绿化项目经理工作经验汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇绿化项目经理工作经验范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号：TU986文献标识码： A 文章编号：

前言

随着社会的不断发展，园林绿化工程的规模越来越大,在实际生活中，园林工程项目都是由很多个分项、分部工程组成,为了要确保整个项目的质量并且达到整体优化的目的,必须全方位的控制整个施工过程,从而使每一个分项、分部工程都达到符合质量的标准。每一个分项、分部工程也是通过一道道工序来完成的。所以，如何全面做好的工程项目的施工质量管理措施,提高园林工程质量,降低项目成本,也是争取用户、占领市场和快速发展自身的根本保证。

一、组建项目经理部是园林绿化工程质量管理的前提

（1）组建项目经理部

园林绿化施工企业在接到园林绿化工程施工任务后,首先要及时成立园林绿化工程项目经理部。项目经理必须有很强的政治素质、丰富的施工经验、具有一定的领导能力、组织能力和管理能力。项目经理部要坚持“以人为本”的准则,充分调动园林绿化职工的积极性,发挥他们在园林工程中的主导作用,增强质量观和提高自身的责任感,并且要牢牢树立“质量第一,安全第一”的思想,以优秀的工作心态来营造良好的园林绿化施工氛围。

（2）做好目标规划施工项目管理

项目经理部有权组织相关部门的工作人员对施工图纸进行准确的汇审,确定图纸的准确性与适用性。项目经理自身也要潜入施工现场,对施工现场进行抽样式调查研究,搜集相关的地形地貌、地下管线、施工条件等等相关的工程资料,对工程质量、项目工期、效益目标做出一定的规划。要及时组织相关工作人员对目标系统做出详细的工作项目的规划,进行目标管理,结合工程项目的特点、地区的环境情况和施工现场的条件,从施工的全面和技术经济的角度出发,必须严格遵循施工工艺的要求,及时制定施工组织设计。

（3）建立健全有关机构和制度

园林绿化工程项目经理部必须要严格建立合理而有效的园林绿化项目管理组织机构,并且及时制定重要的相关规章制度和规范,从而有效确保规划目标的实现,项目经理有权对规章制度和规范进行审批、督促和效果考核。

（4）选用优秀人才

项目经理是承包企业法定代表人在承包项目上的一次性授权人,也是全面负责施工项目管理实施阶段的管理者,担负着重要的作用,项目经理不仅是整个施工项目的管理中心,而且还是施工项目工程人员的核心,他要承担实现项目管理目标的全部责任,对项目实施要进行控制,对项目中人、财、物、技术、信息等等所有生产要素要进行管理,还要协调各方面的关系,在整个施工活动中起着决定性的领导作用。因此, 进入项目经理部必须具有丰富的园林绿化施工经验、有很好的组织管理才能,且办事效率高的人才,这样才能充分发挥其个人的才能。

二、积极与设计方交流沟通,避免工程出现设计缺陷

在每次接新的施工任务,首先要积极与业主、设计师沟通。只有深刻的懂得工程的设计理念,才能更好的创造工程项目的景观效果。施工图纸中有异议的地方与设计师交流进行合理的探讨。在有的施工工程项目中,设计师往往会设计超大规格的乔木树种作为整个景观项目的焦点,但这实际上并不能达不到设计师的理想效果。因为特大树木在栽移过程中的再生能力差,栽种后甚至会出现萎缩现象,从而导致景观效果;为了提高特大树木的栽种成活率，必须要进行树木的强修剪,破坏了树木本身原有的姿态姿貌,栽种后的姿态不尽人意。如果遇上水土不服和管理不善的情况，就会导致大树死亡,而且还浪费了宝贵的自然资源。所以建议设计师在选用树木时，建议选用胸径15~20cm的中壮龄大树,此类树正处在成长的生长旺盛期,移栽过程中损伤不仅影响小,而且树木本身的恢复速度生长快、容易成活,也不会出现上述不乐观的现象。

有时设计师由于过分的追求景观项目的形式美,却忽视了植物本身的生物学特性和生态习性,没有很好的将形式美和生态美结合,例如,栽植在建筑的北侧的不耐寒的树木、将不耐寒的植物种类栽种在建筑物之间通风处等等,栽种在这种条件下的植物不但生长不好,甚至不能开花,从而影响了植物造景的效果。

有时只考虑植物种类的搭配上的近期效果,如建筑的基础栽种,靠在墙角栽种的植物种类比外沿栽种的植物种类生长速度慢,1~2年后,外沿的植物掩盖住靠墙角的,当初层次感的设计意图可能不能明显的体现。此时,应该积极地通过监理与业主和设计师沟通,通过交流和建议使所栽种植物不仅符合生物学特性和生态习性,而且也能将形式美和生态美很好的结合。

三、精心施工,尽力完善工程设计,再创工程的艺术性

作为施工企业, 完成一个成功美好的园林工程作品,施工人员在其中发挥的作用是不容忽视。正因为需要施工人员的文学的功底、艺术的眼光、专业的水准,才能成功的将设计在图纸上，景中植物的定位、姿态、朝向、大小及种类进行搭配,通过感悟、配合、调整以创造最佳的工程作品。“虽由人做,宛如天成”,这是园林作品最高的艺术境界。为了这一远大的目标,应该努力研究施工过程中作品的不断完善,注重艺术美和自然美的有效结合,形式美和生态美的统一。

由于植物是具有生命力的材料，是活体,不同于其他建设工程中的材料,同一植物品种有其共性,还存在着个体差异。如3株群植的乔木,具有相同的胸径、冠幅,而它们三者姿态的丰满度及高度不一致,需要施工人员充分发挥主观能动性,把3株植物进行因地制宜的调配组合,姿态丰满的应处于主要观赏位置,前低后高,从而达到最佳的植物景观效果。

园林绿化工程的内容延伸为多种景观元素的组合,除植物外例如铺装、园路、桌椅、水池、花架等等都是土建工程;但是园林绿化工程是让人们在视觉上的可以感到愉,同时也可以满足其他功能要求的作品,对土建工程要求得更高。如铺装收口在图纸上显示并不难看,做成作品后却不美观,施工放样时按实际效果布局稍作调整,既不影响整体布局和使用功能,也可以达到整体美观的效果。

四、注重细节,精于细部施工,从细微之处体现工程精度

树坛、支柱的树干支撑、固定、绑扎、绕杆等是工程中的次要工作,这些次要的工作如果不细心施工,粗制滥造,通常会给整个工程带来不好的效果,从而使工程质量在细节上受到影响。如果注重细节的处理工作,整个工程的景观将会有更好的效果。

在已完工的工程中,经常会看到没处理过的树穴,常见粗糙的树坛:一为原有“酒酿谭”,黄土见天;二为抛高馒头型,和周围地形格格不入,总觉得是整个工程的漏洞。常见的处理方法:第一保留原有“酒酿谭”,有利于穴边草坪的养护工程管理,黄土上覆盖树皮,陶粒等等或栽种麦冬、常春藤等,既能防止尘土飞扬,又可以达到美观的效果。如果因为地下水位偏高的话,必须要抬高树木的栽植高度,这样可以适当提高树穴周边的地形,使树穴和周边地形平面之间有很好的过渡,整体上效果和谐美观。

支撑、固定、绑扎等等工程中看似是最简单的次要的工作,通常都会被忽视,这样就大大影响了整个工程的品质。支撑选料应该统一,毛竹或木棍粗细均匀,长度一致,有条件的话还可将支撑物抛光上漆; 横杆与地面保持一样高度, 斜置杆与地面角度相同,绑扎时做到支撑物横平竖直,树干与地面相垂直,在树干处加上垫层来保护树皮避免受到不必要的损伤;绕杆从树干土表处至第一或二分叉点,草绳或麻布在整个树身上没有断开或重叠处,连接处衔接自然。简单精致的细节工作让人耳目一新,与整个作品相匹配。

在行道树工程施工中,一大批符合规格要求的行道树中,有的夹杂树干略弯,有的分叉点有点低。栽种时把树干弯曲一侧与树木的排列走向统一,按树干分叉点由高到低或由低到高的顺序排列,这样可以使行道树的不规则个性特点在规则布局上得到相应的统一,也从细节上弥补了树木个性特点的差别。

五、加强园林绿化工程后期养护管理

篇（2）

Abstract: this article is the author of the combined work in recent years experience of the construction site management, construction safety management discussed.

Keywords: landscape; Landscape engineering; Construction management

中图分类号：K928.73文献标识码：A 文章编号：

由于园林工程有多项内容，在施工过程中往往由多个施工单位建造，因此，若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题则会影响施工进度，拖延工期，影响工程质量。因此，要注重做好园林绿化工程施工管理工作。

1．施工组织

目前园林工程施工组织形式主要是建立施工现场项目经理部。由项目经理、施工员、技术员、质量员、安全员、材料员和土建、绿化班组组成。

1.1项目经理

项目经理接受企业法定代表人的领导，接受企业管理层、发包人和监理机构的检查与监督；负责对项目工程中有关工程质量、工期限、安全、成本等的监督管理；合理组织、配置、落实人财物等要素；做好工程劳力、机械、材料等平等调度，如召开生产会议；抓好工程岗位责任制的贯彻实施，协调与建设方、监理及其他施工事务。

1.2施工、技术人员

负责工程项目图纸交底、施工技术、施工计划实施、施工规范、验收及现场管理等具体事务。

1.3质检、安全人员

其职责是贯彻执行国家有关工程质量、施工安全法规，对原材料、成品、半成品按相关规定控制，定期参加分项工程的质安检查，对违反操作规程等危险作业行为有权暂停生产并及时上报，做好项目的安保工作。

1.4采购人员

认真做好工程材料的采购、运输、堆放和出入库登记工作，配合业主及监理做好材料检验工作，对各种材料严格把关，对不合格的材料决不采购。绿化采购保证苗木规格及品质，严把苗木关，对规格、质量或苗木起挖不达标者坚决退回。

1.5材料保管员

认真贯彻公司的财务制度，结合项目特点做好本职工作。负责材料的进出库登记、贮存、维护，对库存材料标识、合格证明等作记录，对不合格材料有权拒绝入库。

1.6各大班组长

土建、绿化等各大班组长对下达的生产经济目标全面负责；技术交底、参与图纸会审、制定必要的技术措施；深入现场指导施工；贯彻执行质量管理制度、施工验收规范、技术及安全规程。

