公文楼盘情况报告汇总十篇
时间：2023-03-08 14:50:44
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇公文楼盘情况报告范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
二、重点工作完成情况
（一）归集工作成绩显著
一是认真做好基础数据清理工作，共清理、补录139个单位的约350个单位信息和2500余个个人信息；二是建立了未建立住房公积金的企业台账。专门制定了催建工作方案，采取广泛宣传、上门座谈、电话联系、职工维权、人民代表建议等多种形式开展。三是将逾期缴存率控制在了95%和联名卡发放率控制在了90%的要求范围内；四是对160户单位进行调基调比，月新增缴存额65.39万元。我县多年存在的财政匹配单位8%的缴存比例得以突破，普遍提高到了12%；五是委托提取累计共签约2117户；六是严格把好支取审批关，截止10月底，共为1446名职工办理了1977.6万元的公积金提取，经稽核检查，未发现违规和套取行为。
（二）贷款工作取得较大突破
一是新增贷款增长迅猛，预计年末当年贷款发放首次突破1亿元大关；二是对159户贷款户547个基础信息进行了清理补录；三是建立了储备楼盘信息台账，保证楼盘公积金贷款全覆盖。据调查，我县三季度末住房公积金贷款余额16921万元，占全县个人住房贷款余额30890万元的54.78%；四是严格审查贷款发放，尚未发现有骗贷和重贷的行为。五是加强贷后管理，贷款到期回收率保持在99.99%；六是全面施行了新合同文本。
（三）“突破年”工作深入开展
将每月的工作动态和工作简报及时向县委、县政府报告，在政府办公内网和公文交换网及时公布相关信息；认真开展干部队伍建设工作，开展了思想交流活动掌握干部职工的思想动态；严格考勤、考核奖惩逗硬；强化五化建设，提高效率、防控风险，维护和提升了公积金形象。
（四）教育培训工作稳步推进
对一站式进场单位和缴存单位开展了4次共223人次的专题培训，管理部形成了每周四下午班后会的学习培训制度，三季度末职工培训已达116学时。
（五）内部风险稽核控制一丝不苟。
年初制定了《内部业务风险控制稽核评价实施细则》和《住房公积金纠风工作实施细则》，并严格予以实施。分别于3月26日、6月28日和9月10日开展了三次内部稽核检查和“五化”建设检查，并形成了检查报告，对检查出的问题及时予以纠正。
（六）窗口规范化建设工作取得实效。
7月8日召集涉及公积金窗口服务的县建行、公证处、评估公司和担保公司相关工作人员，开展了窗口规范化服务标准培训。严格执行相关制度，每月检查，兑现奖惩措施。到目前为止，我管理部未接到一起针对服务质量的投诉。
（七）宣传和信息工作有声有色。
通过各种渠道共各类信息57篇，其中，突破性地在省级媒体《四川科技报》上发表了两篇宣传文章，在我县政府网站上也建立了我管理部的子网站，并分别在公文信息交换网、蒲江oa办公网等媒体上同步进行了信息，拓展了我管理部的宣传渠道。
（八）支部建设和党风廉政建设工作圆满完成。
管理部党支部分别开展了向王志良同志学习活动、创先争优活动、鸡冠山帮扶活动等，并设置了支部活动园地。评选出了“党员示范岗”。高度重视党风廉政建设工作。年初我管理部同每一名职工签订了《党风廉政责任书》，对党风廉政做出了详细的规定，目前为止未发现有违规违纪行为。
三、存在的问题
一是归集扩面工作仍较困难；二是组织文化建设和干部队伍精细化管理需要提高；三是国家宏观调控政策对明年贷款业务影响较大；四是在内部风险控制和对银行的检查方面，精细化管理程度不够高。
四、年工作计划
年是我中心的“管理年”，围绕“提高住房公积金管理的人性化、精细化、信息化水平；增强管理的主动性、先进性、全面性”的工作方针，我管理部的奋斗目标是：新增归集额4400万元；新增缴存职工400人；新增贷款发放3000万元；贷款到期回收率保持在99.99%；积极做好自办归集模式转变工作。
为保证上述工作任务的完成，我们将做好以下工作：
1、加强干部队伍建设。带出一支团结向上、积极进取、责任心强、业务能力精的队伍，更好地完成工作任务；
篇（2）
时间如梭，昨日收到公司人力部门的邮件提醒我申请转正，恍然时间已过去两个多月，我并不习惯于写正式的公文体，所以这份试用期的自我总结我决定用我自己一惯的写作方式完成。
在我五年的工作经历中，前几家公司我都是在财务商务部门工作，这一次完全不同，命运把我拉进了一个销售的团队中。财务商务一直是个严谨要求数据精确的部门，而销售部门向来是个充满活力和朝气的，两者的虽有不同，但我做的工作是将两者承接。在销售的团队中业务人员永远是冲在第一线的，而我所要负责的工作就是在后方给他们强有力的支援和协助，由我来负责的工作内容主要这么几项，按我心中的次重点划分：
1、业务人员每月的日常费用报销，这是每月工作的重中之重，*部在全国各地都遍布着渠道销售经理，每月几十号兄弟姐妹的报销收据将快递到我这里统一整理、粘贴、填报销单、审核单据合格性，报批，直至最终与业务人员核对报销款。这项工作并不难，在这方面我也有丰富的工作经验，唯一的小不同是各公司对于费用处理都有自己的方式，大同小异，前期有些地方做的不到位，经过与导师和相关部门的沟通，现在这部分工作已经熟悉可独立完成。
2、每月终端推广员打款，这个工作相当于出纳的工作，唯一不需要的就是记账，每月初会有终端推广部的同事负责提供打款清单，按照清单认真打款即可，需要注意的是要仔细，每一笔款的汇出都不能出错。
3、商激活奖励的复核，公司业务的模式，签约一代和联盟商，对于每月完成提货任务的商和联盟商将给予一部分的奖励，此奖励以返利的形式出现，每月商务人员会在系统中调出数据，并根据奖励标准计算奖励，我所负责的工作即将商务人员提供的奖励清单邮件给各办经理进行核对，并收集反馈意见，本人在此属于桥梁纽带的作用。在此提出建议，建议公司的系统研发部门继续优化改良系统，因在系统使用过程中时常会出现数据当日和他日查询不一致的情况，对于客户来说数据前后不一会给造成不良的影响。
4、窜货以及业务经理激活增长奖励的核算，这部分也是对商和业务经理工作的一种督促，在系统中调出数据，按核算标准列表，后交相关人员核对，最终报批。
5、办事处行政预算审核，每月根据年初的行政预算分解预算表提交各办事处做预算，收集预算表签批，每月做费用报销以备查用，严禁超预算报销。
6、box,qd系统的日常维护，这是公司自行研究的系统，现在主要工作是开通权限，目前还在摸索中学习。
以上内容是每个月工作的重点，当然还有平时还会有临时性的工作，比如给*行动的中奖人员打款，商会议信息的搜集整理等等。上述的这些工作我都能够适应，在工作前期工作过程中难免出现焦躁的情绪，经过沟通与自我调结，已无碍。
在4月份的时候公司开了一场别开生面的运动会，两三年没有时间参加集体活动的我，在这场运动会中心情异常兴奋，彩旗下ceo的宣词中所讲的存在即卓越的文化，内敛中透着自信与霸气，也许我平凡，我平凡的存在必定会创造出人生中的不平凡!在这里工作的两个多月中，与同事相处融洽，工作顺利，心情愉悦，希望自己今后在工作过程中要戒骄戒躁，细心，专注，为人着想。现试用期已到，有决心并有信心希望留在公司以期待创造更多价值，完成自我和公司价值的双重提升。请公司批准转正!在此先谢过培养我的领导，导师和关心并帮助过我的同事们!
销售试用期工作总结范文二 作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。参加了九月份的房展会，xx园国庆看房专线车，xx节期间的投资贸易洽谈会的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。协助其他同事接待办理产权证的客户等。
10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。
近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。
销售试用期工作总结范文三 一转眼，三个月的试用期就过去了，恰逢年底，销售业绩方面虽然不太乐观，但是收获还是很大的，这与领导与同事们的帮助是分不开的。
在试用期间，让我欢喜让我忧，有第一次销售的成功喜悦，也有被拒之门外的伤心往事，这好象是人生的一段缩影，让人难以忘怀。生活显得紧张，但又有秩序。像我这样一个新人，刚进入公司，就进入一个全新的领域，一切都充满了陌生和好奇。我原来是在新网的公司工作，主要是负责客户服务及销售的工作，所以我对互联网是有一定的了解，对新网也是有一些了解。我是8月8号正式到公司报到上班,刚到公司的第一周,我学习很多关于公司概况及互联网行业概况的知识。
在9月，我正式接管了会员销售的工作，每天的工作都很充实，主要包括会员的续费，新会员用户的开发及问题的处理，周一，我要将统计好的周报按时发给各相关负责人那，每月初也要做相应的统计报表，虽然工作很繁琐，但是我觉得很充实。原来负责会员的同事经常会传授些经验给我，并且会带我一起去拜访会员客户，经常会有意识地将整个销售流程演示给我看。然后，仔细地分析给我听，从寻找客户、面见客户、与客户交流。每一步骤，每一环节，每一事项，都能仔细地进行分析，这让我体会非常深刻，为我日后独立完成销售工作起到了至关重要的作用。
期间，每天早上的第一项工作就是打开weare，查看邮件，然后翻开我的记录本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情处理，一般我会在当月初统计下2个月的催费情况，一边通知当月的续费，一边通知下月的续费，这样可以基本统计出每月的续费金额，给自己计划出要新注册的金额。还有个很重要的工作就是对客户的回访工作了，对于西安的客户群体来讲要分5个省份，而每个省多少都不一样，所以不可能一次打完，要先在weare中查询客户的信息，在新网购买的产品，然后计划出每天的电话数量，回访的主要地区，这样会比较顺利的达到预期的效果，但在回访中还是会发现很多问题，比如联系方式不正确，找不到相关负责人等等，其主要原因还是我们的工作做的不到位，所以我认为回访的工作是非常必要的工作。
应该说我的运气很好，在刚进公司不到一个月的时间，经理就让我到北京总部去学习、培训，虽然时间很短暂，但是收获却是很大，也让给我认识了很多在分公司担任会员销售的同事们。回来后继续努力的工作，是从真正意义上的理论阶段过度到实践阶段。通过这样理论和实践想结合的实战演练，让我对销售工作有一个更深层次的认识，同时也积累了不少和客户交流的实践经验，为自己更好地开展下一步工作奠定了基矗
我想无论遇到什么样的困难，更重要的是自己能能否战胜自己。只要自己有收获，有长进，能够得到客户以及同事的认可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快乐的。
篇（3）
与“温州人一买一层，潮州人一买一栋”的传说不同，富过深圳人一倍的香港人有着更强的实力，一位房产经纪人在接待香港顾客时，听到的第一句话是“先买50套”。
深圳最大的竞争力就是拥有一大批富创新力的年轻人，但现在华为、腾讯员工的基本工资才五六千块，房价太高，将使得年轻人的生活压力越来越大。以前是深圳被谁抛弃，现在是我被深圳抛弃。
7月3日，黄昏，深圳湾口岸。一名中年男子站在深圳湾公路大桥新堤岸上，身后停满了长长一列的“粤B”牌私家车、电动单车和自行车，同他一样，把目光投向灯火香港的，是撑着后腰的孕妇。牵着宠物狗的师奶，握着拍照手机的年轻人和扶紧三脚架的摄影迷。
两天前，十周年庆祝日，深圳“西部通道”开启。这座中国最大的陆路口岸，推动深港融城一大步。
远望，是香港流浮山近海的一排排白色高楼，密集得像一堵城墙，灯火辉煌，回望蛇口近岸的楼盘，高空置率让灯光显得寥若晨星。
大桥下，那些囊中羞涩的深圳人开始担心，这座桥将吸引更多香港人来深置业，从而让高企的楼价雪上加霜。
2007年上半年，深圳房价惊现“深圳速度”，房价涨幅超50％，连续三个月居全国第一。关内新房很多突破2万元高位，在关外，宝中、龙华中心城、龙岗中心城、布吉、横岗中心城等区域的普通住宅房价先后破万，深圳整体新房均价高达14000元／平米。
2003年，深圳人对深圳的质疑是“深圳，你被谁抛弃”。2007年，深圳人开始质疑，“谁被深圳抛弃?”这种质疑，缘于这座曾被称为“先锋城市”和中国“样板间”里，耸立着贵房子。
10个月，用8万赚到45万
“在地产中介公司做两年以上的，都是炒家。我之前的那间公司，自区域经理以下全是。”江华(化名)是一家港资地产中介公司的物业顾问，自称是小炒家。
他的公司离深圳湾口岸不到十分钟车程，属于未来的楼市黄金地，“这边新开的楼盘多，很多客户都来了，我就跳到了这。”
“从去年8月到现在，10个月，我用手里的8万块赚到了45万。”白衬衫，黑长裤，30岁的江华一副典型的地产经纪打扮，他喜欢拿出地图，用“浪价”、“踩价”、“洗盘”、“打针”的暗语，以数字说话。
江华以前的一位经理是老手，他教他：“业主无情客无意”，你就当做是一盘生意，不要前怕狼，后怕虎，你大胆地去“搞单”嘛。做地产要狠，逼客户下订；要快，第一时间找到客户；要准，客户要朝南的你就绝不能找朝北的；要贴，客户到处看房，要跟紧一点。江华说，“快，狠，准，贴”是从香港传过来的地产秘诀。
11年前，19岁的江华高中毕业，从广东韶关来到深圳，之后读大专，在一家银行做职员，年薪5万多元，再之后，出来做生意结果赔了钱。两年前，他成为一名地产经纪人，“做这一行，来钱快。你别看地产公司门口停了好多车，那都是员工的。”
10个月，怎样用8万元赚到45万元?江华拿笔算起了账：去年8月，他买下第一套房，58平方米，总价36万，借了3万装修，再加手续费2万，总共是41万。住了半年后，今年1月18号，江华将房子转手，卖了52万，赚11万。一周后，他又花53万元买下另一套房，2月18号，一转手，成了63万元，赚10万，“如果现在卖，至少能赚20万。”尝到了甜头的他，在一个月前，花18万首付，买下一套105万的二手海景房，按市场价计，这套房子目前至少能给他带来24万元的收益。江华宁愿自己每个月花2000块租房，也不愿意入住海景房，“如果住了，就没有空钱了，我要让它钱生钱。”
炒家“海陆空”与“拉登”的黄金时代
“二手楼的房价80％的因素是中介公司抬起来的”，地产中介除了自己做炒家，也喜欢培养炒家，这样可以多交易几次，佣金就多一点。江华说，“海陆空”和“拉登”是深圳地产圈内流传甚广的两个神秘人物。
“海陆空”姓陆，此前的媒体报道称，他是一名职业炒家，从2003年到2007年，他从一个不起眼的小炒家发展成炒房联合坐庄的庄家之一，身家由不到10万迅速上升到上千万，而江华估计，其身家至少有1个亿。
“拉登”因为长得一口大胡子而得名，江华说，这个40岁的中年男子虽然身家有5000万，却开着一辆破车，还很小气，“打他的电话，必须要打他公司26******转505，然后呼叫转移到他手机上，这样接听免费。他们不用看房，你只需告诉他地段，几楼，大概价格，算一下，就说行吧。
快进快出是他们的作风，前海某楼盘是很好的例子，发展商给出50套让拉登包销，拉登说，给我30天，我找客户，他跟各个中介很熟，也好说话，赚的就是发展商的‘茶水费’。”
类似的炒家还有很多，江华说，他认识一个孟加拉人，普通话讲得非常好，“在我们电脑资料上显示，他的房子价值至少2000万，都是用来出租，不卖。如果你是业主，我拿你的电话在电脑里一搜，发现你有七八套房，或10几套，个别的有三四十套甚至上百套，你很可能就是炒家。”
炒家云集，不但抬高了房价，还导致了供需失衡和空置率加大，“如果晚上带你去看盘，入伙很久了，晚上开灯的没几家，有些入伙3年了，我在楼下看时，还是毛坯，连窗帘都没有，都空在那里。”
炒家引起了政府的重视。6月20日，深圳市市长闭门召开了一天的房地产形势座谈会，归结出房价飞涨的六大原因：土地稀缺；开发商囤房，居民购买力提升；新移民涌入；港人置业；调控滞后。
炒家是深圳房价高企的主力推手，这条“击鼓传花”的炒房食物链中，串起的是捂盘惜售的开发商，私募基金和地产中介公司，职业炒家，地产经纪人和银行客户经理。“在2006年置业者中，有超过三成的人在取得产权证后半年内转手，被市场视为短期炒房客。”深圳市社科院在《深圳蓝皮书中国深圳发展报告(2007)》中称。深圳中原地产总经理李耀智认为，今年深圳炒房客将从去年的10％增加到20％－30％，“很多客人明确告诉我们，买人后两三月就挂牌出手，价格升幅都在10％以上。”中原地产景田分行的一位邓姓物业顾问表示，现在炒家与住户的界限已经越来越不明晰，房价高企，原来的自住户也可能萌发投资冲动，原来的炒家只要25％的利润就敢炒，现在一套房子转手就赚100多万，何乐而不为?
