物业公司管理制度汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇物业公司管理制度范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

为树立良好的公司形象，规范员工统一着装，特制定本管理制度。

2.0适用范围

本规定适用于唐山**物业服务有限公司全体员工工服的管理。

3.0职责

3.1人力行政部负责员工的工服的统筹管理及工服制作。

3.2库管员负责发放保管，应准确把握发放和库存工服数量和质量；在工服不足时及时补充（指保安服装）。

3.3库管员负责验收和执行物品管理的各项规定（含补充服装时型号数量的统计）。

3.4各部门主管负责人负责监督执行，并对本部门工服负责。

4.0工服的管理

4.1以人力行政部的正式入职单为依据，填写《员工工服领取登记表》

4.1.1人力行政部在填写《员工工服领取登记表》时，必须注明每件或每套工服的购置价格。

4.2物业公司总经理、副总经理、及各物管处经理和总公司各部门经理每人交纳1000元人民币；其它管理人员（含物管处副经理、经理助理、各部门主管）每人交纳500元人民币；保安员每人交纳服装押金600元人民币；商管员员工交纳服装押金500元人民币；客服部员工交纳服装押金300元人民币；维修部（含各种运行工）、保洁员、绿化员每人交纳200元人民币；其它总公司员工根据层级比照交纳。

4.3 员工工服的支领、退还、押金缴纳方式与折旧年限

4.3.1总经理、副总经理、各部门及各物管处经理工服支领标准及折旧年限

职位

物业公司总经理、副总经理、各物业管理处经理、总公司各部门经理

物品

黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件、黑色单皮鞋1双、黑色棉皮鞋1双、

备注

领带（蓝色或浅灰色暗花）自备

押金

在工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。

4.3.2各物管处副经理及各部门主管工服支领标准及折旧年限

职位

各物业管理处副经理、各部门主管、物业管理处经理助理

物品

黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件

备注

黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品折旧年限均为3年。

4. 4. 3 保安员工服支领标准及折旧年限

职位

保安员

物品

黑色或藏蓝色制服2套、长袖靠色衬衣2件、半袖白色衬衣2件、黑色易拉得领带2条、黑色三接头皮鞋1双、黑色军钩（棉）皮鞋1双、迷彩服2套、黄胶鞋（训练用）2双、武装带1条、保安专用半身棉服1件、高筒雨靴1双、雨衣1件

备注

1.武装带、高筒雨靴和雨衣离职时必须交还公司

2.所有所需交回物品，必须清洗干净

押金

员工上岗前缴纳

折旧年限：保安专用半身棉服、高筒雨靴和雨衣的折旧年限为

5年，其他物品的折旧年限3年。

4.3.4客服部员工工服支领标准及折旧年限

职位

客服部（含物业管理处人力资源、行政、文员及总公司文员等相应岗位）

物品

黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）、领结2个

备注

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。

4. 4. 4 环境保洁部员工工服支领标准

职位

环境保洁部员工

物品

女员工：红色或米黄色T恤和深蓝色宽松运动裤2套、 天蓝色或深蓝色工作服套装2套、棉背心1件、遮阳帽1顶、橡胶底布鞋2双、橡胶底棉鞋1双、中筒雨靴1双、雨衣1件

男员工：米黄色或天蓝色T恤和深蓝色宽松运动裤2套、天蓝色或深蓝色工作服套装2套、棉背心1件、遮阳帽1顶、橡胶底布鞋2双、橡胶底棉鞋1双、中筒雨靴1双、雨衣1件

备注

1.夏季室外作业人员可配发草帽。

2.中筒雨靴和雨衣在离职时必须交还公司。

3. 所有所需交回物品，必须清洗干净

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：棉背心、中筒雨靴、雨衣的折旧年限为5年，其他

物品折旧年限3年。

4.4.5 工程维修部员工工服支领标准及折旧年限

职位

工程维修部员工

物品

夏天：半袖工程套装2套；冬季：冬季工程套装2套、工程用半身防寒服1套；绝缘鞋（单鞋2双、棉鞋1双）、高筒雨靴1双（普通员工）、绝缘雨靴1双（电工专用）、雨衣1件

备注

1.高筒雨靴和绝缘雨鞋在离职时必须交还公司

2.所有所需交回物品，必须清洗干净

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：工程用半身防寒服、高筒雨靴、绝缘雨靴的折旧年

限为5年，其他所有物品的折旧年限为3年。

4.4.6商管员工服支领标准及折旧年限

职位

商管员

物品

黑色西服2套、白色长袖衬衣2件、白色半袖衬衣2件

备注

黑色皮鞋及领带（蓝色或浅灰色暗花）自备

押金

在员工工资内扣除并开具押金收据

折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。

4.4.7播音员及公司其他女性文员工服支领标准及折旧年限

职位

播音员及公司其他女性文员

物品

黑色夏季套装2套（下半身裙装、上半身半袖衬衣、领结两个）、职业套装2套（下半身长裤、上半身长袖衬衣）

备注

押金

1.在员工工资内扣除并开具押金收据

2.押金标准与客服部标准一致

折旧年限：所有物品的折旧年限均为3年。

4.4.8员工工服的折旧计算方法及其他规定

4.4.8.1 折旧费用：实际的购置价格÷折旧年限的月份和×员工实际工作年限的月份和 。

例如：一员工在本公司申领了一套价值360元，折旧期为3年的工服，该员工在公司工作2年零3个月，主动离职。该员工在离职时

可支领服装折旧费用为360元÷36个月×27个月=270元。

4.4.8.2 折旧期从工服申领到位的日期开始计算，到员工将工服上缴至公司的日期截止（一个月内累计工作不足15天含15天不予计算折旧月份；一个月内累计工作超过15天不足30天按整月计算。）

4.4.8.3 员工主动离职，按此办法执行；员工被动离职视情况而定。

4.4.8.4 在试用期内员工主动离职，公司将不退任何费用；员工被动离职视情况而定。

5.0着装标准

篇（2）

一、接待来信来访来电投诉制度

为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，统一传递到办公室。属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1

~

2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。

2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。

3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，靖宇县建筑公司物业”。

4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.