2.施工现场管理

施工现场管理是施工管理的重要组成部分，也是整个施工管理工作的基础。因此，施工现场管理水平的高低，直接影响园林工程的质量和企业的经济效益。施工现场工作主要包括:施工准备、正式施工、养护管理和竣工验收等几个阶段。

2.1施工准备

其管理工作主要有:掌握资料、熟悉设计、勘查现场、制定方案、编制预算、材料供应和现场准备。

2.1.1开工前了解工程的有关资料，如用地手续、上级批示、工程投资来源、工程要求等。

2.1.2施工前熟悉设计的指导思想、设计意图、图纸质量、艺术水平的要求，将设计构想向施工单位交底。

2.1.3施工人员了解设计意图及组织有关人员到现场勘查，一般包括现场周围环境、施工条件、电源、水源、土源、交通道路、堆料场地、生活暂设位置，以及市政、电讯应配合的部门和定点放线的依据。

2.1.4工程开工前制定施工方案，包括:工程概况（工程项目、工程量、工程特点、工程的有利和不利条件）；确定施工方法（采用人工还是机械施工，劳动力的来源）；编制施工程序和进度计划；施工组织的建立；制定安全、技术、质量、成活率指标和技术措施；现场平面布置图（水、电源、交通道路、料场、库房、生活设施等具置图）；施工方案应附有计划表格（劳动力计划、作业计划、苗木、材料机械运输等）。

2.1.5根据设计概算、工程定额和现场施工条件、采取的施工方法等编制施工预算。

2.1.6重点材料的准备，如特殊需要的苗木、材料事先了解来源、材料质量、价格、可供应情况。

2.1.7做好现场准备，包括三通一平，搭建暂设房屋、生活设施、库房。事先与市政、电讯、公用、交通等有关单位配合好，并办理有关手续。

2.2正式施工

其管理工作主要有:组织综合施工；落实各项技术组织措施；跟踪检查计划的实施，及时反馈；加强组织平衡，保证供应；对施工进度、施工质量和施工成本严格控制；保证施工安全，做到文明施工等。

2.3养护管理

其管理工作有是做好工程的养护前技术交底，编写保养计划，落实养护人员和任务，定期检查。

2.4竣工验收

其管理工作有:预检、隐检及签证；整理和审定交工验收资料，组织办理工程交工验收；负责编写施工技术与管理的总结资料。验收工作要注意某些工序的中间验收，因为园林工程中有的工序属于隐蔽性质，如挖种植穴、换土、施肥等，待工程完工后已无法验收。

3.施工安全管理

园林工程施工必须坚持“安全第一、预防为主”的方针。项目经理部应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的实现。项目经理是项目安全生产的总负责人。

3.1施工安全目标

应根据项目施工安全目标的要求配置必要的资源，确保施工安全，保证目标实现。

3.2安全保证计划

安全保证计划应在项目开工前编制，经项目经理批准后实施。项目安全保证计划的内容宜包括工程概况、控制程序、控制目标、组织结构、职责权限、规章制度、资源配置、安全措施、检查评价、奖惩制度。

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Abstract: Landscaping project completion depends on management team management level; the management level of the enterprise depends on the market strain capacity and competitive ability. In the garden project management will directly affect project quality, progress, cost, so the landscaping project management must be from the talks to implementation, to the latter part maintenance and to whole process comprehensive management of behavior to garden project, truly improve comfort of people life.

Key words: landscape works; landscaping; construction management; construction cost management; project management; quality management; information management; whole process

中图分类号 : TU-098.4文献标识码： A 文章编号：

当前，随着人们环境保护意识的不断增强， 对环境要求的不断提高，因此，在绿化事业也呈现出前所未有的美好前景的同时，园林绿化也逐渐成为市场热门行业，其竞争也也变得日趋激烈。然而，企业要在如此激烈的竞争中立于不败之地，就必须向用户提供质量好、 造价和工期合理的新产品，而每一个优良产品的产生，除设计、材料供应等因素之外,主要靠合理的施工工艺和有效的施工现场管理来保证。因此，做好施工管理对园林工程公司提高公司管理水平具有极其重要的作用。

一、园林工程施工项目及其特点

园林工程施工项目属于工程项目分类中的一种。园林工程项目施工项目是指园林施工企业对一个园林产品的施工过程或成果。施工项目是园林施工企业的生产对象，因此，它可能是一个园林建设项目的施工（如一个公园），也可能是其中一个单项工程（如乔木种植工程）或单位工程（如假山工程）的施工。园林工程施工项目具有如下特点：

1．它是建设项目，即单项工程或单位工程的施工任务。

2．它以园林施工企业为管理主体。

3．它的任务范围是由工程承包合同界定的。

4．它的产品具有多样性、固定性、体积庞大、生产周期长等特点。

5．园林工程施工管理具有生命性，需要较长的养护时间及一定时期才能达到设计的效果。园林工程施工管理以园林工程施工项目为对象，以项目经理负责制为基础，以实现项目目标为目的，以构成园林施工管理项目要素为条件，以与此相适应的一整套施工组织制度和管理制度为保障，对园林工程施工项目全过程系统地进行控制和管理的方法体系。

二、园林工程施工程序

施工单位与招标单位签订了工程承包合同、交易关系正式确立以后，便应组建项目经理部，然后以项目经理部为主，与企业经营层和管理层、业主单位进行配合，进行施工准备，使工程具备开工和连续施工的基本条件。施工前的准备工作充分与否是工程顺利实施的前提，其主要包括以下几点：

（一）技术准备

园林施工任务确定以后，应提前与设计单位结合，详细了解工程设计方案，以便掌握其设计意图，并到现场进行确认考察，为编制施工组织设计提供各项依据。此外应对原始材料（包括技术经济条件）进行调查分析，并编制出施工图预算和施工预算，并依此编制出施工组织设计，包括施工进度、施工部署、施工质量计划等。

（二）物资准备

园林建设工程物资准备工作内容包括土建材料准备、绿化材料准备、构（配）件和制品加工准备、园林施工机具准备等。

（三）劳动组织准备

1．施工项目管理人员应是有实际工作经验的专业人员。

2．有能进行指导现场施工的专业技术人员。

3．各工种应有熟练的技术工人，并应在进场前进行有关的入场教育。

（四）施工现场准备

施工现场准备工作包括施工现场控制网测量，做好 “四通一清”，认真设置消火栓，建造施工设施，组织施工机具进场，组织施工材料进场，做好季节性施工准备。

（五）施工场外协调

施工场外协调包括材料选购、加工、订货，施工机具租赁或订购，选定转、分包单位等。

三、园林工程施工项目管理过程

园林工程施工管理的全过程中，为了取得各阶段目标和最终目标的实现，在进行各项活动中，必须加强管理工作。必须强调，园林工程施工管理的主体是以施工项目经理为首的项目经理部，即作业管理层，管理的客体是具体的施工对象、施工活动及相关生产要素。在整个园林建设项目周期内，施工的工作量最大，投入的人力、物力、财力最多，施工项目管理的难度也最大。其最终目标是：按合同规定，按设计要求建造园林，并获取预期的环境效益、 社会效益与经济效益。所以在施工过程中应严格按照施工组织设计进行施工，并保质保量的完成工程承包合同规定的全部施工任务，并达到验收标准。其具体内容如下：

1．建立管理组织。

2．选聘称职的施工项目经理。

3．组建适宜的管理机构。

4．制定符合国家政策和企业规章制度的施工管理制度。

5．制定对项目管理的内容、主法、步骤、重点及具体安排的纲领性文件。

6．进行工程项目分解、制定阶段性目标。

7．绘制施工项目管理工作体系和管理信息流程图。

8．确定施工重点，编制施工组织计划。

9．进行施工项目的进度目标、质量目标、成本目标、安全目标控制。

10．进行生产要素管理，包括劳动、材料、机械设备、技术、资金等的管理。

11．设立合同管理部门或人员，以法律手段处理施工过程中发生的经济关系和问题，保证施工正常进行。

12．建立合同管理计算机系统及合同文件档案库。

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一、园林工程的特点

园林工程是一个多学科结合的综合领域，它有着区别于其他学科工程管理的一些的特性：

1.工程营造的艺术性。园林绿化工程在建筑小品的建造、植物的配植等方面讲求艺术性，其景观效果就是要给人以美的享受。在施工过程中通过工程技术人员创造性的发挥去实现设计的最佳理念与境界。如绿化配植，哪株宜直、哪株宜斜，植物的朝向、呼应是否生动有趣、顾盼生姿，这些都是要靠现场施工技术人员对设计意图的把握了。

2.实施对象多是活体的特殊性。园林绿化工程大部分的实施对象是有生命的活体，通过各种乔灌木、花卉、地被、草皮的栽植与配置，充分发挥不同植物的生态功能和形态特征及季相变化，来达到净化空气、吸烟滞尘、调节温度、隔音杀菌、营造观光休闲与美化环境的功能。

3.工程建设的广泛性和附属性。随着人们生活水平的提高及社会的需求，园林建设广泛地应用在人们生活的各个领域，大型的公园、绿化广场、高速公路等都成为了较集中的园林工程的展示场所，而大部分的社区、住宅小区及一些功能性建筑物的周边，园林绿化工程更多地作为配套的附属工程。

4.建设材料市场价格的不稳定性。园林绿化工程的植物材料品种繁多，市场价格的变动大，难以及时把握，对园林工程的造价界定带来了困难。

5.施工的季节性和管护的长期性。园林工程尤其是绿化种植季节性强，讲求适时适地种植。施工时受自然条件影响大，因而施工质量较其他的工程质量更难以控制。绿化施工只是种植，种后还有个长期管理养护的过程。只有长期精心的管护，才能确保苗木的成活和良好长势，才能达到园林景观的要求和效果。

二、现今园林工程存在的一些问题

在市场经济大潮的冲击下，园林工程出现了过于急功近利的势头，盲目引进，克隆照搬，粗制滥造，“做作有余，生趣不足”，这些都是当前园林的流行病。

1.文化内涵的淡薄。我国的传统文化博大精深，一些园林工作者在挖掘和赋予景观要素的文化内涵方面明显的存在不足：而另一些则走到另一个极端，把各种的文化元素不分场合地罗列、堆砌，俨然暴发户“晒”家财似的，各种元素没能有机的结合。

