理解不是简单以待人深厚善良为标准，它需要靠管理者在实践中不断的探索和提炼。首先要在制度化管理基础上，大家已经具备了一种行为规范，才可以将所谓人性化的软化管理，按照我们国家目前素质情况下，人性化的管理应该更多的用在关心员工工作之外生活和奖励员工的出色的表现这方面。

四、求知——处处都是机会

21世纪了，大家都知道知识的重要性，也会经常谈起学习的紧迫性，而且还会时不时的埋怨企业给的机会太少或者冒出“因为工作太繁忙，没有空闲时间进行学习”等等话题。但是，很多都忽略学习的目的是什么，都是为了提高处事能力，使工作得到上司和下属们的肯定，使生活过得有价值感。按照逻辑学推理法，在工作实践中学习更为直接有效。比如，在努力完成任务的过程中，就可以获取新的知识和经验。但我们很多同志对待领导下达的任务，经常喜欢寻求做不好的理由，进行推脱。接受任务时，不是自己开动脑筋，而是先问领导应该怎么做。实际上，我们因此而错过了很多学习、提高的机会。因为我们在接受任务时，其实就是获得一个学习的平台。用心和认真落实的过程，是一个不断需要充实的过程，是一个不断需要付出的过程。所以，只要我们对每一项工作都用心去做，认真负责去做，那么就能获得提高工作能力的好机会。

学习环境的问题也是如此。我们经常喜欢依赖于我们的周围氛围，但是却忽略了最主要的一面：我们自己是否真的具有学习的欲望？如果具有这种渴望，不会因一些主观可以控制的因素，来阻止学习知识，不会长时间等待一个特定机会，也不会在乎周围没有学习的气氛等等，因为环境是自己创造的，处处都可以学习。所以，可以这么说，我们很多人缺乏的不是学习机会和环境，而是没有具备需要真正学习的思想。“学然后知不足”说明这个道理。

五、对饭店管理的一些认识

饭店管理与物业管理有相似之处,或许算不上一门高深的学问，在学术领域大概只是一门应用学科。然而，从事过这方面管理的人都会觉得，要管好并不容易。饭店或小区就像一个小社会，各种各样的事情都会出现。因此要求管理者具备较高的素质和专业水平。

制度的完善和市场的竞争，使我们这些饭店管理者面临着新的挑战。我们必须迅速全面提升自我素质和能力，适应不断变化的形势，才不至于被市场所淘汰。

六、对今后物管公司发展的一点想法

酒店管理同物业管理有许多相同之处。通过对酒店的参观、学习和考察，使我对我现在从事的物业管理工作有了全新的认识，发现了我们同沿海经济发达地区物业管理水平的差距。下面就物管公司今后的发展方向谈谈我的想法。

1、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业

首先严把员工招聘关。今后在招聘公司管理人员时必须是具备物业管理专业知识的人才；招聘维修人员时必须是具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员时必须属退伍军人，并对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都要进行严格考核挑选。

积极做好员工的入职、在职培训工作。今后对新招聘的员工必须进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作做到心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。积极倡导“工作就是学习，工作就是创新，在学习中工作，在工作中提高”理念，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，在员工中形成一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，公司的管理服务水平和管理效益得以提高，树立良好的公司企业形象。

从实际出发，今后我们将严格参照lS09000质量体系运作，逐步制定和完善严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。然后根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

2、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在此次考察过程中，我亲眼看到了沿海一些星级酒店的管理模式、他们的管理给我了很大的启发。今后我们的物业管理服务，应向“一站式客户服务、一站式资讯管理、一站式数码社区”三大体系发展，就是利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现高效的管理运作，解决业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升服务效率，提高业主满意度，提升物业管理服务的水平和服务质量，最终提升我们公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

3、积极推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。

2006年我们将重点开展“顾客互动年”活动。成立小叶榕业主俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建互动的顾客关系，营造浓厚的社区氛围和良好的居住环境。 为下一步元方房地产公司的房屋销售和开发打下良好的基础。

4、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于小区设备管理，要重新建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对电梯，保安监控系统，消防报警系统，公用的供水、供电网络系统，水电表、剪草机，加压泵每月定期检查一次，以确保正常使用。等等。

5、把保安队伍打造成公司的一道亮丽风景线