房地产经济理论论文汇总十篇
时间：2023-02-27 11:06:03
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产经济理论论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
其一，是在会计基础工作环节比较薄弱，进而导致会计信息的失真以及随着而来的混乱的秩序。
其二，房地产经济管理中法人内部监督作用发挥的不够突出。监事会以及董事会监控力度特别薄弱，他们的监督作用发挥得不够有效。
其三，管理人的法律意识比较薄弱，常常投机取巧、有法不依、姑息将就、执法不严，一些给面子拉人情的现象比较普遍，故而管理必然松弛，造成了一些经济犯罪的出现。
其四，房地产企业经营层次的员工在素质上的不够高，其人力资源制度的不够健全。
2.企业管理做法上的一些利弊。
我们的房地产企业在管理中，通常的做法是统一进行核算、进行分工管理、奖罚不确定。这样的管理做法，虽然说有利于统一管理以及监控，但是也有其弊端。
其一，导致项目开发责任和权力以及利益的严重的脱节。这样做，不利于积极地将一线项目经理人员的积极性机遇有效地调动起来，单单依靠房地产企业公司决策层的一些积极性，显然是不够的。
其二，这样的企业管理做法由于存在着不具体的业绩衡量指标数，导致房地产公司项目经理部之间攀比的出现，对公司的发展不利。
二、改善我国房地产经济管理的一些具体看法
1.积极建立起科学的内部管理环境。
为了完善和加强房地产企业内部的有效管理，有必要对房地产内部管理环境给予积极地建设，这里包括经营方式和风格、理念，以及组织机构等一些方法。在房地产内部积极地建立起良好的管理环境，进而保证企业管理制度的有效地落实。
2.加强房地产企业内部的相互间的有效牵制。
房地产企业可以积极地采取一些工作轮换制度，以及根据企业中不同岗位在房地产管理中的不同程度，规定每一员工在其岗位上的履职时间，特别是对一些重要岗位做到频繁轮换，而对一些次要的一些岗位尽可能少轮换，对这些管理漏洞岗位给予积极地填充。
3.积极加强房地产企业的稽核制度。
在房地产企业管理过程中，由于企业经营者对企业管理中稽核部门的认识上的不足，以为稽核部门不能够创造良好的效益，还占用一些人员编制，进而加大了房地产企业经营的成本，故而没有从根本上对稽查制度给予有效地重视。尽管企业内部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能够有效严格地执行。
三、对我国房地产经济管理的一些思考以及建议
1.积极地核算出公司的投资总额。
房地产项目的可行性研究报告在得到批复以后，就需要房地产公司选择一些合适的项目经理部给予有效地落实，进而进一步得到已经批复的可行性研究报告的最基本的依据，并对该项目的总体投资给予初步的估算，并为此提出具体的项目资金流量表。
2.有效地对开发给予控制，确保资金的支出。
在房地产企业经济管理中，对开发成本的管理是房地产管理中的关键。当对企业中某一项目的投资资金总额确定以后，其开发成本控制是重要的一方面。
3.积极应对的思路。
其一，房地产企业管理应该积极地把“政府”和“市场”两只手的作用充分地发挥出来。
我们在在房地产企业经济管理中，为了有效地增强房地产的经济管理能力，一方面需要房地产市场自身的有效地调节能力的支撑，与此同时，还需要我们国家政策的调节有效地配合。加强对房地产市场的有效调节，有利于房地产市场健康秩序的确立。让市场自我调节，比国家行政手段的宏观调控更有效和快捷。故而，有效地增强房地产自身调节能力，也就成为了市场长远发展的一个必然。国家在房地产经济发展中所发挥出的是宏观微调的积极作用，而中央和地方有效地结合，有助于对市场进行有效地指导和监督作用。
其二，充分地让发展目标、政策立足长远。
在制定政策过程中，我们需要对政策机遇通盘考虑，且不朝令夕改。积极地通过个人所得税有效地调控房价，不是有效地手段。因为个人所得税是属于产品交易之后产生的一种行为，在房地产经济中，属于下游环节，只能够间接产生作用。就目前来说，国内的房地产市场发展缺乏稳定性和长远的目标，这需要我们的房地产管理依据我国社会主义国家性质和实际经济情况制定出一些合理的科学的一些比较长远的政策。政府在政策制定中，充分考虑不断增长的我国城市住房要求和民情以及城镇化进程的实际状况，进而保证我们的国民经济稳定地增长，促使我国房地产经济走上正轨轨道。就税收而言，政府发挥的是税收政策的调节作用。住房城乡建设部门和税务的紧密配合，有助于促进房地产企业仅仅管理的建设。
其三，积极地对我国的法律法规体系给予建设和完善。
我们要想我国的房地产市场有一个健康的秩序，需要我们的政府积极地建立和完善具有我们国家特色的房地产企业法律法规体系，保证我们的房地产市场运作步入到规范化的道路上来，即房地产企业经济管理合法化和合理化。我们的政府应该在法律规范中，积极地实施其经济管理行为，最大可能地避免行政在干预中的过度行为导致房地产市场秩序不利局面出现。与此同时，多层次、全方位的房地产积极的宏观调控体系在实施中有可行的法律保证。
其四，积极处理好中央政府和地方政府在房地产经济管理中和谐关系。
中央政府和地方政府应该积极地明确自己在房地产经济中职责范围和责任主体。即，我们的地方政府在房地产经济管理中的价值取向必须跟我们的中央政府保充分地持高度的一致性。并且对财税制度进行有效地探索性地实践，合理地对土地财政给予钳制，积极地提高地方政府对中央政府宏观经济管理的有效落实，有效地遏制房地产市场中一些不良风气的产生。
篇（2）
2利率变动对房地产企业发展带来的影响
房地产产业在发展过程中出现了很多的不同时期，而现在起正在处于重要的变革时期，我国房地产产业在发展过程中出现的变革时期，出现了很多的问题，针对出现的问题采取必要的解决措施，是房地产产业发展首要解决问题。市场经济发展过程中，利率的变动会给房地产业带来很大的影响，主要体现在以下方面。
2.1对开发商的影响
利率变动对经济发展的各个方面都会产生很大的影响，主要影响的就是资金成本问题，利率的变动会导致开发商在银行贷款方面出现按揭利率的增加，承受的资金成本也会逐渐的加大。在利率不断增加的情况下，开发商面临的资金成本也会出现不断增加的情况，开发商在经营管理过程中面临的市场风险会出现加大的情况。利率上调对于市场中存在的买方也会产生一定的影响，很多的买方会出现持币待购的情况，对开放商而言资金周转周期会受到影响。
2.2对房地产投资方的影响
