房屋过户合同汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房屋过户合同范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

裁判：

法院审理认为，被告签订的赠与协议系双方的真实意思表示，赠与房屋虽未过户，但事实上一直由原告与其中的被告吕某居住，应视为已经交付，赠与合同合法有效，被告应当办理该房过户手续。法院据此判决被告申某、吕某于判决生效之日起十五日内协助原告办理赠与房屋的产权过户手续。

评析：

本案是一起因赠与房屋未办理产权变更登记而引发的赠与合同纠纷。所谓赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同是一种诺成性合同，当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果，即通常所说的“一诺即成”。当然，合同成立并不意味着合同生效，赠与合同的生效还需要满足法定要件。根据赠与对象的不同，赠与可以分为动产赠与与不动产赠与，动产赠与以赠与物交付为要件，而不动产赠与，因为法律对其产权转移有特别规定而与前者有所区别。如本案中涉及的房屋赠与，根据法律规定，房屋产权转移以登记过户为要件，相对应，对房产赠与合同，一般情况下也应以产权登记的办理为其生效要件。诉讼中，被告正是以此为由提出抗辩。

篇（2）

[分歧]：对本案郭某与曾某签订的买卖房屋协议是否有效，合议庭存在以下分歧意见：

第一种意见认为：买卖城市和有房屋买卖双方须持房屋所有权证、身份证明、房屋买卖协议到房屋所在地房产管理机关办理房屋产权变更登记，郭某与曾某虽然房款两清，但未根据《城市房屋管理条例》第九条规定，办理房屋产权变更登记，该房屋买卖行为系无效的民事行为。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第七项及国务院《城市私有房屋管理条例》第九条之规定，郭某与曾某的房屋买卖协议无效。

第二种意见认为：郭某与曾某之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意识表示，且已实际履行，该房买卖协议是有效协议。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条 最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，郭某与曾某房屋买卖协议有效。郭某应提供有效证件协助曾某办理房屋产权变更登记。

篇（3）

中图分类号： S792.37 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2017.05.042

1 法国梧桐的特性

1.1法国梧桐形态

三球悬铃木（Platanus orientalis Linn.），又叫裂叶悬铃木、鸠摩罗什树，悬铃木属落叶大乔木，是二球悬铃木的亲本，高可达30米，叶子宽大，是世界著名的优良庭荫树和行道树，有“行道树之王”之称。中国称其为“法国梧桐”，因为这种植物看起来像梧桐，是我国对其的一种特殊称谓。法国梧桐树冠阔钟形，干皮灰褐色至灰白色，呈薄片状剥落。幼枝、幼叶密生，褐色星状毛。喜光，喜湿润温暖气候，较耐寒。

1.2法国梧桐的生态习性

法国梧桐特别喜光，喜欢生活在温暖的环境之中，但不畏严寒，有一定的抗寒力。从耐酸碱性的生活习性来看，法国梧桐比较喜爱生活在中性和微碱性的环境中；从根系分布的情况来看，法国梧桐根系分布具有一定的特殊性，非常浅。正因如此，在遇到强风时，容易倾倒；从抗污染的能力来看，法国梧桐的排污能力很好，能够吸收很多类型的有毒气体，并且能够滞积灰尘。

1.3分布范围

法国梧桐是一种生长在欧洲的植物，原产欧洲东南部及亚洲西部，久经栽培，具有一定的环境适应性，后被逐步引入到全世界。法国梧桐在其能够生存的地方不断生根发芽，生命力十分旺盛。据记载，中国晋代即已引种，陕西户县存有古树，这是我国记录最早的法国梧桐。

2 法国梧桐的种植方法

2.1栽培技术

法国梧桐的适应力较强，较易实现繁育，法国梧桐的种植方法主要为：种条采回后，立即截成15～20厘米长的插穗，切的时候一定要注意其下切口的位置，使其处于节下，下切口的位置要离芽端1厘米左右。将插穗捆成一捆，在排水量好、背风之处进行栽培，春天成活率较高。

