小产权房转正汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇小产权房转正范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

宋林飞：关于小产权房屋的数量，目前没有准确的数据。可以参考的，一是国土资源部公布的数据，2007年全国小产权房存量是66亿平方米，也就是人均5个多平方米。二是全国工商联统计的1995年-2010年全国小产权房数量，为7.6亿平方米，这是建筑面积，相当于同期城镇住宅竣工建筑面积的8%。这都是不完全统计，因为统计起来实在很难。在我看来，从现在全社会关注的小产权房来说，66亿平方米有点过高，7.6亿平方米又有点过低，可能有10亿平方米以上，相当于城镇居民人均2个平方米左右，占城市商品住房的10%以上。

小产权房的分布，深圳最密集，小产权房所占的比例达40%以上。西安占30%左右，北京占20%左右。城市化快速的地方，容易出现“城中村”与小产权房。还有近郊的农村、小城镇，也是小产权房集中分布的区域。

人民论坛：就小产权房来说，有哪些类型呢？

宋林飞：根据不同的标准，可以划分不同的类型。小产权房主要有四类，第一类是农村集体建设用地上的小产权房；第二类是农民宅基地上的小产权房；第三类是农业用地、耕地上的小产权房；第四类是未使用地上的小产权房。目前问题主要出在第三、第四类地的使用上，最严重的是第三类土地使用，因为耕地是不经批准不得建房的，未使用地、废弃的土地也不能私自建房。而从房屋类型看，又可以分为四类：第一类是可以出租的厂房；第二类是可以购买的普通公寓住房，这是大家最关心的；第三类是农民在宅基地超过标准多建房、承包地上违规建房，用来出租的；第四类是在农村集体未使用地甚至农用地上建设的别墅，在各个城市的城乡结合部都有一些小产权别墅，用于出售。

改革有特区，小产权转正没有特区

人民论坛：对于已售小产权房问题，你怎么看？

宋林飞：现在政府有关部门提出要清理小产权房，这是对的。小产权房泛滥，干扰房地产市场、侵占土地，已经到了非清理不可的时候，但清理不能一刀切，因为小产权房的出现有其历史和现实的原因，处理一定要稳妥。现在，所有已售的小产权房都希望转为大产权房，但没有代价与代价较低的“转正”对大产权房购买者是不公平的，对房地产市场健康发展也有不良影响。在我看来，针对居民已经入住的小产权房，可以分类采取以下措施：

第一，收购为保障房。通过政府购买，或者通过社会融资购买，将小产权房转变为保障房。收购小产权房时要进行合理的补偿，然后把这些房屋按照公租房或廉租房规定条件提供给中低收入者或者进城务工人员。用这种办法扩大保障房的房源，是可行的。

第二，征收房产税，并且要比大产权房多征收。因为小产权的门槛低，就要高门槛出；大产权的门槛高，就要低门槛出。小产权的价格低，但税高，这样就公平一些。

第三，该拆的还是要拆。在给购买人进行必要的补偿后，违章违法、违背规划的，以及存在严重安全隐患的小产权房，应该坚决拆掉。要通过评估合理补偿，这样有利于社会和谐、社会稳定。

第四，补交土地出让金等房地产开发费用，有代价地转为大产权房。转正不是不可以，但一定要有代价，土地成本等要和周边相似类型的商品房相近。房屋质量较好、小区环境较好的小产权房，补交与招拍挂相似的土地出让金和其他费用，才能转正，但转正的肯定是少数，不能多。

第五，以后未经批准的一经发现就要拆掉，不能“下不为例”，否则清理就永无止境。要遵循先清理、后治理、再规范的路径，对地方干部问责，追究责任人，这样小产权房才能停建。法治的社会是不能随心所欲的。总之，清理不能一刀切，治理必须一刀切。

人民论坛：5月25日，国土资源部、广东省政府在深圳宣布启动深圳土地管理制度改革综合试点，深圳小产权房有望“确权”。您对此有何看法？

宋林飞：中国当前一些重大经济问题、社会问题，相当一部分直接或间接与土地管理制度改革有关，中国现行土地管理制度已到了必须改革的关键时期。改革是好事，但我要强调的是，深圳是改革开放的特区，但不能成为小产权房转正的特区。小产权房“确权”不等于简单一窝蜂统统转为大产权房，这是绝对不能允许的。深圳怎么搞，必须能在全国推广，不能有区域特权。因为深圳的小产权房所占比是全国最高的，据媒体报道，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。因此，不能搞特殊，这一点必须强调。

责编/徐艳红 美编/石玉

延伸阅读

小产权房治理各地动态

北京：治理小产权房从“打雷”开始“下雨”

北京各郊区县一直是小产权房的集中地。一直以来，小产权房屡禁不止，并呈现豪宅化、逆势而涨的趋势。2012年初，北京法院判处了一例国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人对水岸江南的小产权房项目视而不见，被法院以罪判刑。此案亦被一些关注小产权房问题的人士解读为小产权房治理从“打雷”开始“下雨”。

