房地产企业汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产企业范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

目前房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的要害,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,便成为房地产企业应对宏观调控的关键。

正确对待宏观调控的市场背景

目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题,已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在:

房地产投资增长过猛

近年来房价连年上涨,吸引大量资本的涌入,导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。1998～2003年每年投资增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅为21.7%。2004年第一季度固定投资增长过快,尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。

房地产供求结构严重失衡

目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。

房地产价格上涨过快

商品住房价格与家庭收入的比例,是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小,居民买房能力越强。上海2001-2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、

8.2%、24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。

房地产贷款比重过高

房地产融资渠道单一,对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,金融风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。

房地产企业盲目圈地

自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望,于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。

房地产投资客增多

近年来城市居民的收入大幅增长,而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险,提高收益,许多投资者纷纷将目光投向房地产市场,导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长,使我国商品房空置面积大幅度增加,空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积增加到1.25亿平方米,空置率估计为26%,已远远超过国际公认的10%～15%的警戒线。

理性看待目前的宏观调控

理性看待调控的力度

回顾这些年房地产业发展的历程,我国房地产业经历了两次房地产过热的调控,其中,1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的,过高的投资没有消费市场的支撑,而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上,有较高的住房需求的基础;90年代房地产投资增长是以国有资产,特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费,而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同,不会采用一刀切的行政干预办法,企业不必对市场发展丧失信心。

我国政府宏观调控能力不断增强,调控手段日趋成熟,经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向,没有采取紧急刹车政策,而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看,绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段,不会对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害,只会使它健康发展。

理性看待调控政策的效应

2003年至今调控政策不断出台。2003年2月央行《货币政策执行报告》,3月治理整顿土地市场秩序,5月公布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》,6月121号文件和8月18号文件,9月实行第一部《物业管理条例》。2004年4月25日实行差别准备金率,并上调存款准备金率0.5个百分点,4月底,国务院下发通知,将房地产业开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。同时地方政府从加大土地市场调控、优化住房供应结构、完善市场交易法规、建立预警预报机制、健全住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场。

土地政策的效应分析国土资源部的11号令、国务院的45号文,是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市或者县单一主体,这样政府可主动介入市场,控制总量与供给结构,能够避免开发商盲目储备土地,造成土地资源的浪费,从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定,波动会更小。同时,开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了,获得土地的环节也减少了,有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升。土地供应的市场化程度会有比较大的提高,各路开发商能够以公平竞争方式获得土地,偶然性的暴利机会减少,有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。

金融政策的效应分析从2003年121号文件到国务院出台提高资本金政策的一系列金融调控措施,首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策,使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务,对防范金融风险有积极的影响;同时大幅度提高开发商自有资金比率,有利于降低房地产市场的供给风险。再次,央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放,就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量,同时,又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后,央行紧缩银根政策,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整,使市场更加规范,更加稳定。

调控政策对房地产企业的影响政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响,这些影响主要有:调控政策规范市场,有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力,特别是中小开发企业濒临困境,将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时,调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场,企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰,在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的,必将是优质企业,其抗风险能力也将大为提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时,中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛,也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期,持币观望、延迟购房,削弱市场的活力和动力,必将影响房地产企业市场发展的信心。

房地产企业应对宏观调控政策的策略

正确看待房地产业的发展前景

正确看待房地产市场需求目前房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。从今后的发展来看,党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。例如,根据上海的需求分析,每年商品住宅的需求达到2000万平方米。按此要求,房地产业在这20年里必须持续地以高于国民经济的发展速度向前发展。

正确看待房地产企业利润房地产市场处于均衡状态时,房地产资金利润率水平,一般应当为社会平均利润率。虽然房地产企业资金投入量大、周期长、环节多、风险也较高,在正常操作情况下,房地产利润率稍高一些,也应视为正常。但它归根到底会受到社会平均利润率的制约。随着土地供应的市场化程度的提高和房地产市场公平竞争环境的形成,房地产开发获得暴利的时代总体上已过去,平均利润的时代已经到来。

房地产企业应对调控政策的策略

投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。

经营管理科学化管理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产品。练内功主要着重大力提高管理人员素质,努力提高资金经营效率,合理安排建设周期。

注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任,对消费者负责,遵纪守法,照章纳税,以规范的市场行为建立良好的公众形象,从而赢得市场。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的较量,变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,才会赢得更大的发展机遇。

多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。

不断创新产品与服务单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善,人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求,适应不同层次人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变化就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。

参考资料:

1.张建华.理性看待我国房地产业的发展.上海房地,2003(1)

2.张永岳,陈伯庚.略论当前房地产市场形势.上海房地,2003(8)

3.张元端.促进房地产开发持续健康发展.中国房地产,2003(9)

篇（2）

一、房地产企业融资所面临的主要问题

（一）房地产企业融资以商业银行贷款为主

我国房地产业融资主要靠银行贷款和间接源自银行贷款的部分自筹资金，并不断提高自筹资金比例，2008年，自筹资金比例高达32%；次年涨至34.5%，2010年高达37.6%。这些自筹资金大多是房地产企业变通来的银行贷款。大致上，房地产企业源自银行资金过六成。房地产企业风险分担机制的融资方式尚未形成，银行承担了其中大多风险。

（二）我国房地产融资市场受限于不完善的资本市场发展

目前，我国资本市场发展尚在起步，开发商普遍凭银行资金实现地产整合，并未确实凭其资本实力和手段进行地产开发。单一的金融产品和闭塞的融资渠道使房地产业融资市场发展受阻。一直以来，我国银行业普遍和资本市场相互独立存在，导致银行业务单一、资产结构失调、资金流动失衡与效率、收益不对称与风险，深入、持续地合作与房地产业很难实现。充分意识到商业银行受限于传统业务后，房地产企业谋求资本市场发展之路已是必然。

（三）有待完善占比很小的融资和债券融资

受阻于政策和法规等因素，我国房地产企业融资、债权融资占比低，直接上市融资难。沪深上市的房地产企业仅百家，不足总数的0.5%；已上市的，因大业绩波动可再融资的少。房地产企业全部融资中，债权融资比重逐年降低，且占比小；外资利用绝对额增加而占全部资金比重逐年降低。相较于我国房地产金融，发达国家市场经济成熟，房地产金融市场发达，银行贷款、企业上市、债券发行、房地产信托等都可实现其金融融资，且风险低。

