房地产管理工作经验汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产管理工作经验范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

1、房地产开发工程管理重要性

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的关键工作，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的核心。加强房地产开发工程管理有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。因此，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

2、房地产开发工程管理工作要点

2.1提高企业工程管理综合能力，促进企业的市场竞争力

房地产开发工程管理工作需要企业具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力的项目经理与项目管理部门的有关人员。他们以房地产开发企业较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。

针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。同时，房地产开发企业要形成规范性，制定一套的完善企业管理制度，使企业工程管理按规而行，按时完成，提高工程管理的效率。

2.2以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作

现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居

住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所

休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。现阶段，如居住类型的房地产，盛天置地推出小户型及双卫型户型。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。并且在工程概算的控制下，优化结构设计，降低工程成本，便利施工。

2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程

针对现代房地产开发过程中中标企业劳务分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作，以施工单位、劳务分包单位、各专业施工配件单位、监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等主要因素同施工过程的各方进行协调，如现场协调、专题会议等，确保工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

2.4注重房地产开发工程的质量管理是房地产开发企业生存与发展的根本

房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身

安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对各参建公司的严格要求保障工程建设施工质量。

作为房地产开发主体，如盛天置地，有成本部、招标部、设计部、项目部等部门。但是最重要是工程建设现场的项目部，他们在现场工作中起到监督与管理，在项目经理领导下负责协调各专业技术工程师的工作，监督各参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，主持检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，审核办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，最终确保工程质量。项目工程部的严格把控施工保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

2.5、加强房地产开发工程的资金控制与管理。

保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。

房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以整个开发过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。根据合同和公司状况，确定每月的资金收支情况，让公司资金充裕，增强企业的资金周转能力。

3、小结

综上所述，现代房地产开发工程管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力。

参考文献

[1]庞小平，项目管理的理论与实践[J]，水运科学研究,2006.

[2]于得利.论房地产开发企业项目管理工作重点[J].工程企业管理,2009.

[3]李平.房地产工程项目成本控制中存在的问题与对策[J].山西建筑,2009.

[4]胡举.印唐军.浅议房地产工程项目的动态成本控制[J].交通科技与经济,2008.

[5]张守.健等.建筑工程施工项目管理[M].哈尔滨,黑龙江科学出版社,2007.

篇（2）

在现代经济社会发展速度不断提升的背景之下，社会大众的物质生活水平呈现出了相当显著的提升趋势，大众对于居住环境与空间的要求更加的具体与严格，房地产行业可以说正面临着机遇与挑战并存的局面。从我国当前房地产行业的发展形势角度上来说，房屋价格长期居高不下，并有一定的上涨趋势，且房地产的开发速度不断加快，房地产行业是否能够稳定、健康、持续的发展下去，此项问题值得引起各方人员深入思考。从房地产管理所等相关职能部门与机构的角度上来说，需要健全与房地产管理全过程中各个环节的制度，落实相应的措施，方能够使房地产管理的质量与水平更加理想。本文即对该问题做详细分析与探讨。

1 房地产产权登记管理制度

对房地产产权进行登记的最主要目的在于：依法确认房地产的产权归属问题，依法保障房地产所有者的合法权利。从这一角度上来说，房地产权属等级管理除了与房地产产权权利人的切身权益密切相关以外，更在社会生活、国民经济稳定发展的过程中扮演着相当重要的角色。从这一角度上来说，如何确保房地产产权登记管理的科学与有效，这一问题值得相关工作人员引起思考。结合具体实践工作经验来看，在房地产产权登记管理工作的开展过程当中，需要遵循的工作制度包括以下几个方面：

①无论是从宏观角度的国家稳定，还是从微观角度的房地产权利人层面上来看，房地产产权登记都有着重要的意义。因此，需要在国家现行方针政策的支持下，依法展开对房地产产权登记的管理工作，对生产活动进行全面规范，凸显政府部门以及相关职能机构的工作能力，对管理的范畴加以进一步确定，使房地产产权登记，乃至后续的确认以及发证工作都能够更加的有效与规范。举例来说，在房地产产权登记工作中，通过对所有者所属房地产的登记以及发证处理，对房屋所对应的物权依法加以确认与公示，对于保障房地产权利人的基本利益而言意义重大。与此同时，依赖于对房屋所有权的界定与登记，能够使国家各类房屋以及土地资源的管理力度得到进一步的强化，杜绝在房地产市场交易过程当中出现的投机行为或者是违规操作问题。与此同时，此项工作的开展还能够帮助对房屋相关档案的收集与整理工作，此项内容对于促进土地资源的规范化开发与利用而言意义重大。

②在对房地产产权登记工作进行管理的过程当中，为了能够进一步的凸显房地产产权登记的效力水平，还需要重点关注以下多个方面的工作内容：①需要突出房地产产权登记的公示功能：此项措施主要是指将与房地产权属登记相关的已定事实面向社会大众进行公开，标明房地产相关的流转情况，使房地产交易更加的安全与公正，避免在房地产交易行为，特别是连续易的过程当中，受权利主张而破坏房地产产权所有人的合法权益。突出房地产产权登记的公示功能，使与产权相关的转移、设计工作更加的透明，产权的交易与流转秩序更加的稳定；②需要突出房地产产权登记的管理功能：此项措施主要是指在房地产产权登记工作当中，重视审查监督与管理工作的开展，使审查程序更加的科学严格，及时发现并对不合法的行为进行纠正。除此以外，还需要立足于对房地产市场的深入调查与分析，凸显管理功能，通过构建产籍资料与档案的方式，辅助政府部门实现对房地产的合法调控。

2 房地产产籍管理制度

房地产产籍管理的主要概念是指：对房地产权属档案进行的管理工作，房地产行政管理工作部门在有关房地产产权调查、房地产测绘、房地产权属转移、变更等相关管理工作的开展过程当中所形成的各种载体的历史记录均属于房地产产籍管理中至关重要的工作内容。这些内容更属于房地产建设档案中至关重要的构成部分，其反映了房屋相关的信息（包括房屋面积、房屋结构、房屋层高、房屋建筑时间、房屋使用途径、房屋权属等相关信息在内）。