武汉：建议将小产权房转变为商品房

在全国大部分城市里，小产权房多集中于城市边缘地带，因城市的扩容从边缘土地进化为中心城区，而武汉则属于例外。市场机构统计，武汉三环内有近3成土地属于集体用地，且三环内有56个城中村，城中村所属住宅大部分为小产权房。由于城中村的面积太大，一两年内城中村不会消失，小产权房的交易自然也存在。因此，有专家建议最好的办法还是将小产权房用地划为国家用土地，将小产权房转变为商品房。

太原：城中村改造 小产权房成拆迁难点

太原市住房和城乡管委会的数据显示，截至目前，全市35个改造村累计拆除旧村建筑总面积104.08万平方米，但在推进城中村改造中仍面临不少难题，其中以违法建设小产权房问题最为突出。城中村违法改造、违法建设、违规售房现象依然存在，且有愈演愈烈之势。市住房和城乡管委会有关负责人介绍，据有关情况，不少村委会干部私下联合开发商打着“城中村改造”的旗号，不拆旧村，建设小产权房，有些单位团购了这些小产权房，增大了改造难度。据业内人士估计，目前太原的小产权房已超过房地产年开发量的50%。由于城中村人员众多，房屋权属复杂，拆迁补偿与人员安置皆面临诸多难题。

福建：严禁补办小产权房土地审批手续

篇（2）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年1月17日

一、引言

近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。

2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。

但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。

二、小产权房确权

首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。

其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。

另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）

三、确权小产权房“转正”路径选择

首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。

其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。

综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。

四、确权小产权房多模式“转正”程序

（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。

1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。

2、土地使用权证

（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。

以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。

同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

3、商品房模式“转正”程序图。（图2）

（二）保障性住房“产权共有”模式

1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。

确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。

产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。

房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）

（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。

这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）

五、总结

首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。

在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。

本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。

主要参考文献：

[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.

篇（3）

中图分类号：D669 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2014）35-0116-02

一、问题的提出

小产权房问题是政府监管部门一直重视的问题，其数量多、比重大、分布范围广，且加速剧增，亟待解决；保障性住房开工建设慢，建筑质量、相关配套良莠不齐，供需严重失衡等问题依然严重。小产权房成因是多方面的，既有利益的驱使，也是相关部门监管不力、社会保障体系尚未完善的反映。但其根源在于我国独特的土地制度及城乡二元结构，想要从根源上解决问题，应从制度、法规上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。

二、调研区域及研究方法

本次调研区域选定为深圳市的光明、坪山两个新区。深圳市是我国第一个经济特区，它创造了经济发展的奇迹，但在飞速发展中也出现了一些问题，小产权房，即深圳官方所称的“违法建筑”便是历史遗留与经济发展留下的问题之一。光明区、坪山区是两个功能新区，常住人口近80万，而户籍人口仅为9.05万。大量外来人口住房需求、商品房价格居高不下等原因，为小产权房的滋生提供了良机。另一方面，两区保障性住房项目仍处于规划和在建阶段，已入住安居房占很小比例，规划新增套数远不能满足需求，住房保障程度明显不足。

三、调研数据分析

1.受访者的基本情况分析。小产权房的转化涉及到村集体、购买者、租户等各方利益，而各利益主体的背景特征如收入、职业等与之密切相关，故本文从受访者的收入、户籍、学历等方面进行研究分析。在225份有效问卷中，男女比例为3∶2。受访者的年龄结构中，70后、80后占较大比例，是年龄构成中的主要成分，为77.33%。户籍组成中，非深圳户口占82.67%，而深圳户口仅占17.33%，大量的外来人口涌入深圳，蕴含着巨大的住房需求。学历组成中，高中以上学历占到64%，而初中及以下学历较少，受访者普遍是中等偏上水平，文化水平较高、掌握一定知识。家庭人口结构中，普遍为3人及以上的家庭人口组成，所占比例达到92%。在家庭年总收入的组成结构中，9万及以下收入的家庭占62.66%，为绝大部分，而12万及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受访者居住在自家购置的小产权房中，并了解房屋产权性质；45.33%的受访者租住在小产权房中，并有所了解。88%的受访者为在职人员，包括企业员工、公务员、个体户等。

