房地产项目汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产项目范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

协议签订地：

委托人(以下简称“甲方”)：

地址：

法人代表：

营业执照号：

人(以下简称“乙方”)：

地址：

法人代表：

营业执照号：

第一条 总则

1.1序言

一个成功的房地产项目，应该具有专业的策划、销售和物业管理等综合因素(含商业的租售管理)。为整合 项目资源，促进项目成功运作，实现经济效益和社会效益的双赢，双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，根据《中华人民共和国合法》及有关规定，就甲方全权委托乙方营销该项目的有关事项，在互惠互利的基础上达成以下合作协议，并承诺共同遵守。

1.2甲方声明并保证

甲方兹声明并保证：甲方正式委托乙方为该项目的独家营销商。甲方具备完善的项目开发资格，并为本项目的成功给予乙方全力的支持。

1.3乙方声明并保证

乙方兹声明并保证，乙方接受甲方委托，在本合同有效期内及甲方授权范围内提供专业化运营服务，并以全部的经营努力和诚意履行本协议。

1.4 定义

本协议中部分术语的意义，明确阐述如下：

1.4.1【项目营销】系甲方将该项目委托给乙方，乙方提供该地产项目定位(含业态规划等)、营销策划、物业销售、商业租赁管理建议等一系列服务。各个环节相互连贯，缺一不可，并在每一环节中以提高整个项目的价值为主要目的，强调提升项目开发价值的手段和空间。

1.4.2【正式开盘日】系指甲方具备以下条件下的项目开盘日期：

已办妥该项目《商品房预售许可证》;该项目售楼接待中心、样板房已能正式启用;已具备甲、乙双方共同约定的其它正式开盘的条件;在完成本条款所述准备工作后，以第一个报纸广告日或甲、乙双方共同约定的其他时间为正式开盘日。

1.4.3【销售保底价格】系指双方根据开发投资分析及市场情况，分阶段确定的项目销售保底价格。分段确定的销售保底价格必须确保项目总体销售额实现。在销售过程中，乙方可根据各阶段的具体推广和销售情况提议实际销售价格及阶段性涨幅，执行前应报甲方确认，乙方在非特殊情况下不得低于保底价格销售。经双方确认销售价格文件作为本合同的附件，对双方具备合同约束力。 该项目的阶段性销售保底价格计划必须与此价格条件下该项目的相应开发实施标准及《商品房使用说明书》同时生效，双方以签署有关备忘录的形式对此进行明确。

1.4.5【 项目的宣传推广费用】系指：报纸、电视、广播等媒介广告的制作及 展销会促销活动

(活动中用于奖励或优惠的费用除外)的组织、建筑渲染制作、导示系统设置及工地气氛营造、路牌广告等。宣传推广费用应控制在项目预计总销售的2%以内(视市场实际情况可由乙方提出宣传推广预算的增减方案，并经甲方确认后执行)。合同执行过程中，甲方有权审定和确定广告商，并负责审定和支付宣传推广费用。

1.4.6【交房】系每期房屋经过竣工验收，开发商按照销售合同的约定将房屋交付业主的日期。

14.7【月】系指公历月;“季”系指起始日期后三(3)个月为第一季，以此类推。

1.4.8【年】系指起始日期后十二(12)个月为第一年，以此类推。

1.4.9【佣金】系指按本合同所列的条款和条件由甲方支付给乙方的费用、报酬。

1.4.10本协议所用货币名称为“人民币”。

第二条 合作项目

2.1项目概况

项目名称：

发展商名称：

地理位置：

项目性质：

建筑结构：

其中本合同给定销售建筑面积(套内)约 平方米。

2.2合作标的(委托事务)

2.2.1项目前期营销策划;

2.2.2项目销售。具体以房管部门实测的产权面积为准。

2.3合作期限

合作时间自本合同签订之日起至乙方完成约定销售目标任务的 %时截止。如因甲方的工程进度延误和项目的各种证照办理时间延误，以及甲方对乙方提出的在合同范围规定内的营销计划不按时和按量批准等非乙方原因造成的延误，影响乙方销售工作按期完成的，销售期限顺延。

2.4合作内容及目标

根据甲乙双方平等协商，甲方将下述内容委托乙方：

2.4.1营销策划板块

自本合同签定之日起 个工作日内完成该项目的营销策划报告(项目定位、营销策划、物业销售、商业租赁管理建议等)。

2.4.2销售板块

2.4.2.1本物业销售均价(按面积计算)暂定为每平方米(大写：人民币，执行均价参照开盘前同质楼盘的市场均价确定;单套(铺)执行单价由乙方根据销售均价和单套(铺)特点灵活定价;价格方案经甲方确认后执行。

2.4.2.2在双方约定时间内，按照约定的相应标准销售项目可售面积的为完成合同约定的销售任务。(总销售金额、销售价格体系以具体进度计划指标在策划方案中明确，并需经双方确认执行，并可在具体合作过程中根据市场情况协商调整)

第三条 合作方式及内容

甲方指定乙方为该项目独家营销商，并授权乙方为甲方提供如下服务：

3.1项目前期策划工作

由乙方围绕项目进行详细的市场调查并完成以下报告：

项目定位报告

营销策划报告(含销售进度计划)

住宅销售

3.2项目销售工作 商业租售管理建议

在本合同所规定的条件之下，甲乙双方就项目设计整改意见达成一致且营销方案正式通后，乙 方全权负责该项目销售工作。

负责成立项目销售小组，对销售人员进行专业培训。

依照已定的每期推广销售计划执行销售任务。

提供项目定价方案，包括优惠办法、付款方式等。

设计项目销售资料，如销售说明书、海报、户外广告牌、电视广告片、模型等，费用由甲方承

担。

筹备展销会及公开发售活动，费用由甲方承担。

展销会期间指导布置会场及派驻业务员在售楼部负责接待访客及销售工作。

负责管理售楼部，长期派驻营销队伍在售楼部销售工作，派驻团队不低于 人(含销售主管)，

销售团队的所有费用由乙方承担。

代表甲方与买家签订(认购书)，协助甲方收取购房订金。

协助甲方与买家办理签约手续并向甲方交付订金。

协助甲方办理按揭手续。

第四条 合作费用及结算

甲方应向乙方支付的营销费用包括：

4.1项目前期费用

销售与招商前期费用共计 万(人民币： 万圆整)。该费用在乙方完成以下项目时支付： 项目定位报告

营销策划报告(含销售进度计划)

4.2销售佣金

4.2.1销售佣金计提

计提比例为乙方范围内签订正式购房合同的房款总金额的 %(本条所指房款依照《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》之补充协议规定收取的购房款)。

4.2.1.1《商品房买卖合同》由乙方所委派的销售人员签订，甲方负责《商品房买卖合同》的复核，并由甲方代表加盖甲方合同专用章后方可生效。

4.2.1.2本合同约定标准计提相应佣金。

4.2.2关于涉及退房的佣金处理

4.2.2.1如因甲方原因(如工程质量、工期、手续等)造成退房的《商品房买卖合同》，乙方仍以本合同约定的有关方式及比率计提相应销售佣金。

4.2.2.2如因客户原因(如没有能力继续支付房款等)造成退房的《商品房买卖合同》，应按规定收取客户违约金或不退定金，此违约金或不退的定金，甲、乙双方各享有50%，乙方不再提取该笔买卖合同之销售佣金。

4.2.2.3如因乙方原因(如未按销售政策乱承诺等)造成退房的《商品房买卖合同》，则乙方应退还该合同已提取佣金：如因退房给甲方造成重大损失，乙方向甲方支付该笔《商品房买卖合同》实际收到房款的2%的违约金。

4.2.2.4如因第三方原因(如国家相关政策、银行贷款审批等因素)造成退房的《商品房买卖合同》，则乙方不再提取退房的销售佣金，但涉及退房的《商品房买卖合同》约定的销售成果应视为乙方的销售业绩。

4.2.3关于涉及购房优惠的佣金处理

甲方如给予了购房户销售政策之外的优惠，其有关该合同的销售佣金扔按合同销售价格计提。

4.3关于溢价销售奖励

4.3.1甲乙双方在提交营销策划报告之时共同确定项目销售底价(该底价根据户型、楼层等因素具体确定)。对通过乙方合理的策划和运营，打造出该项目良好的商业前景及氛围，导致该项目住宅(商铺)售价升值，超出双方确定的住宅(商铺)销售底价部分，乙方则提取超额部分的 %作为销售奖励。此笔费用按每套范围分别计提，与销售佣金同步进行结算，并于结算日五日内支付。

4.3.2乙方在对甲方物业进行溢价销售时，不能超过当期价格的最高限价，该价格由双方根据市场状况予以调整。

4.3.3乙方销售低于底价的房屋，如经甲方同意降价，则按底价结算佣金;如未经甲方同意降价，则乙方承担甲方降价损失的 %。

4.4关于销售进度

4.4.1根据双方确认的工程进度计划，暂定三个主要考核节点，甲方有权根据双方确定的销售进度计划对乙方销售业绩进行月度监督。

第一个节点：自合同签订之日起 个月内，完成总销售面积 %的任务(总销售面积按可售部分面积计算);

第二个节点：自合同签订之日起 个月内，完成总销售面积 %的任务(总销售面积按可售部分面积计算);

第三个节点：自合同签订之日起 个月内，完成总销售面积 %的任务(总销售面积按可售部分面积计算)。

4.4.2销售进度考核中，遇到春节则销售期限顺延一个月;其他非乙方原因造成销售工作不能正常进行，销售期限也相应顺延。

4.5关于佣金的确认及结算

4.5.1销售佣金每月计提一次。每月理佣金和溢价销售奖励，节假日顺延。其中当月销售佣金的计提标准按已签定的《商品房买卖合同》所约定的总房款的 %提取;溢价销售奖励全额结算。