二、房地产企业融资难的成因

（一）金融体系未健全，政策限制太多

虽然，随着社会主义市场经济的不断发展，我国金融市场也得到了很好地发展，但缺位监管及信用保证匮乏等市场体制问题依旧说明我国金融市场的发展仍有待于完善，目前，金融市场发展只能靠政府硬性门槛和条款规定来规范。并且，房地产业企业自身规模、自有资金及高资产负债率等问题并不配比与其资金密集度，从而导致现有金融市场融资渠道闭塞。房地产业不能有效使用大多金融产品及融资方式，从而使资源有效配置极大受限、投融资需求契合受阻、资金融通率受制。

（二）缺乏金融产品和融资渠道创新

我国一直都受限于现有房地产融资渠道，相对地，银行贷款作为房地产企业的主要资金源，贷款品种较单一，很难契合与房地产业自身需求，因此，迫切需要创新金融产品。但是，我国金融市场创新匮乏一直持续，房地产融资因无与其相适合的融资渠道和产品支撑而难于进行。鉴于此，根本地解决房地产企业融资难问题，迫切地需要改革、创新房地产企业融资渠道及贷款方式。

（三）未健全和完善相关法律法规

我国房地产企业融资拓展也受限与我国不健全、不完善的法律法规。一方面，过多地受限于现行法律法规，而不能拓展房地产企业一级市场。比如，严格限制的股票债券发行导致房地产企业无法实现凭资本市场获取资金。另一方面，部分领域的法律真空。例如，现阶段，依旧未对产业基金专门法律法规进行限制和规范，从而导致房地产信托投资基金无法可依，很大程度上使其融资率受影响。

（四）较低的房地产企业综合素质

近年来，持续升温的房地产业发展前景，激增了我国房地产商数量。而今，我国房地产企业累计逾七万户。然而，我国房地产企业的一般特点是小规模、较低的开发能力和高风险。很多房地产企业运作随意性大，欠缺规范化操作，较大地差别与国际先进水平，行业综合素质不高，从而企业融资不易。

三、房地产企业融资对策

（一）积极促进发展房地产业信托

就物业投资持有而论，房地产信托是长期的。受扶持与一定政策条件，出现很多机构投资者，使房地产投资更具长期化，从而可使当前我国房地产市场的大量短期交易行为极大地降低，对金融市场的稳定更有利。与此同时，REITS基于机构投资者角度，更可突出其专业性，更理性地要求其回报率；作为房地产投资市场主体，REITS对非理性及违规投资的降低更有利。基于此，积极促进发展房地产信托势在必行。

（二）加快发展房地产企业债券

房地产企业债券的发行有利于房地产企业融资结构的改善。房地产项目开发周期长，融资结构失调，普遍长贷缺乏而短贷多。企业债以中长期为主时，为房地产企业的资金源相对稳定，对房企融资受影响与信贷政策，及依赖于信贷融资的降低有利，最终有利于房地产企业融资结构的改善。与此同时，房地产企业资金较大的需求和较高的资产负债率，使间接融资的负债成本提高，鉴于此，银行贷款由企业债券取代有利于财务成本的缩减。

（三）逐步拓展股市规模

房地产企业上市的融资规模大多较大而融资成本低，不用还本给投资者，无需将利息支付给投资者，从而使其经营成本缩减。上市后的资本运作，可提升企业服务，经增发、配股等转嫁银行风险，有利于降低信贷风险。当前，国家加大了房地产企业上市审批难度，上市融资的捷径是其选用时间短、成本低的借壳上市。因此，扩大房地产企业融资，不断拓展股市规模不失为有效的方法之一。

（四）创新房地产企业融资方式

就我国房地产业融资难问题来说，改革和创新房地产企业融资方式，发展多元化融资很必要。多元化融资有利于融资风险的降低和资本利用率的提升。针对我国房地产企业融资现状，为保证房地产企业的健康发展，笔者以为可充分借鉴国外成功经验，创新新型融资方式，如租赁权融资、权益性融资等。

四、结语

市场经济条件下，房地产融资关系着企业的生存发展。房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，以逐步解决融资问题。

参考文献：

[1]王建华.房地产企业融资策略探析[J].金融经济(理论版),2009.

篇（3）

尽管房地产领导企业凸显，但从行业整体来看，我国房地产企业品牌价值普遍不高。2013年第十届《中国500最具价值品牌》分析报告显示，包括食品饮料、纺织服装、传媒、建材、轻工、地产等27个细分行业，列出入选企业品牌价值排行。其中，工商银行以2416.85亿的品牌价值高居榜首，而地产行业仅有万科进入100强，位居45名，其品牌价值是325.81亿，远低于排名前列的品牌。[2]地产行业共有12个品牌入选，占所有品牌的2.40%，在所有行业中仅排14位，如图1所示。从上述分析可见，我国房地产企业品牌整体建设较弱，相比于食品、纺织、传媒等行业，从品牌数量和品牌价值上都有较大差距。作为国民经济的支柱行业，房地产企业品牌建设较为滞后，还有较大的进步空间。

（二）品牌意识与品牌号召力不足

企业品牌在消费者群体的号召力，从一定程度上反映了企业品牌的建设水平；相反，企业品牌的提升同样依赖于消费者品牌意识的成熟度。当前，我国房地产企业品牌号召力不足，消费者品牌意识尚未形成。根据一项房地产品牌调查可知，大部分购房者关注的首要因素是地理位置、价格、交通等，而看重房地产开发商品牌的仅占2.1%。由此可见，我国房地产企业的品牌号召力缺失，品牌在消费者市场的响应度和认可度不高。在消费者看来，房地产品牌的差异化不明显，他们对房地产品牌形象的感知主要来源于大众媒体和周围人的感性评价，缺乏对房地产品牌的深入了解。另一方面，调查显示，有大约66%的人认为今后购房时会更看中开发商品牌，有91%的被调查者认为房地产开发商会更加重视品牌价值塑造和品牌营销。可见消费者越来越关注房地产品牌属性，因此房地产企业未来应努力打造品牌价值，提升消费者对房地产开发商的信心。

