市场评估报告汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇市场评估报告范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

现有口罩有多种缺陷：1、全柔性口罩佩戴时以罩蒙面，口鼻一起包，滤网紧贴皮肤，四周不易封闭，还增加语言交流的难度，造成呼吸气体集中，有效过滤面积狭小，呼出潮湿的气体影响皮肤和眼部的舒适，且清洗后要晾干再用。2、硬质口罩过于笨重，缺乏美观感，增加了头部的负担，且清洗难度大。3、一次性口罩成本高，最低批发价单个在0.5元以上，有继续使用腻味，弃置浪费可惜感觉。4、药物口罩它是靠药物的挥发起作用，药物挥发有时间限度，到时也是弃之浪费可惜，继续使用一物原有的效果。

篇（2）

资产评估是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。我国《资产评估准则――评估报告》中指出：“评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。评估报告栽明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”。美国评估准则（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，简称USPAP）在评估报告准则中提出：评估基准日是确定价值意见的基础，评估报告日则表明评估师对评估基准日市场和资产状况的评价是未来的、现行的还是历史的角度。因此，针对评估基准日与评估报告日之间的关系，存在追溯性价值评估、现行价值评估和未来价值评估②。在评估实践中，大多数情况下进行的是现行价值评估，对于追溯性价值评估和未来价值评估的适用性及可能存在问题的解决对策的探讨，有利于加深对评估报告准则的理解，保障评估报告准则的有效实施和提高评估报告质量。

一、追溯性价值评估与未来价值评估的内涵

我们可以从理解评估实践中两个十分重要的日期――评估基准日和评估报告日的内涵入手，来了解追溯性价值评估和未来价值评估的具体内涵。

由于随着时间的推移，资产所处的宏观经济条件、面临的市场情形以及自身的状况都在不断地发生变化，所以资产的价值也在不断地发生变化。而在实践中，我们只需要知道被评估资产在特定的某个时点的静态的价值。而无须知道资产连续的动态价值，所以我们可以根据评估的特定目的选定某个时点。来判断评估对象在该时点所处的假设条件下的公允价值，这个时点就是评估基准日，它是确定资产状况、市场条件、资产价值等的基准日期。评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。

当评估基准日与评估报告日相同时，评估结果反映的是被评估资产的现时公允价值就是现行价值评估；当评估基准日早于报告日，评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值则是追溯性价值评估；比如，在现实中常遇见的联营法律纠纷中需要确定联营双方投入的资产的比例，这时就需要对联营双方联营时投入资产的价值进行追溯性价值评估。又如，委托方或其他相关当事人对其他评估师在过去的某个时点出具的评估报告有异议，此时评估师就需要对报告中的被评估资产进行追溯性价值评估。以对前边的评估报告的结论进行复核。再比如，涉及遗产或继承税等的税基评估等等，都需要评估师对资产做追溯性价值评估。当评估基准日晚于评估报告日。评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值，则是未来价值评估。比如，开发商需要抵押贷款进行项目融资时，用以抵押的标的是在建工程甚至是规划中的工程，此时就需要评估师在充分的调研掌握足够多的现有数据的基础上，对在建工程甚至是规划中的工程的未来价值进行合理的推测估算，从而对相关当事方提供合理的专家咨询意见。再比如以现金流量为基础对企业价值进行评估时，确定现金流预测期期末价值时，需要评估师对企业预测期期末的价值进行合理的未来价值评估。

二、追溯性价值评估与未来价值评估的适用性

美国评估准则指出追溯性价值评估和未来价值评估适用于动产和不动产评估。我国在资产评估准则中并没有明确适用范围，即意味着所有类型的资产都可以进行追溯性价值评估和未来价值评估。我们知道追溯性价值评估、未来价值评估与现行价值评估的划分是由于评估基准日的选择不同，并不关乎资产的具体类型，但是是否无形资产和企业价值评估也可以进行追溯性价值评估和未来价值评估，值得我们进行探讨。

从理论上讲，除了动产和不动产之外的其他资产，例如无形资产、企业整体资产等也像动产和不动产那样在过去的某个时点或将来的某个时点具备价值，并且也可以用资产评估的三种基本方法――市场法、成本法、收益法的一种或多种，对他们在该时点的价值进行评定估算，所以从理论上说对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估是成立的。

在实践中，根据资产评估不同的特定目的，我们确定被评估资产的价值并选择评估基准日，通常会有以下五种情况，我们分别依次进行分析。

情况一：估算被评估资产（除动产不动产之外的其他类型资产，如无形资产、企业价值等，下面四种情况相同，不再做同一表述）在当前市场条件下的现时价值。这就是资产的现时性价值评估，评估界对此无争议，不做讨论。

情况二：估算被评估资产在过去的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师应当尽可能多地搜集相关资料，以对评估基准日时被评估资产的状况、当时的市场条件等进行人为的“历史还原”，并参照当时的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值做出合理的判断。

情况三：估算被评估资产在过去的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师同样的需要对被评估资产在评估基准日的状况进行人为的“历史还原”，但不同情况二的是，评估师必须假设还原后的资产处在当前的市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。

情况四：估算被评估资产在将来的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集信息资料、恰当判断趋势的基础上对被评估资产在评估基准日的资产状况、市场条件等进行合理的预测，并对被评估资产的价值进行估算。

情况五：估算被评估资产在将来的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集相关信息资料的基础上合理预测被评估资产在评估基准日的状况，并假设已预测状况后的被评估资产处在当前市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。

对于情况四，由于评估结果反映的是被评估资产在将来某个时点当时的价值，在实际评估实践中并没有什么应用，因此并不多见，所以这仅是理论上的分析。对于像无形资产等其他类型的资产而言，虽然情况二、情况三、情况五依赖于更多的假设，所需要的技术手段也更复杂，结论的限制条件也更多，但是它们的最终结果都是评估师对特定情况下资产的价值在科学分析基础上的一种合理评估。

通过以上分析，无论从理论方面考虑还是从实践层面讲，本文认为对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估既是合理的又是可行的。

三、追溯性价值评估与未来价值评估中应关注的难点问题和对策

经过以上分析，我们得知从理论上来说，对不同的资产进行追溯性价值评估和未来价值评估都是能够实现的，但是在实践中，这两种类型的评估又与现实性价值评估有着明显的不同。这体现在其复杂性和操作上的困难，下文将予以进一步的探讨分析。

（一）在实践中，追溯性价值评估有如下难点

1.对于评估基准日与评估报告日期间的资产的状况以及市场情况等，它们实际已经发生，评估师等相关人员也已经知道。若评估师采用收益法等方法对被评估资产进行追溯性价值评估时，评估对象相对于评估基准日的未来收益该如何准确地确定？

2.由于评估基准日可能相距评估报告日久远，待评估资产的状况可能发生比较大的变化，评估师应该如何有效地收集评估所需要的资料，并对资料怎样才能做出合理的取舍？

当然如果评估师能够找到评估基准日附近其他评估师出具的评估报告，并以此来作参考来取舍或许会是一个比较好的情况。

3.由于评估基准日距离报告日较远。市场状况可能已经发生比较大的变化.收集到的资料数据可能满足不了评估基准日后的某些时点，这就需要评估师确定一个截止日期，那这个截止日期应该如何合理地确定。

（二）在实践中，以常见的用在建工程作为标的进行抵押贷款为例来说明未来价值评估的难点

为了更好地给相关当事方贷款决策提供咨询意见，评估师一般要对在建工程未来价值做出两种不同的评估：在建工程完工时价值的评估和在建工程达到稳定使用率时价值的评估。为了完成这两种未来价值评估，评估师可以同委托方一道选择两个不同的评估基准日，对同一在建工程做出两个不同的未来价值评估，以服务于不同的评估目的。

1.由于评估的是在建工程未来某个时点的价值，在建工程在评估基准日时的状况（包括完成情况、实际使用情况、各种实体经济特征等）、所面临的市场条件、当时的宏观经济运行情况、价格标准、相关法律法规等该如何合理有效地预测。

篇（3）

关键词：资产评估师 转型升级 市场化 专业化 服务化

着资产评估师职业资格许可取消，资产评估师由准入类职业资格调整为水平评价类职业资格。这不仅仅是职业资格管理方式的改革，也是还原资产评估专业服务本质定位的重要举措，更是对资产评估行业转型升级吹响了冲锋号。为了实现资产评估行业可持续发展，资产评估行业必须实现以市场化、专业化和服务化为特征的转型升级。

