商业地产可行性报告汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇商业地产可行性报告范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

1. 前言

建筑工程造价估算是项目决策的重要组成部分，是项目建设前期编制可行性报告以及项目建议书的重要依据之一。由于建筑工程施工周期长、工艺较为复杂、涉及投资金额较大，项目造价估算是否准确，不仅影响项目建设资金的筹措，而且影响下一阶段设计以及施工图概算的编制，使得投资者不能做出正确的投资决策。目前我国建筑工程造价管理正处于重要的改革阶段，早期估算的准确性也越来越得到投资者的重视。加强对建筑项目早期估算的研究，无疑对改变人们对工程造价的认识和工程造价管理改革都具有重要的意义。

2. 造价估算模型基本原理剖析

为了提高工程企业在造价估算电算方面的效率和精度，温国锋等[1] 在进行工程预算时引入了回归分析、时间序列、自回归预测等模型，但这些传统的计算方法受限于确定性变化规律及线性关系。它基于一种简单化和理想化的条件假设，在实际工程中受到许多不确定性因素如地理条件、社会以及经济因素等等的影响，工程估算问题呈现的是一种非线性关系。毛义华等[2]引入ANN（人工神经网络方法），其本质是通过网络函数逼近能力映射实际的复杂函数。工程造价的相关影响因素空间到工程造价资料空间的映射是工程造价估算的实质。基于神经网络的造价估算模型取神经网络的输入向量为投资估算的特征信息，神经网络的输出为项目工程主要材料用量、具体的工程造价，通过以往典型的工程特征、工料及造价作为训练样本，对其进行训练，使不同的输入向量都能得到最优的输出量值，从而是想输入工程特征到输出造价资料的映射。神经网络方法最常用是BP网络，其存在着容易陷入局部最优、收敛慢等缺点。

基于径向基函数神经网络方法建立预测模型，结合免疫算法确定中心值和隐层数量，并选择监督算法调整其权重，将得到一个精确的预测结果和客观的结局方法[3]。采用RBF解决非线性问题时，通常使用内插观点与函数逼近进行解释，广义的RBF网络数据中心通常采用两阶段混合学习过程，第一阶段为K-mean聚类算法，其主要任务是通过采用自组织聚类的方法，为隐层节点的径向基函数确定合适的数据中心，因节点的扩展常数由各个数据中心的距离确定。第二阶段为监督学习节点，其主要任务是监督学习算法训练输出层权值。

3. 造价估算实例分析

本文采用某市普通商用土建单方造价作为估算的对象，样本数据的主要来源是该年份的该市商业地产蓝皮书、统计年鉴以及工程信息网发生在2006-2010年间的56个商业地产项目。为适应其处理要求，矩阵标准化按照以下线性公式：标准化值=2*（原值-矩阵列最小值）/（列最大值-列最小值）-1。神经网络的输出转化则按照下式实现：（网络输出值+1）*（最大输出-最小输出）/2+最小输出。参考前学者的研究成果，根据工程造价影响因素确定{基础种类、结构类型、楼面工程、抗震烈度、门窗形式、外墙装饰、建筑层数、物价上涨指数}为神经网络训练集。

将该市56组样本数据分成两部分，第一部分为训练样本数据，由前45组数据组成；测试数据则由剩下的10组数据组成。RBF神经网络的决定性结构通过反复的训练形成，其中隐层节点为45，输入层节点为8，输出层节点为1。通过上述定义方法对工程标准化和定量化，输入量为工程目标特征，输出量为工程成本结果，非线性处理器为RBF，神经网络的训练以及样本测试通过采用MATLAB神经网络工具箱进行，表1为样本在不同网络模拟结果对比。

