房地产业现状汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产业现状范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754—2002)分类方法，房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。目前，学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多，但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状，采用数据作为理论依据进行分析相对较少，本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析，通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元，年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元，年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动，1998—2007年，房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%，近十年平均比重为4.49%，在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416，其中对金融保险业和商业的带动效应最大，为0.145，两者并列第一，而对建筑业的关联效应为0.094，居第二，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以，当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设，解决人民住房紧张的问题，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年，全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标，政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量，很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要，弥补市场失灵，以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源，房地产企业上缴税金近十年持续增加，从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元，房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%，对财政收入的贡献不断加大，在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。

2.1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元，逐年增加至2006年的25289亿元，增长率高于全社会固定资产投资增长率，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%，增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降，从1997年的13.4%下降为4.5%，尤其是2000—2007年的七年间，更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%，资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大，2007年超过7000亿元，为1997年的近8倍，是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升，2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍，达到77355万平方米，其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米，增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元，为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格，年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升，1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元，其中2004年和2005年增长了809元/平方米，占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米，占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米，增加了191333万平方米，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。

2.4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%，竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%，均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少，土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差，经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段，因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持，西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展，本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析，本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。

参考文献：

［1］向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析［J］.统计与决策，2008（19）：114-116.

［2］中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(GB/T4754—2002)［S］.北京：中国标准出版社，2007.

［3］中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)［M］.北京：中国标准出版社，2009.

［4］王重润，崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究［J］.集团经济研究，2007（11）：107-108.

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中图分类号:F293.3文献标识码：A

1.攸县房地产业现状

2007—2012年，攸县房地产开发投资以10%的比例态势递增，总投资额达30.12亿元，房地产开发项目59个，新建商品住宅246万m2。2012年，攸县商品房在建项目29个，在建面积109.8万m2，同比增长28.96%；新开工面积35.11万m2，同比负增长7.55%；竣工面积18.06万m2，同比增长187%，房地产总投资14.23亿元。全年共办理各类房屋登记9292宗，登记面积347.97万m2；测绘房屋面积82.69万m2。

2．攸县房地产业发展中的问题

2.1 房地产行业指标分析

1.房地产行业相关指标分析

（1）商品房销售价格

2008-2012年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从08年的均价1700元急剧上升到12年的均价达2880元左右，销售年均价涨幅均在10%以上，且增长率不断升高。从总体上看，2008-2012年攸县商品房销售均价平均增幅12%，价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。

（2）商品房销售面积

2008-2012年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万m2左右。此外，攸县商品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。

（3）房地产开发投资额增幅

据统计，2012年攸县房地产市场累计完成投资9.69亿元，同比增长55.1%，其中住宅投资6.56亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自2011年起，增幅超过同期GDP和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。

（4）商品房销售额与开发投资额

2008-2012年攸县商品房销售投资比除2008、2010年外都大于1，说明整体市场运营良好。2010年，由于世界金融危机的爆发所产生的后续影响及“国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10年投资额为09年投资额的1.3倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。

（5）新开工面积与施工面积

湖南省于2007年了《长株潭城市群区域规划》，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的6个区域次中心城市之一。在未来的3—5年，攸县将撤县建市，40万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施工面积比重不断增加。

（6）施工面积与竣工面积

根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，因为施工面积反映了未来1-2年的现房供应量，该值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来楼市可能供大于求。自从08年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提升空间。

（7）销售面积与竣工面积

该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于1，表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供求指标并不十分合理。

2.房地产行业与经济发展相关均衡分析

（1）商品房价格增幅与GDP增幅

房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与GDP的增幅相接近。2008-2012年攸县GDP增幅均值为14.44%，房价增幅均值为11.8%，其比值为1.22。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县GDP增长的实际情况，房价增长率与GDP增长率的比值为1.22，说明了房价大幅增长是有经济基础支撑的。

（2）房地产开发投资额、社会固定资产投资额与GDP

根据房地产业发展规律，在房地产快速发展时期，房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间，若超过35%，则有可能出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约为10%左右是合理范围，若超过10%，没有需求支撑，也会出现供过于求的局面。攸县的房地产投资占GDP和固定资产投资的比重持续偏低，均未达到合理范围，说明攸县房地产市场发展仍处于起步阶段。但是房地产投资额在GDP和固定资产投资中所占比重正在不断增长，说明攸县房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，整个市场具有较大的扩展性。

（3）房价与城镇居民人均可支配收入

自2009年起，城镇居民人均可支配收入呈上升势头，但增长幅度较小。房价增长率虽然也是持续增高，但仍然低于可支配收入增长率，消费者的需求能够得到较大的满足，说明房地产市场仍处于健康发展的状态。

2.2 攸县房地产业问题小结

1.房地产市场体系仍不完善。

迄今为止，攸县没有真正意义上的品质楼盘，大部分楼盘品质不高，住宅市场缺少一个有号召力的品牌楼盘。一方面是因为攸县房地产开发企业水平普遍较低，开发实力不够，除少数企业，80%的开发公司由于缺少资金、人才和开发经验，把握市场和抗击市场风险的能力很弱，整个房地产市场缺少品牌化、规模化、集团化的开发企业。另一方面是由于开发资金较少，很多房地产项目操作不规范，特别是缺乏资金的项目往往进度一拖再拖，楼盘建设进度落后，为了资金回笼，楼盘及早上市，许多项目后期建设马虎了事，品质难以提升。

3.有效供应不足，难以满足消费需求。

目前攸县房地产市场最突出的问题就是商品房有效供应不足，难以满足消费者日益增长的需求。虽然攸县房地产市场目前处于不饱和状态，但是商品房库存也越来越大，2012年，商品房库存达到了58.88万平方米、5946套（其中住宅为3105套），积压资金达到近20亿元。

4.企业规模不大，难以抵御风险。

企业资质等级普遍不高、抗风险能力差。目前攸县房地产开发企业共有29家，其中具有三级开发资质的28家，具有四级开发资质的1家，全县没有一家二级以上房地产开发资质的企业。大多数企业规模较小、竞争力较差，整体水平偏低，抵御风险、应对经济冲击的实力较弱，一旦遭遇房价过低、房屋积压过多、资金周转停滞等问题，企业很有可能面临倒闭、出现“烂尾楼”等一系列不安定的社会问题。

参考文献：

[1]牛军让；关中地区农村房地产发展现状及对策研究[J]；现代物业；2010年07期；

[2]王斐；席升阳；；汉中市房地产发展现状分析[J];现代商贸工业；2010年19期；

篇（3）

对国民经济的发展起着重要作用的房地产业是国民经济支柱型产业，需要充足的资金来支持其运行和发展，随着国家对房地产业的宏观调控和我国房地产业融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。每个房地产企业现在都面临着如何解决资金瓶颈的重大问题。只有有效的解决房地产融资困难的问题，才能促进房地产健康快速的发展。

一、目前我国房地产业融资问题的现状

（一）房地产业融资难度大

目前，我国房地产业普遍存在融资难度大的问题，特别是国家121文件发出后，银行利率提升，房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难，而这更加重了房地产企业的融资压力。121文件的出台不仅使开发资质低的小开发商和项目公司受到影响，就连盲目扩张的大开发商也在一定程度上受到冲击和资金链断裂的威胁。

（二）缺乏完善的房地产金融体系

在我国，多层次的、系统的房地产金融体系目前还没有形成，面临着担保机构、投资机构、专业房地产抵押贷款机构和保障机构缺位严重的现象；房地产金融市场中介服务体系还没能做到独立有效；多元化、系统化的房地产金融产品体系的缺乏等，这些都导致房地产金融面临风险。

（三）可利用的融资渠道单一

目前融资渠道单一，主要是银行贷款。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统要承担期房贷款带来的问题、承担假按揭贷款的风险、市场和法律等各种风险。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

