信托投资论文汇总十篇
时间：2023-03-27 16:31:24
序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇信托投资论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。
篇（1）
一、我国信托业风险分析
随着《信托法》及《信托公司管理办法》的出台，我国信托业的发展走上了快车道，许多信托公司迅速推出了大量的信托产品，这些信托产品打通了资本市场与货币市场的隔阂，提供了一种新型的理财方式，受到广大投资者的普遍欢迎。我们在对此感到欣喜的同时，还应对信托业存在的风险进行认真的分析和强有力的控制，以使信托业走上可持续发展之路。
1.信用风险。信托行动中的信用风险是指由于受托人信用存在的不确定性而对其他信托主体人造成损失的可能性。受托人的信用是信托公司经营的生命线，而委托人正是出于对其无比的信任才将自有财产委托给信托公司，而一旦信托公司丧失了信用，那么它也就丧失了存在的基础，就会迅速被市场所淘汰，甚至还会对同业其他企业的信用造成很大的影响。因此，信托公司在经营中一定要坚持诚信原则，努力锻造本企业的金字招牌。
2.流动性风险。流动性风险是指委托人因信托产品流动性的不确定变化而遭受损失的可能性。当前，信托投资公司推出了大量的资金信托计划，这些信托计划一般属于中长期金融产品，但是没有一个可以进行法定交易的平台，这就使其极其缺乏流通性，其流通性甚至远远比不上债券等其他投资工具。一旦宏观经济或金融市场发生较大的变化，委托人就有可能会面临损失。因此，提高信托产品的流动性是信托业一个急迫的课题。
3.投资风险。投资风险是投资收益的不确定性变化给委托人带来损失的可能性。根据信托法规，信托投资公司不能承诺或保证信托产品的收益，而其风险应由信托财产承担。而信托公司往往在投资中追求高回报，管理又缺乏风险控制，造成由于投资项目和合作对象选择不当使投资的实际收益低于投资成本，或没达到预期收益，以及由于资金运用不当而形成风险。如：资金来源利率高于资金运用利率，短期资金来源作长期运用等等。这种状况以往普遍存在于信托投资公司的自营投资和委托投资中，是造成信托投资公司资产质量差的主要原因。
4.财务风险。财务风险是指因财务管理不善而造成的风险。根据信托法规，信托公司应对信托资产与自有资产分开管理，单独核算。我国许多信托投资公司财务管理手段落后，在财务状况发生危机时还全然不知，更没有建立起信托资产与自有资产之间的防火墙，容易引起信托当事人之间的法律纠纷。
5.管理风险。管理风险在信托业中主要是指信托公司的管理不善给其他信托当事人带来损失的可能性。信托公司以往大都属于国有独资的行政性公司，其内部往往没有真正建立起现代企业制度，多数公司没有做到政企分开，在经营过程中受政府干预较大，缺乏科学管理的机制。这种较为弱化的管理模式往往会给委托人及其收益人带来较大的风险。
6.法律风险。指当信托企业正常的业务经营与法规不相适应时，公司就面临不得不转变经营决策而导致的风险。在我国《信托法》已出台，与其相配的制度法规尚不完善，而信托业有着强烈的拓展新业务的冲动，因此在高速发展的信托业与滞后的法规建设之间蕴藏着很大的风险。
二、信托业风险防范与控制
从1998年开始，中国人民银行对信托投资公司进行了清理整顿并重新登记，80多家资产质量较好的信托公司得以保留。在此过程中，国家还出台了一系列的法律、法规对信托活动进行规范和指导。信托业面临着空前的发展机遇，但此时我们更应保持清醒的头脑，认真总结过去的经验教训，充分借鉴西方同行的成功经验，在开拓新业务之前，首先建立一套健全的风险管理机制。
1.健全内部控制机制，防范化解金融风险。“千里之堤，毁于蚁穴。”英国著名的百年银行巴林银行，由于缺乏内控机制，竟然毁于一个普通交易员之手。我国当前处于市场经济发育初期，外部环境还没有建立起一套成熟的市场规则体系，在这种条件下，信托投资公司必须勇于从自身做起，建立和健全内部控制机制，从而有效地防范风险，大幅度提高自身的经营管理水平。
（1）全员参与，制定信托机构风险控制制度。建立风险控制机制，首先要制度先行。必须在有利于防范风险的前提下制定业务计划、操作规程和经营管理的各项规章制度。在领导体制上，要充分体现监事会的监督制约职能，对企业管理层的管理、决策活动违规风险进行有效的控制。动员全体员工，充分发现经营活动中各个环节所存在的风险，只有全员参与风险控制，才能把各个部门，各个环节的工作联系起来，上下一致，相互协调，形成一个严格防范风险的工作体系，将防范风险的工作落到实处。
（2）建立信托机构的风险控制机构，落实各级风险控制责任。风险控制作为信托机构的大事，必须要有专业的部门来抓。这个部门应直属总经理管理，并定期向董事会汇报风险管理的工作。通过此部门把企业各部门、各环节的风险控制活动严密地组织起来，并使之责权明确、相互促进、协调统一，严格落实已制定的责任制度，并积极开展风险教育，组织群众性的风险控制活动。
（3）建立内部风险控制机制要以预防为主，保证业务稳健运行。信托机构一旦发生业务风险，后果往往非常严重，轻则会使信誉受到严重的损失，重则会立即导致企业破产倒闭。因此信托机构要对经营风险实行严防死守的态度，把风险消灭在萌芽状态。要实现信托机构内部组织体系的控制、资金交易风险的控制、衍生工具交易的控制、信贷资金风险的控制、基金风险的控制、会计系统的控制、授权授信的控制和计算机业务系统的控制等。全面贯彻内部风险控制制度，确保国家法律、法规和央行监管规章的贯彻执行，确保将各种风险控制在规定的范围之内，确保自身发展战略与经营目标的全面实施，并有利于防弊查错，堵塞漏洞，消除隐患，保证业务的稳健运行。
（4）完善内部控制约束机制，建立合理规范的信托投资公司治理结构。信托企业内部控制的效率取决于其治理结构的合理与健全程度。信托公司治理结构是一种据此对公司进行管理与控制的体系，它规定了公司的董事会、经理层、股东和其他利害相关者的责任与权力分布，并且清楚地说明了决策时，所以遵循的规则与程序。信托企业只有建立起了良好的治理结构，委托人与收益人才会对其树立起高度的信心。股东的基本权利应包括：稳妥可靠的所有权登记办法，可以转让和转移自己的股份；及时、定期地获取公司的有关信息；出席股东大会并投票；选举董事会成员，参与公司利润分红。股东有权参与并了解有关公司重大变化的决定，在良好的公司治理结构中，内部人交易和滥用权利进行自我交易必须受到禁止，利害相关者的合法权益应当受到尊重，在其权益受到侵害时，应有机会得到补偿。利害相关者应当能够得到有关的信息。
（5）建立信托风险基金制度，提高防范系统风险的能力。在银监会的领导和监督下，建立信托业基金制度。各信托机构应按每年实现利润的一定比例提取，专款专存，统一交由银监会管理。当信托机构整体出现系统性风险时，可用此基金挽救陷入经营困境的信托公司。金融风险防范与金融风险补偿是相辅相成的，只有建立了金融防范机制，又拥有金融风险补偿的雄厚经济实力，才能经受起金融风险的考验，从而立于不败之地。
（6）保证信托企业的信息透明度。作为公信力很强的信托企业，应建立起完善的信息披露制度，增强其内部信息的透明度。应当披露的重大信息至少应包括：信托财产的经营情况及财务状况；信托企业自身的经营情况和财务状况；公司的发展战略和阶段目标；公司股份的分布；高级管理人员的基本情况；可预见的风险因素；重大的关联交易及对外担保情况等重大事项。