一、市场化：从向法律、法规和政府要业务转为向市场要业务

资产评估师职业资格许可取消之前，评估业务是法律、法规和政府给予的。这类业务有三个主要特征，其一是报告使用人不承担评估费用；其二是报告使用人（尤其是政府部门）使用评估报告是迫于强制性规定，而非基于经济决策需要，不太关心评估质量；其三是报告使用人指定评估机构。报告使用人与委托人的脱节，并且存在利益冲突（例如在抵押物价值评估业务中，借贷双方对评估结果的要求是相反的），资产评估师必定偏向于承担评估费用的委托人而非报告使用人。委托人选择资产评估师或评估机构的标准是“快”（出报告速度快）、“好”（评估结果迎合委托人要求）、“省”（评估费用低），不考虑其能力水平的高低。在报告使用人不太关心评估质量的前提下，资产评估师之间就会围绕委托人的选择标准开展恶性竞争，形成“快、好、省”程度与资产评估师能招揽的业务量成正相关关系的“劣币驱逐良币”环境。评估机构为了获取报告使用人的指定，必定使用行贿、利益交换等手段。例如在抵押物价值评估业务中，银行是报告使用人，却要求借款人在指定的评估机构名单内委托评估并承担评估费用（具备法律、法规和政府给予的评估业务的特征）。而银行指定评估机构名单不是通过公开招投标等公平、公正的形式而是私下悄悄进行的。很多评估机构都不知道银行确定评估机构名单的时间、条件等信息；即使知道信息，因为银行不需要说明理由，评估机构仅仅靠能力水平和服务质量是很难被列入名单的。实践中还出现了不正常的部门垄断，土地管理部门只接受土地评估机构出具的评估报告，房地产管理部门只接受房地产评估机构出具的评估报告，财政部门只接受资产评估机构出具的评估报告等现象。出现了企业并购重组、国有企业改制等经济行为中在资产评估机构出具整体资产（企业价值）评估报告的情况下，还需要另行委托土地评估机构、房地产评估机构再次评估土地使用权、房屋建筑物价值的不良现象。这些现象都是与市场化格格不入的。

在常态下，市场是资产评估业务的唯一来源。但并不是说政府不能使用评估报告，而是报告使用人（包括政府）要自己委托评估并承担评估费用。这种情况下报告使用人就会理性决定是否有必要委托评估，为了降低评估费用就会通过公开招投标等形式确定评估机构，此时的评估业务是市场化的。资产评估是市场经济的产物，只要有市场经济，就会有确定价值的需要，就有资产评估专业服务需求。市场化程度越深，资产评估会越发重要，评估业务会越发多样，评估市场空间会越发广阔。在评估业务市场化的情况下，那些能力水平不高，主要靠个人人脉、社会关系获取业务，甚至靠商业贿赂（付回扣、介绍费等）获取和保持业务关系的资产评估师，如果再不努力提高能力水平和服务质量，必定被市场淘汰。市场化是资产评估行业转型升级、提高能力水平和服务质量、体现专业价值的前提。市场化有利于资产评估师突出专业观念，增强服务意识，按市场规律办事，努力适应市场需求。

二、专业化：从靠资格认证执业转为靠能力水平执业

资产评估师职业资格许可取消之前，资产评估师靠资格认证执业，惯性思维是评估公信力和专业权威是法律、法规和政府行政许可授予，只要考取资产评估师执业证书后就可以从事资产评估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和报告使用人看重的是执业证书，而不是其能力水平。无论评估质量优劣、评估结果正确与否，评估报告只要经过资产评估师签名、评估机构盖章就是有用的。实务中，降低收费、在评估程序上“偷工减料”、迎合委托人要求决定评估结果等恶性竞争方式比较常见。在实践中出现了资产评估师不了解评估对象状况和主要特征，采用市场法评估时虚编交易实例（即虚构不存在的交易实例）、虚编交易实例的信息（即虽然交易实例是真实存在的，但是资产评估师没有去实地了解过具体情况）或者篡改交易实例的信息（将成交日期、成交价格、交易情况等信息加以篡改，使交易实例具有或更具有可比性，减工作量）；采用收益法评估时随意修改净收益或折现率得出委托人需要的、满意的评估结果等不良行为。

另外，行业内外评价评估机构强弱往往将资产评估师数量作为重要指标，不考虑资产评估师能力水平和服务质量。从1995年资产评估师职业资格实行准入（许可）制度后，有一批通过考试取得职业资格的人并不从事资产评估工作，而是将职业资格挂名在评估机构获取报酬，成为没有执业或者不会执业的在评估报告上签名的工具。在靠资格认证从业的情况下，评估机构并不需要实际聘任具有专业能力的资产评估师执业。有些评估机构甚至没有专职的资产评估师，而是聘用没有考取或者无法考取职业资格的人从事评估业务（这些人实际工作往往只是打字，专业的评估工作就变异成为简单的打印评估报告），导致资产评估师职业资格许可制度有名无实。

取消资产评估师职业资格许可后，专业的重要性会突出，专业会成为资产评估师、评估机构乃至行业的核心竞争力。资产评估师、评估机构要生存和发展都必须提高执业能力、执业水平和评估报告质量，靠资格认证执业和资产评估师挂名这一不合理现象必定会消失。靠能力水平执业后，能力水平高的资产评估师必定脱颖而出而受到市场欢迎；资产评估师能力水平越高，业务越多，薪酬越高，从而促使资产评估师努力学习，提高能力水平，形成依靠能力水平进行良性竞争的氛围，实现扶优限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服务化：从提供评估报告转为提供评估服务

取消资产评估师职业资格许可之前，委托人委托评估仅仅是为了获取一份评估报告，用以应付政府部门监管等。从当前业务量比较大（构成中小评估机构主要业务）的房地产抵押价值评估业务看，由于房地产（特别是住宅）市场发达且公开、透明，借贷关系当事人对房地产价值心中有数，对评估结果准确性要求低（只要估个大概数即可），只要了解市场行情的人都能够评估，实质上是没有专业评估服务需求。抵押物价值评估业务是银行免费使用评估报告（即借款人承担评估费用）的前提下存在的业务，是在目前信贷关系中银行处于类似于政府部门的强势地位状况下特有的业务。如果银行处于劣势地位或者处于与借款人平等地位时，在银行需要自己承担评估费用的情况下，银行必定会考虑放弃这种形式主义的要求。取消资产评估师职业资格许可后，资产评估师如果不在提高服务质量上下功夫，拓展有真正评估服务需求的业务，肯定是没有前途的。随着市场化程度加深，各种类型的评估业务越来越多，只要评估服务却不要评估报告的咨询业务需求也会增多，例如为证券市场上的投资者提供企业估值咨询，为企业并购中的收购公司或目标公司提供投资价值咨询，为企业管理提供价值顾问服务，还可以提供财政资金支出的绩效评价和企业内控评价等服务。资产评估师如不能尽快实现知识更新、缺乏应有的执业能力，就会丧失机遇，只能在原地踏步或被市场所淘汰。

取消资产评估师职业资格许可后，为了还原资产评估专业服务本质定位，资产评估师要努力为委托方提供有价值的专业服务，就必须改革评估报告、改变“按模板出报告”的现象。资产评估师职业资格许可取消之前，资格认证赋予了评估公信力和专业权威，资产评估师出具的评估报告内容比较简单，没有说明相关参数确定和各项因素影响值，没有反映评估测算过程，报告缺乏说服力，评估结论欠缺正当性和权威性，严重影响资产评估师客观公正的专业形象。资产评估师职业资格许可取消后，资产评估的目的在于为报告使用人提供价值咨询意见，供其做出经济决策时参考；而不是强加给报告使用人一个评估结论。评估的服务化要求资产评估师在报告中实现充分披露，以让报告使用者可以判断评估工作是否尽职尽责，实施了哪些评估程序以及评估程序是否到位，影响评估结论的因素是否得到恰当考虑，相关参数的确定是否谨慎合理，评定估算的计算过程是否明晰与正确。例如采用市场法评估房地产价值中，报告中要充分说明被评估对象与交易实例基本情况和勘查情况，说明被评估对象与交易实例的具体差异，说明哪些因素要修正以及如何确定修正系数，分析交易实例的成交价格是否正常，非正常交易价格（例如卖方的税费由买房负担）如何修正为正常交易价格等。评估的服务化决定了评估收费取决于工作量大小、评估工作难度和复杂程度，而不是取决于评估价值。例如前述简单的、不要求得出准确评估结果的房地产抵押价值评估，因为工作量很小，收费必然是很低的（据笔者调查，委托人可以接受的收费区间是每项业务500元至800元）。评估的服务化决定了评估机构要招聘和培养人才，完善内部合理使用、考核激励和留住人才的措施，提升专业能力水平和服务质量。

