房地产档案论文汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产档案论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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1、房地产企业拆迁档案的地位

房地产企业的拆迁工作是一项“民心工程”、“实事工程”。拆迁工作的好坏，直接影响着老百姓的切身利益乃至整个社会的民生状况。房地产拆迁档案记录了企业的生产经营状况、老百姓居住条件的改善过程以及社会城市建设的变迁过程。所以，房地产企业拆迁档案的数量和质量在某种程度上体现了房地产市场的秩序，反映了企业的经济效益，涉及着千家万户的生计。

2、房地产拆迁档案的作用

(1)房地产企业拆迁档案是检查、审核拆迁活动的重要依据，是即将消失或已经消失的建筑物的原始记录。由于它是原始建筑的真实记录，因此可以作为历史的见证和证据供后人利用，同时其自身所蕴含的历史和文化价值也是不可估量的，对于恢复和还原历史面貌、了解和认识人类社会的发展都有着极其重要的作用。

(2)房地产企业拆迁档案不仅是区域建设发展中的宝贵资料，同时它也与经济建设、社会稳定以及人民群众的安居乐业息息相关。它不但可以为区域管理、改造区域形象提供必要的依据，而且对保存区域信息、留存区域原貌有着重要意义。

(3)房地产企业拆迁档案是房地产企业档案的主要组成部分，它是保障被拆迁人合法权益的重要凭证，也是房地产企业管理房屋的重要依据，同时它在房屋易主、办理产权、法律纠纷等事宜中发挥着重要的作用，关系到老百姓的切身利益。

二、房地产企业拆迁档案的特点

房地产拆迁档案区别于其他门类档案，具有内容复杂、易变、利用群体相对稳定的特点。

1、内容的复杂性。拆迁改造本身是个较为复杂的工程，涉及的部门多、任务重、工期长，包括从调查摸底、测算计划、动迁审批至拆迁、安置、施工等多个阶段，而且各个阶段内部又会有很多划分。例如我集团负责的开阳里危改小区在拆迁安置、补偿问题上，根据被拆迁入意愿，分为回迁、外迁、货币补偿、放弃等多种情况，甚为复杂，随之产生的档案在内容上也必然会体现出复杂性的特点。

2、内容的易变性。不同时期、不同阶段、不同地区国家的拆迁政策不同，房地产企业拆迁档案在内容上也会有所变化。以北京市为例，2001年11月1日起执行北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》，2003年5月1日起执行北京市国土资源和房屋管理局《关于修订<北京市房屋产权单位管理办法>的通知》，危旧房改造拆迁执行北京市人民政府办公厅(京政发[2000]19号)《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)的通知》等。随着拆迁政策的变化，拆迁档案也会随之而变。

3、利用群体的相对稳定性。房地产拆迁档案所具有的特殊的依据和凭证作用，决定了拆迁档案利用群体的相对固定性、稳定性，即拆迁人、被拆迁人和法律纠纷解决部门。

三、拆迁档案收集工作存在的问题

拆迁档案的以上特点说明了拆迁档案的收集工作会存在一定难度。笔者结合自身的工作实际发现，目前拆迁档案的收集工作存在以下问题。

一是拆迁单位领导和工作人员的档案意识比较薄弱，领导重视不够，在拆迁工作中重施工、赶工期，轻视拆迁档案资料的收集和整理工作，没有将拆迁档案工作纳入企业管理中，严重影响了拆迁档案的收集工作。

二是拆迁任务重，涉及的拆迁单位或部门多，拆迁人员流动大，有些是单位岗位调整后转岗到该岗位，拆迁人员专业水平较低，综合素质不高，有的工作人员缺乏责任心，对拆迁资料审核不严格，导致原始记录不准确，不能真实反映拆迁工作的过程，给国家、企业和被拆迁人造成经济损失。

三是拆迁档案管理制度不健全，特别是在归档范围、归档时间上没有统一的依据和制度，拆迁资料散失在个人手中，造成档案人员的收集工作十分被动。拆迁人员为了赶工期和方便自己利用，将拆迁资料据为己有，没有配合档案人员及时归档，导致收集的拆迁档案存在不齐全、不完整问题，最终导致企业档案资产的流失。

四、加强拆迁档案收集工作的对策

针对上述问题，笔者认为加强拆迁档案的收集工作，可以采取以下措施。

1、加大对拆迁档案收集工作的宣传力度，形成收集工作重要性的认识，不断提高档案意识。

具体做法：一是档案部门要加强拆迁档案收集工作的宣传教育，使每一个拆迁工作人员都明白拆迁档案在企业管理中的重要意义和作用，养成自觉保管和及时移交拆迁档案的习惯，并将档案意识贯穿于整个拆迁工作。二是加强对拆迁人员拆迁档案收集要求的培训工作，明确在拆迁工作中拆迁档案的收集范围，保证归档文件材料的质量和有效性。针对目前拆迁档案管理的特点，我集团不定期请北京市档案局专家及相关业务主管部门举办档案知识及相关业务知识的培训，重视对拆迁档案专业人员的培养，稳定档案干部队伍。通过几年的努力，我集团拆迁档案管理水平有了较大的提高。