通过对房地产进行产籍管理的方式，能够使城市的规划与建设依据更加的科学、合理。结合相关的实践工作经验来看，在城市规划工作开展中，传统意义上所使用的调查方法以及测算方法均存在投入力度大、可靠性较低、周期较长等多个方面的缺陷。而通过产籍管理的方式，能够使档案管理通过信息化建设的方式，形成数字化等级档案，以便工作人员全面了解并分析房屋权属的具体情况，更好的面向后续包括房地产权属登记、交易、物业管理、以及住房制度改革在内的相关工作提供服务。除此以外，通过房地产产籍管理的方式，能够使整个房地产市场的交易行为更加的安全与有序。这主要是指：在房地产市场交易火热发展的背景之下，大众对于房地产的关注度正不断提升，房产纠纷问题不断增多，在出现房产纠纷问题的情况下，房地产产籍档案的利用率也迅速提升。做好产籍管理工作，能够使在发生房产纠纷问题的情况下，管理所及时出具相应的物权证明文件，及时解决问题，对权利人的合法权益加以保护。

而为了能够促进房地产产籍管理工作质量的进一步提升，还要求在实际工作中落实以下几个方面的制度措施：首先，需要密切“两证”的沟通关系。主要是指房地产权属部门需要依法展开各项工作，密切合作，对相关信息进行全面共享，使产籍管理质量更加的稳定。房地产管理所与土地局之间需要打破传统意义上的制约关系，在房地产信息系统平台的支持下，依法展开相关工作。其次，还需要坚持长效管理，推动长效管理工作机制的落实。除了需要提高管理人员的业务水平以外，还需要落实相应的法律规章与制度，在各个部门通力合作的条件下，加强宣传，使房屋权利人的产籍管理意识得到更进一步的强化，树立执法的权威性，不断提高服务的人性化水平以及优质性。

3 房地产租赁管理制度

在我国现行城市房地产管理法当中有明确规定：房屋租赁主要是指房屋产权所有者作为出租房，将具有权限的房屋以出租的方式转移给承租方，承租方有偿使用房屋，需要向出租人支付相应的租金。众所周知，对于一个完整的房地产交易市场而言，除涉及到对房地产的开发、转让等基础性工作以外，租赁管理也是房地产管理所至关重要的工作内容之一。房屋租赁市场作为房地产市场中不可或缺的构成要素之一，同样需要通过落实相关管理制度的方式，使房地产租赁工作更加的可调、可控。

因此，在房地产租赁管理工作的实施过程当中，需要遵循以下几个方面的制度：首先，需要将房屋租赁工作纳入法制化范畴当中，当前我国现行的房地产管理法以及商品房屋租赁管理办法当中有涉及到房屋租赁管理的法律条款，但由于缺乏针对性且制度制定不够全面，导致法律上存在滞后的问题，最终对管理的效果产生不良影响。因此需要结合具体情况，出台具有针对性的地方法规与文件，对地区性房地产市场中的房屋租赁行为加以规范，使其有理可循，有法可依；其次，需要构建房屋租赁价格指导体系，使房屋租赁市场双方关系更加的公平与透明。要求在市场调研的基础之上，以市场房屋租赁价格作为基本依据，对不同地段，不同用途，以及不同结构下的出租屋阶段性租金进行基本的指导，确保市场秩序的稳定。

4 结束语

房地产管理所在开展房地产管理工作的过程当中，最主要的工作内容在于：遵循现行法律规章制度，积极展开对房地产的登记管理、产权产籍管理工作，负责城镇规划区的房地产开发、转让、租赁、抵押评估、拆迁、危房鉴定、房屋维修、房屋物业在内的相关管理工作，同时还需要在城镇地区土地使用权的有偿转让以及开发利用工作中发挥相应的指导功效，使房地产市场持续健康发展，变得更加的规范化，同时积极参与到城镇住房制度的改革工作当中。由此可见，在房地产管理工作中，对以上关键环节的管理制度进行规范的重要价值。本文从这一角度入手，针对房地产相关环节中管理制度的落实要点展开了分析与探讨，希望能够引起重视。

参考文献：

[1]周晓晨.论房地产居间的法律规制――以《城市房地产管理法》修订为契机[J].中州学刊，2010（3）：99-102.

[2]高富平.论《房地产管理法》修订的基本问题――目的、指导思想和调整范围[J].法律科学-西北政法学院学报，2009，27（6）：157-

166.

[3]谢生华.浅谈加强房屋租赁管理 促进房地产市场全面发展[J].中国经贸，2011（22）：78-78.

篇（3）

居住地：深圳

电　话：138********（手机）

E-mail：

最近工作 [2 年4个月]

公　司：XX房地产开发有限公司

行　业：房地产开发

职　位：营销主管

最高学历

学　历：本科

专　业：房地产经营管理

学　校：深圳大学

自我评价

为人处事认真踏实，有很强的责任心；有团队合作精神，有激情，有较强的组织与沟通能力；有一线施工现场工作经验，负责海外大型项目的预算及成本管控工作，积累了丰富的项目经验。

求职意向

到岗时间： 一个月内

工作性质： 全职

希望行业： 房地产开发

目标地点： 深圳

期望月薪： 面议/月

目标职能： 部门主管

工作经验

2009/8—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年4个月]

所属行业： 房地产开发

营销部 营销主管

1.在《XX别苑》项目担任营销主管工作，主要负责：

2.案场管理，保证案场流程规范，监督案场制度的执行，负责帮助销售人员解决销售过程中的各种疑难问题；

3.负责人员招聘、确定岗位分配及管理；

4.组织销售人员进行市场调研，销售资料、说辞的汇总、整合、制定；

5.参与定期营销方案的制定、参与产品定价方案的讨论、制定；

6.负责销售人员的业务培训（接待流程、签约流程、合同制定、按揭手续、入住流程、房产证下发手续等）负责销售人员考核工作；

7.负责成交、交款、催款工作的统计，与各有关部门协调相关工作，制作报表；

8.所带团队销售业绩排名“月冠军”，“年冠军”，XX年下半年成交金额占总成交额的70%，超额完成销售任务。

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2008/7--2009 /7：XX物业有限公司 [ 1年]