2.住房基本情况分析。小产权房向保障性住房转化必须有客观的物质条件，即房屋建筑质量、配套设施等方面必须符合居住。（1）房屋的配套。第一内部配套普遍不足。内部配套中，细分为生活型配套和休闲型配套。在三种房屋类型、20个楼盘比较中，总体内部配套差异不大，但休闲型配套少于生活型配套、散盘缺乏内部配套，仅满足基础生活需要。第二外部配套较为完善。教育资源的配置上，20个楼盘周边教育场所分布较均匀，与学校的距离普遍在700m内。各楼盘周边都配套有公交站/地铁站，距离较近但线路数量差别较大。有9个楼盘的公交站线路少于等于3线，10个楼盘大于等于9线，1个楼盘小于等于5线。各楼盘外部配套较完善，其中成规模的小区配套的使用便利性优于散盘，总体上外部配套比较平均。（2）房屋的质量。在房屋建筑质量上，本文从墙体开裂、墙灰剥落、管道破裂和线路设备故障、墙体漏水5个指标进行评价，其中前4个指标差异较小，质量相对较好；而墙体漏水指标差异较大，标准差系数达0.48。在总分倒数的楼盘中，几乎都为散盘，其建筑质量较差，大部分成规模小区的房屋质量要高于散盘。（3）房屋的宜居程度。数据反映各楼盘朝向普遍较好，少数处于中等，成规模的小区安保级别较高，而散盘缺乏管理且设备不齐。物业管理的环境卫生、车辆管理和设备维护三方面中，有3个小区型楼盘都较好，由物业管理公司负责；有7个楼盘环境卫生差、无车辆管理和设备维护处；而散盘普遍仅有公共服务或私人管理，管理质量较差。各楼盘内部配套差异小，满足基本需要；外部配套上，较为齐全，交通、教育普遍方便，但小区型的民众使用设施的便利性优于散盘。各楼盘建筑质量普遍过关，成规模小区比散盘更宜居。

3.受访者对转化的意见情况分析。（1）对产权风险的了解和保障性住房认识程度分析。第一受访者对产权、风险了解程度较高。占70.67%的购买者知道房屋的产权性质，对小产权房的风险有所了解，在这部分受访者中，33.33%是知道风险，52.00%是知道风险但不详细，存在较模糊的认知。第二受访者对保障性住房的认识程度较高、认识途径多样、期望不高。总体上，受访者期望更多的是满足基本生活所需的基础设施如教育、公共交通等，而对带有享受性质的设施如健身设施、会所的要求不高。（2）影响受访者对小产权房的处理倾向的因素分析。对于小产权房“属于违规建筑，一律拆除”的仅有2.61%的人支持，即民众普遍支持保留已建成的小产权房，其中支持转为保障性住房比支持合法化的高出近8个百分点，民意基础更大。总体上租户、购买者对转化的意愿都较强。但比较而言，业主对政策、产权了解与处理倾向影响弱。在一般认识程度的受访者中，有63%选择将小产权房有条件转为保障性住房，比例最高，较小产权房有条件合法化高出26个百分点；而认识较全面的受访者对有条件转为保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度对受访者转化的意愿影响不大。（3）受访者对转化方式的意见分析。对于不同的转化方式，受访者的可接受程度明显不同。“按面积补交一定的价款”是其首选，占37.27%；其次是“在一定年限内不可以出租或出售”，占20.00%，这两项占了逾半数比例。而其他方式较大地触动了群体利益，不被认可因此比例较小。受访者普遍认为转化的首要条件是具备可靠的建筑质量，所占比例达49.21%；除建筑质量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分别占22.22%和15.08%，也是最受重视的两点，即“基础性因素”。相比“进一步享受性因素”如“良好的户型设计”、“良好的内部配套”等比例，受访者需求更多为满足基本生活的刚需，安全是第一考虑要素。

通过实地调研情况可以看出，小产权房总体质量并不低劣，甚至部分要优于政府规划建设的保障房；而民众在处理小产权房上，存在一定妥协但仍有抗争意识，且民众的收入、住房条件等因素对转化的意愿影响最大；而租户对两房转化意愿比较强烈。另一方面则是，虽官方明令禁止小产权房买卖并明确其违法性，但民众仍“铤而走险”购买小产权房。这里的原因是多方面的：（1）小产权房建设存在“潜行规”。深圳市小产权房建筑面积发展到占全市总建筑面积一半以上，虽有部门监管不力的原因，但更多的是专业建筑施工技术的保障和利益的驱使。（2）民众更多地以经济人的角色进行思考。购买小产权房是违法的，但法不责众，其违法成本低，从经济人的角度上看值得购买。（3）政策不明朗使民众滋生转正期望和投机意愿。深圳市官方从未承认该市存在小产权房，而是存在违法建筑，这与主流舆论相背离。此外，部分媒体对政策频繁解读为小产权房或转正，使得民众抱有希望，增加了投机意愿；而政府举措不清，对小产权房问题无正面回复，一定程度上误导了民众。（4）小产权房极富吸引力。在商品房价格高涨不下，社会保障体系覆盖范围、惠及群体较小的现实下，价格低廉、质量日渐提高、配套齐全的小产权房对既无力负担高房价，又无资格申请保障性住房的民众存在极大吸引力。随城市的发展、基础设施的完善，外部正面效益使得小产权房也在升值，显现出的利润空间也吸引了民众的投资。

参考文献：

[1]马丽.深圳“小产权房”后遗症[J].法人，2010，（10）：80-81.

