养老地产考察报告汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇养老地产考察报告范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

摘　要：澳大利亚养老基金规模庞大具有海外投资的优势。中国政治经济形势稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的逐渐开放，加上沪港通的正式启动，澳洲养老基金投资迎来了与中国合作的良好时机。在利弊共存的澳洲养老金海外投资路上，澳洲与中国金融机构的合作前景值得期待。

关键词 ：养老管理基金；投资；创新

中图分类号：F840.67文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0268-01

一、澳大利亚养老金定义及投资现状

澳大利亚养老金体系主要有三部分组成，超级年金、管理基金和政府补贴。其中，管理基金又称信托投资，它是将投资人的资金由专业机构进行管理投资使养老基金增值的一种投资形式，其投资方式包含股票、债券、房地产和货币投资。

根据澳洲税务局2015年上半年统计结果，澳洲目前管理基金规模正在逐渐扩大，总资产价值已超过49.5亿澳元。海外投资的比例也在逐年上升，并且其投资方式主要以股票与房地产为主。

截至目前已有多家澳洲大型金融服务公司开展海外合作，包括安保集团（AMPLimited）和澳大利亚投资咨询公司（AzureCapital）等，他们都将眼光放到了亚洲快速增长的中产阶级人群中，特别是中国，预计这一新兴阶层将在未来花费数千亿来购买保险、投资等金融产品。

二、澳大利亚养老金投资回报

据SuperRatings数据显示，澳洲养老管理基金在2014年取得7.5%的高回报率。高回报主要是受到了澳洲经济回温的作用，同时世界经济市场的推动也不容小觑。

中国作为澳大利亚养老金的海外投资国之一，其政治形势愈加稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的开放以及沪港通的正式启动，澳洲商业投资迎来了与中国合作的良机。

安保集团在2014年以2.4亿澳元收购中国人寿养老保险股份有限公司19.9%的股权，自此安保集团与该公司的互利共赢模式又向前迈进一大步。商务部新闻发言人孙继文指出，今后几年中国中产阶段预计将达7.5亿人，他们对保险、投资产品、财务规划及高级金融服务的需求已整体提升。中国的基金行业总价值在2014年底已达到8000亿澳元，并预计在2017年将上升至1.5万亿澳元。安保集团的投资基金安保资本中国成长基金创下了投资回报率55.36%的优异表现。安保集团进军了快速增长中的中国财富管理行业无疑获益匪浅，被投资的养老基金也可获得高额回报。

三、澳洲养老金机构与中国金融机构进行合作的利弊

中澳自贸协定的签署以及中国开放型经济新体制的加快构建，中国市场坚实的经济基本面、巨大的增长潜力和一系列深化改革措施营造出的良好投资氛围，时刻被澳洲投资机构所关注。

同时，沪港通的正式启动也进一步促进中国内地与香港以及全球资本市场的健康发展，中国股票市场自此进入新一轮牛市。这对于利用澳洲养老金投资中国股市的澳洲金融机构无疑是一利好消息。中国股市指数的攀升与澳洲养老金的投资回报息息相关。

中国住房市场兴起多年，其房贷规模也在逐渐扩大，澳洲养老基金投资机构也着手于开拓中国房地产市场。麦格理银行（Macquarie）的中国地产基金和安保集团的环球基金相互合作，共同致力于开发上海房地产，且他们都对中国房地产市场的前景充满信心。麦格理银行更是早在20年前就在上海成立麦格理管理咨询有限公司，致力于开发上海房地产市场，收益颇丰。

另外，中国还加大对外商投资企业合法权益的保护，使外资的流入规模始终维持在较高且受保护的水平。

然而，尽管中国经济正在加速与国际市场融合，并不断提升对外开放的层次，但不少海外投资机构仍然存在些许担忧。

2015年初，澳洲AzureCapital与华夏基金达成协议将共建基金投资中国股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他们最担忧的是中国市场缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中国市场信息量庞大而繁杂，所以一个专业的本地合作伙伴是必须的，这也是他们与华夏基金合作的原因。

最近，中国股指大跌，跌幅触及8年来最大单日跌幅。可见，中国股市仍然不够稳定，安保集团亚洲证券部主管PatrickHo就表示，沪港通刚启动的几个月股市不够稳定，中国政府也希望通过吸引更多外国机构性投资者来降低国内股市的波动性水平。因此，澳洲养老金投资机构与中国金融机构进行合作，机遇与风险需权衡。

