商品房预售管理办法汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇商品房预售管理办法范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;

市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：

(一)商品房预售许可申请表;

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第八条商品房预售许可依下列程序办理：

(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。

第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。

第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第十八条本办法自1995年1月1日起施行。

商品房资格审定根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件：

1.有符合公司法人登记的名称和组织机构

2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房

3.注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元

篇（2）

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）开发经营企业的《营业执照》；

（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。

第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发经营企业应当与预购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

第十二条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；

篇（3）

第三条  本暂行办法所称的商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发经营企业”）将正地建造中的房屋预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人办理的预订、预约或认购、定购等手续），并向承购人收取定金或房价款的行为。

本暂行办法所称的商品房销售，是指开发经营企业将已建造好的商品房出售给承购人，与承购人签订商品房销售合同，并向承购人收取房价款的行为。

第四条  市建委、市房管局依照市政府规定的职责，负责管理本市商品房预（销）售工作。

第五条  开发经营企业预售、销售商品房，必须持有《商品房预（销）售许可证》。

开发经营企业在预售、销售商品房前，应按本办法有关规定，到市建委办理审批手续。市建委收到开发经营企业申请后，应当会同市房管局等有关部门对照本办法第六条、第七条规定进行审核，并到现场实地查勘。经审查合格的，市建委应当自收到申请之日起10日内办结有关批文。开发经营企业凭批文到市房管局办理预（销）售登记，领取《商品房预（销）售许可证》。

第六条  开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得《建设用地规划许可证》；

（二）持有《建设工程规划许可证》；预售房的设计图纸应同《建设工程规划许可证》核准的事项相符；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度，初步落实水、电、煤等配套工程；

（四）已拟定的商品房预售方案应包括：商品房的座落、结构、装修与设备标准；商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点方式、物价部门核定的预售价格、交付使用日期和交付使作后的物业管理等主要内容。

第七条  商品房未经预售的，开发经营企业可以在房屋竣工后直接申请销售。商品房销售应当符合以下条件：

（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》和《建设工程施工许可证》；

（二）同《建设工程规划许可证》核准的设计图纸及有关规定事项相符；

（三）具有竣工综合验收合格证明；

（四）已落实物业管理单位和物业管理措施。

第八条  开发经营企业向境外预售、销售商品房的，还应当符合《无锡市涉外房产交易管理试行办法》有关规定。

第九条  开发经营企业预售、销售商品房，必须在其经营场所出示《商品房预（销）售许可证》，以备承购人查验。

具有房地产中介服务资格的中介服务机构在预售、销售商品房时，应当出示《商品房预（销）售许可证》以及商品房预售、销售的委托书。

商品房承购人经确认上述证件后方可购买。

第十条  开发经营企业预售、销售商品房必须与承购人签订商品房预（销）售合同。商品房预（销）售合同应当使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一条  预售人应当于合同签订之日起30日内持有关合同到市房管局、市国土局办理登记备案手续。

预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到市房管局和市国土局办理权属登记手续。

第十二条  商品房销售必须使用财税部门统一监制的专用发票。

第十三条  开发经营企业及其委托商预（销）售商品房广告，必须符合《中华人民共和国广告法》，并持有《商品房预（销）售许可证》，广告中应当载明许可证编号。否则，广告经营单位或者单位不得为其制作和商品房预售、销售广告。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预（销）售许可证》擅自预（销）售商品房的，由市建委、市房管局责令其停止预（销）售活动，限期补办手续，并可依据有关规定给予处罚。

篇（4）

二、第六条修改为：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

三、第七条修改为：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表；

（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

四、第八条修改为：“商品房预售许可依下列程序办理：

（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定代表条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。”

五、第九条修改为：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”

六、第十条修改为：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。”

七、第十一条修改为：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”

八、第十二条修改为：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”

九、第十三条修改为：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”

十、增加一条作为第十五条：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”