2、建立健全拆迁档案管理体系，明确拆迁档案职责。

一是明确各拆迁单位拆迁档案主管部门及主管领导，配置拆迁档案人员及拆迁业务人员。例如我集团在拆迁单位形成了一个领导分管、专职档案员和拆迁部门兼职档案员“三到位”的管理模式。其中，档案人员负责督促业务人员将其分散在各拆迁工作人员手中的拆迁档案收集齐全完整，按拆迁档案的形成规律整理、编目后向档案人员移交归档。通过清晰的档案管理体系和合理的职责分工，保证了拆迁档案收集的齐全、完整、准确。

二是加强收集拆迁档案的前期准备工作，为档案的收集工作奠定基础。拆迁档案内容复杂、分散，收集难度大，但是拆迁档案的收集质量直接涉及到拆迁人与被拆迁人的切身利益，也就是国家、企业和老百姓的利益。这就要求档案部门提前介入，从拆迁工作一开始就主动介入，进行项目跟踪，加强对拆迁档案的收集工作。

三是制定拆迁档案的收集制度，明确拆迁档案的收集范围。正确划定拆迁档案的收集范围，是拆迁档案工作的重要环节，也是拆迁档案收集工作的依据。为此，我集团档案部门会同拆迁部门共同确定了拆迁档案的收集范围、归档时间、归档要求等，特别是归档范围的制定，保证了收集工作的质量和拆迁档案的质量，同时也决定了拆迁档案的利用效果，在某种意义上为企业挽回了一定的经济损失。近年来，涉及拆迁的行政诉讼案件越来越多，为了使拆迁行政案件的审判体现公正、公平的价值，体现保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，收集齐全、完整、准确的拆迁档案尤为重要。例如我集团开发建设的双榆树小区在拆迁某公司时与该公司签订了拆迁补偿协议及合作建设办公楼的合作书。近期，该公司到档案室借阅小区前期开发资料办理办公楼产权证，档案人员会同拆迁部门查阅当时的拆迁档案，证明该办公楼产权归两个公司共同所有，避免了集团资产的流失，为企业挽回了经济损失，拆迁档案发挥了巨大的作用。

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一、存在的问题

（一）产权档案的抗风险能力有待提高

房地产的档案是十分重要的材料，而我国的产权档案抗风险能力一直较低下。主要原因是受到经济因素的思想观念的影响，虽然我的房地产档案管理部门做好了基本的档案保护措施，但当遇到一些大型的自然灾害或不可抗力因素时，产权档案的抗风险能力弊病就会立刻凸显出来。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的强大破坏作用，整个汶川基本被夷为废墟，还造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多产权档案已经不复存在，这给后期的财产理赔工作带来了很大的困难。

（二）产权档案具有明显的时代特征

由于产权档案所跨越的时间较长，在不同的历史阶段，产权档案的管理方式也有很大的不同。随着现代科技和经济的发展，我国的产权档案管理已经发生了很大的变化，产权档案具有明显的时代特征。但是，我国产权档案管理人员的专业性普遍较低，管理人员的业务能力不高，不能及时发现问题，解决问题，材料档案的不规范问题时常发生。在科技不够发达的时期，产权档案是由纸张组成的，且档案中对于产权的描述过于简单，通常只有平面结构图，产权周围的情况描述较少。

（三）房地产档案的形式单一

完整的房地产档案中，必须包含除了文字、图表之外，还应有一些相关的照片、录音、重要数据的底版和其他影像资料。但随着时代的发展，这些资料已经无法满足人们的需要了，由于房地产档案的特殊性，它在保存中有特殊的载体，如果这些载体遭到损坏，整个管理成本会提高很多。因此，对于特殊的档案材料，一定要让专人管理，还要有特定的管理制度。只是我们在这方面的人才很少，所以我们要大量培养这样的人才，以便适应社会发展的需求。

二、加强管理，解决问题

（一）加强基础工作

实现档案数字化是现代房地产档案管理的主要趋势。由于这是一项技术活，管理人员需要事先做好材料调查和搜集，对存量房产档案进行清理、检查和鉴定，保证档案资料的完整性。再者，其档案内容要精确简洁，减去档案中不必要的内容。最后，必须保证档案资料中内容的清晰，排序也必须符合规定。数字化后，还应对数据质量、图像质量进行检查，保证万无一失。

