房地产行业论文汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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2、房地产建筑行业社会保险扩面征缴的难点和存在的问题

2.1单位和员工的特殊性导致参保困难：

2.1.1员工底数难以摸清

很多地产公司都是外来企业，要想摸清参保从业人员底数，客观上难度较大。

2.1.2员工构成复杂

从业人员有的来自农村，有的来自城镇，在城镇的员工中，也有下岗、失业、停薪留职、退休返聘等人员。这种复杂的人员构成也成为单位不参加社会保险或只给部分员工参保的挡箭牌。

2.1.3员工流动性大，稳定性差

房地产建筑行业农村务工人员占员工的75%左右，这些人受农业季节性影响，农闲进城打工，农忙回家务农，对这些对象的参保工作落实难度不小。

2.2企业雇佣双方参保意识差：

2.2.1企业方面

作为单位法人在短期内很难看到社会保险制度给职工带来现实收益，只顾自身利益和眼前利益，将社会保险看作是企业的多余开支，想方设法逃避参加社会保险。有的单位迫于压力，不得不参保，但也仅为管理人员或亲属或企业所在地的职工缴纳社会保险，在缴费人数和缴费基数上动手脚以达到少缴社会保险的目的。

2.2.2职工方面

他们缺乏劳动风险意识和劳动风险损失补偿意识，没有意识到社会保险是自己应得的保障权益。他们不清楚单位应负有什么样的社会保险责任，法律知识也比较缺乏，对眼前利益考虑较多。部分职工特别是农民工对社会保险的重要性认识不充分，参保意识不强，“发钱才是硬道理”、“生存才是大问题”，不愿意从为数不多的工资中扣除一部分参加社会保险。职工自己不愿意缴费，也不会监督雇主为自己缴费，于是造成了参保主体的缺失，从而造成了房地产建筑业参保率低。

2.2.3社会保险缴费保底基数过高，单位和职工社会保险负担加重。

我县按照省、市文件有关要求，自2008年下半年按全省在岗职工平均工资的60%确定社会保险保底缴费基数。目前我县保底缴费基数由最初的990元/月调整到了2025元/月，上调了105%。至今年6月，我县企业参保职工85%以上按保底缴费工资缴纳社会保险，个体灵活就业人员几乎100%按保底缴费基数缴费。社会保险保底缴费基数过高，不利于社会保险扩面。

2.2.4相关部门缺乏协调配合，难以形成社会保险扩面整体联动机制。

社会保险扩面征缴工作是加快建立社会保障体系的一项基础工作，扩面征缴工作应是全社会的义务。而从近几年的实际工作来看，相关部门缺乏有机配合，整体联动难度大，政府相关部门对社保工作的支持和配合力度不够，尚未形成“部门联动、齐抓共管、强制参保”的局面，从而形成人社部门唱独角戏的局面，社会保险扩面征缴工作难以全面开展。

3、对策和建议

3.1加大社会保险扩面稽核力度。

在房地产社会保险扩面方面，重点突出新办单位参保，重点突出参保不规范单位，利用劳动监察网格化对其进行重点监控，确保单位用工人员全员参保，进一步扩大社会保险覆盖面。在社会保险稽核方面，突破难点单位。针对长期不能主动缴纳稽核补收费用或拒不按时补缴的单位，将按照《社会保险法》有关规定，提交地税部门采取强制征缴手段，进行重点突破，确保稽核补缴金额及时足额到账。

3.2加强社会保险政策宣传。

开展社会保险征缴专项宣传活动，通过广播、电视、报纸、网站等各类新闻媒体，多渠道、多形式地宣传社会保险政策，各新闻媒体对拒不参保或欠缴保费的用人单位及其法定代表人予以公开曝光，形成有利于社会保险征缴的社会环境。

3.3建立多部门年检联动机制。

工商、税务、卫生、质监、民政、交通、文化、安监、建设、公安等部门在办理单位年检过程中，将社会保险参保登记年检纳入各部门年检前置流程中，单位必须在社会保险参保登记证年检后，才能办理各部门相应的年检手续。通过各部门相互配合，进一步规范用人单位参保缴费行为，推进社会保险扩面征缴工作。

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其次，各个小组按照“实体企业”调整后的调研主题修改完成最终的调研计划，并讨论制作相应主题下的调查问卷。从问卷的逻辑性，卷首语的设计以及调研对象甄别等反复多次推敲，在课程教学团队教师的指导下完成针对性调查问卷，规避问卷制作中常犯的十种错误，如一题多问，答案界定模糊，歧义性问句，多重否定句，假设性问题，诱导性问题，数组重叠，敏感问题的忽略印证，逻辑排序混乱，调研导语无针对性等。在逐一进行点评后，由小组成员共同完成修改，并提交调研问卷。在首次修改后调查问卷，每个小组制作不少于20份的问卷进行试调，并从试调过程中发现问题并对问卷进行再次的修改，结合教学团队教师总体建议完成正式版调研问卷。各小组严格按照自己的调查计划进行实际调查环节，小组组长负责组织小组成员实际调查，教师团队进行抽查式考核，确保调研数据来源的真实性，把好实际调查中的首道关，这也是为了更好的锻炼学生的社会实践能力，以便今后更快的适应市场需求。

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（一）房地产行业企业文化的社会影响大

社会影响大，是房地产行业企业文化的显著特点。因为，房地产企业建造的不仅是商品房、商铺房、廉租房，更是以它的企业文化深刻影响着城市景观、百姓生活的方方面面。所以，许多房地产企业把自身的价值理念融入建筑，传播自己独特的企业文化。与民生息息相关的地产行业的领军人物，其一行一言自然成为一种话语导向和风向标，社会及媒体对SOHU潘石屹、万科王石，万通冯仑等的关注，其实已经不再是他们的个人言行，而是整个房地产行业企业文化的优劣、态势和走向，因为这种优劣、态势和走向不仅仅关乎他们的企业，更关乎一座城市、一个社区、一类居住群体的精神风貌和文化沉淀。光明地产的企业文化，一直传递着“我们不是在建房子，而是在建一座城市的地标，是在为城市构建一张文化的名片”的价值取向，意在用一种参与的自豪感与文化的认同感，让员工把责任和使命扛在肩上；一直打造着“文化无形，品牌有形”的光明地产，使光明地产的企业文化成为优秀房地产品牌的代名词，“光明地产”这个品牌中的文化元素足够的厚实。

（二）房地产行业的企业文化发展并不平衡

房地产建筑的本质，是人与自然的和谐、家园的承载、文化的具象呈现。房地产行业优秀企业文化的基因，通过企业高素质员工队伍的培育而作用于企业产品品质与品牌的表达，助推着企业经济的持续提升，成为企业的核心竞争力。文化兴企、文化强企，已然成为房地产行业的共识，这是房地产行业企业文化发展的主流。毋庸置疑，房地产行业的企业文化亦存在平庸甚至丑陋的痕迹。一些追求大投入、大产出的房地产企业，以速成、逐利为立业之本，往往红极一时，却在迅速的扩张中，由于人才、管理、资金等难以为继的原因而中途崩塌。一些房地产企业重扩张、轻质量，无序竞争甚至恶意竞争，导致中国房地产建筑的平均寿命在三、四十年左右，严重影响居住者的安全。文化，是一张名片，写着企业的来处与去路。文化，是一份力量，左右着企业发展的指向。当企业的文化情怀，与员工、股东、客户的利益同频共振，那么你就是赢家。当企业的文化战略，仅止于当前“爆款”式大起，也势必会有大落的可能。房地产行业企业文化，从平庸走向优秀、从优秀走向卓越，需要时间，也需要心态。

