房地产开发成本核算汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发成本核算范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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(一)明确房地产开发成本的核算对象，要根据不同情况加以确定

现代房地产开发对于开发项目的要求多样化，使得成本核算对象复杂化，往往造成概念不清，无法明确核算的对象。这就需要成本核算时要根据工程的用途、地点、施工条件、施工队伍的差异等因素分别处理。对于独立编制预算的项目设计以及独立施工的单项开发工程、结构类型与开发地点以及施工进度相近的群体开发项目，可以作为一个独立的成本核算对象。而对于大型的开发项目，由于工期较长、规模较大，并且在施工过程中由于需要分批安排进度。在核算时必须对竣工项目及时的进行核算，这就要求将这类的大型开发项目划分多个核算单元，确定不同核算对象。

(二)确定开发成本的归集、分配与转结核算

一般来说，一些直接费用可以直接计入，开发成本中，比如建安工程费发生时可以直接进入开发成本中。有一些间接费用属于多种产品共同负担的费用，应当将其行归集后采用合理的方法再分配到产品的成本中。像配套设施费等费用分配就是需要按照会计准则规定进行分配后计入成本中。如：按规划建设面积为标准分配的前期发生的基础设施和配套设施费以及工程费等，具体的操作是发生时记入开发成本项下的二级科目的前期工程或者费配套设施费等账户中，等项目竣工后，再按项目规划建设面积重新分配，分别计入有成本中。

(三)成本核算项目的合理设立

对于开发过程中产生的土地拆迁补偿费、基础设施费、公共配套费、前期工程费等等费用，本着便于分析研究、便于管理结算的原则，合理的划分核算项目，不能罗列太多尽量合并。对于不同进度的开发项目，还要根据工作进度和付款情况，按合同进行明细核算。

(四)要明确成本核算周期，重视项目竣工成本结转核算

由于房地产企业具有开发产品周期长的特点，因而按生产周期核算趋于合理。为了计算经营利润，考核经营业绩和结清税款，需要计算出项目的总成本和可销售面积的单位开发成本。对于开发规模小的，地块较少的项目，开发的周期较短，可按项目开发周期单独核算。对于开发规模大的开发项目，周期较长的，可采用完工进度百分比法或按照开发物业类型分门别类的进行核算。

篇（2）

一、房地产开发成本的内容及核算的方法

1.房地产开发成本内容

房地产开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。按投入资金的先后顺序分为7个方面：(1)土地征用及拆迁补偿费：主要指土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出，安置搬迁用房支出等；(2)前期工程费：主要指开工前所发生的费用，包括可研、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费支出等；(3)建筑安装工程费；主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；(4)基础设施费：主要是指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；(5)公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等；(6)开发间接费：主要是指企业所属直接组织（如工程和材料部门）管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等；开发间接费还包括聘用监理公司的监理费；(7)项目贷款利息：根据财政部门有关规定，开发企业的项目贷款，利息可以直接记入成本。

2.房地产成本核算的方法

目前，房地产开发企业对成本归集方法主要有两种：一种为栋号核算法，即以每一栋楼为一个核算对象，一栋楼号一个成本卡片，卡片首页分别记载着建筑面积、套数、合同价款、施工单位、供料形式、合同开竣工日期等。栋号核算法优点是能及时和详细的反映每栋楼成本的内容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原则”的要求，可以准确的结转销售成本。其缺点是会计人员工作量增大；另一种是项目核算法（也称集中核算法），即以小区为一个核算对象，按成本项目集中归集成本。其优点是减少会计人员工作量，但缺点是不利于成本分析，不利于与施工单位进行对账。

笔者主张是多栋号小区时，又是多个施工单位承包，还是以栋号核算为主。如果小区所有栋号都是一个施工单位承包，采取集中核算也可。

二、材料供应的核算方法

1.按预算定额大包形式

举例：工程按定额大包形式且由甲方供料的，依据施工单位领料单，按材料预算价格，借记：预付账款，贷记：库存材料，预算价低于市场价的差价，借记：开发成本，贷记：库存材料。对于工程大包形式下超供材料的核算，依据甲方与乙方材料结算单，按市场价借记：应付账款，贷记：开发成本。如欠供材料，依据甲方与乙方材料结算单，按预算价，借记：开发成本，贷记：应付账款。

凡甲方供应材料记在预付账款的，在拨付工程款时一并扣下。借记：应付账款,贷记：预付账款。

2.非工程大包形式

举例：工程由甲方供料的施工合同，价款已扣除材料款，按实际供量的市场价格，直接记入成本。会计人员依据施工单位的领料单，借记：开发成本,贷记：库存材料。在工程决算时，对超供的部分，按市场价扣回。借记：应付账款,贷记：开发成本。

三、拨付工程款的核算方法

正常的拨付工程款分三个阶段：一是在合同签订后数日内，拨付工程备料款，备料款一般不超过合同价的25%；二是在开工以后，按工程形象进度拨付工程进度款，一般拨到90%时暂停付款；三是在工程完工后，进行决算，扣除保修金后再拨付的工程款称为决算工程尾款。

正常工程款拨付方法程序是：乙方（施工单位）每月向甲方上报“已完成工程量价款结算单”，由甲方工程监理人员或甲方施工代表对乙方上报的价款结算单的工程形象进度进行签证，再由甲方预算人员对乙方上报的价款结算单进行工程价值量的审定。甲方会计人员依据甲方预算人员已审定的工程价款结算单，借记：开发成本――X栋号,贷记：应付账款――X施工单位。甲方决定给乙方拨付工程款时，甲方会计人员依据已签字的发票和转账支票，借记：应付账款――X施工单位,贷记：银行存款。

对施工单位垫资的成本核算，乙方首先向甲方上报“已完工程量价款结算单”，分别由甲方签证和审定，甲方会计人员根据审定的“已完工程价款结算单”，借记：开发成本,贷记：应付账款――***施工单位。这样，施工单位垫资马上形成负债，同时增加了资产，解决了资产和负债信息失真的问题。

四、项目贷款利息的核算

一般企业把银行贷款利息作为期间费用，记入“财务费用”科目，在损益表中核减本期利润。而房地产开发的产品因建筑周期较长，一般都在一年以上，如把贷款利息当作期间费用，易造成开发企业年度内出现的大亏大赢不平衡现象，有悖于财务确定的“配比性原则”，对此，国家财政部规定，可以依据贷款利息通知单，借记：开发成本,贷记：银行存款。