（一）房地产金融市场不完善

房地产金融市场的完善，对于促进房地产业的发展起着积极的作用。但是目前121文件的出台造成房地产业融资压力加重，虽然房地产信托在迅速发展，但还是不能达到房地产业的融资要求。房地产业在宏观政策的调控和限制下，只有少数房地产公司在证券市场上市融资，缺乏一定量的资金的支持，无法保证资金运行的质量。

（二）房地产自身管理不到位

我国房地产企业绝大部分资金来源于银行的贷款，由于市场竞争加剧，利润空间压缩，造成资金的自我积累能力下降。并且，大多房地产企业没有建立相应的财务监管和风险控制机制，财务利用率低下。加之管理者竞争意识薄弱，对于国外资本大量涌入，没有制定正确的应对措施。这些现象都极易造成房地产业面临金融风险。

（三）缺乏国家法律法规的有效监管

近些年来，房地产业竞争愈演愈烈，面对不断降低的利润空间，房地产业面临的风险也越来越大，加上房屋空置率长期居高不下，造成房地产业的潜在问题在金融风险的威胁下更加容易爆发。对于这些问题，我国有关房地产金融等方面的政策法规还没有完善、形成系统，因此在实施过程中会比较困难，对于有效规范、引导房地产业的环节发展还没能发挥太大作用，也使金融创新面临无法可依的困境。

（四）缺乏专业的资金运作人才

目前，我国房地产业起步较晚，也还没形成较大的规模，特别是在人才培养上还未得到充分的重视。房地产需要大量资金的运作贯穿始终，并且它本身也存在着一定的风险，这就需要有具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才来运作这些资金，防范经营风险。但是我国在这方面的人才培养上投入不足，致使这方面的人才还很缺乏。

三、改善房地产融资问题的策略

（一）加强政府政策扶持和法规建设

房地产是一个需要大量资金，并具有高风险的行业，需要政府投入足够的政策扶持，政府可以通过制定有效的政策措施，直接或间接的对其进行调控，如对低收入阶层提高首付抵押担保、提供房地产低息贷款政策等。同时也应完善房地产金融方面的立法，如将《证券法》《保险法》等不利于房地产金融发展的条例加以修改等，有效的规范房地产市场运作，促进房地产金融的健康发展。

（二）完善房地产业的自身管理机制

学习国外先进的管理理念，结合我国目前房地产业的实际情况，完善房地产自身的管理机制。优化自身的组织结构，使其向扁平化结构发展，并建立健全的内部监督机构；实施有效的内部控制机制，完善内部审计，加强对财务的管理，提高财务的利用效率；建立风险预警和风险规避机制；同时，加强对房地产财务信息的披露。

（三）使用多种融资方式

在融资方面，国外有许多先进的方式值得借鉴，我国也应该进一步完善房地产融资市场，建立多种融资渠道，比如：①发展房地产信托投资，通过信托产品的深化开发，达到降低投资风险提高收益的目的；②发行房地产债券，面向社会融资；③与金融保险业合作，推进房地产业与保险业的结合，共同进行房地产开发；④开展租赁融资，在建设前与租户签订长期的合同；⑤实施海外融资。

（四）增加在人才培养上的投入

房地产投资本身是一个专业化很强的领域，它需要有专门的人才，特别是需要有具备财务、法律、营销等方面知识的多技能型人才。企业应当格外注重这方面人才的培养，投入资金对他们进行专业化的培训，同时实施有效的激励机制，这样有利于激发他们的积极性，提高工作效率，减少不必要的风险。

四、结束语

我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，我国政府应当进一步加强对房地产的政策扶持和完善相应法律法规的建设。同时房地产业也该注重自身的建设，加强内部管理，提高对专业人才培养的力度。

参考文献：

[1]宋振庆.房企融资的危与机[N].中国房地产报,2009-12-13.

[2]李超，张洪.辽宁省房地产市场发展对经济影响的实证分析[J].区域经济，2009,(8).

篇（4）

在当前的经济大发展的背景下，房地产产业空前壮大，并逐渐走向低端项目和高端项目的两极分化。这就意味着中国一部分房地产企业需要努力开拓新的市场，寻求新的发展。而房地产作为海外投资风险最大的行业之一，其海外投资必须十分慎重，因此，对于其投资主体所在区域、投资进入模式的研究也尤为重要。

一、房地产产业的特点

房地产产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务集一体的行业，主要包括：对国有土地使用权的出让和对房地产的开发以及再开发；房地产经营活动；房地产中介服务；房地产市场的调控和监管。房产市场则是指从事房产和土地的出售、租赁、买卖以及抵押等交易活动的场所或领域。房产市场是房地产产业进行社会生产和再生产的基本条件，并可以带动很多产业例如建筑业、建材工业等行业的发展。通过市场机制，房地产市场可以及时地实现房地产的价值和使用价值，同时可以提高房地产业的经济效益，并且可以促进对房地产资源的有效配置以及房产建设资金的良性循环，是整个房地产市场体系中最具有代表性，同时也是最重要的部分，在整个房地产市场体系中处于主体地位。

图1房地产产业的构成

由于房地产业产品得独特性质，导致房地产业的国际化经营具备较其他行业有许多不同。在进行国际化经营时我们需要充分考虑到房地产产品的差异的特性，体现在以下几个方面：

1.区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。

2.消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。

3.价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在2~3倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。

房地产产品的以上三个主要特点在一定程度上决定了房地产对外投资的方式选择。例如与制造业相比，正是因为房地产产品的不可移动性的特点所决定的它不可能像制造业产品一样选择出口的进入模式。结合目前中国房地产市场吸收外资以及房地产对外投资的现状看，房地产业国际化经营以对外直接投资为主体。

二、中国房地产FDI的国际环境分析

近几年的整个国际经济环境呈现着非常明显的特点。首先，全球经济的增长脚步变缓，同时各国的经济增长非常不平衡。特别是2007年下半年开始爆发的美国次贷危机以来，随之而来的全球性质的经济危机的持续影响使得世界主要工业国家经济增长都遭到重创。其次，中国几年来的经济增长速度引起了世界上其他各国的关注。而世界上的部分发达国家和发展中国家却表现平平，所以这就造成了在发展速度上的两极分化的现象日趋严重。当然，世界经济形势的跌宕起伏和中国强劲崛起，将会给中国企业当然包括房地产业提供了一个很好的对外直接投资的机会。最后，为实现对有关资源的全球配置，世界各国对各自的经济结构进行调整，对产业进行升级。经济全球化的具体表现是：在贸易各国之间，跨国商品与服务类交易在不断地扩大，同时资本的流动和技术的传播在不断地增加。除此之外，在经济全球化的进程中，对外直接投资的机遇对每一个国家来说都是相同并且日益增加的。针对这一国际现状，中国房地产业更要利用中国加入世界贸易组织和部分国家房地产业市场全面开放的机会，积极稳妥并且大胆地走出去，进入跨国企业全球贸易体系，通过对外直接投资这一渠道和资源的相对优势来寻求对自己更加有利的投资区域，使房地产业价值链得以在全球范围内实现优化重组和配置。

三、中国房地产国际化的发展现状

从2004—2009年，中国房地产对外直接投资规模的总体趋势在不断扩张，从对外直接投资流量来看，2004年对外直接投资流量为851万美元，2009年对外直接投资流量为9.3814亿美元，年平均增长率为21.85%，从对外直接投资存量上来看，2004年对外直接投资存量为2.0251亿美元，2009年为53.4343亿美元，年平均增长率为507.72%。其中2008年受全球经济危机的影响，中国房地产对外直接投资的流量与存量均存在下降，但是2009年整体又恢复大幅度上升趋势。