（三）房地产行业的企业文化建设态势良好

总体上看，房地产行业的企业文化建设态势良好，优秀房企的企业文化引领发展。房地产市场的竞争，根本的是文化和品牌的竞争，是用思想构筑行业的高度。光明地产成立28年来始终把企业文化建设作为发展基石，使企业进入21世纪以来连续跻身中国房地产50强、“中国房地产开发企业稳健经营”10强、上海房地产10强的企业行列，荣获“中国房地产最具影响力品牌企业”和上海市“五星级诚信创建企业”称号。光明地产文化，以内在的优秀价值观和外在的社会责任形象，成为企业思想政治工作和精神文明建设的新载体，成为服务和促进企业发展的新抓手，受到社会、客户和用户的充分肯定。

二、光明地产企业文化建设的实践探索

（一）努力增强对企业文化建设重要性的思想共识

增强员工对企业文化建设重要性的思想共识，是企业文化建设的根本。共识之一：企业文化建设是推进企业持续发展的需要。文化发挥着引领和带动的作用，它是一种向心的力量，让团队在一种正向的感应里，与企业互促成长，双向提升。光明地产通过28年的努力，将文化与经济互推并进，实现了有弱到强、择地造城、铸造品牌、成功上市的历史性跨越，走出了一条国有房产企业焕发青春的独特发展之路。共识之二：企业文化建设是促进企业和谐共享的需要。和谐的企业文化，在于最大限度地达成企业各方利益的协调、多赢、共赢，在于员工思想上的融合与认同。光明地产成于农垦，长于农口，造就了光明地产特有的亲近土地、自然和质朴的企业风格，赋予了光明地产稳健的个性，既充满激情又沉稳踏实，本着对土地负责的态度理性拿地与开发。与此同时，光明地产人奋发有为，在新的时代需求导向下，积极转型，专注于人、专精于房、专心于事，为企业的可持续快速发展不懈进取。共识之三：企业文化建设是促进人的全面发展的需要。优秀的企业文化是促进人适应企业全面发展的土壤，不仅通过健康有益的文化活动丰富人的精神世界，也以企业的宏伟目标与战略愿景，增强人的精神力量，促进人的全面发展。光明地产重视人在企业发展中的决定性作用，把以人为本思想贯穿于企业发展和管理全过程，在管理中真正体现尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不断推进光明地产企业核心价值体系的建设

文化制胜战略，越来越成为企业增强凝聚力和竞争力的重要发展战略。在文化制胜战略的实施中，企业核心价值体系的建设起着决定性影响。光明地产党政班子紧紧围绕房地产经营、资源、资本等企业经济工作重点，大力塑造富有特色的企业文化，先后完成以《价值》为核心的4大系列共11个文本，形成了光明地产的核心价值观体系。确立光明地产的企业使命。光明地产以“筑梦造福、强企富员”作为企业的使命“。筑梦造福”，是每个光明地产人追求的愿景。在光明地产，企业不止是一个平台，更是一个大家庭。在这里，大家都有一个共同的名字光明地产人；大家拥有一个共同的报负共筑光明梦。每个人都为着这份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，为一座座城市竖立独一无二的精致的风向标。“强企富员”，是光明地产的第一要务。强企，让基层员工看到希望；富员，给干部职工以奔头。公司领导甚至将改善员工午餐，工作环境放在第一位，激励员工牢记企业使命，积极作为。传播光明地产的价值取向。让“稳健进取、务实果敢、责任创新”的核心价值观深入人心，融入全员的自觉行动，成为全员思想、行为的主旋律。熙藏项目动迁工作曾历经八年“抗战”，却始终没能成功，光明地产收购该项目后，项目团队仅用了一年半就取得了胜利；民众公司的财务部经理吴慧萍在被厂里的狼狗咬伤后，坚持先把奖金如数发放给保安，再去医院接受救治，只为让所有员工开开心心过年；虹阳公司的周梅，为了赶在政府约定时间将材料交到有关部门，在出车祸、头部鲜血直流的情况下还坚持先送材料，再去医院治疗等等。弘扬光明地产的企业精神。“大地情怀，海派精神”的企业精神，诠释光明地产人立足上海，放眼全国的视野与雄心；同时，也以一种博大的情怀，纳百川而厚发，磅礴有力。工作时间追求精益求益，工作以外大家也是以满满的爱心奉献社会。汇航公司的董事长叶小芪多年来一直默默捐助云南“小芪希望小学”，从不向外人披露；光明地产携手壹基金组织“温暖包”行动，向边远地区儿童送去爱和关怀，用行动诠释了担当和责任。根植光明地产的企业文化。光明地产党政班子将企业文化建设纳入各级领导干部培训的主要内容，通过开设企业文化建设培训班、组织企业文化建设理论专题讲座、企业文化建设交流会，以及组织先进企业文化学习参观考察等形式，让各级管理者全面了解企业文化，思考企业文化建设等问题；在高度认同的基础上，集团制定了《光明房地产集团文化建设三年行动计划》。

（三）有效推动企业文化与企业战略融入发展

光明地产每三年都要制定发展战略规划，为企业未来发展擘画美好的宏伟蓝图，而把美好的蓝图化为现实，需要员工的共同努力。为此，新的战略规划形成后，光明地产开展宣传、解读、培训，让企业新的战略规划家喻户晓，成为集团上下共同奋斗的目标把企业愿景融入经济发展目标，加强形势任务宣传教育。继承借鉴以往好的做法，如培训、考核、激励等把企业愿景融入经济发展目标，化为集团上下的行动。创新现行的有效做法，用好微信、微博、官网等新媒体，加强形势任务宣传，使企业愿景内化于心，外化于行。把经营理念融入企业制度建设，提升企业经营管理水平。注重把理念体系渗透到各个管理环节；建立科学、规范的内部管理体系，实现由粗放型管理向科学、效益、文化管理型企业转变。建立相应的奖惩措施，在激励约束中实现价值导向，引导和规范员工行为，促进经济管理和员工队伍整体素质的提升。2015年，光明地产在已有60多项制度的基础上，研究制订了58项更为细化的工作业务流程，通过制度建设实现集团集约化管理，通过制度加强行为层面的文化建设。把行为规范融入企业日常管理，提升干部员工整体素质。开展创建“文明单位”、“学习型组织”，评选“青年文明号”、“红旗班组”、“功臣”等活动，营造比事业心、比责任心、比贡献、比进步的良好企业氛围。开展丰富多彩、寓教于乐的群众文体活动，有计划地每年组织一次健康向上、特色鲜明、大型的文体活动，增加企业凝聚力，增强集体荣誉感，展示光明地产人昂扬向上、不断进取、奋发有为的精神面貌。