（二）建立统一标准

国家档案局已经针对电子档案管理制定了相应的标准，这对我国的电子档案管理起到了很大的规范作用。房地产管理部门也必须结合时代和的行业的特点，制定与本行业档案管理相关的制度，提高档案管理的质量和有效性，实现房地产档案的数字化管理，并逐渐走向现代化，与世界接轨。

（三）保存双套

房产档案数字化是档案工作中的新内容，也是新的发展，但我们还有许多问题需要解决，如数字化档案中信息归纳问题，档案的执行凭证问题，数字化档案的安全访问和安全管理问题，或者信息的规范化、存储等方方面面的问题。所以，我们必须根据实际，在相当长的一段时间内，对房地产档案管理实行双保险，就是在使用电子计算机保存的同时，还做好纸张档案储存，这样就能保证房地产档案的安全可靠了。在现代化管理中，我们首先要做好数字化管理，建立相关的房地产档案信息搜索平台，让业主可以方便的搜索到信息；在实现房地产档案的逐页扫描，存入微机。在房地产档案提供利用过程中，只要是关于档案的修改、阅读、检查等方面的，都应使用触屏、电脑查看等科学技术，这样也能减少房地产档案过多的与外界接触，保证其安全。

（四）搞好前期控制

根据我国相关法律，房地产档案必须是真实、准确的，不得与事实相违背。如果房地产档案本身存在一些记录错误或者其它误差，那么房地产档案的法律效力就会大大降低，在发挥凭证作用的过程中就会出现证据错误和证据不足的问题。为了避免这一问题的发生，房地产档案必须做好事前控制，在档案归档前，应该把握好三关：加强文件资料审核的管理。相关人员在进行房地产登记时，一点要严格审查当事人的资料完善、是否符合资格要求，并保证其提供的资料都是合法有效的；文件材料的形成要合法。申请人在办理产权登记过程中，需按照相关规定填写一些资料和提供一些信息，这些资料都是不可缺的。其中，当事人是自然人的，核对好信息后，在身份证复印件上签好无异议等字样，并签字按手印；如果是法人，就应让法定代表人填好委托书，并加盖单位公章。只有做好产权的事前审查工作，才能为后期的档案管理打下基础；产权资料移交的管理。这是产权资料管理中最重要的环节，档案在交接过程中，管理人员必须对档案资料再一次进行检查。如果发现错误或不足的资料文件，档案管理人员可以拒收。但要说明原因，以便当事人及时采取补救措施。

（五）注重人才的培养

我们从房地产档案未来发展的角度来看，单单只懂得计算机技术和纸质等载体的档案管理人员将无法胜任这项工作，因为社会的现代化发展对管理人员的要求也会越来越高。因此，我们必须建设一支具有专业管理能力的人才，应以复合型人才为重点的人才队伍，实现产权档案管理的全面进步。数字化房产档案管理人才必须是全面的人才，只有这样的人才，才能适应社会经济的发展，才能积极面对挑战，解决问题。房产档案数字化的实施，减少了档案管理部门的工作量，为社会提供了更便捷的服务，还能有效增强档案的安全性和可靠性，保护了业主的合法利益。因此，房产档案部门必须抓住机遇，积极探索和努力实践，引进先进的管理技术，制定完善的管理制度，全面推进房地产档案管理的发展。

参考文献：

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目前,在房地产管理部门中,由于房屋产权产籍档案的管理方式相对滞后,因而积压了大量历史信息需要录入。要将这些信息在第一时间内全部录入管理系统并且不能产生误差,需要大量的时间和大量的人力、物力、财力来完成。如何利用现代化手段, 加强房地产档案数字化建设,实现房地产档案管理的新突破,已成为当前房地产档案管理工作的重要课题。利用计算机对房地产档案信息进行管理,具有检索迅速、查找方便、可靠性高、储存量大、保密性好、寿命长、成本低等优点。这些优点能够极大地提高房地产档案管理的效率,也是房地产管理科学化、标准化、规范化的一个重要条件。 

 

一、确定适用标准 

 

信息技术标准化是实现信息交换和资源共享的根本保证。在数字化建设中, 必须建立好相应的技术标准、管理标准和工作标准, 最终建立起一个标准化的数字化利用平台, 实现档案数字化管理。 

 

二、建设高质量的档案信息数据库 

 

房地产档案管理主要包括两个方面: 档案原件及档案数据的管理。档案原件作为房地产档案的原始资料有着不可替代的作用, 它是档案数据的来源。房地产档案管理要实行全方位、多元化的服务模式, 房地产档案网站作为一种纽带和桥梁, 是实现这一多元化服务的有效手段。我们应充分利用这一点, 为利用者提供一个交流平台。一方面我们可将房产档案中的建筑面积、房屋坐落以及平面图等无条件公布在网上, 对于有条件利用资料的各级用户可根据自身的用户级别查询相关的房产档案。另一方面, 利用者可将自身的相关问题留在网页上, 房地产档案管理人员可以及时了解适用者的需求, 解答问题, 搞好服务, 方便群众。 