表1 测试样本不同网络模型结果对比

表中结果显示，实际值与输出结果的相对误差最小值为3.91%，最大值为6.32%，标注值为0.007，平均值为5.09%，说明采用基于径向基函数神经网络的投资估算模型对测试样本进行造价资料的模拟的预测精度符合实际工程的要求，运用在实际建筑工程成本投资估算过程中时可行的。同样的样本使用BP网络进行测试和培训，测试结果与RBF相对比，结果如表2所示，BP神经网络其最大相对误差达到18.57%，标注值为9.79，针对相同的样本训练，RBF神经网络的结果要精确于BP神经网络，而且RBF神经网络所用到的神经元个数较少且所用时间也相对较短。表2为误差指标为0.01时，通过不同的路径逼近同一函数得到的性能对比结果。与RBF神经网络相比，BP神经网络速度相对较慢，RBF能更快的逼近函数取得结果。

表2 不同网络结构性能比较

RBF神经网络通过实例进行分析，具有较强的自学习能力、自适应性以及快捷、简单的数据处理能力。与其他不同的神经网络模型相对比，RBF神经网络方法在绝大多数不确定性的建筑工程预测中更具有优势。

4. 结论

建筑工程造价估算是影响投资控制的关键因素之一，寻找便捷科学的分析方法，较好的估算工程项目的造价也成为了目前工程界重要的研究课题。本文通过对比RBF神经网络和BP神经网络两种估算模型分析结果，比较结果的精确度，结果证明，RBF神经网络更具有速度和泛化能力的优势，模拟的预测精度符合实际工程的要求，运用在实际建筑工程成本投资估算过程中时可行。

参考文献

篇（2）

社区商业是由上世纪50年代美国首先出现的，之后英、法等国也随着居民的郊区化也出现了社区商业，其基本功能包括了购物，餐饮及休闲娱乐。其主要特征是是以人们生活的社区为基础，为所在范围居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娱乐，提供社交场所，提供文化交流。这种商业中心最能得到本地区人群青睐的原因是具有亲近感，它以贴近社区居民生活为显著特点，成为提高社区居民生活质量的重要载体。

社区商业具有明显的现代化特征，是社会发展的必然产物，将有可能成为我国商业发展的主流模式。因此社区商业地产的选址原则必须从宏观到微观都要进行全面细致的研究，第一，要考虑到项目所在城市建设的总体规划、发展前景、以及商业配套布局；第二，项目所在区域以及辐射区域的人口规模，公共交通和市政配套设施，项目周边竞争状况；第三，本项目服务人群的消费需求分析、消费能力评估、消费习惯分析、消费者的价值取向、消费者的年龄分布层次。

一、社区商业的研究对象

1.社区商业的发展趋势。住宅房地产开发经过10多年的蓬勃发展，从一线、二线城市到三、四线城市，一轮又一轮的造镇计划，地方政府迫于改善城市面貌出发，从土地、金融、税收等方面对住宅项目的开发给予了大力扶植，伴随着住宅市场刚性需求和改善性需求逐渐得到满足，市场已经趋于饱和，住宅房地产开发的节奏放缓，住宅房产的价格已经透支了未来的上升空间，投资收益率普遍降低。社区商业地产是在住宅开发的基础上应运而生的，这给投资社区商业的开发商提供了很好的机会，但是社区商业完全不同于住宅开发，在产品的规划设计，业态布局，招商策划及建成后的营运管理、商铺调整等都要进行慎重考虑，最主要的是投资者的投资回报，更是建立在各方面资源整合的基础之上。

2.社区商业的受众。社区商业地产的开发涉及范围广，对带动社区居民就业，推动社区公益事业发展，提升社区总体服务水平具有十分重要的作用，牵涉到各方面的利益，其中包括政府职能部门、房地产开发商、商铺经营者、产品供应商、服务商、最终消费者等诸多方面，本文重点讨论开发商和消费者。

社区商业的开发者和消费者这两个看似对立的两个方面，实际上利益是统一的，前者提供给后者一个可以在住所附近就可以完成的消费娱乐和社交活动空间。社区商业地产项目的开发者首先要对自身开发项目所在区域的基本情况做详细的前期市场调研、根据市场调研，确定设计方案，在做商业地产设计时要考虑到业态布局、目标商家、主力店引进，并根据这些商户的特殊需要，在设计时予以充分的考虑，最好能在产品设计阶段就将主力店引进。

