房地产月度总结汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产月度总结范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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随着我国社会主义市场经济的不断发展和企业改革不断深化，房地产企业的市场竞争变得越来越激烈，如何加强房地产企业成本控制，切实降低房地产企业的开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。

一、强化成本管控对于房地产企业所具有的积极意义

第一，设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。只有加强房产企业的成本管控才能实现自身的利润目标。营业利润是收入抵扣成本、税金、费用以后的结余。从这个利润的公式，我们可以看到，在收入保持不变的前提下，压缩成本是确保利润空间的有效手段。只有确保一定的利润空间才能确保房产企业有足够的竞争力。因此，房地产企业自身所房地产企业自身所设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。

第二，只有加强房产企业的成本管控才能有效增强自身的竞争力并最终实现可持续发展。2OlO年5月31日公布的 国务院批转发展改革委关于2OlO年深化经济体制改革重点工作意见的知）中，“逐步推进房产税改革”这一表态，充分的说明了国家对于房产调控的决心与力度。今年以来金融机构频频颁布一些信贷制约措施，因此，可以肯定的说房产价格的适度回调

是在所难免的。在当前的经济形势下，加强成本管控才能从根本上提升房产企业的竞争力只有竞争力增强了，房产企业的市场份额才会进一步的扩大，房地产企业才能真正实现平稳、

健康、可持续发展。

二、房地产企业强化成本管控的对策与建议

房地产要做好成本控制，首先要树立“全成本观”，只有围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正从各个环节管控成本，真正做到在满足产品品质前提下的处处节流。成本管理必须是基于“全成本视野”，即将整个成本的范围划分为控设计、控开发成本和控开发费用。

（一）控设计

房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程总成本仅仅1.5%-3%，却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此专门针对设计进行成本视角的管控系统往往是房地产企业成本管理要点也是难点所在。房地产企业首先需要明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得成本、设计及其他相关部门统一语言，实现成本、设计深度沟通和有效协同。另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小、聚焦重点，相对容易推行和落地。其次房地产开发企业需要根据明确的关键技术指标分阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。

（二）控开发成本

控制开发成本重点体现在目标成本的渐进明细的多版本管控、采购与供方的精细管控、合约执行的过程控制以及景观装修成本的控制。具体从以下几个方面进行管控：

1、建立目标成本

目标成本管理是成本控制的基础。目标成本是地产企业基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标。从测算成本开始，在方案设计、初步设计和施工图设计相应完成后，最终确定该项目的目标成本。

目标成本具体在什么阶段确定根据每个公司的管理水平而定。一般而言，大多数房地产企业都是在施工图纸出来之后确定目标成本；但一些管理水平比较高的企业也将目标成本的确定前置到了扩初阶段甚至是方案阶段，并在不同阶段形成不同的版本。

2、通过合约规划将目标成本分解

合约规划是指将目标成本按照“自下而上、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及执行。

通过合约规划，在项目启动阶段预计项目在开发过程中会发生多少合同大类和每类合同所发生的金额，后期在合同签订时，与合约规划金额进行对应，就能及时反映项目成本是否和目标成本有偏差。此时，成本控制载体由对明细费项的控制转为对合约规划对应合同的控制，合约规划成为连接目标成本和合同执行的枢纽。在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，可以引入规划余量的概念，作为费项的蓄水池，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同。

3、通过月度资金计划进行成本资金控制

地产企业月度资金计划的范围主要包含项目成本类的资金计划，即合同付款及其他费用计划。合同付款分为计划内付款和计划外付款。付款计划走月度资金计划，即计划内付款；付款计划没有走月度资金计划，直接走付款审批流程的就是计划外付款。

月度资金计划是成本实际支付的控制前提，只有和实际项目运作相关联并经过确认的付款计划，才会形成月度资金计划，经过对企业内部的资金进行有效预估和合理按排之后才能实际支付。月度资金计划是成本资金控制的关键。

4、通过动态成本执行对目标成本控制进行预警和强控

为了对动态成本的执行与目标成本的差异进行实时监控并干预，需要从总量上将动态成本与目标成本基准值进行对比，并在目标成本级别上设定预警指标和强控指标。预警指标是指，当该级别动态成本超过目标成本预警指标一定范围（比如2%或者某个具体金额）时，需要向相关负责人（比如项目成本经理）发出报警，但可以继续签订合同。强控指标是指该级别动态成本超过目标成本强控指标（比如3%或者某个具体金额）时，需向个关负责人（项目负责人）发出报警，并且经过审批流程调整目标成本后，方可继续签订合同。

企业一般可以采用绝对值和相对值两种维度对成本超额进行双重监控。通过预警或强控手段，项目各项成本管控就有了一道“高压线”。

5、做好成本月度回顾是成本管理保障

成本月度回顾是成本控制的重要保障。成本经理在月度总结回顾时，需要思考如下几个重要方向：动态成本有没有超标？未来发生的合约规划有没有问题？已经发生的合同成本会不会变化？成本需不需要追加？

每月成本汇报前，合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，确保当期实施的合同所发生的金额、变更及签证以及预估变更和待发生的合约规划，必须及时反映在《项目动态成本汇总表》中。

成本经理每月最后一个工作日前，编制《项目成本月度回顾报告》，并将分析报告向公司管理层汇报，在企业内部设立相关审批流程，报相关领导审批确定。成本回顾时，对比、考核均以最新经过调整审批的目标成本为基准值。

（三）控开发费用

控开发费用也是全面成本管控的一个体现，房地产开发企业要针对营销费用、财务费用和税费三大环节进行管控。

营销费用占比销售额2%到5%甚至更多，但很多时候营销费用尤其是营销推广费用都存在很大程度的浪费，比如从所周知的广告投放中50%都是浪费的，营销费用管控中，可能需要针对销售佣金完善制度，做好规范精细的管控，针对因为卖场营造面修建的售楼处、样板间及展示区费用进行控制，而针对营销推广费用则需要通过注入到访成交率、单位到访交成本、单位成交成本等量化的推广效果指标实现营销推广费用每分钱都花得更合理、更有效果。

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一、房地产企业财务成本管理问题分析

（一）什么是房地产企业成本管理

房地产企业成本管理就是充分调动和组织公司全体人员，在保证工程质量的前提下，对工程建设、营销策划等生产经营过程的各个环节进行科学的管理，力求以最少资源消耗来获取得最大的利润。成本管理不完全等于省钱，花得多会浪费，花得少不一定就节省了，我们要的是价值的最大化，花多花少不是重点，花的有效才是关键，就是我们通常说的“物有所值”。

（二）房地产企业成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地产企业在进行成本管理过程中缺乏全局性和规范性的管理机制，存在较为明显的成本管理缺陷。房地产企业与其他企业存在较大区别，其具备复杂性、层次性以及独特性的特点，分层管理方式的不同形成了市场中的差异性，从而必须要面对各式各样的消费群体与激烈的竞争市场[1]。房地产企业财务管理工作所涉及的内容较多，如工程预算、服务、销售、土地等各项内容，因各种因素渐渐形成网状结构。加强财务成本管理与完善管理体系对企业而言，就是提高企业在市场中的竞争力，并使房地产财务管理模式获得相应提高。

1.财务成本管理意识较为薄弱

当前，国内房地产企业在经营管理中只注重企业经济利益，而忽略了财务成本管理工作的重要性，管理意识较为薄弱，并对财务管理工作认识较为匮乏。多数企业进行成本管理工作时只重视设计期间的成本管理，从而忽略了项目财务管理工作，或者认为对材料进行成本控制是进行成本管理的关键点，同时企业进行财务管理中的工作人员对其不给予重视，导致成本管理工作未能全面进行[2]。由于受到市场环境的影响，同行产业发展速度在不断加快，因此企业必须要将管理工作细化，才能顺应现代市场发展。财务成本管理意识薄弱只会动摇房地产企业在市场中的地位，阻碍企业未来发展。

2.财务管理中工程预结算问题

目前大部分企业在实施财务成本管理工作期间会忽略工程结算工作，并使其产生较多问题，其中包括：（1）对工程结算数据进行造假，对于国家工程项目来说尤为严重，制造出较高预结算数据，高出实际工程结算的预算会进入个人腰包内，使工程质量受到影响，严重可导致出现豆渣工程，危害人们生命安全[3]。（2）项目工程工作在实施期间缺乏较为健全管理，施工、设计、建设等单位部门缺乏相互沟通交流，只限制于自身工作范围中，导致管理工作缺乏统一性，导致工程预算借款参差不齐，致使整个工程结算数据信息缺少有效性、真实性等，使工程项目资金运转处于不利状态。（3）工程项目结算定额与实际状态相背离，更新较为缓慢，传统定位计算方法已不能有效地体现出实际工程结算的真实性，如对其进行再次计算工作会比较烦琐、复杂，大大降低了结算效率与进度。

3.缺乏健全的财务成本管理制度

通过对其成本管理方式进行分析，主要是依靠相关部门财务预算数据、资料进行财务成本汇报工作。根据这一方式可分析到其中存在的问题，由于部分项目已在进行，不能实施任何补救工作，没有在实施前对项目进行事前与事后问题预测，导致财务成本管理工作处于被动状态[4]。如在进行期间出现财务账面问题，就会形成账面失控的局面，无法估量最终损失。