[2]苏勇，黄志勇.小产权房转化为保障性住房的路径选择[J].现代经济探讨，2011，（02）：29-33.

[3]张所地.管理决策论[M].北京：中国科学技术出版社，2005：157-159.

篇（4）

随着年初“国八条”颁布，全国多个省市依据实际情况积极响应落实，其中最为严厉的是住房限购令。然而，这一轮严格的房地产调控政策使土地违法案件不断增加，根据国土部公布的数据显示，今年第一季度全国土地违法较去年同期增长3.7%，以小产权房居多，小产权房俨然有抬头之势。

一、小产权房概念特征与转正

1.小产权房认识

小产权房指由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”的房，也被称作“乡产权房”或“村产权房”。有些学者认为，小产权房本质上没有产权的房子[1]。它由集体经济组织在集体建设用地甚至农用地上建造而成，除安置本村村民外，还低价出售给非本村居民。故小产权房最诱人也最明显的特征是“价格低廉，”这也是人们越发关注小产权房的原因。价格低廉的根本原因是小产权房的“非合法性。”

2.小产权房转正

2009年深圳《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》被媒体解读为“小产权房可以转正、合法化。”国土部澄清实质并非如此，但转正之说不断传开，让很多小产权房购买者看到了希望[2]。

小产权房转正涉及多方利益。开发商反对小产权房转正，合法化对利益造成伤害。当前低价小产权房与高价商品房已形成一定的竞争关系（价格竞争），而小产权房在价格上有明显优势，且开发成本远低于商品房开发成本。不论价格还是成本，商品房开发商们坚决反对小产权房转正。购买了小产权房或在为购房苦恼的老百姓，对小产权房转正持拥护态度。商品房价格之高使不少老百姓无法承受，限购令等房地产调控政策出台又给不少居民沉重打击。中央政府对小产权房持打压态度，而落实到地方尤其是村集体组织，则睁一只眼闭一只眼。小产权房建设给村集体带来不少收入，加之政绩考核机制不完善，地方更多对小产权房持纵容态度。

二、小产权房与限购令

2011年国务院下发新一轮房地产调控政策，对购房套数和条件限制，被称为历年房地产调控政策最为严厉的。本地居民最多购置两套房，非本地居民最多购置一套。不管是对本地或非本地购房者，还是房地产开发商，都是一记重拳。因此，北京、南京、深圳、广州等地出现小产权房热销场面。投资者为谋取利益，购买者高房价下选择小产权房是暂时缓和。

据东方卫报报道，以南京早期小产权房聚居地八卦洲为例，限购令出台使部分曾期盼小产权房转正的居民不再希望转正。由于小产权房不在限购商品房范围内，低价购买的小产权房可再出售或出租，所得价款成为购买商品房资金重要来源。限购令使房屋出租价格上升，小产权房价格不断上升，有些大城市已万元一平米。小产权房拥有者抓住高价时机卖给需要的居民，收入不菲。

小产权房转正声音忽高忽低，而政府对小产权房处理也在尴尬处境，打击力度较温柔。很多居民抱着迟早要转正或法不责众心理，在限购令、高房价驱使下购买高风险、无保障的小产权房。

三、限购令下小产权房出路

限购令出台使外地居民把目光投向小产权房，给众多官员、专家学者再次敲响警钟。一味以“堵” 的方式去解决小产权房问题无法适应经济社会发展，寻求合理方式解决小产权房问题是当务之急[3]。目前处理方式更多倾向合法化。一方面小产权房数量庞大，另一方面是市场经济和社会资源公平分配要求。

1.平抑房价

高房价是小产权房肆意扩张的主要原因之一，限购令出台正是针对高房价。2003年房地产调控政策以来，不管打压还是鼓励，房价一直走高。2010年国十条以及2011年国八条，都以遏制房价过快上涨为主要目的，并未以降低房价为主要目的，今年各省市制定房价上涨控制目标正是体现。我国房价还有一个特点：在一段相对平稳期后，会出现报复性反弹。小产权房主要优势是价格低，只占普通商品房房价的三四成。笔者认为，平抑房价不是权益之计。

2.分类处理

根据国土部处理意见，一案一处理，对2007年12月30日前所建小产权房予以合法化，之后所建一律拆除，这考虑到小产权房遍地开花现实，也是保障中低收入家庭的处理方式。除在时间上限制，在用地上也有限制。不少专家认为，对于在农用地上建设的小产权房，一律拆除，而在集体建设用地上的小产权房依据建筑年限长短等酌情处理，允许补缴全部或部分土地出让金、税费等。