篇（2）
缺乏有效的融资渠道制约了我国房地产企业扩大经济规模，增强市场竞争力。国外（或地区）经验表明，REITs是解决这一问题的有效途径。REITs在国外(或地区)的成功经验使我们有理由相信这种投资产品能为我国的房地产业和金融业注入新的活力，推动我国房地产业的健康转型，促进我国金融业的健康发展。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上摸索前进、不断创新，但我们的产品与REITs仍有一定的距离。各种现象表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，各方对REITs的迫切需求也迫使我们加快发展REITs的步伐。虽然制约REITs发展的因素仍有存在，但我们相信通过努力，REITs在不久的将来就会在我国内地市场诞生。本文在借鉴他人研究的基础上，通过阅读国内外大量文献来探讨REITs的中国化发展策略。通过研究，本文得出以下几点结论：首先，房地产投资信托基金是解决我国房地产业融资问题的一种有效途径，我国已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该在已有房地产信托产品的基础上，通过借鉴国外（或地区）的成熟经验，完善相关法律法规，加快发展REITs的步伐。其次，在借鉴国外（或地区）经验时，要对其REITs产品进行认真地分析比较，有选择地加以吸收，并结合我国国情因地制宜地进行一定的创新。再次，在我国发展REITs市场时，宜采取分阶段发展策略。同时，笔者认为在我国已有房地产信托产品的基础上，结合国内的专项资产管理计划，我国REITs的组织形式宜采用直接式契约型，并采用封闭式运作方式，但同时需要采取措施对封闭式的缺陷进行一定的弥补；运用资产组合理论和投资风险决策模型进行投资资产的选择和组合，在地域选择上可以多关注二、三线城市有增值潜力的房地产资源，同时对开发性项目进行一定的限制；应该尽量延长REITs的期限，这有助于提高产品的收益和稳定性，要尽快解决REITs上市的问题，增强产品的流动性；制定合理评估REITs价值的方法，尽量做到减少误差，同时对REITs的分红比例和分红时间作出明确的规定；此外要合理并有选择地使用REITs的财务杠杆，-60-在提高产品竞争力的同时注意防范财务杠杆过高带来的风险。总之，我国发展REITs还处于起步阶段，未来的道路还很长，需要各方积极努力，加大理论研究力度，加快完善法律政策的步伐，推进产品的突破和创新。同时希望本论文能对我国REITs的发展提供一些帮助。
6.2本文的局限和有待进一步研究的问题
本文在研究和撰写过程中，通过阅读相关书籍、文献、浏览相关网站和文章，获得了大量资料，对本文的论证提供了有力的支持。但是由于我国房地产投资信托基金（REITs）尚未诞生，而国外的实际情况与我国存在差距，所以没有足够相关成熟的理论可以借鉴。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不断完善和改进。
1．由于我国尚未有房地产信托投资基金（REITs），同时我国信托机构对已有信托产品的信息披露不够充分，本文无法收集到更多的资料来进行实证分析和数据分析，有待今后进一步研究。
2．房地产投资信托基金（REITs）涉及领域较广，包括金融领域、房地产领域、法律领域等。同时内容较复杂，如RETIs的税收问题，就涉及到众多税种和税目。因此，本文在某些方面分析还不够深入，需要今后加以完善。
3．房地产投资信托基金（REITs）的发展属于应用领域，更注重产品的开发介绍和相关政策研究。在运用经济学理论具体分析问题方面仍有不足。由于笔者水平有限，所提观点不一定正确，不足之处恳请各位专家批评、斧正！
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篇（3）
中图分类号：F832，43
文献标识码：A
文章编号：1672-3309(2009)04-0069-03
近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状
(一)房地产投资信托的概念
房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状
从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。比2007年略有增长。
2008年12月21日，国家要开展房地产投资信托基金试点，并且可以在上交所和深交所上市。中国大陆地区的房地产投资信托设立的前期筹备工作已经到了最后阶段。虽然在我国推出房地产信托投资基金目前还面临较多创新和突破，REITs的发行时机已经臻于成熟。
二、我国房地产投资信托存在的问题
从1992年信托融资引进至今，房地产信托发展速度很快，发展规模不断壮大。有效解决了房地产企业的融资困难。信托融资为房地产业提供了新的融资渠道，对我国房地产业的发展起到了积极的促进作用。但是，我国现阶段还处在市场经济初期，信托融资的过程中还存在一些问题。
(一)房地产投资信托产品规模小且模式单一
按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划要求普通投资者的资金一般在20-40万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划认购起点不低于5万元，对于个人投资者而言。并不容易接受。目前，国内信托公司在房地产开发过程中普遍扮演了一个贷款发放机构的角色，而且通过信托计划募集得到的资金基本上都运用在一个房地产项目上，而且房地产商的开发和投资没有完全分离。信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。
(二)信托公司在房地产业务中的道德问题
由于我国缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。
1，职责“转委托”现象
信托公司在行使投资决策的职责时存在“转委托”的现象。目前市场发售的以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》的有关规定不符。而且，信托公司无法控制当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，甚至无法及时获取准确信息，一旦出现流动性不足，就会引发这类信托产品的延期兑付。或是出现发新还旧的市场道德问题。
2，信息不对称引发的道德风险
信息不对称也会导致道德风险。在信托公司寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场，导致信托公司与项目提供者之间以及委托人与受托人之间的“逆向选择”问题。
(三)税收问题
