仓储物流部半年汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇仓储物流部半年范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

工业地产的带动

当前中国的经济状况非常严峻，经济增长同比出现较大回落。但是从部分主要指标增长来看，中国最近的整体投资气氛已出现一定程度的升温。中国制造业采购经理人指数(PMI)至2009年5月连续六个月取得增长，并连续三个月保持在50点以上，显示制造商正在恢复信心。同时，股票市场在过去数月出现显著反弹。

广东的经济增长明显放缓，2009年第一季度GDP按年同比增长仅5.8％，而去年则取得10.5％的增长。然而，广州和深圳的经济情况比较好，两地的GDP在2009年第一季度分别按年同比增长8％和6.5％。虽然广州和深圳的零售消费增长放缓，但未见暴跌，2009年第一季度仍分别取得8％和12％的同比增长率。

随着流动资产增加、投资者信心回升以及政府对住宅投资的鼓励政策，最近数个月以来，住宅市场销售上扬。

广州将于2010年举办亚运会，是继去年北京奥运会和明年上海世博会之后的第三大国际盛事。广州为这项盛事将投入多达2200亿元人民币，其中一半资金将会用于建设城市地铁网络。基础建设改善，将会吸引更多的物流地产投资商。

目前广州正在谋求更大范围的城市布局，拓展城市影响力。最近出台的《珠三角地区改革发展规划纲要》重点提出将广州和佛山合并成一个更大的城市体系。合并完成后，不仅有助提高广州在珠三角地区的领导地位，还能通过两市的协作增强珠三角地区的竞争力，令该地区成为中国的主要发展动力之一。事实上，当前广州与佛山在2008年的GDP总和达到1.25万亿元人民币，仅稍逊于上海的1.37万亿元人民币。如此大的一个城市经济体，对于追求规模经济效益的投资方来说，非常具有吸引力。

仲量联行广州董事总经理吴仲豪表示：“珠三角地区的发展大方向是提升价值链。珠三角各城市正逐步向先进制造业、高科技以及其它服务行业转型，这将带动对写字楼和产业园的需求。”工业地产和物流地产将会在这种形势下，得到更多的投资机会和发展空间。

由于华南地区的商业机会不断增长，加上毗邻香港的有利优势，近年来，不少跨国企业在广州、深圳设立华南地区总部。受金融危机影响，投资者和租户趋向谨慎，最近市场有所放缓。此外，不少在广州、深圳的国内企业2009年上半年有升级的租务需求，利用租金下调的机会，纷纷搬迁至高端园区。这些企业主要来自受全球金融危机影响较小的通讯业和能源业。

租金下调整空间有限

回顾2009年上半年深圳的工业地产市场，厂房仓储物业受到了经济波动的强烈影响。DTZ戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司的研究结果显示，自2008年下半年世界金融危机爆发以来，深圳的厂房仓储物业市场一方面经历着剧烈的经济波动：另一方面，工业发展面临着产业结构调整，因而对相关厂房仓储物业的需求急速减少。从2009年第二季度的经济运行数据来看，深圳市的工业生产已经出现转好的迹象，但是仍然受制于诸多不确定因素的影响，未来工业地产市场的能否整体转好，依然有赖于经济环境和国内经济形势的改善。

但是，2009年第二季度整体经济运行情况并未出现进一步的恶化，因此工业地产市场也随之出现回暖的迹象。但是企业对扩张仍然十分谨慎，市场需求并没有复苏，加上存量的空置面积带来的供过于求，预计2009年下半年工业地产市场将继续面对向下调整的压力。另一方面，由于前期租金的调整幅度已经较大，因此下调的空间将会比较有限，而整体市场的真正复苏还将有赖于环境和国内经济的改善。

世邦魏理仕最新数据显示，受到全球经济衰退的影响，各类工业物业的租赁需求都有不同程度的萎缩，其中物流设施受到的影响最小。2009年第一季度，物流设施平均租金较上季度下降1.7％，但第二季度即重回上升通道。广州对外贸易上半年维持低迷，进出口额继续下滑，但国内贸易及零售市场活跃，2009年前五个月广州社会消费品零售总额较去年同期上涨11.4％，支持物流和仓储设施的需求大幅增长。基于不断增长的自用需求以及看好物流地产的发展前景，一家广州本地领先的零售巨头涉足一个大型物流园区的建设。在所有的工业物业类型中，物流物业有望率先走出金融危机的阴影。

内资第三方物流表现突出

篇（2）

而早在2010年起，电商们就纷纷筹谋布局自建仓储物流，为电子商务持久战打造属于自己的“仓储后勤部队”。 但对于大多数电子商务企业，自建仓储模式存在哪些问题？电商又将如何把控仓储环节，更好地服务于电子平台呢？

电商纷纷布局仓储

随着电商竞争日益加剧，物流“爆仓”已经成为困扰整个行业的阴霾。为此国内不少电商巨头不得不把战略目标转向自建仓储物流体系。日前，据腾讯易迅网透露，将自建仓储和物流体系，并宣布将在今年上半年为华东地区的第三方商家实现“上门揽件+统一配送”。苏宁易购等电商也纷纷在一些重要的城市自建仓储物流。京东商城更是推出了3小时内送达的极速达和当日晚间收货的夜间配。

陈震也观察到了以上现象，“一些电商自建仓储物流战略有利于区域电子商务发展布局，产品就近收货、发货，迅速配送，更好地满足大众消费者的需求，这样也能提高消费者满意度，树立良好的品牌。”“与此同时，电商自建仓储物流，运营上利于企业提高库存周转率，货款回收率，使企业现金流量充足。对消费者、电商平台供应商和商家各方都是非常有利的。”陈震说。

针对电商与第三方快递公司的合作，陈震说：“B2C电子商务，货物品类多，订单分散，第三方快递努力完成，不容易。但如果在配送货物时态度不够好、又有不及时等问题，也会让电商们抱怨。另外，高额的物流仓储费用，也会成为电商发展的一个瓶颈。”以当当网为例，当当网2011年第四季度营收12.32亿元，毛利1.289亿元，但是仓储和货运费达到了1.554亿元，占当季总应收的12.6%。

自建仓储看上去很美

但与此同时，电商自建仓储也面临着一些棘手的问题。资金与土地或许是最严峻的双重挑战，陈震表示，“电子商务物流体系建设是一项系统工程。人员、设备、分拣到分拨中心等，前期投入较大，而且资金很难控制，因此，对于小型电商而言，自建仓储物流风险很大。即使是京东这样的电商巨头，资金投入自建的风险仍充满不确定性，未来的路还很长。”

除资金外，土地难拿也是电商自建仓储物流需要面对的重要问题。据仲量联行的报告显示，由于可租赁物流仓储稀缺，今年一季度上海非保税仓库租金环比上涨1.9%，上海西部区域的物流仓储设施几乎达到满租的状态。可以看出，租赁仓库尚且如此，更不必说购买用地。

让中研普华研究员黄盛泉担忧的是，如果电商业务量不足的话，会直接导致自建的物流中心不能正常运转，这样很容易导致资源浪费。另外一个是自建物流带来不必要的货物“盲动”和积压，也增加了很多额外的供应链成本。