4.5.2如乙方完成甲方委托的全部事项时(即乙方在本合同约定的时间、任务量、销售均价均按时完成)，剩余 %的佣金在乙方完成本协议4.4约定的节点考核后，甲方按4.5.3款约定的方式一次性支付乙方。

4.5.3乙方每月号前将上月的“佣金结算确认书”交付甲方。甲方应在收到“佣金结算确认书”的2个工作日内在“佣金结算确认书”上签署意见并交付乙方，并于签署意见后3日内与乙方结算相应的佣金和溢价销售奖励。如甲方在收到“佣金结算确认书”的2个工作日后没有在“佣金结算确认书”上签署意见或本合同约定的其他形式的书面意见回复乙方，视为甲方同意乙方的“佣金结算确认书”。

第五条 甲方的权利和义务

5.1权利

5.1.1对乙方相关工作进度和质量进行监督，提出要求。

5.1.2有权随时了解乙方开展工作的状况和进度，提出要求。

5.1.3对违反协议或对乙方单方有利的事项，有权拒绝执行。

5.1.4可对协议提出书面修改意见，供双方协商以完善双方的合作。

5.2义务

5.2.1

5.2.2在本协议生效后3个工作日内，向乙方提供真实的，合法的该宗土地使用权属文件及项目的有关批准文件(复印件加盖证明其真实性的甲方公章)。在双方合作过程中，根据办理情况，及时向乙方提供与该项目有关的各项合法手续及文件(复印件加盖证明其真实性的甲方公章)，并为有关手续或文件的办理，以及对该项目开发过程和进度的影响负完全责任。

注：甲方保证所提供的上述资料真实、合法有效。若业主的物业实际情况与甲方提供的材料不符合或因开发手续产权问题等原因出现的任何纠纷，均由甲方承担责任并负责处理。

5.2.3乙方提出的有关营销方案及其他需要甲方确认或回复的书面材料，甲方收到后以高效率的工作方式回复。除双方有明确约定的情况以外，其回复时限不能超过3个工作日，如超出3个工作日而未回复，视为甲方同意。

5.2.4负责在该项目正式开盘以前，办妥本项目销售所必需的相关批准文件和手续，并落实为客户办理相关的银行按揭购宜及商品房备案手续。

5.2.5按双方已确定的营销方案高效率地组织工程实施，保证进度、保证工期，保证该项目按国家规定和《商品房买卖合同》所约定期限按时交房，保证项目的工程质量符合房屋《商品房买卖合同》约定

的质量标准(该质量标准应不低于国家规定的合格或合格以上标准)，保证按《商品房买卖合同》所约定的时间为购房者办理房屋产权证，以维护甲、乙双方的共同信誉及利益。

5.2.6甲方提供现有销售大厅及办公设备供乙方使用。负责销售中心的建设与装修及布置，提供完整的房屋销售场所、样板意境区、项目模型、售楼资料、环境包装。办公设备：电话3部，电脑2台(配套包月不定时网络设备);复印机、打印机各1台;以上所有设备、设施的耗材费、使用费用及办公区内的水、电等办公费用由甲方承担。

5.2.7负责《商品房买卖合同》用印及购房者预交的购房定金、房款等费用的收取。

5.2.8

5.2.9负责销售接待中心的保安工作及保安人员费用。

5.2.10积极配合乙方的工作，为营销工作提供相关资料;尽一切力量配合乙方，使项目策划、销售、得以顺利进行。

5.2.11按国家法规政策要求，及时落实物业管理方案。

5.2.12在委托期内，遇向客户交房，甲方及甲方所指定的物业管理公司应积极按《商品房买卖合同》的约定，履行为客户交房义务，以免对乙方的销售工作构成影响。

5.2.13就本合同所委托事项，向乙方出具书面的授权委托书。

5.2.14按本协议约定的时间、方式、比例向乙方支付策划、销售佣金和溢价销售奖励。

5.2.15根据客户合理要求，经甲方同意所作出的必须变更而产生的费用，由甲方承担。

5.2.16甲方对乙方的商业秘密负有完全的保密责任，其保密期限为永久。乙方的商业秘密是指：甲方知晓、且乙方未正式公开的有关乙方的重要信息。

5.2.17甲方对其因违反本协议的约定所产生的一切费用、索赔、要求行为、责任和法律程序负责。

第六条 乙方的权利与义务

6.1权利

6.1.1按本协议有关约定向甲方收取前期费用、销售佣金及本协议所约定的销售溢价部分奖励金额的提取。

6.1.2乙方可以根据实际情况要求甲方提供相关资料的配合。

6.2义务

6.2.1按照甲方的需要，负责制定该楼盘策划、销售方案;建立强有力的团队，实施销售等工作。在营销工作中，乙方均以重庆市大泽置业有限公司名义进行推广。

6.2.2执行经甲方确认的广告宣传计划，按计划统一安排使用宣传推广费用。

6.2.3

6.2.4乙方须按照甲方的业务要求忠实地在委托权限内办理委托事务，不得擅自变更甲方的业务要求，不得超出甲方委托的权限范围开展工作。

6.2.5乙方提供的所有销售人员须经培训后方可上岗。

6.2.6销售工作

6.2.6.1在协议期内，乙方应指派效益。并负担其工资、奖金、福利等。

6.2.6.2制订开盘计划，并于计划规定的时间开始执行。

6.2.6.3统一管理双方在销售现场的工作人员，并负责维持现场秩序，使之符合楼盘形象。

6.2.6.4负担现场销售接待中心的电话、饮用水费用。

6.2.6.5负责收取购房户购房所需的一切资料，负责收取购房户应交以及为其办理所有权证所需的全部资料，协助催收购房户应交的房款及有关各项费用。

6.2.7其他

6.2.7.2本协议签定后，乙方应按月向甲方提供《工作总结、计划》、《销售月报表》。

6.2.7.3乙方应尽全力完成住宅(商铺)销售，提出系统的销售策略建议，并对销售人员进行相关的培训。

6.2.7.4未经甲方同意，乙方不得将本协议之任何权利、义务或责任予以转让或转移给未经甲方书面指定的第三方。

6.2.8根据甲方的要求或认为有必要时，及时向甲方报告委托事务的处理及进展情况、存在的问题和可能的结果。本合同终止时，书面向甲方报告委托事务和结果。

6.2.9乙方及乙方的工作人员对甲方的商业秘密负有完全的保密责任。其保密期限为永久。甲方的商业秘密是指：乙方知晓、且甲方未正式公开的有关甲方的重要信息。

6.3.0乙方对其因违反本协议约定所产生的一切费用、索赔、要求行为、责任和法律程序负责。

第七条 双方的声明和保证

除双方在本协议内所作的其他声明和保证外，每一方向另一方声名如下：

7.1享有充分的权利和授权签署、履行本协议项下的义务，并已为此取得了所有必需的政府和公司批准。

7.2本协议构成合法、有效的义务，且该义务对双方均具有强制约束力。

7.3 甲方须保证该项目的合法性、真实性及工程实施的优良品质、否则，由甲方为此承担相应责任。

7.4乙方保证对所房屋以合法的标准程序进行销售，诚实经营，绝不搞坑蒙拐骗，不做任何损坏甲方企业形象的事，否则为此承担相应的责任。

第八条 违约责任和协议终止

8.1违约责任

8.1.1甲、乙双方均保证，如因单方违反本协议中各项规定而造成不良后果，除违约方承担相应责任外，还应负责赔偿因此给守约方造成的经济损失。

8.1.2若甲方不按本协议约定支付该项目的应付乙方的销售佣金，每逾期一日，甲方向乙方承担应付款项万分之5滞纳金，逾期10天未支付时，乙方有权单方面终止本协议。如甲方要继续履行合同，乙方同意甲方要求，则合同继续履行，但甲方需向乙方支付应付款项百分之十的违约金。若乙方连续二个节点未完成甲方委托的任务，则甲方有权单方终止双方协议范围内合作关系。

8.1.3如无甲方授权，乙方任何人员不得收取购房预订金、定金、房款及违约金款项。若乙方擅自收取上述款项，应由乙方向甲方退还(交纳)所有收取的款项，并承担实际收取的上述款项的百分之十的违约金。

8.1.4本合同签订后，如无本合同约定的单方终止合同的情形出现，任何一方均无权单方终止合同，否则应当给另一方支付违约金人民币： 万元整(大写： 万元整)。

8.1.5若因甲方开发资质在申办过程所导致该合同不能履行，则按该合同8.1.4款承担相应违约责任。(甲方也可通过其他方式履行该合同义务同样有效)。

8.2协议终止的权利

8.2.1倘若发生以以任何事件，任何一方均可终止本协议：

另一方由于不可抗力无法履行其义务长达六(6)个月。

由于国家的法律、行政法规致使本协议的执行已在任何实质方面失去实际的商业可行性。

本协议合作期限约定责任结束。

8.2.2倘若发生以下任何事件，任何一方均可单方终止本协议。

8.2.2.1甲方有权在发生下列情况之一终止协议，因此而造成的损失由乙方赔偿

乙方不按协议规定履行其职责或义务，并且当乙方收到甲方要求其限期履行职责的书面通知后

三十(30)天内，仍不改正的情况下。

8.2.2.2乙方有权在发生下列情况之一终止协议，因此而造成的损失由甲方赔偿

依本协议约定甲方不按期提供相关资料，并且在乙方发出缺陷清单后三十(30)日内，仍未补齐。

甲方不执行本协议第四条规定，拖延支付相关费用达20日。

乙方向甲方递交营销方案及重要工作函件7日内未得到答复。

8.2.2.3甲方有权在发生下列情况之一时终止协议，因此而造成的损失由乙方赔偿。

依本协议约定乙方连续两个节点均未完成任务。

乙方在本合同履行过程中，向客户乱承诺，导致客户投诉，经甲方指正后仍不予纠正，累计达

三次，乙方除应承担相应的经济赔偿外，甲方可终止本合同。

乙方在本合同履行过程中，由于自身责任(包括乱承诺)导致诉讼纠纷，由乙方完成承担所有的诉讼费用及败诉的责任。由此给甲方造成名誉的损失也由乙方全部承担。

8.3协议期限届满

倘若甲方与乙方协议期限届满后继续委托他方，则乙方在同等条件下享有优先续约权，相关协议另行协商制定。

8.4协议的终止

在本协议到期时，双方若同意终止本协议，双方应通力协作妥善处理终止协议后的有关事宜，并按本协议第8.5条结清与本协议有关的法律经济等事宜。本协议一旦终止，双方的合作关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本协议的规定向乙方支付应付费用的除外。