此外，对部分条文的顺序作相应的调整。

本决定自之日起施行。《城市商品房预售管理办法》根据本决定作相应的修正，重新。

城市商品房预售管理办法

（1994年11月15日建设部令第40号，根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正）

第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表；

（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第八条商品房预售许可依下列程序办理：

（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。

第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

篇（5）

预售许可证没办好的房子不能买。

《商品房预售许可证》又称《房屋预售许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

（来源：文章屋网 ）

篇（6）

第二条本办法所称商品房预售款，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款（包括预售商品房按揭贷款）等各种款项。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称监管银行，是指商品房预售款专户的开户银信部门。

第三条凡在我县行政区域内经房地产管理部门批准预售的商品房预售款的收取、支出和使用，适用本办法。

第四条县房产管理局是商品房预售款监管的主管部门，负责组织本办法的实施。

县房地产交易管理中心负责商品房预售款的日常监管工作。

第五条预售人预售商品房的预售款应当用于准予预售商品房的工程建设。

第六条县房产管理局对商品房预售款监管履行下列职责：

（一）监督预售人和监管银行履行监管协议；

（二）对商品房预售款使用计划实施备案管理；

（三）对预售款的支取和使用实施监督管理；

（四）建立房地产开发、施工、监理等单位的诚信档案，并定期公示；

（五）接受预购人对商品房预售款使用情况的查询；

（六）受理商品房预售款收缴、使用中的违法违规行为的投诉，依法查处房地产开发企业违规使用商品房预售款的行为。

第七条商品房预售款监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至本项目工程竣工验收合格并给予预购人办理产权登记后止。

第八条商品房预售款的使用采取先审批后使用的管理模式。未设立预售款专用账户的项目，县房产管理局不得发放《商品房预售许可证》。

第二章预售款专用帐户设立

第九条预售人在申请商品房预售许可证前，应当在本县银信部门开设商品房预售款专用帐户，并由预售人、银信部门和县房产管理局三方签订统一格式的“商品房预售款专用帐户监管协议书”。协议书共三份，三方各执一份。

第十条《商品房预售款监管协议》主要包括以下内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落；

（三）监管项目范围；

（四）商品房预售款使用计划；

（五）违约责任；

（六）争议解决方式。

第十一条商品房开发项目属单家银信部门贷款或提供按揭的，该银信部门即为监管银行。多家银信部门贷款或提供按揭的，监管银行由预售人与相关银信部门商定。

第十二条同一预售人申请多个商品房预售许可证的，应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别设立预售款专用账户，同一个项目分期实施的，可以设立一个专用账户，但应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别列帐。

第十三条预售人因开发规模、按揭额度等原因，需要增加或变更监管银行的，须到县房产管理局申请办理商品房预售监管增加或变更手续。

第三章预售许可

第十四条预售人申请《商品房预售许可证》，必须符合以下条件：

（一）必须具有与预售房屋相应并未抵押的房地权属；

（二）完成项目总投资25%以上。

第十五条预售人申请办理《商品房预售许可证》，应填写商品房预售许可证申请表。并提交以下证件（复印件）及资料：

（一）企业《资质证书》和《营业执照》；

（二）建设用地规划许可证和用地审批手续；

（三）建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）完成项目总投资25%以上的有效证明材料；

（五）与金融机构签订的商品房预售款监管协议；

（六）商品房预售方案：预售方案应当说明预售房位置、面积、竣工交付日期，交付使用后须遵循的物业管理约定等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第十六条县房产管理部门在接到预售人申请后，应当查验各项证件和资料，并到现场进行查勘，经审查合格的，在十日内核发《商品房预售许可证》，并通过新晃电视台或新晃县公众信息网向社会公告。

第十七条企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售房广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十八条预售人应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县房产管理部门办理商品房备案登记手续。

