土地增值税暂行条例汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇土地增值税暂行条例范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

税务部门对土地使用权被收回（收购）作出征收土地增值税决定的依据一般为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税条例》）第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）进一步规定，因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。据此判断，土地使用者若不是因上述国家建设需要而被收回（收购）土地使用权取得补偿款（收购款）的，不属于免征土地增值税的情形，应征土地增值税。本文认为，这种判定并不能成立，其理由有三：

1.征税范围必须由税法规范作出明确规定，不能依免税范围推断征税范围，因为在逻辑上是错误的，不符合免税条件的交易、事项、财产或行为，只有在征税范围内才成为课税对象。以集合论的概念来表述，“征税范围”的绝对补集是“不征税范围”，即依据税法规范不属于征税范围的情形均属不征税范围，“免税范围”相对于“征税范围”的相对补集是“应税范围”，即依据税法规范不属于免税范围但属于征税范围的情形属于应税范围，而“免税范围”的绝对补集是“不征税范围”和“应税范围”的并集，即依据税法规范不属于免税范围的情形包括了不征税范围和应税范围。因此，不能依据土地增值税税法规范的免税条款判定土地增值税的课税对象，而应依据其关于征税范围的条款判定其课税对象。

2.《土地增值税条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。《细则》第二条进一步明确，条例所称的转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。据此可知，有偿转让房地产的行为是土地增值税的征税范围。不属于转让的行为，则不在征税范围。何为转让？《土地增值税条例》、《细则》及相关的土地增值税规范性文件未有明确规定，对此应作系统解释。系统解释，是指将法律条文放在整部法律乃至整个法律体系中，联系该法律条文与其他法律条文的相互关系，解释法律规范的内容和意义。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为。根据土地管理法和土地使用权条例的有关规定，国有土地使用权的流转环节包括：（1）出让，是指土地使用权从土地所有人即国家让渡给土地使用权人；（2）转让，是指原土地使用权人将土地使用权让渡给新土地使用权人；（3）终止，是指土地使用权从土地使用权人收归土地所有人，有期满交还、提前收回（收购）等情形。此外还有划拔、出租、抵押、续期等，不再赘述。

篇（2）

一、土地增值税政策演变

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。

2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。

从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。

二、土地增值税税收筹划策略

1、降低适用税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。

（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。

（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。

举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。

2、增加扣除金额

在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。

从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。

（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。

（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。

（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。

最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。

【参考文献】

篇（3）

营业税 根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十项之规定，营业额按照下面的方法计算。城市维护建设税和教育费附加。以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加

土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

企业所得税 企业所得税要按照新企业所得税法规定进行缴纳。

印花税 印花税要根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定执行，按0.5‰的税率征收印花税。

（来源：文章屋网 ）

篇（4）

甲房地产公司预售商铺10 000平方米,成本1 200万元,期间费用150万元,营销部门提出两个销售方案。

方案一:正常销售方案,即每平方米销售价格为0.3万元。

方案二:返租销售方案,即每平方米销售价格为0.4万元,对已售商铺返租三年,租金为1 000万元,返租的租金用于抵扣客户购房款。

下面对两种方案的净利润进行分析,以选择最优方案。

方案对比分析

(一)普通销售方案:

1.主要业务收入为10 000×0.3=3 000万元,主营业务成本为1 200万元,期间费用为150万元。

2.应缴税金。

(1)营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定:转让不动产应缴纳营业税,税率为5%,营业税为3 000×5%=150万元。

(2)城市维护建设税:根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定:缴纳营业税的同时应缴纳城建税,城市的税率为7%,城建税为150×7%=10.5万元。

(3)教育费附加:根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》:缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加,城市的税率为3%,教育费附加为150×3%=4.5万元。

(4)土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1 200+165+1 200×30%=1 725万元,增值额为3 000-1 725=1 275万元,增值额与扣除额之比=1 275/1 725=74%,适用的税率为40%,扣除系数为5%,土地增值税为1 275×40%-1 725×5%=423.75万元。

