个人住房抵押贷款汇总十篇

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Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.

Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality

中图分类号： TU113.5+41 文献标识码：A文章编号：

一、我国首付比例的发展变化

1998年5月，人民银行的《个人住房贷款管理办法》是个人住房贷款快速发展的标志， 要求以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款。2004年9月，银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出所有住房贷款的贷款成数不超过80%。同时要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且建筑面积90m2以下的首付款比例仍为20%。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》特别区分了首套房和二套房，规定二套房贷款成数最高6成。2010年，银监会将贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，银监会进一步将第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我国的住房抵押贷款首付比例要求依旧沿用了2011年的规定，即首套房的最低首付比例为30%，二套房的最低首付比例为60%。

二、我国首付比例的确定主体及依据

（一）确定主体

我国的最低首付比例标准由中国人民银行和银监会制定。在实际执行中，金融机构会在中国人民银行信贷政策确定的区间内，根据不同客户、不同地域、不同时点等因素，确定或调整具体的首付水平。住房公积金的首付比例制定也是在中国人民银行的政策引导下，由地方的住房公积金管理中心结合当地房价水平和职工的购买力等因素确定。

（二）确定依据

人民银行和银监会关于最低首付比例的规定是货币政策的一个组成部分。因此，最低首付比例在制定时，会兼顾商业银行的收益与风险控制、购房者的支付能力、政府的调控目标等因素。

1.商业银行的收益与风险控制

引发违约风险的因素是多样的，有主观层面上的道德风险、也有客观层面上的收入状况恶化等。有学者通过定量的研究发现:一般情况下，首付比例越低，个人住房抵押贷款的违约率越高。[1]在美国次贷危机发生前，住房抵押贷款的质量明显下降，其中的一个方面就表现在首付比例的下降。据美国统计局的资料显示，从1999年开始，在住房抵押贷款发放时，5%以上的个人住房权益为零甚至为负数；这种模式一直持续到近5年。在2006年发放的次级贷款中，38%的贷款的LTV为100%。因此，政府在制定最低首付比例的时候会同时考虑商业银行面临的违约风险问题和收益情况。

2.购房者的支付能力

首付是潜在的购买者进行房地产交易的一道门槛。若首付比例过高，中低收入者无力支付高额的首付款，他们的住房需求无法及时得到满足。若首付比例过低，购房者的前期购买力增强，而后期的还贷负担会比较重。所以最低收入比在制定时更多地考虑在保证后期还款不影响正常生活的前提下，适度提高中低收入者前期的支付能力，及时地满足他们的购房需求。

3.政府的调控目标

较高的首付会暂时降低一部分刚性需求者和改善性需求者的购买力，延缓他们的消费，同时也能提高投资投机成本、削弱投资杠杆效应，减少短期内的总需求，起到调节房价的作用。所以当房地产市场泡沫严重的时候，政府为抑制房价的过快上涨，也为了防范银行系统的风险，就会提高首付比例，特别是大幅提高二套住房的首付比例。在经济不景气，房地产市场低迷的时候，政府会降低最低首付比例的要求，刺激购房需求。此外，政府也可以为了保护首套自住型刚需，而对这类购房群体实施差别化的首付比例。

三、我国当前首付比例的合理性分析

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中图分类号：F83 文献标识码：A

原标题：个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析

收录日期：2013年3月4日

一、引言

我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着1998年国家住房分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展，从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此，本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。

二、提前还款风险的定义

提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性，会给银行带来利息收入的减少，也会造成银行资金流量的不稳定。那么，提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面：

1、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配，对银行造成不确定的现金流，而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造成利益损失。

2、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。

3、利息收入减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断，从而导致银行利息收入的减少。

三、提前还款风险影响因素分析

影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。

1、借款人特征因素。包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中，对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为，家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。

2、贷款合同特征因素。包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人，月还款额就多，财务负担也越大，在收入不是很充裕的情况下，提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性就越小。目前，我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更强烈，发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水平高，经济实力强，越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率就小。

4、宏观经济特征因素。包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，收入水平也高，提前还款的可能性较大；GDP增长率可以反映该地区的经济状况，我们认为当GDP增长率高时，说明房地产市场的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可能性也较低。

四、提前还款风险管理对策建议

1、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率。对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前还款给现金管理带来的损失。

2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。目前，我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急，我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规律，加强对提前还款风险的管理。

3、积极推进住房抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。

4、政府合适的宏观调控。政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助于银行进行风险管理，并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。

主要参考文献：

[1]王重润，曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产，2002.7.

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一、我国个人住房抵押贷款业务的风险类型

（一）银行经营管理风险

1.贷前调查的风险。一是一些信贷从业人员工作责任心不强，综合业务素质不高，认识不到潜在风险，给贷款安全留下隐患。二是一些信贷员重视抵押物或担保者的情况调查，忽视借款者贷款资料真实性的了解，从而给银行带来风险。

2.贷时审查的风险。由于各家商业银行业务竞争激烈，一些银行为了扩大其业务范围，片面追求贷款投放的规模指标，忽视贷款项目和借款人的严格审查，放松对贷款人的审批条件。

3.贷后管理的风险。由于个人住房贷款金额小，笔数多，个人变化因素较多，特别是期限较长，个人住房贷款的这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便，同时也造成贷后管理上的风险。

（二）借款人风险

借款人风险是指由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行本息不能按时收回甚至损失的风险。

（三）抵押物风险

1.抵押物不足。这既可能是贷款抵押物的价格未经评估部门评估或评估失准，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现，也可能是因为贷款期问，抵押物由于市场变化而导致抵押物的价格下跌使得借款人尚未偿还的房屋抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，此时银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠贷款本息，势必有一部分贷款将难以正常收回。

2.抵押物灭失。这主要是随着环境的变化，抵押物可能由于自然的、人为的、或社会原因发生毁损、甚至灭失，而银行由于疏敷没有要求借款人办理保险从而给贷款银行的信贷资产造成了损失。

3.抵押物处置困难。处置工作并非银行的专长，处置抵押物时需经借款人同意，否则只能通过法院强制执行，这一过程需牵涉银行大量精力，必然加大行使抵押权的成本，有时甚至得不偿失。