所属行业： 物业管理/商业中心

商业物业管理（客户服务、行政管理） 物业管理经理/主管

1、负责商铺的日常管理、协调处理投诉及安排协调维修工作；

2、协助开发商商业管理部门对业主、包租商铺、租赁商户的梳理管理工作；

3、协助开发商商业管理部门操作商铺招商工作；

4、协调商务区对于商业街及商业综合体的行政管理规范；

5、参与协调和执行各级领导的参观及考察工作；

6、监管小区会所工作。

教育经历

2004/9--2008 /7 深圳大学 房地产经营管理 本科

证 书

2007/7 国家注册二级建造师

2007/6 国家造价员资格证

2006/12 大学英语六级

篇（4）

当前在房地产权属档案的管理工作中存在着较多主观和客观的原因，严重影响了权属档案的管理质量，也损害了公众的切身利益，具体存在的问题如下所示：

1.1 房地产权属档案的服务观念缺乏主动性

在当前的房地产权属档案管理工作中，其服务的主要部门是房地产管理部门和司法部门，从而造成了其服务范围较小，也只能为用户提供房地产档案的查询服务，而民众需对产权问题进行查询，管理部门一般会以保护产权人隐私等为由，不能提供相关的信息查询，这样的服务观念不能适应房地产信息的应用需求。

1.2 房地产权属档案的管理方式落后

随着我国房地产行业的发展，也提升了房地产权属档案的管理水平和管理模式，但是房地产行政部门在权属档案的管理工作中依然存在滞后性，再加上房地产权属档案数量的增加，更容易造成其管理工作的混乱。当前房地产权属档案管理的信息化水平不高，在数字化管理方面也较为落后，严重影响了房地产权属档案管理的有效性，甚至会出现档案的积压或者管理混乱。此外计算机技术的发展为房地产权属档案的管理带来了便利，但是一些房地产行政部门由于受到设备升级、系统软件错误等原因的影响，造成了档案信息的遗失。

1.3 房地产权属档案的管理质量不高

我国房地产行业的发展，势必会出现海量的房地产权属档案数据，但是如果档案管理工作的质量不高，就会直接影响了档案信息的准确性，从而造成诸多的工作不便。例如有些管理部门对于房地产的信息等级不全面，对于拆除的房屋并没有进行及时的注销，而新建房屋没有进行及时有效的等级，久而久之就会造成数据的混乱。再者部分房地产行政部门对于房地产的信息登记不准确、不全面，甚至出现了登记者姓名错误的低级失误，严重影响了档案信息的准确性。

1.4 房地产权属档案管理人员水平不足

房地产权属档案的管理是一项繁杂的工作，需要管理人员对于档案信息有良好的处理能力，但是部分档案管理工作人员缺乏相应的管理能力，甚至存在工作人员对于计算机使用不当的现象，从而影响了档案管理工作的有效性。此外房地产权属档案涉及到房地产交易和权属登记工作，对于每一个环节都有相应的业务要求，这就需要管理人员有较强的档案管理知识，同时也要兼备测量、法律等知识，这也给管理人员的工作水平提出了较高的要求。

2 加强房地产权属档案管理的措施

房地产权属档案是房地产的身份证，其规范、科学、全面的管理工作至关重要，也直接影响到居民的切身利益，随着我国房地产业的迅速发展，创新相关权属档案管理策略势在必行，下面结合实际的工作经验提出几条相关的加强措施：

2.1 提升服务项目，提高服务水平

房地产权属档案直接关系到民生，因此管理工作创新要以服务大众为目的，提升服务项目，在严格执行保密的前提下，提高服务水平，实现房地产权属档案的价值。首先要提升公众对于房地产权属档案的认知度，通过开展各项宣传活动，让公众更加了解房地产权属档案的作用，并开设各种查询、咨询渠道，为公众提供直接、准确的服务工作；再者要促进信息的开发，对于档案信息进行分析加工，进行深层次的数据挖掘工作，实现信息的系统性、准确性的同时，寻找权属档案信息背后隐藏的市场信息，充分了解房地产市场的走向；最后要建立完善的信息网络，实现房地产权属档案的网络同步和共享，并向社会提供相应的查询服务，同时要充分利用网络的灵活性，建立多元化、全方位的网络服务模式。

2.2 升级房地产权属档案的管理模式

房地产权属档案的管理升级离不开信息化和数字化的管理模式，这也是当前档案管理的趋势，房地产权属档案的数量浩大，同时其包含的数据信息较多，需要采用先进快捷的管理模式。因此房地产权属档案管理部门应当完善管理软件，根据工作量和工作性质，研发专门的工作软件，加强对于数据、声音、图像信息的处理和保管工作，此外管理软件要实现系统内同一卷档案内包含信息材料的统一性，并实现数据的可查性，满足专用软件中的数据与纸质档案内容完全统一的要求。

2.3 完善权属档案的管理规范

规范化的管理方式是提高管理工作有效性的保障，因此房地产权属档案的管理人员在工作中，要严格执行档案管理规范，并结合工作现状进行工作流程的完善。再者相关的房地产行政管理部门要出台相关的管理规范流程，针对管理文件的规格、大小、期限、鉴定销毁等内容进行详细的规定，为工作人员的实际工作提供清晰明确的参考，保证档案信息的齐全规范。

2.4 创新工作从管理人员入手

篇（5）

一、前言

近年来，随着人民经济水平在不断的提高，人们对居住条件的要求也不断提高。为了适应现代社会居住条件的需求，房地产行业在近年来也得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的地位。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。下文就针对房地产开发管理工作展开几点探讨。

二、关于房地产开发工程管理重要性的分析

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

三、房地产开发工程管理工作要点

1房地产开发工程管理的基础―――开发企业综合管理水平的提升

房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业较

高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。

因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。

2以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作

现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居

住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所

休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。

3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展

针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重

综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

4注重房地产开发工程的质量管理是房地产开发企业生存与发展的根本

房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身

安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中监督与管理的职责。

在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

四、加强房地产开发工程的资金控制与管理，保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。

房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。

五、小结

综上所述，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系

到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力，以此为基础促进企业的健康发展那。

参考文献

篇（6）

居住地：上海

电　话：139********（手机）

E-mail：

最近工作 [ 1年9个月]

公　司：XX建筑有限公司

行　业：房地产开发

职　位：工程部经理

最高学历

学　历：本科

专　业：土木工程

学　校：福州大学

自我评价

从事建筑工程项目管理工作数年，积累了较为丰富的工程项目管理经验，熟悉土建施工及房地产现场管理流程，具备较强的分析、统筹及解决问题能力，思路清晰，考虑问题细致。能熟练运用Word，Excel，AUTOCAD等软件以及全站仪，电子经纬仪，经纬仪，水准仪等测绘仪器。工作细致、责任心强，有团队合作意识，较强的沟通协调能力。

求职意向

到岗时间： 一周之内

工作性质： 全职

希望行业： 建筑/建材/工程

目标地点： 上海

期望月薪： 面议/月

目标职能： 部门经理

工作经验

2011/4—至今：XX建筑有限公司 [ 1年9个月]