2.2育苗管理

法国梧桐的育苗管理方面，具有特殊性：叶芽在根还没有真正发育的时候，会提前萌发，呈现假活现象，但是抽出的新枝随后就会死去，在插穗生根的过程中，需要在7个月左右进行施肥，多以尿素为主。精心管理之下，法国梧桐育苗在2年时间内基本能达到1.5米以上，6年左右能用于城市绿化。

2.3播种育苗

一是种子处理。与其他的树种不同，法国梧桐有独特的种子处理方式。由于法国梧桐的种子成熟后，不会自动落地，需要人工采集。将种子采摘下来，放在袋中，翌年春天用棍子敲打其壳，使其散落。然后通过风吹，留下种子，装在袋中准备播种。

二是苗床准备。播种后，在农耕地中，选用上好的农家肥料，进行育苗，能够更好起到促进营养物质吸收的作用。要先灌透水，然后施足基肥，一般选用腐熟农家肥。最后，根据当地合适的气候和时间，进行种子的播撒。

3 法国梧桐的养护及管理

3.1管理及养护

法国梧桐的管理养护和其他伊迥疽谎，春季进行施肥，保证其能够获得较多的营养物质。由于栽培的时间在每年3月份，需要在这个时间节点，进行养护处理。特别是对小苗，应当通过松土、浇水等多种方式对其进行处理，使法国梧桐幼株能够保证获得充足的水分和养分。同时对于在秋天和冬天的严寒抵御方面，可以采用适当的方式，在树干基部进行御寒。通过精细管理，可以提升法国梧桐的成活率。

3.2整形修剪

法国梧桐长大后，需要根据树形进行及时修剪。修剪的目的在于将不需要的树干和树叶去掉，使树干能够获得更多的养分，提升法国梧桐的生长速度。特别是幼苗，一定要在第二年冬天定干，第三年苗木萌芽之后，选取主干，从而使苗木能够更好地成型。

3.3病虫防治

法国梧桐容易遭受星天牛、光肩星天牛、六星黑点蠹蛾和褐边绿剌蛾等害虫的损害和威胁。在防治上，多采用人工捕捉或黑光灯诱杀成虫、杀卵、剪除虫枝，集中处理等方法。一般情况下，法国梧桐会有一个害虫成卵的最佳繁殖期，可以在这个繁殖期，进行特殊的农药处理，通过喷洒在树干的化学农药，将害虫全部消灭掉。当然，害虫的防治呈现出季节性特征，只要在特定的时间节点，进行特殊化的处理，害虫就会得到有效治理。

4结语

本文从法国梧桐的成长、繁育等方面，对其养殖和繁育进行了详细的介绍。只有良好的管理和养护，才能够使法国梧桐生长更加健康。

参考文献

[1]刘玲，方炎明，王顺昌，谢影，汪承润.基于悬铃木叶片重金属累积特性的大气污染分析和评价[J].环境科学，2014（03）：839-846.

篇（4）

一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。

1988年1月26日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。

二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第5期。）房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：《合同法新论。分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。

1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》，载《律师世界》，1995年第1期。）。其实，主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。

2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定：“房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法，是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。

3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用，并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符合法律规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上，此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下，迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的，这些情况更不能影响合同的效力。

4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。

①违反诚实信用原则，鼓励滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。

②不利于对无过错方利益的保护。

③难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。

篇（5）

分歧：王某所提的异议是否成立？法院能否执行该房产？有两种观点

第一种观点认为：王某所提异议不成立，因为，该房屋没有办理登记过户手续，房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然属于李某财产，既然房屋仍然归李某所有，法院就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还李某欠下张某的债务。

第二种观点认为：王某所提异议成立，因为，该房屋李某已在2年前卖给王某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。王某作为买卖合同的债权人，张某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，该房屋不能执行。

笔者同意第二种观点。本案涉及到债权与物权、合同效力与物权变动的关系等问题。

评析：

一、买卖房屋未办理登记过户手续，合同是否有效

根据法律规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理登记过户手续。但未办理登记过户手续，房屋买卖合同是否有效呢？《合同法》实施前，理论界存在较大争议，实践中也有不同做法，但《合同法》实施后，比较统一的观点认为：不动产办理登记过户手续是物权变动的要件，不是买卖合同生效的要件。因为：