参考文献：

篇（4）

在我国，政府监管对内部控制制度的制定、实施和完善具有重要影响。崔学刚（2004）认为政府失灵和监管不足都有可能造成政府监管无法达到其应有的效率限度。因此在政府监管下，内部控制制度的实行是否切实有效？我国的大部分上市公司由国企改制而成，基于我国的制度背景，公司股权性质对上市公司内控自评报告的披露是否会存在一定的影响？介于以上问题，本文从自愿性披露的角度出发，以我国《企业内部控制基本规范》等法律法规的颁布为研究契机，对2007年～2009年沪市A股上市公司内部控制自我评估报告披露的相关情况进行描述统计，由内控自评报告披露的连续性及报告质量来说明相关政策和监管环境对企业内部控制的影响及存在的问题、不同股权性质的上市公司在内控自评报告披露方面存在差异的原因，并提出改善我国上市公司内部控制自我评估报告披露质量的合理建议。本文的研究对相关部门的政策制定具有一定的借鉴意义。

二、 沪市A股上市公司内部控制自我评估报告披露情况的分析

2006年上海证券交易所出台了《上海证券交易所上市公司内部控制指引》，规定公司董事会应在披露年度报告的同时，披露年度内部控制自我评估报告和自我评估报告的鉴证报告。然而，此规定并未在当年生效，而是到了2007年改为鼓励披露内部控制自我评估报告和自我评估报告的鉴证报告。为此本文选取沪市A股上市公司为样本，年份跨度为2007年～2009年。其中剔除07年及以后上市的公司，剔除在2007年、2008年或2009年退市的公司，剔除银行、证券、保险等具有特殊内部控制信息披露规定的公司，最后获得样本公司共计757家。我国于2008年6月颁布了《企业内部控制基本规范》，2010年4月五部委又联合了《企业内部控制基本规范》配套指引，且证监会和上交所在每年还会颁布一项《关于做好上市公司XX年年度报告及相关工作的通知》，相关政策的统计见表1。757家上市公司中有412家（54.43%）连续三年未披露内控自评报告；617家在2007年未披露内控自评报告的上市公司中有173家在2008年政府颁布内控基本规范后开始披露，且这些公司在2009年的财务报告中继续披露其内部控制自评报告；32家上市公司（占比4.23%）从2009年开始进行内控自评报告的披露。由此看出，鼓励性政策为主的监管环境下，在自愿披露的前提下，大部分企业出于各种原因连续三年不披露内控自评报告；随着相关政策的陆续出台并不断完善，以前年报中未披露内控自评报告的上市公司以出台的相关政策为指引开始逐步披露内控自评报告。这表明政府监管环境对于企业内部控制自我评估报告的披露具有一定约束作用，而监管力度及制约性的强弱直接关系到内控自评报告披露程度的高低。

随着监管政策的陆续出台和逐步完善，部分上市公司能够遵从政策监管的要求，积极配合并出具内部控制自我评估报告。内部控制较为完善的公司，自愿披露内部控制信息是一种向外部发送公司财务报告高质量信号的方式。173家上市公司选择在2008年企业内部控制基本规范出台后开始披露内部控制自我评估报告，那么是否意味着这些公司实现了高质量的内部控制？参照《企业内部控制基本规范》，并结合上交所出台的相关规定，本文从以下四个方面考查内控自评报告披露的详细与否：（1）是否从内部控制的五个构成要素"内部环境、风险评估、控制活动、信息沟通、监督"对内部控制分别进行评价；（2）内部控制信息披露是否涵盖公司所有运营环节；（3）是否指出内部控制还存在的缺陷、问题，并提出具体的改进计划和措施；（4）公司是否设立了专门负责监督检查内部控制的内部审计部门或专职的内审人员。结果发现，这些公司内部控制自我评估披露的质量差强人意，仅有6.94%的样本公司进行了详细披露，简单披露的公司占到了60%以上。在这其中，指出自身仍然存在内控缺陷并提出改进措施的只有27家（15.6%），这说明政府监管对内部控制自我评估报告的披露起到了一定的推动作用，但效果并不理想，大部分上市公司的披露只是表面遵从，披露的内容过于简单。

三、 基于京沪地区特征的分析

在我国，地区市场化进程存在差异（樊纲、王小鲁，2009），不同地区受到政府干预的程度也有所不同，对政策的敏感性自然也就不一样。上海和北京无疑是最具代表性的两个城市：上海是我国的经济中心，相对市场化进程全国排名第一；北京是我国的政治中心，大部分政策从制定、实施到推广普及都由此开始。相比市场化进程较高的上海地区而言，地处北京的上市公司势必会受到较高程度的政策监管。基于地区特征，笔者选取地处北京和上海的沪市A股上市公司为对象，通过对样本公司2007年～2009年内部控制自我评估报告披露情况进行统计，以进一步验证企业内部控制自我评估报告的披露在不同的监管环境下存在差异，统计结果发现，北京地区内控自评报告披露的力度远高于上海，连续三年披露的公司占比北京为44.78%，上海为8.4%；连续三年未披露的占比北京味19.4%，上海为61.83%。在现有研究中，内控自评报告披露的影响因素包括了公司规模、盈余质量、股本结构、审计意见类型、公司业绩、再融资计划以及公司成长性、内审部门是否设立等。数据统计时期，我国上市公司内控报告仍属于自愿披露范畴，在自愿披露的前提下，表中北京地区连续披露程度比上海高出如此之多的现象，无论从公司特征还是公司业绩来考虑，很明显无法通过以上的因素进行合理的解释。

在资本市场上，为减少逆向选择，公司采用充分披露政策，以增加公众可获取的信息量。自愿披露公司内部控制信息的目的亦在于通过信号传递以降低逆向选择。在成熟的市场经济环境下，内部控制信息作为企业向外界传递公司运营情况的信号。内控质量高（比如，内部控制资源充裕、快速成长、设置了内审部门）的公司可以将增加内控的外部鉴证作为一种强有力的信号向市场传递管理层对内控质量的信心，从而提升投资者对公司的估值，降低资本成本。这难道说明地处北京的上市公司是在通过披露内控自评报告来对外传递公司运作良好的信号么？然而，在市场化程度最高的上海，仅有8.4%的上市公司连续三年披露了内控自评报告，连续三年未披露内控自评报告的公司达到81家，相对较低的披露比例表明在我国现阶段，即使在市场化程度最高的上海，企业并未有效的通过内控自评报告的披露来向外界传递企业的运营状况。显然，地处北京的上市公司并非是为利用信号传递作用而进行披露。

既然利用信号传递作用的意图不够充分，为什么北京地区的披露比例如此之高？前面提到中国市场化指数中，衡量各地市场化发展状况的五方面因素中有“减少政府对企业干预”一项指标，我们发现北京地区的得分为7.80（上海得分12.33），在东部地区的11个城市中排名第七，不难看出地处北京的上市公司内控自评报告的披露在很大程度上受到了政府监管的影响。经统计，在2008年《企业内部控制基本规范》颁布后，北京地区2007年未披露内控自评报告的上市公司中有51.35%选择在2008年开始披露，在东部地区各省市中处于较高的水平，这也充分说明了地处北京的上市公司对政府政策监管的敏感性较高，并能很好的遵从政策；同时，在北京上市的公司中，国有性质公司占到很大比例（北京2009年上市公司共有81家，国有性质公司有73家（90.12%），其中的61家选择披露（83.56%），这也从某种程度上说明了企业性质对企业内部控制自我评估报告的披露存在一定的影响。

地处北京的上市公司积极进行内控自评报告的披露，那么他们的内控就一定是高质量么？于是根据上文提到的内控自评报告评价标准，我们对从2008年开始披露内控自评报告的样本公司进行分析。经统计，虽然在2008年进行了内控自评报告的披露，但披露却过于简单，详细披露的数目为0，简单披露占到了73.69%。而在这19家样本公司的内控自评报告中，有14家认为自己的内部控制健全、有效。如果说这些公司确实实施了有效的内部控制，那么内控自评报告模式的构建和要求亟待规范，从而能够通过评判内控自评报告的优劣来衡量上市公司内部控制质量的高低；如果并非如此，那么这些简单披露内控自评报告的公司便存在“形式主义”披露的情况甚至外强中干的嫌疑。在实际工作中，有些监督检查往往仅停留在“过程控制”而忽略了对会计结果――会计信息质量的监管，这种监督检查的作用值得思考。

四、 基于上市类型的分析

相关法律法规的制定能够影响企业内部控制自我评估报告的披露，在一定程度上反映出监管环境对企业内部控制的影响。由于我国大陆资本市场发展起步较晚，法律建设还不成熟，各项法律法规处于逐步完善的过程中；相对而言，我国香港地区拥有较为完善的投资者保护立法，上市公司的信息披露和公司治理更严格，各相关政策更为具体，监管环境水平更高，制度建设更为完善，形成了高水准的法律实施环境。因此，大陆和香港在投资者保护的立法及实施等方面存在明显差异，与仅在内地上市的公司相比，在港上市的公司处于更为完善的投资者保护机制之下，公司治理者受到更为严格的法律法规的约束。由此，笔者将沪市的A+H股交叉上市、仅在A股上市、A+B股上市公司内控自评报告披露的情况进行对比分析，详细结果见表2。