二、我国个人住房抵押贷款风险成因分析

（一）风险控制和防范制度存在缺陷

个人信用制度，担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的手段。在我国，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效果。

（二）房地产业发展不够规范

由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良莠不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。

（三）容易产生逆向选择和道德风险

1.逆向选择。个人住房抵押贷款市场上，逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。

2.道德风险。一是银行信贷内部管理中的信息不对称导致内部道德风险。二是贷款银行与借款者信息不对称导致的外部道德风险。借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。

（四）个人贷款管理体制不完善

目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

（五）房地产融资渠道的狭窄

目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道：自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源。我国房地产融资渠道比较单一，多元化融资体系远未形成，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。

三、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施

（一）加大个人住房贷款产品的金融创新

住房贷款市场的进一步发展需要产品创新，而且这种创新应该是面向市场的、以满足多元化需求为目标的创新。由于个人住房贷款刚刚起步，贷款品种贫乏，因此，要结合居民收入和住房消费水平，创造更多更新的住房信贷品种，使住房贷款更具广泛性、适用性，以满足不同的借款需求。

（二）加快个人信用制度建设

为了完善我国个人信用制度，首先要建立完善严密的个人信用法律环境，制订与个人信用相关的法律是建立个人信用制度的保障

（三）建立和完善个人住房信贷保障制度

1.建立政策性保险与商业性保险有机结合的住房保险体系。我国的住宅金融机构，目前多以提高首期付款比率、缩短贷款期限和提高服务费等方式，来防范住宅抵押贷款信贷的风险。政府应该设立政策性保险公司，对中低收入者提供住房抵押贷款保险，负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等，以利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押保险规模经济的效益。

2.将寿险引入住房抵押贷款机制中。为了防范借款人在还款期限中因故死亡等灾祸导致贷款余额无法偿还的风险，保险公司可推出以购房者为标的物的寿险产品。该类消费信贷寿险的主要责任一般为：还款期内，借款人一旦身故或者全残，保险公司将按年度的保险金额给付保险金，其家人可以用保险金支付尚未还清的贷款余额，从而完全取得房屋的所有权。

3.健全个人住房贷款担保制度。一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保。二是房产开发商提供担保问题颇多。因此，有必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。

（四）建立健全与房地产金融相关的法律法规

国家有关部门应在深入调研的基础上，制定完善以下法律法规：与房地产抵押相关的法律法规包括房地产抵押的条件、程序、抵押物权力的保证、抵押物的保险、抵押物二级市场的运作、抵押物的处置等，为商业银行个人住房贷款业务的开展扫清障碍；与房地产交易过程相关的法律、法规包括房地产交易过程债权、债务的转移、产权交易中税费的确定、减免、计收等。

参考文献

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中图分类号:D922.282

文献标识码:A

一、住房抵押贷款市场存在的问题

住房抵押贷款是指购房者以所买住房作为抵押物,向住房公积金管理机构或金融机构申请的贷款,前者属于委托贷款,后者为金融机构直接发放的贷款。我国住房抵押贷款业务真正开展于90年代后期,随着我国经济的发展,对住房抵押贷款的需求在一个相当长的时期内仍将保持较快增长,住房抵押贷款已经成为各商业银行必争的业务品种和利润来源,但我们应该看到当前我国商业银行面临的住房抵押贷款存在的问题,主要包括以下几个方面:

(一)抵押物变现风险。住房抵押贷款是以借款人以所购住房为抵押,看上去似乎很安全,但我国住房二级市场尚不健全,而且房地产作为不动产流动性差,抵押物变现困难,变现成本高,现实可行性差。

(二)借款人信用风险。借款人可能遭受的任何风险几乎都可能成为贷款人的风险,例如借款人收入下降、失业、生病、死亡甚至家庭变故,影响到借款人的还款能力。

(三)银行流动性风险。住房抵押贷款期限长,而银行资金来源中的各项存款大都是短期的,短存长贷,可能导致银行资产流动性不足,出现资金周转困难。

(四)利率风险。住房抵押贷款期限长,利率风险是不言而喻的。虽然可以通过可变利率贷款方式将风险转嫁给借款人,但这又会增加借款人的违约风险。

(五)房地产市场风险。在当前我国房地产市场存在“泡沫”的情况下,由于经济景气等方面原因而导致房地产价值普遍下降,当房价跌到低于未偿还贷款的现值时,借款人可能会有意违约,在我国银行住房贷款比重如此之大的情况下必将导致银行破产。

二、部分国家住房政策的成功经验

在房地产金融市场比较成熟的发达国家,政府对住房政策市场进行调节的内容主要有:建立政府抵押贷款担保体系管理住房贷款;促进抵押融资信用升级;为低收入居民提供住房贷款的优惠;完善住房社会保障体系。西方各个国家都在竭尽所能根据本国实际情况着力解决低收入公民的住房问题。

(一)法国的零首付贷款购房政策。法国政府通过鼓励中高收入家庭买房,帮助低收入家庭租房,较好地解决了各种不同收入群体的住房问题,并采取多种政策,鼓励银行和保险公司发放住房贷款。法国政府出台了一些很好的法律条款,保护买卖双方利益。为防止交易损害、欺诈行为,法国法律规定,如房屋售价比其实际价值低41.66%以上,卖房者可在买卖合同公证后两年内要求取消交易或要求买主弥补自己遭受的经济损失等。

(二)英国的公共住房政策。英国最有特色的住房保障政策是低收入者可以“以租代购”。政府在建公房时,首先会照顾低收入者,主要体现在退税和贷款条件的优惠上。同时英国政府规定,低收入者可根据收入情况,向住房协会申请适量抵押贷款购买一套住房的部分产权,代表政府管理的住房协会拥有剩余的产权。购房者在居住期间需要向住房协会支付剩余产权的租金。当他们有能力购买更多产权时,可以向住房协会提出申请购买。

(三)澳大利亚的政府补贴政策。“公共住房计划”是澳洲政府住房资助的主要方式,用于向无力在私人市场购买住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供适宜的和他们负担得起的居所。