8.5协议终止时的手续

8.5.1按照本协议规定提前终止协议，不论出于何种原因，均不妨碍协议双方对已履行部分应承担的权利和义务。

8.5.2当协议届满或终止时，按下述条款办理：

8.5.2.1乙方应立即将持有与甲方业务有关的票据、备忘录、记录稿件、客户资料或其他文件交还给甲方。

8.5.2.2按照本协议规定，甲方应于终止本协议之日起五日内将佣金(按第四条规定应支付尚未付清部分的费用)支付给乙方。

8.6协议的变更

双方同意可签订变更或补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。

第九条 附则

9.1甲、乙双方向对方发出的函件、方案等文本应具备以下的形式为有效

9.1.1每页盖有有关公章或合同章的文本(原件)。

9.1.2通过甲、乙双方指定的传真机发出的每页盖有有关公章或合同章的传真文本。

9.1.3通过甲、乙双方各自授权的项目负责人签收、签发或签署意见的文本、方案、函件、图件等文本(原件)。(甲方授权 )，(乙方授权 )

9.2甲乙双方来往的函件、方案等文本的以下方式为有效交付

9.2.1通过甲、乙双方各自指定的代表签收的函件、方案等文本(甲方指定为签收代表;乙方指定 为签收代表)。

9.2.2通过甲、乙双方指定的传真机发出、接收的函件、方案等文本。(甲方指定的传真号

为 ;乙方指定的传真号为： )。

9.2.3甲、乙双方任何方的上述代表、传真机号发生变化，应在变化前的三个工作日前通知另一方。

9.3“全程营销商”名义。

9.4 甲方同意乙方可自行根据需要将本合同中乙方的部份事项(仅限市调、广告、方案)委托给第三方专业公司。

9.5本协议未尽事宜由双方另行协商解决。

9.6本合同在履行过程中如发生争议，双方友好协商解决不成的，向合同签订地仲裁机构申请仲裁。

9.7本协议一式四份，双方签字盖章生效后各执两份。

委托方：

法定代表人(签字)：

甲方律师：

经办人：

地址：

联系电话：

开户行：

帐号：

年 月 日 方： 法定代表人(签字)： 乙方律师： 经办人： 地址： 联系电话： 开户行： 帐号： 年 月 日

房地产项目合同范文二甲方： (以下简称甲方) 办公地址： 邮编：

乙方： (以下简称乙方) 办公地址： 邮编：

为适应房地产市场发展的需要，经过双方友好协商及遵循平等互利的原则，甲方同意委托乙方以出售方式营销策划本项目，并就下列条款达成协议：

鉴于甲方系《 》(暂定名)项目(以下称本项目)的合法开发建设单位，本项目位于 区 路 号，总建筑面积约 平方米。其中委托可售建筑面积 平方米，共计 套。除非另有特别约定，本合同所有面积和技术指标最终以实测面积为准。

第一条：乙方责任

(一)、乙方全面负责销售房屋的行销企划和销售策略的制定和执行。乙方策划设计的广告、海报和楼书等对外的内容必须事先征得甲方的同意，后由甲方负责发包制作。

(二)、乙方自行承担本公司销售人员的薪资福利。

(三)、乙方负责预售合同的按时签订和贷款合同的抄写工作，负责收齐客户贷款所需全部资料送达甲方。

(四)、乙方不得超越甲方的授权向购房者作出任何承诺。在销售期间，严格按照市房地局网上销售规定，不得违规销售，乙方不得做出任何有损甲方形象的行为，如由此而产生的经济责任和法律责任均由乙方承担。

(五)、乙方应本着诚实信用原则，对购房人的知情权和其他合法权益应依法维护，不得侵犯。

(六)、乙方应具备销售合法资质，并提供销售合法资质的相关文字资料于甲方备案，乙方向甲方保证不会发生因乙方的原因导致不能销售的情况。

第二条：甲方责任

(一)、甲方保证对委托出售之房地产有出售之权利，且产权清楚，并依约配合交房，否则，由此给买方所造成的损失，概由甲方负责赔偿，并承担一切法律责任。

(二)、甲方承诺有权委托乙方销售策划本项目，否则由此产生的法律后果由甲方承担，并赔偿乙方经济损失。

(三)、为促进销售，买方需办理购屋贷款时，甲方需配合办理。

(四)、在委托期间内未经乙方同意，甲方不得将委托部分销售权部分或全部转让给任何第三方。

(五)、甲方委托价格，当作为商业秘密，不得对外泄露。

(六)、甲方委派现场收款人员及档案管理人员壹名。

(七)、本项目之广告费由甲方支出，包括售楼中心广告布置、楼书、DM等一切销售道具之费用，费用预计为总销售额之。

(八)、甲方免费提供经装修房屋予乙方做售楼接待场地，并承担销售现场的各预算费用包括网上销售设备、宽带费用、水电费、电话费及其他办公费用。

第三条：委托价格

(一)、委托产权价格均价人民币 元/㎡。

(二)、一房一价单价表由乙方制定，但需保证上述均价，一房一价表经双方盖章确认，作双方结算溢价之依据(实际房源成交价格对应一房一价表，超出部分称为溢价)。

(三)、未经甲方同意，乙方销售价格不得低于上述约定。

第四条：委托期限和开盘

(一)、销售期限

本项目销售期限于网上开通并以甲方书面通知可签预售合同之日起至取得入住许可证 个月止。合同期满后经双方同意可以延长合同期限。

(二)、开盘条件

销售物业的正式开盘有待于下列条件的同时成熟：

(a) 甲方已取得销售物业的预售许可证。

(b) 售楼处已按双方确认的标准完成了装修布置。

(c) 样板房已装修并配置全部家具。

(d) 双方已经确定全部房源的销售价格。

(三)、销售指标

每期房源开盘销售期限内乙方应合计成功销售可售建筑面积的 %以上。

第五条：建材设备及工程建设进度

甲方同意本项目在销售中向客户承诺的建材设备、装修标准及工程建设进度(见附件)。

第六条：楼款之收取

甲方负责销售物业的房款收取。乙方不能以甲方的名义向购房者收取任何钱款。甲方在销售现场设专人负责收取房款，开具收据或发票，乙方协助办理上述事项。乙方已与购房者草签的买卖合同，须经甲方专职人员审核批准后盖章，开具购房发票。甲方应在开盘前与银行签订按揭合作合同，按揭贷款应解入甲方在按揭银行开设的专户(以下简称按揭帐户)。

第七条：佣金计算方式

(一)、甲、乙双方商定，佣金结算底价为本合同第三条约定以补充协议为准，按成交价之 %支付佣金，作为乙方广告企划费及营销佣金;超底价部分 ： 分成，即甲方 %，乙方 %。

(二)、若因甲方原因造成底价以下成交---乙方成功接待客户，并已书面约定成交价，通过关系甲方给客户折扣，并致低于底价成交，甲方应按底价考核，并按成交价 %支付佣金，无溢价分成。

(三)、甲方客户低于一房一价底价成交的，按成交金额之 %给付乙方佣金。

(四)、客户定房后又退房的，所收违约金双方各50%分成。

(五)、客户如在本合同有效期内预交定金，虽预(出)售合同于本合同有效期后签订，按 %支付佣金。

第八条：佣金支付方式

(一)、客户签定预(出)售合同，且首期款到位、客户贷款资料初审通过后即可结算佣金，佣金每月结算一次(每次按 %结算，其余销售指标完成一次付清)，每月三日前，乙方即送交甲方上月佣金请款明细，甲方应在五日内核准并结清上月佣金，每延误一日按万分之三每日支付滞纳金。

(二)、佣金款之支付应以人民币为准(外币以国家当日牌价算)。

第九条：经甲方与客户签定预(出)售合同后，双方以所定之合同内容相互负责，与乙方无涉。

第十条：通知与联络

甲乙双方确定的联络地址为：甲方地址： 甲方邮编： 乙方地址： 乙方邮编：

上述地址为双方约定的送达地址，如地址发生变更的应及时通知对方，否则原联系地址仍视为有效的送达地址。任何一方邮寄函件的，发出后第五日视为送

达。

第十一条：违约责任

如乙方不能在规定期限内完成销售指标，甲方有权单方面终止本协议，并扣除未付佣金及溢价(即总额之 %)。

第十二条：不可抗力

(一)、当上海市或本项目现场发生非双方责任而导致的人力不可抗因素，使合同无法继续履行，本合同即行终止，双方互不承担因此而造成的损失。

(二)、当不可抗力事件发生后，双方应即时协商善后事宜，并采取措施使双方的损失不再扩大。否则，扩大的损失应由责任方承担。

第十三条：争议

如果双方之间发生了关于合同或因之而引起的任何类别的争端，经双方反复协商仍无法达成友好解决时，可直接向本合同所约定办公地所在人民法院提出起诉。

第十四条：变更

(一)、本合同未尽事宜，双方可另订立补充合同;当本合同有关条款须修改时，双方亦可另行签订变更合同。

(二)、补充合同、变更合同与本合同具有同等法律效力;除变更合同所更改的部分外，本合同其余条款仍然有效。

第十五条：附则

(一)、本合同签字盖章后生效。

(二)、本合同附件是本合同的不可分割的部分，与本合同具有同等的法律效力。

(三)、本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，每份具有同等的法律效力。

本合同自签定日起生效，非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改或解除本合同;本合同有效期内，如有增减条款，均应经双方书面同意后始生效。 (以下无正文)