总之，房地产开发成本规范化核算是企业管理的重要工作，它涉及到各个部门，成本核算与管理的好与差，反映一个企业的整体素质。因此，各开发企业应把成本核算与管理作为重要工作来抓，千万不要轻视它。

参考文献：

篇（3）

【引导语】我国房地产行业的一个最大的特征就是就是投资方的资金投入数额极为巨大，随着房地产行业的不断兴起，房地产行业中的全部投入资金量已经在我国屡创新高，成为了我国的国民经济的重中之重。作为一项传统行业，房地产行业的成本核算问题一直是所有房地产企业的领导者们最为关心的问题。因为，成本核算问题关系到房地产企业的赢利状况，赢利状况又将影响到房地产企业的未来的生存与发展。房地产行业属于资金较为密集的行业，资金是房地产行业的命脉，一旦资金链断裂则房地产企业必将以失败而告终。因此，房地产行业必须对成本进行较为准确的核算以保证流动资金在可控下的稳定流转，企业在可控的状态下稳步向前发展。在对房地产企业进行实际的成本核算过程中存在着诸多方面的问题。

1.当今房地产开发成本结构的主要组成部分

房地产的开发成本即指房地产企业在其整个项目的开发全过程中所产生的全部费用的总和。这些成本不但包括了前期的土地资源使用费用，而还也包括了前期投资所花费的费用以及工程设计相关的费用。在工程施工过程中还包括工程材料、配套生产设施的购置或使用费用、融资费用、流通费用等。

1.1 土地和土建费用以及相关设备所产生的费用

土地是国家的宝贵资源，我国因土地的纠纷而引发的流血事件屡见报端，其中绝大部分的起因都是由于房地产开发企业在目标地块投资建设所致。土地是房地产开发的必要因素，土地不但决定了房地产一开发的位置而且也决定了房地产开发的出售价格，在房地产业的一句金科玉律就是价格决定的三种因素就是“地块、地块、还是地块”。也正因为如此，我国的房地产行业才会不惜一切代价也要买到较为适宜的地块，我国的许多大城市的地王也因此产生。在这种意义上，可以说土地是房地产行业的根本。在我国的房地产行业中用于购买土地与土建开发的费用占到了房地产开发的总成本的百分之八十。房地产行业的费用购成较为复杂，单就其中的土地费用一项来说，就包括了土地的拆迁、租赁、成本置换、出让金等费用。这些费用既构成了对于一个房地产开发项目是否可行的判定的极为重要的依据，又构成了评价房地产开发企业的经济效益的高低的标准。房地产开发项目的可行性的研究通常都是要通常计算开发总面积的总成本，再加上土地费用还要加上建筑费用、机械设备购置租赁费用、配套设施费用、人工费用、资金成本等。然后根据总面积的平均预测售价来决定该项目是否可行。

1.2 配套设备费用支出

配套设备的费用支出与土地土建费用占了房地产开发总费用的百分之九十五以上。可以说这两大项的费用几乎就是房地产开发费用的全部。房地产不仅仅是单纯的土建工程，也不仅仅只是构筑物，房地产还包括了让房地产真正成为宜居的的相关的配套设备，比如水、暖、电、气等，此外还有必要的通讯、绿化等设施，此外还包括了一些比如抵押金、保证金等项费用。我国目前有两种房地产企业控制成本的方法，其中一种就是将高昂的土地购置费用的一部分交到当地政府机构，然后由政府机构出面强征土地，这种方法一般都会以较低价格的赔偿，引发社会不稳定因素，房地产开发商如愿以偿获得土地告终。这种控制成本的方法虽然较为简单，而且其中获取的利润较高，但是由于我国近年来法律的不断完善，房地产商除极个别仍然乐此不疲而外已经较少有人采用。另一种控制成本的方法就是对配套设备费用支出进行控制。这项费用支出，是房地产开发企业中最容易受外界因素所影响的费用，这些费用在房地产开发成本中占有的比例大约在16%左右，很多房地产开发企业会采取有效手段对这些费用支出加以控制，其主要原因在于这些成本支出具有较大的可操作性。因此，这部分的费用支出可以通过很多渠道来降低，从而使房地产开发企业的经济效益得到有效保障。

1.3 开发管理费用支出以及融资成本

房地产开发行业与其他行业最大区别在于，房地产开发具有较长的建设周期，资金投入较大，另外资金风险也明显的高于其他行业，因此，很多房地产开发企业在进行项目投资过程中，只靠企业本身的资金是无法完成项目开发的要求，必须通过向银行借贷的方式来获得资金，由于房地产开发资金投入数额较大，融资成本相对较高。

2.房地产开发成本核算中常见的问题

当今房地产企业的开发成本核算中常见的问题有三点，第一、成本核算对象的确认不明确、缺乏有效的成本费用分配方案、开发成本计算不精确。下面将对这几种常见问题进行逐一分析。

2.1 成本核算对象确定不明。当今的房地产开发规模参差不齐，占地面积小则几十亩，大则上千亩。通常情况下房地产开发项目属于成片分期开发，产品模式多种多样，使得成本核算对象无法明确确定，当今的房地产成本核算会计制度上也没有做出明确的指示，从而导致房地产开发企业的成本核算工作难度加大，资金缺乏一定的确定性。

2.2 成本分配方法不当，分配方向不明确。根据相关的法律法规上的规定，只要在产品生产过程中，所产生的任何与产品有关的费用，都必须纳入到产品生产成本当中，至于与多种产品生产有关的费用应算作产品的共同成本费用，因此应采取有效措施将这些资金进行分配，或采取其他方法将费用纳入到相关产品成本费用中，在房地产开发行业中，对于房地产开发中的产品成本的核算也应遵守上述规定，在进行房地产项目开发过程中，土建费用和相应的工程费用属于房地产开发直接成本。

2.3 成本周期核算不明。通常情况下，对一种产品进行核算的周期为月或者生产周，由于房地产开发周期较长，因此其核算周期较长，对于房地产开发企业来说，成本核算的主要任务就是计算房地产项目开发过程中所产生的总费用，从而有效的计算税金。