三、住房抵押贷款当前问题的解决对策

通过分析我国住房抵押贷款当前存在的问题和国外部分国家住房抵押贷款的成功经验,我们应该根据其市场风险的特点和规律,从防范市场风险的发生和减轻风险后果两个途径人手,促进住房消费贷款的健康发展,维护金融和经济的稳定健康运行。

(一)调节房地产市场的供需。调节房地产市场的供需,促进房地产市场健康平稳发展,是降低住房抵押贷款违约率的重要保证。在当前我国房价居高不下,供需严重失衡的情况下,提高中低收入家庭的收入和增加住房的有效供给才是良策。政府要从总体上提高中低收入居民收入,降低收入房价比,增加供给,加大廉租房和经济适用房的建设,让一部分低收入家庭,可通过租房或购买经济适用房等形式解决住房。

(二)控制房地产市场的投机。造成房地产市场风险加剧的一个主要原因投机性购房的比例过高。由于土地是不可创造的资源,具有稀缺性,所以房地产市场容易出现投机。投机导致房价上涨的同时,房价上涨又进一步引发投机,使得房价快速上涨,当泡沫吹得足够大时不合理的房价必然会下跌。故应严格控制房地产的投机,监控和限制投机性购房。

(三)完善个人住房抵押贷款信用制度。尽快建立与个人信用相关的法律制度,为个人信用制度建设创造一个良好的法律环境,征对目前我国个人信息的资料分散于各国家行政管理部门,搭建出以政府部门为主,银行系统相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系迫在眉睫。

(四)建立个人住房抵押贷款担保体系。建立个人住房抵押贷款担保体系,可有效地缓解银行所面临的违约风险。这一点可借鉴美国的成功经验,美国的个人住房抵押贷款担保体系分为政府担保体系和商业保险体系两种。政府担保体系的建立主要是为了解决中低收入家庭的购房担保问题。它对降低银行住房抵押贷款风险,扩大住房抵押贷款的发放规模起到了积极推动作用。中国可以尝试由政府牵头组建全国性和区域性的抵押担保公司,实行低收费、低盈利的运作模式,为广大中低收入家庭提供担保。由于政府担保能力有限,可在适当时期发展商业保险系统,商业保险系统的介入可减轻政府担保的压力。最终形成一个以政府机构为主的全国性贷款抵押担保网,有效解决住房市场担保主体空缺的问题。

参考文献:

1　刘萍,个人住房抵押贷款风险探析,金融研究,2002

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中图分类号:F83

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0289-02

1 国内研究现状

国内违约风险的研究始于90年代末,随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展,研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别,部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度,然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为,因为提前还款会造成银行资金流的变动,对其他还款人有着借鉴的影响。

1.1 从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险

雁,王雅林(2006)运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵,通过权重的计算,可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红(2000)将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中,构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林(2004)在文中利用杭州某商业银行数据(样本容量为1861个)对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇(2009)在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红,陈德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架,在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大,然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显著,而马宇(2009)则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。

国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足,因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据,对于多变量加入模型中的方法,相对于国外依然有一定的差距,没有使用动态的数据来分析,如何优化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。

1.2 从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险

吴晨等(1999)是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型,认为银行对个人资信的判断最为关键,它直接关系到银行的获利情况。田启伟(2004)等人是将借款人作为一个理性的博弈方,而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时,理性的借款人必然选择守约,从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时,理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系,从而选择有利于自己的行为,以达到博弈的均衡。

陈颖(2007)认为住房抵押贷款合同签订后,借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算,可以得出对借款人还款行为征收违约金,对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿,是防止贷款违约的最有效工具。孙冰,刘洪玉(2006)将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究,在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下,分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数,分析交易达成条件和贷款人放贷策略。

国内学者运用博弈论研究表明,在信息不对称的个贷市场中,贷款人放贷策略的局限性,如利率管制会降低信用配给的有效性,导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因,但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面,将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析,将会使得分析结果更为全面准确。

1.3 个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款

孙冰,刘洪玉(2005)认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节,促进参与机构的专业化和多样化,使其在业务链上各类专业机构各司其职,相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华(2006)从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析,发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷(2003)认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题,解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇,刘洪玉(2009)利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷,导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系,且潜在风险水平高、可控性差。

在这部分的研究中,国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟,个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案,提出的建议多集中在政策层面,缺乏定量研究对于理论的支持。

1.4 从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险

蒋勤、祁彦(2002)分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式,国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议,何晓晴,谢赤,吴晓(2005)根据中国的现阶段的国情,可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国(2005)认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华(2009)从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题,建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件,即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值,从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。

国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究,一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及,只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时,模型单一且精度不高,尚处于起步阶段。

1.5 从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险

刘洪玉(2003)应用平行数据模型,研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时,贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比(LTV)选择行为的影响。吴青(2005)认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险,是基于这样两个前提,一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛(2005)认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加,从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉(2007)运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值,其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论,借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰(2009)提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款――违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷(2005)认为提前还款行为之所以广受关注,是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化,从而改变着MBS的价值。吴青(2005)利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。

国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素,借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约,并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府,保险公司等各个机构,从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上,对宏观经济层面的研究较多,提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上,国内学者数据来源有限。

2 结语

国内实证研究比较少,即使有研究缺乏数据,国内研究多为静态的模型,不能动态的分析各种风险。因此,在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨,从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围,增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。

在研究方法上,可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法,建立多维模型,可以考虑加入房地产周期,或是国家政策周期的因素,使得变量更为全面。人文,政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中,如何量化这些宏观因素是一个难点。

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[15]孙冰.个人住房抵押贷款违约风险跃迁概率研究[J].金融论坛,2009,(4).

[16]姚捷.我国住房抵押贷款借款人提前还款行为分析商业研究,2005,(23).

[17]尚耀华,万威武.如何运用房贷保险控制违约风险[J].经济导刊,2007,(7).