港人入深与深人出逃
2011年大运会对深圳来说稍显遥远，7月
1日开通的“西部通道”，已足以让“深港一体化”、“深港无缝对接”，“两小时生活圈”成为热词，深港房价也在一夜间突然“接轨”。
与“温州人一买一层，潮州人一买一栋”的传说不同，富过深圳人一倍的香港人似乎有着更强劲的实力，一位房产经纪人在接待香港富婆时，听到的第一句话就是“先买50套”。
“目前，港澳台居民及外籍人士在深圳拥有的住房面积已达1296万平方米，占全市住房总面积的5.3％，占商品房登记总面积的10．4％，其中香港居民占绝大多数。”2007年的春季房交会上，深圳市国土资源和房产管理局在《全市住宅状况调查报告》中透露。
从2001年开始对港人内地置业进行调研的置业国际认为，深圳俨然成了港人工作生活的“第二城”，“7年来，最受港人欢迎的置业之地依次是深圳琳三角、广州、上海、北京”。港人置业，一直被媒体认为是推动深圳房价的重要因素，“深港房价接轨有概念炒作的成分，深圳房价短期上涨太快，政策面和技术面上都有调整要求。”中原地产深港研究中心总监张伟表示。
房地产交易中心往往是地产盛衰的晴雨表。
7月3日下午四点许，在福田区振华路的深圳市房地产权登记中心设计大厦登记点，可以看到2楼走道上的一张告示，似乎在记录曾经的喧嚣：为缓解工作压力，从6月13日起在福田区登记点开设2个窗口，每天受理100个左右业务文，每人限取1号，交文时房地产证号须与反面记录的证号一致，否则不予办理。房管局一名官员称，这是为了杜绝“黄牛党”炒号。
“深圳有个奇怪的现象，在媒体上，你看到的几乎都是外地而非本地的楼盘广告。”深圳御峰君融理财顾问投资总监苏武康说，当地报纸甚至还专门组织炒房团转战东莞、惠州及外省城市。
东莞、惠州的许多项目，几乎被深圳人“买断”，部分项目深圳人购买率达到了70％；但是每当夜幕降临，这些楼盘的亮灯率往往不到30％。某东莞项目营销负责人就称，突出项目的投资价值，是他们来深圳推广的主要目的，“让深圳人去我们那里住，还不现实。”
深圳人住珠三角，看似“遥不可及”，但却是未来的主流趋势。今年初，由深圳白领大山、小蔡、飞翔的梦在网上发起组建的“深圳购房砍价锄头联盟”，开始发挥团购的优势，目前，他们拥有1000多名会员，信息沟通主要是通过9个QQ群。“砍价锄头”中意的城市是临近深圳的东莞、惠州，人多力量大，所到楼盘，都有横幅欢迎，地产公司副总级人物前来接待。
“5+2(深圳5天，惠州2天)将成为深圳人未来的新休闲度假生活方式”，惠州光耀集团营销部总经理钟鼎轩乐观估计，越来越多受高房价挤压的公务员和白领阶层将会选择“逃离”深圳。
从“深圳，你被谁抛弃”到“谁被深圳抛弃”
6月12日，王石在参加“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动时，就预测中国房地产泡沫两三年内会破，“不能年底交付的房子，设计的户型地价、建筑成本没有任何改变，房价却较年初增加了20％，这样做就是在透支品牌，当房地产泡沫破裂时，市场就会惩罚你。”王石说，“现在阿猫阿狗的房子都好卖，成了阿猫阿狗赚钱的时代。”到6月29日，王石在“2007-2008深圳万科战略发展推介会”上宣布，“精装修”将成万科房产新标志，他认为装修房有环保、节能的优势，还可避免三年装修期的噪音、灰尘影响，具有广泛的社会意义。2007年，万科装修房供应比例将达到推售规模的30％，2008年，该比例将达到80％甚至更高。“万科自喻为房地产的领跑者，但我们绝不做价格的领跑者”。
深圳御峰君融理财顾问投资总监苏武康道出他和身边朋友的一个担忧，“深圳房价涨的太快了，隐藏着很大的危机”，虚高的房价会进一步削弱深圳的竞争力，“以前是深圳你被谁抛弃，现在是我被深圳抛弃。”他认为，深圳最大的竞争力就是拥有一大批富创新力的年轻人，但现在华为腾讯员工的基本工资才五六千块，房价太高，将使得年轻人的生活压力越来越大。
苏武康发现，包括华为、富士康在内的许多企业，开始把生产基地向内地转移，“如果长期竞争力受损，这对深圳不是件好事。”
这座曾经肩负中国改革使命的“先锋”城市，中国地产的“样板间”，却生长出高房价的“顽症”。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示忧虑：“高房价会成为深圳吸引人才的制约因素。”
“极少主动干预市场”的深圳市政府终于决定，从7月3日起至2008年3月，由市国土、规划、工商、地税等13个部门联合行动，在全市范围内开展房地产市场专项检查和整治行动，打击哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售等违规违法行为，接踵而至的是12家开发商被吊销营业执照，58家企业被要求整改。
一个可喜的苗头是，为了防止炒房，7月1日，南山区星海名城六期“城中央”开盘仪式上，国土房管局派出近10人的队伍，对销售过程中的各环节进行监控和“盯梢”，以求监管前移，做到万无一失。但有知情人很快发现，7月6日，深圳房地产信息网的二手房栏目里，已经有4家地产中介了约12条“城中央”的出售信息，“统一开盘，现场监督，抽签买房，这个手段是比较好的。如果说监管这么严，还能让炒家钻空子，那就太可怕了。”
愤怒房子语录
“我败诉了，可是我没有办法。难道要让4口人住7平米的房子?”
――南京市白下区的卢先生一家挤在7平米的老房子里，为了结婚，他花3万元把22平方的公厕装修成新房，法院判其腾空厕所，恢复原样。
“要我们降价，就出公文来吧。”
――6月初，上海市房屋土地资源管理局对天价豪宅“汤臣一品”的开发建设及销售情况进行专项检查。汤臣集团主席徐枫表示，汤臣“不怕调查”，“汤臣一品”不会降价出售。
“现在阿猫阿狗的房子都好卖，是个阿猫阿狗赚钱的时代。”
――最近，王石在博客上解释“中国房地产泡沫可能会在两三年内破灭”的言论时这样写道。
“呆两天两宿了，看我这都成盲流了。”
――2005年，天津一位坐在塑料板凳上，穿着棉大衣的市民面对当地电视台镜头，从包裹里拿出棉被和食物说。连夜排队抢购经济适用房刻在许多中国人的记忆深处，这其中还包括开着宝马去买经济房的富人和倒号的黄牛党。
“手有一套房，心里就不慌。凡手头有点资源的人都在炒房。这在深圳是一个公开的秘密!”
――深圳美联物业门店经理小王表示，深圳人人都是炒房族。
“我刚开始在电话中听错了，以为是400元喝茶费，4万元茶水费，太离谱了!”
――深圳，开发商让购房者办“VIP”卡，交“茶水费”在深圳很普遍，“茶水费”收取最低为1万元，最高的则达20万元，普遍均在5万－8万元。
“公民的合法的私有财产不受侵犯。”
――今年三四月间，由于补偿金未能达成一致，重庆“最牛钉子户”杨武站在自家那幢突兀的两层小楼上，挥舞国旗，保卫私产。
“天亮不因鸡叫，房价不是开发商喊涨就涨。”
――华远房地产董事长任志强是出了名的“拧巴”，其惊人言有“房地产开发商只替富人建房”、“现在出现穷人区和富人区很正常”，到“房产品牌就应该是具有暴利的”、“房价降了，房地产开发商有权不盖房”，从“开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大”，到“我们只是当丫环的，都是政府说了算”……近日，他又在《房价再涨十年又会怎样》的博客文章，把自己推到“风口浪尖”。
“北京小产权房为何卖了十年后才有‘风险’?”
――在建设部的尴尬“提示”和北京国土资源局的仓促“禁令”下，北京热销的小产权房被认为是隐藏风险的非法建筑，有媒体提出质疑，小产权房的出现并非一两年，为何直到今天才有风险提示和禁令。
“我们这儿楼盘环境不好，交通不便。房子质量也很一般，您去别处看看吧。”
――在南京的张先生发现，楼盘销售小姐不再急于推销楼盘，原来，飞涨的楼价已经让楼盘成为“皇帝的女儿”，“推客”、“捂盘”成了南京楼市的“售房经”。
“我们可以看到，国内房地产市场之所以问题多，正是这种金钱与权力的交易成了暴利的根源。”
――近日，易宪容在博客上写道。
“你不知道那种场面，好像买房子就像买白菜一样，去晚了还没得挑。”
――杭州的张先生从4月份开始四处挑房。5月底，杭州某楼盘开盘，张先生排队4小时才能进入售楼大厅挑选房源，可这个时候，自己中意的房源已经被人抢走了。
篇（4）
引言
笔者经过多年对本行业工作的研究分析，了解了国外物业管理招投标办法相对我国比较成熟，国内部分一线城市也相继推出了物业管理招投标的暂行办法或相关规定，江苏虽然是国内物业管理较早实施的地方，但是却在物业管理招投标方面相对滞后，只是在 2003年修正的现行《江苏省物业管理条例》第十七条简单提及。
兴化作为江苏的四线城市，物业管理基本上是在 2000 年前后相继注册成立（2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市从2002年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。），[1]发展至今，本土注册的物业管理公司还没有一家具备一级资质。对于近年来兴化市房地产的快速发展，新的楼盘如雨后春笋，大家有目共睹；因此吸引了不少的知名开发商、物业管理公司进驻兴化，带动兴化的物业管理快速发展；但也引发了招投标方面在内的不少问题。所以，培育和完善兴化物业管理招投标市场，是加快兴化物业管理行业市场化进程的关键，是目前亟待解决的问题。
1 当前兴化市物业管理招投标的状况
随着兴化发展步伐的加快，城市规划面积日渐扩大，高楼大厦拔地而起，住宅小区的建设不断增多。日前从市居住小区管理办公室了解到，近两年本市新建小区30 多个，但在小区管理办公室登记备案实行招投标选择物业管理企业的却寥寥无几，绝大多数开发商没有执行通过公开招投标选择物管企业的规定。据有关工作人员介绍，相当一部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念，意思是表明在项目开发完毕后，为安置自己的项目开发人员，自己成立物业管理公司进行后期管理。由于此类物管公司从业人员素质较低，专业性不强，服务意识差，管理水平低，造成业主和使用人满意率不高，投诉较多。还有少部分开发商为了避开政府监控，实行假招投标，搞暗箱操作。招标方在招标前早已定好中标人，只是借用招投标的形式掩人耳目。其它投标单位在全然不知的情况下投入大量成本编制标书、参加答辩，结果是给人做嫁衣，广大业主和善意投标人的利益受到损害。
2 兴化市物业管理招投标不能很好实施的原因
鉴于这种情况，我们在调查的基础上对此进行初步的分析，认为物业管理招投标不能实行到位的原因有三：
2.1 物业管理招投标法律法规不到位
在实际工作操作中，招投标选择物管企业时，为何有法规的存在，但是实施起来确是寸步难行呢？有关业内人士认为，目前物业管理招投标法律法规不到位是造成这种情况的主要原因之一。虽然我国已有招投标法，但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招投标活动，所以对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限。另外，目前我国乃至江苏省颁布《物业管理条例》中，也只是以一条内容来粗略规定物业管理招投标规则，造成物业管理招投标在操作中法律依据不足，问题较多且难以处理。
2.2 传统垄断经营模式仍存在
之前房地产市场不成熟，竞争压力不大，致使部分开发商认识不到与物业管理企业固步自封，没有深切体会到“父子”关系会给自己带来无穷后患，而优质的物业管理可以增加楼盘的卖点。
2.3 招标主体业主委员会力不从心
业主委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构，代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项，重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差，对公共事务不甚关心，使重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊，落实中标结果更是难上加难。更甚者，兴化市的很多小区根本没有成立业主委员会。
3 兴化市物业管理落实招投标的对策
怎样才能改变目前“纸上谈兵”这种状况呢？业内人士建议：首先，立法部门应尽快制定和颁布《物业管理招标投标管理办法》，对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。第二，有关管理部门应该帮助开发商改变观念。招投标是通过竞争择优的过程，优质的物业管理，不但可以吸引业主，更可以帮助开发商免除后患。第三，小区业主应积极参与小区的管理和监督，支持物业管理的招投标工作。广大业主要更多了解物业管理，保障自己的合法权益，自觉配合业主委员会的日常工作。同时政府房管与政法也应加强对物业管理纠纷的审理力度，明确业主委员会的法律地位，采取强制措施落实中标结果。
对于物业管理发展相对滞后的兴化，要改变目前物业管理招投标“纸上谈兵”的状况，要抓住以下几个方面：
3.1 完善物业招投标市场机制
物业管理的招投标需要培育规范诚信的招标方、成熟的投标方、健全的中间服务体系和良好的市场环境，建立和完善物业仲裁机构，同时政府部门应制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，多进行政策指导、少行政干预。在各方条件都比较成熟与完善的情况下，物业管理招投标处于公开、公平、公正的竞争环境，将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，保证物业管理招投标的顺利进行，平衡兼顾各方利益。
3.2 提高对招投标的认识
早些年房地产市场还处于快速发展阶段，相关的法律法规不甚健全，致使开发商、物业公司竞争压力不大，加之业主专业知识匾乏，维权意识淡薄等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会，这是目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微的重要原因。如今的房地产市场，竞争的主体已逐渐从价格转变为相关的配套设施及售后服务，那么谁能解决业主的后顾之忧谁就能在竞争中取胜，所以开发商必须重新认识招投标；其次，物管单位也必须加强人力资源开发，提高管理水平；而作为物业直接使用人的业主方，要正确认识招投标带来的好处；当然，政府应主动为招投标明确方向、规范程序，并制订具体的法规法则引导招投标顺利进行。
3.3 完善招投标规则
为了规范招投标市场秩序，政府部门要设定招投标市场的准入条件，同时限定一定条件下的物业必须实行招投标。其次，物业管理行政主管部门应明确规定哪种情况下由谁来进行招标，确定公开招标、邀请招标及议标的条件，积极创造公开、公平公正的招投标环境。最后，应设立权威的中间机构负责指导和监督物业管理招投标工作，要求招投标须先备案并得到认可方可进行，且由中间机构负责管理招投标书并推荐合格物管企业参加招投标，同时开标和决策须有监督机构的参与。物业管理招投标是物业管理发展到一定程度的经济产物，既可以为开发商、物管企业提供健康的竞争环境，又可以提高业主自治能力，最大程度保证各方的权益。近几年兴化的房地产开发突飞猛进，良好的招投标秩序将对建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制，加速物业行业的持续、快速、健康发展起到重要的推进作用。所以，完善和培育物业管理招投标市场势在必行。
4结束语
正所谓万事万物都有两面性，综上所述，当前物业管理招投标存这样那样的问题是在所难免，也是可以理解的。但其积极作也是勿庸置疑的。物业管理招投标既有利于市场竞争，又可造批守信誉、重质量的品牌企业，从而促进行业规范发展。当然为保公平公正，我们还应加强招投标评价体系建设，并请专家把关招投标过程，进一步完善招投标的工作。
参考文献：
篇（5）
中图分类号： TU723 文献标识码： A 文章编号：
一、成本的定义及解释
成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。
不能仅仅将成本看成一种耗费，将某个环节的成本看作整个成本。必须将各种的耗费加到一起，而且这些耗费是生产过程发生中的。例如：很多人喜欢将税收放到完全成本中去，这是错误的，因为所交的税是在生产经营完成后，按照法律向政府交纳的一种费用，它与生产经营里面没有直接的关联，所以，税不能放到成本里。
如果发生了一个成本不需要补偿，那么就是一种损失，放到费用或者营业外支出里，不能放到成本里面。成本需要一种补偿，这样生产经营才可以持续循环，成本才具有意义。如果生产了一个产品，发生了成本，但是在市场上卖不掉，不能获得应有的价值，那么这个成本没有丝毫的意义，也就不能称之为成本。成本最重要的意义在于对生产者的补偿，所以从事成本管理，首先要弄清楚成本管理的意义是什么，不能仅为成本管理而管理。成本管理其实是我们做事情的一个背面，我们做事情最后追求的是其的正面的结果。例如：我们追求经济效益或者追求产品形象，这是事业的成眠结果，但在这个追求的过程中国发生了多少耗费与多少支出，那就是背面的东西。我们主张追求成绩好宣传成绩，永远不要忘了背面——成本和代价，但从事成本管理，也需要支持正面的结果，不能为了节约成本而节约成本，降低产品品质，损害了企业的品牌形象。
二、加强房地产企业成本管理的必要性