四、澳洲养老金的投资前景

澳洲委员会东亚发展市场总经理凌德智指出，以中澳自贸协定签署为契机以及中国开放市场的诸多举措，澳洲银行保险企业、证券基金公司等正面临新的机遇，这也为澳洲养老金与中国金融机构合作创造了积极的条件。澳国民银行、西太银行、澳新银行、联邦银行、安保集团、邦联集团等澳大利亚的大型金融机构均希望开拓中国市场，而这些金融机构每家都掌管着数百亿澳元的养老管理基金。

随着澳洲和中国政治经济的稳定与持续发展，以及中澳自贸协定的签署，这些立竿见影的利好都预示着澳洲投资的机遇将更加广阔，澳洲养老金机构与中国金融机构合作的氛围将会更好。

参考文献：

[1]匡林.国外养老金如何投资?[J].齐鲁周刊，2015（11）：32-33.

篇（2）

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×享有“全国村镇建设先进镇”、“国家卫生镇”、“全国造林绿化百佳镇”、“中国五金制品产业基地”、“中国乡镇之星”等荣誉的广东省中山市小榄镇，镇域总面积平方公里，其中镇区面积平方公里户籍人口万人，另有外来人口万人。改革开放前，小榄镇是一个地道的农业小镇，蚕桑、甘蔗、鱼塘是小榄镇经济的主要来源。改革开放以来，小榄镇的经济得到了快速发展。年，全镇工业企业达家，地方生产总值亿元，税收总额亿元；农业总收入亿元，工业销售收入亿元，商业营业额亿元；城镇居民人均年可支配收入万元，农民人均年纯收入万元，年末各项存款余额亿元。

×一、小榄镇的主要做法

×创新资产经营机制。小榄镇为整合资源，搞好镇属集体资产的资本运作，促进集体资产的保值增值，年镇政府成立了资产经营公司，将镇属的经营性资产、非经营性资产（指学校、医院、已购买的用于公益性事业的土地资源等）纳入资产经营公司管理运作。资产经营公司管辖工业总公司、原创：城镇建设发展总公司、旅游总公司、供电所、发电厂、人民医院、陈星海医院、电视台以及部分民办学校等。资产经营公司作为镇人民政府管理镇属集体资产的经营管理机构，以出资人的身份出面，主要负责对镇属集体资产的产权管理，对镇属各大公司及事业单位进行财务监控和经营效益分析，制定和监督实施绩效考核激励机制，参与组织实施投资项目调研与可行性评估，加强对各大公司和其它直属事业单位的内部审计，参与确定产业发展方向，推动和协调镇属参股、控股企业走向资本市场等工作，并根据各公司的经营情况和镇政府的决定组织好利润收交。年该镇资产经营公司拥有的经营性净资产收益率超，镇政府获得收益近亿元。

×镇资产经营公司下属的工业总公司、城镇建设发展总公司、旅游总公司作为投资主体实施开发经营。到年底，工业总公司已拥有参股控股企业家，总资产已超过亿元，年销售额达亿元。城镇建设发展总公司是一家集公用事业、房地产、电子、贸易、高新技术于一体的多元化综合经济实体，拥有直属企业家，总资产已超过亿元，年营业收入近亿元。旅游总公司拥有家酒店和家国际旅行社，其中四星级家、三星级家，拥有固定资产亿元，年营业额近亿元。

×小榄镇镇属资产经营机制的创新，既减轻了镇政府的投资压力和经营风险，又使集体资产每年得到了左右的增值。截至年底，小榄镇资产经营公司管理的经营性资产总额达亿元，非经营性资产亿元，净资产亿元。