从表2中可以看出，A+H股上市公司的内部控制自我评估报告披露的情况明显好于仅在A股上市和同时在A、B股上市的公司。A+H股交叉上市公司中，有超过1/4的公司连续三年披露内控自评报告，而仅在A股上市和A+B股上市的公司这一比例明显要低；同样从2008年开始披露内控自评报告的情况来看，A+H股上市公司披露内控自评报告的比例明显高于仅在A股上市和A+B股的上市公司。这表明在内地和香港交叉上市的公司受到更加严格的法律监管，同时，A+H股交叉上市的公司对于香港和内地的政策执行情况更加良好。在自愿性披露的前提下，交叉上市的公司受到更加严格的政策指引、制度监管和法律约束，这些公司自愿披露内控自评报告的动机更强。

五、 基于所有权性质的分析

上文已经指出，在北京地区范围内，披露内控自评报告的上市公司中国有企业占了很大比例，那么基于企业的股权性质，笔者将企业划分为国有企业和非国有企业，同时将国有企业划分为中央企业和地方国有企业，对全部样本公司进行分析。经统计，在2008年《企业内部控制基本规范》出台以后，积极遵从政策规定并开始披露内控自评报告的上市公司中73.41%（127/173）为国有企业，这些披露内控自评报告的国有企业占到全部国有企业样本的25.20%，高于非国有企业的18.18%；连续三年披露内控自评报告的公司中，国有企业披露的比例（15.87%）在1%显著水平上高于非国有企业（8.30%）。文章将国有企业具体划分为中央企业和地方国有企业，进行对比分析，发现中央企业的披露情况优于地方国有企业，且均在1%统计水平上显著不同。我们暂不对这些公司内控自评报告质量的优劣进行评价，单从披露力度方面看，很明显，国有企业能够积极遵从政府监管，更大力度的披露内控自评报告，其原因在于国家持股对公司的监管力度较强，对内控要求较高，且国有性质的公司不同于其他纯商业目标的公司，国有公司，尤其是中央企业，肩负着履行社会责任、支撑国民经济、执行国家战略等任务，因此健全的内部控制制度、在各地区经济发展中的重要地位及形象导致了国有企业以身作则，树立模范带头作用，积极构建并不断完善内控制度。

六、 结论及建议

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资产评估是目前我国刚刚起步的一个行业，也是社会主义市场经济中必不可少的一部分。但是随着经济的不断发展，这个行业中的一些问题也随之暴露出来，其中较为严重的问题就是资产评估的质量不过关。然而资产评估的质量是资产评估行业的支柱，因此我们一定要彻底解决这一大问题。

一、现阶段我国资产评估质量中存在的主要问题

资产评估是市场经济中不可缺少的一部分，而资产评估的质量决定着资产评估这个行业以后的发展可能性，也严重影响着社会主义市场经济的基本经济秩序以及产权等权益的基本维护。因此维持资产评估质量是十分重要的。

1.评估工作底稿完备性方面存在的主要问题

（1）评估报告底稿质量不高

资产评估底稿的规范撰写是每个资产评估人员最基本要懂得的技能，而且资产评估底稿的撰写质量也可以直接反映出撰稿人和相关资产评估企业的能力以及资产评估企业的内部管理是否严格合理。但是就我国资产评估行业的目前情况来看，我国资产评估的底稿明显没有一个标准和固定的撰写格式，也没有固定的底稿标识，而且有底稿中相关负责人的署名签名不够完整的问题发生，还存在着资产评估底稿装订不够规范甚至根本不进行装订的现象。

（2）底稿内容不完整

目前，我国资产评估底稿编写方面还存在着操作类底稿和管理类底稿的撰写不够全面的问题，其中比较严重的是能够体现资产评估过程的评估底稿的撰写不够完善。资产评估底稿是资产评估中不可缺少的一部分，通过底稿，我们可以分析出该资产的所属权，除此之外，通过底稿，我们可以对资产重置的成本以及资产成新率进行一个合理的判断，如果底稿缺失，我们将缺少一个对资产评估结论进行支撑的强大后盾，还会影响评估报告的真实性从而造成评估报告使用者的错误使用。而且，一旦发生了相关的民事诉讼等情况，由于底稿的缺失，很难为相关资产评估人员避开相关不相干责任。

2.评估报告内容与格式的完整性、规范性方面存在的主要问题

（1）评估目的和价值标准描述含糊不清

在进行资产评估过程前，我们应该先对资产评估的目的以及资产评估物件的资产类型有较为详细的了解，这是进行资产评估的先行条件。就我国目前情况来看，有非常多的资产评估机构在对资产评估过程中以及资产报告中对资产的描述太过模糊，有时甚至连资产评估的目的与资产价值类型都无法进行合理匹配，这样的情况不单单不利于资产评估人员的相关判断，同时也会影响到资产评估报告使用者，导致评估报告的错误使用。

（2）评估报告摘要编写不规范

资产评估摘要是对评估报告中一些重要内容的总结规范，如果评估摘要撰写的不够规范，将会严重影响评估报告的作用。与此同时，目前，许多的资产评估人员对于资产评估报告的规范撰写都不够重视，甚至有些相关资产评估机构对许多资产评估的案子均未按照标准进行合理撰写，经常有摘要格式不正确以及缺少相关内容等情况发生，这样的情况严重影响了资产评估质量，也会严重影响到资产评估报告的使用。

（3）缺乏相关的评估介绍

具体来说评估说明，即为对对评估过程中一些评估方法、一些相关评估参数等的详细说明，是相关评估审核机构对资产评估报告审核中十分重要的一个项目。然而，从现阶段反映出来的状况来说，评估说明的撰写方面存在着许多问题：首先，许多评估部门认为评估说明是一项可有可无的项目，他们认为在资产评估的过程中最为重要的是评估报告，对于评估说明来讲，如果相关部门没有要求要撰写评估报告的话，这一项就完全可以忽视。其次，目前普遍存在着评估说明撰写不够合理完善的情况。最后，在撰写过的评估报告中普遍存在着未对相关评估参数进行合理有利说明的情况，这样就导致了最后得出的评估报告没能有强大的技术方面的支撑。

（4）重要事项披露不完整。

重要事项的披露是资产评估人员对评估报告使用者反映一些重要事项的凭证，评估报告使用者可以通过重要事项的披露了解到一些没有察觉的重要事项。与此同时，重要事项的披露可以体现出评估人员工作态度的认真以及对使用者负责任的态度，通过重要事项的披露我们还可以有效的避免和降低了评估风险。但是现在一些资产评估机构还存在着对重要事项披露不完全的情况发生，而这些对重大事项未能披露的疏忽对以后评估报告的使用会产生十分不利的影响。

3.评估规范方面存在的不足

在任何情况下，现场的评估都需要严格遵循最基础的程序。只有通过对资产进行了现场的核查，我们才能够分析和判断出该资产是否有价值以及价值多少，因此，现场的核查是资产评估人员不容忽视的重要步骤。通过近年来的调查研究显示，现场工作规范性方面存在以下不足：现场工作过程记录不够详细、没有对相关评估结论的过程分析、三级复核制度的保障制度也不够完善。

二、资产评估执业质量问题的原因分析

1.评估人员缺乏风险意识，是产生资产评估执业质量问题的根本所在

实际上资产评估进行的关键是进行资产评估的人员以及相应的资产评估机构。资产评估是通过资产评估人的专业的判断与分析而形成的，于是为了保证资产评估的准确性，就要求资产评估人员要有非常强大的专业知识和敏锐的判断力以及分析能力，除此之外，职业人员还要有丰富的从业经验以及正确严谨的职业态度。只有拥有了这些要求，才能被称为一个合格的资产评估人员。然而，就我国目前情况来看，由于资产评估是一个刚刚起步不久的产业，因此这样具有高素质的人才少之又少，这也是我们需要重点关注的问题，同时也是一个重要的影响方面。

2.由于市场竞争的加剧，评估机构为了争夺市场而采取低价策略，容易导致评估质量下滑

基本的评估过程，要求进行资产评估必须要经过一段时间用来通过一些必要的审核评估程序，这样才允许表达相关评估的意见，但是目前的情况截然相反。因为现在资产评估行业的竞争愈演愈烈，评估机构不但不以评估的质量和服务来赢得顾客反而转向通过降低相关费用来引起顾客注意，然而所谓的低收费必然是意味着低成本，因此许多评估机构为了使自身效益达到最大化，就会在评估程序方面有所减少，这样就直接导致了最终的评估结果不准确，评估质量也相应降低。