2.忽视意境的营造。一些园林工程过于务实化和经济化，只注重视觉效果享受，忽视了意境的表现和精神的愉悦。许多的主题、景区、景点往往只有一个优雅的名字，其景观却表现不出这种优雅与内涵，意境的营造只流于形式。

3.整体性的缺失。园林工程一般都由建设方、设计方、监理方和施工方共同来完成。设计方很多时候会迫于建设方或其他的压力而进行设计变更，又由于与施工方缺少交流，往往只注重工程技术的交底，而忽略了“艺术交底”，致使施工方不能准确地把握园林的设计意图，出现思想意识上断层，结果使园林作品失去了它的连贯性、完整性与和谐性。

4.生态学的体现不足。我国传统园林的营造，往往遵循“天人合一，师法自然”的造园思想，然而在实施过程中“盲目跟风”或是遵照“领导意识”的情况时常出现。例如盲目引进外来物种，大树移植、北种南用、南种北用等的做法都是有违植物的生态学规律的。今年初，发生在华南地区的冻寒，使大量的外来植物出现大面积的枯死，一些引进了数十年的品种亦不能幸免，这不能不算是园林界的一场灾难。

三、如何加强园林工程施工的控制

园林是一门多学科的边缘科学，园林工程相比其他专业的工程，在我国成为规范行业的时间还比较短。在过往的施工项目经理培训到现在与国际接轨的全国注册建造师的考评中，尚未有园林绿化专业，今后要走的路还很长。笔者主要是结合自己多年的工作经验，针对园林工程的特点和存在问题，从有别于其他专业施工管理的角度，就如何强化管理、创造园林精品工程，谈及自己的一些体会和看法，供同行参考。

1.组建优秀的项目经理部。施工项目经理部是组织实施园林工程管理的主体，项目经理则是整个工程项目的灵魂人物。项目经理。除了要掌握专业知识外，还要有扎实的国学基础和美学的修围。园林工程精品的产生必定是将科学的管理方法、娴熟的施工技艺和优秀的灵感创意的完美结合。在工程实施过程中，设计死角和细节的处理，往往更能体现出施工队伍的艺术水准。此外，除了有丰富的施工经验外，还应有广泛的社会阅历和待人处事的经验。

2.建立园林工程的管理模式。吸收相邻专业（如建筑工程、市政工程、给排水工程）先进的施工管理技术和经验，结合园林工程自身的特点，建立自己的管理模式，并运用新的方法、新的手段进行管理的创新。如在计算机中使用Project系列软件对工程项目的进度计划等进行科学合理的编制，在网络上随时随地查阅和处理文件、信息与命令，利用视频对施工现场进行监控管理等。

3.加强合同管理。有外国承包商说过：“要像读圣经一样，天天读合同文件”。的确，只有深入理解了合同文件，才能自觉地执行和运用，才能保护好自己的权益，避免在时间、人力、物力、财力等方面不必要的损失。

4.善于处理工程索赔。园林绿化工程由于受外界因素影响大，出现索赔的情况较多。合理的索赔是施工企业减少亏损增加收入的必要手段。当工程出现变更，应及时向建设方、监理方等相关单位办理手续，争取赔偿。赔偿可以是时间方面（延长工期），也可以是金钱方面的补偿。要善于抓住合同“开口”的地方，在取得建设方认同下，利用自身优势，积极提出合理的修改意见，达到创收的目的。

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中图分类号：K928.73 文献标识码：A 文章编号：

绪论：随着人民生活水平的提高，园林绿化事业在也迎来了它发展的黄金时期，并取得了不错的经济效益和环境效益，同时也迎来了园林绿化施工企业发展的黄金阶段。然而随着行业发展水平的不断提高，市场竞争也日趋激烈，对园林绿化施工企业的管理水平提出了更高的要求，降低成本支出，改变目前园林绿化施工企业管理粗放、效益低下的不良局面。所以有效地进行成本管理，实现自身经济效益的最大化成为目前园林绿化企业成本管理的主要工作。

一、园林绿化工程成本管理概述

园林绿化工程成本管理和一般的成本管理一样，都是为了实现企业利润的最大化。我们要从项目运行的全过程对园林绿化工程实行成本管理，在投标报价中以最有利的价格赢得项目，施工过程中以科学的管理手段降低支出，竣工结算中以正确详实的计量结算工程款，力求圆满甚至超额完成企业预定的成本目标。逐渐形成一套科学的成本管理体系。首先，本文从绿化工程的投标报价阶段、施工阶段、竣工验收阶段进行分析，提出可以采取的成本管理措施。在投标阶段中主要从决策管理和技术管理寻求成本控制的途径；在施工阶段则从管理措施、经济措施、技术措施寻求降低成本的途径；在竣工验收阶段利用管理措施和合同措施来增加项目的计划外收益。另外，本文还将造价人员业务水平和工作责任感单独指出，可见其对成本管理的影响之大。其次，本文还从项目施工中寻求过程控制的方法，确定目标成本，进行成本分解，按照比较、分析、预测、纠偏、检查的步骤进行过程控制，利用赢得值法随时进行成本超支与节支监督，及时发现问题，进行主动控制，力求做到事前预测，事中控制，事后分析。最后，本文还从项目成本组成的各个方面寻找成本控制的方法，如控制人工费的方法，控制材料费的方法，控制机械使用费的方法，控制企业管理费的方法。

二、投标报价阶段的成本管理

1、适当运用策略报价

首先，企业根据自身的人员技术水平、机械设备装备水平、管理能力、施工经验、社会信誉等制定企业自己的投标标准。然后，适当运用投标策略，目前常运用不平衡报价。例如某些工程通过核对工程量发现某个分项工程清单数量明显少于图纸数量的，或是投标人通过现场踏勘预计某些分项工程数量很可能会增加的，在组价完成后可以适当提高这些项目的报价，降低一些清单数量较少的分项工程报价，而且保持总价不变，这样既不影响中标，又能获得良好的经济回报。

2、编制最经济合理的施工组织设计

做好施工组织设计的编制，从技术角度做好成本控制，施工组织设计要根据施工现场的具体情况，要综合考虑各方面的因素，选择适当的施工方法、适当的施工机械，安排适当的施工工序，选择最合理、最经济的施工方案。只有这样，才能节能降耗，降低成本支出[1]。

3、建立良好的企业信誉

企业要树立自己的品牌形象，必须要有自己的精品工程，有良好的社会评价，这样即使我们的报价高于其他企业，建设方依然有可能将项目交给我们。

三、工程施工阶段的成本管理

1、绿化工程成本组成

绿化工程施工成本组成包含工程直接费、间接费、利润、税金，工程直接费包含人工费、材料费、机械费、措施费，间接费包含规费和企业管理费。从以上各项费用支出来看，通过有效的成本管理，能够降低的费用是人工费、材料费、机械费、措施费、企业管理费。

2、确定目标成本

编制实施性成本计划确定目标成本，为降低工程成本提供依据。这需要动员全体项目施工管理人员，依据投标报价文件；施工组织设计或施工方案；人工、材料、机械台班的市场价；企业内部机械台班价格、劳动力内部价格；周转设备内部租赁价格、摊销损耗标准；已签订的工程合同、分包合同；结构件外加工计划或合同；拟采用的降低成本的措施来编制成本计划。施工成本计划应包括具体的成本控制目标，还包括控制目标成本的措施和规划。通过以下五个步骤确保施工成本目标的实现。比较：将施工成本计划值与实际值进行比较，发现问题。分析：对发现的问题进行分析，确定问题的严重性及产生的原因。预测：通过完成情况估计项目全部完成所需费用。纠偏：针对问题产生的原因采取有针对性的措施，避免事件的再次发生或减少由此造成的损失。检查：做好跟踪检查工作，了解工程进展及纠偏措施的执行情况和效果，积累相关的工作经验。

3、实时跟踪、检查

对工程项目的进展进行跟踪检查，利用赢得值法进行费用偏差或费用绩效指标分析，如果超支分析发生的具体原因，有针对性的采取纠偏措施，实现成本的动态控制和主动控制，费用偏差和费用绩效指标计算公式如下：

CV=BCWP―ACWP

CPI= BCWP/ACWP

CV：费用偏差

CPI：费用绩效指标

BCWP：已完工作预算费用

ACWP: 已完工作实际费用

当CV0，表示实际费用没有超出预算。

当 CPI1，表示节支，即实际费用低于预算费用[2]。

每月或每周对以上指标进行监控，及时发现问题，及时解决，提高企业的施工技术水平和管理水平，建立严密的成本控制监督体系，达到满意的效果。

4、分解成本，寻求控制成本方法

（1）人工费的控制方法：园林绿化工程人工费指在施工过程中直接从事园林绿化工程施工的绿化工人以及在施工现场直接为工程制作构件和运料、配料等人员的工资、奖金以及劳动保护费等支出。以成本计划中人工费为控制目标，实行按劳分配，调动广大职工的劳动积极性。加强职工的多技能培训，提高职工的技术水平和熟练程度，合理调节各工序人数松紧情况，提高劳动生产率。

（2）材料费的控制方法：园林绿化工程材料费主要指用于工程施工项目的主要材料和辅助材料。以消耗定额为依据，实行限额领料制度，超过限额领用的材料，必须先查明原因，办理一定的审批手续，准确做好材料物资的计量检查工作。掌握市场信息，应用招标和询价的方式控制材料采购价。做好材料采购计划，降低采购支出。根据工期安排，选择最佳的苗木采购期，以最低的价格购进苗木材料。提高苗木成活率，降低苗木补植费用支出。根据苗木品种确定最合理的种植期，提高施工技术水平，减少苗木的更换和补植量。

（3）机械使用费的控制方法：园林绿化工程机械使用费是指定列入定额的完成园林工程所需消耗的施工的机械台班量，主要包括了机械折旧费、大修理费、维修费等。合理安排生产，充分运用企业自有机械，提高机械利用率。安排好工序衔接，避免停工窝工，减少机械损失的时间。加强机械操作人员培训，提高操作技能，提高机械台班的生产效率。成立设备管理组，做好机械的维修、保养记录，通过分析总结，降低大修、经常性修理等各项费用支出，最大限度的提高机械设备的利用率。

