价值投资论文汇总十篇
时间：2022-09-07 22:34:39
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇价值投资论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
一、问题的提出
公司投资决策分析的基本目标是设法在不确定的外部环境中正确选择投资方向，以实现企业有限资源的最优配置。为此，企业需要对每一可能的投资项目作出合理评价，因而项目评估成为投资决策分析的主要内容。在现有的各类项目评估办法中，DCF法应用的比较普遍。DCF(discounted-cash-flow)包括净现值法(简称NPW法)和内部收益率法.其中又以DCF法最为常见.然而,令人遗憾的是"由于!"#的前提条件与现实情况差距过大,常常使其在评估真实的项目价值时遇到几乎无法克服的障碍,大量的不确定因素的存在是现实经济的本质特征.无论是来自大自然的挑战,如自然灾害,还是来自人类的行为。如竞争对手的加入，都会加剧项目外部环境的不确定性，造成项目现金流价值的随机波动，增加投资分析的困难，在这种情况下。依然用事先预计的贴现率估算项目的净现值，十之八九会超出投资人的预期。除了其假设条件不符合充满着不确定因素的现实情况外。由于DCF完全不考虑投资人对不确定性所采取的能动性反映，就必然忽视了由此给项目价值带来的变化。总之，传统的DCF法实际上遗漏了隐含在项目之中。极大地影响着项目投资价值的某类重要因素，后面的分析表明，这一致命的遗漏很可能会在实际的投资决策中酿成大错。以下我们将揭示这类重要因素。
二、灵活性价值的性质及来源
先看一个简单常见的例子：假设一个项目的投资额为667万元，一年后"该项目产生的现金流有两种情况，180万元或者60万元，两种情况的概率各为50%。项目寿命期是1年，无风险利率是8%经风险调整的贴现率为20%该项目是一个好的投资项目吗？
根据NPV法，项目的现值是：V=E(C1)(1+K)=50%*(180+60)(1+20%)=100
项目的净现值是:NPV=(E(C1)(1+K)-Ij=100-1100=-10%按照传统NPV法的评判标准，净现值为负数的项目是不应该被考虑的"所以结论是“不投资”。
但这种评价方法是错误的$因为它隐含地规定了投资人当前只有两个选择，投资或不投资实际上投资人至少还有第三个选择等待一年，再决定是否投资等待，意味着暂停投资观察市场状况，等待环境好转，再决定是否投资。企业现在的每一个选择，都决定了项目当前的一个价值状态在本例中当企业选择投资，时对应的项目价值为-10+当企业选择)不投资时对应的项目价值是0项目没有投资。不发生损益，但当企业选择。等待一年"再做决定时项目的价值为何？
一年以后，如市况好转，即项目达到897万元现金流量"则按原计划投资；如市况恶化，即现金流量为60万元，则放弃投资两种情况必有其一，且出现的概率各为50%考虑上述因素后的净现值应该调整为
NPV=50%*(180/(1+20%)-1100/(1+8%))=2408(万元)>0
这是比较符合实际的项目价值。等待的选择决定了现在项目的净现值为正。结论是：如果等待一年再做投资与否的决定，则该项目是一个好的投资项目。所以，本例中的最优选择不是“不投资”，而是“等待”。它就是被传统!"#法所遗漏的重要因素之一。当然，现实中投资人拥有的选择权不仅仅限于“等待”。他还可以根据市场情况扩大投资规模（当项目前景更加看好时）缩小投资规模（当项目前景看淡但还能勉强维持时）放弃投资(项目亏损时)转移项目用途等等.我们把所有这些投资人根据环境变化采取的机动性措施给项目价值带来的变化，叫做项目投资的“灵活性价值”。
灵活性价值来源于投资人面对不确定性拥有的“选择权”其背后的思想是期权理论，所谓期权就是一份合约，该合约使一方。期权拥有者有权选择是否将来按照事先商定的日期，期权有效期，和价格。执行价格，进行一项特定资产的交易，而不需承担必须交易的义务，期权的另一方，期权出售者，只有交易义务，即当期权拥有者行使权利进行交易时"期权销售者必须与之交易，期权拥有者具有是否交易的选择权，但作为得到这一灵活性的代价是，他必须事先向期权销售者支付一笔期权费以弥补后者承担的额外风险。从期权的角度看，前面例子中的项目投资人相当于期权的拥有者，该期权赋予他有权在一段时间内按照期权的执行价格支付一笔货币，来交换一项未来价值随机波动的资产。鉴于拥有期权给他带来了灵活性价值，因此所谓“灵活性价值”本质上就是期权价值的派生物。用期权的思想分析投资，项目的价值至少包含以下两部分：项目价值=净现值+灵活性价值下面我们探讨灵活性价值的估算。
三,灵活性价值的估算
由于灵活性价值由期权价值所决定，所以灵活性价值的估算问题转化为相应期权的定价问题，期权分为金融期权，以标准化的、在金融市场公开交易的金融资产为期权合约的标的资产，和实物期权（以非标准化的，没有公开交易市场的实物资产或项目作为期权合约的标的资产).金融期权的定价模型已经成熟,主要有布莱克-斯科尔斯定价模型和二项式定价模型!根据金融期权定价理论,导出布莱克-斯科尔斯定价模型(B-S模型)和二项式定价模型的基础是无套利定价原则。按照该原则，人们可以通过标的金融资产与无风险债券的组合，复制相对应的期权收益、风险特征。由于金融资产一般是上交易的有价证券，所以这一原则至少在理论上是成立的。但是，对于实物期权来讲，由于标的资产是一个投资项目，而项目本身一般不存在公开交易市场，因此就没有套利问题，也就不存在复制问题，这一本质差别的存在，表明实物期权的定价比较复杂，金融期权的定价模型不能简单地套用在实物期权的定价过程。解决这个问题的办法之一是用寻找孪生证券的办法，采用金融期权相似的原则，为实物期权类推定价，下面用二叉树期权定价的方法估算前面例子中的期权价值。
假设我们在资本市场上已经找到一个孪生证券：股票S该股票当前市场价格是20元,预期一年后的价格有两种可能，一是上涨到36元，二是下降到20元，即上涨因子u=1.8,下降因子是0.6并且上涨和下降的概率都是50%显然,该股票的收益风险特征与例子中项目的价值特征完全相同，设：E=当前期权价值S=孪生股票价格V=项目的现金流贴现值V+=V上升后的价值(上升的概率是q);V-=V下降后的价值(下降的概率是1-q)由孪生股票的性质,股票价格S的变化同V相同,即或是以概率q变为S+或是以概率1-q变为S-此外,假设无风险利率是r期初投资是I。现在的问题是如何根据上面的资料求出E，由于例中已找到孪生证券，所以期权二项式定价过程见图1
根据金融期权一项式定价思路，我们做以下的投资组合:以S的价格购买N股李生股票，同时借入金额为B的无风险债券，组合的价值是NS-B;一年后，组合的价值或者以q的概率变成NS+-（l+r)B,或是以1-q的概率变成NS--(1+r)B;如果要求期权年后的价值与该组合的价值相同，即:
E+=NS+-(l+r)B,
E-=N-(l+r)B,
解该方程组可得出:
N=(E+-E-)/(S+S-),B=(NS-E-)/(1+r)
根据无套利定价原则，期权的当前价值应该等于投资组合的价值，于是:E=NS-B=[pE++(1-p)E-]/(1+r),其中p=[(1+r)S-S-]/(S+-S-).在我们的例子中，拥有该项目相当于拥有一个以项目现金流为标的资产，以投资额为执行价格，到期为一年的看涨期权V=100,V+=180，V-=60,再考虑到等待一年后投资的成本变成（1+r）I.所以,
E+=max[0,V+-(1+r)I]=max[0,180-(1-8%)*110]=612(1)
E-=max[0,V--(1+r)I]=max[0,60-(1+8%)*110]=0(2)
