精装修施工总结汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇精装修施工总结范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号：F287.8文献标识码： A

目前，房地产市场批量住宅精装修发展不够成熟，对住宅精装修缺乏实际管理经验。为了全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发产品的竞争力，就必须加强精装修项目的管理。作为房地产管理者如何管理呢？

一、做好精装修项目前期准备工作

1、精装修方案设计：技术部根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修方案设计。

1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知建筑设计单位进行调整；同时，如建筑方案调整，建筑设计单位也应及时通知装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错；

2) 精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小对家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；

3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；

4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；

5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；

2、样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

1) 为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。

2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。

3、精装修交房标准的确定

1) 销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；

2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；

3) 对交楼标准的描述尽量简单，不超标准进行承诺。

4、批量精装修房施工图绘制：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。

1) 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；

2) 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；

3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外)；

4) 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；

5) 对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。

二、 做好精装修项目实施（施工）管理

1、批量精装修施工招标

1) 造价部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；

2) 装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；

3) 装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；

4) 公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。

2、精装修施工

1) 开工准备工作的检查。工程部和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。

2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，工程部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。

3) 工程部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；

4) 工程部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况；

5) 施工进度控制。工程部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。工程部每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及集团公司对口部门；

6) 工程部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态；

7) 重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和工程部批准后实施；实施过程中，监理及工程部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚；

8) 施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。

9) 为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，工程部定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量(实体质量)和文明施工三个方面进行检查、考评。

3、材料/部品供货

1) 装修单位根据工程进度提出甲供材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报工程部；

2) 工程部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向造价部提交甲供材供应计划；

3) 工程部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。

4) 对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等)，工程部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。

4、精装修现场检查

1)工程部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的项目评估，检查内容分三个方面：工作质量、实体质量、安全文明。

2)月度检查完成后一周内，工程部负责编制《精装修工程管理检查报告》，提出建议措施并跟踪落实情况；

3)工程部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见。

5、精装修整改：对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改。

1) 装修总包、各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改，整改完成后提请监理公司及工程部验收；

2) 监理公司和工程部对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收，户内部分应逐户进行验收；涉及土建工程的应通知工程部参与验收；

6、精装修竣工验收：当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整体工程的竣工验收。 由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，所有验收人员必须穿鞋套才能进入户内；

综上所述，批量住宅精装修项目管理可以看成是一门学科，它正确反映了住宅精装修工程项目运动和管理的客观规律，把掌握的系统的理论体系应用到实践，通过实践，总结研究出的经验，升华到理论，再去指导实践，循序渐进不断创新。加强住宅精装修管理,是大多房地产企业管理的一个重要环节,更是保证项目施工质量、进度、成本、安全的关键，也是企业长期生存下去的保证。

结束语：经过几年的探索与努力，我们的管理模式经历了从无到有、从讨论到实际的各阶段，还将不断地总结与完善，我们始终贯彻“充分协同、优势互补、管理创新、品质提高”的思想，按照“从源头抓起，加强设计管控，从样板抓起，加强标准管控，从细节抓起，加强过程管控”的工作思想继续实践。

参考文献：

篇（2）

随着人们生活质量的不断进步，对住房标准的要求，也在不断提高。而民用建筑工程作为关系到人们日常生活的工程，也是一项肩负重大责任的繁重工程，建筑结构设计和住宅的装修不仅关乎建筑的安全，而且影响着建筑房屋的适用性和经济性，因此，现代人们不断提出对民用住宅的装修要求，而建筑企业为了满足人们需求，也努力在保证住宅建筑质量的同时，致力于住宅的装修质量和效果。另外，住宅装修施工也逐渐成为了建筑企业中必不可少的组成部分，成为满足人们需求的重要环节。因此，为了推动建筑企业的发展，满足人们居住质量的要求，大力创新住宅精装修技术，加强装修施工过程的管理和质量控制，对住宅精装修施工进行深入的研究和分析，日渐成为我国现阶段建筑企业发展的重要途径。

1　精装修住宅工程的施工管理

首先，由于精装修工程的自身特点，存在施工的程序多、工种多、材料种类复杂，而且新工艺和新技术的更新较快。因此，要求施工管理人员必须在施工前对施工程序等有关施工进行细致的策划和准备，要做好施工技术和施工管理上的充分，针对具体装修图纸，研究施工中的每一个细节，以求得最大限度的优化施工。而且，整个工程要按照公司的实际经营情况进行组织安排，如公司的资金状况、施工人员配备及材料供应和施工技术水平等，都要做好充分的考虑。

其次，工程施工的监管人员也是整个工程的重要保障，为了确保项目的顺利完成和有效运作，装修施工管理人员的管理工作至关重要，在住宅的精装修过程中，要保障有技术监管、施工监管、材料监管及装修安全监管，具体人员配备和数量依装修规模而定，一般小型住宅的装修监管人员较少，但是仍然要保证施工的安排、协调及调度的合理，确保施工的顺利完成。

另外，在施工材料和施工设备的使用和管理方面，不仅要保证装修材料的质量和安全，而且要对材料的数量和清单进行细致的检查记录，提高施工计划中关于材料的准确性，而且要对材料的使用和购入进行系统的预算查实，根据采购清单进行供货和购入，还有，对装修机械设备的管理，根据公司提供的机械设备清单进行查核后使用，而且在技术人员的施工上，要对专业技术人员进行必要的培训及审核，而且在机械设备的检修和维护工作上，也要安排专业的技术人员进行。

还有，在装修工程完成后的验收工作上，要对装修的质量做必要的检查，确保项目设计和施工质量全过程的合格，对发现的质量问题也及时查明，追查问题的责任，并且对工程的修复和整改施工要跟踪检查，而且，对装修材料的购入的使用上也要进行严格的把关，保证施工材料的质量合格，杜绝质量不合格的装饰材料投入施工。

最后，在住宅精装修的施工工艺上，首先要在装修协议上明确装修的设计和工艺，明确施工项目中的具体技术和工艺的施工规范，对装修中的各个项目进行明确的保修规定，而施工人员也需要按照装修协议上的施工规范进行验收和自检，而施工管理人员和不同项目之间也要进行专业的检查。此外，还要对装修的样板进行精心的打造，以保证业主对装修完成之后的住宅规模有如实的了解，而施工人员也要按照标准认证的装修样板对施工工艺和流程上作好安排，确保装修的标准、规范。另外，在装修工程的最后阶段，要严格施工的工艺上及质量上的改动，避免因小失大，影响整个住宅精装修的效果。

2　精装修住宅工程施工中的控制措施

关于精装修住宅工程施工的控制措施，是围绕着装修工程施工部分进行的。首先在对装修项目的进行定位，然后要明确装修项目的开发进度和施工阶段的交接，以及整个过程中的施工技术标准都要有明确的计划，对每一个施工环节都要做到有效地控制，抓住施工过程中的控制点，保证整个装修工程的顺利进行。

首先，要对精装修住宅工程的施工管理体系有效控制，在建筑企业决策部门建立相关管理体系时，要有专门的管理精装修住宅施工的专门机构，全面负责整个装修工程的运作，以及对建筑企业相关资源和工程施工进度进行策划安排，为装修工程的施工提高人员支持、技术支持、资金支持和管理支持。此外，在修装工程施工管理部门之下，设置装修项目部，对装修施工过程中的现场管理及人员培养等必要工作进行有效监督检查，另外，在住宅精装修的工程技术方面，要发挥主管工程师本身的技术优势及协调作用，全面推动装修施工的管理工作。

其次，要对精装修住宅工程的现场施工进行有效控制，制定装修工程现场施工的规范和制度，对住宅精装修的每一个环节都要有效地组织和控制，另外，为了保证精装修的施工品质，还要做好精装修技术的交底，从技术角度攻克装修施工过程中的难关，保证装修工作的质量。除此之外，还要对装修样板进行有效控制，对各种装修样板的应用、试制等工作进行深入的分析，避免因施工问题造成建筑材料的过度耗费和工期延误，另外，还要提高装修现场施工效率，通过加强现场施工中得材料加工工作，提高装修工作的质量。