1、法律、行政法规没有特别规定房屋买卖合同自办理登记过户时生效。

《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。从这一条规定看，办理批准、登记手续要成为合同生效的要件，必须有法律、行政法规的特别规定，没有法律、行政法规对合同生效的特别规定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚没有一部法律或行政法规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。

2、现行有关规定可以推出未办理登记过户不影响买卖合同的效力。

《城市私有房屋管理条例》第9条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。由此可见，买卖合同是办理所有权变更登记手续的必需证件，而这里作为产权登记证明的买卖合同一定是有效合同，因为无效合同是不受法律保护的，更不能作为产权登记证明。所以，该条规定说明买卖行为与登记过户行为是两个独立的行为，买卖房屋是否办理过户登记手续与买卖合同的效力无关。最高人民法院的司法解释对此也有体现。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”，这一规定说明，财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。

3、办理过户登记是产权变动的要件，不是合同生效的要件。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定说明，合同的效力与物权变动的效力是两码事，买卖房屋不办理产权过户登记引起的法律后果是房屋产权不发生转移，对之前买卖合同的效力没有影响，买卖合同自合法成立时生效，实际上，双方按合同约定交付房屋、支付价款，说明合同已经对双方当事人产生效力了。

二、房屋产权未发生转移，是否法院就可据此执行该房屋。

关于这个问题，实践中很多法院的做法是，只要房屋未办理产权变更登记就对房屋强制执行。笔者认为，这种做法是错误的。因为：

1、这种做法与债权的平等性相悖。债权不同于物权，债权一个很重要的特征是平等性，王某作为买卖房屋合同的债权人，张某作为借款合同的债权人，其二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，《破产法》关于破产财产分配的规定就是最好的例证。假如李某宣告破产，对于李某的财产，张某不因其持有法院作出的生效判决而具有优先于其他债权人的权利，分配破产财产时，张某也要和其他没有起诉的债权人一样平等受偿。而且，即使李某被宣告破产，该房屋因在破产前出卖给王某，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题》第七十一条的规定，该房屋已不能列入破产财产范围，更没有理由将该财产取回优先受偿于张某。因此，如果法院为了执行张某诉李某的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了张某对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。

篇（6）

摘　要：本文结合房屋买卖过程中，因合同引发的纠纷，指出规范房屋买卖合同的重要性，促进房地产市场的全面发展。

关键词 ：房地产；买卖；合同管理

中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者简介：郝杰（1981-），男，内蒙古包头人，本科，中级经济师，从事房地产发展研究。

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件，还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件。

一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。 1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。但是，司法实践仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为原则。

二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。

1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢?同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。

房屋买卖合同是房地产产权交易的重要要件，房地产价值量巨大，为确保房地产市场健康发展，必须规范房屋买卖合同，减少杜绝产生纠纷，保护交易双方的财产利益。

参考文献：

[1] 王家福主编.《中国民法学。民法债权》[M].北京：法律出版社，

1991.

[2] 陈淮.地产.中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管

理出版社，2008.

篇（7）

必须经过公证处公证才能办理房屋产权过户。

法律依据：

《合同法》第一百八十五条

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

篇（8）

因融资、借款、买卖而需要对房屋进行抵押、过户等处理，一定要充分评估法律风险，必要时，房产所有人可咨询政府相关部门和法律专业人士。

切勿只顾眼前利益而忽视房屋过户、以房抵债等处分行为所产生的风险，从而让他人的恶意和一己的贪欲损害了自己的利益。

为获低息房贷 假作房屋交易

孙亮是个刚毕业的大学生，准备创业开办公司，但手中没有钱，便考虑从银行贷款。然而经了解银行贷款政策后，孙亮觉得银行商业贷款的利率太高，期限又太短，不划算，也对自己创业之初的偿付能力有所担心。