×创新土地使用制度。小榄镇在创新土地使用制度上主要体现在三个方面：一是在征地时注重了预留地的安排。镇政府成立了土地储备中心（现已取消），具体负责土地的征用和出让工作。征地时，支付给村每亩～万元征地补偿款。在规划建设区范围内，按征地总面积～的比例以熟地通水、电、路、平整土地返回给所在村使用，村里可以出租，也可以自己实施开发建设，创办物业，使其保值增值，但不得买卖和转让。如永宁社区现有厂房、铺位、宿舍万平方米，工业地万平方米，厂房以每月元、商业用房每月～元、工业用地每月元进行出租，物业出租率达。年，获得租赁收入亿元，租金收款率达，预计今年物业总收入亿元。二是在给农民的补偿时注重了长远收益。在征地时，只补偿农民生产性损失费（指青苗费、农业设施费等），农民从社区居委会土地出租或创办物业获得的收益中享受股份分红。三是在供地时注重了投资强度。工业企业要购买土地，每亩地的年生产销售额必须达到万元以上，提高了土地的利用率。

×创新和谐发展环境。

×（）全方位的政府服务。小榄镇注重投资环境的“软件”建设，镇政府成立了“一室四中心”，即招商协调办公室、生产力促进中心、技术服务中心、产品技术中心、人才交流中心，为企业提供文明、友善、优质、高效的服务，全力支持企业的发展。此外，该镇有一支强大的治安队伍，如永宁社区设立了个治安执勤部，有专职治安巡逻队员近人，做到小时全天候站岗、巡逻执勤，保障社会秩序和人民安居乐业。

×（）广覆盖的社会保障。紧紧围绕“三个一”（人人都有一个工作岗位，人人都有一份股权，人人都享受一份福利），搞好社会保障工作。在就业方面，镇、社区都成立了“帮助本镇（社区）群众就业办公室”，负责帮助需要就业的群众采集就业岗位。镇党委、政府分派每个机关部门驻点一个社区居委会，实施挨家挨户调查摸底，将了解到的就业需求情况进行综合分析后报镇就业办，同时协助就业办一起帮助落实工作岗位。年下半年，全镇排出个劳动力需要就业，他们在去年年底前对家庭中“零就业”的人、困难家庭中的人先进行了安置，其它需要安置的人计划在今年月底前安排到位，目前只剩人尚未落实。在社区股份方面，至年底，全镇全面实施了撤村建居工作，均实施了社区股份制改革，农民人人享有一份股权，每股每年分红最低不少于元。如永宁社区在年每股分红利元，年每股分红利元。在福利保障方面，一是实施了农村基本养老保险。符合年龄规定，无经济收入来源的农民均可参加农村基本养老保险，月缴费基数分别为元和元，缴费比例为。市、镇两级财政分别注入一部分资金，镇级财政对参保个人每人每月补贴元到个人帐户。经济条件较好的社区居委会保险费由单位缴纳，经济条件不具备的社区居委会由个人和单位各承担，按照目前的缴费标准，参保对象到达退休年龄每月可享受约元的收入。二是实施了医疗报销制度。凡本镇户籍的人员，均可参加合作医疗，参加合作医疗的人员每人年缴保费元，市、镇财政分别给予每人每年元、元补贴，参加合作医疗人员住院的药费、手术费、检验费、检查费、治疗费、床位费和护理费实行分档报销，其中，药费和手术费报销，上不封顶。

×（）高标准的配套设施。小榄镇高起点规划、高水平建设，形成了一座具有现代气息的新兴城市。该镇的配套功能齐全，建成了三甲标准的医院、五星级酒店、江滨公园、高标准商住花园，集酒店、休闲、娱乐于一体的大型综合商业广场和文化、体育、展览中心，发电厂、污水处理厂等配套设施。目前，全镇有各类中小学所，其中，省一级学校所，市一级学校所。

×二、小榄镇的主要经验

×坚持发展不动摇。改革开放特别是九十年代以来，小榄镇始终坚持发展是硬道理、发展是主旋律、发展是第一要务，不管什么风，咬定发展不动摇，无论是顺境还是逆境时，无论是宏观环境宽松还是趋紧时，全心全意谋发展、抓发展，创造出了小榄经济和社会事业跨越式发展的奇迹。

×勇争一流不停步。小榄镇云集了一大批想干事、能干事、会干事、干好事的领导干部，团结拼搏，超越自我，乐于奉献，只有指挥员、战斗员、实干家，没有评论员、研究员、理论家，始终带领全镇人民创大业、建新功。与此同时，不干则已，干则一流，不断制造出全国第一的“产品”。在成绩面前永不满足，永不停步，一直在调整和修正前进的标杆、奋斗的目标，始终保持昂扬向上、满怀激情的精神状态和脚踏实地、埋头苦干的创业劲头，勇于争先、抢先、追先，走在时代的前沿、发展的前列、群众的前面。