P=[(1+r)S-S-]/(S+-S-)=[(1+8%)*20-12]/(36-12)=0.4(3)
我们最后得到期权的价值：
E=[pE++(1-p)E-]/(1+r)=[0.4*61.2+0.6*0]/(1+8%)=2267(万元)（4）
可以看出，这个结果同前面我们用经过修正的NPV法算出的项目价值2408万元已经相当接近!这就说明，灵活性价值由期权的价值所决定"在很多情况下，它就是期权价值本身。
四、灵活性价值对投资决策的影响
投资活动有两个非常重要的特征：一是投资开支至少是部分不可逆，即沉没成本不可能被收回，二是这些不可逆的投资活动可以被推迟，以便投资人在调拨资源之前，有等待关于价格#成本及其他市场条件的新信息的机会，前面的分析表明，推迟这种不可逆的投资的权利所带来的灵活性价值，已经深深地影响到投资决策，特别是它使得简单的DCF规则(当项目预期现金流的现值至少与其成本一样大时才投资该项目)失效,简单的DCF规则是错误的，因为它放弃了等待的灵活性价值，这就相当于增加了决策时的机会成本，而机会成本必须作为一部分包含在投资的总成本中。对此后面还要详细说明。McdonaldandSiegel(1986)假设投资成本I是已知并且固定,但项目价值V服从几何布朗运动,由于V的未来值不确定,现在仅投资有机会成本。因此，最优投资规则并不是简单的DCF法规定的当V>I就投资，而是当V至少与超过I的某一临界值V*一样大时才投资。
不言而喻，灵活性价值对投资决策的影响是深远的，我们结合前面的例子，分三个层次加以讨论。
1有助于正确认定项目的真实价值。
如果投资人认识到前面例子项目的真实价值是2267万元而不是传统NPV评估的-10万元，那么他就可以围绕着这个灵活性价值调整他的一系列的决策行为：假如他要转让项目，他的转让价不应低于项目的灵活性价值22.67万元，假如原来的项目不允许延迟投资，他可以通过支付一笔费用获得延迟投资一年的权利，他支付的费用最多不超过22.67万元，假如他想从政府部门通过特别许可的方式争取独占这一项目的投资权，那么他为争取该项目所花费的前期调查，搜寻和有关交易成本的费用总和，不应该超过项目的灵活性价值22.67元，等等。
2能够发现项目的真实成本.
假如把上面例子中的数字稍作改动，把投资额改成90万元，其余的数字不变，那么用传统的DCF法算出的净现值为10万元>0似乎项目现在应该投资。但是，正如我们前面分析的那样，该投资决策是错误的。因为根据E+=max[0,V+-(1+r)I]=max[0,180-(1+8%)*90]=82.8,E=[pE++(1+p)E-]/(1+r)=[0.4*82.8+0.6*0]/(1+8%)=30.67(万元)>10(万元)显然，正确的决策依然是等待在稍加改动的这个例子中.放弃的灵活性价值30.67万元可以看作是机会成本，项目立即投资的全部投资成本不是90万元，而是90+30.67=120.67>100万元。这就从另一个角度说明：我们应该保持期权有生命力，而不是立即投资。
3形成新的投资规则和投资价值评估理念。
传统的投资决策分析如DCF法把不确定性同风险甚至损失联系在一起，并且企图尽量回避，这种观念在我们的传统文化里表现的尤其突出，当运用期权理论挖掘出项目中的灵活性价值以后，人们有可能改变对待风险的态度!不确定性越大，期权的价值也随之上升，灵活性价值也就越大，通过适当的项目策划，人们可以对不确定性进行交易，并把由此带来的灵活性价值当作投资价值的组成部分。这就势必改变决策分析中的“经济方程式”，比如，在引入期权理论分析项目时，不能仅仅计算项目的净现值，还应该计算隐含在项目中的各项灵活性价值。
参考文献
1、Brown,J.SeeingDifferently:InsightsonInnovation.Boston:HarvardBusinessSchoolPresss,1997
篇（2）
当前推动军工上市公司投资价值上升的因素
（一）国防费用的增加
1998以后我国国防费的绝对额处于明显上升阶段，国防费占GDP的比重逐步上升。但和发达国家甚至世界平均水平相比，我国的国防费用从绝对数、占国民生产总值的比重、占财政支出的比重等角度看在世界上都处于较低的水平。2004年世界人均军费为162美元，我国居民人均军费仅为20美元；世界每平方公里陆地所占军费为6946美元，而我国为2747美元。从绝对指标来看。2005年，中国军费是302亿美元，美国是4017亿美元，英国是488亿美元，日本是453亿美元，法国是365亿美元；中国军费占GDP的比重是1.36%，而美国则是3.6%，英国是2.59%，法国是1.98%；中国军费占财政支出的比重仅是7.43%，美国是17.8%，法国是11.4%，德国是9.25%。
2006年中国国防白皮书指出面对目前国际复杂的局面，政府需要提高国家的国防实力。为了增强国防实力，我国国防费用逐步提高，国防工业建设进入快速发展时期。
我国国防支出的项目包括：人员生活费、训练维持费、装备费。2006年中国国防白皮书指出逐年增加的国防支出中一个重要用途是“加大武器装备和基础设施建设投入”，也就是装备费的增加。装备费的增加就意味着军工企业订单的增加。随着军工企业股份制改革的加快，越来越多的军品生产任务纳入到上市公司的营业范围内。上市军工企业能够分享到国防支出增加带来的好处，为企业中长期业务和利润稳步增长带来了有力的保障。这将有利于提高企业投资价值。
（二）资本注入
在国家政策支持和引导下，军工企业改革不断深化，取得了一定成效。但由于多种原因，军工行业整体改革步伐缓慢，多数企业产权结构单一、机制不活、效益不高等长期存在的问题没有根本解决，这不仅严重制约了国防科技工业的持续、健康发展，而且难以适应我国特色军革的需要。许多公司是出于上市融资、国企脱困的目的而打包上市，核心军工资产在上市部分之外，上市资产质量较差，产品缺乏市场竞争力，盈利能力较低。
2007年6月国防科工委和国资委等部门下发了《关于军工企业股份制改造的指导意见》，加上前期下发的《深化国防科技工业投资体制改革的若干意见》、《关于非公有制经济参与国防科技工业建设的指导意见》和《大力发展国防科技工业民用产业的指导意见》，这四大纲领性文件构成了“十一五”我国军工体制改革的基石。使上市公司的资本注入成为可能。
2007年以来，先后有多家军工上市公司了融资公告，或者用于收购公司大股东的资产，或者用于建设新的项目。融资次数和融资金额都达到了历史的新高。在资产注入的具体形式上，既有注入资产作为股改对价，如洪都航空、中国卫星，也有定向增发或自有资金收购大股东优质资产，如航天晨光、西飞国际、航天电器、力源液压等；此外，还有借壳上市。在注入资产类别上，既有优质民品资产注入，也有优质军品资产注入。在注入资产与产业链条的关系上，注入资产开始向总装、重要的分系统方面延伸。
资本注入给军工企业带来了前所未有的发展机遇。主要表现在以下方面：一是有利于打破行业、军民及所有制界限，拓宽融资渠道，充分利用社会各方面科技和经济力量进行国防建设，提升国防科技工业的整体能力和水平，促进国防科技工业寓军于民新体制和竞争、评价、监督、激励机制的建立。二是有利于军工企业建立规范的法人治理结构，转换经营机制，增强军工企业内在活力和自主发展能力，成为真正的市场主体。三是有利于军工企业国有资本合理流动和重组，实现资源优化配置和军工国有资产保值增值。
（三）民品业务需求的旺盛
2006年6月《国务院关于振兴装备制造业的若干意见》正式出台，提出了关于我国基础装备的发展方向：“选择一批对国家经济安全和国防建设有重要影响，对促进国民经济可持续发展有显著效果，对结构调整、产业升级有积极带动作用，能够尽快扩大自主装备市场占有率的重大技术装备和产品作为重点，加大政策支持和引导力度，实现关键领域的重大突破。”国防工业成为国家重点支持的对象。