 

三、重视人员素质的提高 

 

档案人员是连接档案与利用者的桥梁和纽带, 档案人员的素质直接影响到档案的利用在社会公众心目中的形象。 

 

四、要突出服务理念 

 

就现代管理科学而言, 房地产市场管理同时也是一种服务, 是一种由我们管理部门提供给社会层面的服务。当前, 社会层面越来越需要更为全面、便捷、自主的房地产市场信息服务, 也越来越渴望通过房地产市场管理信息系统来获取房地产咨询服务和房地产政策指导, 因此, 我们只有及时、主动、积极地向新型管理服务职能转变, 才能够顺应社会的呼唤、满足公众的需求。房地产市场的信息化建设同样需要 

 

五、要着力强化系统的协作效能 

 

在房地产市场的信息化建设中, 需要从全社会的角度去认识和把握市场信息。一是要制定统一的技术规范, 包括业务分类、数据分项、数据定义等技术规范与格式, 为各相关业务部门、各相关业务系统今后进一步实现信息资源共享奠定技术基础; 二是要在系统中尽量延伸和拓宽市场数据的采集面, 并规划和设计出必要的数字化实现途径; 尽可能多地实现各关联机构、协作部门业务数据的采集、转换, 促使更多的业务内容转换成房地产市场所需要和必备的业务信息流;三是要实现系统间的数据交互, 新的系统必须支持系统间、部门间数据资源交互和传递, 实现同类业务信息的一致和共享。 

 

六、当前房地产档案数字化管理的几点建议 

 

1.提高数字化管理的认识, 建立完整规范的档案资料,房地产档案数字化的目的是最大限度地提供利用, 满足社会需求。 

2.制定房地产档案馆数字化建设发展规划, 并分阶段有步骤地实施在数字化建设过程中, 必须充分考虑到各地房地产档案管理部门历史上形成的数量庞大的库存档案, 以及每年数量激增的综合反映, 建立一支既懂档案管理, 又懂房地产管理和计算机知识的专业队伍, 是实现房地产产权档案信息现代化管理工作的关键。 

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中图分类号：G275.9 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）02（c）-0128-02

中国的房地产业快速发展起来，房地权属档案资料越来越多，也备受关注。对于房地权属档案实施专业化管理，就需要规范各项管理工作，以使档案资料为中国的社会经济发展更好地提供服务。国家建设部从社会发展的角度出发安排专业的机构管理房地权属档案，使房地权属档案由专业人员管理，而且还采用了档案保护设备，实现了房地权属档案管理的现代化，且档案管理受到法律保护。当时在房地权属档案的具体管理操作中，会存在一些问题需要正确面对。这就需要采取相应的管理对策，以提高房地权属档案管理质量，更好地发挥房地权属档案的管理效能。

1 房产权属档案管理中所存在的问题

1.1 房产权属档案管理意识薄弱

房地产市场运行速度不断加快，虽然目前实现了档案管理法制化，但是，一些房地产管理部门的档案管理人员依然档案管理意识薄弱，甚至部分档案管理人员的法制观念不强，导致在档案管理工作中存在失误。一些房地产部门在房产权属档案管理工作中，存在没有将房产权属档案及时归档的现象，归档资料不完整的问题也时有发生[1]。比如，档案管理人员在给房产权属档案归档的时候，仅仅保存了文本资料，没有将存有档案资料的软盘、统计报表以及影像资料作为档案资料存储，甚至没有将房产分幅平面图存入到档案中。这种档案管理缺失的问题，就是由于在房产权属档案管理中没有实施规范化管理，导致档案资料不全，档案信息失真。

1.2 房产权属档案管理不符合时代要求

计算机网络技术已经在各个领域普及，并成为各项工作中不可或缺的一部分。这就必然会导致形式多样的档案资料产生。房地产也采用计算机网络管理模式，但是在房地产档案管理工作中，依然存在手工操作的问题，导致档案管理工作滞后于时代。档案管理工作是细致入微的工作，不能出现一点差错。房地产业所产生的房产权属档案资料直接关乎到房地产业的发展，也关乎到中国市场经济的运行。因此，在档案管理工作中，就要体现出时代感。从目前的房产权属档案管理工作情况来看，由于没有对计算机网络进行有效利用，就会导致n案管理工作繁琐、复杂，而且难以提高档案管理质量。诸如新产生的房产权属档案管理不能够及时立卷，使得档案资料大量堆积。随着档案资料越来越多，审查档案的工作成为了一项亟待解决的难题，这些都是档案管理人员没有对计算机网络技术充分利用的结果。