房地产市场价格出现不断下降的问题，会导致投资方的投资收益受到很大的影响，利率的变化对投资收益率有直接的影响。消费者在购买以后会出现每月的还款压力不断增大的问题，在这个时期市场预期的利率会出现进一步上调的情况，消费者对下个预期的市场价格会出现下跌期望，这样会使得很多的购房者出现持币观望的现象。房地产消费者在消费方面会受到很多结构性因素的影响，我国的土地市场变化也会导致房地产成本增加的情况，因此，在利率不断上调的情况下，土地的价格也会出现逐渐上升的情况。房地产行业在发展过程中出现了房地产泡沫，主要是从金融的角度来进行分析，房地产业在发展过程中，银行的参与程度非常高，银行在资金方面出现了放贷审批过于松散，导致整个行业在发展过程中受到了很大的影响。我国宽松的金融环境导致了低利率的问题出现，同时，房地产泡沫的出现也是由这个因素导致。政府在控制力方面也非常的薄弱，导致很多的政策无法实施。经济在发展过程中，国际资本流动也会对我国经济发展产生很大的影响，因此，为了能够对房地产行业进行影响，对国际资本流动情况进行影响也存在很大的影响，在情况比较大的时候会导致世界性的房地产泡沫，对多种管理措施进行应用非常必要。
篇（3）
2房地产企业成本管理的内容
经济学中的成本意味着“节俭”。因为资源的有限，就必须有以“节俭”为目的的成本管理。成本可以分为会计成本、经济成本、边际成本、机会成本、沉没成本、时间成本、资金成本、人力成本、土地成本等等，虽然类型不同，但都是成本。房地产企业的成本管理，包含各部分成本：有融资时的资金成本、项目的建造成本，人力资源管理的人力成本，以及隐形的沟通成本、因失误造成的沉没成本等等。管理学学者彼得•德鲁克曾说，“在企业内部，只有成本！”每个环节的资金花费，便是成本。成本的发生伴随着决策。当企业在决定投资某个项目时，就意味着成本的发生。虽然在投资这个还是那个项目经过详细的测算，但仍然是主观的判断。而接下来的成本管理，只能在决定投资多少的额度之下，管理好这个额度以保证利润最大化。从这个角度来看，成本管理等同于成本控制。房地产企业的成本管理，根据房地产开发的各阶段进行划分，可分为投资阶段的成本概算、设计阶段的施工图预算、施工前的招标合约管理、施工阶段的预结算。以“预算不超概算、结算不超预算”为原则，房地产企业的成本管理已由侧重施工预结算管理向以目标成本为中心的成本控制转变。
3房地产企业成本管理中的市场经济思维
3．1以目标成本为中心的成本管理体系
3．1．1目标成本的概念目标成本，顾名思议，是估算一个项目将要发生的成本，以此作为目标值，以保证项目利润目标的实现。目标成本的数据来源于经验值的积累。企业通过对市场的了解，对一些历史数据的分析，得到这些数据。完整的目标成本应包含项目发生的所有费用，通过将目标成本根据成本科目分解为13项费用。
3．1．2体系的建立目标成本的目的是要保证成本的控制，因而要把成本管理各阶段进行连接起来。如图1所示，以项目目标成本表划分，进行招标的招标控制价和合约规划管理，保证每份合同有规划、价格有依据。在施工过程中发生的签证变更和沉没成本要进行动态管理，保证成本数据的连续性。同时房地产成本管理不仅是成本部门和成本人员的工作，更是一项全员参与的工作。要涉及到财务、项目管理等各职能部门在计划运营的管理下，协调各部门资源，降低各部门之间的沟通成本，合理利用各项资源。
3．2企业内和企业外的竞争、合作
3．2．1企业内的运营市场经济，意味着知识的分散性，认识若干事物取决于面对事物的人，准确来说，它们分散于每个人的大脑中。专业化的分工，是市场经济的特点之一。一个造价工程师，他可以通过为地产公司提供专业服务，换取机械工程师们制造的汽车，而不用他亲自动手去制造一辆汽车。而且就制造一辆汽车来说，它也涉及到广泛的行业，如矿业、石油、塑胶、机械、电子、玻璃等成百上千种行业。专业的人做专业的事情，这样可以提高工作效率，一个庞大的部门或者企业，只有通过精细化的分工，形成流水式的作业，才能提高工作效率。就如现在汽车制造业，在流水线上有若干工种配合，每个工种只做一小部分专业工作，然后越来越熟练，就会提高生产效率。专业分工让每个人的生产效率得到了提高，因为一个人反复做同一件事情自然会越来越熟练。但是专业化的分工之下，也可以造成封闭的、工具化的头脑。在工作之余或者过程中，对自己知识体系的自我更新就显得特别重要。如果不想成为这个工业化时代在自己专业聪明，却在专业之外的事务一无所知的人，更需如此。正是由于专业划分的优缺点，需要企业运营将企业内部资源进行整合。个人在资源整合中通过其他专业化人员的帮助和发挥自己的专业优势中完成企业利润目标。而知识的分散性又让企业内部的合作、协调变得非常重要。
3．2．2产业链的竞争、合作市场经济另一个重要的特点是竞争。在市场中，总体来说，只有那些能以物美价廉的产品和服务满足消费者的企业，才能脱颖而出。竞争让各企业不断提高自身业务管理水平，提高生产效率。科斯在《企业的性质》中提出交易成本的概念，提出当企业内部成本小于市场中的交易成本时，形成企业。在市场中，房地产企业将一些施工单位和材料供应等纳入企业内部，实现纵向一体化管理；也有精简企业业务，仅作投资部门，将项目外包建设的。本文章不做讨论是企业越做越全，还是精简业务更好。两者无论哪种形式，都要保证企业的利润目标。而利润的实现，需要项目全过程中各方的合作和竞争。
4某房地产企业内两个项目成本管理对比
4.1目标成本管理体系减少合同发生数量A项目建设周期为2011年9月至2014年12月，项目开发时间较早，未建立目标成本管理体系，造成项目内工程界面划分不清楚，产生大量交接工序的专业和零星分包工程。B项目建设周期为2013年12月至2016年10月，项目立项时建立目标成本，至2015年3月已发生合同94项，根据目标成本规划预期将发生合同148项，该项目预估共发生242项合同。每产生一项合同，意味着造价工程师需完成清单、标底编制、招标工程师需组织招标谈价、合约工程师需制作合同，由此带来的企业内部成本的增加。目标成本管理体系可以提前规划项目发生各项费用，做好各工序交界面的划分，减少专业和零星合同的发生。
4.2目标成本管理体系控制合同金额A项目属于成本核算型，即在工程发生后通过控制签证、结算金额，降低成本。而B项目的目标成本管理体系在方案设计阶段测算成本，以预留成本金额作为招标控制价，若超出预留金额则修改设计方案或增加投标单位重新招标，降低合同金额，变事后被动型为事前控制型。
4.3与供货商建立长期合作价格B项目主要施工材料：涂料、瓷砖、洁具、灯具、门等与专业供应商建立长期合作机制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供货商。通过此种方式一方面通过长期合作，可降低材料价格；另一方面保证了材料供应质量。
篇（4）