所属行业：房地产开发

工程部 工程部经理

1、负责项目开发工作，重点协助发展施工总包业务；

2、负责土建、钢结构工程施工管理；

3、负责协调各分包工作，保证进度和计划的实施；

4、负责控制施工现场的安全问题及质量；

5、负责办理施工和竣工验收手续。---------------------------------------------------------------------

2010/3—2011/3：XX房地产开发有限公司 [ 1年]

所属行业：建筑/建材/工程

监理部 监理员

1、旁站监理，跟踪施工全过程，进行工序的质量检查，持证送检原材料；

2、负责进场材料、构件、半成品、机械设备等的质量检查；

3、负责工程计量、验方及签署原始凭证，监督检查承包商的各项试验工作；

4、负责现场施工安全、防火的监督、检查。及时报告现场发生的质量事故、安全事故和异常情况对不符合设计要求的令其整改或返工。

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2008/7--2010 /2：XX建筑有限公司 [ 1年8个月]

所属行业：建筑/建材/工程

工程部 技术负责人

1、负责工程基础、主体、装修阶段的技术管理工作；

2、负责编制施工组织设计；

3、负责施工期间兼管工地钢筋工作；

4、负责协助控制工程项目的现场施工进度；

5、负责与设计单位、建设单位在工程设计变更进行洽商与沟通。

教育经历

2004/9 --2008 /7 福州大学 土木工程 本科

证 书

2006/12 大学英语六级

篇（7）

随着近年来我国房地产行业的不断发展与进步，国家对于房地产交易频繁加强了管理与要求，相继出台多项法律法规。房地产产权产籍管理工作主要包括对房地产产权与产籍两方面的管理，房地产产权主要指房地产以特殊财产表现的物权概念，其管理工作着重于产权资料的登记与整理；房地产产籍主要指房地产的产权档案、账册、图纸以及表卡等相关资料档案，其管理工作较复杂，需对大量资料进行登记、核对与管理[1]。本文介绍了房地产产权产籍管理工作的现状与发展趋势，并根据现阶段房地产产权产籍管理工作中存在的问题探讨了相关优化途径，以促进房地产产权产籍管理工作的效率与水平提升。

1 房地产产权产籍管理的现状

我国现阶段的房地产产权产籍管理工作随房地产行业发展具有较大进步，对住房制度、私房制度等相关制度不断完善，但其中也存在诸多限制性因素影响房地产产权产籍管理工作的进步与发展：首先，部分房地产产权产籍管理工作人员工作观念不端正，综合素质参差不齐，影响整体档案收集与管理工作的效率[2]；其次，目前房地产产权产籍管理工作中产权资料的收集速度较慢，由于大多城市中城市化建设的推进，加大房地产产权资料收集工作压力，而管理工作人员与实际工作量不成正比，影响产权收集效率；再次，房地产产权产籍管理中对产权登记发证过程较重时，而忽略对产籍的信息变更、产权统计等资料的管理，而疏漏了对避税产权交易人的管理；最后，我国房地产产权产籍管理工作的信息化水平发展普遍缓慢，且管理部门工作人员与工作量的分配不均衡，使产权产籍的管理效率的提升空间较小，限制产权产籍管理与现代信息技术的共同进步。

2 房地产产权产籍管理的发展趋势

随着我国市场经济的不断进步、各大省市城市化发展的不断推进，我国房地产在经济发达城市的行业竞争愈发提高，居民的生活水平不断提升，对住房的需求也愈发明显，导致许多城市房地产产权产籍资料管理活动日益频繁，工作量与工作范围也日益增多[3]。现代房地产产权产籍管理工作的主要发展趋势包括复杂化、扩大化、信息化几方面。复杂化主要指房屋拆建、就烦改造等产权活动增多，导致产权产籍资料变更频繁，使房地产产权产籍管理工作趋向复杂化发展；扩大化主要指由于我国人口不断增多、人民生活水平不断提升，对住房的要求也不断提升，城市周边农田与郊区不断开垦建设楼房，使产权产籍管理工作范围不断扩大；信息化主要指随着现代信息技术的不断发展、产权产籍管理工作量愈发增加，传统办公方法无法负担较高工作量，需要向自动、数字化管理发展，以促进产权产籍管理工作的整体效率。现代房地产产权产籍管理工作需要进行适当的调整与优化，以促进房地产产权产籍管理工作的不断进步，向复杂化、扩大化与信息化的发展，下文主要介绍房地产产权产籍管理工作的具体优化措施：

3 房地产产权产籍管理的优化途径

3.1 房地产产权产籍管理人员素质提升

房地产产权产籍管理工作人员素质的提升是优化工作效率的最直接办法，部门管理着应当着重提升产权产籍管理人员工作的专业、思想等各方面素质，定期组织工作人员进行思想教育与专业技能培训，并鼓励工作人员积极学习先进的办公技术，将现代化技术应用于产权产籍管理中，从而提升房地产产权产籍管理工作的效率与水平[4]。首先，部门管理人员应当转变工作观念，提升工作人员的思想政治素质，响应党的十报告的号召，建立高度政治思想觉悟的团队，加强工作人员工作责任心；其次，着力提高专业业务技能，完善工作人员产权产籍相关资料收集、整理、管理、保护等方面的多重任务技能；最后，部门管理人员应当重视对各想工作进行合理的人才分配，对工作任务较重的部门分配较多人力资源，将工作相对清闲的部门人员调配到工作繁重的部门，减轻部门工作压力。

3.2 房地产产权产籍管理、监督制度完善

对于现阶段我国房地产产权产籍管理工作中普遍存在的诸多问题，部门管理人员应当着重对房地产产权产籍管理工作制度性的改革创新，建立完善的产权产籍管理与监督制度，约束工作人员的工作效率、工作态度与服务态度等，并进行科学合理的绩效考核机制，从而促进房地产产权产籍管理工作人员的整体工作效率与工作质量，促进房地产产权产籍管理工作水平的进步。首先，部门管理人员应当进行定期的绩效考核，考核内容包括工作人员对产权产籍资料的收集、管理、保护、利用等多方面专业技能与思想素质，综合测评员工的素质水平情况；其次，部门管理人员应当在考核同时应当建立合理的奖惩机制，对于综合水平较高者予以口头奖励与物质奖励，水平较低者予以警告，多次警告无效者予以开除；最后，考核管理基础上还应进行适当的监督，避免出现工作人员贿赂考核人员而蒙混过关的现象，若出现此类现象需给予严重警告与惩处，杜绝不良工作风气。