甲方： 乙方：

代表： 代表：

签约日期： 年 月 日

房地产项目合同范文三甲方：

乙方：

甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于******的*****项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款： 第一部分 委托策划工作方式

甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。 第二部分 委托策划工作期限

委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后三个月止。

第三部分 委托策划工作范围

甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为40000平方米。

第四部分 甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：

(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及等费用。

(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。

(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的1%左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。

四、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。

五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。

六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。

七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。

第五部分 乙方的责任与权利

乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目 实际情况进行增减：

一、前期策划

(一)市场调研

1、**县房地产市场现状分析。

2、**县主要路段商业状况。

3、消费型商业业态分析。

4、现有商城营运现状分析。

5、典型业态经营现状分析。

6、住宅市场情况。

7、潜在客户市场调查分析。

(二)项目定位

1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

2、项目产品定位。

3、项目概念定位

4、目标客户市场定位

5、项目定价范围建议

(三)产品优化建议

1、参与项目总平规划讨论。

2、参与建筑风格方案讨论及建议。

3、参与户型平面方案讨论及建议。

4、参与配套设施方案讨论及建议。

二、营销策划

(一)项目营销总体策略;

(二)项目阶段性营销计划;

(三)入市时机选择;

(四)销售分期控制;

(五)价格定位及策略;

三、广告策划

(一)项目推广口号

(二)项目卖点整合包装

(三)整体广告计划

(四)广告预算及媒体组合

(五)项目形象策划

1、项目基本形象设计：

(1)标志

(2)标准字

(3)标准色彩

(4)标准组合

2、项目标志形象应用设计：

(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;

(2)销售中心：装修建议及展板设计;

(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

(六)传播工具的创意与设计：

1、楼书创作(创意、文案、设计)

2、折页及海报创作(创意、文案、设计)

3、报广创作(创意、文案、设计)

4、广播、电视稿文案等

四、销售

(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

(二)销售文件及管理文件的制订

(三)销售道具使用

(四)销售人员培训

(五)制订销控计划

(六)销售执行的内部协调程序

(七)客户资源库的建立

(八)售后服务机制建立

(九)定期报送各项统计报表

五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理(兼现场经理)壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。

六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。

七、乙方独家享有本项目的“****”策划的署名权。

八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。

第六部分 本项目正式开盘销售的基本条件

甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。 第七部分策划收费标准及支付方式

一、策划收费标准

甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之二(2%)收取策划费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。

二、策划费计算及提取方式

(一)在本合同签订后，甲方同意在每月30日先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。

(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的30%)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。

(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含二层商铺)的90%以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：

1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含二层商铺)：

阶 段 时 间 销售目标

第一阶段 项目开盘后45天内 可售面积的30%

第二阶段 项目结构封顶30天内 可售面积的50%

第三阶段 项目交付使用后90天内 可售面积的90%

2、 乙方策划费的提取比例：

阶 段 完成的销售面积比例 提取比例

第一阶段 可售面积的50%前 已结算策划佣金的60%

第二阶段 可售面积的51-89% 已结算策划佣金的90%

第三阶段 可售面积的90%以上 已结算策划佣金的100%

(四)二层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的2%向乙方支付策划费。

(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划费。

(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按2%提取的策划佣金)。

三、溢价款(不含二层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定

(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。

(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。

(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。

(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按8：2比例分配。

(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。

第八部分 双方工作原则

一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不 得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。

二、甲方指定项目负责人为 ，乙方指定项目负责人为 。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。

三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。

四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。

五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。

第九部分 违约责任及合同终止

一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。

二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。

三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。

四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。

五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币壹拾万元给甲方作为补偿金。

六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之五的违约金支付给乙方。

七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。

八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。

九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。

十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。

第十部分 其他事宜

一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。

二、争议的解决方式

本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。

三、本合同正文共6页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人签章： 代表人签章：

篇（2）

基于以上原因，本文参考一些房地产开发项目的现实案例，运用成本管理的理论、研究模型等分析影响房地产项目成本的各种因素，力图运用所学的成本管理知识对房地产开发的各个环节中关键成本的控制进行科学、合理的控制与核算，使房地产开发项目在保证高质量和按时完工的同时更好的合理控制房地产开发成本，提升房地产项目的开发价值。

1 项目成本管理内容

1.1 项目成本管理概念

项目成本管理是指房地产企业在对成本做出一定预测的前提下，在项目工程期限范围内使项目建设尽可能的满足质量要求，并使项目建设在全面预算的约束下达到降低成本的目的。房地产项目成本管理的核心目标之中最重要的就是费用管理，它包括前期项目预算的编制、批准和后期成本、费用的控制等全部过程。评价一个房地产项目成本是否成功的关键因素就是成本、费用的管理与项目性能和质量是否达到成本最低化的要求。

由于房地产行业有其独特的复杂性，项目成本包括开发商在项目立项之前购买土地所支付的土地价款；也包括：项目前期的设计、规划等工程成本，以及施工建设和基础设施建设所用的资金成本；还包括项目建成后公共设施的配套成本，与开发相关的间接费用和开发期间的各种费用等等。基于以上成本的复杂性，房地产企业必须要在开发前期明确以上成本费用的列支范围，在进行项目成本核算时可靠性的、可计量的成本数据，以便于项目成本目标尽可能的实现。

1.2 项目成本管理的流程

一般而言，项目成本管理的基本流程如下。

在项目建造施工之前，房地产企业的管理人员应尽早制定项目成本计划，完善成本预测体系，董事会应尽快通过项目的成本预、决算方案，做出正确的成本决策；项目部的成本核算管理人员应及时收集各种成本信息，做好项目成本核算工作，最后根据核算人员做出的成本数据进行分析、检查等，通过以上各种要素的交互关系使房地产成本管理按照一定的目标运行，并使项目的实际成本能够控制在期初制定的可控范围之内。

1.3 房地产项目成本管理内容

房地产项目从立项到完工出售，不仅包括前期规划设计阶段，征地拆迁安置阶段，同时也包括：设计、勘测、土地平整以及组织施工、竣工、验收交付使用等实施阶段，还包括具体的水、暖、电、气等配套设施建设阶段、经营与管理期间的辅助建设阶段。由于不同项目的具体规划、实施阶段不同，项目成本管理的程序也存在着一定的不同。一般情况下，一个房地产项目从投资人的投资意向开始，到项目规划、施工建设完毕再到消费者，以及面向消费者（业主）实施的全寿命周期的物业管理，大致都要遵循一下流程：投资项目的可行性研究、土地使用权的申请与获取、方案设计与整体规划的报批、建设资金的筹集、进行开发施工、市场营销与物业管理等阶段，整个房地产项目才能够得以全部完成。

2 房地产项目成本管理中存在的主要问题

2.1 项目管理人员成本意识薄弱

在房地产项目成本管理中，企业管理人员的职责是什么？有什么具体负责项目实施的部门？而在正常情况下，需要项目部先进行编制成本预算再进行成本核算，但现实生活中往往是先进行相关成本核算再编制成本预算。虽然有些项目部配备有专职的项目预、结算人员，但相关责任人成本管理意识薄弱，因此与之相关的成本核算工作没有及时的做到位，所以到最后项目是否存在盈利还是亏损的原因没弄清楚。

2.2 相关人员素质低，责任心淡薄

目前我国房地产项目建造队伍当中，一些刚从院校毕业的大学生从业人员具有一定的理论知识水平但是相关房地产从事经验不足；反观社会上既具备足够的理论知识又拥有实践经验的综合性的成本管理人才又特别缺乏，特别是没有分解成本目标、没有落实管理责任的一些项目中更是滋长了相关人员的负面情绪。再加上有些项目组织和管理人员频繁的变动，工作不连续，收入与付出几乎是不相干的，导致他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理有着较大的影响。

3 房地产项目成本管理的解决方案

3.1 在项目质量管理上“挖潜增效”

对于房地产企业来说，项目成本管理的目标是降低成本所要求的四位一体的成本核算点，因此，要实行全面质量管理，必以提高质量为代价，与之相匹配的就须由项目的成本来进行调整。项目质量、项目成本、项目检验成本等三大角色相互制约、相互作用必能找到一个满意的最低点，最终能够在项目质量管理上“挖潜增效”。

3.2 从项目建设工期控制上要效益

项目工程进度对于房地产企业来说并不是进度越快越好，工期越短就越好，为了有效地控制项目成本，从项目建设工期管理控制要效益，就需要对整个项目的工期进行合理调整来达到目的。目前项目建设工期中有两种方式，一种是项目部为了确保项目工期顺利完成而采取的措施；另一种是业主声称由于交付日期的延误所要求的索赔成本所导致的期间成本。一般情况下，项目持续时间短，持续时间测量成本较低，当项目建设周期缩短到一定程度上时，这些措施的持续成本将会大幅上升。亏损期的损失（如：停工，窝工，返工等）则不同，由于自然条件造成的损失，其损失相应较小，无赔偿或通常少量的补偿损失就不考虑期间的这一小部分。由于内部因素造成的项目亏损，随着时间的推移，会逐渐减少。综合以上各因素之间的关系，应该在尽可能短的时间内，找到控制最低的成本优势。

篇（3）

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

一、我国房地产的投融资

中国房地产业经过三十多年的改革开放，历经波折，依然有着巨大的发展空间和美好前景。为了促进房地产业的长期健康稳定发展，我们需要在城乡房屋普查、产业规划制定、法律法规完善、绿色建筑推行、市场信息联网、住房保障体系等方面，进行符合科学发展观的、实在有效的艰苦努力。这当中，房地产投融资也是极为重要的一个环节。