1.3 房产权属档案没有发挥服务功能

房产权属档案管理工作中存在着较大的被动性，没有为档案资料的使用人提供主动的服务，这就使房产权属档案没有发挥服务功能。档案管理部门没有对档案使用人的资料利用情况以及查阅档案的意图进行分析，就会导致档案资料缺乏完整性[2]。比如，长期以来，产权档案资料都是文本资料构成，对房产的描述所使用的是平面结构图，这种太过简单的房产权属档案必然会降低档案资料的使用效率，使其服务功能难以充分发挥出来。

1.4 档案管理人员的职业素质有待进一步提高

档案管理现代化，就是要求档案管理人员要具有较高的职业素质。从目前的房产权属档案管理情况来看，由于档案管理人员对现代化技术没有熟练掌握，更没有根据档案管理需要充实和完善自身的专业知识，就会导致档案管理中存在不按照规范操作的现象。

2 房地产权属档案管理的有效处理措施

2.1 对房产权属档案管理给予高度重视

房产权属档案管理工作所涉及的内容包括房产权属的调查、登记，权属发生了变更、转换以及房地产的测绘工作等管理工作中所产生的各种形式的资料。这些资料都是对房产权属档案管理过程的详细记录，对管理工作中的各项工作详细表达，也是后续相关管理工作顺利展开的重要依据。对于房产权属的判断，就需要以房地产权属档案作为主要依据，对产权的所属做出判断。特别是在旧城改造中，就需要以房地产权属档案资料为依据，对房产实施管理。因此，房产权属档案管理工作是需要高度重视的。

2.2 房产权属档案管理中要充分发挥其社会化服务职能

房地产权属档案管理工作所发挥的主要功能是为社会提供服务。从法律的角度针对房地产变更等问题实施管理，同时对房产所有权登记以及产生的各种民事纠纷等，都可以调用档案资料作为依据进行调节，由此可见房地产档案具有极为重要的社会价值[3]。将计算机网络充分利用起来，为用户提供房产权属方面最原始的资料信息，可以满足社会需求，为社会提供更为完善的服务。

2.3 实施房产权属档案的法制化管理

将房地产权属档案管理上升到法律层面，就是要将《档案法》充分利用起来。对于违反档案法的案件要按照法律规定的内容进行处理。做好档案管理执法工作，就是要对房地产权属档案管理中违返法律规定的行为严格惩治，以推进房地产权属档案管理的法制化建设。

2.4 提高房产权属档案管理人员的职业素质

档案管理人员要树立服务意识，在履行档案管理职责的时候，要具有高度的责任心，注重自我学习、自我完善，以提高职业综合能力。此外，还需要引进档案管理高端人才，不仅熟悉档案管理工作，而且还精通计算机网络技术，能够熟练地操作档案管理软件，以促进地产权属档案管理工作现代化。

3 结语

综上所述，要想促进房地产业的发展，做好房产权属档案管理非常重要，也是明确产权管理与产籍管理之间关系的重要条件。要确保房产权属档案管理规范有效，就要实施档案管理法制化，要求档案管理人员不仅要提升房产权属档案管理意识，以使房产权属档案管理工作更好地服务于产权管理，服务于经济建设。

参考文献

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引言：

在中国房地产改革的进程中，房地档案所发挥的作用是不容忽视的。对于房地产档案实施规范化管理，仅仅采取基本的档案资料存储和保护措施是远远不够的，还需要创新房产档案管理模式，不仅要对房地产档案由专业人员管理，还要实施房地产档案现代化管理，让档案管理工作富于时代感，且受到法律保护，使得房地产档案更好地发挥其服务效能。

一、房产档案管理中所存在的问题

（一）房产档案管理没有得到高度重视

房产档案管理工作的主要目的是提高资源的使用效率，以提高房产档案的使用价值。但是，当落实到具体工作中，就会存在房产档案管理没有得到高度重视的问题，主要体现为房产档案管理工作没有得到进一步完善，档案管理的基础设备不够健全，同时还存在管理缺乏科学性的问题，结果造成房产档案管理效率不高，资料长期堆放没有及时处理，使得房产档案的真实、准确性受到影响。特别是在房产档案资料中，存在档案信息与实际信息不相符合的问题，就必然会影响档案资料的利用效率[1]。房产档案需要实施开放性管理，即档案资料要切实地为社会服务。但是，要利用档案资料解决房产纠纷方面的问题依然很难实现，就是由于档案资料的开放度不够，加之资料的真实可靠性问题的存在，使档案资料的社会服务功能难以充分发挥。

（二）房产档案载体缺乏抗风险能力

现行的房产档案包括有多种形式，除了文本档案之外，还包括图片、表格、音像资料和影像资料等等。由于房产档案管理部门在收集档案资料的过程中存在不当行为，就会导致档案资料缺乏完整性。特别是一些不可抵抗力的存在，如果没有对房产档案资料实施必要的保护，就会导致资料损坏或者丢失[2]。比如，2008年，中国的汶川发生了地震，破坏性是非常大的，几乎整个的汶川都被震为平地，大量的房产档案因此消失，给后期的索赔问题带来了极大的。其中的一个主要原因就是房产档案载体缺乏抗风险能力，一旦出现这种非人力所能够抗拒的自然灾害，就会导致档案资料损害或者丢失，使一些社会性工作难以顺利展开。