8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意的管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

二、员工文明服务要求

1、热爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。

②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理：

①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。

⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

三、员工廉洁工作制度

1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。

2、自觉抵制不正之风，严守法纪。

3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。

4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。

5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。

6、不乱收费或收费不开收据。

7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。

8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。

9、维护公司利益，遵守公司机密。

10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。

11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。

13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。

14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。

15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。

16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。

五、对外服务工作管理制度

1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。

2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。

3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严格遵守四不准原则：不喝业主的水，不抽业主的烟，不吃业主的饭，不接业主的礼品。

4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。

5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。

6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。

7、管理要分工划分区域，落实到人头，包干管理，作为年末考核标准。

8、新建工程要提出合理建议（如绘制水暖电布置图），并如实反映各施工维修情况。

9、建立小区实际规划图。

10、对小区外网管线井，重新绘出平面图，给维修施工做好基础和参考。

附：物业管理区划为以下三个区

1、鼎盛十一栋

2、新兴十栋（建设局前一栋）

3、沿江七栋

物业人员表：

副经理：冯聚恒

科长：祖洪刚

科员：随广东

董存会

后勤：张苓

张冲

篇（3）

一、电梯的运行管理

为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的.监督检查.

1、电梯实行24小时运行值班制度，值班人员应做好值班记录，发现事故隐患应正确处理，并及时上报。设备使用地点严禁吸烟，使用明火，放置杂物等。

2、电梯管理人员应持证上岗、并定期进行验证培训。每月应对电梯机房、使用情况、轿厢、维保单位维保情况、故障处理等情况进行一次全面检查，确保电梯安全运行。

3、电梯每年应由xxx质量技术监督局进行一次检测，限速器每两年检测一次，检测合格后使用合格证应及时张贴在显著位置。

4、电梯保养必须经过专业培训取得相关资格者进行此项工作。

5、平时电梯保养、维护、巡视及故障记录由维保单位进行，使用单位只做相关认可记录及签字。

6、发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。

7、在电梯运行中遇到突发问题应立即通知维保人员到现场解决，不得擅自处理。

8、对投入使用的电梯原始资料及注册备案资料应有专人建档管理。发现电梯有严重隐患或电梯有震荡、异音、损坏时，应立即通知维保人员，并在维保人员到达时，详述电梯不妥之处，以便及时恢复故障问题。

9、电梯机房除电梯维保人员、消防人员外，任何人不得进入。

10、严禁装运易燃、易爆、易污染的物品；严禁在电梯门外用水冲洗地面和物品。

11、电梯管理人员及值班人员在使用、检查电梯时不允许在门厅外用手扒启厅门；不允许作为载货使用，尤其是超长物品、易散物品等。

12、对乘客不文明乘梯行为工作人员应积极进行劝解、告知。

13、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，当班人员应及时通知电梯维保人员，并安慰被困乘客，使其耐心等候，切勿自行开启梯门，以免发生危险。

二、电梯服务标准

1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;

3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;

4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;

5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理

1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠，

2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理

1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查

篇（4）

一、 目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、 适用范围：

新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

三、 职责：

3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、关于服装、装束

4.1进公司必须穿好工作服；

4.2工作服要干净；

4.3进公司须戴工作证；

4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；

4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；

4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；

4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；

4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间

5.1时间为上午8：30----12：00 下午2：00----18：00

5.2不得无故迟到、早退、外出；

5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；

5.4严禁无故旷工；

5.5上、下班必须签到；

5.6不许代别人签到；

5.7不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件

6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；

6.2注意整理整顿；

6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；

6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；

6.5节约用水，用电，不得浪费；

6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；

6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；

6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

七、其它

7.1服从上司的命令；

7.2发生事情必须立即上报、联络；

7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；

7.4严禁在花园内吸烟；

7.5不准喧哗、赌博；

7.6不准盗窃他人或公司内的东西；

物业管理公司规章制度

1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；

2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；

3、严禁在办公室私用电话；

4、除急事外不许接听私人电话；

5、未经许可不准在公司内演说集会示威；

6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；

7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；

8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；

违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。

望各位雇员严格遵守。

关于上班时间

1、 无故早退或迟到，罚款5元，

2、 无故旷工一天扣除2天工资；

3、 旷工连续3天，按自动离职处理；

4、 忘记签到或签错日期同样罚款5元；

5、 发现代人签到，一律罚款20元；

6、 擅自涂改签到表，一律罚款20元。

（所罚款项存用于公司活动基金）

关于花园内设备和备件

1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；

2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；

3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；

4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；

5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；

6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。

其它

1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。

2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。

3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；

4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；

5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；

6、上班时间内怠工或打瞌睡 ，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。

7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。

8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。

员工考勤和休假的规定

为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定

（一） 考勤

1． 考勤内容

① 上班时间已到而未到岗者，即为迟到；

② 未到下班时间而提前离岗者，即为早退；

③ 工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；

④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。

2． 考勤须知

① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。

② 对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。

表一

旷工天数 0．5 1天 1．5天 2天 一年累计10天 一年累计15天

扣工资 25% 50% 75% 100% 扣年终各项奖金 除名

3． 请假办法

① 公假

经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。

② 调遣假

员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。

如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。

4． 因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天1.5加班天数；法定假日加班费：工资÷26天2加班天数计算。