中国房地产业的投资和融资，规模从小到大，路径从少到多，方法从简到繁，财务由劣到优，创新不断，直接影响甚至决定着中国房地产业的地位和前景。中国房地产业资本和金融资本的高度结合是中国房地产业最近几年最重要的发展动态。投资融资能力已成为中国大型品牌房地产企业的核心竞争能力。

我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。

二、房地产企业主要融资渠道分析

（一）房地产企业传统融资渠道

1.间接融资类。间接融资方式主要包括：银行贷款，主要为办理房地产开发经营企业、房屋管理部门的流动资金贷款，对合作建房、集资建房提供贷款等；信托投资，受托经营房地产资金信托业务，受托经营房地产财产的信托业务，经营房地产企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等；保险资金支持，现代保险是以商业为特征的，房地产业的经营和管理与其他产业一样，离不开社会保险的保障和支持，并且，房地产是高价值资产，保险能在房地产经营和管理过程中发挥着经济后备和经济补偿的职能和作用，同时在一定意义上还起到融通资金的作用。

2.直接融资类。房地产开发企业开发房地产项目经常采用的直接融资方式主要有：股权融资，主要是通过证券公司来进行房地产证券的承销、房地产投资基金管理、房地产股票上市公司的改制辅导工作等；金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。

3.房地产预售类。在我国几乎所有的开发商都选择了对商品房的预售，这对于项目开发的资金要求以及项目的风险是有较大好处的，也是有利于更合理、更有效的利用资金的一种手段。虽然，现在很多专家在建议取消商品房预售制度，但从我国目前的情况来看，预售制度退出商品房买卖的舞台还需要很多事要做。

（二）未来房地产企业融资方式的选择

1.房地产证券化。房地产证券化，是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。它是在保障产权的前提下，将价值量较大的房地产流动化、细分化，利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。进行房地产证券化，一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金，满足房地产企业的资金需求，使得投资资金可以较快的归拢，从而加大了投资资金的流动性；二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目，减少投资者的投资风险。

2.住房抵押贷款证券化。住房抵押证券化，是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券，再公开出售和流通，然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨，房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。但是，由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新，因此存在着巨大的风险，对其规范和操作都有待完善，所以需要谨慎对待，在此，我们可以借鉴发达国家的实践经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。

3.租赁融资。在进行租赁融资业务之前，首先需要明确两个概念：一是出租人的房地产，是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产；二是承租人的房地产，是指双方签署土地长期租赁合同之后，由承租人开发建设自有房地产的情况。双方对租赁期房签订长期合同，出租以长期租赁合同为抵押向金融机构申请长期抵押贷款。该融资模式在大型超市、卖场、工业房地产的开发中得到广泛的使用。

4.回租融资。回租融资方式，是在不丧失房地产的使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同，所以卖出方同时成为承租方，买入方同时成为出租方。通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有的固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。

三、房地产企业未来投资思路分析

对于未来房地产企业的投资，个人认为需要从房地产行业项目运作的角度对整个行业价值链进行研究和把握。因此，在进行未来投资时需要注重以下几方面的问题：首先，房地产开发企业需要对房地产开发价值链中的各个环节进行评估，把握重要的价值环节，将其他环节通过社会分工来进行配置，从而有效的整合房地产资源；其次，鉴于在房地产项目开发整个流程中，从拿地开始的前期环节到后期交付验收，单个环节产生的利润是呈现递减的趋势，这就要求房地产项目前期定位的科学、合理，能够充分体现市场的需求；第三，房地产开发企业应从多维的角度去观察一块土地，做到尽量挖掘土地的潜在资源，通过营造体验环境从而提升项目的市场价值。

篇（4）

委托人： 身份证号码：

电话： 帐号：

乙方： 建设方

单位地址： 法定代表人：

委托人： 身份证号码：

电 话： 帐号：

根据城市规划建设的需要，经某县政府批准，经有关职能部门同意，甲方与乙方联合共同开发某某项目 (下称该项目，地点位位地址： 法定代表人：于 )。甲、乙双方多次协商，本着平等、互利、自愿的原则，达成联合开发某某商贸市场项目的协议，特订以下条款共同遵守。

第一条 合作原则

甲乙双方的合作原则为合法、平等、自愿、互利互惠。在合作过程中双方若有其他分歧，应本着以上原则进行协商解决。

第二条 合作标的

(一)双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准(宗地图见附件)，在该地块上拟建某某商贸市场项目。

(二)甲方投资的土地类型为 ，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权

宗地图为准(宗地图见附件)。过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。

(三)甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担;如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。

第三条合作方式

(一)甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。

(二)乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。

第四条 合作时间

甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕;⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的;⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的;⑷其他双方认为应该完成的事项。

第五条 项目规模

建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。

第六条 利益分成

(一)在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。

(二)在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。

第七条 甲方的权利和义务

(一)落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。

(二)落实合作开发项目占地的规划报建工作。

(三)完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。

(四)若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。

(五)甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。

(六)甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第八条 乙方的权利和义务

(一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。

(二)为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。

(三)乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。

(四)乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。

(五)乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。

(六)乙方应保质保量按期完成项目建设。

(七)乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。

第九条 声明及保证

甲乙双方应保证以下事项真实可信：

(一)甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。

(二)乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。

(三)甲乙双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。

(四)在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十条 保密条款

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限双方按照实际情况约定。

第十一条 协议的变更

本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出七个工作日内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。

第十二条 协议的转让

除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。

第十三条 争议的处理

(一)本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

(二)本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人按照本协议合作原则协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十五条 违约责任

(一)甲方隐瞒真实情况，合作的该地块不合法致使项目无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银

行贷款利息;合作的地块有其他纠纷影响项目建设的，造成的损失由甲方负责。

(二)甲方不配合或不及时配合乙方办理项目开发所需要的各项手续致使项目开发延期的，造成的损失均由甲方承担。

(三)乙方隐瞒真实情况，不具备房地产开发资质的，乙方应向甲方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息。

(四)乙方不能如期筹集项目开发所需资金的，甲方可视为乙方违约而与乙方解除协议另寻合作方。

(五)乙方不能如期保质保量完成项目建设，损失由乙方负责。

(六)乙方私自挪用以该项目名义向银行的贷款，造成损失由乙方负责。

(七)合作的某一方违反本协议保密规定泄漏秘密的，造成的损失由泄漏方负责。

(八)合作的某一方违反本协议关于协议更改规定的，所作出的更改内容无效，由此产生的损失由违约方承担。

(九)合作的某一方违反本协议关于协议转让规定的，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第十六条 协议的解释

本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。

第十七条 补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第十八条 协议的效力

(一)本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。

(二)本协议经甲乙双方签字盖章后生效，全部条款履行完毕后自然失效。本协议壹式陆份，壹份捌页，甲乙各执叁份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产项目中介合同范文2甲方：

乙方：

经甲、乙双方友好协商，就乙方向甲方提供房地产项目中介服务事宜达成协议条文如下：

一、服务内容：

1、受甲方委托，乙方为甲方在武汉市寻求----------------公司地块开发房地产项目。项目信息具体情况如下：该项目位于武昌区和平大道673号，用地面积 亩。区域内交通十分便利，配套设施齐备，规划中的地铁站就设在项目旁。

2、甲方在对该项目进行评估审查后，初步同意接受乙方所中介的房地产项目。

3、为便于甲方与乙方达成项目合作协议，乙方积极配合进行调查和分析。向甲方提供了土地业主方资料及进行沟通，供甲方参考。并陪同甲方工作人员对项目作了实地调查和现场踏勘。

二、中介服务费用及支付方式：

鉴于乙方提供了上述房地产项目信息和相关的服务，经双方协商，甲方同意按乙方所中介的房地产项目土地金额(市场价值) %即人民币 万元向乙方支付中介服务费用(税后)。双方约定，该款项在甲方与武汉气体压缩机有限公司签订协议后一个星期内付清。否则，乙方有权按年息20%收取滞纳金，同时要求甲方承担相应的违约责任。

三、违约责任：

甲、乙双方如有违约，守约方均可向法律机关申请仲裁，或提出起诉，要求违约方承担相应的违约责任。

四、本协议一式肆份，双方各执两份，具有同等效力。

五、本协议双方签字盖章后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产项目中介合同范文3甲方：

住所地：

乙方：XXX

住所地：

丙方：XXX

住所地：

甲、乙、丙双三方就甲方取得土地使用权，位于#################的项目合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资三方共同遵守执行：

一、合作内容

合作项目位于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二、合作方式

1、甲方提供依法取得的国有土地使用权。乙方筹集项目建设所需的土地出让金、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币@@亿元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方负责该项目的开发经营权。丙方负责该项目的前期策划和运作。 项目所获的利润按投资比例分配：甲方占@@%，乙方@@%，丙方@@%。

2、甲乙丙三方确认，三方均以中小企业融资进行投资，中小企业融资财务费用均按月息@@%的标准进入项目成本核算。

3、甲乙丙三方出资比例：甲方按总投入的@@%，乙方按总投资的@@%，丙方按总投资的@@%出资。由乙方统一筹集，并以三方的名义投入该项目。

4、甲乙丙三方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行中小企业融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按投资比例多出资本金的乙方本金。

5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方和丙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。

6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。

三、合作管理机构及职责

1本协议签订后，由丙方负责前期的项目落实工作，由甲方赋予丙方在办理该项目前期工作中的权利，并由甲方出具相关的委托书，提供公司的营业执照副本及公章等。

2、甲乙丙三方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由乙方根据需要委派。

3、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由乙方委派，销售部负责人由乙 方委派。财务人员由三方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方丙方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。

4、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。

5、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由三方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。

6、项目部日常费用的支出由项目部总经理签字后生效。

四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付

1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入三方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。