第十九条预售人申请办理商品房预售许可证时，须提交《商品房预售款监管协议书》。县房产管理部门应当在预售许可证上明示商品房预售款专用账户信息。

第二十条有下列情况之一的，县房产管理部门不得办理商品房预售合同登记备案、预告登记、按揭等手续：

（一）未能提供监管银行出具的承购人付款已入专用账户凭证和预售人的收款发票的；

（二）承购人未按《商品房买卖合同》的约定付清首期预售款的。

第二十一条办理了备案登记手续的商品房，预售人未经购买人同意，不得将已预售的房屋所有权用于抵押，县房产管理部门不得办理抵押登记。

第二十二条经备案登记的商品房预售合同及有关凭证不得转让。

第四章预售款缴纳

第二十三条预售人不得直接收取商品房预售款，不得向承购人以采取集资、贷款、收取会员费等形式变相预售商品房。

预售人在填写完整好县房产管理部门统一印制的商品房预售款缴款单后，由预购人直接到预售人开设商品房预售款专用账户的商业银行缴款并将银管部门的进帐单回执交给预售人做帐。

第二十四条承购人、预售人双方可以就商品房买卖交易签订定金书面协议，定金额度不得突破交易额度的20%。

预售人不得直接收取商品房买卖交易的定金，定金的缴纳由预售人在填写好县房产管理部门统一印制的商品房预售款缴款单后，由预购人直接到预售人开设商品房预售款专用账户的商业银行缴款并将银管部门的进账单回执交给预售人做账。

第二十五条预售人凭监管银行的缴款回执向承购人开据购房票据，并在3日内报县房产管理部门备案。

第二十六条银信和住房公积金部门在发放承购人预购商品房按揭贷款时，必须由贷款人、预售人、县房产局三方签订《新晃侗族自治县预购商品房按揭贷款监管协议书》，并按协议书要求直接将该贷款划入指定的预售款专用账户。

第五章预售款使用

第二十七条预售人申请使用商品房预售款时，应填写商品房工程建设投资总费用计划表和商品房预售款使用申请表送交县房产管理部门，并根据下列不同申请款项提交相应资料：

（一）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的工程进度款支付证明；

（二）申请购买建设材料、设备款的，提供购销合同；

（三）申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

（四）申请缴纳法定税费的，提供相关单据；

（五）申请供还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款合同及抵押合同。

第二十八条为使预售人正常开展业务，预售人可以向县房产管理局申请一定额度的资金作为备用金，以支付经常性的零星开支，其额度不得超过预售款的10%。

第二十九条预售人设立的商品房预售款专用账户内的款项在按本办法规定撤销专用账户前，只能用于本办法第二十七条、第二十八条规定事宜，不得挪作他用。

第三十条县房产管理部门收到预售人资金使用申请后，应进行现场勘查，对施工进度、先期拨付的预售款使用情况进行评估，并核对商品房预售款专用账户对账单。

经现场勘查且符合条件的，应在两个工作日内办理用款拨付批准手续；对不符合条件的，应在两个工作日内书面通知预售人，并说明理由。

第三十一条除监管银行监管资金比例外，有下列情况之一的，县房产管理部门不予办理用款手续：

（一）专用账户余额不足项目销售款总额的10%时；

（二）收款单位、用途等内容与合同约定不符；

（三）已拨付款项未专款专用；

（四）其它违规用款事项；

预售人在办理《商品房预售许可证》之前应支付而未支付的各项费用，不得在商品房预售款监管账户中支取。

第三十二条监管银行应按监管协议条款，凭县房产管理部门出具的同意拨付款证明拨付预售款。

预售人应于每月10日前将监管账户上一月份资金收支情况的对账单复印件送交县房产管理部门备案，县房产管理部门应进行认真核查。

第三十三条监管银行凭县房产管理部门的证明材料及预售人的票据划转账，收款单位的账户和金额由县房产管理部门的同意拨付证明资料载明。

第三十四条预售人应按期向县房产管理部门申报建设工程完成的进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单复印件。县房产管理部门应对各建设项目的商品房预售与其预售款入帐情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监管，预售人应予以配合县房产管理部门到监管银行核对账务。