（三）房产档案管理没有对数字化工具合理利用

各种数字化工具的普及，在房产档案管理工作中，没有对这些工具合理利用，就会导致档案管理缺乏时代感，而且管理难度也进一步加大。虽然部分档案管理部门采用了信息化房产档案管理模式，但由于没有运行统一规范的信息管理系统，使档案管理工作运行中存在档案信息传输不畅、信息不能及时更新的问题，对房产档案信息的安全准确性产生了负面影响。

二、房产档案管理的有效措施

（一）将科学的房产档案管理体系构建起来

房产企业的现代化发展，必然会产生大量的档案管理资料。为了加快房产档案管理的步伐，就需要现代化的房产档案管理工作，将科学的房产档案管理体系构建起来是非常必要的，以提高档案管理质量和档案管理效率。在档案管理工作中引进信息技术，就是在档案管理工作中，包括档案信息的收集、传输和信息资料的整理都需要实施规范化管理。同时，在档案管理工作总，还需要将安全防护措施构建起来。这就需要将所有的这些管理内容纳入到房产档案管理体系中，实现动态化管理，以提高档案管理质量。

（二）房产档案管理工作中管理人员要提高档案管理意识

房产档案管理工作中，要提高档案管理质量，就需要档案管理人员提高管理意识，基于此提升管理水平。从现行的档案管理工作情况来看，存在着管理不规范、不到位的问题，其中的一项重要原因就是档案管理人员的管理意识不强，]有充分地认识到做好档案管理工作对房产业的良性发展所起到的作用[3]。特别是房产档案管理人员的管理水平，直接关乎到档案管理效率，也决定了档案资料的利用效率。所以，房产业的档案管理部门要对档案管理人员的职业素质高度重视，不仅要定期地开展档案管理培训工作，还要针对档案管理工作中所存在的问题采取解决措施，以提高房产档案管理的水平。

（三）将开放式的房产档案管理模式构建起来

房产档案不仅是简单地将房产业运行中所产生的资料进行收集、存贮，而是要发挥档案资料的社会服务功能，一方面满足人们的住房需求，另一方面为解决住房矛盾纠纷提供依据。所以，在房产档案管理工作中，要对档案资料实施动态化管理，确保档案的社会服务价值得以充分发挥。将开放式的房产档案管理模式构建起来，就是打破原有的封闭管理模式，不仅专门的机构实施房产档案管理，还需要所有的相关部门配合管理，以提高档案管理效率[4]。虽然采用开放式的房产档案管理模式弥补了传统管理中所存在的不足，但是，在档案信息共享环境下，就必然会存在信息篡改、丢失或者泄露的风险。这就需要进一步完善档案管理模式，从法律的层面规范档案管理工作，以提高房产档案管理质量。

结束语：综上所述，房地产业在近年来呈现出快速发展的态势，多种形式的资料产生。要将这些档案资料的功能充分发挥出来，就要实施必要的档案管理工作。面对目前档案管理工作中所存在的问题，就需要实施规范化、法制化管理，不仅需要档案管理人员提升档案管理意识，还需要树立服务意识，以使得档案的服务功能充分发挥。

参考文献：

[1]刘晓秋.浅谈当前房地产档案管理的现状及相关对策[J].基础理论研讨，2011（20）：86―86.

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中图分类号：O329文献标识码： A 文章编号：

一．引言

随着我国经济建设的加快，城市建设规模也越来越大，商品房市场发展的如火如荼。房产交易中房产建筑面积、分摊面积、共用面积等核心参数成为房产购买者用于衡量房产的主要因素，而房产测量通过房产调查、房产平面控制测量以及房产要素测量，绘制房产图，测算房产面积，为购房者提供了参考依据。

二.房产测量的内容、目的和意义。

房产测量的内容包括：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产面积测算、变更测量、房产图绘制以及测量成果检查及验收等。