利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。为实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。实践证明，房地产项目成本控制，是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段。目前国家在极力推进房价的调控措施，在激烈的市场竞争环境下，如何合理有效地控制项目的成本，从而减少或有效规避风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，就显得至关重要。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。，在相等的房价销售上，哪个企业的内部成本较低，它就为企业创造更多的利润。同样，企业成本越低，在竞争中就越处于有利地位。所以成本控制是加强企业竞争能力的一条必不可少的途径。只要这样才能在残酷的市场竞争立足。
三、房地产业在成本管理方面存在的主要问题
以前由于高额的利润掩盖了管理上的很多严重问题，如今市场的规范化，部分企业由于成本管理失控导致开发成本高居不下，再加上房价政策的出台，企图在购房者身上套取的高额利润的梦想落空，开发目标难以完全实现，资金链严重脱节，很多企业被迫退出历史的舞台。为了避免重蹈复辄，就要防微杜渐，找出存在的问题，才能有针对性地制定措施，对日后成本管理措施加以改进，创造更优异的业绩。目前各房地产企业普遍存在以下问题：
（一）缺乏成本整体效益观念
一些企业片面追求成本降低而忽视市场研究、产品定位及包装的方法等，虽节省了成本开支，但易造成产品与市场脱节，形成供需不对等现象。
（二）被动控制，数据跟不上，难以精确制定资金计划
大多数房地产企业目前仍停留在对发生成本的后期被动核算，各类数据仅单纯地利用Word、Excel等办公文件进行数据录入整理，对材料的动态价格，供销商的情况不能及时跟踪。没有对过程数据进一步的加工、提炼和深层次的统计分析，虽然投入了大量的时间和精力，但数据往往已经过时，难以有效确保数据的及时和准确性，导致公司高层难以针对数据资料作出正确的判断。
（三）缺乏全员动态的管理
员工的成本观念上也存在着一种“事不关己，高高挂起”的意识，认为成本的控制是领导和一线管理人员的事，和自己毫无关系，这种的观念造成的成本管理没有能动效能。
（四）仅着眼于施工阶段，忽略前后期的造价管理
很多房地产开发商普遍都单纯重视施工阶段的造价管理，而忽视了在项目决策阶段、设计阶段以及验收阶段的造价管理控制。这导致整个房地产开发过程中的造价没有统一性，也没有参考性，不利于造价的控制。没有了前期的正确分析作导航，项目的建设就会毫无目标地施工而误入歧途。
四、提升企业成本管理水平的设想
良好的销售额和巨额的利润掩盖了成本管理上漏洞。如今，国家的调控政策另弊端凸现，若再不加以重视，企业将逐步走向灭亡。要改变目前的现状，我认为企业首要任务是针对目前存在的问题，明确今后改进方向，在实际的操作中基于房地产企业的供应链模式，从影响成本的各关键要素着手，建立一套全员动员的全过程动态成本管理系统。通过各种的管理制度和提高人员的整体素质来约束成本，达到整体的成本控制目的。
（一）、成本管理模型系统建立
房地产的供应链的结构不同于其他制造业的链状形式，从房地产产品形成过程决定了它是一个发散的、双向的形状的管理模式。是以开发商为核心，供应商、设计商、承建商。营销策划公司、金融机构、物管公司及最终客户之间长期的战略合作伙伴关系的供应链管理模式。（如图1简化模型）。
为了便于成本分析，我们可以简单地按商品房建造前后作为划分界限，将整个供应链划分为上游阶段、开发商企业核心阶段和下游阶段，由此成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，从而建立与房地产开发企业供应链相适应成本控制模型（如图2）
房地产开发企业的供应链简化模型（图 1）
成本控制模型（如图 2）
(二)、利用成本控制模型控制企业成本，未雨绸缪地制定一套项目的目标成本，在实施过程中从上游到下游不断调整，指导监控整个项目的各项成本运作。
上游成本（C1）：主要是开发成本、设计成本和项目预期成本
① 立项阶段——确立总体的目标成本
企业应尽量成片规模化的开发经营，实行资源共享，发挥建材、设备集中采购的低成本优势，以及固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，获得利润的最大化，同时还能增进企业在人们心目中的印象和知名度。
立项前注重可行性分析，是整个项目成本的管理的源头，起着关键作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这笔投入，就是做了也是流于形式，都是靠感觉去立项，这是非常危险的。试想我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是海市蜃楼。因为项目不可行，成本控制也就失去了意义，无从谈起。所以我们要充分考虑各种风险研究基础上，在可行性研究报告中有一套全面系统成本结构分析，借助历史数据和客观实际制定出一个投资估算的目标成本作为日后项目建设成本的上限，后期的所有项目行为都要以它为资金准则。这样才可合理安排银行信贷和资金的投入，尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得以顺利进行下去。
规划设计阶段——限额设计、谨慎周详，减少变更
不要小看那占据项目投资少于1%的设计费所造成的影响，它对工程造价有着75%以上的影响力。要根据前期确立的目标成本进行限额设计，只有这样才能在事前有效地控制成本。在设计中，要对设计方案全盘考虑户型、档次、风格，让相关的专业部门一起参与讨论，提出全面客观的经济性建议，做到经济合理最大化。确定好整体的规划设计后才进入下一阶段的设计。防止各专业图纸不配套，造成施工阶段的变更修改所造成的工期拖延，费用增加。
其次要针对最优设计方案，制订合理完善的施工组织设计，采用节约成本和工效的施工方案，引进新技术、新工艺。这样做可能前期的投入或许会增加，但后期处理、维修、质量跟踪等的费用却大大地降低。如使用钢模板，质量保证，美观坚固，装拆方便，周转率高，施工时可不用批荡直接使用，工期上较使用木模板大大地缩短，时间就是金钱，结果总的综合费用反而降低了。
③ 招投标阶段——选择最优成本组合的合理低价企业
通过建立公平、公开、公正的招投标制度，杜绝“黑箱操作”或“哄抬造价”现象。对施工单位、材料设备供应商进行经济、技术评价，从中选择合理低价的合作单位参与项目建设中，这些单位并不意味着就是最低报价单位，需要满足企业施工工期、质量、安全、文明施工的要求。通过招投标基本确立了项目施工的预期造价，以此作为日后合同和施工成本控制的有力依据。
（2）开发商内部成本（C2）实行动态控制
内部成本以施工成本占据最大的比重，大多数的房地产企业都对它严格控制，但往往是停留在静态单一管理上，我们应该以动态的理念，主动地在项目周期的任一时间点上都能实时掌握项目最新的成本状态，我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，及时跟踪企业管理中的各类成本。要做到动态控制就要全体动员，抓住每一个要素加以控制，随时跟踪对比：
①全过程、全员动员参与其中
成本控制要贯彻始终，从前期的可行性分析到后期的销售都需要时刻跟踪执行。成本的形成是企业内部各部门、各环节、各项要素与各项活动共同作用的结果，因此供应链上的每个企业、每个部门和每个员工都是成本形成的影响者和成本控制的参与者和实施者，不要把成本控制只停留在成本控制部门上，更需要大家的共同参与，并在工作中时刻注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。
设计、工程、预算人员应加强沟通，并同监理人员组成联合小组，经常性地对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
施工过程项目公司的项目经理和现场监理要在把好质量、安全、文明施工的同时要紧抓施工工期，时间就是金钱，拖延一天的工期对于如期交楼、企业形象及资信方面都有很大的影响，更不用说经济上的损失了。现场对于变更项目的签证及增加工程要认真核对丈量，避免重复，现场预算员严格审核施工单位报送的资料，严格参照合同精神，避免重复收费现象。同时根据施工单位的工程进度情况报送有关部门复核再拨付进度款项。对于由于施工单位责任造成的停工、误工、错误施工的要追究责任，责令整改，并在工程进度款的拨付时及时一并扣减相关费用。
工程款结算前，要经过项目部的现场监理人员签证确认事实情况，现场预算员、公司预算部和核算部几重关卡审核复查后，才可以申请工程款项。严格把关，防止错漏、重复或由于交情而手下留情的现象，为公司减少了许多不必要的经济开支。
建立企业成本数据库
针对项目成本的多变性，利用先进的计算机网络技术，将以往的成本数据整理加工，建立企业的成本数据库，引进相关的成本管理软件系统辅助日常数据管理，依赖长期建立起的技术经济指标数据库，实现企业内部和项目间的成本实行的资源及数据的共享，通过项目间成本数据的对比分析，确立较为客观的目标数据，在需要的时候随时可以调用数据参考验证。
对目标成本随时跟踪
不要将在前期确立的目标成本看成是一个孤立的数据，要将它作为动态控制的准则，目标的建立要根据市场的变化定期分析、调整，使其真正成为成本控制的目标。同时在项目实施过程中还应针对目标成本，具体的设计、工程、预算人员应及时跟进，在项目研究阶段测算“估算成本”，在规划、扩充、施工各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，编制各阶段的概预算书，在上一阶段基础上进行认真分析，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计，也作为控制施工成本的一个准则。在制定目标成本的时候要考虑到基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，往往会出现为了赶时间、赶进度,经常未等设计完成就已经开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象，对于这种情况就要预算和财务部门有经验的工程师根据以往的经验系数进行预测，联合评价，将其可实施性予以具体化，并对成本进行分解，使分解后的成本成为考核各个成本主体的基本依据。这样就可以在项目进行中随时了解成本的变化情况，堵住了工程款项超支的现象发生。
（3）下游成本（C3）
①开发营销成本
营销工作贯穿于项目实施的整个过程，只有每个工序衔接正确，才能正常运作，才会真正地提高生产效益。为实现低成本营销，需要在观念上转变，要有敏锐的触角，与时俱进的创新能力，紧密贴近项目进程，指导设计施工。要求销售策划人员要贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，了解企业的品牌、发展战略，产品性能、营销策略等等，同样要了解市场，了解客户的所思所想。就如打靶一样，不熟悉枪的性能我们就打不到靶心，若是无的放矢，再好的枪也没有用。
广告的推广应起桥梁作用，有效地沟通，才能让买卖双方理解，才能达成成功的交易，纵观房地产广告铺天盖地，在这样一个燥动的市场状况下，更要步伐坚定，目标明确。所有的广告都要围绕“品牌”这个纲。下棋有句行话：“善弈者，谋势；不善弈者谋子。”谋势即是做“品牌”，即通过整合各种资源，真正让“品牌”体现客户价值的实现。这样“品牌”就能成为每一次广告，每一个推广的催化剂。广告推广说起来容易做起来难，广告推广非常容易形成定性的思维。销售部门虽然不是广告的设计者，也不是广告的决策者，但销售部门是拥有客户和信息的“搭桥者”，可以给发展商或广告公司提出具有创新的建议。
在推出广告的同时有必要建立有效的监控体系，不同的楼盘采取的广告形式不同，要时刻监控采取各类广告的效果，效果好的增大投资额，不明显的及时缩减开支调整方式，只有这样才能使是资金合理运用，用得其所。
②物管成本
是房地产企业架设起公司与业主的联系桥梁，是楼盘销售的延续和品牌效应的良好表现。好的物管可以起到传媒效应，促进销售，提高销售额。将物业管理承包给一个专业的管理公司这种的做法可以继续发扬，一部分的资金投入，换来了既专业又训练有素的管理团队，可省下了一大笔人员培训的费用，将风险分担了，从这点来说，企业的成本减少了。
(三)、建立权责清晰、制度分明的有效机制
在集团总部建立以管理监控为中心、每个楼盘的项目部以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“全员动员、权责明晰，有据可依”。
1、建立有效的管理制度
建立完善的合同招标采购管理制度,成立招标中心,尽可能采用集中采购,采用战略价格, 对常用材料建立实时动态数据资料库，利用现代信息管理手段，完善材料供应管理系统，随时跟踪材料设备的价格,对于信誉好,质量优的供应商建立信息库.在不影响项目进度的情况下尽可能以零库存采购达到控制成本.对于合同的签定要征询财务、预算、工程、法务等多个部门相关人员的意见后才能最终定案。
2、施工过程中的成本控制制度
预算控制须结合预算、材料及成本会计等专业人员的综合建议，事前预算，事中核算，事后结算。工程款的支付严格按照合同节点要求支付，做好各时期的资金使用计划，有发生变更增加的及时调整动态成本。使项目的成本随时在掌控之中。
（四）提高人员的素质，建立监督激励机制
从项目的决策、设计、实施到最终的验算，房地产开发公司需要建立一个由专业人员组成的监察队伍，及时发现在房地产开发中存在的问题。通过各种形式的技能培训、增加成本管理人员知识水平和经验。给充足的发展空间让员工大展拳脚，竞争上岗，力争上游，为提高员工的工作积极性，将薪酬与绩效挂钩，使激励变成员工的努力，从而创造出最好的业绩。
篇（6）
部门经理述职报告1
尊敬的领导：
一年来，我认真贯彻执行公司销售目标和销售政策，积极配合销售经理做好本职工作，并和其他销售员一道努力拼搏、积极开拓市场，较好地完成了年度销售目标。根据公司管理人员考核办法的通知精神，按照年终述职的有关要求和内容，现将一年来的个人工作述职如下：
一、重新捋顺销售网络
在原有的销售网络的基础上，精耕细作。以各经销商为中心，从一个一个市场入手，同经销商编织__产品的销售网络，通过我们的努力，和每个经销商细致沟通，耐心做工作，明确各家经销商经销区域范围，做到不重复，不恶意串货，逐一解决售后服务等各项问题，终于让经销商重拾了销售__产品的信心。
二、组织今年的销售工作
积极宣传公司各项售政策及淡储旺销政策，淡储旺销政策是我们公司产品率先把经销商的库房占满，使其不能再储备其他公司的产品，旺季到来，经销商优先销售的都是我们公司的产品，大大提升了公司的销量，甚至一些品种出现断货。如果发货及时的话，今年销量还能提高一块。落实回款进度并向公司领导汇报各月完成情况，对当月的销售工作进行总结分析并根据当月的销售情况及结合全年销售任务做好下月销售计划。
每月至少一次与本区域重点客户一起分析市场销售过程中存在的问题，对这些问题及时给予解决，并与客户分析竞争对手，商讨提高市场占有率的办法，将有价值的观点和方法及时反馈给上级领导。积极参与并协助上级领导做好一些销售政策的和流程的制定，并对实施情况进行跟踪落实，做好内勤工作的协助和指导。一年下来，虽然__市场销售工作无论是在销量还是在销售管理方面都取得了突破性的进展。
三、存在问题
我们销售工作做得不细、对市场的了解分析不到位，面对市场的激烈竞争反映不够迅速，使我们失去一部分市场。市场串货监管不到位。由于今年销售政策的改变，各家经销商的销售压力比较大，较去年相比个别区域出现串货情况。虽然今年我们对串货问题组织讨论过，但工作还没有做到位，串货问题继续存在，这样对我们产品经销负面影响都很大，对经销商的信心打击比较大。我们销售人员在信息收集、反馈方面做得也不够全面，有的区域能提供信息协助防止串货，而有的区域搜集不到。这说明我们业务人员的业务能力还需更快更好的提高。
此致
敬礼!
述职人：___
2019年_月_日
部门经理述职报告2
尊敬的领导：
今年，是公司经历总厂专业化重组，完成内部产业结构调整，正式步入市场，迎接竞争挑战的第一年。一年来，我在总厂、工程公司各级领导的带领下，依靠公司全体员工的智慧和力量，对内坚持求真务实、埋头苦干的作风，强化生产经营管理，打牢生存根基，努力营造团结向上、奋发有为的企业环境;对外发扬艰苦奋斗的创业精神，努力拓宽市场空间，积极培育有利于企业持续发展的市场体系。以下是我的述职报告：
一、生产能力显著提高，经营指标呈攀升态势
经过公司全体干部职工的艰苦努力，公司完成经营指标创造了历史最好水平。承接并圆满完成了__公司改造项目、总厂复合肥装置建设、化工二厂丙烯腈、裂解后分离和高压聚乙烯等重点项目的设备制造任务;外部市场方面，主要完成了大连齐化设备、青海格尔木炼油厂三旋的制造任务。
二、营造稳定环境，夯实产业格局
一年来，我从加强形势任务教育入手，积极向职工讲情形势、明确任务，研究制定措施、消除制约发展瓶颈，在公司上下形成了同心同德，共谋发展的良好局面。广大干部职工关心企业的前途和命运，考虑企业的生存与发展，主动为企业的生存献计献策，积极为企业的发展出力流汗。我们以容器制造、换热设备制造、分离设备制造、工艺配件加工、塔器配件加工、阀门修造、桥吊检测、转子实验及金属构件加工制造，9个业务板块构建起的企业新架构，经过一年来的实践、运行，基础得到了很好的稳固，各业务板块经受住了市场的严峻考验，正在向我们订立的产品专业化、规模产业化、结构最佳化、效益最大化目标稳步迈进。南区的激光加工中心、阀门制造厂和容器制造厂，一举扭转了亏损局面，实现盈利。
三、加快“三高”项目实施步伐，努力提升核心竞争能力
作为集团公司确立的做大、做强项目，高效换热器、高效塔内件和三级旋风分离器，已经成为了公司提升核心竞争能力的支柱型业务，得到了总厂机动处、设计院和各科研院所的权利支持。三个实验室的设计工作进展顺利，研发中心正在对设计方案做进一步的补充、完善。我预计，该项目在今年将全部竣工。
此致
敬礼!