京东的仓储体系

京东商城高级运营总监朱政经在今年5月第八届仓储业大会上曾说过这样一句话：“京东永远是以技术为中心的电子商务公司，但它更是一家以技术为中心的物流公司。”可见，京东商城对仓储物流的重视程度。

京东商城可以算是电商中最为重视自建仓储物流体系的企业。据了解，目前京东位于上海嘉定区的亚洲一号一期的主体结构已经封顶，正在装配仓库的硬件设备，二、三期的施工也将完成。武汉、西安、成都等地的亚洲一号也正计划开工。刘强东向外透露，到今年底，上海的亚洲一号就可以投入使用，面积达23万平方米。

“例如一个客户订三件货，这三件货原来可能分别在三个仓库，需要分别包裹并配送给客户。现在京东自建‘超级仓’，一个地方配齐，一次配送，可以大大缩减成本。而且便于综合管理。”陈震如此看待京东自建仓储。

不仅如此，京东自建仓储设施还能提升自身竞争力，寻求到更多融资空间。民生物流有限公司总经济师蒋啸冰表示，自建仓储为企业融资提供各利益相关方都认可的资金消耗出口，同时又依托自建仓储形成新的融资能力和建立可以预期的投资增值空间。

尽管如此，在京东商城高级运营总监朱政经看来，京东仓储运营管理存在三方面压力：其一，京东仓储面对的是全品类产品，一站式购物对仓储物流的要求非常高。其二，京东每日百万订单量，对拣货、打包都有很大要求。最后，实效与购物体验也同样考验着京东仓储运营能力。为此，京东也制定了一系列针对提高仓储运营水平的措施。

亚马逊值得借鉴

在20世纪90年代，亚马逊“物流执行成本”一度占到总成本的20%，目前下降到10%左右，仓储物流成本的降低，成为亚马逊扭亏为赢的“利器”。

在中国，亚马逊也正在斥巨资投向仓储物流。卓越亚马逊在昆山花桥建立的物流仓储一体化基地面积达10万平方米，成为亚马逊在中国最大的运营中心。但高效利用各种资源精细化运作以摊薄成本才是其致胜法宝。

“以入库、品类管理为例，亚马逊的入库环节，有着一货一位、一货多位、多货多位的存储方式，看似比较零散，但在后台IT的支撑下，可以做到乱中有序。品类管理上亚马逊建立了商品重量、长宽、体积等数据档案，并与出库包装箱大小关联，这也关联到最后与供应商、第三方物流商的结算。”陈震如此描述了亚马逊的精细。

篇（3）

“未来10年是中国钢铁物流仓储业发展的黄金时代。”这是在近期举行的国内物流高峰论坛上，与会人士在针对中国钢铁物流仓储业的现状和发展前景进行充分的交流沟通后达成的见解。随着国内钢铁产业的不断发展壮大，以至于达到目前的产能过剩的局面，面对如此巨大产能的钢材产品，如何存放，如何周转，是钢铁企业共同面对的问题。此时，钢铁工业的快速发展为钢铁仓储业提供了发展空间，钢铁物流仓储业随机产生，满足广大的钢材产品的仓储和周转的需求。国内仓储协会经过调研指出，我国钢铁仓储业的发展空间巨大，2011年国内的钢铁物流量达30亿吨以上。上海、浙江、成都、湖北、湖南等地区一批钢铁物流园区先后崛起，一些钢铁物流园区的投资规模甚至达到50亿元，并且随之涌现了一批与之相配套的钢铁物流仓储企业，从而使近年来我国的钢铁物流仓储业竞争日趋激烈。那么，钢铁物流仓储业的盈利模式主要是哪些呢？我们把目前很常见的几种收入方式做一个介绍和梳理：

一、钢铁物流仓储业的收入方式

（1）出租营业仓库，从场地租金中增加收入。将仓库的租期分为长租和短租，分别收取租赁费用。除了满足钢铁企业的钢材存放，还可以满足客户的不定期钢材存放，也包括中间商、商的钢材存放。由于近期钢材市场的低迷，造成大量的钢材无法按照正常的销售渠道出货，都存在积压的情况，这就给物流仓储业创造了一个难得的契机，可以都暂时存放在营业仓库里，然后，仓库收取相应的仓储租赁费用。从目前的情况来看，钢铁物流仓储业供不应求，客户纷纷上门，盈利情况很可观。就仅RR钢铁物流企业的一个中型仓库为例，半年收入达到4000万元，可以抵当前SS钢厂的全年收入（目前大部分钢厂处于亏损），投资回报比率很高。（2）吸引运输车辆，实现收益的停车费。钢铁物流仓储业和信息中心合作，运用交通和信息中心的现代信息技术和物流技术，如GPS、GIS、实时跟踪车辆，从而吸引了来自全国各地的运输车辆接受统一调度，从而增加停车收入。（3）提供个性仓储服务方案的设计。根据工商企业客户的自身企业需求量身定制仓储服务方案，充分满足不同个性需求。（4）实施会员管理，在仓储业务中同时盈利，进入的企业接受会员的管理，物流仓储企业提供业务支持，进入的企业支付会员年费。企业享受不同的服务标准，根据会员类型和级别，除了享有在当地的物流信息系统平台上进行直接查询和获得技术支持外，还有专业的业务培训和专家咨询解答，以促进现代物流企业的发展，实现与进入企业的双赢共赢。（5）开发资源优势，提供吸引供应链聚集的平台，整合交通运输资源，整合网络资源，门户网站业务推广，商品推广。（6）扩大信息技术服务范围，完善物流供应链服务水平（电子商务服务的交易平台，主题交易市场服务平台）。开发供应链的增值服务的开发和管理；物流整体方案策划；物流平台渗透到商业营销系统（产品分销及售后服务）；开发展览、咨询、培训等衍生业务内容；开拓金融和物流相互融合的功能性融资服务。

二、对现有钢铁物流仓储业的建议

对银行而言，有真实的货物作为抵押，又有信誉的物流企业做担保，大大降低了贷款的风险，并开辟了一条新的商业银行的利润来源，开辟了新的增值服务业务的物流公司，对于物流企业而言，这项融资服务实际上打开了新的增值服务业务，而不只实现为客户的个性化，差异化的服务，也带来自身企业利润的增长。钢铁物流仓储业的发展前景无限广阔，黄金时代已经到来，但是还需要不断地完善和改进，才能满足日新月异的市场需求，下面对现有的钢铁物流仓储业提几条建议，以供参考：（1）由传统的钢铁物流仓储业向大型综合物流园区过渡。钢铁物流仓储业应大力发展配送和加工业务，建成能够提供仓储、配送、流通加工、交易功能等多项完善的物流服务功能的综合型物流园区。（2）发展多种增值服务，实现收入渠道多元化。钢铁物流仓储业除提供仓储、运输等基本物流服务项目外，还可以向广大客户提供一系列附加的创新服务和独特服务，包括流通加工、包装、信息处理、展览、旅游、咨询、培训等等辅助内容，拓展服务领域。（3）加大加快对物流园区人才的培养，特别是注重实践性人才的培养，注重实践经历。

