商业地产营销论文汇总十篇
时间：2023-03-24 15:07:15
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇商业地产营销论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
随着我国经济的快速发展，商业地产企业如雨后春笋，在我国大量出现，国内商业地产行业一度出现过热的势头。为了控制商业地产业过热的情况，国家实施了多次宏观调整的政策。2011 年，国家新 “国八条”出台，之后，国内众多城市又颁布了“限购令”。此外，居民对房地产营销服务的质量和要求越来越高，使得房地产行业的形势越来越严峻。因此，为了重新使房地产焕发活力，人们将视线转向了对营销模式的创新。
一、我国房地产发展的现状
1.投资方面。当下，我国商业地产在投资方面存在以下这几个特点：1）投资增加速度减缓。2）投资结构发生了改变，中东部的房地产投资速度加快。3）对银行的依赖程度依然很高。
2.营销方面。虽然近年来我国商业地产行业的发展速度很快，出现了大量的商业地产企业，但是由于国内商业地产行业起步晚，所以在很多领域还相当不成熟。在商业地产行业众多的问题中，营销方面的问题非常突出，亟待解决。我国房地产企业中普遍存在营销理论和营销实践缺乏良好互动的情况，不能相互促进，导致了很多不成熟营销理论的产生，如地段论、广告致胜论以及价格致胜论等等，而实际上，这些营销理论都是经不起推敲和琢磨的。
二、商业地产营销模式的创新
在当下商业地产行业不景气的背景下，进行营销模式的创新显得尤为重要，只有这样才能让房地产企业在残酷的市场竞争中争得一席之地，求得生存和可持续发展。
1.差异化营销模式。差异化营销是指房地产企业应该在房屋的质量、设计、小区的环境、服务和安全等方面下足功夫，使本企业建筑的房屋由于其他企业，从而造就更好的营销业绩。这样，消费者在看房的过程中，对企业工作人员的服务、小区建设的质量、设计、环境等都非常满意，并留下深刻的印象，企业就完成了营销的第一步。然而，这对房地产企业的要求非常高，具有很大的挑战性。企业要增加资金的投入，使生产成本大大提高，而且还要建设和不断完善企业文化。企业文化是区别不同企业的要素之一，是各个企业的特点，很难被同行模仿。
2.体验式营销模式。体验式营销是指让消费者亲临现场，参观样板房，并在样板房中切实地经历生活的细节，如坐沙发上聊天，在厨房做饭等等。这种让消费者真实体验新房中生活方式的模式可以不仅让他们感受到房地产企业的诚意和用心，更重要的是让他们尽可能地感受到房屋的巧妙设计和采光条件等因素。当消费者体会到了公司诚挚的服务、优美的小区环境和巧妙的房屋设计时，就离销售成功不远了。
3.网络式营销模式。对房地产的网络营销的定义，目前还没有公认的比较规范的说法。周游、赵炎认为，网络营销是借助现代信息技术来实现营销目标的一系列市场行为，它可以视为一种新的营销方式，但它并非要替代传统营销方式，而是迎合信息科技的发展，来创新与重组营销方式。网络营销模式是依托互联网技术实现产品、服务等的交换，以最大程度上满足客户的需要。与传统的营销模式一样，它以盈利为目标。
（1）网络营销的推广模式。房地产网络营销推广模式的运行流程包括提供信息、服务顾客、加强与消费者的关系、增加购买。企业通过在网络上最新的一手房或二手房房源信息、楼市动态、行业政策等，为消费者查询相关的信息提供便利，同时加强与顾客的互动和联系，培养潜在的客户群，最终提高房地产的营销额。房地产网络营销的手段有很多，目前存在以下营销推广手段，包括企业网站营销、搜索引擎营销、电子邮件营销、网络广告营销等。
（2）网络营销的拍卖模式。网络营销拍卖模式的运行流程包括提供拍卖信息宣传造势获得消费者认知吸引消费者参加竞拍。企业将要拍卖的房源的介绍，包括拍卖时间、拍卖场所等详细信息到网络上，吸引消费者参与拍卖。网络拍卖不但方便了房地产信息的流通，为消费者提高了便利，宣传了企业的品牌，而且取得了提高业绩的真实效果。然而，由于我国拍卖历史较短，对拍卖相关问题的掌握还不是很全面，导致网络拍卖效果并不是很好。
（3）网络营销模式的优势。网络营销借助计算机网络传播范围广、速度快、无时间地域限制、内容全面详尽、多媒体传送、形象生动、双向交流、反馈迅速等的巨大优势，将各个主体连接在一起，为客户和企业自身创造更多的交换机会。相对其他营销模式而言，网络营销模式能够打破信息传递过程中时空的限制，营销手段千变万化，能够进行即时互动，极大地满足了客户的个性化需求，同时又大大降低了营销成本，是一种十分有效的营销模式，其他方式不可替代。
三、结语
论文分析了时下国内房地产行业的现状，提出了三种创新型的营销模式：差异化营销模式、体验式营销模式和网络化营销模式，同时解析了这三种创新型的营销模式的优势，希望能为房地产营销模式研究领域提供借鉴和帮助。
参考文献：
[1]王海忠.中国消费者世代及其民族中心主义轮廓研究.管理科学学报， 2009： 88-96.
篇（2）
一、售后返租模式的历史与现状
售后返租在国外已有很多年的历史，主要用于公司已有房地产的处理，目的是增加公司不动产的流动性，通常是被作为一种融资方式来看待的。但在我国，售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法，是在上个世纪90年代中期由香港传入的。传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同，一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产，因此不仅具有融资属性，也成为开发商的促销手段之一；二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售，然后整体回租。售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用，但由于这一新型的交易方式在我国出现不久，在理论认识上还不成熟，在实践上也出现了很多问题。
上个世纪90年代中期，疯炒楼花正值方兴未艾，由于售房款回笼过早和集中，致使许多见利忘义的不良房地产开发商，在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼并留下许多难以解决的债务纠纷。鉴此，这种营销方式出现不久就遭到建设部的明令禁止。建设部所颁发的房地产销售管理办法明确规定：2001年6月1日后，一律不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋则不在此列。此后“返租销售”模式一度沉寂。
最近几年，由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重，而且供应量偏大，致使竞争变得异常激烈。在产品销售进度难以理想的情况下，开发商只好在“回报率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品，加速资金滚动。正因如此，售后返租又重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。
二、售后返租模式与其他开发模式的比较
纵观这几年我国的商业地产开发可以发现，除售后返租外，国内商业地产开发主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等几种模式。
1.只售不租模式
此种模式是指商业地产项目在建成后，通过打散分别出售给中小业主。这种模式使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解，降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效非常快，适合资金实力不是非常雄厚的公司。但是，单纯的出售使业主的产权多元化，难以实行统一经营。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割，失去了它的整体性。购买商铺的业主一部分是以经营者的身分出现，买商铺的目的就是为了经营，而另一部分业主则是以投资人的身分出现，并不急于经营，有的甚至是为了养老。这就导致许多商铺在售出之后一直“大门紧闭”。这不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，影响城市景观，对城市社会经济的发展造成不良影响。
2.租售结合模式
为了弥补只售不租方式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商找到了租售结合的方式。具体包括售后返租模式和部分出售部分出租两种模式。
部分出售部分出租模式是指开发商将开发出来的商业物业出售一部分,以收回投资成本,余下的资产开发商自己组建管理公司或聘请专业的管理公司来出租经营,以赚取后期的营运利润。目前,在国内主要采取“地产大鳄+商业巨头”的形式,即在开发商开发商业地产之前,就与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。在这种方式下,主力店铺在建成之前就已经租给了知名企业,而剩下的非主力店铺则采取出售的形式。