（四）着力突出品牌文化建设塑造光明形象

以品牌理念为引领。把深化品牌建设、品牌理念深入人心作为统领性工作，不仅使品牌共识得到了各单位的认同，而且真正落实到行动上。通过树立品牌，形成统一的公司形象、经营理念、企业文化，来凝聚人心，把全体员工共同聚集在光明地产的旗帜下。2015年，光明地产旗下的“农工商房产”获中国驰名商标。以社会责任为己任。以统一的具有社会责任感、现代意识的公司形象，提升光明地产形象。汶川地震发生后，响应市委市政府号召援建了一座都江堰光明团结小学和10个社区卫生中心。2013年，上海市保障性住房航头拓展基地汇善嘉苑获得了上海市建筑行业的最高奖项白玉兰奖，并成为沪上首个观摩工地。在20多年坚持社会慈善和公益的基础上，光明地产的公益品牌初步得到了建立，光明产社会责任体系也不断得到了完善。以清廉工程为基石。加强党风廉政建设，通过教育、完善制度、参观学习、上课座谈、廉洁谈话等多种形式，做到警示教育常态化。建设一支政治思想信念坚定、善于创新思维、自觉廉洁勤政、敢于担当重任、精于企业管理、综合能力素质突出的优秀干部队伍。进一步完善廉政风险防控机制，从制度层面、领导层面和监控体系等源头着手，将制度完善、科技支撑、队伍提升三者紧密配套，形成强有力的监管体系。

（五）构建完善企业文化建设的体制机制

建立企业文化建设的领导体制。明确集团总裁和党委书记应当同为企业文化建设的第一责任人，共同负责，把企业文化建设作为一项主要的工作列入议事日程，定期研究，制订措施，检查落实。构建党政领导一起抓、各部门协调抓、上下互通、左右联动、整体运作和协调发展的工作格局。制定企业文化建设的发展规划。制定集团企业文化建设的标准、规范、制度等，做到工作有章可循。将企业文化建设纳入光明地产总体发展规划，纳入精神文明建设责任制，形成行之有效的企业文化建设工作长效运行机制。同时，加大硬件投入，为推进企业文化建设提供必要的资金支持，为企业文化建设提供必要的物质保证。完善企业文化建设的管理机制。光明地产宣传部作为企业文化建设的主管部门，与经营管理部门共同研究、制定企业文化建设的目标任务，确保了企业文化建设各项工作的落小落细落实，并融入管理系统，为优化经营管理提供文化支撑。

篇（4）

[关键词]按揭现房按揭期房按揭

按揭被引入我国大陆房地产市场已十余年，它先由深圳建行在当地试行，之后逐渐流行全国。目前因通过这种方式买卖商品房发展规模相当之大，故对广大置业者、房产商、银行、甚至保险公司等的利益影响也无疑十分巨大，它的好处被认为是：缓解了房地产市场资金紧张的状况，扩大了房地产的销售市场，并带动相关行业。所以这一制度是多赢的设计，似乎是1993年房市泡沫之后的一剂良方，房地产买卖言必称按揭。但是，必须看到：按揭被引到我国大陆，与其说是制度的引入，倒不如说仅是称谓的引入。尽管目前我国物权立法的步伐正在加紧，有些专家草案建议稿中根据大陆法的体例提出了让与担保（目前它们主要体现在判例中），[1]但毕竟是两种不同的制度。在实务中，银行常只是根据自己制定的业务规则操作，合同形式上多表现为格式条款。在笔者看来，所谓“按揭”在我国目前的房地产市场中，从某种意义上说，只是个伪概念，事实上并不存在。在此，笔者拟就以下几个问题略述己见，希能起引玉之砖的作用。

一、普通法按揭制度的确立及衡平法的介入

“按揭”一词，流传我国大陆，可谓鲁鱼亥豕，贻误广远。众所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粤音译法，在我国内地的法律文献中mortgage常被译成抵押，但此处抵押显然不能简单地等同于大陆法中的抵押概念。大陆法中的抵押虽自罗马法起，至今历经更迭变迁，但其主旨仍一脉相传，抵押权是指债权人对债务人或第三人不移转占有而提供担保的财产，以其变价金额优先受偿的权利，为担保物权[2]的一种。而在英美法上，与大陆法担保物权对应但不完全相等的概念里，pledge译成质权，lien译成留置，charge作动词时为广义的担保，为名词时则译为债务负担或财产负担。德国民法典1191条至1203条规定的土地债务与定期土地债务，都设定在不动产上，但英美法的charge并不只限在不动产上设定。英国早期的担保制度最常见的是质，质权人可用质物收益抵冲债权本金而使债务清偿完毕者为活质，质物收益仅能抵冲债权利息而不能抵冲本金者为死质。后来，罗马法中信托质传入英国，死质的性质发生变化，依罗马法的信托质，债权人并不以担保物的孳息抵偿债务，债权并不因此消灭，正与死质相似，这就是mortgage.从词源上看，它源于法语，由词根mort与gage构成，前者意为永久，后者为担保或抵押。

但是，须注意的是，质是需要转移占有的，英国早期如此，罗马法也如此。质权是对动产或不动产占有的简单转移，当债权人的这种占有受到侵扰或受到剥夺时，裁判官采用占有令状加以保障。而信托却与此不同，主要表现为以提供担保为目的实行所有权转移，在习惯上可能主要针对的是“要式物”，它还包括一项简约，为债务人（信托人）保留在清偿债务之后向债权人（受托人）索还物品的权利，同时一般不发生占有的转移，债务人继续享用物品，并可通过占有来恢复所有权。但是债权人如果愿意，也可以有权出卖物品，其根据是他取得了所有权，而且必须是在清偿债务期届至时方可行使这种出卖权，否则，他可能会在“信托之诉”中受到追究.[3]所以从本意上看，按揭的法律构成具备这样的特点：特定财产权利转移而占有不转移，债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。

1475年，里托顿因对被修正的格兰维勒担保方式在举证上不利于债权人而对此进行改革，正式确立了普通法中的按揭，受揭人取得了绝对的不容的权利。在传统上，按揭主要是不动产担保，中世纪的英国土地属于王室所有，故设定按揭时，所谓权原转移，并非所有权而实为租借权转移，严格意义上，绝对权利也不过是权利人可以终身享有，并且可以不受限制地继承的土地租借权的附条件的转移而已。但是，这并不意味着衡平法对按揭的介入从未出现过，其实，早在14世纪，衡平法就已开始对普通法中的按揭进行干预，以限制债权人不人道的行为，至17世纪，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法对按揭的态度，最主要的是按揭不论如何不是以取得担保物权原为目的，而在担保债权实现，所以它虽然承认普通法按揭权利的转移，但仅只是法律上的利益罢了，在债务人不履行债务时并不象普通法一样，债权人可以确定地取得担保物所有权，而是给债务人的赎回权以一定的宽限期，并且债权人只可依取消赎回之诉实现取消债务人的赎回权。

至此，我们可以看到：大陆法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的让与、抵押权实现时的变价清偿等在按揭的制度中是没有适存的土壤的，这与现代财产重在利用和流通的观念极为不符。同时，它也不象我国传统的典权存在找贴，当债权额低于按揭物的价值时，债权人也可以通过取消回赎之诉确定地取得按揭物，这对债务人极不公平。1925年，英国财产法引进了大陆法的登记制度和变价清偿，克服了上述缺点，有学者认为这已与大陆法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和财产负担构成，[4]（52）从担保债权实现的结果上看，这种观点可以说是正确的，但未实现之前，按揭关系存续期间，当事人之间的权利义务关系则与抵押大异其趣也十分明显。

二、按揭在香港的的演化

在香港，虽然继承了英国的按揭制度，但其按揭在广义上还包括了质押和抵押，此处的抵押是指使债权人取得“权益”作为保障的意思，而与狭义的按揭使债权人取得“产业”作为保障相区别，“权益”和“产业”或许可分别理解成大陆法中所有权概念中的交换价值和整个所有权本身，但是一定要使两个不同法系的法律概念一一对应则无疑是困难的，也是没有必要的。故依此，香港的广义按揭中的抵押与大陆法的抵押已经几无实质区别。