（4）企业管理费的控制方法：控制非生产人员的数量，本着高效、节约的原则对各项费用开支进行控制，减少非生产成本的开支。加强质量、工期、安全管理以及回收工程款等方面的工作，杜绝一切可能造成损失的漏洞。强化管理人员和工程施工人员的培训工作，不断提高他们的技术水平、竞争意识以及工作责任感。通过高素质的人力资源来提高劳动生产率，进而在增加收入的同时将间接成本降下来[3]。

5、及时完善变更索赔资料

施工中遇到工程量增减、质量及特性变更、工程标高、基线、尺寸等变更，施工顺序变化，永久工程附加工作、设备、材料和服务的变更等，要及时办理变更索赔手续，并准确、合理的计算索赔工期和费用。

四、竣工结算阶段的成本管理

及时全面的完成工程施工资料的收集归档工作，准确详实的记录工程施工的每一个方面，尤其是工程变更索赔资料，在工程量的计量上做到不多记也不少计，为工程竣工验收和结算打下良好的基础，保证工程款的顺利拨付。

五、工程造价人员的业务水平对成本管理的影响

工程造价人员的业务水平决定了施工图预算编制的精确与否，也就决定了企业投标报价水平，决定了工程项目能否顺利中标；工程造价人员的业务水平决定了工程变更索赔项目费用计算的准确率，是企业获得合同外收益多少的关键因素；工程造价人员的业务水平决定了实施性成本计划制定的合理与否，能否为合理的成本分解提供正确依据。

提高工程造价人员的业务水平可以从外部引进和内外部交流学习两个方面进行。外部引进指可以直接招聘技术水平较高的工程造价人员，内外部学习指的是由企业组织安排造价人员去参加一些专业的课程培训和促进企业内部员工的交流、学习、沟通，提高工程项目所有参与人员的成本意识，解决各个部门工作脱节现象，有效降低因沟通配合不到位造成的成本支出。

六、明确公司与项目经理部的权利义务关系

园林绿化施工企业成本管理的重点在工程项目经理部,因此处理好对项目经理部的责权利关系,是园林绿化施工企业成本管理的重中之重。本着先进合理的原则,实行成本倒算,划清公司与项目经理部可控制的权利和义务范围。应赋予项目经理部成本管理充分的权利,公司仅对其进行监督,而不干涉其正常管理工作,以保证项目经理部能发挥其成本管理主观能动作用。对项目经理部成本管理的奖罚比例要掌握在确实足以调动管理者的积极性的程度,奖优罚劣、多劳多得，实现职工与企业双赢的效果。

为了调动项目经理部各个责任者的积极性,还要与成本分析结合,做到分阶段考核。可以按日历时间分月度、季度和竣工考核;也可以按分部分项工程的形象进度,即各分部分项工程结束、总体工程竣工考核。企业应结合项目特点对每一工程项目考核时间作出具体规定,期间费用的考核应以日历期间划分。在考核后奖罚应及时兑现，决不能延期兑现。而且该奖多少或罚多少,应不折不扣地按规定执行。

结论：总之，建设工程成本控制应贯穿于项目从投标阶段开始直至竣工验收阶段的全过程，是企业全面成本管理的重要环节。合同文件和成本计划是成本控制的目标，进度报告和工程变更索赔资料是成本控制过程中的动态资料[2]。通过有效的成本监督和检查，建立一套高效的工程成本控制体系。开源节流，增加员工的忧患意识，提高企业的施工管理水平和市场竞争力。

参考文献

篇（6）

Abstract: combining the previous work experience, analyze the greening engineering construction bid/bidding documents, the problems in the process of construction, this paper expounds the construction organization design, construction engineering field management, construction management and maintenance management to promote the importance of project quality.

Keywords: landscaping; Engineering; Management; Supervision; maintenance

中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：

随着社会的进步和生活水平的提高，人们对生态环境保护的意识也越来越强，园林绿化因此也成了改善市民生活环境和推动经济发展的重要载体。但园林绿化工程与建筑工程不尽相同，由于其进入门槛较低，再加上利润可观，故使越来越多的人及资金涌入了园林绿化行业，园林绿化施工单位及人员的业务能力和水准参差不齐。有不少人对绿化的认识还停留在挖个坑种树、耙平地铺草坪的阶段，这无疑极大地阻碍了园林绿化行业的健康发展。笔者从事绿化招投标及现场施工监理、管理工作多年，深知园林绿化乃一项系统工程，必须从施工组织设计、现场管理、监理、养护管理等几方面入手，运用科学合理的管理体系，并辅以专业技术能力的发挥，才能做到对园林绿化工程的精细化管理。

一、事前优化园林绿化施工组织设计

施工组织设计是对施工活动实行科学管理的重要手段，它具战略部署和战术安排的双重作用。它在展现基本建设计划和设计要求的同时，也提供了各阶段的工作内容，为协调施工过程中各参建单位、各工种、各类资源使用的相互关系确定了基调。

笔者在参与绿化招投标工作时，有机会阅看了许多投标单位编制的施工组织设计，感觉到彼此间的水平相差确实很大。有的单位认为只要报价到位，其他就无所谓了，其编制的施工组织设计其实是从网上下载的；有的只是在以前的施工组织设计上略作修改，甚至只是更换了工程名称等几个关键词，以致文不对题、漏洞百出。而一份规范的施工组织设计理应是在踏勘工程地形后针对该工程特点编制的，它包容了工程概况、施工特点分析，施工步骤，工期，主要施工方法及技术员、质检员人选，苗木安排，质量、安全文明施工技术组织保证措施，保修及养护方案等与施工有关的多方面内容。日后评委也是对照以上各项做出评判的，且按规定齐全的就加分，缺项的就扣分。这可能也是有的单位明明报价合理，结果却未能中标的原因。通过施工组织设计的水准可以窥测到该单位施工力量的强弱，内部制度的健全与否及对该项目认识的程度。一个对工程情况不熟悉、不重视的单位，绝不可能建成一个令人亮眼的精品工程！这一点不容置疑。

当然，即便中标后，还应该遵照建设方的需求或意见，对施工组织设计作进一步的完善或优化。以便在日后绿化施工中遵照执行。

二、施工过程中强化现场管理

施工现场管理是整个工程建设的重要组成部分，其直接关系到工程的质量及企业的经济效益，因此必须倾全力于前期精心准备及施工期的质量管理这两个方面。

做好细致周全的准备工作，这是整个工程能达到预定目标的基石，也能使施工单位在日后的工程管理中得以应手、少走弯路。

率先要组建健全的施工组织机构，成立工程项目领导小组，设立由项目经理、项目技术负责人、施工员、安全员、预算员、植保员、材料员、资料员组成的绿化工程项目部，并配备必需的车辆，机械、办公设备等。

工程项目的各项管理制度是否完善、健全，这直接关系到后续各项施工活动的开展顺利与否。有章不循其后果固然严重，但无章可循则更为危险。为此，必须根据《建设工程项目管理规范》的有关要求，建立规范的管理制度，其内容包括工程质量检查与验收制度；工程技术档案管理制度；建筑材料（构件、配件、制品）的检查验收制度；施工图纸阅读与会审制度；技术交底制度；职工考勤、业绩考核制度；工地及班组经济核算制度；材料出入库制度；安全操作制度；机具使用保养制度等。

技术准备是前期阶段各项工作的重中之重。任何技术层面的差错或隐患都有可能会引发安全和质量事故，轻者返工、延误工期，重则威胁到人身安全。因此，必须由项目经理牵头，制订各工序流程、操作规程和技术要点，确定土壤改良、植物保鲜、促活的技术方案，并安排项目管理人员、作业人员接受工序流程、操作规程、技术要点、施工规范、验收标准等方面的技术培训，以提高队伍的综合素质。

为按照招标图纸的要求安排施工，提高绿化景观效果，在工程开工之前，施工管理和作业人员应充分了解和掌握招标图的设计意图和技术要求，认真做好熟悉、审查图纸的工作。

质量是企业生存和发展的根本，一个高质量的绿化工程意味着其极强的生命力及艺术魅力。故施工方应选派具有丰富施工、养护经验的管理人员担任项目经理，同时强化项目经理责任制，明确项目经理的责任和权利，既要充分放权给项目经理，又要对其工作予以必要的监督，而且切忌轻率地将中标工程转包。

施工方应根据工程现场的地貌和苗木种植要求，仔细了解种植土的组成结构及土质，凡不符合种植要求的必须更换，不能因为一时偷懒或过多考虑成本而置之不顾。植物生长主要取决于土、水两大因素，而土壤是植物根系透气排水、保肥保水的载体，故通常应按场地清理、土方回填、土壤改良、土壤浇水沉降、夯实、土壤消毒、杀虫、细整、成型等程序，为植物生长创造一种良好的环境。

如果说水、土是苗木成活的外因，那苗木的质量就是它成活的内因。苗木的质量要从其生长是否健壮、形态是否优美、有无病虫害等方面作判断。为提高苗木成活率，就必须严把苗木的起挖关、运输关、修剪关、种植关、养护关等，放松对任一个环节的管理，都可能会对苗木质量造成较大损失。

同时要针对绿化工程施工工序的特点，分清主次、统筹安排。为此，事先需熟悉工作操作要点及施工图纸，遵照具体的施工合同要求，尽量大限度去优化每一道工序，使自身所拥有的资源（施工队伍、材料供应、资金、设备等）得到最合理的配置及利用。

三、重视园林绿化工程监理

现实工程中常有不良施工单位利用业主的信息弱势使用病残苗、小规格苗及相近品种的替代苗以次充好，通过缩小坑径、省略种植工序，加大种植间距等方法偷工减料，只管种不管养，无法保证园林绿化工程的质量，而绿化工程监理是确保园林绿化工程质量的关键。

园林绿化工程中至关重要的构成材料是植物，是有“生老病死”生命规律的生物，这就决定了园林绿化工程（特别是绿化工程）与其他建筑工程有着巨大的差异，它需经过两次验收，监理的工作时间延长至施工阶段后的养护阶段。施工完成时的验收只能证明是施工完成，只能说是阶段性的验收，还必须在经过一段时间的养护后再进行竣工验收，以确定工程质量。

就监理人员而言，园林绿化工程的生物特点要求其监理人员具备生物学知识背景，应该懂得植物生理、植物保护、土壤及植物分类、植物栽培等，能根据不同的气候条件、土壤条件以及植物品种特征采取不同措施确保工程质量，控制工程进度，控制工程造价。所以只有在园林绿化工程中加强园林绿化工程监理，并培养出专业的园林绿化工程监理人员，才能确保园林绿化工程的施工质量。