参 考 文 献

篇（4）

京东商城：计划建7个一级物流中心，25个二级物流中心；

当当网：成立一家由其控股的独立配送服务公司，打造开放式的物流平台，已建立六大物流中心；

淘宝网：建设开放物流平台及仓储基地，在华北、华中、华东、华南、东北、西南和西北7大区域中心位置建仓；

卓越亚马逊自建物流覆盖北京、天津、上海和广州，在全国8个城市拥有9个运营中心；

凡客诚品在10个主要城市已经完成选址，到今年底将完成28个仓储建设；

苏宁易购已经完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地进入试运营，6家进入施工阶段，签约储备项目达12个；

新蛋网自建配送队伍，7大分仓已经建成，2012年在全国十大省会城市建仓；

1号店被沃尔玛注资之后年内准备在华中、西南、西北和东北四区设立4个仓储中心，还将自建10个左右快销品类储备分仓和300多个配送站点。

看到这份资料之后，恰好我去到新疆乌鲁木齐走访了一个物流园，该园已经完成了商业地产的改造，成为一个家居建材城，虽然商城名字还保留物流园名称，但已完成许多家居建材的大品牌进驻，部分已开始营业。

这并非个案。同样在深圳的笋岗，原来是物流园区，现在却由于距离东门（深圳最繁华的步行街商业中心）仅十几分钟车程而进行改造，物流配送企业陆续向更为偏远的关外搬迁。

物流地产向商业地产的转变，几乎每个省会城市都在发生，而这些物流园建立不到十年，在中国城市化进程提速的情况下，未来的物流地产将会以更快的速度向商业地产转变，这个事实被电商企业在全国拿地建仓的事实所证，却被京东刘强东一再否认，明确表态不会通过地产来赚钱，这样说其实更深层次的目的是为了提升用户体验。

这个说法似乎很说得通，但这些电商企业如此宏伟的物流仓储计划，以及各城市现有物流园改造为商业地产的现状，目前的百货、SHOPPING MALL业态或将面临来自未来电商企业物流地产变身商业地产的新威胁！

圈地运动是B2C中国化的必然走向

物流仓储的建设使得电商轻公司逐渐变重，这个重不是负担，而是使得其估值变得更高，变得更值钱，毕竟这世界唯一越占越少的就是土地。对于这些迟迟没有盈利的电商企业来说，在烧了VC的钱这么多年，如何赢得资本市场的认可，能够成功上市就成为当务之急。

现在的国内电商公司中，当当网占中国图书市场规模的15%~25%，麦考林的线下加盟连锁店则为其上市加分许多。那么现在的这些电商公司，除了已经被亚马逊收购的卓越网、进军电商的传统企业苏宁、已经盈利的淘宝网外，其他多数电商企业均处于巨额亏损状态，无疑物流地产成为未来盈利的保障。目前中国仓库的投资回报率在全球范围内都算是较高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。

未来在中国城市化进程中，这些物流仓储用地除了可以低成本地改造成为商业地产之外，还可以逐步独立运营，成为服务于其他中小电商甚至其他企业的第三方物流配送公司，通过这些公司为线上的B2C商城获得新的盈利点。

其次是配送效率和成本的拼杀。

在前端的商品、展示、营销、支付都不断提升用户体验的同时，最后一公里的配送就成为决胜关键。第三方物流配送公司以加盟制周转仓为主，运营效率和成本已经无法满足电商企业规模化发展的需求。电商自建仓储物流成为竞争手段之一。

毕竟相对于传统店铺来说，仓储物流基地的建设更加快速，通过一到两年的密集网点布局，实现全国快速配送，这也是赶在已经拥有实体店的传统零售商布局线上和线下业务结合的电商之前，纯电商企业提升自己核心竞争力的机会。

对于已经拥有上千规模实体店的苏宁易购来说，整合线下业务的难度和自建仓储物流基地相比较难度要大得多，周期也要长得多，所以，苏宁选择自建仓储物流也在情理之中。而且在线下实体店整合完成之后，这些物流仓储基地如果再改造成为商业地产，然后在更偏远的地方建设仓储物流基地，以形成良性商业循环。

对于依赖商业地产资源扩张的传统百货业来说，这种做法值得借鉴，可参考淘宝网的物流仓储方式。淘宝网自己购买仓储物流用地，然后以合作方式将这些仓储物流交给第三方代运营管理，同时在自己的高流量和高销量背书下吸引商家使用其仓库并交纳租金，仓储物流自然而然成为盈利中心，同时，提高买家购物体验，获得与B2C一样的配送竞争优势。

同样随着中国城市化的推进，淘宝网自购的这些仓储物流用地可以很好地变身为商业地产进一步服务于自己，例如开设更多爱蜂潮这样的家居体验馆，将自己在线上的优势转换到线下，这样一来，传统的百货业和零售业在这一场电商企业凶猛的圈地中将逐渐散失自己线下拥有实体店的强大优势，在未来三到五年的竞争中处于劣势，这不得不引起警觉！

《全国仓储业发展指数》的数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，通用仓库总体上处于供不应求的状态。而仲量联行的研究报告也显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。

租金上涨，只是中国B2C集体下沉的一个直接影响，对中国未来的电商战略，这种集体建仓带来的长链条电商发展战略会对未来的零售格局产生哪些影响，只有经历过一个产业的波动轮回才能真正显现。但是，对于传统零售的影响，应该不难预测，曾经封闭的商圈正在被撕裂，在城市化推进和新经济变革的大环境下，未来零售业态的格局，将由今天的布局者掌握。

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篇（5）

二、主要目标

积极开展“仓储规范化管理提升年”、“重大项目突破年”、“质量效益推进年”三个年活动，落实安全生产责任制，确保不发生重大储粮安全事故；落实质量监管措施，省级储备粮入库质量指标符合省局验收质量标准，正常储存年限宜存率达到80％，编制滁州市粮食流通基础设施“十二五”规划，原粮散运比例增加到60%；继续推进农户科学储粮，争取第五期示范工程实现1500户。

三、工作重点

（一）着力推进仓储规范化管理，力争在提升仓储企业管理水平上有所突破

2010年是“仓储规范化管理提升年”，粮油仓储企业规范化管理是一次整体提升粮油仓储企业管理水平的重大活动，各地要再学习、再宣传、再发动，对照国家局规范化管理评价标准，查找不足，认真整改，进一步完善仓储管理制度，贯彻仓储技术规范，在近两年创建省级储备粮示范库的基础上将规范化管理向骨干购销企业延伸,积极培育“三级示范库”、“星级仓库”，塑造亮点，凝炼我市粮食行业精神和企业理念，推动全市仓储规范化管理活动继续深入开展。2010年《粮油仓储管理办法》、《粮食仓库安全操作规程》、《粮食仓库维修改造技术规程》等重要仓储、基建、管理规范和主要粮油品种质量标准将密集出台，各地要做好新标准的宣贯工作，用标准和制度来规范约束各仓储企业的承储行为，促进仓储管理上台阶。