近年来，随着我国社会主义市场经济的快速发展以及房地产行业的不断进步，其在经济方面的管理成效已成为国家重点关注问题。房地产在我国经济体系中是极为主要的构成部分之一，其良好地改善了人居环境，提高了人们的日常生活水平，这对于其他产业的可持续发展来说起到了一定的促进作用[1]。但现阶段我国房地产在经济管理方面仍存在着许多不同程度的问题，严重影响了国民经济的发展。本文就我国房地产在经济管理上存在的问题展开探讨，以期为我国房地产经济管理工作提供强有力的参考依据。
1.我国房地产实施经济管理活动时存在的问题
1.1机制缺乏完整性，管理只注重形式
在我国经济管理工作中，房地产属于极为重要的关键性内容，尤其是国家在短时间内密集推行了一系列与房地产有关的政策，但均未取得显著性成效，且大部分政策仅停留在形式上，并未贯彻落实到实际管理工作中，而其余政策不具备较强的可操作性，所以执行过程中存在着较大争议。制定与颁布实施细则明显落后于实施原则的颁布与制定，这说明我国各地区的房地产经济管理工作存在着巨大差异。一些地区实施由上至下方法，但中央政府和地方政府并没有对房地产的监督职责、管理职责和调控职责进行合理划分，其定位仍缺乏必要的明确性。由此可知，我国推行的一系列房地产政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。现阶段的房地产正处在非常关键的过渡阶段，由于其具有成本低、收益高等诸多优点，所以房地产行业已逐步成为我国地方财政的主要来源以及地方经济的重要支柱产业，同时也是地方政府拉高房价和推高地价的根本原因[2]。房地产开发商和公权力之间的相互协作，很容易产生权钱交易和内部交易现象，使得宏观经济在操作与管理工作上缺乏真实性、规范性和秩序性，同时加剧了经济管理难度，仅注重国家颁布的宏观政策，忽略贯彻落实的重要性，最终导致效用无法全面发挥出来。
1.2目标缺乏明确性，政策连续稳定能力不足
维持市场供需平衡，严控房价过快增涨一直是房地产行业的主要管理目标，但由于我国正处于社会主义市场经济的初级发展阶段，还没有充分认识到经济管理的重要性，也没有制定长期规划意识，部分地方甚至对房地产的经济管理存在片面性认识或错误认识，使得政策目标出现前瞻性不足、短期性严重情况，而政策上的失误也给一些投机者带来了发展机遇，导致房地产市场秩序扰，例如住房产业、经济适用房以及房地产税收等多项政策的推行均为经济管理不明确的结果。除此之外，我国房地产的经济管理工作正处于被动状态，只重视日常事务的管理，忽略了长期规划的重要性，加上没有做好事前预防工作，导致事后需要调控问题越来越多，最终形成越管理越升温的混乱局面[3]。
1.3体系缺乏完善性，法律法规不健全
制定与房地产相符的法律法规，并加以完善是确保市场良好运作的关键性因素。由于我国房地产正处在非常关键的过渡阶段，使得与房地产有关的所有法律法规都无法建立健全。在实际经济管理工作中，应充分考虑到房地产的开发阶段、建设阶段、交易阶段与后期管理阶段的内容，并在此基础上建立一个完整、有效的体系，但当前我国房地产行业正迅猛发展，其建立法律法规的进度在不同程度上均无法满足发展需要，使得法律真空情况日益明显，加上房地产的经济管理仍凭借着行政权威执行，绝大多数文件均由国务院颁发，不具备普遍适用性、严肃性与稳定性等多种法律特征。尽管在规定范围内已初步建立了与之相适应的法律法规，但仍缺乏完整的配套条例与实施细则，导致房地产行业，尤其是地方房地产出现执法不严、政令不通和有法不依情况，最终形成恶性循环。
2.加强我国房地产经济管理的有效性对策
2.1建立健全的房地产经济管理制度
近几年来，我国房地产在实行经济管理工作中存在着许多不同程度的问题，仅凭借行政命令做出相应调控，根本无法有效解决问题，所以必须对房地产原有管理体制进行全面改革，才能扭转经济管理的不良局面。同时要充分了解和掌握政府经济管理职能，适当调整与政府部门相关的所有管理职能，高度重视市场失灵现象，在市场调节效能全面发挥的前提下，按照市场实际变化情况做出相应干预，以建立合理科学的房地产经济管理制度，推动房地产经济不断向前发展，最终营造出一个和谐的社会环境与法制环境。明确中央房地产管理和地方房地产管理之间的关系，合理规划职责范围，将工作落实到各责任主体，顺利完成与房地产有关的所有监督工作[4]。根据市场情况对房地产进行差异化调控，防止因一刀切而引发负面影响。革新财税系统，制止土地财政，以减少地方财政收入，避免房地产过度依赖。强化政策的落实性与积极性，打击官商相结合的违法行为，消除房地产存在的各种不良气氛，使我国房地产行业迈向健康、稳定、持久的发展道路。此外，与房地产相关的金融、财政、建设、税收和国土资源等多个部门均要由中央进行统一领导，提高沟通水平，增强配合力度，使相互之间的行动更具协调性，最终实现合理科学的经济管理。
2.2制定合理的长期规划方案
目前，我国正对房地产体制实施进一步深入改革，其经济发展与结构均要做出重大调整，以实现健康、稳定、持久的发展。而房地产健康、稳定、持久的发展对于提高人居条件以及日常生活水平来说具有至关重要的作用和意义，并且还能够有效增加我国经济效益，推动经济全方位转型。在充分了解和掌握我国基本国情的基础上，理顺整个经济管理工作的所有思绪，只有达到短期效应，才能制定出一套合理科学的长期规划方案，有效满足城镇化建设需求以及人居条件需要，实现我国国民经济以及社会主义市场经济的和谐稳定发展。详细调查与研究我国现阶段房地产的实际发展情况，以确保所制定的长期规划方案能贯彻落实到各个区域，使房地产迈向可持续发展道路，防止发生涨则紧、跌则松现象[5]。
2.3完善房地产法律法规体系
建立与房地产相适应的法律法规，并加以完善，这样才能保证整个市场的日常运行活动正常。房地产法律法规的建立，可有效规范所有市场运行，活动，使经济管理工作更加合法化与合理化。利用法律对政府经济管理效能进行全面约束，防止政府出现过多行政干预行为，严重影响到整个房地产的市场秩序。此外，房地产法律法规的建立于完善还可以有效制定宏观调控方案，并贯彻落实到实际工作中，有利于政策严肃性、层次性与稳定性的提高，在真正意义上做到有法可依、执法必严和违法必究的基本原则。
3.结束语
总而言之，随着我国社会主义市场经济的迅猛发展以及房地产行业的不断进步，政府与地方政府应高度重视房地产行业的经济管理工作，对于管理过程中存在的问题要积极采取有效性措施进行处理，并建立健全的房地产经济管理制度，制定合理科学的长期规划方案，以推动房地产行业不断向前发展，最终获得最大化经济效益和社会效益。
【参考文献】
[1]张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场.2010（31）：6-16.
[2]刘若敏，夏学明.我国房地产金融风险及防范研究[J].商场现代化.2011（04）：152.