3.针对房地产开发成本核算中常见的问题应采取的应对措施

3.1 应以房地产开发企业的实际情况为基本依据，对成本核算对象进行确认，对于规模小的、周期短的项目，应以整个项目为成本核算对象，主要原因在于，规模较小的，开发周期较短的工程项目没有过多的成本分配问题，另外，这种成本核算对象具有唯一性。

3.2 根据房地产项目的实际情况来确定资金的分配方法，对于相应的建筑工程费用可以作为直接成本，可直接将其纳入到产品成本当中。

3.3 开发项目的实际情况为基本依据，对于规模大的开发项目，应按照开发的进度进行成本核算，一个施工标段为周期单位进行成本核算。

【结束语】总而言之，房地产行业在我国的经济体系中占有的位置是十分重要的，然而房地产开发成本核算更是其中的重中之重，随着当今房地产开发行业市场竞争逐渐激烈，使我国的房地产开发企业面临着重大的考验和挑战，一个房地产开发企业要想保证自身在激烈的市场竞争环境下立于不败之地，就必须对房地产开发成本核算工作予以高度重视，才能保证房地产企业的经济效益，从而为国民经济增长提供有利条件。

参考文献

[1]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题[J].中国乡镇企业会计，2011，（01）.

[2]杨晓梅.浅谈房地产开发成本核算[J].现代经济信息，2011，（02）.

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一、房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业的特殊性，规模和项目开发周期的不同，因此很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，存在很多问题：

(一)成本核算对象不明确

房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

(二)成本费用的归集和分配方法不明确

根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

(三)成本核算周期不明确

产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决算或延迟决算，进而影响项目结算。

二、存在问题的原因分析

(一)部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低

在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

(二)成本核算体制不适应市场经济的需要

传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

(三)任意虚增建安成本，张冠李戴随意调剂成本的现象时常出现

为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。另外由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目的利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

三、提高房地产成本核算水平的途径

(一)全房地产企业成本核算的规章制度和组织落实

加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，一方面要遵守国家的有关法规和制度，使成本核算工作有法可依、有章可循，另一方面在保证成本会计工作质量的前提下，还应根据企业实际规模因素，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。一般来说，大型项目还需设立成本工作组专门负责，有利于成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作的完成。

(二)确定成本核算对象

成本核算对象的设置必须一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，需要成本核算人员深入实际了解开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，坚持“便于核算，利于管理”的原则。不同特点的项目做不同的处理：一般同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目可按一定区域或部位划分成本核算对象。

(三)准确地进行成本的归集、分配与结转

据成本会计有关知识，房地产企业开发过程中土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本属于多种产品共同发生的费用，应按其现场管理性费用按各成本对象的建筑面积计算比例分摊，准确地进行成本的归集、分配与结转。

(四)确定成本项目，进行明细核算

成本项目可以正确划分土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。

四、结语

随着中国经济发展，房地产企业在国民经济中的地位越来越重要，而成本核算在房地产开发中也起着关键作用。在实际操作中，应把成本核算贯穿于房地产开发的前期、中期、后期，这样才能发挥它的作用。

参考文献：

[1]黄蓉.房地产开发成本管理探究.工作研究,2009,(12)

[2]胡亚丽.浅谈房地产开发企业成本核算的标准化.现代商业,2007,(30)

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房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。（2）前期工程费。指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。（3）基础设施费。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。（4）建筑安装工程费。指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。（5）园林环境费。园林环境费指项目所发生的园林环境造价，由于现在住宅小区园林绿化费用增加较多，单独设立二级科目核算。主要包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、雕塑、水景、环廊、假山、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、永久性围墙、围栏及大门、室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外背景音乐、儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。（6）公共配套设施费。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼儿园、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算应在该明细科目下按各项配套设施设立下级明细科目进行核算。（7）开发间接费用。开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。包括工程监理费、预结算编审费、直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、赶工奖、进度奖、建设主管部门的质监费、安监费、工程保险费、营销设施建造费（样板间、售楼处）、小区入住前投入的物业管理费用等。（8）资金成本。房地产开发企业因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，所占成本构成比例有时也较大，所以可单独设置明细科目核算。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、手续费，以及因外币借款而发生汇兑差额等。

二、成本核算对象的确定方法

房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。对开发面积不大、开发工期较短的项目，可以按整个开发项目为成本核算对象；对开发面积较大、开发工期较长、成片分期（区）开发的项目，可以按各期（区）为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还可按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还可按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

三、合理设置开发成本会计科目

根据《企业会计准则――应用指南》附录《会计科目和主要账务处理》的规定，没有开发成本和开发间接费一级科目，但依据企业会计准则中确认和计量的规定，企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。房地产开发企业应根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并结合房地产企业会计核算的特点设置会计科目。房地产开发开发企业可将“5001 生产成本”科目改为“5001 开发成本”科目进行核算，但现在很多房地产开发开发企业都是多元化经营，因此建议保留“5001 生产成本”科目，增设“5002 开发成本”“5102 开发间接费”一级科目。开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。二级明细科目按其用途可设为土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发。在电算化条件下，为了减少科目级次，实务中可减化此二级科目的设置，直接在开发成本科目下按成本核算对象或成本费用项目设置二级明细科目。

（1）按成本费用项目设置二级明细科目。在开发成本一级科目下设置土地征用及拆迁费、前期工程费 、基础设施费、建筑工程费、园林环境费、公共配套费、开发间接费用、资金成本、成本结转九个明细科目，成本结转科目是电算化的需要设立的，辅助账类型设为项目核算、客商往来，具体见表1。该方法的优点是项目账和客商往来全部在辅助账核算，科目账清爽、简洁，便于成本资料的比较和分析。缺点是不够直观，录入凭证和查询项目成本较复杂。适合项目很多的情况下使用，建议项目30个以上的使用这种方法。

（2）按成本核算对象设置二级明细科目。在开发成本科目下，二级科目按项目设置，三级科目统一，具体见表2。该方法的优点是项目成本一看便知，很直观，查询方便，缺点是项目多了科目会很多，科目账不够清爽、简洁。适合项目较少的情况下使用，建议项目30个以下的使用这种方法。