（二）着力推动粮食流通基础设施功能提升，力争在项目建设上有所突破

加快推进现代粮食物流建设进程，在现代物流园区上谋发展已成为我市粮食行业发展中的一项重要而又迫切的任务，各县市区要积极开展“重大项目突破年”活动，一是认真贯彻国家和省粮食仓储物流规划，正确引导企业对粮食仓储物流项目投入，用规划指导建设，积极争取中央和地方财政投资的粮食流通项目，做好粮食仓储物流项目的储备、申报和跟踪服务，尽快构建满足粮食购销收储的体系和贯通省内外的粮食现代物流通道。二是继续落实粮食仓储设施“三百”工程，创新体制、整合资源、统筹规划、优化全市粮食流通基础设施，优化粮食仓储设施的区域布局，适应粮食流通形式的变化要求。抓好全市“十二五”粮食流通基础设施规划编制和修改完善。力争至“十二五”期末，在全市形成以区域性物流园区为龙头、中心示范库为重点、骨干收储库为支撑、基层收纳库为基础的相辅配套的粮食流通基础设施体系。三是加大对备案项目推动力度。对已批准立项的重点项目要确保如期开工。加强对中央和省补助仓储物流项目资金的跟踪监管和项目督查，保证专款专用，发挥效益。四是引导企业建立仓储基础设施资金投入机制，鼓励企业从经营利润中积累部分资金，添置一批仓储设备，提高仓储作业的机械化、自动化水平，方便农民售粮，继续加快粮食“四散”推进步伐，提升粮食物流效率和效益。进一步夯实国有粮食企业改革发展的基础，促使滁州粮食物流园早日建成，培植滁州粮食经济新的增长点。

（三）着力加强粮油质检体系建设，力争在粮食质量安全管理上有所突破

粮食质量安全监管是新形势下粮食行政管理部门的重点工作。各县市区要积极推动“质量效益年”活动，把粮食质量安全监管放到更加突出的位置，逐级落实监管责任，进一步加强对粮食收购、储存环节及政策性用粮购销活动中的粮食质量管理，突出抓好对原粮卫生的监管，不断提升储粮质量和监管质量，努力使农民增收粮企增效。

1、建立粮情、粮质分析制度，预测入库粮食质量和库存粮食品质变化，调查、收集、整理、上报粮质、粮情信息。

2、2010年上半年各县市区要逐级建立粮食质量安全突发事件应急预案，原粮卫生监管制度。加强对各级储备粮的抽查检验，严格执行粮食入库、销售出库质量检验制度以及入库后粮食质量建档工作。

3、强化各级储备粮油储存期间质量管理，继续坚持月报告、年中分析制度。今年市局将把省级储备粮质量达标情况作为年度目标考核的重要内容考评，督促收储企业坚持国家粮食质量标准，把好入库质量关。从今年4月开始各县市区要组织辖区内省级储备粮油承储企业每季度对所储存的省级储备粮油进行一次全面的质量状况分析，并提出强化质量管理的对策措施。

4、不断完善粮食质量检验监测网络，认真抓好县一级质检机构的人员培训和仪器配置工作。全市各省级储备粮承储库必须具备质量检验和储粮品质检测的能力，改善检

验机构的设施条件，提高人员技术水平。

5、粮食质量检验机构要规范检验行为，严格执行检验规程和检验方法，依法对检验数据和检验结果承担法律责任。

四、着力持续推进农户科学储粮示范工程，力争在服务新农村工作上有所突破

农户储粮专项建设是国家扩内需、促增长的惠民工程。各县市区要积极主动争取政府支持，自主开展多种层次、不同形式的农户储粮示范工程。同时要认真研究、精心组织，切实加强对示范农户的技术指导和跟踪服务，加大示范工程宣传力度，扩大示范效应，提升示范效果，把这项惠农政策抓实抓好。

五、着力于强化监管措施，力争在安全生产科学保粮管理上有所突破

各县市区粮食行政管理部门要寓管理于服务之中，创新检查方式，规范工作程序，注重检查效果，帮助指导企业监控整改安全隐患，扎扎实实抓出成效。一是要全面落实安全生产责任制和各项安全措施，严格问责追究。继续实行目标管理，各县市区粮食行政管理部门要和购销企业及有关单位继续签定安全目标管理责任状，责任保证单位必须按照责任承诺要求，认真履行工作职责,强化工作措施，确保安全生产各项工作目标完成。二是各县市区要继续开展安全隐患排查治理专项行动和春、冬季两季粮油安全普查，对重点部位、薄弱环节要加大督查力度；采取挂图作战、限期报告、节点流程控制等措施加以推进，下发督办通知促进工作落实，建立安全生产长效机制。三是要加强安全生产队伍建设和安全宣传教育，提高安全防范总体水平；各地要完善应急预案，开展应急救援演练，全力防止安全生产事故发生。四是2010年全市要积极开展储粮技术创新活动，大力推广生态绿色科学储粮、气调储粮生物物理防治新技术。注重安全性、经济性、科学性和可操作性的结合，降低储粮成本，适应粮食市场化要求。

六、做好其它常规性工作

篇（6）

7月20日，商业地产服务与投资公司世邦魏理仕的《2015年第二季度中国房地产市场回顾》指出，随着国内经济逐步向内需驱动转型，零售、电商、第三方物流、汽车及零配件等以满足国内消费为主的行业对优质物流设施的需求一直在稳步释放。具体市场表现为：嘉民与迪卡侬、顺丰分别签署了15.7万平方米和2.2万平方米的新定制项目租赁合约，H&M在易商滨海物流园设立北大区分拨中心，聚美优品租下安博天津京滨物流园2万平方米的仓库等。同时，当季内全国优质仓储物流市场整体租金环比上升0.9%。其中，由于主要物流地产开发商对旗下物业进行年度租金上调，使得上海优质仓储租金获得4%的季度涨幅；而由于部分仓储被业主改为商用，致使深圳优质仓储市场供不应求的局面进一步加剧，带动深圳市场平均租金按季上涨2.7%。世邦魏理仕指出，除沿海城市外，国内外开发商正在逐步加强武汉及重庆等长江沿线枢纽节点的战略布局。而根据5月份颁布的《全国流通节点城市布局规划(2015-2020年)》，东线沿海和长江沿线这两条流通大道被纳入“三纵五横”共八条全国骨干流通大通道之内。利好政策将进一步促进这些节点城市的物流仓储市场的发展。此外，对于物流枢纽地位的渴望使得地方政府对仓储物流行业的看法正在发生转变，在资质和渠道等方面有优势的开发商逐渐受到政府青睐。

对于国内物流地产市场的持续升温，业界专家表示，市场需求的不断扩容促进了该领域的发展。一方面，在我国经济由出口主导向内需拉动转变的大背景下，更多的货物被分拨到全国各地，推动了对物流地产的需求，特别是在技术进步、经济发展、市场需求变化等多种因素影响下，国内的产业链环境正在发生着巨大变化，比如互联网的应用正在迅速地重塑流通渠道，‘电商物流的快速响应、小批量、多频次的需求特性，使其对现代化的仓储设施有着巨大的需求等；另一方面，随着国内城镇化进程的加速，不断扩大的城市需要有相应的物流配套设施，也极大地促进了物流地产的发展，尤其是在二、三线城市，这样的需求更为明显。