耕地红线坚决不可动摇，对农用地上的小产权房，观点基本一致。集体建设用地上的小产权房，考虑其建房期以及年限，予以分别对待。坚决叫停新建小产权房。这种“具体情况，具体处理”的处理符合短期发展要求，但从长期来看，对解决中低收入家庭住房问题仍不完善。

3.小产权房“保障化”

目前越来越多专家学者探索小产权房与保障房建设并轨道路。朱健、郭松海认为，小产权房的产生暴露出中国住房保障体系建设滞后。为保障中低阶层人群基本住房需要，应增加廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供给，建立和完善多层次住房保障体系，制止小产权房进一步扩大蔓延[4]。今年两会，保障房建设成为热议亮点，制定十二五规划期内3600万套保障房建设目标。小产权房购买者以中低收入人群为主，将数量庞大的小产权房纳入保障房体系，既节约建房成本，又能弥补我国保障房建设缺失。新加坡完善的住房保障体系给我国提供了很好的借鉴。

从法理上说，小产权房建造和买卖似乎法律依据不足，并且大量占用耕地，不利于农业可持续发展。但从实践看，却在客观上缓解了大中城市人口的住房压力，为紧张的城市住房保障解围[5]。我国住房结构失衡，保障性住

房缺口大，把小产权房纳入保障房体系，加快保障房建设，可及时为中低收入者解决住房问题。

四、具体措施

笔者认为，分类处理与小产权房“保障化”是符合现实与长远利益的行之有效之举。把小产权房分门别类处理，不仅从时间、地类上区分，也从小产权房建筑面积、质量和密度以及其规划对当地城市、农村发展的影响区分。以时间、地类为主要区分因素，2007年12月30日以后所建以及占用农用地的小产权房坚决拆除，集体建设用地上的小产权房视情况酌情补偿购买者。符合时间、地类要求的小产权房，根据建筑面积、建筑密度等分别处置。对于一些建筑面积、密度小、影响当地城市、农村规划的零星小产权房，予以拆除并以保障房屋补偿。根据小产权房所在地域及购买人群，将其分类收编为经济适用房、廉租房、公租房、以及限价房这四种保障房。这将是惠及各方利益的举措。

然而，要朝着正确方向实施决策，需要政府、开发商、百姓共同努力。过去十年房地产调控政策，国家制定初衷是好的，具体实施条例也可行，但在实施过程中却一直走“S”型道路，走偏、纠正，实施一段时间开始背离方向。以2010年国十条为例，主要是加大供应量，可到2011年，却变为减少供应。一些政策过度执行，也会导致社会问题。以该次限购令为例，二套房认定标准“认房又认贷，”那会不会由此引发假离婚现象增多？离婚是造成社会不安分的主要因素之一。关于小产权房的处理，实施过程中要坚持走“直线，”以稳定社会为主要方向。地方政府加大执行力度落实，坚决贯彻中央精神，真正为社会、百姓谋福利。完善政绩考核机制，以地方绿色GDP增长为主要度量标准。对非法开发要严厉打击，鼓励支持保障房建设，降低从事保障房建设的房地产企业自有资金比例。

开发商在遵守国家相关法律情况下投资开发。树立遵纪守法意识，秉着对老百姓负责态度，不让老百姓陷入无保障生活。

百姓既是小产权房“收益者，”也是“受害者。”树立坚决不买小产权房的观念，从长远为自身权益保障考虑。其次，改变过去 “居者有其屋”观念，变为“居者有其住，”采取租房。目前新加坡有82%的国民居住在公屋内，我们要与时俱进，传统观念在如今不一定受用。

建立统一住房登记体系，对城乡住房进行统一管理[5]，完善相关法律体系，合理制定保障房申请标准，使真正需要住房的百姓有安身之所。加快人才公寓建设，解决大学毕业生住房问题。

简言之，当前形势下，小产权房的最好出路在于完善保障性住房体系，解决中低收入群体住房问题，切断小产权房购买源。

五、总结

限购令出台再次摧热小产权房，使不少居民面对高房价选择购买价格低廉、没有保障的小产权房。解决小产权房这一顽疾刻不容缓，否则“病入膏肓，”对房地产市场乃至整个社会经济稳定造成极为不利的影响。笔者认为，结合“一案一处理”与“加快保障房建设”，将部分小产权房纳入保障房体系，是一项合理的解决方案，符合新农村建设、和谐社会发展要求。

参考文献：

[1]易宪容.“小产权房”根本没有产权[J].中华建设，2009，（8）..

[2]魏雅华.小产权房：剿灭还是招安？[J].经济纵横，2009，（7）..

篇（5）

但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。

我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。

无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡发展规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了金融危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。

篇（6）

[2]清华大学中国经济社会数据中心.清华大学城镇化全国入户调查数据[EB/OL].（2014-03-10）[2014-05-05]..

[5]谢学飞.小产权房困境之法律分析[J].中国审判，2010（1）.