述职人：___
2019年_月_日
部门经理述职报告3
尊敬的领导：
您好!
时光如电，转瞬即逝，弹指一挥间，20__年就过去了，在担任__支行这一年的客户经理期间，我勤奋努力，不断进取，在自身业务水平得到较大提高的同时，思想意识方面也取得了不小的进步。现将20__年工作情况述职汇报如下：
一、在工作中
20__年，在支行行长和各位领导同时的关心指导下，我用较短的时间熟悉了新的工作环境，在工作中，认真学习各项金融法律法规，积极参加行里组织的各种学习活动，不断提高自身的理论素质和业务技能，到了新的工作环境，工作经验、营销技能等都存在一定的欠缺，加之支行为新设外地支行，要开展工作，就必须先增加客户群体。工作中我始终“勤动口、勤动手、勤动脑”去争取客户对我行业务的支持，扩大自身客户数量，在较短的时间内通过优质的服务和业务专业性，搜集信息、寻求支持，成功营销__贵族白酒交易中心、__市电力实业公司、__市中小企业服务中心等一大批优质客户和业务，虽然目前账面贡献度还不大，但为未来储存了上亿元的存款和贷款。至12月末，个人累计完成存款2200多万元，完成全年日均1800余万元，工资、PS商户、通知存款等业务都有新的突破。
二、岗位的职责和使命
担任客户经理以来，我深刻体会和感触到该岗位的职责和使命。客户经理是我行对公众服务的一张名片，是客户和我行联系的枢纽。与客户的交际风度和言谈举止，均代表着我行形象。平时不断学习沟通技巧，掌握沟通方法，以“工作就是我的事业”的态度和用跑步前进的工作方式来对待工作。从各方各面搜集优质客户信息，及时掌握客户动态，拜访客户中间桥梁，下到企业、机关，深入客户，没有公车时坐公交，天晴下雨一如既往，每天对不同的客户进行日常维护，哪怕是一条短信祝福与问候，均代表着我行对客户的一种想念。热情、耐心地为客户答疑解惑，从容地用轻松地姿态和亲切的微笑来面对客户，快速、清晰地向客户传达他们所要了解的信息，与客户良好的沟通并取得很好的效果，赢得客户对我工作的普遍认同。在信贷业务中，认真做好贷前调查、贷后检查、跟踪调查，资料及时提交审查及归档。20__年，累计发放贷款3350余万元，按时清收贷款641万元，其中无一笔不良贷款和信用不良产生，在优质获取营业利润的同时实现个人合规工作，保证了信贷资金的安全。
三、存在的问题
在过去的一年，虽然我在各方面取得了一定的成绩，然而，我也清楚地看到了自身存在的不足。
(一)是学习不够，面对金融改革的日益深化和市场经济的多样化，如何掌握最新的财经信息和我市发展动态，有时跟不上步伐。
(二)是对挖掘现有客户资源，客户优中选优，提高客户数量和质量，提升客户对我行更大的贡献度和忠诚度还有待加强。
(三)是进一步客服年轻气躁，做到脚踏实地，提高工作主动性，多干少说，在实践中完善提高自己，以上不足我正在努力改正。
四、今后努力地方向
在新的一年，我将再接再厉，更加注重对新的规章、新的业务、新的知识的学习专研，改进工作方式方法，积极努力工作，增强服务宗旨意识，拿出十分的勇气，拿出开拓的魄力，夯实自己的业务基础，朝着更高、更远的方向努力，用“新”的工作实际工作中遇到的种种困难。
此致
敬礼!
述职人：___
20__年_月_日
部门经理述职报告4
尊敬的领导、亲爱的同事们：
大家好!
2019年度在公司领导的带领和关心下，在同事的帮助和配合下，使我在项目经理的岗位上逐渐成长起来，过去的一年中通过在施工现场的实践及公司内部的培训课程，在专业技术上、现场管理方面、竞投标的策略方面以及与装饰单位在施工中的交接面配合上等方面的技能都有了显著提高;并在公司领导的提携指导下对管理部门方面也有了一定的认识，以下便是我对2019年工作的汇报：
一、强化形象，提高自身素质
为做好项目经理的工作，我坚持严格要求自己，注重以身作则，以诚待人，一是爱岗敬业讲奉献。工程部工作最大地特点就是“计划性”，因此，我正确认识自身的工作和价值，正确处理苦与乐，得与失、个人利益和集体利益的关系，坚持甘于奉献、诚实敬业，并阶段性的对部门项目经理进行有针对性的管理目标，如周工作计划、项目施工日志检查、部门例会制度等，以对工作需要在各个工地现场及材料分包等处跑动的项目经理进行管理。
二、强化职能，做好服务工作
工作中，我注重把自己融入于部门员工中，作为一个基层干部除了要做好部门建设的工作及本职工作外，还是做好对员工的服务工作，在部门职员需要帮助时要主动的帮助其解决问题，以保证部门各项目的顺利进行。一是认真办文。公文是传达公司政策、意图的载体，公文的质量和水平直接影响司令的畅通，撰写了工程部作业指导书;工厂发货流程图及说明，细化到各个细部节点的分解流程;二是严格办会，工程部从无到有，从成立到部门制度初具雏形，到每周三固定的项目问题研讨会;每周六固定的部门例会制度，有效的落实了领导的安排部署，保证了工作的顺利进行。
一年来的工作虽然取得了一定的成绩，但还存在许多不足，主要是思想解放程度还不够，对待问题时站的高度还不够，距离做一个合格的部门主管还有一定距离，管理上严肃性还不足，部门建设工作的严密性还欠缺，在今后工作中，我一定认真总结经验，克服不足，努力把工作做得更好。
入门阶段：年初接手了__项目的收尾工作，施工现场要与十三家装饰单位配合，作为一个刚刚入行的新手，还是有很大的思想压力的。但是本着公司领导：“火线入党，在实践中快速成长”的培养新人及用人不疑的策略鼓励下，在公司领导手把手的耳提面命下、在公司同事的帮助和配合下，顺利的完成了收尾工作，并顺利的通过验收。通过在现场的实践积累了不少的经验。期间参与了“天山河畔”“新凤城”等项目的竞标工作。
试炼阶段：
在领导的信任下，独立操作了新凤城-银座公寓的橱柜项目，期间虽然由于施工经验及现场管理经验不足，遇到了种种困难，但是在生产部门、安装班组等公司同事的协助下，顺利地完成了项目，并收回项目款。在施工过程中与甲方代表保持了良好的合作关系。
成长阶段：
风度国际项目全程参与了招投标、方案确定、与甲方工程部材料确定、材料商筛选、与施工单位协调橱柜安装进度如何与装饰配合的时间节点及交接面收头处理方案，主持了项目准备会、材料准备会等施工前的准备工作。此项目中在领导的协调下通过总公司的资源平台顺利地解决了施工方无暇收头厨房进水管三角阀问题，保证了工程按期完成。与甲方项目部工作人员建立了良好的伙伴关系，在项目完成后与东苑公司也保留了畅通的沟通渠道，随时掌握是否有新的合作机会。
现正在操作两个楼盘的样板房工作。碧瑶项目配合开发人员与总包方及甲方设计师协商家具项目的图纸深化、材料样选定、材料商筛选、与总包方签订供货合同、工料分析、与总包方细化节点交界面施工方案及工期配合、外加工厂商加工工艺与我司施工要求配合的协调。华府天地家具配套项目的工料分析、材料样确定、材料商筛选、现场施工协调、并配合完成签约前准备工作。
回顾一年的工作有成绩也有缺点，在下一个年度里我会秉承公司“务精、务实”的企业精神，学习专业知识，工作要做得更加细致，多思考多看书勤用脑，不断提高自己现场管理能力，并在工作中虚心请教，多了解装饰工程的知识，以便能够在工作中更好的与装饰单位配合好，将工作做得更好，顺利地完成每一个经手的项目，让自己成为一个符合公司形象的合格的项目经理。
谢谢大家!
述职人：__
2020年_月_日
部门经理述职报告5
尊敬的各位领导、各位同事：
大家好!
4月28日来到房产担任公司总经理助理兼项目总工一职，主要负责规划设计方案审查和优化设计，参加开发项目工程及设计招标，参与重大施工方案的评审以及协助配合总经理完成项目的开发建设等工作。其中：七月份公司总工病休以后主管工程部。现将一年来的工作简洁汇报如下：
一、在思想政治和道德建设方面
认真参加公司各类学习或培训，不断提高自己的政治觉悟和工作能力。工作中切实做到以人为本，奉公守法，廉洁自律，求真务实，始终保持良好的职业道德风尚。
二、在业务能力和勤劳奉献方面
本人对技术知识刻苦钻研、积极探索;对业务工作善于实践、勇于创新。工作中体现认真负责、爱岗敬业和公正无私的作风。坚持用心做事，努力做到工作让领导省心，做事让组织放心。
今年，共组织或参加__等四个项目规划方案评审或研讨会20余次;组织或参加__等三个项目专项施工方案论证或评审会4次;组织或参加房产工程月检2次、日常检查5次;组织或参加工程部月例会1次、专题会议6次;组织或参加管理体系文件编写协调会议4次;组织或参加__等三个项目工程验收7次;整理或修改设计或施工方案评审会会议纪要近20份;编制开发项目规划设计修改建议书16份;参加工程招标会2次;审核并修改设计或施工合同10余份;赴疆内外考察调研5次;编制、修改或审批各类文件、报告50余份;与设计院电话对接沟通几百次;指出并纠正在建项目施工质量(安全)问题近百条。而利用节假日加班累计42天。
三、工作成果和主要业绩
在集团公司的正确领导下，在各级领导的关心、支持下，在各部室、各单位的共同努力下;截止到12月8日在规划设计阶段的自主开发项目3个;总建筑面积约75万m2。
在规划设计阶段的拟代建项目3个;总建筑面积约50万m2。在开发建设施工阶段项目1个，总建筑面积约10万m2;大门构筑物2个。代建施工阶段项目1个，总建筑面积约2、9万m2;其中：主体完工项目2项，总建筑面积2、7万m2。
四、在遵纪守法和廉洁自律方面
一年来没有过借职务之便为他人谋取私利;没有过借工作之便要吃要喝或索取他人财物。在重大问题上坚持原则、秉公办事。
五、20__年工作打算或建议
1、考虑到工程?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鄙佟⒁滴穸?/p>，经验少、困难多;在公司开发规模及在建工程数量不断增加等情况，准备通过内部培训、交流进一步打破专业限制，努力培育一批一专多能，一岗多职的复合型人才。
2、根据工程项目技术力量薄弱，懂技术、有经验、高素质人员少的特点，依托__等先进企业施工工法结合___实际，收集总结、整理编制出《房产住宅工程统一标准》，计划于4月1日起全面推行。
3、建立健全公司质量管理制度和体系文件并进行优化、完善。
4、强化工程招投标和合同管理，完善目标责任评价考核体系，提高开发建设项目的制约力度和管控有效性。
5、完善工程款结算和支付手续，工程完工必须验收合格再结算，结算支付应留不少于5%的质量保证金。
6、大力推动绿色建筑、高端特色和住宅产业化工作，提升公司发展动力和品质。
各位领导、各位同事，在过去的一年里我的工作仍有一些不足之处。有时对工作过于追求完美、太认真，对员工要求太高、太严;无意中会得罪一些人。
在这些方面还有待于向各位领导和各位同事学习、请教。
我的述职先汇报到此，请各位领导、各位同事批评、指正、评议。
篇（7）
物业客服领班述职报告1时光如梭，不知不觉我在恒大帝景服务中心工作已有一年多了。转眼20____年即将到来，首先提前祝大家元旦快乐，阖家幸福!
在我看来，20____年是短暂而又漫长的一年。短暂的是我还来不及掌握的工作技巧与专业知识，漫长的是要成为一名优秀的客服领班人员，今后还需要学习很多知识。
很多人不了解物业客服工作，认为它很简单、单调、甚至无聊，其实不然，要做一名合格、称职的客服人员，不仅需具备相关的专业知识，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心，否则工作上就会出现失误、失职。这也是我在一年多的客服领班工作中经历了各种挑战与磨砺后，才深刻体会到。
下面是我这一年来的主要工作内容。
第一：注重自身修养，提升客服服务质量
在工作中的磨砺塑造了我的性格，提升了自身的心理素质。平时的工作中难免遇到各种各样的阻碍和困难，在各位领导和同事们的帮助下，尤其是在董姐及陈经理的悉心教导下，让我遇到困难时勇于面对，敢于挑战，性格也进一步沉淀下来。记得在咱帝景举办“龙骑侠”的活动中，我主要组织了客服人员的接待及服务工作，当时客服部的人员不足，所有客服人员这一天都没有休息，大家任劳任怨，面带微笑，服务周到。确保了帝景“龙骑侠”的活动顺利进行并顺利完成。也通过这项活动我才深刻体会到物业客服的职业精神和微笑服务的真正含义。
所谓职业精神就是当你在工作岗位时，无论你之前有多辛苦，都应把工作做到位，尽到自己的工作职责。
所谓微笑服务就是当你面对客户时，无论你高兴与否，烦恼与否，都应已工作为，重客户为重，始终保持微笑，因为你代表的不单是你个人的形象，更是公司的形象。当我看到业主满意的笑容，我也无比欣慰。
第二：注重细节，加强管理，努力学习物业管理知识
我在平时的工作生活中体会到了细节的重要性。细节因其“小”，往往被人所轻视，甚至被忽视，也常常使人感到繁琐，无暇顾及。在帝景的工作生活中，我深刻体会到细节疏忽不得，马虎不得，不论是撰写公文时的每一行文字，每一个标点，还是领导强调的服务做细化，卫生无死角等，都使我深刻的认识到，只有深入细节，才能从中获得回报;细节产生效益，细节带来成功;加强学习物业管理的基本知识，提高客户服务技巧与心理，完善客服接待流程及礼仪，进一步改善自己的性格，提高对工作耐心度，更加注重细节，加强工作责任心和培养工作积极性，多与各位领导、同事们沟通学习，取长补短，提升自己各方面能力，跟上公司前进的步伐。
最后我很幸运能加入到恒大帝景这个可爱而优秀的物业客服团队，恒大的文化理念，贴心管家服务的工作氛围已深刻的感染着我、推动着我，让我可以在工作中学习，在学习中成长，也确定了自己努力的方向。此时此刻，我的最大目标就是力争在新一年工作中挑战自我、超越自我，取得更大的进步。谢谢大家!