“经过数年的发展，我国物流地产已经有了较大的进步，市场目前正处在稳步上升的发展阶段。”中国物流学会副会长姜超峰在接受本刊记者采访时表示，国内高端仓储的供应有了明显的增加，北京、上海等经济发达地区已经接近饱和，但是二、三线城市的供应依旧相对缺乏，呈现出发展不均衡的态势。

需求旺盛

“电商及第三方物流企业需求持续旺盛，全市整体非保税仓库空置率保持低位。在电商快速发展的情况下，电商对非保税仓库的需求持续增加，尤其是对大面积仓库的需求。与此同时，第三方物流公司对非保税仓库的租赁需求也持续旺盛。”近日，仲量联行在2015年第二季度深圳房地产市场回顾中指出，深圳的保税仓与非保税仓的需求旺盛，空置率持续下降。仲量联行工业地产部副董事古振鹏预期，深圳保税仓的租赁需求将持续上升，业主叫价能力将获得提升，预测全市保税仓库升幅在年末能获得同比增长9%～l1%。非保税仓库市场方面，今年下半年将无新增供应，预计第三方物流公司及电商对非保税仓库的租赁需求依然旺盛。由于目前空置率已在历史低位，加上未来供应量不多，今年年末非保税仓库空置率将降至1%N3%水平。另一方面，因为市场表现活跃，加上供应短缺，业主对租金升幅的信心保持乐观态度，预计年末同类同比增幅高达9%～11%。

实际上，深圳仓储业需求旺盛只是全国仓储市场持续升温的一个缩影。一段时期以来，伴随我国经济的发展，对于物流仓储设施的需求也在快速增加，尤其高端物流仓储设施更是供不应求。行业研究报告显示，当前我国现代物流仓库设施的供应在全国仓库面积的占比不足10%，大部分仓储设施均属中端或低端的物流物业。业界分析指出，尽管中国物流地产市场已经有了较长时间的发展，但相比欧美发达国家依然有一定的差距，尤其在高端仓储领域。原因在于，过去一段时期我国的产品主要是纺织、玩具等一些低附加值产品，对储存条件的要求不高，这也导致对物流地产的开发多是“四柱一顶”的低端物流物业。不过，现在这一情况正在改变，随着我国流转商品的档次和附加值相应提高，手机、电脑、化妆品、高级时装等高附加值产品成为主流，货主及保险公司对仓库条件也提出更高要求，对于高端物流仓储设施的需求越来越大。

盖世理中国区总裁林磊就曾指出，整个中国物流地产市场正在稳步发展，市场需求旺盛，尤其是甲级仓库更是供不应求。林磊表示，由于现代物流业在中国的起步相对较晚，尽管在过去的一段时间里，在高端物流物业领域，无论是中国本土的开发商，还是国际开发商都非常踊跃的进入了这个市场，供应量有所增长，但与目前市场的需求相比，仍然存在较大的差距，具有很大的发展空间。市场专业化

6月29日，中国仓储协会了《中国仓储业蓝皮书(2015)》 （下文简称《蓝皮书》）。《蓝皮书》指出，2014年我国仓储业固定投资额为5158.7亿元，同比增长22.8%。横向比较而言，仓储业固定资产投资额的增幅高于物流行业的整体增幅，也高于全社会的投资增幅，这反映了仓储业的历史欠账与现实市场需求；但纵向比较，2008年之前仓储业投资增幅平均在30%以上、最高达50%，2008年之后，增幅普遍下降。而2014年的增幅不仅低于2013年，也低于2010～2011年，这说明仓储业的发展也受到了我国经济总体形势的影响。2014年仓储业发展的主要特点则表现为：各类仓储企业在政策引导和市场推动下纷纷加大投资，仓库设施建设呈现大型化、网络化趋势，电商仓库成为建设热点；公共仓储企业积极参与托盘循环共用试点、城市共同配送试点，仓配一体化服务形成一定规模；在相关政策驱动下，低温仓储业发展持续向好，冷库租赁正在向低温配送中心发展；电商仓储网络正在形成，电商自营仓储与电商公共仓储同步发展，双十一的“爆仓”现象大为缓解；医药物流网络化建设，打通医药供应链各环节，实现医药仓储物流透明化和可追溯；中药材现代物流体系破题，中药材的集中、规范仓储将与药品物流体系对接；各方共同推进绿色仓储与配送，取得初步成效；危险品企业退城入园工作进入，利于产业结构调整与升级，促进产业链持续健康发展等。

对此，业界专家指出，从《蓝皮书》可以看出，随着我国物流地产市场发展的逐步成熟，尤其是电商、食品医药冷链的兴起，促使这一市场需求更为细分和专业化。

“专业化、定制化的仓储是物流地产未来发展的一个重要方向。”姜超峰表示，由于市场需求不同，专业化、定制化仓储的作业方式、作业机械、流程等方面与标准库是有所区别的。 “从冷链来看，冷库的设计与要求自不必说，特别是医药冷链仓库，储存的同时还要有不同的制冷温度空间，更重要的是需要专业的分拣分拨系统，一个建筑里实际上是一套完成的物流配送体系。”姜超峰指出，不仅食品医药冷链，电商、快递也是如此。“电商仓储由于备货较多，占地面积广，因此在仓库的面积要足够大，储存足够数量的货便于分拣。而对快递来说，则是集中到货，迅速分拨，尽量不库存的，所以快递的仓库比较窄，两边都有站台，便于装卸，而且运行距离不能太长。”

面对当前物流地产市场需求的细分化与专业化，物流地产企业和相关各方显然也意识到这一点，在开发和运营策略上都有了相应的调整。

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［中图分类号］F252［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）45-0028-02

1 金融仓储的背景

融资难一直是困扰中小企业的一个重大问题。尽管2008年金融危机爆发之后,我国银监会提出“两个不低于”目标来实现小企业贷款余额充足,即小企业贷款增速不低于全部贷款平均增速,增量不低于上年同期的增量。但是,这一系列政策并没有抵挡住中小企业大规模的“倒闭潮”。仅2008年上半年,在全国范围内就有6.7万家规模以上中小企业倒闭,而2011年1~6月,仅浙江省新增的5万家中小企业当中,就有1万家企业倒闭。究其原因,中小企业与我国整体金融环境密切相关,从中小企业内部来看,整体存在信用观念的缺失,同时,自身经营压力日趋明显,商业贷款利率上调、物价高涨导致的成本上升,以及劳动力成本增加等问题不断出现,无论是与银行还是上下游企业的业务往来,债务纠纷不断,特别是在法律法规不完善的背景下,逃避银行债务现象日趋严重。反过来看,银行对于向中小企业发放贷款也望而却步,对于中小企业的信贷风险更加关注,信贷流程复杂同时效率低下等问题,加剧了中小企业的融资困难。如此下去,必将出现恶性循环,难以生存将加剧中小企业信用风险提高,融资资质不断恶化,商业银行对中小企业的发放贷款的积极性将继续走低。此时,探索出一条中小企业融资的新路,成为众多学者研究的课题。