国家对装备制造业的发展制定了一系列扶持政策。扶植产业主要包括航空航天器制造、船舶制造、机床、电力设备、农业机械、纺织机械、重型机械、石油化工机械、重型卡车等。军工上市公司业务涵盖船舶、航空、航天、兵器、机械等行业，在国家振兴装备制造业的大背景下，军工上市公司成为国家这一战略的最大受益者。国防工业与基础工业的互动机制将是我国未来几年振兴装备制造业的重要手段。
军工上市公司的民品业务方面遇到了前所未有的发展机遇。大飞机计划的确定、国际转包业务的迅速发展、支线飞机需求旺盛等共同促进航空工业快速增长；船舶制造业持续景气，世界造船中心来到中国，我国造船业爆发式增长态势有望持续；国家大力发展核工业解决能源安全问题，核工业正在崛起；国家不断加大对航天工业的投入，推动航天事业发展。
军工上市公司的业务具有巨大的产业化空间。以卫星业务为例，2004年全球卫星工业总销售收入为972亿美元，其中：卫星制造业的收入为102亿美元（占卫星相关产业的10.5%），发射服务业的收入为28亿美元，卫星地面设备制造业的收入为233亿美元，卫星运营服务业的收入为609亿美元（占卫星相关产业的62.7%）。
（四）军工企业先进技术转民用
国防军工产品用途特殊，对产品的质量要求极高，同时由于国家对军工投入的长期积累，军工类上市公司拥有大量先进技术，研发能力强。其研发能力和生产技术既可以用于军品，也可用于开发民品，产业发展前景广阔，这些都是民用企业所不可比拟的。如果把军用的技术民用化，不仅可以提高相关企业的技术水平，还可以为经济增长带来新的增长点。“十一五”期间，军工集团将把加快发展民品作为重大发展战略，给予积极的扶持。这其中蕴涵着巨大的投资机会。
军工上市公司个股投资建议
虽然军工上市公司整体上有投资价值上升趋势，但个股投资中要注意风险。
第一要注意上市公司在集团公司中的位置。在国有大型企业整合的大背景下，围绕行业内的重点上市公司进行资本运作是军工集团公司的基本思路。例如中航一集团围绕西飞国际进行民机资产的整合；中国船舶工业集团公司围绕中国船舶进行民用船舶资产的整合；航天科技集团以中国卫星为平台进行小卫星研发及卫星应用的资产整合等，这些处于重要地位的上市公司其投资价值是很明显的。
第二要注意企业所属行业的发展阶段和前景。就目前我国装备制造业各个行业发展的现状来说，集装箱、港口机械等领域发展已经相对成熟；造船、工程机械、重型卡车等行业发展处于加速阶段；卫星导航、载人航天、数控机床等行业国内已经具备一定的基础，但是与发达国家相比还有不小差距；大型飞机等领域我国尚处于起步阶段。
第三要注意上市公司注入资产的品质。注入不良资产对上市公司的盈利能力起到负面效果；同时资产整合会增大各种费用开支，带有不确定性，整合不好的话，就会降低上市公司的盈利水平。
篇（3）
那么，作为创业资本来讲，它的投资既要体现公司的质量，但是问题的另外一个方面，创业资本的价格还在于它培育公司的价值。那么在资本市场上，对公司价值面的分析和理性的价值评估，应该讲是资本市场现在最重要的一个方面，那么对于一个公司的质量怎么看，可以讲，从投资者和监管部门、资本市场来看，有一致的地方，也有不一致的地方，不同的投资者，包括风险投资者、投资家来看，他当然要看公司业务的进展和所处的阶段，这个公司经营的概念，它的商业模式，资产的盈利性，公司的成长性和持续性，还有公司的管理层，还有公司其他的投资计划和发展规划，等等这些因素。但是，作为公司的质量来讲，从培育资本市场的角度来讲，又要满足资本市场对于公司质量的全方面的要求，除了刚才投资者所看重的这些质量的方面以外，所要关注的是公司的规范运作，或者叫合理性、规范性，这应该是公司质量一个很重要的方面。而我想公司质量和投资者追求的价值也应该是不矛盾的。
风险资本参与公司价值的培育，从中国的实际情况来看，很重要的一个方面，是参与公司IPO的改制重组和公司治理的改善重组，那么公司要进入资本市场，必须要公司化，进行公司化改造，基本上的企业，包括民营企业为背景的或者是国有企业为背景的，都需要进行规范的改制重组，规范的改制重组是公司进入资本市场实现它的价值的一个前提。我们发行上市所关注、所审核的，大部分是要求公司进行IPO的改制和重组，改制当然是建立起公司规范运作的这种机制和良好的公司治理结构，那么重组主要是涉及到公司的业务、资产、人员、机构、财务五个方面的一些有效的组合。那么改制重组，它要遵循的应该是这么一些目标，主要是公司要形成一个清晰的发展战略目标和导向，积极的进行资源的合理的重组和配制。第二个原则，公司要通过改制重组起来起直接面向市场，自主经营、独立承担责任和风险的这么一个主体，公司还要建立公司治理的规范基础，促进公司治理结构的规范运作，再一个公司要有效的避免同业竞争，尽量减少规范关联交易，再有需要规范的就是突出主营业务，形成核心竞争力。
我想公司治理结构的建立，在我们国家现在，不管是从监管当局来讲，还是从市场投资的需要来看，都是现在我们整个市场的一个核心问题，公司治理大家都清楚，它反映了市场经济最本质的内涵，是公司作为一种特殊的资合结构的一种运行和保障，也是包括各种监管在内的，工商、税务等等监管为基础，公司治理是市场文化的一种微观反映，可以讲它是由股份有限公司这种有限原则、有限的特征所引申出来的市场经济的民主、协作、信用、自律、开放、法制精神等等这些内涵，而这些内涵可以讲是公司长远发展的基础，也是整个资本市场健康运行、赖以生存的基础。因此，现在的公司治理联同投资者教育是现在证券监管当局抓的两项主要的工作。
公司治理的内涵非常丰富，我想作为创业投资资本家来讲，不管是来自境外的风险资本，还是境内的风险资本，我想维护公司的治理，促进公司治理的持续改善，这应该是风险资本参与公司价值创造最重要的一个方面。
那么企业的创业投资及其价值的实现，往往是离不开中介，特别是在公众公司要进入资本市场，离不开中介，那么可以讲，由创业资本与包括投资银行、律师、注册会计师、评估师等等中介机构，共同的来辅导、培育、促进公司改善治理结构这方面，它们应该发挥更大的作用。
那么我想着重把我的讲题引到下面一个部分，创业资本的价值实现，这个大家都清楚，我们特别关注的是资本市场，特别是在我们国家来讲，主要是二板市场，联系更紧密。可以讲中国证券市场发展了十年，我们现在正在推行资本市场的发行制度的改革和创新，可以讲，为我们创业资本价值的实现创造了前所未有的机遇，我们国家的证券市场经过十余年的发展，现在已经成为社会资源配制、结构调整的一个重要舞台。资本市场的发展无疑为创业资本与整个社会生产力，与我们的企业家，与高新技术、与具有创新的经营的理念、与整个生产力发展最先进的部分，可以说这种结合已经提供了一个重要的市场的基础。那么，我们国家资本市场的功能，现在不光是在资源配制的方面，可以讲在整个资源的运作方面，正在起着重要的作用，它影响着我们整个资本市场的运行，影响我们整个货币市场的运行，影响乃至我们的消费。因此，证券市场的发展，可以讲现在已经处在一个新的历史阶段，根据这样的发展阶段的需要，现在我们国家正在经历着一场整个证券法人制度的根本性的改革，这场改革，一方面促进证券市场的规范化发展，另一方面，也为创业投资价值的实现创造了历史性的机遇。