（二） 休假

1． 员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。

2． 员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。

3． 婚假

员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。

4． 丧假

员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。

5． 产假、计划生育假

① 女员工产假按下列标准核给（发基本工资）

表二

假期内容 假期天数 说明

产假 90天 难产或双胞胎加14天假

晚育假 15天 年满25周岁生育为晚育

独生子女假 35天 凭独生子女证核给

② 临时工产假56天，发60%的工资。

③ 产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。

④ 接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：

放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；

经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天；

怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；

6． 病假

① 员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；

② 有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：

表三

连续工龄 不满一年 不满二年 满二年不满四年 满四年以上

三个月内病假工资 50% 60% 80% 100%

连续病假六个月以上 建议离职并补发一个月基本工资。

7． 事假

员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。

8． 探亲假

① 探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；

② 员工需要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；

③ 探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）

④ 在本公司休过年假者，不再适用此条。

9． 年假

① 凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。

② 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。

③ 受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。

10． 说明

本规定从之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。

办公管理制度

员工办公制度

为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：

一． 出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。

二． 请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。

（1） 请事假扣发当天工资。

（2） 请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。

（3） 旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。

（4） 请假一天以上请假者必须提前申请。

（5） 上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。

三． 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。

四． 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。

五． 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。

六． 上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。

七． 不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。

八． 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。

九． 热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。

文明办公制度

一． 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。

二． 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。

三． 讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。

四． 各办公室、会议室严禁吸烟。

五． 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。

六． 爱护公共财物，节约用水用电。

七． 重视防水、防盗和安全生产。

八． 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。

九． 严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。

十． 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。

办公室值班制度

为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：

一． 值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。

二． 值班地点：公司客户服务中心。

三． 值班时间：星期一至星期日18：00—20：30。

四． 值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。

五． 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。

六． 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。

七． 值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。

八． 国家法定节假日另做加强值班安排。

管理处接待来访设诉工作制度

为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。

一． 接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。

二． 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。

三． 对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。

四． 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

五． 全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。

用户投诉处理制度

一． 用户投诉的接收

1． 凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。

2． 管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件（信件、传真、电话及面谈的正式记录）的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。

3． 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。

二． 用户意见的处理（必须满足公司对用户的承诺要求处理）

1． 管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。

（1） 由有关班组负责作出补救措施。

（2） 作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。

2． 对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。

3． 对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。

4． 在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。

业主投诉处理和分析制度

一． 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。

二． 各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。

三． 各责任部门按照业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给部调度室。

四． 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。

五． 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。

六． 对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

业主意见调查和回访制度

一． 客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：

a） 供电管理；

b） 供水管理；

c） 消防治安管理；

d） 卫生管理；

e） 绿化管理；

f） 公共设施管理；

g） 维修服务；

h） 服务态度。

二． 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及分项满意率，业主对物业管理的意见（共性的意见）等书面报告办公室主任。

三． 对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。

四． 对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。

五． 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报，接受监督。

六． 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。

七． 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

八． 回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

九． 回访后遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

管理处接待来访投诉定期固访制度

为加强管理处与住户的联系，及时为住户排扰解难，把管理工作置于住户监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉工作制度。

一． 接待来访投诉工作

1． 接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。

2． 任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。

3． 对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。

4． 当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。

5． 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

6． 全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。

7． 当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。

二． 回访工作

1． 回访要求：

（1） 办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

（2） 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

（3） 回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

（4） 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。

2． 回访时间及形式：

（1） 办公室主任每年登门回访1~2次。

（2） 物管员按区域范围分工，每季回访1次。

（3） 每季度召开一次住户座谈会，征求意见。

（4） 利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。

（5） 有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。

回访工作制度

一． 维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中：经理回访率不低于10%；主管回访率不低于30%；维修负责人回访率不低于60%。

二． 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。

三． 回访内容：

1． 实地查看维修项目。

2． 向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。

3． 征询改进意见。

4． 核对收费情况。

5． 请被回访人签名。

四． 对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。

住宅区管理处回访回访制度

为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。

一． 回访要求

1． 物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

2． 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

3． 回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

4． 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

二． 回访时间及形式

1． 牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。

2． 物管员按区域范围分工，每月回访1次。

3． 每季度召开一次楼长会，征求意见。

4． 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

5． 有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。

6． 物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。

7． 随时热情接待来访，作好登记。

工程部的主要工作职责

1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；

2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；

4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；

5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；

6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；

7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；

8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；

9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；

10、 负责小区内紧急情况的处理工作。

工程部主管的岗位职责

1、 执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理

⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象

2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；

3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；

10、 及时完成上级交办的其他工作。

工程部领班岗位职责

1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；

2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、坚固良好、调整良好）；

3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；

4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；

5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；

6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；

7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；

8、 完成上级交办的其他工作。

工程部维修工的岗位职责

1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；

2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；

3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；

4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

7、 请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；

8、 搞好班内外清洁卫生工作；

9、 完成上级交办的其它工作。

工程部的主要工作职责

1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；

2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；

4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；

5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；

6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；

7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；

8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；

9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；

10、 负责小区内紧急情况的处理工作。

工程部主管的岗位职责

1、 执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理

⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象

2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；

3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；

10、 及时完成上级交办的其他工作。

工程部领班岗位职责

1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；

2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、坚固良好、调整良好）；

3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；

4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；

5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；

6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；

7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；

8、 完成上级交办的其他工作。

工程部维修工的岗位职责

1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；

2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；

3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；

4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

7、 请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；

8、 搞好班内外清洁卫生工作；

9、 完成上级交办的其它工作。

工程部的主要工作职责

1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；

2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；

4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；

5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；

6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；

7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；

8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；

9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；

10、 负责小区内紧急情况的处理工作。

工程部主管的岗位职责

1、 执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：

⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理

⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正

⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度

⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施

⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象

2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；

3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；

4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。

6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；

7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；

8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；

10、 及时完成上级交办的其他工作。

工程部领班岗位职责

1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；

2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、坚固良好、调整良好）；

3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；

4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；

5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；

6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；

7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；

8、 完成上级交办的其他工作。

工程部维修工的岗位职责

1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；

2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；

3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；

4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；

6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

篇（5）

2、日常报表提交。认真按时完成工作日报、周报表及各类总结计划。日报表、周报表将各项事宜交代清楚，并于次日上午8：30前交办公室，不能按时完成的按20元/次考核；早上填写前日日报表的，按10元/次考核；字迹潦草、敷衍了事的，按10元/次考核并重新填写，重新填写后仍然达不到要求的按10元/次考核；月总结下月2日前交办公室，迟交无论理由，考核30元/次，完成质量按上述规定考核。