目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。在美国，房地产投资信托只要满足了《国内税收法》第856-858条的法定要求就可以免缴公司所得税，1960年。艾圣豪威尔总统签署了将RElTs作为利润传递的特殊税收条例，一直持续至今。
而在我国，由于《信托法》规定委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移。需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。所以，对于信托财产的课税既有对收益的课税。又有对流转的课税。多重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。
(四)流动性问题
信托产品的流动性问题是一项难以解决的系统工程。信托产品作为一种全新的金融产品，其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者。但在流动性方面，却成为制约我国房地产信托融资发展的另一个瓶颈。
1，信托产品认知度低
根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，因此，信托产品的知名度、认可度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多。而信托产品的销售，不能公开宣传，不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。现行法律规定：信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，目前，信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，其本身流动性较差。
2，信托产品缺乏转让平台
房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所。缺少转让平台，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意
愿，进而制约信托产品的资金募集。由于没有集中竞价交易场所，投资者欲转让所持信托产品，只能通过协议转让方式进行变现，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。
按照现有的转让模式，流通市场发展的滞后已制约了信托产品的进一步发展。信托产品不像有价证券可以随时转让。因此不能进入流通领域，这样就限制了信托产品的活跃程度。尤其是在没有兑现前，其产品的价值无法实现。使得一部分购买者在急需资金时，无法进行等值兑现，会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。这直接导致信托产品的认知程度低、交易成本高，限制了信托流通市场的形成。
三、完善我国房地产投资信托的对策
(一)完善法律制度
我国已经初步建立了信托业的基本法律框架，包括《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等一系列法规，虽然出台了这些法律法规，但是针对性并不强，尤其是关于投资信托的立法仅仅处于初级阶段。虽然有《中华人民共和国信托法》作为我国REITs经营事业的法律基础，但是关于房地产信托的各项实施细则，尤其是投资信托的具体运作、税收制度等细节并没有很清楚的操作法则。最新的规定，信托产品200份上限已经被突破，而且在房地产投资信托运营中的双重征税问题也有待于补充和修改。
(二)培养机构投资者
在美国，无论是权益型REITs,还是抵押型REITs，房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种专业的房地产中介都发挥着重要的作用。而我国目前的房地产中介市场的发育很不完善，房地产中介机构数量较少，管理也很不规范，在执业过程中时有违法违规情况发生，有时还会发生诈骗等刑事案件。
因此，房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。我国应建立由房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。
(三)完善信托投资公司法人治理和内控制度
可以考虑引进独立董事制度。独立董事制度有利于强化上市公司内部制衡机制，规范大公司的行为，监督公司经营者：有利于保持董事会的独立性，维护全体股东的利益：有利于公司法人治理结构的完善和上市公司质量的提高，从源头上遏制企业的“内部人控制”现象，提高投资者信心。
我国房地产投资信托公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国目前还有不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题。很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
(四)改变双重征税制度
篇（4）
房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理设计由REITs基金（REITs投资公司）以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金交由专门的投资机构（基金托管公司）进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的融资工具。REITs发源于美国，最初于20世纪60年代作为一种让广大中小投资者充分参与长期房地产的投资工具出现，后来凭借在税收方面的优惠政策得以快速发展壮大，发展到今天已有40多年的历史。2000年开始，亚洲一些国家和地区效仿美国允许设立REITs，如日本和台湾的“不动产投资信托”以及香港的“房地产投资信托基金”等。截至2007年6月底，全亚洲共有11只房地产投资信托基金上市，市值超过800亿美元，整体来看，亚洲已经成为全球REITs市场的一个新热点。
由于相关的税收政策和法律法规尚不完善，REITs在我国境内发展并不顺利，尚不能上市流通，但我国房地产企业及相关投资者一直在REITs领域进行着积极的尝试，一些企业已经通过离岸公司等模式在香港、新加坡的证券市场成功实现REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陆香港证券市场，成为首只以内地物业为主要资产的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及内地物业的REITs睿富在香港证券市场IPO上市。除香港证券市场外，新加坡证券市场凭借其较低的准入门槛成为我国REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托(CRCT)登陆新加坡交易所主板市场，为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制，但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式，REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：