但是，从全国对外直接投资的流量的行业分布来看，除了2008年中国房地产业对外直接投资因为受到全球金融风暴的影响外，虽然中国房地产对外直接投资净额虽然基本呈现上升趋势，但是占中国对外直接投资总净额的比例中偏小。房地产对外直接投资还有很大的发展空间。

2009年中国房地产业对世界主要经济体的直接投资分布中，对香港地区的房地产业直接投资存量为40.8418亿美元，占对香港全部行业直接投资存量的2.4%；对欧盟房地产业直接投资存量为8 800万美元，占对欧盟全部行业直接投资存量的1.4%；对美国房地产业直接投资存量为4 592万美元，占对美国全部行业直接投资存量的1.4%；对澳大利亚房地产业直接投资存量为1.64164亿美元，占对澳大利亚全部行业直接投资存量的2.8%；对俄罗斯房地产业直接投资存量为7.1339亿美元，占对俄罗斯所有行业直接投资存量的32.1%；对东南亚国家联盟的房地产业直接投资存量为5 971万美元。占对东南亚国家联盟全部行业直接投资存量的0.6%。全部看来，中国房地产业对外直接投资主要集中在香港地区，其次是俄罗斯，是对俄罗斯直接投资行业存量分布最多的行业。再次是澳大利亚地区，是对澳大利亚直接投资行业存量分布第二多的行业。

四、中国房地产业FDI特点及发展存在的问题

由以上可以看出，中国房地产企业FDI的区位分部不均衡，表现出相对集中的特点。如图2所示，中国房地产业对避税地香港地区FDI存量占全部房地产业FDI存量的76.4%以上。当然，这与中国FDI整体集中在中国香港、开曼群岛和英属维尔京群岛这世界主要三大避税地的现状分不开。中国房地产业FDI第二集中地是俄罗斯，对俄罗斯FDI存量占房地产总FDI存量的13.35，这在很大程度上归结于俄罗斯近几年以每年5%的经济增长速度，俄罗斯的经济高速增长导致有购买力的阶层对新建住宅的高需求，从而使得俄罗斯房地产市场进入活跃期。但是这种对某一地区过度集中的房地产投资格局在长远利益上看不是非常利于中国房地产企业国际化经营的发展，并且会在一定程度上对中国房地产企业国际化发展带来不利的影响，主要表现在三个方面：（1）中国房地产业FDI区域的过分集中而导致的自相竞争。房地产业FDI的目的在于更好地利用世界的市场和资源来促进企业自身的发展，自相竞争对中国房地产企业的整体发展没有好处；（2）不利于房地产企业投资风险的分散。当中国与东道国发生政治冲突或者东道国发生经济危机时，房地产商品作为不可以移动的商品必然会造成众多的国内企业的投资失败，更为严重的是这种失败在一定程度上会对国内经济造成一定的连锁反应；（3）不利于中国房地产企业比较优势的发挥。再者，从各项指标可以看出，中国房地产的国际化发展还处在初期水平。中国2009年房地产FDI合同额仅占世界房地产FDI合同额的1.3%。并且即使在国内算是技术实力比较雄厚的大型的房地产企业在其进行跨国经营的过程中依然主要是依靠其低廉的劳动力优势而不是技术优势。从整体层面上看中国房地产FDI目前还存在着如下的问题：

1．缺乏成本优势。与制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的比较优势为成本优势，造成这种优势的原因在于国内劳动力的低成本和对整个工程技术管理的低成本。然而由于近年来逐渐发展的国际经济规则的制约，中国的这种比较优势的发挥受到很大程度的制约。在国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制。针对这一限制中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品还弱化这一限制，然而对于房地产业来说 房地产产品的特点是缺乏流动性，正是房地产产品的这一特点对房地产国际化经营在目前受到制约。

2．缺乏咨询服务能力。根据对房地产产业的界定，当前的房地产业是集生产、技术和服务为一体的产业，而不仅仅只是房地产工程。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因导致中国的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的认为隔离导致中国到目前为止还缺乏类似于国外的那种工程公司或者工程咨询公司。也正是因为这种缺失从而导致中国房地产企业国际化经营过程中会面临更多的由于国际化经营经验以及人才的缺乏而导致的风险。

3．缺乏足够融资。就目前情况来看，中国房地产业的所现有的融资程度完全没有达到国际上房地产FDI的需要水平。融资水平的缺乏主要表现在房地产企业的融资困难，融资风险抵押超过企业的承受能力，政府对房地产业融资的政策性支持太少，政府对融资的管理机制不够完善等。

4．存在着语言及文化的障碍。语言和文化的差异是对中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，在与对方的沟通和谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。

总的来说，中国的房地产跨国经营之路才刚刚开始，而且此路非常漫长。在这条发展之路上需要得到政府以及企业自身的协助从而对各种制约因素进行克服。

参考文献

[1]外国直接投资产业带动效应分析[J].当代经济科学，1998，(4).

[2]温建东，马昀，陈斌.管理外资流入房地产的国际经验及对中国的启示[J].国际金融研究，2005，(7).

篇（5）

引言

近几年随着房地产投资热度的快速升高，房价也在不断上涨，己经开始影响到人民生活水平以及国家经济金融体系的安全。住房价格除了关系到国家的发展和经济安全以外，还和人民的生活成本有很大的关系。我国人口多，人均住房面积少，住房政策的完善，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。

一、我国房地产业的泡沫现象的原因

1.1产生房地产泡沫的直接原因

我国房地产泡沫产生的最直接原因就是房地产市场中的过度投机行为导致房价飞速上涨。房地产经济在市场经济中占有很重要的地位，同时其中的投机行为也十分严重。主要由于土地交易制度不健全，行业管理不完善，这些都在一定程度上助长了投机行为，使得市场中产生大量投机性泡沫。

房地产开发商使用各种方式地进行土地储备，待一定时间后，高额价格转让他人，或对其进行炒作，导致地价、房价飞涨。随着经济的发展和城市人口的扩充，城市化的加快，城市对土地的需求不断增长，与土地本身的稀缺性的矛盾就会日渐明显。土地在交易过程中不断的转手，增值，当这一增值过程超出其真实价值时，就会导致泛地产泡沫的产生。

1.2产生房地产泡沫的间接原因

消费者的购房预期因素。当房地产商品价格由于某种原因上升时，消费者会推断未来的价格继续上升的可能性，需求会上升。而销售者惜售，供给会下降。在这样的供给需求变动下，价格上升，产生了泡沫的可能性。当价格下跌时，消费者会觉得价格还会有下跌的空间，需求会减少。而销售者则会抛售房产，供给上升，这时市场中由于接收人少，价格会下跌。如此恶性循环便导致了泡沫现象。

房地产政策因素。房地产业在国民经济中占有主导地位，对促进国家经济起着极其重要的作用，我国政府在这方面也不断出台相关政策，以求我国房地产业的健康发展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及国家出台的各项购房鼓励政策，实现房地产市场高速增长。而这一政策导向在一定程度上导致了房地产项目过量开发，不规范经营导致的价格迅速上涨，伴随着空置率增加的问题，这一切都预示着泡沫的产生。

房地产过度投资因素。城市化的进程决定了房地产投资的进程，这样的经济结构才是平衡合理的。然而房地产投资大幅度超前于城市化进程的幅度，导致房地产市场中出现供大于求的问题，随之也产生房价的剧烈波动，高空置率，大量的市场的投机行为，不规范的交易行为等问题。由于投资商对房地产的大量需求，房地产投资和投机者在市场中的比例会急剧升高，消费者的真实需求被投资和投机掩盖，房地产投资大幅增长，地产泡沫现象越来越严重。