3、按时参加公司及事业部组织召开的各项会议或活动。无故缺席除按公司相关规定考核外，事业部考核20元/次。

二、业务开展

1、信息收集

1）对业务员业务范围暂作如下划分：

：盘龙城一带、金银龙湖

：奓山、阳逻一带

：吴家山、阳逻

：磨山工业园、汉阳**一带至汉口

：**沌口开发区至汉南

：**至**火车站

：**至**火车站

**负责武汉市及周边其他区域，并对其他业务员的业务开展情况跟踪抽查。业务员按划分的业务区域开展业务活动，除各人已上报目前跟踪重点项目外，业务活动原则上不得过界。

篇（6）

2．为减少退货积压造成库存，减少公司损失，工程退货现规定如下：

退货为国内期货时，以销售金额的2倍从个人业绩中扣除；退货为进口期货时，以销售金额的3倍从个人业绩中扣除；退货为本公司库存产品，在售后一个月内可以退货，并以原销售金额从个人业绩中扣除。

××除合同上盖有客户方公章款项外禁止业务员自行收款，公司由专人负责收款。严禁业务员截留现金货款，违者处以×××元～×××元罚款，情节严重者，辞退处理并追究法律责任。

4．原则上公司不允许欠款。签定合同发货后，三个月不回款者，工资、提成扣发；逾期回款者，根据实际情况扣除其提成。

5．如因工作需要发生业务招待或其它费用需提前请示，未经请示者费用自理。费用报销严禁虚报，违者根据情况罚款×××元～×××元。

二．日常管理

1．业务部实行早、晚会议制度，由业务部主管负责主持，确因有紧急业务工作需处理不能参加者，需提前请示或打电话说明；无故缺席者，罚款×××元。会议其间，要求所有人手机关机或振动或静音，违者罚款×××元。

2．业务员每日必须填写工作联络表，并且注定所要拜访客户名称、地址、电话及预计到达时间，公司由专人负责抽查，如不属实，一次罚款×××元；第二次降薪，工资按×××发放；第三次予以辞退。

3．业务员每天需打十个业务电话并记录上交，与客户预约或联系后方可出门，确因紧急事务需处理未能打满者，下午返回后打满；未达到十个者，每缺少一个，罚款×××元。

4．业务员必须做到每日通讯畅通，禁止无故关机或失去联系。

5．业务员每周六填写业务周报，按项目详细填写并按时上交，无故不交者，罚款×××元。

6．业务员工作时间禁止办理私人事务，违者罚款×××元～×××元。

××禁止业务员借工作之便，经营私人业务或其它公司、个人从事业务活动，一经发现予以辞退处理，并扣发当月工资及提成。

8．业务员每人每周必须有×××个以上半天时间留在公司，进行业务知识的学习或者约见客户上门，并整理学习报告或客户约见记录并上交。

9．客户上门拜访时礼貌周到，供应商、价格等资料收好，以免泄露公司机密；客户离开后，样本放归原位。

10．价格、供应商、客户资料等均属公司机密，不得向客户或竞争对手透露；违者处以×××元～×××元罚款，情节严重者予以辞退。

××样本派出需将派出方信息填写完整，方可派出，否则不予受理;派出样本在预计时间内必须归还，逾期不还或丢失者按样本价值从工资中扣除。

12．工作中禁止弄虚作假，按规定收集整理好各类基础资料，不做假帐、帐外帐。

篇（7）

以上种种新情况，也给发电集团财务部门带来不少新问题。本文将主要探讨分公司制度下的经营，特别是财务管理模式。

一、分公司财务负责的主要工作

在分公司管理模式下，分公司统管所属各电厂的财务工作，分公司财务不插手各电厂具体财务业务，更不能沉溺于日常业务的处理之中不能自拔。具体业务由各电厂财务自己去办，分公司财务主要负责以下几方面的工作：

(1)负责组织各电厂预算编制、预算审批，并监督预算执行情况，并依据预算执行情况进行绩效考核；(2)负责与电网协调，统一行动，及时回收电费；(3)负责全分公司范围内贷款合同的审批签订工作；(4)负责全分公司范围内的资金调度管理工作；(5)负责全分公司统一财务制度的制定及监督执行工作；(6)负责组织全分公司范围内的财务报告编制、审批工作；(7)负责全分公司财务基础工作检查及审计工作；(8)负责全分公司范围内的财务分析工作；(9)负责全分公司范围内财务人员的考试考核工作。

二、分公司的资金管理模式

根据分公司发展历程，分公司的资金管理可分三个阶段：

(一)分公司筹备阶段

此时不仅分公司本身还处于筹备阶段，其所属的项目公司还都处于电力建设前期阶段，主要表现在没有独立的资金来源，前期费主要由母公司代垫或者是就近的一个已投产的发电厂代垫；财务人员较少或不设财务，从代垫款的电厂借款后，支付各种前期费用，然后凭报销单据回有关电厂财务记账，冲销借款；没有工商执照，没有国税、地税的税务登记，由于处于筹备阶段，所以一般不能取得工商执照，因为按《公司法》有关规定，筹备处是不能核准登记的。正是基于以上原因，以及母公司工资，保险等管理的实际需要，分公司人员的各种工资，工资附加费由有关电厂代管。基本养老保险，工伤保险、失业保险，医疗保险、生育保险，住房公积金、企业年金等(简称“五险两金”)由有关电厂核算，按属地原则缴纳。