二、房地产企业财务成本管理应对措施

（一）全方位实施财务管理工作

全面开展房地产企业财务成本管理工作，集中资金管理。成本管理质量的好坏与企业在激烈的市场竞争中成正比关系，同时会直接影响企业最终经济效益。企业在实施财务成本管理工作过程中应把该项工作制作成一项系统流程，对成本管理以分层方式进行管理，贯彻对象、内容、方法全方位原则，有助于对企业服务成本、资产成本、环境成本、人才成本等给予全方位管理。

同时，在管理时应严格按照相关管理制度实施工作，严格按照财务成本管理需求对企业项目建设、服务、设计等进行规划，并制订相应的成本控制方案，从而确保各项目财务成本可获得全面控制。成本管理首要任务是对资金给予集中管理，减少资金流出，控制资金成本。例如，对几个项目进行财务成本管理，先对其资金集中管理，结合项目特点平衡所需资金，防止出现部分项目需通过贷款解决资金问题以及部分项目资金过于闲置。这样不但可以对资金进行集中管理，还能避免资金在调配期间出现不平衡现象，减少资金沉淀现象，加强资金使用效率。此外，当前我国多数企业在进行房地产开发时主要是依靠营销资金回收与银行贷款等方式实现资金融资，导致资金筹集问题日渐突出，资金筹集渠道严重受限；因此，房地产企业应拓展资金筹集渠道，如中小型企业可采用一些知名度较高企业的资金筹集方式，在原有资金、销售回款、贷款的基础上，通过汲取海外资金、上市筹集、发行证券等各种方法实施资金筹集、融资，提高财务成本管理工作，降低资金成本支出。

（二）加强成本管理人员财务管理意识

实施财务成本管理工作的主要因素有人力资源、资金资源、项目资源等三个重要条件，同时需要企业员工全面参与到成本管理工作中，而企业管理者应在工作中起到带头作用。工作人员在进行成本管理时应具备较强的财务成本管理意识，并主动分析在岗工作任务和财务成本有关的法律法规，此外还应注意进行管理过程期间应注意的事项，熟练掌握相关操作技术，加强财务部门与各个部门之间相互沟通交流。还可以通过对员工进行相应培训工作，内容包含有：财务管理理论知识、专业技能操作等；从而促进企业财务管理工作较好较快发展。

（三）全面构建财务成本管理体系

企业实施要想构建健全的财务管理体系，首先要了解进行成本管理工作的相关内容：成本预算考核工作、预算编制与实施、整体预算方式等。

1.成本预算考核工作

财务成本工作中成本预算考核主要是对预算年度、季度、月度进行总结、考核、分析。例如，月度分析工作要求各个项目负责部门应对每个月预算实施状况给予分析，同时房地产每个子公司应对总公司进行汇报总结，并召开季度、年度总结会议，分析预算工作中存在的问题因素；每个月度项目负责部门按照月度累积预算实施状况，通过按照绩效标准对员工业绩给予考核，并和薪资、激烈制度相结合；年终考核工作是对企业一年预算实施状况给予分析总结，分析内部存在的问题因素，并结合问题特点制定下年企业经营标准。

2.预算编制与实施

企业在进行预算编制期间，部门之间应相互沟通交流、多互动。预算编制实施的主体人员是各个部门的负责人员就，其要严格遵循相关预算编制制度对实际业务进行控制。企业在进行财务成本管理工作过程中应结合企业实际业务实施，如某些业务是属于财务成本管理预算范围内的，应保证其严格遵循规章制度进行审批，如属于预算以外的，应按照制定流程报备房地产最高部门进行审批，并详细说明。这样就能对预算以外的业务进行成本管理控制，严格控制房地产企业成本管理工作。

（四）构建全面的工程结算体系

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    财务成本核算缺乏真实性、及时性,影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范,由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象;②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象;③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际;④成本核算与施工进程不同步,造成核算结果滞后于工程进度,财务成本信息不够准确、及时,影响了决策者判断。

    财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性,不论成本高低都能盈利,形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式,是未来房地产企业所必然经历的转变。

    财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析,主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题,由于项目已经实施,已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制,财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况,则无法挽回已经产生的损失,没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。

    房地产企业财务成本管理及控制的方法策略

    积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

    全面预算模式根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

    预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

    预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

    完善现有的财务管理体系

    完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求,科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一,在此基础上增加适当的灵活性;会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。

    建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时,设置科学的管理会计报告体系,向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。

    健全预算会计体系,实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表,构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。

    强化资金管理在资金筹措方面,首先要加强企业信用管理,信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目,有利于做大做强。其次资金筹措要有计划,根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理,加快资金周转。防止企业过度预支资金,否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。

    加强财务制度建设,完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时,应当遵循针对性、可操作性和强制性原则,制定一套符合企业实际的财务制度:一是要设立专门的财务管理机构,统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作;二是要制定相应的财务管理制度,如现金、采购、报销、稽核等制度,实行财务管理规范化和制度化;三是要具备相应的考核制度,强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题,及时提出解决问题的措施,从而提高整个企业的财务管理水平。

    调整并优化资金管理体制,完善资金管理系统

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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02

随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。

一、房地产企业财务管理面临的形势和特点

（一）房地产财务管理面临的形式

自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。

（二）房地产企业财务管理的特点

房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：

1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。

2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。

（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。

（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容

（一）建立和完善业务授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

（二）建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

（三）完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

（四）建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

（五）完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。

财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。

参考文献：

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房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

篇（6）

关键词：

房地产企业；全面预算管理；体系构建；PDCA循环

一、全面预算管理与PDCA循环

(一)全面预算管理

预算管理是指对企业的财务、物资、人力等资源进行合理优化配置，以实现企业既定战略目标的现代管理方法。企业能够通过预算的达成状况来分析企业战略目标的实现程度，预算还能够对企业的成本开支进行控制，并能够对企业的现金流量、企业利润等进行合理预测。全面预算对企业在某一特定阶段的生产成本、现金收支等进行反映和预测，利用预算报表来反映企业的经营成果、财务状况，具有预见性、全面性、目标性、指令性等特点。全面预算管理是将企业的战略目标分解开来，在生产经营过程中进行控制，从时间、空间等维度对企业的整个经营过程进行全方位的管控，最终实现目标的管理过程。

(二)PDCA循环

PDCA循环在20世纪50年代由美国质量管理专家戴明博士在前人基础上进行完善，并在产品质量改善中加以推广和运用，因此也被称为戴明循环。PDCA循环是一个不断改进的滚动的管理方法，周而复始地加以运转，一次循环的结束意味着下一个循环的开始，一个循环过程中解决不了的问题将进入下一个循环过程中解决。

(三)PDCA循环在全面预算管理中的应用

全面预算管理活动的全过程，也就是质量计划的制定和组织实现的过程，这个过程就是按照PDCA循环，呈现螺旋式上升不停运转的。P(Plan)是指全面预算管理的预算制定，D(Do)是指全面预算管理的预算执行，C(Check)是指全面预算管理的预算控制，A(Action)是指全面预算管理的预算总结和行动改进。随着PDCA循环的不断周而复始，企业的全面预算管理工作就能够不断发现问题和不足，总结经验和教训，优化改进方法和措施，完善和提升企业的管理水平。

二、房地产项目开发全过程的资金全面预算管理体系的构建

本文主要站在PDCA循环视角下探讨资金全面预算管理体系在房地产项目开发过程中的构建。

(一)P阶段

P阶段是编制房地产企业各开发项目的资金预算阶段。房地产企业的资金预算主要包括月度、季度和年度预算：月度或季度预算是指在月(季度)底前，由各个开发项目和企业职能部门根据企业的年度预算、本月(季度)预算的执行情况，编制出下一个月(季度)的预算，并将预算上报至企业的财务部门审核，审核通过后再上报至总经理办公室审批，经过多次修正及调整，最终对其进行确认。月(季度)预算是各个房地产开发项目及各个职能部门资金管理的具体依据；年度预算是指根据企业的各个部门提供的年度计划，例如工程部门的施工计划、物资采购计划等，销售部门提供的营销费用预算，行政部门提供的管理费用预算等，由企业的全面预算管理中心进行审批并形成统一的年度预算。年度预算需要反复进行调整和改进，最终在每年年底前完成。