第三十五条预售人再次申请预售款的使用之前，县房产管理部门应审查前一笔款使用情况。在正常情况下，监管人员每月巡视工程进度一次，并将进度记录在案。若发现工程停工，即列入监管重点，改为每半个月巡视一次，若巡视三次发现工程一直停工，县房产管理局必须迅速调查停工原因，积极采取相应措施。

第三十六条预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，预售人可以向县房产管理部门提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经核实，县房产管理局应当在2个工作内通知监管银行解除该部分预售款的监管。

监管银行可将退房款直接打入承购人的银行账户中或由退房人领取现金。

第六章预售款专用帐户撤销

第三十七条预售商品房经竣工验收合格并给预购人办理产权登记后，预售人应根据建设部《商品房销售管理办法》第七、八条规定，在现房销售前向县房产管理部门申办商品房现售备案，经审查符合商品房现售条件的，出具《商品房现售备案回执》。预售人凭回执填写《商品房预售款撤销监管申请表》向县房产管理部门结算该项目预售款专用账户的资金。

第三十八条县房产管理部门在接到申请之日起3个工作日内进行审查确认，如预售人已按规定交清税费及地价款、不存在违反本办法或法律规定情形的，出具办理结算手续的书面意见并通知银行办理撤销监管账户手续；如有违规情形的，县房产管理局出具不予办理结算手续的书面意见通知预售人，并说明理由。

第七章罚则

第三十九条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，由县房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十条预售人隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由县房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第四十一条预售人未按本办法规定将预售款缴付监管账户的，由县房产管理部门责令停止该预售项目的销售，限期改正，并公示其不良行为，记入不良信息档案。承购人将预售款直接交给预售人而造成损失的，由承购人直接追究预售人的民事责任。

第四十二条预售人不按规定使用商品房预售资金时，由县房产管理部门责令限期改正，并可依照《城市商品房预售管理办法》有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十三条开发企业或预售人有下列行为之一，由县房产管理局可以处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》、通知金融机构冻结商品房预售款项，直至停办交易手续和产权转移登记：

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）违背监管协议，将商品房预售款项挪作他用，未能保证项目建设的；

（三）未按规定办理备案登记手续的；

（四）预售后又设立抵押的；

（五）违反商品房预售合同条款的，私自为承购人转让商品房预售合同及有关凭证的。

第四十四条监管银行擅自批准预售人使用商品房预售款专用账户内的款项或挪作他用的，由监管银行负责追回流失款项，对拒不改正或情节严重的，暂停办理该银行新开设商品房预售款专用账户手续。

篇（7）

摘要：商品房预售是开发商经营的战略手段，加强商品房预售的管理，有利于保护合同双方的合法权益。

关键词 ：预售商品房；转让；条件

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）19-0153-01

预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。预售商品房再转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

根据《城市房地产管理法》第36条之规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢?有人认为，根据《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则，如果商品房预售人按照《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续，预售商品房的所有权即发生转移，这时，预购人即成为预售商品房的所有人。因此，预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权，其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。

那么，预售商品房转让条件有哪些要求呢?

1、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。

2、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。

3、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民（1996）2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。

由于商品房预售合同是双务合同。双方当事人互相享有权利和承担义务。因此，预购人将预购合同转让给第三人时，多数情况下，是将预售商品房合同的权利和义务一并转给第三人。第三人即取代原预购人成为全部或部分债权的受让人和全部或部分债务的承担人；商品房预售方不是转让合同的当事人，而承担债务的第三人是否具备偿还债务的能力，商业信誉如何，又与其享有的权利是否能够实现，紧密相关。因此，为了保护商品房预售方的合法利益，上述情况必须征得预售方的同意。以下几种情况，预售商品房的转让行为不应支持。第一、预售商品房转让合同签订后未进行登记的；第二、预售商品房转让合同双方对该行为有重大误解的；第三、预售商品房转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法利益，干扰了房地产市场的。

参考文献：

[1] 中华人名共和国建设部.城市商品房预售管理办法（令第131号）[Z].1995-1-1.