银行信贷的不规范扩张因素。房地产业的发展过程中需要大量的资金支持，一般房地产发展的资金来源主要是依赖于银行贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。

二、改善我国房地产发展的几点措施

根据以上对我国房地产业泡沫现象原因的分析，以下给出了几点相应的措施，包括合理确定各类住房比例、加大宏观调控力度、打击遏制炒房行为。

2.1合理确定各类住房比例

加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同时在税收、资金等方面给予优惠和支持，鼓励房地产开发厂商参与廉住房和经济适用房的建设。对规划中的商品房建设市场可以完全向开发商开放，对其开发的套型结构不加限制，要特别注意商品房开发项目用地转让过程中的招投标活动的公开公平公正。

2.2加大宏观调控力度

为了真正发挥杠杆作用，提高政策的能见度和可操作性，必须适当加大调控的力度和执行强度。为此，政策制定时应注意以下几点：一是不可低估投机者承担风险的能力，在抑制投机方面税收和差别利率应该是最有效也是可控制的手段，只有严格执行才能得到良好的投机抑制效果。二是房地产开发的暴利时代将结束。在工人工资和原材料价格普遍相对较低的情况下，中国的房价高于很多发达国家，政府应该对土地资源管理及税收政策的调控力度加大。三是不能为了眼前的GDP和财政收入而牺牲国家的可持续发展，对于卖地收入和从房地产收取的各项税收，要用来反哺该城市的新购房居民和住房困难户。

2.3打击遏制炒房行为

炒房是助推房价快速上涨的主要原因之一。对于国内普通居民中的炒房者，要通过加大税收力度遏制其炒房行为；对于国内中小企业法人中的炒房者，要加大税赋力度的同时，进一步向它们开放垄断行业，制定各项政策鼓励其发展主营业务；对于国际炒房者，要密切注意主要资金动向，中国人多地少，建筑用地更少，所以必须坚决遏制和打击其恶意炒房行为。目前的房地产调控迫切的需要政府能针对不同地区的房价提出差别化的政策，以实现政策的针对性和有效性，以免在调控中对应调控对象调控效果不大，而对弱势群体形成较大影响的现象。

三、结语

我国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些承待解决的房地产泡沫问题。我国对房地产市场的宏观调控必须从我国的基本国情出发，其内容应该包括但不限于：合理确定经济适用房、廉住房和商品房比例，鼓励开发商参与经济适用房和廉住房建设；加大税收、差别利率、价格等杠杆对房市的宏观调控力度和反哺力度；有针对性地遏制和打击国际国内各类炒房行为等。

参考文献:

[1]盛松成,刘斌.经济发展对房价长期走势的决定作用:基于中国及国际的比较分析[J].财贸经济,2007,(8).

篇（6）

近年来，我国房地产市场持续高速发展，改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等，因此，有必要树立新的房地产开发理念，及时采取相关的对应政策，实现我国房地产业的健康有序发展。

一、我国当前房地产市场发展现状

中

国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。

（一）投资继续保持较快发展

2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2006年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比增长17.4%，30.8%和30.3%。中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。

从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

（二）土地开发面积增速持续大幅增长

我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，2006年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。2006年，全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升40.3个百分点。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。[4]这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。2006年，本年土地购置面积36791万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。

（三）国内贷款成为房地产投资强有力的支撑

2006年，全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，自2005年以来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。

与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，国内贷款猛增44.9%，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。2007年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额102.63亿元。

（四）供销总量基本平衡

商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上升。全国商品房施工面积17.62亿平方米，同比增长18.4%，商品住宅施工面积3.77亿平方米，同比增长19.2%，商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%，增幅比去年同期下降9.5个百分点，商品房竣工面积3.05亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期下降9.8个百分点，商品房销售面积4.6亿平方米，同比增长12%，商品房空置面积12355万平方米，同比增长7.9%。其中，商品住宅空置面积6723万平方米，东，中部分地区空置商品住宅同比呈负增长，40个重点城市中，有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。

（五）房地产价格持续上升

2006年全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段，结构等因素）同比增长5.2%。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨6.8%。今年一季度新建商品住宅销售价格涨幅在6.0上下波动。全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，比上季度高出0.3个百分点。涨幅较大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，广州9.0%，福州8.8%和泸州8.8%等。东，中部地区商品房平均价格增幅凭险高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品房平均价格不同程度上升，40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；建筑材料价格上涨；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升导致房价的上涨；房地产市场供求结构变动，中低位价格商品住宅供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场结构性矛盾。这种结构失衡的原因：首先是政府对经济适用房投资的减少。其次是市场内在决定力量，在较高收入这的需求未满足之前，市场供给的重点不太可能档次较低，盈利较差的低价商品房。再次是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格；投资和投机性购房拉动；国家对房地产开发的“地根”，“银根”缩紧，特别是对“地根”的减缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意思炒作，进一步强化了消费的心里预期，引以更多人跟风；房地产市场中存在定型的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引外资本向其流动的基本条件之一，更始新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。

（六）商品房需求依然旺盛

尽管2003年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均增长率未3.82%。随着收入的增长，生活水平的不段提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。其次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。

二、现阶段我国房地产业发展中存在的问题

篇（7）

一、前言

自2000年以来，我国房地产业有着突飞猛进的发展，速度惊人。辽宁省作为东北地区房地产业发展最快的省份，更是逐步以房地产业作为全省经济发展的重要推动力。辽宁省房地产业作为全省经济的重要来源，在整个经济体系中具有举足轻重的地位，对经济发展起着重要作用。

房地产业的健康发展能够促进全省城市化进程，推动城市基础设施建设，为我省新增城市人口的安置问题提供有力保障。房地产业具有产业链长、产业相互关联度大的特点，其直接相关和间接相关的产业多达50多个。其产业发展能够实现居者有其屋，为人们提供数量更多、品质更高的住房，充分满足人们日益增长的居住要求，对于促进全省经济增长起着至关重要的作用。

二、辽宁省房地产业现状分析

（一）房地产开发投资完成情况

辽宁省房地产业开发投资额，从2003年到2012年，只有2004年同比增长45%以及2008年增长37.6%增幅较大之外，其余各年份增长态势相对温和。到2012年，辽宁省房地产开发国有总承包以及专业承包企业已达到301个，开发投资额已经达到将近5000亿元，新增开发面积达到了12444.3万平方米。从总体情况来看，住宅房地产投资的发展状况是相对最稳定的。然而，房地产年竣工面积的增长同时带动了房地产行业供给的不断增加，土地等原材料的价格上涨导致竣工房屋造价一路上涨，目前每平方米造价成本达到2713元。作为商品房最重要组成部分的住宅，在2004年以后销售面积比例占总数的90%，销售金额占总金额的85%。这种情况表明，居住需求是购房需求最主要的因素。辽宁省房地产开发资金主要来源于自筹和其他相关渠道，贷款只占20%的比例，外商对辽宁省房地产业的直接投资额也在逐步上涨。2000年，外商投资在我省房地产投资金额占57%，到了2012年，这一比例上涨到90%。

（二）辽宁省与全国发展比较分析

作为东三省中的经济大省，辽宁省在2000年、2004年及2008年的房地产业投资额远远高于全国整体水平。金融危机的来临，对全国房地产业发展都造成了一定程度的冲击，使得全国房地产业发展速度有所下降。但是辽宁省的房地产业发展依然呈现增长的趋势，辽宁省每年的房地产新开发面积在全国新开发总面积中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈稳步增长的趋势。由此看来，辽宁省房地产业的发展水平要优于全国整体水平。辽宁省房地产业土地购置面积在全国增长大环境中优势明显，增长幅度高于全国平均水平32个百分点。到了2011年，辽宁省土地购置面积及购置费用增长趋势跟全国平均水平基本持平。