这种模式有比较突出的优点。其一,可以通过销售商铺来收回部分资金,一定程度上缓解开发商的压力；其二,准确的商圈分析,合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费,使房地产企业的效用最大化；其三,商业巨头的稳定租金提高了商业地产项目整体经营的稳定性,房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度,树立自身的形象；其四,减少了对假设周期和资金统筹的影响因素,使投资估算更准确,资金统筹更顺利。但是,这种模式使得大部分商圈采取出租的形式,投资回收期长,开发商需承受较大的资金压力。此外,项目的商圈是发展变化的,在房地产商与商业企业结成联盟之后,商圈内可能出现原有商业业态改变或非商业地产改造成商业物业,在这种情况下,原来设计的业态组合就面临着重新调整。
3.只租不售模式
只租不售模式主要包括两种,即委托专业招商机构进行项目招商出租、自己搭建招商队伍进行出租工作。将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商出租,通常国际专业招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求,所以委托国际知名专业咨询机构进行前期招商出租工作更能有效地促进项目的进展。该类商业地产的开发以出租为唯一模式,意味着开发商必须先通过金融措施筹措到足够的资金,将该类商业地产建设完成并投入运营,再依靠租金收入回收投资、赚取利润。如果开发商不能解决项目开发完成、投入运营初期所需要的资金,那么项目是缺乏可行性的。
由于采用出租模式开发商业地产,前期投入的资金巨大而回收期长,而且前期规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作,因此,需要开发商不仅要具有开发商、投资商的背景,同时又应该具有经营商的背景――至少要组合有专业开发、投资、管理背景的管理团队。但是目前我国国内的开发商很难达到这样的要求,因此大多数采用前面两种开发模式开发商业地产。
模式只售不租租售结合
售后返租部分出售、部分出租只租不售
实质产权和经营权被分割和转移经营权在返租期内完整，产权被分割且转移产权、经营权基本完整且基本无转移
产权、经营权皆完整
优点开发商可尽快回收资金
可收回一定的资金；商业物业可顺利开业投资风险小；有利于提升物业价值有利于商业地产的经营；保持良好的形象
投资者无明显优点出租较容易；有一定的租金回报投资风险较小投资风险较小
缺点
开发商不利于商业地产的经营；有损形象仍有较大的资金压力；返租期后的续租、经营困难资金压力巨大；合作伙伴破产时存在巨大风险资金压力巨大；对开发商素质要求太高
投资者存在较大的投资风险存在一定的投资风险无明显劣势无明显劣势
三、售后返租定价分析
(一)商业地产售后返租定价的特殊性
和住宅房地产只需确定房屋售价不同，商业地产售后返租定价时需要考虑的因素更多，定价的过程也更为复杂。
(1)售后返租模式作为一种集销售、融资、经营于一体的商业地产运作模式，定价过程中应包含融资因素。
(2)同时确定销售价格和租赁价格。住宅房地产一般或者销售或者租赁，因此，在一次交易中要么只需要确定售价，要么只需要确定租金，但在商业地产售后返租中，销售和租赁是同时发生的，售价和租金是紧密相关的，是同时确定的。
(3)确定包含售价、回报率、返租期三个待定参数。租金由售价和回报率确定，而售价和租金都和返租期紧密相关，因为返租期的长短和融资成本及双方风险的分配有关。
(二)商业地产售后返租定价的模型
设一项售后返租的商业地产的售价为P，净租金回报率为i且在返租期内保持不变，折现率为r且假定保持不变，当不考虑租售双方的交易税费时，对购买人来说相当于投资收益率，对出售人来说相当于融资成本，返租期为m年。商业地产剩余可使用年限为n年，且m≤n，假定返租期满后的n―m年的商业地产价值预计为R。
P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）
再设市场净租金为W，折现率为r0，则该商业地产的市场价值V由收益法可得
V=∑nt=1W(1+r0)t（2）
第m年时，商业地产的市场价值按收益法计算应为
R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）
记R=k×V，由(2)和(3)知
k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)
k的取值范围是0＜k≤1，其值的大小取决于返租期m相对于商业地产产权期限n的长短，当返租期确定时，k是一个定值。由于m远小于n，因此k总是小于1.
将R带入(1)得
P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)
记融资比例q=P/V
代入(5)并经整理可得
i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)
由式(6)可得到以下结论：
结论①：当融资比例q一定时，净租金回报率i和融资成本r呈同方向变化；
结论②：当净租金回报率i一定时，融资比例q和融资成本r呈反方向变化；
结论③：若要维持融资成本r不变，则净租金回报率i和融资比例q必然同方向变化。
商业地产开发商可采用的价格策略具体有三种：P=V 、P＜V、P＞V。
(1) 当P=V，也即q=1。令r=r0，则i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。这是商业地产租赁市场的平均净租金回报率，以表i0示。即q=1时，若i=i0，r=r0（结论④）。再由结论①可知，当定价为P=V时，若提供超出市场平均的净租金回报率，则必然付出超出r0的融资成本。
(2) 当P＜V时，此时q＜1。由结论④和结论②可知，若i=i0，则q＜1时，r＞r0。这一结论也可表述为结论⑤：q＜1时，若i=i0，则r＞r0。同理，由结论④和结论③，可得结论⑥：q＜1时，若r=r0，则i＜i0。由结论⑤ 、⑥和结论①可知：当开发商确定P＜V时，若提供市场平均的净租金回报率，则必然付出超出r0的融资成本，若只愿付出r0的融资成本，则只能给购买人提供低于市场平均的净租金回报率，从而缺乏市场吸引力。
(3) 当P＞V时，此时q＞1。由结论④和结论②可得结论⑦：q＞1时，若i=i0，则r＜r0；由结论④和结论③可得结论⑧：q＞1时，若r=,则i＞。由结论⑦ 、⑧和结论①可推知结论⑨：q＞1且取一定值时，必然存在一个i的区间，使得当i＞i0时，r＜r0。上述结论表明：当开发商采用P＞V时，若提供市场平均的净租金回报率，则付出的融资成本必然低于r0；若只付出r0的融资成本，则也可给购买人提供高于市场平均的净租金回报率；当融资比例不变时，必然存在一个回报率区间，使得回报率i大于市场平均的净租金回报率而融资成本小于r0。
四、商业地产商承诺高回报率的动因分析
在我国商业地产的项目开发过程中，商业地产商通常开出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使购买者以为高回报率即意味着高投资收益率，从而使交易顺利进行。商业地产商之所以采取这种策略的原因可用上面模型得到的结论来解释。
由结论②知开发商可以设定一个具有诱惑力的高回报率，同时通过提高售价增加融资比例达到降低融资成本的目的。这对于购买者而言意味着购买者花高价买下的房地产并没有给自己带来高的投资收益率；相反，购买者还要承担巨大的投资风险，因为经营性售后返租的实质性风险在出租人(也即购买人)一方。这种交易对购买人来说非常不利，但在现实中仍会发生，因为这种不利的结果具有一定的隐蔽性，因而也具有隐性欺骗性。因为在房地产售后返租交易时，买卖双方在价格谈判中仅涉及到售价、回报率和返租期，开发商会极力渲染高回报率，使购买者以为高回报率即意味着高投资收益率，但投资收益率并不是直接显现的，它还与销售价格与真实价值的比例(即融资比例q)、返租期有关。购买者虽然可能会察觉到售价偏高，但购买者由于信息的不对称，难以弄清房地产的真实价值，并不清楚房地产的价格被抬高了多少，同时受高回报率的诱惑从而成交。
参考文献：
[1]郭险峰.我国商业地产开发升温原因及特点解析[J].经济论坛,2005(13).
[2]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007(7).
[3]王晋.商业地产开发模式的比较与分析[J].经济论坛，2006(1).
[4]屈永山.收益性房地产出售回租研究.硕士学位论文，2005.
[5]刘晓君，陈世杰.商业地产风险及其防范.统计与决策[J]，2005/23.
[6]冯晖.商业地产发展趋向何方[J].城市开发,2006(6).
[7]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京：清华大学出版社,2004.
[8]何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代,2004(13).