大家都知道，我们国家的证券市场发展是在改革的过程中，是作为改革的产物发展起来的。但是，由于我们的环境和我们发展阶段所限，我们过去的证券法人制度基本上还是一种政府推荐和行政审批这一套制度，我们希望这套制度在资源配制方面和选择好企业方面发挥作用，但是这种作用它的局限性越来越大，并且市场上由于这样的制度，积累了大量的风险。为了适应市场的发展需要，必须对制度进行改革，那么我们现在报章、媒介上说的比较多的是核准制，核准制就是在明确标准和规则的基础下，或者在游戏规则非常清晰的情况下，使参与市场的各个主体各自对自己的言行负责，各自做到敬业、专业，从而保证各个市场的创新和效率，同时分散风险，强化责任，这么一个制度的改革，它的本质就是走向规范，让市场发挥更大的作用。刚才讲了核准制各自对自己的言行负责的这么一套制度，具体讲的话，我们提倡是在明确标准和规则的基础下，或者在游戏规则非常清晰的情况下，使市场的主体做到各负其责、各尽其能，各担风险，就是由企业的董事在市场、在证券市场、在监管部门都能够各自做好自己事情，那么这样就各自做好各自的事情，这样就监管明确，各有责任，那么核准制说到底是由过去行政本位的股票发行制度转向以市场为本位的发行制度，刚才讲了，它有利于明确责任，分散风险，同时增加整个市场的透明度，最终这个市场是能逐步实现进一步的市场化、规范化和国际化，那么这样一个制度，我想它的特征是全面的市场化。
现在我们要回答一个问题，这恐怕也是所有投资者所关心的问题，特别是风险投资者关心的问题，即怎么保障优秀企业优先进入资本市场，如何把一些虚假、由重大溢漏的企业拒绝在门外，同时提高效率，降低风险，为了解决这样三个问题，为此，现在的发行制度可以讲打破了过去客观上形成有利于国有企业融资和改制需求的一套制度，而体现了市场的公平，包括国有企业、私有企业、三资企业，都具有进入资本市场的资格，然后进行准备，可以进入现在的资本市场。在受理这些企业的发行申请的时候，我们建立了一个买方市场，或者是叫周转通道的这么一个制度，也就是由市场主体，也就是由主承销商和他进行配合，与进行工作的会计师、评估师、律师来对发行申请单位进行判断，那么判断之后让这些优秀的企业进入审核，再进入发行市场。那么这样的话，过去的审核制度就被废除了。
这个制度有两点重要的创新：第一，推荐人必须得要经过真正的勤廉尽责，真正的做了IPO的工作才能把这个企业推荐上来，具体讲，主承销商要对发行人进行辅导，要对发行人是不是具备发行条件，进行实质性的审核判断，然后他们才能提出推荐，这样就在市场、中介机构和发行人之间，实现了有效的制约；再把这个企业推荐上来。另外一个重要的创新方面，适应了我们现在证券市场一个特殊的矛盾，这个矛盾就是想要布票的发行人特别多，市场也特别旺，就是在供方和需方都比较旺盛、市场容量比较小的情况下，在发行中间来让他们完成的过程。
篇（4）
(一)投资性房地产选择公允价值模式的影响因素分析熊军和叶建平(2010)认为决策有用观、融资及盈余管理的需要是深圳中航地产变更投资性房地产计量模式的主要影响因素［11］。陈放(2010)指出薪酬和债务契约、管理层的风险偏好是除成本和利润驱动因素以外影响投资性房地产后续计量模式选择的重要因素［12］。刘广瑞和刘依含(2010)通过对津滨发展投资性房地产公允价值计量的分析指出，市场环境的规范化及信息体系的健全度、法律制度、企业自身的估值技术及盈余管理的需要是企业选择公允价值计量模式的主要因素［13］。张奇峰、张鸣、戴佳君(2011)指出准则之间的差异、监管机构对公允价值的态度、资本市场的成熟程度和投资者的理性程度是北辰实业对投资性房地产采用不同计量模式的考虑因素。刘文婧(2013)认为采用公允价值使成本模式下的折旧或摊销的税盾效应丧失及计量模式的不可逆转性导致企业排斥采用公允价值计量，且采用公允价值计量会加大会计与税法之间确认损益的差异，使企业纳税调整工作加重(王萍，唐红艳，2011)［16］。另外，股权结构也会影响计量模式的选择，一般国有控股企业和股权制衡度较高的企业更偏爱于使用历史成本模式(朱智敏，2013)。从我国上市公司投资性房地产公允价值计量应用的现状可以看出，大部分公司对投资性房地产是否使用公允价值模式计量仍持观望的态度。由于企业可以自主选择投资性房地产后续计量模式，企业一般都会选择对自身有利的计量模式。
(二)关于投资性房地产公允价值核算过程的研究针对投资性房地产公允价值核算的不同问题，我国学者有不同的观点。罗军(2010)认为以融资租赁方式租入后又以经营租赁方式出租的建筑物(无产权)应纳入投资性房地产的核算领域［18］。张庆考(2011)建议新建和改扩建的投资性房地产统一通过“投资性房地产———在建”科目进行相关会计处理，同时指出采用公允价值模式计量的投资性房地产终止确认时，应将原计入所有者权益的金额转入当期损益［19］。何志勇(2011)指出当其他资产转换为投资性房地产之后再转回为其他资产时，应将原计入其他资本公积的金额转入“公允价值变动损益”科目;当出售、转让投资性房地产时将不再对“公允价值变动损益”科目进行调整，如需调整，应调整“其他业务成本”科目。吴艳芳(2011)认为应在“其他业务成本”科目下增设两个二级科目“其他业务成本———公允价值变动损益”和“投资收益一其它”，从而解决投资性房地产处置时对损益产生的不利影响。
(三)关于投资性房地产公允价值计量相关性的研究与历史成本相比，投资性房地产采用公允价值计量能提高会计信息总体的价值相关性，也能提高每股净资产的价值相关性(樊丽丽，2012)［22］，且对股价具有增量解释力，但这种解释力随着企业的发展和时间的推移会有所降低;而投资性房地产公允价值变动与企业净利润变动的相关性较弱，与净资产变动未呈现出明显的相关性(刘佳琪，2013)，投资性房地产采用公允价值计量提高了资产负债表的信息含量，从而使投资者更多地从资产负债观角度关注企业的会计信息(张志红、田粟源，2013)。可见投资性房地产以公允价值计量能更准确的反映企业当前的资产价值，充分反映投资性房地产的真实价值和获利能力(侯魁，2013)，但在提高信息相关性的同时公允价值评估费用会加大企业的信息成本，增加企业的财务风险和经营风险(房志红，2010)。投资性房地产的价值在公允价值计量模式下会随市场环境的变化做相应的调整，公允价值模式具有动态性，能提供更相关的会计信息。
(四)关于投资性房地产公允价值计量模式的应用对财务信息影响的研究应华羚和张维宾(2008)系统的分析了投资性房地产采用公允价值计量模式对企业会计信息、财务指标、融资、经营决策及盈余管理等各方面的影响。采用公允价值计量的投资性房地产所提供的会计信息更具有相关性和可比性，能满足企业对利润的需求，并且有利于改善企业的资产负债结构，提高企业的融资能力(欧阳爱平、潘天笑，2009)。若行业处于经济周期的迅速上升期，那么采用公允价值计量能对企业财务报表产生积极的影响(吴丹，2012)，但如果未来较长时间内房地产市场的价格走势不明朗，将会为公允价值的广泛应用带来隐患(侯魁，2013)。此外，公允价值计量可能降低利润与现金流的相关关系，致使企业盈亏不定，扩大其经营风险、财务风险和筹资风险，给企业利润分配政策的制定制造障碍(王萍、唐红艳)。因此，选择投资性房地产后续计量模式时既要结合本企业的实际经营状况，也要考虑行业发展趋势。
篇（5）
1我国旅游集团投资的现状
随着我国旅游业集团化发展的步伐不断加快，目前已经有不少的旅游集团为了不断壮大其经济实力和抗风险能力，使有限的资源得到合理配置，从而实现资产的不断增值，相继采用纵向一体化战略和多元化经营战略，不断的扩展自己的经营领域，选择新的投资方向和新的投资机会。投资方式的多样化、投资领域的多元化，也构成了中国旅游业新一轮快速增长的重要动因。