四、后期养护管理落到实处

最后需重申的是：工程竣工验收不等于工程结束。现在绿化工程合同中都规定，竣工后施工单位需负责养护1—2年，但真正落实到位的却不多。一般绿化单位都比较关注施工阶段，一旦进入没有产出，只有付出的养护阶段，大多是能省则省，往往好多工程竣工验收时景观效果很好，到了养护阶段却每况愈下，待移交时突击一下，当然也有可能会蒙混过关，但先前施工时辛苦建立起来的良好公司形象就这样毁于一旦了；而如果不能移交，就必须再重新补种，要浪费更多的钱财及人力，这更是得不偿失。

五、案例分析

沪嘉高速（A12）入城口东侧景观改造工程，建设面积为97398平方米，主要施工项目有排水、土方、种植地整理、造型、土壤改良、种植穴开挖、苗木种植与养护二年等。该工程特点是土方工程量大，同时要做到土方施工符合设计要求、地表熟土合理利用、绿地排水和人工湖蓄水能满足植物生长需要，难点是苗木种植在冬季，当时曾两次出现-5℃的恶劣天气。后经工程管理、技术、作业人员精心组织，科学管理，且采用相应的技术手段部署合理施工，监理人员严格监理，从而一举解决了冬季恶劣天气下苗木成活的难题，实现了苗木成活率90%的预期目标。该工程从施工管理、监理到养护管理都得到了业主的高度评价。

六、结论

绿化工程施工与一般建筑工程不同，有其独特性，且更要展现其艺术特征，所以机械地严格按图施工是不现实的，唯有在吃透图纸的基础上，根据现场条件，合理调配资源、工序，认真负责，才能产出一个具有观赏性、特色性的“艺术精品”

篇（7）

Abstract: The combination of work experience, high level of awareness of the importance of cost management and its characteristics, to be familiar with cost control and management of content and procedures, and finally to reduce the cost of the ways and measures for rational use, in order to achieve better economic and social benefits.

Keywords: landscaping; construction projects; cost management; measures.

中图分类号：K928.73文献标识码：A 文章编号：

1园林绿化施工项目成本管理的特点

园林绿化工程的对象是有生命的植物材料。项目管理人员必须掌握有关植物材料的不同栽植季节，植物的生态习性，植物与土壤的相互关系，以及栽植成活的其它相关原理与技术，才能完成绿化施工项目。只有提高植物材料的成活率，才能有效控制成本。

园林绿化施工项目成本管理是一个动态管理过程。任何一个工程项目，都有一定的建设周期，由于内外部环境不断变化，造成项目成本也随之变化，不断对项目成本组织、控制作出调整，以保证项目成本的有效控制和监督。

园林绿化施工项目成本管理是一个复杂的系统工程，横向可分为：工程项目投标报价、成本预测、成本计划、统计、质量、信誉等；纵向可分为：组织、控制、核算、分析、跟踪（核实）和考核等。由此形成一个工程项目成本管理系统。

施工项目成本管理体制的主体是项目经理部。项目经理部对工程项目从开工到竣工全过程的一次性管理，决定了工程项目的成本。

2园林绿化施工项目成本控制管理内容和程序

2.1园林绿化施工项目成本管理的内容

施工项目成本管理是园林绿化施工企业项目管理系统中的一个子系统，这一系统的具体工作内容包括：成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。施工项目经理部在项目施工过程中，对所发生的各种成本信息，通过有组织、有系统地进行预测、计划、控制、核算和分析等一系列工作，促使施工项目系统内各种要素按照一定的目标运行，使施工项目的实际成本能够控制在预定的计划成本范围内。

2.2园林绿化施工项目成本管理程序

施工项目成本管理的程序是指从成本估算开始，经编制成本计划，采取降低成本的措施，进行成本控制，直到成本核算与分析为止的一系列管理工作步骤。

3降低园林绿化施工项目成本的途径和措施

3.1施工前期的成本管理

3.1.1工程投标技巧投标技巧指在投标报价中采用某些手法使业主可以接受，而中标后能获得更多的利润。

（1）投标时要分析招标项目的整体特点，并结合公司的优劣势，按照工程的类别、施工条件等考虑报价策略。

①下列情况报价可高些：施工条件差的工程；专业要求高的技术密集型工程；总价低的小工程；特殊工程；业主对工期要求急的工程；投标对手少的工程；支付条件不理想的工程。

②下列情况报价应低些：施工条件好的工程；投标对手多，竞争力强的工程；非急需工程；支付条件好的工程。

（2）工程项目在总价基本确定后，如果要调整内部各个项目的报价，既不提高总价，又能在结算时得到更理想的经济效益，可以在以下几方面考虑。

①对能早日结账收款的项目（如基础、土方等）可以报得较高，以利资金周转，后期工程项目（机电设备安装、装饰等）可适当降低。

②经过核算，预计今后工程量会增加的项目，单价适当提高；而工程量完不成的项目，其单价可降低。

③设计图纸不明确，估计修改后工程量要增加的，可以提高单价；而工程内容说不清楚的，则可降低一些单价。

④对于暂定项目，其实施可能性大的项目价格可报高价；估计该工程不一定实施的可报低价。

⑤没有工程量只填报价的项目，其单价可报高。

⑥在单价包干混合制合同中，如业主要求采用包干报价时，宜报高价；而其余单价项目则可适当降低。

⑦计时工一般可稍高于工程单价表中工单价。因此类用工不属于承包有效合同总价的范围，发生时实报实销，也可多获利。

（3）中标以后，要根据项目的建设规模，组建相应的项目部，并以“标书”为依据确定项目的目标成本，下达给项目部。

3.1.2制定先进、经济、合理的施工方案

施工方案主要包括四项内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同，工期就会不同，所需机具也不同，因而发生的费用也会不同。因此，正确选择施工方案是降低成本的关键所在。

3.2严格施工期间的成本管理

3.2.1降低材料成本材料成本在整个项目成本中的比重最大，一般可达70%左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本项目（如人工费、机械费等）出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低项目成本的关键。

3.2.2加强技术管理，提高工程质量园林绿化施工质量好坏主要取决于苗木采购质量、土方质量以及养护质量，所以在采购苗木时要选用根系发达、生长茁壮、无检疫性病虫害，并符合设计要求的苗木；种植时要注意土方质量；非种植季节栽植苗木要采用先进的技术措施，加强养护管理，确保苗木成活率，避免苗木补种的损失，从而达到降低成本的目的。

3.2.3提高劳动生产率在工程项目施工中，成本的高低很大程度上取决于项目施工劳动生产率的高低，因此，一方面要学习外国的项目管理先进经验，提高劳动者的技术装备、操作水平，全面提高施工人员的素质；另一方面，加强劳动纪律，严格执行劳动定额，实行层层分解的承包责任制，把施工人员的劳动成果与项目的的经济效益紧密联系起来，充分调动职工的积极性，发挥人的智能与潜力，节约劳动消耗，从而达到降低成本的目的。

3.2.4节约施工管理费用施工项目管理费的降低与超支，受两个因素的影响：一是在支出水平基本稳定和合理的情况下，由于项目施工任务提前和推迟完成而影响管理费支出的减少和超支；二是由于施工管理费支出水平的升降而出现的超支或减少。另外，施工管理费的支出水平是和各级管理机构的设置以及机构和人员的工作质量与效率分不开的。因此，降低项目施工管理费必须根据“精简、节约、效能”的原则，精简管理机构，减少管理层次，提高工作效率和质量，并实行费用计划管理，定额管理和承包费用责任制。

3.2.5组织均衡施工，加快施工进度凡是按时间计算的成本费用，如项目管理人中的工资和办公费，现场临时设施费和水电费，以及施工机械和周转设备的租赁费等，在加快施工进度、缩短施工周期的情况下，都会有明显的节约。除此之外，还可从用户那里得到一笔相当可观的提前竣工奖。因此，加快施工也是降低项目成本的有效途径之一。

篇（8）

1 园林项目部的建设

进行园林项目部组建时，应从大局考虑，首先组建经理项目部，对于项目经理人的选择应该是具有高素质的人才，应该是经验丰富的骨干。然后应明确管理的项目、目标、计划。从总体上进行管理安排，主要负责人还应该对施工现场进行调查和收集，对质量、工期、效益目标进行有效地规划，从根本上决定项目经理的管理效益，从而能够积极有效地成立一定的团队，然后进行详细的规划和管理工作，我们可以结合工程的环境、特点还有要求，从专业的技术角度出发，然后进行科学合理的组织设计。项目经理部应该建立科学合理的规章制度和规范，保证计划目标的实现，有效地审核工作，以保证质量工程。

2 园林管理施工进度的保证

在我国快速发展的今天，对于建筑行业各方面的期望是非常高的，园林工程更是如此。然而大多数的园林综合工程都会出现一系列的问题，比如说自然原因或者工期不足导致昼夜工作的现象。为了能够保障目标的完成，笔者给予了如下的建议。

我们应该在技术措施上加大力度，对于各部门的负责人所掌握的施工图进行审核，然后对设计中存在的不足现象进行合理化解决。

在施工进度管理上，我们应确立好总计划和月计划，应充分考虑天气等自然原因所带来的对于施工进度影响的问题，应该将未知的因素也考虑在内。

只要把材料、人员还有机械设备合理地组织在一起，合理的运用才能保证施工计划顺利进行。进行人员选择时，应切实把握好本项目的主要管理人员和负责人员的人数还有负责的位置，其中包括项目经理、项目总工、材料员、预决算人员、财务人员等。还应对于工程管理上面配备有工作经验的施工队长和班组人员，保证施工管理人员的素质，才能够保证施工的顺利完成。

在材料方面，首先应该保证材料能够供应施工的进度，应该对于一些比较难买的材料进行前期的预购，坚决避免停工待料的事情发生。其次还应该保证材料的质量，防止不合格的产品混入材料当中，从而给工程整体质量造成一定的威胁。