(二)D阶段

D阶段是对房地产各开发项目的资金预算执行过程中的成本控制。资金预算一旦经过确认，各个职能部门和项目上必须严格遵守，坚决执行，建立专门的预算管理簿，对预算的执行情况进行详细的记录，随时监控资金的使用情况，并将信息通过信息管理系统及时上传并反馈给总部。全面预算管理贯穿于房地产开发项目的全过程、全阶段，对每个环节的成本费用及资金收支都要进行严密控制：(1)土地竞投环节：在这一环节需要提前获得关于土地的信息，进行现场勘查及市场调研，测算出土地成本并制定出能够承受的定价，同时在竞标时要避免盲目加价行为的发生。(2)项目前期准备环节：这一环节工作繁多，需要仔细应对。首先在调研质量上要保证，避免不必要的浪费；安排拆迁安置工作时避免费用过高或者是延误工期行为的发生；进行勘探、土方等前期工程时可以采用总价进行招标；铺设施工必须的水电线路时也要考虑到项目建成后的使用情况，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，还应与政府相关部门积极进行协调沟通，争取提高容积率，若是能够成功，则可大幅度降低项目的楼面地价。(3)项目规划设计环节：在这一环节中的成本控制是实现资金管理事前控制的关键，若是设计合理，控制得当，能够降低甚至10%的工程造价。房地产项目施工的依据是设计图纸，虽然图纸设计费用仅占成本的2%左右，但却能够对整个工程的造价达到80%以上的影响。因此，企业对设计单位的选择很关键，要尽量选取高质量、低费用的设计单位，并在企业内部成立工程人员、设计人员等组成的专家小组，对设计图纸进行会审，将费用及损失降到最低。费用支付时，可以先支付80%左右设计费用，另外部分在施工结束后支付完成，以此来约束设计单位，避免设计风险造成的损失，同时也能够增强企业营运资金的流动性。(4)项目施工环节：项目施工环节的资金管控相当重要，这一阶段主要包括对工程施工单位的选择，对材料采购成本的控制，对现场签证价款的控制，对工程变更索赔的控制，对价款支付的控制等。房地产企业可以选择合作熟悉的、优质的施工单位进行长期合作，二者可以达成战略合作伙伴关系，这样不仅可以依靠合作方垫资加速项目的资金周转，也可以加快项目的施工进度。另外，在施工过程中严禁擅自转包工程，避免交易黑幕。在材料采购上，企业应该综合某一时期的总体需要量，进行集中采购，广泛询价、比价，在保质保量的前提下，选择赊销信用期长，定金低，售后服务好的供货商。现场签证管理需要以总包合同及其他合法的资料为准，所有相关人员共同签字，资料信息完整明确，禁止涂改，将盲目签证造成的损失降到最低。项目上还需对索赔与反索赔的能力进行强化，索赔事项发生时，明确是哪方的责任，采取相关措施，避免造成大的经济损失，也避免工期的延误。在价款支付阶段，支付时间及支付方式尽量选择有利于本企业的资金、融资情况，将支付时间尽量延后，掌握结算的主动权。(5)销售环节：这一环节的资金管理主要是指对费用支出进行合理控制，包括对展示区、样板房、销售现场的装修费用支出，对广告投放、宣传资料、销售中介及人员的费用支出。这一环节也是房地产企业项目开发资金回笼的关键阶段，既要控制好费用支出，也要尽可能实现营销费用效益最大化。(6)售后环节：是选择物业管理自营还是物业外包，应当提前做好计划考虑，做好税务筹划，收取合理费用。

(三)C阶段

C阶段是对房地产各开发项目的资金管理的检查工作，这是对资金管理的事中及事后控制。不断对资金管理进行日常检查，有效控制开发成本，对房地产项目开发全过程的资金使用情况和项目的效益进行深入分析，尽可能实现利润最大化。

(四)A阶段

A阶段是对房地产开发项目的资金预算进行编制，制定出资金管理标准。资金预算是在项目开发前进行的资金估算，在项目开发过程中若是出现与预算不符也是很正常的事情，企业应当根据情况不断改进和更新编制数据，适时对管理标准进行调整。

三、总结

将PDCA循环理论引入到房地产企业项目开发资金全面预算管理体系中来，能够通过科学合理地制定预算目标，编制、执行预算，定期检查、分析预算执行情况，不断总结经验教训，改进预算，这样周而复始的循环往复，形成了一个内部的动态循环，对于房地产企业提升资金预算管理水平具有重要意义。财

参考文献：

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1. 全面预算管理的概念

1.1 全面预算管理的定义

全面预算管理指以目标利润为准则，将企业所有的经营活动都纳入预算管理, 即对企业的全部业务、全部人员、全部过程实施预算控制和管理。实施全面预算管理，能有效地完成管理控制体系的建立, 成本、利润和投资的绩效考核体系的建立，可以使整个企业的经营管理活动按照预算管理科学、合理地进行, 充分保证企业的长远发展。

1.2 全面预算管理的意义

1）全面预算管理通过对企业运营的规划、分析和数量化的系统编制，使企业计划和目标具体化、全面化；

2）实施全面预算管理时可以协调企业资源以达到最优配置，并在企业运营中通过对预算的分析使利润达到最大化；

3）实施全面预算管理有利于管理层在过程中控制和监督业务的执行情况，及时准确的发现执行中的偏差并加以调增；

4）全面预算管理可以保证上下级、各个部分之间对目标的共同理解和执行，减少个单位在实际操作中的隔阂，明确责任和分工；

5）实施全面预算管理可以以预算为客观依据进行业绩考核，激励下属公司、部门和员工，并且可以使考核更能结合运营目标。

2. 实施房地产全面预算管理的难点

房地产全面预算管理的发展还不成熟，房地产企业在进行相关的实施操作过程中存在着一些难点，总结如下。

2.1 房地产项目缺乏完整的全面预算标准作为参考。

由于房地产行业的迅速发展是近些年才开始，各种产品类型的企业标准和国家预算定额都还未形成，如住房、商铺、写字楼、酒店等,因而实际预算的时候大多只靠经验估算, 随意性较大, 与实际情况有所偏差。

2.2 脱离企业战略目标, 偏重年度预算, 忽视开发预算。

由于房地产行业还未形成规范的预算标准, 因而许多房地产企业做预算时还是采用工业企业传统预算方式，以年度经营计划编制年度预算, 并且通常只是单项预算, 忽略了项目的开发期，从而导致企业的战略实施没有数据支持，脱离了企业的战略目标。

2.3 企业的预算管理组织体系和预算管理制度不够完善。

当前许多房地产企业的项目实施的预算管理是松散型的，各个层次、各个环节之间缺乏实际的联系、合作、交流。其中的原因, 就是没有一个强有力的预算管理组织体系的支持, 从而致使企业缺乏整体规划, 无法彻底执行预算编制的实施，贯彻预算的考核与监督，无法充分发挥预算管理的作用。

2.4 预算数据不合理, 实施效果不理想。

大多数企业预算管理不够科学, 依据不足，数据太少，使预算与实际偏差太大, 导致预算失去了本来的作用。

2.5 全面预算管理的执行中缺乏控制与分析。

预算数据来源广泛、数据量大,其中牵涉的部分多，关系复杂。多数企业对预算执行不能进行有效的控制, 无法及时、全面和深入的进行预算分析。

2.6 预算目标考核力度不够。

3.建立房地产全面预算管理的策略

3.1建立健全的预算编制体系。

预算编制应采用房地产企业内部从高层到基层，再从基层到高层的编制体系。首先由高层管理者提出企业的整体目标的各个部门的分目标，然后交由各部分逐级下传，由基层的各个部门编制自己的预算方案，然后交由上级部门汇总，逐级上交。最后由公司总的预算编制人员进行汇总整合，然后和相关部门进行沟通和平衡，拟订整个企业的预算方案；预算方案再反馈回各部门。经过多次反复后形成最终预算，经企业最高决策层审批，成为正式预算，逐级下达各部门执行。

3.2 完善房地产企业全面预算管理的制度建设。

制度建设是房地产企业实施全面预算管理的难题，应重点对待。制定全面预算管理制度包括: 明确权责、界定目标、编制汇总、纠正审批、控制管理、执行报告、差异分析、预算指标考核。对于相关的每个环节，都需要对其中参与的部门和个人进行预算管理考核，明确其中的标准和执行力度，并逐步形成房地产企业自身比较规范的标准体系。

3.3 改善房地产企业的预算编制方法。

传统的预算编制侧重短期效应，预算周期以年为单位。对房地产项目来说，由于其开发周期可达2-3年，且其中不确定因素较多，编制预算不仅反映了年度财务状况, 而且反映了项目综合情况。

1）做好编制的汇总分解。一是总体构成的分解。对总体收入的分解, 需与开发的房地产项目的实际情况挂钩, 然后进行分解、估算出各房型的销售总价。总体成本的分解, 需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解, 然后逐一对应到相关的成本项目中, 最终估算总体成本。

2）加强各个部门的联系合作。房地产项目的全面预算管理涉及项目整个生命周期的各个环节和方方面面，因此, 房地产项目的全面预算管理需要多个部门之间的联系合作、共同努力, 而非某个部门单独进行。应在预算管理组织的安排协调下, 各个相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况, 分工明确，共同交流，合力制定出项目的全面预算。

3）把握预算编制的周期。房地产行业开发周期长、意外因素多，要注意预算的执行过程中出现的问题以及及时合理的解决。预算编制工作一定要做深做细, 考虑周全。在编制周期上应按年、季、月, 甚至按周安排资金预算的编制、调整、分析和监控, 保持资金链的正常运行。

4）注重现金流量预算的管理。房地产项目的全面预算管理连接着市场和企业内部的资金流动, 在不同的市场环境或者不同的企业组织规模下, 全面预算管理的模式也不尽相同。房地产行业的特征是资金密集程度高，多数企业资金紧张。因此全面预算控制不仅是成本控制体系或多个项目的管理体系,而且是一个整合全部经营活动的完整管理体系, 其聚焦点在目标成本和现金流量的预算与管理上，合理有效地控制现金流量才能保证企业持续、稳定地发展。因此要从粗到细, 步步为营，不仅从宏观上做好项目的总体规划，而且要针对每一个细节进行详细的规划，并按一定的周期进行规划的实施考核。实行跟踪管理，当有计划变更时，要及时调整预算并妥善处理有关事宜。