篇（6）

关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险

一、个人住房抵押贷款风险的研究现状

在金融界，风险可以被定义为：从短、中、长期来看，可能损害公司营利或现金流的任何事件及可能性。个人住房抵押贷款风险是一种细化的风险，是指商业银行在发放个人住房贷款的过程中，由于事前无法预料的不确定性因素的影响，使商业银行和其他金融机构不能按期将其所发放的个人住房贷款本金和利息收回，由此给商业银行和其他金融机构造成损失的可能性。笔者以风险来源作为分类方法，把该风险归为以下四类：外部市场方面的风险；开发商方面的风险；来自借款人方面的风险以及来自银行内部的风险。

（一）外部市场方面的风险

外部市场方面的风险是商业银行作为抵押贷款的提供者存在的抵押贷款市场给商业银行所带来的风险。它主要包括：经济周期风险和利率风险。

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险。杨萃（2008）认为，经济周期会影响借款人的收入水平，威胁到贷款的还款。在国家经济处于扩张期时银行所面临的抵押贷款风险较小；当经济萧条时失业率上升，借款人收入下降，银行面临的风险就会增大。张萌（2005）认为，抵押贷款风险与房地产市场的繁荣负相关，房地产市场的发展与经济的繁荣程度存在正相关关系，所以抵押贷款风险与经济繁荣为负相关关系。

利率风险是指由于金融市场利率波动而使商业银行遭受损失的风险。Clauretie（1990）用实证分析的方法分析了市场利率变化与抵押贷款偿付过程变动的关系。Schwartz（1989）研究了利率变动对抵押贷款提前偿付风险的影响，并在1992年通过对提前偿付风险和违约风险的分析提出了房产抵押担保证券的定价模型。Entrop（2009）根据巴塞尔协定（2004b）所提的建议量化了银行的利率风险并给出了两种风险模型。

（二）开发商方面的风险

开发商方面的风险是近几年学者们研究的一个热点，它主要包含两个方面：经营方面的风险和“假按揭”风险。

经营方面的风险是由于房地产开发商的经营不善所导致的银行个人住房抵押贷款损失的不确定性。王慧琳（2010）指出，开发商的经营风险实际上是开发商的信用风险。房地产开发商的虚假广告、未按时交工、物业管理不善、房屋出现质量问题等都可能致使借款人产生违约的原因情况。张骏（2010）提出，开发商信用风险实际上是一种欺诈风险，是由于房地产市场信息不对称，监督管理欠严密，开发商开发行为与销售行为的不规范导致的。

“假按揭”风险来自于房地产开发商的“假按揭”现象。该现象是指少数房地产开发企业以本企业职工、股东及其他关系人冒充客户作为购房人，在未发生真实的商品房购买的情况下，利用虚假销售（购买）方式，套取银行个人住房抵押贷款的欺诈行为。毕学安（2009）把“假按揭”风险发生的原因总结为两点：一是开发商自身资金实力不足或发生资金流动，为了保证按揭项目或其他待开发项目的运转，在直接融资或者向银行申请开发贷款受阻的情况下，向银行提供虚假信息骗取贷款。二是银行内部员工为完成上级部门下达的贷款发放任务，放松了对借款人购房真实性和还款能力的调查和审核，使银行个人住房抵押贷款产生风险。

（三）来自借款人的风险

来自借款人的风险是银行个人住房抵押贷款风险中的主要部分。学者们对该风险的研究主要集中在两块：借款人的违约风险以及提前偿付风险。

美国学者George Gau（1978）认为抵押贷款违约是指抵押贷款已经完全进入自愿转让（抵押人把抵押物的所有权转让给抵押权人）或抵押人主动放弃赎回权的状态；而非抵押贷款违约是指抵押人自抵押贷款协议生效起6.5年内没有发生违约行为。Gau所指的违约贷款实质是指发生呆帐并进入贷款清偿程序的贷款，是给贷款金融机构带来信贷资产损失的贷款，因而可称其为实质性违约。目前国际银行界主要的大银行更倾向于从两个方面的标准来清晰地界定抵押贷款违约：首先是借款人已经逾期90天以上；其次是债务正在进行重整。在对抵押贷款违约风险的认识上，彭涛（1999）认为该风险是指借款人到期不能归还贷款本息而给金融机构带来的损失。葛莺（2009）在此观点上加入了银行违约处理的部分，认为该风险是因借款人本人或第三方的原因导致借款人无法全部或部分支付每月还款额或贷款到期后的本金，以及进行违约处理中可能给银行带来损失的风险。

提前偿付风险是指由于抵押贷款借款人在借款规定期限之前偿付借款而引起的贷款人再投资风险。具体体现在减少了银行的收益我国商业银行的利润、增加了银行的服务成本、扰乱了银行的资产负债结构配置、动摇银行资产结构的稳定性、给银行的风险管理带来不确定性。在该风险的研究上，Quigley（1987）发现搬迁是引发提前还款风险的重要因素；Perry（2001）认为市场利率下跌、提前还款罚金减少、住宅价格上涨会导致提前还款风险加大；Schwartz和Torous（1989）等人把借款人提前还款行为视为一种期权行权行为，并分别用不同的数据验证了买权价值对提前还款风险的显著解释能力。

（四）银行内部的风险

银行内部的风险是指来自银行方面，以及受银行控制的资产方面对个人住房抵押贷款造成的风险。学者们在这方面的讨论主要集中在两点上：操作风险以及抵押物风险。

根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。在成因方面，傅笛涛（2005）认为该风险来源于：人员因素（操作失误），流程因素（流程执行不严格），系统因素（系统失灵）以及外部因素（外部欺诈，突发事件等）。毕学安（2009）认为操作风险是由于银行内部控制制度不严，缺乏有效的风险防范机制而造成的。

抵押物风险是指由于抵押物的情况发生变动给银行造成的风险，主要体现为抵押物价值风险和处置风险。抵押物价值风险的实质是由于抵押物贬值或损坏导致的借款人理性违约。张雪萍（2009）认为，房价回落、抵押物折旧、损毁、功能落后等原因都会造成抵押物贬值，借款人违约后抵押物不能足额抵偿银行贷款本息会加大银行风险。抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物（房产）不能处置、或处置成本很高的风险。蒋琳（2009）提出，当法院认定借款人抵押的房屋属于“生活所必需的居住房屋”时，一旦发生抵押贷款违约，银行将很难对抵押的房屋进行处置，加大银行风险。