篇（3）
商业地产，作为商业用途的地产，又叫商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。目前国内大量房地产开发商均有此类开发项目，常见名称多为“某某广场”。
文化旅游地产，就是以文化产业为基础与核心切入点，嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求、创意特色文化产业，通过文化产业的提升，将文化、旅游和地产有机地结合，打造新的生活空间，倡导新的生活模式。国内近2年此类项目开始出现，并有快速扩大之势。目前，大连万达集团投资的无锡、哈尔滨、南昌、青岛、合肥、广州、南京、南宁、上海等多个文化旅游项目相继上马。
作为商业地产及文化旅游地产相辅相成缺一不可的环境景观规划设计，对提升商业地产价值、增加文化旅游地产利润起着举足轻重的作用。它不仅能整合室内和外部商业空间的空间资源，还影响着商业业态布局和人们的购物心理。决定景观设计成败的因素众多，有产品功能定位、地域因素、项目所在地人文习性等。
1万达广场和万达茂概述
万达广场是大连万达集团开发的第三代城市综合体产品。为大连万达集团独创的商业地产模式：将国外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。代表作有武汉汉街万达广场、上海松江万达广场、武汉万达中心、武汉中央文化区等。
万达茂是大连万达集团在世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体。所有项目完全室内，一年365天娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响。项目内容包括各类室内主题公园、电影科技乐园、国际影城等。作为万达集团创新的第四代产品，万达茂与万达广场相比发生根本改变，不再以商业为主，而以文化娱乐为主。
万达从住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型，20多年里万达产品已经历4代创新，从第l代商业地产单店、第2代商业地产组合店到第3代城市综合体，再到现在的第4代文旅商综合体一万达茂，每一次模式创新，景观规划设计也都紧跟步伐、与时俱进、推陈出新。
2万达广场和万达茂综合功能对比分析
本文从“综合功能、景观空间、文化体验”3个方面对比分析了具有代表性的部分万达广场及万达茂，通过所涉及的景观部分元素数据的整理和对比，见表1。
从表1中很容易分辨出，万达广场是以商业为主。以室外金街的方式增加建筑边界的长度来提高沿街底商的密度，通过销售物业来缓解资金投入，这样的模式作用到景观设计上，则需要考虑更多的人流通达度，增加停留空间与建筑出入口和商铺的开放程度，从而需形成主界面的沿建筑边的带型广场景观。同时，为保证主要出入口的广场效应（方便大型活动或室外营销的预留空间），主题雕塑与景观小品类标识物的运用也应作为设计元素重点考虑，以此强化区域可识别性和提升购物环境的心理品质。
而万达茂的功能定位则以文化娱乐为主，商业为辅。强化文化娱乐氛围，弱化商业氛围，从而禁止店招的建筑设计，多样性的顶级主题娱乐业态（如室内水公园、主题乐园、电影乐园等），奠定了万达茂的文化娱乐功能。所以，在室外景观的功能考虑上，延续万达广场商业界面式的景观显得捉襟见肘。则需要根据万达茂的定位及对本地城市和文化有深入全面的了解，从文化的角度来创造以体验为主线的人文景观，延展和创新室外景观的功能空间，形成与室内功能的互补和加强，旅游娱乐效应将作为景观设计的最重要目标。如图2。
3景观空间对比分析
万达广场的城市中心性质决定广场面积受到相对控制，主界面店铺沿街布置，同时适合城市空间的紧凑型布局，强化“金边、银角”效应，多以带状边界布局，形成沿街、沿室外街，以及沿区域内街的边界空间街区。广场空间多围绕室内街的两端出入口进行布置，重点显而易见，丰富的景观层次必定会在广场边界区域重点设计。而连接2个广场的沿街带状区域则是另外一个空间变化的次重点；与此相呼应的是室外街（金街）的入口空间和室外街的节点空间。多以带状和点状形成类似于“珍珠项链”一样的带型空间。如图3所示。
而万达茂相对应的边界空间则相对弱化，街区概念也同时弱化，广场空间的尺度成倍加大，景观可发挥的空间更大。可设计包括大面积的地形、造景、室外功能活动区，景观的空间也更纯粹。相对于建筑形成的边界空间更少，大面积的空地，留给了景观发挥更多的“虚空间”机会。
当然万达茂必定也延续了万达广场的血统，2个主广场的景观空间结构便是之一，沿街带状广场的存在也从侧面反映了万达茂室内布局与万达广场的类似，然而缺少作为商业主体的功能。而万达茂的带型广场则较少被沿街商业的出入口破环，对景观空间的整体性影响降低。如图4。
4文化体验对比分析
万达广场更多的是以停留休息空间为主，配合体验与参与性室外景观。体验参与性景观呈组团和点状围绕大商业及室外街商业进行分布，由于室外街和大商业的不同，室外街所展现的文化符号会相对独立并契合建筑元素。而大商业景观传达得更多的是商业景观的现代设计语言，在文化主题的指导下进行主景雕塑和小品空间的造景，尊重烘托商业广场景观氛围和呼应建筑形式语言为原则进行设计，文化元素有时来自建筑主题，有时则相对独立去挖掘本土文化。如图5所示。
篇（4）
陆定光：
香港理工大学中国工商管理硕士课程总监,博士生导师。主要研究中国企业及合资企业的市场营销行为；中国市场的特征及相关的营销行为；销售渠道管理，跨文化的市场营销活动等。在国际学术期刊及会议论文集上多篇，曾获美国华人管理学者管理学术会议最佳论文奖，美国决策科学西部学会国际企业管理最佳论文奖。除学术研究外，拥有丰富的市场营销管理经验，曾在中国、香港、澳大利亚及新西兰从事营销活动，为政府与私营机构提供管理顾问服务。
营销观点：
加入WTO后，跨国公司加速渗透，中国市场已进入品牌战国时代，但国内很多企业在品牌的管理及意识上仍然比较落后，对品牌在购买过程中的作用并不全面了解，加之一些品牌的地方色彩过于浓厚，不利于其打开全国乃至全球市场。
王缉慈：
北京大学城市与区域规划系教授、国际地理联合会经济空间动态委员会指导委员、中国地理学会经济地理专业委员会副主任、清华大学21世纪研究院兼职教授。在北京大学主要讲授“工业地理学”等课程，并从事产业集群方面的研究。著有《现代工业地理学》、《新的产业空间：高技术产业开发区的发展与布局》、《创新的空间－企业集群与区域发展》等著作，另有中英文论文100余篇发表。
营销观点：
产业集群是我国在全球产业分工中升级的主要载体，对提高企业、产业、区域和国家的竞争力举足轻重。无论是高新技术产业还是需要创意设计的传统产业，都需要企业在近距离协作和互动，以降低成本，加速创新。我国很多产业集群要从基于低成本的集群发展成为创新性产业集群，还需要企业、政府、科研机构和中介服务机构共同的长期努力。
何茂春：
现任国家商务部研究院研究员，中国民主同盟中央委员和中央经济委员会委员，中国法学会WTO研究会副会长。长期从事中国“复关”、“入世”对策问题研究和国际贸易及投资法律研究。在国家行政学院、清华大学、中国人民大学、上海金融学院等学校担任客座或兼职教授。曾多次参加国际经贸谈判和国内、国际学术研讨会。参与和主持过联合国组织和世界银行的调研项目，独立主持完成过数个重大投资项目的规划工作和国家级课题。
营销观点：
企业在进行国际化经营时，应先在本土基本完成现代化企业制度的建立和管理水平的国际化，再积极进行海外开拓，并能勇于“客场”挑战，主动竞争。只有这样做才能在国际市场上经受考验并发展壮大。
叶智辉：
篇（5）
一、企业总体战略定位
目前，我国的房地产市场呈现快速增长的趋势，加之我国宏观经济发展良好，城市化进程稳步向前推进，新农村建设如火如荼，住宅建筑和商业房地产市场的需求量都很大，但我国房地产行业真正快速发展起来的时间并不长，只有几年的时间。由于具有更多的优势资源和更加强有力的竞争地位， AB房地产公司应该集中精力在房地产经营管理方向，不要轻易转移已经具有一定的竞争优势的公司业务，所以目前AB房地公司的定位，应该将更具优势的资源充分投入到拥有更强竞争力及发展潜力大的公司项目上。AB房地产公司其本身是以房地产开发为主要经营业务的，制定该发展战略应将企业内部和外部环境、企业的资源和能力的实际情况相结合起来综合分析，做出符合自身规律并行之有效的的战略。就外部条件来说，AB房地产公司所处的大环境还是不错的，经济持续平稳快速发展，城市化进程逐步加快，再加上城市区域进程日新月异，在本行业竞争中具有较强的优势，所以该公司主要存在来自于全国房地产金融政策的调整的威胁，但这些都有办法化解，比如说提高公司融资的渠道，凭借电力和企业信用以降低金融风险。就内部环境而言，公司的专业技术人员拥有丰富的经验，公司本身也具有相当的资金实力和融资能力，另外其土地储备资源丰富，土地的升值潜力巨大，跟更重要的是，该公司一致与政府相关部门之间保持有良好的沟通。因此，综合考虑分析该公司的内部和外部环境条件，得出的结论是AB房地产公司拥有的机会和优势远远胜于所面临的威胁和劣势，因此该企业的整体战略应该制定为快速发展的战略。所以该企业应及时抓住一切有利于自身发展的机会，在保证稳步向前的基础上，进一步纵向加深自身的产业结构链。