房产测量是采集和表述房屋以及房屋用地有关的信息，为房产产权、房地产开发和利用、房产交易、产籍管理、征收房产税费提供依据，同时为城镇规划建设提供数据和资料支持。

在房屋面积测算中，房产测量是具体形式，房产测量的结果通过房产管理部门的严格审核和批准，具有法律效力，房产测量结果减少了房产产权纠纷的发生率，为房产产权人提供了产权法律保护依据。同时，房产测量在测量过程中，采用了科学的测量技术，实现对房屋面积的计算，能提供较高精度的测量结果，这为房产产籍管理部门提供了处理和协调房产产权纠纷。另外，房产测量根据国家有关测量测绘标准和技术规范，对房屋信息进行采集和测量，对房屋建筑面积、使用面积、占地位置、周边状况等信息提供专业性数据，形成了房地产档案的原始资料，为规范城市发展、管理城市建设提供了可靠依据。房产测量形成的房产簿册、房产图集和房产数据，为房产购买者提供了检测房屋买卖面积是否存在缩水、缩水比例大小等有所顾虑问题的解决手段。同时，在房地产行业快速发展，商品房屋价格居高不下的市场情况下，房产测量在某种程度上能监督房地产开发商的交易诚信，避免部分开发商因为房产利益趋势而在房产面积上动手脚，由此，加强房产测量管理和监督，有利于保证房产买卖双方的正常利益，同时也有利于维护正常的房地产交易市场秩序。

房产测量就是表述房屋以及房屋用地等相关信息的测量技术，通过采取科学的测绘手段和方法，根据房地产管理的需要和要求，对房屋及房屋用地的相关信息进行调查和测量，并提供测量结果，用于表述房屋相关信息。房产测量的结果，构成了建筑产权面积的基础，同时也成为了购房者需要掌握的信息。由于房产测量结果涉及到房屋产权人的利益，做好房产测量，减少测量偏差，避免给房地产企业带来不必要的麻烦。同时，提高房产测量水平，对提高建筑质量效果具有积极意义。

三.房产测量技术。

1.房产数字化测图技术。

数字化测图是通过收集房产相关信息，采用计算机数字化数据处理软件，经过图形生成、编辑、处理，形成数字化房产图，利用数控绘图仪和其他图形输出设备，最终获得房产图的技术。

数字化测图技术是通过收集房产信息资料，踏勘拟定设计方案，对测量进行基本控制，根据测量界址点进行测量，在完成房产调查后，采用光学经纬仪、电子经纬仪等光电测距仪和全站型电子测速仪，开展野外数据采集，将采集和测量数据输入计算机图形处理、测量软件和相关应用软件内，计算机进行图形编辑，通过数控绘图仪绘制线划图，最终完成房产图的绘制。

2.GPS-RTK技术在房产测量中的应用。

RTK测量技术，即实时动态差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS测量方法，其在野外测量定位精度达到了厘米级别，采用了载波相位动态实时差分方法，极大的提高了测量的作业效率，同时也提高了测量的精度。RTK定位技术是建立在载波相位观测值的实施动态定位技术之上的，由于定位精度达到厘米级，能实时的提供测量站点在测量指定坐标系中的三维定位结果。在RTK作业的模式中，基准站将观测值和测量站的具体坐标信息，通过数据链传送给流动站，而流动站在通过数据链接收基准站的数据的同时，也同步采集GPS的观测数据，并在极短时间内将差分观测值进行实时处理，实现精确定位。通过RTK技术的应用，很大程度上提高了房产测量的作业效率和测量精度，同时RTK采集的数据全部是数字化，经过软件的简单处理，可直接输出电子地图，非常适用房产测量要求。

RTK测量系统通常包括：数据传输设备、数据处理软件系统和GPS接收设备。通过在基准站上设置GPS信号接收设备，连续观测所有可见GPS卫星，并通过无线电传输其观测数据，及时的将数据传输给观测站，基准站根据观测数据，依据相对定位的原理，及时对整周模糊度未知数进行解算，并显示用户站的测量精度及三维坐标情况，根据计算的实时定位结果，监测用户站和基准站的观测质量和结算结果。RTK能实施判定解算结果是否成功，在一定程度上减少了观测冗余量，大大缩短了测量观测时间。

3.GIS测量技术。

地理信息系统GIS系统，利用计算机存贮、处理地理信息的一种技术与工具,是一种在计算机软、硬件支持下，把各种资源信息和环境参数按空间分布或地理坐标，以一定格式和分类编码输入、处理、存贮、输出，以满足应用需要的人-机交互信息系统。它通过对多要素数据的操作和综合分析,方便快速地把所需要的信息以图形、图像、数字等多种形式输出。房产测量中，GIS系统将信息以数字化、直观化和可视化，将复杂的施工过程采用动画图像描绘出来，为房产信息提供信息支持和可视化支持。

四．结束语。

房产测量结果是房屋买卖交易以及业主办理房屋产权的依据和基础，同时也是房屋产权的法律保障和依据。随着商品房市场的火爆走向，房产所有权更需要详细、明确，因此，加强房产测量研究，对于引导房产交易、提升建筑服务水平、提高建筑水平都具有重要意义。

参考文献

[1] 汪善根GPS定位在房产测量中的应用[期刊论文] 《合肥工业大学学报(自然科学版)》 ISTIC PKU2001年5期

[2] 李旭阳 浅议房产测量与质量检查[期刊论文] 《华章》2011年17期

[3] 龙明皓 浅谈GPS-RTK 技术在房产测量中的应用[期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》2012年23期