篇（8）

事实与理由：

2008年2月26日，巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部与申请人丁某签订了《协议》。当日，申请人缴纳了现金5万元。并盖有巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部财务专用章。截止今日（2009年2月18）近一年，贵司未与申请人签订《商品房预售合同》。2009年2月18日，申请人亲自到巴中市某房地产开发有限公司市场营销部询问，告知1、可以退房，按协议退；2、以其它房源调换。同时，要2010年底才能交换。经查询巴中市某房地产开发有限公司所开发的项目名称某楼盘A区7幢。2009年1月15日才办理（2009）房预售证第01号。而与申请人签订协议约定某楼盘D3项目部至今都未办理其商品房预售许可证，也无权出卖根本不能确定的房屋。申请人所交的5万元诚意金，长达近一年贵司都没有通知申请人签订其正式商品房预售合同。实际上，贵司根本不能与申请人签订其商品房预售合同。不是申请人不诚意，相反，确是贵司不诚意，严重违反《中华人民共和国房地产管理法》、《商品房预售管理办法》、民法通则及合同法的相关规定。

根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第三款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”“《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

综上，2008年2月26日，申请人缴纳了5万元的诚意金。根据协议第2页第十二、十三条约定，在近一年中，贵司既没有通知签订正式的商品房买卖合同，也没有书面告知某楼盘D3项目部不能开发实施，现由贵司承担。更没有取得某楼盘D3组商品房预售许可证。其不诚信，显尔易见。贵司不应扣除任何费用。故恳请贵司立即退还所交的5万元现金。

此致巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部

申请人：

二00九年二月十八日

篇（9）

现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。

事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。

（二）商品房现售不等同于房地产转让

首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然国务院办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）中明确：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。

其次，《房地产管理法》第37条规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件（依据事实行为或司法裁判等除外）。而在商品房买卖法律关系中，无论是预售还是现售，购买人尚未办理权属登记，其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记，也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权，房屋所有权仍属开发企业。

最后，商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例，预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让，即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意，可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人，即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人，因其在预售合同中的义务已履行完毕，剩下的只是对房地产开发企业的债权，此时预售商品房转让实质乃是债权让与，《合同法》第80条规定，其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然，根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》的规定，由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案，所以预售商品房转让时，房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行政权力介入对房地产市场行为的强制干预，是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要，并无法理可依。因此，《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。

二、商品房预售与现售监管对接的实践难题

（一）竣工验收合格———现售

考察我国现行立法及部分地方实践不难发现：竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看，竣工验收应是行政主管部门牵头多部门参与的综合性验收。

同为行政法规的《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第49条又规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，按该条例的规定，建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行政主管部门出具的单项验收组成，建设行政主管部门的主要职责是监督备案。

2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。

综上，从工程建设和法律规定的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。

（二）现售备案的性质

《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看，现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案，而非审核性备案；受理备案的主管部门为房地产开发主管部门，而非房地产行政主管部门或房屋登记机构。因此，笔者认为，办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。

（三）现售监管引发的相关问题

1.怠于申办初始登记

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提，除提交法定要件外，初始登记还涉及一定的税费，包括登记费、工本费、维修资金。按发改委和财政部的规定，住宅房屋登记收费标准为每件80元，非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件；非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。有观点认为，允许现售商品房进行合同网签备案，将降低开发企业申办初始登记的积极性，在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上，该情形在预售许可制度下同样存在，并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。

2.如何办理预告登记

《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准，那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记？虽然《房屋登记办法》并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形，但从《物权法》对预告登记的定义来看，商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议，为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定，应当可以办理，并不违反法律规定。