这样情况下，会产生种种弊端，其一是分公司资金调度受电厂限制，不能独立运作、自主调度资金，常常出现资金调度不及时情况。其二是资金管理与前期工作进展脱节，无法真正实现财务的核算监督职能。其三是分公司支出，由有关电厂代垫，这样处理的合理合法性受到质疑。其四是如果分公司及各项目部不能完全独立核算，由有关电厂代垫费用，代为核算，不符合会计准则的“会计主体”假设。

(二)分公司所属项目核准，正式成立公司，即处于基建阶段

在此阶段，分公司已经至少有一个项目公司获得国家发改委核准，取得工商登记，正式动工，就可以取得银行借款了。工程建设，需要大量的建设资金，除了用资本金以外，其余建设资金全部靠贷款解决。所属项目公司有了资金来源，就相当于分公司有了自己的资金来源，可自主调度资金。

(三)电力项目投产后，即进入生产阶段

在此阶段，分公司下属的项目公司投产发电，资金来源除了资本金及银行贷款以外，资金来源方面又增加了电费收入，分公司根据需要，负责与电网的协调工作，催收电费，设立电费专用账户，每月收回的电费先在电费户归集，然后再根据需要拨付各电厂(或项目公司)，按照资金计划(或预算)及贷款合同，归还银行长短期借款。如果资金还有剩余，可通过和银行做工作，提前归还一部分长期借款、这样可以减少企业财务费用，降低资金使用成本，增加企业利润总额及净利润。

三、分公司的会计机构设置及核算方法

分公司体制下，分公司不是法人，只是一级派出机构，负责管理境内各发电公司。我们常说“企业管理以经营管理为核心，经营管理又是以财务管理为核心”，因此我们若想实现分公司的管理职能，必须在分公司的统一领导下开展各电厂的经营管理工作。要实现分公司对各电厂经营工作的领导，就必须施行分公司对各电厂(项目筹备处)财务工作的统一领导。我们不妨建立一种“大财务”管理方式，即各电厂在分公司的统一领导下，执行分公司统一的财务规定，统一调度资金，统一编制预算及依据预算完成情况进行绩效考核。

这种财务管理体制，主要的优势就是：

首先是各电厂的财务工作由分公司财务部统一领导，对各发电厂能实施有效的监督和监控。在该体制下，各电厂的主要财务业务，都在分公司财务的实时监控之下，可以充分发挥分公司的管理效能，加强内部控制，极大的减少各电厂的财务风险和经营风险。

其次是能够整合企业资源，更好的发挥整体实力。统一调度资金，提高资金的使用效率，降低企业财务费用，降低企业财务风险。

最后是可争取合并计算增值税，合理降低分公司税负。除国务院另有规定外，企业之间不得合并交纳企业所得税。按企业所得税法有关规定，以企业为单位缴纳企业所得税，分公司一般不能合并交纳所得税，但特殊情况，国务院另有规定，就可以这样处理。分公司可以向所在省(市)税务局申请，请求其所属所有企业汇总缴纳企业所得税，这样如果部分电厂有亏损情况，按盈利企业和亏损企业的应纳税所得额合计金额计算应纳税额，这样盈亏相抵后计算的应纳税额，小于单个企业交纳的所得税合计，可以合理降低整个分公司的税负。特别是分公司所属企业，多元化经营涉及行业较多，个别企业受国家宏观政策影响出现亏损时，分公司合并缴纳所得税，比各企业分别计算缴纳所得税，可以依法合理降低分公司整体税负。目前已有某国有大型化工企业取得此项优惠政策，其所属所有境内子公司合并计算交纳企业所得税。

四、分公司的财务人员人事管理模式

(一)实施内部正常轮换制度

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二、海外财务管理环境分析

财务管理环境又称企业的理财环境，是指对企业财务活动和财务管理产生影响作用的企业内外部的各种条件或要素。简单来说，财务管理环境是指能对财务管理产生影响的一切因素总称。不同企业在不同国家、不同时期的财务管理有不同的特点，这是因为影响企业财务管理的环境因素有所不同。

（一）经济环境 主要包括：

（1）经济体制。经济体制一般认为可以划分为计划经济体制和市场经济体制，二者的区别一般体现在对决策权的决定上。根据目前我国经济现状，以及我国企业在海外大多数在所在投资国的国情来看，所采用的经济体制基本为市场经济体制。

（2）经济政策。经济政策是指国家为了调整经济活动所采取的各种方针政策。本文将从以下方面对海外国家的政策展开分析：一是财税政策。首先，财税政策会影响海外企业的资金结构和财务风险。针对海外经营的企业而言，企业进行投资所需资金主要靠自己筹措，可以表现为国内母公司借款，也可以表现为其所在国银行等金融机构借入资金，还可以是海外企业自有留存资金。资金来源渠道不同，致使企业资金结构不同，企业面临的财务风险也不相同；然后，由于不同国家国情不同，其税赋水平也不尽相同，这使得集团对整个海外公司的财务统一管理难以进行，增加了在集团层面的调控难度。最后，所在国的财税政策还会干预企业的具体财务运行。例如，所在国政府会利用财税政策干预企业的投资行为，从而鼓励或者限制海外子公司的投资方向。这些因素势必会影响集团对海外子公司的财务投资的控制。二是政府金融政策。每个国家的金融政策都根据自己国家的实际情况来进行制定。这些金融政策对企业的投资和经营产生实质性影响。例如货币的发行数量、信贷规模、信贷政策、利率、汇率制度水平等。这些因素不仅会影响到企业实际获取利润的能力，还会影响到企业进行利润转移的便利性。三是产业政策。所在国为了推动自身行业的发展，可能对这些行业在税收、信贷等方面给予一定的产业政策，例如低税收保护、价格也会有一定保护性政策。例如：非洲国家会对本国不发达的产业，对外来投资实施欢迎和优惠政策。