早在1987年的《中国工业经济研究》杂志中就有学者提出“物资银行”的概念,也是由物流概念衍生而来。在国外,混业经营模式令物流公司多元化发展,逐渐走向成熟,具有品种多、范围广等特点,推动了与金融合作的新兴模式,同时也构建了一个成熟的适合于中小企业融资的结构体系。1999年,世界上最大的快递承运商与包裹递送公司——美国联合包裹服务公司(UPS)极具前瞻性的收购了第一国际银行,同时UPS金融公司成立。国内将“物资银行”设想转变为现实是在2003年,广东发展银行率先在全国十个试点城市推出此业务,一经推出便得到快速发展,业务总金额也不断高涨。而2008年3月,随着浙江涌金仓储股份有限公司(简称浙江金储)注册,金融仓储模式首次推出。

2 金融仓储的推出

“物流金融”的概念本身有广义和狭义之分。在西方混业经营模式下,物流公司从事的物流金融业务,除了针对物流部分所产生的融资活动外,还包括开发金融产品,甚至可以进行有价证券的发行与交易。而狭义的“物流金融”,仅包括作为第三方公司在自身物流业务中通过一些信用工具,与银行合作,为上下游客户提供融资等服务。“物流金融”根据业务不同可以分为三种类型,即监管型、贸易型、综合型,具体业务有动产质押融资、保兑仓、物流银行等。

“金融仓储”是指第三方机构或物流仓储公司作为中介公司,为企业提供仓单,为银行业开展仓储金融业务,提供诸如仓储保管、监管、咨询等系列服务活动。简而言之,就是银行抵质押品的仓储保管监管业务。目前“金融仓储”模式在国内金融市场体系下,应当归于狭义的“物流金融”,包括的主要业务模式是仓单质押和第三方监管。

2.1 仓单质押

仓单质押是通过委托金融仓储公司保管动产,验收入库后,由金融仓储公司签发出标准化仓单凭证,委托方就可以凭仓单向银行提出仓单质押贷款申请,银行审核仓单后,可与委托方签订合同,并根据质押物价值向委托方提供贷款。

2.2 第三方监管

第三方监管是金融仓储公司作为第三方,接受委托并提供对特定动产的实时监督、控制及管理服务,具体分为静态和动态两种,两者区别在于静态模式下,货物一般无法在合同期内更换,但在融资余额减少的情况可以允许融资方到第三方公司提取相应金额的货物；而动态模式下,融资方则相对自由,只要在不低于合同约定的最低货值的情况下可以自主提取。以浙江金储公司的第三方监管为例：

图2 浙江金储公司的第三方监管业务流程

3 金融仓储业务的风险识别与防范

随着2008年浙江涌金仓储股份公司首开先河,各地纷纷成立金融仓储公司以缓解中小企业融资难问题。然而,在三年的发展实践中还存在诸多问题,如果对金融仓储公司缺乏监管,对相关风险不进行识别和规避,一旦发生纠纷,各方将受到巨大损失而无法获得法律保护。在整个金融仓储业务流程中涉及的标的和主体主要包括：质押物、第三方物流企业(或金融仓储公司)、融资企业、银行,而这其中包含的法律关系为第三方物流企业与银行的保证合同关系、融资企业与第三方物流企业的仓储合同法律关系及融资企业与银行间以质押担保为基础的借款合同关系。根据以上的标的、主体及法律关系可看出,在每一个环节上都出现风险暴露,必须加以风险识别与防范,以下是对各个风险影响因素进行分析。

3.1 质押物风险

金融仓储的创新之处就在于无法在银行那里获得融资抵押的动产,在第三方物流企业这里可以获得质押并获得融资,诸如农副产品、石材等大量原材料。而这些质押物本身具有一定的风险,如一些易燃易爆物品,如若保管不善,无论是融资企业还是物流公司都存在巨大风险；还有些质押品具有较强的季节性,一旦融资方无法归还贷款,其质押物是否能及时变现也不确定。

3.2 第三方物流企业的管理操作风险

质押物本身所暴露出来的风险,对第三方物流企业的管理就要求更高,对不同质押品的审核、储藏、保管等方面都要求有一定水平的技术人员。而就目前而言,金融仓储公司刚刚起步,高素质人才缺乏,在监管方面也对人才及公司的管理提出许多挑战。

3.3 信用风险

(1)融资方信用风险

一般来说,采取“金融仓储”模式融资的企业大多未达到一定资质,或其抵押品无法申请银行贷款。而我国目前还尚未建立覆盖全国的信用评估系统,因此“金融仓储”模式在目前缺乏一定的信用支撑,而第三方物流企业也很难做到像银行那样专业性对融资方的资质进行全面考察。

(2)第三方物流企业的操作风险

在具体操作上,相关经办人员很容易与融资方内外勾结,逃避货物质押而取得贷款,这将给第三方物流企业和银行均带来巨大损失,因此需要加强在操作上的监管,实现业务操作透明,业务人员责任制。第三方物流企业在自身能力有限的情况下,可以将相关业务外包给其他公司操作,以实现自身对关键环节的控制力。

4 政策建议

4.1 对于金融仓储企业的建议

金融仓储的业务范围非常广泛,既包含金融业务,又包含仓储物流业务。从金融业务来看,标准化仓单的设计专业性极强,建议征求银行业及其他金融机构的意见建议,得到其认可与支持。从仓储物流业务来看,质押物保管具有一定的风险性,不同质押物具有不同的保管方式,还需要对其价值的专业性监控,因此,对相关业务人员的专业性有极高的要求,建议金融仓储企业加强对业务人员的专业化培训,同时应该吸引高级技术人才负责相关业务,逐步提高自身的仓储保管水平。

4.2 对于银行业的建议

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一、规范运作，稳步推进“危仓老库”维修改造

“粮安工程”建设实施是全面提升粮食收储和应急保供能力，保障国家粮食安全和有效供给的重要保证。粮食“危仓老库”维修改造，是“粮安工程”重要内容。经过上级积极争取，江苏省被为重点支持省份，我县紧紧抓住这个机遇，加大推进力度，全力抓好“危仓老库”维修改造工作，按期保质保量完成粮食“危仓老库”维修改造任务。

1、加强领导明确责任

县政府对“危仓老库”维修改造工作高度重视，将维修改造工作列入县政府目标管理之中，作为为民办实事的头等大事来抓，召开会办会要求各相关部门统一思想，提高认识严格按照技术标准和粮食仓储规范要求，各司其职，各负其责，层层抓好落实。努力将“危仓老库”维修改造工程建设成优质工程、精品工程。

为按期保质保量完成粮食“危仓老库”维修改造任务，我局成立了“危仓老库”维修改造专项工作领导小组，局长负总责，分管副局长具体负责，职能科室抓落实，有序推进“危仓老库”维修改造工作。

2、积极争取配套资金

这次“危仓老库”维修改造资金按照国家支持、省财政补助、县 配套和企业自筹相结合的办法解决。局主要领导多次和县主要领导汇报，积极主动争取配套资金。

3、严格程序规范操作

按照省局要求，将维修改造实施方案报同级发改部门审查审批，和财政局联合行文报请县政府同意后再上报省粮食局、省财政厅。上级批复同意后，我局迅速和公共资源交易中心联系，抽签确定（土建）招标，通过商务谈判方式，江苏都市设计研究院作为维修改造项目设计单位。土建工程通过招投标确定中标施工单位，各个标段开工建设，预计9月完工。功能提升主要是采购先进适用的仓储作业设备，按照政府采购要求，确定招标，由招标按规范程序招标公告、开标，确定各种设备采购中标单位，签订合同，采购所需设备。