二、个人住房抵押贷款风险研究的发展方向

由于来自借款人的风险大部分可以被量化分析，因此学者们关于个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在该风险上。事实上，外部市场方面的风险和抵押物价值风险同样很重要。以08年美国金融危机为例，系统风险的增大和抵押物价值的变动扩大了危机，加上金融体系的资产证券化和评级系统的负面效应，使得消费者和投资者信心不足，进而引发了大规模的金融风暴，使实体经济受损。由此可见，学者和政策制定者们应该把个人住房抵押贷款风险中的各个方面都重视起来，在保障住房消费、经济发展的同时，合理控制风险。

参考文献：

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[10] 葛莺.我国个人住房抵押贷款违约风险研究.暨南大学.2009.

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[12] 彭涛.住房抵押贷款的违约风险及应对措施.中国房地产金融.1999(5).

[13] 王慧琳.商业银行个人住房贷款信用风险计量评价模型研究.河北大学.2010.

[14] 杨萃.住房抵押贷款风险研究.现代商贸工业.2008(8).

篇（7）

第二条  政策性个人住房抵押贷款是为参加住房公积金的职工购买住房而开设的专项政策性低息贷款。

第三条  政策性个人住房抵押贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。

第四条  本办法适用于受政府委托办理住房公积金业务的全省各级建设银行。

第二章  贷款对象与条件

第五条  贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：

1.具有本地城镇常住户口或有效居留身份；

2.具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3.本人和配偶及其所在单位已按规定足额缴存住房公积金；

4.本人及其配偶均未享受过购买房改房的优惠；

5.在建设银行的储蓄存款余额以及已交纳的住房公积金余额合计已达到所购房总价的30％以上，并以此作为购房首期付款；

6.具有购买住房合同或协议；

7.建设银行规定的其他条件。

第三章  贷款额度、期限和利率

第六条  贷款的额度必须同时符合以下条件：

1.不超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍；

2.不超过所购房价款的70％；

3.不超过6万元。

第七条  贷款期限由建设银行根据借款人情况确定，最长不超过20年。

第八条  政策性住房抵押贷款利率，按人民银行规定执行。

第九条  政策性个人住房低息贷款每个家庭只能享受一次。

第四章  贷款程序

第十条  申请购房抵押贷款的职工，需提供以下资料：

1.居民身份证和户口薄；

2.购房合同或协议书；

3.家庭经济收入稳定的有效证明；

4.借款人和配偶及其所在单位足额缴交住房公积金的有效证明；

5.建设银行要求提供的其他资料。

第十一条  建设银行受理职工政策性个人住房贷款申请，集中送住房资金管理部门对借款人申请个人住房贷款资格进行审核。

第十二条  住房抵押贷款经贷款银行审查同意后，借款人凭购房合同与贷款银行签订贷款合同和住房抵押合同。

第十三条  借贷双方必须在签订抵押合同之日起30天内，到当地房地产管理部门办理房地产抵押登记手续。

第十四条  抵押合同自登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，贷款银行应按合同的约定，解除抵押权，并由借贷双方到抵押登记部门办理抵押注销登记手续。

第五章  贷款的偿还和回收

第十五条  借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息，以按月等额支付的方式计算。

第十六条  借款人经贷款银行同意后，可提前偿还贷款本息，贷款本息还清后，由借贷双方到抵押登记部门办理抵押注销登记手续。如借款人未按贷款合同规定的时间如期偿还贷款本息，贷款银行对其逾期部分按人民银行规定计收罚息。

第六章  抵押和保险

第十七条  借款人必须将所购住房用于贷款抵押。

第十八条  抵押期间，未经贷款银行同意，借款人不得转让、出租或以其他方式处置抵押物。

第十九条  用于抵押的住房，借款人须办理房屋财产保险或委托贷款银行代办有关保险手续，投保期与抵押期限一致。保险单必须注明第一受益人为贷款银行。抵押期间，保险单由贷款银行保管。

第二十条  抵押期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款人负全部责任。

第七章  附则

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鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出一些建议。

美国个贷市场业务细分

按业务种类划分

零售业务(retailoperation)个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占优势。

批发业务(wholesaleoperation)与零售业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。

联系人业务(correspondentoperation)联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。

按业务环节划分

个贷发起(origination)个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的0.3%～0.4%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机构(Savings&Loans)、个贷银行(Mortgagebank)、个贷经纪人(Mortgagebroker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批发业务领域更高。

个贷服务(servicing)个贷服务是继个贷发起后的第二个环节,主要处理还款过程中的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。

个贷担保(insurance)个贷担保业务主要针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)和农村住房服务局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。

个贷风险管理(riskmanagement)按业务环节将个贷业务细分的一个重要目的是,提高各个环节的专业化水平,通过一环环的牵制降低和分散风险。比如个贷发起机构必须保证借款人申请材料的真实性,个贷服务机构承担服务过程中的操作风险,个贷担保机构承担抵押物和借款人的可投保风险。真正的个贷风险管理环节主要针对个贷业务的流动性风险、利率风险以及无法通过担保机构完全规避的借款人和抵押物风险等。管理途径除了风险留存,组合个贷资产避险外,还可借助个贷证券化渠道,尤其是在个贷二级市场发达的国家。在美国,个贷风险管理环节的参与机构包括联邦国家抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)、投资银行以及有风险管理能力的个贷银行、储贷机构和商业银行。个贷证券化主要借助前三大机构,联邦国家抵押协会和政府国民抵押协会针对得到FHA和VA担保的个贷资产实施证券化;而联邦住房贷款抵押公司的业务主要面向未保险以及由私营保险公司承保的个贷资产。2002年美国个贷余额73%以证券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理着的个贷资产有64%实施证券化,GNMA管理着的个贷资产全部实施证券化。