（二）法律制度环境 通常而言，影响海外企业投资的法律包括：企业法、税法、证券法和金融法等，特别是税法对企业的收益和生产布局有着重要影响，

（三）政治制度环境 政治制度环境不仅决定了所在国社会环境状态，其执行的经济制度更是直接影响到海外业务的开展。例如在市场经济体制下，政府对企业的经济活动干预较少，其经营业务按照市场调节进行运作，使得其管理有着极大的自。反之在市场经济体制不健全的国家中，政府对企业经营活动的干预较大，使得其管理需要考虑更多的政治和政策因素。就我国企业海外投资的现状来看，大部分投资都处于政治制度环境不是很理想的地区。

（四）人口环境 一个国家和地区的人口的基本要素（数量、质量、结构）会在很大程度影响企业的各类投资。一般而言，随着人口数量的增长，会扩大社会的有效需求，也会增加投资的需求。同时随着人口素质的改善，即人口教育程度的提升，适龄劳动人口的技能素质的提高，这些会使企业的人力资本要素得以增加，从而提升企业整体的经营收益。

三、我国企业海外公司财务管理制度体系优化方案

本文将结合我国企业海外业务开展的实际情况，从融资管理、投资管理、营运管理、外汇风险管理、税务管理五个维度提出我国企业海外财务管理制度体系的优化方案。

（一）海外融资管理 相对于国内企业而言，海外企业的海外融资拥有更为广泛的渠道和多样的方式。因此，海外企业财务管理需要按照权衡融资成本和风险，从而以最有利的条件筹措资金，并实现最佳资本结构。

（1）海外企业融资渠道与方式选择。虽然我国海外企业相对于国内企业有着更多的融资渠道选择，但由于其业务开展所在国家多为发展中国家，金融机构素质不高，金融市场发展缓慢，特别是缺乏有效的资本市场，因此，除了依靠国内母公司提供资金支持外，笔者建议海外子公司可以首先考虑利用当地的国际化银行或者实力较为雄厚的非银行金融机构来实现自身的融资述求。还可以考虑使用混合融资的模式，例如：由于开设海外子公司的集团企业大多为国有或者国有控股企业，因此可以考虑利用组合信贷模式，运用信用向本国和第三国以及当地三方金融机构申请组合信贷进行融资。

（2）海外融资的基本原则与方法。首先，科学预测资金需求量。海外子公司需要根据自身的项目进展状况制定资金预算计划，并且需要细化到具体的需求时间点，因为只有较为准确的预测资金需求量，才能保证资金链的安全和预定的资金成本控制。其次，按照要从财务战略管理的高度来计划在企业价值最大基础上的最优资本结构，还需要充分考虑企业承受经营风险的能力以及合海外企业自身的特点和所在国的具体环境。再次，由于我国海外企业开展的项目主要是以基础建设为主，所需资金量巨大、耗时长，因此，准确掌握所需资金的时间点，才能保证项目的正常施工和完工。最后，在确定资金需求量、时间点、和资本机构的基础上，科学选择资金的来源渠道。由于我国海外子公司的金融经验不甚丰富，同时由于我国银行对集团企业有着巨大的协议信贷支持。因此，笔者建议应该在依靠自身资金积累的基础上，由集团母公司向国内银行申请贷款，以满足海外子公司的资金需要。

（二）海外投资管理 具体表现为：

（1）直接在海外独资创建新的企业。这与企业在国内成立独立子公司的形式和方法是一致的。就目前我国海外投资的基本情况来看，这是我国企业在海外投资的最主要的组织形式。其优点在于可以充分保障母公司对海外子公司的控制权，可以更加便利地实现企业集团在全球的战略，还可以利用各国之间税负的差异，在全球范围内进行税收筹划。缺点是由于部分国家对某些行业禁止外资独立经营。

（2）与所在国企业进行合资或者合作经营。选择这一投资模式的优势在于：首先当地公司对所在国家和地区的法律法规、制度文化，产业政策、政府关系都较为熟悉，与之合作能迅速地打开当地市场，从而降低风险。其次，对于所在国和所在地区的政府所禁止进入或者限制外资进入的行业，通过合作或者合资经营可以直接绕开这一限制。最后，一般而言当地的税务政策都会给予相关的经济优惠和政策减免。缺点在于，由于存在文化差异和利益的博弈和纷争，很可能导致在经营管理上出现分歧，从而影响企业发展。

（3）跨国并购。跨国并购主要是利用资本优势，直接收购所在国的产业实体，例如，联想收购工IMB全球个人电脑事业部，吉利收购沃尔沃都。跨国并购最明显的优势是能直接利用规模经济和战略协同效益实现生产。但是缺点在于：一是所在国政府可能以“国家安全”等理由禁止收购；二是在并购后对被并购企业的整合，特别是协同在文化和管理理念上的差异。

综上所述，三种投资方式都有着固有的优点和缺点。企业应该结合自身的具体经营情况和所在国的社会经济环境进行对比分析，在平衡中找出满意解。

（三）海外营运资金管理 科学和高效的安排营运资金，不仅可以降低资金的使用成本，还能有效的规避外汇风险。因此，需要从流量和存量两个维度来安排营运资金，一方面需要保障企业有足够的营运资金储备以防范经营风险和增加获利机会；另一方面需要营运资产存在方式之间处于最佳持有水平以增加资本收益。基于此思维，可以从两个方面实施措施：一是加强对流动资产和负债的管理， 特别是需要利用所在国的商业信用，提升资金短期周转效率。二是减少资金的不合理占用。当前部分企业为了开拓海外市场，追求市场占有率，经常采用赊销方式，从而造成应收账款的管理效率低下。这需要集团对海外子公司应收账款的管理效率列为考核重点，以激励其管理层主动提升应收账款的管理效率。