三、提高资产评估机构执业质量的对策

1.充分发挥政府在资产评估行业监管中的作用，加强评估行业监管力度。

首先，我们应该将相关资产评估的标准以及监管体系进行进一步完善，同时也应当完善和制定相关的法律法规使得资产评估更加规范化，更加合理化，协调相关评估部门并对相关部门进行合理的任务分配，这样就避免了管理不过来的情况，将任务量进行，有利于评估更加有效、高质量的进行。其次，我们应该注意维持评估产业的秩序，保护资产评估的环境，提高对评估的执法力度，同时对一些违反评估规则和要求的评估人员，采用一定的处罚措施，让按规章办事成为资产评估人员工作的基本习惯。

2.充分发挥资产评估协会在整个行业中的导向作用，进一步加强对评估机构以及注册资产评估师的系统化管理。

就目前情况来看，由于资产评估行业的兴起，一些不足也随之出现，尤其是在评估管理方面。于是为了更好的管理资产评估这个行业，我们应该将下面几个方面进行加强：首先，是应该尽快将资产评估相关的规则和制度进行制定;其次，是要对资产评估的执业质量进行定期的检查，要让所有的评估过程在一个对外透明的状态下进行;最后，要对注册评估师进行一定的后期培训，将资产评估人员的专业素养以及执业能力提升。

3.加强资产评估机构内部管理。

第一，我们要进一步增强工作人员风险意识，与此同时，我们还要培养资产评估人员的观念，提高评估质量。而且我们应该在建立市场的过程同时也兼顾着资产评估的管理。其次，我们应该将机构的质量制度进行有效的完善和提高，让每个环节都得到有效的监控，第三，是要保证资产评估过程中的一些制度能够得到体现，除此之外，在审核过程中，所谓的审核不应该只表现在所谓的表面，应该将审核真正落实到审核上，实实在在的进行检查。

4.进一步加强对加资产评估师的进一步教育，从而提升其职业道德与执业能力。

进行资产评估，主要依赖资产评估人员所掌握的评估知识，所以，作为一个资产评估师，要有扎实的知识功底，树立较强的风险意识，严格遵循资产评估相关制度来进行科学的资产评估。另外，资产评估人员应该在执业之后也进行后续教育来不断对职业素质进行提高。

四、结语

综合以上内容，我们可以看出，要提高有关资产评估的质量问题，就必须加强资产评估师的后续教育、完善有效的资产评估质量控制机制、加强评估行业监管力度、不断完善行业准则体系，强化对资产评估机构和注册资产评估师的管理。

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一、资产评估行业的SCP范式

SCP范式原理认为,决定市场结构、市场行为和市场绩效的各变量之间是相互联系的,可将这些变量视为影响资产评估行业SCP范式的内生变量。同时由于有限理性、信息的不对称性、交易费用等都会对市场结构、市场行为和市场绩效等变量造成影响,因此可将其视为影响这些变量的外生变量,包括对风险的偏好、委托关系等。资产评估行业委托关系的存在造成委托方和受托方之间,由于行为的不确定性和信息的不对称性,对资产评估行业市场结构、市场行为、市场绩效都有重要的影响。资产评估相关法律法规政策可以视为是对资产评估行业的规制。我国的资产评估业是在改革开放和建设社会主义市场经济体制的宏观背景下应运而生的,是一个年轻而充满生机的中介服务行业。自20世纪80年代末发展至今,伴随着我国经济体制的改革,己成为社会主义市场经济活动中不可或缺的重要行业,在促进资产流动、产权交易、建立现代企业制度、保障各类产权主体利益、维护社会主义市场经济秩序等方面发挥着重要的作用。与此同时,由于我国市场经济体制仍处本论文出自于建立和不断完善之中,存在市场化程度低、包含许多政策性因素的现象,无论是外生变量还是市场结构、市场行为、市场绩效都会受到制度因素的影响,进而对资产评估业的健康发展造成影响。因此,考虑到我国资产评估行业执业环境的特殊性,SCP范式中还应加入制度因素,这样才能更好的解释我国资产评估行业的现状。经改造过的我国资产评估行业的SCP范式如(图1)所示。

二、资产评估行业的市场结构分析

(一)资产评估行业的市场集中度市场集中度是指某个特定产业或市场中卖方或买方的企业数目以及企业相对的市场规模。一般而言,市场集中度愈高,市场支配势力愈大,竞争程度越低,少数大的评估事务所越易形成规模垄断。衡量市场集中度的指标通常有CRn指数、HHI、KKI和EI指数,以及洛伦次曲线和基尼系数等。在理论界对于运用各指标对评估行业集中度进行衡量的优劣仍尚无定论,本文出于数据获取及计算的简便考虑,选用CRn指数来衡量市场集中度。为研究需要,提出以下假定,即前四位评估事务所的集中度系数是将前四位业务收入最大的评估事务所的业务收入相加得出的。以Xi表示第i家事务所的业务收入(i=1,2,…,n),则评估行业总业务收入即为X=!Xi。再令Si=Xi/X,表示市场中第i家事务所的业务收入占整个评估行业的比重,即第i家资产评估事务所的市场份额。将Si从大到小排列,即S1≥S2≥S3≥S4,则前四位的集中度系数CR4=S1+S2+S3+S4。以北京市为例,根据北京资产评估协会提供的资产评估事务所的排名信息,求得2003至2005年的北京市评估市场集中度(表1):通常认为如果CR4达到或超过50%,则该行业为高度集中的行业。在美国等发达国家资产评估行业被认为是典型的寡头垄断或完全垄断市场,其CR4均超过了50%。而就我国而言,从上表中数据可得知,尽管以北京为例测算的评估行业的市场集中度达到了30%以上,但与发达国家资产评估行业市场集中度相比还有相当大的差距,我国资产评估行业的市场集中度有待进一步的提高。(二)资产评估行业的产品差别化产品的差别化是指在同一产业内,不同企业或不同品牌生产的同类产品,由于质量、款式、性能、销售服务或信息提供等方面存在差异,从而导致产品间替代的不完全性。由于资产评估行业属于中介服务业,其提供的产品是注册资产评估师签署的评估报告,资产评估市场的产品是评估结果,主要是以信息为载体因此有其特殊性。从形式上看,不同评估事务所出具的评估报告均是根据《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》等相关准则规定出具的,不存在区别。但在本质上由于资产评估事务所执业能力的差异、所付出的努力及资产评估从业人员个人能力等因素的影响,不同资产评估事务所出具的评估报告即最终产品的质量是有差异的。加之评估报告由于其价值和质量等难以衡量,使得资产评估结果的需求者处于信息劣势地位,对服务的质量存在着严重的信息不对称,就可能造成资产评估市场中的逆向选择和道德风险。(三)资产评估行业的进入壁垒进入壁垒是指在特定产业中各种阻碍新企业进入的不利因素或障碍。这种障碍的存在,使得潜在的进人者与现存的企业相比存在各种不利的条件,承受在位企业不必承受的成本负担,从而在竞争过程中处于不利地位,对市场结构有很大的影响。对于进入资产评估行业来讲,评估机构的设立可以采用合伙制或有限责任公司两种组织形式。根据《资产评估机构审批管理办法》规定:设立合伙制资产评估机构,除符合国家有关法律法规规定外,还应具备符合本办法规定。我国对于资产评估机构的审批设立,无论从注册资产评估师人数还是注册资本角度看要求都较低,资产评估机构的设立较为容易。此外,不仅资产评估机构设立壁垒较低,资产评估执业资格进入壁垒也较低。我国资产评估执业准入制度主要是指注册资产评估师执业资格考试制度。注册资产评估师执业资格考试制度包括报名条件、考试科目、考试方式等内容。考试门槛的高低直接影响评估师的基本素质;考试科目内容的难易程度、考试科目门数的多少和考试方式的设计直接影响注册资产评估师的职业能力。与国外资产评估行业较为发达的国家相比,我国资产评估师考试无论在报名条件的设置上还是在考试内容、考试科目、考试形式等方面本论文出自标准都较低。随着我国评估范围不断扩展、评估业务种类不断增加,客观上就需要全方位、多层次、高素质的评估人员进入评估业,这要求注册资产评估师不仅要有深厚的专业知识,还需具备更为广博的相关知识。而我国现行的资产评估师考试只注重专业基础知识的考核,无论在考试内容的深度还是广度上都不能适应评估行业的长远发展。在考试形式上欧洲评估协会采取笔试和面试相结合的方式,这样有利于对应考人员的业务水平和实践能力进行把关,进而保证注册资产评估师考试的公正性和严肃性。而我国注册资产评估师考试仅采用笔试的形式,与之相比比较单一。可见,无论从资产评估机构设立还是注册资产评估师执业资格准入角度,我国资产评估行业的进入壁垒都相对较低。