[6]汪泉泓.我国小产权房法律问题研究[D].长沙：湖南大学，2008.

[7]何伯勋.小产权房买卖合同效力的认定.深圳王志强律师主页[EB/OL].（2014-03-14）[2014-05-05]..

[9]陈金华.对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析，参见河南省虞城县人民法院网[EB/OL].（2014-03-18）[2014-

05-05]..

[11]新浪乐居.坚决遏制在建、在售小产权房[EB/OL].（2014-

03-19）[2014-05-05].http：//.cn/news/20

13-11-23/08173748449.shtml.

[12]李佳穗.试论小产权房的法律症结与改革路径[J].河北法学，2009（8）.

篇（7）

集体经营性建设用地入市，该国有还是继续集体所有？

集体经营性建设用地入市了，入市了以后，国有还是继续集体所有？如果继续集体所有，那么今后的城市用地就变成了二元结构。现在城市土地是国有的一元结构。将来集体建设用地入市，如果不改变土地的这种所有性质，接下来城市用地又变成国有和农村集体二元。如果政策制度规定只要入市就变成国有，先变为国有，还是先入市再变为国有？变成这个问题了。

远郊地区经营建设用地没有入市变现的可能，但是它的建设用地要大量地限制出来。越远郊的农民进城愿望就越强烈，离开农村的冲动越强烈。所以建设用地闲置速度越大，范围越广。城市化建设过程当中，近郊农村集体经营性建设用地入市，但是这点用地能够满足我们的城市化用地扩张的需要吗？不能。怎么办？近郊大量的农用土地要城市化。现在理论上来讲，近郊的农业用地大规模成为城市用地，远郊大量农村建设用地闲置下来，后者就有一个复垦变成耕地问题，怎么解决这个矛盾，要不要国家政策出台？如果通过，农村集体之间的这种空间和数量之间的这种置换可能实现吗？必须通过国家层面、政府层面才能协调。

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中图分类号：DF521 文献标识码：A

一、“水岸江南”事件引发小产权房危机

2010年7月15日，国土部通报挂牌督办违法案件情况。上半年，全国共发现本期发生的违法用地行为2.2万件，涉及土地面积11.7万亩，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公开挂牌督办的北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建小产权房，国土资源部已责令开发商停止对外销售，对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，责令退还对外出租待建土地，并落实了对相关责任人的党纪、政纪处理和行政处罚 。

事实上，小产权房成为舆论的焦点，也是矛盾的必然。一方面是农村土地流转制度的日渐催生；另一方面则是城市居民面对高房价“铤而走险”，小产权房的前途究竟如何，一直让人们猜测不断。一种观点认为对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，小产权房终会转正，只需假以时日 ；另一种观点则坚决反对小产权房合法入市，认为小产权房“转正”一旦开闸，可能会打乱合理城乡规划，增加城市建设的成本和难度。极大冲击房地产市场，影响房地产市场平稳发展，同时使侵占农村耕地现象更加猖獗 。在两种观点的交锋中，前一种观点一直占据上风。然而，随着14部委高规格联合调查引发的“水岸江南”事件的出现，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上，并引发了人们对于小产权房命运的担忧。

二、小产权房的发展成因与现状

小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。即便无产权，小产权房也仍以燎原之势，遍及全国，尤其在发达城市的产区，小产权房市场异常活跃。

据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米 。一些机构、专家的抽样调查显示，珠三角地区小产权房的数量惊人，深圳这样的城市小产权房（农民房）占城市住房总面积的比重可能高达40%至50% 。在西安，小产权房主要集中在城郊和城乡结合部，许多小产权房都是以城中村改造的名义进行，村委会拿出一部分土地，以城中村改造的名义和开发商合作建设或自己建设，在安置了本村村民之后将剩余房子拿出来销售 。在南京，城郊的小产权房从2000年左右就出现了。2007年前后，市场上大约有将近200个小产权房项目，有的村组开发的项目现在已经住进了几万人 。在天津，不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少购房者的目光。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20% 。在珠三角，城市化、城镇化进程速度相对较快，程度（水平）相对较高，由此直接促进和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式不断蔓延和拓展。在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场。

从以上数据不难看出，小产权房已不是一个区域性问题，而是一个全国性问题，其影响力已经触及国计民生，社会安定，必须谨慎对待，及时处理。然而，一刀切式的强行拆除，显然不能从根本上解决问题，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必须对小产权房进行有区别的性质界定和政策处理。

三、农村土地流转制度改革背景下的治理对策

由于小产权房问题直接牵扯到农民小产权房购房人的利益，影响房地产市场的规范发展，更是社会和谐、社会主义新农村建设以及城乡统筹发展必须面对和解决的实际问题，因此必须尽快处理。目前，农村土地流转改革试点进入一个新阶段，与之相关的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解决小产权房问题，可从宏观政策法规和微观具体措施两方面寻求对策。