（3）房地产开发企业应根据自己的实际情况和特点设置开发成本明细科目。上述两种方法都可以根据需要再设置下级明细科目，公共配套设施费明细科目下可以再设明细科目会所、游泳池等，但建议不要设置太细，否则录入凭证和核算比较麻烦。另外如果需要可以将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为一级会计科目，也可以在开发成本下将土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发设为二级科目，再按上述两种方法明细核算。

四、房地产开发企业开发成本核算举例

以出包给外单位进行施工建造为例，如某房地产开发企业在某年度内，共发生了如表3所示的房屋开发支出（单位：万元）

假设科目按以上第二种方法设置，分录如下（单位：万元）：

支付土地价款

借：开发成本――芳草地――土地征用及拆迁费 50000

开发成本――大同花园――土地征用及拆迁费100000

贷：银行存款 150000

支付设计费

借：开发成本――芳草地――前期工程费 600

开发成本――大同花园――前期工程费 900

贷：银行存款 1500

预付给承包单位的工程款和备料款

借：预付账款――预付承包单位款 1000

贷：银行存款 1000

企业与承包单位依据工程价款结算单结算进度款

借：开发成本――芳草地――建安工程费 2000

贷：应付账款――应付工程款 2000

借：开发成本――大同花园――建安工程费 6000

贷：应付账款――应付工程款 6000

借：开发成本――在水一方――建安工程费 8000

贷：应付账款――应付工程款 8000

支付工程款

借：应付账款――芳草地 900

――大同花园 5800

――在水一方 8000

贷：银行存款 14700

领用设备进行安装

借：开发成本――在水一方――建安工程费 3000

贷：库存设备 3000

分摊银行贷款利息

借：开发成本――芳草地――资金成本 700

――大同花园――资金成本 1200

贷：应付利息（或过渡科目开发间接费――财务费用） 1900

验收合格将开发成本结转“开发产品”账户

借：开发产品――在水一方 61000

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一、房地产成本核算的组成

（一）土地、土建及设备费用

这是房地产开发成本的主体内容，大致占成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等，房地产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼地面价），以此来进行项目的可行性评估。

（二）配套及其他收费支出

主要指水、电、气、大市政和公建配套费、学校、医院、商店等生活服务性设施，这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10-15%。

（三）管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数量较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、核算房地产开发成本应注意的几个问题

（一）收集相关资料

在开发成本对象确定后，负责项目的财务人员按开发进度的进展情况，收集整理如下相关资料：项目的可行性研究报告、项目预算报告、土地转让（出让）合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设过程施工许可证、工程施工合同、配套设施合同、融资借款合同、预、销售合同。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数、动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。

（二）资金的合理安排

房地产是资金密集型企业，资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每个阶段对资金的需求也有所不同。在开发成本阶段，必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式，都要树立最佳资金使用价值观念。既要有充足的资金确保项目的顺利，又要合理降低资金的使用成本，从而降低整个项目的开发成本。

（三）税收成本和会计成本的差异

在项目开发中税务部门在核查所列置的成本范围，与会计成本范围有一定的差异。如税收成本中规定，项目提取的维修基金不属于成本范围，广告费和业务宣传费在成本中列置有严格的限制。因此，这些差异在计算项目土地增值税及企业所得税时都会涉及，所以，应加以关注。

三、加强房地产开发企业成本核算策略

（一）加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必须的成本核算人员。

（二）确定成本核算对象

对于建设一个现代多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的特点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

（三）设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

（四）准确的进行成本的归集、分配与转结

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（一）建立健全房地产开发企业成本核算的规章制度

房地产开发企业应严格遵守国家相关法规和会计制度，并结合其自身的组织特点，制定并逐步完善其成本核算控制、投资决策、项目预算决算管理、成本费用审批、资产管理等相关的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切实保证会计信息真实可靠。同时要综合考虑项目开发的规模、特点等因素，合理设置会计机构和配置成本核算人员，以保证提供准确、详实的会计核算信息和质量。房地产开发企业制定的各项制度要保证切实有效的执行，而不能只制定不落实，逐步形成“算为管用，算管结合”的有效管理机制。

（二）切实做好成本核算的基础性工作

在遵守国家相关法规和会计制度的基础上，房地产开发企业依据其制定的财务规章制度，收集、整理、分析相关资料，主要包括项目预决算书、成本费用控制预算、资金筹措计划、购销合同、成本变动因素分析等。同时，做好原始记录工作，主要包括各类成本费用支出的原始凭证记录、现场各类签证记录、各类台帐记录等。成本核算基础工作的重点在于建立和健全各类原始记录，严格规范工作流程，认真做好项目预算决算工作。切实做好各项基础性，有利于各项规章制度落实到位，为成本核算工作打下坚实基础。

二、确定房地产开发企业的成本核算对象

开发产品成本核算对象是指开发产品成本中，为了归集和分配费用而确定的承担者。合理的确定成本核算对象，是正确核算开发产品成本的前提，如果成本核算对象划分过粗，就不可能全面、准确反映项目的实际成本水平及其状况；反之如果划分过细，就会有许多间接费用需要分摊，增加会计核算的工作量。房地产开发企业应根据开发项目的特点及实际情况，选择成本核算对象。

（一）确定成本核算对象的基本原则

1.一般的、小规模的开发项目，可将整个工程作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。

2.对于在同一个开发地点的群体开发项目，开工竣工时间相近、又由同一个施工单位施工的，可以合为一个成本核算对象。

3.对于规模较大、工期较长的项目，应该以项目的工程内容和工期进度，结合企业经济责任制的需要，按项目的一定区域或部位，划分成本核算对象。成本核算对象需要在项目开工前确定，一经确定不能随意改动，更不能相互混淆。

（二）确定开发产品成本项目的构成

1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发企业为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用。

2.前期工程费：指房地产开发企业在前期准备阶段发生的费用，包括规划设计费、可行性研究费、测量勘察设计费、各项临时工程费用、“三通一平”费用等。

3.基础设施费：指建设各项基础设施发生的费用，包括与开发项目相关的、配套的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施及绿化等。

4.建筑安装工程费：指房地产开发企业以出包或自营方式发生的建筑安装费及招投标费、工程预算编制费和审计费、质量监督费、竣工验收费等工程附加支出。

5.公共配套设施费：指为开发项目服务的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如水房、锅炉房、消防设施等。