3.能否受理（预）查封

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）指出：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见，未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）中提出了预查封的概念，即房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看，商品房现售合同备案显然不属于预查封范围，但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行：即作为被执行人的房地产开发企业，已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

4.预售与现售的转化和衔接

建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》（建房[1998]第17号）中指出，现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看，将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行政管理的要求。笔者认为，管理实践中，应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定，未竣工验收合格的商品房申请预售的，应核发商品房预售许可证，且预售许可应有期限限制，即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售，现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管，宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行；对于已完成初始登记的现售商品房，应将房屋权证作为交易的证明文件，可以实行网上签约，但不宜再进行合同备案监管。

三、国内各地对商品房现售监管的比较分析

由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则，部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有：

其一，将竣工验收备案/综合竣工验收作为预售与现售的分界，开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料，如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证，又分为两种情形：一是经公示一定期限后即可现售，不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定，开发企业现房销售商品房的，应将竣工备案等相关资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后，房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如，《武汉市开发办关于贯彻的通知》（武开管办[2001]082号）明确：对现售商品房实行商品房现售备案制度，开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案；市开发办对符合商品房现售条件的，出具武汉市商品房现售备案证，没有办理武汉市商品房现售备案证的，不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致，开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县（市）、街区房地产管理部门办理产权登记备案。

其二，将初始登记作为预售与现售的分界，如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如，北京市通过网上签约方式进行商品房现售，但现售合同不备案，直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交[2005]1105号）规定：本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定：现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》（甬建发[2009]189号）规定，现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋，商品房现售实行备案制，现售备案资料齐全的予以备案，核发商品房现售备案书。另外，宁波市还规定，原已申领商品房预售许可证的项目，在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售，领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定，预售商品房项目申请转现售的，发给海口市商品房现售备案证；已办理房屋权属登记的，不办理海口市商品房现售备案证。

结合各地实践来看，无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界，无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定，值得借鉴。

四、加强和完善商品房现售管理的若干构想

篇（10）

一、 自本通知施行之日起，商品房预售登记备案由预售人、预购人双方共同办理改为由预售人单方办理。

二、 预售商品房，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向市或区（县）国土房管局办理商品房预售登记备案手续。

三、 预售人办理商品房预售登记备案手续应提交下列材料：

1． 商品房预售登记备案表（一式三份）；

2． 预售人的委托书、受委托人的身份证明；

3． 商品房预售合同；

4． 预购人为个人的，提交身份证件的复印件；外省、市个人还须提交工作居留证或在交易中心购房证明和暂住证复印件；台湾同胞购买内销房还须提交市台办批准文件的复印件。预购人为单位的，提交营业执照（注册证书）以及单位权力机构同意购房文件的复印件。

四、 预售人材料齐备的，市或区（县）国土房管局收到一个商品房项目商品房预售合同10件以下的当即办理完成登记备案手续，一个商品房项目商品房预售合同10件以上、30件以下的3个工作日办理完成登记备案手续，一个商品房项目商品房预售合同30件以上的5和工作日办理完成登记备案手续。

市或区（县）国土房管局办理登记备案手续时，应当在商品房预售登记备案表上加盖商品房预售登记备案章，留存一份商品房预售登记备案表、预售人的委托书和受委托人的身份证件的复印件、预购人身份证件的复印件、单位的营业执照（注册证书）以及单位权力机构同意购房文件的复印件。商品房预售合同上不加盖商品房预售登记备案章，市或区（县）国土房管局不再留存商品房预售合同，另两份商品房预售登记备案表分别由预售人、预购人留存。

五、 有下列情形之一的，预售人不得申请商品房预售登记备案：

1． 买卖双方为在商品房预售合同上签章的；

2． 申请登记备案的商品房不在预售许可证范围内的；

3． 已登记备案的商品房重复登记备案的；

4． 合同所附共用分摊部位与备案不一致的；

5． 预购人不在许可商品房销售对象范围的；

6． 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

7． 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。