这时，脑袋“灵光”的孙亮突然想到一个主意，自己名下有套房子，能不能假作一个房屋交易，从银行办理房屋按揭贷款，以享受到国家房贷政策的红利？

于是，孙亮找到了自己的“发小”郭明，将自己的想法告知郭明，郭明欣然同意表示愿意帮忙。两人按照正常的房屋交易程式签订了购房合同，办理了网签，并以郭明的名义在银行办理了房屋按揭贷款，贷款金额为一百万元，贷款期限为30年。

孙亮将房屋过户至郭明名下，但房屋未实际交付仍由孙亮继续居住使用，银行直接将房屋贷款放给孙亮。孙亮拿到低息的贷款投资生意，自以为占了便宜，然而好景不长，随着房价的攀升，郭明经不住巨利的诱惑，打起了房子的主意。

郭明将这套房屋以更高的价格转手他人，并隔三岔五就带人上门要求孙亮一家搬出，孙亮多次报警，但因双方之间有房屋交易，警察也无能为力，只能建议孙亮到法院。无奈，孙亮诉至法院，要求确认房屋交易合同无效，要回房屋。

经过法院多轮的审理和复杂的调查程序，虽然认定双方之间构成恶意串通损害他人利益，否定了双方之间房屋买卖合同，但因郭明已经将房子过户给了第三人，孙亮已无法取回房屋，而只能向郭明主张赔偿无法追回房屋的损失。

法官说法：

贪便宜结果赔了房

孙亮与郭明之间在签订房屋买卖合同时并不存在真实的房屋交易意图，而是基于为孙亮获取银行房屋按揭贷款，享受房贷“低利率、长期限”的好处而产生。因此，孙亮与郭明之间的房屋交易构成了恶意串通，且侵犯了银行的利益，应认定无效。

然而，在本案中，孙亮已将房屋过户给了郭明，郭明又将房屋以新的交易方式过户给了第三人，而且经认定，该第三人是在对孙亮、郭明之间的真实交易不知情的情况下以合理价格取得房屋，构成了物权法上的“善意取得”，因此孙亮无权向郭明和第三人追回房屋，而只能寻求由郭明进行经济赔偿来弥补损失。

孙亮既丧失了房屋，又要面临尚充满变数的执行，其利益的损失主要还是因为只考虑眼前利益而忽视交易作假、房屋过户的风险造成，自食其果不是偶然，而是必然。

名为房屋买卖 实为金钱借贷

林女士的企业陷入了困境，急需一笔资金救急，她多方募集资金未果，情急之中便找到了一家贷款公司寻求贷款。

接待林女士的业务员小李表示，可以向林女士提供比同期银行贷款更高数额的贷款，但需要林女士提供房产作为保障，并建议双方之间签订一个房屋买卖合同，林女士以将房屋过户至小李名下的方式作为抵押，小李以支付购房款的方式提供借款，在林女士还清借款后，小李再将房屋过户回林女士。

因林女士的企业确实急需用钱，且其没有经受住小李“款额高，放款快”的诱惑，于是林女士接受了小李的建议。

很快，两人就签订了购房合同，办理了网签、过户等手续，小李也如约放款给了林女士。两人同时还签订了一份贷款合同，约定贷款利率为每月10%，且利息计入下月本金，一年内还清本息。

但天下没有免费的午餐，林女士在享受“数额高、放款快”的贷款的好处的同时，也要承受高利率的后果。

一年过去了，林女士未能如约还款，小李便向林女士下了腾房的最后通牒，并经常有黑社会身份的人员对林女士进行人身、财产威胁，逼迫其搬离房屋。

无奈之下，林女士到法院，要求确认与小李的房屋买卖合同无效，要回房屋。经审理，法院认定双方之间房屋交易无效，但发现小李已将该房屋在银行办理抵押贷款，因此林女士在未还清银行贷款的情形下无权要求过户房屋，法院没有支持林女士要求过户房屋回其本人名下的要求。