二、加快粮食物流园区建设

__县粮食产业物流园规划占地200亩，一期工程高大平房仓13栋、综合实验楼、质检中心等项目正在进行主体工程建设，积极推进配套设施和服务平台建设，推动各类资源要素向物流园区集聚，努力实现物流园区项目集中、资源集约、功能集聚。提升物流园区现代化、规模化、集约化水平。

三、重点培育，增强企业市场竞争力

市粮食局“3430工程”提出：到2015年末，全市扶持4个粮食物流产业园，培育出管理先进、效益明显、市场竞争力强的具有引领和榜样作用的粮油加工企业和仓储示范企业各15家。根据这一目标要求，我县积极将界集、石集粮食物流产业园打造成功能完善、产业集聚度高、产业链长的粮食产业物流园。2014年培育城东国家粮食储备库、江苏__粮食储备直属库为仓储示范企业，培育苏北粮油有限公司。

四、精心部署，实施粮食库存检查

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 >> 不仅仅是硬件机器人，快仓创始人杨威更愿意将这形容为一种新型的物流解决方案。

今年是刘双书参与的第三个双11促销节。以往的工作经验告诉他，接下来的一周，他的工作强度将会是平时的四五倍。特卖电商唯品会位于肇庆物流园的配送仓库，足足有45个足球场那么大。仓库经理刘双书负责的工作是拣货和补货，双11过后的3天才是真正的业务高峰期，他每天要处理三四千份订单，走上四五十公里，然后加班到凌晨三点走出仓库。

不过今年的情况有所不同。临近双11的前两三周，刘双书并没有像往年一样要求增派临时员工支援，在他负责的5000平方米智能仓库中，现在最忙碌的不是工作人员，而是在巨大的货架中来回穿梭的仓储机器人。

在这里，鲜为人知的仓储机器人开始充当实实在在的劳动力。它们的外形看上去很像大了一倍的方形扫地机器人，被放置在货架底部。仓储机器人的顶部有一个升降圆盘，能够举起重达1吨的货物，在仓库内移动时不仅可以根据指令选择最优路线，而且能够自动避让障碍物或同伴，灵巧地转弯。

这项技术减少了员工在仓储中心来回走动搬运和从货架中挑选商品的时间，当机器人将装满各种商品的货架送至分拣中心后，像刘双书这样的工作人员现在只需要站在原地分拣，每小时可挑选扫描300件商品，效率是之前的3倍。

不仅仅是硬件机器人，快仓创始人杨威更愿意将这形容为一种新型的物流解决方案―仓储机器人改变的不止是劳动力结构，还有整个生产流程系统。“除了机器人，整套系统包括软件、业务流程优化和场景，组成一套解决方案才能产生战斗力，”杨威说，“比如一个工人取货的时候是基于手上的20个订单，但是仓储机器人取货时可以基于今天、昨天甚至是明天的几十万个订单，综合所有的信息来做出决策。”

毫无疑问，越来越多的行业已经开始用机器衍生出的信息去做决策，仓储机器人系统则代表了人工智能在仓库管理的一种应用情景。除了大数据决策，机器人之间的路径规划，实际上也是一种基于图片处理的增强算法，在此基础上可以处理超过1万台机器人在仓库中工作。

快仓称，目前在唯品会的智能仓库内，30台仓储机器人每天可以处理15万订单，建立一个5000平方米的智能仓需要2.5个月的实施和调试期。在快仓的付费用户名单中，包括了京东、邮政、联合利华、百世汇通等8家大型企业，其服务的仓库面积已经超过了3万平方米，今年预计收入在2000万元左右。

和大多数创业公司的创始人有所不同，快仓的成立并不是源自“解决一个问题”，用杨威的话来讲，对智能仓储的关注在很大程度上是“Kiva效应”的结果。Kiva Systems是美国一家仓库机器人公司，在2012年3月被电商巨头亚马逊以现金7.75亿美元收购。自此之后，亚马逊逐步扩大了机器人自动化工作的比重，在其13大配货仓库中部署了3万台Kiva机器人。

这笔巨额收购案让国内很多物流公司开始留意到仓储机器人公司的价值。杨威原本在港口物流设备供应商“振华重工”负责自动化码头系统研发。当时一家物流公司去找他帮忙评估国内类似Kiva的项目是否可行，但到了最后，他们并没有找到合适的团队将这一想法落地。这一结果促使杨威决定组建一个团队，他意识到仓储自动化将成为一种趋势，但当时在国内还是一块空白市场。

从头开发一套本土化仓储机器人系统，在这一点上，快仓一开始并不是很顺利。最初大半年时间内，他们成立了一个20人团队的样机实验室，试图将Kiva系统复制到中国市场，但之后遇到的实际问题接连不断。

首先是供应链上出了麻烦。一台Kiva的售价在30万元人民币，如果按同样的价格定位，这几乎无法在中国市场卖得动。团队决定采购国内供应商提供的零部件，组装了第一批样机，并且成功将一台机器人的定价控制在10万元内，但之后暴露出来的不稳定让开发进度断断续续，“比如减速机，夏天用的时候还好好的，在上海冬天的仓库里，零度左右的温度，就发现减速机的油脂凝结了，整个硬件系统完全不能工作。”杨威回忆 道。

硬件开发只是其中一个部分，一套完整的仓储机器人系统事实上还包括了后台算法和移动通信网络，后两者都需要在实际业务中不断迭代更新。

在此之前，快仓团队观看了Kiva机器人的视频，以此设计了一套“大型垂直电商业务流程”的后台系统。但在实际业务中，国内客户都在使用混合业务的公用仓库，比如大嘴猴服饰的天猫旗舰店，它从仓库发货给网购用户，也会配送至华东地区的所有门店。

紧接着问题就出现了。“很少会有一件产品，每一个用户订单都买了。但是门店发货的话，你会经常遇到一个SKU或是几十个SKU命中率都是百分之百，100个门店都需要，只是每天的数量有所不同。”杨威解释 道。

团队开始重新梳理流程工作，为B2B的门店业务抓取特征。他们优化每一个门店的常用SKU类别以及日常数量等细节，一直持续了两三个月，团队才将仓库人员的人数从最初的6个人降低到3个人，同时让工作时长可以缩短至半天完成分拣发送。

但繁琐的业务流程优化并不是一劳永逸的事情，对于快仓来说，实际情况在于每一个客户都很难用一套标准化的业务流程让其立即使用，它们的业务或多或少都存在差异，比如一个快消综合仓，按照分拣逻辑的不同，分为电商、小渠道商和组合SKU的促销业务等形态。

到了2015年上半年，杨威认为对客户和物流业务的理解或许是公司发展的一个阻碍。要让客户接受智能仓储的根本还是在于是不是真的解决了痛点。“我们需要运营更多的业务，这样客户的痛点才能第一时间传达给我们。”杨威说。