二、房地产企业品牌建设主要问题

（一）品牌溢价能力薄弱

品牌溢价指的是经过品牌的打造和维护，使得产品在市场竞争中获得较强的核心竞争力。品牌溢价不仅仅表现在产品价格上，还表现在企业各项资源的获取上。我国房地产市场中，除了小部分企业通过品牌溢价获得了更多利润，绝大部分企业则忽略了品牌溢价的作用，只是追求短期利益。长此以往不利于房地产企业品牌的建设。在房地产销售中，对于相同条件的房源，知名品牌企业开发的楼盘，可能以高于其他楼盘的价格销售出去，这说明了房地产企业拥有较高的品牌溢价能力，能够占有更多市场，这是企业通过品牌影响力的提升来影响消费者，从而获得品牌溢价。但是目前看来，我国房地产品牌溢价能力整体较弱。

（二）品牌文化内涵缺失

品牌并非只是标识不同产品的差异，还反映其所包含的价值和文化内涵。优秀的企业通常都很注重品牌文化建设，让品牌所宣扬的价值理念深入人心，并为企业带来长期的影响力。品牌文化是企业和产品的灵魂，是不可替代的资本，某个产品如果缺少品牌文化内涵，就会显得没有生命力。当前，我国房地产企业由于发展历史普遍较短，还未形成足够成熟和体系化的品牌文化。品牌文化体现了企业的价值观，企业在打造品牌时，应将企业文化融入品牌中，形成独特的品牌文化。但许多房地产企业并不重视品牌文化的塑造，使品牌缺乏深层次的内涵，无法打动消费者，不利于房地产企业的长远发展。

（三）品牌战略定位模糊

合理的品牌定位是保证企业品牌战略实施的根本，要求品牌经营者对市场层次和产品分布具有较为清晰的掌握，并基于产品自身的特性，找准市场需求，有针对性地打造品牌形象。如果品牌战略定位不科学，就无法在众多品牌中找准位置，难以获得消费者的认可。我国的房地产市场较为特殊，房地产产品一方面具备消费品属性，另一方面又具备投资品属性，并表现出多元化的市场需求。由于出现众多的产品属性和多元化市场需求，使得我国多数房地产企业品牌定位较为模糊。首先，房地产企业定位环境不容乐观。我国房地产品牌定位在一定程度上受到管理部门的约束，由他们决定产品应该定位在哪个层次，而不是市场说了算。这就容易使品牌定位混乱，并且缺乏科学依据。其次，房地产企业自身品牌定位存在问题。大多数房地产企业推行规模化发展，产品覆盖各个档次和各种类型，力图满足各个消费群体的需求，但这种模式往往会造成房地产企业品牌定位模糊的局面，使其在日渐分化的房地产市场中丧失竞争力。

三、房地产企业品牌建设的对策及建议

（一）改善政策环境，鼓励品牌建设

房地产宏观政策调控对房地产企业品牌建设影响非常大，因此改善政策环境能够帮助企业推进品牌建设。当前，由于房产限购、货币紧缩等政策的作用，我国房地产市场出现了下行的情况，房地产企业的投融资环境恶化，许多规模较小的企业面临资金链断裂的风险。在这种情况下，房地产企业为了维持生存，只能更注重短期利益和短线经营，而放弃品牌战略的实施，这不利于房地产行业品牌形象的树立。政府应立足于当前房地产现状，抓住核心问题，尽快研究制定合理的房地产调控政策，使房地产市场走向良性、稳定的发展道路。政策环境的改善，主要包括金融政策、土地政策等一系列与房地产的相关政策，例如限购限贷、房产税、物业税、政策性补贴等，目的是稳定房地产市场，为房地产企业提供良好健康的发展环境，从而间接促进房地产品牌建设。

（二）发展行业协会，指导品牌建设

政府管理部门可以重点扶持建设并发展一批房地产行业协会，科学地指导房地产企业进行品牌建设。发挥行业协会在品牌建设中的作用，首先要使行业协会解决好指导思想的问题，为房地产企业提供品牌建设的基本理念，帮助企业进行品牌定位，起到指导作用，但同时也不能限制企业的自主经营理念;其次，行业协会可以协助政府主管部门制定行业管理的有关法规、政策和标准，用以指导和规范企业品牌营销渠道和手段，使房地产品牌建设合理、有序地进行;再次，通过行业协会，可以更好地抓品牌信用建设。品牌信用是企业长久经营的保障，也是品牌建设的根基，行业协会应致力于提高房地产企业对品牌信用的认识和重视，督促房地产企业提高产品和服务质量，做到诚信经营、对消费者负责，在房地产市场上建立良好的美誉度，形成无形的力量，来推动品牌价值提升。另外，行业协会还可以成立诚信奖励基金，推行“奖优罚劣”机制，一方面鼓励企业建立品牌信用，另一方面对企业虚假宣传、恶意竞争等行为进行一定的惩罚，帮助构建诚信的房地产品牌市场;行业协会还可以开展行业企业信息法规的咨询，组织地区间企业进行经验交流和经济合作，以及国际间的交流合作，为房地产企业搭建品牌建设经验交流和学习的平台。

篇（4）

一、新时期房地产企业文化的内涵

房地产企业文化是指房地产企业全体员工在长期的实践过程中培育形成，并共同遵守的最高目标价值标准基本信念及行为规范。从本质上说，它包括全体员工的价值观、道德规范、思想意识和工作态度等从外在表现上说它包括企业的各种文化教育技术培训、娱乐联谊活动等。企业文化建设是现代房地产企业经营的重要内容之一。有学者认为“ 房地产企业文化是一种管理文化。

二、新时期加强房地产企业文化建设的意义

第一，是树立企业良好形象，增强企业凝聚力的有效策略。当一种优秀的企业文化与一个成功的企业模式完美结合时， 这个企业的良好公众形象就在市场上确立了。我国房地产业在飞速发展的过程中，由于竞争日益激烈，加强企业文化建设成为各房地产企业增强自身竞争能力的砝码，是树立企业良好形象的标志。