篇（5）
我国房地产经纪业市场特点
房地产具有价值量大、位置固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动中需要专门的知识和可靠的信息帮助，所以房地产经纪行业应运而生。我国房地产经纪业是伴随着房地产市场而产生发展起来的。随着我国房地产市场的发展，房地产经纪服务日益成为房地产交易活动中最活跃的环节，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，房地产经纪业的法律地位得以确认，房地产经纪业在促进我国房地产市场的快速健康发展中，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发展中起到不可替代的作用。
在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产经纪公司或房地产中介评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。房地产经纪人在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪组织是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正的执业。
根据以上对房地产经纪业的概念和功能的规定，本文认为房地产经纪业主要包括：咨询（法律、科技、政策、项目、市场、经营、投资等）、房地产估价、房地产居间、房地产、房地产行纪、科学研究和综合技术服务等业务类型。
目前比较流行的知识密集型服务业的解释就是为知识的生产、储备、使用和扩散服务的行业。房地产经纪业作为知识密集型服务业(Knowledgeintensivebusinessservice，简称KIBS)是一种经济活动，它致力于房地产交易相关知识的创造、积累和传播，是目前服务业中发展较为迅速的一部分。同时由于其具有的“知识性”，使得对创新的产生、发展和传播发挥着越来越重要的作用，对其影响途径、机制和效果的分析也正在成为创新领域研究的热点。
房地产经纪业具有一般知识密集型服务业的特点：首先，智力服务是房地产经纪业的主要形式。房地产经纪业主要是依靠自己的智力劳动向社会、个人或团体提供知识服务以及有关劳务服务，它常表现为一种建议、方法、技术方案以及对工作、决策和行动有用的知识、判断、计算机程序等。其次，知识是房地产经纪业的基础。知识是一种客观上已认识的事物、一种精神财富，是知识密集型服务业的基础。最后，人才是房地产经纪业的关键。房地产经纪业的人员应该由具有较高专业水平的管理、工程、经济等各类专业人员组成。
我国房地产经纪市场是一个正在发展中的、尚没有完全成熟、充满机会的市场。该市场作为一个新兴市场通常随着我国房地产政策或技术环境发生巨大变化而出现和发展，其主要特点包括：第一，房地产技术和需求的快速发展。房产市场地产市场不完全成熟，市场的边界不完全清晰。地区发展严重不平衡，调查发现，广州、上海的发展水平远远高于其他城市，表现为二手房交易中通过房地产中介完成交易的比例远远高于其他城市。房地产经纪服务企业表现出定位的差异性、扩张的多样性、信息的非公开性、收费的不一致性以及利润来源的非透明性等。第二，许多新竞争者进入市场，并且发展迅速，竞争者之间的模仿迅速。房地产经纪服务的从业人员素质参差不齐，无论是专业素质、还是道德修养都有较大的差距。有很大比例的从业人员不具备经纪人资格，大部分具备经纪人资格的从业人员的平均从业时间较短，经验相对缺乏。第三，信息不对称性明显。消费者（委托人）严重缺乏相关信息的获取渠道、对房地产市场的运行现状和规律缺乏了解、消费行为不够理性等。第四，政策性影响明显，相关的法律法规不够完善。无论是房地产经纪服务业的内涵，还是其业务范围早已超过现行相关法律法规的规定；行业标准不明晰而且与房地产经纪服务业自身的发展严重脱节；在服务过程中出现的许多新问题，虽然有些可以依照合同法来处理，但是由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性，许多问题在合同法中找不到确切的解决依据。
由于以上特性的存在，房地产经纪行业中存在许多机会。企业会面临多种机会的选择，通过市场结构的分析，可以发现更好的市场位置，从而获得更好的绩效。同时，由于企业特性的不同，同样的机会对于不同企业来说，其价值也是不同的。所以企业面临的挑战就是在众多的机会之中，找到最适合自己的机会，这个机会不仅能够充分发挥企业的资源优势，同时，也能够使企业在市场中优于竞争对手。房地产经纪企业基于竞争力量分析的市场定位非常重要，同时如何结合自身条件评估这些机会，并快速有效地进入这些领域至关重要。在这个过程中，房地产经纪企业不断积累自身的优势资源、整合外部资源，是企业不断发展的关键。
综上所述，可以看出房地产经纪业是集知识、技术、资金、智力为一体的富有活力的新产业。随着科技发展和社会进步，经济增长的推动力从以资本、土地、劳动力为主逐渐转向以知识和智力服务为主。因而，着力发展房地产经纪业，将为国民经济结构注入诸多新的增长“模块”，且能以巨大、新颖和超强的承载能力，成为国民经济发展的“助推器”。同时，房地产经纪业还具有重新整合生产要素的能力，并具有明显的全球化倾向，从而使得资源配置的活动范围进一步扩大。在经济全球化的背景下，资源重新整合并发挥竞争的优势是经济发展的重要保证。因此房地产经纪业运用知识管理模式提升行业竞争力就显得异常紧迫。
基于动态学习能力的三维知识管理模式
本文认为我国房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行知识转化的管理活动，而在企业核心发展过程中，知识的创造及使用，是信息时代驱动财富的引擎，如何快速将知识转换为金钱是一项挑战。而当知识以具体、可销售的形式转换为企业获利价值时，即产生“知识报酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地产经纪企业需要具备知识运用的能力，才能有效的实行房地产交易相关知识转化的管理活动。
一个良好的知识管理框架应该能将组织成员的知识由知识管理技术、团队协同合作一起创造完成。每一个服务组织需要多种不同的知识管理能力，能够有效的运用各种知识资产，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位学者认为推展组织的知识管理计划，应以建立基础建设（科技、结构及文化）与流程管理能力等方面的组织能力观点为重点。
房地产经纪企业需能将知识转化为价值，才能赋予知识管理的意义，而知识价值化要靠行动，有创新行动的组织才有旺盛的活动，所以知识管理应重视管理知识转换为价值的知识转换程序，除了能追踪知识变为价值的转换，同时能衡量对于获利的影响。
本文认为知识若要成功的移转与利用，则需要具备五个条件：对的知识经由对的管道传递到对的人手上；知识的接受者必须有意愿去接纳；知识的接受者必须有能力去吸收；知识的接受者必须有利用的动机，且能正确有效地将吸收到的知识利用出来付出行动；付出行动后的知识应能帮助组织实现价值。当实行一项策略之时，应避免造成创造性的混乱（creativechaos）。
当房地产经纪组织遭遇真正的危机时，例如因技术或市场需求的改变造成的急速业绩萎缩，创造性的混乱自然产生，引发新的问题，非现存知识可以解决，造成组织的高度紧张，使组织成员努力地创新的组织知识以解决问题（Nonaka，1994）。
可以构造如图1所示的基于动态能力的价值创造三维模式图。本模式三个维度分别解释如下：