从旅游集团特别是一些上市公司的投资行为来分析我国旅游集团的投资行为，可以看出，我国旅游集团所进行的投资方向仍集中在旅游行业，是在原主业的基础上，通过进行产品价值链的管理实行相关旅游产品所涉及的旅游投资，如对会展，景观房产，旅游景区投资。一些旅游集团还开始了对航空业的投资，如武汉的东星国际旅行社就已经建立了自己的航空公司。随着投资活动的日趋复杂，投资所存在的潜在风险也日益增多。为实现投资收益最大化，就必须正确认识和分析投资风险，并建立风险管理机制，对风险进行有效的防范和化解。本文就将通过研究投资风险的相关理论，结合我国旅游集团的实际，对加强旅游集团投资的风险价值管理进行初步探讨。
2旅游投资的特点
由于旅游资源的公有性、垄断性和非流通性；资源保护与旅游开发的矛盾性；旅游项目投资的区域依赖性；旅游项目投资的综合复杂性；旅游产品的生产和消费的同时性使得旅游集团的旅游投资相区别于其他集团的投资项目具有很多独特的地方：
（1）投入高，回报期长。旅游投资的门槛逐步抬高，不再是低投入的产业，进入性投资的加大，随着市场竞争的加剧及竞争环境的国际化，也使得旅游投资回收期延长。
（2）旅游产业链整合与多产业整合特征：旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构——“泛旅游产业”。旅游投资，已脱离单一项目时代，投资商进行区域整体投资，力求整合旅游产业链，与相关产业相结合，寻求综合收益的最大化。
3树立正确的投资理念
（1）重项目规划和投资评价：对于投资方来说，旅游的投入是一个长线的过程，风险性主要在选项和规划上。因此，旅游项目投资必须重视项目规划，以明确的投资评价为前提，以有效的资本运营为保证，极其清晰的把握投资运作的思路。
（2）争取区域政府的支持：提高产业的绿色GDP已经成为新时代下经济发展的新思路、新理念。旅游项目能够提高地区的绿色GDP，调整城乡产业结构，形成绿色产业链，旅游集团可以通过政绩策划，尽量争取政府的有效支持，争取的旅游项目开发的最大优惠条件（低价资产收购、税费减免、申请扶持资金等）。
（3）开展有效的营销活动：进行有效的营销活动，提高项目在国际、全国、区域的定位和影响，为融资、招商、资本升值提供巨大的支持。
（4）多方位融资：从沪深股市统计，我国国内上市公司有近千家，但是以旅游为主业的上市公司只30多家，涉足旅游业的上市公司也只有40家。这说明我国的旅游企业的大多还是以资本自筹为主，没能很好的利用资本市场。更好的利用资本市场进行融资可以有效降低旅游企业融资的风险。旅游集团可以依托收购兼并、政府优惠等方法低价获取大量资产产生资产大幅升值的市场评价，从而增长现金流量，实现大规模融资。
（5）多产业整合和跨行业投资：泛旅游业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。另外，为了分散投资风险，还可以适当的进行跨行业投资。以青旅控股为例，目前该公司的主营业务，除了组织、接待国内外人员的出、入境旅游以外，还出资3,000万元控股了北京尚洋电子技术公司，整体收购青旅控股香港有限公司并且参与证券业，使公司旅游主营业务与其他业务同时拓展，有效的防范了经营和金融风险，提高了资产收益率。
4从财务管理角度做好投资的风险管理
投资风险是指在投资活动中未来实际结果与预期目标出现差异的可能性，是在特定条件下和特定时期内可能出现的各种结果的变动程度。由于对未来的经济活动的投资的不确定性，投资风险客观存在。但是，人们总是能够通过对风险的管理从而降低投资的风险，实现投资利益的最大化，这就是投资所具备的价值所在。在进行一项投资时，风险越大，其预期的收益或亏损也越大，投资如果产生亏损，将会使资本受侵蚀，最严重的情况可能导致企业的倒闭。承担这些风险是为了给集团盈利，问题的关键在于，进行投资的主体应在风险与收益之间寻找一个恰当的平衡点。财务管理在投资的中的重要性是不言而喻的。
4.1在旅游集团内建立投资的风险管理指标体系
（1）建立风险度量模型和风险管理模型，研究旅游集团内各种投资及各种风险，将信用风险、市场风险、各种其他风险及包含这些风险的各种资产或资产组合，对各类风险再依据统一的标准进行测量并加总，并依据全部业务的相关性对风险进行控制和管理，利用资产风险度量模型，定量地分析资产组合的风险价值。
（2）确定公司各种旅游投资的风险容忍度，限制由于各种影响因素而导致的市场风险，对某些风险高度集中的投资进行特别处理，将风险限制在公司可接受承受的范围内。
（3）建立旅游集团投资的约束-激励机制，在各项投资中，高收益往往伴随着高风险，如果激励机制仅仅与经理人管理资产的收益挂钩，经理人则可能会为了追求高收益而承担高风险。所以在追求收益的同时，考察经理人管理资产的风险度，限制和防止经理人的过度投机行为。
4.2进行投资风险的制度管理
对于旅游集团的投资风险的财务管理应该是一个系统，对于投资项目来说，它起始于项目的考察论证阶段，结束于项目资本变现退出以后，贯穿于风险投资公司从资金——资本化——资金的长循环之中。
（1）投资前期财务评价。
旅游项目投资前的财务评价很重要，它关系到旅游投资项目的价值认定问题，没有较大价值的项目是不值得投资的，但投资的价值点在何处，它是否真实可靠，这不能仅仅根据项目有没有产品优势，有没有市场来定性判断，还要做细致的经济可行性及投资价值的评价。财务评价是其中重要的一部分。缺乏财务评价的经济可行性是令人怀疑的。在投资决策程序中，其中一个环节就是投资项目的可行性论证由财务部门参与并出具财务审核意见。对投资项目的投资前调查与了解是否充分，对其价值的判断是否准确，定价是否合理，谈判条件是否有利，直接决定了投资后管理的难度，也决定了将来获利空间的大小，因此，投资前的尽职调查和各种评审就显得非常重要。财务部门对可行性报告出具财务审核意见,可以从不同的角度分析项目的投资价值，规避投资风险,为领导决策提供参考。
（2）投资企业动态财务管理。
对已投资项目的管理是投资实现增值的必然阶段。可以从财务审核与监督的角度出发，专门设计财务管理方面的约定，包括由旅游集团委派财务经理的约定，指定会计师事务所审计的约定，上市的旅游集团还可以有对股东定期公布财务信息的约定等等。这些必要的法律文件从制度上保证了旅游集团对投资项目的管理权和监控权，从而更好地保证了投资的收益权。
4.3投资风险价值管理的过程
投资风险管理的主要步骤有：（1）采用统一的风险识别语言，对投资风险进行界定与识别，建立集团层面的投资风险管理目标及建立完善的风险监督体系；（2）设计风险识别、度量、评估的统一方法；（3）评估投资风险；（4）制定投资风险管理战略；（5）设计、实施风险管理能力。整合风险管理能力的要素，包括集团战略政策、集团管理与投资风险管理过程、管理人员、管理报告、管理方法、风险数据等；不断改进风险战略、过程与度量方法；（6）汇总多种风险评估方式，与集团经营情况挂钩，制定、调整集团层面投资风险管理战略。
5把投资的风险管理从财务管理层面提升到整个集团管理层面
集团层面则意味着全局化、一体化的思想。只有扩大时空范围对企业投资进行思考时，才能识别它对集团整体运作的影响。所以，从集团层面进行投资风险管理可以将企业的战略、业务程序、企业资源同集团投资、集团整体目标紧密地结合到一起，从而使风险管理更具有全局性、前瞻性。投资风险管理的出发点是使整个集团的风险、收益、价值达到最优化，而不是某个职能部门或风险管理部门。集团层面的风险管理使投资风险管理与集团战略、业务计划得到有机结合，将投资风险管理提高到战略层次，这种集团层面的投资风险管理具有以下作用：（1）集团项目投资过程得到控制的同时，风险也得到了有效的管理。同时提高了对风险的注意程度与敏感程度，使集团更为集中地监控风险；（2）在确切了解集团所处内外部环境的基础上判断最佳的投资机会；（3）对投资风险有全盘的、集团层面的了解，有利于优化集团的风险结构，优化集团的资源配置；（4）设计集团范围内的信息沟通，收集、综合分析内外部数据的方式，为集团提供可靠、及时的投资风险管理信息；（5）事先建立一套有效的控制制度，帮助集团业务部门实现业绩目标，控制风险。（6）公集团不应该只是片面的强调短期的投资效益对公司的盈利能力的正面影响，发而应该从长远出发，全面的提高公司的治理结构以及长远发展规划的盈利性。