2、若因城市规划调整等而使乙方实际筹集投资数额超出本协议第二条第一款约定的金额，对增加投资额的应由各方实际出资额来确定增加利润的分配比例。若一方放弃出资的，享有由于增加投资而产生的收益的12.5%。

五、成本核算和利润分配

1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方丙三方25:50:25的比例进行利润分配。若因城市规划调整而新产生的利润，按照本协议第四条第二款约定的办法分配。

2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲乙丙三方25:50:25的比例分别记账，未经三方同意，任何一方不得挪用销售款项。原则上优先偿还投资本金。

六、审批手续的办理

本协议签订后，待丙方前期协调妥善后，移交给乙方。甲方按照乙方的要求予以重新授权和委托。由乙方负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。

七、违约责任

本协议签订后，该项目获得@@相关部门批准可以实施时，由于乙方资金未到位而造成的后果，乙方愿意承担赔偿给甲方人民币@@@万元;而由于甲方未经乙方和丙方的一致同意而另找其他第三方合作开发的，甲方愿意赔偿给乙方和丙方人民币@@@万元。

八、其他事项

1、本协议签订后，甲方即刻出具给丙方授权委托书，并提供公司的公章和营业执照副本，便于丙方顺利开展前期的相关工作。丙方办妥前期约定工作后，移交给乙方，再由甲方按约授权或委托给乙方办理本项目开发的相关事宜。

2、甲方公司在本协议生效前或与本项目无关的业务往来所发生的债权、债务不涉及乙方、丙方，概由甲方自行负责，由此而造成乙方、丙方利益损害的在该项目产生的甲方收益中偿还。

九、本协议自双方签字之日起生效。

十、本协议未尽事宜，经甲乙丙三方共同协商一致同意，与本协议具有同等效力。

十一、本协议壹式叁份，由甲乙丙三方各执壹份，同具法律效力。

篇（5）

一、房地产的投资概念和基本类型

房地产投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在掌握了大量的相关信息后，通过科学的分析手段，并进行定理分析，对房地产项目的投资方案进行选择的过程。通常房地产投资决策由决策、决策目标、决策对象、决策环境四个要素。

房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。

房地产的项目投资期权分为以下几种方式：一种是延迟投资期权也叫等待期权，是指开发商可以根据市场的情况决定何时动工，拥有延迟投资的权利，这种能够降低项目失败的风险。一种是扩张期权，开发商会根据价格的波动，产品的供应情况在市场中投入少量的资金进行试探，这种选择被称为扩张期权。还有一种方式为分阶段投资期权，由于一次性投资的规模越大，风险就会越大，所以房地产企业将项目分为若干个相关联的部分，每一个阶段的投资都根据市场的需求而变化，这种期权方式又称为分期滚动方式。最后一种是收缩期权，当房地产的销售出现较大波动时，为减少损失，投资者可以酌情进行收缩开发或者中止开发[1]。

二、房地产项目投资分析的内容

1、经济分析的概念

经济分析是指企业依据国家相关的财政和税收方面的制度与法规来分析某一个项目的可行性，并研究项目的投资收益、投入产出比等方面的数据，从而为项目的负责人进行投资做出相应的决策参考作用。一定要注意的是，企业进行经济分析的前提必须是项目数据分析人员能够对影响项目的所有因素都要做出合理的推断与判断。在当前的社会中，由于社会因素的变化较快，所以经济分析人员也要具备能够随机应变的基本素质。

房地产项目在经济经济分析时，必须要提供有效的决策，再对项目的财务进行评估。通常，基本的步骤如下：首先要收集足够的数据，因为经济分析主要就是对相关的数据进行分析，并且数据还能为信息的比对和估算提供依据，然后，要编制相应的准确的财务报表，同时要对相关的财务指标进行分析和评估，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，要以基本的财务数据作为基础来进行一些不确定性方面的经济分析，包括房地产项目的风险分析和抗风险的能力分析。最后，根据财务的评估记过，作出该房地产项目的投资是否可以进行的最终决策。

2、房地产项目的投资分析

首先要房地产项目的成本进行分析。成本估算是房地产项目的投资可行性分析中最重要的一环，它影响到房地产的经济效益和健康发展等方面，因此，房地产项目的投资分析首先要进行的就是成本分析。分析人员要根据房地产项目的各个费用环节，如土地的征用、土地出让、转让费及各种附加费，补偿费等，还包括管理人员的工资及日常的开销等费用的估算，然后还要对房地产项目的配套公共设施费用进行估算，配套公共设施的费用一般是指那些并不直接用于营业的一些公共设施的费用。当然，成本分析还包括了市政建设费、建筑勘察设计费和城市建设费用等。总之，房地产成本的估算是否正确合理会直接影响到项目的投资回报率。

还有一方面的重要成本估算是销售收入的估算。房地产项目的销售收入是保证房地产项目获取收益的前提。所以，对销售收入的估算也应该加强重视。首先要充分调查与统计，根据房地产项目的销售和业绩，并利用科学的统计法，对房地产项目的未来有个合理的预测与估算。房地产的销售收入与销售价格关系密切，因此在实际的项目定价过程中，通常采用定位法来进行确定，一般的定价法有成本导向法和客户导向法以及竞争导向法。多数的房地产项目分析人员采用竞争导向法来确定销售价格，企业可以根据自身的实力以及社会因素来决定销售价格是比同类竞争者高或者低。此外，对于销售收入的税金以及附加费用的估算也非常必要，因为房地产行业中设计的税种以及费用类别较多，特别是土地增值税的判断和使用对企业的销售收入也是有影响的，并且要考虑免税税种是否存在。通过这些收入和费用的估算，能够使决策者对企业的投入产出比进行详细的了解并分析。有利于制定最终的项目投资决策。

最后，还要考虑项目的某些不确定方面因素的影响并进行评价。房地产项目的不确定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能够找出影响项目效益的关键因素，所以项目的相关评估人员要主要对这个因素进行考虑和评估，并在此基础上进行相关的经济评价，以此来减少投资的风险[2]。

三、房地产决策分析应注意的问题

1、要组建专业的分析团队

科学、系统的进行房地产项目投资决策分析是现代房地产企业必须要实行的。组建专业的分析团队，能够有效的降低企业的开发风险，提高开发效率。项目投资的决策设计范围很广泛，必须有专业的人员共同参与才能保证投资决策的可行性。

2、建立起规范的市场调研机制

市场调研是获取有效信息的关键途径，房地产企业要想取得成功就必须建立完善市场调研机制。即要规范市场调研流程，明确岗位职责，提高人员素质，拓宽信息渠道，建立起日常的市场的监控体系。

3、加强风险防范意识

房地产项目的投资通常金额巨大，所面临的资金风险也很大，所以提高风险分析能力，加强风险防范意识是至关重要的。要更加科学的方法来评价经验风险，对风险进行有效的控制[3]。

四、结论

房地产项目投资决策是整个项目中最重要的一环，所以，只有加强对投资环节的评估，对不确定因素的充分考虑，才能加强房地产项目投资决策的可靠性。

参考文献：

篇（6）

一、引言

随着我国的经济得到了迅速增长以及生活水平的提升，房地产行业已经成了升温最快的一个行业，这也使得在这一行业的竞争力愈来愈激烈。房地产的项目要想得到健康长久的发展，以及在激烈的市场上占据发展的优势，就必须要能够对其成本进行控制。在这一背景下加强对房地产项目成本控制的理论研究就有着实质性意义。

二、我国房地产项目成本的构成及控制影响因素分析

（一）我国房地产项目成本的构成分析

房地产项目成本的构成要素是多方面的，其中的土地费用及前期工程费用、管理费用、房屋开发费用、销售费用、税费、财务费用等，都是其成本的构成要素。所以在这些方面要能够得到充分重视，如其中的管理费用主要涵盖着管理人员的工资及办公费和劳动保险费等诸多方面，在这些成本的构成要素上都有着较为细化的具体成本，成本的主要内容如下图。[1]

房地产项目成本内容

（二）影响房地产成本控制的因素分析

影响房地产成本控制的因素也是多方面的，其中在投资决策阶段的成本控制因素主要是项目所处的位置选择和项目建设的规模大小。而在设计阶段的成本控制影响因素主要就是建筑设计因素和结构设计因素，而在结构设计因素上又有建筑物平面布置及建筑物基础设计和建筑物层数。而在招投标的成本控制影响因素方面主要是标底的影响和房地产公司内部的因素影响，投标人的影响等。最后就是施工阶段成本控制的影响因素方面，这一环节的影响因素主要就是天气因素和施工方案的不合理，合同执行中存在的缺陷问题等。

三、房地产项目成本控制问题及优化策略探究

（一）房地产项目成本控制问题分析

从实际情况来看，房地产项目成本控制过程中还有着诸多问题有待进一步解决，其中成本控制和管理制度的不完善体现的较为明显，在成本控制的意识上还不是很强。对房地产项目质量及外观控制比较重视，而对成本的控制给忽略了，控制没有全面，成本估算的精确度相对较低，没有科学有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的过程中对市场观念没有重视，将高效率和高效益常常发生混淆。在房地产的开发前策划及设计环节的成本控制管理意识相对比较薄弱，对成本的决策及预测比较缺乏制度性和规范性，事后成本管理存在着盲目性。[2]而在成本控制的范围上相对比较狭窄，动态成本的控制意识不强。

（二）房地产项目成本控制优化策略探究

针对房地产项目成本控制策略的实施要从多方面进行，首先就要对房地产的发展战略明确化，充分利用经济优势专注于专业化发展道路，进而来构建房地产项目成本控制指标体系。在这一过程中要遵循科学化及可比性、适应性、全面性、连续性等相关原则。房地产的开发前期成本的控制主要就是对土地成本的管理，这是综合的成本管理内容，在决策阶段定位目标及目标成本测算。主要从市场及房屋建造能力预测上进行，进行市场需求的预测，然后确定市场策略规划销售收入等。[3]