4. 房地产企业全面预算管理的监控和调整

房地产企业全面预算管理建立之后，还需要对预算管理进行监控和调整以保证预算的执行力度。对于房地产全面预算管理可以概括为16个字：精细制定，刚性执行，有力监督，合理调整。因此，不仅重视全面预算的制定和实施，也要重视之后的全面预算管理的监控和调整。

篇（8）

1．引言

现代房地产业逐渐形成于 1978 年经济体制改革和对外开放以后，市场的不断成熟和规 范为房地产业提供了广阔的平台。80 年代初期，随着改革开放政策的实行、经济特区的设 立、外资的涌入，市场经济开始起步。1992-1993 年是中国房地产业发展的第一次热潮，期 间房地产超常发展到失控的地步，房地产泡沫严重。1993 年末随着中央强力调控措施的生 效，房地产市场步入低谷期，进入调整阶段。1998 年推行城镇住房制度改革以后，我国的 房地产行业步入持续繁荣期。城镇居民住房观念发生重大转变，房地产投资持续快速增长， 投资额以每年超出 20%的速度增长，销售额的年均增长率更达到了 27%以上，房地产市场 体系逐步建立。房地产业作为带动众多相关产业的基础性力量，不仅是各国经济发展的晴雨 表，而且成为国民经济的增长点，是中国经济发展的重要引擎之一。

此外，金融发展与经济增长之间的关系也一直是经济学中研究的重点，作为金融市场的 重要组成部分的股票市场和经济增长当然成为研究的热点。虽然我国股市只有短短的 10 多 年时间，而且表面上经济增长变化与股市行情变化各阶段并不相符合，但是长期而言，两者 之间却存在着极强的相关性。

对房地产市场和股票市场研究发现，随着两者之间的财富效应和替代效应、挤出效应的 大小不同，他们之间的决定关系也随之变化。一方面，房地产业成为国民经济的支柱产业， 股票市场也由弱式有效市场转化为半强式有效市场，成为国民经济运行的晴雨表；另一方面， 房地产和股票开始成为投资者资产组合中两种非常重要的投资品。[2]因此，对我国现阶段房 地产市场和股票市场的相关性进行研究，无论对未来房价、股价的发展而言，还是对我国经 济增长而言，都显得十分必要。

本文研究当前时期我国房产价格和股票价格之间的变动关系。本文中心部分对现阶段房 价指数和股价指数进行了系统的实证分析，研究采用了 1998 年-2007 年上证指数和房价指 数的季度、月度数据作为样本，构造了协整模型，具体分为以下几个部分：1、对 1998 年-2007 年房价指数和上证指数的季度数据，利用计量经济学软件 Eviews 作相关性分析，并在此基 础上对两者的发展阶段作进一步的划分，选取最近一期作为协整分析的样本数据；2、以 2005

年 7 月-2007 年月度数据为基础，检验其协整性，建立长期均衡模型，验证两者的正向、反

- 1 -

向关系。3、在长期均衡模型的基础上建立误差修正模型，进一步解释当前现实房价和股价

偏离长期均衡的程度。本文的结论部分针对实证结果分析现实情况，对我国现阶段房价、股 价的变动加以预测并提出自己的观点。

2．模型简介

2.1 几个重要的概念

1、严平稳序列：要求序列的分布平稳，即

prob (y ， L y ) = prob (y ， L y )

t t t + s t + s

（1）

n

n

2、弱平稳：要求一个序列过程满足以下 3 个条件，即

（1）E(y )

存在，并独立于时间 t；

t

（2）

是一个有限的正数，并独立于时间 t ；

Var (y )

t

（3）Cov( ，y

是一个关于 t-s 有限函数，但不是 t 或 s 的函数。记为：

yt )

s

E(yt ) = m

E(yt - m )(yt + k - m ) = g k

Var(yt ) = s

2

（2）

g k

为自协方差函数，只与 k 有关，与 t 或 s 无关。因此，弱平稳也称为协方差平稳。

3、随机游走序列：是一种非平稳序列，随机游走的一阶差分过程是平稳过程。

y t -1 + e t

（3）

（4）

（5）

y t =

y =

e ~ IN (0， s 2 )

e

y t =

t

t

å e i

i =1

+ e t -1

+ e t = L

=

y t - 2

t

?

?

Var ( y t ) = Var ? å e i ? = ts e

2

（6）

? i =1 ?

Var ( y t ) ® ¥

t ® ¥

4、单位根过程：是指一个时间序列的均值，或协方差随时间而改变。单位根过程是非

平稳的。 为一平稳过程 。

e t

f = 1

yt = fyt -1 + e t

（7）

若单位根过程经过一阶差分之后，成为平稳过程，即

yt - yt -1 = e t

则称时间序列为一阶单整序列，记为 I(1)。若时间序列经过 d 阶差分之后，成为平稳过程，

。[3]

则称其为 d 阶单整序列，记为 I(d)

2.2 协整理论

简单套用最小二乘方法于非平稳序列间相互关系的分析时，似乎表明两个相互独立的非 平稳序列存在某种相关性，但其实，此时的 t 检验、F 检验等均已失效，格兰杰称之为虚假 回归。如果两个或两个以上的时间序列变量是非平稳的，但它们的某种线性组合都表现出平 稳性，则这些变量之间存在长期均衡关系，即协整关系。协整检验的具体步骤如下，称之为

EG 两步法：

1、检验时间序列是否具有单整性，并确定其单整的阶数。 当时间序列具有相同阶数的单整性质时，进入第二步，否则停止。

2、判断时间序列是否具有长期均衡关系。采用 OLS 方法进行估计，这样协整检验就转 换为对方程的误差项是否存在单位根的检验。即可以利用方程估计的误差项进行 DF 检验或 ADF 检验，来确定其平稳性。当检验证明误差项平稳时，可以认定时间序列之间存在长期

- 2 -

均衡关系，存在协整关系。在通过协整检验之后，可以排除“伪回归”可能，在其基础上进行

因果分析，构建长期均衡模型。

（8）

yt = b 0 + b1 xt + e t

最后构建误差修正模型（ECM Error Correction Model ）。该模型的基本形式是由

Davidson、Hendry、Srba 和 Yeo（1978）提出的，称为 DHSY 模型。

? b1 + b 3 ?

Dyt = b 0 + b1 Dxt + (b 2 - 1)? y -

x ? + ut

（9）

1 - b

式中的长期均衡项，反映了与均?衡水平的误2差，?因t -1此称之为误差修正项，记为 ecm。 一般可以利用长期均衡方程的误差项，代入下式中。得到误差修正模型的估计方程。一

般有 ecm 的系数为负，体现了负反馈控制作用。

（10）

Dyt = b 0 + b1 Dxt + l ecmt -1 + ut

3．实证分析

3.1 研究样本和数据的选取

1998 年我国开始实行住房分配货币化，标志着真正意义上的房地产市场开始形成。同

时随着我国股票市场正规化的逐步形成，股市也开始走上正规化的发展道路。房地产市场和 股票市场的关联性越来越大，本次分析将验证当前房价和股价的关系，并简单预测房地产市 场基于股票市场的发展趋势。

房价指数和股价指数可以比较客观全面地反映房地产市场和股票市场的价格走势，而深 证综指和上证指数的走势基本一致，因此，本文首先选取 1998 年 1 月～2007 年 12 月间房 地产价格指数（Price Index for Real Estate）和上证综合指数（Shanghai Composite index）的 季度数据，分析房地产市场和股票市场的相关性；在此基础上划分出房价指数和上证指数的 发展阶段，再选取 2005 年 7 月～2007 年 12 月房地产价格指数和上证综合指数的月度数据， 利用计量统计学软件 Eviews 建立长期均衡模型和误差修正模型，重点研究当前阶段房价指 数和股价指数的协整关系。

3.2 房价和股价的相关系数分析

随着住房制度改革的逐步实行和市场证券化的进一步规范，1998 年开始我国的房地产 市场和股票市场开始进入了真正意义上的市场化轨道。在这样的背景之下，房地产市场与股 票市场可能会呈现一定的相关性。

表 1 相关系数矩阵

Tab.1 Correlation Matrix

表 1 显示房地产价格指数和上证指数的相关系数是 0.295，该系数说明两指数之间存在

一定的相关性，与上述分析一致。但是 1998 年至 2007 年间，房地产价格指数和上证指数均 处于不断波动中，要真正了解两者之间的关系，还必须对两者的发展阶段作进一步的划分。

- 3 -

PIRE

SHCI

PIRE

1

0.29522

SHCI

0.29522

1

112

6000

110

5000

108

4000

106

104

3000

102

2000

100

98

1000

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

图 1 房地产价格指数和上证指数 1998-2007 年

Fig1 Price Indices for Real Estate and Shanghai Composite Index 1998-2007

上图描述了房地产价格指数和股票指数的波动情况。观察得出，我国房市与股市的波动

呈现明显的阶段性特征，大致分为以下几个区间：1998 ～2001.6，房地产价格指数和股票 指数同升同降，两者呈显著的正向相关关系；2001.7～2005.6，房地产价格指数和股票指数 走势相反，两者呈显著的负向相关关系，房地产价格指数呈现总体上涨形态，其中 2005 年 有回落，而股票价格指数则明显下降；2005.7～2007，房地产价格指数继续上涨，而股票指 数暴涨，两者呈现出显著的正相关。