篇（3）

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

一、前言

进入新世纪,作为房地产开发市场的新的发展方向,精装修住宅已经成为未来的发展趋势。随着精装修竞争的激烈，在装修过程中出现的问题也逐渐的引起人们的重视，如何做好施工管理、如何能通过良好的现场管理来提高精装修的质量是需要探讨的问题。

二、精装修的优点

相较于传统的毛坯房,精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的，主要体现在以下几个方面。

1、节约资源

精装修楼盘通常工程量大，施工区域广，可以充分发挥大工程的特点，相比家庭装修，能节约材料、能源。比如个人装修，完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场，造成资源浪费。

2、质量可靠

精装修住宅的大批量材料采购，开发商大都会对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程，这对规范市场，促进生产企业改进产品的质量，同时集中进行装修往往是品牌装修企业进行装修，开发商也有专业人员对质量进行监督和指导，让工程质量得到充分保障。

3、周期短

假若一个大型楼盘交付后,由各家各户自己装修,那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3～5年的时间,甚至更长。而统一精装修,施工工期将会控制在短短4～6个月，大大节约了工期，还减少了家庭装修对业主的影响。

4、方便业主

业主收楼后，只要带齐相关日用品和必备的生活用品即可入住，省去装修期间买材料、监督装修质量等过程，节约了装修时间。同时，减少了邻居之间因为装修影响带来的噪音等互相打扰。

三、关于加强精装修管理的建议

1、质量管理

（1）施工阶段质量管理的主体是精装部，担负着精装修质量管理的日常工作。

（2）在精装修工程的重要分项工程中精装部应邀请设计人员、施工单位一起进行技术交流。

（3）精装修在施工准备阶段应邀请设计人员、施工单位对精装修设计图纸进行图纸交底，对设计中的难点、重点进行讨论，提出施工解决方案，并做好相应记录。

（4）对施工现场的日常巡视精装部应加强，对施工中出现质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录。

（5）根据精装修项目隐蔽验收、中间验收、预验收的时间节点精装部应牵头相关职能部门安排检查，并做好工程验收记录。

2、材料管理

（1）精装部在施工阶段，是材料管理的主要责任者。无论是对于乙供材料的管理，还是对甲供材料的管理，对材料供应的管理精装部重点有以下几个方面：

①采购计划是否满足施工进度要求，是否合理。

②与供货方是否及时签订买卖合同。

③按合同约定的付款时间采购方是否支付材料款。

④是否可以保证材料的到货时间。

（2）精装部在施工准备阶段协调施工单位准备材料样板，交由设计单位、公司相关领导确认，同时对铜制品厂商、木制品厂商、石材厂商进行实地考察。

（3）对所有进场材料精装部应进行验收。对石材、瓷砖、木饰面、墙纸、地毯等主要面层材料与封样材料进行比对，经精装部签字确认合格后方可进场安装。

3、进度管理

（1）在施工阶段精装部进度管理主要有以下内容：

①要求施工单位拟订施工进度控制节点、周进度计划、月进度计划及总体进度计划。

②监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现。

③分析施工单位进度计划的可行性、合理性，并提出调整意见。

④将工程的真实进度及时上报公司。

（2）对进度偏差的修正方案及相关措施，精装部根据对精装修项目的检查情况应提出指导意见。

4、精装修工程成本控制管理

在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称，即为精装修工程成本管理。目的是在保证产品质量、效果的前提下，充分动员和组织全体项目人员，科学合理的管理精装修工程项目生产经营过程的各个环节，以求用最少的投入取得最大的生产成果。精装修工程成本占售价的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此对项目投资，精装修工程成本部分的影响重大，并且对项目的质量、装修效果、档次均具影响，在精装修项目尤其要合理管控成本，对精装修工程项目，做好精装修工程成本管理十分重要。

5、安全管理

在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理引起足够重视，精装部应增强安全管理意识，督促和监督施工单位做好安全管理工作，加强现场巡检工作。

6、精装修样板工程施工管理

展示样板间是为提前销售服务的，精装修样板要先行，对于精装修工程来说，实体样板间要尽量在实楼做，实体交楼样板间才有意义，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免出现装修不合理情况、后期大量装修时发生大规模返工。成本是否可控、设计是否合理、营销承诺是否切实都可以在实体样板间得到反应，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，对样板间装修效果进行反馈，并通过营销实体感受，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

7、变更管理

（1）精装修施工过程中精装部是变更管理的责任主体。

（2）在原则上施工过程中不予设计变更方案，但在公司相关部门因市场调整或其他原因调整造成成本增加或减少时，精装部应有相对详细的品质提升的相关分析，在相关部门领导会签意见后，报公司审批会审批。

（3）施工过程中，原则上不予设计变更方案，但精装部因现场实际情况及施工工艺问题需对设计方案进行调整时应组织相关单位协调变更方案提交公司相关领导及设计单位确认后方可进行调整，如因此造成成本上面的变更需同时考虑并上报。

（4）考虑工程内容安排的合理性，因招投标时未含在投标范围内，此部分追给施工单位，施工单位可以进行签证，精装部应提前上报公司领导审批后方可安排落实。

8、文明施工管理

（1）对精装修施工单位的文明施工管理，精装部应加强。对于各种非文明施工现象在日常加强巡视中应及时予以制止及采取相应的处理措施。

（2）文明施工的专项检查和专题会议应由精装部定期组织，检查结果和会议纪要下发施工单位，并对其落实情况由专人跟踪落实。

9、精装修的验收与交付

（1）通常情况下精装修工程的验收分为以下几步进行，分别为施工方自检、精装部验收、公司验收。

（2）精装修施工单位在精装部要求下，将自检和精装部验收发现的问题进行汇总上报，并进行限期整改。

（3）公司相关部门在精装部负责组织下参加竣工验收，按照国家、行业、地区的验收标准、规范，双方在施工合同中约定的标准、规范进行验收。整理、汇总、分类验收过程中发现的各种问题，及时要求施工单位进行整改。

五、结语

综上所述，标准化精装修住宅将成为我国未来房地产建筑的发展趋势，作为房地产市场的从业人员必须不断总结管理经验，解决施工过程中的管理问题和技术难点，使施工流程简化，提高产品的质量和效率，加快房地产建筑市场工业化的步伐。

参考文献：

陈凯：《浅谈优化建筑施工企业的现场管理》，《科技创新导报》， 2008年30期

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【中图分类号】 TU712.2 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2012）05-008-03

1 引言

随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的日益提高，以及房地产行业的不断发展，人们对房屋质量和居住环境要求也在不断提高，开始从实用型向审美型发展，房地产住宅项目的精装修越来越普及。目前，我国精装修房集中在房地产发展较为成熟的南方和东部沿海城市，而且住宅的室内装饰装修越来越考究，高档精装修住宅项目所占比例逐年增多。

住宅精装修符合国家提倡的绿色建筑“节材”的环保理念，土建和装修统一设计和统一施工，事先统一进行建筑构件上的孔洞预留和装修面层固定件的预埋，避免在装修施工阶段对已有建筑构件打凿、穿孔，既减少了噪声和建筑垃圾，又减少扰民，减少材料消耗[1]。

对于开发商来说，精装修也具有提升项目的档次、提升产品的附加值、拉开与其他竞争产品差异的意义。对小业主而言，由于对自身精装修的了解往往非常有限，在设计、材料采购、施工管理等方面均难以进行有效的把控。选择精装修住宅，不但可以减轻小业主的资金压力，而且有信誉的大开发商提供的交楼标准价格比较实惠，成熟实用。

但随着房地产企业规模的不断扩大，精装修住宅项目的管理难度也越来越大，加上小业主维权意识越来越高，目前针对精装修住宅项目的投诉也是逐年增加，如果处理不好，将会严重影响到房地产企业的信誉和销售。所以，精装修住宅的项目管理必须引起开发商的充分重视。

2 精装修住宅项目的特点

大批量的住宅精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的酒店装修。精装修住宅项目具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题[2]。