个贷投资(investment)个贷投资即投资人通过资金投入,获得债权性收益。个贷投资渠道有两种,其一是预先投资(Up-frontinvestment)。资金来源主要是储蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借贷形式提供的资金和发行债券融资等。其二是投资个贷支持证券。资金来源扩展到整个资本市场。图1和图2给出了典型发达国家和发展中国家个贷资金来源及其比例。从中可以看到,相比于发达国家,发展中国家个贷资金来源较单一,主要依靠储蓄存款和政府财政支持。

美国个贷市场产品结构

按贷款利率划分

美国个贷市场最早出现的个贷利率形式为固定利率。固定利率抵押贷款的利率风险主要由贷款人承担。当市场利率上升时,贷款人会面临融资成本增加、投资收益相对减少等问题;当市场利率下降时,贷款人又可能面临提前还款风险。上世纪80年代之前,固定利率抵押贷款在美国个贷市场占据主导地位,然而随着80年代市场利率大幅上升,其所隐含的利率风险凸现,造成贷款人出现流动资金不足、资产与负债期限结构不匹配等问题。由此,贷款人开始有意识地开发浮动利率个贷产品。由于浮动利率抵押贷款的利率风险主要由借款人承担,因此相比于固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款的初始利息率较低。一般情况下,下降100到300个百分点。初始利率下调幅度与浮动利率调整幅度限制正相关,与调整间隔负相关。在美国个贷市场,浮动利率调整幅度限制主要表现在每期调整幅度限制(adjustmentratecaps)和整个还款期限内的调整幅度限制(life-of-loanratecaps),而调整间隔则从半年到5年不等,典型的利率调整间隔为6个月、1年、3年或5年。多数个贷产品还会提供一段时期内的固定利率政策,被称之为混合浮动利率抵押贷款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示个贷还款期的前5年执行固定初始利率,之后每年调整一次利率。浮动利率的调整通常依据一系列表征通货膨胀水平或贷款人融资成本的指标,如一年期国债利率、融资成本指数(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美国个贷市场还有一种非主流的贷款产品,被称之为价格水平调整抵押贷款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以实际利率,而非名义利率作为个贷利率,通过调整个贷余额来补偿通货膨胀造成的贷款人放贷损失。

按承保标准划分

个贷产品承保标准大致可以分成三种,其一是所购住房抵押加政府背景的机构担保,其二是所购住房抵押加私营担保机构担保,其三是仅以所购住房抵押担保。第一种个贷产品主要用于支持中低收入家庭购买住房,通过政府背景机构的担保提高这部分人群的信用等级,增加贷款人对其提供的授信额度。典型的有美国联邦房屋管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)提供担保的各类个贷产品。其中FHA提供担保的低息个贷产品超过50种,分别面向不同的消费者或住宅类型,保费由借款人支付,而VA提供担保的个贷产品只面向曾经在战争部队中服役的退伍军人,且所购住房不能为新房,保费由联邦政府支付。第二种个贷产品主要是贷款价值比超过8成的各类贷款。典型的有美国个贷市场中由私营抵押贷款保险公司(PMI)承保的超额型个贷(JumboLoan)。第三种个贷产品即为贷款价值比不超过8成的常规型个贷(ConventionalLoan)。这三种个贷产品的市场比例见图2。

按还款方式划分

尽管个贷产品的还款方式可以多种多样,比如等额还款、等本金还款、递增还款、递减还款、期末一次性还款等,但是从差异化和实用性上看,主要包括三种主流的面向不同借款人的还款方式:等额还款、递增还款和一次性还款。其中等额还款方式最为普遍,其还款间隔可以是1年,也可以是半年或两周等。递增还款方式考虑了借款人收入递增的普遍规律,多面向积蓄不足的年轻人。尽管递增还款方式有效提高了借款人还款能力,但是其存在较大的违约风险和利率风险。一次性还款主要适用于短期的个贷产品。不同的还款方式直接影响着个贷的实际利率,影响着贷款人的风险和收益。

特殊类型的个贷产品

这里仅列举几种比较有特色的个贷产品。它们是增值分享抵押贷款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押贷款(ReverseAnnuityMortgage)和附加担保帐户抵押贷款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押贷款首次在美国个贷市场推出是在1980年。其设计理念与价格水平调整抵押贷款比较相似,同样是初始利率较低,接近实际利率,对于通货膨胀因素造成的放贷损失,通过分享通货膨胀环境下抵押住宅的增值收益来补偿。除贷款人需要承受较大的违约风险和利率风险外,借款人对增值分享抵押贷款的接受度也有限。这主要源于对住宅增值收益的评定困难。如果以出售价格为准,那么由于借款人后期装修、装饰的投入带来的物业增值收益就难以衡量;如果以评估价值为准,则评估师人为因素的影响较大,且无从验证尚未实现的评估价值的准确性。逆向年金抵押贷款1979年首次在美国个贷市场推出。其与传统的个贷产品不同,是由贷款人按月放贷给借款人,借款人在期末一次性还款,还款形式可以是放弃抵押物。附加担保帐户抵押贷款的主要特征有两个。其一是能够实现递增还款的效果,其二是借款人需要事先在贷款人处建立一个储蓄帐户,存入一定额度以上的存款。该储蓄帐户即为附加担保帐户。借款人可以利用该帐户的利息和本金还款,且享受到的存款利率高于一般的储蓄存款。贷款人借此可以吸引更多资金,且能够降低提前还款风险。

对我国个贷市场业务细分与产品结构的启示

多样化个贷市场参与机构

现阶段,我国个贷市场各类业务多集中在商业银行手中,一定程度上造成业务运作效率和利润空间无法充分发挥和挖掘,风险过于集中。参考美国个贷市场,分布在个贷业务链上的各类机构(图3)协同工作不仅有利于个贷业务风险的分散,而且使得各细分业务纵向和横向的延伸与拓展变得简单,增强了个贷市场的灵活性和适应性。我国个贷市场的发展方向也应该是细分个贷业务,引入更多专业化、差异化机构参与其中。作为个贷市场传统贷款人的商业银行可着重于个贷批发业务,多面向风险较低的借款人和抵押住宅类型放贷,选择性的参与高风险个贷品种的服务环节。