程序维（processdimension）。房地产经纪组织做事的方法：以客为尊的顾客满意的服务观念、以合作来提高竞争力、增加人员及信息的影响力。有三个角色：协调（coordination）/整合（integration）：虚拟接口－网际网路界面；学习（一种动态概念）：敏捷（agility）善用各种信息及蕴藏在人员身上的各种知识及技术；重组（transformation）：一种联盟动态性，紧密型（Tightly）的长期性连结或是松散型（Loosely）的短期性连结。位置维（positionsdimension）。房地产经纪组织架构（弹性）：调整组织以控制环境改变及不确定性。专注核心竞争力：此特定的资产较难以商业化，较难在市场上交易或传授，可形成竞争优势，如机会导向型：因市场机会而聚集形成的类型，能力导向型即大型房地产经纪连锁企业属于这种情况，供应链型即利用反应市场需求所呈现，拍卖市场型即依赖传统交易的企业关系。
路径维（pathsdimension）。房地产经纪业技术的策略性选择：以目标整合为导向，特定任务具有临时组织特性；以信息科技为导向，用电子化的方式来进行整个房地产内交易过程的运作，形成合作式网络；以资源分配为导向，分享彼此的成本、技能、市场，并进行所需资源的重组；以网络架构为导向，形成松散与模糊的组织架构，利用供应链的优势，透过互相信任与分享信息系统来协调活动。型态包括：虚拟接口、共同联盟、星状联盟、价值联盟、市场联盟与虚拟人。
其实房地产经纪服务业的知识管理模式的上述三个维度并不是截然分开的，三个维度事实上是相互影响、相互作用的。由以上三维模式分析，可以构造如图2所示的房地产经纪业网络价值创造模式：
我国房地产经纪业实施三维知识管理模式的策略
知识管理作为形成企业核心竞争力的关键，已在发达国家的许多企业取得了成功，并正在成为一种创新管理范式。这既给我国企业的发展提供了值得借鉴的经验，又对我国的企业提出了严峻的挑战。在新的历史条件下，我国必须通过加强知识管理来不断地形成和提升企业的核心竞争力。三维知识管理模式作为一种全新框架和视角，对于我国房地产经纪业的发展具有重要的理论和现实意义。要构建运行这样一种模式，本文认为可以从以下方面入手：
（一）牢固树立企业知识管理观念
知识管理观念是构成企业核心竞争力的无形要素，影响着企业高层和员工的一切行为。如果知识管理观念能够得到整个企业上下的一致认同，并顺利贯彻到企业的经营决策和日常活动之中，就会在企业内部形成一种无形的力量，推动企业的创新，从而培育出强大的核心竞争力。因此，企业应积极采取措施，帮助员工尽快树立知识管理的现代管理观念，充分认识知识管理对企业生存和发展的深远价值，为培育企业的核心竞争力奠定坚实的思想基础。
（二）搞清实施知识管理与业务流程重组的关系
三维知识管理的重点是知识的识别、获取、开发、分解、存储和共享，并为其构建有效的途径和机制，以运用集团的智慧提高企业的应变和创新能力。知识管理必须与房地产交易业务流程紧密相连，将知识创造与扩散同房地产经纪企业的业务流程结合起来，可以节省企业的开支，并产生巨大价值。
（三）努力协调信息技术和人力资源之间的关系
在三维知识管理框架中，技术，特别是信息技术，扮演着十分重要的角色。我们甚至可以说：没有技术支持，就没有三维知识管理模式。可是，问题往往不是人们忽视了技术的重要性，而是过分强调技术，认为技术的作用大于人才资源在知识管理中的作用。实际上，知识管理应该是以知识为中心，以人为本，以信息工具为辅的，促进企业绩效逐步改善的过程和活动。就三维知识管理而言，技术作为工具和渠道，本身并不能创造知识，而是扩展知识传播的领域、提高知识传播的速度。人力资源才是三维知识管理的核心内容，也是企业核心竞争力的重要组成。知识管理的核心要素是人，特别是企业的中高层管理人员。技术是使企业从知识管理实践中得益的有力工具，只能对显性知识进行管理，无法涉及到存在于员工头脑中的隐性知识。因此，房地产经纪企业如果仅靠一个现成的软件包来实施知识管理，那肯定是一种外在的管理，与信息管理系统没有截然不同，因为它缺乏知识管理的灵魂—人的参与，而只剩下一个表面的框架，无法适应竞争环境的变化，无法完成企业实施三维知识管理的初衷，导致知识管理的失败，给企业带来无法评估的损失。为了最大限度地避免运用信息技术所带来的僵化和教条，让人的活力充分发挥出来，企业应该尽快建立一种能激发知识工作者潜能的管理模式，为知识工作者提供足够的信息平台，让房地产经纪企业的信息技术能力和人的创造力实现无缝的结合。
（四）适时组建企业动态知识联盟
核心竞争力是由一系列知识专长和技能共同构成的一种竞争优势。由于受企业内部资源条件的限制，单靠一个房地产经纪企业自身的“积累”来建立核心竞争力，其速度是比较缓慢的，而要形成强劲的核心竞争力则是更加困难的。因此房地产经纪企业除了要对知识进行自身积累、自我更新外，一条有效的途径就是从外部获取。此途径能够使企业在较短时间内获取必要的核心竞争力的知识要素，弥补本企业自身知识要素的缺陷，并通过对企业知识资源的再次重组，便能够快捷有效地建立起具有竞争优势的核心竞争力。房地产经纪企业从外部获取核心竞争力知识要素的最好办法就是适时组建企业动态知识联盟。企业动态知识联盟是战略联盟的一种形式，由多家独立企业为了抓住和利用迅速变化的市场机遇，通过知识交互方式，将先进技术的供需各方联合起来，进行过程重组、产品研发、生产制造、销售服务、利润分配，形成一种新的动态知识联盟系统。对一个房地产成员企业来讲，实质上采取的就是一种“借势”的策略，即以各种方式借助外力，对企业外部的优势进行整合，实行聚变，创造出超常的竞争优势。企业动态知识联盟建立后，要通过合作竞争的方式，实行供应链管理，共同组织和控制无形资产，共同保护合作竞争中的优势，共同承担竞争的风险。此外，在企业动态知识联盟中，不能只注重财务指标和短期效益，而应该学习对方企业的各种专业知识和技能，共享核心竞争力。
（五）具体实施策略
从目前我国房地产经纪业的现状出发，可先在知识密集型经纪企业试点和实施三维知识管理新模式，然后再逐渐推广到其他企业。从知识管理的内容和知识管理模式的特定内核来思考，可试点和实施如下几种模式：一是知识战略管理模式。企业知识战略管理模式包括编码管理模式和人物化管理模式。前者将知识（显性知识）编码、储存在数据库中，以便企业员工通过计算机网络直接搜寻并调用，其经济意义在于：知识可以被迅速、多次重复利用，节省工作时间，使企业产品成本和服务成本大大降低，规模经济效益显著；后者则是知识和知识所有人的结合，即未经编码或无需编码的知识（隐性知识）通过人员的直接交流得到传播和分享，它需要引进一流专家、人才、知识，在经济上花费较大。二是知识人力资源管理模式。当知识的获取、运用和创造知识的能力成为经济发展关键时，知识人力资源便成为最有价值的资源。因此，要认识人才特别是知识型人才的激励需求，为他们建立自主、高效的工作环境和适应知识型人才发展的管理组织结构；要鼓励学习，重视培训，在企业员工之间建立知识交流制度，并通过知识交流，促进员工“终身学习”；房地产经纪企业要按照一定的标准，采用科学的方法，对员工的工作绩效进行评价，以此作为员工薪资报酬、晋升的基本依据，并通过绩效评价改善员工的工作态度，增强员工的工作能力，提高员工的工作绩效。三是技术创新模式。技术创新作为知识创新的延伸和转化对房地产经纪企业具有实际意义。企业的技术创新模式有传统型、合作型、虚拟型、借鉴模仿型四种类型。房地产经纪企业应根据不同规模、不同发展时期，对技术创新模式进行有差别的自主选择。
参考文献：
1.陈卓勇，吴晓波.新兴市场中的中小企业的动态能力研究[J].科学学研究，2006.4
篇（6）
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.
[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.
[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).
[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.
[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.