当一个企业确立了自己的文化理念之后，企业领导者注意建立科学的竞争和激励机制。在这种良性运作机制中，由于良好的企业文化的作用，团队之间的协作精神会大大增强，每个人都充分发挥了个体积极性，企业管理渠道畅通，从而获得企业管理成本的降低和经营绩效的提高。企业的工作绩效将产生巨大的增长。因此优秀的企业文化形象是房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。

第二，加强企业文化建设是房地产企业走向成功的保证。优秀的房地产企业文化将企业员工通过各种方式凝聚成一个富于竞争力的团队。同时房地产企业文化又规定了企业成员在共同的生产经营活动中应当遵守的行为准则，房地产企业制度建设是管理活动的出发点是保证企业各要素按既定标准在经营活动中进行高效流动的重要举措。人才的数和质是房地产企业发展的基础和决定力。文化建设制度建设组织队伍建设是相互触合，互为前提的。因此全面建设优秀合宜的房地产企业文化是挽留人才的重要条件，也是房地产企业获得持续成功的保证。

三、以科学发展观指导新时期房地产企业文化建设

第一，重视并加强以责任文化为核心的精神文明建设。随着社会的发展，人们生活质量的不断提高，人们更加关注的是人身安全问题，特别是汶川大地震之后，人们对房屋的建筑质量提出质疑，在这样的特殊社会背景下，作为房地产企业更应该把质量放在首位，而在一个浩大的工程里，仅仅依靠企业的规章制度来提升建筑质量是远远不够的。这还需要一种责任文化。企业领导者要想方设法把这种责任文化深入到每一个员工的内心，成为员工的意识形态、价值标准和审美取向，使之成为一种不自觉的行为，这样才能提高企业的良好声誉。因此要把责任文化化为业界每一个从业者的潜意识。并真正理解规划、建设、管理的责任，把责任文化落实到具体的建设实践中。塑造以责任为核心，以质量为生命的具有自身特色的企业文化，才能在特殊历史时期更加有序地开展工作，才能在众多竞争对手中脱颖而出。

第二，重塑房地产企业文化，使企业文化更具生命力。由于市场发展不平衡，我国的房地产企业文化存在状态多样，各有其合理性，但实践证明，不管哪一种企业文化，都不在于这种文化形成时间多么久远， 多么具有感染力， 而在于企业文化的不断完善或调整，从某种意义上讲，只有建立在自觉更新基础上的企业文化才最具生命力。因此企业若要获得稳定超额利润的竞争力，保持长期稳定的竞争优势，需要企业重塑文化理念，正确处理好多元文化包容性与主流文化的关系，从其自身发展过程中提炼文化的积淀，积累经验，树立个性鲜明的企业形象，打造卓越的企业文化与品牌文化。

篇（5）

SOHO中国总裁潘石屹在其博客中分析：2008年房地产行业最基本的特征是钱少地多。潘石屹比对了多家同业公司的财务情况后提出，2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，从国土资源部公布的数据来看，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金超过了3万亿元。也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。去年房地产企业大肆扩张，不断圈地，在市场上一而再、再而三创造‘地王’，造成了‘面粉价格比面包价格还要贵’的不正常现象。

针对这种不正常的现象，证监会的负责人说，证监会一直保持与住房与城乡建设部的沟通和研究。研究结果显示，目前我国境内上市房地产公司有120家，占上市公司总量的7.5%，从去年初到今年2月末，房地产类公司融资578亿元，占市场融资总量的6.7%，但这来自资本市场的578亿元资金，仅相当于去年全国房地产业实际完成投资总额的2.3%。

篇（6）

两条融资渠道半掩半闭

今年以来，相关部门更加密切地关注房地产业走势，持续出台有力举措防止信贷资金再次流入房地产企业。

7月27日，中国银行业监督管理委员会主席尚福林在“2012年第二次经济金融形势通报分析(电视电话)会议和2012年年中监管工作(电视电话)会议”上强调，坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为，在调控政策的压力之下，面向地产企业的信贷会不同程度地收紧。刚刚公布的半年报显示，多家上市银行的房地产贷款余额出现下降。

建行上半年的房地产开发类贷款余额为4178亿元，较上年末减少14亿元。8月27日，中国建设银行副行长陈佐夫在2012年半年报业绩会上称，以前房地产行业信贷最高能占建行1／4的信贷余额，目前仅占全行信贷总额的7％左右。建行计划下半年安排不超过300亿的新增贷款投向房地产开发贷。

8月30日，中国工商银行的半年报显示，该行的房地产开发贷款余额较2011年末减少了207亿元。行长杨凯生强调，开发贷并没有暂停，只是倾向于再建续建项目。董事长姜建清补充说，房地产贷款倾向满足存量贷款需求，不会增加新项目投放。

河南省某工行信贷部门的负责人告诉记者，目前的工作主要是回收以往的信贷资金，已经停止对房地产行业的新增贷款。河北省某城市商业银行工作人员告诉记者，和国有商业银行不同，由于城商行资金量有限，一般都不会参与房地产融资业务。

房地产企业融资的另一个重要渠道是信托公司，但由于银行对房地产业信贷的收紧，引发了信托公司的连锁反应。

2011年6月，为配合国家宏观调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，严控房地产信托发行数量和存量规模，提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。

此后，对于房地产信托管制的力度始终没有放松。

中诚信托有限责任公司研究部副总经理王玉国表示，出于风控的考虑，目前信托公司对房地产业的资金支持非常谨慎，审批较之以前更为严格。

山东中正置业有限公司财务部高经理表示，银行的项目开发贷款审批时间加长，以往是3－5个月，现在却要1年，出于时间成本的考虑，银行贷款目前不再作为首选；信托公司的融资成本相对较高，加之通常以银行作为中介，一般也不作为地产企业融资的选择。

两个重要的融资渠道都不再畅通，房地产企业的融资现状颇为局促。

股权融资方式或兴起

国家统计局8月份公布的《2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7％。《解读》显示，房屋和住宅新开工面积同比分别下降9.8％和13.4％，降幅均比1～6月扩大2.7个百分点。