（四）外汇风险管理 在集团的外汇风险管理中，海外子公司需要结合自身的业务开展情况和财务状况，在对外汇信息科学预测的基础上，实施综合性的风险管理方案。通常而言，可以从内部管控与外部管理两方面进行设计：

（1）海外子公司外汇风险内部管控措施。这里最重要的是选择符合子公司情况和所在国国情的计价货币，这也是企业规避外汇风险的最基本方法。一是选择人民币计价。随着我国金融市场的开发和人民币国际化程度的提升，形成了一些区域性的人民币结算，例如东南亚、中亚等地区。因此，在人民币市场化比较高的地区或者我国与所在国有货币互换性协议的地区选择人民币计价。例如印尼、新西兰、阿根廷等。二是选择可自由兑换货币计价。企业可以根据其经营的实际情况选择一种或者几种硬货币计价，这不仅有利于资金的调度，还可以转移货币的汇价风险。在开展对外贸易中，应遵循“收硬付软”的基本原则，即做到对资产和债权类以硬通货进行计价，而对于出口和债务类以软货币进行计价。

（2）企业的外汇风险的外部管理。具体表现在：一是充分利用国际信贷。作为现代金融行业中的一种融资方式，国际信贷可以实现货币资金的预收回笼，从而使得企业能很好地规避外汇风险。利用国际信贷规避外汇风险主要是指利用出口信贷、福费延和保付等方法。通过这一方式虽然企业需要支付一定的手续费和利息，但是可以十分有效地降低外汇风险损失。二是合理利用金融衍生工具规避外汇风险。套期保值是企业利用国际金融市场上的各类金融衍生工具来规避外汇风险。但需要注意的是，如果操作不当，不仅不能有效地规避风险，还有可能进一步放大风险。因此，母公司需要子公司采用金融衍生工具进行严格管控。

（五）海外税收管理 随着我国企业对外投资的规模日益扩大，海外税收管理需要成为整个海外财务管理的重要内容，通过科学筹划，可以实现资金的节省和利润的增加。在充分利用海外国家之间的税收协定、所在国为吸引外资而采取的优惠政策实现纳税减免等政策进行税收优化管理职务还可以借鉴目前国际上流行的国际税收策略和方法：一是设立避税子公司，即在那些提供较低税率或者税收优惠的国家设立子公司，将利润转移到该子公司；二是利用转移定价将通过高进价、低销价的方式将企业利润转移到那些提供较低税率或者税收优惠的国家。

参考文献：

[1]张新民、钱爱民：《企业财务报表分析》，清华大学出版社2006年版。

[2]岳春燕：《论企业集团内部审计制度的完善》，清华大学出版社2006年版。

[3]汤传玉：《跨国经营财务风险管理及其规避研究》，《金融管理》

篇（9）

沧州是金丝小枣原产地，是我国栽培金丝小枣历史最早、种植面积最大、产量最高、品质最好的生产基地，被国家林业局、中国经济林协会评为“中国金丝小枣之乡”。随着小枣种植规模的扩大，加工企业不断发展壮大，随之产生的环境污染问题也日益严重。特别是蜜枣生产废水的直排方式严重影响了周边区域的环境质量，已成为制约经济社会协调发展的突出矛盾。

一、小枣加工业的发展和环境污染现状

多年来，沧州金丝小枣作为传统的支柱产业，按照规模、效益同步提高的产业发展思路，大力推行了“公司+基地+农户”的经营模式，制定推广了《无公害食品沧州金丝小枣》和《无公害食品沧州金丝小枣生产技术规程》两个地方标准，积极建设小枣无公害生产基地，小枣种植的标准化生产管理和产业化建设成效显著。目前，全市金丝小枣面积达到10.4万公顷，产量25万吨，涌现出“沛然世纪生物食品公司”、“枣香村食品有限公司”等一批龙头企业，品种多达30多个，产业经济效益十分突出。

小枣加工业在促进区域经济发展的同时，环境问题日益凸显。由于2006年以前国家未实行排污总量控制管理，且对该行业审批没有数量限制，审批门槛相对较低，加之蜜枣加工成本低廉，效益可观，大批蜜枣加工项目相继建成投产，生产过程中排放的污水积少成多。每年夏季，污水发酵，挥发的气味刺鼻难闻，给群众生产生活造成极大影响。

二、环境污染治理工作存在的问题

进一步加大小枣加工业发展过程中的环境污染治理工作力度，是大势所趋，刻不容缓。近几年，环保部门对此高度重视，并采取了一系列的有效措施，取得了初步成效，但实际工作中仍有三方面问题严重影响着小枣加工业环境污染整治工作的进一步推进。一是企业多、规模小。枣业上规模、管理规范的企业少，加之，企业独立治理污染成本高，并且分布零散，集中治理困难。二是部分枣加工企业法人对环境污染治理意识不强，不能自觉配合工作。生产经营中治污环保守法成本高，违法生产成本低，致使一部分不法企业主人为闲置治理设施，使治污设备形同虚设，企业污水仍然偷排偷放，而环保执法人员有限，很难24小时监控。三是蜜枣加工季节性强，相当部分的作坊式企业，只在8月中旬至9月上旬生产，生产成本低，时间短，扰乱了蜜枣加工市场秩序，执行现行的环保行政管理程序不能及时有效地进行打击。