如果想要切实地掌握好施工进度的稳固性，应采取先进的设备进行作业，只有这样才能够避免施工进度的不稳定性。应在进行土方或者是造坡工程的时候，可以采用推土机、挖掘机等，这样就可以大大提高施工进度。应根据施工进度滞后的现象对进度进行调整，在进行赶工措施的时候，可以采取增加人员的方式进行作业，还可以增加作业的时间以保证进度追赶成功。还可以化大目标为小目标进行层层管理工作，应对分组作业人员进行定量承包制度，把工程效益和工程时间进行充分结合，这样可以积极的带动作业员工的积极性。

3 园林施工质量的保证和控制

在进行园林施工作业的时候，我们应该把园林的施工质量放在第一位。在进行施工质量控制时，在进行施工作业之前应保证项目的各个图纸的合格性，如果出现不合格的施工图纸我们应予以改正。

施工作业时，对质量的控制应考虑到5个方面。首先是对施工主体的控制，在进行施工主体控制的时候，应优先考虑人员的素质问题，其中最为主要的就是项目部组建的人员，要求其必须是具备丰富施工经验和管理经验的人员。其次对图纸方面，必须是符合国家相关质量标准的，应该在施工时保证施工的规范。对施工对象的控制方面，其中包括了原材料、设备、工程用品等。首先应该保证材料质量的合格性，其次应控制材料的成本。

还应从施工作业的方法进行技术上的管理和应用，要保证施工质量就必须探制施工顺序。如果说施工顺序没有按照正常的标准进行，就会造成非常严重的后果，给总体施工质量带来了很有隐患问题。除此之外，还应该保证施工设备的合理运用，这样才能够保证施工质量，尤其是测量仪器时比如说全站仪、水准仪在施工前后应该定时校正和核实，这样就可以很好地防止误差给工程带来不必要的损失。

不仅应该考虑到施工进行时的施工质量，还应该充分考虑到施工竣工后的质量问题。比如说应该对于硬质经管的成品保护还有绿化苗木的养护进行管理。鉴于园林一般都是开放式的，人为的破坏很普遍，只有加强保护措施，才能够更好地保护园林工程。

工程接近尾声时，应及时有效地提前建立一定的规章制度，进行园林竣工后的管理工作，应设立专人管理机制，避免出现不必要的损坏。如果出现损坏的情况也可以得到及时的维修。其次为了保障园林绿化的效果，我们应该对园林中出现的苗木进行保护，这样才能够保证园林的质量控制。

4 成本的管理和控制

只有做好了成本的管理和控制，才能够更好地保障我国园林施工的质量和控制。首先应尽量降低材料的成本，可通过招标的方式选择质量比较好的材料，在对树苗移植的过程中，应该加强管理，这样才能够避免树苗的死亡率。

其次我们应该提高劳动效率，减少劳动力的使用情况，应采取合理的方式进行工作量的定额管理，然后采取合适的技术措施，进行人机匹配作业，提高劳动效率。其次应提高机械的使用效率，减少机械费用的支出。根据工程还有施工方案，合理的选择机械型号，应该充分发挥机械的效率，合理安排施工流程，做好机械的维护和保养工作，保证好的工作状态。

5 安全的控制与管理

安全固然重要，只有保证了安全才能够保证工程的合理性，只有保证了安全才能够保证工程的质量。首先应实施一定的安全措施，然后落实安全管理机制工作，建立一套完善的安全体系，建立完善的安全管理领导制度，从各个级别进行安全生产责任制的控制，从各个业务项目中对安全生产进行要求。而且还应该定期的进行安全教育培训工作，对一些特殊人员应该严把质量关，没有专业证件不能上岗，还应该对地下管线充分了解，保护到位，坚决的杜绝违章现象产生，定期做好安全检查工作，只有排除了安全隐患，才能够更好地保证工程的质量。

6 结语

总而言之，园林工程的管理是非常重要的，只有把管理质量和进度控制、安全控制、保护措施等结合在一起，才能够更好的保证园林工程的施工质量合格。这样才能够符合合同的要求，才能够符合成本的要求，才能够使得我国的园林工程变得更好。

参考文献

篇（9）

由于园林工程有多项内容，在施工过程中往往由多个施工单位建造，因此，若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题则会影响施工进度，拖延工期，影响工程质量。因此，施工管理中应注意以下几方面问题。

1施工组织

根据园林工程的实际特点，园林工程的施工组织设计应包含以下几方面的内容：

1.1 精心准备

在取得工程施工项目后，应按照设计要求做好工程概预算，为工程开工做好施工场地、施工材料、施工机械、施工队伍等方面的准各。

1.2 合理计划

根据对施工工期的要求，组织材料、施工设各、施工人员进入施工现场，计划好工程进度，保证能连续施工。

1.3 施工组织机构及人员

施工组织机构需明确工程分几个工程组完成，以及各工程组的所属关系及负责人。注意不要忽略养护组。人员安排要根据施工进度计划，按时间顺序安排。

2 施工现场管理

施工现场管理是施工管理的重要组成部分，也是整个施工管理工作的基础。因此，施工现场管理水平的高低，直接影响园林工程的质量和企业的经济效益。长期以来，园林企业被戏称为“城市农民”，忽视经营管理，更不重视施工现场管理，因而企业管理较为落后，在一些工程项目施工中存在消耗高、浪费大、质量差、技术不求进步等问题。从施工现场管理来看，主要反映出施工组织计划性不强，操作不严格执行标准规范，规章制度形同虚设等问题。因此，劳动生产率低，生产力得不到较大增长，经济效益不高，工程质量不好，严重制约了企业的发展。

2.1 施工现场工作

主要工作包括：施工准各、正式施工、竣工验收和养护管理等4 个阶段。

( 1 ）施工准各阶段的管理工作主要有：落实分包协作单位和施工条件；主要物资苗木的订购；具体落实施工任务。

( 2 ）正式施工阶段的管理工作主要有：组织综合施工；落实各项技术组织措施；跟踪检查计划的实施，及时反馈；加强组织平衡，保证供应；对施工进度、施工质量和施工成本进行严格控制；保证施工安全，做到文明施工等。

( 3 ）竣工验收和养护管理阶段的管理工作有：预检、隐检及签证工作；整理和审定交工验收资料，组织办理工程交工验收；负责编写施工技术与管理的总结资料；做好工程的养护前技术交底，编写保养计划，落实养护任务。

2.2 现场施工项目部

近年来，园林工程全面实施工程的投标制度，加强了园林绿化施工企业对施现场管理的重视，推动了施工现场管理项目制的建立。工程中标后，首先组建现场施工管理组织机构 现场施工项目部，由项目部统筹管理。施工项目部作为企业临时性的基层施工管理单位，通常由企业经理任命工程项目的施工项目经理组成施工项目部。其目的是为了发挥项目管理功能，为项目管理服务，提高项目管理的整体效率，以达到项目管理的最终目标。

( 1 ）施工项目部设置的原则：其一，高效、精干的原则；其二，责、权一致的原则；其三，命令一致的原则；其四，协调原则。

( 2 ）施工项目部组建形式。一是对于小型的园林工程，采用直线式的组织形式，整个组织结构自上而下实行垂直领导，统一指挥。由公司下属分公司组建施工项目部，分公司经理即为现场施工项目经理，分公司下设多个施工队。这种形式适用于小型的园林工程。其特点是施工项目部相对稳定，任务下达后，很快即可运转，工作易于协调，而且职责明确，职能专一易于实现一元化领导，但是，不能适应大型项目管理的需要。二是对于大型综合园林工程，适合矩阵制，施工项目部的组织机构可由企业各职能部门中抽调专业人员组成，从而使多个项目与各职能部门有机结合。该形式的特点是：不同部门专业人员汇集在一个施工项目部内，可以充分发挥各类专业人员的作用，集思广益，密切合作，有利于工程施工难题的解决；矩阵制中的每个成员虽然接受双重领导，但是强调施工项目经理的综合管理，有利于目标实现；可充分发挥专业人才的作用，使施工项目部具有弹性；发挥职能部门的纵向优势的同时，可发挥项目部的横向优势，使决策问题集中，管理效率高；企业各职能部门保持稳定，施工项目部随项目施工完毕而结束，是临时性的组织，各职能部门人员在施工项目结束后，便回到原来的职能部门，有利于施工项目部的优化组合和动态管理。

3 施工成本管理

园林绿化施工管理中重要的一项任务就是降低工程造价，也就是对项目进行成本控制。成本控制通常是指在项目成本形成过程中，对生产经营所消耗的能力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，力求将成本、费用降到最低，以保证成本目标的实现。

3.1 园林绿化企业施工项目成本的构成

根据园林绿化施工项目费用标准的内容，施工项目成本主要由直接成本和间接成本构成。直接成本主要由种植土方费、工程苗木费、种植人工费、辅助材料费、机械台班费及其他直接费组成；间接成本包括现场管理人员工资、管理人员工资附加费、办公费、差旅费、固定资产使用费、行政工具使用费、职工教育费、劳动保险费、待业保险金和劳动保护费、工程保修费、工程排污费等。

3.2 园林绿化施工成本控制的原则

成本控制的原则包括：全员控制原则，全程控制原则，中间控制原则，目标管理原则，坚持节约原则，例外管理原则。

3.3 成本的控制方法

( 1 ）通过内部招投标模式，在保证质量前提下降低成本。园林绿化企业将施工工程项目在公司内部采用招投标模式选定中标施工队（组）。

( 2 ）对在施工工程项目中占较大比重的开支实施重点监控。

( 3 ）以施工图预算控制成本支出。在施工项目的成本控制中，按施工图预算实行“以收定支”，或者叫“量入为出”是最有效的方法之一。具体做法如下：一是人工费的控制，可通过实例来说明这个问题：假定绿化工程总计人工费用为578.5 元，用工为50 工，平均每工为11.57 元，加上每工人工补差和流动津贴50 x 49 元＝245 元，合计人工费为578.5 + 245 = 823.5 元，823.5 元／50 工＝16.47 元／工。在这种情况下，项目经理部与施工队签订劳务合同时，应该将人工费定在巧元／工日以下，或者减少用工将50 工减为25 工，人工费单价定在30 元／工日以下。如此安排，人工费就不会超支。二是材料费的控制。绿化材料价格随行就市，实行信息价的控制。在材料采购上要货比三家，选择质量优、价格合理、运输方便的苗木。三是施工机械使用费的控制。由于园林建设项目施工的特殊性，实际的机械利用率往往不可能达到预算定额的水平，因此施工图预算的机械使用费也往往小于实际发生的机械使用费，形成机械使用费超支。由于上述原因，有些施工项目在取得甲方的谅解后，于工程合同中明确规定一定数量的机械费补贴，或按实际发生的台班数请甲方鉴证认可，在决算时一并计算，从而控制机械费的超支。