尽管房地产价格自5月份连续上涨，但涨幅甚微，在土地供应充足的情况下，房地产新开发项目的降幅却还在扩大。这表明，房地产商通过销售回收的资金有限，而进行新开发项目的资金明显不足。

《解读》分析，外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，目前资金占有比例较大的为自筹资金和预售资金，分别为41.9％和25.1％。

房地产金融学家杜猛解释说，前两个季度房价下浮，地产商多采取“以价换量”的举措，融得一部分预售资金，这部分资金可以投入开发使用，缓解了部分房地产企业的资金窘境。中正置业有限公司财务部高经理说：“公司通过自筹资金运作，加之销售量有保证，足以应对经营开发。”

通用地产(天津)有限公司副总经理黄宇昕介绍，尽管预售款可以作为房地产企业的运营资金，但由于各省市对于预售结点的要求有所不同，进而房地产商在预售阶段所需要的时间成本也要考虑在前期的预算当中。

王玉国认为，比较而言，大型房地产企业的融资境况相对较好，从资质、抗风险能力考虑，资金腾挪的空间相对较大，更容易得到银行和信托公司资金支持。而小型企业融资渠道较为单一，比较容易陷入困境。

黄宇昕支持上述观点，央行下放的房地产信贷资金额度有限，贷款利率也在提高，这样就变相支持了有实力的房地产公司的发展。

多年来，由于城市化进程的加快，地方政府大量出让土地建造新城，使得资金涌入房地产行业。但随着国家政策导向的转变，在经济结构调整的大棋局中，资金流向不再侧重于房地产行业，而是转向其他实业，房地产行业必然重新洗牌。整个行业不仅在融资渠道上已经发生变化，而且在融资类别上也出现了两极分化。

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一、房地产资产运作的内涵和目标分析

房地产的资产运作指的是提高企业房地产资产的周转率、利用率、收益率，优化企业各种现有资源的配置，通过市场销售、资产买卖、股权转让、招商运营等途径实现资产效益，为企业的发展争取良好的现金流和投资发展空间，促进企业经济效益的最大化，增强企业的核心竞争能力。

未来决定中国房地产命运的，已不只是生产能力、营销能力、管理能力等传统能力。在市场竞争日益激烈的情况下，资源管理能力能否跟上房地产企业迅速扩张的步伐，将成为其能否做大做强的主要因素，而资源的管理能力又主要体现在资产运作能力和运作效率上。因此，资产运作应该成为房地产企业生存和发展的重要战略工具之一。房地产企业的资产运作的重点环节及其目标有以下几点：

资产运营上，要转向快周转模式，进一步提高运营效率，适度降低土地储备存续率，加快资金周转速度，提高资产质量和资金利用效率。

资产拓展上，要土地市场公开竞拍、收购兼并等方式并重，通过区域深耕与精品立市发挥规模效益，强化产品创新与开发能力，提升企业品牌，扩大竞争优势。

资产结构上，要合理配置住宅开发、商业地产等资产类型，要通过技术创新与人才引进，提升统筹运作的能力，为企业提供抵御周期性波动的资产和资源。

资产创新上，要通过打通资本市场、资产盘活、项目套现、融资创新等模式，实现资源共享与错位竞争，增强资产变现能力，增强企业抗风险能力。

二、房地产资产运作的特征及面临的问题

（一）资金量大

房地产业是资本密集型的行业，由于土地的有限性，土地成本也越来越高，招、拍、挂等形成的价格竞争，导致房地产投资的价格增加。再者，房屋的建筑安装都需要大量的施工人员、技术人员和机械设备，劳动力成本的不断攀升，也使房地产企业的项目成本较高。对资产运作而言，不论是买进卖出还是自行开发建设，都需要动辄数亿、数十亿甚者上百亿的资金量。

（二）周转期长

在市场经济中，房地产业受到市场经济的制约，其土地开发、市场研究和建筑施工等活动，都应该遵循市场经济的规律和方法。房地产资金的投入，需要在市场中经历一次完整的流通过程才能完成。一般而言，房地产业从策划设计、建造完工、销售交房，周期至少需要3至5年的时间。资产运作效率是衡量企业盈利能力的重要标准。

（三）涉及面广

房地产业是与地方政府联系最广泛的行业之一，其生产过程是开放式的，政府的管理是全过程参与的。房地产业受政府和消费者的关注度很高，对宏观经济和微观经济的影响力大，来自方方面面的制约因素自然就多，这也是房地产经常被推到宏观调控风口浪尖上的重要原因。房地产企业资产运作是一个时间长、变化多、复杂程度高的综合性经济活动，本质上是一次社会资源的整合与集成。

（四）风险收益并存

房地产市场非常特殊和复杂，存在着很多不确定性因素，投资过程中可能面临市场风险、财务风险、流动性和变现性风险、经营风险、社会风险等，资产运作同样存在这些风险。但由于房地产存在土地升值快、抗通胀能力强、投资回报率高的特性，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业，又使得投资行为甚至投机行为盛行。

三、房地产资产运作方式及创新研究

（一）合作开发

房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发。政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目。特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险。联合拿地、合作开发、取长补短、形成合力，越来越多的房地产企业尝试着与行业内企业或行业外的战略投资者、财务投资者进行合作，以拓展生存空间。

（二）项目转让

房地产开发项目转让，是指我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的具备一定条件的建设工程转让，其实质是仍是土地使用权的转让。在实践操作中，投资者为减少繁琐的审批环节和交易过程中的税负成本，往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让。但如果拟转让的项目是整体项目中的一部分，无独立土地使用权证，则需通过在建工程转让模式，完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让。近期又出现了度身定制的新模式，即开发过程未达到预售条件即锁定大客户，双方签署协议按工程进度付款，达到预售条件后即签订预售合同，此种模式减轻了房地产企业的资金压力。