三、资产评估行业的市场行为分析

(一)资产评估行业的价格竞争行为分析价格竞争行为是指企业为控制和影响市场价格而采取的各种价格竞争和控制价格的策略手段。对于资产评估行业的市场价格就是评估报告收费的高低。当前我国资产评估行业执行的资产评估收费标准是仍是1992年制定的《资产评估收费管理暂行办法》。由于社会主义市场经济的发展、人力成本的增加及通货膨胀等因素,原来制定资产评估收费标准所考虑的因素已发生变化,收费标准无法体现资产评估专业服务的合理报酬,原收费标准已经严重不适应评估行业执业的现实状况,严重制约了评估行业的人才引进和行业发展。在这种情况下,我国资产评估行业的低价竞争仍越演越烈,几乎每家会计师事务所都自觉或不自觉地加入了低价竞争招揽客户的游戏,严重损害了资产评估行业的社会形象。同时低廉的评估收费使得评估机构不得不减少评估程序,这将直接影响评估报告的质量。而根据价值规律,合理的价格体系主要是由市场供需双方在竞争过程中形成的。在资产评估行业中企业是评估报告的主要需求者。同时应注意到企业是各种契约的结合点,其中最重要的契约是企业所有者与经营者的契约。较“完全契约”而言,在现实经济生活中普遍存在“不完全契约”。不完全契约是契约中包含缺口和遗漏,可能不会提及某些情况下各方的责任,而对另一些情况下的责任只做出粗略或模棱两可的规定。在不完全契约下,占优势的一方可以合法地侵占对方利益,轻易逃脱惩罚。在我国国有企业中,由于投资者的实体缺位,使所有权弱化,契约从订立到执行,国家所有者的权责不能得到明确落实,契约不完全的现象尤为突出。在企业股份制改造过程中,不完全契约促使企业经营者诱导评估机构出具失实的评估报告,造成国有资产流失。由于供需链条脱节,正常市场需求扭曲,导致了需方没有必要根据质量、信誉、规模等评估机构内在价值对供方进行挑选,价格不能作为价值的市场表现被反映出来,因而评估机构的价格战也就愈演愈烈。(二)资产评估报告竞争行为分析注册资产评估师的独立性是联系企业一系列委托契约关系不可或缺的环节。只有当注册资产评估师能够完全依据事实做出正确判断和评估,并能够不受其它任何影响地出具评估报告,注册资产评估师出具的评估报告才是可信的,才能规范公司中所有者与经营者之间的委托关系,最大限度的得到社会认可和信任。在评估实践中,资产评估在我国证券市场、资本市场以及国有资产管理领域具有特别重要的作用,评估结果可能会对委托方或相关当事方如资产占有方等于有一定的影响,有关各方往往会通过各种方式对资产评估师施加一些影响,促使注册资产评估师出具以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果的评估报告。这使得评估程序形同虚设,评估结果失实。此外,委托方或相关当事方有意或恶意提供虚假资料,误导资产评估师做出正确的判断。同时资产评估机构在激烈的市场竞争中为了求得生存和发展,在损失厌恶心理的作用下,评估机构会主动满足客户需求参与造假。作为资产评估虚假报告的出具者,评估人员在面临薪酬减少及失业风险的情况下,由于厌恶损失而不得不出具虚假的评估报告。同时从众心理也助长了这一行为,资产评估人员会对其他评估机构的违规行为进行效仿,进而增加了对出具虚假评估报的风险偏好。因此,在我国资产评估行业不仅存在高度的市场价格竞争行为,不容忽视的是也存在评估报告的不当竞争行为。

四、资产评估行业的市场绩效分析

(一)资产评估执业水平分析由于国内资产评估行业竞争的加剧,各大事务所都在执业水平与业务创新方面大做文章。由于电子化和网络化的迅猛发展,使执业与后续教育方式、方法及效率等方面发生了根本性变化,相关成本降低。在评估从业人员选拔方面有的大型资产评估机构不惜高薪聘请非会计人员。同时资产评估行业的执业范围也逐渐扩大。我国资产评估业诞生于20世纪80年代末,是为防止国有资产流失而产生的。《国有资产管理办法》规定国有资产占有单位在发生资产拍卖、转让;企业兼并、出售、联营、股份经营;与国外公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业;企业清算;依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形需要进行资产评估。随着市场经济发展,资产评估执业范围逐渐扩大,业务也本论文出自由已从对生产经营性企业资产评估扩展到金融、资源性资产、公共资产、文化资产等领域的评估;评估方法从单一的成本法,发展到以市场法、收益法为主的多种评估方法。资产评估业务向广度(多元化)和深度(高附加值)扩展,这将导致执业组织规模两极化,执业手段网络化,并带来资产评估行业乃至整个增值服务行业的规范化与高效化。(二)资产评估质量分析对于资产评估行业而言,产品质量就是评估报告质量的优劣。资产评估质量不仅取决于评估人员的职业能力还取决于评估人员的独立性。我国资产评估行业的市场结构虽具有较高竞争性,但评估质量不高,出现了资产评估行业与产业组织理论相悖的现象。据2004年财政部对全国范围内的资产评估行业数据表明,在全国不涉及证券业务的评估机构中,发现问题的就达55.8%。在这些问题中执业质量,所占比例最大,为80.41%。因此,仅以修正后的SCP范式来制定资产评估行业的产业组织政策,用以提高资产评估质量的方法是不可取的。资产评估市场作为市场经济体系的组成部分,需要政府和资产评估协会通过法律、法规和资产评估准则等对资产评估行为进行约束,遏制评估舞弊和评估结果失实等现象,提高市场依据评估信息进行资源配置的效率。新晨

五、资产评估行业发展的策略

(一)完善资产评估行业监管体系,加强对资产评估行业的监管我国资产评估业发展的历程较短,实践经验和理论基础都很薄弱。目前,我国对评估行业的管理是多个政府部门共同管理的格局,包括财政部门、国土资源管理部门、建设部门。这些部门对评估的管理都是以各自部门为基础,其行政权力的相对独立、分工明确的特点与评估行业的中介性、社会性、市场性的特点存在很大的差别。针对多头管理的情况,应实行统一管理,制定管理制度,规范评估师不同执业资格的设立、市场准入、执业机构和行业组织的行为。应组建统一的中国注册评估师协会,负责对资产评估行业实施统一自律监管,这样才会有利于评估行业的长远发展。资产评估协会要自觉接受监管机构的监管,通过各种途径将行业中存在的问题及评估师的意见及时反馈给监管机构,以便其更好的行使监管权。同时在省一级也设立相应的省级独立监管机构和省级统一的资产评估协会,负责本地区的资产评估监管工作,中央对地方实行统一领导。尽快建立独立的资产评估法律体,从使资产评估工作有法可依,促进评估行业的自律和规范化发展。应对资产评估行业管理的重点由评估项目和评估机构的管理转向对资产评估人员的管理。对于资产评估人员的管理,最重要的就是加强资产评估人员执业道德的管理。通过资产评估监管体系,将有利于遏制资产评估虚假信息泛滥、执业质量低下等问题,促进我国资产评估行业健康发展。(二)资产评估机构的法定组织形式应规定为有限合伙制根据《资产评估机构审批管理办法》规定,评估机构的设立可以采用合伙制或有限责任公司两种组织形式。我国目前对资产评估机构的注册资本要求较低,有限责任公司是全体股东对公司的债务仅以各自的出资额为限承担责任的公司,因此这促使评估机构选择诉讼成本最小的有限责任制。而有限责任制的选择会降低风险责任对执业行为的制约,弱化了评估人员的个人责任,有碍评估质量的提高。与之相比,有限合伙制各合伙人以个人财产对评估机构承担法律责任,这增强了合伙人的风险意识,进而保证了评估质量。因此,对评估机构的组织形式应进行适时地吸修改,采用有限合伙制是提高评估风险意识和评估质量的有效途径。(三)设立独立的评估委员会,从根本上消除资产评估机构与委托者的合谋在现代市场经济中,委托关系是所有权与经营权相分离的现代企业的基本特征,委托关系大量表现为股份公司中所有者与经营者的关系。委托理论中委托人和人双方的目标函数不相同,相关信息在双方之间分布不对称,人有可能在追求自身利益最大化的过程中损害委托人的权益,这便产生了“逆向选择”和“道德风险”。在我国国有企业中由于投资者的实体缺位,使所有权弱化,契约从订立到执行,国家所有者的权责不能得到明确落实,契约的不完全性非常明显。这使得契约从订立到执行存在严重缺口和遗漏。在企业股份制改造过程中,不完全契约促使企业经营者诱导评估机构出具失实的评估报告,造成国有资产流失。独立评估委员会的设立可以在一定程度上提高评估结果的真实性和可靠性。独立评估委员会直接代表股东利益,由股东选举或聘用,对股东负责。同时,独立评估委员会成员应具备相应的评估方面的专业知识并能独立于经营管理层之外。由独立评估委员会来监督资产评估机构。通过设立的独立评估委员会来从根本上消除资产评估机构与委托者的合谋。