3.3 房地产产权产籍管理信息技术应用

随着现代信息技术的不断发展，房地产产权产籍管理工作也愈发趋向信息化办公发展，现代科技信息技术应用于房地产产权产籍管理工作，不仅可以有效促进传统办公中人工收集资料、手动整理与存放资料的繁琐性，更可以通过电子信息化的管理系统，实现房地产产权产籍管理工作的的自动化与数字化发展，对产权产籍相关资料进行妥善保管，使资料更新也更加便捷[5]。房地产产权产籍管理工作的信息化应用，主要表现在数字化资料处理系统的建立，部门管理人员需要积极引入先进的数字化管理系统，并对工作人员进行系统相关操作技能的培训。数字化资料处理系统主要应用辅助录入的输入方式，节省传统办公流程中的错办、漏办等失误，将全部产权产籍相关资料分类并上传至客户端，需要查询或更改则可直接登入用户搜索即可。为保证房地产产权产籍管理工作的安全性，管理人员还应引入先进防火墙安全系统，防止不法分析侵入盗取产权产籍相关信息资料。

4 结 语

随着现代社会经济水平与信息技术的不断发展和进步，我国房地产产权产籍管理工作也面临着新时代的机遇与挑战，积极面向产权产籍管理的发展趋势进行优化与改革，能够弥补现代房地产产权产籍管理工作的缺陷，提高整体工作效率与水平，适应房地产产权产籍管理工作的飞速发展。实际工作中部门管理人员还应时刻关注行业发展情况，积极引入先进工作方式，学习先进工作经验，才可在飞速的经济发展中适应潮流，保持长期稳定的可持续发展。

参考文献

[1]唐国庆.房屋产权产籍管理存在问题及对策[J].黑龙江科技信息，2013，17（02）：84～85.

[2]王丽英.我国房地产产权产籍管理的发展及其现状[J].改革与开放，2011，14（02）：134～136.

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近几年，随着政府调控政策不断推新、调控力度不断加大，房地产前景不容乐观，利润空间变小，资金链变得更加紧张。面对如此严竣的挑战，房地产企业若要走得更远，再进一步发展起来，在根本上先要做好成本管理工作，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源；其次，要提高成本管理队伍素质。那么如何有效地控制工程建设成本？笔者从多年从事房地产企业的角度出发，发现房地产成本管理中存在的问题，找出与其对应有效的解决方法。

二、房地产企业成本管理中存在的问题

1.对成本的控制存在错误的认识。在成本的组成上看土地费用占总投资的大部分，它是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地成本占成本的比例重，这不可否认，所以很多企业认为，只要把土地成本降下来，就等于控制好了全盘成本目标，对后期的各阶段不予重视。特别是在规划设计阶段缺乏对整个项目成本的控制，很多企业往往只重于事后控制，把成本控制放在了结算上，对签证变更进行严格控制，虽然此阶段的控制也需要，但签证已基本上是已完工的铁证，能减少的可能性很小，所以，该重点的地方没抓到，反而把把重放到了别处。由于在设计阶段缺乏对成本的严格把控，在发现成本超出预算的情况下，为了把总成本控制在预算的范围内，只能从后续的工序中去挤出此部分成本。

2.管理人员缺乏规范的成本管理经验、公司缺少相关的成本控制体系。房地产企业的管理人员基本是从造价行业成长过来，很多还很年轻，大部分只擅长于编制工程造价，对于如何管理成本，缺乏有效的管理经验。而且，大部分房地产企业内部都没有建立起一套比较规范的成本管理体系，包括规章制度、岗位职责、管理流程、绩效考核等，即使建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中遇到阻碍只能变成形同虚设，最后只能放弃规定的流程，因此到最后还是不能发挥其成本控制的作用。各部门岗位职责没有绩效激励，以致出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面。还出现非本专业人员领导管理专业预结算人员的情况，既使建立了对应的绩效考核办法，但由于制定考核制度的领导非专业人员，制定的考核规则无法体现专业人员的切身利益，发生奖罚不到位的情况，这样严重挫伤有关人员的积极性，而且会给今后的成本管理工作带来不可估量的损失。

3.轻设计，重结算，造成设计变更、现场签证难以控制。由于房地产企业大多只重视投资前期的土地费用，或是工程竣工结算阶段，从而忽视设计阶段的造价控制。另外设计院的设计师不了解现场情况，有时候设计不到位；而现场工程师又认为设计问题应由设计人员负责，发现问题也不提出，即便提出来了，设计部门由于设计规范所限，也不一定会对设计进行修改，到后期实际施工时，只能再进行签证、变更，从而增加工程造价；有些房地产的造价工程师由于经验所限，在计算过程发现问题也未能总结，即使有总结，反应到管理层面时，由于管理层非专业人士，对问题表达不到位。在召开图纸会审会议时，前期未能把各部门参与人员的意见及时汇总，不重视会议所带来的效益，只是巡例做做样子，最后造成所有问题没有及时发现，在施工阶段只能频繁发生各类变更和签证。这个问题使很多房地产企业大伤脑筋，却未能发现问题的根源，造成难以及时掌握最新的变更情况，同时也缺乏有效措施避免各类不必要变更的发生，从而被动地让施工方牵着鼻子走。

4.材料价格市场参差不齐，难以及时追踪施工方所提供的各类材料的价格情况。目前房地产企业很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采购过程中由于涉及到的厂商、材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果等各类信息非常庞大，不同厂家同类型的产品价格参差不齐，特别是一些品牌口碑较好的产品，每个厂家都有他们对供应商的价格保护机制，替如发电机、水泵等等，大的品牌，供应商在提供给甲方的时候，已经在厂家进行备案，无论谁去询价，也只能问到等于或大于供应商的价格，厂家还非常肯定地表示这是最低价，在此价格还需要上浮10％的利润，发票还要另外计费。而小牌子的材料，质量又无法保证，对于甲方直接采购，其弊端就是厂家要为了保证其它供应商和施工方的利益，不能给到甲方真正意义上的采购价。另外，很多开发商在材料选购上面没有一定的审核标准与评标方法，单纯直接就让供应商报价，由于不同的品牌价格相差甚远，没有一定的审核标准与评标方法，产生了不同的价格，要么就是价低者得，质量无法保证。另外对于总包单位所提供的材料，有些开发商还是不能很好地控制材料的价格，虽然品牌价格由开发商确定，但实际购买方还是总包单位，遇到利润空间的问题，双方总是争持不下，当遇到赶工期的时候，开发商迫不得已，只能在利润空间上做出让步，最终还是损害了开发商的刘益。综合以上种种原因，导致甲方在材料采购过程难以准确作出正确的判断。