按香港的法律，房地产被视为产业（或产权），它分为法定式产业和公义式产业，前者是法律承认的既存产业，后者则是目前暂不存在的产业，如“楼花”即是，楼花购买人只持有公义式产业，按衡平法的理论，这种产权是有效的。但是，只有发展商事实上建成楼宇，按法律规定取得工务司署颁发的“入伙纸”和屋宇地政处颁发的“满意纸”，并签订正式的官地租契，方可取得法定产权，之后再依法律程序将该法定产权转让给楼花购买人。“入伙纸”意味着楼宇在实物上已建成可入住，在法律上已完成：“满意纸”则是表明发展商履行了其在批地条款上向政府承诺的职责[5].狭义的按揭基于上述产业的分类也分为法定式按揭和公义式按揭，前者债权人获得法定的产权作担保，而后者则仅获得衡平法上的公义式产权作担保。但是，根据香港《地产转让及物业条例》第44条规定，自1984年11月1日起，以法定式产业担保的，必须以契约形式设定法定式抵押而不可设定法定式按揭，该日之前设定的法定式按揭从该日起自动转为法定式抵押，所以事实上不动产按揭只存在一种公义式情形，[6]这一点将对理解我国内地所谓的现房按揭和期房（预售房）按揭会有重要的启示，对应于内地的概念，也就是说，现房只能抵押，而期房则可按揭。香港人买楼既是生活必须又是一种投资，基本上都通过银行按揭，上世纪90年代初，香港跟随美国大幅减息，房市出现了历史上罕见的大牛市直至1997年金融风暴爆发。之后随着经济复苏，同时香港银行又随美联储数次减息，按揭利率创30年新低，房产市场曾一度十分火爆。[7]

三、我国按揭的现行做法和担保体系构造基础的关系

当我国内地也试行着按揭的时候，马上引发了关于它的法律属性等问题的很多讨论。就我国目前房市而言，买卖形式非常丰富。跟所谓按揭有关的是商品房买卖，即开发商在完成一级市场的运作后，进入二级市场与购房者之间发生买卖关系，包括期房按揭和现房按揭，也称作甲类按揭与乙类按揭。其实际的做法经常是：

1、现房按揭由购房者在合同签订生效后，将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管，并在房地产管理部门作登记，向银行担保其用以清偿开发商房款的借款本息，此外，开发商也常同时为保证人，借款额度一般最高为房款的70%左右，此后买受人依约分期还款至清偿完毕。购房者不偿还银行贷款本息（通常约定连续六期不清偿）时，银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿，或者由开发商（保证人）将该房回购，并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消灭之前，购房人未经银行同意，不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现，常以格式条款要求购房人以银行为受益人作房屋财产保险。由此也可看到，银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名，行抵押之实而已。

2、期房按揭则由购房人凭商品房预售合同向银行贷款，将合同交银行执管，并向房管部门登记依此担保银行贷款，待房屋交付使用，购房人将取得的房产所有权证和土地使用权证作登记担保未清的贷款本息，其余同现房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令时，也规定了借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3.

由上可见，房屋按揭至少涉及以下几种法律关系：首先是购房人与开发商的房屋买卖关系；其次是购房人与银行的借款关系；再次是购房人与银行的按揭关系，除此，可能还有开发商与银行的保证关系以及后续的开发商与购房人的房屋回购关系等，他们之间关系相互交叉。表面十分复杂，但是剖析其各种关系，到最后常只是购房人与银行的按揭关系，也即债权担保关系。

基于房屋买卖中有期房与现房之别，有人认为现房按揭是不动产抵押，期房按揭为权利质押，[8]也有人认为期房按揭为抵押，[8]（15）更有认为期房按揭为准抵押[8]（48）或者“所有权之期待权抵押”的，[8]（60）这些不同的观点主要在司法实务界流行。另外，有论者提出鉴于按揭的标的既有现房又有期房，它的权利具有两重性即物权性和债权性，同时又因自身的特性，因此不必将其归于物权或债权，它是新型的独立的担保形态，其法律属性就是按揭，[9]稍后，有人对这种观点提出质疑与批评，认为既然在我国大陆按揭是指房地产买卖的一种方式，就没有必要将它解释为与抵押权、质权同样的物权效力，作为房地产买卖合同，以立法形式确定按揭的物权效力是多余的。[10]

之所以如此聚讼纷纭，笔者觉得是因为忽略了大陆法与英美法关于担保体系的构造基础之间的差异造成的，从上述关于它的发展历史来看，传统上确实与我们的担保制度有很大的不同，但说到底它是一种担保制度，原来的担保范围也不局限在房地产领域，法制史上动产也可按揭，现在香港还有证券按揭，等等。除去一些细枝末节的区别，不管从1925年的英国财产法还是从1984年的香港地产转让及物业条例来看，其目前的按揭（尤其是现房按揭）已与抵押实质上界限已很模糊，问题是在我国大陆，似乎已经把按揭仅和房地产买卖联系在一起，在房地产按揭中，按揭担保银行借款，而借款本身又构成房地产买卖不可或缺的一部分。

所以，究竟如何看待按揭的法律属性，关键在于我们将按揭制度置于整个担保体系的平台上设计，还是仅将它融合在房地产的买卖方式（或者至多还包括其他诸如车辆船舶航空器等买卖方式）中。笔者的意见是，如果制度设计是基于前者，则必须考虑它本来的本质内容，核心是让渡按揭物的所有权益，作为专门一类的非典型担保方式，目前我们没有这方面的法律支持，日后物权立法时可改造成大陆法上的让与担保。如果是仅仅基于后者，则应尽力使其能在现行担保法的框架内寻找适存的空间，以求得理论上的和谐。否则，将可能会出现许多混乱的情况，理论上前后矛盾，实务上难以操作。

四、笔者对我国所谓房地产按揭的看法

我国大陆的现房按揭依上述的实际做法来看，并非真正意义上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表现为：第一它只让渡交换价值而非所有权益；第二适用担保登记和变价清偿，这两点与抵押完全相同。但是第三，担保期间它排斥适用抵押的某些重要规则，如它以按揭物的全部价值仅担保远低得多的借款债权（随着分期清偿债权额越来越少）而不能就超出部分对其他债权设定后次序的多重抵押，又如原则上它不允许法律上处分等。关于第三点的实务做法严格来讲是显失公平的，也不符合现行担保法的规定（第49条、第54条），造成这种局面的的原因纯粹在于银行的格式条款。现在既然有立法上的根据，司法自然可以修正它，而不能将这种行业的不良惯例置于法律之上。所以不管今后立法如何，仅按目前而论，我国大陆所谓的现房按揭事实上是不存在的，就算想存在，也因与现行法律框架冲突而不能存在，其实质只是一种被扭曲了的剥夺购房人许多合法权益的抵押而已。现在，一般非专业人士对按揭的理解经常只是落在分期付款的层面。

香港自1984年11月以后，已无法定式按揭而都改为法定式抵押，笔者认为似乎不只是主要从结果上欲实现按揭人与受揭人的实体权利平衡，还应有简化担保结构方面的考虑。尽管英国也已从1925的财产法起引进了登记和变价清偿制度，然而毕竟清偿前按揭物的所有权利属于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上处分，限制了按揭物的经济效益的发挥，香港干脆通盘改造，这一点对我们日后的物权立法不无借鉴意义。