参考文献:

[1]高鸿业:《西方经济学》(第三版),人民大学出版社2004年版。

[2]吕成才:《我国注册会计师行业产业组织研究》,《商业经济》2005年第1期。

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二、风险管理理论

所谓风险是指未来结果的不确定性，这种未来的结果包括收益，当然也包括损失。正是由于未来的收益或损失的发生很难确定，所以就产生了对风险进行管理的理论即风险管理理论。风险管理是研究风险发生的规律和风险控制技术的管理学科，人们通过风险识别、风险估测和风险评价。并在此基础上优化各种风险管理技术，对风险实施有效的控制和妥善处理风险所致损失的后果。期望达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。

风险管理的基本程序包括风险识别、风险估测、风险控制和风险管理的评价。风险管理的过程其实就是为了降低未来结果发生的不确定性。

三、资产评估机构风险管理系统的构建

根据风险管理理论，构建资产评估风险管理系统主要包括五大功能模块：资产评估风险识别模块、资产评估风险估测模块、资产评估风险评价模块、资产评估风险控制模块和资产评估风险管理评价模块。

（一）资产评估风险识别模块

风险识别是确定哪些因素会给资产评估结果带来风险。资产评估风险类型大致分为业务承接风险、评估操作风险、撰写评估报告风险。

1.资产评估机构承接资产评估业务的风险主要来自信息不对称的风险。在承接资产评估业务时，有的评估机构不惜以降低服务费标准、满足客户的不合理要求等来争取业务，对于客户的基本情况、相关的权证、涉及到的法律条款以及自身是否胜任该项评估业务等都没有作充分的考查。这些因素都为资产评估业务风险埋下了隐患。

2.评估操作风险主要是资产评估人员在具体的评估过程中与职业道德和专业水平相关的风险。职业道德风险主要表现在以下几个方面：执业不规范，不遵循客观公正的原则，不遵循合理的评估程序，在评估过程中人为操纵评估结果；专业技术风险主要表现在资产评估人员缺乏专业胜任能力。例如在评估过程中无法正确分辨委托方提交材料真伪，选择合适的评估方法和参数的能力等。评估操作风险将直接带来评估业务的风险。

3.撰写评估报告风险是指由于报告撰写不规范导致的使用者误用评估结果的风险。资产评估结果的使用者是通过资产评估报告来了解和使用评估结果的，因此，资产评估报告的撰写质量是评估结果使用者正确使用的前提条件。有些评估机构在撰写评估报告时缺乏必要的评估结果的假设、依据及相关事项的说明，评估报告不规范所带来的风险是资产评估机构最容易被查证的风险。

（二）资产评估风险估测和评价模块

资产评估风险估测和评价模块主要是在资产评估风险识别的基础上，对风险进行量化，预测和评估风险大小，为风险控制提供依据。

资产评估业务涉及到的资产类型众多，市场条件复杂，以上特点决定了资产评估业务的复杂性，资产评估风险影响因素众多，因此，资产评估风险的度量需要明确资产评估风险的特点，选择合适的技术和方法。

对于资产评估风险的度量主要体现在承接评估业务和资产评估业务操作过程中。资产评估机构的胜任能力涉及到众多因素：资质、规模、人员素质等，这些因素很难简单的量化处理。资产评估的价值是在特定时点、特定市场条件下的价值。特定的市场条件决定了评估人员在模拟市场的过程中，不仅仅要依赖客观的历史数据，还必须对未来的市场条件、资产状况等作出预测。在预测的过程中，价值类型的选择、评估方法的选择以及参数的确定方法都需要依据评估人员的专业技能、经验和职业道德水平，而对于这些影响因素要准确量化，难度非常高。

从以上分析可以看出，资产评估风险预测和评价是一个多因素综合分析的过程，其影响因素多且难以简单地进行定量处理。例如，对于评估机构胜任能力的各影响因素的描述，一般采用描述性的语言进行判断。鉴于资产评估风险的以上特点，很难去假定其所服从的概率分布。模糊综合评价是一种处理没有明显数量界限问题的有力工具，可以采用模糊综合评价法对风险进行量化处理。

（三）资产评估风险控制模块

资产评估业务是一项系统工程，对资产评估风险的控制应该贯穿于整个资产评估项目阶段。

1.在评估业务承接阶段，正式签约之前，评估机构要对客户及要评估的资产进行充分的了解和审查：关注资产业务性质；自身胜任能力的判断；了解委托方的基本情况，如委托方的信誉；重点审查有关资产的权证情况；明确双方责任等。力求在评估业务承接阶段为后续工作打下良好基础。

2.在评估操作阶段，要注意对评估人员职业道德和业务能力的风险控制。首先，要确保信息的搜集和来源按照科学的方法和程序进行，对信息的信度和效度进行度量和控制；其次。要慎重选择评估假设，科学把握资产交易的市场条件和资产的使用状况；再次，选择合适的方法，充分考虑资产的状况、数据占有情况和各种评估方法的适用条件。

3.在报告撰写阶段，评估人员应当按照资产评估报告的标准格式将评估基准目、评估假设、价值类型、评估内容、评估依据、评估方法和评估结果等重要内容都写入评估报告，评估人员一定要确保将评估假设、评估依据以及必要的说明阐述清楚，规避风险。

（四）资产评估风险管理评价模块

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从笔者目前所能够掌握的资料来看，进行技术秘密信息许可费评估具体需要哪些资料，并没有统一的要求，一般都需要根据案件的情况确定，在多数的情况下还要委托单位（公安机关）、受害单位（权利人）与评估机构进行多次沟通。什么时间开始沟通，什么时间沟通什么问题还有可能成为被关注或者被质疑的对象。侦查机关在正式委托评估机构之前，需要确认该评估机构是否可以承担该工作并愿意接受委托。而评估机构在确认能够完成该项委托评估事宜之前，需要了解案件所涉及的具体问题，包括可以提供哪些资料与数据信息等。简单地讲，评估机构在没有回复确认可以完成该项委托前，侦查机关不会出具正式的委托书。如果出具了正式的委托评估函件而评估机构因客观原因无法完成所托事宜的，就必须更换评估机构再次出具委托函件；按现行的流程，这会给公安机关带来很多的问题。所以，在司法实践中就常常会出现委托书出具的时间在评估机构接触案件材料与受害单位之后，这也是辩护人在开庭质证时对此提出质疑的原因。评估机构在正式接受委托手续之前，与侦查机关、受害单位接触的目的虽然是为了确认是否可以完成受托事项所做的必要工作，但程序依然有规范的必要，比如建议公安机关在正式出具委托函件前，将这一阶段的工作纳入办案程序中，并把接触的时间、事实、目的以及所提供的材料信息等予以明确。

基于上述分析，提高效率为顺利进行评估工作做好充分准备显得非常必要，笔者从实务的角度提出点滴建议供参考。下文以化工行业技术秘密信息许可费价值评估可能涉及的相关资料信息为例作简要的说明。

一般而言，为《评估鉴定报告》准备的参考资料主要有：（1）关于经营资质和商业秘密成立的资料，主要是营业证照、公司章程，以及司法鉴定意见书、保密措施等。这类资料多是程序性材料，与评估结果没有直接关系，可以提前做好准备；（2）关于案情的相关资料信息，主要是基本情况介绍、使用涉案技术秘密侵权的相关证据、侵权人项目的规模信息、与技术秘密有关的鉴定报告等；（3）受害单位的财务资料，主要是经过审计的财务报告、设备表、设备订购合同等。这类资料与评估结果关系最密切。评估人员需要根据财务制度到受害单位核实与评估有关的原始单据、合同，并从经审计的财务报告中提取相关财务数据，作为评估的重要参考。这部分财务数据与材料，法律专家需要与受害单位的财务专家做充分深入的沟通；（4）第四类是评估人员根据专业经验进行调研而获得的有关涉案产品市场前景和产业政策等方面的资料。这些资料需要提前为评估机构做好前期的准备工作，包括可以获得这些资料信息的渠道、途径、方法等。