(5)企业所得税:根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31万元。

甲公司主营业务税金为150+10.5+4.5+423.75=588.75万元,企业所得税为265.31万元。

3.甲公司实现的净利润为3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94万元。

(二)返租销售方案:

1.甲公司主要业务收入为10 000×0.4=4 000万元,主营业务成本为1 200万元,期间费用为150万元。由于返租支付了1 000万元的租金,因此甲公司其他业务支出为1 000万元。

2.应缴税金。

(1)营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定:转让不动产应缴纳营业税,税率为5%,营业税为4 000×5%=200万元。

(2)城市维护建设税:根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定:缴纳营业税的同时应缴纳城建税,城市的税率为7%,城建税为200×7%=14万元。

(3)教育费附加:根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》:缴纳营业税的同时应缴纳教育费附加,城市的税率为3%,教育费附加为200×3%=6万元。

(4)土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:转让不动产应缴纳土地增值税。扣除额为1 200+220+1 200×30%=1 780万元,增值额为4 000-1 780=2 220万元,增值额与扣除额之比为2 220/1 780=125%,适用的税率为50%,扣除系数为15%,土地增值税为2 220×50%-1 780×15%=843万元。

(5)企业所得税:根据《中华人民共和国企业所得税法》规定:一般企业所得税的税率为25%。企业所得税为(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75万元。

甲公司主营业务税金为200+14+6+843=1 063万元,企业所得税为146.75万元。

3.甲公司实现的净利润为4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(万元)。

(三)两种销售方案对比分析:

返租销售方案比正常销售方案净利润减少:795.94-440.25=355.69万元。

返租销售方案与正常销售方案差异进行分析如下:

1.主营业务收入与其他业务支出分别相差1 000万元,但方向相反,正好相互冲抵持平,不影响净利润。

2.营业税及其附加的差异为220-165=55万元。

3.土地增值税的差异为843-432.75=419.25万元。

4.企业所得税的差异为146.75-265.31=-118.56万元。

差异合计为355.69万元。

主营业务收入与其他业务支出的差异分别为正负1 000万元,这个差异是“返租销售”方案设计时为抵减支付租金而提高的售价,两者刚好相抵。因此,两种方案净利润存在的差异是由营业税及附加、土地增值税和企业所得税的差异带来的,返租销售比普通销售要多支付355.69万元的税金,其余各项指标对净利润没有影响,返租销售的利润就减少了355.69万元。

两种销售方案对比分析如下:

单位:万元

篇（5）

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    50以下                           30       增值额×30%

    50-100                           40       增值额×40%-扣除项目金额×5%

    100-200                          50       增值额×50%-扣除项目金额×15%

    200以上                          60       增值额×60%-扣除项目金额×35%

篇（6）

1、确认收入金额扣除项目，计算增值额：（收入–扣除项目）；

2、增值率：增值额/扣除项目金额；

3、依据增值率，确定税率、扣除系数，计算土地增值税税款，应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

4、土地增值税必须分项目、分类计算。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（来源：文章屋网 ）

篇（7）

房地产开发行业具有投资资金多、周期长、风险大、利润高的特点。土地增值税作为流转税的一种,在房地产开发企业的税费中占有相当大的比重。当前,国际金融动荡、国内经济不稳定,政府亦加强了对房地产业的宏观调控,房地产企业如何在不利环境下,整合现有资源,筹划土地增值税,减轻企业税收负担,为企业争取最大的现金流,显得尤为重要。笔者拟就相关问题做一探讨。

一、土地增值税的有关概念

根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)规定,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入,减除规定的扣除项目金额后的余额。应纳土地增值税额等于增值额乘以适用税率。在税率方面,土地增值税的税率为四级超额累进税率.即增值额未超过扣除项目金额的50%,税率为30%;增值额超过项目金额的50%未超过100%,税率为40%;增值额超过项目金额的1O0%,未超过200%,税率为50%;增值额超过项目金额的200%以上,税率为60%。由此可见,土地增值税是流转税的一种。通过调整房地产的收入额和扣除项目金额,可以影响增值额和增值税率,进而影响土地增值税的大小。