至于期房按揭，首先要明确的是期房不是期货，而是远期现货（现房是即期现货），两者大相径庭；[11]其次期房买卖合同也非预约合同而是本合同，因为此合同有确定的标的，能发生约定的私法上效果，而预约合同只是关于订立合同的合同，本身不直接发生当事人欲追求的私法效果。此两点以前许多论著常有误解。期房按揭的标的物在物理上未最终成型，但在法律上可特定化，在香港即是公义式财产。我国城市房地产管理法第44条规定了商品房预售（期房买卖）的条件，建设部1994年11月15日40号令城市商品房预售管理办法第2条也规定了它的定义：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。建设部又在1997年5月9日的城市房地产抵押管理办第3条第4款规定：本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银代其支付其余购房款，将所购商品房[12]抵押给银作偿还贷款履行担保的行为。可见，我国立法已将期房不仅当作买卖的标的物来对待，而且也可当作抵押的标的，期房按揭也就变成了期房抵押。笔者认为在目前的担保法体系下，期房不可抵押而只可质押，理由是：

第一，期房虽是说远期现货，但购房人并未可取得可供抵押的权利

第二，远期现货买卖在动产领域最为常见，通常商家先获得订单，后组织生产，故该动产产

品产出来之前，该产品既非物理上的物，也非法律上的物。设定其买卖只产生债权人的请求效力，债权人不能就该尚未生产出来的产品设定抵押，但可对就该产品的交付请求权设定债权质押。而在期房则有所不同，由于合同将它特定化并经登记，所以很多人认为期房已经属于物的范畴或等同于香港的公义式产权，前述建设部关于其抵押的规定巩固了这种观念。但是我国没有衡平法的渊源，孤立地引进一个公义式产权概念恐与我们法律框架冲突，造成混乱。从物权方面看，依通说，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得为物。[13]期房预购合同虽经登记备案，但其登记备案的效力究竟是什么，法律并不明确，购房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同给购房人一个承诺，购房人又怎么能对一个承诺排它地支配或管理呢？尽管央行新近规定借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3，但购房人并没有对它享有物上的任何权利，所以建设部规定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法与学理上都有权利抵押，我国担保法第34条第（3）项、第（5）项、第（6）项也可资支持，但一般认为其标的物为用益物权，[14]购房人对期房的权利显然不是用益物权，而只是对开发商的交付现房请求权，故在此恐难以适用。可能有人会提到土地使用权，但是，要知道购房人在以期房设定“抵押”时是尚未取得该权利的，更重要的是这两者有联系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成权利抵押。虽然担保法第37条关于不得抵押的禁止性规定中未包括期房抵押，但根据物权法定的原则，只能将它理解成对第34条可以抵押的财产的限制。故笔者认为：建设部的规定违背了担保法的精神，除非修改担保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式运作。

第三，期房按揭人取得了可供质押的普通债权

第四，期房按揭合同订立后，购房人既然要以期房向银行担保借款而不能抵押，则只能质押，

因为如上述购房人拥有的是对开发商交付房屋请求权。担保法第75条虽未明文普通债权可作质押，但该条第4项规定的其他权利在解释上应该容纳它不成问题。不过，由于前述央行的新近规定，事实上，期房质押只是非常短暂的过渡，因为设定期房按揭的时候，开发商的多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成投资的2/3，其转变为现房即在眼前。购房人一般须连续6期迟延支付银行借款，银行才有可能实现质权。所以开发商负担加重，银行风险降低，同时也使期房按揭淡化了其实际意义。一俟期房竣工购房人取得房地产权属证书后，按建设部的城市房地产抵押管理办法第34条规定期房抵押（实为质押）应重新办理现房抵押。

综上，笔者的结论是：第一，我国事实上并没有真正的按揭制度，所谓的房地产按揭在我国实际情况是：现房按揭即是抵押，而期房按揭前期是质押，竣工交付后为抵押。它们既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，当期房竣工变为现房，质押也相应变为抵押时，立法上对此应进一步完善和明确，否则在严格意义上，易与物权法定主义产生冲突。第二，大陆法的非典型担保中的让与担保，与英美法的按揭在担保期间让渡所有权益有本质的相同之处，但该制度在我国物权法今后立法中如何取舍，应视我国在可预见的未来社会经济对物权担保制度的总体的要求而定，如果确立这种制度，则应该在更广泛的范围设计其价值功能，而不是仅仅局限在房地产的买卖方式上，否则就是立法资源的浪费，因为仅就房地产买卖而言，根据本文前述的分析，目前的担保法已经可以解决银行的债权担保问题。

参考文献

[1]梁慧星。中国物权法草案建议稿[M].北京：社会科学文献出版社，2000.776-786，该部分主要由陈华彬负责撰写。

[2]虽然有些学者认为抵押权为保障债权实现，与债权目的关系同一，应属债权。刘德宽。民法诸问题与新展望[M].1992.337.我国民法通则也将其规定在债权中，但综观各国通说，因其典型地具备物权性而为担保物权，应属无疑。

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由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

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中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：

一房地产企业发展概述

企业文化的就是企业精神，是企业影响员工在生产上的积极性和在生活上对企业的归属感的重要因素。这种精神可以使得员工把企业当做情感生活的一部分，而不只是谋生的手段，如果每个员工都心里都把这个企业只是当做谋生的手段，那么跳槽，泄露企业商业秘密等事情发生就不足为奇了。想要把员工的心捆在这个企业，使员工们齐心协力为企业做事就需要企业文化的力量。

在文化建设上普遍的存在两种观点，一是自然主义倾向。认为企业文化，企业理念是企业长期生产经营活动中自然形成的，企业没办法也不应该进行人为地设计；另一种是主观主义倾向，认为企业文化，企业理念就是人为地设计。前者导致企业文化中的“无作为”现象，一切凭其自然发展，缺乏明确的理论指导；后者导致企业文化建设的“突击”现象。

我国房地产业是在20世纪80年代市场经济发展中催生的新兴行业，由于几十年积淀下来的商品房供应短缺引发了20世纪80年代至90年代市场空前繁荣，因而也使这一新兴行业在当时被视为“暴利”行业，蒙上了一层极强的投机色

彩。

随着国家1994年～1997年宏观调控政策到位，我国历史上空前的房地产泡沫中诞生的各类房地产开发企业受到了彻底的洗礼，企业从商品房空置带来的市场压力中寻求生机，从房地产价格下跌寻求自身的竞争优势，在挤压泡沫市场化

过程中锤炼了这个新生产业，使业界在痛定思痛后走向成熟。

进入21世纪，房地产中比重最大的住宅产业被列为国家新的经济增长点，成为上世纪末中国经济软着陆后启动内需的重点发展产业，城市居民住宅状况成为我国全面建设小康社会的重要物质指标，更有上海市等房地产业较发达的城市将房地产列为“九五”规划的支柱产业，一个资金密集型兼负我国城市改造重任的朝阳产业正崛起在中国大地，在改善人们居住环境的房地产经营中获得发展，

在产业的发展中赢得社会的尊敬，同时也伴生了具有我国特色的房地产企业文化。

二企业文化建设典型类型

企业文化建设的类型是多种多样的，典型的有几种类型：

（一）自我更新特征的学院型企业文化。

万科地产是一家从商贸起家，从80年资房地产的深圳上市公司。由于万科地产创造了重视企业品牌打造与推广，激励员工学习并张扬个性的强势企业文化，从而不仅塑造了中国地产的知名品牌——万科地产，同时也造就了一批业界知名人士，使万科地产在全国各大城市的房地产中均享有较高知名度，产品的城市覆盖率与其品牌知名度一样居全国前列，是我国房地产业中的佼佼者。