还要能够考察项目投资的客观环境及工程项目类型及模型，企业的策划人员对消费者需求及市场销售预期等因素要进行调查和分析，从而辅助企业制定有利投资方案。另外，在房地产的项目筹划中，相关的数据分析人员可在科学数据基础上对资料进行分析，对房地产投资规模加以合理化的估算。在项目的设计阶段是成本控制的关键环节，在这一阶段加强成本控制能够将项目经济效益最大化地体现出来。

再者就是对房地产的项目施工阶段的成本控制，这是产品的形成阶段，也是最为复杂的一个环节。在这一过程中主要就是控制好质量，对工程造价成本进行约束，在工期管理及合同等较为关键的环节要加强控制。主要就是对物资的采购比价上要得到有效加强，审计中要对资金的用度进行公开公平地披露。另外，要在工程变更阶段进行严格管理，加强对合同的管理，对房地产的项目施工质量及施工进度都要和合同的制定内容相契合。

然后就是对房地产项目的工程收尾环节的成本控制，主要是在工程条款审核层面进行加强。要紧密结合合同规定，和成本的预算金额相结合。与此同时，要加强对相关人员的管理，对管理的模式进行转变，从而推动管理模式向着精细化的方向迈进，将绩效管理模式在整个成本控制中实施并深化，把职工的能力和自身的薪酬相挂钩。

还要建立成本信息统计系统，成本数据的采集是切实反映真实情况的基础工作，在这一基础上才能够确保数据的真实性、及时性。针对新来的项目市场开发部要向财务部进行项目可行性的报告，然后报送总经理办公室审批。内部管理是一项重要的成本控制内容，管理费用的高低主要是取决于企业的管理水平，这是房地产项目成本控制的重要环节，加强管理的同时，要建立高效精干的管理机构，对管理的费用相应地降低。再者就是要能够对房地产项目开发的规模进行扩大化，缩短开发的周期，只有从多个角度和途径进行分析考虑才能够达到成本控制的目标。[4]

四、结语

房地产项目的成本控制是促进房地产企业繁荣发展的重要手段，只有将项目成本得到了有效控制才能够使我国房地产项目得到健康长久的发展。对房地产项目成本有效控制也是可持续发展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能进一步的深入研究，希望此次研究能够起到抛砖引玉的作用以待后来者居上。

（作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班）

参考文献

[1] 曹红.房地产开发资金支付管控关键点及业务建议[J].新经济，2014（Z2）.

篇（7）

Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.

Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment

中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 文章编号：

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，根据比准价格确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

篇（8）

我国房地产开发已连续多年呈现高速发展的势头，但随着各种相关政策及法规的深入实施，房地产业发展步入正轨，各房地产企业将面临更加激烈的竞争局面。同时，房地产产品的开发，设计与销售的各个环节也将面临更大的挑战与风险。房地产企业为提高核心竞争力，对建筑师的前期规划设计提出了更高的要求。如何能设计出适应市场的高品质的房地产产品，如何能通过精细化的设计提升房地产产品的价值和竞争力是我们建筑师现阶段应该研究的课题。

1.房地产项目设计应从市场角度考虑房地产产品的价值最大化

我们应该清楚地认识到房地产项目中作为商品的建筑实体，它的设计有其独特性，不同于一般建筑项目中的公共建筑设计。房地产产品与其他商品一样横跨生产、流通和消费三大领域，有其作为商品的共同属性，即房地产产品具有价值和使用价值的双重属性，并且其价值和使用价值仅仅依靠生产是无法实现的，唯有通过产品在市场上流通并伴随交易成功才能得以实现。相比较而言，一般公共建筑项目不是商品，不具有双重属性，仅仅只有被称作建筑价值的使用价值。一般公共建筑只需经过生产阶段（也就是从设计到竣工验收）即可投入使用，在使用过程中实现其使用价值。无论其设计质量优劣，工程只要在设计和施工上没有违反规范的行为，一旦通过竣工验收合格后归根到底都会进入使用阶段，也就是说，其建筑价值最终都基本能得到实现。但是，对房地产项目设计优劣的评价不同于一般公共建筑，建筑师对房地产项目的设计出发点应该更多放在如何更好地实现房地产产品价值最大化，即如何通过合理的规划设计激发消费者的购买欲。建筑师眼中透视过去的公共建筑项目，可以从历史文化层面，亦或从建筑本身的立意、功能、造型与空间等建筑标准的角度上去评价它的好坏，同时建筑师对它的创作设计理念也可以在遵循纯粹的建筑标准的情况下，尽可能地自由发挥，超越多角度，多现实。但是当建筑师面对房地产项目的设计时，首先应该将商业价值置于首位，也就是说，好的规划设计首先应使房地产产品必须能卖出去，能够被市场和消费者接受。满足这样一条商业评价准则后，才能具体考虑建筑标准上的方案功能与空间的构思；更进一步说，成功的设计作品必须受市场欢迎，并能成功应对市场销售的考验，一旦销售情况不理想，房地产产品本身商业价值无法实现，更谈不上优秀的房地产设计作品了。因此，我们建筑师必须分清房地产项目和一般公共建筑项目是截然不同的设计项目，不能以建筑专业理由拒接市场的需求，必须要从创造受欢迎的商品和创作优秀作品两个角度进行房地产产品的规划和设计。

2.房地产项目设计应从以人为本的角度充分考虑消费者的行为心理需求

房地产市场中的使用主体----消费者的行为与心理是建筑师进行房地产项目设计的关键。如果说前述从房地产产品本身的价值来分析，只是为了帮助建筑师换个角度去思考评价房地产项目的设计，那么分析消费者的行为心理需求才是我们真正的设计出发点，是决定房地产项目开发设计成败的关键因素。消费者的心理行为需求，是随着政治、经济、文化与环境等众多因素的变化而改变的。中国住宅产业迅速发展，房地产市场与消费者的日趋成熟，产生了日趋增多的二次、三次置业的客户，消费者的理性消费及其购买行为也发生了前所未有的变化。如果许多房地产项目在一开始的设计定位就不能符合当前市场或者不能预见到今后多变的消费者需求的要求，加上开发周期长这一特点，往往产品开发完成后已经远远落后于市场需求，失去市场吸引力，造成产品在市场中不能满足消费者的需求，导致房地产产品价值在流通和消费环节上无法实现，最终以失败而告终。这提醒我们建筑师用以往的意识、立场和方法来分析现代消费者的心理行为需求已经不行了，我们对房地产项目的规划设计的关键是要通过时刻关注市场、跟踪市场、深入市场、发现市场，挖掘出市场中不同层次消费者的潜在需求，通过认识需求、研究需求、引导需求，进而创造出适合需求发展的住宅产品，让消费者体会亲切感、认同感、归属感和信任感，使他们接受产品，激发消费者的潜在需求为有效需求，最后产生购买欲望。

3.房地产项目的设计应遵循规范性原则

建筑师与房地产商在追逐产品价值最大化的同时，必须遵循规划设计的规范性原则，突破此原则必然给项目的报批报建，建设实施及后期验收销售带来不必要的风险。建筑师尤其应在技术层面做好相关协调工作，这里所提到的规范性包括满足土地出让条件中的指标要求，满足基本的设计规范要求，满足当地相关技术审查部门的要求。这其中的技术审查部门包括规划、消防，人防等，这些审查部门不仅本身的审查要求在不断的变化、更新，而且全国各城市的要求也不尽相同，一些全国性的房地产商虽然有着丰富的开发经验，但对一些新进入城市的一些要求往往搞不清楚，这样他们不得不依仗当地的建筑师来把控一些规范性要求，这就需要我们建筑师必须要熟悉相关的要求，并提出相应的解决办法，这样才可以保证前期规划设计的规范性，保证项目的顺利推进。

4.房地产项目的设计应有成本控制意识

项目开发中的建安、运营成本中绝大多数取决于前期规划设计阶段的控制，前期控制好了可以最大限度地减少后期变动带来的成本。合理科学的设计，可直接降低工程造价10%左右，而对整个项目的经济影响可达70%以上，目前房地产商对设计成本控制最常用的方式是结构限额设计，主要是控制项目的单方用钢量，而建筑师及其他专业的工程师应更主动地从建筑、结构、水电设备等各个专业为开发商控制成本。如地形的处理，交通的规划，地库的规模，竖向的设计，景观的处理，管线的排布等，甚至建筑师还应考虑开发商的时间成本。前期设计质量的优劣不仅会影响到直接的建安造价，还会影响到建设工期的长短，进而影响到整个项目的开发成本。

5.结语

随着房地产市场逐渐的规范与成熟，我们建筑师对此类项目的规划设计不但要有更好的创作思路和理念，还要学会更多的关注市场，加深对市场需求的了解，并站在开发商的角度设计产品，控制成本，保持与开发商一样的责任心，将开发商的想法和市场的需求融入到我们的设计中，处理好价值最大化和设计规范性的矛盾，这样我们才能设计出符合市场需求的雅俗共赏的优秀房地产作品。

参考文献：

[1]廖喜生，吴庆云，陈甲斌.我国房地产开发用地规划管理体制探析[J].中国国土资源经济，2010，20（11）：89-90.