二、转让房地产取得收入的筹划

关于土地增值税的收入额,条例中做了比较明确的规定。比如,条例指出,纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益,不允许从中减除任何成本费用。对取得的实物收入,要按收入的市场价格换算成货币收入。对取得的无形资产收入,要进行专门的评估.在确定其价值后折算成货币收入等等。故转让收入的大小与成本费用的确认没有任何关系,但是实务上,房地产企业可以利用合同拆分的方式,也就是在销售转让房产时,将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分别签订合同,从而减少转让房地产所取得的收入。举例如下:

假定某房地产开发企业准备开发一幢带装修的写字楼。预计装修过的写字楼市场价值是2000万元(含500万元装修费)。如果该企业和购买者分两次签订合同。在毛胚房建成后先签订1500万元的房屋买卖合同,等装修时再签500万元的装修合同,则该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额1500万元缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额500万元属于装修合同,是营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得纳税人计算土地增值税的收入额减少,达到了降低税负的目的。

三、土地增值税扣除项目的筹划

关于土地增值税的扣除项目,条例及其实施细则中做了详细说明,包括取得土地使用权时所支付的金额;土地开发成本、费用;建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目等。故可以根据扣除项目的类别不同,分别进行如下筹划。

1、增加成本的筹划

第一、利用成本费用的可转化性。房地产开发费用即期间费用(管理费用、经营费用、财务费用)不能全部据实扣除,而是按一定比例限额扣除。由于现行的会计准则对期间费用和工程项目的“开发费用”并无严格界定。因此,企业可以通过事前的筹划,把可以转移的开发费用合理转移到开发成本中,则可以加大扣除项目金额,减少应缴纳的土地增值税。例如.企业人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,但如果这些费用是属于房地产开发项目人员所发生的,则可以分摊到房地产开发成本中去,在计算土地增值税时准予扣除。这样,期间费用的减少不影响房地产开发费用和扣除,而房地产的开发成本却增加了,降低了增值额,从而使应纳的土地增值税减少。

第二、利用费用均分进行筹划。不同地方开发成本因为地价或其他原因而不同,一些地方的房产开发销售后的增值率较高,而有的房产增值率较低,这种不均匀的状态会加重企业的税收负担。对于同时在几处进行房地产的开发业务的企业,可以利用费用均分进行筹划。也就是通过事先对开发成本进行必要的调整,平均费用分摊来抵销增值额,使得各处开发业务的增值率大致相当,从而节省税款。如果结合其他筹划方法,使增值率刚好在某一临界点以下,则节税效果更好。

2、借款利息扣除方法的筹划

税法规定,房地产开发企业借款利息的扣除,有两种方式:一种是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,可扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;另一种是如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能够提供金融机构贷款证明的,可扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×1O%以内。这两种利息扣除方法的差额=利息一(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5% 。故当利息>(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%时,企业应采用第一种方法;当利息

3、利用“代收费用计价”的筹划

根据财税[1995]48号规定,对于房地产企业在销售不动产时,代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用,可以并入房价,也可以在房价之外单独核算。如果代收费用并入房价并且向购买方一并收取的,则代收费用计入房地产转让收人计税。在代收费用支付时可以作为扣除项目金额予以扣除。若代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。虽然与代收费用的单独核算相比,并入房价核算不会影响销售房产的增值额。但是,由于代收费用的存在,并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高,使得转让房地产的增值率降低,减少土地增值税。

四、利用其他税收优惠政策的筹划

除了直接减少分散收入、增加成本费用扣除金额外,企业还可以直接利用其他税收优惠政策进行土地增值税的筹划,具体有:

1、房地产代建

房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。按税法规定,代建行为缴纳营业税,不缴土地增值税。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,就可以减轻税负。具体可由房地产开发企业以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以通过协商由客户自己购买和取得。