此致
敬礼
______
20____年____月____日
物业客服领班述职报告2一年复始，万象更新，转眼间海门中南物业公司在新的历程中匆忙而紧张的跨过了20____年，回顾自己9个多月来的工作历程，收获及感悟颇多，从20____年3月进入公司以来，在公司各级领导的带领和关怀以及各位同事的积极协助下，凭着自己认真负责的工作态度，圆满的完成了公司领导赋予的各项工作。现将20____年工作汇报如下：
一、本人于20____年3月正式加入海门中南物业管理有限公司，担任客服领班一职，入职之初，在客服主管的带领下，完成以下工作：
1.针对客服工作人员专业知识不足，在严格按照客服部年度培训计划进行培训的同时，加强现场培训，通过真实案例实操实练，通过理论与实践让客服工作人员更深刻的认知专业知识的重要性，在五月份客服部安排工作人员参加南通总公司组织的客服专业技能的培训与考核时，荣获全公司第二名的好成绩。
2.梳理现有管理费的收费进度，对未收户数、面积、金额及原因作统计并制定催收管理费计划，针对收费率低、业主不愿缴纳管理费，客服部制定各楼栋助理根据各自区域按时上门、电话催缴的催缴计划。
五、六月份根据制定的催缴计划进行管理费催缴工作，并对业主不愿缴纳管理费原因进行统计，根据业主提出的各类问题，找出问题的根源并处理，已取得良好效果。五月份上门收缴管理费197109元，六月份上门收缴管理费71409元。七月份对管理费一年以上未交的业主发催缴函，对已交付区域未收房的业主发催收函，共发出催收信件246封，至月底已有30户交纳物管费44138元
3.完成20____年6月的1.7期及8月的1.6期交收楼活动，入伙600多户。
针对交房期间的遗留问题积极与地产工程、施工单位沟通跟进，及时的完成遗留问题的处理，极大程度上避免因施工遗留问题导致的业主投诉及满意度下降。
4.对客服部台账进行梳理，针对现有台账混乱及部分台账空白现象，从四月份起建立健全的部门台账，对ERP数据录入的真实性、准确性等数据进行整改，加强ERP录入工作人员的培训工作，ERP录入步入常态化。
5.由于小区管理面积较大，针对部分标识标牌的统一制作需要大量的时间的问题，客服部制定张贴临时标识标牌，对现有不统一的标示进行休整，完善各类标示工作。
6.根据精致塔要求制定客服部关于馨风采、馨服务、馨家园的提升计划并落实执行，五月份组织开展温馨五月情感恩母亲节活动，通过社区活动加深物业与业主的关系，让业主更深层次的了解并接受理解物业。
九月份开展的中秋社区活动，培养业主家是最温馨的港湾，社区是家的构成内心认同。取得业主一致好评，并要求以后多举办此类活动。
二、20____年9月中南世纪锦城盛大开盘，在公司领导各方面权衡之下，我于20____年10月被调任到世纪锦城任客服主管，在此期间完成以下工作：
1.针对销售大厅各项工作与小区存在一定的差异性，员工对新的工作环境及工作任务不太明确，做好员工之间的动员工作的同时，制定并实施会所服务标准以及各部门详细工作流程，对安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，改变懒、散、慢的不良工作习惯，对提高服务意识、有效开展工作起到至关重要的作用。
2.十月份样板间正式对外开放，在此期间完成样板间的全面开荒工作以及销售中心的细致卫生清洁。
3.根据验收标准完成对销售中心、样板间以及配套设施的验收，并对存在的遗留问题要求整改并跟进结果，对维修后的遗漏工程进行复检。
4.针对案场工作要求，对南部会所工作人员加强员工礼仪礼节及专业技能培训，通过使用玻璃杯、咖啡杯，服务区域摆放香薰，保洁工作人员使用统一工具盒，秩维规范交通指示，客服提供问茶、续茶服务以及一些小的细节来提升服务质量，体现物业服务亮点。
5.配合房地产销售推广、开盘工作，以销售中心、样板房的使用、业主接待及环境保洁等物业服务工作方面为重心开展服务工作，顺利完成世纪锦城2-8#楼的开盘、魅力锦城、华彩篇章业主联谊等活动。
物业客服领班述职报告3为了在新的一年里更好的扬长避短，克服之前工作中的不足，树立良好的服务口碑，20____年南部会所将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行。以提高管理服务效能，营造和谐生活环境，配合营销工作为中心计划开展工作。
一、加强员工培训，完善内部管理机制。
1.在现有工作手册的基础上，根据工作需要
不断完善工作手册，落实执行公司下发的iso质量管理体系文件，使每一位员工了解工作规程，达到规范自我、服务业户的目的。
2.根据年度培训计划对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高会所员工水平，尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。
3.对会所员工自身特点、专长、结合日常工作表现，进行合理评估，合理安排岗位，明确发展方向和目标，对不称职员工坚决撤换。
二、积极配合营销及客服工作的开展。
通过推出更贴心的服务，展示物业服务水准，做到人人都是称职的“形象销售员”，令客户对公司及楼盘增强信心。
1.根据销售中心的装修以及布局提出合理化建议，做好服务软包装。
2.服务礼仪不漏掉每一个需要注重的细节。
3.个人简历服务用语文明、礼貌，统一说词，规范用语。
4.通过销售中心以及样板房的服务，展示后期物业服务的水准。
重点在于提升物业公司的形象，发掘并展示公司服务的优势和亮点。
5.对物业的营销推广提供物业管理的卖点，充分介绍物业优势而又避免随意许诺，对客户提出的物业管理问题进行咨询答疑。
三、开展业主需求调查。
积极参加与销售中心开展的业主联谊活动，集中了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务更加贴近业主。
物业客服领班述职报告4各位领导、同事：
你们好!
我叫______，于20____年11月25日进入____物业公司，在____山水华庭小区担任秩序维护员一职，后经过竞聘，成为一名客服接待员。20____年7月27日，在领导们的培养下我再次成功通过竞聘走上了现在的职位客服主管。现三个月试用期已满，特此申请转正。
回顾在公司任职的每个过程，有过辛酸、也有过甜蜜，在我前进的每一步，都得到了公司领导和同事的热情相助，得到了大多数业主的谅解与支持。如果说这几个月的工作还有一些可取之处的话，那绝不是因为我个人有多大的能力，而应归功于我们有一支团结的队伍，有一群有热情、肯奉献的同事。现对我任客服主管以来的工作进行总结，冷静回顾一下这段时间的工作得失，以求总结经验，吸取教训。
在刚入职时，作为一名基层管理人员，我深刻认识到客服主管的重要责任。为了不辜负领导对我的期望，我自觉学习物业管理知识，并在思想上始终与公司保持一致，做到“思想认识到位，工作到位”，在较短的时间内适应本岗位工作。在担任客服主管职位的3个月中，我主要协助小区经理抓好本部门的各项工作，提高客服人员的整体服务意识，帮助小区经理处理业主投诉，一定程度上提高了工作的实效性，具体包括：改变前台接待人员工作方式，要求接待业主时必须全程站立式服务;协助小区经理制定收费方案，并予以落实;各种资料的收集、整理归档;对小区经理各项管理工作提出合理化建议;接待业主投诉，独立处理投诉近百起;协调与各部门的工作等。在各项工作中，收费工作和接待业主是我负责最多，也是较为擅长的方面。
一、收费工作：
协助小区经理制定落实详细的收费方案，在集中收费期之前通过电话回访方式总结各类问题，(如：您好：这里是____山水华庭物管部，请问您对我们的服务还有什么意见)并做好合理解释及处理。对于施工遗留问题，及时上报并与地产售后维修?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽弊龊霉低üぷ鞑⒋咂浼笆贝恚颐俏镆捣训氖杖ぷ髯龊闷痰妗O乱徊酱炜头嗽鼻鬃陨厦攀辗眩琠___山水华庭已于11月份提前完成了全年的收费任务，并且超额完成12万元。当然这不是我个人的成绩，而是与华庭物管部所有同事的努力及公司领导的悉心指导分不开的。
二、日常接待：
在接待业主这方面，我深刻认识到前台接待是物管部的服务窗口，所以良好的服务形象至关重要。为了提升前台形象，我要求前台客服人员在接待业主时采取全程站立式服务，给业主以焕然一新的感觉。另外在日常工作中，我严格按照公司要求，工装上岗，接待来访人员以礼相迎，态度和蔼的接听和转接电话，耐心听取业主反映的问题、需要解决的困难，细心解答并详细的记录，在第一时间安排人员进行回访。业主的所有咨询来电，我们都给予满意回复;业主的报修问题，通过我们的及时联系，根据报修内容的不同等级进行派工，争取在最短的时间内将问题解决。同时，根据报修的完成情况及时的进行上门回访或电话回访。使业主真真切切的感受到我们物业服务的重要，通过我和全体员工的共同努力，现在客服各项工作都有了很大的提高，员工们士气高涨，工作积极主动，已经顺利的完成了年度工作目标。
下一步工作计划：
一、对于自身的管理带动员工的积极性：严格律己、保持持久的事业激情，____给了我一份激情，我就能做到把这份激情转变为为企业所带来的效益。短暂的激情是不值钱的，而且激情是不允许受伤害的，对待员工也是如此，设想一下你的员工下班以后再要培训三四个小时或者开上几个小时的会，你就会把这种激情消耗掉，学习是无处不在的，学习不是要坐下来，而是去听、去看、从与业主沟通中学习。
二、交房工作的顺利进行：交房前针对每位客服人员的性格特征进行必要的谈心。确保交房当天所有客服人员都能精神饱满的去迎接入户业主，在与业主沟通时态度务必诚恳，对于那些蓄意闹事的人，由我带领他们出去并向他们解释清楚，以免影响到其他交房人员的情绪，在交房期间我们应保持冷静先稳定业主的情绪为其耐心解决困难，杜绝业主扎堆现象，保证交房工作井然有序的进行。
三、对二期新入住业主的沟通了解：在交房期间，对二期业主们的问题进行汇总，总结交房工作中的利弊以便日后有目的的对新人进行培训，也能更好的为业主们在入住时提供便利。
四、对新入住业主明年装修及办理手续的管理：根据小区工程体系制定出来的新装修管理协议，我们规定在装修期间业主来办理手续时对业主发放并讲解一些装修须知。除装修巡查人员每天到所有装修户中进行一次巡视与提醒外，保洁在打扫楼道、秩序维护在巡逻时，发现装修问题及时向客服人员进行反馈。再由客服联系业主更快速地制止破坏其房屋结构。确保业主按照规定开展装修工作，避免给其他业主和物业管理造成不便。
经过这几个月的试用期，我通过不断学习和积累，在思想上和工作能力的都有了一些进步。同时我也深知自己的不足：文字写作能力较为欠缺，抗压性有待加强等。但是，我相信通过我的努力，再加上领导与同事的帮助，这些不足都将成为过去。我会用积极上进的工作心态，默默无闻的敬业精神将本职工作做到最好，以身作则履行____物业的服务宗旨为业主带来“家的感受”，为公司的进一步发展付出自己所有的努力!
以上是我对自己近期以来的工作总结，希望各位领导对于我的不足之处不吝指导，使我不断进步，为公司做出我最大的贡献。
物业客服领班述职报告5时光飞逝，20____年在____物业服务公司全体员工的忙碌中匆匆而过。在公司领导的热忱关怀下，在部门主管的悉心指导下，在公司同事的密切配合与帮助下，我的各项工作顺利完成，在此感谢各位对我的关心和帮助。作为一名物业楼层管理员，我的主要工作职责是：对管辖区乃至整个小区进行日常检查，空置房及装修房不定期不定时巡查，业主内部矛盾和纠纷的协调与解决，业主投诉和建议的正确处理，定期对业主进行回访等。
一年以来，我尊敬领导，团结同事，热情服务住户。上班不无故迟到早退，坚持学习，坚持在工作中找寻乐趣。公司给了我这个成长的平台，使我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提高自身的素质与才能。为了20____年工作再上一个新台阶，现将20____年主要日常工作和阶段性工作总结如下：
一、日常工作及完成情况
1、协助前台办理日常接待、交房手续、二次装修手续、记录业主来电来访投诉及服务事项，并将协调处理的结果及时反馈、电话回访业主
2、建立健全业主档案工作
3、报修情况：根据实际情况对业主报修的内容和问题都进行了及时跟进处理，并及时建立相关档案。
4、信息工作：粘贴小区各类通知单，电话通知业主关于临时停水、停梯等事项。
5、住户服务意见调查工作：完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高本人的服务质量及服务水平;
更能进一步深入了解到业主的心声。
6、跟进小区工程遗留、业主投诉等事项。
二、自我总结和认识
在这一年里，我虽然完成了公司交代的各项任务，得到领导的褒奖，同事的好评，同事也赢得了业主对本人工作的认可和服务的满意。但这离不开领导的正确指导，离不开同事的协助配合。我知道距离一名优秀的专业的物管员还有差距。客观自我剖析，自身尚存在诸多不足之处：首先，由于本人性格内向，文化素质不是很高，这就造成本人在语言表达方式和艺术性处理问题方面，还有很大的提升空间;因此，以后我还要加强理论学习，尤其是有关业务知识的学习，夯实理论基础，积累工作经验，与时俱进的跟上物业管理行业的发展态势，虚心请教，向能者学习，提高驾驭复杂事务的处理能力。也恳请各位领导继续批评指正，以待在今后的工作中进一步加强。
三、20____年工作和学习安排
1、认真负责的完成本职工作，在工作中不断吸取经验教训，不断提高工作效率。
2、在以后工作中，我坚决执行[真诚服务每一天]的服务宗旨，以业主的满意作为工作的最大追求。
面对部分业主的牢骚，我们需要耐心解释，充当救火队的角色，做听众，做解说员。用积极热忱的态度投入到工作中，帮助业主解决生活中的麻烦，
3、时刻遵循物业从业人员的服务准则，当好业主的好助手，好助理。
认真听取小区住户的需求和建议，了解他们生活中所遇到的困难。对于他们所提出的合理建议与要求，及时认真的解决力所能及的事情，记录他们的批评建议，报给相关部门，及时跟进。对于住户间的纠纷矛盾，不惧困难，尽量让他们双方满意。
4、加强理论知识的学习，了解物业管理行业的发展态势和对人才要求;
篇（8）
(以下简称甲方)
(以下简称乙方)
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋 栋 间，建筑面积为____平方米。
第二条 上述房产的交易价格：
第三条 付款时间与办法：
第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________单位，代表人是____________。
第八条 本合同经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人各一份。乙方一份，________ 房产管理局、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产销售合同范文
甲方： (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方本着自愿、平等及互惠、互利的原则，经友好协商，就甲方委托乙方在 山东省 ( 以下简称本案)销售总事宜达成一致，协议如下：
第一条：本协议有关重点概念定义
1、甲方：系指 ，为 项目的合法开发商，具有组织项目开发及销售的全权资格。
2、乙方：系指 ，在合同期内为 项目提供整体营销策划、销售推广的策略制定，项目物业独家销售。
3、本案：系指 。地址： 。
可销售面积约 ㎡。
第二条：服务期限
1、本合同生效日：本合同自双方盖章及双方授权代表签字或盖章之日起生效。
2、本合同终止日：本案开盘日或甲方取得预售许可证(以时间后者为准)起算满 个月，销售完成率达到 %。
第三条：甲方的权利和义务
1、甲方负责办理本案预售所需的与政府部门有关的手续，以及销售面积测绘报告、工程施工进度表以上文件和资料，甲方应以本合同签订后销售工作开始前，向乙方交付齐全 ，其中属于项目开工后应取得的文件，甲方应于取得文件之日起及时向乙方交付。
2、甲方负责协调与银行的关系，申请购房客户房屋按揭贷款事宜。
3、甲方应及时向乙方提供本案基本相关资料(如建筑设计模型、景观环境效果图、鸟瞰图、建筑单体立面效果图和透视图、房型墨线图等乙方策划、宣传资料使用)和销售道具制作。
4、甲方应配合乙方在销售期间的销售工作，负责与买方签订认购书和预售合同的签订、售楼款的收取、办理客户按揭手续及代表发展商现场解答在销售中出现的问题。
5、甲方保证客户购买的房屋实际情况与其所提供的文件和资料真实可靠(面积正负误差符合国家规定)。
6、甲方提供销售处场馆及其对内、外部进行装修，现场办公所需的相关设备(电力设施、音响系统、电话、网络、饮水机、空调、LOGO墙、销控台、销售桌椅、文件柜等设施)和费用的承担。
7、甲方承担本案开盘时相关的形象展示、绿化及其他配套工作等以及需营造气氛所需要的各项费用开支;以及对相关本案的房展会等活动参展和费用的承担。
8、甲方对乙方提交的所有报告、函件，须在收到之日后三个工作日内予以批复或提出意见，逾期不作答复视同认可。
9、甲方需按时支付乙方销售费、服务费。如因甲方的原因不能按合同有关条款约定支付乙方的有关费用，需支付滞纳金(每日500元)，逾期超过15天，除继续收取违约金外，乙方有权相应延长销售时间，连续2个月未向乙方支付佣金乙方有权解除合同。由此造成的损失由甲方负责承担。
10、本案销售现场根据情况甲方派出财务、出纳、合同登记、按揭送审等相关管理人员。
11、自合同签订之日起，甲方每月 日前，向乙方支付现金 万元作为乙方运营费用，此费用在后期佣金中扣除。
第四条：乙方权利和义务
1、乙方负责本案营销策划、推广计划、销售计划、销售组织与控制等工作服务细项方案的编制。乙方完成报告后，需书面向甲方提出并应提前报请甲方批准，经确认后实施。
2、协助甲方完成项目规划及产品设计建议，并针对此项目提出合理化建议。
3、协助广告公司对相关本案的房展会等活动提出策略方案。
4、协助广告公司提出本案销售、接待中心等的包装设计方案建议。
5、乙方指派销售策划人员的工资、奖金、福利及办公文具易耗品等由乙方承担。
6、乙方负责现场的销售控制与销售执行。乙方可协助甲方办理本案销售中涉及的登记、公证、保险和按揭贷款等手续。
7、乙方需定期对本案的销售情况、市场分析、下步销售计划、销售、推广中存在的问题以及相关措施及时调整、落实。定期向甲方提交销售月报表。
8、制定销售计划、产品销售价格，双方予以确认后执行。
9、 本合同有效期内，乙方应为甲方保守有关商业机密， 遵守职业道德。否则，由此而形成的损失应有乙方承担。乙方对本案的任何销售行为均应符合国家的有关法律、法规。
10、 乙方有权在本案的宣传媒体、本案推广现场、项目所在地、售楼处等甲方认定的适当位置加印、描绘、悬挂乙方公司名称、地址、电话和标志。