现阶段，我国还较为缺乏高水平的精装修管理队伍，其设计和施工管理水平与市场实际需求存在一定差距，造成目前小业主投诉现象较为普遍。客户投诉的主要方面是产品质量问题，而且开发商对所出现的问题通常没有及时处理或进行有效沟通。

3 精装修住宅项目的前期准备工作

精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，强调严格的流程管理，要求参建工程的各方人员，包括甲方的项目管理人员、设计院各专业设计师、各工种施工单位，都要参与到精装修住宅工程项目的规范化管理中来。

房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点[3]。

在总控计划中还可以将确定重要里程碑的日期，以指导项目的执行。如在任何一项活动中有一点延期的迹象，那么将对此活动的负责人提出警告。在与项目经理讨论并征得其同意之后，执行改善措施。利用以上项目程序监控，可使工程进度一览无余及清晰明确地表现出来。

4 设计管理要点

任何建设工程项目的管理，首先都是要加强对设计的管理。精装修住宅项目的设计管理工作更加是重中之重。

4.1 合理选择设计单位。选择一家合适的设计单位是做好设计工作的第一步。选择设计单位一般有设计竞标和邀请设计两种方式，设计竞标虽然规范，但是高水准设计公司设计任务多， 除非是大型工程或对提升自身知名度有价值的项目，很少参加竞标。

然而激烈的房地产竞争需要高水准的设计公司承担设计任务， 这样， 房地产公司往往采用邀请的方式直接委托设计。但不管是设计竞标、还是委托设计，都必须强调设计单位的质量自律意识，在图纸设计之前，要求设计单位勘察现场，提供相关的建筑施工图、结构施工图、消防设备施工图，让设计人员对设计空间有充分的了解，避免不切实际。

4.2 推进设计进度。在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。因此，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。

通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，首先是设计方案效果图，然后依次是平面布置图、吊顶图、立面图。方案效果图决定了装修的效果，平面布置图直接影响着今后的使用功能，因此，在这两个阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间[4～5]。

因此，为了确保装修跟得上总体进度，最佳时间是在施工完成正负零后就能确定效果图和平面布置图，以便设计院能集中力量，在主体结顶前完成施工图。

4.3 设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。

4.4 做好各专业设计的协调沟通。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。

4.5 图纸尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅的设计人员在设计前还应当及时了解开发商提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并据此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。

5 项目招标管理及施工单位选择

5.1 项目招标管理。相对于其他建设工程，精装修工程的标段划分比较灵活，只要保证是相对封闭的区域即可，可以分栋，也可以在栋内分层。现场管理中，土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修施工管理的难点，因此在总、分包合同中需将各自工作范围予以明确，将各项配合事项及费用细化，避免在工程实施过程中出现扯皮现象。尤其对于图纸上不能清楚表达的施工要求一定要有完善的文字说明，以免出现歧义。

招标文件中对于成品保护方面也需要引起足够的重视，在招标文件中应该将成品保护作为专项费用开项，明确哪些部位应有精装修施工单位提供保护措施，由施工单位进行报价，以减少工程管理难度，杜绝相互扯皮。

结合项目的工期规定施工单位各阶段投入劳动力数量，并要求确定施工单位进场一周内提供详细的节点计划及组织架构表。详细节点计划应包括：人员进场计划、材料定版及进场计划、各阶段施工时间等。其中主材定板建议在确定施工单位后马上开始，使业主有充分的时间对主材进行比选。

5.2 施工单位选择。一般来说，大的装修公司既有设计队伍又有施工队伍，他们希望自己设计的方案由自己施工，这是往常的做法。但在实践中，甲方逐步发现这种惯常做法的弊端：因为设计与施工是一家人，双方可以直接沟通，结果造成房地产公司成为第三者，很容易受到蒙蔽。所以，现在房地产公司常常是将设计单位与施工单位分开，施工独立招投标确定施工单位，抑或是直接委托房地产公司熟悉的施工队来施工。

对于投标选择的施工单位，房地产公司往往急于签订总包合同，要求施工单位在一定范围内承担风险， 这样利于，房地产公司控制造价。对于，房地产公司直接选定的施工单位，有时签订合同较迟，这是因为在时间较紧的情况下，双方预算人员所要完成的工作量太大，难以短时间内达成一致。往往边干边谈价，甚至发展到等工程完成后直接决算，这需要双方能够建立起充分的相互信任。

6 精装修住宅项目的施工管理

6.1 施工进场前现场协调。精装修施工单位进场前，甲方的现场管理人员需要协调其与土建施工单位的相关事宜，协调场地移交。移交的现场必须严格按要按国家相关规范和合同要求的标准进行检查，检查的重点主要在以下几个方面：①土建单位的洞口尺寸、楼地面平整度、标高等；②对于精装修施工容易破坏而对小业主又比较直观的土建成品，如阳台栏杆、铝合金门窗等；③小业主收楼后投诉意见最多的渗漏问题，渗漏问题最好在土建阶段解决，一旦精装修施工后再处理会出现很多问题。

另外，现场管理人员还需要负责协调精装修施工单位及其它与相关的分包单位之间的配合事宜（诸如与空调、智能化、给排水、消防、安防等），并要求双方签订相关合作协议。

6.2 图纸会审和设计交底。现场管理人员在正式开工实施之前，需要协同监理召集施工进场动员大会、设计交底会议，由监理单位会后形成相关会议纪要并送各方签字确认。

单位由于审图时间短， 图纸会审不能完全解决问题， 许多问题是靠边干、边发现、边解决。所以设计单位也必须全程密切配合。

6.3 施工进度管理。精装修施工单位进场后，房地产公司现场管理人员应当组织土建总包、精装修单位、监理单位根据合同总工期，土建移交情况来确定关键节点。精装修施工单位根据关键节点深化后，排出精装修的施工进度计划，计划要求明确泥水完工日期、木门进度安排、乳胶漆的工作安排、厨具及洁具进场及安装时间。影响进度的主要因素包括以下方面：①土建移交场地迟；②垂直运输的效率；③精装修单位的劳动力投入；④泥水及复杂的木作业的进度；⑤主要材料的供应。

6.4 施工过程质量管理。从目前中国的精装修施工单位的市场来看，组织完善、资金实力较强的队伍较少，因此施工过程中的管理特别重要。现场应确定样板先行的思路。施工样板要做到每个标段至少一层样板层，每个户型至少一间样板房。每个劳务班组进场前必须进行现场交底，未进行交底的不能进场施工。针对小业主集中投诉的质量问题进行重点把控。

常见质量问题如下：①裂缝问题是非常常见的投诉问题，包括抹灰裂缝、轻质墙板裂缝、不同材质结合处的裂缝等等。②小业主比较关心的卫生间、厨房尺寸等，一定要认真复核。③地面、墙身、门窗、橱柜的表面可见的，涉及感观的部位。施工样板确定后，根据合同及规范确定好项目的质量标准，标准尽量予以量化，以方便现场控制。④渗漏问题，外墙、门窗、阳台、卫生间等位置漏水比较普遍的地方要重点关注，要做好试水实验。

精装修施工过程中的成品保护也要引起充分重视，很多单位只重视施工过程中的施工质量，而不重视成品保护，结果往往要花费相当大的精力和财力去处理后果。实际上，成本保护是精装修施工管理中很重要的一环，也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节，必须引起充分重视。成本保护的基本原则是各工序空间上分开，时间上错开，尽量减少多工作在同一区域同时作用，每道工序完成后交给下道工序前必须进行检查。

7 总结

随着住宅开发的工业化标准化进程的加快，精装修住宅将逐渐成为商品住宅市场的主导力量。精装修住宅项目是一项非常复杂的工程，现阶段的工程质量管理，主要依靠施工阶段所进行的工程质量检验，没有进行系统化的预防和管理。以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，形成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理，将是房地产公司选择的主要模式，只有通过全过程的管理，才能保障精装修工程的质量，保障小业主的合法权益。

参考文献

1 中华人民共和国建设部，中华人民共和国质量监督检验检疫总局.GB/T 50378-2006 绿色建筑评价标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2006