辽宁省的商品房销售量增长趋势只有在2002年和2003年比全国增长速度稍缓慢， 其余各年份基本与全国发展态势保持一致。即便是在金融危机后的2008年，辽宁省商品房销售增长速度也没有出现急剧下降的局面，依然实现了6.8%的增长。在办公楼的销售方面，辽宁省的销售面积增速与全国整体水平相比存在一定差异，特别是在2008年全国办公楼销售面积急剧下滑的状态下，辽宁省却出现了87.6%的大比例增长，这在全国范围内都是少见的现象。辽宁省的商业营业性用房销售情况与全国整体趋势相比基本一致，但其波动较大。

开发资金来源方面，直到2011年，辽宁省房地产开发资金主要来自于国内贷款和自筹资金两部分，跟全国情况基本一致。

三、辽宁省房地产业存在问题

房地产业属于集投资、开发、经营为一体的特殊产业，具有基础性、风险性等一系列特点。近年辽宁省房地产业成绩突出。不利的一面就是，如此快的发展速度，难免会出现一些问题。辽宁省房地产业近十年发展过程中市场处于快速发展阶段，商品房价格一路飙升，一直处于上涨趋势。2012年，全省商品房平均价格为4929元每平方米。此价格对于中低收入家庭来说无疑在购房面前产生巨大的经济压力，大部分人只能望房兴叹。伴随着房地产市场的不断壮大，其也存在一些如开发结构大同小异，开发结构单一，很难同时满足不同消费者的不同需求以及供应不合理、保障房进展不均衡等问题。

辽宁省房地产市场发展过程中，暴露出政府对其项目审批不严格以及管理不规范的问题。其主要问题有如下两点：第一，个别企业在政府监管不严个的情况下擅自修改规划；第二，辽宁省房地产市场开发过程中存在短期行为，对开发楼盘的周边环境造成了很大的破坏。房地产企业作为一个特殊行业在投资上存在很大的风险，随时会出现开发商与消费者中间违约的状况。这些隐患的存在时常会导致银行不良贷款得发生，使得房地产市场出现金融风险。房地产业作为一个特殊行业，具有其特定的垄断特征，其结果直接危及到消费者的利益。一些房地产企业凭借自己的手段和地位取得了国家资源的占有权和使用权，在市场竞争过程中占有绝对优势。伴随着房地产市场的快速发展，物业管理服务质量越来越受到消费者的重视，然而，辽宁省目前的整体物业管理水平还有待进一步提高，物业管理问题不但没有得到及时有效的解决，而且一直呈现上升趋势，出现了纠纷多样化、复杂化、处理难度大等特点。

四、辽宁省房地产业发展对策研究

（一）完善土地供应制度，加大土地价格调控

土地供需结构的协调发展是保证土地市场正常发展的首要条件，对房地产市场的健康发展起着至关重要的作用。目前辽宁省个别城市出现了地价、房价大幅上涨的情况，土地储备机构应该根据房地产市场的实际发展状况及时规范土地出让制度，及时准确的掌握土地投放总量。从市场细分角度着手，适当的调整各类用地的储备量和供给量，以便化解土地市场供需失衡的问题。一方面，紧缩城市中心房地产开发用地以及高档住宅建设用地，对开发建设高档住宅从根源上进行控制；另一方面，响应国家号召，坚决落实保障性住房政策，对于建设保障性住房的土地放宽要求，满足中低收入水平人群的住房要求。

根据辽宁省房地产市场发展现状，政府应加大对土地价格的调控力度。着重建设科学合理的价格调控体系，增加土地交易的透明度和公开性。辽宁省可以根据国家相关政策进行地价的调控，比如建立基准地价、出让底价以及标定地价等。条件允许的情况下，可以参照国外相关成功经验，结合辽宁省的相匹配情况进行进一步的价格体系完善。比如，日本政府每年都在特定的时间里公布官方地价，使得全国人民对当前土地价格一目了然。这种做法有利于政府对土地价格的调控和管理，同时为土地交易的公平公正提供可靠依据。

（二）建立房地产价格预警机制

建立完整科学的基准地价体系，是宏观调控土地价格的首要任务。政府部门要根据当地土地市场发展状况，适当的调控土地价格和拆迁补偿费用等，尤其是高档住宅的用地规模。只有以科学的地价体系为支撑，辽宁省房地产土地市场才能健康发展，土地才能达到高效利用的目标。辽宁省房地产市场存在哄抬价格的现象，针对此问题，政府部门更要加强相关管理。严格审查房地产项目价格申报，物价、工商、税务等部门均应严格按章办事。面对社会经济预期问题，需要政府正确引导消费者的消费理念，形成健康的房地产市场氛围，引导老百姓树立正确的购房观念以及投资理念。

（三）规范财税政策及金融市场

篇（8）

中图分类号：F293.33文献标识码： A

一、我国房地产业的现状

近几年来我国房地产行业得到了前所未有的发展，并逐渐成为我国的支柱行业之一。

目前住宅工程成为我国房地产市场上的主要产品，房地产价格得到了空前的提高，但价格的提升存在明显的区域性，从区域性分析来看国内一二线城市房价增长趋势远远大于三四线城市，在价格持续上涨的同时从供销总量上看，市场住宅的供需仍显不足 ，购买商品住宅成为获取房源的最主要手段。

随着房地产项目的开发规模和投资比例不断攀升，房地产开发和购买成本愈加增多，信贷行业火爆发展，银行等金融机构成为开发商和购房者获取信贷资金的主要渠道。

综上所述，我国房地产行业正朝着不利的方向发展。

二、房地产行业发展存在的问题

1、房子供求失衡

我国房地产市场目前出现了供求失衡现象。

新房源中高端性住房供大于求，而中低价位的普通性小型住房却供不应求，同时由于缺乏政府的重视，经济适用房和廉租房城市覆盖比重小，由于政府的某些问题很多房源不能下发到真正需求人群中，远远不能满足大众需求；我国解决房源问题的另一渠道：房子租赁和二手房市场分散、不正规，不能形成真正的正规供求渠道。

2、房地产市场泡沫化

近些年房价成不规律性疯长，房价增长过快并高居不下，房价收入相对过高，

各地出现了不少的地价标王，这导致投资规模过大，促进了房地产业的泡沫化，房地产开发商趁市场混乱、过度投机、过度开发，更加剧了房价的快速增长。

3、房地产金融业的风险

（1）由于我国房地产对金融的依赖程度大大高于西方发达国家对于金融的依赖，我国房地产金融业繁荣的背后也积累了严重的金融风险，

在我国房地产项目的开发建设，大多开发商欠缺资金，以少部分的投入和大部分的借贷来完成整个开发项目，购房者同样欠缺资金，大部分购房者以银行贷款形式购买住房。据统计在我国开发商用于土地购置和房地产开发的资金有60%—70%来自于银行贷款，而70%-80%的购房资金也是来源于银行贷款。这数据说明了我国房地产业存在巨大的风险：金融机构。

（2）贷款的流行和泛滥导致了银行之间的过度竞争。除四大银行外多数商业银行面对激烈的市场份额竞争，无原则的降低借贷标准，甚至违规减少应有的正常审查手续。这不但扰乱了信贷市场的正常秩序，也严重危害了银行资产安全。

4、不完善的住房保障体系

目前对于房源的分析不难看出，保障性住房供给在房产需求市场上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不转向市场，反而加剧了市场房源的供求矛盾。

所谓的住房保障体系就是指由政府督建的经济适用房和廉租房，住房保障体系已成为房地产市场调控的一个主要手段，但是由于资金渠道来源不稳定、资金落实情况不理想，保障对象界定不严格等各方面原因，保障性住房建设规模、覆盖率和建设速度达不到要求。