（一）宏观政策方面。

1、深化征地制度改革，让农民共享土地增值利益。在现有的土地制度和法律框架没有得到根本改变的情形下，可尝试暂时建立一个有效的土地收益分享机制，让政府、集体、土地开发商和失地农民均能分享到城镇化和工业化的成果。具体措施是，对公益性项目用地（如城市绿地、水库等），仍由国家统征后划拨（无转让收入），但应提高补偿标准（由全体受益人或纳税人共同负担补偿费）；对商业性项目用地（如房地产开发等），允许集体土地逐步进入一级市场，让集体经济组织代表农民作为市场主体一方，直接参与市场交易。

2、深化土地流转改革，破除用地违法性。自20世纪90年代进行土地流转改革试点以来，各地纷纷出台政策，探索改革新模式，不少地方实际上已经让农民的集体土地直接进入到建设用地市场中。据报道 ，虽然法律仍然认为属于违法，但实际上，珠江三角洲集体所有的土地占所有建设用地的50%。尤其是广东省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《广东省建设用地使用权流转问题管理办法》，规定自2005年10月1日起，广东省内的农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物可导致住宅用地使用权转让、出租和抵押。这个方案彻底解决了“小产权”房交易的违法性，并取得了一定的成效。

3、改革农户宅基地制度，引入土地置换机制。目前农村宅基地使用存在诸多问题：农户宅基地不能异地置换，选址往往局限于自然村或村民小组，导致村庄农宅零星分散、杂乱无章；对“一户一宅”折旧建新标准缺乏明确界定，导致老宅不拆新房乱建；农民建在集体所有的宅基地上的住宅不发房地产证，不能自主买卖、抵押，变成不可交易的“死产”，一些已经在城镇务工经商和安居乐业的农民不肯放弃无偿宅基地的权利，继续在农村建房，造成财产闲置和土地浪费。因此，可考虑学者冯媛媛的建议，即国家明确农户宅基地指标可以在县域范围内异地置换使用，即符合“一户一宅”新建住宅条件的农民，可以带宅基地指标到相关部门办理异地建房手续，有条件的农户也可带宅基地指标到县城或中心镇换购一套经济适用房 。

有了上述政策支持，小产权房的土地来源就能得到一定程度的控制。一方面集体经济组织不会轻易为了蝇头小利，与开发商进行违规操作；另一方面，农民对土地使用的监督也会更加积极。最终，将使农村土地的流转与利用进入一个良性循环。

（二）具体措施方面。

宏观政策方面的调控是对“小产权房”问题釜底抽薪的彻底解决办法，但是由于时效性差，起不到立竿见影的作用。而解决“小产权房”问题却刻不容缓，如果再继续放任自流，不仅会严重扰乱我国经济和社会的稳定，还会加重人们法不责众的心理，严重损害党和政府的威信和执政能力。所以，在宏观调控政策出台之前，必须先行政命令来浇灭“小产权房”蔓延的势头。

1、时间点的确定。

即应该确立以某个日期为准，当即停止进行有关“小产权房”规划、建设和出售等所有一切活动。只有先划定一个确定的时间，才能为今后合理的处理“小产权房”问题提供空间与时间的衔接，才能对分类处理“小产权房”问题提供有效而明确的界限。只有将“小产权房”问题由动态化为静态，处理起来才能以静制动。梳理小产权房发展过程中的相关新闻可以发现，自2007年起，国家各部委开始加强对小产权房交易的监管。2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定；2007年12月 国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；2008年7月国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明；2009年9月国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房；而在此次“水岸江南”事件中，国土部督查公告将2007年12月30日定为分界线，对尚未销售的，和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，此前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。

由此，笔者认为，该时间点的确定可以“水岸江南”事件中国土部督查公告为参考，确定为2007年12月30日，既有利于判定小产权房交易双方的主观状态，又与类似案件的处理时限相统一，避免个案差异。

2、类型化视角下的区别处理。

首先，对于占用耕地和违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除；建好未售的要予以没收；建好已售且入住率较低的，要退还购房者全部房款后，予以没收；建好已售且入住率较高的，应向受益方收取土地补偿金，并暂时予以保留，等待社会保障性住房到位后进行集体搬迁；对于没收的“小产权房”，进行整改后可以暂时作为政策性租赁房或廉租房使用，其收益应用于补贴失地农民和该房的日常维护以及基础设施的修建。

其次，对于未占用耕地但违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除或没收；对于建好的并严重影响城镇规划的房屋要坚决予以拆除，损失由原开发商和乡、村政府共同承担；建好未售对城镇规划影响不大的要予以处罚，并严禁其变相的销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且入住率较低还不符合建筑规范的，退还购房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允许以租赁方式经营，整改后仍不合格的，要强行拆除；建好已售且入住率较高还符合建筑规范的，退还购房者部分房款后，要以长期租赁方式来经营，收益用于赔偿城镇规划修改和改善“小产权房”周边生活环境。