参考文献
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篇（6）
考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。
一、公允价值的概念
美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”
从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。
二、《企业会计准则第3号—投资性房地产》具体规定
按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。第三章“后续计量”中指出：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同时又指出：采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
同时，为了防止上市公司在采用公允价值计量时其持有的房地产溢价在账面上集中体现，导致账面利润大幅增加，新准则还规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这基本排除了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性，充分体现了我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理
企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产—成本（购买价款+相关税费+其他支出）
贷：银行存款（或在建工程）
（二）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：库存商品（账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（三）将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
累计摊销（累计折旧）（已计提的累计摊销或累计折旧）
无形资产减值准备（或固定资产减值准备）（已计提的减值准备）
贷：无形资产（或固定资产）（账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（四）投资性房地产进行改良或装修
借：在建工程（投资性房地产的账面余额）
贷：投资性房地产—成本
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动
（五）资产负债表日，投资性房地产的公允价值＞其账面余额：（或者公允价值＜其账面余额做相反的会计分录）
借：投资性房地产—公允价值变动（公允价值一其账面余额）
贷：公允价值变动损益
（六）将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时
借：固定资产（无形资产）（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产—成本（账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：公允价值变动损益
（七）出售投资性房地产时
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：投资性房地产—成本（账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：投资收益
同时，借（或贷）：公允价值变动损益（该项投资性房地产的公允价值变动）；贷（或借）：投资收益。
四、公允价值计量对投资性房地产的影响
公允价值计量对相关公司投资性房地产核算提供了一种新的模式，但公司是否利用或怎样利用这种模式仍需要深入研究。
（一）正式确立重估净资产值法（NAV）作为房地产上市公司估值的中心地位
现行会计准则规定：只有企业在股权结构发生变化或者对外投资这两种情况下，才允许使用重估净资产值法作为记账依据。公允价值计量模式的引入使得相关企业在更大的范围内使用此法，提供的账面价值更能真实地反映该企业资产的真实市场价格。随着投资性房地产物业的增多，特别是在我国经济持续稳定发展及人民币升值的状况下，新会计准则的采用，必将引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也将导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量公司的价值。
（二）提高公司对信息披露的真实反映
近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。
按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》的要求，企业若以公允价值的记账模式取代传统成本模式记账的，应该属于会计政策的变更。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。（三）公司每年净利润的波动程度会增大
公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。现行会计制度下，企业的投资性房地产物业都是计入固定资产或无形资产中，其市值变动并不计入当期损益，我们无法从相关的会计报表中寻找其变动的痕迹，也不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。当前我国的投资性房地产物业市场已经进入加速发展阶段，虽然并不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能性，但更多投资性房地产物业的升值潜力较大且预计将会持续；按照新准则所要求的公允价值法来重新计量这些“名不副实”的投资性房产，企业每年的重估增值额应该会使当年的净利润预计得到持续的额外提升，企业投资性房地产的巨额利润终将能够在账面得到充分体现，由此也大幅提高了每股的净资产，降低了市盈率。但由于对净利润的影响比较多，相应波动程度也会增加，因此，如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，而且，投资者也需要以更为稳健和客观的估值标准来衡量此类房地产公司的真正价值。
（四）未来投资性房地产公允价值的确认
公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。
【参考文献】
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篇（7）
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。
企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。
参考文献：
[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.