很显然，从实务操作的角度看，上述介绍能够贡献的地方是极其有限的，对该部分业务有所了解的读者不难发现，这是基于“收益法”评估方法而做的举例说明。所谓的“收益法”，即依一定的产品销售规模产生的收益入手，计算未来可能取得的收益，再通过一定的分成率，得出该评估对象在一定的经营规模下于评估基准日的公允价值。针对商业秘密市场价值的评估，除收益法外，还包括市场法和成本法。由于商业秘密形成的直接成本往往与其价值没有直接的对应关系，即投入产出的弱对应性，因此一般不采用成本法，或者在采用时会非常慎重。如果国内有类似商业秘密充分交易的案例时可以考虑采用市场法评估，如果没有充分的案例可以参考的，则放弃市场法。这里需要特别强调的是，不采用成本法的原因是投入产出的弱对应性，而不是对涉案技术秘密投入成本在案件中贡献的漠视，更不是根本的否定。在本专栏的其他文章将会阐述这一问题。

二、技术秘密信息许可价值评估意见结论成立的条件、有效期及其效力

价值评估结论受机构评估人员的职业水平和能力的影响，并且仅为委托方进行以本次评估目的所发生的经济行为提供服务，对于将其运用到其他经济行为时，评估结论一般会失效，不具同等效果。一般来讲，评估工作不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其它不可抗力对资产价值的影响，也不考虑资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响。当评估条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。所以，我们无论是在技术秘密的刑事案件中还是在民事案件中，都要结合案件的具体情况看待所评估的价值，而不能脱离案件以及所涉及技术的具体情况，特别不应当通过运用经济行为来模拟其准确性，从而泛泛地评论价值是过高还是过低，并进而质疑，甚至得出完全否定价值评估意见的结论。

技术秘密信息许可价值评估报告中，一般都会对有效使用期限做出表述，即：从XX年X月X日到XX年X月X日止，评估目的在本评估报告的有效使用期限内实现时，评估结果可以作为参照依据。超过该有效使用期限，需重新进行资产评估。可是，案件还没有审理完毕，评估报告的1年有效期已经届满，怎么办？技术秘密刑事保护司法实践中辩护人曾提出过有效期届满不应采用的辩护观点。笔者认为这个问题要结合案件的具体情况而定。《资产评估准则DD评估报告》（中评协[2007]第189号）第11条规定，“评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”可见，评估准则规定评估报告的有效期，是为了避免评估基准日确定的评估价值和经济行为实现日的实际价值差异过大而无法使用评估报告。通常，评估报告的有效期是针对评估后一段时间才使用评估资产的情况，此时会产生“评估基准日”和“经济行为实现日”两个时间点，如果经济行为实现日在评估基准日之后并超过1年，则评估基准日的评估价值可能发生重大变化，而不宜再使用评估报告。所以评估报告所确定评估基准日与评估目的很关键。比如，嫌疑人窃取了受害单位全套技术，所要评估的是在窃取完成日假定为受害单位将全套技术许可给使用方的许可价值，以确定受害单位因丧失该次许可机会而导致的损失。可见，窃取完成日，既是评估基准日，也是假定进行技术许可的经济行为实现日，两个时间点是重合的，因此，评估基准日的评估价值，就是许可这一经济行为实现时的许可价值。当评估是对历史时点的价值评估时，就不存在经济行为实现日超过评估基准日后1年而评估报告不能使用的说法了。

三、价值评估报告复核人的法律地位以及《评估说明》的保密问题

《司法鉴定程序通则》（2016年5月1日起施行）第4条明确规定，司法鉴定实行鉴定人负责制度。要求司法鉴定人应当依法独立、客观、公正地进行鉴定，并对自己作出的鉴定意见负责。可是，第32条又规定了一个复核人，即委托的鉴定事项完成后，司法鉴定机构可以指定专人对该项鉴定的实施是否符合规定的程序、是否采用符合规定的技术标准和技术规范等情况进行复核，发现有违反通则规定情形的，司法鉴定机构应当予以纠正。复核人的法律地位是不清楚的。司法实践中，曾发生过辩护人提出复核人是否应当回避的问题。《司法鉴定程序通则》第20条规定：司法鉴定人本人或者其近亲属与委托人、委托的鉴定事项或者鉴定事项涉及的案件有利害关系，可能影响其独立、客观、公正进行鉴定的，应当回避。司法鉴定人自行提出回避的，由其所属的司法鉴定机构决定；委托人要求司法鉴定人回避的，应当向该鉴定人所属的司法鉴定机构提出，由司法鉴定机构决定。委托人对司法鉴定机构是否实行回避的决定有异议的，可以撤销鉴定委托。可是没规定复核人是否要适用回避的条款。《刑事诉讼法》第145条规定，“鉴定人进行鉴定后，应当写出鉴定意见，并且签名。鉴定人故意作虚假鉴定的，应当承担法律责任。”中国资产评估协会《资产评估准则――评估报告》第9条规定，“评估报告应当由两名以上（含两名）注册资产评估师签字盖章。”法律和相关评估准则中没有“复核人”的概念，更未将其规定为“鉴定人”，也未规定其适用回避的相关规定。但是司法实践中复核人的角色又很重要。为了有效地避免争议，笔者建议，评估机构在确定评估师时将复核人也一并告知并要求委托人或者当事人回复是否提出回避申请。

在技术秘密刑事保护的司法实践中，还有一个很敏感的问题，即价值评估过程中评估机构内部保存一份叫做《评估说明》的文件，当辩护人提出要求评估机构提供时，是否应当被支持。这个问题之所以敏感是因为会涉及到受害单位的定价指数与定价原则，非常珍贵并且极易容易泄密，所以受害单位极力反对，评估机构也非常重视。笔者倾向于评估机构有权拒绝提供《评估说明》。

基本理由如下：（1）评估说明是财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，不是法律法规规定的评估报告的组成部分，也非附件；（2）评估说明属于评估专家的专业和经验范畴，评估专家已经当庭详细解释了其中涉及的重要问题；根据评估专家的当庭解释，评估说明主要是如何确定评估中重要参数和方法的技术性说明，属于专家专业和经验范畴，比如技术分成率、评估方法、许可方式等。评估专家可以在当庭详细解释了为什么采用这些参数和方法，而且在评估报告中明确列出了选择确定的最终结果。（3）评估材料中，对评估价值有实质影响的是受害单位的财务资料是保密的，且经过审计机构审计，质疑其真实性理由不充分。

篇（9）

根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

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（一） 土地使用权买卖、交换、赠与；

（二） 土地使用权抵押；

（三） 土地使用权作价入股；

（四） 企业兼并、分立、清算、联营、联建、股份经营等涉及土地使用权转移的；

（五） 依照国家有关规定需要进行地价评估的其它情形。当事人认为需要进行地价评估的，也可按本办法申请地价评估。

第三条  市地价评估委员会负责本市地价评估管理的协调、决策、监督工作，主要职责是：

（一） 制定地价评估管理政策并监督执行；

（二） 审定各类用地的基准地价；

（三） 协调地价评估中相关部门的关系；

（四） 指导各县（市）地价评估工作。

第四条  市土地管理局负责本市地价评估管理的具体工作，审定批准地价评估机构及人员资格，核准地价评估报告书。

第五条  市地价评估事务所是本市地价评估的专业机构，负责本市地价评估的业务工作。

第六条  地价评估主要采用以下几种办法：

（一） 剩余法；

（二） 市场比较法；

（三） 收益还原法。

以上方法可根据评估的目的分别采用或综合应用。

第七条  用剩余法进行地价评估的，应以房地产综合价格减去地上房屋或建筑物重置成本及利税后确定地价。

第八条  用市场比较法进行地价评估的，应根据市场上同一类似的地产交易价格确定地价。

第九条  用收益还原法进行地价评估的，应根据被评估地产的预期获利能力和土地增值情况，测算出地产的现值，以此确定地价。

第十条  市土地管理局会同市物价委员会、财政局根据地产市场变化情况，每隔一定时期（每年至少一次）测定各类用地的基准地价，报市地价评估委员会批准公布，作为本市地产交易的指导价。

第十一条  按本办法需要进行地价评估的单位或个人，应向市地价评估事务所提交书面申请，并附土地权属证明等有关材料。福州市地价评估事务所受理后，应根据基准地价，及时进行地块价格的评估，报市土地管理局核准，在三十天内向申请人提交《地价评估报告书》。

第十二条  经市土地管理局核准的《地价评估报告书》，是国有资产评估、银行贷款及有关土地税费收取等的法定依据。

第十三条  不具备地价评估资格的单位进行地价评估。其评估结果无效。

第十四条  对按照本办法规定应当进行地价评估而未申请评估的单位和个人，由市土地管理局责令其限期进行地价评估，并可处以评估费用一到三倍的罚款。

第十五条  地价评估机构的评估报告失实的，市土地管理局应责其重新评估或另行指定其他评估机构评估，评估费用由原评估机构或责任人员承担；情节严重的，可以暂停其评估业务，直到撤销评估资格。

地价评估人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其主管部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条  各县（市）的基准地价由各县（市）制定，报福州市地价评估委员会批准后公布执行。