二、企业竞争战略的确定
在明确了整体战略之后，AB房地产公司应进一步明晰所从事的业务领域。如何在共同业务领域比对手更具有竞争力，还需要进一步选择更深层次的商业战略|竞争策略。就产品及市场竞争策略的特点综合考虑来说，成本领先战略、差异化战略及集中战略仍然是该企业的主要竞争策略，这是因为企业竞争的领域不同及处于多样的竞争态势，企业的战略选择就会是层出不穷的，以下将分开阐述这三大竞争策略。
（一）成本领先战略
成本领先战略指的是企业在内部加强其成本的控制，比如说在产品研发、生产、销售等各个领域尽最大限度地减少并控制，成为行业的成本领先者。因此，在整个房地产开发的过程中，通过降低采购成本、运输成本、设计成本等使项目成本达到最低化，从而实现成本领先，而实现这一战略的途径主要有以下几点：
首先，应注重规模经济，提升规模发展；房地产开发公司在进行新项目的选择时，应尽量挑选大规模的地块，同时，在原材料及设备等成本的采购方面，应采取大批量采购的模式降低采购成本。其次，企业应不断提高其自身的管理水平，提高工程的建造质量，从而减少人力、物力、财力的消耗及产品的单耗。第三，高销售增长度和市场份额，否则，随着产量增加，从而大大增加产品积压的风险。而要化解产品积压风险，就需要企业不断地提高其营销能力，不断地增强自身实力，缩短产品销售周期，在最短的时间，占有较大的市场份额。
（二）差异化战略
差异化战略的含义是让企业深刻地了解自身与其他企业存在的差异，并根据存在的差异为企业制定相应的战略规划。另外，还可以使自己在行业内建立了一个独特的运作和管理模式，进而使企业在竞争中占据强势的地位。若采取差异化策略，企业可以增强竞争的防御力量，并使企业获得更多的利润，赢取较高水平的收入。房地产企业可以采取的差异化战略，其主要模式有以下几种：如服务特色、产品性能、品牌形象等等。
（三）目标集中战略
目标集中策略主要是把企业经营战略的目标重点投放在某一特定的客户群体、某一目标市场、或者是某个特殊的产品类别，例如，万科，主要进军于住宅市场，并且对住宅市场情有独钟，致力于住宅产业化道路的不断探索，而对于大连万达来说，则是将目标市场重点放在逐步发展的商业地产房地产这一块，目标成为全国商业地产领军人物。因此，我们发现，房地产市场发展至今天，其必然的趋势将是规模化及集中化，这就要求房地产企业要营建特色品牌，不断增强自身的核心竞争力，增强品牌效益并拓宽市场，并且最终实现企业长期发展的终极目标。
参考文献
篇（6）
中图分类号：TL372 文献标识码： A
毋庸置疑，建筑是每一座城市文化积淀的载体。通过细细品味一座城市的建筑风貌，可以从中探寻出他的过去、折射出当下甚至遐想出他的未来。伴随着城市化的推进，市民对“文化”这个精神层面的追求与日俱增，文化地产可谓是应运而生。
1.文化地产的概念解析
1.1文化地产――文化与地产的“联姻”
无论是住宅还是商业地产，都是市民集聚的“住所”或“场所”，而人都是其中的主体。我认为文化地产是借助于“文化”这只隐形“手”推动下的房地产开发模式，是主体在客体中亲身体验生活并产生文化共鸣的一项过程化系统工程。
“文化”的内涵最终是由人来感知和赋予的，任何形式的建筑形体缺少了“人”这一核心主体的参与，都注定是苍白无力的。而正是由文化地产带来了强聚集功能，才凸显出建筑的灵动。一般成功的文化地产项目，都是借力于“文化建筑”将具有共同文化品位追求的人聚在一起，反过来，“文化建筑”也因人气旺而魅力四射。
1.2文化地产与传统地产模式
房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段，“文化”大多
流于表，建筑与文化并未真正融合；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化来固化提升建筑价值，建筑是一种生活更是种文化。文化作为灵魂贯穿融入进业主的生活体验中，包括从前期的总体规划、建筑设计、景观设计；到一系列的营销策划方案和活动；再到后期交房后的物业管理或运营管理。
2.合肥文化地产发展现状
2.1金大地1912项目
合肥1912项目“借势”成功填补了区域商业街区的空白，成为合肥文化地产项目的代表――首个集聚型文化休闲主题街区，融地脉文化、建筑文化、社区文化于一体，项目处在成熟居住区之中，现为合肥较具人气的区域。
2.1.1建筑特色+多元商业业态――静态之容
1912商业街是安徽省唯一的徽派建筑与现代建筑有机组合的文化特色商业街区，商业街区有充满现代化的两座酒店，采用省内唯一的全明客房设计。商业街最大的特色――从皖南地区搬运过来的原装古戏楼，在这里有戏曲表演和明星签售会等。商业业态非常丰富，诸如电影院、餐饮街、酒吧街、酒店、黄梅戏院、SPA会馆等集吃、喝、玩、乐、观光功能为一体。
2.1.2本土文化+异域文化交融――动态之姿
1912商业街区的成功之处不仅在于其现代化气息的建筑、本土化特色的古戏台及其多元化的休闲商业业态，更在于文化节等活动的举办所带来的不同文化间的交融。
2014年7月25日，首届澳门文化节在合肥1912开幕，受众主要为18岁―35岁青年人群。届时，澳门青年影像展和历史文化展将长期展出，音乐节和创意集市则持续半个月时间。澳门文化节与合肥本土音乐节――玩石音乐节合作同台献艺，给乐迷呈现一场两地文化交融的摇滚盛典。近日，更有熊猫展上演，引来众多孩子的玩耍，同时也借此唤起大家对稀有动物的珍爱和保护。
总之，在这里，既有迎合年轻人口味、超强节奏感体验的各式酒吧，又有受众广泛的黄梅戏等雅俗共赏的演出和巡回演唱会，更有不同文化间的新奇与碰撞。正是各种活动的上演，引发了公众的热情参与，才得以让不同文化主题一次次地在这里互动升华，从而带给消费者多样的娱乐享受。
2.2合肥万达文化旅游城
万达文化旅游城位于合肥市滨湖新区巢湖岸边，总投资超过300亿，其中文化旅游投资190亿元，该项目是将文化跟旅游相结合，是一个创新的文化旅游商业综合的特大商业体。占地面积100公顷，规划文化、旅游、商业、酒店四大内容，建成后可容纳5万名游客，日接待量达10万人次。这里将建成一个迪斯尼升级版的600亩主题公园，其内容和产品可以说是国际一流，设备、技术等方面含有几百项专利。另还有个室内水上乐园可以四季嬉水，“一年365天，天天恒温”；两个电影科技馆，每个投资1亿美元，突破普通的电影科技馆，里面是全新4D互动新产品。
3、未来文化地产走向――养老地产发展模式初探
预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，若按养老产业规划格局90%居家-7%社区-3%机构估算，整个养老产业大约有1700万人的市场缺口。国土资源部明确了养老用地性质的政策，标志着中国养生养老产业作为独立业态，可见，养老（养生）文化地产的发展潜力很大，这会给房地产业带来巨大机遇，以下尝试探索未来可能的发展模式：
3.1养老和教育联姻的文化地产模式
随着时代的发展传统的养老机构模式势必会逐渐淡出市场，而基于文化共通性，养老和教育的联姻也许会成为未来文化地产发展的趋势之一。
随着我国教育水平的提高，步入老年阶层的人士对精神层面的追求会超过物质生活层面的需求，尤其对刚退休下来的老年人，若有场所能让他们发挥余热，给各种需求的老年人提供相应的空间和机会，让他们重新体会到生活的价值和意义，这对他们来说就是最大的安慰。另一方面，对于当下的年轻一代，他们经历的挫折太少，体会不出打拼地艰辛， 开展“励志人生”此类的现身讲座正好弥补了传统教育所缺，这种文化地产模式为每代人文化的传承搭建了良好的互动平台。在这个过程中，老年人一辈子的人生积淀成为感化和激励年轻人的动力，而老年群体又从年轻人身上看到生命延续的希望，找到了那个曾经的自己。在这里，入住的教授可以指导学生论文；其他老人也可参加与年轻人的交流。