11、乙方负责组建、培训专业销售队伍;本案销售现场采用乙方业务模式，乙方负责销售进度和编制楼盘销控表。
12、乙方负责客户资料统计工作，并负责商品房销(预)售合同的签订，以及协助甲方及客户办理银行按揭合同的签订。
13、乙方应每周定期向甲方通报现场销售状况，遇到特殊情况应及时与甲方沟通。
14、乙方负责销售执行工作，派驻现场销售骨干若干，并可根据实际情况增减人员。
15、乙方每阶段工作的报告、计划、价目表、结算表单等均以书面形式提请甲方审核，并按双方认同的审核意见进行修改，以甲方签字认可为准，如甲方在提报要求最后期限未有书面回复，则一律视为全部认可。
16、乙方积极投入到甲方产品规划设计工作过程中，力求产品设计方案的创新和市场相结合。
17、乙方协助甲方对中间付款及尾款的收取工作。
第五条：服务费用结算及支付
销售佣金
合作期间，乙方提供上述服务，获取相应的营销费，双方确定乙方营销费:
1、双方约定本案的销售佣金总价为 万元。甲乙双方共同确定：销售佣金于本案正式开盘销售当月起每月结算和提取。
2、关于退房/退定：
在发生购房者退房/退定的情况下，乙方只收取退房/退定违约金收入的50%作为销售佣金的补偿，不再收取其它费用;如果未执行到违约金的，乙方不能得到任何补偿。
结算及支付
1、本案乙方完成销售，获得全程营销费的界定为：购房者签署预售合同并支付首期房价款，即可视为乙方成功完成销售;客户所签定的预售合同中，银行按揭的客户以银行按揭到帐为准结算佣金，选择一次性付款达到总房款的90%时，按全额费计提;分期付款的客户按照付款比率提取佣金。
2、每月月底乙方向甲方提交该月的成交明细表及佣金结算表，在五个工作日内，甲方审核无误后签字确认并一次性以现金形式支付给乙方。
第六条：销售及《预售(买卖)合同》界定
1、约定的销售期内所有销售均计入乙方销售业绩，甲方均应向乙方支付销售佣金。
2、甲方提供乙方本案预售(买卖)用《商品房预售(买卖)合同》的标准文本及修改文本。
3、乙方在实际操作中遇到超出甲方所提供的《商品房预售(买卖)合同》的标准文本及修改文本的状况，则必须书面通知甲方，甲方必须在两个工作日内给乙方以明确的书面答复，否则视为甲方认可;文本修改条款必须符合国家有关法律法规。
4、甲方必须出具本案的《项目与预售(买卖)委托书》给乙方。
第七条：其他约定
1、乙方为本案独家营销公司;甲方不得指定其他策划及销售公司;乙方不得自行分包、转包。
2、本合同经甲、乙双方签字生效;
3、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份;
4、本合同未尽事宜，由双方另行协商确定并签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效应。
5、双方就本合同的履行发生争议时，应友好协商解决;协商不成的，可向商河县人民法院提起诉讼。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房产销售合同协议书格式
委托方：(以下简称甲方)
地 址：
受托方：(以下简称乙方)
地 址：
甲方为 房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方“ 房地产项目”的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成以下协议：
一、委托内容及期限
1、甲方委托乙方为甲方开发的“ 房地产项目”(以下简称该项目)的营销策划、广告策划和销售总。
2、委托期限壹年，暂定自 年 月 日起至 年 月 日止;由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将委托期限续延，另行签定补充协议。
3、在委托期内，除甲乙双方外，任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜。
二、双方权利与职责
(一)甲方权利与职责
1、确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法，对该项目有完全的土地使用权及处分权，没有其他权利人主张权利。
2、保证该项目工程建设无严重的质量问题和货不对版现象。
3、负责办理该项目销售所需的法律文件和媒体广告的审批手续。
4、承担该项目营销推广费用，营销推广费用为可售总额的3%。
5、负责在现场收取该项目的销售款项，向客户提供一次付款、银行按揭等灵活多样的付款方式。
6、负责在现场设立售楼部，负责设立费用。并于该项目对外销售前30日可完全进场使用，积累客源。
7、保证于该项目对外销售前三十日，负责提供按双方确定装修标准的示范单位 套，供客户参观参考，指导消费。
8、负责办理银行按揭手续。
9、保证于该项目入户前完成社区整体基础设施和园林建设。
10、同意在有关该项目的宣传推广资料上印上乙方的名称和电话。
11、为了更好地销售该项目，加之该项目买受群体的特殊性，甲方同意在黑龙江省哈尔滨市、大庆市设立销售分公司，并负责分公司前期筹备基本费用(房租、装修、办公用品等)。
(二)乙方权利和职责
1、 本合同签定之日起 个工作日内完成该项目的策划总案。
2、 作好该项目的前期策划工作(含该项目的整体规划、户型设计，环境绿化建议和售楼部设计 装修建议等)。
3、 全权负责售楼部的运作和管理工作。
4、 及时向甲方反馈营销工作信息，每月向甲方呈报销售情况明细报表，针对实际情况提供各阶段具体营销策划方案。
5、 负责该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作，销售资料、 销售工具和广告策划的制作和投放费用的报价不高于市场价格。
6、 保证该项目住宅、车库和商服的实际成交均价不低于乙方呈报甲方批准的“价格执行方案” 确定的实际成交均价。
7、 负责代甲方与客户签定《认购书》和《商品房买卖合同》，签署内容按双方确认的范本执行， 超出范本范围内的条款，必须征得甲方同意才能签署;指导客户将购房款交付甲方帐户。
8、 负责客户的售后跟进工作，及时提示、催促欠款，合理耐心解释客户投诉，同时完成甲方交 办的客户资料调查统计工作。
9、 必须严格执行甲乙双方确认的销售政策，不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
10、 收到甲方支付的费时，向甲方提供税务部门的正式发票。
11、 负责哈尔滨、大庆销售分公司前期筹备具体工作，负责分公司日常管理、销售、人员招聘及 工资等。
(三)共同责任
1、乙方协助甲方对该项目的推广策略、销售价格及付款方式的建议，经由甲方确认后，由乙方负责具体执行。如推销过程中需变动金额或销售资料中的条款，乙方须得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程进度的变化或设计上的修改应及时书面通知乙方。
2、甲方同意该项目的住宅、车库和商服的实际成交均价以乙方呈甲方批准的“价格执行方案”为核算标准。甲方同意乙方在推广中可按既定的内部折扣(折扣率及乙方权限总额以“价格执行方案”为准)给予客户一定的折扣优惠，超出内部折扣范围的优惠必须征得甲方同意并附上甲方总经理的批条。
3、双方同意委托期限内所有交易均定为乙方业绩， 并按下述第三条规定支付乙方营销费。
(四)、双方应达到的工作目标
1、甲方按时按质完成上述“甲方权利与职责”中规定的工作。
2、乙方销售目标：
第一阶段：于该项目预售证办妥、正式开盘后三个月内，工程形象全面封顶时，完成该项目可售总金额的 %。
第二阶段：于该项目完全达到进户标准并完成小区整体基础设施和园林建设时，累计完成该 项目可售总金额的 %。
第三阶段：期内，累计完成该项目可售总金额的 %。
3、如该项目建设进度有变化，销售目标也应相应调整，双方可另行约定。
三、营销费的计算、支付及奖罚方式
(一)策划费
乙方为该项目进行营销策划及广告策划，甲方同意在签署本合同之日支付乙方策划费人民币 拾 万元整。
(二)服务费
1、计算及支付方式
(1)双方同意，该项目的服务费按实际成交额的 %收取，并按月结算。
(2)选择银行按揭成交的客户和甲方总经理同意客户缓交房款的，客户累计缴交房款的30%即视为全额回款，按成交总额计提服务费。
(3)由于甲方原因打折成交的，乙方视同期实际销售价格为实际成交额并按本条(1)款结算服务费。
(4)每月25日，乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单，甲方在接到乙方请款单后5日内向乙方支付当月全额服务费。
2、奖罚方式
(1)合同期内，若该项目已售面积实际成交均价比“价格执行方案”确定已售面积的成交均价有所提升，甲方同意给予乙方奖励提成。
(2)奖励金额=(乙方完成的已售面积的销售总金额-价格执行方案规定已售面积的销售总金额) ×50%。
(3)奖励提成支付方式与服务费支付方式相同。
(4)如乙方因自身原因未完成阶段销售目标，甲方在该阶段已成交金额应提费中扣除20%作为罚金;如乙方在下一阶段完成所扣阶段目标，甲方返还所扣罚金。
四、合同终止事由
本合同除在法律规定情形下终止外，还可因下列情形而终止：
1、甲方未能按时支付费逾期30日，乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书，该通知于乙方发出通知之日起七日后生效，乙方有权向甲方追索欠款及滞付违约金。
2、乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标，甲方有权发出书面解除合同通知，该通知于甲方发出之日起七日后生效。在此期间成交的单位，甲方需付给乙方全额服务费。
五、争议的解决在合同履行的过程中，如双方产生争议，可协商解决，如协商不成时，可向乙方法院提出诉讼。
六、合同的附件由乙方呈甲方批准的该项目的“价格执行方案”，作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
七、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效，均具同等法律效力。
篇（9）
【关键词】 地名命名；公众参与；路径
地名是基本的社会公共信息，也是重要的文化形态和载体，在国家治理、社会生活、经济发展、文化传承、国防建设和国际交往等方面都发挥着重要作用。但是，随着城市化建设的推进，地名乱象丛生。因此，国务院通知，定于2014年7月至2018年6月开展第二次全国地名普查，要重点清理整治居民区、街巷等地名中存在的不规范地名，并加强地名文化保护。[1]那么，如何更好地应对地名命名乱象问题，方式之一就是征求民意，让公众参与到地名命名的管理事务中来。
一、我国地名命名中的乱象
随着我国经济建设的不断发展，社会联系日益紧密，地名在社会生活中的价值中日趋重要。一方面，随着城市的扩张，新地名命名成为必要；另一方面，旅游经济的发展使地方政府热衷于城市更名，以扩大当地的知名度和影响力。然而不论是地名命名，还是地名更名，都出现了一些亟需治理的乱象。
有资料显示，1986年以来的30年间，我国约有6万个乡镇名字、40多万个村名被废弃。仅1980年到2003年，北京消失的胡同地名就将近40%。类似的情况在全国各地非常普遍。总的来说，我国地名命名乱象可以用五个字来概括，即大、洋、古、怪、重。
地名命名过分夸大。地名命名与地域实际不符，不考虑该地区实地占有面积和规模。以夸大名称来吸引公众的目光，从而增加客流量，进而拉动地方经济增长。这样非但不会给当地带来可观的实际效益，反而可能增加社会公众对该地区的反感程度。例如，只有一棵树的小区被命名为“山水花园小区”；只有一个小铺面的商铺被命名为“星光商城”等。
住宅小区和商用建筑命名洋名泛滥。用洋名命名小区、建筑的方法主要有三类：一是以住宅小区和商用建筑旁的自然景观构想洋名字，二是以相同建筑类别直接搬照外国建筑名称，三是以国外品牌直接命名。比如，坐落在湖水旁边的小区命名为瓦尔登别墅，雪山景区的酒店命名为阿尔卑斯小屋，以“巴黎花园”、“莱茵小镇”、“罗马假日广场”、“伦敦城”、“挪威森林”、“海尔路”、“联想桥”、“曼哈顿”、“普罗旺斯”等洋名字命名几乎成了“时尚”。
地名命名刻意生硬仿古。仿古式命名主要是生硬贴合历史，以历史上的英雄人物、重要战役、客栈酒楼等名字命名，人为地提高与历史的相关性，增强本地区的文化影响力和感召力。例如，琅琊山“琅琊阁”的命名，“西门庆故里”的命名，住宅楼盘命名为“盛大开元”、“颐和原著”、“乾清园”等。
地名命名过于古怪。有些地方随着行政区域、社区街道改造合并，便人为合并地名或是从道路两头简单地各取一字命名。比如最为典型的是太原“棉花巷”的消失。棉花巷，古为太原买卖棉花的集市，已有数百年历史。有关部门一纸公文将棉花巷、前所街和云路街合并为一条云路街。然而，云路街恰恰是三条老街中最短、最不知名的一条。
一名多地和一地多名。随着城市的扩张，新地名命名成为必要，但地方政府不考虑与其它地区命名的重复问题，造成一名多地；道路不断延伸加长，新扩展的直线道路被冠以新名称，成为被名字“一分为二”的道路，造成了一地多名。比如，在黄山市带有“黄山”二字的行政区就有三个：黄山市、黄山区和黄山风景区，以至于人们将这种现象称为“皖南处处皆黄山”。[2]河南的一条马路由于被新通桥分开，即被命名为“文化路”，也被命名为“二七路”。
二、公众参与地名乱象治理的基本路径
地名命名乱象的治理，既需要加强行政监管，也需要动员公众积极参与。公众参与地命命名是社会发展的必然产物。公众参与过程既需要各级政府的高度重视，又需要地名管理人员和社会公众的共同努力。公众参与地名命名的目的，一是为了征求民意，二是动员公众对地名命名进行监督。
1、举办听证会
听证会前；在地名命名前应加强前期管理，加强宣传，深入做好可行性论证，并对可能产生的影响做出评估。听证会时；邀请市人大代表、政协委员、专家学者、辖区群众等代表就地名命名各抒己见，献言献策。在会议中，首先应就地名命名原则及听证会筹备情况进行陈述，其次举出命名备选方案，最后受邀人员共同讨论出最合理的名称。听证会后；对于地名命名过程要进行公示，审批结果向社会公开，加强地名审核管理的听证管理。
2、问卷调查
为了充分尊重公众的发言权和表达权，将地名命名以问卷的形式进行调查，从而根据相关技术对问卷进行分析。在此基础上，地名管理人员结合问卷分析结果再进行地名命名工作。问卷发放可采用两种形式，分别为纸质问卷和电子网络问卷。
纸质问卷调查。纸质问卷调查的内容主要是关于公众对备选地名的意见，纸质问卷调查由政府牵头组织发放。由于城市的名字是城市的公共产品，政府在对公共产品进行管理过程中，应发动公众参与到城市管理过程中，并接受公众的监督，但是现在相当一部分社会力量没有被调动起来。而社区是城市基层的群众性自治组织，是国家与社会的接口，所以问卷调查可以以社区工作人员或是社区志愿者作为问卷发放主体，充分利用社区服务范围（城市中以网格化形式分布许多社区）、服务对象（社区内居民年龄呈多样化、职业呈多样化、受教育水平呈多样化）的相对广泛性来征求公众对地名命名的意见。
电子网络问卷。考虑到部分被调查群体不在当地生活，但仍想参与到地名命名或更名中来，因此可以通过电子网络问卷的形式为这部分群众提供参与途径。具体操作可以由当地地名管理部门开设电子服务这一平台，与社区机构共建电子问卷这一份目录，保证技术上的支撑。电子问卷内容与纸质问卷内容相同。
3、举行专家座谈会
地名是当地人们心中对所在城市特殊情感的印记，典型人物往往代表着部分群众的心声，年长人物又是对当地历史传承的代表，专家往往从专业的地名文化知识角度评估地名命名更名带来的正面效应和负面影响，去判断地名命名更名是否得当。这里要注意，在邀请经济学专家的同时，不忽视人文历史学专家和民俗学专家。这样可以使地名名称在带动当地经济增长的同时，也不会影响到当地历史文化的传承。
4、开展地名评选
在地名命名前，地名管理部门可以面向社会公开征集反映市域内“传承地名”的图片、散文、书法、绘画等，通过一幅幅图片、文字，勾起对城市历史的回忆，充分表达自己对地名的意见，评选出最优地名。而地名管理部门，需要设置评选考核标准（如体现地域风貌，表现人文情怀，不与外国人名、地名重名，不掩盖区域其它特征，去商业化，拒绝大、洋、古、怪、重。）
5、征集地名保护意见
向全社会征集意见，既是充分尊重公众对地名的发言权，更是加强了公众与政府的紧密联系，增强政府的公信力。这里要注意民意调查不可流于形式。地方地名管理部门以“加大地名保护”为总体思路，按照前瞻性、规范性、系统性的原则，结合城市建设规划，提升地名公共服务水平，向公众征集地名保护原则、地名保护规划思路等，为治理地名命名更名乱象提供意见指导。向社会公开征集地名保护意见，发挥人民群众的力量和智慧，充分认识地名保护工作的意义。
【参考文献】
[1] 朱巍巍.地名文化保护和清理整治不规范地名倒计时[D].中国民政.2016.08.
[2] 张家界2006年政府工作报告，红网张家界（http：///）.
篇（10）
外贸企业非常重视渠道。但是建设内销渠道时，求快不求精，是最常见到的误区。
产品准备就绪，内销团队组建也有了模样，外贸企业通常会让内销业务人员拿着产品手册，带着合同文本出去找经销商。或者，找一些媒体做招商性的广告，然后开招商会，签合同。
一旦有经销商表示了合作愿望，外贸企业大多不做细致的考察分析，划一片市场区域给他们，让他们打款，然后发货，接下来就是催促经销商抓紧分销。
如此草率地开发渠道，往往出于两个考虑：一是让经销商先卖卖看；二是反正先款后货，没有什么风险。
找到经销商卖产品不难，可卖好就小容易了。草率地将市场区域交给经销商，控制好货款，看上去没有风险，实际上隐患已经埋下了――
经销商善于运作的区域与我们的目标渠道不相符；
给经销商的区域过大，他消化不了；
经销商进货后，如何动销，我们还没有准备好；
说好了先款后货，怎么到了后来经销商总找理由想欠款；
……
内销渠道建设，不是找到经销商就搞定了一切。更重要的是，经销商是否合适，你制定的各项策略是否能够得以落实，在未来的运作中，与渠道博弈是否有优势，能否获得渠道的主动权。
一家外贸企业A拓展国内市场，拿到了国内一个知名品牌的授权，开发一个休闲食品，前提是仅拥有品牌在这个单一产品的使用权，并要交纳不菲的品牌使用费。
这个休闲食品是一个培育性的产品，国内已经有一些小企业在做，但是一直没有做大，有良好的市场空间。A老板非常看好这个市场空间，但是要重新建立一个品牌，并快速做大，他觉得非常难。
之所以交纳高额的品牌使用费，A老板的算盘打得很精。不仅是为了快速做大市场，也希望通过这次运作，帮助他建立一个全国渠道，让自己的其他产品走这个渠道。
A公司实力有限，交纳品牌使用费，做厂房改造后，购买设备的钱都紧张，更不用说购买愿材料，还要开拓市场，钱从哪里来?