篇（7）
R代表风险
P代表不利事件发生的概率
C代表不利事件发生的结果
二风险的类型
证券投资组合理论（Markowitz1952）和资本资产定价CAPM模型（Sharpe1964）这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险两大类。对于系统风险和非系统风险划分的原则是：这种风险是否会影响到市场内所有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除。对整个市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法避免或消除的风险统称为系统风险（SystematicRisk）；而只对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险，统称为非系统风险（UnsystematicRisk）。
三房地产投资的系统风险
任何风险，包括房地产投资，都要面临上述证券投资的风险风险。房地产投资是典型的高投入高风险项目，全面深入分析风险是投资决策的前提条件之一。非系统风险如财务风险可以通过加强现金流管理，上市融资等方式加以避免；而系统风险可以决定投资的成败，必须认真分析。房地产投资主要面临如下几方面系统风险
1通货膨胀风险
是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其房地产投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险不仅仅对一个投资者所不能避免或消除的。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此应该引起房地产投资者的高度重视。投资者在进行投资决策时，要充分考虑到通货膨胀的影响，适当调整其要求的最低收益率。
2周期风险
周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）四个阶段。据统计，美国房地产业的周期大约为18-20年，香港约为7-8年，日本约为8-10年。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。
3政策性风险
由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策，对土地出让、使用的政策，对环境保护的政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策，都给房地产投资者带来风险。我国1993年的对房地产投资的宏观调控政策和1994年出台的土地增值税征收条例等对房地产业产生了显著的影响。
4政治风险
房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要包括以下因素：、战争、经济制裁、外来侵略、社会骚乱等。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其它风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
四中国的特殊国情
中国与西方发达国家相比，经济社会文化背景差异很大。根据1992年部分专家对私营企业的停业原因的调查，1984年《福布斯》杂志对美国金融分析专家关于房地产投资所做的调查将房地产的政策风险社会风险经济风险技术风险和自然风险赋予相应的权重位序如下表
政策风险社会风险经济风险技术自然风险
篇（8）
近年来美国次级房地产抵押贷款市场危机爆发，房地产业严重衰退，造成一连串重大金融事件，比如：美国政府托管“两房”（房地美和房利美）、美林被收购、雷曼兄弟公司申请破产保护等，由此引发全球股市大跌，中国股市上证指数也跌穿2000点。全球金融领域面临严峻挑战，美联储前主席格林斯潘认为，当前这次金融危机的严重性，已经超过上个世纪30年代美国的金融危机。金融危机是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化，包括货币危机、债务危机、银行危机等类型。处于全球领先地位的美国金融系统，无论是发达程度、透明度、监管力度，还是融资规模、金融产品多样化等都堪称世界之最，为什么目前出现了这种日益严重的金融危机呢？我们对美国金融危机的爆发原因做了深入分析。
一、金融监管制度缺陷
美国金融危机表面上看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，深层次原因则是美国金融业严重缺乏监管，内部管理机制失误造成的。美国从上世纪80年代末以来，推出了许多金融衍生产品，这对繁荣金融市场和市场经济发挥过重要作用。但是，衍生产品太多，加大了投机风险，而与此有关的风险预警机制及防范措施却未能跟上，从而为金融危机的爆发埋下了祸根。美国本轮金融风暴是次贷危机进一步延伸的结果，而次贷危机则与美国金融机构在金融创新中过度利用金融衍生品有关。
在各种可能导致金融危机的因素中，美联储政策的失误可能是较为严重的一个危机因素。在格林斯潘主持美联储期间，特别是在2000年到2005年之间所采取的低利率货币政策在美国经济和金融体系中埋下了危机的种子。长期的低利率给美国经济带来了三大负面影响：一是扭曲了信贷市场和房贷市场，二是减少了居民储蓄，三是加剧了美元的贬值。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款，这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀；而且美联储的货币政策还“诱使”市场形成一种预期：只要市场低迷，政府一定会救市，整个华尔街弥漫着投机气息。然而，当货币政策连续收紧时，房地产泡沫开始破灭，低信用阶层的违约率开始上升，由此引发的违约狂潮开始席卷一切赚钱心切、雄心勃勃的金融机构。庞大的赤字需要有大量外国资本的弥补，结果是美国的资本账户逆差大幅度增长，加剧了经济失衡的风险。一旦出现经济波动，引起外资撤离，美国就难免陷入一场金融危机。
二、超前消费陷阱
美国经济发展的支柱主要依附于消费，使得经济基本面发生了问题。为推动经济增长，政府鼓励寅吃卯粮、疯狂消费，引诱普通百姓通过借贷消费。自上世纪90年代末以来，随着利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，为普通民众的借贷超前消费提供了可能。很多人都在透支消费，而这主要是依靠借贷来实现。特别是通过房地产市场只涨不跌的神话，诱使大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。但从2006年底开始，虽然美国房地产价格的涨势只是稍稍趋缓和下降，经过金融衍生产品等创新金融工具的剧烈放大作用，美国金融市场的风险和危机就难以遏制地爆发出来。
消费、投资和出口是拉动一国经济增长的三驾马车，这三者是相辅相成的。如果消费太多，则会使得储蓄减少，从而影响一国的资本积累，导致投资不足，影响经济的下一轮发展。而美国正是消费的过于旺盛，挤占了投资，坐吃山空，经济迟早会出现问题的。
三、对自由经济的过度迷信
新自由主义经济政策是把“双刃剑”，对于美国金融危机的发生，一般认为这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，但是这场危机的根本原因不在华尔街，而在于美国近30年来加速推行的新自由主义经济政策。所谓新自由主义，是一套以复兴传统自由主义理想，以减少政府对经济社会的干预为主要经济政策目标的思潮。其始于上世纪80年代初期，背景是上世纪70年代的经济滞胀危机，内容主要包括：减少政府对金融、劳动力等市场的干预，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。客观而言，新自由主义改革的确取得了一定成效，例如，通货膨胀率下降、经济增长率回升、失业形势得到一定缓解等。
但任何理论都有它存在的现实基础，而现实是在不断发展变化的，无休止地把这种自由主义政策推向极端，必然会给社会带来难以估量的威胁和破坏。大量金融证券机构置国家经济安全于不顾，利用宽松的环境肆意进行投机，并因此获取巨额利润，导致投机过度，尤其是严重脱离实体经济的虚拟经济，比如：互联网和房地产等，严重损害市场稳定的基础，产生严重的泡沫风险。近几届美国政府没有意识到美国已经变化了的经济状况，过于迷信自由经济理论，终于导致这次金融危机的发生。
通过上述分析可知，美国金融危机表面上看是由住房按揭贷款衍生品中的问题引起的，深层次原因则是美国金融秩序与金融发展失衡、经济基本面出现问题。美国当前遭遇的危机，是一场与美国自身的经济、政治、社会体制密切相关的危机。尽管美国金融危机及其所带来的全球金融动荡对我国金融体系的影响有限，但我国存在着许多类似美国华尔街金融危机的“病因”，因此，反思美国金融危机的成因对维护我国金融体系的稳定和安全具有重要借鉴意义。
参考文献:
篇（9）