对消费者而言，能得到满意和舒适的消费体验是最看重的，消费者是社区商业地产服务主要对象，其消费行为直接影响项目的市场变化取向和趋势，在整个消费过程中的表现也是其心理活动的表现，人的社会属性决定了其在消费活动中带有社会群体特征，这种群体心理是受到消费者所处环境影响的，如文化传统、社会阶层、参照群体、家庭、流行时尚、消费习惯、生活方式等外界因素对消费者的心理行为有着广泛和根深蒂固的影响。社区商业是满足消费者这种基本需求的载体，为消费者提供适合的公共场所，满足其购物、生活、娱乐、社交的需求。

二、项目定位与业态规划

1.项目定位。社区商业房地产业态规划的是指开发商根据项目周边城市现有商业设施的现况和对未来商业发展趋势的把握，通过收集信息，对项目所在区域进行人口数量、消费能力、交通情况、竞争情况进行梳理，充分利用开发商自身可能整合的各种招商资源，为便于项目实现租售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划，所以业态组合定位必须在项目开发前期完成。

社区商业的业态分布与定位与项目所在区域的消费能力密切相关，消费能力高的地方，项目的定位高，对入住商家的品牌有一定的要求，总之一切要围绕项目所在地区的消费者导向为依据，在招商布局中予以充分考虑。

2.项目业态规划。社区商业的业态规划首先是功能的定位，社区商业提供的服务主要由零售（含生活超市），餐饮，和配套服务三大业态组成，随着社区的不断发育和完善，在业态层次和等级上要不断变革和调整，各个业态的比例和社区商业地产的定位应该依据服务人群的消费能力而定。

（1）零售类。目前我国零售业市场呈现出多种业态并存于竞争的局面，不同的零售业态具有不同的竞争战略、竞争优势与目标客户群体。要充分利用不同的零售业形态，最大化的满足消费者的需求。

①大型生活超市，面积可达5000平方米以上，可以借助超市的品牌影响力集聚人气，如家乐福、沃尔玛、乐购等等。

②家电家居类，如宜家、国美、苏宁、特力屋、名巢靓家等，需要的面积大概从1000平方米到3000平方米不等；从目前市场反馈的情况来看，电商的兴起对家电卖场影响较大，引进时需要慎重考虑。而家居类的商家，生活质量的提高使得消费者愿意花更多的钱改善生活环境，这些需求给以经营家居类商品的商家带来机会。

③专业品牌零售店，如优衣库、无印良品、ZARA，MAP，丝芙兰等，这些在消费者心目中享有美誉度的品牌零售店，对提升社区商业地产的品质至关重要。

（2）餐饮类。各类餐饮始终是社区商业中消费频次最多的地方，各种品牌不计其数，需要根据消费能力来确定，但要确保拉开层次，满足不同年龄、不同地域、不同消费目的的需要。

①传统中式餐饮，提供社区消费者家庭团圆、婚庆宴席、朋友聚会、商务宴请等服务，这类餐饮一般面积在2000平方米以上，以苏浙汇、小南国、俏江南等一批优质商户为代表。

②一般餐饮，市场上这类餐饮占有主导地位，面积以500-1000平方为主，以价廉物美、品质保证、客流量周转快为特征，适合各类年龄层次，代表品牌有小肥羊、望湘园、翠华等品牌。

③轻餐饮，面包店、甜品店、饮品店等小型快速时尚品牌，提供了方便快捷的消费方式。

（3）配套服务。社区商业的配套设施和服务是影响社区商业进一步发展的重要因素，要从商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面入手不断满足消费者日益提高的多元化、高层次的物质和消费需求。