2、合作建房

税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税;建成后转让的,应缴纳土地增值税。如房地产开发公司拥有一块土地,拟与其他公司合作建造写字楼,资金由其他公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,则不用缴纳土地增值税。

3、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划

现行税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税;超过20%,就全额征税。故企业可以考虑通过合理设置价格,使得增长率在20%以下,达到免缴土地增值税的目的。

总之,房地产开发企业土地增值税筹划是一项具有前瞻性、综合性、技术性的工作,在筹划时要综合考虑成本、收益的各个方面,以便减轻企业税收负担,实现长期、健康、稳定的发展。

参考文献:

[1]中华人民共和国国务院.中华人民共和国土地增值税暂行条例[Z].1993.

[2]中华人民共和国财政部.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[Z].1995

[3]周菊萍.房地产开发企业新形势下的纳税筹划[J]审计与理财.2007;5

篇（8）

Abstract: the land value added tax is imposed to standardize land market transaction order, curb real estate speculation ticket set a tax, currently a lawyer to question 29 land value-added tax in arrears for at least 64 billion yuan of listed companies lead the market. So the land value-added tax on land value added tax levied by the various regulations and conditions, a method, and the duty of a formula how sure is worth us to study, this paper studied the land value-added tax in our country duty based on file parsing, regulations, methods, accounting, puts forward some Suggestions on how to better handle the tax, land value-added tax payment and liquidation.

Key words: land value-added tax; Policy; Liquidation; Accounting work

中图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

近年来关于土地增值税的征收和清算问题引起了人们广泛的关注，特别是今年北京律师李劲松质疑29家上市公司拖欠土地增值税640亿元引起市场哗然。土地增值税总额为何有如此高的欠交数。通过下列分析和探讨让大家来认识一下该税种。

一、什么是土地增值税？它的征收范围如何规定？

根据国税函（1995）110号文件，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日了《中华人民共各国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从199年1月1日起在全国开征。

根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

二、土地增值税的计算方法

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。

计算土地增值税的公式：应纳土地增值税=增值额*税率

三、土地增值税清算时增值额计算的关键（以房地产开发公司新建造房屋为例）

“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

（一）纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。房地产转让销售收入金额的确定，有以下几点值得特别关注：

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他经济利益，应当确订为收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

根据国税发（2009）31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

关于地下车位或车库的收入确认原则：各地税务机关的处理方法有所不同。国家税务总局答复无产权的车库，其收入是属于租赁收入，不交增值税，同时其成本也不得扣除。江苏省关于地下车位的规定分三种：1）是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，扣除发生的成本费用；2）无产权的地下车位，不确认收入，也不扣除相关成本费用；3）有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车位，清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

售后返租确认收入：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年，其实质是优先取得了购房者的不动产的使用权，即取得了其它经济利益。税务机关可按“一定期限内房地产企业实际取得的使用收益，如对外转租取得的租金等来测算或者按照同一区位相似楼盘的其它房产销售价格确认销售价格，如果还不能确定销售价格应按相关税收政策规定执行，判断房地产转让价格偏低又无正当理由，应采用评估或其它合理的方法确定转让收入。

对于转让价格明显偏低又无正当理由时（根据苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告：纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的）税务机关可按照下列原则处理：

采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格，如不存在当月，可采集同一企业销售日前后3个月内的同类房地产销售价格，如不存在前后3个月内的销售价格的，可采集相同或近似地段其它企业销售日当月或前后3个月内的同类房地产销售价格。

委托有资质的房地产评估机构评定交易价，按房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

（二）扣除项目金额包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。扣除项目金额的的确定需关注以下几点

公共配套设施成本费用的扣除：房地产开发建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不得扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主，其相关成本、费用不予扣除。根据财税字（1995）48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定：市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

修装饰费用的扣除：以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

售楼处的装修装饰费分三种情况：第一种情况，售楼处使用的是房开公司自行开发的产品，则装修装饰费可以列入开发成本；第二种情况是售楼处是临时建筑，则装修装饰费应计入房地产开发费用，不得计入开发成本；第三种情况售楼处是租赁房屋，则装修装饰费作为营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