三、房地产行业健康发展的策略

针对以上我国房地产发展存在的弊病，我们拟订以下建议措施保证房地产行业的健康发展。

1、切实调整住房供应结构

针对目前房地产住房供应结构失衡问题，国家出台了一些列政策措施来切实调整住房供应结构。

首先制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确普通商品住房、保障性房的建设目标，并纳入当地发展规划和近期建设规划。 

其次明确新建住房结构比例。重点发展普通商品住房。

2、抑制高房价 

（1）推行限购令 

2010年4月“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称作限购令。对于本市户籍居民家庭，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，房价可重归市场化。 

（2）推行二套房房贷政策 

允许第一套房的正常贷款政策，对于第二套房的购买增加首付百分比、提高首付门槛，同时增高贷款利息，对于第三套房的购买不给与提供贷款。

（3）规范房地产行业 

加强房地产的行业规范，强化房地产行业的法律约束。对于商品住宅销售市场中的虚假信息、欺骗误导消费者、恶意哄抬房价行为，加大处理力度。

3、降低房地产金融的风险

经融机构一旦崩溃，房地产行业也将面临大的动荡，所以我们应尽量降低房地产金融的风险。

降低房地产金融风险关键是要约束银行的行为：

（1）银行要严格控制对开发商的借贷，开发商土地和开发的借贷费用不能超过总建设费用的40%。

（2）银行应摒弃不良竞争，对于个人信贷要严格按照借贷标准、个人信贷审查程序。各银行机构间营造一个良性的竞争环境。

4、改革并完善住房保障制度

（1）加大保障性住房比例 

应加大保障性住房的开发建设，增加保障性住房的比例。在确立廉租房的保障范围情况下，从实际情况出发，多开发一些限价房、租赁房等的低价位房源。

（2）搭建保障性住房资金链

保障性住房面临的巨大挑战是资金问题，为了使保障性住房政策得以落实，政府应针对保障性住房建设搭建完整的资金链和专门的监督机构，保证住房建设过程中资金充足和健康运转。

（3）放宽经济租赁房补贴条件 

首先廉租房建设是保障性住房中解决贫困家庭房源问题的一个关键渠道，目前由于保障范围较窄，大多数贫困家庭不能被纳入保障范围，我们应因地制宜的降低补贴条件、扩大保障范围。与此同时要建立健全严格的基层审查制度，严格审查廉租住房保障对象档案，排除不符合条件对象，严格廉租。实现应保尽保。

其次应完善廉租房的保障方式，主导加快完善以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的廉租住房保障方式。

最后应多渠道增加廉租房源，不仅仅通过新建形式，也可根据房源需求情况，采取收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，保障低收入家庭的住房需求。

结语:当今社会，房价是百姓最关注的问题，近年来各地房价的不断攀升，而保障性住房的建设远远不能解决人们对房子的刚性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同时也暴露了房地产行业的发展问题，政府应加大宏观调控政策合理调节房子的供求平衡，抑制房价的上升，同时应完善保障性住房体系，真正实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美丽愿景。

参考文献：

篇（9）

房地产业属于第三产业，是我国的新兴支柱产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性的特点。发展房地产业可以拉动内需，在国民经济大发展中有重要的作用。房地产业也是把双刃剑，在当今新经济的大环境下，我国的房地产业也面临着严峻的挑战和更加激烈的竞争，本文分析研究了我国房地产业发展的现状和不足之处，发现针对性地提出应对策略是首要任务。房地产业是一个竞争激烈的的行业，资源占用多，资金投入大，引发了住房这一较为敏感的社会问题。

一、我国房地产业的发展现状

（一）我国房地产业的发展阶段

我国的房地产业最早产生于19世纪末20世纪初。已经经历了起步阶段、调整阶段、发展阶段，最近几年中国房地产业进入了第四个阶段调控阶段，由于住宅产品价格的居高不下，引起了一系列的社会问题，国家从2003年房地产行业正式市场化开始出台很多针对性的政策，对房地产业进行有步骤的宏观调控。

近几年，我国的房地产投资额加大，房地产开发企业购置土地面积上下波动增长，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例升高；房屋销售价格持续攀高，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的幅度；中低价位、中小户型住宅比例偏低；投资性购房需求增长较快；全国土地交易价格稳步增长；待开发的土地面积普遍增大。房地产和建筑业每年的增加值大约占GDP的9%。居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，使住房的需求量攀升。住房消费将会成为居民的持续消费热点。

（二）我国房地产业的不足之处

房地产业属于资源密集型行业，需要走资源消耗低、环境污染少可持续发展的道路。而我国的房地产企业数量很多，规模较小，企业分散开发能力不足，营销中不能充分利用有限的资源创出最大的效益；房地产企业管理不太注重品牌效应，管理者综合素质相对较差，管理水平达不到要求，行业信用总体偏低；房地产企业的资金投入有限，造成经营风险加大。

二、新时期房地产业存在的问题

我国的房地产业在2009年急剧升温，在国家经济刺激政策、宽松的货币政策和通货膨胀预期等多种有利因素的推动下，出现了投资加快、资金来源充足等新情况，房地产业的发展好于预期。但不可忽视的风险也同时存在。居安思危笔者经过深入剖析认为我国房地产的发展还面临以下两大风险。

（一）政策的不确定性

国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。我国的市场经济的内外环境的变化促使国家的宏观政策的调整。

1、财政政策不确定性。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化。

2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

3、产业政策不确定性。由于房地产业是高耗能行业和资金密集型行业，所以我国在进行经济产业结构调整的时候不会把房地产业作为支柱产业，这样很难得到国家和政府的政策的大力扶持，给房地产业的发展带来困难。

（二）市场需求不足

房地产业发展和市场需求是紧密相连的，我国房地产市场需求不足是房地产业的长期潜在的风险。

1、城市化难以带来大量预期的新增需求。主要原因一是城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积也在不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我国人口的工作空间和居住空间的一致性决定了城市新增的人口总量是有限的。三城市中低收入人口居多，消费住房的能力不足。

2、旧城改造难以创造持续的房屋需求。如今很多城市都已旧貌换新颜，旧城改造空间也越来越小，对房地产的需求不能持续。

3、住房价格哄抬使普通居民望而却步，造成消费需求抑制。

三、新时期房地产业发展的对策

房地产业关联的产业很多，而且是我国的基础产业和新支柱产业，它的健康发展关系到我国国民经济的发展、社会大局的稳定和广大人民群众的安居乐业。针对房地产业面临的以上风险，笔者在以下几个方面提出了新时期房地产业的发展对策。

（一） 全面理解贯彻国家的宏观调控政策，保持房地产业政策的相对稳定性。房地产市场与宏观经济和政策环境有密切关联。保持房地产业政策的相对稳定性，是保证房地产业健康发展的重要因素。有些地方政府在房地产业发展中的不规范行为是造成房地产政策不稳的重要原因。国家采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策调控房地产业的同时还要防范新的经济泡沫产生。

（二）加强风险识别管控，持续有效保证市场需求。总结过去的经验教训，分析房地产业企业的发展规律，顺应形势变化，提升应对市场危机的能力。虽然目前房地产业有所回升，但一些房地产企业资金还不足还不能满足大规模的投资性需求。社会要想保持房地产业的全面复苏，提高消费者的购买力和要降低住房的价格是根本任务。要提高消费者的购买能力一方面要调节人民的收入分配结构，提高劳动报酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共财政补贴力度，完善和健全社会保障体系。降低住房价格就要降低房地产业的垄断程度，降低成本，加强资金的管控。通过信息系统建立有效的多模式跨行业的资金监控体系。