一、离岸式REITs操作流程及运作模式
由于政策法规等方面的因素，目前REITs在我国大陆仍无法公开上市，这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。
离岸REITs的上市操作流程如下图所示：
上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：
（1）公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。发起人整合/收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。
（2）资产管理人向REITs提供资产管理服务，收取管理费。
（3）受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。
（4）物业管理人为××资产提供物业管理服务，收取管理费。
（5）REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。
离岸REITs融资案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港挂牌上市，香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发行售价为每股3.075港元，筹集资金约17.9亿港元。作为在香立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs，越秀REITs的操作手法为国内REITs探寻离岸上市之路提供了良好的借鉴和示范。
越秀REITs的运作模式是典型的契约型REITs，其运作模式如下图所示：
越秀REITs作为第一只在香港上市的内地房地产信托基金，尽管最终选择以每个基金单位3.075港元上限定价发售，依然受到投资者的热烈追捧，2005年12月21日正式上市进行买卖一周内就累计升值16％。越秀REITs的成功上市，在为开发商募集所需资金的同时，并未破坏物业产权的完整性（无需将物业散售），并保证了后期经营过程中的持续投入问题，在单一产权的情况下，由专业的国际租赁及运营机构进行管理，为商业项目的发展和持续运营提供了足够的保障。
贷款类信托融资模式指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品，将募集资金提供给资金使用方。
传统贷款型信托融资的典型特点是资金成本低,进入门槛低,操作管理比较简单、运行成本较低，收益比较稳定，虽然与商业银行等金融机构的贷款类业务具有一定的重合性，但大多属于点对点式的项目融资性质，在供给方式上比较灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案。2003年央行121号文件出台后，贷款型信托一度成为许多开发商解决资金问题的新渠道，特别是在从单个项目立项后到四证齐备前这个银行资金不愿进入的阶段，成为开发商资金的一个重要补充。
贷款型信托融资案例：万科十七英里项目集合资金信托计划
2004年，万科开始广泛与新华信、深国投等信托投资公司合作采用贷款型信托为旗下十七英里，万年花城、云顶等项目融资，成为我国房地产开发企业积极尝试信贷信托这一融资渠道的代表。
2004年6月10日万科联合新华信托股份有限公司推出“万科十七英里集合资金信托”。“万科十七英里集合资金信托”是典型的贷款型信托，该信托计划具有鲜明的特点：首先，该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照1.9895亿元的融资规模，万科每年可节约财务费用近400万元；其次，投资者在购买该信托计划的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这种将融资与营销相结合的模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。最后，该信托产品可办理转让、赠与或继承，流动性较强。
三、股权型信托融资模式
股权型信托融资模式是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。
股权型信托融资的突出优点有两点：首先能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件；其次，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股，只要求在阶段时间内取得一个合理的回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
股权型信托融资案例：世纪星城住宅项目股权投资信托计划
“世纪星城”项目预计总投资8.99亿元，项目前期已经投入2.8亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。但121号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5亿元的注册资本，不能满足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”，通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并将此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。
世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式，即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的特色，一推出就受到投资者的追捧，顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求，成为我国股权型信托融资模式的一个范本。
目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台，REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”，其最大特点在于没有确定项目下提前筹资，再进行有目的的投资，其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买，充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展，从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。
参考文献：
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[2]王化成.财务管理学.中国人民大学出版社，2006，(6).