房开企业未支付的质量保证金扣除：根据国税函（2010）220号房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

开发间接费用的扣除：根据国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发间接费用在开发项目初期开始归集，以便于后期土地增值税的清算。

土地使用权所支付费用的扣除：苏地税规（2012）1号规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付的土地出让金减去因受让该宗土地，政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。房地产开发企业支付的土地闲置费也不得扣除。

政府性基金和行政事业性收费的扣除：根据苏地税规（2012）1号规定企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

在土地增值税清算中，所有扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生才能扣除。如预提费用在土地增值税清算中就不得扣除。

四、土地增值税帐务处理

根据财会字（1995）15号文件，对于房地产开发企业交纳土地增值税有关的会计处理如下：

一）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

二）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。

三）企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

四）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。

预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。

五）为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。

参考文献：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 国务院 1993

《中华人民共和国的土地增值税暂行条例实施细则》财政部 1995

财税字（1995）61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》。

国税函发（1995）110号 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知。

财会字（1995）15号 财政部《关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》

国税发（2006）187号 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

篇（9）

由于经济的发展，人们为了安居乐业，个人财富主要集中在住房方面。随着万众创新和大众创业，一部分创业人士将住房投资入股。

一、个人住房股权投资的涉税问题

1.个人交易环节涉及的税种

个人住房投资入股在税法上视同销售，涉及的税种主要包括：

（1）增值税

假设深圳市居民个人股东拥有住房，建筑面积120平米， 购买时间为2016年4月30日前，持有时间不足2年，价值500万元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此进行演算。根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。鉴于此住房不足两年，需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

（2）附加税种及印花税

如城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%和印花税0.05%。需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

（3）个人所得税

税率是1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋满5年但不是首套房，个人所得税1%也要缴纳。需要缴纳个人所得税47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投资公司需要根据评估价格缴纳3%契税及0.05%的印花税。需缴纳契税及印花税145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。

此交易环节缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税和印花税等共计461，877.77元。

2.被投资公司持有环节涉及的税种

假设该公司的经营期限是20年， 涉及的税种主要包括：（1）房产税，该公司经营期限届满需缴纳房产税800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用税，土地级别每年每平米×土地使用面积（一般为建筑面积/楼房总层数）。假设该房产小区地块容积率为4.0，地段属于深圳市二级纳税等级即年每平米21元，该公司经营期间应缴纳土地使用税12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企业所得税，被投资公司将个人股东投资的住房可以作为固定资产按20年提取折旧，抵减企业所得税，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）该公司在经营期间持有房产在折旧费用递减企业所得税后仍需缴纳税款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。

以上（1）和（2）合计该住房在个人股东出售给被投资公司及被投资公司经营期间，共需缴纳税款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。

二、个人住房出租的涉税问题

个人住房出租涉及的税种主要包括：

1.增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人住房出租按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。因此，每月8000元的租金无需申报缴纳增值税及相关附加税种，税率是万分之五的印花税可以忽略不计。

2.房产税

2008年3月1日起，对个人出租住房不区分实际用途，均按出租收入4%的税率征收房产税，即每年应缴纳房产税3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投资企业在20年的经营期需缴纳房产税73，142.86元（相对于被投资公司持有该物业按余值缴纳房产税减少726，857.14元）。

3.个人所得税

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。①每次（月）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；②每次（月）收入超过4000元：应纳税所得额=〖每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）〗×（1-20%）

在被投资公司经营期间，个人股东应缴纳个人所得税127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12个月×20年]

此外，被投资公司收到租金发票可以抵减企业所得税，即=8000/1.05×25%×12个月×20年=457，142.86元，相对于被投资公司持有物业计提折旧抵减企业所得税457，142.86元。个人股东将房产出租给被投资公司，个人股东所缴纳的税款房产税及个人所得税合计200，228.57元，相对于被投资公司取得租金发票抵减的企业所得税457，142.86元，还节税256，914.29元。