最后，对于既未占用耕地又没有违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的可以监督其在符合建筑规范的前提下继续施工并完工，严禁其进行变相销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且符合建筑规范的，要退还居住者的全部购房款并允许以长期租赁方式来经营，不得再对城镇居民进行变相的销售。对于这类型“小产权房”，国家还可以根据实际情况对其进行有计划分类别按步骤的回收作为商品房或社会保障性住房，使其转化为合法化住房。

基金项目：湖北工程学院2011年度科学研究项目（湖北省农村土地流转制度创新与政策研究）（r2011021）

（作者：湖北工程学院政治与法律学院副教授）

注释：

赵莹莹.水岸江南小产权房被查处.北京晚报，2010-7-15

阳瑞雪.关于小产权房合理性与可行性的思考.商业时代，2008（28）

万晶.小产权房“转正”口子不宜开.中国证券报，2009-6-16

朱宁宁.购房人博弈政策预期 小产权房逼宫政府进退维谷.法制网， 2009-08-05.

石志勇.有“产”无“权”，“小产权房”路在何方.新华网，2007-08-16，.

篇（9）

北京房山一位业主在电话里气愤地对记者说：“这是偷袭行为!大产权房贵得离谱，只能买小产权房，这就如溺水的人抓住漂来的一块浮木，眼见有活下去的可能。那是绝对不会撒手的!”

低价格，无疑是小产权房卖主的杀手锏，是小产权房破竹般增量的根本原因，从而让那些买不起商品房又不符合入住廉租房、经适房等条件的中低收入者实现“居者有其屋”的愿望。这些中低收入者，绝大多数是自嘲为“城市穷人”的白领，他们成了小产权房的核心购买力人群。

那么，目前全国小产权房数量如何?

记者从央视报道时引用的非权威数据中查到，小产权房面积已达60多亿平方米。专家称，这是让人忐忑的数据。

当记者向业主们问及购买小产权房时有无考虑风险时，多数业主都表示心知肚明，他们坦言：“一直怀着一种期待，希望有那么一天，政府能让小产权房‘幸福转正’。”对有可能要实行强拆或“一刀切”的解决方案，业主们无一例外表示反对，“那是对社会财富的一种浪费，绝不利于矛盾的化解”。

篇（10）

各条通往墓地的主干道路一如往常般拥堵，新奇的是，还增添了不少“小产权墓”的营销人员拦路挡道。备受关注的小产权房尚待清理整顿，殊不知悄然出现的“小产权墓”又在农村集体土地上滋生蔓延开来，成为土地违规的“新宠”。

究其原因，一是公墓数量有限，民政部在今年3 月28 日的“殡葬绿皮书”称，目前全国人口每年死亡约800 万，并还在随着老龄化程度的提高呈逐年增长趋势。按此死亡人口数量推算，从全国范围来看，目前现有的墓穴只够使用6 年。二是价格昂贵，坊间皆曰“死不起”。合法公墓的价格至少比“小产权墓”高出两倍以上。

相反，“小产权墓”拿地成本非常低且回报率高。投资者往往只跟村里签一纸协议就可以圈到几十亩土地，进而大肆牟利。河北一老农言道，辛苦一年每亩纯收益不过2000 元，而如果种“小产权墓”，一亩地的收益则在数十万甚至上百万元，一次性收入超过100 年的种地收益。

可见，“小产权墓”的滋生与蔓延条件可谓是得天独厚，利润丰厚是催生“小产权墓”违规乱象的首要原因。

在我们的接触中，经营者“打游击”钻空子偷偷售卖，记者问：“公墓经过政府审批了么？”营销人员爽快地回答：“说白了，这就是‘小产权墓’，但安全方面您尽管放心，包您经济适用。”网上大肆宣扬、暗中经营，并抛出“墓地可以预订”、“提前联系还有优惠”的噱头来吸引客户，而且还有豪华墓、家族墓等土豪套餐。卖者肆无忌惮，那买方呢？

似乎也是心照不宣，默契十足！因为他们知道“小产权墓”一旦形成气候，处理起来将十分棘手。正如一位公墓管理人员所说，“只要规模大了，谁也管不了，有的公墓虽然说是小产权的，但是里面埋了好几千甚至上万人了，谁还能把墓地平了？”

一位不愿透露姓名的业内人士表示，虽然没拿到政府许可，可既成事实面前，非法公墓可靠规模倒逼政府“转正”。几千个墓穴，就有几千个家庭做支撑，即便不能“转正”，只要逝者入土，死者为大，政府也无计可施。

因此，“小产权墓”屡禁屡现，违规热销的背后，既有开发者的疯狂逐利与炒作，也有购买者的贪图便宜与侥幸，或许还有监管部门的失察乃至放纵。