篇（5）
马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但是，随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益壮大。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》的856条～859条的法条，该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的，美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
美国房地产投资信托的发展历程，经历了20世纪60年代初的兴起和60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低靡，80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。截至2003年底，美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。40多年来，美国房地产投资信托得到了长足的发展，具有了相当的规模。
在亚洲，REITs最早出现于日本。日本REIT的发展始于1984年，其第一笔土地信托是由住友信托开始办理，其后业务量逐年成长。截至1988年，有关REIT的各案已超过900件。当前，日本是亚洲REITs发展最成熟的地区。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而该国的长期国债收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低风险的投资。日本市场上已有22项REITs，市值达209亿美元，5年来已扩大1倍。可以说，日本此轮房地产价格上扬在很大程度上是因为REITs的激活。不过，日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。新加坡紧随日本，修改了相关法律，允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二大房地产信托基金(REITs)市场，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌，总市值约95亿新元。新加坡政府的相关部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向。在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。比如，REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税，等等。中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)——领汇基金(0823HK)于2006年6月25日挂牌上市，目前正广受瞩目。
据不完全统计，目前有200只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过2000亿美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。
二、国外房地产投资信托发展的主要经验
美国的房地产投资信托在几经波折后，进入健康发展的轨道，是多种因素共同作用的结果。在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。
(一)创造必要的法律环境
1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50％，总收入中直接来源于房地产的收入不得低于75％，每年须至少将其应纳税收入的90％分配给股东，总资产的75％必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。
(二)房地产投资信托自身的改革
房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：(1)所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。(2)结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(FREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。(3)专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。(5)规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。(6)经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。
(三)机构投资者的广泛参与
初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10％；截至到1999年，这比例则上升到了39％，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。
大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT#5司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。
三、中国REITs发展的可行环境及发展意义
(一)可行环境
房地产业的融资需求作为REITs发展的基础行业，房地产业在中国随着国民经济的发展和人民生活的改善逐步成为经济发展的主导产业之一。同时，近年来房地产贷款在金融机构及新增资产中的比重呈上升趋势，中国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这将对银行产生很大的压力。为防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款及个人住房公积金贷款等七个方面提高了信贷门槛。而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐，更是突出反映了中国房地产融资渠道极其单一的现状。构建渠道多元化、高效且利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