①娱乐设施，包括影院，KTV，健身俱乐部；这些娱乐设施可以延长消费者在社区商业中心停留的时间，从而带动其他消费。

②酒店，生活服务，银行、美容美发，教育培训也是社区商业必须具备的项目。社区商业地产的消费群体通常以家庭为单位，而且孩子对家庭消费的起主要作用，针对孩子的早教、英语培训和兴趣爱好培训有很大的发展机会。此外对一个开发量比较大的社区商业项目，建筑面积体量在10万平方以上，可以考虑引进一家酒店，比如万达广场一般都有一个酒店项目用于提升项目的形象，这些酒店常常是国际知名品牌酒店，此举为项目的市场定位起了很重要的作用。

三、招商策略

1.招商必须优先于建设。成功的社区商业项目往往在前期就做好了充分的准备，开发商应在项目开发前期尽可能的将主力商家确定下来，一旦有品牌知名度的商家落户，对项目建设进程和招商都会带来益处。如果项目建成后开始招商，可能要为了适应招商而修改建筑结构；相反，招商先于设计完成的，则建筑结构和框架可以根据商家的要求、功能而进行设计，这样可以缩短建设周期和减少因建筑结构改变而产生资金损失。

2.招商决定着项目经营成效。招商成功是项目经营成功的关键，引进什么类型的商家、商家的竞争力和发展前景、商家的经营管理水平能否与当前的经济形势相匹配，多重因素将对项目的成败产生决定性的影响。因此，引进的商家必须是品牌优秀，符合本项目定位需求，能提供本项目受众人群的消费与服务。

3.主力商家的评判标准。在商业项目中，优质主力商家的引进不仅可以提高项目成功的把握，而且对其他商户的招商有一定的引导作用，因此，要把握好选择主力商家的标准。

（1）拥有良好美誉度的品牌，这类品牌能对目标客户和潜在客户形成号召力，增强其他商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量。

（2）高品牌附加值商家往往具有优秀的操作团队，具有独特的品牌历史、经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力。

（3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。

四、对主力商家的激励措施

主力店往往凭借品牌优势，而且是众多社区商业项目开发商追逐的对象，因此，他们对租金尺度较为苛刻，只支付较低的租金，还会在免租期以及其他方面如停车位、广告位、人流导向方面有一定的要求，总而言之，开发商对主力商家往往会给予很优惠的条件。这种让步在商业合作上看来，有时候并非完全平等，但鉴于国内商业地产的现实――弱势开发商与强势商业集团之间的矛盾，使强大的商业集团在博弈中拥有较大的选择余地与主动权，而商业地产发展商却显得相对被动，有时候不得不接受这种与主力商家之间的不平等条约。

考虑到优质品牌的主力商家对商业地产的贡献，开发商往往对主力商家采用激励措施，运用商业项目与主力店的利益捆绑，主要有以下几种方式：

1.纯租金方式。目前商业地产与主力店的合作关系当中，租赁租金采用得最多，开发商往往给主力商家略低于市场定价的租金，换取有品牌的主力店入驻。但需要掌握好租金让步的尺度，否则会影响整个项目的收益率。

2.保底租金加租金提成。相比纯租金提成，这类措施是比较灵活的，既保证了固定的收益，也可以分享商户经营成果，形成共赢的局面。

3.合作经营。开发商根据约定按引进商户的销售额进行提成，这类模式通常在引进一线品牌中使用，对开发商而言是很不利的，因为，对商家很难对商家进行有效的财务监督。甚至有些特别强势的品牌商家要求开发商按照他们的要求进行硬装修，商家只需花少量的软装修后就可以营业，这类商家往往是个摆设，光赚吆喝不赚钱。这种合作经营模式一定要把握好合作周期，笔者所在公司有个社区商业地产项目，与合作方的合同期长达20年，结果，创造的收益整个项目中坪效最低的。

在完成主力店招商以后，因为有了底气，对其他商户的招商工作就有了选择的余地，可以掌握主动权。主力店进驻后对社区商业的经营贡献是基于人们通常的经验而进行的一种预期，实际的效果是要在开业经营以后才能显示出来的，因此，在一个商业利益、商业氛围并未形成的时刻，招商工作相当的艰巨、复杂，招商的成功是项目成功的决定因素。

五、结语

通过上述对社区商业地产项目的利益相关者需求分析、项目业态组合与定位、招商策略与激励措施的研究，对社区商业地产开发者而言，做好项目前期论证定位，是项目成功的保障，建议社区项目开发商在完成项目可行性报告以后，要提前进行招商，采用先招商，后建设，使项目建成以后缩短养铺期，尽早达到预期的经营成果，二次调整所花的代价远比第一次就准确定位的代价要高的多。

参考文献：

[1]方阳，王雪松.浅析社区商业的规模业态及其规划布局类型[J].福建建筑，2014（1）：90-92.