以下基于 2005.7-2007 年房价指数和股价指数月度数据，进行协整性检验，分析目前我 国房地产市场与股票市场之间的关系。

3.3 协整性分析

3.3.1单位根检验 在进行协整关系检验之前，首先确定每个序列是否为整形序列及其阶数，即单位根检验。

如果序列存在单位根，则序列为非平稳序列，反之，为平稳序列。本文采用Engle -Granger的基于

残差ADF(Augmented Dickey - Fuller)方法来检验。

表 2 单位根检验

Tab.2 ADF Unit Root Test

通过单位根检验可以知道，两指数变量均表现出明显的非平稳性。但经过一阶差分后， 在

5％和10％的显著性水平下表现出平稳性的特征。因此，通过检验可以判断各个变量均为一阶

- 4 -

变量

ADF 值

1%临界值

5%临界值

10％临界值

D.W 值

平稳

PIRE

0.4605

-3.6852

-2.9705

-2.6242

1.73914

否

D（PIRE）

-3.1827

-3.6959

-2.9750

-2.6265

2.08015

是

SHCI

0.2730

-3.6852

-2.9705

-2.6242

2.00188

否

D(SHCI)

-3.6619

-3.6959

-2.9750

-2.6265

2.01374

是

SHCI

PIRE

单整，这为后面的协整检验提供了基础。

在单位根检验的基础上对该模型的残差进行检验，看其是否平稳。

表 3 ECM 单位根检验

Tab.3 ADF Unit Root Test on ECM

ADF 的检验值小于 1％的临界值，拒绝原假设，即残差不存在单位根，是平稳序列。因

此.房价指数和股价指数自 2005 年以来确实存在协整关系。

3.3.2建立长期均衡模型

首先对指数变量进行 Granger 因果检验，以确定房价指数和股价指数的因变量自变量关 系，作为长期均衡分析的基础。

表 4 Granger 因果检验

Tab.4 Granger Causality Tests

在残差和因果检验的基础上，建立长期均衡模型。

表 5

回归模型拟合参数及其显著性检验

Tab.5 Coefficients

回归方程为：

PIRE = 103 .9863 + 0 .000858 * SHCI

- 5 -

Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C

103.9863

0.444156

234.8657

0.0000

SHCI

0.000858

0.000145

5.400218

0.0000

AR(1)

0.376987

0.458931

0.821446

0.4198

AR(2)

0.309250

0.343365

0.900647

0.3771

MA(1)

0.169849

0.523547

0.324420

0.7486

R-squared

0.784798

Mean dependent var

106.3429

Adjusted R-squared

0.747371

S.D. dependent var

1.789564

S.E. of regression

0.899474

Akaike info criterion

2.786420

Sum squared resid

18.60824

Schwarz criterion

3.024313

Log likelihood

-34.00988

F-statistic

20.96904

Durbin-Watson stat

1.917234

Prob(F-statistic)

0.000000

Inverted AR Roots

0.78

0.40

Inverted MA Roots

-0.17

Null Hypothesis:

Obs

F-Statistic

Probability

PIRE does not Granger Cause SHC

28

0.62818

0.54247

SHCI does not Granger Cause PIRE

6.69494

0.00511

ADF Test Statistic

-3.116180

1% Critical Value*

-2.6560

5% Critical Value

-1.9546

10% Critical Value

-1.6226

*MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root.

判定系数 R 是回归平方和在总平方和中的比例，消除自变量个数影响的修正的判定系

数 R2=0.747，说明因变量 ROA 的变化中有 74.7%是由自变量引起的，判定系数和调整判定 系数较大，回归估计标准误差小，模型拟合度很高。因此从判定系数检验可以看出该模型显 著性较高，最终结论得结合其它检验共同决定。

方差分析对整个回归模型进行显著性检验，根据 F 检验量为 F=20.96904，其伴随概率

为 0.000，说明总体回归函数中各自变量与因变量关系极为显著。

Durbin-Watson stat 检验得出 D 为 1.917 近似于 2，说明残差和自变量相互独立，不存在 序列相关问题。

检验方程的 AIC、SC 最小。 综合上述显著性检验，证明模型充分有效

3.3.3建立误差修正模型

分析了房价指数和股价指数的长期均衡关系，再对两者之间的短期波动关系建模。

表 6 误差修正模型

Tab.6 Error Correction Model

方程式为：

DPIRE = 0.118972 - 1.95e - 05 * DSHCI - 0.449135 * ECM(-1)

上式反映了房价指数和股价指数的短期波动偏离它们长期均衡关系的程度。在短期内， 股价指数的波动对于房价指数有负方向影响。虽然系数不是很大，但基本可以认为房价指数 在短期内与股市呈反向变动。

4．总结

4.1 基本结论

1、实证结果表明，2005 年下半年到 2007 年期间，房价指数和股价指数存在协整关系。

从 Granger 因果检验可以看出，对房价和股价之间的财富效应、替代效应和挤出效应而言， 在这段时间股价上涨的财富效应大于替代效应和挤出效应之和。因此，股价的变动是房价变 动的原因。

2、从长期均衡模型得出，股价的变动引起房价的同向变动，股票价格的上涨带动了房 价的上涨。回归系数不是很大，这与两者的量纲差异有关。总体而言，房价和股价的长期均 衡已经达成，并且两者是正相关。

- 6 -

Variable

Coefficient

Std. Error

t-Statistic

Prob.

C

0.118972

0.172527

0.689582

0.4968

DSHCI

-1.95E-05

0.000470

-0.041512

0.9672

ECM(-1)

-0.449135

0.185062

-2.426938

0.0228

R-squared

0.191145

Mean dependent var

0.103571

Adjusted R-squared

0.126437

S.D. dependent var

0.895868

S.E. of regression

0.837319

Akaike info criterion

2.583735

Sum squared resid

17.52759

Schwarz criterion

2.726471

Log likelihood

-33.17228

F-statistic

2.953950

Durbin-Watson stat

1.624802

Prob(F-statistic)

0.070531

3、协整关系只是反应了变量之间的长期均衡关系，而误差修正模型是为了建立短期的

动态模型以弥补长期静态模型的不足，它既能反映不同时间的长期均衡关系，又能反映短期 偏离向长期均衡修正的机制。从误差修正模型来看，在短期内，房价和股价的波动会偏离长 期均衡，房价的变动受股价的影响但有所背离。

4.2 发展与展望

2005 年下半年至 2007 年底，房地产市场和股市步入共同繁荣阶段，住房制度改革和股 市全流通改革有较大影响， 流动性过剩也是重要因素。股票市场从 2005 年 7 月开始了一轮 大牛市，截至 2007 年底，在不到两年的时间里，从 1000 点左右迅速上涨到 6000 点以上。 而与此同时，房地产投资不仅没有回落，反而开始加速上升。随着近几年来房地产市场政策 的不断调整，中国房地产土地市场全部透明化，房地产投资增速一直高于 20%。这也可以 解释在实证分析中，房价和股价之间的正向长期均衡关系。

短期来看，股市在 07 年底达到 6000 多点后，08 年初股票市场出现剧烈波动，由于居 民在股市中投资已较多，加上股市收益减小风险加大，资产组合效应和替代效应发挥作用的 方向趋同，一部分资金可能从股市流出，进入房地产市场。再加上中国政府不对货币搞额度 管理，不打压股市，只盯住物价，以及 08 年初的暴雪灾害，导致现在股市的大跌。[4]但此 时房价却没有降，主要因为对于房价而言，未来房价的预期比供求关系的作用更加大，这与 误差修正模型的解释一致。

我国加入 WTO 之后，房地产业与整体经济的互动性更强，必须密切关注、认真研究房 地产业周期波动。股市作为国民经济的晴雨表，与整体经济的关系也十分紧密。由于房地产 市场和股票市场相关性的特点，资金在财富效应、替代效应和挤出效应的作用下，在房地产 市场和股票市场间流动。不同的时期资金因各效应的大小不同而流向不同的市场。因此，实 行针对一个市场的调控政策时，必须考虑到另一个市场的反映，这样才能使调控政策达到预 期的效果。

此外，房价与股价的暴涨会加剧社会的两极分化，激化社会矛盾。同时，股市和楼市的 大部分资金直接或间接来自于银行，当股价和房价逆转时，银行及其他金融机构的风险会很 快暴露出来，金融风险迅速集聚。[5]因此，并不是房价和股价一味的上涨就对经济产生促进 作用。针对目前股市大跌但房价上涨的局面，应该在兼顾房市和股市相关性的同时，充分考 虑房市、股市引起的经济泡沫化，避免市场调控政策的低效率，从根本上有效地推动两个市 场走向健康。

参考文献

[1]罗然然.当前股市和房地产市场关系的一些新特征[J].专题研究，2007，9：14-15.

[2]张跃龙，吴江.中国房地产市场和股市波动的阶段相关性研究[J].房地产市场，2008，1：29-30.

[3]易丹辉. 数据分析与 Eviews 应用[M].北京：中国统计出版社，2002.

[4]中华股民网. 最近几次股市大跌时间段及原因一览[EB/OL].

[5]尹中立. 股价与房价的辩证关系[J].专家视线，2007，10：34-35.