房地产预警是经济界研究的热点问题，目前国内外对房地产预警的研究比较多，主要是从房地产预警指标的选择、房地产预警方法的选择和房地产综合预警三方面进行的。可是在目前的研究中，存在的主要问题是建立的房地产预警系统预警功能不强、精度不高，这主要是因为传统的预警方法对资料的要求和我国房地产发展的实践不相符。本文主要分析当前在我国进行房地产预警应注意的几个问题。
1.房地产预警方法的选择
房地产预警是经济预警的一个重要的组成部分，它的基础理论和方法来源于对经济预警理论的研究，因此对房地产预警系统进行全面系统的研究，可以对宏观经济预警理论体系进行补充和完善。而预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。
1.1景气指数法
我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。经过长时间的发展，景气指数的计算方法有了许多改进，景气指数法的运用也比较成熟。但是用这种方法来对我国房地产进行预警，其不足之处也显而易见：
首先，景气指数法用合成指数的升降来表示景气状况，易造成信息量的不完整。合成指数是对各种指标进行的加权综合，虽然综合指数能够反映总体的走势情况，但也容易掩盖某些个别指标的异常波动情况，若这些指标在房地产经济变动中非常重要的话，那么合成指数所显示的信息量就很不完整。 其次，景气指数法预警不利于对每个指标进行监控。景气指数法预警利用合成指数和扩散指数显示总体发展趋势，综合指数包含的信息量有限，很难对每一个指标进行分析判断，这样不利于找出警源，找出控制对象和控制目标。 第三，房地产经济周期性不明显会影响景气指数应用的范围和效果。景气指数法的预警基础是经济波动的周期性，构成景气指标的先行指数可以提前预报经济周期的转折点。而我国房地产真正发展时间不过10多年，房地产经济的发展受国家政策等因素影响明显，城市房地产经济的周期性还有待研究，因此运用景气指数法进行房地产预警不是最佳选择。
1.2综合模拟法
综合模拟法也叫统计预警法，是我国目前房地产预警采用最广泛的方法。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。
综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题：
第一，实际数据的分布不能满足要求。单指标理想状态的预警域是房地产综合模拟预警的基础性工作，是预警成败的关键。而采用统计预警方法，则要求它的参数必须满足多元常态分配的假设（如正态分布），而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3σ预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效。第二，统计预警法对资料的输入不具有容错性。房地产在我国真正的发展不过十来年的时间，统计数据难免出现错误和遗漏，而统计预警法对错误资料的输入不具有容错性，无法自我学习与调整，这也就是为什么采用此方法做出来的预警系统精度不高的一个重要原因。第三，用3σ预警准则确定的预警域是静态的。统计预警方法属于静态预警方法，而房地产的发展本身是个动态的过程，因此采用此方法难免出现理论和实际不吻合的情况。有不少学者对这一问题进行了研究，对预警区间进行不断地修正，使之更接近现实，提高了预警的有效性，但未能从根本上解决其存在的问题，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。
1.3 BP神经网络法
而近年来BP神经网络的出现引起了人们极大的关注。BP神经网络采用平行分散处理模式，这使它不仅能较好地进行模式识别，还具有容错能力强和对数据分布要求不严格等传统方法不具备的优点。同时它还具备学习能力、处理资料遗漏或错误的能力，可随数据的更新进行自我学习、训练和调整，能够应对多变的经济环境。人工神经网络中应用最广泛的是前向三层BP神经网络，它分为输入层、隐藏层和输出层三部分，能够准确地模拟输入、输出的近似关系，因此它在房地产预警中被广泛应用。
BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的以下问题：难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标；以及预警指标的警限、警区采用确定方式，不具备时变特性，缺少自适应、自学习能力；预警信息和知识获取是间接的、费时、效率低等。从而为预警走向实用化奠定了基础。
但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，由于BP神经网络学习算法是利用梯度下降法调节权值使目标函数达到极小，导致其过分强调克服学习错误而泛化性能不强。同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。
2.房地产预警存在的主要问题
国内学者在房地产发展时间不长，数据资料残缺不齐的情况下进行了大量研究，取得了可喜的成果，给后续的研究提供了思路。但目前我国房地产预警研究无论是从理论研究还是实践的角度来看仍处于起步阶段，主要不足表现在以下几个方面：
2.1预警结果误差较大，精度不高
不管是景气指数法还是综合模拟法预警都是建立在房地产经济周期基础上的，这两种方法都要求有较长的时间序列数据，欧美一些国家因为房地产发展时间长，发展较成熟，采用这些方法预警都取得了较好的效果，而我国的房地产市场起步晚（90年代初才真正起步），发展不稳定，积累的历史数据很少，统计数据不完整，统计口径不一致，再加上房地产市场发展还不规范，受政策影响非常大，房地产经济周期波动不明显（或短期内难以体现），这些特征使得采用传统的预警方法预警，输出结果误差较大。
2.2指标权重和警界值的确定缺乏科学性
在进行房地产预警时，综合警度的确定是我们预警的最终目标。而综合警度是各指标警度的综合，因此要想准确地预测警度，房地产预警系统中各指标权重的确定和各指标预警界限的确定则是问题的关键。警界值的确定，我国早期基本上是通过主观经验来判断，缺乏客观依据，而近期则主要采用正态归一法和μ-σ法来确定，用这两种方法确定警界值都要求有充足的数据，而实际却很难满足。另外用这两种方法确定的警界值都是固定的，不能动态调整，目前我国房地产整体发展还处于初级阶段，某些指标的波动剧烈，如果按照统一不变的标准来划分，那些指标可能会因为标准差过大而使其正常区间过大，从而影响了预警的精度。而在确定各指标的权重时，方法也过于粗糙、简单。目前的预警研究中有的没有考虑指标的权重，只是简单的平均；有的采用完全主观的专家经验法；而有些研究所采用的简单的定量分析方法，其适用性和科学性也有待检验。
2.3趋势预测功能不强
预警系统有警度判断与趋势预测两项功能，准确的市场预测可以很大程度上避免由于系统不稳定性而产生的判断误差，具有更强的实际应用意义。前人绝大部分研究成果都侧重于警度判断的功能，而趋势判断功能较弱。如在景气指数法预警中选取先行性警兆指标就是为了增强其预测功能，但同时也选取了同步与滞后指标，前人研究中简单的把先行、同步与滞后指标加权综合，使其预测功能受到影响；而在综合预警中则是根据历年警值趋势图走势来预测下一年的警情，该方法对警值转点的预测功能较差。
2.4系统学习性不够
目前的房地产预警系统研究的初步成果不具备很好的动态学习性，而“系统学习性”对于房地产预警系统，特别是我国目前的房地产预警系统构建是十分必要的。我国的房地产市场真正发展才短短十多年的时间，需要能够不断积累历史数据，从而修正系统参数，使系统更趋完善和准确。
3.房地产预警未来发展趋势
3.1多种预警方法协同预警
房地产是一个复杂的非线性大系统，不管使用前面讨论的哪种方法，都有其局限性。只有将不同预警方法结合起来进行综合预警，才能提高预警可靠度。另外在进行房地产预警时，也不能只重视定量分析方法，要把定性分析和定量分析相结合，把短期与长期相结合，把静态与动态分析相结合，把统计分析与数学模型相结合。
3.2房地产预警指标的选择和调整
随着房地产业的不断发展，新的影响房地产市场的因素会不断出现，因此，构建科学、动态的房地产预警指标体系是建立实用的房地产预警系统的关键。未来指标选择应是在有关房地产经济理论的指标下，结合当地实际，采用定量、定性方法相结合来进行的。指标的选择应遵循全面性、代表性和灵敏性的原则，并能随着实际情况的变化而作相应的动态调整。
3.3建立动态的房地产预警系统
房地产市场始终处于变化中，如何建立具有学习性的动态的房地产预警系统将是未来的一个方向，在这个过程中不可避免地要和现代计算机信息技术相结合。信息技术为开发动态的、智能的房地产预警系统提供了基础，今后的房地产预警研究应大量运用先进的计算机技术，开发先进、实用的软件，使建立的预警系统有良好的人机交互能力。因此，如何将计算机信息建模技术和房地产预警系统有机结合将成为我国房地产预警研究的一个热点问题。
湖北省教育厅人文社科项目青年项目（项目编号：239269）。
参考文献:
[1]张学工.关于统计学习理论与支持向量机[J].自动化学报，2000,（1）:32-42.