6.建设期利息：指为开发项目筹措资金而支付的建设期利息，项目竣工验收后发生的利息则记入财务费用。

7.开发间接费用：指房地产开发企业的开发部、工程部等管理部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用，包括工资、福利费、办公费等。房地产开发企业的各行政管理部门为管理公司而发生的各项费用应在“管理费用”科目中进行核算。正确划分成本项目，能够客观地反映开发项目的成本结构，为分析研究降低成本提供可靠依据和途径。考虑到各房地产开发企业的实际情况不同，应根据经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。

（三）成本费用会计科目设置及建立必要的开发

产品成本核算帐表、单证为核算房地产开发企业成本，依据现行《房地产会计制度》规定，应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个科目。“开发成本”科目核算包括房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项直接费用以及由“开发间接费用”科目转入的开发间接费用；“开发间接费用”科目核算为开发项目而发生的各项间接费用，月末房地产开发企业将该科目借方归集的费用，根据成本核算办法的规定，全额分配计入有关的成本核算对象。成本核算是一项复杂的会计核算工作。成本核算制度建设、组织落实及完善会计核算基础工作，为成本核算工作提供必要条件。具体的成本核算需要以一系列的帐表单证为依据，运用科学的方法对成本资料和信息进行分析、整理、归集、分配、计算。建立的单证、帐表包括三类：一是费用审批付款单等内部自制的成本费用类原始单证；二是工程进度、施工进度款支付情况、现场管理情况等原始记录台账；三是成本会计核算帐表，如公共配套设施成本费用分配表、开发间接费用归集分配表、项目利息支出分配表等。

（四）建立开发产品成本核算的规范程序

房地产开发企业成本核算工作，是将其开发阶段发生的各项费用，根据现行《房地产会计制度》规定的成本属性，进行合理的归集和分配。前提是建立开发产品成本核算的规范程序。

1.依照现行《房地产会计制度》和有关规定，严格审核、审批发生的各项费用，确保费用支出的合理合法性，对不合规的费用支出应予以制止。

2.正确划分应计入开发产品成本和不应计入开发产品成本的费用界限。首先，非生产经营活动的耗费不能计入开发产品成本。如对外投资的支出和损失、捐赠、固定资产出售及报废损失等。第二，生产经营活动的成本分为正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能计入开发产品成本，非正常的成本不计入开发产品成本而应计入营业外支出。非正常成本包括自然灾害、盗窃等非常损失、滞纳金、罚款；坏帐损失、存货跌价损失、长短期投资跌价损失等资产减值损失以及债务重组损失等。第三，划清开发产品成本费用与期间费用的界限。第四，应划清收益性支出与资本性支出的界限。

3.正确划分各会计期成本费用的界限。按照权责发生制原则和会计分期假设，合理运用“待摊费用”和“预提费用”科目。对于款项已经支付但应由本期成本负担的待摊费用，及时摊销计入本期成本费用；对于本期尚未支付款项但应由本期负担(主要依据合同或预决算资料)的预提费用，及时计入本期的成本费用。

4.正确划分不同成本对象的费用界限。对于应计入本月开发产品成本的费用需要在各开发产品之间进行划分：凡是能分清应由某开发产品负担的直接成本，应直接计入该开发产品成本；另外，对于各种开发产品所共同发生的、不易分清应由哪项开发产品负担的间接费用，则应采用合理的方法分配计入有关开发产品的成本，并保持一贯性、连续性，便于比较分析开发产品成本的变化趋势。

5.正确划分已完工开发产品和未完工开发产品成本的界限并及时结转。房地产开发企业根据已完工开发产品交付使用验收证明,处理完工开发产品成本的结转工作，将该完工开发产品归集的全部成本进行完工结转，同时按商品房建筑面积计算出单位成本和独立销售的单元成本，在完工开发产品中按单元进行明细核算，建立销控台帐。依据收入实现原则及时结转已售开发产品销售成本。

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近年来，房地产业已经成为我国社会消费热点和国民经济支柱之一，呈现突飞猛进发展之势。但与同时也存在着房地产价格持续不合理上涨，房地产投机性需求增加，市场运作不规范等矛盾和问题。因此，国家陆续出台了一系列宏观调控政策措施，以改变房地产市场的发展环境和运行模式，以达到促使房地产市场健康和可持续发展的目的。在这种形势下，建立和健全高效的成本控制管理制度日益成为各房地产企业打造核心竞争力的必然要求。

所谓成本核算，是指房地产企业将在房地产开发项目中已发生的各种资金的耗费，按照已经确定的成本核算对象或使用范围进行费用的汇集和分配的过程。及时、准确地进行成本核算，对于房地产企业完善成本控制管理制度具有十分重要意义。为此，应在房地产项目开发过程中实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算，从而对实际成本形成过程有效地进行控制，

一、房地产开发成本核算方法与成本控制的关系

一家房地产企业的竞争优势是该企业综合实力的体现，而最能体现这种综合实力的是其成本控制的能力。所谓成本控制，是指企业管理者使用一定的方法对生产过程中构成产品成本的一切资金耗费进行科学、严格的计算和监督，将各项实际耗费预先确定在成本预算或标准的范围内，并通过分析造成实际脱离计划或标准的原因，采取有效的对策，以全面降低成本的一种会计行为和管理工作。而要做好成本控制工作，就要明确开发项目成本的内容，正确核算开发项目的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。因此，房地产企业进行项目成本核算是为确定项目盈亏情况，为及时改善项目成本管理工作提供依据，以最终达到降低成本开支，提高项目管理水平的目的。换言之，成本核算是房地产企业进行开发项目成本控制的具体途径之一。

房地产企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家颁布的房地产开发企业相关财会制度外，还应采用更加科学的方法，以提高效率，增加企业的效益。不管采用什么方法，都应准确地核算出企业内部的责任成本和开发项目的全成本。

责任成本核算是对开发项目中各个责任主体实际发生的成本费用进行归集。一般来说，责任成本采用的是分级核算的办法，即按照责任主体的层次分级进行核算，责任部门下设有责任小组，责任小组下设有责任人，从而保证了责任小组中所有责任人的责任成本就等于整个小组的责任成本，各个小组的责任成本之和就等于其所属责任部门的责任成本。