从资金供给角度看，改革开放为中国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。截至2005年底，中国城乡居民储蓄存款突破14万亿元，达到141050．99亿元，人均储蓄超过1万元，如此巨额的“民间资金”，必然需要相应的释放渠道。
此外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。目前股市行情尚不稳定，银行利率过低，民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。而目前中国证券市场的产品结构存在两大缺陷：一是风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在中国证券市场上的可交易品种大约80％为风险较高的股权类产品；二是低风险产品品种单一，不但市场规模小，而且品种单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债等，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使中国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。
(二)发展意义
1．引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的补充。因此，推出房地产投资信托基金，能够提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
2．引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行和市场对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易将风险在未来和现在之间合理地分配；市场跨空间风险分担能力较强，可以在不同主
体之间进行分摊。跨时风险分配意味着银行承担的风险主要是信用风险，其资产的交易性较差，同期的调整难度较大，无法在当期解决风险积累的问题，在某一时期的风险一旦超过了警戒线，危机必然爆发。市场对风险的跨空间分散是指在不同的主体之间进行风险分配，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将在一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
3．引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱许多非系统因素的影响，因此房地产投资的收益相对比较稳定。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前中国城市化进程加快，住房商品化日益深入，商品住房消费需求占消费总需求的比重持续提高，城市房地产的需求也不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。因此，房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
四、中国房地产投资信托之借鉴与启示
(一)重视法律法规建设的基础作用
税收的优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉，而相关的制度规定是其经营灵活性的来源。任何金融产品的创新，必须在法律规范下进行。
在美国，REITs能够获得有利的税收待遇，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。中国目前法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，现有的信托计划发售时的信息披露对项目的收益和风险结构“轻描淡写”。如在谈及风险时，通常表述为因国家政策，如财政政策、货币政策、税收政策等发生变化，将可能导致本信托计划收益的相对变动。《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万元、三四十万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两亿元的资金，有了200份的限制，单笔金额很大，给融资造成困难。此外，要建立完善的法律体系，仅仅靠颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定出REITs的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方向的限制及投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。
因此，为了在中国尽快推出真正意义上的房地产投资信托，必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。通过对房地产投资信托的规范，避免利用投资基金进行房地产投机和炒作，切实保障投资人的利益，真正实现拓宽居民投资渠道、为房地产市场提供资金的目的。
(二)重视机构投资者的参与和支持
机构投资者的参与，在吸引金融机构和广大投资者参与房地产投资信托方面具有重要的作用。在美国REITs的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITs这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。中国目前已有大量的机构投资者或准机构投资者，如何通过制定相关的鼓励政策，将机构投资者吸引到房地产投资信托市场上来，是需要研究的问题。
(三)创新和发展是永恒的主题
国外的房地产投资信托，尤其是美国的房地产投资信托，一直是在变化中求生存、求发展。从所有制形式创新到组织结构改革和经营战略转变，标志着房地产投资信托在适应市场变化，提高自身竞争力方面的不断成熟和完善。目前，中国的房地产信托还只是房地产投资信托的一种雏形，还没有真正体现出房地产投资信托规模较大、投资多样化、有效分散风险、流动性较好、管理人员专业化程度较高以及机构投资者踊跃参与的优势，因此需要在这些方面加大研究的力度。
(四)完善专业管理队伍建设是必要的前提
没有专业化的房地产投资信托管理队伍，就不可能有房地产投资信托的规范发展和壮大。国外的房地产投资信托发展得益于庞大的、专业化的管理队伍。这些管理人员熟悉房地产自身的特点，熟悉公开市场运作的程序和方法等。中国的房地产投资信托的发展，必须加强专业人员的培养，研究建立相关的职业资格认证制度和职业道德规范，尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍，为房地产投资信托行业的发展提供高质量的人力资源。
篇（6）