5.超合同付款时有发生。由于项目多，成本管理部门在合同在执行过程中发生的各类变更很多，尽管在合同进度支付时根据合同内容进行审核，但由于成本部审核人员未能及时在项目跟进工作，在支付过程中只能看到后期进展，对于一些隐弊工程更是无法核实工程进度。加上施工方与甲方老板进行私人的借款来进行支付工人工资，而借款金额不能及时传达给成本管理部门，再加上各类应扣款、保修款等，使付款金额的计算和审核难度加大。结果变成成本部只负责进度支付，财务只管进出账金额，而实际该支付金额只能在最终结算时体现，到最后开发商才发现已经出现了超付的情况，导致后续工作十分被动，虽然问题很严重，但这种情况大部份房地产企业却没有找到有效的解决办法。若该施工方后续与开发商还保持有合作机会，则款项还可以扣回，但如果只是合作一次的施工方，那超支的金额是很难找回来的，这给成本管理增加了一个大难题。

6.缺乏对成本历史数据的积累和分析。由于一些房地产企业没有对成本数字化的管理经验，做完工程就开始新的项目，对已完工程的数据、信息、经验没有统据和总结，放在一边，不去整理，使得所有这些重要的资料都只能埋藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中，没有这些重要和宝贵的数据，新的项目仍在重复着旧项目的错误和亏损，长期以往，还是未能持续提高企业的成本管理水平。

三、房地产企业加强成本管理的对策

针对上述房地产企业成本管理中存在的问题，笔者根据多年来在房地产企业的工作经验，苦寻思路，总结经验，做出以下几项对策：

1.针对房地产企业的错误认识，加强设计阶段的造价控制，实行有效的施工前的管理。在企业内部树立全员全过程的成本管理意识，特别是企业高层领导董事长，在做好土地成本分析的工作后，应对地块的整体设计给予足够的重视，搞好设计阶段的投资控制，把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，并且注意以下二个方面：（1）在设计前加强与设计院的技术沟通、对总造价在设计阶就进行限制、严格控制设计质量，该工作完成以后，房地产企业应组织公司内部设计、工程、造价、物业等管理部门从各部门的各专业人员的工作经验和专业能力上开展设计方案优选，以使设计达到在相同的设计中节省造价，或是在限定的造价中优化设计方案；（2）严格做好设计出图前的审核工作，在设计出图前组织公司内部各专业工程师进行图纸的初步审核，根据以往项目及工程师的实际工作经验，找出设计院中不足和欠缺考虑的部份，提出疑问，以免进入施工阶段才来进行修改和签证，增加各种不必要的费用。

2.建立规范的成本管理体系和控制机制。首先，管理层应选择从事造价或与之相关的专业人士专任，该管理层除了懂专业知识外，还应定期参与管理方面的培训，在建立一套规范的成本管理体系的同时，拟定各种适应企业实际情况的规章制度、岗位职责、管理流程、绩效考核等，在制定这些相关规章制度、绩效考核细则的同时，需要考虑到专业人员的切身利益，只有奖罚得当，才能调动相关人员的工作积极性，并且会站在公司的立场上为公司考虑更多的利益，把公司的利益看着自已的利益。

3.对于材料价格参差不齐的情况，可实行招投标制度：在招标前充分调研市场，了新工艺、新材料的市场信息，制定标底，对需采购材料设备进行市场摸底，根据图纸要求，制定相关标准，限定品牌档次，无论是整体设计还是局部的装修设计、以及主要材料设备的采购，均可向多家单位发出邀请招标或公开招标，以此可取得多家不同投标单位的报价，争取最佳的性价比；在工程分包和材料招标采购过程中，坚持“货比三家，低价中标”的原则。对于总包单位采购材料的情况，应提前做好准备，在材料进场前半年，做好材料招投标工作，给予足够的时间与供应商谈判，把握住价格的主动权。

4.对于超合同付款的情况，应要求造价管理部门建立建全的造价支付制度，每一笔工程款的支付，首先要造价管理部门核算其工程造价是否合理，资料是否齐全，核定出造价后，要求施工方填写本期工程款支付申请，并且把上几期的借款扣款金额列项清楚，再由造价审核部门核实是否属实，经财务部门确认每期资金金额是否正确。最后，经董事长签名确认方可取款。只有经多个部门严格把关，才能从根本上杜绝超付工程款的情况。

5.造价部门在新的项目开工前，应成立专门的工作小组，对电脑内完工并已经结算的项目的各种信息和数据进行筛查、找出导致造价超支的关键问题，列出表格，把所有数据进行深层次的统计分析，最后找出解决问题的办法，出具纸质的分析报告。这样便可以使以往的宝贵经验或教训在新项目中得到有效的应用，以持续提高企业的成本管理水平。

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一、引言

房地产开发企业所承建的工程项目有着投入资金量大、施工建设时间长、参加的多方施工个体较多等特点，这就对房地产开发企业在施工建设中的安全管理提出了更加严格的要求，如果房地产开发企业安全管理工作做不到位，那么必然会留下安全隐患。也是房地产开发企业效益利润和生产经营目标的前提条件，并关系到房地产开发企业的发展与稳定。所以如何结合实际，建立和完善一套系统的切实有效的安全生产管理工作方法，是各级监管职能部门和房地产开发企业一直共同努力实践研究的目标。