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A practical analysis on the relationship between China's

current real estate market and the stock market

Xu Li

Department of Business management，Hohai University，Nanjing (210098)

Abstract

With the rapid growth of macroeconomic and the opening up of financial market， not only the stock

market has developed rapidly， but also the real estate is undergoing rapid changes. Therefore， the research on the relationship between the real estate market and stock market has the very vital practical significance. The paper first do some research on the relationship between the price index for real estate and Shanghai Composite Index from 1998 to 2007 in quarter. It uses the recent stage of the different development phase to do cointegration test by the monthly data of the price index for real estate and Shanghai Composite Index. It works out the long-term balance between them. Finally， it established the error correction model on the basis of the balanced mechanism. The results indicated that， in recent years the long-term equilibrium price between the price index for real estate and Shanghai Composite Index has been formed， and the wealth effect is strong than substitution effects and the effects of extrusion. But in short term， they are deviated， which is consistent with the reality. Therefore， the effectiveness of China's market regulation and policy should be established on the basis of taking into account both the stock market and the real estate market.

篇（9）

1.房地产档案概述

1.1房地产档案的特点

房地产档案主要由三种档案组成，包括房地产权属档案、使用管理档案和建设工程档案。房地产档案的特点主要表现为以下几方面：第一，法律凭据性。房地产档案是一份证明房地产所有权及相关权益的，具有法律凭据的文件。其是基于当前国家实际国情及相关法律法规下而形成的，并由政府相关职能部门对其进行仔细登记、确认和规范，是房地产行政管理法定职责的物质体现，房地产档案能为房地产权力人与房地产权力之间的关系提供重要的、最原始的凭证，进而为房地产权管理与保障提供合法、可靠的法律凭据。第二，动态性。房地产的动态性主要表现在以下两方面：一方面是房地产自身出现了变化，例如城市规划、旧屋拆除、旧屋翻修导致产权灭失等；另外一方面则是房地产受外部条件影响而发生的变化，例如房屋买卖、馈赠、继承、转让等原因导致房地产权属发生变更。为了确保房地产权利的现势性与一致性，就必须对房地产档案实行动态管理。第三，区域性。我国法律明确规定在一个行政区内只能有一家房地产发证机关。属地管理是房地产档案管理的基本原则，每一处房地产权属的记录与管理在一个行政区内都是唯一的，因而房地产档案管理是否具有科学性、合理性，将对该行政区的房地产管理秩序与进程产生直接的影响。

1.2房地产档案作用

一是能够有效解决群众纠纷。随着城市建设进程的不断加深，房地产纠纷问题也在不断增加。而具有法律效应的房地产档案能为房地产纠纷问题提供重要的原始凭据，从而有效解决房地产纠纷。

二是能够为城区改建项目工程及房地产企业的投资决策提供可靠的依据。随着城市建设进程的不断加深，大量的棚户区得到大规模改建，但是在棚户区改建拆迁过程中，仍存在较多急需解决的问题，例如拆迁的房屋是否具备合法的权属、拆迁的面积大小、拆迁范围内的人口多少等等。而房地产档案能为这些问题提供最为原始的依据，通过仔细核实，从而有效解决这些问题。

三是能够为房地产权属仲裁提供重要依据，并为房地产交易提供重要的信息服务。随着当前房地产市场的蓬勃发展，二手房的交易情况也在逐渐增多，由于购房者对于所购房产信息没有一个全面仔细的了解，导致出现民事纠纷，这类情况也在逐渐增加。房地产档案能为购房者提供所购房屋的原始信息，帮助购房者进一步了解所购房屋的具体情况，核实产权证真假，从而避免民事纠纷的出现[1]。

2.房地产档案的分类方法探析

2.1根据主题分类方法

每一个房地产项目都是由多个不同的项目组成，且不同的房地产项目之间存在一定的差异性，例如地域、规模等，所以根据主题分类方法进行分类，其实就是按照房地产项目的不同进行分类。每一个房地产项目从启动到建成销售，都会产生大量不同的档案，例如将房地产项目上报政府进行批示，聘请设计人员设计各种工程建设图纸，建成后销售等都会产生大量不同的档案，不同需求的人群会形成不同的使用档案，这是每一个房地产项目所独有的特点，是其他房地产项目无法复制的。每一个房地产项目都具有独特的、强烈的项目特征，因此，在进行房地产档案分类时，必须对这些项目特征进行充分考虑，并且有效地在各个房地产项目中建立有机联系，便于房地产档案查考利用工作的进行[2]。

2.2根据种类分类方法

房地产档案种类分类方法就是将房地产档案按照权属档、使用管理档案和建设工程档案来进行分类。种类分类方法是房地产档案进行分类中最为常用的方法。其中房地产权属档案的主要作用就是能够清楚证明房屋产权的归属，具有法律系、证据性、严肃性的特点。房地产使用管理档案主要是指房地产日常管理中所形成的档案，同时也是广大人民群众使用最广泛的房地产档案类型。而房地产建设工程档案主要是指房地产项目工程建设过程中所形成的档案，是对房地产项目工程建设过程的一个相关记录，例如房地产项目建设工程图纸、施工计划、施工周期、竣工档案等。此外，相较于其他两种档案，房地产建设工程档案具有较高参考价值。根据种类分类的方法对房地产档案进行合理分类，不仅能够让房地产企业中不同部门明确自己的职责，还能为房地产档案管理工作提供便利。

2.3根据时间分类方法

相较于其他行业，房地产行业受影响因素较多，例如国家政策、市场经济等因素，加上房地产行业自身具有一定的政策性和时效性，这就决定了其具有极强的时间性。因此，房地产档案还能够根据时间的顺序进行分类，例如将房地产档案分为月度、季度、年度的分类方法。使得一个房地产项目的所有档案聚集在一起，这样有助于房地产企业明确把握房地产项目情况，并根据情况制定后续计划。采用这种分类方法具有以下几点好处：第一，按照月度分类的方法，周期较短，能够在短期内为房地产企业的市场发展给予有效的指导，但是不适应长期发展需要。第二，按季度分类的方法，时间周期相对适宜，能够对房地产企业的发展给予很大帮助。房地产行业具有投入大、风险高的特点，因此，房地产企业的任何一步发展方向的制定都是至关重要的，而采用按季度分类的方法是房地产企业发展中势在必行的一步。第三，按年度分类的方法，该方法主要就是对房地产企业一年活动的总结提供重要的依据，这样能够更好的符合政府对房地产行业进行宏观调控政策，从而帮助房地产企业更好的发展。

3.做好房地产档案管理工作

篇（10）

中图分类号：F832

一、引言及文献综述

目前，热钱流入已经引起我国学术界和政府相关部门的高度重视。2008年经济危机后的中国，不但率先走出经济探底的泥潭，而且在2009年下半年展示出强劲的增长势头，再加上人民币持续的升值预期，导致中国在国际热钱泛滥中首当其冲。

来无影、去无踪的热钱流动对我国宏观经济和资产市场造成了极大影响。它加剧了我国通货膨胀的压力，推动了我国资产价格泡沫的形成，降低了中央银行货币政策的独立性。对此，时任中国银监会主席的刘明康先生在2010年12月17日的财经年会上表示，新兴市场面临史无前例的热钱压力。

要想抑制热钱的流入，就需要弄清楚热钱流入的动因。而关于热钱在国际间流动的动因，国内外学术界均已有许多研究。随着上世纪90年代金融自由化、世界经济一体化进展的加速，短期资本的跨国流动逐渐成为国际金融中的热门研究对象。而墨西哥、阿根廷等国家因国际资本流动所导致的货币危机则为这方面的研究提供了丰富素材。亚洲金融危机之后，关于国际热钱的探讨开始见诸于学术文献，并积累了较丰富的研究成果。总结之前学者对热钱流动原因的理论分析，主要包括利率驱动、汇率驱动、利率汇率联合驱动，以及规避风险和交易费用等原因。

Naylor（2004）认为，金融自由化是导致上世纪80年代之后短期资本在国家之间加速流动的主要原因，一国自由化程度越高，则资本流动愈频繁。

Calvo、Leiderman和Reinhart（1994）认为，利率差是吸引国际资本流入的核心因素。在他们看来，上世纪90年代大规模的短期资本跨境流动伴随着发达工业国家的不断降息，导致资金涌入有更高收益率和明确增长前景的亚洲和拉丁美洲地区；其他的影响因素包括全球经济所处周期、国际贸易发展状况及流入国的政策。

另外，一些实证分析也表明，一些对于资本流入国而言的外生变量在决定国际资本流动中也起到了重要作用，这些外生变量包括发达国家利率水平、全球货币政策以及世界经济背景等。Calvo（1993）认为这些外生变量能够解释资本流入国30%～60%的外汇储备变化；而Chuhan等学者（1993）则发现从美国流入拉丁美洲的证券资本有一半的原因可归结为以上外生变量。

Gooptu（1993）则从投资的角度分析了大规模国际资本流动为何在近年兴起的原因。他认为：随着发达国家保险资金和公募基金规模迅速膨胀，其投资多样化的需求越来越迫切；因此，从分散风险及提高投资收益率来说，资产管理者进入新兴市场成为一种合理与必然的选择。

热钱流入中国的动因，也已有了一些研究。Martin和Morrison（2008）则详细论述了热钱流入中国的原因、渠道、造成的影响以及相应的应对政策。他们将中国吸引热钱流入的原因归为两个关键因素：一是中美利率差，二是人民币升值预期。