[2]钟娜娜.社区商业发展思考[J].管理观察，2014（3）：116-117.

[3]王瑶.中国现代社区商业发展模式研究[J].商业经济，2013（10）：12-13.

[4]王黎莉.我国社区商业经济发展趋势分析[J]. 湖南税务高等专科学校学报，2012（2）：51-53.

篇（3）

“为何不反个方向试试？”20世纪60年代，有个叫做迪克・福斯贝里（Dick Fosbury）的小男孩经常这样问自己。

在俄勒冈麦德福德中学的田径运动员中，福斯贝里只是名不见经传的一位。当时的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯贝里则喜欢“背越式”跳高。这是一种打破常规的反身起跳法――即大步快速前进，最后扭身使背部与横杆平行，并以弧线形成一个优美的反弓――肩膀先过，然后是膝盖，两只脚在最后越过横杆，随即脸朝上背部着地。

当时不少专业人士断言，福斯贝里会摔断脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奥运会上，他不仅没有摔断脖子，还以7英尺4 1/4英寸的成绩打破了全美纪录和奥运会记录，将金牌收入囊中。

迪克・福斯贝里开创了一种全新的跳高方式，这种背越式跳高也被称作“福斯贝里跳”（Fosbury Flop）。福斯贝里在上世纪60年代中期发明了这个跳法，后来被全世界每一个跳高选手所采用。

在房地产界，也有一个很经典的案例――潘石屹是如何从海南岛跑出来的。潘石屹自己讲起当时流传很广的一个谣传：“我到北京来调查写了一个可行性报告，发了封六个字的电报回海南：人傻、钱多、速来。这比较可笑。”

20世纪90年代初，尚在海南从事地产投机的潘石屹，走到了自己人生的一个关键路口。有一次，在当地规划局，潘注意到了两组数据：第一，海南的暂住者比长住居民多得多；第二，按人均算，海南这个穷岛，人均居住面积却是北京的七倍。于是，在海南房地产市场崩溃前不久，潘离开海南，进军北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。从早期的精装修概念，到商住两用（SOHO）、开放社区（建外SOHO）概念，他与主流市场有所区别，逐渐清晰了自己的品牌个性，从而不断发展壮大。2005年，潘石屹再次启动战略大调整计划，“弃住从商”，旗帜鲜明地表示要放弃住宅主攻商业地产。

靠着“永远不做大多数”的理念，潘石屹不仅成为一个拥有耀眼个人品牌的CEO，更把公司做成了一个最具进攻型的公司。过去几年时间里，SOHO公司蝉联北京房地产项目销售冠军：2003年30.12亿元；2004年32.81亿元；2005年33.42亿元。2005年，SOHO中国已经取得了近150亿元的销售额。11年时间，潘石屹实现了从“最吸引眼球”到“北京最大”地产公司的跨越。

在这个“世界是平的”的互联网时代，成功和失败都以“10倍速”进行，不少人抓住了这股“10倍速”力量，让自己的个人品牌一飞冲天。与迪克・福斯贝里、潘石屹的经验类似，他们都采取了“换个方向是第一”的路径，比如：

章子怡――放弃电视剧阵地，擅长品牌减法。

李宇春――不以传统形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德纲――自我定位为“非著名相声演员”。

徐静蕾――博客一姐。

当前明月――放弃传统路子，明史也可以写得很好看。

是什么让默默无闻的李宇春、郭德纲、章子怡“一飞冲天”？是什么让曾经的“草根”打破平庸，成为与众不同的超级明星？从“草根”到超级明星，绝对不是Mission Impossible！做一条反方向游的鱼，才能与众不同。