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0 引言

房地产开发的前期最重要的工作就是项目的选址，选址直接决定了后期的开发和销售。而有些地产开发公司却对项目的选址没有做详细的研究和规划，从而出现了后期的一系列问题。由于房地产的开发存在相应的特殊性和不确定性，从而使项目的选址也存在着较多的影响因素。故对各影响因素进行模型分析具有十分重要的意义。

1 房地产开发项目的主要特点

1.1 较强的地域性、差异性

土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，因地制宜，就地使用能够获利的可能性及投资收益。房地产开发项目可以分为很多种，由于项目地理位置、用途、内容、规模的不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、配套设施等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会有一定的差异性。然而这种差异性直接影响项目投资资金及效益。

1.2 开发过程的环节多、周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容，一般工程量较大，完成一个开发项目一般需要几个月、几年甚至更长的时间。这与项目开发受法规政策严格约束的特点和参与房地产开发项目管理的部门多直接相关。从项目立项开始， 建设环节多，而且各环节不可或缺，而且都有直接约束和控制工程的进度。一个房地产项目的全部开发过程涉及到土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政等较多部门。

1.3 投资回收期长

由于开发的周期长，从房地产项目前期工作开始到项目竣工并交付使用，这期间需要投入大量的资金，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。固可知房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。

1.4 开发具有综合性

现代房地产开发项目要求合理布局、全面规划、综合开发、配套建设。即在开发的过程中不仅仅是对项目的地理位置和建筑结构，也要对项目区位的公共设施、公共建筑进行综合规划和协调。如商业地产的开发，更要体现人性化和多元化布局，综合考虑交通状况、客流量、公共安全等。

1.5 具有较高的风险性

由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。因开发周期长，从而很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响。在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额。当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

2 房地产开发项目区位选择的主要影响因素

房地产开发投资首当其冲的选择就是区位选择，区位选择的好坏直接影响投资的成败，一旦选址错误则会造成资金成本的周转困难。考虑到这一因素，房地产开发公司高瞻远瞩，选择最优的区位进行开发，才能使房地产开发与居民消费需求良好吻合，获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展[1]。

2.1 交通的通达性及便捷性

完善的交通条件，可以带动相关区域的发展，不仅有利于区域的升值，而且还可以带动房地产业的蓬勃发展[2]。有利的对外交通条件，能够将“嗅觉灵敏”的开发商吸引进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。同样到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。

2.2 城市设施状况因素

完善的、现代化程度较高的城市设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高[3]。其中基础设施主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施主要包括学校、医院、超市、银行、农贸市场等设施；文化娱乐设施主要包括体育场、图书馆、公园等设施。

2.3 区域的繁华度

商业的繁华程度是反映城市经济、信息、物资与人员聚集程度，是反映城市功能的重要指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，对增进其投资吸引力有很大的推动作用。

2.4 环境因素

随着人们生活水平的提高，居民对居住环境的要求越来越高也越来越重视。一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；相反，噪声污染、大气污染、水污染较严重的地区，其房地产价格水平则较低。

2.5 制度政策因素

影响房地产项目开发的制度政策因素主要有：房地产制度政策、税收政策、金融政策、有关规划和计划等。在项目选址的过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解开发的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划[4]。

3 房地产区位选择影响要素功能分析

3.1 “04”分析法

“04”评分法的分总和为2n（n-1），n为对比的要素数量。“04”评分法的四种情况：

①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。

②比较重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。

③两个功能重要程度相同时各得2分。

④自身对比不得分。

3.2 住宅地产区位选择要素功能分析

在新的房地产运行机制条件下，作为住宅房地产市场独立消费主体的居民可以根据自己的收入、工作地、通勤的便利性和对居住环境的偏好等因素，选择能够满足自己期望的居住区位[6]；同时，开发商也必须要按照房地产市场的需求，在不同的区位开发和建设多样化功能和等级的住宅商品，从而满足不同类型和层次的居民对居住空间的多样化需求；政府是管理和监督房地产市场健康有序发展的主体，既要考虑到经济效益，按照市场要求推动城市住宅建设的商品化发展水平，也要考虑社会效益，通过政策引导，把住宅房地产引入长期规划中，给予适当的优惠政策，实现城市健康持续发展。

我国住宅房地产的相关影响如下图1所示。

■

图1

按“04”分析法如下表1所示。

由上分析可知，对于住宅房地产，居住环境对区位的影响最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情况。

3.3 商业地产区位选择要素功能分析

商业地产的选址是一项长期性工作，直接关系企业经营的战略决策[3]，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。在项目选址过程中不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合投资。反之，从当前分析不适合投资但从规划前景看又有发展前途。

我国商业房地产主要因素如图2所示。

■

图2

按“04”分析法如表2所示。

由上分析可知，对于商业房地产，与住宅地产还是有很大不同点的，其交通便捷性对区位的影响最重要，其次是客流规律，再次是制度政策。

通过“04”分析法可以知道各个因素的重要程度，在房地产区位选择的综合评价中具有很大的实用价值，该法可操作性强且能够准确地反映影响房地产区位选择因素的模糊性和不确定性。通过分析可准确地对房地产区位选择作出定量的综合评价，从而使土地的区位效果达到最优。

4 合理确定房地产区位

国家的房地产调控政策接连不断地出台，住宅类项目开发的脚步不断放缓，而商业地产却因此引来发展的机遇。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们的青睐，成为万众瞩目的楼市新宠[7]。同时，“教育地产”这种重要的房地产开发模式，早在几年前就已经涌现出众多以教育为主题的房产项目，并得到了众多学龄家长和房产投资客的高度关注。所以，不仅交通因素，区域繁华度、自然环境等各种因素都会对房地产产生不同程度的影响，同时把握影响房地产区位的其他主要相关动态因素，用“04”分析法就可以对房地产价值或者说价格水平进行动态分析，从而可以准确地评估和预测房地产价格。

5 结论

文中提出了一种进行房地产开发项目选址的有效方法。该方法是以价值工程分析方法为工具，在综合考虑各种房地产开发项目选址影响因素的基础上，确定影响房地产开发项目区位的敏感性因素。“04”分析法具有极其重要的现实意义，是工程经济学的重要理论方法之一。该方法不仅可以用于房地产开发商进行房地产开发项目的选址，也可以用于政府部门进行城市规划、工业开发区选址等。

参考文献：

[1]蒋立红.影响房价的区位因素分析[J].开发天地.2005（4）：79-81.

[2]刘正山.房地产投资风险分析[M].大连：东北财经大学出版社，2000.

[3]张文忠，刘盛和.居民住宅区位选择的机理研究[J].北京规划建设，2000.

[4]莫宏伟.房地产全程策划实战教程[M].北京：中国电力出版社，2005.

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2现状与问题

目前,我国房地产项目开发中普遍存在一种现象,即设计部门只考虑产品的功能及使用寿命,不考虑产品的设计成本;搞技术的只负责技术和质量,选用可行却不经济的方案施工,虽然保证了质量但增大了成本;搞工程的只负责施工生产和工程进度;搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作;销售部门只管销售,不考虑销售费用等。由于各行其是,没有一个统一的考虑,使得成本指标居高不下。另外,不少项目由于受到市场环境及开发企业内部运行状况的影响,其开发周期远远超过计划时长,导致财务费用和管理成本大量增加,造成企业负担加大,利润显著减少。

造成这些问题的主要原因是由于许多房地产企业在进行项目管理时,市场观念不强,缺乏成本竞争意识,适应环境变化的能力较差。而且项目事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途径

3.1搞好成本预测,编制有效可行的成本计划。

建立一支专业化水平高的内部预算队伍,必须在施工前期编制完成内部预算,建立预测模型,选择成本预测方法,进行成本预测,制定目标成本。具体做法为,根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划,确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划,计算出保本点和目标利润,作为控制施工过程生产成本的依据。通过成本预测可以使项目经理部在工程项目未施工之前,就已在项目利润的高低上有初步的了解,选择成本低、效益好的最佳成本方案,并能够在施工项目成本形成过程中,针对薄弱环节加强成本控制,克服盲目性,提高预见性。

3.2加强全过程的成本控制,实现全面的动态管理。

房地产项目成本控制应做到事前有预算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步设计阶段,项目成本确定比重最大的发生在招标阶段,成本控制最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段,竣工结算阶段是确定项目最后收入和成本的阶段。

3.2.1事先成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75%以上,一般采用限额设计结合多方案择优的方式保证有效的成本管理。设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下,由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路,成本控制中心人员进行经济比较,寻找造价最低的设计方案。同时要重视施工图设计的优化工作,施工方案是一个工程进行施工的指导性文件,方案的优劣直接决定了项目施工造价的多少,因此在开工前要加强施工方案的审核及优化,即选择技术上可行,经济上合理的施工方案。

3.2.2事中成本控制。工程实施阶段对建设项目全过程造价管理来说,是最难、最复杂的阶段。因为此阶段是项目投资决策的具体落实,是资金投入的最大阶段,节约的余地已经很小,但浪费的可能性却很大。施工阶段的成本控制主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。在项目实施阶段工程造价师每月必须编制一份造价控制报表,报表中应包含本月的工程实际进度和实际投资情况,下月进度计划和计划投资情况,本月累计实际进度和投资情况等。同时进行必要的投资偏差分析,目的就是为了适时监控项目投资及进展情况。

3.2.3事后成本控制。施工结算是项目管理的终点站,在承包方提供的结算报告的基础上,认真审核工程预结算,剔除不合理增加的费用,根据所掌握的工程竣工图、设计变更单、各种签证资料、材料价格信息,着重审查工程量是否高估冒算,是否抬高材料价格,并加强合同管理,实行合同逐项审查制度。此外,在工程竣工交付使用后,要进行项目后评价,对项目的全过程管理形成书面情况报告。

3.3强化成本管理体系,完善各部门人员的职能分配。

加强成本管理离不开科学合理的预算制度,建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置,通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作,监督成本控制过程,保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。成本管理系统是通过对与项目成本有关的一切管理活动进行规划、策划、控制和评价,并向包括会计系统在内的管理系统提供决策有用的成本信息的管理系统,它既是一个提供有关成本和收益的财务信息,以及有关生产、质量和其它关键成功要素的非财务方面信息的系统,又是一个进行成本管理的系统。

成本管理体系是在总经理和成本管理委员会领导下的,由公司成本管理小组负责日常工作,公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控的三级成本管理控制体系。对成本管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定;赋予相应的权利,以充分有效地履行职责;在责任支配下完成工作任务后,将成本管理与员工绩效考核相挂钩,并用一定物质奖励去刺激。