这种文化地产模式的起步阶段可以尝试以高职院校为依托，因这里有好的养老环境，好的教育资源，好的工作氛围，再视地产开发规模定是否开办老年人大学、规范化的培训交流及一系列老年化产业等，可实行会员制养老俱乐部或养老公寓（包括分时度假式），根据特长和经历对入住人士安排合适岗位，但实力雄厚房企的投入和政府政策的扶持必不可少。
3.2养生文化村的地产开发模式
尝试借鉴台湾长庚养生文化村为大多中产阶级打造一种新型养老模式。它的成功之处在于理念的新颖独特――让老人尊严地养老、幸福地延年。“老有所为”和“老有所养”同等重要，养生文化村并不只是单调地给老人提供被动式的安养服务，而是要鼓励老人们去积极地经营退休后的生活。在这里，陪伴他们晚年的不是落寞的孤单和无力感，而是丰富多元的精神生活，焕发起老年人的“第二春”，最终实现“老扶老、老助老、老愉老”的设想。
此种地产开发模式打破传统养老院的住院式生活，注重老年人的心理需求，丰富长者的生活内涵，开设老年大学及老年人打工等项目，规划丰富多彩的各种养生休闲生活，包括运动养生、艺文技艺、民俗活动等节庆活动，让他们各显所长。这里不仅提供一流的养生环境，还可提供可种菜的菜地，老年人能够更自由的亲近自然，让“早上爬山、下午种菜、晚上娱乐”成为养老生活的常态；同时开展各种经营项目，如长者试住服务、旅游观光、养生经穴健康操、广场舞排练；还可提供社团资源让老年人参与。
针对老年人对医疗的特殊需求，尽量提供高水准的养生健康服务，满足老年生活的日常基本需求（如特约门诊、养生处方等）和紧急需求（设立全天候监控中心，每户有紧急呼救中心）。给每个入住者制定专属于个人的健康计划，私人订制跟踪式的养生建议，定期举办专题健康讲座并提供养生咨询。老年人申请入住文化村前统一进行体检，有病者可住进旁边的护理之家。
4、小结
这里，谈的不只是地产的载体形式――建筑，更多涉及的是场所这个概念，人气的集聚更多源于喜好同，所谓志同则道合使，所以今后地产的发展方向应更多关注于文化层面的共同元素和人文关怀，并考虑老年入住者的经济状况和需求层面的差异性。
参考文献：
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传统型便利店的选址多处于以住宅小区、学校或交通换乘地等人口密集、客流量大的地方，店铺的营业面积约在50－150m2，营业时长有日间型与24小时全天候型，其经营辐射圈半径约500米，所涉及的经营种类多为餐饮及日常生活零用品，以即时消费、小容量、应急性为主，因此顾客的购买倾向多为目的性购买。在某种程度上弥补了消费者对必需品的消费空白。而在营业模式上，其仅有不到150m2的营业面积却沿用了超市所具备的销售方式与经营管理技术。因为便利店的产生是在超级市场这类零售业态发展至成熟阶段应运而生的产物。甚至有相关人士预言在由超市所引领的“第一波消费观念革命”后便利店将带来“第二波的消费观念革命”。
在如今，多采用连锁经营模式的便利店在零售业业态中早已成为了具有规模效应和竞争力的主要业态。早在1993年时中国第一家便利店于上海诞生，时至今日已有近20年的时光。根据商务部的统计数据显示，连锁商业形态发展中的新星即是便利店。在2004年，我国前30名的连锁企业之中，便利店营业额增长高达49.7％，远超于其他业态下的连锁企业。可是同年的12月11日，国家做出决定，国内的零售产业全面对外企开放。在发现大陆市场的巨大潜力之后，外资零售业巨头纷纷开始在中国进行全方位、多层次的战略布局和迅速扩张。从04年之后的两年时间里，有近80％的世界前50的跨国零售巨头在中国建立了自己的门店。时针指向2007年底，在研究主要针对的成都市，跨国企业已开设了4家家乐福门店和2家沃尔玛门店。与此同时，不甘落后的国内零售业巨头联华、好又多等也纷纷进行扩张。国内外大型零售企业的进入从某种层面上给身处成都本土的中小零售企业尤其是小型便利店的生存发展带来了巨大的压力。
所以连锁便利店在西部的发展势头并没有像国内零售业巨头所在地区那么迅猛，前有跨国大型企业超市占先，后有国内零售巨头堵截，本地中型超市还占据几处比较有利的地段，而理应最贴近市民的“前沿阵地”便利店，在当时却没有一家品牌连锁店能与各大、中型超市呼应，仍是形形的杂货店、夫妻店唱着主角。但是，着国家西部大开发的政策地不断推进，连锁“传统型”便利店在西部开始起步。
虽然成都地区的便利店起步较晚，但是其发展速度较快。成都红旗连锁有限公司、四川省互惠商业(集团)公司、WOW024小时便利店是成都便利店的主要代表。但是，成都地区便利店作为一种新兴的零售业态，基本上还处于导入期，一些本土商业企业在成都便利店市场上进行着艰难的探索。整体而言，成都便利店还处于发展的初级阶段。
成都便利店现的状具体分析
从宏观层面上分析看来，首先地区购买力水平与便利店发展程度密切相关，地区人均收入状况与地区的经济发展决定了该地区购买力水平。根据国家统计局的资料显示成都市城市居民人均GDP自2006年以来不断增长，在2011的经济数据中成都市的人居GDP为48794元约7745美元，根据国际经验中有关经济发展水平和消费者人均GDP对便利店发展的影响，可知当某一地区人均年收入达到1000美元时，消费者购物倾向开始追求个性化和便利化，人均GDP达到5000美元时，便利店的发展进入了高速的成长期，顾客的需求与便利店的形式开始结合。综上数据，连锁性便利店在成都市的的发展有着良好的经济基础。
其次，随着地产热，大量的新建小区如雨后春笋般涌现出来，属于社区型不动产的便利店理应具有十分广阔的前景。但事实上在传统居民社区不动产的配套设施中，鲜有大型超市的身影，零售业态主要为面积狭小的老式杂货铺，营业面积在50平方米至100平方米的便利店数量却不多。而这些传统的微型杂货店业态落后，设施陈旧，行业特点混乱；销售的产品品种少，档次低，质量差，卫生条件差，增值服务几乎没有，其早已无法应对消费者日益高涨的消费需求。另一方面，城市空间迅速延伸，旧城改造和新区开发进入高峰期，新兴社区不断涌现，但与之配套的社区商业却发展非常缓慢。虽然新建小区的人口不断迁入，但商业稀疏、商业配套匮乏，社区商业盲区凸显，到处存在“地产造出来了，商却没了’’现象。由于当前社区商业无法满足居民日常生活消费需求，居民不得不乘车到中心商业区购物。由此种现象可见虽然地产的快速发展带来了社区型不动产便利店的商机，但是真正能做到便民利己，真正去把握商机的企业还不充分，需要改进与提升之处还有很多。
最后，成都的某些便利商店仍采取自营的经营方式，并未加盟连锁。可是根据实践证明通过特许连锁经营方式，能大大降低经营成本，分散经营风险。国外连锁店企业多采用特许连锁实现规模化发展。但成都便利店有许多是自愿连锁模式，总部与加盟商利益难以一致。因此，虽然各便利店零售商已认识到特许连锁的重要意义，但加盟店尚未获得良好的发展。
总结如下：便利商店现在的经营宗旨还是集中在为顾客提供便捷周到的服务，营销核心是Get what you forget(买到你在超市忘记买的东西)。现在成都的便利商店发展势头不错，但与成熟阶段仍有不少距离，所以在自身定位方面，应借助房地产业的“便车”将社区便利店做为成都地区便利店的主体模式。社区商业是城市商业的基础，其是百姓日常综合消费的重要途径，在未来商业地产的开发中也会成为重要的元素。而扩张方式上，应采用连锁经营模式，便利店在全世界的成功发展一条重要的经验就是发展加盟连锁店。连锁之后会有助于夺取更多的市场份额。这样也能使便利店企业以最小的进行最快的扩张，有效降低投资风险；便利店总部集中精力进行便利店统一规划和管理。
篇（8）
中图分类号：F250 文献标识码：A
物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。共同的信息平台、一体化结算和规模化集约化的运作方式是物流园区的重要特征。物流园区将物流设施和不同的专业化企业及参与者聚集起来，通过市场化的运营管理，实现资源共享和优势互补，并达成其价值链上各参与主体的利益诉求，最终实现物流园区的整体价值。
1 物流园区价值链的组成要素
物流园区的建设是物流园区的开发、运营管理及实现盈利的整体过程，也是物流园区的价值创造与实现的过程。在这一过程中，物流园区的开发主体、运营管理方、物流园区的入驻企业、所有物流园区外的物流服务需求者（即物流客户）以及政府均参与到物流园区的价值链运作中，成为物流园区价值链的组成要素。