×开拓创新不松劲。小榄镇经济和社会事业之所以能突破一种又一种要素制约，创造出一个又一个发展奇迹，关键在于广大干部包括群众思想大解放、观念大转变、创新意识强，敢于和善于打破常规做法、突破习惯思维、冲破条条框框，按照“三个有利于”，把上级精神与当地实际、群众利益有机地结合在一起，敢冒、敢闯、敢试，并且在如何办、如何办得更好上动脑筋、下功夫。

×三、几点建议

×通过对小榄镇的考察学习，结合我区实际，我们认为在发展镇、村集体经济和增加农民收入等方面要进一步解放思想、大胆探索、勇于实践。

×在资产经营上求突破。以资本为纽带，将各镇（街道、区）拥有的集体资产（包括经营性资产、非经营性资产）整合起来，通过清产核资、摸清家底后，组建镇级资产经营公司，统一经营和管理，逐步建立和完善集体资产经营的激励和制约机制，充分释放镇级集体资产的能量，不断发展和壮大镇级经济。目前可选择—个经济基础较好、发展潜力较大的地方进行试点，由区委农办牵头，各相关部门积极配合实施。

篇（3）

×（××年月日）

×为了大力推进“一化两率先”工程，促进我市民办教育健康快速发展，××年月日至月日，市教育局民办教育管理处牵头，组织县区教育局民办教育负责人和全市规模较大的民办学校校长、举办者，由市教育局局长助理欧阳超英带队，对浙江省台州、绍兴两市的民办教育进行了考察学习。通过座谈交流和实地参观，我们深切感受到台州、绍兴两地民办教育的蓬勃生机，获得了许多宝贵经验和有益启示，有助于进一步推进我市民办教育的发展。

×一、台州、绍兴基本情况

×台州市位于浙江省沿海中部，全市陆地面积平方千米，浅海面积万平方千米，人口万人。市区由椒江、黄岩、路桥个区组成，辖临海、温岭个县级市和玉环、天台、仙居、三门个县。年月，经国务院批准，撤销台州地区，设立地级台州市。台州是中国最主要的服装机械生产和出口基地，服装机械产值占全国行业总产值的、世界产值的左右，曲折缝机和裁剪机已占有世界市场约的份额。台州家电工业发达，是国内最大的制冷配件生产基地之一，所产制冷配件国内市场占有率逾，为国内外众多著名空调、冰箱生产企业配套；冷柜产销量连续多年居全国同行前列，市场占有率达以上；空调器出口意大利等二十多个国家和地区。厨房系列和卫浴系列，在国内市场占有相当比重，压力锅、不粘锅市场占有率分别达到和左右。

×绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭州、宁波之间，下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积平方公里，人口万，其中市区面积平方公里，人口万。绍兴历史悠久，名人荟萃，原创：素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。绍兴是我国经济最具发展活力的地区之一，××年，全市实现生产总值亿元，人均超过美元。绍兴经济发展以民营为主，民营经济占经济总量的％左右，第二产业尤为发达，第二产业占经济总量的比重在％左右。绍兴专业市场遍布全市，全市共有商品交易市场家，××年成交额亿元，其中年销售超亿元的有家，超亿元的有家。中国轻纺城年成交额达亿元，是我国最大的轻纺产品专业市场、亚洲最大的布匹集散中心。绍兴历史悠久，地灵人杰，文化底蕴深厚。绍兴以其秀丽山川哺育了众多的志士仁人。如春秋战国“卧薪尝胆”的越王勾践，东汉哲学家王充，晋代书法家王羲之、政治家谢安，唐代诗人贺知章，南宋诗人陆游，元朝画家王冕、诗人杨维桢，明代哲学家王阳明、书画家徐渭，清朝画家陈洪绶、任伯年、史学家章学诚等，以及近现代的“三烈士”徐锡麟、秋瑾、陶成章，学界泰斗，文化巨匠鲁迅，开国总理和范文澜、、竺可桢等。