[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.
篇（8）
从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。
二、《企业会计准则第3号—投资性房地产》具体规定
按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。第三章“后续计量”中指出：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同时又指出：采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
同时，为了防止上市公司在采用公允价值计量时其持有的房地产溢价在账面上集中体现，导致账面利润大幅增加，新准则还规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这基本排除了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性，充分体现了我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理
企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产—成本（购买价款+相关税费+其他支出）
贷：银行存款（或在建工程）
（二）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：库存商品（账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（三）将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
累计摊销（累计折旧）（已计提的累计摊销或累计折旧）
无形资产减值准备（或固定资产减值准备）（已计提的减值准备）
贷：无形资产（或固定资产）（账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（四）投资性房地产进行改良或装修
借：在建工程（投资性房地产的账面余额）
贷：投资性房地产—成本
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动
（五）资产负债表日，投资性房地产的公允价值＞其账面余额：（或者公允价值＜其账面余额做相反的会计分录）
借：投资性房地产—公允价值变动（公允价值一其账面余额）
贷：公允价值变动损益
（六）将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时
借：固定资产（无形资产）（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产—成本（账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：公允价值变动损益
（七）出售投资性房地产时
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：投资性房地产—成本（账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：投资收益
同时，借（或贷）：公允价值变动损益（该项投资性房地产的公允价值变动）；贷（或借）：投资收益。
四、公允价值计量对投资性房地产的影响
公允价值计量对相关公司投资性房地产核算提供了一种新的模式，但公司是否利用或怎样利用这种模式仍需要深入研究。
（一）正式确立重估净资产值法（NAV）作为房地产上市公司估值的中心地位
现行会计准则规定：只有企业在股权结构发生变化或者对外投资这两种情况下，才允许使用重估净资产值法作为记账依据。公允价值计量模式的引入使得相关企业在更大的范围内使用此法，提供的账面价值更能真实地反映该企业资产的真实市场价格。随着投资性房地产物业的增多，特别是在我国经济持续稳定发展及人民币升值的状况下，新会计准则的采用，必将引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也将导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量公司的价值。
（二）提高公司对信息披露的真实反映
近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。
按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》的要求，企业若以公允价值的记账模式取代传统成本模式记账的，应该属于会计政策的变更。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。（三）公司每年净利润的波动程度会增大
公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。现行会计制度下，企业的投资性房地产物业都是计入固定资产或无形资产中，其市值变动并不计入当期损益，我们无法从相关的会计报表中寻找其变动的痕迹，也不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。当前我国的投资性房地产物业市场已经进入加速发展阶段，虽然并不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能性，但更多投资性房地产物业的升值潜力较大且预计将会持续；按照新准则所要求的公允价值法来重新计量这些“名不副实”的投资性房产，企业每年的重估增值额应该会使当年的净利润预计得到持续的额外提升，企业投资性房地产的巨额利润终将能够在账面得到充分体现，由此也大幅提高了每股的净资产，降低了市盈率。但由于对净利润的影响比较多，相应波动程度也会增加，因此，如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，而且，投资者也需要以更为稳健和客观的估值标准来衡量此类房地产公司的真正价值。
（四）未来投资性房地产公允价值的确认
公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。
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内容回顾-一、
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邓宁的投资发展阶段论
投资发展阶段理论是国际生产折衷理论在发展中国家的运用和延伸，旨在从动态角度解释一国的经济发展水平与国际直接投资之间的关系。该理论认为，国家的对外直接投资倾向不仅取决于其O.I.L优势(即所有权优势，内部化优势和区位优势)，而且其净对外直接投资是该国经济发展水平的函数。
按人均国民生产总值，投资发展阶段理论区分了五个经济发展阶段。
第一阶段，人均国民生产总值在400美元以下。处于这一阶段的国家经济发展落后，缺乏足够的区位优势及所有权优势，只有少量的外来直接投资，完全没有对外直接投资，其净对外直接投资额等于零或是接近于零的负数。