1.1 物流园区的开发主体。物流园区的开发主体是指具体负责物流园区土地征用与开发，完成物流园区内各项交通、市政等基础设施建设的企业主体。物流园区的开发主体可以是一家企业，也可以由多家企业共同组成；可以是国有企业，也可以是私营企业。
1.2 物流园区的运营管理方。物流园区的运营管理方是指物流园区建设完成，开始投入运营后，具体负责物流园区日常管理工作，为入驻企业提供服务的企业。在实际运作中，物流园区开发主体往往自己从事物流园区的经营管理或者聘用第三方实施管理，即经营管理方是开发主体或其聘用的第三方。由于其获得利润的渠道一致，且都依靠物流园区的长期稳定运营来获取利润，因此，可以将开发主体和经营管理方归为一方。
1.3 物流园区的入驻企业。物流园区的入驻企业是指在物流园区开发完成后进驻物流园区的各类企业，既包括物流企业，也包括工业企业和商贸企业等物流服务需求企业和后勤配套服务企业。其中，物流企业是物流园区的入驻主体。入驻园区的物流企业在物流园区内自主经营，为其物流客户提供服务，获取收益；物流需求企业是指为本企业提供物流服务的企业，即自营物流的企业；后勤配套服务企业指为物流园区提供后勤保障及相关配套服务的部门，如加油站、汽修、餐饮、金融服务等。物流园区的入驻企业是物流园区运行和发挥各项功能的核心。
1.4 物流园区外的物流客户。物流园区外的物流客户是指没有入驻物流园区的物流服务需求者，包括工业企业、商贸企业等一切需要物流服务的主体。他们是否选择物流园区内的物流企业为其提供服务，直接决定着物流园区入驻企业的经营状况，进而决定物流园区的经营状况。
1.5 政府。在物流园区建设及运营过程中，政府主要发挥着宏观规划与管理作用。政府是物流园区开发用地的提供者，也是物流园区项目的审批者。同时，工商、税务、海关等政府相关职能部门直接为物流园区的开发主体、经营管理方以及入驻企业提供各种支持与服务。此外，政府通过出台各种相关政策，为物流园区的运营提供了重要的政策环境。
2 物流园区价值创造主体的利益诉求
2.1 物流园区开发主体的利益诉求。物流园区的开发主体所追求的价值包括两个部分，一部分是物流园区的地产开发价值，即物流园区的硬件设施设备进行出租或转让所获得的收益；另一部分是物流园区运营过程中，随着物流地产开发与物流服务及其他相关配套服务的一体化发展，物流园区开发主体获得的物流地产增值后入驻方的承租收益，即商业地产收益。尽管这类收益与普通的商业地产开发收益有很大差别，但是，当物流园区进入稳定运营状态之后，随着相关企业的入驻和物流设施的日趋完善，其持续经营所带来的长期稳定的投资收益同样非常可观。
2.2 物流园区入驻企业的利益诉求。物流园区入驻企业的主体是物流企业。物流企业进驻物流园区的目的主要分为两类：一类是通过物流园区聚集物流活动的各种功能，尤其是统一的物流信息平台的优势，扩大业务规模，获取更多利润；另一类是借助物流园区所提供的各种设施设备租赁与管理服务，最大限度地减少在扩大业务规模时所必须的物流基础设施设备的投资成本，以满足降低成本的需求。因此，物流园区入驻企业的利益诉求，集中体现在物流园区为其提供物流设施设备的共享以及优质高效的物流管理服务，满足其追求物流活动价值最大化的要求。简单来讲，物流园区的入驻企业追求的是物流经营价值。
2.3 物流园区外的物流客户的利益诉求。物流园区外的物流客户的利益诉求，主要是在物流园区内的设施设备支持及集约化、规模化的物流运作下，物流园区内的物流企业为其提供优质、高效、低成本的物流服务，满足其低成本、高效率的物流业务外包的需求，即物流服务价值。
2.4 政府的利益诉求。对于政府来说，其利益诉求包括两个方面：一方面是经济利益。由于物流园区的土地一般为政府所有，因此，土地出让收益是政府规划物流园区所能够获得的直接经济利益。另一方面是社会效益。物流园区的建设能够将本地区分散的物流企业和物流要素聚集起来，进行合理的规划和布局，不仅提高了物流运作的集约化水平，促进本地物流产业的规模化、专业化发展，促进地方经济进步，更带来了城市交通的改善和城市功能布局的合理化；此外，物流园区建设及运营能够创造大量就业机会，增加政府财政收入，促进区域经济结构的改善和发展质量的提升，这些都是物流园区建设的社会效益。这种社会效益最终反馈到社会环境的改善、区域经济发展水平的提升和政府财政收入的增加上，就成为政府的长远利益，也是政府支持规划建设物流园区的利益诉求的核心。
3 物流园区价值创造驱动机制的形成
基于物流园区内外各利益相关者的不同的利益诉求，其相互之间的竞争与合作共同构成了物流园区的价值创造机制。具体来讲，首先，物流园区外的物流客户需要园区内的入驻企业为其提供物流服务，二者之间的业务关系是物流园区内入驻企业的盈利保障；其次，物流园区内的入驻企业依赖物流园区的开发和经营管理者来为其提供物流硬件设施和配套服务，这是物流园区入驻企业向客户提供物流服务的基础，而二者之间的业务关系也是物流园区开发主体和运营管理方的利润来源；再次，物流园区的长期经营及其带动效应所创造的社会价值，是政府利益的着眼点。因此，物流园区的价值创造机制由以上三层价值创造活动来驱动，这三层价值创造活动是在两个主要过程中完成的，即物流园区的开发过程和运营管理过程。物流园区的价值创造活动以物流园区的开发建设为基础，实现以物流企业为主体的入驻方的聚集，体现了物流园区的地产价值和物流服务价值的双重特征。所以，物流园区的价值驱动机制是在物流园区的开发价值与物流经营价值整合的基础上，受到政府等相关利益主体的约束与补充所形成的复杂的价值系统。因此，物流园区的开发和运营要立足于为物流企业和物流服务需求方服务的特点，从价值链的角度实现各参与主体利益诉求。
4 促进物流园区价值驱动机制良性运转的对策
4.1 以项目策划为重点，进行物流园区的规划开发。在物流园区规划开发阶段，合理而周密的项目策划是保证其未来价值得以顺利实现的关键环节。因此，在开发建设物流园区之前，必须进行详细的市场调研，准确预测本地区物流市场的需求状况，明确物流园区的服务范围和目标客户；同时，科学地进行物流园区的定位，重点是物流园区的功能定位。在此基础上，形成物流园区开发建设的可行性分析报告，并以此为依据，制定未来物流园区建设的长期战略规划和设计方案。
4.2 以招商和品牌打造为重点，开展物流园区的营销推广。物流园区开发立项后，进入营销推广阶段，这一阶段一直伴随着物流园区从开始建设到建成投入运营的全过程，其主要工作是吸引物流企业入驻，即招商。前期，在物流园区开发过程中，针对物流企业应当大力开展宣传推广，让其充分了解物流园区的发展规划、发展前景和竞争优势，激发物流企业进驻物流园区的欲望，并与之签订进驻意向书。这一过程中，物流园区可以针对物流企业的特殊需求，为其提供专业化的设施和设备，从而增强物流园区对物流企业的吸引力。中期，在物流园区运营初期，除了继续招商并提高入住率外，还要做好物流园区的经营管理工作，建设物流园区统一的资源调度中心、统一的结算中心和统一的客户服务管理中心，为入驻企业提供一体化的物流管理服务，以真正实现物流园区入驻企业之间的相互合作，实现物流园区资源的整合。后期，物流园区由建成运营初期进入持续经营阶段，此时的营销推广的重点是物流园区的品牌塑造与提升。物流园区的运营管理方应当高度重视管理服务能力的构建，重点打造运营管理方和入驻企业、入驻企业之间的紧密合作关系，在提高入驻企业满意度的同时，增强入驻企业对物流园区的依赖程度，形成稳定的客户资源。
4.3 以创新服务领域为重点，加强物流园区运营中的价值管理。物流园区的运营管理是物流园区最为重要的价值创造环节。物流园区运营管理主要包括两个方面的内容，运营指物流园区的服务活动，如仓储、配送等；管理主要指物流园区的其他辅活动，如安保、物业管理等。其中，物流园区的运营活动是物流园区核心价值实现的主要途径，除了传统的仓储、运输、配送等业务功能外，物流园区还应当构建起加工、交易、转运、海关报关以及金融物流、代采代售、信息等增值，积极尝试拓展服务领域的创新。包括基于产业联动的服务创新，如推动物流与商贸、物流与制造业的联动发展；基于产业融合的服务创新，包括物流与金融、物流与电子商务的服务融合；基于多式联运的服务创新，如保税物流、口岸物流、国际物流的拓展服务等。以新兴业态带动物流园区功能升级和服务提升，为物流园区的各利益相关者带来更大的价值和回报。
参考文献：
[1] 倪明明. 基于价值链管理的物流园区运营模式研究[D]. 镇江：江苏科技大学（硕士论文），2011.