（三）招商引资

房地产企业的持有性资产要保值增值，需要有专门的团队做好招商引资工作，尤其是商业地产必须做好运营管理。当前出现的产权式商业物业是一些开发商乐于采用的方式，由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，一般分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让商业经营专家在开发前期加入进来，在定位、流线、布局、结构的设计中广泛参与，这样项目比较容易获得成功。

（四）资本融通

房地产资金来源结构存在缺陷，房地产业的地开发资金主要来自银行贷款，而且数额巨大。这种资金的不合理配置，导致产业空洞化的现象，影响金融资产的质量，加剧了市场风险和融资风险。资产运作可以使房地产企业获得良好的资金和投资收益，融资创新必不可少。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道，在以银行贷款为主渠道的前提下，鼓励和支持房地产上市公司再融资、企业债券、房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

四、结束语：

房地产经济的繁荣以及国家的宏观调控政策，对我国房地产业的发展产生了重要影响。当前，我国房地产业的发展朝着趋于理性的方向发展，但资产运作效率不高、方式仍然受到诸多限制，一定程度上阻碍了房地产经济的发展规模和速度以及房地产企业的成熟。资产运作是企业获利的物质基础，房地产企业在资产运作中，应做好全面控制，持续加大创新力度，促进企业可持续发展。而政府对房地产业也不能仅仅通过一系列治标不治本的政策调控，更应该引导房地产业的有序健康发展，创造一个完善的市场环境，真正使房地产业的发展成为国民经济的稳定支柱。

参考文献：

[1]张志红，王翠春.房地产上市公司资产运作效率的ANOVA分析[J].山东经济，2010，26（4）：112-117.

[2]李媛媛.国有大中型企业资本运作模式比较研究[J].中国石油企业，2012，（9）：72-73.

[3]文时萍，曹振良.美国房地产投资基金的历史发展及其启示[J].江西社会科学，2004，（6）：253-255.

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其实这根本就是一种典型的经营“近视症”的体现。我不知道是否还有开发商没吃过这样的亏？没有遇到过这样的难题？

上个楼盘促销攻势强点儿，走的就算不错，第二个楼盘促销攻势稍弱，看房客便少了许多。

楼盘滞销时，今天换这个概念，明天又换那个概念，但是效果却依然如故，于是迷惑了：我的这些概念与那些畅销盘比起来也不算落伍啊？

广告打了不少，宣传单张发了千万张，却只见大批看房者潇洒的走进竞争对手的楼盘看房。于是自己只得祭出“看房送免费午餐”“凡看房者均有意外惊喜”的无奈招法。

为了展开低成本销售，推出了老业主推荐新业主入伙的促销活动。但是活动推出后却发现，被老业主推荐来的新业主寥寥无几，这是为什么呢？

为了尽快出清滞销楼盘，推出了系列可谓“便宜到笑”的价格优惠措施，但是奇怪的是，依然没有隔壁那个没降价的盘卖得好。

……

还需要解密吗？其实以上种种皆是忽视了品牌效应对于房地产营销的作用的后果。

房地产企业一旦拥有品牌，便会对产品的性能产生与众不同的感觉和解释；譬如，开发商每推出一个楼盘概念，其目标顾客群体都会受到开发商主品牌知名度和美誉度的影响。从而对开发商的各种楼盘概念易于接受。

其二，顾客对拥有品牌资产的开发商往往具有更高的忠诚度，不易受到竞争性营销活动的冲击。例如，他们不会只为开发商旗下的某个楼盘钟情，而对另一个盘持“闭门”心态。而基本上会对这家开发商旗下的系列楼盘的品质和信誉持有近乎平等的态度。

第三，当开发商一旦拥有强势的品牌资产后，则会使得自己的产品拥有较大的边际利润。也就是说，当该楼盘的价格上升时，消费者的反应不会具有多大的弹性，不会因为价格的上升而降低购买欲望。其实，这也就是一个拥有品牌的开发商品牌溢价能力的体现。反之，当产品价格下降时，则会具有比其他楼盘的销售势头更富有弹性，也就是说顾客量和购买量迅速增加。

第四，得到更多的业务合作和支持；当开发商拥有较强品牌效应，它就会产生许多新的增值业务机会。

例如，建材供应商、建筑承包商、物业管理商等其他相关企业，会因为开发商业务不断扩张的的同时使得他们的业务也得到扩展。或会因为通过嫁接可能会使得自己的品牌效应得到增值，而乐于以更有利于开发商的合作方式开展合作。

第五点，增强营销宣传的有效性；正如我们在前面描述的一样：一些开发商广告打了不少，宣传单张发了千万张，却只见大批看房者潇洒的走进竞争对手的楼盘看房。这些都是开发商缺乏品牌效应的后果。

反之，当开发商拥有较强品牌资产后，营销宣传的有效性会得到极大增加，即使开发商的广告投放量并不大，但是其潜在的目标顾客却会积极地为其进行口碑传播，从而使得开发商营销宣传的有效性大大增加。

第六点，支持开发商的品牌延伸，当开发商一旦拥有强势的品牌资产后，能为开发商的市场区域拓展产生极大的支撑效应。今天，一些品牌成熟度初具规模的企业都已经开始突破立身的狭窄区域进行积极的拓展。譬如万科、中海、等知名企业，万科做了四季花城、城市花园系列，在北京开发了万科城市花园、万科星园和万科青青家园等以“万科”命名的楼盘，中海在北京开发了中海雅园、中海紫金苑、中海馥园等楼盘。在广州开发了大量楼盘的珠江地产北伐京城，也一口气开发了珠江骏景、珠江绿洲、珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江国际城等项目。 显然，这些市场拓展的业绩如果开发商不具有较强的品牌资产积累的话是极难做到的。

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关键词 ：房地产企业 融资 策略

引言：

资金的来源问题是房地产企业发展的重点内容，同时也是难点内容，是现今房地产企业得以发展和延续所关注的焦点问题。现阶段如何促成我国房地产企业资金来源的多元化成为房地产企业在激烈的市场竞争下得以生存的关键。通对分析我国房地产企业的发展现状和融资问题，本文提出了科学系统的解决措施。