通常情况下，房地产企业的财务部进行责任成本的一级核算，负责对企业内各个责任部门的责任成本进行核算。各个部门则负责各个部门本身责任成本的核算，即责任成本的二级核算。责任部门下的责任小组将负责对小组本身的责任成本进行核算，即责任成本的三级核算。责任小组下的责任人则负责对自己的责任成本进行记录核算，即责任成本的四级核算。每级责任成本核算都不是独立的，而是要定期或者不定期的对责任成本进行核对，以保证其正确性。

房地产企业开发项目的全成本指的是将房地产企业的所有成本费用都归集到各个开发项目上，从而核算的开发项目的成本是一个完全成本。房地产企业开发项目的成本核算的载体是建筑产品，即对于房地产企业发生的每一笔费用都需要对应到建筑产品，即使该费用发生时不能对应到具体的开发项目，也应将这些费用按照一定的分摊方法计入到各个开发项目中去，从而形成完整的开发项目的成本，即开发项目的全成本。

值得指出的是，企业管理者要重视科学、合理地确定房地产项目开发过程中所发生的各种间接费用的归集与分配标准。特别是在材料消耗、周转材料租用支出、水电费用支出分析、项目外租机械设备费用的分配，以及项目自有机械设备，器具摊销和临时设施摊销等方面。合理的间接费用的分配标准的选取，可以为项目成本核算提供准确的数据，保证核算结果的准确度。

二、实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算

项目是房地产企业收入的源泉，而项目成本控制对于项目盈利至关重要。客观地说，尽管国内房地产企业都出台了成本控制办法，但项目各环节成本控制脱节现象普遍存在，制度执行情况大打折扣，粗放管理特征明显、项目成本控制有效性不足。同时，大多数房地产企业都要等到某个项目完成之后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的生命周期内随时了解最新的动态成本状况，同时，由于地产项目开发的动态性，这种成本管理模式很难反映出动态的真实成本。随着市场竞争的激烈化，房地产企业要想谋求生存和进一步发展，应在房地产项目开发过程中实施目标-作业成本法，动态地进行开发成本核算，从而对实际成本形成过程有效地进行控制，使相关费用控制在计划成本范围内，实现降本增效的目的。

目标成本法作为一种现代的成本管理方法，实现了目标管理与成本管理的统一，具体是指企业在成本经营活动中，把成本目标从企业的目标体系中提取出来，将目标成本作为管理对象，用以指导、规划和控制成本的发生和费用支出，从而降低成本耗费，提高资本增值效益。目标成本法中的目标成本是根据公司市场部门在市场调研与预测基础上提出的产品价格与财务部门根据企业预算提出的利润率反向计算出来的，即目标成本=销售价格-目标利润。

作业成本法以作业驱动理论为依据，是一种间接费用分配方法。该理论认为企业间接费用发生的原因是企业因生产产品所必需的各种作业所驱动的，间接费用与产量无关，而与驱动其发生的作业数量相关。通过资源动因的确认、计量，归集资源费用到作业上，再通过作业动因的确认计量，归集作业成本到产品上。项目管理者设置成本库，归集分配成本，并计入产品，再按照成本动因分配间接费用，产生相对准确的成本信息，实现成本计算与成本管理的有机结合，进而达到消除不增值的作业，提高增值作业效率的目的，最终提高企业成本管理水平。

作业成本法和目标成本法都具有突出的优点，也存在一些不足。将两者结合起来，正好可以互补。具体做法是：项目管理者将目标成本的各个指标按作业链逐层分解，构筑完整的成本管理过程。包括预测目标成本、制订成本计划、分解目标成本、作业成本计算、作业成本控制和作业成本分析与考核等。再通过成本分析与改进，将目标成本指标的层层分解落实到作业层次，从而控制作业成本，用作业分析与考核的结果修正目标成本计划，使目标成本管理与作业成本管理形成一个闭环的系统。

根据国内房地产项目的一般开发流程，可以将整个开发过程划分为6个大的作业中心，即：策划作业中心、前期作业中心、建设作业中心、销售/招商作业中心、售后服务和物业管理/商业地产运营作业中心、公司管理作业中心等。其中部分作业中心还应分若干个二级作业中心，如策划作业中心的二级作业包括房地产市场分析、风险分析、融资方案分析和建设方案设计；前期作业中心的二级作业包括项目规划设计、报批报建、征地拆迁等。

作业的目标成本以作业中心为基本单位，将落实到该项作业的目标成本作为这一中心应完成成本的指标，当实际成本发生后，管理者还应编制反映实际成本与目标成本的责任报告。按照作业消耗资源的原理，把核算期内发生的所有资源费用按照实际发生作业的资源动因及其数量分配计入作业成本，确定产品生产所经过的各个作业中心的作业成本，按产品消耗作业的原理把作业成本分配至各产品并与目标生产作业成本进行比较，找出差异。在保证计划合理的前提下，如果是单位作业成本偏高，就要努力挖潜；如果是作业量增多引起的差异，就要看该项作业是否产生产品价值增值，是否有无效作业的发生；如果是产量增加导致的差异，就要看增加产量有无造成存货的积压和浪费。与此同时，房地产企业应对项目开发的全过程进行成本监控，推行项目财会人员委派制，定期或不定期组织财务检查和大审计监督，将项目成本失控和成本信息失真减少到最少。

作为一种先进的成本管理方法，目标-作业成本法具有成本核算的动态性、适时控制的优越性。但是，这需要房地产开发项目成本管理人员及时掌握项目内部条件和外部环境的资料，来确定为完成项目开发所需消耗的各种资源，以及为合理的正常项目开发所需的各项措施费用和管理费用的目标，以便对开发过程进行动态管理和有效控制。上述信息资料需要利用现代化管理手段才能获取并进行有效的管理，因此，房地产开发企业应构建完善的成本信息系统，这样才能及时掌握最新成本相关的资料，才能保证决策的正确性。建设完善的成本信息系统，一方面能有助于房地产企业科学地分析和有效地监控各种成本，另一方面能有效地转变房地产企业经营机制，转变粗放经营的增长方式，提高企业内部管理水平，不断增强房地产企业的市场竞争能力。