A老板的确是个高手，他拿着品牌的授权，分别在华南、华北、华东、东北、西南、东北、西北七个地区分别找来七个大商，告诉他们，我现在有了这个品牌，要做的产品大家都清楚，有良好的市场空间，但是我现在缺钱。我们一起成立一个公司，你们出钱并占一定股份，产品出来后把全国市场划分为七块，你们各做其中一个大区域。
好品牌总是有很大的吸引力，于是资金的问题解决了。产品顺利出来，通过七大商很快分销到全国各地的卖场、超市和便利店。大品牌就是好使，同样的产品只要印上这个品牌的LOGO，其他小企业的产品根本就卖不动，卖场连续做几次促销，逼迫小企业产品纷纷撤架。
经过红火的1年，A老板发现，他根本无法控制渠道。七大成了七大地方军阀，而且都是这个项目的股东，渠道几乎是针插不进，水泼不进。对于企业其他产品，七大商都不是从内心里愿意销售，因为没有品牌效应。
但是碍于面子，所有的商都答应销售，进货、铺贷，就是不出力，三天打鱼两天晒网。A老板想重新整合渠道，发现难以下手，因为自己的产品已经做成了夹生饭，要建立新的渠道，调整起来非常困难。
A老板是成功的，但是他只成功了一半。他想当然地认为，通过知名品牌打下来的渠道，会成为自己的通路。显然，他发展的经销商，手上握有太多品牌产品，哪里有时间和精力推那些不知名的东西。
二级市场是内销渠道重心
国内市场层级非常复杂，一般可以划分为：特A级市场(上海、北京、广州等)、一级市场(省会城市和发达的地级城市等)、二级市场(一般地级城市)、三级市场(县级城市)、四级市场(县城和主要乡镇)。
如此层级复杂的市场，竞争环境差异也相去甚远，外贸企业拓展国内市场，哪个是重点?
很多外贸企业选择国内市场时，一般暂不进入特A级市场，因为做起来太费劲；对于各省市场，一般从省会城市开始做起。
对此，笔者赞同一半。
暂时放弃特A级市场是对的，像北京、上海，虽然市场容量极大，但市场特性过于明显，轻易进入难免深陷其中。
比如上海市场容量极大，一个中高端的休闲鞋品牌，在上海1年的销售量可以超过6000万元。但是，运营成本也非常之大，仅淮海路的一个门店，每平方米每天的租金就是数十元之巨。
上海的消费者，极度理性，而且崇尚洋货，要说服他们认知一个新品牌，非常难，需要长期的教育。当然，这个市场一旦做起来，能保持长时期的稳定。
那么是否一定要从省会城市开始做呢?
慎将一级市场作为突破口
的确，省会是一个省最大的市场，也是一个省最具号召力的市场。像深圳、厦门、苏州、宁波、青岛等一级市场，同样有很好的市场示范作用，但是这些市场的运营难度，却千万不容忽视。
1 竞争空前激烈。
一项橱柜的调研报告显示。厦门当地强势品牌金牌为59％，占据首位。其他全国性品牌，海尔为22％、博洛尼为13％、欧派为9％，分别为第3、第5和第6位，区域强势品牌好兆头为30％，好来屋为17％，分别居于第2和第4住。
一级市场是所有一线品牌和二线品牌的必争之地，也是区域强势品牌的必争之地。虽然其特点不如北京、上海、广州那么显著，但聚集的品牌往往更多。全国品牌与区域品牌共同争夺市场，竞争激烈程度可见一斑。
2 品牌消费意识强。
一个没有知名度和美誉度的品牌，非常难得到一级市场消费者的认可。
同样是对厦门橱柜市场的调研，购买一线及二线品牌，以及区域强势品牌橱柜的消费者占据67％，只有33％的消费者购买杂牌橱柜。
厦门消费者购买橱柜产品的决定因素，品牌仅次于价格适中，排在第2位。北京消费者更是把品牌放在第1位，而且远远高于第2位的材质。
3 运营费用非常高。
与特A级市场相比，一级市场的市场运作费用略低，但数字也非常之高。相同的资金，投入一级市场的效果与投入二级市场相比，后者效率要高很多。
2006年，某企业建立江苏区域的基地市场，该区域不包含苏、锡、常三个区域，也不包含徐州区域，但是包含了安徽的淮安地区。
企业在江苏市场1年的市场费用是40万元，仅南京的投入就达到18万元，其他区域总共为22万元。
结果，南京市场的提升率只有37％，而外埠区域的提升达到了93％。总体销量，外埠地区占据了72％。同
样的资金，用在地县级市场，效果非常明显；而用在南京，感觉很难发力，钱像砸在水里一样，软绵绵的没有反应。
一级市场的市场范围大，传播费用高，一旦资金有限，非常难达到效果，甚至感觉不到一点回应。一线市场消费能力强、市场潜力大，可是这块骨头的确不好啃。
三、四级市场也不是首选
特A级和一级市场已被一线品牌和二线品牌所占据，不少外贸企业便走向另一个极端，进入三、四级市场，将其作为内销的市场突破口。
随着中国城镇建设步伐加快，以县城及核心乡镇为代表的三、四级市场正在发生深刻的变化，显示了充分的市场活力。
比如截止到2007年，城市居民的冰箱、洗衣机和空调的普及率都已经超过95％，基本处于饱和状态。新增需求主要来自三个方面：
一是更新换代，白电产品在城市的普及时间较早，许多产品由于老旧需要重新购置；
二是城镇新增人口，农村人口转化为城镇人口带来了旺盛的市场需求；
三是农村消费者购买能力提升，成为新兴市场。
到2007年年底，农村居民每百户家庭洗衣机普及率为46％，冰箱普及率为26％，空调普及率8.54％，与城镇市场相比具有很大的发展空间。
我国在2009年2月份的家电下乡政策支持正式实施将成为整个白电行业的助推器。
国内很多企业将下一个市场增长点，放在了三、四级市场。一是这些企业基本完成一、二级市场的布局；二是这些企业的运营能力能够渗透到三、四级市场。
比如2007年，创维与华帝携手，共同投入巨资，启动“新农村影院工程”。创维就认为，在三、四级市场的增长幅度将远远高于一级城市，其中液晶电视的增长幅度将超过3位数。
三、四级市场的品牌竞争不激烈，但是非常难操作，不应成为外贸企业内销首选的市场层级：
1 市场广袤，难于找到发力点。
全国有县级市2800多个，有不少于5万个的乡镇，消费人群分布散，在资源有限的时候，外贸企业难以找到资源的投入点。还有诸如物流成本高、前期投入巨大、信息反馈慢等特点，都使得三、四级市场拓展充满着变数。
2 产品杂乱，各级竞争都存在。
三、四级市场，产品结构多样，价格区间跨度也大，竞争最主要集中在中低端。外贸企业进入选择中高端，市场容量较小；进入中低端，就会陷入价格竞争的陷阱。
3 产品动销要靠导购员推力。
三、四级市场的顾客购买决策相对理性，终端的推动力，对产品动销起着关键作用。可是有几个外贸企业能在短期内建设好终端，培养出优秀的导购人员?
4 广告拉动是最有效的教育手段。
三、四级市场地区广阔，地面消费教育难度很大，一般利用广告进行大面积覆盖，凡是有广告的产品消费者都愿意购买。但外贸企业要进行广告投入，无疑存在难度。
5 区域差异大，一地一策。
三、四级市场分布广泛，存在文化、习惯、风俗、禁忌的差异，运作多是一地一策，外贸企业短时间内不可能熟悉市场，存在很大的困难。
6 经销商素质不高，商业信誉不良。
三、四级市场的经销商整体素质相对较低，容易受利益驱动，缺乏商业信用，喜新厌旧，随意更换品牌，生人进入风险大。
外贸企业缺乏专业人才和经验，也没有基本的客户网络，一定慎重选择三、四级市场作为内销突破口，不要将其看做进入国内市场的天堂。
到二级市场去
国内的二级市场又是一个什么状况呢?
不同的行业在二级市场的竞争激烈程度是不一样的，成熟的行业基本把二级市场打透了，比如大家电行业。但对于多数成长性行业来说，二级市场依旧存在良好的机会和巨大的空间。
1 存在巨大的消费能力。
二级市场的消费人群庞大，多数二级市场的居民人数都超过百万，而且消费能力强劲。与特A级市场和一级市场相比，那里的消费水平尚存在一定差距，但这些差距更多体现在奢侈品和高端品牌上，对于大众消费者产品，定位于中高端，特别是中端的品牌，实际上并没有本质的差别，以至于二级市场的销售贡献成为这类品牌的主力，甚至超出特A级市场和一级市场的总和，这应引起外贸企业的关注。
德克士曾经和麦当劳、肯德基公开叫板，短短几年中，在北京、上海等13个特A级市场和一级市场，共建立754家直营店。
不幸的是，在肯德基和麦当劳的挤压下，这些店经营日渐惨淡，如今已经淡出北京、上海等特A级及一级市场。
德克士全面退出大城市市场后，选择在广大的二级市场开店。至2005年5月，德克士在福州已经拥有33家门店，全国450家门店，其许加盟店达到380家，餐厅数量仅次于肯德基和麦当劳。
进军二、三线城市让德克士找到了新的市场空间，而发展特许加盟让德克士走上快速扩张的道路。
2 不可忽视的辐射能力。
尤其是对三、四级市场的辐射能力。以耐用消费品为例，很多三、四级市场的消费者购买家电、家具、装修材料，往往会开车到地级市去购买。因为省会城市距离太远，地级市又能给他们提供更多的选择。
3 运营成本相对低，容易形成突破。
在二级市场，一定的市场投入，很容易达成推广效果。快速投入快速收益，二级市场是最佳选择。
笔者曾经帮助一个瓷砖品牌在洛阳做网络团购的推广，不到1万元的投入，换回8000多平方米的销量。
团购的条件是，50个以上消费者开始实施团购。根据消费者签单数量不同，促销让利也不一样，签单数量越多让利越大，以此鼓励消费者发展参与团购的人群。具体运营并不复杂――
与洛阳建材网站联合，提前团购信息；
消费者不断发展团购成员，企业也帮助消费者一起发展团购成员；
印刷网络团购的DM单页，对洛阳几个交钥匙的搂盘进行投递；
在搂盘交钥匙现场，做展示推广，告知团购信息；
邀请那些到门店看过产品、还没有购买的客户参加团购；
在门店举办现场团购活动，进行现场签单，随着签单数量的增加，不断滚动让利。
抓住三个要点：一是积极帮助消费者拉大团购队伍；二是根据签单数量实施滚动让利，让活动现场消费者说服消费者购买；三是利用网络平台和楼盘推广的低成本运作方式。
同样的方式，在郑州做就不是很成功。郑州太大了，做搂盘投递非常困难，而且网友太过分散。
4 主要竞争对手不是过于强势。
在国内的二级市场，很多区域品牌生存状况非常良好，虽然它们也受到全国性品牌的压力，但全国性品牌对二级市场的运营力度不如一级市场那么强势，更多面对的是区域品牌的
竞争，它们不如全国性品牌强势，为我们提供了进入的机会和发展的空间。
云南是国内最特殊的市场之一，几乎每个领域，都存在自己的区域品牌。猫哆哩是云南一个休闲食品品牌，产品是酸角糕和西番莲糕，两个单品在云南的销量达到数千万元；牛奶果盘是牛奶果汁饮料，一个单品几个规格，在云南也有数千万元的销售额；还有云南红等等。
在江西赣南山区，齐云山生产的酸枣糕、茄子糕、南瓜糕等等几个单品，每年销售额也在数千万元。在全国，谁知道齐云山?在江西他们的影响力却非常大。
这些品牌虽然偏居一隅，但销量稳定，对全国强势品牌形成了良好的区域阻击。
想当年，史玉柱重新崛起，就是从二级城市开始的。手中只有50万元的史玉柱，从江阴起步，江阴地处中国最富庶的苏南地区，拥有很强的购买能力。
脑白金以大赠送的形式启动江阴市场，向社区老人赠送了大量脑白金。老人使用后，效果不错，到周围药店去找，药店正为没有这个产品犯愁的时候，脑白金开始广告攻势，很快江阴市场被打开。
1 998年史玉柱将江阴赚到的钱投入到无锡，迅速获得成功。接下来几个月，南京、常熟、常州以及东北的吉林，全部成了脑白金的早期根据地。
攻占了一批二级市场后，史玉柱开始了全国攻势，不仅向上进驻了一级市场，而且也渗透到三、四级市场。
地级独家经销：吃得饱，够得着
经销商总希望所辖的市场范围更大，而且是独家经销。外贸企业为快速达成与经销商的合作，往往满口答应。
但随着运营的深入，你会发现，给经销商过大的地方，他难以将市场做透彻。为此，厂家不断设立新的经销商作为补充，同一个区域过多的经销商开始乱价，甚至相互拆台。
于是又要调整渠道。但这个工作花费的精力和成本很大，尤其是时间成本。外贸企业的内销品牌尚未建立起来，渠道调整必然投鼠忌器。而对于一个存在诸多问题的市场，大多经销商肯定不愿意接手。
因此，对于外贸企业而言，渠道宽度有两个重要的指标：
内销部能够管理的经销商数量；
一个区域市场内，经销商能运营的下游终端数量，以及分销商的数量。
这两项能力均衡的基础上，才是一个健康的、有前途的渠道模式。
将地级市作为经销区域单元
内销部在建设初期，管理能力较弱，那么多经销商管不过来。因此很多外贸企业选择省代模式，期望快速做到全国布局。
将区域市场做深做透，还是率先进行全国布局，是外贸企业必须要做的选择。
产品尚未经过市场检验，还没有充分的国内市场运营经验，直接切入全国市场运作，并不是一个明智的选择。国内很多成功的品牌都是从区域开始做起，奠定区域优势之后，再逐步拓展全国的。
雅客食品于1993年在福建晋江创办，经过了10年的区域市场沉淀，于2003年通过其明星产品雅客V9，实现华丽转身，迅速成为中国糖果行业的一个崭新品牌。
安踏第一家全国品牌专卖店开业是在2001年，是安踏进行全国品牌扩张的重要标志。从1 994年公司成立开始，安踏在区域市场蛰伏了整整7年的时间。2007年，安踏在香港联交所主板上市，开始国际化。2008年，安踏已经在全国建立了5000多家专卖店。
一项针对全国性品牌成长历程的统计数据表明，在中国，一个品牌成长为全国性品牌，需要8年左右的时间，在此之前都是在做区域品牌建设。
因此，区域市场突破是明智的。这些区域经常是外贸企业所在地的省份，范围再大一些的话，包括邻近的省份。
聚焦区域市场，对内销部的渠道管理能力要求比较低，管理的经销商数量也不会很多。这时候，可以以地级市为单位，划分经销商所辖的市场区域。一个省或者紧邻的一两个省。地级经销商的数量也不会很多。
将市场聚焦于一两个省，也不要走另一个极端――以县级市为单位设立经销商，那样的管理难度同样不小。
对于其他省份的拓展，因为不是重点市场，我们无须做到全面覆盖，选择一些有意愿的地级经销商即可。
不要陷入省代模式，期望省级经销商能全面市场覆盖。一旦省级经销制不灵，砍掉原有省级经销商，重新进行地级市场布局，头疼死你!