二、房地产开发企业安全管理中存在的隐患

1.安全意识严重匮乏。房地产开发企业的某些管理人员和施工人员在施工建设中安全意识淡薄，心存侥幸心理，认为安全生产有些规章制度实施起来比较麻烦，按习惯施工，只注重时间和质量，却忽视安全管理环节。还有些管理和施工人员认为自己的技术能力高，干工程这一行多年，经验丰富，保证不能出现事故。对以往出现的安全事故不当回事，不认真剖析研究，也不从中吸取教训坚决杜绝，明知故犯现象时有发生。还有一些安全管理人员，工作管理水平不高，缺乏认真负责的责任心，安全生产管理工作经验少，各项安全生产方案编写的不合理，无法实际操作，未起到安全监管的职能作用。2.安全规章制度不健全。好多房地产开发企业，尤其是中小型的施工队，没有一整套行之有效系统的安全生产管理规章制度。有的有规章制度却没有预案，没有被演练过，没有结合实际健全完善本单位的安全管理规章制度，施工现场只凭借管理人员个人经验再管理安全工作，没有形成系统切实可行的安全生产管理机制。有的大型房地产开发企业安全生产管理规章制度没有得到及时更新，有些内容已经不能符合现代施工标准，更有些规章制度不切实际，没有针对性，无法应用在实际的安全生产建设中，这就造成了安全生产管理规章制度制定了安全生产管理规章制度，却没有得到有效的具体实施，无法达到在安全生产建设活动起到应有的监督和指导的作用。3.安全责任制落实不到位。健全全面的安全生产管理规章制度都需要管理与施工人员认真贯彻执行，如果不能严重落实，那都将变成空谈。在房地产开发企业中有一部分人员把安全责任制当成是一种形式，没有抓好贯彻落实，没有牢固树立“安全生产无小事”的安全生产理念，把安全管理工作当成走过场，部分房地产开发企业在工程招标过程中，分拆工程项目，有的施工队伍私自转包和分包工程，从而导致施工人员工作标准与素质低下，安全责任制的落实更是无从谈起。安全责任制得不到落实，那为项目施工建设的各项安全生产管理规章制度就得不到有效的执行与监管，导致项目施工建设期间安全生产管理工作严重失控。4.质量安全走过场存在隐患。一些房地产开发企业，为了追求经济利润，不负责的推动施工建设的进度，在施工建设项目各项文件手续不齐的情况下，擅自违规、违法开始施工建设，从而造成各项相关的质量监管手续没有到位，导致现场监管缺失，使得整个施工建设处于脱离监管状态，在以后的施工建设与应用中都存在这样那样的安全隐患。还有一些房地产开发企业固执的缩短规定的施工建设时间，违背科学客观规律，不按照标准化作业，私自不按正常程序施工，经常为了提前工期“赶工”、“抢工”，为项目施工建设质量和安全都留下了隐患。

三、房地产开发企业加强安全管理措施分析

1.强化安全意识。在项目施工建设中，应该有针对性的总结出各个方面容易出现的隐患，进行定期的排查和梳理，组织安全管理人员进行安全培训，把“三级安全教育”切实执行，普及房地产开发企业的各项安全生产管理规章制度，进一步提高施工人员的安全意识，牢固树立安全生产上“如履薄冰，如临深渊”的忧患意识，把安全生产意识给全体人员打上深刻烙印。只有安全意识得到了提高，才能辐射到施工建设的每一个角落，才能有效保证安全生产管理工作的各项规章制度得到有效贯彻落实。2.建立健全安全各项规章制度。房地产开发企业为了加强施工建设各个环节的安全管理工作，强化现场的指导与监督职能，要把建立健全安全生产各项规章制度作为首要工作来抓，实现安全生产规范化、系统化、统一化。要深入施工现场调查研究，组织安全专业人员制定切实可行并贴合实际的安全管理各项制度。为施工建设的现实安全夯实基础，保证所有施工建设现场都在安全监管之中，有章可循，有法可依。我们在建立健全良好的安全生产管理规章制度的同时，落实责任到人，坚决履行安全责任，把安全责任制贯彻到底，不留隐患，消除死角。只有把安全责任制落到了实处，才能保证各项安全生产管理制度的有效执行，才能保证在施工建设活动的正常进行。3.狠抓安全责任制落实到位。房地产开发企业要与所管辖部门、部门与职员要层层落实安全责任制，层层明确各项安全目标并签署安全责任书，并与本企业奖罚办法挂钩，各级考核。与施工个体要把安全生产责任制落实到施工合同中，要在施工建设阶段性落实安全责任，设定切实可行的各项安全生产目标，并全程进行监督管理，随时检查，督促施工个体把安全责任制落实到人，把安全责任制明确到各级岗位职责中，做到各项安全制度有专人负责，有专人监督，加大安全措施资金的投入，要及时拔付到位，各种安全设置必须保持更新完整，并且保证在日后随时随地能够安全使用。从而保证各项安全生产管理工作目标顺利实现。4.强化基本施工建设程序基础。房地产开发企业要坚决执行国家规定的基础建设标准，严格遵守国家有关施工建设的各项文件规定，防止在各项手续还没有办理就提前开始施工建设。当企业利润与安全生产管理出现冲突，能严格按照国家相关规定的基础建设程序合理、科学安排施工建设进度，禁止违规、违法施工建设行为的发生。

四、结语

多年来，国家、政府、企业对安全生产管理工作高度重视，国务院针对我国工程建筑安全生产制定了《安全生产法》等很多相关的法律法规，使得我国的安全生产管理工作得到了整体提升，但房地产开发企业在安全生产管理工作中还存在很多不足，一个房地产开发企业的安全生产管理工作是否完善，直接影响了项目施工建设能否顺利进行，直接关系到施工人员的生命财产安全，这就要求房地产开发企业始终把安全生产管理工作放在重中之重的位置来抓，把落实安全责任制放在企业利润之上来抓，只有把安全生产管理工作常抓不懈，才能为房地产开发企业的发展与未来奠定坚实基础。

作者:王永辉 单位:北京城建兴云房地产有限公司

参考文献：

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一、目前我国房地产企业建设工程在合同管理过程中存在的问题

合同的管理是贯穿在整个房地产项目的开发过程中，这包含着从项目设立之初的设计到项目竣工的验收，期间所涉及到合作单位比较多，不仅包括项目的勘察设计企业、造价咨询企业还包括项目的施工总承包商、分包商以及材料的供应商等。根据合同管理的相关阶段，可将合同分为形成阶段、签订阶段、履行阶段以及结算阶段。上述的四个阶段中，房地产企业建设工程的合同管理当中都存在中这样那样的一些具有普遍性的问题。以下五点是笔者根据多年的工作经验总结出的问题：

（一）房地产企业的法律意识普遍较为淡薄，相关的合同管理制度相当不健全

随着我国市场经济体制的确立，房地产企业中的合同管理也逐步得到建立并发展起来。我国早在1993年就制定了比较统一的合同法，工程的合同制度就以法规的角度得到确立，从此，双方签订的合同就成为了各企业间契约关系的一种凭证。但是，目前我国的房地产企业的合同法律意识还是相当淡薄的，对于合同的管理往往都是持漠视的态度，更有甚者对合同和合同法律之间的关系还不清楚，依法来订立合同并履行相关条约的意识还是欠缺的，这就埋下了较多的风险隐患。