法官说法：

想追回房子没那么简单

林女士与小李之间名义上虽然签订了房屋买卖合同，但实际上是金钱借贷关系，而且在双方之间的借贷关系中，小李收取高额利息、计算复利的约定已经违反了国家关于借款合同的强制性法律规定，双方之间关于贷款利率的该项约定应属无效，且双方之间的房屋交易也构成了以合法形式掩盖非法目的，也应认定无效。

房屋买卖合同虽认定为无效，但小李为获取更多贷款资金来源，已将该房屋抵押给银行获得了银行贷款，因此林女士在不能一次性代为还清银行抵押贷款的前提下不能主张过户房屋回还至其本人名下，而且她还要继续负责按照法律规定的利率偿还小李的贷款本息，最终追回房屋的道路注定漫长而曲折。

但话说回来，林女士对这个后果应当是负有一定责任的，她应当预料到高利贷借款和办理房屋过户的风险，在这种情况下，她仍执意而为之，表明林女士缺乏对相关法律、法规规定的了解及风险防范意识。

抵押房屋融资 误用“以房抵债”

郑先生经营了一家体育用品公司，他在经营过程中发生资金紧张问题，于是向生意伙伴胡某借款。

胡某提到对郑先生名下的一套别墅感兴趣，表示如果能以别墅作抵押，他愿一次性全额提供借款且利息较低。郑先生为争取到借款，觉得这也是一种抵押形式，就同意了胡某的请求，双方共同签订了一份协议，约定如郑先生未能到期偿还借款，就将名下的别墅过户给胡某以抵消债务。

协议签订后，郑先生拿到了借款，但并未能幸运的使企业走出困境，借款也无法按期偿还，胡某遂要求郑先生履行协议。

但郑先生觉得此时别墅的价值因房价上涨已远超签订合同时双方的借款金额，因此他不同意履行合同，并以显失公平为由诉至法院，要求撤销双方之间的以房抵债协议。

法院经审理，认为在双方签订协议时并不存在显失公平的事由，郑先生应对房价的市场变化有合理预期并应承担房价涨跌的后果，最终驳回了郑先生的诉讼请求。

法官说法：

以房抵债的风险巨大

郑先生和胡某的协议已经构成了附条件的“以房抵债”协议，而目前，我国法律法规并无对以房抵债行为的禁止性规定，虽然《担保法》第40条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，否定了抵押权人直接以抵押物折抵债权的方式，但以房抵债协议并不是严格意义上的抵押合同，也不符合抵押合同为要式合同的条件，不能适用担保法的规定。

篇（9）

（房屋共有产权人）

身份证号：

买方： （以下简称乙方）

身份证号：

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有房产签订本合同。

第一条 甲方所售房屋的基本情况：

1、甲方所售房屋位于 ，房屋结构为 ，房屋用途为 .

2、甲方所售房屋为三室一厅的套房，建筑面积约 平方米（实际面积以产权证为准）

3、房屋为毛坯房，无任何装修和内部设施。

4、本合同中所述房屋为 ，是 和 的家庭（夫妻）共同财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利纠纷。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不承担任何责任。如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，并由甲方承担由此带给乙方的所有损失（详见违约责任及纠纷处理方法）

第二条 房屋价格及其他费用：

1、甲、乙双方协商一致，房屋成交价格为：人民币 元整（大写： 拾 万 仟 佰 拾 元整）

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易过户税费由 负担。

第三条 付款方式：

甲乙双方同意合同签订（ 年 月 日）当日以 付款方式

一次性付款，付款金额为人民币 元整（大写： 拾 万 仟 佰 拾 元整），含已付定金 元。付款当天甲方开具收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。余款人民币 元整（大写： 万元整）在甲方办理房产过户手续后付给。

第四条 房屋交付：

甲方应在乙方付款当日将房屋交付乙方，包括拆迁安置房屋相关的所有手续、文件及票据的原件、全部钥匙交付给乙方。甲方如未于当日将该房屋交付给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。