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中图分类号：TU208文献标识码： A文章编号：

前言：“邦泰国际公寓”位于广州市海珠区琶洲新港东路，为规划中的珠江新城－琶洲－员村CBD的国际商务区，是一个结合商业、住宅、酒店为一体的高端建筑产品。项目占地5296M2，规划总高度约85M ，总建筑面积23563M2，规划报建共210户40M2—150M2和4.45米层高挑空复式酒店式公寓。本次精装修工程将对原有建筑格局进行重新划分。

1精装修交房的重点及公寓配置标准

精装修交房较毛坯交房而言对公司的管控能力提出了更高的要求，需要全过程针对性进行各专业把控、优化和适时调整，同时各专业工作交叉较多，要求工作更为细致。

精装修交房的重点在于项目整体定位，通过精装修定位、初步精装修设计、设备材料封样和交房标准样板房实施四个阶段对效果和成本进行把控。

“邦泰国际公寓”项目实施过程中面对市场形势和环境的变化，以及对客户的不断深入分析，及时调整和优化了精装修的定位和设计，同时大幅度降低了精装修成本。

广州邦泰国际公寓配置标准如下：

墙面：A、客厅、卧室：“大师牌”环保乳胶漆

B、卫生间：“蒙娜丽莎”瓷砖

地面：A、门厅玄关、厨房、卫生间：巴黎米黄+布朗灰

B、客厅、卧室：“大自然”实木复合绿丙桑地板

C、阳台：“蒙娜丽莎”防滑砖

厨房：A、整体橱柜：广东“西雅”橱柜

B、厨房电器、设备：洗涤池+龙头＝“弗兰卡”;冰箱＝“华菱”

电磁炉+微波炉＝“美的”；消毒柜＝“康宝”；脱排＝“弗兰卡”

卫生间：A、洁具：台盆+座便器＝“杜拉维特”；龙头花洒＝“高仪”

B、卫浴五金：“雅逸”

C、电器：电热水器＝“奥特朗”；排气扇＝“朗能”

其他： A、空调：“松下”

B、开关插座：“松下”；灯具：“雷士”

2精装设计

精装修交房是装饰完成面交房，其样板房也是按交付标准展示的，因而购房者很容易通过实地参观感受到各种功能空间的尺度和今后实际使用的问题。因此，我们应从消费者角度重新思考我们的户型设计理念，在卧室、厨房、卫生间等主要使用功能空间与阳台等次要功能空间之间进行合理选择。

从项目发展进程的需要来看，精装修设计最好能够在规划设计阶段户型设计中期开始介入，这需要对产品进行明确的属性定位，以便从精装修的角度对户型设计进行优化，减少从毛坯改造为精装修过程中的工程损失和浪费。

施工图设计阶段，施工图设计单位应根据规划设计时提供的并经精装修设计单位优化且确认的含室内水电接驳点位的条件图开展施工图设计工作。期间双方应紧密配合，进行几轮互为条件的图纸审核和修改设计工作，最终在施工图中应明确精装修部分水电系统图，并按精装修实施标准确定开关插座位置、给排水点位等机电内容。

毛坯施工图与精装修施工图通常是由不同的设计单位完成的，建议在毛坯施工图的建筑做法中将相关地面、墙面、顶棚的做法标识至精装修完成面，以便总包单位、各相关分包单位和监理单位及时了解相关精装修做法，并有利于共同参与前期的图纸审核工作，只要在合约招标阶段明确总包单位的实施范围和界面划分即可。

需要强调的是，毛坯施工图中的机电点位一定要与精装修施工图对应，以便总包单位一次施工到位。其中，厨房、卫生间的开关、插座位置以及地漏、马桶位置需要与精装修墙面、地面铺装排版图协调统筹考虑。

804房间（A户型）毛坯与精装平面比较：

增加阁楼（含卧室与书房），增加了使用空间，性价比大大提高；餐厅调整位置至入户门厅玄关位置，减少管线长度并方便管线布设；衣帽间取消；客厅挑空，增加使用舒适度。

3精装修设计过程中应注意以下问题：

3.1 标高关系：

按精装修做法对结构进行反向推算，从而确定结构是否应做降板处理：卫生间和厨房应与客厅、卧室等功能区保持20mm高差，则卫生间结构面应降低50mm；阳台等需要与客厅、卧室等最好保持50mm高差，因此其结构面应降低50～100mm。另外，卫生间和阳台还应考虑排水找坡增加的结构降板高度。

本项目实施过程中，由于除卫生间沉箱结构降板300mm之外（4F卫生间无沉箱），其余功能区未考虑装饰完成面高低关系。阳台结构板相对客厅、卧室结构板未做降板，易导致雨水倒灌影响使用安全，后在客厅移门内侧增加100mm高挡水门槛，挡水门槛增加了建设费用，压缩了心理使用空间。

3.2孔洞留设和管线敷设分析：

对于精装修设计图纸需要认真审核各类孔洞留设是否齐全、合理。比如设置油烟机、排气扇等洞口的部位，吊顶高度与结构梁的高度需要预先审核，否则，当结构梁高与洞口标高冲突时，将只能调整吊顶标高，或者牺牲橱柜空间以隐蔽排烟排气管道。

精装修设计图纸要充分考虑各类管线的穿越方法和位置。比如在管线比较密集的厨房、工作阳台和卫生间等部位，有冷热水、强电管线等需要穿越，这使管线的穿越布置位置极为紧张。而这些问题在图纸上是比较难以发现的，需要现场充分考虑。

3.3淋浴房、卫生间：

淋浴间的使用功能和舒适度应在精装修设计中引起足够的重视。淋浴空间的最小使用宽度应保证不小于850mm，同时应考虑与座便器等设施的合理间距，以此反推卫生间的合理设计尺寸。

3.4门垛：

精装修内门一般采用木制门套包边，门套宽度通常50～100mm，这需要内门侧留有足够宽度的门垛。对于一些独立门洞考虑到美观，两侧门垛必须等宽。而这些在毛坯交房的建筑设计中往往是容易忽略的。

本项目施工过程中有些部位在墙面上要生出8cm门垛作为门套基层，由于是新增附属的构件，与原土建结构缺少连接，对于门体的长时间开关变形容易导致门垛根部产生裂缝，从而影响内门的使用。

3.5门洞尺寸：

精装修设计应与毛坯建筑设计协调统一，尽可能在毛坯交房阶段完成所有精装修功能区域分隔墙体砌筑，但有时不可避免要求对内门尺寸或者位置进行重新调整，以适应客户个性化或功能化的需要，这时应注意门头过梁。

土建门头过梁有不小于250mm的搁置宽度要求，如果是砖混建筑，毛坯交房的门洞一定要与精装修门洞完全对应；如果是填充墙体上的门洞调整，应完全拆除原有门过梁后重新砌筑施工，确保使用安全。

3.6开间尺寸：

精装修设计应充分考虑客户使用舒适度要求，通过合理调整在保证使用功能的前提下保证舒适需求。圆盆深度640mm；方盆深度540mm。通过圆盆改方盆，使座便器前部增加100mm宽度，提高了使用舒适度。

3.7地域差别：

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中图分类号：TU241.8文献标识码：A

自从2002年建设部开始在全国推广精装修住宅，住宅装修就开始引起人们的关注。哥本哈根会议后，人们的目光又一次投入到绿色低碳住宅，房地产的精装修的话题也开始成为住宅装修的主要话题。住宅的精装修在推行的过程中遇到了很多问题，其中如何将广大消费者的需求与装修成本的控制进行有效的结合成为装修中最受关注的问题之一[1]。因此寻找既能够满足消费者对住宅功能的要求，又能对装修成本进行有效控制的装修体系是当前房地产商品房全面推进精装修的过程中需要解决的主要问题。