三、推进小枣加工业环境污染治理工作的几点建议

针对小枣加工业环境污染治理工作中存在的困难和问题，提出以下建议：

1、用科学发展观指导小枣加工业的规划与发展。一是相关部门应把小枣加工业环境污染治理工作提上重要的议事日程。从加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级入手，力求实现“三个转变”。 即从重枣加工产业发展促经济增长轻环境保护转变为保护环境与经济增长并重；从环境保护滞后于枣加工产业发展转变为环境保护和产业发展同步；从主要用行政办法保护环境转变为综合运用法律、经济、技术和必要的行政办法解决当前已形成的环境问题。二是立足发展，搞好小枣加工业发展规划。对区域枣加工企业进行统一规划，建设蜜枣加工小区，有利于集中治理，降低个体治理成本，达到治污效果。三是引导鼓励枣加工企业走综合利用持续发展的路子。将小枣加工业环境污染综合防治与生态建设、无公害食品基地、绿色食品基地、有机食品基地建设有机结合起来，走科学的枣业种植模式和环保的枣业加工发展模式，在农业增产、农户增收、企业盈利的同时，减少和杜绝环境污染。

2、综合施治，加强监管，确保现有小枣加工企业稳定达标排放。一是开展集中整治活动。对现有枣加工企业进行摸底排查，分类管理。对未经环保部门审批、无治理设施、治理设施不能正常运行的企业，责令其限期办理、限期治理或限期整改。二是加强日常环境监察。环保部门坚持定期抽查与日常现场执法监察相结合，一旦发现蜜枣企业未按有关环保法律法规进行污染治理的，予以依法严肃查处。三是组织相关部门开展集中联合执法。定期组织环保、质监、卫生、工商、安监等部门对辖区枣加工企业进行集中联合执法检查，严厉查处无证、无照加工点，防止作坊式加工点死灰复燃。四是大力推广成功实践治理模式。对已形成的蜜枣生产污水坑，先采取投放生石灰对酸性污水坑进行应急处置，避免污水发酵产生恶臭气体，再组织联合周边排污枣加工企业，集资建设规模污水处理站，对坑内积聚污水和排放的污水进行彻底的达标治理。

3、严格环境准入，从源头控制和杜绝新的环境污染源。对新、扩、改建枣加工项目，认真贯彻《环境影响评价法》、《建设项目环境管理条例》和《规划环境影响评价条例》等有关规定，在项目立项、选址、环境影响评价等方面严格把关。一方面，严把建设项目审批关。严格执行建设项目经环境保护行政主管部门依法审查批准环境影响评价文件后，发改部门方可审批或核准立项，国土资源部门方可批准用地、发放采矿许可证，规划部门方可发放规划选址意见书，建设部门方可发放施工许可证，安全生产监督部门方可发放安全生产许可证的制度。另一方面，严把建设项目验收关，建设项目必须严格遵守环保“三同时”制度。建设项目竣工后，对与建设项目配套的环境保护设施，建设单位必须书面向负责审批的环境保护行政主管部门申请验收，经验收合格后，方可投入正常生产。

4、坚持宣教与考核并重，促动发展理念的转变。一是广泛宣传发动，提高思想认识。要注重宣传环境污染问题的严重性和治理污染的严峻性，增强各级干部、有关部门对环境污染治理的认识，提高工作紧迫感、责任感。二是加大对企业法人的教育和引导力度。教育引导其坚持以人为本，把维护广大群众人民环境权益放在突出位置，配合环保及乡镇开展污染整治工作，特别是着力解决当前污水影响群众生活的突出问题，不断改善环境质量。三是建立小枣环保重点监管区，建立健全责任制，制定减少污染物排放工作的目标和年度实施计划，并将减少污染物排放工作作为政绩考核的重要内容，进行年终考核。

篇（10）

1 物业公司财务管理的现状和难点

物业管理指的就是派遣专业的人员，受物业所有人员的委托，依据我国的相关法律法规，遵从签署合同的各项条约，对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施，应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前，物业公司财务管理主要存在以下难点。

1.1 财务控制体系薄弱

1.1.1 物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”，即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理，为促进销售，一些物业管理费定价偏低（特别是住宅项目），有些甚至低于成本价，项目开发完毕或销售完成后，房开商不再对物管进行补贴，物管公司再进行调价比较困难;另一方面，即使物管费定价合理，受入住率和收费率的影响，物业公司收到的管理费也会存在不足情况，难以维持公司和物业项目的正常运行，物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施，但这样使得物管服务品质下降，反过来又造成收费困难，形成恶性循环。

1.1.2 由于物业管理行业特性，使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点，如果公司的财务管理制度不健全，再加上执行力度不够、监督不严格，可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险，给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点，如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资，品种数量多且采购频繁，如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严，也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败，影响物业公司的服务品质和效益，阻碍公司的长足发展。

1.1.3 财务人员的素质问题，出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制，物业企业在人员岗位配置上往往不足，无法做到专人专岗，尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此，特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位，不仅要具备财务人员的基本素质，还要有物业管理的业务能力，现实中能达到该能力要求的人员很少，不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。

1.2 缺乏现代化的管理理念和手段

现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用，物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要，同时也对财务管理提出新的要求，如物管项目前期方案制定、投标、前期介入，以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入，如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理，势必限制企业业务的拓展，影响企业管理的质量效果和经济效果，同时给财务管理增加了工作量与难度，难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。

2 解决物业公司财务管理难点的措施

本人从事物业公司的财务工作多年，总结建议以下几条措施以供参考：

2.1 完善公司财务管控制度并有效实施

公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施，财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理，包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面，建立健全财务管理制度和具体实施细则，并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度，定期不定期检查制度执行情况，可以将制度执行情况作为部门（项目）考核指标之一，纳入部门（项目）的工作绩效管理，以保证制度能得以很好的落实和实施。

2.2 资金收支管控方面

资金收入管理重点规范收款流程管理，包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理，有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理，以提高管理效率，同时建立内部和外部（业主或客户）的监督机制，对收款流程进行检查监督，减少资金收取过程中的损失。

2.3 提高财务人员的素质和业务水平

财务人员的职业素养与业务能力，对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升，主要做到以下几点：①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求，如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训，培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度，特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度，能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评，将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩，调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为，应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施，情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司，应对财务人员定期轮岗，以提高物业公司财务管理工作质量。

2.4 开展财务分析，发挥财务管理预警作用