综上所述，房地产企业的开发成本的会计核算工作是十分复杂的。提高开发项目的成本核算质量，是强化成本控制，提升房地产企业核心竞争力的必由之路。

参考文献：

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一、房地产企业投资开发中的成本核算特点

成本核算和成本管理是企业实现自身财务目标的重要手段。尤其是对于资金密集型的房地产企业而言更是如此。近些年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产价格的不断升高，土地拍卖价格以及办公楼租售价格也节节攀升，房地产企业之间的竞争越来越趋向于价格竞争了。因此，我国房地产企业要想在今后激烈角逐的市场环境下获得更多的利润，就必须加强自身的成本控制和成本管理。然而，房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面：

首先，跟传统行业比较起来，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算计划、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。

其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工；费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。

最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。

二、房地产投资开发中的成本构成

房地产投资开发的成本构成主要指的是房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出，包括全部开发中的成本投入、配套设施费的分摊、环境绿化费的分摊等。这些成本构成按照成本的使用途径可以分为三个大的方面。

第一，前期投入的成本支出主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费以及建筑安装工程费。土地征用及拆迁补偿费指的是房地产企业开发时为征用土地所发生的各项费用，如土地征用费、耕地占用税、安置居民拆迁房支出等；前期工程费指的是项目开工前所发生的费用，如项目规划设计费、可行性研究费、勘察设计费等；建筑安装工程费指的是房地产企业以出包方式支付绘承办单位的安装工程款或者自己承建发生的各项安装费用，如水暖电器、土建施工中的料工费等。

第二，项目开发中与施工相关的配套以及其他费用支出。主要包括基础设施建设赞、公共配套设施费以及开发间接费用三大块。基础设施费主要指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污照明等相关的费用支出；公共配套设施费指的是开发项目中不能够明确转让的公共设施配套设施发生的支出，如变电站、公用停车场等；开发间接费用主要指房地产企业所属的管理各部门在施工中所发生的费用，例如施工人员的工资、福利费、施工设备的折旧费等。

第三，最后一个方面的成本费用支出则主要指的是房地产企业在整个项目开发过程中所发生的各种投融资成本，如银行的利息贷款支出、业务上的招待费支出、为直接组织管理开发项目而发生的人员费用等。要知道房地产行业是一个投资周期长、风险高、市场竞争激烈程度很强的行业，这方面的费用比不可小觑。

三、我国房地产企业投资开发现状中存在的问题

房地产企业投资开发的成本核算是一个关系着房地产企业利润的大问题，房地产开发成本核算归结起来主要体现在以下几个方面，即成本核算对象的确认、成本费用的归集和分配方法、成本计算周期等。

1　成本费用的归集和分配方法不太合理

根据通常的企业成本会计处理方法，一个企业生产中如果发现能够归属于生产产品的料工费的话，就应该直接归属于生产产品的直接成本。如果是交叉发生的多种产品发生的成本费用的话，就应该通过一定的程序先归集料工费，再采用适当的方法进行分配，例如约当产量法等。然而，对于我国的大多数房地产企业而言，由于项目投资开发中发生的大部分成本费用都是属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、设施配套费等均属于间接开发成本，这些料工费占用的比例还都是比较大的。但是怎么样对这些开发过程中的间接成本进行归集呢，到目前为止，独立核算的房地产行业会计准则并为给出明确的说法，很多房地产企业在处理成本费用的归集和分配上也是各有不同。口径难以一致。

2　随意调剂成本，工程款决算与成本费用支出存在较大差距

旁地产企业在同一个时间内可能有好多个项目在同时进行开发。当然，由于每个项目的地理位置、市场用途以及土地出让价格等的不同。会导致每个项目的利润率不一样，这个也比较容易理解，例如经济适用房和商品房开发、别墅等的利润空间就会存在较大差距。因此，有些房地产企业在进行项目成本核算时出于某种目的如偷漏税或者其他方面的原因，会人为地调整不同项目之间的成本分配，造成工程款决算与成本费用支出存在较大差距。例如一些房地产开发企业为了及时结转应由商品房等开发产品负担的配套设施费，一般多采用预提配套设施费的办法，预提标准由企业自行规定。这样会不可避免出现预提数与实际发生数发生较大的差异，不少房地产企业都会把其当成为调节当期利润的重要关口。

3　会计成本核算不到位，虚列成本费用

房地产行业是属于成本核算比较复杂的行业，涉及的会计期间也比较长，跟一般的企业成本会计核算存在较大差距。正是因为这种状况的存在，导致很多房地产企业的成本核算不到位，成本费用列支不规范的现象。例如我国《施工、房地产开发企业财务制度》第六十二条规定“房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时确认为营业收入的实现”。而在实际操作当期的收入和成本并不能够准确预转，这就为企业虚列成本费用提供了平台。

四、我国房地产企业投资开发中的成本控制与成本完善对策

1　合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法

目前，很多房地产开发企业对于前面提到的六大成本项目的归集核算不够重视，只是将前期工程费、基础设施费等六个核算方面进行成本归集，没有明确进行分类归集，也没有进行费用组

成结构关系的分析。笔者认为我国房地产企业应当规范地对成本项目进行归集，例如房屋开发中发生的供水、供电、排污、通讯、绿化以及道路等基础设施支出，一般应该直接分配计人有关房屋开发成本信息对象的“基础设施费”成本项目，借“开发成本一房屋开发成本”，贷“银行存款”等科目。在成本费用的分配方法上，成本分配也应该选择合适的方法，不能够随意分摊。具体方法的选择应该结合具体项目的实际情况，例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法，即按照基础设施费的历史成本发生原因给以合理分摊。总之，成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式，为企业的会计预决算提供坚实的基础。

2　强化会计监督，加大税务监管力度

随着我国房地产市场的慢慢成熟，针对于房地产行业的会计制度应该得到不断完善和加强，尤其是对于房地产企业的一些会计监督制度。从近些年来看房地产行业会计造假现象严重，很多企业都存在不同程度的偷漏税现象，其中随意调剂成本便是一种相当重要的手段。因此，企业外部审计部门、财政税务相关部门应该加大外部监管力度，对不真实核算工程预决算的企业、不按照规定核算收入和成本的房地产企业加大监管力度，从成本核算控制层面上确实提高房地产企业的会计核算水平。

3　制定科学的材料领用流程，节约现场管理监督费用

房地产企业在具体施工过程中应该针对主要材料制定科学的材料领用流程。实行限额发料，对于在成本领用中有良好表现的节约行为给予适当的奖励，超出标准成本领用限额的或者超出项目预算材料限额的应当给予一定惩罚。另外，在现场施工中也应注意管理费用的支出限额，虽然这些费用与项目成本直接关联性不是很大，但是这项费用的有效控制可以为其他成本费用项目的列支提供一个较好的影响典范。