一、住宅地产精装修的形式

住宅精装修是指在房屋交房之前，已经完成了所有功能空间的固定面的粉刷和铺装，并且卫生间和厨房等基本设施也已经安装到位，住户只需要增加一些家具、用具、饰品、用品等就可以进行居住了。精装修房是脱离生产过程的，在基础设施上满足居住要求的商品房。住宅地产精装修的形式主要分为菜单式装修的毛胚房、一次精装修的成品房以及全配置式的成品房三类[2]。其中菜单式装修的毛胚房是在购房者选定之后，由房地产开发企业提出装修设计，购买装修材料和设备，进行统一装修的住宅；一次精装修成品房是将集团化购买和一体化装配施工运用到装修施工的整个过程中由房地产开发企业按照统一的装修设计，进行现场作业，房间的各个功能都能够符合购房者的要求的住宅；全配置式的成品房是除了进行统一的装修和装饰之外，还配置有日常生活用品和家用电器等的住宅。

二、住宅地产精装修的设计原理和设计方法

总的来说，住宅的精装修主要分为装修和装饰两部分来完成的，其中装修的部分是实际的交楼标准，其设计内容主要包括卫生间、厨房、客厅、卧房、以及墙面等的设计，一般要包含厨房基础设施以及卫生间基础设施等。橱柜设计使精装修房交楼标准中的一个重要内容[3]。

精装修住宅主要包括九个系统，即家政空间区域、公共空间系统、厅房空间系统、玄关系统、厨房空间系统、人文空间系统、住宅的收纳空间设计、卫浴空间系统、家居智能化系统。在进行精装修的设计中，我们要首先从设计方案开始，对房间的户型，室内设计、厨房和卫生间的设计、水电气的设计等诸多细节进行统一的研究和规划，同时还要注重系统的集成性[4]。现在的住宅装修方法相对于之前简单的在毛胚房上面进行装修的施工方法已经有了很大的进步。

三、住宅地产精装修成本管理体系

在住宅地产精装修成本管理体系中我们又分为客户描摹和与之对应的设计方案，客户增值和与之对应的精装施工技术体系和产品体系，客户定位和与之对应的成本分配，客户交付和对应的住宅精装交付体系等四个体系。这个大的体系的实现方法包含有三个方法论。

第一，产品类型由客户决定。精装修成本管理是整个房地产商品开发的一个部分，如果缺乏完善的产品开发体系，只是单纯的对成本进行管理是很难收到应有的成效的[5]。一般情况下，在决定产品类型的时候，大多数房地产公司都顺从市场的主要导向，然而在具体实践中，常常会因为在市场调研的过程中对客户所临摹的设计方案的清晰度和准确性把握不好，而导致设计任务书不够完善，因此，在这种情况发生的时候住宅的开发很大程度上就转移给了设计公司。目前房地产的开发周期比较短，市场施加给它的压力也比较大，故而不能够进入深入的研究工作，使在实际操作中产品的开发工作先天缺陷。在这种情形下，如果房地产公司的组织结构又没有产品开发部门的设置，就会使地产公司无论是内部还是外部，对产品的整合研发增加了很大的难度。客户导向能够有效的解决这个问题，实现公司组织结构和外部资源的整合，这对于房地产产品的开发有非常重要的意义。

第二，精装技术的体系化。住宅地产的精装技术体系主要包括装饰材料体系、装修技术体系、设计规范体系、质量维护体系、产品配置体系等方面的内容。其中，产品配置体系主要包括内门、沙发、橱柜、卫浴、木地板、软装等。装饰材料体系主要包括石材、涂饰材料、木作(含板式家俱)等。装修技术体系主要包括施工工艺示范手册、收口和节点项目定制图集等。质量维护体系主要包括四方验收外的质量交付体系、装饰常见质量问题应对体系、业主收房使用手册等[6]。

第三，设计方向管理。设设计方案对成本的规划方向起到了很大的决定作用，因此成本管理要从设计管理开始。目前，很多设计公司在对成本进行管理的时候，还是很大程度上依靠大概估算的方法或者是单纯的依靠经验，当然，这也是由于房地产公司对与设计公司的定位导致的。SL将成本模块和设计模块有效的合并在了一起，并在此基础上提出了DC（即Design+Cost）服务模式[7]。这种整合的体系主要是针对住宅地的特点来进行设计的。我们知道，住宅地产的产品具有很强的复制性，只要在样板间阶段找到合适的工艺、配置及设计方案即可。这是它与办公楼、酒店、餐厅等最大的不同之处，这种复制性导致住宅地产早期的产品研发具有被限制的开放性。设计是住宅地产进行精装修的过程中的沟通的媒介和信息载体，如果设计本身对于客户定位、成本管理、技术标准和营销策划缺乏比较专业的了解，那么就很难对其成本管理起到作用。

在实际工程实践中，我们可以对设计方案进行一定的调整，使成本管理控制更加的具有操作性。

四、住宅地产精装修成本管理的方法

住宅地产精装修工程中常见的方法主要有五种：工程招投标、设定精装修成本目标、精装修成本测算、指导精装修设计、竣工验收与结算。在住宅地产精装修的成本管理中，其本质属性是与一般工程相同的。首先我们要先设定成本目标，在这个目标范围内要采取科学、合理的方式处理好装修成本和装修效果两者之间的对立和统一的关系，找出两者最优界点，将精装修设计价值达到最大。精装修的过程中要注意以下几点。

（一）要先做好精装修的样板

对于精装修工程来说，实体交楼的样板比设计方案图更具有实际意义。精装修的样板展示是为产品的销售进行服务的。在进行实体样板的制作和设计的时候要尽量在实体楼进行设计和施工，这样有利于将设计方案和施工工艺中的一些不容易被发现的问题都暴露出来，能够有效的避免在后期装修的时候出现装修不合格或者大规模返工的情况。

（二）住宅精装修设计中要将其设计、施工过程标准化、规范化

在住宅地产精装修中，建筑平面的布局基本确定之后就要将精装设计的因素考虑进去，这是为了避免在装修的后期由于装修效果达不到理想要求而大量的对建筑进行拆改，使成本大大的增加。在进行装修材料的选取的过程中，要避免使用稀缺的材料使成本增加，在考虑装修效果和装修成本的时候，还要考虑采购的难易程度以及运输是否便利等问题[8]。在施工的时候也要尽量使用简单并且成熟的装修方法，以防由于各方面的问题考虑不周全而使施工发生拆改的现象。一切会耽误工期和增加装修成本的问题我们都要考虑到，这能够有效的避免装修后期成本的增加。另外，住宅地产精装修不但要采用简约的风格，给购房者留有更多的发挥空间，还要将装修的亮点突出表现出来，对购房者关注的地方进行重点投入，这也是住宅精装修成本管理中非常关键的一点。

五、总结语

随着我国产业经济的发展，房地产市场的竞争愈演愈烈。面对激烈的市场竞争，对住宅精装修成本进行有效的控制，是提高企业的经济收益以及企业竞争力的主要手段。在这个过程中，一方面房地产企业要加强成本管理意识，把握精装修项目管理中的核心要素，对精装修成本进行科学的控制，另一方面，在进行精装修成本管理的时候要从全面、全过程、全方位着手进行。

参考文献

[1].周凯.房地产住宅项目精装修管理[J].广东建材.2012(07):71-72

[2].徐幸.浅谈精装修住宅室内无线局域网方案设计和设备选型[J].中国新技术新产品.2012(01):47-48

[3].黄创斌.基于价值工程的住宅精装修方案成本控制[J].山西建筑.2010(27):17-17

[4].陈四国.论住宅精装修工程成本控制管理[J].消费导刊.2013(04):38-39

[5].聂晓燕;贺成龙;王静涵.嘉兴推行精装修住宅存在的问题与对策研究[J].价值工程.2013(06):54-55

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[abstract] : the concept of clothbound room described, this paper introduces the development history of the clothbound room, this paper analyzes the fine decoration quality and restricting the development of clothbound room main reason, introduces the present situation of our country and the fine decoration development prospects are described.