[4] 周日圣 房产测量中预测与实测面积差异的分析 [期刊论文] 《中国房地产》2012年12期

篇（7）

【论文关键词】房地产企业税收征管

房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。

一、房地产企业税收征管的现状和问题

1、相关的税收法规制度不完善

据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。

2、房地产企业纳税意识不强

一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。

3、财务管理比较混乱

在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。

4、房地产经营项目难以管理

房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。

5、税务征管能力不强

一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。

二、加强我国房地产企业税收征管的措施

1、完善相关税收政策

我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。

2、提高纳税意识

一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。

3、加大房地产税收稽查力度

为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。

4、实现房地产税收一体化

在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。

5、提高税务征管能力

一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。

【参考文献】

[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.

篇（8）

 

房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动 经济 发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。 

 

一、房地产企业税收征管的现状和问题 

 

1、相关的税收法规制度不完善 

据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的 历史 时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的 法律 规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。 

2、房地产企业纳税意识不强 

一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。 

3、财务管理比较混乱 

在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在 会计 上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。 

4、房地产经营项目难以管理 

房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。 

5、税务征管能力不强 

一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高， 稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应 科学 化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。 

二、加强我国房地产企业税收征管的措施 

 

1、完善相关税收政策 

我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。 

2、提高纳税意识 

一个良好的纳税 企业 服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少 教育 的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着 现代 信息技术产业的 发展 ，税务机关不但可以通过 网络 获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是 电子 邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。 

3、加大房地产税收稽查力度 

为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、 金融 、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。 

4、实现房地产税收一体化 

在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。 

5、提高税务征管能力 

一是要提高稽查人员的业务水平和 政治 素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习， 提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。 

 

【 参考 文献 】 

[1] 赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[j]．涉外税务，2004（4）. 

篇（9）

“市场运作提高效率，货币直补保证公平”是指日照市在解决中低收入人群住房问题上，改革现有的经济适用房制度，政府将国家规定的经济适用房用地通过市场拍卖给开发商，制定透明而规范的制度、标准和办法，将土地收益以货币的形式直接补贴给具备资格的中低收入家庭，让其直接通过市场购买相应层次的住房制度。这一制度和措施不仅有利于资源的有效配置和供求的时空均衡，而且降低了政府的监管成本，也减少了政府的寻租和腐败，同时确保了应补尽补，初步实现公平和效率的最佳兼容。

一、住房用地市场化

日照市将每年确定的经济适用房建设用地，交由国土资源部门通过招标、拍卖、挂牌方式公开出让，然后将土地出让所得的所有净收益作为经济适用房购房户的专项补贴费用划归财政专户管理。日照市经济适用住房的市场化运作，彻底打破了过去经济适用房政策下的房地产业土地供应的 双轨制 。所有房地产商公平竞争，在市场上获得土地资源，避免了土地供应中的暗箱操作和寻租行为。经济适用房的市场化运作，促进了市场经济的完善，推动了日照房地产业的健康发展。

为了解决拍卖经济适用住房用地招拍挂价格不一，资金收缴时间长，来源不稳定的问题，从2006年开始，新《办法》规定不再每年单独拍卖经济适用住房用地，经济适用住房补贴资金直接从政府土地出让收益中列支，建立经济适用住房补贴专项资金。资金预算以上年度补贴总额为基础，根据每年房地产平均价格指数调整。相比其他地方经济适用房投入不足甚至逐年减少，日照市此举既保障了补贴资金的来源，又保证了补贴资金不会因房价上涨而相对减少。

二、住房补贴货币化

共2页: 1

论文出处(作者):

三、补贴运作透明化一是严格补贴对象审批程序

补贴对象按照“个人申请、单位核实、张榜公示、公众监督”的程序进行审批。二是实行全过程的公开。对中低收入家庭标准线每年向社会公布，全市每年补贴户数、每户补贴标准，市里都公开计算公式。补贴对象的确定实行申请公示、标准公示、轮候摇号公示、许可证发放公示。三是加大监督力度，其措施有：与申请人签订法律合同责任书，要求申请人中号交保证金，并找担保人；利用房管局房产档案查询申请人及亲属相关情况；对举报不符合经济适用住房补贴条件的中号者，查实后，奖励举报人1000元等等。四是建立经济适用住房补贴退出机制。退回的补贴纳入经济适用住房补贴基金，用于向其他低收入家庭发放住房补贴，提高资金使用效率。

篇（10）

一、个人住房贷款业务的主要风险因素

房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。

房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的1.2万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，政权极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。

1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。

2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。

3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费

（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。

（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。

二、个人住房贷款业务的风险防范

个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：

1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：

（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。

（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。

对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。

对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。

2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。

因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：

（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。

（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。

（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。

（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。

3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。