（三）房地产企业的自我提升。由于近几年房价的暴涨、房子质量差、夸大房屋宣传等现象社会对房地产商的负面评价越来越多，房地产企业需要培养高素质的专业管理人才组建骨干管理队伍，重视基础管理提高管理水平，打造诚信品牌文化，做好创新营销优质服务，并积极参与社会公益事业，承担更多的社会责任，重塑房地产业的新形象。

（四）房地产企业要强化前期市场调研能力，提高自身对市场的判断力和决策力。成立专门的调研组对市场进行全面准确的调查，制定出合理谨慎的调查报告，打有准备的仗，抢先赢得市场先机。

（五）鼓励中小房地产企业找准自己的定位，进行合理调整和并购，强强联合，完善中小企业的产业结构调整，提升房地产行业的整体竞争力和实现资源的效益最大化。

（六）调整房地产业的结构，增加产品的科学技术含量，提升核心竞争力。在节约资源绿化环境的基础上，提高产品的质量，提升房地产的品牌核心力。重视品牌效应凝聚的文化和理念，是房地产市场企业竞争力的综合体现。

（七） 提升资源整合力，完善房地产产业链。房地产业直接或间接地影响很多相关产业的发展，有相互依存的关系。例如2008年的北京奥运会的成功举办，就是我过房地产业、建筑行业和体育产业的完美联合，对我国经济文化发展有重大推动作用。

篇（10）

中图分类号：F293.30

文献标志码：A

文章编号：1673-291X(2007)10-0173-03

房地产业兼具生活居住和投资收益两大功能，注定房地产业的发展具有黄金价值和社会消费渴求度。我国房地产业迅猛发展不但在扩大内需、刺激经济增长方面成效显著，而且也增加了我国待业人口的就业机会，从而带动相关产业的发展。其感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中都处于平均水平之上，从而引致相关产业(比如，建筑、建材、冶金、家电、家具、装饰、金融、商业、服务业等)长足发展。从区域经济角度分析，全国各地区房地产市场也表现出明显的差异，这种区域差异性主要是由于各地区房地产起步的时间不同、基础不同，加之各地区经济发展水平、城市化进程、市场化程度等方面的不同，造成房地产业在就业方面的地区不平衡性。

一、我国房地产业的就业情况及区域现状

就目前形势看，我国房地产业总体就业近几年呈现稳定的增长趋势(见表)。原因有：其一，我国经济持续稳健发展、国际竞争力显著提高；其二，房地产行业目前仍然具有很大的利润空间，居民仍然对购房、企事业单位为了提升自己的公众形象而对写字楼存有大量需求；其三，政府加大对新城建设、对旧城改造的力度；最后与土地的承载能力大大提高有关。从而导致了我国房地产业总体就业近几年呈现出持续增长的现象。

虽然通过上述分析我们可以看出，我国房地产业就业人员呈现出稳定增长的势头，但我国的国情决定了各地的房地产市场存在很大的差异。这种差异在一定程度上源于房地产自身的地域性和不可移动性，同时，随着我国经济发展、开放程度和城市化进程的区域差异又加剧了房地产业的区域不平衡性，从而导致各地区房地产就业的差异。我们从官方数据分析可以看出，随着消费结构的升级与城市化进程的加快，使我国房地产业长期的增速高于GDP增速，西部地区的房地产开发投资额累计增长率明显高于东部地区。这是由于西部地区GDP总量比较低；另一方面，是因为西部大开发国家的投资重心向西部倾斜，一些重点项目相继开发建设。

房地产业的迅速发展给建筑业带来了巨大的发展空间。随着建筑市场日益壮大，就业人数增长也较快，房地产业已经成为吸纳城镇化进程中流动人口就业的主力军，已经成为吸纳农村富余劳动力的主力军。另外，物业管理的不断发展，也在服务领域提供了大量就业机会，连同房地产开发、房地产以及经纪业成为吸纳劳动力发展较快的行业之一，为吸纳农村剩余劳动力，解决下岗职工再就业，提高城乡居民收入水平，加快城镇化进程发挥了越来越重要的作用[1]。通过对按行业分组的法人单位数和从业人员的分析发现：我国各地区房地产业发展存在明显的地区差距，房地产业就业分布十分不均衡。经济发达地区及沿海省区房地产业法人单位、资产、主营收入和利润明显居高，上海、广东、北京、浙江、江苏是我国房地产业最为发达的5个省市，也是我国房价最高的几个地区。2004年，上海市房地产总资本达到13 097.7亿元，主营收入2 579.5亿元，创造利润422.7亿元，是名副其实的支柱产业；各项指标在全国各地也都名列榜首。另外，主营收入超过千亿的还有广东、北京、浙江和江苏4个省市，表明房地产业就业集中于部分经济发达地区和沿海省区。而大部分内陆、中西部地区房地产业比例都偏低，而像贵州、甘肃等省主营收入都在3位数以下，甚至有的地区利润出现负增长。

房地产业的就业也呈现地区转移与集聚的趋势。这一现象表明，外部经济环境的变化使得房地产业正在逐步形成地区转移和地区优势，房地产业正逐步在上海、广东、北京、浙江等大城市形成产业与就业的聚集效应。

二、我国房地产业就业区域不均衡特点形成的原因

区位是制约区域开发的重要因素，资源禀赋高的区位可以促进区域经济健康良性发展，反之则反是。不同的区位造成的区域优势，影响了房地产业的投资与开发。不同的区位条件下消费者对房地产业的需求不同，决定了房地产业的供给形成地区差异，从而导致了房地产业发展的不均衡现象。那么我们就该分析影响房地产业选择在某一区位进行房地产业开发，从而影响房地产业供给的主要因素：

1.资源禀赋、投融资能力、经济基础等区位优势。有利的区位因素可以降低特定产业部门的生产成本、增加收益。房地产开发过程中需要大量资金投入和相关产业的发展，因此它与地区经济基础、技术条件、交通信息等区域优势是密不可分的。集中了资金、信息、技术等各种区域与非区域要素是房地产业能否进行顺利开发的主要原因。在经济基础方面，反映一个地区经济基础的主要指标是该地区的人均GDP，例如，2005年人均GDP排在前列的省区、直辖市依次为：上海51 429元/人，北京44 969元/人，天津35 457元/人，浙江27 552元/人，江苏24 515元/人，广东23 603元/人，山东20 044元/人，辽宁18 965元/人，福建18 621元/人，内蒙古16 026元/人。相关资料显示：综合实力排名考前的房地产开发企业大都会选择在这些地区进行土地储备从而进行房地产开发。

2.良好的市场、金融和制度环境。良好的市场、金融和制度环境是保证房地产业做大做强的客观因素，而房地产业做大做强则会引至相关产业的发展，因此会增加该地区的就业。我们发现：市场机制的发育程度、市场准入制度、房地产企业的融资能力等是影响房地产业供给的主要因素，不同的区位条件对房地产业的需求不同，从而影响了房地产企业的选址决策，最终导致房地产业的供给形成地区差异[2]。京津冀、珠江三角洲、长江三角洲等地拥有良好的市场、金融与制度环境，因此这些地区的房地产业发展迅速。而中西部地区尤其是西部地区在这方面不占优势，发展迟缓。所以出现了东中西部地区房地产业发展不均衡，从而形成我国房地产业就业的不均衡分布现象。例如，北京首都开发控股(集团)有限公司、万科集团、阳光100集团在京津冀、珠江三角洲、长江三角洲等地区加大土地储备面积和规划面积进行房地产开发。以万科集团为例，2005年新开工面积超过260万平方米，这些新开工面积大都在上述地区。按照这样的新增开发规模，它目前超过1 000万平方米的土地储备可维持3年的滚动开发，持续开发潜力强劲。房地产百强企业在规划建筑面积上在这些条件好的地区加大规划力度，规划的总面积已经达到28 313.1万平方米，其中，规划建筑面积超过1 000万平方米的企业有7家，规划建筑面积在100万至500万平方米的企业有36家。