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中图分类号: D412.67 文献标识码：A
1项目概况
城西A广场由浙江省B房地产开发有限公司[ 浙江省B房地产开发有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投资设立的以房地产开发为主的国有独资企业，公司已建和在建了近160万方经济适用房、商品房以及政府工程项目，具备国家一级房地产开发资质。
]开发建设。项目地块位于杭州市西湖区，东邻政苑小区，西沿古墩路，北沿萍水西路，南临西湖区某小学，与规划地铁出口（2、5号线）相接。项目共分南北两个区块，北区由A、B两座富有动感的犹如一对展翅欲飞的蝴蝶状板楼组成，一至四层为配套商业用房，四层以上为精装修小户，南区由C、D两座东西板楼组成，其中C座由二层裙房商业和商务办公用房组成，D座为配套社区医院。其中北区A、B地下室为三层，南区C、D地下设置一层。建成后的城西A广场将成为杭州大城西，集商铺、写字楼、精装小户型为一体的大型商业综合体。
城西A广场项目总规划用地25096平方米，容积率不高于4.99，总建筑面积11.5万平方米，其中地上面积8.4万平方米，地下面积3.1万平方米。建筑形式主要为高层，部分为酒店式精装公寓，其它为毛坯。
2 项目总投资估算
2.1 地块基本资料
项目地块面积25096（m2），容积率4.99，建筑占地面积6689.3（m2），建筑面积115919（m2）。
2.2 建设进度
项目建设两年半，具体时间2009.12—2012.2
2.3 项目投资分析
商业物业项目投资根据本项目商业物业的定位和建设等级，对本项目物业的投资包含土地成本、开发成本、开发费用（销售费用、税金等）。
土地于2008年通过划拨手段取得，土地总成本40006.79万元，其中包含征地费用1130万元，拆迁安置费用和规划为部分当地政府文教综合用房的异地调换费38876.79万元。详见表2.3。经测算，项目总成本为62982.39万元。
表2.3 成本分析表
序号 科目 计算式 单价（元） 总价（万元）
1 土地使用权取得费 115919×97.5 97.5 1130
2 拆迁安置费用等 115919×3353.8 3353.8 38876.79
3 前期工程费 115919×27.6 27.6 319.6
4 规费 115919×22.1 22.1 256
5 基础设施费 115919×25.9 25.9 300
6 建安工程费 115919×1647.7 1647.7 19100
7 装修部分费用 115919×207.0 207.0 2400
8 不可预见费 115919×25.9 25.9 300
9 管理费用 115919×25.9 25.9 300
小计 115919×5433.3 5433.3 62982.39
10 销售税金及附加 115919×439.3 439.3 5092
11 所得税 115919×968.1 968.1 11222
12 合计 115919×6840.6 6840.6 79295.91
3 项目销售收入及利润测算
3.1销售收入及销售进度
项目的销售收入主要来源于三部分的销售额，分别为商铺、酒店式公寓、综合物业（写字楼）及汽车车位。按照周边类似物业的平均售价水平，结合项目自身特点，依据保守原则，四类物业形态均价分别定为1.5万/平方米，8800元/平方米、7000元/平方米和5万/个，预计总收入为89327.8万元。
根据商业物业销售经验，本项目商业物业销售期确定为18个月。在销售进度确定上，考虑开盘和交房前期为强档期，也为了测算简便，将销售期分为了三个阶段。
第一阶段2009.9—2009.12，预热期，开始内部认购，完成销售量的25%，销售金额22331.95万元；
第二阶段2010.1—2010.5，内部认购期，完成销售量的35%，31264.73万元；
第三阶段2010.6—2010.12，公开发售，完成销售量的40%，销售金额35731.12万元。
3.2项目利润测算
表3.1项目利润分析表
项目 销售金额（万元） 总成本（万元） 利润（万元） 净利润（万元）
项目总体 89327.8 62982 26345.80 10031.89
4 现金流量分析及财务评价
4.1项目现金流量表
表4.1 项目现金流量表
现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号 年份 经营期
项目 2008 2009 2010 2011 2012
1 现金流入 0 22332 66996 0 0
1.1 经营收入 0 22332 66996 0 0
2 现金流出 10234 15799 39863 13200 200
2.1 总成本费用 10234 12349 27000 13200 200
2.2 销售税金及附加 0 1273 3819 0 0
2.3 所得税 0 2178 9044 0 0
3 净现金流量(1-2) -10234 6533 27133 -13200 -200
4 累计净现金流量 -10234 -3701 23432 10232 10032
从上表可以看出：
（1）2008年项目开始建设期开始，现金流表现为流出，直至2009因项目销售的开展始有现金流入，至此项目累计现金流出10234万元，即项目资金储备须在1.0亿元左右；
（2）累计净现金流2008、2009年一直为负，直至2010年开始转变为正值，说明项目从此时开始盈利。
（3）项目周期总累计现金流10032万元，说明至项目周期结束公司最终能获得10032万元的现金流入。
4.2项目综合收支表
表4.2 项目综合收支表
项目 合计（万元）
1.现金流入 89327.80
2.经营收入 89327.80
3.现金流出 79296
4.总成本费用 62982
5.销售税金及附加 5092
6.所得税 11222
7.合计 10032
通过项目综合收支表，可以看出不考虑资金的时间价值，该项目可以获得10032的税后净利润。
4.3财务评价
表4.3 项目投资收益分析
序号 项目 金额
1 单位面积成本投入（元） 5433.3
2 总成本投入（万元） 62982
3 销售总额（万元） 89327.8
4 （增值）税前毛利润（万元） 26345.4
5 （增值）税前投资利润率（%） 41.83%
6 （所得）税前毛利润（万元） 21253.7
7 （所得）税前投资利润率（%） 33.75%
8 税后毛利润（万元） 10031.89
9 税后投资利润率（%） 15.93%
10 财务净现值（万元） 6234.54
11 财务内部收益率（%） 73%
内部收益率（IRR）是指项目投资实际渴望达到的报酬率，即能使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个折现的相对量正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择内部收益率大的项目。一般项目的内部收益率指标都集中在15%—25%之间，通过测算，本项目的内部收益率高达73%，财务状况非常理想。
财务净现值（NPV）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值，等于按实现规定的基准贴现率i将项目计算器内各期净现金流量折现到建设期的现值减去项目投资成本。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以接受考虑的。本项目以15%的基础利率折算，净现值为6234.54.大于零，表示项目可行。
税后投资利润率等于税后利润除以项目总投资，本项目税后利润率达到15.93%，经济效益可观，因此项目可行。
经过上述各动静态财务指标的检验表明，本项目财务前景较佳。
5 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量（销量）、成本与利润的关系，所以称量本利分析。
BEP=开发总成本/（销售收入-销售税金及附加）×100%
=62982/(89327.80-15123.3) ×100%
=84.87%
即表示当项目销售率达84.87%时，项目能够盈利。
图5.1 盈亏分析图
6 敏感性分析
敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某中变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。
本文采用了双因素敏感分析方法，设定项目销售总收入与总成本为敏感因子，选取了税后投资利润率、财务净现值、财务内部收益率三个评价指标，分别计算了销售总收入（减少10%，原状态，增加10%、15%、20%）与对应的总成本（减少5%、10%、15%，原状态，增加5%、10%、15%）不同状态下三类财务指标的变化（见表6-1）。
通过计算可以发现：
三类财务指标随着销售总收入的增加，总成本的减少变得更加良好；
当总成本减少15%，销售总收入增加20%，税后投资利润率达57.23%，内部收益率达175.65%，财务状况非常良好；
当销售收入减少10%时，三类指标随着总成本的增加而减少，直至总成本增加10%时，三个值由正转负，表示项目不可行；
销售总收入与总成本在相同幅度的变化下，三类指标对总成本的变化更为敏感，变化幅度更大，因此应该更重视在项目建设过程中对总成本的控制。
销售总收入减少10% 销售总收入（89327.8） 销售总收入增加10% 销售总收入增加15% 销售总收入增加20%
税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%） 税后投资利润率（%） 财务净现值（万元） 财务内部收益率（%）
总成本减少15% 21.83% 7453.86 90.54% 33.63% 11763.63 121.28% 45.43% 16073.40 149.31% 51.33% 18228.28 162.65% 57.23% 20383.17 175.65%
总成本减少10% 15.93% 5610.67 73.44% 27.07% 9920.45 104.64% 38.22% 14230.22 132.43% 43.79% 16385.10 145.53% 49.36% 18539.99 158.25%
总成本减少5% 10.65% 3767.49 56.40% 21.21% 8077.26 88.81% 31.77% 12387.03 116.65% 37.04% 14541.92 129.61% 42.32% 16696.81 142.13%
总成本（62982） 5.9% 1924.77 38% 15.93% 6234.54 73% 25.96% 10544.31 102% 30.97% 12699.20 115% 35.99% 14854.08 127%