第二阶段，人均国民生产总值在400-2000美元之间。由于经济发展水平的提高，国内基础设施有了较大的改进，投资环境得到改善，对外直接投资的吸引力加大。外国对本国的投资量有所增加，本国的对外直接投资开始出现，但投资水平仍然很低，净对外直接投资仍呈负数增长。
第三阶段，人均国民生产总值在2000-4750美元之间。经济实力有了很大提高后，国内企业凭借自身的所有权优势，对外直接投资增长迅速。另一方面，国内技术力量的增强以及劳动力工资水平的提高，使该国的东道国区位优势逐渐丧失。在这一阶段上，外国对本国的直接投资仍大于本国的对外直接投资，但本国对外直接投资的速度明显快于吸收外资的速度，因此净对外直接投资额不断缩小。
第四阶段，人均国民生产总值大于5000美元。在此阶段上净对外直接投资额仍持续增长。本国企业的所有权不断加强，对外直接投资过程中更加熟练运用区位优势。
第五阶段，人均国民生产总值进一步提高。其对外直接投资净额仍然大于零但已呈下降趋势。各国的投资地位趋于平等，这正是目前发达国家所处的阶段。
根据人均国民生产总值，中国目前正处于邓宁所划定的发展中的第二阶段，中国的净对外直接投资额呈明显下降趋势，此现象正和邓宁的投资发展阶段论的预测完全一致。这也在一定程度上证明了邓宁的投资发展阶段论的科学性。
威尔斯的小规模技术理论
1977年威尔斯发表了著作《第三世界跨国企业》，提出了发展中国家的对外直接投资的小规模技术理论。
威尔斯认为，发展中国家跨国企业的相对比较优势来自低生产成本和反映母国市场规模的特点。这种低生产成本是与其母国的制成品市场需求有限、规模很小紧密相关的。威尔斯主要从三个方面分析了发展中国家跨国企业的相对比较优势。
拥有为小市场提供服务的小规模生产技术。低收入国家制成品市场需求量有限，大规模生产技术无法从这种小市场需求中获得规模效益，而这个市场空档正好被发展中国家的跨国企业所利用，它们以此开发了满足小市场需求的生产技术而获得竞争优势。
发展中国家在民族产品的海外生产上颇具优势。这些发展中国家的海外投资主要是为服务于海外某一种团体的需要而建立的。这些民族产品的生产利用母国的当地资源，在生产成本上占有优势。
低价产品营销战略。物美价廉是发展中国家产品最大的特点。这一特点成为发展中国家跨国企业提高市场占有率的有力武器。发展中国家企业营销费用明显低于发达国家的水平，但适于中低收入水平的阶层。
技术创新和产业升级理论
英国里丁大学著名专家坎特威尔(Cantwell)教授与他的弟子托兰惕诺(Tolentino)共同对发展中国家对外直接投资问题进行了系统的考察，提出了发展中国家技术创新和产业升级理论。
该理论认为，发展中国家企业技术能力的不断提高可实现其产业结构的升级；发展中国家企业技术能力的提高与他们对外直接投资的增长直接相关。即技术能力的存在和累计不仅是国内生产活动模式和增长的重要决定因素，同时也是国际生产活动的重要结果。因此得出结论：某一特定发展中国家的直接投资的产业分布和地理分布，是随着时间的推移逐步变化的，并在某种程度上是可以预测的。
他们认为，发展中国家跨国公司对外直接投资的发展是有规律的：首先是以自然资源开发为主的纵向一体化生产活动，然后是以进口替代和出口导向为主的一体化生产活动。从海外经营的地理扩张看，发展中国家企业在很大程度上受“心理距离”的影响，首先是在周边国家进行直接投资，充分利用种族联系；随着海外投资经验的积累，种族因素重要性下降，逐步从周边国家向其他发展中国家扩展直接投资；最后，在经验积累的基础上，为获取更先进的制造业技术开始向发达国家投资。
拉奥的技术地方化理论
1983年英国经济学家拉奥出版了《新跨国公司：第三世界企业的发展》一书，提出了技术地方化理论。拉奥认为，发展中国家跨国企业的技术特征表现在规模小、使用标准技术和劳动密集型，这种技术的形成也包含着企业内在的创新活动。正是这些创新活动使发展中国家的跨国企业形成了、具有了和不断发展着自己的“特有优势”。
拉奥认为，发展中国家跨国企业“特有优势”的形成，是由四个条件促使和决定的：在发展中国家，技术知识的当地化是在不同发达国家的环境下进行的，这种新的环境往往与一国的要素价格及其质量相联系；发展中国家生产的产品适合于他们自身的经济和需求。换句话说，只要这些企业对进口的技术和产品进行一定改造，使他们的产品能够更好地满足当地或邻国市场需要的话，这种创新活动就会形成竞争优势；发展中国家企业竞争优势不仅来自于其生产过程与当地的供给条件和需求条件紧密结合，而且来自创新活动中所产生的技术在规模生产条件下具有更高的经济效益；在产品特征上，发展中国家企业仍然能够开发出与名牌产品不同的消费品，特别是国内市场较大、消费品的品位和购买能力有很大差别时，来自发展中国家的产品仍有一定的竞争能力。
正是由于发展中国家对成熟技术不是被动的模仿和复制，而是积极主动地改进、消化和吸收，从而形成了一种适应东道国环境的技术。因此这种技术的形成包含着企业内在的创新活动，而恰恰正是这种创新活动给发展中国家的企业带来了其独特的竞争优势。
发展中国家对外直接投资理论对中国的意义
(一)中国企业对外直接投资简述
中国是世界上最大的发展中国家，外国直接投资已成为世界经济波动影响我国经济增长的重要经济变量。中国不仅要引进来，而且要走出去，应积极参与全球范围内生产要素的优化配置，实现由单纯的资本输入向资本输出与输入相平衡的战略转移。这是克服国内资源矛盾，打破贸易保护的现实需要，也是利用两个资源、开拓两个市场、学会两种本领的客观需要。
实际上，中国企业对外投资的条件已基本成熟。首先，20世纪90年代以来，中国经济已经从卖方市场转向买方市场。目前，国内家电、纺织、重化工和轻工等行业已普遍出现了生产能力过剩、产品积压、技术设备闲置等问题，这些行业要获得进一步的发展，就必须寻找新的市场。通过对外投资，变商品输出为资本输出，在国外投资建厂，建立销售网络和售后服务网点，就可以带动国产设备、原材料以及半成品的出口，有效地拓展国际市场。其次，“入世”在给中国企业带来压力的同时，也为中国企业走出去提供了良好的条件。因为“入世”后中国企业面临的义务和挑战主要体现在国内，所获得的权利和机遇则主要体现在国外，即体现在外国向中国的产品、服务和投资更大程度地开放市场和实行国民待遇方面。也就是说，中国企业要想享受“入世”后的权利和机遇，就要尽可能地向海外进军。最后，从企业国际化道路的一般进程来说，首先是发展间接出口，如通过专业的外贸进出口公司进出口商品或服务，而后是直接出口，如企业内部设置专门机构或进出口部门来处理相应的业务，最终再发展到对外直接投资。中国改革开放以来，国际贸易方面获得的巨大成就，为中国企业进一步进行对外直接投资准备了必要的物质基础。
联合国贸易和发展会议2006年10月了《2006年世界投资报告》。中国位列第17大对外投资国。截至2006年6月底，中国对外直接投资累计净额达636.4亿美元，累计成立境外投资企业9900多家，分布在全球近170个国家和地区。最大的投资流向地亚洲，占有当年投资流量的54.6%。其次是非洲国家。投资行业主要流向采矿业、商务服务业、制造业及批发和零售业。中国对外投资的确有了长足的发展，但是和发达国家相比还
有很大差距。在国际上，发达国家吸引外资和对外投资的比例一般是1:1.2到1:1.4之间；而发展中国家的这一比例一般是在1:0.2到1:0.43之间。中国连这一水平都未达到，因此还远不是一个对外投资大国。
(二)加强对外直接投资对中国的意义