篇（10）

物业管理员个人工作总结120__年在公司各级领导的关怀与支持下，在公司项目推行项目经理责任制的改革浪潮下，_项目经理部始终贯彻为业主“构筑优质生活”的服务理念，遵循“品质服务、精细管理”的原则精神，开展各项服务与管理工作，取得了一定的成绩也暴露出一些不足，现将一年的工作总结汇报如下：

一、顺利完成队伍组建

合理整合人力资源，有效开展培训工作，努力提高凝聚力和战斗力，团队建设从初创期到磨合期到规范期平稳过渡。

20__年_月_日，我受公司领导委派来到_项目经理部工作，起初项目立足当地，多渠道开展人员招聘工作，在_月下旬交房前基本完成人员组建工作。经过一年的培训、磨合、历练，员工队伍已从动荡走向稳定。项目经理部现有员工_人，骨干人员_人，骨干人员保有率_%，组织各类员工培训_次，培训覆盖率达100%。

今年_月_日，由于施工单位的疏漏，傍晚一场大雨造成小区地下室大量漏水，项目经理部立即启动防汛应急预案，在场全体员工精诚合作，用沙袋围堰引水，抢险工作至深夜，未造成任何经济和财产损失;_月_日，小区_栋_单元下水管道堵塞，脏水已漫至_室户内，由于施工方人手有限，为不影响售楼部售房，项目经理部立即采取措施，从工程班、保洁班、维护队抽调人员打扫，经过几小时的疏通、冲洗，户内恢复原样。这些事例充分反映了员工们的工作积极性和“主人翁”思想。_月份，随着小区、商业、售楼?a href='///yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽闭贤瓿桑恢沤嵋恍摹⑼献鳎邢蛐牧Φ耐哦又鸩叫纬伞?/p>二、减员增效、节能降耗

增收节支，不断提高收费率，完成了年度经济指标。

1、在收费方面：我项目人员在日常工作中，包括下班时间和节假日，通过电话、短信告知到上门派发“缴费通知单”收取再到下一步邮寄挂号信催收各项费用，积极主动的想办法保证收费率的提高，_月收费率已达_%。

2、在物资采购方面：项目坚持就近、价低、质高的原则发展当地的供货商家，控制成本支出。

3、在减员增效方面：通过外包保洁班组和小区、商业、售楼部的人员整合及招聘_人员补充秩序维护队等方法手段，节约人力成本开支约_万元;

4、在节能降耗方面：通过控制庭院灯、景观灯、单元灯和楼道灯开启时间，调整地下室日光灯的开启数量，开启一台变压器减少无功损耗等方法手段，节约能耗开支约_万元;

5、在节约意识方面：通过培训，在全体员工思想上树立了“节约光荣”的意识。

今年_月通过与施工方的多次协商，顺利接手其电梯轿厢保护措施，节约开支近_万元;今年_月，工程班在地下车库入口处的雨篦子被装修重车压坏后，开动脑筋、利用废旧钢筋自己动手制作临时雨篦子，既避免了不让业主车辆有损伤，又节约了成本开支近_千元。

20__年，项目经理部调动全体员工的积极性，群策群力，努力开展各项增收节支工作。截止_底，经过预估，预计全年能超额完成了收入_万元，利润率_%的年度经济指标。

三、坚持“品质服务、精细管理”的宗旨

明晰责任分工，梳理规范工作流程，逐步提升服务质量和管理水平，从而提高业主满意度。

1、交房手续、装修办理、整改配合等工作流程标准化

从_月下旬开始的集中交房到为业主办理装修手续再到协调处理业主户内整改问题，项目经理部的客服人员都在疲倦和委屈中成长。目前客服班组对业主的各项手续办理流程逐步规范，既体现了优质的服务质量又规避了各类风险。截止_月初完成交房_余户，办理装修_户，处理、传递、记录各类整改单_余张，提供诉求服务_余次，发放各类温馨提示_份，发放各类工作联系单_份。

2、业主户内装修巡检和公共区域、公共设施设备的巡查、保养常态化

项目经理部工程班坚持日常装修巡检，处理装修违规违纪、损坏公区设施_余次，罚款和赔偿收到_余元。同时借鉴公司其他项目移交的经验，积极配合开发商逐步与各施工单位办理公共设施设备的移交工作，建立了设施设备台帐，对待千余台各类设施设备坚持各项巡检制度和保养计划，做到了专人负责，有检查、有记录，形成常态。全年属我物业服务中心维修的工作及时率100%，合格率100%。

3、突出抓好安防工作的重点化

由于小区所处的地理位置，周边的社会环境较复杂，加之小区的自身特点注定安防工作是重中之重。一年来，秩序维护队人员流动较大，但随着各项培训和人员整合的落实，目前队伍较稳定。在这期间小区经历了各类突发事件_起，处置及时妥当，较好的规避了风险，同时秩序维护队认真总结汲取教训，调整工作岗位设置，尽努力做好人防工作。年末随着电子围栏、西侧大门及行人门禁的逐步到位，消防系统的逐步到位，项目经理部的安全防范及消防安全工作有较大的提高。

4、外包单位、维保单位、便民服务及驻场维保人员监管制度化

小区保洁属于外包，大半年来项目经理部坚持质量标准，加强监管力度，坚持每周两次的专人打分考评，细化量化了质量标准，分清了工作责任，保证园区的环境卫生达标。另外对绿化、电梯维保人员和便民服务人员的管理也分派到各班组长一级，对这些人员的管理日渐规范，同时合作、配合较好，解决了项目日常的一些困难。

日常管理、服务工作规范化

项目管理改革以来，项目经理部员工努力学习、领悟新的管理办法和“上贤下专”的企业文化，不断提高自身素质。在明晰了各班组的责任分工后，各班组长及骨干人员均以身作则，遵守规章制度，坚持工作标准，狠抓工作执行力，奖勤罚懒、奖优罚劣，截止_月初项目经理部合计罚分_分，奖分_分。另外，项目经理部在管理上强调走动式服务，要求管理人员主动与业主、员工、当地上级行政部门联系沟通，听取意见和建议，不断改进工作方法。随着管理与服务的有效结合，业主的满意度有了较大的提高，截止_月初，项目经理部共收到锦旗两面，感谢信两封。

四、审视自我

认清不足之处和明确改进方向。

1、个别班组长和员工仍然存在本位主义思想，思考问题有一定的片面性，不利于团队的和谐和改革的深化。

项目经理部下一步将加强改革意义和实质的培训，着力培养员工的大局意识、责任意识，提高员工的综合素质。

2、小区的安全防范工作还有待细化和提高。

目前小区的安全防范形势依然严峻，项目经理部全体员工在思想上还应高度警惕、在工作中还应查缺补漏，突出人防与技防的有效配合，警钟长鸣，常抓不懈。

3、园区、商业公共区域增收方面还存在不足。

在今后的工作中，项目经理部将继续开拓思路，争取在广告、网络覆盖、特约服务等方面为企业创收。

回顾20__年，_项目经理部从年初筹建到年中磨合再到年末逐步成熟，经历了一个不平凡的年头。新的一年即将到来，我们全体员工将继续精诚团结，协同奋进，努力拼搏，为公司和项目的发展做出更大更多的贡献!

物业管理员个人工作总结220_年转瞬即逝，回顾这一年来，我在公司领导和相关业务部门的关心、支持和正确指导下，以精细化管理为指导思想，紧紧围绕“管理要精、服务要细”为工作重点，认真执行公司及管理处的各项物业管理制度，不断加强自身学习、锻炼，认真履行本职工作，不断提高自己的思想认识、工作能力等综合素质。现将全年个人工作总结如下：

一、积极沟通，完成经营收费任务

物业收费项目是物业服务工作中的重点，事前我进行了周密的计划，针对业主情况进行统计、分析，根据不同类型业主采取不同的沟通方式，通过发缴费通知单、电话、面谈方式进行开展工作。同时，积极收集业主的意见和建议，对于业主提出的问题及时改进;对合理意见实施完善措施提高服务;对维保遗留的共性问题集中解决处理;对难点问题以函电的形式发给相关单位督促解决，最大限度达到业主对服务过程的满意，以服务促收费，以收费促提高。

截止20_年_月_日共收取各项费用共计_万元：其中管理费合计_万元，停车费合计_万元，公共维修基金合计_万元，水、电费代收合计_万元，保证每月应收费用基本收缴到位。

二、加强管理，重视维修保护工作

这一年来，我管理处十分注意对小区配电室设备的检查与管理，及时发现了小区配电室的高压侧903、904计量装置互感器因使用年限久，与电业局的计量装置互感器不匹配，造成用电计量不准确，以及配电室#1号变压器与#2号变压器闭锁分闸故障和#3号变压器低压无功补偿器电溶老化更换等问题，并迅速联系组织技术人员进行了维护。针对夏季业主用电量大和雷雨天气频繁等实际问题，及时为小区配电室安装了防雷设备，确保了夏季用电高发期业主用电的安全。同时，为了进一步确保小区用电的安全稳定，我不但及时更换了配电室的过期灭火器和小区广场老化路灯线路及腐蚀灯座，还积极与电业局协调，顺利完成小区配电室台变压器年检工作，切实维护了业主利益。

在共用设备的日常运行、维护方面，我们严格执行维修保养计划和巡查制度，定期对相关设备进行维护，认真巡查设备的运行情况，确保共用设备的正常运行。

三、再接再励，抓好日常物业管理

1、安全工作：

根据公司安全工作的部署和要求，抓好日常安全管理工作的落实、检查和监督，确保小区的安全与秩序。配合当地社区、居委会对辖区内所有外来人员进行登记备案;配合当地公安部门对外籍居留人士、外籍租住人员进行统计、登记，并上报警务工作站备案。

2、保洁工作：

为了给小区业主创设一个洁净卫生、优雅舒适的生活环境，注重日常保洁。按照公司的工作要求，本着“您的满意，是我们永远的追求!”的物业服务宗旨，经过部门全体员工的共同努力，所分管区域的保洁工作取得了良好成效。