×二、台州、绍兴民办教育发展情况

×深厚的文化底蕴、发达的经济水平和强烈的民营意识，孕育了台州、绍兴快速发展的民办教育。

×台州、绍兴民办教育起步早、发展快，走在浙江省乃至全国前列。台州市到××年底，共有各级各类民办教育机构个，其中幼儿园所，小学所、初中所、普通高中所、职业中学所、专修学院所、成人培训学校所；民办学校在校生万人，教职工总数万人，校园占地面积亩，学校资产总值达亿元，民间办学总投资达亿元。初步形成了学历教育、文化助学、技能培训、艺术体育训练兼容并蓄，普通教育、职业教育、成人教育、高等教育齐头并进的多形式、多层次、多渠道的民办教育体系，涌现了一批办学指导思想端正、办学质量较高、管理规范、环境优美的民办学校。

×绍兴市民办教育起步于世纪年代，办学形式多样，有派或工商联等社会团体参与，有企业和个人投资或集资办学，有政府部门与企业或个人联合办学。民办教育成为绍兴教育发展新的增长点，目前全市有学历教育民办学校所（不含幼儿园和培训班），占地面积余亩，在校生多人，教职工名，累计投入资金多亿，投资额在亿元以上的学校有所，优秀民办学校占浙江全省总数的。绍兴诸暨市民办教育发展最快，经教育部门批准的民办学校共有所，其中幼儿园所、普通中小学所、职业学校所，在校生人，占全市在校生总数的。年，海亮外国语学校顺利建成，年，天马实验学校和荣怀中学相继落成。这所高起点、高规格的民办学校的兴起，成了诸暨民办教育发展里程碑上的亮点。

×三、台州、绍兴民办教育发展的特点

×台州、绍兴民办学校起步早、起点高、投入大、质量好，呈现出如下几个突出特点：

×（一）投入主体多元化。台州、绍兴的民办学校投资者呈现多元化特点，有的是企业投资、有的是社会团体投资、有的是自然人投资，有的兼而有之，还有相当一部分学校是混合所有制投资。台州市椒江区的书生中学就是由椒江个企事业单位和个人之间，筹集股份资金万元创办的中国第一所教育股份制的民办学校。中国著名教育家魏书生先生任法人代表、校长，区教育局副局长陶仙法兼任常务副校长。如今书生中学已发展成为资产规模逾亿元的书生教育集团，办有书生中学、书生小学和书生幼儿园、通巨幼儿园、成人教育中心、书生素质教育实践基地等教育机构。

×台州市东港双语学校，是全国第一所混合所有制学校的民办学校，在亿元的总投资中，当地民营企业的投资占，椒江区政府作为投资一方占的股份。此外，区政府每年根据招生数额的实际情况，向这所学校下拨万元以内的学生公用经费，连续补助年。

×绍兴诸暨市天马实验学校由该市天马房地产开发公司独家出资亿创办，是一所从幼儿园到高中既相对独立又集中管理的完全学校。学校占地亩，建筑面积万平方，有个教学班。绍兴越秀外国语职业学院则由绍兴新昌合成化工厂、民盟绍兴市委和绍兴市房地产开发有限公司共同投资。

×我们参观的学校中，只有台州市路桥区蓬街镇私立中学是个人投资办学。

×（二）政策扶持具体化。从年颁布的《台州地区社会力量办学若干暂行办法》，到后来制定颁发的《关于进一步鼓励社会力量参与办学的若干意见》，台州市对民办教育特别是民办职业教育的支持力度不断加大，也因此促成了台州民办教育在办学主体、办学体制、经费投入机制上都出现鲜明的多元多样的特征来。

民办教育在土地征用和建设配套等各项税费减免上享受与公办学校同样的优惠政策；在收费上，根据生均培养成本自行确定学费和住宿费标准。在本市缴纳所得税的企业用税后利润在本地投资办学的，与其投资额对应的企业所得税地方所得部分用于办学的，由同级财政全额予以补助。教师在公民办学校间可相互流动。各级各类公办学校的计划外招生，要在保证其同类民办学校完成当年招生计划的前提下进行。同时对办学成绩显著，被评为国家级、省级和市级优秀示范、重点学校的教育机构，每年度分别按应使用教师数的／⒊／和／给予相当于公办教师平均基本工资数额的奖励。

对自建校舍举办学历教育和学前教育的教育机构，在学校规范招生、规范办学的前提下，可采取以奖代补的办法给予鼓励支持，在校生超过人的，每年奖励万元；在校生超过人的，每年奖励万元；在校生超过人的，每年奖励万元。