[2]郭峰.基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究[M].重庆大学博士学位论文，2005.
[3]刘广利.基于支持向量机的经济预警方法研究[M].中国农业大学博士学位论文，2003.
[4]李斌,丁烈云.房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践,2003,23(1).
篇（10）
随着经济的不断发展,国内外经济环境的变化,房地产业的发展呈现了一种不健康的状态,为了使人们真正的住有所居,安居乐业,加快完善房地产行业的市场规制,引导房地产行业健康有序的发展。
一、我国房地产制度的发展
说起我国房地产的发展,得追溯到1998年,国务院下发通知,对城镇的住房制度进行了改革,从此结束了长达40年的住房实物分配制度,从此房地产有了市场。同年5月9日,《中国人民银行个人住房贷款管理办法》[银发(1998)190号]出台,随着人们思想观念的改变,越来越多的群众热衷于贷款买房,更加加速了房地产的发展。随后的5年里,房地产疯狂的发展,房价也一路走高。随后,2003年8月,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“国18号文”出台,促使了房地产由热到狂热。直到2005年,国家意识到了房价过高带来的弊端,于是在《政府工作报告》中,第一次明确提出抑制高房价。随后,国家陆续出台了限制购房、提高首付款等等措施,然而都没有起到根本的作用。房地产市场仍然蓬勃发展,房价仍然是居高不下。
二、房地产市场规制现状
随着我国市场经济制度的完善,我国房地产行业的规定制度方面也有了一定的发展,然而面对残酷的房价,不的不承认我国房地产市场规制方面还是存在着问题,还是有提升的空间ID机遇。
(一)法规之间缺少协调性
同其他的市场规制一样,房地产市场规制是指现行的房地产市场的法律规范等。一个健全完善的法律体系是一个内部协调一致、内容丰富并且功能完善的动态体系。反观我国房地产市场规制中的各法律规范,缺乏内部的协调一致性。既有同级法律规范之间的不协调,又有不同级法律规范之间的冲突。比如《反不正当竞争法》和《反垄断法》,他们在内容上的设定有着一定的联系和重合,然而在重合的事项上,两条法律对责任人的行为认定以及处理方式上不同,由此导致在实际的实施过程中,两个法律之间产生冲突。再比如《反垄断法》和《产品质量法》,虽然都可以用于特殊的行业上,然而两条法律在法律主体以及监管对象上存在着交叉和不同,于是给执法者、守法者都带来了混乱和冲突的情形。
(二)法规内容方面有缺失
一是房地产市场规制的内容不完整,尤其是缺乏市场退出机制。我国在市场准入方面的相关制度体制已然健全,然而却是重进入,轻退出。退出市场的相关法律和机制不健全,缺乏执行力度。由此,很大一部分的市场主体决定退出市场时,不是选择按照程序进行退出,而是通过不理会、逃避年检的方式来进行逃避债务和法律责任。这些行为增加市场中的不稳定因素,因此建立完善的市场退出机制对于完善房地产市场规制是根本。二是市场规制缺少程序性规范。与宏观调控法相比,房地产市场机制的立法更加重实体轻程序。在很多法律中,条文款项是无不具细,命令禁止的条文大家也是耳熟能详。然而,对于如何实施法律的相关程序性规则则是很少或者是空白。
(三)执法不严难以起到效果
一是市场规制的执法理念需要改变。改革开放三十多年来,市场经济的不断完善,相关法律法规也有了进一步的完善。然而从社会行为和社会制度方面来说,社会行为较容易改变和被人所接收,而思想意识却是根深蒂固的,是需要时间来,慢慢转变的。我国由计划经济时代转向法制的市场经济社会,无论是人民群众还是执法人员,都需要及时转变观念。二是市场规制执法的主体多,职权不清楚。从我国的政体监督来看,纪委是反腐的第一线。然而,纪委在上级纪委的领导下,要接受同级党委的领导。同时,人事、工资等等都隶属于同级的党委领导下,由此,对于纪委而言,是难以对家长来实施反腐的。从我国的经济实体来说,工商行政管理机关是主要的执法主体,但是,它也是双向领导,由此导致无论干什么都是捉襟见肘,难以发挥市场中本来应该的执法作用。即使进行执法也难以保证执法公正性。三是市场规制的执法程序不规范。就我国而言,房地产市场规制法的程序规范方面是比较缺乏的,或者是缺乏相应的程序性规定,或者即使有也是很简陋的规定,难以在具体实践中操作实施。
三、浅析房地产市场规制的建立
(一)明确房地产市场规制的适用范围
上面我们说到,房地产市场规制就是国家从社会整体利益出发,为维护房地产市场机制的正常运行,对影响房地产市场秩序、偏离市场的行为进行规制的法律规范的总称。因此,对房地产市场规制法的范围界定尤为重要。
1.明确界定市场准入与市场退出关系
随着经济全球化的发展,市场的参与主体越来越多,实力和水平也是良莠不齐,市场主体之间的相互影响越来越密切,因此,提高市场经济主体的整体素质,有利于促进房地产市场的健康发展。一是要提高市场准入资格,从源头提高市场经济主体的素质。二是完善市场退出机制的执行性,对未按照规定退出市场的,一经发现,严肃惩处,从而增加市场经济主体的违法成本。
2.维护市场竞争秩序
在西方经济理论中,市场被认为是一只“看不见的手”,对资源进行着最有效的配置。然而,市场的调节是存在失灵的现象的,在市场失灵的情况下,是需要国家的宏观调控的,而宏观调控的核心就是保证市场公开透明的竞争。相对于此,市场经济体制也是以维护公开透明的市场竞争秩序为核心目的的。在市场经济条件下,一方面是市场本身的优化资源配置作用,一方面是维护公平竞争的市场体制,还有重要的一点就是加强自律。
3.房产质量保证
市场经济主体进入市场,进行经营活动的核心目的是获得利润。但是,市场经济主体的素质是高低不一的,因此,在利润面前,在市场机制未健全的情况下,有些市场经营者会利用法律漏洞,提供劣质产品。后进入市场之后会为社会提品和服务。但是房产属于特殊的商品,它的质量直接影响着人们的生命安全和生活质量。因此,为了保证人们真正的安居乐业,一方面要加强房产质量的硬性数据规定,保证质量。一方面要加强监管,提高执行力。最后,要增加法律的执行力度,提高违反法律的机会成本,从而减少人们的以身犯险。
(二)建立科学的房地产市场规制
房地产作为一个关系民生的大市场,对行业进行市场规制规制体系的建立是极为有必要的。首先,由与房地产相关的诸多法律部门按照一定的原则和位阶层次形成的一定的市场规制法律规范表征样态,然后在科学合理的立法模式下,把市场规制理论内容上升为法律规范内容并用来指导实践,从而建立起科学的完备的市场规制法体系。
(三)加强房地产市场规制的执法