3.地区居民的收入状况与收入分配结构。居民的收入状况直接影响消费水平和消费结构，从而影响消费需求。反映一个地区收入状况的主要指标是该地区的平均收入水平。据中国发展数字地图数据显示，2005年人均可支配收入位居全国前5位的省(区、市)集中在东部地区，分别是上海(51 429元/人)、北京(44 969元/人)、天津(35 457元/人)、浙江(27 552元/人)、江苏(24 515元/人)。因此，收入状况与收入结构是影响消费需求，从而影响产品供给与产业结构的主要因素。一个地区的居民收入高，则会在购买商品房方面持有很大的自有资金，进而提高了购房的能力，对商品房的需求也会大大增加。在2007年4、5月间，由于大盘起伏不定，部分购房者在股市中获利转向楼市进行购房，间接引致房地产业需要开发更多的商品房来满足消费者的需求。

4.地区人口规模。一个地区的人口规模直接影响着房地产业的供给。房地产开发提供的商品房直接关系着居民的住房问题，然而一个地区的人口规模和购买能力与房地产业的成长密切相关，因此人口规模直接影响着房地产业的发展。同时，地区人口规模也是房地产开发与销售的人力资源的基础保证。因此，反映一个地区人口规模的指标主要是人口密度。至2005年，人口密度较高的地区依次是上海、天津、北京、江苏等地。而这些地区的房地产开发企业大都比较成功。

三、我国房地产业就业不均衡的现状分析

近十年来，房地产业在我国部分区域迅速发展，形成了一种行业的集聚效应。这种集聚对区域经济发展的影响是一把双刃剑。积极的一面主要表现在：

第一，缓解就业压力，促进相关联产业的发展。房地产业的发展不仅具有直接吸纳就业的能力，而且它的关联作用能带动相关产业的发展。比如，建筑业、建材业、冶金业、化工业、机械业、仪表业、林业等产业。房地产业的发展能推动相关产业生产规模扩大，引致相关产业增加就业。因此，房地产业的发展对于解决就业压力、促进相关产业发展的作用凸显。

第二，整合房地产人力资源，有利于相关产业向专业化水平发展。各个区域由于具体区位不同而提供的就业机会亦不相同，房地产业在我国各地区连锁发展，有利于整合人力资源，使得不同专长、不同素质、不同地区的人力资源聚集，形成资源共享，发挥团队精神[3]；有利于地区专业化程度的提高和产业集聚的形成，从而充分发挥该地区的比较优势；有利于形成房地产业的专业化，同时，也有利于房地产业相关产业专业化水平的提高。

第三，有利于区域发展达到规模经济。劳动力素质、能力的体现就在于各种相关资源的整合，而这种整合的直接效果就在于促进某一产业的发展。房地产业的就业集聚不断提高了人力资源能力，同时，也提高了其他相关要素的利用效率，从而降低了信息成本，实现规模经济，从而促进区域经济健康协调发展。

第四，有利于推进我国的城市化进程。房地产业发展最直接的表现就在城市化进程加速上，包括政府对旧城区的改造，新城区的规划，SHOPPING MALL的打造。所有这些都会使原来的城市无论建筑面积和风格，还是城镇人口的比例，都以一个崭新的市容市貌出现。时下，我国小城镇建设取得了瞩目的成绩，其中，最主要的特征就是房地产开发在这一过程中，使得原来的小城发生了翻天覆地的变化。城市化进程的加快在这些地区使劳动力转移，农业人口转入非农户口，从而推动了城市化进程。

消极的影响主要表现在：

第一，产业及就业人口的集聚与基础条件的不协调发展会导致区域经济发展的外部不经济。城市化进程的加快、产业集群的形成将会带来人口的聚集，需要相应的基础设施如交通条件、基础服务等相适应，才能形成有效的集聚，充分发挥就业聚集的积极作用。否则会造成长期的外部不经济，从而阻碍地区经济的进一步发展。

第二，随着城市化进程的加快，不免会带来一定的社会、经济问题。伴随着区域经济的局部发展，就业人员就会向经济比较发达的地区流动，由此在一定程度上会加快一个地区的城市化进程。然而，对转移的就业人员的生活服务及管理的问题的软硬件设施也要求相应提高。如果安置不好，可能会出现一定的社会问题，从而不利于我国和谐社会的建设。

第三，相对发达地区的经济发展能吸引大部分人力、物力，从而会使经济相对落后地区人才流失，产业结构发展不平衡，从而形成房地产业发展及地区经济发展的不均衡发展现象。这样不利于这些地区的其他相关产业及房地产业的进一步发展。

第四，相对于经济相对滞后的地区而言，虽然房地产业发展以及其他产业发展存在较大的发展空间，但是由于房地产业及其就业在经济比较发达的地区形成聚集效用，由此导致这些相对滞后地区的劣势恶性循环，即形成“马太效应”。

四、对策建议

第一，由于各地区区位资源禀赋、经济政策、消费水平与结构以及经济发展水平等方面存在着较大的差距，所以，形成了房地产业的发展以及就业分布形成不均衡现象。通过对我国区域经济不均衡发展以及各地区房地产发展的现状分析发现，房地产业就业分布的区域不均衡现象有利于房地产业专业化程度较高的房地产业形成规模经济，发挥聚集效用，使各地区从事房地产行业的人力资源充分发挥人力、信息优势，整合、充分利用各种资源，从而充分发挥各地区的比较优势，进一步推动我国的城市化进程[4]。因此，房地产就业的不均衡现象有利于我国区域经济协调发展。

第二，房地产业就业的不均衡发展落差太大会造成一定的负面影响。一方面，房地产作为第三产业和支柱产业，其发展不平衡会导致落后地区产业结构的不平衡，拉大区域经济发展的差距，由此形成产业发展及地区经济发展的“瓶颈”；另一方面，这种不均衡现象导致高素质劳动力的外流与低素质劳动力的滞留，进而阻碍该地区的产业及经济持续稳健的增长，导致地区经济恶性循环[5]。因此，从政府角度出发，政府应该对房地产业的就业转移进行有效的引导与调控，从政策上予以优惠、扶植，使房地产业发展相对滞后的地区摆脱劣势，逐步缩小与发达地区的差距，促使本地区经济协调发展。

第三，就业在某一地区相对集聚，为了区域经济的良性发展需要相应的外部条件与之相适应。由于我国一大部分城市具有相应的经济基础以及相配套的基础设施，从而实现了良好的集聚。但是，在未实现充分发展的省区出现的房地产业就业的集中是不稳定的。从长期来看，伴随着区域经济的进一步发展由此产生外部经济的同时，也会带来更大的外部不经济。因此，房地产业发展相对迅速的地区，需要政府作为经济的调节器，采取相应的措施，对产业的发展及劳动力就业转移进行有效的引导和调控，保证与地区经济结构相协调的合理的就业结构和产业结构布局。

第四，如何把房地产业中人力资本的比较优势转化为竞争优势。经济发展要以人为本，经济发展水平发展相对落后的地区，其人力资本未必缺少竞争优势。如何用好人才、留住人才为本地区经济发展做贡献，是该地区首要解决的问题。而人力资本相对聚集的地区，如何调动人力资源的积极性和创造性，如何激发他们的潜能，为本地区经济发展献计献策则是有关当局着重考虑的问题。总之，不论是房地产就业聚集地区还是非聚集地区，都应当重视人力资本在本行业中的作用。

参考文献：

[1] [美]丹尼斯・迪帕斯奎尔，威廉・C.惠顿.城市经济学与房地产市场[M].北京：经济科学出版社.

[2] 严治仁.房地产企业管理学[M].北京：科学出版社，1999.