[keywords] : clothbound room; Development history; advantage

中图分类号：TU767文献标识码： A 文章编号：

一、精装房的概念

根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房[2002]190号)的规定，“精装修房屋”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。并且这里的"房屋"是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。

二、我国精装房的发展历史

在许多发达国家和地区，没有“毛坯房”的概念，售出的住宅是理所当然的精装修“成品”,而我国早在1999年就颁布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，推行一次装修模式，逐渐取消毛坯房市场。

我国精装房崛起是近十几年的之间的事，精装修最早出现在南方经济发达的城市，并逐步得到推广，其发展大致分为三个阶段。

早期阶段：简单式拼凑

特点：施工较粗糙，只是毛坯房简单处理

从1998年到2001年，广州楼市开始出现“精装修房”，从最初的概念到慢慢的普及，开始获得一部分购房者的青睐。这一时期的精装修房，更多是被房地产开发商作为推广营销的一个卖点，并非严格意义上的精装修。为了节省成本，精装修很多时候被转包给“马路施工队”，因此家居设计缺乏统一规划和布局，更谈不上风格，更多只停留在“天地墙”的涂抹、铺贴工艺，即墙壁涂上乳胶漆，地板贴上瓷砖或强化木地板，厨房、卧室里开始引入简单的入墙式柜体。

成长阶段：品牌化运作兴起

特点：开始引入知名建材品牌、局部设计有亮点

从2001年到2006年，随着精装修房的质量纠纷增多以及生活品质的提高，越来越多人开始重视建材品牌。部分处在行业领先的房地产开发商为降低风险，在施工、管理上逐步规范化，并尝试与一些知名的工程装饰公司合作。精装修房中的橱柜、卫浴、地板、衣柜开始出现知名品牌的身影，质量比以往也有大幅提升，细节设计更注重品质。2003年，还有个别开发商首先推出了菜单式的装修方案，为购房者带来更多的个性化选择。

成熟阶段：整体化家居设计

特点：统一标准，统一风格，统一服务，家居强调整体化设计

从2006年至今，楼市的持续火爆，让房地产开发商有足够利润空间去引进国际上标准化的运作模式。运用在家居中的橱柜、卫浴、衣柜、五金甚至家电开始出现同一品牌，家居的整体化设计趋势日益明显。在前期的户型结构、空间设计上，房地产开发商就引入了整体家居解决方案，预留标准化空间能够与后期的装修方案和功能使用结合起来。除了施工工艺采用统一的标准外，在售后服务上也由整体家居解决方案提供商进行统一负责。

三、精装房的优势

建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》指出推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展。在全球积极响应低碳主义的环保趋势下，精装房无疑将成为未来市场的主流，精装修房有许多优势，总结如下：

1、省时省力

与传统的装修模式相比，精装房没有装修的烦恼，免除了水电改造、铺地热、贴瓷砖、粉刷墙壁等繁杂耗时的装修过程，也无需经历选购建材的过程、让人心力交瘁的讨价还价，以及装修过程中让人身心俱疲的灰尘噪音。这种模式缩短了工期，消费者拎包即可入住，对于快节奏的都市人来说精装房是他们的首选。

2、降低成本

传统装修模式下，业主采购物品都是单个购买而精装房建材统一采购必然节约购买成本，以水龙头为例，一个名牌水龙头零售价要几百元，如果批量购买价格可能就会减半。由此可见，装修物品种类繁多，每种建材都以批发价购买可大幅度降低造价，可谓物有所值。另外，精装房降低了购房者的成本，使业主的资金有了更多投资空间。采用贷款购买精装房的购房者可以直接将住房款和装修款一起贷出，业主不用像买毛坯房一样准备全部装修资金，减轻了资金压力。精装房的即买即住也节省了毛坯房的装修时间，投资的业主可以立即实现房租收益，缩短了资金投资回报时间。

3、质量保证

建设部建住房【2002】190号文件规定开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应是售后服务。《住宅室内装饰装修管理办法》中也规定在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年，一旦出现了质量问题开发商会负责修好。

4、环保低碳

一方面由开发商统一采购的材料必须符合环保要求，消费者可根据国家颁布的“十类有害物质限量国家标准”及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”对精装房进行验收，因此降低了装修污染的风险；另一方面，由开发商统一购买及施工节省了材料，减少了建筑垃圾的产生，也更利于环境保护。

四、制约精装房发展主要因素

精装房虽然有很多优势，但我国目前仍存在诸多制约精装房发展的因素，主要有以下几点：

1、成本高

多数购房者认为，精装房价格过高，开发商宣称一千甚至几千元每平方米的装修款价格过高、无法承受，另外开发商在装修上的利润也过高，购房合同中标注的高级地砖、进口洁具等即使写明了品牌也没有写清型号，同一品牌产品价格会有几百元的价差，这种价差成为开发商谋利的来源之一，这就使购房者认为精装房价格过高。

2、缺乏个性化

有调查显示，相当一部分购房者认为精装房最不满意的地方就是自己家和邻居家基本一致，缺少个性。虽然建设部文件提倡菜单式装修模式，但在实际执行中很多开发商为避免麻烦直接采用一次性装修模式，使业主没有选择的余地。

3、未实现设计、建造、装修一体化

由于设计、建造（采购与供应）、装修的脱节，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，无形中增大了开发商的成本和难度。

4、开发商实力不均，质量参差不齐。

由于精装修房缺少有效的标准，缺乏质量监管，精装质量的后期投诉也一直居高不下。一些先期不被察觉的问题随着时间的推移逐渐显现出来，这也是很多消费者担心、开发商不愿涉足精装产品领域的关键。

五、结语

精装修是一个城市房地产市场成熟度的表现，不仅反映开发商操作水平，也反映了购房者的消费习惯。中国加入WTO后逐渐与世界接轨，随着收入多元化及楼盘供应量的飞速扩大，中国商品住宅必然走向“居者优其屋，住宅成品化”的道路，楼盘装修大势所趋，精装房必然要取代半成品的毛坯房成为市场主流。

[参考文献]

[1] 朱锦辉论精装修商品房的发展与利弊 [J]现代商贸工业 2008,(20)

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1 精装修设计管理特点

大批量的住宅精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的酒店装修。精装修住宅项目具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题。

2 精装修设计管理各阶段主要工作重点

房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工后的验收阶段。

2.1 设计前的准备阶段

精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点。因此，在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，是做好设计工作的第一步，设计单位的选择通常从如下几方面着手：

（1）通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。

（2）根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。

（3）考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。

2.2 精装修设计的监督及审定阶段

进入正式的项目设计阶段，一般按项目设计的流程分成五个环节：概念设计阶段、深化设计阶段、施工图阶段、软装设计阶段、招标配合阶段。在这些设计阶段中我们需重点关注其管理要点主要有：

2.2.1 对于设计进度的把控

在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。所以，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。

通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能，方案效果图决定了装修的效果，这两个阶段的成果是后续设计的设计基础，它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，因此，在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间。

2.2.2 确定标准

通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。

精装修项目室内设计工作前，设计管理人员应根据项目具体情况，组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准，为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

2.2.3 设计图纸应符合各项法规

设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原建筑设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。

2.2.4 做好与各专业设计的协调、沟通工作

装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出具一张能反映所有管线走向图纸。2.2.5 图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。

图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。

2.3 精装修样板房的评审阶段

在项目设计完成后，通常对于精装修项目，开发商会选择有代表性的户型制作样板房，以实景板房进行设计评审，以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后，为了保障大范围精装修房装修效果及可行性，需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节：

（1）整体风格的审定，需要评定是否能够达到购房者的要求。

（2）装修造价的审定，需要评定是否按限额设计的要求，控制装修的总价，是否满足房价的标准

（3）施工过程及施工材料的优化，这是设计管理过程的重要环节，从而能更好的提高装修品质，并且降低施工成本。

（4）制定精装修房的交房标准。

2.4 大范围精装房施工时的配合阶段

在对实景样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个重要环节。设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：

（1）协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅的创造。

（2）按交房标准有效的对大范围精装修项目进行审核，有效的执行设计概念。

（3）配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工。

（4）总结项目设计在施工中的不足。

2.5 竣工后的验收阶段

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【关键词】成品房；精装修；成本管理；管控思路；实施过程；关注重点