×对自建校舍举办中、高等职业教育的教育机构，按每一个毕业生奖励元的标准给予奖励。对自建校舍举办中等职业教育在校生规模超过人，且管理规范、教育教学质量较好的民办中等职业学校，当地政府按公办学校生均预算内教育事业经费不少于％给予补助。

×绍兴市诸暨市还出台优惠政策，对民办学校招收义务教育阶段学生，收费标准与公办学校相同且单独编班，市财政拨付与公办学校相同标准的公用经费和人员经费；高中阶段按市教育局统一规划招收初中毕业生，在收费标准与公办学校相同的前提下，市财政拨付与公办学校相同标准的人员经费。

×（三）教师流动规范化。台州、绍兴两市在民办学校教师管理上的做法基本相同，教师招聘和流动都统一纳入教育主管部门管理之下，人事关系放在教育局或人才交流中心。本市公办学校教师应聘到民办学校任教，保留公办教师身份不变；离开民办学校愿意回到公办学校的，教育行政部门应予以妥善安排。聘用外地优秀教师，经学校所在地主管部门批准，并且服务期在年以上，男周岁以下、女周岁以下，可由学校主管部门重新建档，在医疗、养老保险等方面享受公办教师的同等待遇。另外教育行政部门还可以派出公办学校领导和教师到民办学校工作，以此来加强民办学校的师资队伍。民办学校教师基本没有后顾之忧，当地政府规定，不管是民办学校教师，还是在公办学校教师，年前参加工作的，养老保险都视为已交，以后继续交纳养老保险可由现学校所在地教育行政部门办理退休手续。两市都规定，民办学校教师的流动必须在教育行政部门的统一管理下进行，招聘新就业的师范院校毕业生也要纳入教育行政部门的规划，聘期不得低于年。由于这些措施的保障，其民办学校教师队伍非常稳定，教师流动非常有序，从而保证了民办教育的健康发展。

×（四）内部管理科学化。台州、绍兴民办学校的管理无论是宏观还是微观，都有一套行之有效的管理办法。这里特别值得一提的是台州结合地方政治、经济、文化发展状况创造出的新的办学模式——教育股份制，这个概念的具体内涵指：以入股集资取得社会资本的使用权，以持股份额分配股息（不可分红，积累用于办学再投入）和承担有限风险，以招聘校长实行科学管理进行教育教学活动的一种创新制度。这一模式采用股份制方式融资，分离了资产所有权和学校管理权。影响最大的是台州市椒江区“书生教育实业有限公司”，该教育实体是由台州市第三建筑安装工程公司等个法人共同发起创办，除了个法人股外，另外以万元一股向社会公开筹集资金，到年月共筹集资金万元，创办了书生中学。以书生教育实业有限公司为代表的台州教育股份制的独特之处在于其双法人的运作结构和公司制管理方法。其模式中管理系统由股东大会、监事会和董事会构成，操作系统则由公司和学校双法人构成。股份公司为资本运行机构，负责筹集、使用和经营资金，致力于为教育提供更好的物质条件和按比例向股东支付股息；学校为教育运行机构，负责资本管理，致力于提高教育教学质量。教育股份制中，股东大会、监事会、董事会、公司和学校各司其职，投资方、股份公司、学校职权分明，从而确保教育效益与资本效益双丰收。在学校内部管理上，各学校也都按照现代教育制度和企业管理制度，实行科学化、规范化管理，实行教师聘任制、岗位责任制、结构工资制、考核奖惩制，重视人本管理、目标管理、制度管理，使管理工作安全、高效、有序、规范。

×四、台州、绍兴民办教育对我市民办教育发展的启示

×建市以来，特别是年以来，我市民办教育发展很快，学校数量、办学规模和办学档次都有很大提升，民办教育成为我市教育发展新的增长点，在市内外产生了广泛的影响。但是对照浙江台州、绍兴两地的民办教育发展，我们明显存在着投资主体单一、资金注入不足、办学规模偏小、扶持力度不够等问题。为了进一步加快我市民办教育发展，提出如下建议：