合理化个贷产品结构

我国个贷市场产品相对单一。尽管不断有新的产品推出,但是面对的借款人群和住宅类型并未有显著的差异。加之商业银行的个贷政策从规模扩张向谨慎放贷、提高个贷质量转变使得很多潜在借款人无法从个贷市场获得贷款支持。这类借款人可能是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群,可能是储蓄存款不足的年轻人群,也可能是所购住房价格波动性较大的人群。个贷市场产品结构的不完善,还直接影响到住宅市场的产品结构。改善的途径可以是通过政府担保、贴息贷款或开辟投资渠道让资本市场的投资人进入来完善个贷市场产品结构,而非简单依靠商业银行创新个贷产品,因为这类个贷产品可能与商业银行的业务定位和风险偏好不符。

谨慎创新个贷产品

篇（9）

第二条  本办法所称委托人是指广州市住房公积金管理中心；受托人是指受委托人委托办理住房公积金个人住房抵押贷款业务的商业银行；借款人是指具备本办法所规定的条件向委托人提出借款申请的自然人。

第三条  住房公积金个人住房抵押贷款，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工，以在本市购买的自住普通住房作抵押所申请的住房公积金低息贷款。

第四条  住房公积金个人住房抵押贷款实行向中低收入职工家庭倾斜的政策和缴存住房公积金义务与权利对等的原则。

第五条  住房公积金个人住房抵押贷款业务由受托人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等内容具体办理；并委托人履行本办法规定的有关权利与义务。年度贷款计划由广州市住房制度改革领导小组确定。

第二章  贷款对象和贷款条件

    第六条  贷款对象，是指按规定实行了住房公积金制度或住房货币分配制度的职工。

第七条  贷款条件。同时具备下列条件者，可申请住房公积金个人住房抵押贷款：

（一）具有城镇常住户口或有效居留证件；

（二）具有按规定缴存住房公积金或参加住房货币分配的证明；

（三）银行存款达到所购住房总价款的20％以上（含20％）；

（四）具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；

（五）签订了购买住房的合同或协议；

（六）符合委托人和受托人规定的其他条件。

第八条  每个符合贷款条件的借款人只能享受一次住房公积金个人住房抵押贷款。

第三章  贷款的额度、期限和利率

    第九条  贷款额度。办理贷款，每笔贷款额度必须同时符合以下条件：

（一）按借款人在离、退休年龄内所缴存的住房公积金或所获得的住房贷币分配补贴总额计算；其配偶、同户成员或非同户的直系血亲，经本人同意，也可以计算其份内额度；

（二）经不高于所购住房评估价值的80％计算；

（三）最高贷款额暂定为16万元，今后，根据住房公积金的归集情况和社会经济发展水平进行调整。

住房公积金贷款额不足时，借款人可向受托人申请商业性购房抵押贷款，并另行签订合同。

第十条  贷款期限最长不超过20年。

第十一条  贷款利率。按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款利率执行。

第四章  贷款程序

    第十二条  职工申请住房公积金个人住房抵押贷款，应到受托处填写借款申请书，并连同本办法第七条规定的有关证明文件，交受托人审查。

第十三条  受托人审查同意后，将借款申请书连同有关资料送委托人审批。

第十四条  委托人审查批准后，借款人按规定办理房屋抵押及保险等有关手续，并与受托人签订借款合同。

第五章  贷款抵押、偿还

    第十五条  借款人必须将所购住房用于贷款抵押，以预售房产（期货）作抵押，应将预售房屋合同和市国土房管局出具的抵押登记备案证明交受托人保管，预售房单位在办好《房地产证》和《他项权证》并交受托人保管之前，如借款人违约，预售房单位承担连带按期偿还贷款本息责任。

第十六条  抵押房产的价值以具有资格的广州市房地产估价机构评估的价格为准；未经受托人同意，借款人已抵押的房产不得再作其他抵押或出租、转让、变卖、赠予。

第十七条  借款人在办理房公积个人住房抵押贷款的同时，又申请了商业性购房抵押贷款的，对所购房产进行处分时，所得款项须按比例偿还。

第十八条  借款人应按照借款合同偿还到期的贷款本息，超过银行宽限期仍不偿还的，受托人应按规定加收滞纳金。

第十九条  贷款采取按月偿还方式。如借款人连续6个月没有按借贷合同约定偿还贷款本息，受托人有权通知预售房单位内代为偿还。

第二十条  借款人还清全部贷款本息后，受托人应在三十日内将抵押房地产权证及其他权益文件退回借款人，并到市国土房管局办理抵押登记注销手续。

第二十一条  出现下列情况之一的，委托人、受托人可依法对抵押物进行处分：

（一）借款人违反本办法规定之条款；

（二）借款人未按借款合同规定的条款尝还本息；

（三）借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继续人、受遗赠人、监护人、或其继续人、受遗赠人、监护人，或其继续人、受遗赠人、监护人拒绝履行措款合同之条款。

第二十二条  借款人不履行借款合同时，经协商采取作价转让或拍卖方式处分抵押物的，所得价款应按下列顺序分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣除与处分抵押物有关的税款；

（三）偿还抵押人所欠贷款本息及违约金、赔偿金；

（四）剩余部分退还抵押人。

处分抵押物所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时，委托人、受托人有权向贷款人追索不足部分。

第六章  抵押物及贷款保险

    第二十三条  借款人在抵押合同签订前，必须到受托人认可的保险公司办理指定险种的抵押物及贷款保险，保险金额不得少于借款额；并将受托人列为保险合同的第一受益人。

第二十四条  抵押物及贷款保险期限应与抵押期限一致。在抵押期间，借款人不得以任何理由解除保险合同，否则，受托人有权代为保险，一切费用由借款人承担，在保险期间，抵押物如发生保险责任范围以外、因借款过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。

第七章  贷款监督

    第二十五条  借款人应保证贷款专款专用，否则受托人有权提收回贷款。

第二十六条  借款事同当事人的任何一方，要求解除或变更原合同内容，应以书面形式通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。