（二）传统公司优化管理缓慢自我更新半学院型企业文化。

中海地产是一家从香港承建业(工程总承包)起家的全国性房地产企业，它从1990年代初涉足内地房地产，从行业相关性而言是水到渠成，加上其特有的“中国建筑”背景，工程管理具有明显优势，受其在香港从事工程总承包的成功经营模式影响，形成了强调团队精神，注重产品细节，服务贯彻始终的强势企业文化，并成功地将其注重工作细节的企业文化稼接到中海物业优质服务品牌。这种强势企业文化由于过于强调工作细节，使得其企业资源未得到最大的发挥。

（三）自我更新管理棒球队型的企业文化。

合生创展是一家专业从事内地房地产开发的香港上市公司，1990年代中期与广东珠江投资战略合作投资珠江三角洲房地产，两公司战略结盟带来了土地开发、市场策划、工程总承包、规划设计、物业管理的资源优化组合，形成了重视工作结果，鼓励员工创新与学习，包容多元亚文化的企业文化，从而使企业在较短的时间内获得迅猛发展。正是这种新型的多元企业文化，造就了全国各地房地产业的一个个巨人，多种资源整合极尽其能。

（四）缓慢自我更新能力学院型的房地产企业文化。

1990年代初期，以新世界地产为代表的一批香港、台湾颇具实力的上市公司大举进军中国内地房地产，由于其外资背景，在国内发展房地产受到诸多政策限制，形成了注重规范运作，激励员工学习，注重企业长远利益的房地产企业文化。从而使企业的经营稳健抗风险能力较强。港台及东南亚在内地投资的房地产公司大部分属此类企业文化，它们在跌宕起伏的我国房地产市场投入巨资而回报并不高。

从房地产企业文化比较分析可以看出，我国的房地产企业文化处在传统公司文化，缓慢自我更新企业文化与自我更新企业文化并存的状态，并且各具特征，这一方面说明市场不平衡，各种企业文化均有其存在的合理性，另一方面说明我国房地产企业文化已经影响着企业的发展。只有建立在自觉更新基础上的企业文化才最具生命力，片面地、不适应外部环境的企业文化都将成为制约企业发展的障碍。

三房地产企业文化建设的方法

营造“以人为本”的文化氛围。泰勒管理模式的特点是“物本管理”,即把企业看作是一个大机器,企业员工则是这一机器中的零部件,把人当成物来管理。自20 世纪80 年代以来,企业管理理论出现了“人本管理”思想,认为人不单纯是创造财富的工具,人是企业最大的资本、资源和财富。

创新知识资本经营文化。知识经济时代,知识资本成为企业成长的关键性资源,企业文化作为企业的核心竞争力的根基将受到前所未有的重视。企业要生存与发展,提高企业的核心竞争力,就必须强化知识管理,充分发挥企业员工个体与团队的整体效应,通过持续不断地学习来掌握新科技、适应新变化,加强跨文化管理,促进跨国家、跨地区以及跨行业企业文化的融合和重塑,从根本上提高企业的综合素质,是迎接知识经济挑战的积极战略。

承接中华民族优秀的传统文化。任何一个企业的文化底蕴来自本民族的传统文化。以儒家思想为主的中国传统文化着眼于以规范引导人们的日常行为,其精髓是“诚为本,和为贵,信为先”。这种文化的包容性和开放性,使中国的民族文化具有与时俱进和兼容并蓄的特征。因此,培育先进企业文化必须弘扬中华民族的优秀传统文化,并根植其中,吸取其精华。

建立适应市场经济和现代企业制度的文化。在市场经济条件下,锤炼企业的根本在市场,打造企业的关键则在体制创新。在发展市场经济、建设现代企业制度的过程中,必然会伴随企业文化的提升和转型,培育先进企业文化必须与市场经济和现代企业制度相适应,用这种文化确立公平竞争原则,把握迅速变化的市场需求,构建企业技术、管理和体制创新的机制。

优化房地产企业文化法制环境。房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。

参考文献：

[1]华锐.21世纪中国企业文化实践与探索丛书.北京:企业管理出版社.2003..

[2]祁然.房地产企业文化.黑龙江科学技术出版社.2006.

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一、当前我国房地产行业的现状

进入21世纪，我国的房价成了普通老百姓关心的话题和抱怨的对象。房价飙升到今天这个令人瞠目结舌的价位，决不是一朝一夕形成的。 回顾中国房地产市场的发展史：从1998年开始，住房分配货币的政策启动了我国房地产产业的全面市场化，随着福利化分房的结束，房地产业进入了持续快速发展的新时期。在这段时期内，尽管中国政府为应对高房价可能产生的泡沫，多次实施了宏观调控政策打压房价，但效果都不是太明显。目前，中国房价的水平与中国人均GDP的比值，要远远高于美日欧等发达国家。房价这种持续走高的状况直接导致了房地产价格严重脱离实际价值， 产生泡沫，并被越吹越大，房地产的泡沫一旦破灭所带来的后果却是无法想象的。

二、房地产泡沫产生的原因

改革开放以来，我国的房地产行业与经济发展的状况一样，都取得了长足的进步。但是，我们也不应忽视因为房价过高所导致的房地产泡沫化趋势的问题。为深入剖析这个问题，我们首先应该了解房地产泡沫产生的原因：

1、土地资源的稀缺性。土地资源的供给有一个显著的特点：它是一种不可再生资源，无论房价如何变动，土地的总供给大体上是不变的，因为人类只有一个地球，虽然有时候，人类可以将其它类型的土地转变为建设用地，但是受到各种各样的条件约束和限制，大幅度增加建设用地的规模，这是不太可能的，因此土地供给的弹性具有很强的刚性。随着土地需求的上升，土地价格大体呈现出越来越贵的趋势。

2、城市化的进程。随着经济社会的发展，我国的城市化进程的速度越来越快。据统计，目前我国人口中占大部分的还是农村人口，而根据发达国家的发展经验来看，经济发展必然带来农业人口下降这样一个结果，因此，在相当长的历史发展时期内，我国城市化的进程会持续推进，这意味着每年都有大量的农民转变为城市居民，他们要在城市里立足就需要有住房，这也造成了对房屋的刚性需求，同时也推动着房价往上涨。

3、中国人的传统观念和消费习惯。中国人由于受到传统观念和消费习惯的影响，大多数人都希望拥有一套自己的住房，有没有房子甚至成了年轻人能不能结婚的前提条件，因此，进入谈婚论嫁的年轻人总是想方设法，要么靠父母赞助，要么靠银行贷款，甚至不惜一辈子成为房奴也要去购买住房，这种不顾现实的消费观造成了畸形的房屋需求，也造成了房价高企的结果。