三、个人股东从被投资公司赎回住房的涉税问题

如果个人财富获得增长，需要从被投资公司赎回住房，相当于被投资公司向个人出售住房，由于涉及关联交易，还需要税局指定的专业评估公司评估作价。假设该房产没有增值，个人股东原价赎回，被投资公司需要缴纳的税种主要包括：

1.增值税及附加和印花税

由于该物业系2016年4月30前取得，仍然使用简易征收办法，不分持有物业年限，统一按照5%的征收率全额征收。被投资公司还需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

增值税附加税种及印花税，需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

2.土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含税收入。

（1）增值额=申报价-扣除项目金额

（2）扣除项目金额=原值+原契税+递增额（原值×递增年数×5%）

（3）增值额/扣除项目金额≤50%，税率为30%，速算扣除系数为0

50%

100%

200%

虽然个人股东按原价赎回该住房，但根据现行税法规定，主管税局对此交易的价格认为明显偏低，应找有资质的资产评估机构进行评估，以评估价来确认该笔交易是否缴纳土地增值税及计算应缴纳的土地增值税额。

3.契税

个人需要缴纳契税（面积在90平米一下并且是首套房的可以缴纳1%，，面积在90平米以上144平米以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）及0.05%的印花税。个人股东赎回该住房需缴纳契税及印花税50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）

四、个人住房股权投资和出租的筹划建议

个人股东将住房进行股权投资在交易环节和被投资公司经营期间，个人股东及被投资公司需要缴纳各种税款1，167，334.91元；而个人股东仅将住房出租给被投资公司收取租金，被投资公司以此租金抵减纳税所得额，个人股东及被投资企业双方还少缴纳税款256，914.29元；至此，个人住房股权投资和个人出租住房给被投资公司，综合缴纳税款差异达到1，424，249.20元。

综上所述，如果避免缴纳转让环节的契税和土地增值税、及每年缴纳的房产税、土地使用税，还是个人持有物业出租较好。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业所得税法及实施条例》.

[2]《中华人民共和国企业房产税暂行条例及实施细则》.

[3]《中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则》.

[4]《中华人民共和国土地使用税暂行条例及实施细则》.

[5]《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》.

篇（10）

根据国家税务总局国税发〔20**〕187号通知规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。如果清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税额是不相同的。

二、关于土地增值税的具体计算问题

在土地增值税的具体计算中，扣除项目金额的确定是土地增值税清算工作的难点，也是重点。

(一)基本计算公式

应缴土地增值税=增值额×适用税率=(转让房地产收入-扣除项目金额)×适用税率1.转让房地产收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。

2.扣除项目金额包括：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。

扣除项目具体为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(2)开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按(1)、(2)项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按(1)、(2)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)根据条例第六条第(五)项“财政部规定的其他扣除项目”规定：对从事房地产开发的纳税人可按(1)、(2)项规定计算的金额之和加计20％的扣除。但这条规定不适用“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的”情形。国家税务总局国税函发[1995]110号第六点第（一）款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。”这点在实际工作中要加以注意。

（二）简便计算公式

实际工作中，用简便计算公式计算土地增值税额较方便。

1.增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

2.增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额=增值额×40％—扣除项目金额×5％

3.增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的

土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

4.增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

以上公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

三、关于“起征点”问题

土地增值税政策没有起征点的提法，但细细分析其政策规定，对“普通标准住宅”和“转让国有土地使用权”实际有起征点。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。”这条规定，实际上确保了纳税人增值额在20%以内是免征土地增值税的，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。但这条规定不适用于建造“非普通标准住宅”出售的情形，也不适用于“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让”的情形。

四、关于“普通住宅”的标准问题

我认为，关于“普通住宅”的标准，从20**年6月1日起按新标准执行，之前应按原标准执行。具体执行时以税款所属期对应标准的适用政策执行。

（一）原标准

自治区人民政府办公厅桂政办发[2000]47号文件规定：从2000年5月1日起，凡是在报建住房建设项目时，经有关部门审批对其建设类别未确定为高级公寓、别墅、度假村的住房为普通住宅。