丁志杰（2008）则通过分析境外汇款与中国宏观经济变量之间的协整方程，认为境外汇款流动是顺周期的，人民币升值预期是影响境外汇款流动的重要因素。在流入动机方面，张谊浩、裴平、方先明（2007）依据三重套利模型利用1996-2005年的数据，实证检验了中国短期国际资本流动的影响动机。他们发现，国内外利率比、证券投资余额与价格比均与中国短期国际资本流入总量存在显著的正向关系，而短期国际资本流入总量与汇率之间也具有明显的单向格兰杰因果原因。

苏永多、张祖国（2010）则进一步加入了套税因素而将上述模型扩展为“四重套利模型”。根据文中的实证结果，短期国际资本在华流动具有套汇和套利的“双重收益”，相当于给国际热钱加上了“双重保险”，从而促使境外资本加速流入。

值得说明的是，与国际学者的结论不同，绝大多数针对中国的实证研究都显示出利率并非影响短期资本流入中国的关键因素。王琦（2006）和刘立达（2007）均发现国际资本在中国的流动对短期利率变化很不敏感。

本文主要研究人民币汇率形成机制改革以来热钱流入中国的主要动因。与之前研究热钱流入动因的文献相比，本文的创新之处主要在以下两个方面：

（1）本文对套汇、套利和套价三方面的度量指标有所创新。到目前为止，大多数学者用人民币名义汇率的变化来度量人民币升值预期，而本文则用人民币NDF汇 率与人民币现货汇率的比例来度量人民币升值预期，这样做显然更有道理。在利率差方面，本文则选择中美一年期国债收益率的差值，从而保持了两国利率数据的可比性和一致性，而国内的其他文献常将中国存款利率与美国联邦基准利率作为利率差的原始数据；

（2）本文的数据也更新，样本选择相对更为合理，这使我们能够更好地研究热钱流入与我国股票市场的关系，并得到了热钱流入是中国股票市场波动的正向格兰杰原因这一结论。近年来，越来越多的证据表明外国资本开始逐渐重视A股市场，对其影响也在逐步加大，本文的研究支撑了这一假想。

二、关于热钱流入中国的动因的实证研究

综上所述，并结合我国目前的具体国情和全球经济大背景，2005年之后热钱大规模流入我国的可能动因可以用“三重套利”来概括，即：套汇、套利与套价。“套汇”即博取汇率变动的收益，“套利”即博取利率差的收益，“套价”则是博取资产价格变动的收益。本节我们利用VAR模型来检验这三种可能的原因对热钱流入中国的相对重要性。

本文各变量的数据皆为2005年1月至2010年12月的月度数据（由于2005年没有房地产价格统计数据，因此房地产价格为2006年1月开始的月度数据）。本研究中所涉及的几个主要变量的度量方法如下。

（一）热钱的定义和规模估算

一般而言，热钱指的是贸易顺差和外国直接投资之外的外汇的流入。近年来，由于人民币升值预期的存在，热钱流入中国就成为中国经济不可避免的问题。虽然中国政府对热钱的流入给予了严格的监控，但热钱还是以各种渠道流入中国，比如假贸易、假直接投资，以及地下钱庄和其他方式。热钱的流入可能会导致中国货币供给量的增加，资产价格泡沫的形成以及通货膨胀问题。因此，估计热钱流入的规模就成为中国宏观调控所必须解决的问题。

目前估算热钱流入的主要方法有两种，即直接法和间接法。所谓“直接法”，就是把国际收支平衡表（BOP）中的“净误差和遗漏项”看作是热钱。显然，这一定义涵盖范围过小，忽视了在其他渠道掩盖下流入的热钱，而且“净误差和遗漏项”中真正的“净误差和遗漏项”也被看作是热钱，导致测量误差。

间接法对热钱的定义则要“宽泛”许多。间接法将新增外汇储备减去贸易顺差与外国直接投资后的残差视作热钱。显然，间接法相对更科学合理，因而逐渐成为学术界估算热钱规模的主流方法。但这种方法会高估热钱的实际规模，而且跟直接法一样，忽视了FDI和贸易顺差中可能存在的热钱，也就是假冒的贸易顺差或外国直接投资，而这种隐性热钱的规模可能不可忽视（唐旭、梁猛，2007）。

苏剑、童立（2011）对间接法做了一定修正，考虑到了隐性热钱问题。他们主要考虑了隐藏在贸易顺差中的热钱。他们的计算公式是：

HM = (FER－TS－FDI) + (TS－RTS) （1）

其中，FER、TS和FDI分别代表新增外汇储备、贸易顺差（统计值）和外国直接投资，而RTS则表示合理的贸易顺差(Reasonable Trade Surplus)。因此，上述公式的前半部分是间接法计算热钱规模的公式，后半部分是隐藏在贸易中的热钱规模的计算公式，它就等于实际贸易顺差减去合理的贸易顺差。那么合理的贸易顺差怎么估算呢？他们首先假定，在产业结构、劳动力成本、要素价格及税率等相对稳定的情况下，短期内加工贸易的“进口金额/出口金额”也应相对稳定，不会大起大落。因此，他们估算隐藏在贸易渠道中的热钱的方法的逻辑为：短期中出口结构及整体利润率水平相对稳定，因此“贸易顺差/出口比值”也波动不大。选择2000-2002年的“贸易顺差/出口比值”为基准值，这一阶段尚未有热钱的大规模流入，因而贸易数据大致上反映了真实的商品进出口情况。他们以2000-2002年为基期，以2009年6月为终期参照点，通过拟合这段时间内的“贸易顺差/出口比值”来得到未隐藏热钱的合理的趋势值。这样，就可以得到隐藏在贸易渠道中的热钱的规模。表1即是他们用这一方法估算出来的2005-2010年流入中国的热钱的规模。

本文采用的热钱流入数据是依据苏剑和童立（2011）提出的方法估算的。根据上述方法不难得到热钱规模的月度数据。因此，本文各变量皆为2005年1月至2010年12月的月度数据（由于2005年未有统计，因此房地产价格为2006年1月开始的月度数据）。

（二）人民币升值压力的度量

无论是理论界还是在实践中，投资行为是基于预期做出的抉择早已成为共识。因此，如果单纯以非市场化的人民币汇率作为升值指标则在逻辑上有所不足，缺乏说服力。为此，本文引入1年期的人民币NDF（Non-deliverable Forward）来弥补这一缺陷。

NDF的本质是无本金远期外汇交易，属于离岸金融衍生产品，主要目的在于规避汇率风险。交易双方事先约定未来指定日期的汇率，到期时只计算约定汇率与即期汇率差价，不真正交割。人民币NDF开始于1996年，目前主要在香港和新加坡两个主要成熟离岸交易市场。经过十多年的发展，且随着我国汇率形成制度的改革，人民币NDF交易逐渐活跃，已具有较强的流动性。再考虑其远期交割的特点，其能作为国际市场对人民币升值预期的一个合理参考指标。

2005年之后，美元兑人民币汇率一路走低，这种升值趋势一直持续到2008年中旬，随后美元兑人民币汇率一直维持在6.8：1左右至2010年一季度，之后人民币重回升值轨道。本文将人民币NDF汇率和人民币即期汇率两种汇率综合为指标ExchPres(Exchange Pressure)来衡量人民币的升值预期：

若ExchPres小于1，则预期人民币会贬值；若大于1，即表明人民币有升值压力。ExchPres值越大，人民币升值预期越强烈。

图1给出了本文对2005-2010年间人民币升值预期的度量。其中，NDF数据来源于CEIC数据库，美元兑人民币现货汇率来源于国家外汇管理局，样本数量皆为72个。

（三）利率差

正如在经济学中有时间成本的概念，资本的使用也同样具有成本。因此，与上部分人民币汇率升值预期同理，如果仅选用中国国内利率作为热钱套利的单边指标，并不能够准确衡量热钱是否是因为利息收益而选择流入中国。本文将美国利率作为热钱的资金成本，以中美利率差作为热钱套取利率差收益之动因的核心指标。

考虑到利率指标的可比性，本文选取中国1年期存款的基准利率和美国联邦基金利率作为各自国家利率水平的衡量指标。其中，人民币基准存款利率数据来源于中国债券信息网，而美国联邦基准利率则来源于美联储，样本数为72个，具体情况见图2。

2005-2007年美联储不断上调其利率目标，联邦基准利率从2.28%一路上升至5.26%。2007年中旬金融危机的爆发使美国进入漫长的降息周期，并自2008年底后一直维持在零利率水平。反观中国，在2007年国内CPI不断创新高的背景下，央行连续6次提高人民币存款基准利率。之后席卷全球的金融危机愈演愈烈，中国亦不能独善其身。面对出口严重萎缩，经济增速不断下滑的严峻形势，央行于2008年第四季度果断将基准利率连降三次以刺激经济复苏，并在随后两年的时间中保持人民币一年期存款2.25%的低利率水平。直至2010年下半年通胀再次抬头，中国才重新进入新一轮的加息周期。

（四）资本市场收益的度量：股票市场与房地产市场

根据上一部分的估算结果，热钱大规模流入始自2005年，并在2007年超过2000亿美元达到历史最高值。而与此相对应的是，中国的股票市场与房地产市场在这一阶段也渐渐升温，上证指数从2006年年初的1180点攀升至年末的2675点，全年涨幅高达127%。而2007年则不但延续了牛市走势，更是在2007年10月创出了6124点的上证综指历史最高点。图3显示的是2005年3月至2010年11月的上证综合指数和热钱流入规模。从图3 可以看出，2005-2010年间上证综指与热钱流动规模之间存在明显的相关性。相比股市的红火，房地产行业丝毫不落下风，仅以深圳为例，其一手房成交均价历时半年多，便从2007年年初的不到11000元/平米飙升至8月的24000元/平米，上涨幅度之大、速度之快令人瞠目结舌。