（二）在合同的形成过程中存在的管理问题

房地产企业跟潜在的一些签约方进行一系列的商务考察以及招标活动的阶段就是合同的形成阶段。这期间由于房地产企业的项目总体开发进度时间比较紧迫，所以部分企业在进行招标之前，缺乏了解、审查对方企业的实力、企业的资质以及项目施工水平等情况，有甚者在没有进行商务考察的情况下就直接委托对方开展施工作业，由于合作对象没有履行合同的能力就多次的更换施工单位有时会出现停工现象，这样就势必会给企业带来许多不必要的法律纠纷。

（三）在合同的签订阶段中存在的管理问题

双方在正式签订合同确定相互的契约关系阶段中主要存在的问题：

1、双方经常签订阴阳合同，而阴合同不是降低了工程的价款、下浮了让利或者增加了付款条件就是延长了付款的期限、缩短了工期或肢解了工程，这都存在着比较大的风险隐患。

2、合同签订主体的资格审查相当不严。根据我国的法律规定合同主体要有民事权利能力以及民事行为能力的当事人。但是，在合同的实际签订中，部分企业对合同签约的主体审查不严格，合同签订的对方人没有授权委托书。这会给企业带来一定的法律风险。

3、在签订时存在合同的文本有漏洞，相关要素不齐全的问题。当前我国大部分的房产企业所签订的施工合同都是自行编制的，不是采用国家建设部和工商管理局所修订完善的范本。这些自行编制的合同文本可能有以下几个问题：由于合同管理人员的知识水平不一，可能存在漏洞的风险；签订时没有按照公开公平的原则进行，在合同中设立了一些霸王条款，使施工单位的相关责任义务增加，对施工单位的相关处罚变相加重；有些条款存在违背我国现行的法律法规。

4、有些企业存在着先开展工程施工，然后再签订合同的问题。因为许多项目工程的工期进度比较紧张，所以存在着施工先行，然后再增补合同的现象，有的甚至是在施工竣工以后再补签合同，进而导致了双方在项目工程的质量、材料的单价、数量以及工期等方面的互相推卸责任的问题。

（四）在合同的履行期间存在的管理问题

在合同签订完成后，双方按照合同的约定开展施工并推进项目的开发的时期就是合同的履行阶段。在这段时间内合同的管理主要存在着三个不重视的问题，即不重视合同的交底工作；不重视合同在签订以后的管理工资；不重视相关资料（证据）的法律效力。

（五）合同的后评估被忽略

合同的后评估任务主要做的就是总结一下合同的实际执行情况，总结推广那些好的经验，及时改正那些过时的而且不符合我国现行法律法规的条款，为以后的工程项目开发工作提供一定的参考作用。就目前我国的房地企业来说，很多都忽略了合同履行之后的相关后评估工作。

二、房地产企业建设工程合同管理的规范化对策

（一）增加房地产企业的法律意识，不断建立和完善相关的合同管理制度

1、房地产企业可以建立一整套能适应企业当前的发展状况的而且比较切实可行的还能比较有效的调动相关责任人的一些合同管理制度，这样才能保障企业的执行力，同时也避免了企业在签订合同、履行合同以及变更合同的时候所产生的经济损失。另外，在一定程度上这也避免了企业人员的变动对于合同管理工作所产生的影响。

2、房地产企业的工作人员要加强学习房地产项目开发以及招投标的相关法律法规知识，使他们都能比较熟悉的使用相关的法律法规。房地产企业可以定期的组织并开展法律知识的专题讲座使管理人员的法律风险意识得到逐步的强化。严格按照我国招投标和合同管理的相关规定，绝不签订阴阳合同和私下合同，若必须签订协议，其中的一些重要条款也需要保持一致。

（二）强化合同的管理工作

房地产企业要重视施工合同范本的编制，对于那些国内外比较成熟的合同管理经验要积极的吸收和采纳，合同范本的编制要严谨，合同的条款表述要做到统一，从而避免了分公司和相关项目部门对条款任意改动所带来的风险。合同的范本要经相关职能部门的的讨论审核，并充分的吸收相关部门的所提的建议。要尽量做到用词的严谨清晰，对于模糊的词汇要慎用。合同的范本至少要包含以下六点内容：统一约定合同价款的支付；工程延误处罚条款；详尽约定工程质量的相关检验标准；双方自身约束的条款；约定材料上涨问题；约定好项目设计的变更以及现场签证所造成的工程量增减问题。

（三）强化房地产企业建设工程合同中的全工程管理工作

合同的管理是贯穿于工程的全部过程中的，由于工程的质量、工程的工期以及工程的造价都是按照合同来执行的，所以合同的管理需全工程、全员，不断的发现问题，积极的总结相关经验，在问题出现的第一时间就要寻求解决办法，使合同得到逐步的补充和完善。房地产要积极做好同项目的招投标公司以及监理公司的相互配合，工程项目的管理要严格按照的合同来执行，充分保证工程的质量标准能符合合同的要求，工程的进度要符合合同中约定的进度，工程款要按时支付。

（四）合同管理需要聘用专业化较强的人才

合同管理制度的建立也就意味着房地产企业需要设立相关的专门人员、专门机构来进行这项工作，不要再把合同的管理视为其他科室的工作。另外，由于合同的管理工作所涉及到的知识面比较广而且比较复杂，也需要企业招聘一些专业化较强的管理人才。采用公开招聘以及内部选拔的方式，把那些专业化较强的人才分配到公司的总部、分公司以及各岗位上轮岗，将有利于其更为系统的掌握管理知识。同时，企业也应该注重专业人才的培训工作，以提高他们的管理水平。

（五）企业可以建立相关的合同分析考核制度

合同的管理是一个动态的过程，合同的履行情况要进行实时的跟踪和总结，以避免可能会出现的一些法律风险和经济风险，从这个角度来讲，企业需要建立相关的合同分析考核制度比如，对项目工程进行定期的分析、实时核查合同的履行情况，并形成检查报告。

结论

合同管理具有长期性，合同的管理内容比较庞杂、合同的管理所涉及的人员比较多、合同的管理展示了国家的干预性以及合同的管理具有较高的风险性等都是房地产企业建设工程合同管理所具有的特殊性。从它的这些特性来说，房地产企业要做好法律知识的学习、合同管理制度的建立以及标准管理程序的制定工作。另外，企业还需要编制较为合理的合同范本并聘用专业化较强的管理人才，完善相关的合同分析考核制度等。

参考文献：