美国的房地产投资信托（REIT）从1960年美国的房地产信托投资法成立以来，经历了30多年的历史，而房地产投资信托只是在20世纪90年代中期才被市场认识到它的巨大潜力。20世纪90年代初，美国金融市场发生了深刻的流动性不足的问题，由于房地产投资信托所具有魅力的投资手段，使其得以迅速发展，并成功地解决了美国金融市场的流动性不足的问题。这几年，随着中国房地产市场的迅速发展，房地产的泡沫、不良资产和流动性不足等问题也越来越引起政府以及金融界的关注，资产证券化正被纳入立法的程序，而作为房地产证券化的先头金融产品——房地产信托投资还没有被金融界所认识，这不能不说是房地产证券化理论的一种缺陷，也是房地产证券化市场不能完善且很难启动的重要原因。因此，我们有必要对美国房地产信托投资进行深入的研究。
一、房地产投资信托的内涵
房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。
从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21世纪最具有魅力的金融投资商品之一。
我国的资产证券化在理论界和金融界已经历了多年的探讨，甚至准备推出资产证券化产品（以下主要指房地产证券化），但是由于政策法律还不配套、证券化资产本身质量、资产证券化目的（主要是资产的流动性）不明确以及资产证券化的需求不足等原因，使我国迫切需要的资产证券化还只能停留在研究和探索之中。资产证券化的需求是保证资产证券化商品能否最后实现的关键。从目前我国的情况来看，我国的机构投资者——社会养老保险基金、商业保险公司、现有的投资基金以及商业银行由于各种原因，用于投资资产证券化商品的资金规模非常有限，很难对资产证券化起到推进作用。而从现有我国个人储蓄和投资环境来看，个人投资者应该是资产证券化的最大投资者，但是对于资产证券化这种高风险且信息不对称的新金融商品，个人投资者很难有能力直接投资于资产证券化商品，只能以信托的方式，通过专门的房地产投资信托公司间接地投资于包括资产证券化商品在内的房地产投资。因此，房地产投资信托发展的情况很大程度上影响了资产证券化的进展。实际上我们也可以把房地产投资信托看做是一种资产证券化商品。遗憾的是在我国的理论界却还很少有人研究房地产投资信托这一高端的新金融商品。
二、美国房地产投资信托的发展过程
房地产投资信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雏形起源于美国的19世纪末，当时在新格兰顿这个地方，为了发展房地产业，以富裕阶层作为对象，发放较大金额面值的信托凭证，共同投资到房地产业，这种信托组织被认为是房地产投资信托的起源。尽管由于30年代的美国经济大萧条，这种信托组织的发展开始停滞。但是，50年代末期，这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到重视，以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承认。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁入法》的856-859条的法文，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
房地产投资信托根据它的投资对象可分为权益型（equityREIT）、不动产担保借贷型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三种类型。从1961年到1967年间，美国成立的房地产投资信托在法律上只承认直接所有型的房地产投资信托，再加上股票市场的低迷，在这一期间总共只有38家直接所有型的房地产投资信托成立。但是，这以后不动产担保贷款型的房地产投资信托也被法律认可，而且房地产投资信托对于咨询公司也好，对于投资者也好，都成了非常需要的金融商品。从1968年到1973年，有209家的直接所有型房地产投资信托和103家的不动产担保贷款型房地产投资信托成立，在这5年间，房地产投资信托的总资产大约是以前的20倍。不动产担保贷款型房地产投资信托开始高速发展。在1969年有10亿美元，在1970年有13亿美元以上的资金流入到房地产投资信托中。在1970年初，银行和储蓄金融机构也开始扩大贷款，银行的贷款并没有大量、直接投放到房地产市场，而是选择了对房地产投资信托的贷款来扩大贷款规模，使不动产担保贷款型房地产投资信托进一步扩大。1973年，FRB（美国联邦准备银行）再一次提高利率，同年又爆发了石油危机，经济不景气，房地产投资信托受到严重的打击，近30家房地产投资信托倒闭。房地产投资信托又经受了一次危机。
从1980年初开始，REIT（房地产投资信托）市场开始复苏并迅速发展。1981年，美国政府规定有限责任合资公司投资的房地产，可以加速提取房地产的折旧，这对投资者来说可以起到节税的效果。正是这样，美国的机构投资者以及国外的投资者积极投资于房地产，使美国的建设和房地产业得到空前的大发展。但是到了1986年，由于税制改正法，对于有限责任合资公司的税制上的优惠被取消，而房地产投资信托公司却被允许直接开发房地产项目。可以说，这时的房地产投资信托完全取代了有限责任合资公司，成为了最具有代表性的房地产投资手段。
随着20世纪80年代后期商业房地产的急跌，房地产市场经过几年的调整，在1992年前后，美国房地产市场开始出现复苏的迹象。以房地产投资信托为主的各种投资家开始从RTC（1989年成立的、专门处理金融机构不良债权的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量购买已经不良化了的债权（这些证券主要是用于担保的不动产）从中获取高额的收益。但是，房地产投资信托本身由于资金不足，在1992年前后，房地产投资信托公司开始公开上市，这样，不但在短期内可以从市场上筹集大量的资金，而且，那些还没有上市的房地产投资信托所拥有的房地产通过公开上市还可以获得减税。从1988年到1992年5年间，公开上市的房地产投资信托公司只有50家，而1993年一年间却公开上市了50家房地产投资信托公司，筹集了93亿美元。1994年又上市了45家，筹集了72亿美元。1990年美国房地产投资信托公司的时价总值为87亿美元，而到1997年房地产投资信托公司的总值则达到1405亿美元，可以说房地产投资信托的发展在20世纪90年代已经达到了空前的。
三、日本的房地产投资信托的发展
日本的房地产证券化理论和房地产投资信托的理论开始盛行是在1985年前后，当时正是日本泡沫经济的时候，人们对房地产和房地产的有关话题非常热衷。理论界对房地产的证券化特别是对房地产投资信托的探讨异常活跃，但是，由于当时的房地产的价格正在不断地上涨，投资者只要直接购买房地产很快就可以得到增值，房地产公司的担保能力也大幅增加，很简单就能从银行里得到贷款，因此，那时的房地产公司对于采取多样化的筹集资金手段的必要性也认识不够，这样，投资者和房地产公司对于房地产投资信托这种金融商品都没有现实的需求。