4、房地产行业自身的特点。房地产这种商品与其它的普通商品在行业特点上有比较大的差别：首先，房地产这种商品具有较大的差异性，特别是它座落的地理位置是具有唯一性，因此，房地产这种商品的供给具有某种程度的垄断性，而其它普通商品在地理上是可以任意流动的，哪里的价格高、利润高，这些普通商品就可以流动到哪里，形成竞争性比较强的市场状况，因此普通商品的价格不可能太高，而房地产行业的这种特点注定了它是一个不完全竞争的市场，这也造就了房地产行业的暴利；其次，房地产这种商品的使用期限要远远高于其它普通商品，这也使房地产成为一种比较理想的投资对象，随着我国经济的持续发展和人民物质生活水平的提高，特别是居民可支配收入的增加，人们的投资意识不断增强，而我国投资的渠道还极其有限，为避免通货膨胀引发资产缩水，购买房产成了不错的选择。

5、地方政府的土地财政政策。“土地财政”，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。土地出让后，地方政府还能获得建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配，土地出让金不折不扣地成了地方政府的“钱袋子”。由于地方政府现在的开支非常庞大，在没有其它稳定的财政来源的情况下，土地财政自然成了地方政府增加收入的首选，而高房价是增加土地财政收入的重要前提条件。因此，地方政府对中央政府下达的调控房价的政策执行起来并不积极，甚至阳奉阴违，因为地方政府本身就是高房价的主要受益者。

6、银行等金融机构的助推。在我国，大部分的银行都已经商业化、企业化了，它们也要追求高利润。目前，我国除房地产外的其它行业大多都不太景气，利润率不高，风险也大。因此，银行等金融机构也看准了房地产产业的高回报的利润，纷纷向房地产开发商贷款， 房地产开发商有了银行的资金支持后，也不着急将手中的房子推向市场去变现，而是待价而沽。与此同时，银行等金融机构又向普通购房者提供优惠的按揭利率，吸引他们去购房，这也造成房地产需求的膨胀。

三、消除房地产泡沫的措施

针对当前我国房地产行业出现的种种弊端，我们必须正视现实，采取措施，消除房地产泡沫。为了让这一行业健康有序地良性发展，我们应采取以下有效措施：

1、建立有效的保障房制度，解决住房问题

房地产这个商品是一种涉及到千家万户利益的重要商品。根据我们之前分析的那样，由于房地产行业自身的特殊性，若这个行业任由市场调控的话，必然会出现垄断这种状况，形成让普通老百姓难以承受的高价。因此，政府在房地产供给方面不能置身事外，应该想方设方积极地为老百姓，特别是中低收入的老百姓提供保障性住房。令人颀喜的是，在2011年全国两会前夕，国务院总理在一次与网友交流的过程中表态，今后五年，我国要新建保障性住房3600万套，保障性住房应当以公租房和廉租房为主，这是一个非常庞大的数字，如果实现的话，届时我国保障性住房的覆盖率将达到20%，有力地缓解我国住房的压力，压抑目前不断上涨的房价，化解房地产市场可能产生的泡沫问题。

2、改变地方政府过份依赖土地财政的现状

目前的土地财政政策容易让地方政府与房地产开发商的利益捆绑在一起，成为高房价助推器。要改变这种现状，首先应当适当调整我国中央与地方的税收分配的比例，因为我国地方政府要承担的责任和事务很多，这都是需要用钱的，而目前我国地方政府在财税分配比例中所占的份额过小，造成事权与财权不匹配；其次，必须改变目前土地出让金由地方政府自收自支的财政体制，应该增加省级政府监督和审查这一环节，不能让地方政府养成过份依赖土地财政的习惯。

3、整顿房地产金融市场秩序，规范房地产金融管理

银行等金融机构的资金是房地产市场中最重要的资金来源，因此，管好银行的房地产金融业务就显得犹为重要。首先，银行应当严格执行国家调控房地产市场的金融政策，比如应严格审查房地产开发企业的开发贷款发放条件，加强住房开发贷款管理；其次，要规范个人商品住房的按揭贷款管理，严格执行央行颁布的按揭比率和按揭利率的要求。只有整顿房地产金融市场秩序，规范房地产金融管理，才能有效防范房地产市场出现的泡沫化的可能。

4、强化土地资源的管理

土地资源是一种稀缺资源，一定要强化土地资源的管理。首先，要通过土地供应量的调整，控制房价不合理的上涨。其次，在土地出让的过程中，一定要实行公开的招投标制度，避免土地交易的腐败现象，因为如果出现腐败现象，这些腐败的成本最终都会加入到房价当中，让房价居高不下。再次，要严厉打击某些房地产商对土地资源的囤积积奇，对那些投标后不开发，只是坐等土地价格上升来牟取暴利的开发商，一定要采取有效的手段予以打击。只有通过强化土地资源的管理，才能避免土地资源的浪费，使稀缺的土地资源得到充分利用。

5、可以考虑设立房产税，打击房地产行业中的投机行为

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。但房产税的设立是一把双刃剑，如果课税范围过大，容易误伤普通老百姓，加重中低收入家庭的税负负担。因此，在制度设计的时候，一定要严格控制房产税的征收范围，只对那些豪华的、高价的、多套的房产才能征收房产税，这样才能起到精确打击房地产行业中的投机行为的作用。目前，重庆、上海两市正在试点运行房产税，我们将根据试点的结果，进一步完善房产税的实施细则。

总之，房地产行业是我国一个重要的行业，房地产行业的健康发展对我国宏观经济的平稳发展起到很重要的作用。我们要掌握房地产行业运行的客观规律，不断探索新方法、新路子，让房地产行业真正成为我国经济新的、好的增长点，从而解决广大群众关心的居住方面的问题。

参考文献:

[1]曲波，《房价、地价与土地供应的前因后果》，中国土地期刊，2005.5

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今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二、房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

（一）、通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1、来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2、来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3、来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托、独家等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

（二）、房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

包括估价师与他人恶意串通、明知对方有隐瞒行为仍出具虚假估价报价等。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多，通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意拖延提供有关证件而造成评估不准确造成了经济纠纷，例如隐瞒产权不明晰、产权证明文件不完整等情况，致使估价严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外，由于我国统计资料的存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价失实而引发争议。委托方对估价报告使用不当，也容易产生风险，造成经济纠纷。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。

中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展

（一）、房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。

房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。

（二）、设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。

1、何谓行业责任险。

行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。

行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。

2、我国已推行的有关行业责任险。

和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如中国人民保险公司在近年先后一口气推出了医疗责任险、律师责任险、建筑工程责任险等新的责任险种，并准备继续推出校园（方）责任险、物业管理责任险等全国性的新险种。

行业责任保险的不断发展不仅对合理规避行业责任风险、保障当事人权益具有重要的意义，同时社会经济的发展、科学教育水平的提高和人们保险意识的增强是造成行业责任保险迅速走俏的主要原因。一方面随着经济水平的不断提高，公众对专业人士履行职责的期望值在不断升高，消费者的自我保护意识也在不断增强，法律环境的进一步完善也给消费者依法保护自身权益提供了强有力的保障，这使得行业责任引起的投诉和纠纷近年来呈快速上升势头。另一方面，随着我国社会主义市场经济建设的不断发展，那些原先不同程度带有“行政色彩”的专业职业，如公证、会计、律师、医生等都已经开始逐步走向市场化，它们成为自主开展业务、独立承担责任的法人机构，因此，一些过去由国家负担的行业赔偿责任将逐步由机构和个人自行承担，这些都有效地激发了市场对行业责任保险的需求。此外，随着改革开放的深化和社会经济的发展，会计、公证、律师等行业成了社会上的热门行业，和老百姓的关系也越来越紧密，但同时这些专业行业也面临着来自社会各个方面的道德风险，如假证明、假报表、假材料等实在让人防不胜防，因此，买份保险转移一下风险也就成了情理之中的事了。