1 引言

近二十年来，随着中国经济的蓬勃发展，中国房地产行业历经了快速的发展阶段。但同样也带来了一系列社会问题，如商品房二次装修带来的资源浪费、安全隐患、噪声扰民、环境污染等。为此国家、地方政府均发文大力推广成品房交付，国内一些龙头开发商也参与到了成品房开发这一行列中来。但值得关注的是，由于房地产业的高速发展，房地产商的房子不愁卖及成品房交付带来的一系列业主投诉，导致了房地产企业成品房交付的积极性并不太高，部分地区只有高档住宅、豪宅才进行成品房精装修交付。应该说，毛坯房一统天下的格局没有根本性的改变。

自2010年以来，随着全球金融危机的蔓延及国家对房地产业的宏观调控，房地产企业迎来了严冬，销售业绩一落千丈。房地产企业意识到只有改变长期以来的粗放经营的生存模式，方能在恶劣的市场环境中占有一席之地。因而几乎所有的房地产企业都不约而同地把提高产品档次放在了前所未有的位置上，成品房精装修交付无疑就成为企业选择之一。而如何控制好成品房的装修成本却决定着企业在剧烈的市场竞争中的生存与否，本文专门就房地产成品房装修成本管理的一些问题进行了探讨和研究。

2 当前成品房装修成本管理中存在的问题

长期以来，由于房地产业的高速发展，房地产企业重点工作是拿地。因为只要拿到地，光凭土地溢价就能赚到钱，所以成本控制还没有排上最重要的位置，一些管理严谨的标杆性企业，其成本的控制重点也仅限于毛坯房，所以在涉及成品房装修工程时，就显得不那么娴熟，主要存在以下问题：

2.1缺乏系统的成本管控思路

2.1.1成本管控与设计分离

在前期规划设计、尤其是施工图设计阶段，负责施工图设计的设计院工作的着重点是必须满足不同的规范要求，如建筑立面、容积率、绿化率、防火分区、结构规范等确保施工图审查能顺利通过，而不太考虑后续的装修，如不同人群对生活的体验。装修设计单位，往往从使用者的角度出发，对住宅空间（含公共部位）进行装修设计，而不太重视原有的施工图设计内容。由于缺乏统一协调及资源整合能力，开发商往往将两者的工作分开，成为独立的、并行的两项工作，这就造成了“铁路警察各管一段”的局面。所以我们经常看到装修图纸改变了原先施工图的户型、改变了原先施工图的用水、用电部位等状况。对于开发公司而言，损失轻一点的需要对已通过施工图审查的图纸进行重新审查，损失重一点的需对已建成的毛坯房进行二次改造，根据常州市场的不完全统计，由于这种装修阶段对毛坯房的修正导致的成本支出约为30～200元/平米。

2.1.2成本管控与施工分离

施工过程是成本实现的过程，作为房地产企业，结算超合同价，似乎是一个难以解脱的魔咒。在成品房精装修成本管控中，导致此类情况出现的原因有：

1、 招标内容中，未能穷尽所有的施工内容，或者是未能将工程量、施工价格摸清、摸透导致增项、增量、增价；

2、任意变更设计图纸、改变施工做法，造成施工单位的工期、造价索赔，更难把控的是针对一种新的做法，由于不能通过充分的市场竞争，其价格往往会比通常的情况要高一点；

3、缺乏对施工过程的整合管控，精装修工程是一个复杂的施工过程，综合了较多的分包单位及材料供应商的劳动，尤其是住宅精装修，不像公共建筑装修工作面大，其调度、统一协调相对难度较大。一旦工序的搭接与交接没有做好，那么工期索赔、造价索赔、成品保护损失等不利于成本管控的情况就会出现。

4、缺乏对施工界面的推敲与研究，导致返工、重复施工等无效成本的出现；

2.1.3成本管控与后期维护分离

成品房精装修交付，意味着使用者不需再对房屋进行大的变动即可使用。对于开发商，必须要从全寿命的成本管控角度去设计、选型与施工，减少后期维护费用。但就目前来说，大多数开发商未能就这些问题进行深入研究，只是单纯从卖房角度去考虑，这就为后期的使用、维护、保修都带来了不可预测的成本支出风险。

2.2 缺乏对供应商能力的整合与提升

由于参与了房地产企业价值链的形成过程，供应商对房企的经营效益有着举足轻重的影响。争夺优秀供应商，并与供应商建立长期、稳定的合作关系，不但可有效降低成本，提高效率，保证产品品质，而且可以通过充分沟通有效地提高产品性价比。构建优秀供应商体系将是房地产企业成本管理的核心工作之一。但一些房地产公司对精装修供应商与毛坯房供应商的管理未能有效区别，导致了供应商能力未能充分发挥。

2.2.1缺乏对供应商能力的深入了解

在设计过程中，设计人员考虑较多的是装修风格、使用功能，对一些部品、部件往往只是一个选型，并没有太多深入。开发商职能部门往往根据图纸进行招标，尽量满足设计需求。事实上，在专业方面，供应商是行家、专家。如何挖掘、深入研究其能力，去除冗余的功能增加必须的功能是开发商提高产品性价比、提高产品竞争力的有效手段。

2.2.2缺乏对供应商的培育

为节约成本，开发商材料采购部门在招标时通常的做法是尽量压价。事实上，压价不是唯一目的，也不是最优选择。最聪明的做法，应该会同供应商、结合设计，形成标准化施工做法、建立工业化的部品、部件。通过标准化的做法、工业化的产品从而提高工效、降低材料、能源的损耗，从而达到不降品质，降低成本的目的。

2.2.3缺乏对供应商的信任

由于中国社会普遍存在信任危机，这就带来了交易成本增加。开发商为规避风险往往在合同条款，特别是付款条款上绞尽脑汁，霸王条款层出不穷。这样一来，供应商就会把可能迟付的工程款的资金成本、可能会造成坏帐、呆帐的费用统统算在报价中，造成了装修成本的无端增加。

3成品房精装修成本管控实施过程：

3.1精装修成本控制流程图

3.2系统规划、抓大放小

在项目实施过程中，成本管控应贯彻 “整体规划、重点突出”的原则，把企业的资源能够有效地进行整合，并做到有的放矢。树立全过程成本管控、全员成本管控的概念。同时要提高效率，不纠结某些小的成本细节。

3.3组织保障、持续改进

批量精装修成品房综合了较多的工种、部品部件。承包商、供应商多而繁杂。成本管控如何做到忙而不乱，多而不杂，必须要有强有力的组织支撑。通过对企业各项流程制度的严格执行，达到减少无效成本、提高工作效率的目的。同时应建立良好的责任成本评价机制，使项目实施过程中各成本责任中心的目标值不出现不可容忍的偏离。

在项目推进过程中，成本管控就是一个由粗及细的工作，开始时从总盘考虑、大的方向着手。随着项目的不断深入，成本管控的项点也逐步清晰明了，我们只能通过不断总结，持续改进才能将成本管控的工作做到更富有成效。

4 精装修成品房成本管理的关注重点：

4.1与营销相结合，根据目标顾客制订相应成本标准

在项目策划阶段，就应与销售部门一起研究项目的目标顾客的行为特征、消费水平。同时对周边楼盘或相似定位楼盘进行研究，特别是已开盘的相似楼盘。根据竞争对手的情况，分析其得失分之处，从而确定自己的产品定位，确定目标顾客能接受的房价。并根据此价合理分配并确定精装修成本标准。

4.2与设计相结合，分解目标成本推行限额设计

通过对精装修成本的研究，结合室内设计师对潜在顾客生活体验，合理地将精装修成本分配到室内各部位。并根据各部位的装修成本进行限额设计。无论是材料、还是部品、部件的选择都必须限定在各部位确定的成本范围内。在此过程中，要注重使用价值工程的这个工具，要把钱用在刀刃上，使产品的性价比达到最高。

4.3与施工相结合，理清施工工序、划清施工界面

在图纸设计过程中，就必须要与工程部门研究合理的施工工序、各施工界面的划分，并在不同专业的图纸上绘制出来，继而指导工程实施过程中的招标。通过明确不同施工单位、不同工种的交接界面及责任范围，减少施工过程中由于不同专业之间、不同工种之间没有充分划分界面及充分协调、整合而造成的返工、扯皮等无效成本的支出。