作为一个新兴行业，除了资金，投资机构背后的一张人脉网络事实上是杨威最为看中的资源。2015年下半年，快仓拿到了中兴合创领投的3000万元A轮融资，在此之前他向中兴合创合伙人李明峰提出能不能介绍更多的物流公司认识，以此进入到这些电商和物流企业的领域。

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B2C的崛起

物流开发商应该意识到变革中的电子商务在未来将创造出更多的发展机遇。其中至关重要的变革当属B2C（企业对消费者）网站的崛起，这些网站正开始蚕食像淘宝网这样的C2C（消费者对消费者）网站的网络市场份额。C2C网站一直占据着中国网购市场的统治地位，据艾瑞咨询统计，2012年超过六成的网络服装销售来自C2C网站。尽管淘宝网及其同类网站仍将在不断发展的网络零售业中扮演着重要角色，但B2C网站的网络销售比重将会与日俱增。这些网站可以销售自己的商品，也可以把自己定位成出租虚拟店铺的第三方平台，而其“租户”需要符合比淘宝网小店更严格的注册条件。在天猫（淘宝网母公司阿里巴巴旗下）等B2C平台上的卖家往往是一些较大的品牌，出售的也是比C2C网站上更为优质的产品。据摩根士丹利估计，B2C网站在中国网络零售市场所占份额由2009年的不到5%已升至2012年的近25%，这一比例在未来有望继续增加。

B2C平台的发展对于中国仓储市场意义深远。由于小型卖家更倾向于将货物存放在家中，因而以往主导电商市场的C2C模式并非仓储需求的主要动因。迄今为止，电商对于仓储需求的贡献主要来自亚马逊、1号店和其他一些占网络市场份额较小的B2C网站。随着B2C市场的不断发展，特别是越来越多的零售商将其业务从线下转向线上，这一状况将随之改变。诸如天猫这样的平台网站吸引了许多传统零售商，他们将这些平台网站中的虚拟店铺视作其开展线上业务的一种经济有效的途径。此类零售商推动天猫蓬勃发展成为中国领先的B2C网站。虽然交易是在平台网站上进行，但配送很大程度上仍由零售商自己负责。除了在平台网站中设立店铺外，越来越多的零售商开。

正在递送途中的1号店货品

始建立自有网站，并提供相应配送服务。为满足网上订单中小商品的分拣和包装，开展线上业务的零售商需要升级并扩建他们此前只针对实体店配送设立的仓储设施。尽管一些零售商选择自己租用仓储空间，但更多同行认为采用专业的电商物流服务更为经济高效。在这一需求的驱动下，一些第三方物流公司已着手为电商及开展线上业务的传统零售商提供定制的物流服务。这些第三方物流公司与零售商和主要电商平台合作，协调双方仓储、订单处理、分装和配送等服务。由于这些公司在主要的人口集中地附近建立分拣和包装配送中心，他们势必将带来对物流仓储空间的需求热潮。一家第三方物流先锋公司已在北京、上海、杭州、厦门和广州等地租赁超过5万平方米的现代化仓库。

扩大规模：与大型电商

企业合作共赢

电商配送的另一重要趋势是一些大型B2C平台开始探索建立他们自己的物流网络，自行持有和管理仓储设施。例如，今年早些时候阿里巴巴设立子公司向其全国物流系统投资1000亿元（约160亿美元），旨在构建一个综合的仓储网络。然而，建设和管理电商配送专属的仓储设施是一项十分复杂的工作，虽然个别电商公司可能会选择自给自足，但我们相信更多的公司仍将会寻求外界帮助。因此物流地产开发商将有机会利用他们的专长与电商建立合作关系。与电商合作不但能为开发商带来优质租户，更为其克服中国物流地产开发最艰深的壁垒——土地获取带来希望。

中国地方政府向开发商出让工业用地时，往往着眼于那些能够给地方带来税收并创造就业机会的经济活动。制造业项目恰恰符合这些标准，因为其昂贵的设备具有较高的注册资本和产能，且流水线需要众多劳动力。与之相反，因为仓储设施造价便宜、雇员较少，且鲜有公司根据货物存放的地点缴税，政府通常对物流用地出让更加谨慎。但是如果物流地产开发商能够保证其仓库有电商入驻，那么地方政府或许会更愿意接受物流用地。相较其他仓储租户而言，电商租户带来的一系列利好使其更具吸引力。在当今宏观经济增长放缓，特别是制造业扩张投资受到影响的大环境下，由电商作为主力租户的仓储业得到广泛关注。电商的持续健康增长，使得地方政府愿意抛开对于物流用地的疑虑。总而言之，电商和开发商将形成互利共赢的合作，电商得益于物流企业专业服务的同时，开发商也会因为能够确保优质电商租户入驻而更容易获得土地。

为何政府青睐电商入驻

的仓储项目？

电商仓储需要分拣机器和其他设备，能够增加10%～15%的造价，因而可提高其注册资本；电商租户具有相对较高的技术含量，在其运营中会涉及软件使用、云计算和研发活动，因此能够创造更多高薪、高技术的就业机会；电商可吸引配套行业（如快递服务）在周边建立仓储，从而推动当地物流产业链的发展；对于一些特定的电商企业，地方政府最高可征收仓储总商品价值3%的税款。

内地市场的崛起：建立更广泛的分销网络

在B2C平台不断完善壮大的同时，电商行业发展趋势对物流业产生的另一个影响便是零售消费群体日益分散。中国消费阶层在近些年不断壮大，消费群体的分布已经超出了过去传统意义上的沿海主要城市的范围。这一趋势使得一些内地不发达城市正逐渐成长为重要的消费市场。由于越来越多的消费者通过互联网接触到了在当地市场并不一定能购买到的商品，电子商务在一定程度上促进了消费群体分布进一步分散的趋势。网络零售商们正积极扩张，并不断完善其在传统一线城市之外的市场分销能力；而作为物流开发商，则应该关注位于新兴消费集群中心的主要内地城市，并考虑在这些地区建设新的仓储设施，以顺应未来的仓储租赁需求。一个典型的例子是武汉，作为通往众多高速发展的中部地区的交通枢纽，武汉在近些年已经吸引到越来越多开发商的关注。

线下零售商亦需优化

供应链

毫无疑问，近期关注的焦点主要在零售商开展线上业务对于仓储行业的影响，但电商对物流的影响势必蔓延至那些仍专注于线下零售网络的零售商。许多中国大型连锁零售商的供应链冗长复杂，并依赖于省级配送商和诸多次级配送点。然而，当电商建立更为有效的供应链后，这些国内品牌正面临着来自线上零售商更快送货、更多选择以及更低价格的严峻挑战。为保住市场份额，这些国内品牌必须通过建立更加集中的配送管理体系来完善供应链。

这个策略的核心之一就是设立区域配送中心，货物将不再先通过省级配送商，而是直接配送到更小的城市。如：国内运动服饰品牌361度已计划通过建设一系列区域仓储设施来实行这一策略。这些尝试必将引领更多企业进入现代仓储租赁市场。

过度租赁是否堪忧？

自去年以来，已有报道称那些租赁大量仓储面积的电商开始转租过剩的空间或试图重新商议租期。这一问题源于中国电商迅猛发展的头几年，电商销售额年增长率可达到100%以上，新公司往往能在一夜之间成长为业界巨擘。