第五条 关于产权登记的约定：

1.因本房建房售房单位及其他原因，此房房屋产权证及其手续尚在办理中，但因甲方及其房屋共有人需要，甲方自愿将此房卖与乙方。待房产证办理下来后，甲方须将证书交予乙方协助办理过户手续。乙方在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方式方法阻挠，并应协助乙方办理过户事宜。

2.经协商，乙方有权在收到甲方的房屋及其手续后，延缓办理房屋产权证过户手续（延缓期限不超过房屋产权证首次发证时间后 年）但如乙方有提前办理房屋产权证及其过户手续的需要，向甲方提出要求，甲方应该于收到通知 日内提供一切与之有关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等），并协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，不得用任何方式拒绝阻挠。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，如因甲方的过失造成乙方

不能在乙方向甲方提出过户要求之日起逾期不超过 30 天（遇法定节假日顺延）内取得房地产权属证书，甲方须赔偿乙方损失，每延期一日（遇法定节假日顺延），甲方按乙方已支付房价款金额的 1% 向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过 60 天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列两种约定，追究甲方的违约责任。

1.甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行，并在90 天内办理过户。

2.终止合同，甲方将乙方累计已付款全额退还乙方，并按房价总额10%月利率，从购房之日起付给利息。

第六条 甲方户口迁出的约定及其违约责任

甲方应在办理产权过户前将登记于该房的全部户口迁出，如在规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出，即视为甲方违约，并支付乙方违约金贰仟元整，并应在三十天办理结束全部户口迁出手续。

第七条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，其补充约定由甲方、乙方、见证方三方共同协商解决，与本合同同具法律效力。

第八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。本合同需由甲方，乙方，见证方三方共同签字后方能生效。

第九条 双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决，协商不成的，任何一方均可向相关部门申请仲裁或向人民法院提讼。

第十条 本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方（中间人）一份，留存备查。

出卖人（签字）

______年______月______日

买受人（签字）

______年______月______日

篇（10）

受让方（以下简称乙方）

乙方：身份证号：

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议，以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：

第一条房产坐落、位置、构、层

次和附属设施

1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___号（不足部分可以补充）

2、该房屋为：楼房__室__厅__卫（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），房屋的建筑面积___平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施）实际使用面积___平方米。

3房屋质量：装修状况，其他条件为，该房屋（已/未）设定抵押。（不足部分可以补充）

4、该房地产产权类型：（有房产证或国土使用证）

5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为：国有土地使用权证号为：共有权证号为：该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。

第二条甲方对产权的承诺

甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。

第三条转让价格和付款方式

1.转让价格

双方商定该房屋转让价格为（人民币），大写（人民币）

2.付款方式

a.此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。

b.甲方收到乙方定金元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。（以收据收条为准）

c.办理过户手续当日乙方交付甲方首付款元整。（以收据收条为准）

d.余款元整，由银行直接划拨给甲方

e.买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。

甲方在收款时应向乙方出具收据。

第四条房屋交付

双方协商议定甲方应于本合同生效之日起日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料（见清单）每逾期一日，甲方按房产总价格‰支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方承担%违约金。

第五条房屋过户

房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续，方负责办理房屋过户，方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。

第六条关于产权的约定

甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，假如所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，则按照以下几款执行：

1、在办理此房屋产权证，土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证，土地证产权办理为乙方名下，所需一切费用，由乙方承担。

2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担。

3、如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。

第七条保证

1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。

2、房屋移交前，甲方应保持房屋原有构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。

3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。

第八条双方责任

1.甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。

2.甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准）室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。

3.甲方清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。

4.甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。

5.乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。

6.若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。

7.房屋公共维修基金随房产转移。

第九条违约责任。

甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方

已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。

乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。

第十条合同变更

1.在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。

2.本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十一条关于房屋其他事项的约定

1.今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续；若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。

2、本合同受中国法律管辖并按其解释。

第十二条本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。

第十三条合同争议的解决

本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院。

第十四条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十五条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方签字：

（盖章）身份证号码：（房屋共有产权人）身份证号码

地址电话

乙方签字：

（盖章）身份证号码：

地址电话

见证人：（盖章）身份证号码：