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关键词 成本核算 问题 对策

一、房地产企业成本核算的意义

房地产开发企业是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。它的基本任务是为社会提供多种开发产品(建设场地、商品房等)，以满足国民经济发展和人民物质文化生活的需要，其产品和服务的特殊性要求资金运用的科学性。因此，规范成本核算对于房地产企业的发展具有不可替代的作用。

（一）有利于企业形成科学的成本核算机制

房地产开发企业的劳动耗费，不论是构成开发成本还是作为期间费用，它们发生于企业开发经营全过程的各个环节和各个方面，代表了企业的整体耗费水平。房地产企业成本核算的正确与否，直接影响企业的成本预测、计划、分析、考核和改进等控制工作，综合的分析企业成本，形成合理化、系统化进而形成科学化的成本核算机制，能够提高房地产企业的经济效益。

（二）有利于经营者进行正确的决策

房地产企业的市场规模较大，面临的不确定因素较多，因此其发展过程中的风险性高于其他行业。企业经营者的成本决策和经营决策的正确与否直接影响企业的未来发展。企业经营者利用真实、准确的成本进行决策，其资金运用的风险性就会大大降低，同时帮助企业节约资源和成本，扩大企业盈利。

二、房地产企业成本费用规范化核算中的问题、对策及注意事项

（一）房地产企业规范成本核算的注意事项

1.成本分摊中需要注意的事项

（1）选择正确的方法分摊房地产开发项目中的成本费用

由于房地产开发企业对所开发土地往往分期开发建设，这就造成了在成本核算时需对于土地价款、前期工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费等项目进行分摊，如何在各期开发成本中合理准确的分摊一直是成本核算中的难题。由于现行的企业会计准则以及房地产企业会计制度为对该项核算未予以明确的规定，在实务中，很多房地产企业一般根据自身的需求采用各种方式进行分摊，还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意结转调剂成本；对于各项目实际应承担的成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不仅侵害国家利益，而且加大企业经营风险，危机投资人利益。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条规定“共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可选择占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法”。在实务操作中，应根据分摊费用项目的实际情况按照国家规定的方法选择合适的予以区别处理。例如：分期开发房地产可以选择占地面积法进行分摊；带商铺的住宅项目可选择建筑面积法进行分摊；带公共设施的房产开发项目可选择直接成本法进行分摊。

（2）合理的暂估在房地产开发项目完工时尚未支付或准确计量的工程成本

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条规定“出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%”。这就要求企业在对出包工程暂估成本予以重视，如果工程成本核算不实，就会降低成本管理质量，影响工程项目的顺利进行。一般来说，暂估成本需要财务人员及房地产项目建设管理人员密切配合，根据已建立的工程项目合同台账及相关的计量支付单证，由财务人员和和房地产项目建设管理人员合理判断，以估计未来商需支付的成本金额；也可以聘请专业的工程造价结算人员，对未来需发生的成本做出专业的评估。

2.借款费用资本化中需要考虑的事项

房地产企业开发房产项目，首先要从公开市场竞拍取得土地或者从其他企业受让取得土地。在现实工作中，房地产企业受让土地后，并非对取得的土地马上进行房地产开发建设，而是予以区别对待，有些项目马上进行开发建设，有些则是作为储备地块未立即开发建设。根据《企业会计准则――借款费用》第五条规定：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

由于储备地块使用方向尚不明确，虽然满足了企业会计准则规定的可以资本化第1、2点条件，但明显与可以资本化的第3点条件 “为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”不相符，因此笔者认为为土地储备而支出的借款费用应予以费用化处理，待土地使用方向明确后，再将其借款费用进行资本化。

3.设置合理的会计明细科目

根据开发成本中实际情况和财务核算要求，房地产开发企业在“开发成本”科目下一般设置八个明细科目“土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化利息、开发间接费、其他”，但笔者在实务中发现，由于存在本文所述未能合理预估房地产开发成本等情形，且许多房地产开发企业在开发成本明细中未设置“暂估成本”及“结转开发产品”明细，造成开发成本明细账的期末余额与房地产企业设置的工程合同台账期末数不一致，在提供内部参考财务信息及进行开发项目竣工决算时，需要花费较多的时间去整理各个明细账目，才能得出正确的财务数据，费时费力。笔者建议应根据房地产企业实际情况，可以在“开发成本”科目下设置“暂估成本”及“结转开发产品”明细，这样便于及时统计相关信息，供房地产企业经验投资决策时使用。

（二）房地产开发企业列支资金成本应注意的事项

1．房地产开发企业资金来源状况及存在的问题

（1）企业的融资过于依靠银行信贷

2010年1月至9月，我国的房地产来源于国内贷款9,398.14亿元，其中银行贷款总额达8,630.61亿元，银行信贷资金成为我国房地产企业主要融资渠道。但是基于我国的基本国情，央行自2010年起已连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下，银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，增加了房地产企业取得贷款的难度，因而其资金的投量和投向的严格性限制了很多房地产企业的未来发展，满足不了房地产企业经营开发的资金需要。

（2）民间借贷筹资成本税前列支存在的问题

在中长期贷款收紧的情况下，房地产企业为了筹措维持企业的经营开发所需的资金，大多选择民间借贷，虽然民间借贷筹集的资金能够暂时缓解房地产开发企业的资金压力，但是相应筹资所支付的资金成本往往高于取得银行借款所支付的资金成本。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条第二款“非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分”，所以筹资成本的列支对房地产开发企业又形成一个难题。

2.房地产企业应对措施

中小型房地产开发企业从银行取得贷款的难度增加，而民间借贷又存在资金成本税前列支的问题，在实务操作中，一般房地产开发企业采用以下两种方式，既符合国家法律法规的要求，又能为房地产开发企业筹集所需要的建设开发资金。

（1）委托贷款：根据中国人民银行《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》规定，允许企业或个人提供资金，由商业银行代为发放贷款，贷款对象、利率、用途由委托人自行确定，商业银行收取一定的手续费，但不承担贷款风险。

（2）房地产信托：房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

参考资料：