3、小区绿化工作方面：

加强小区绿化养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行养护，对花草树木进行定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗和病虫害防治，确保了小区内的绿化养护质量。

4、加强与业主、住户的沟通和交流：

及时了解本小区内业主的真实需求，对于日常业主投诉、报修、求助等问题，都能在最短的时间内给予合理的答复和解快。

总之，物业管理是一种全方位、多功能的综合管理，同时也是一项平凡而琐碎的服务工作。因此，在实际工作中我时刻牢记“物业管理无小事”，以业主的需求为己任，始终遵循“阳光服务，精品管理”的服务宗旨。

物业管理员个人工作总结3时光荏苒，岁月匆匆，转眼间，20__年即将成为历史，自20_年5月1日加入万阅城项目以来，得到了公司领导对我工作支持、关心和照顾，让我从中学得到了很多管理、技术等方面的经验，为我在万阅城项目工作做了铺垫。在此我非常感谢公司领导给我的这个机会。现将工作情况汇报如下：

一、回顾调入__开展工作所得总结

1、自觉加强管理、技术知识学习，努力适应新的工作环境

为了尽快适应新的工作环境，通过赵经理了解项目的基本情况，每周工作例会让我对各部门的工作岗位及岗位职责有了不断的了解，为我开展工作掌握了第一手资料，在熟悉工作的同时，通过与相关施工单位之间的联系学习工程土建维修、消防、排水等知识，虚心求教各部门经理，不断理清工作思路，总结工作方法，使之尽快融入到工作当中。

2、严格律己，树立良好的管理人员形象

物业管理的项目管理就是现场管理，在日常工作当中，我时刻严格要求自己，以身作则，工作中认真听取员工的意见，尊重、团结每一位员工，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，始终以堂堂正正做人，踏踏实实做事的原则要求自己，在员工中树立一个良好的管理人员形象。

3、加强日常管理工作，提升物业服务水平

管理出效益、团结出战斗力。先从紧抓员工思想工作入手，牢固树立项目“一盘棋”的指导思想，引导员工转变服务观念、每日写日志、每周写工作总结及下周工作计划，强化管理人员自身素质及业务培训的不断提高。

在经过加收换热站运行费用一事上，业主对于我们现在的管理所出现的问题产生了疑问?事后深知项目目前存在严重的问题，为秉承“和心物业”的服务理念，加强了对员工服务意识的思想教育，针对于业主提出的问题陆续整改，并将整改的情况，反馈给相关业主，通过项目全体员工的努力，现在的管理和服务比以往有了较大进步。

4、对待业主投诉，不卑不亢，认真对待，落实到人，回访跟上，解决问题

物业客服中心每天都会接到业主的投诉，客服中心认真接待每一位投诉的业主，详细记录相关投诉内容并反馈给相关的部门负责人，负责人通过整改情况告知客服中心，客服中心将有关整改情况的进展程度报给业主，最终将投诉问题解决好，按照这个流程我们项目部完成不少工程遗留问题。通过定期回访、责任落实，不但加强了与业主的沟通，还提高了我们服务水平。

5、物业费收取工作

我小区住户有690户，从9—12月份物业费收取情况来看，除个别业主因开发公司工程遗留问题不交物业费，(正在协调开发公司处理)大多数业主都按时足额缴纳物业费收缴率在92%以上。

二、在工作中当中存在的问题及整改措施

在日常管理工作中，没有把一些工作要求及标准认真的贯彻好，导致了在工作中出现了诸多问题。

1、部门管理人员工作态度、服务意识较差

部门管理人员业务知识、自身素质、会议传达、工作相互扯皮等相关问题，已经在工作当中暴露出来，为杜绝这些问题的出现，项目部加强对部门管理人员的培训。20_年项目部将本着努力创建学习型服务团队的基本目标，从部门管理人员到员工定期开展业务培训，以确保项目部服务水平的提升。

2、管理人员突发事件的处理应变能力不强

从20_年度发生几起服务投诉、创建文明城、换热站运行费用情况来看，应急预案的培训、突发事件的有效处置仍存在欠缺，随着业主对小区管理及物业服务的要求逐步提高，在明年工作中作为重点内容进行培训。

3、作为项目负责人，管理模式及管理方式方法存在不足

管理方式有待改善，实践证明粗放型、保守式管理最终将会被抛弃，为适应新的要求，严于律己，不断增强管理业务学习，改变管理模式。以公司的眼光看问题，想问题，对于管理的流程进行在梳理，总结一些好的方法和经验，通过实践进行应用，定期组织管理人员进行探讨、学习、交流管理经验取长补短，鼓励员工对公司和项目部提出合理化建议，寻求管理工作的经验。以此带动带动整个项目管理水平。

4、物资浪费严重，增加了支出

在物资使用上存在着浪费问题，为了节省支出，杜绝浪费，在今后的工作当中减少物资浪费，加强对物资管理工作，最大化减少成本支出。

5、客服服务意识不够，工程遗留问题未及时处理、工作标准不一、收缴率未达标

为了提高客服服务意识，曾强对客服人员培训，严格统一客服人员服务标准，增加与社区业主的沟通，主动服务，了解业主真正所求，提高服务质量，夯实服务基础，以此来提升客服服务水平。在工程遗留问题上，与开发公司联系尽快解决工程遗留问题，对于因工程问题欠费业主，及时处理，情理并上，在原有物业收费率上提高收缴率。

6、保安工作责任心不高，要求不严，出现了车辆乱停乱放、丢车、丢鞋事件

对于保安工作，加强理论培训与实际操作相结合，在理论培训上通过观看视频“物业管理是怎么炼成的?”实质让每一位保安员了解物业管理服务的工作，在实际操作中掌握突发事件预案程序，工作中对每一位保安员采取岗位落实职责，提高整体安保服务，杜绝各类事故的发生，让业主生活在一个安全舒适的环境中。

7、保洁卫生打扫不彻底存在死角

保洁对于小区卫生打扫好与坏，直接关系到小区整个门面，在今后工作中以保洁主管为中心，全面培训所有保洁人员的实际操作，培训完毕不管是日常打扫卫生、家庭保洁还是保洁等开荒都能够全面提升保洁工作的流程化。

三、项目部20__年工作计划

回顾20__年的工作，有经验也有不足，我将立足优势，改正不足，全力本着认真整改的态度，做好_物业管理工作，工作计划总结如下：

1、做好春节期间院内装饰工作，悬挂红灯笼，以及做好春节期间的安全工作，让业主度过一个安全祥和的春节。

2、根据业主提出的有关问题，积极与开发公司领导协调处理。

3、加强对员工培训及管理，提高员工自身素质，提升物业服务质量。

4、对于院内绿化缺少部分，及时补种，增强院内绿化美观。

5、举办一些对小区有意义的活动，如邀请晚报进社区活动、少儿绘画比赛等，增强社区文化，丰富业余生活。

6、积极与开发公司协调处理工程遗留问题，做好收取20_年度的物业收费工作。

7、提前做好小区电梯报检、年检工作及20_度暖气试压、供暖工作。

8、根据工作需要其他临时性工作。

纵观20__年的发展前景，我有足够的理由深信新的一年将是不断应对挑战和压力的一年。在公司领导的`支持和帮助下，我认为20__年的工作会在我带领的团队下做的更加出色。

物业管理员个人工作总结4从20_年11月到绿安齐宜宾市一中物业管理处以来，在管理处领导的关心和支持下，我努力适应新的工作环境和工作岗位，及时转变工作角色，努力学习业务管理知识，认真履行职责，较好地完成了学校和管理处交办的各项工作任务，下面将2021年的工作情况总结如下：

一、自觉加强学习，努力适应工作

20_年11月因公司工作安排，将我从宜宾卫校管理处调到一中管理处工作，并担任勤杂班班长。在这之前我对班长的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责

作为管理处的勤杂班班长，首先就要求我要带好头，领好路。在工作中，不打任何折扣的去完成公司和学校领导交办的各项工作任务。今年以来，勤杂班克服各种困难顺利完成了学校110周年校庆、第十五届教育教学科技成果展、20_年中高考、人大代表选举等重大活动的后勤保障任务，完成了3500多件日常设施设备报修工作，班组成员不辞辛劳的工作，受到公司和学校领导的高度肯定。在管理上，要求班组成员之间做好互帮互助，工作不分你我，严格执行公司和学校的相关管理制度。

三、主要经验和收获

在工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位

(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态

(三)只有坚持原则落实制度，

(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

四、存在的不足

由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20_年的工作存在以下不足：

1、对班组成员的日常管理规范问题。

2、对班组成员思想方面的交流过少，造成有时情绪问题。

3、协调处理问题方面还需要进一步加强。

物业管理员个人工作总结5去年是飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年。在这一年里，_物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据_的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化”的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将去年工作总结如下：

一、日常工作目标管理的完成情况

(一)房屋管理

房屋管理是物业管理的重要内容之一。

为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。

(二)公共设施、设备的管理

为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作_次，应急维修工作_次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

(三)绿化管理

为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

(四)环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

(五)小区安全防范工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。

为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。

二、今年完成的重点工作

(一)业主入住前期物业管理工作。

(1)熟悉小区各项设施、设备的施工情况;

进驻_后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。

(2)根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议;

在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计_项，并提出合理化建议_项，开发商采纳_项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。

(3)搞好保安员前期的培训工作;

保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。

(4)配合开发商的售楼工作;

为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块_宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。

(5)搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作;

为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计_项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主_户，办理装修手续户。

(二)加强管理服务工作，提高服务质量;

(1)树立小区家园化，人性化管理服务理念。

进驻_后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神;业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，如_业主老公是海员，因工作长期不在家，家中只有业主和小孩，针对这种情况，我们对此户进行特殊关照户服务，给其解决一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。

(2)搞好维修服务工作

维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉_起，完成_起，及时完成_起，完成率为_%，及时率为_%。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，如_月_日，小区蓄水池浮球阀失灵，管理人员巡查发现后，为让业主正常用水，我们首先是积极的进行抢修，再通知厂家到场调查原因，保证业主正常用水工作不受影响。

(3)加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工_起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。

(4)认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。

业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。

(三)努力提高管理水平，促进物业管理上档次;

(1)组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。

管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训_次，技能考核_次。

(2)利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式;

我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。

(四)搞好对外协调管理工作;

搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办;申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。

三、存在的问题和教训