在地级市场设立独家经销商
地级市场的区域已经比较小了，我们应该保护地级经销商，最直接的方法就是让他们成为该区域的独家经销商。
国内一些强势品牌，通常会以县级城市为区域经销单元，或者在一个地级市场选择多个经销商，这是由于强势品牌已经完全占领了消费者心智，经销商虽然心存怨怼，但也无可奈何。
得力是国内办公文具最强势的品牌，所有的文具终端都需要依赖得力品牌，因为消费者大多会指名购买得力的产品。
由于品牌强势的影响力，得力采取的渠道模式是复合渠道模式，不但有省级经销商，而且以城市为单位设立地级经销商和县级经销商，这些经销商都由得力区域销售组织直接运作和管理。
省级经销商大多是批发商，责任是对各级渠道做补充性覆盖；城市经销商大多是城市批发商，责任是运作当地主要文具零售店。
而且，得力在一个城市，不会选择一个经销商，至少会选择2～5家，得力追求的是文具零售终端的100％覆盖，一个经销商难以达到这样的目标。
未来满足各城市大型文具专业店直接向厂家进货的愿望，2007年得力发起“直耕中国计划”，直接渗透到大型文具专业店。
得力的渠道模式，得益于他们强大的品牌优势，很多经销商将市场推广精力转移到其他品牌，销售得力产品是无奈之举。
这种强势的做法，可能是我们的明天，但不是内销的今天。
成熟的地级经销商完全能够应对一个地级市场，轻车熟路：城区市场，通常直接运作。而下游的县级市场和重点乡镇，通过分销完成覆盖。
毫无疑问，这样的市场覆盖不是100％的市场覆盖，但也是相对完全的覆盖。在地级市场这个狭窄的区域，如果选择多家经销商，不仅伤害经销商的利益，还很容易产生窜货和乱价。处理这些问题，给内销部带来管理的难度。
广博是与得力同在宁波的另一家文具企业，2007年全面进入国内市场，采用了区别得力的差异化渠道模式。
广博采取的全国布局方式，这是文具行业特性所决定的。办公文具如果聚焦区域市场，注定做不大，即使强势的文具品牌，在一个省内能够做到5000万元的销售额，也是非常困难的。
与得力不同的是，广博采取的是省级经销和地级经销结合的渠道模式。广博以独家经销为主导模式，特别对于地级市场，独家经销模式是对
办公文具经销商青睐的模式。
虽然广博的零售终端覆盖程度尚不足，但是其渠道模式充分调动了经销商的积极性，企业在2007-2008两个销售年度，获得快速发展，快速成为国内办公文具的一支新军。
根据终端差异准确定义独家经销模式
终端的多元化在不同的行业有很大不同。比如，建材终端类型以建材卖场、经销商专卖店两大类型组成；饮料终端类型以士多店、连锁超市、连锁便利店、KA大卖场、酒店、夜店等复杂的类型组成。
对于终端类型明显的行业，随着经销商专业化程度的提高，经销商群体也在快速沿着专业方向细分。一些经销商可能善于运作士多店，而另一些的强项在连锁超市。
因此，我们不应该将一个区域内的所有终端交给一个经销商。所谓地级市场的独家，是在某个专业终端细分领域的独家。
所以，地级独家经销模式，并不是唯一经销，而是在专业领域的唯一经销。这样可以更加精确地依据终端覆盖的要求，大大提高市场的覆盖率。
在为一个涂料品牌服务的时候，我们将企业的渠道划分为四大类：建材大卖场、经销商专卖店、工程经销商、家装渠道。
建材大卖场：是全国连锁性的，集中于一线城市，虽然占整体销量比例不是很大，但是对品牌形象的作用很大。而且这个渠道类型，单店销量非常大，企业成立KA部，直接运作。
经销商专卖店：是最为主流的渠道类型，由经销商运作，业务包含零售业务和工程业务两大部分，同时运作区域家装公司。
全国性家装公司：主要代表是东易日盛，今年全国拓展速度非常快，是企业直接运作的渠道类型，在KA部建立一个服务小组。
工程渠道：一些经销商并不善于工程的开发，为此在各区域市场设立专业的工程经销商团队，他们的责任就是开发工程项目。
这个企业的各区域市场，有经销商专卖店和工程经销商两个专业经销方式，每个都是独家模式，既不冲突又能更全面地覆盖市场。
渠道长度：力求更短不求最短
所谓渠道长度，是指产品从厂家到最终用户手中的渠道环节总和，即渠道层级数。
例如：“制造商――经销商――二级分销商――零售商――消费者”，渠道长度为3； “制造商――终端用户”，即直销，渠道长度为0。
渠道长度越短，就越接近下游环节，距离终端用户也越近，渠道控制力也越强；越是扁平的渠道，对企业渠道运营能力就越高，即所谓的“渠道下沉”、“渠道精耕”。
力求更短不求最短
国内很多强势品牌，尽量缩短渠道的长度，实施渠道扁平化运营，期望减少因中间环节过多带来的层层盘剥，以及竞争力下降或利润降低。
而外贸企业拓展国内市场，往往走两个极端：一是直接将一个区域交给经销商，下游渠道环节完全由经销商搞定；二是力图达到国内竞争者的渠道扁平程度，将渠道压缩到最短。
外贸业务涉及的渠道长度仅为1，下游环节由海外经销商运营。所以，由外贸企业依葫芦画瓢，做内销也“一脚踢”，直接交给经销商，经常采用省代模式。
而这些经销商往往能做好一些省会城市，外埠区域几乎都是蜻蜒点水。因为，在省会城市他们能直接进入终端，而外埠需要经过二级分销商，甚至三级分销商才能抵达终端，经过两级加价，产品不是没有渠道竞争力，就是没有零售价格优势，结果外埠市场基本空白。
一个休闲服饰的外贸企业，常年为国外知名品牌进行OEM。2002年，开始进军国内市场，他们以省代模式开始运作全国市场。
该公司的渠道层级：企业一省级商加盟商终端消费者，省级的作用有两个：一是以开专卖店和在商场设置专柜的方式，直接运营省会城市市场；二是同时发展所在省份的外地加盟商，让加盟商在所辖区域开专卖店，并在商场设置专柜。
到了第4年年初，企业的增速开始乏力，发现不对劲了。对专卖店和专柜一做统计发现，经过3年多的拓展，他们全国近1000个专卖店和专柜，超过70％在省会城市。商在省会城市的市场做得非常好，市场开发阶段，门店拓展速度和整体销售量都上得很快，但是外埠市场一直起不来，当企业要求商重点拓展外埠市场时，原本听话的商，变得不那么听话了。
商根本不愿意拓展外埠市场，因为服装的主要利润在零售环节，外埠的分销利润太小；
帮扶和管理下游加盟商，费力又费神，还赚不了什么钱，商基本不愿意涉及；
大量发展加盟商，商库存压力大。服装最害怕的就是库存，一旦过季，风险很大。
结果，外埠市场整整空了3年多。
随着竞争的加剧，所谓的省级商，实际上多数沦为省会城市的区域经销商。可是，内销的渠道不是越扁平越好，过度扁平并不适合能力有限的外贸企业。
如果直接运营商超系统，我们可能根本不了解商超的费用构成、对促销人员的要求、末位淘汰的残酷、商超客情关系……这中间存在大量陷阱。
一般情况下，不建议外贸企业绕过中间商，直接去与零售商合作：
1 你的议价能力较弱。
你在国内市场的占有率几乎为0，零售商处于谈判强势地位。他们关心的是利润，卖得不好就撤架。
2 账期完全可能将你拖垮。
零售商与供货商的账期基本在60～90天，加之各种名目繁多的收费项目，压力无疑很大。
3 建立合作的时间成本较大。
你与国内很多零售商之间的合作，大多都还处于“试销”阶段。双方进人互信阶段，需要较长时间。
4 对运营能力的要求太高。
渠道扁平，渠道管理幅度也就越大，对管理团队、管理能力的要求也越高，这往往超出你的运营能力。
还是前面的那个休闲服饰企业，到了2006年下半年，该企业准备收编全国省代，在各省设立分公司，直接开拓各二、三级市场，直接扁平操作。
这个步子迈得太大。砍掉省代，将其作为省会城市的区域，这是势在必行的。可是直接扁平到县级市场，难度太大了。
各省成立分公司，一下子要成立20多个分公司，运营人才出现瓶颈；
各分公司需要在全国设立20多个分仓，每个分公司面对下游加盟商过多，库存压力加大；
下游加盟商过多又造成了一个影响，就是对库存把握难度加大，过季产品迅猛增加。
忙乱地运作了1年多时间，企业再次做出调整，以地级市为单位进行区域重新划分，建立地级模式。把分仓分解到各地级商，分公司主要的职责是做区域市场策划、各地级商管理、各级分销商协销。
经过2008年一年运作，整个渠道运作进入协调状态。地级积极性也比较高，仓储压力适中，而且市场
范围也比较大，有较好的利润。
因此，内销渠道的长度，应该根据自己的能力，尽量扁平，力求渠道长度更短。但是也不能要求最短，那是你一时半会儿难以运营的。
适应内销的渠道长度
对于不同的市场层级，对渠道长度的要求会有区别：
一、二级城市的城区：制造商一经销商一零售商一消费者，渠道-长度为2；
一、二级城市的市场，以及县城城区：制造商一经销商二级分销商一零售商一消费者，渠道长度为3；
村镇市场：制造商一经销商二级分销商三级分销商一零售商一消费者，渠道长度为4；
直接运作商超系统：制造商一零售商消费者，渠道长度为1；
直销模式的渠道长度为0。
另外，工业品一般为定向分销产品，渠道比较短，耐用消费品为广泛分销产品，渠道比较短；快速消费品为密集分销产品，渠道长度最长。
比如机械设备采用直销模式，渠道环节为：制造商一设备使用工厂，渠道长度为0。如果通过经销商，只增加1个环节，渠道长度为1。因此，工业品主流渠道长度为0或1。
卫浴基本采用品牌专卖的方式，渠道环节为：制造商一经销商专卖店一消费者，渠道长度为1。或者是：制造商一经销商一分销商专卖店一消费者，渠道长度为2。因此，卫浴主流渠道长度为1或2。
饮用水的渠道长度就比较复杂，面临的终端不同，渠道长度也就不一样。商超是最短的，渠道长度为1；但是对于城区士多店、冰柜这样的终端，长度就是2；对于城区外埠士多店和冰柜，长度就是3；对于乡村小店，长度就是4。所以，快速消费品主流渠道长度为2或者3。
内销渠道长度到底多少最为合适呢，关键要看我们的主导市场在哪里。刚刚运作国内市场，以二级市场为核心，长度为2的渠道应是主流，长度为3的渠道则有力地补充二级城市的市场，把区域市场运作深透，并辐射三级市场。
SUYID是温州一家制鞋企业的品牌，这个品牌在西班牙卖得非常好。引入国内时，他们有以下渠道类型：
直营旗舰店：企业自己开的店，主要是建立样板店，为经销商提供运营样板示范作用。渠道长度为0。
经销商直营店：经销商开的专卖店和专柜，渠道环节是：制造商一经销商专卖店(专柜)一消费者，渠道长度为1。
分销商直营店：经销商所在区域下游分销商开的专卖店和专柜，渠道环节是：制造商―经销商―分销商专卖店(专柜)―消费者，渠道长度为2。
对于SUYID而言，直营旗舰店不是渠道主流；初始阶段，经销商直营店是主流，这个阶段渠道长度为1；经销商发展一定阶段，大量下游分销商加盟后，这两个渠道类型成为主流，渠道长度就是1和2。
这里需要说明的是，主流渠道的长度是我们的参考依据，不应一刀切。
样板市场：内销拓展第一步
内销刚刚起步，外贸企业缺乏的东西很多，立刻大规模渠道拓展，遍地播种，东边不亮西边亮，看上去快速直接，结果在哪里都是弱势，不可取。
样板市场打造是内销渠道稳健拓展的开始，是我们摸索市场、总结经验、制定方法、打造团队最佳的选择，可谓“磨刀不误砍柴工”。
如果不关注样板市场打造，甚至直接跳过这个环节，隐患可能就埋下了：团队磨合不到位，人员不断流动；运营管理手段缺失，出现运营紊乱；推广手段不准确，造成大量的资源浪费，经销商选择不合适，做成“夹生饭”市场……往往欲速不达。
打造样板市场，可以帮助我们达成四个目标：出榜样、出模式、出管理、出队伍。这四个目标对内销的健康运营，有着极其重要的意义。
选择内销样板的3项注意
样板市场的根本，在于其可复制性，因此不是所有的市场都能成为样板市场。
1 并非做最好的市场。
有人认为：上海是我们内销的重点市场，就以选择上海做样板。这麻烦就大了。上海是一个十分特殊的市场，无论是消费者特性，还是市场发展阶段，都没有成为样板的可能。
所谓样板，就要可以复制到多数目标区域市场去。样板一定是那些市场环境与其他区域相类似的市场，并非内销最重要的市场。比如市场的经销商实力状况、市场渠道模式、市场竞争状况等指标，应与其他区域市场相仿，不能有很大出入。
2 并非最强的经销商。
通常大家都会选择最有实力的经销商，作为内销的样板。这个的观念要一分为二地来看。
如果你的任务是渠道建设，让样板吸引其他经销商，这样的选择是正确的。
如果你的目的是总结一套经销商运作模式，选择强势经销商作为样板，往往会起到相反的作用。强势经销商在资金实力、网络状况、管理能力等方面的优势特别明显，不具备经销商群体的共性，在他们身上总结出来的运营模式，可复制性通常比较弱。
3 并非最佳的终端。
样板终端的建设与旗舰店是有区别的。旗舰店承担多重使命：品牌形象塑造、产品展示、销量贡献。一个好的旗舰店往往投入巨大，而且不将赢利作为主要目标。
样板终端肩负的使命相对简单，就是一个可以复制的模板，一个可以学习的榜样，并非一骑绝尘的领先者。其核心目标是单店赢利能力最大化，并为此建立一套终端的运营模块和方式。
样板终端打造，要注重通用性和可复制性。因此，一般不选那些特别好的门店做样板店。
上海宜山路是上海吞吐量最大的建材市场，如果选择地处宜山路的专卖店做样板，就根本不具备可复制性。
要知道，宜山路建材市场处于上海徐汇区，紧邻徐家汇商圈，地处繁华闹市区。而绝大多数建材市场地处城市边缘或城乡结合处，商圈人流、消费者购买习惯完全不同。
同样，宜山路的商圈运营成本非常高，店面租金、管理费用都居高不下。这样的费用投入对复制不存在任何参考意义。
宜山路建材市场还是强势品牌的必争之地，企业往往不惜代价、不择手段来争夺市场份额。但谁也不至于在所有终端都采取这样强势的竞争手段。
做内销样板市场，必须全程考虑其可复制性，归结起来就是：投入的可复制、经销商类型不特殊、终端具备代表性等。外贸企业评估样板，一定不是业绩第一，而是可复制性第一，并综合考量。
运营内销样板的4个关键
1 实际上是做一个体系。
一个内销样板的成功，绝非营销一个单点的成功，而是一个完整的区域市场运作体系。
“麻雀虽小，五脏俱全”，是内销样板运作最本质的特点，要求市场运作的体系化，包括：样板市场选择、经销商管理模式、终端运作模块、成本投入测算、传播方式总结、营销团队培养、促销组合建立等等。
2 投入不要倾巢而出倾囊而尽。
外贸企业做内销样板，往往陷入一个误区：集中优势兵力打歼灭战!这是绝对错误的。样板是大投入来的，复制的时候也能大投入吗?哪来的资源呢?因此要合理投入：
内销样板的资金投入，应略大于其他市场。摸索总要多花点钱，但资金投入一定要和其他市场相仿，否则没有复制的现实意义，
人员投入也不要开小灶。集中内销部运作精英打造出来的样板，在复制时一定没人能执行。
“倾巢而出，倾囊而尽”的样板投入模式，是受了打造旗舰市场的理念误导，应尽力避免。
3 有所“保留”的运作模式创新。
这里一定要区别一个理念：样板市场运作模式与企业全新模式试验是不同的。我们找一个市场作为“试验田”，目标是实现新的运作模式的可行性，而样板市场则是为了大面积推广。
4 复制不能“拿来主义”。
花了那么大的精力做出来的样板市场，一定没有错，直接复制就OK了。
实际情况往往是，不同的区域有不同的特点，一个设计再周全的样板市场，都不能穷尽所有的市场特征。
复制不是“拿来主义”，而是要因地制宜，吸取内销样板的可贵经验和思路，系统梳理后再进行复制。为此，我们一定要建立纠偏和调整的机制，不要指望一线人员会认真做这样的工作。他们往往会简单地拿来就用!
尽量在家门口打造样板
大多企业成为全国性品牌之前，都是从区域品牌开始。比如，福建休闲食品产业群的达利、银鹭、雅客等品牌；河南冷冻食品产品群及三全、思念等品牌；安徽的炒货产品及洽洽、真心等品牌。
所以，内销样板市场的打造应从家门口市场开始。不仅可以充分利用已有的地缘优势，而且能将运营成本降到最低。
需要说明的是，外贸企业的家门口市场，并非指企业所在城市的市场，而是企业所在省份的市场，最好选择所在省份的地级市。“亲近产生轻视”，“外来的和尚好念经”是中国消费者的消费理念，如果选择企业所在城市，效果并非最佳。
浙江诸暨一家做冷风机的企业，产品常年。出口越南和印度。做国内市场的时候，企业将华东市场作为目标市场。一方面以诸暨作为样板市场，一方面调动企业大部分力量，开拓整个华东市场。
但是在诸暨市场，运营效果不佳。诸暨是冷风机的产业集群，很多小杂牌的产品得不到保障。看重价格的用户，因为该企业产品价格高选择别家；注重品质的用户，对本地产品不放心，宁愿舍近求远。
在其他市场，由于厂家忙于市场拓展，没有对渠道进行任何帮扶。冷风机行业的经销商规模普遍都比较小，基本不具备冷风机的售后安装，设备维护等服务能力，都要依赖厂家予以解决。厂家不能提供及时服务，经销商就根据自己的经验来对付，后果可想而知。由于服务不到位，市场拓展如同狗熊掰棒子，掰一个丢一个。