3、房地产中介机构设立行业责任险的必要性和重要性。

我国目前尚未设立房地产中介机构的行业责任险，因此除了在合同中对风险的防范作出约定外，如能积极利用社会保险手段来转移部分风险，对于保障整个房地产中介市场经营活动的顺利发展，是非常必要的。对一个还没有打开大门的发展中保险市场来说，差距代表着挑战和机遇，也意味着巨大的市场潜力和发展空间，占据了这一市场的主动权，就有可能在这一业务领域大有作为。对于保险公司而言，谁先开辟新的险种，谁就可能占领先机，而且房地产中介机构的市场规模正是推行这一行业责任险最有利的市场保障。

房地产中介机构参保行业责任险，从而使作为被保险人的房地产中介企业在承办房屋中介业务过程中，因过失给委托人及其利害关系人造成的损失，可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿。有了这种专业保险的保障，房地产中介机构无疑吃了一颗定心丸，在业务开展和企业规模发展上自然就可以免除太多的后顾之忧。设立房地产中介行业责任险有利于保障安全交易，即使产生纠纷也会将风险转移，对保障当事人合法权益也起到了积极的作用。

房地产中介行业责任险设立的目的是为了培育更加有竞争力的房地产中介市场，实现房地产中介行业加速整合，进入良性循环发展，从而实现房地产中介企业和保险企业的双赢。如今，我国的社会主义市场经济正走向进一步的完善和健全，市场经济乃是一种信用经济的观念日渐深入人心，信誉立则企业兴，信誉失则企业衰。诚信是社会形成过程中逐渐发展出的社会契约之一，也是社会得以健康发展的前提之一。诚实信用原则要求房地产信息的真实、准确，是房地产中介机构提供房地产中介服务的基本条件，不偏不倚如实地向客户提供信息，既是对房地产中介机构的职业道德的要求，也是其专业水准的体现。房地产中介机构提供的信息不实、或作宣传时故意夸大、掩饰租售房屋的优、缺点，必然会损害当事人权益的，设立房地产中介行业责任险有益于房地产中介真正在品牌化道路上发挥诚信作为一种隐性资源的优势。

但并不是说房地产中介机构投保了行业责任险就可以高枕无忧，因为房地产中介行业责任险仍然属于一种财险，对于造成损失产生赔偿责任的责任人，保险公司仍有进一步索赔的权利。房地产中介机构仍然需要加强业务学习与交流，提高房地产评估师、经纪师以及相关从业人员的整体执业水平，健全中介机构内部管理制度。

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房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

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1.新经济必然伴随着新规则。这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的发展起到更为显著的作用。

2.新经济以知识经济为显著特征。知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化发展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。经济发展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的发展空间。以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。借助于通讯科技的迅猛发展而掀起的网络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值创造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续发展。

二、房地产业增长面临的新动因

房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。受传统体制和发展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特殊的密切联系。建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今发展历程中的主导环节。这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。目前，房地产服务需求不仅包括对作为最终消费品的所谓消费者服务的需求，还包括对作为众多社会生产环节的中间投入品的所谓生产者服务的需求。一旦真正步入市场需求导向的轨道，房地产业的生命力就必然从满足日渐饱和的物质商品需求转向满足不断产生的服务需求。也就是说，房地产业的运行核心必然从物质生产环节转向服务生产环节。这种产业核心的转移，具体将依托于以下动力因素：

1.消费者服务的增长。首先是在收入提高、知识占有更充分以及以信息技术为主的高科技支持下，房地产消费者的服务需求将在规模和种类上快速增长，消费者服务部门将有相应的供给规模和业态种类的增加，如维修、装饰、家政等私人服务和现代社区服务行业的进一步成长，从而在房地产业领域内形成更长的产业链进而交织出更广泛的产业网络。关于房地产业的消费者服务增长情况，在此有必要作一些经验性的分析：

（1）随着观念更新，人们对于传统服务业，主要是各种私人服务业的地位低下、收入微薄的看法已得到极大改观。许多传统消费者服务行业如房地产业也正融入现代知识与技术，其自身得到发展。

（2）对于现阶段我国的发展状况而言，消费者服务具有较高的收入需求弹性，消费者收入水平的提高，无疑为这类服务行业提供了更大的增长空间；

（3）妇女就业的增加以及个体、私营经济的迅速发展，也从供求两方面为消费者服务增长创造了有利条件；

（4）网络通讯技术的社会化应用，为形成由各类商品与服务的生产、分配、交换、消费构成的经济网络系统提供了支持，促使消费者服务在更广泛有效的分工协作基础上形成更多的新兴业态和稳定的发展基础。如近年来综合布线的普遍引入，对物业管理、社区服务发展起到了极大的促进作用。2.生产者服务的增长。作为中间投入品的生产者服务，如房地产开发、管理、销售、租赁、抵押、信托等日渐繁荣，生产者服务的迅速增长也成为房地产业增长的新动因。根据现有按经济活动类型统计的数据整理后发现，住宅建设和一系列属于生产者服务行业的增长是推动我国房地产业整体增长的主要因素。

（1）住宅建设作为房地产经济运行中提供物质产品的主要生产环节，尽管仍保持较高增长率，短期内仍体现出相当的成长性，但一定程度上讲，政府对于形成目前住宅商品供销两旺局面起了很大作用，而如果长期以较高的住宅建设投资规模来保持房地产业的增长点，势必无助于改变整个产业偏重并依赖整个物质生产环节的格局；

（2）技术进步导致物质生产领域劳动生产率提高从而就业相对缩减，这是现代社会经济的一大显著背景；

（3）随着居民收入水平的提高，房地产业的发展不可忽视。物质产品的需求逐步饱和及服务需求不断衍生的趋势，而现在距离2010年我国人均住房面积目标的实现不过是几年的时间，因此，近期以住宅建设为产业的新增长点，在满足消费者直接需求的同时，还应重视物质产品生产为各类房地产服务的发展提供载体的功能，即住宅业应同时作为一种生产者服务行业而得到新的发展。

3.网络经济为房地产业注入了新的理念与活力。在高科技广泛应用的新经济时代，网络与房地产业结合是一种发展趋势，成为房地产业的“推动剂”。由于房地产商品属于区域性

商品，不同区域的房地产商品信息量流通较少，对开发商和购房者都造成了一定的困难。网络的参与就打破了区域性的限制，缩短了各种信息流通的时间，大大降低了资源、物源、信息源的传递和处理的成本。网络对房地产这个传统行业带来巨大变化，使其更为规模化、规范化。

（1）网络为房地产业提供全面营销信息技术服务。互联网提供了企业与顾客双向交流的通道，使房地产企业得以发展规模化的交互式的市场营销方式。这种交互式的市场营销方式一方面让企业更直接、更迅速地了解顾客的需求；另一方面，使房地产企业有更多的空间为用户提供更具价值的售前服务和售后服务。互联网的商业从跨时空交易、交易现实的虚拟实现、交互式营销、网络市场以及整合性等方面给房地产市场营销方式带来了一场深刻的变革，也促进了房地产业新增长。

（2）定向销售，中国互联网用户67％是25-40岁，受教育程度为大学及以上，属中产阶级或高层教育界人士。这部分群体购买力强且具有很强的市场影响力，同时随着住房商品化和购房分期付款的支持，购房群体的年轻化趋势更加明显。互联网用户和购房者的趋同性，给网络营销带来了巨大商机。