第二十七条  借贷方之间发生纠纷时，应及时协商解决，协商不成时，当事人可依法申请仲裁或向当地人民法院提起诉讼。

第二十八条  借款人不符合贷款条件而获得贷款的，一经发现，即取消其贷款资格，由受托人追回已发放的贷款，并由委托人根据中国人民银行《贷款通则》的有关规定追究处理。

第二十九条  因受托人或委托人的工作人员不负责任。玩忽职守，而导致住房公积金贷款出现损失的，依照国家法律、法规及有关规定追究其领导和工作人员的责任。

第八章  附则

篇（10）

住房贷款，是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主，是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款，即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，如果商业银行对当前个人抵押贷款现状与面临的潜在风险不能进行有效的评估与控制，那么，未来个人贷款的发展可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

一、我国个人住房抵押贷款的现状

在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位。1998年以来，随着我国房地产业的迅速发展，个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行主要业务之一。在表1中，2004―2009年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在79％以上，2005年、2006年、2007年连续三年达到82％左右。2010年个人住房抵押贷款余额为57252亿元，是2000年的13.51倍，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

个人住房抵押贷款前十年快速发展的主要原因在于以下两点：一是持续的地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率较低。在当前的经济环境下，这两点原因都将发生或已经发生了变化，随着“新国八条”为代表的新一轮针对房地产的调控政策的实施的作用下，商业性房地产贷款增速明显放缓，这是房地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎，以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果，也是房地产业周期性调整的具体表现，这些将会对个人住房抵押贷款的不良贷款率产生比较大的影响。因此对商业银行的个人住房贷款风险进行研究并防范是必要的，这可以更好的保障国民经济的健康运行，以2008年美国次贷危机为例，个人住房抵押贷款违约率上升正是危机的起因之一。

二、个人住房抵押贷款的风险

对于个人住房抵押贷款，在目前我国宏观经济环境下，其风险发生有其一定的可能性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险。

1、信用风险。信用风险又称违约风险，是指借款人不能依约按期偿还住房贷款本息而给商业银行带来的经济损失。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，也是商业银行在抵押贷款业务中面临的最大风险。个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素，既有主观的，也有客观的，最终形成信用风险，也就是不良的个人抵押贷款。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，迄今为止，我国个人住房抵押贷款的不良率在1％左右，最高达到过2%。按照国际经验，个人住房抵押贷款的风险暴露期为3至8年，如果房价大幅回落超过30％，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，以及国家对房地产业调控力度的加强，房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息，不良贷款率和理性违约比例将上升。以我国个人住房抵押贷款较为成熟的上海为例，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86%，两年多时间上升7倍多，而到2009年3月末，平均不良率仍保持在0.71%。

2、政策风险。政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策，均会对房地产相关产业造成一定影响。市场政策风险包含两个方面：一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险，一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失；二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。由于我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。进入2011年以来，央行以每月一次的频率连续上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见。6月14日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，年内第六次上调使得存款准备金率达到了21.50%。中国人民银行近期宣布从7月7日起上调上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，进一步对市场资金面进行收缩，释放紧缩政策信号。除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外，直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉，也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务。

3、提前还款风险。个人住房抵押贷款额度较大，期限也较长，个人需要支付大量的利息，并且期限越长，这个比例会越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率，其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，因此一定市场收益的损失在所难免。提前还贷的导火索之一是加息，加息将会增加抵押贷款的每月还息压力从而使得更多的债务人选择提前还贷。治理国内的通货膨胀是经济的一项重要的任务，从2007年开始通胀苗头出现，当年CPI同比增幅4.8%，2008年高达5.9%，经过2009年后次贷危机时代的短暂回落，2010年CPI增幅3.3%，进入2011年之后，通胀情况日趋严重，统计数据显示上半年CPI增幅达5.4%，在负利率存在的背景下，未来国家对通胀力度的治理将会进一步加强。国家收紧货币供给会直接影响房地产，而货币收紧政策首要的决策依据是反通胀，通胀预期在未来两三年都在存在，这国家不会因为地产业和银行业的压力过大而改变货币紧缩政策的基本趋势。因此在当前的宏观经济背景之下，提前还贷对商业银行因提前还贷所带来的潜在风险不容忽视。

三、我国个人住房抵押贷款风险防范对策

1、加强住房贷款的审批制度和贷后管理。要控制好住房抵押贷款风险需要做到以下几点：首先加强对抵押物的审查和评估，做好动态监控和重评工作，着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押，动态监控和跟踪抵押房产权属和价值的变化情况，确保事先防范抵押人的道德风险和抵押物悬空风险。其次把防险责任落实到个人，强化其持续监控的责任感和主动性，严把客户准入关，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为，把客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的前提条件，防止简单依据第二还款来源选择和评判客户。最后在合同的其他条款上增加了抵押人和借款人明确承诺。督导工作人员一对一地及时知悉相关信息，及时向贷款人履行告知义务，防止由此产生的违约风险。

2、推行反向抵押贷款制度安排。“反向抵押贷款”是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险公司；保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付；直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。此项业务一旦开展，将使拥有私人房产的老年人在保有房屋居住权的同时又可将房屋财产在生前变现，提前得到房屋的销售款。对商业银行来说，可以进行金融创新寻求新的金融产品，将住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款有机结合起来，因为两者的现金流是反向的，从而可以合理匹配，可以使每期的现金流入与现金流出基本一致。同理，对于另一方保险公司而言，也可以根据同一时段的不同资金流向将保险业务与住房反向抵押贷款匹配，以平衡同一时段的现金流入与现金流出，也是有利于保险业发展的。在实行资产负债匹配时，要注意匹配的合理性，贷款数额要匹配，其次期限要匹配，最后要结构比例匹配。同时可以适当提高贷款机构的准入门槛，对申请从事住房反向抵押贷款的金融机构进行严格审核，只有具备一定经济实力、管理体制科学、信用级别高的金融机构才能开办住房反向抵押贷款业务，以进一步降低房产抵押贷款的系统风险。

3、加强住房贷款的利率风险管理和流动性管理。加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理，一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。二是开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。三是套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权、互换和互换期权进行长期利率风险管理。四是大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。

【参考文献】