（二）新标准

国家税务总局、财政部、建设部国税发[20**]89号规定：20**年5月31日以前，各地要根据[20**]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，从20**年6月1日起执行。

以钦州市为例。钦州市人民政府规定钦州市普通住房应同时满足以下条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2.单套建筑面积在144平方米以下；

3.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。

五、关于同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用问题

对于房地产开发公司同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用，本人认为应分别按普通住房、非普通住房的建筑面积分摊共有成本费用，并分别计算扣除额计税。统一共有成本费用的分摊方法很有必要，它可以减少征纳双方的矛盾，平衡纳税人之间的税负。

六、关于成本费用扣除项目的相关问题

对于房地产开发公司为了临街商用房好销售，投资建设房地产开发项目范围内的城建道路等发生的成本费用能否扣除问题，本人认为，可视同其投资建游泳池、假山以及公共绿化等公共配套设施的成本费用给予扣除。

七、关于扣除项目的“合法有效凭证”问题

现行政策规定，扣除项目扣除金额应有“合法有效凭证”才能给予扣除。但现行政策对“合法有效凭证”的规定不够明确，在实际工作中难以把握。本人认为，对“合法有效凭证”应作出统一规定，以消除执法的随意性。根据现行税收政策规定，结合工作实践经验，本人认为“合法有效凭证”应包括：税务发票、完税证明；财政收款收据；各种产生法律效力的合同；法院判决书、裁定书、调解书以及由法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书；拍卖成交证明；政府正式文件；符合财务制度规定可入账的合法凭证等。但“合法有效凭证”需经税务机关审定。

八、关于“预征”及“按实计征”的区别问题

(一)预征的前提

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

实际工作中，由于房地产开发项目时间较长，“预征”容易成为基层税务机关的普遍征收办法，大家往往把“预征率”和“征收率”两个概念混淆，把预征率作为土地增值税的征收率来执行，其结果是造成税款的大量流失。特别是对于纯粹转让国有土地使用权的行为及从没有进行过土地增值税清算的地方更是如此。这点应引起高度重视。

例：某公司取得一块国有土地使用权出让原价是660万元，现转让给另一家公司，转让价为1980万元，基层税务机关按预征率1.5%征收土地增值税税款为30万元。实际应缴土地增值税税款计算：增值额=1980—转让收入缴纳的税款143-取得土地原价660=1177万元，应缴土地增值税=1177×50%—（143+660）×15%=468万元，少征438万元。

（二）按实计征的情形

我认为，以下情形应按实计征土地增值税，不能按预征率计征：

1.纳税人取得国有土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的。这种情形，土地上并无项目，也就无所谓“在项目全部竣工结算前”，因此，是不适用预征政策的，应按实计征土地增值税。

2.纳税人取得国有土地使用权后，只对土地进行“三通一平”或打好基础尚未进行房屋建造，直接将土地使用权转让的。这种情形，可视同“该项目已全部竣工、办理结算了”，因此，应按实计征土地增值税。

3.纳税人取得国有土地使用权后，进行1栋或若干栋房屋建造，不预售，竣工办理结算后一次性转让或未竣工办理结算即整体转让的。这种情形不适用预征政策，应按实计征土地增值税。

4.纳税人取得房产产权后，未进行任何实质性的改造即转让的；或虽进行实质性改造但改造竣工办理结算后一次性转让的。这种情形也不适用预征政策，应按实计征土地增值税。

5.纳税人一次性转让持有的全部股权，且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按实计征土地增值税。

九、关于“国有土地”和“农村集体土地”的区别问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”实际工作中，要注意“国有”的前提。

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。目前，只有国家土地管理部门才有权征用农民集体所有土地转为国有土地。实际工作中，对于国家因建设项目建设需要征用农民集体所有土地，农民取得的补偿收入是不征收土地增值税的。对于转让土地使用权的行为，要注意调查清楚是不是国有土地。