×（一）进一步加大政策扶持力度。一要切实贯彻落实国家和地方关于民办教育的一系列扶持和奖励政策。《民办教育促进法》第七章对民办教育规定了条扶持与奖励政策；年市政府出台的《关于鼓励社会力量兴办教育事业的意见》中也规定了一系列的鼓励扶持政策；建市以来，各县区也相继出台了一些鼓励扶持政策措施。对这些已有政策措施，要进一步落实到位；有些条款笼统、不具体，或者仅仅是原则性的规定，要进一步具体化，给民办学校创造良好的政策环境。二要通过当地党委政府对民办学校在建校用地、贷款、基建规费、教师流动、专项奖励基金等方面制定更加优惠的扶持政策。特别是要真正打通公办教师向民办学校流通的渠道。三要切实解决好教师的养老保险问题。教师在公办学校期间的养老保险要由原来渠道补交到位，或参照浙江的做法视为已交；同时各级政府和教育主管部门要敦促和支持民办学校按规定办理教职工养老和医疗等社会保险，劳动保障部门要按事业单位性质给民办学校教师办理养老保险，从而彻底解决教职工的后顾之忧。

篇（4）

中图分类号：F831.51 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2010）32－0117－02

资产证券化(Asset Securitization)是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization，ABS）。次贷危机的爆发与资产证券化市场的发展息息相关。作为美国资本市场最重要的融资工具，资产证券化对美国经济和金融市场产生了巨大影响，也让美国和全世界经历了前所未有的一场灾难。

一、资产证券化在美国的兴起与发展

20世纪20年代末期的美国公众，由于经济的萧条，难以解决住房问题。为此美国政府设立了一些机构，如联邦住宅贷款银行，是由各州联邦储备银行组成管理及融通的储蓄机构，其宗旨在于帮助受经济大萧条影响的住宅拥有者取得购房基金。联邦住宅贷款银行在取得财政部拨款后，贷给资金需求者，如储贷机构。其后，美国国会依据全国住宅法，于1934年成立联邦住宅管理局，其主要目的是提供不动产抵押贷款承做机构保险机制，降低不动产抵押承贷机构必须承受借款人因无法偿还本息所面临倒闭风险的冲击。

美国国会在1944年通过公职人员重新调整法，授予美国退伍军人管理局开办类似提供抵押贷款保险的业务，提供融资保证，方便了退伍军人顺利取得购房贷款。其后，美国于1968年成立政府国民抵押协会，为中低收入居民提供购房服务，并借以提升抵押贷款二级市场的流动性。同时，美国开始收购有抵押的资产，成为了担保人并且发行证券。房贷转手证券之类相继出现，其目的在于为确保承做该房贷创始人，在有保留权益因而仍拥有该房贷群组一部分权利的情况下，能维持部分该房贷的承做标准。但是这种传统房贷并未受到美国联邦政府的承保或保证。实际上，以传统房贷作为担保，且未受美国政府保证的转手证券是在1977年首次发行的。由于这些民间担保的转手证券并无其他的保证，因此，该证券的信用须由民间的信用评级机构来评估。资产证券化发展至此，已渐由政府参与并主导的发展，转变成全面由民间主导的商业化发展。20世纪80年代，各种类型的债券性质的证券化开始仿照一些先前的市场模式，将这些新贷款组合起来，发行资产担保证券；在此同时，商业房贷也被组合起来，发行商业房贷担保证券，标的物也转变成各种其他金融的无形资产。

资产证券化作为一项重要的金融创新，资产所有人通过这种方式将特定资产对应的风险和收益转移出去，由购买这些证券的投资者承担资产对应的风险和收益，实现了风险向金融市场转移和分散。正是由于美国拥有发达住房抵押贷款二级市场，这就为不吸收存款的专业性抵押贷款机构提供了一个良好的生存环境，因为抵押贷款机构可以将全部抵押贷款以证券化或非证券化的方式在二级市场上出售，而只赚取出售过程中的折扣收益和出售后的服务收益，借助二级市场抵押贷款机构可以迅速回笼资金以支持进一步的贷款扩张。在这一模式下，抵押贷款机构的放贷能力明显提高，除了放贷规模扩大以外，放贷的对象也得到了扩展。二级市场的方便融资功能，使许多抵押贷款机构在繁荣时期过度授信，美国以次级抵押贷款为基础资产的MBS从2000年的810亿美元增长到2006年的7 320亿美元，7年间的增长超过9倍。