4.4 与合作伙伴相结合，实现与供应商、承包商的双赢局面

精装修产品的最终成本在很大程度上取决于承包商、供应商提供的产品价格，要降低成品房的精装修成本就一定要树立与承包商、供应商同舟共济、合作双赢的心态。所以不管在设计过程中、还是在工程实施过程中，都一定要充分调动承包商、供应商的主动性、积极性，这样一方面可以提高产品的适用性、另一方面可以有效地降低交易成本从而达到降低产品总成本、让利于广大消费者、提高合作各方资金周转率的目的，最终实现双赢。

4.5从最终用户的角度出发，力求做到全寿命成本最优

做精装修成品房决不能图一时便宜，而降低产品的品质，在部品、部件选型前、造型中都必须与物业管理、市场紧密配合，结合报价并综合部品、部件的使用寿命、保修期、维护、维修成本。从全寿命运行过程中找到真正意义上的性价比高的部品、部件。从而来达到为最终用户考虑的目的。

4.6先试验后推行、减少无效成本支出

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1 总结目标成本管理经验

（1）目标成本设定细化准确；

（2）详细分解目标全成本并责任到人，实现全员全过程成本管理，并采取具体考核细则进行奖惩；

（3）必须明确目标全成本归口部门（成本部），及时异动跟踪分析反馈，并进行预警和强控。

2 限额设计及成本对标管理分析

2.1 限额设计指标的确定

千岛湖度假公寓五期限额设计指标主要为精装修和景观，其中5#楼、6#楼软装到位精装修指标3100元/m2（按可售面积），7～11#楼仅硬装到位精装修指标2050元/m2（按可售面积），五期景观指标按景观面积单方723元/m2。

2.2 限额设计的执行

现5#楼精装修结转单方成本3066.55元/m2，6#楼精装修结转单方成本2972.13元/m2（按可售面积），7～11#楼2045元/m2（按可售面积），景观结转单方成本723元/m2，均在限额设计指标之内。

限额设计带来的经济效益评估目标明确，控制实施更有方向，更有针对性，非常有效。

2.3 总结限额设计及成本对标管理

以下主要对精装修限额设计成本管理心得，即使委托精装修设计已明确提出限额指标，但真正把控还是需要项目公司逐项仔细落实，主要通过以下方面着手：

（1）精装修单方指标目标设定，最重要参照对标项目进行各个子项详细指标分解，并具体体现到各个合约规划上；

（2）与工程部人员签订详细分解指标责任状，督促工程部成本管控主动性和积极性；

（3）抽取占比最多户型精装修图纸施工样板房，同时编制清单预算，根据限额指标倒算墙纸、石材、地毯、地板主材控制价，以便精装修材料最终敲定；

（4）样板房期间将各项成本指标锁定，大面招标结果必须在样板房确定各项指标范围之内，否则必须通过设计优化、材料替代或设施设备选型调整实现目标成本可控。

3 设计成本优化分析

项目公司领导始终贯彻成本管理理念为“我们在营造项目时每花一分钱都应该像从自己腰包掏出来一样”，正是因这种自上而下的成本管控意识促使项目事前控制做的非常到位。项目公司专门开展“我为成本献计策”活动，要求全员各自提出十条切实可行节约成本合理化建议并加以评审执行，详见如下：

（1）原1～4#楼所有消防楼梯均采用花岗岩面层，后考虑客户基本上不会走楼梯，改为环氧地坪漆综合单价由156元/m2调整为35元/m2，数量3553m2，成本节约43万元；

（2）设备阳台内侧铝板改为铝塑板，女儿墙内侧原设计石材跟到底，后改为挂下400mm，成本节约15万元；

（3）5#、6#楼外墙石材原设计采用以色列贝砂金，经与设计师沟通，建议改为卡拉麦里金石材，主材单价600元/m2调整到322元/m2，数量11517m2，成本节约320万元；

（4）7#～11#楼外墙石材厚度原设计为30mm，后与设计师沟通探讨，认为调整为25mm就可以达到相关规范，平板综合单价降低50元/m2，数量32868m2，成本节约164万元；

（5）7～11#楼针对部分不影响外立面效果阳台、采光井、格栅、架空层（除包柱外）石材幕墙改为真石漆，综合单价由620元/m2降低到105元/m2，数量5000m2，成本节约258万元；

（6）5、6#楼裙房屋顶网球场四周采用全封闭双面石材干挂围挡（周长118m，高度4.6m），现考虑该部位属非重要外立面，同时全封闭不通透，经项目公司与设计单位沟通拟改为网架，该调整不仅可保证使用功能甚至效果更佳，同时节约成本50万元；

（7）7～11#楼冷水设计采用不锈钢管，考虑精装修限额成本压力，经与设计院沟通改为PPR管，成本节约15万元；

（8）套内风管、静压箱经过多轮组织会审，通过合理排布，减少风管弯头，减小静压箱尺寸，成本节约20万元；

（9）五期板式换热器板片根据设计要求预留20%余量采用传特报价90万元，项目公司认为可取消板片余量，经与设计院沟通认可，最终报价75万元，该项调整成本节约15万元；

（10）五期室外景观设计图纸上花钵数量高达100多个，经多次评审减少到35个，成本节约50万元；

（11）五期室外泳池边8棵高度6.5～7m、冠幅6.5m桂花调整为规格相近、树形较好的香泡，成本节约32万元，五期大堂门口树池8棵高度4～4.5m、冠幅4.5m桂花调整规格相近、形态较好杨梅，成本节约7万元，此举不仅丰富了现场造景还使园区硕果累累，极大的丰富了景观园区效果；

（12）五期地下室风管设计采用玻璃钢风管，经沟通最终改为镀锌薄钢板，此项节约成本15万元。

通过以上合理化建议落实产生1004万元成本节约不难看出，成本精细化管理的成效显著，只要我们始终保持成本敏感性，保持各部门及时沟通，在保证品质或设计效果前提下，集思广益，用心深入挖掘，确实还是有很多空间、很多细节可以节约成本，真正做到性价比最高才是我们所追求的目标。

4 招标采购的管理控制

（1）所有招标需采用清单招标，尽可能减少采用费率招标；

（2）招标标段划分以及中标单位选择在综合考虑施工单位资金能力、公司管控以及以往项目施工项目口碑，同时重视项目经理选择；

（3）招标前合理划分界面有利于现场把控以及责任界定；

（4）即使是集团标准版本招投标及合同文件，同样需要项目公司深入评审，结合实际情况进行完善。

5 总结设计变更及签证的管理

（1）严格把控规划设计评审质量，减少施工阶段的规划设计变更，提高前瞻性；

（2）设计变更一定要考虑周全具有可操作性，同时在条件允许下应采取多方案考虑比较，选择性价比较高方案；

（3）设计变更、工程签证一定要及时，否则影响施工单位积极性甚至影响项目正常推进；

（4）责任单位扣款或交付后维修扣款需及时发放给施工单位，避免结算扣款扯皮。

6 无效成本管理分析

6.1 无效成本产生的主要原因

（1）图纸错误，不同专业图纸不一致，图纸与实际不符，施工前未提早发现；

（2）根据图纸施工后发生设计变更；

（3）专业交叉施工综合评审深度不够；

（4）分管人员考虑欠缺指令错误；

（5）满足各项验收条件等因素返工。

6.2 无效成本对项目成本的影响

无效成本越少，反映项目综合管控水平越好，反之，无效成本越多，反映项目综合管控水平越差。针对五期项目营造，由于自上而下贯彻减少无效成本甚至杜绝无效成本理念，否则就是分管人员责任心不够，因此在无效成本管控上收效较好。

6.3 总结无效成本的管理经验

（1）从源头杜绝无效成本管理就是保证设计图纸及时性、准确性；

（2）目标成本分解一定要具体明确各项工程无效成本具体金额；

（3）对施工单位合同约定由于自身审图不严等原因造成返工均由施工单位承担，督促施工单位主动发现问题解决问题能力；

（4）针对精装修项目可实行样板层现行方式可最大限度减少无效成本发生。

7 动态成本管理分析

成本部每月根据实际发生情况及时认真编制全成本动态跟踪表，必要时进行预警或强控，采取措施以达到可控。