一、我国房地产企业的发展环境和发展现状

首先，我国房地产企业处于紧张的发展环境，为契合经济全球化的发展需求，房地产企业必须及时调整战略发展部署、企业管理结构和资金来源方式，切实实现房地产企业发展的经济效益和社会效益，始终坚持走可持续发展的道路。随着我国市场经济的日益繁荣，房地产企业面临着强大的市场竞争压力，这就要求房地产企业掌握“夹缝中求生”的生存技能，不断追求以革新企业经营方式、创新企业发展理念、转变企业融资渠道为主导核心的房地产企业工作，形成市场竞争下的企业特色优势。为满足人民群众日益增长的精神需求和物质保障，房地产企业必须着眼于经济效益、社会效益以及环境效益兼顾的发展模式，切实实现一切企业工作为了人民群众、服务于人民群众的企业核心价值，使房地产企业在人民群众、政府党委的拥护和支持下得以发展和延续。

其次，房地产企业的发展状况不容乐观，2008年年初，我国政府加大了对市场经济发展的宏观调控力度，致使房地产企业的发展趋势呈反向抛物线直线下滑，房地产企业面临着空前的融资危机[1]。房地产企业的融资危机具体表现在以下三个方面：第一，囤地资金投入的大幅增长是加大房地产企业在短期内资金需求压力的主要原因，囤地资金投入的大幅增长带来了房地产企业对资金的大量需求，致使囤地资金投入量同企业资金需求数量呈正相关发展趋势；第二，国家从紧货币政策的颁布致使房地产企业资金链条陷入考验困境，房地产企业的主要融资来源结构是基于银行信贷、资金自筹以及定金、预款支付建立而成的，国家从紧货币政策限制了房地产企业的银行贷款额度，在一定程度上给房地产企业融资工程的实施带了巨大困难的同时，使房地产企业背负了无形的资金压力；第三，房地产企业资金回笼的各种阻碍因素是致使房地产企业市场需求呈低迷发展趋势的主要原因，房地产市场销售量的降低一定会带来定金和预款支付数量的大幅减少，与此同时，房地产企业资金按揭份额也会相应减少，致使房地产企业资金回笼受到阻碍，加重了房地产企业资金严重紧缺的恶劣局面。

二、房地产企业融资过程中出现的主要问题

（一）房地产企业资金贷款的方式少

房地产企业是一种以资金集中密集型为主的市场行业，房地产企业的发展依赖于大量资金的掌控和管理[2]。房地产企业集投资规模大和开发周期长等特点于一身，使得房地产企业必须具备雄厚的经济实力，因此，房地产企业要把融资问题放在企业发展工作中的首要位置。房地产企业贷款方式主要有三种：一是借贷房地产企业的流动资金；二是借贷房地产企业的项目资金；三是借贷房地产企业的抵押资金，上述三种贷款方式都是以短期贷款为主的，无法满足房地产企业开发周期长的固有特点。由此可见，我国房地产企业的资金贷款方式有必要实现进一步扩充和创新，为房地产企业提供充足的长期贷款保障。

（二）房地产企业的融资方式存在一定缺陷

我国房地产市场现存的融资方式主要有以下两种：第一种，房地产企业内部融资，房地产企业内部融资主要包含企业自有资金、企业预收的购房押金、定金以及购房款项，房地产企业内部融资的运行成本远远低于房地产企业外部融资，其主要原因是内部融资不必具体执行对外支付利息或者是股息等现实操作环节，内部融资是最利于房地产企业缓解资金压力的首选方式。对于房地产企业来说，企业预收的购房押金、定金以及购房款项不仅可以充当关键的建设流动资金，还可以将房地产企业的市场风险转移给购房者，但是同时会降低房地产企业的资金收益。第二种，房地产企业外部融资，房地产企业有效获取资金的另一种主要融资方式，现行的外部融资方式主要包括企业股票发行、企业债券发行、国家银行信贷、外资引进以及企业股权投资等，但在现实操作过程中，各种融资方式都避免不了本身固有的局限性。

（三）房地产企业资产负债率居高不下

我国房地产企业的资产负债率随着近年房地产市场竞争机制、国家经济调控政策和行业发展桎梏的强力影响呈上升趋势，且居高不下，我国房地产企业的高负债率已经在房地产市场亮起了红灯，增大企业发展风险的同时，加大了企业控股人的债券责任，致使房地产企业的资金整合极不稳定。为加强控制房地产企业资金外流的力度、维护房地产企业发展的控股权、规避房地产企业资金的稀释危机，就要求房地产企业在进行资金融资工作中首选内部融资，兼顾外部融资的辅助和扩充作用，以此将房地产企业融资效益最大化。在债务融资和权益融资的操控中，房地产企业往往不愿与其他企业共享项目收益成果，主动放弃股权融资是造成房地产企业资金不足的主要原因，也是房地产企业不够理智决策的表现形式之一，缺乏企业管理的前瞻性和灵活性。

（四）相关维护房地产企业法律法规的缺失

我国房地产企业现今的发展市场缺少政府相关部门和法律规章制度的大力支持，完善一套集科学性、规范性、先进性特质于一身的房地产企业法律法规体系是一项艰巨且漫长的战略任务。我国房地产企业缺乏与相关法律法规的互动作用，致使房地产企业发展缺少硬性保障机制，直接影响了房地产企业的融资方式、融资渠道以及融资成效。房地产企业专业人士普遍认为投资资金能够帮助房地产企业形成一定的融资规模，但是受现实条件的限制，与房地产企业相关的法律法规依旧处于真空状态，房地产企业融资创新这一历史性的发展鸿沟至今无法逾越。

三、促进房地产企业科学融资的战略对策

（一）强化房地产企业资金贷款实力

强化房地产企业资金贷款实力能够有效扩充房地产企业的贷款方式，即房地产企业贷款可以不单单依赖于银行信贷，还可以在其他早已规模化、市场化的企业中进行股份投资、债券购买，向其他有能力的信贷公司进行房地产企业资金贷款[3]。强化房地产企业资金贷款实力就必须以促进房地产企业发展规模为前提，实现房地产企业的资金重组、内外兼容，并优化企业资金的利用结构，为强化房地产企业资金贷款实力创造先天条件。