总成本增加5% 1.60% 81.13 16.27% 11.15% 4390.90 58% 20.70% 8700.67 87.40% 25.48% 10855.56 100.45% 30.26% 13010.44 112.84%
总成本增加10% -2.31% -1762.05 — 6.81% 2547.72 42.18% 15.93% 6857.49 73.44% 20.49% 9012.38 86.79% 25.05% 11167.26 99.29%
总成本增加15% -5.88% -3605.23 — 2.84% 704.54 23.89% 11.57% 5014.31 59.53% 15.93% 7169.19 73.44% 20.29% 9324.08 86.22%
表6-1敏感性分析
参考文献：
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项敏、王学英，商业房地产投资：商铺攻略，上海远东出版社，2003
篇（10）
现今，基于BIM（建筑信息化模型）的现代商业项目运营管理应运而生，BIM（建筑信息化模型）的超高精度数据分析和三维空间定位将成为解决运营问题的有力武器。BIM（建筑信息化模型）所带来的不仅仅是运营各个阶段的管理工作，更使整个运营具有可控性，BIM（建筑信息化模型）模型将是业主今后解决运营中所有问题的核心技术，起到至关重要的作用。
BIM的概念
美国国家BIM标准定义下的BIM为一个设施（建设工程项目）物理和功能特性的数字化表达；一个共享的知识资源，一个分享有关这个设施的信息，并为该设施从概念到拆除的全寿命周期中的所有决策提供可靠依据的过程。从这个定义来看，BIM的理念同现代商业地产运营管理的理念不谋而合，都在于整合，它们既在横向整合各种与建筑设施相关的专业和供应商，又在纵向进行全生命周期跨度的整合，可见在商业项目运营中应用BIM理念和技术将能够为业主带来更高的建筑绩效，同时将BIM模型应用于商业运营管理也是BIM的最终目标和国内外研究BIM的团队推动BIM发展的最后进程，未来，BIM模型以其所拥有的丰富信息还将在运营阶段为使用者带来不可估量的巨大效益。
BIM在国内商业运营管理中的发展现状
我国工程建设行业从2003年开始引进BIM技术后，相继“十五”、“十一五”科技攻关计划都开始注重BIM在我国的发展，大型的设计院、地产开发商、政府及行业协会等都积极响应并协同在不同项目的不同程度上使用BIM技术，如上海中心大厦、银川火车站、中央音乐学院音乐厅等典型项目。虽然BIM近几年在我国有了显著发展，但从项目中BIM应用的阶段来看，还普遍处在设计和施工阶段，应用到商业运营阶段的案例甚少。BIM在商业运营阶段的应用还未被广泛挖掘，这和运营相关的BIM软件开发有很大的关系，BIM的发展离不开软件的支持，现今，我国主要的BIM软件还在以引用国外研发的软件为基础，自主研发的BIM软件主要是鲁班、天正等研发的在设计和造价方面的软件，在运营方面的软件研发还处在原点。
目前，我国引用了一些国外的运营软件进行初级的商业运营管理工作，实践中发现运营阶段的BIM软件与其它阶段的软件交互性极差，造成BIM技术在运营阶段未得到充分应用，同时使得运营阶段在商业建设项目的全寿命周期内处于孤立状态。为深化BIM技术在我国商业运营中的应用，2012年5月24日，同济大学建筑设计研究院主办了2012工程建设及运营管理行业BIM的应用论坛，致力于同欧美各国建立以BIM为核心的物联网云计算等先进科技的商业运营管理技术的研究，为以BIM为核心的商业运营管理在国内的快速发展奠定了基础。
传统运营管理的弊端
现今，在开发商狂热追求商业项目开发所带来的高利润下，运营阶段作为商业项目投资回收和盈利的主要阶段，节约成本，降低风险，提升效率，达到稳定有效的运营管理成为业主们首要追求的目标。显然，传统的运营模式已经不能适应当今信息引领时代的浪潮，满足不了各大商户和消费群体不断更新换代的营销模式和快节奏生活方式，更不能提供对进行大型设施项目中大量流动人群的安全保证，可见日后传统的运营管理技术实现不了业主们的愿望，还将给业主们带来巨大的经济损失。简单来说，传统运营管理的弊端主要体现在成本大、缺乏主动性和应变性及总控性差等三个方面。
（一）劳动力成本和能源消耗的成本大
传统的运营管理是在对人的管理的基础上，建立运营管理团队，运营团队是商业项目的核心竞争力，它要求业务人员具有全方位的素质和能力，从而做到信息最快捷的传送和问题最有效的解决，但在这个快速扩张的市场中，人才的培养和流失就存在着很大的问题，特别是项目团队中的核心人物的选择和提拔上，想要尽快地回收资金在短时间内完成人员的培养和任用几乎是不可能，并且随着物价指数的上涨，劳动力成本的不断增加，已经给业主带来了相当大的资金压力，由此得出传统的运营管理造成了劳动力成本大幅度的增加。
传统运营管理中的能源耗费量大也造成了运营成本的增加。应用传统的运营管理技术很难得到比较准确的建筑能耗统计数据和确切的设备耗能量，致使运营团队在制定节能减排目标和相关工作计划时，缺乏有效的建筑能耗数据依据，从而使运营成本不断增加。
（二）运营管理缺乏主动性和应变性
传统的运营管理总处在被动状态上，对于将要发生的隐患缺少预见性，突发事件缺少快速的应变性。一个商业地产项目涉及供暖系统、通风系统、排水系统，消防系统、运输通讯系统、监控系统等大量的系统需要管理和维护，这里包含了大量的管道和管线，如果没有及时地进行维修与保养将造成相当大的经济损失，如：水管破裂找不到最近的阀门，电梯没有定期更换部件造成坠落，发生火灾疏散不及时造成人员伤亡等。这样业主总处在被动面，问题出现了才慌乱解决的传统运营管理模式，造成的不仅仅是经济上的损失，更是消费者对业主在品质上的不信任、信誉上的不保障，这些损失往往是很难挽回的。
（三）总部对项目运营管理的控制性差
随着商业开发项目在国内的蓬勃发展，来自全国各地的各个项目信息繁杂，不断地增加了总部的管理压力。传统的运营管理依托计算机技术，管理人员定期的整理项目信息，并以报表、图形、文本等形式把运营信息传达给总部，再等待总部各方面的决策。信息以这种方式传递，促使总部不能及时地了解项目最新的运营信息，不能给予总部最快捷的决策支持，不能发挥总部管控的最大效力，更使得总部不能对各个项目运营进行实时控制。
无疑这种传统的运营管理耗费了大量的人力、财力和物力，增加了运营的成本，却没有提升产业品牌和形象，没有增加项目利润，更没有发挥运营管理的最大效力。
基于BIM的运营技术价值和应用
BIM有效地整合了规划设计阶段，施工管理阶段的关联基础数据，完全无误地将其导入了运营数据库，再结合相关的网络技术，使商业运营管理更具有应变性和可控性。BIM在商业项目运营管理中的主要应用如图1所示：设备的运行和管控、建筑的能耗监测和管控、安保和应急疏散管理及数据分析和资料整合等。
（一）设备的运行和管控
BIM的三维可视化模型，可以帮助业主轻松地查询、搜索、定位到其所需的设备，并且直观地了解到设备的全部信息，这里的信息不仅仅是传统运营管理下二维平面中的长宽高，非几何信息也可以清晰表达，如：设备的型号、生产日期、使用年限、采购人员等。BIM模型不仅提供了完整的设备信息，可视化下的设备定位，将能够把设备定位在一个点上，使精准的设备安拆与维修变得简单。通过BIM和相关运营技术的结合，可以便捷快速地进行设备运行检查、维护和控制，同时系统使设备拟人化，具有感知功能，室内外温差，室内有毒气体的含量等达到相应标准时，设备会自动对管控中心发出警报。BIM技术下的运营管理使设备更智能化、更具生命力，这不仅加强了业主对设备的管理效率，还大大降低了应查询、定位、检查设备的信息等所造成的劳动力成本。
（二）建筑的能耗监测和管控
中国的建筑使用能耗占全社会总能耗约28%，其中商业项目的能耗更是惊人。基于BIM的运营能耗管理可以大大减少能耗，缓解上述问题。BIM可以全面了解建筑能耗水平，积累建筑物内所有设备用能的相关数据，并进行能耗分析和建筑运行的节能优化，从而促使建筑在平稳运行时达到能耗最小。BIM还通过与物联网云计算等相关技术的结合，将传感器与控制器连接起来，对建筑物能耗进行诊断和分析，当形成数据统计报告后可自动管控室内空调系统、照明系统、消防系统等所有用能系统，它所提供的实时能耗查询、能耗排名、能耗结构分析和远程控制服务，使业主对建筑物达到最智能化的节能管理，摆脱传统运营管理下由建筑能耗大引起的成本增加。
（三）安保和应急疏散管理
在商业项目中，提供商业人群的安全保障是商业运营管理的基本前提。BIM技术所采用的主动化应急管理措施为应急疏散提供了最快且最安全的解决保证，在发现异情时，业主可以通过控制平台直观地确定异情发生地点，控制设备运行（如：及时切断电气开关，打开最近的消防龙头等）防止异情扩散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM还可确定安保人员位置，快速地指导各个安保人员对人群进行保护。基于BIM技术的运营管理不光对应急事件进行快速指导，还可进行应急预案的模拟，如日常的火灾模拟、人员疏散模拟等，以此减少真正异情发生时，因组织不当和管理失责所造成的巨大损失。
发生火灾时争取一秒都很重要，业主可以通过BIM信息平台及时地掌握火灾蔓延的范围，并快速地指导各个安保人员对其附近人群进行安全疏散，做到最迅速的指导救援和最大程度的降低损失。可见BIM技术下的运营管理比传统运营管理对将要发生的隐患更有预见性，对突发事件更具快速的应变性。
（四）数据分析和资料整合
商业运营的发展离不开对数据的整合和分析，基于BIM和物联网云计算技术进行的运营数据资料分析，整合及共享将取代传统运营以互联网为依托的数据整集和传递过程，成为日后业主对商业运营项目总控的支撑和保障。商业项目运营中不断积累的大量数据是日后运营管理的基础资料，BIM技术可以将资料进行分门别类的整合，细化各个阶段和步骤，对信息进行最完整的保存和最便捷的共享，它还以最快捷的信息共享方式将各大商业运营项目资料传递给总部，使总部实时了解项目运营状态，它的分类整合、精确分析及信息集成共享将能够给予总部最快捷的决策支持，成为日后业主运营管理中最有效的决策依据。
综上所述，以BIM技术为核心的商业运营管理将能够解决传统运营管理中难以克服的问题，有利于业主在商业项目开发中树立良好的产业形象，并带来更多的盈利。
结论
在我国进入商品信息化、产业信息化、建筑信息化的大背景下，业主追求了信息传递的高效性和准确性就是追求了投资的高回报和低风险。在运营管理中应用建筑信息化模型将把被动化的运营管理变成主动，高速的信息整理和精确的数据分析使问题在还未发生时已被解决，严密的预警措施，大大降低了因不确定因素所带来的经济损失。问题越是复杂，解决方案越是重要，信息的快捷传递和集中整理分析也变得必不可少。高效的信息平台，稳定的操作和管理，使已发生的问题在最小损失下被解决，精确的定位、直观的能源数据分析，使运营管理变得简单。总之，利用建筑信息化模型进行商业项目运营管理是建筑管理信息化的又一大历史变革，更是商业项目经济快捷平稳发展的时代所需。
参考文献：
1.师征.基于BIM的工程项目管理流程与组织设计研究[D].西安建筑科技大学硕士学位论文，2012
2.何关培.BIM总论[M].中国建筑工业出版社，2011