2007年资本资产市场的火爆造就了全民皆股、全民皆房的现象，联系到热钱流入趋势，两者之间是否存在因果关系就成为一个值得思考的问题。在资产价格的暴涨中，热钱是顺势而为收益颇丰，抑或是幕后推手之一，正是接下来的实证分析所要回答的问题。

在度量资本市场的收益时，针对股票市场本文选取月度收益率因变量，初始数据来源于Wind资讯；而针对房地产市场则采用全国房地产月度环比价格指数，其出处为中房网，样本数为60。

（五）实证分析

只有先明确热钱为何流动，才能在政策层面提出有针对性的合理建议。因而本文将利用VAR模型通过格兰杰因果检验来研究热钱流动与众多套利因素之间的关系，以此来确定影响热钱流动的主要动因。

1．回归变量的统计性描述

首先我们需要明确回归模型的各变量含义：因变量实际热钱规模用HM代表，而自变量人民币升值预期、中美利率差分别用ExchPres和IntD表示，最后用Stock和RealEst代指上证综指月度区间收益率及中国房地产价格指数。

各变量的统计性描述结果如表2所示。

实证检验的样本区间为2005年1月至2010年12月，除房地产数据缺失2005年数据外，其余变量样本数皆为72个。

2. 样本数据的平稳性检验

变量的不平稳性是造成伪回归最主要的因素之一。为了避免这种伪回归，确保格兰杰因果检验的有效性，回归前必须对时间序列数据进行平稳性检验。本文采用的是ADF检验方法，检验结果显示在表3中。

根据表3结果，热钱规模和上证综指收益是平稳时间序列，而人民币升值预期、中美利率差及房地产价格指数的时间序列在5%的显著性水平下非平稳。因此，我们需要考察各变量的一阶差分平稳性，结果如表4所示。

很明显，在5%的显著性水平下，所有变量的一阶差分皆为平稳序列，因此我们将使用样本数据的一阶差分进行格兰杰因果检验。

3. 协整检验

由ADF检验结果可知，人民币升值预期、中美利率差及房地产价格环比指数皆为非平稳序列，但所有变量差分的一阶均为平稳时间序列。因此，在正式进入格兰杰因果检验之前，还需检验热钱规模与各自变量之间的协整关系。

本文利用Johnansen法检验时间序列样本的协整关系，其中滞后期的确定根据AIC(Akaike Information Criterion)准则。如表5所示，滞后期为2时，AIC最小，因而本文的最佳滞后期为2期。

对于多变量模型，Johnansen协整检验的原假设为样本数据之间不存在协整关系的数目。根据表6的检验结果，HM、ExchPres、IntD、Stock及RealEst至少存在2个协整关系。

4. 格兰杰因果检验

由于各变量具有长期稳定的均衡关系，因此我们能够对本文所关心的核心问题―热钱流动动因进行格兰杰因果检验（Granger Test）。值得注意的是，由于格兰杰因果检验的结果对滞后期的敏感度较高，因而我们对最佳滞后期的选择除AIC准则之外，还将综合考虑SC准则，若两者矛盾则最后根据似然比(LR)统计量来确定。需要特别说明的是，由于实际热钱规模（HM）和上证指数月度收益（Stock）都是平稳序列，且根据协整检验存在长期稳定的均衡关系，因此在格兰杰检验中我们直接使用两个变量。

从表7可见，热钱规模的变动和人民币升值预期的变动存在格兰杰因果关系，而股票市场收益也与热钱流动规模存在单向的格兰杰因果关系；但利率差、房地产价格指数的变动与热钱流动不存在格兰杰因果关系。其中，人民币升值预期的变动是热钱规模变化的格兰杰原因，但反之不成立。而热钱流动规模则是上证指数月度收益的格兰杰原因，反之亦不成立。

上述检验结果并不令人吃惊。从经济学意义上，可以由此得到四个结论。第一，人民币升值预期变动对热钱流动规模变化的影响非常显著。之前我们已经看到国际短期资本由净流出转为净流入正好发生在2003年人民币升值预期开始升温之时，现在则从实证的角度对这种联系进行了验证。第二，套利不是热钱流动的格兰杰原因，更进一步地，我们做了热钱规模与美国利率变动的格兰杰因果检验，两者还是没有显著的格兰杰因果关系。同时，资本市场的收益对热钱也不存在明显的格兰杰原因。综合这两点，可以得到这样的结论：人民币汇率升值预期引致大规模的热钱流入，套汇收益是热钱的首要目的。第三，尽管资本市场收益不是热钱流动的格兰杰原因，但是热钱流入却是中国股票市场波动的正向格兰杰原因。其背后的逻辑可能在于中国的股票市场尚不成熟，炒作坐庄的现象仍较严重，因而会有相当部分的热钱进入股票市场博取资本利得。第四，虽然房地产价格的变动与热钱在两个方向上皆不存在格兰杰因果关系，但这绝不能表明没有热钱进入房地产市场。格兰杰因果检验结论的原因之一可能是相比股票市场，中国的房地产市场太过庞大，其整体价格的起伏更多地受到政策、国内流动性等其他方面的影响。

5. 脉冲响应函数分析

在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数，并据此得到热钱流动对其他变量的脉冲响应路径。其结果如图4所示，其中横轴为滞后期数，本文为滞后15期；纵轴表示被解释变量对解释变量冲击的响应程度，虚线区域为响应函数在正负两倍标准差的置信区间。

图4显示了脉冲-响应分析的结果。图4左上图显示的是人民币升值压力对热钱流入的影响，由该图可见，在给予人民币升值压力一个正冲击后，热钱流入规模迅速作出反应，并在第二期达到最大值120，之后迅速下降并在第五期转为微弱的负值。同样，热钱对中美利率差的冲击响应值一直为正，在第三期到达最高峰后缓慢下降至零附近（图4右上图）。相比而言，热钱对房地产（图4左下图）和股票（图4右下图）冲击的响应波动较小，而且响应值比较微弱。

上述结果也具有较合理的经济学含义，热钱对人民币升值预期冲击的响应程度最高也最强烈，也印证了本文的观点――即本轮热钱选择大规模进入中国的出发点正是豪赌人民币升值。另一方面，利率差、房地产价格、股票市场收益和升值预期等四个变量在长期的响应值皆相当微弱，则深刻反映了热钱追逐短期收益的本质，一旦获得预期利润，则迅速撤离。

三、总结

热钱流入已经成为我国目前面临的重要问题之一。热钱流入迫使中央银行投放基础货币，加剧了我国流动性过剩的局面。热钱为什么流入我国？对我国经济的哪些方面会产生影响？这些问题成为我国宏观经济政策设计方面需要解决的问题。

热钱流入的动因可被归纳为“套汇”、“套利”和“套价”。我们根据2005年1月至2010年12月的月度数据所进行“三重套利”的实证研究，从格兰杰因果检验和脉冲响应分析结果发现，人民币升值预期的“套汇因素”是吸引热钱流入中国最重要的原因。利率差并未如其他学者以及我们之前所设想的那么重要，一个可能的原因是我国管制利率和汇率，利率差在刨除了汇率差这一因素外。房地产价格的变动和股票收益率也不是热钱流入的原因，这可能是因为股市风险较大、房地产流动性太差，当然具体是什么原因还需要进一步深入研究。

这一结果对我国未来的经济走势和经济政策走势有重要启示。既然热钱流入的主要原因是“套汇”，那么现在人民币是在升值，所以热钱流入，但一旦人民币升值到位，或者人民币汇率波动风险加大，那么这些热钱就随时可能撤离中国，这将导致中国货币基础的大量下降，就如同现在热钱流入导致货币基础大量增加一样。热钱的撤离可能引发我国资产价格泡沫的破灭，将我国经济拖入金融危机之中。因此，随着人民币升值逐步到位，热钱流出的可能性也在逐步上升，如何应对这一可能性，防范由此可能引发的金融危机，是我国应该立即考虑的问题。

本文也发现，热钱流入对人民币升值预期、利率差、房地产价格的变化没有显著影响，但对股票市场收益率有单向影响，这表明了热钱确实会进入我国的资本市场，但更多的是进入股市而非房市。结合我们关于热钱流入的动因的结论，可以发现，股市收益不是热钱流入的格兰杰原因，但热钱流入却是股市收益的格兰杰原因，这意味着，虽然热钱进入中国时，主要考虑人民币升值，股市收益不是其主要考虑因素，但热钱一旦进入中国，还是希望博取股市收益；由于热钱是短期资金，所以要投资的话也会优先考虑流动性较高的资产，因此股市就成为其最佳选择。这也意味着，一旦人民币升值到位，热钱撤出中国，我国的股市可能会出现狂跌的局面。如何稳定那时的股市，也成为我国需要立即考虑的问题。

另外，既然热钱流入对房地产价格的变化没有显著影响，那就意味着，我国近年来的房价大幅度上涨跟热钱流入没有显著的联系。这是可以理解的，因为热钱毕竟是要博取短期收益的，房地产流动性太差，显然不是热钱的最佳投资去向。这也意味着，近年来我国房价的飞涨另有原因，我国要调控房价需要从别的方面着手。

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