二、资产证券化与美国次贷危机

由于优质抵押贷款可以得到美国政府性机构提供担保，可以获得比较高的信用评级，同时，其收益率显著高于同风险评级的国债或公司债，因此，以优质抵押贷款为基础资产的MBS获得广大机构投资者的青睐也在情理之中。但以次级抵押贷款为基础资产的MBS就没有这么幸运了，它很难获得较高的信用评级，无法达到美国大型投资机构如退休基金、保险基金、政府基金等投资条件。为此，华尔街的金融机构又进行了大胆的金融创新，开发出了一种新型的产品――债务抵押担保证券（CDO）。

债务抵押担保证券是指一种新兴的投资组合，以抵押债务信用为基础，基于各种资产证券化技术，对债券、贷款等资产进行结构重组，重新分割投资回报和风险，以满足不同投资者的需要的创新性衍生证券产品。CDO的资产组合不同于传统的ABS，传统的ABS资产组合中的资产是同质的，而CDO的资产组合则是包括ABS、MBS、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等固定收益资产的分散组合。正是通过CDO这种产品的创新，把以次级抵押贷款为基础资产的MBS与其他类证券汇集构成资产池，按照MBS、ABS的信用增强模式，一部分CDO优先级证券被评为AAA级，由养老基金、保险资金等机构投资者持有，而CDO次级证券，则由追求高风险、高收益的对冲基金持有。这样，以次级抵押贷款为基础资产的MBS经过CDO产品的包装，低信用评级问题得到了圆满解决。2006年，CDO一共吸收了1 500亿美元的MBS，其中大部分是次级抵押贷款支持。至此，一条完整的产品链条形成了，在低利率和房价上升阶段，链条上的所有人都能获益。但如果这条链条最原始的次级抵押借款人出现还款问题，则整个链条都会产生问题。美国自2005年4季度起，房价上涨速度开始明显下降，到2007年3月房价停止上涨，随后出现明显的下跌，这也直接导致自2005年起，美国住房抵押贷款违约率开始上升，2007年第2季度，美国抵押贷款违约率达5.12%，次级抵押贷款违约率达14.82%。这样，在房地产价格下降和次级抵押贷款违约率大幅上升的情况下，以次级抵押贷款为基础资产的MBS及CDO出现了大幅度的缩水，次级抵押贷款的风险开始向以此为基础发行的证券持有人扩散。

由于MBS、CDO、ABCP等证券化产品及CDS等信用产品的蓬勃发展，推动了美国房贷市场证券化的高速发展，约80%―90%的美国次级抵押贷款被证券化，也使得美国房贷市场参与主体的业务发生转变。对于许多放贷公司而言，证券化的发展使其盈利模式由原来的存贷款利差转变为赚取出售房贷的手续费及服务费，业务重点也从注重房贷品质转为如何扩大房贷数量。在这种情形下，房贷公司开始推出大量创新产品，扩大次级房贷市场的规模。同时，面对市场的激烈竞争，放贷公司逐渐放宽信贷标准，不再要求借款人提供所有证明。这些潜在因素加速了次级房贷市场的恶化。因此，CDO等证券化产品的发展对金融危机的发生有促进作用。

三、结论

资产证券化的存在，不仅有负面的影响，也有正面的意义。因为正是资产证券化改变了人们对风险的认识状态，让风险由存量化变成了流量化，赋予了金融创新的重要意义。资产证券化正是通过风险定价和转移技术实现了风险配置的功能，成为金融功能从资源配置到风险配置转型的有力工具。

但是资产证券化在开放的金融体系中会加速风险和危机的传播和扩散，而这显然有可能加大系统性风险和金融危机的传染效应，从而有可能使局部性金融危机或个案性金融危机演变成全球性金融危机。如何控制风险，掌握尺度，加强危机预警，做好未雨绸缪的准备是势在必行。对于我国而言，一定要坚持自己的监管不松懈。如今央行和银监会都要求商业银行加强风险控制，从根本上把基础产品风险控制好。金融创新并非是一剂毒药，适当的发展一定能收效良好。另外，对资本市场的监管要透明，尽可能使信息不对称的情况减少，这样就能最终减少广大投资者和所有人的损失。

参考文献：

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Discussion about the assets securitization and the U.S. sub-prime mortgage loan crisis

Li Guo