那么，该如何做条“反方向游的鱼”呢？

其实，“反方向游”就是要创造个人品牌，不管是明星、CEO，还是“草根”阶层、职场人士，个人品牌变得越来越重要有六条寻求与众不同并取得成功的路径可供借鉴：“反方向游”；“10倍速”力量：互联网；开动你的右脑；亮剑精神；个人危机公关修炼；快就是慢。

“做一条反方向游的鱼”是有前提条件的，那就是对未来的理性判断，即人们常说的远见。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏执；它需要勇气与胆量，把自己赶出舒适的区域，到一个陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不断挑战自己的决心；它还涉及到人才的相对性概念，人才不是绝对的，而是相对的，在一个单位做不好，甚至被开除，换个地方就可能是出色的员工，要选择一个能认同你优点的雇主。

“做一条反方向游的鱼”，很难！但一旦做到了，你就会发现，你已经从“草根”变成超级明星了。

让你身价百万的方法

有一个故事叫做《穷人的习惯》。说有一个富人见一个穷人可怜，就想帮他致富，富人送给他一头牛，叮嘱他好好开荒，等春天来了撒上种子，秋天收获了，就不会再过穷日子了。

于是，这个穷人满怀希望地开始奋斗。可是没过几天牛要吃草，人要吃饭，日子比过去过得还要艰难。穷人心思一动：不如把牛卖了买几只羊回来，先杀一只吃，剩下的还可以生小羊，长大了再拿去卖，就可以赚更多的钱了。

穷人的计划如愿以偿。只是吃了一只羊之后，小羊迟迟没生下来，日子又艰难了，穷人忍不住又吃了一只羊。穷人一想，这样下去可不得了，不如把羊卖了买成鸡，鸡生蛋的速度要快一些，鸡蛋立刻可以赚钱，日子或许就可以好转了。

穷人的计划又如愿以偿了，但是日子并没有好转。他又忍不住开始杀鸡，终于只杀到剩一只鸡时，穷人的理想彻底崩溃。他想：致富是无望了，还不如把鸡卖了打一壶酒，三杯下肚，万事不愁。

很快春天来了，发善心的富人兴致勃勃地送种子来，竟然发现穷人正在就着咸菜喝酒，牛早就没了，房子里依然一贫如洗。

不是在春天到来之时把荒开好，把种子撒下去，等待秋天到来后不菲的收获；而是习惯于将牛卖了去换羊，换鸡，最后换得一无所有。这就是“穷人的习惯”。

穷人往往认为他们自己不可能成为富人，即使富人告诉他们致富的不二法门，即使他们拥有成为有钱人的一切条件。

而美国一位单身母亲、35岁时成为百万富翁的劳拉・兰格梅尔则提出一种全新的观点，她认为，百万富翁有两点与众不同：拥有财富与懂得积聚财富。受此启发，她独创了“财富圈”的方法，致力于将普通人打造成百万富翁，使他们拥有积聚财富的能力。她创立的Live Out Loud公司，每年向上万客户传授“财富圈”项目。

作为过来人，劳拉认为，成为百万富翁其实并不真的非常困难，只要方法得当。如果你有机会向她请教，她会请你先回答如下8个问题：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少资产？

（4）你有多少负债？

（5）还有其他什么资产或负债？

（6）你想达到什么目标？

（7）你有哪些技能可用以赚钱？

（8）你愿意建立并执行“财富圈过程”吗？

“财富圈过程”是个实实在在的计划。它施行起来很简单：像有钱人一样思考；模仿有钱人的行为方式。

“财富圈过程”涉及到12个致富模块，可以把收入变成资产，再将资产变成收入……不断循环增长。不管你收入水平如何，负债程度如何，都可以根据一年的期限，按照书中的方法和步骤，设定自己的财富规划，最终过上理想的生活：

不需工作，从事喜欢的事情；

搞定一切债务；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。