（二）集成多元化的融资模式

融资形式的多样性和融资渠道的广泛性是多元化融资模式的显著特点，房地产企业融资体系的关键部分是融资工具，融资工具与银行信贷所要生成的效果大同小异，且具有等同的竞争实力，例如基金、股票、债券等。融资模式的多元化主要体现在融资形式的多样性特质上，与单一的传统融资模式相比，多元化的融资模式更能稳固房地产企业的发展，控制房地产企业资金流通，形成系统的房地产企业融资结构模式。就房地产企业融资模式的选择与构成来说，要依据房地产企业的发展环境和房地产企业的融资特点体现出融资模式调整的实效性和及时性，将房地产企业融资成效最大化。

（三）规划房地产企业的财务管理结构

降低房地产企业资产负债率的最好方法就是实现房地产企业财务的科学规划，即定期分析房地产企业经营状况、及时调整房地产企业资金利用结构、规避房地产企业的负债危机，具体要做到以下几点内容：第一点，对房地产企业财务收支要“精打细算”；第二点，预测预报房地产企业的盈亏状况；第三点，规划好一切应对企业资金风险的科学措施，规划好房地产企业的财务管理结构能够借降低不必要的融资额度缓解企业资金压力，降低产企业债务风险。

（四）加强房地产企业的规范管理

加强房地产企业的规范管理必须强化法律法规的权益维护意识，同时强化房地产企业的信用管理，切实实现房地产企业的内外兼修，法律法规的保障作用能够为房地产企业信用管理提供优势条件，房地产企业必须维护自身的信用形象，及时还贷、及时支付工程款项、及时处理负债危机，唯有如此，法律法规才能够在维护房地产企业资金中体现其权威性和科学性。

结语：

总之，推动房地产企业发展，必须充分发挥融资的集约性和时效性，创新融资方式，拓宽融资渠道，最终实现房地产企业融资的效益最大化，推动我国房地产行业的繁荣发展。

参考文献：

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1.2VIKOR法VIKOR法是一种基于理想点法的多属性决策方法，最早由Opricovic［11］于1998年提出。其基本思路为:首先，定义正、负理想解。正理想解是指各方案在评估准则下的最优值;负理想解是指各方案在评估准则下的最差值。其次，对备选方案指标值与理想方案的接近程度排列优先顺序，越接近正理想解的方案越好。排序采用了由Lp-metric发展而来的聚合函数。

2房地产企业项目投资决策指标分析

房地产企业项目投资的规模较大，涉及的因素较多，构建全面、系统的指标评价体系是进行项目投资决策的前提［13］。具体而言，房地产企业项目投资决策会受到以下四个方面因素的影响:首先，由于房地产企业项目为不动产，外部环境会影响房地产项目投资;其次，房地产企业是以盈利为目的，项目投资带来的经济效益是房地产企业决策者最关心的;再次，由于房地产项目的复杂性，政策风险、工程风险、经济风险等会影响项目的投资决策;最后，土地费用、前期工程费和建安工程费也会影响房地产企业的项目投资决策。综上所述，在其他学者研究的基础上，经过调研分析之后，笔者构建了房地产企业项目投资决策的一级属性和二级属性指标，见表1。

3基于AHP和VIKOR法的房地产企

业项目投资决策评价案例分析W企业是国内较大的房地产开发商之一，业务范围覆盖50多个城市，年销售规模达到千亿元。本文以W企业将在天津、徐州、福州和成都实施的4个房地产项目为例进行投资决策的评价研究:酒店式公寓项目A1位于天津市区南部，该宗地临近市级商业中心，商业配套设施齐全，北侧为相关政府部门;别墅区项目A2位于徐州市铜山区，处于城区主干道，靠近连霍高速，交通便利，周边商业配套设施均面向高层消费群体;商品房项目A3位于福州市仓山区，依山傍水、环境优雅，临近多所大学校园，超市、医院等生活配套设施齐全，公交系统完善;配套商业设施和高层住宅楼项目A4位于成都市核心区，有多路公交经过，周边配套包括学校、商场、医院、银行等。4个房地产项目均有自己的优势，侧重点不同，本文从环境指标、收益指标、风险指标和成本指标4个方面利用AHP和VIKOR法对W企业的4个房地产项目投资决策进行评价。

3.1利用AHP确定指标权重研究人员邀请10位来自房地产开发领域的高级工程师分别对一级指标集和二级指标集的重要性进行打分，构造判断矩阵，通过MATLAB10.0软件计算出各级指标的权重，并进行一致性检验，结果见表2～表6。从表2～表6的数据可以看出，各一级指标和二级指标的判断矩阵均通过一致性检验，由此本文得到了14个房地产企业项目投资决策二级指标的权重，结果见表7。

3.2利用VIKOR法进行房地产企业项目投资决策评价对于4个项目的收益指标和成本指标，笔者通过项目的可行性报告可以查出相关经济数据，同时，邀请10位专家分别从环境指标和风险指标对4个房地产开发项目进行打分，满分为5分，然后求出专家的平均得分。因此，本文得到W企业4个房地产项目的所有原始数据见表8。由于表8中的原始数据具有不同的量纲，需要进行无量纲化处理。在VIKOR算法中常使用线性规范的方式进行无量纲化，具体计算过程见式(2)和式(3)。房地产企业项目投资决策的环境指标和收益指标为效益属性，即分数越高越好房地产企业项目投资决策的风险指标和成本指标为成本属性，即分数越低越好同时，需要计算W企业4个房地产项目14个二级指标的正、负理想解，得到在评估准则经过无量纲化之后求得的W企业4个房地产项目的正理想解和负理想解见表9。由表10的数据显示，从可接受利益的门槛条件看，Q值排序第一的房地产项目与排序第二、第三和第四的项目均不满足条件，其差值均小于0.3333;从可接受的决策可靠度看，4个项目均满足条件。因此，笔者基于AHP和VIKOR算法比较W企业的4个房地产项目投资决策，认为4个房地产项目均为妥协解。相比之下，笔者认为项目A1是经过妥协后的最优投资决策，而项目A2是经过妥协后的最差投资决策。