1987年，一些人把房地产投资信托的几个法律提案提交到日本国会，但是由于受到强烈的反对而最后没有被采纳。反对这些提案的理由主要有两个；一是房地产投资信托会进一步引起对房地产的潜在需求，从而引起房地产价格的上涨；二是日本的银行有大量富余的资金，即使不实行房地产投资信托制度，对促进房地产的发展不会产生任何的不利影响。对于以上两个理由，当时看来似乎有些道理，但是现在回头来看是多么的鼠目寸光。这对日本来说是个经验教训，而对中国现在来说则是一种对经验教训的学习和启示。
20世纪90年代初，日本的泡沫经济开始破灭，股票和房地产的价格暴跌，日本房地产经历了13年连续下跌，金融机构和房地产公司再也不能像以前那样依赖房地产的增值来进行融资和开发。相反，金融机构却留下大量贬值的抵押房地产，从而形成大量的不良资产，使金融机构接二连三地破产。面对这样的现实，金融机构和房地产公司也开始认真考虑房地产的流动性，认识到房地产证券化的必要性，开始极力推出有关房地产的证券化产品。同时政府也在1998年9月开始实施《关于特定目的公司的特定资产的流动化的法》，2001年10月，房地产投资信托公司被允许在证券市场上市。但是，房地产投资信托的发展并不是那么简单的事。日本的房地产证券化和房地产投资信托的发展并没有像预期的那样快，它既没有解决金融机构的抵押房地产的流动性问题，也没能马上阻止房地产价格的下跌，房地产证券化和房地产投资信托并没能给日本房地产业带来更多的生机。
四、美国和日本的房地产投资信托发展对我国的启示
我国的资产证券化理论大约在1999年前后才开始认真研究，各银行对于住房抵押贷款证券化的研究更是特别的积极，并且对此寄予很高的期望。但是，至今资产证券化产品还没有被推出，这其中有政策的配套、对产品的认识、投资环境、信息的披露、投资主体的缺乏、配套产品等原因。在这里笔者想通过对资产证券化的投资主体也可以说是配套产品的房地产投资信托的研究，并结合美国和日本的房地产投资信托发展，完善我国的资产证券化理论，使我国房地产证券化能够更加理智、健康地发展。
从美国的房地产投资信托的发展过程可以看出，美国的房地产投资信托从1960年被立法到现在已经历了40多年的市场的洗礼，才在法律、税务、透明性、公正以及内部经营管理等方面逐渐完善。在这40年间，房地产投资信托业（包括房地产公司、投资者、房地产投资信托公司）也经历了多次的失败，并且受到了严重的损失，美国也正是在这些失败中认识到房地产投资信托和其他房地产商品一样只是一种优良的投资工具，而并非解决房地产市场问题的万能手段。因此，美国能够通过改善和调节投资的环境，让新的金融商品能够客观地、理性地自然成长，而没有被催化，使美国的金融商品能够比较健康快速发展。
日本的房地产投资信托从1987年开始研究、调查到现在也经历了15年，却不见有多大的发展，充其量也只能说是刚刚开始，其中的原因是什么？笔者通过对房地产证券化、房地产投资信托、日本经济文化的研究，对其原因进行了分析。
（一）房地产投资信托这种新的金融商品从产生、发展到投资者的认识要花费很长的时间。美国的房地产投资信托从1960年法制化以来，到1993年开始高速发展，经历了30年的艰难岁月。日本虽然在20世纪80年代中期开始对房地产投资信托进行研究，但是中断了近10年的时间，从1999年才真正把房地产证券化和房地产投资信托提到议事日程。
（二）房地产证券化是连接资金需求者和资金供给者的纽带，如果不能保证在税务、法律、财务和证券交易上的公正性和透明性，那么必然阻碍房地产证券化商品的发展。日本政府也正是在没有认真调整房地产证券化所必须的条件下，单纯为了处理银行的不良资产和阻止房地产下跌趋势而匆匆推出了房地产证券化产品和房地产投资信托产品。
（三）从日本人的文化特征来看，对新的事物在没有完全确定的情况下，不敢轻易行动。另外日本泡沫经济破灭，经过连续12年房地产价格下跌，日本人对房地产市场还抱强烈的不信任感，在这种对政策和市场都抱有不信任的背景之下，房地产投资信托确实很难发展。
从对美国和日本房地产投资信托的发展的成功经验和失败教训的研究中，笔者认为，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点
（一）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。我国的现状与日本的80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，房地产公司也可以简单地从银行获得资金，同时银行还有大量的资金在寻找出路，这样银行和房地产公司对于房地产投资信托的热情不会太高。但是，总结日本的教训，我们应该未雨绸缪，尽快建立一套房地产投资信托的体系，完善房地产投资信托的操作。
（二）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律，我们只能给它创造适合生长和发展的条件，不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（三）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（四）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。例如，美国在发展房地产投资信托的同时，大力开发了房地产特定共同事业、特定目的公司（SPC）、公司型投资信托等中介商品，并由此发展了大批机构投资者，使美国的房地产投资信托和房地产证券化市场能够形成一个相互联系且日益完整的市场。
（五）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
参考文件：
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（一）完善信托业公司治理结构的重要性
信托业是金融体系的重要组成部分，在改革开放的大潮中，通过吸引外资、吸收国外先进管理经验等举措，为促进经济结构的调整和各项产业的发展发挥了重要作用。但由于缺少具体经验，也走了不少弯路，从1982年开始先后经历了五次大的整顿，交了很高的学费。分析起来，信托投资公司法人治理结构不健全、不真实、不作为是一个很重要的原因。
2001年以来，重新登记后的信托投资公司都按照《公司法》建立了公司治理基本结构，但在实际经营管理中，信托资金的违规运用、不顾风险的关联交易屡禁不止，甚至个别公司的主要股东经营目的不良，有意模糊和弱化内部监控机制，达到浑水摸鱼中饱私利的目的，使公司治理、内控体系有名无实，形同虚设，难以发挥应有的作用。
有鉴于此，银监会正在制订“非银行金融机构公司治理指引”，指导信托投资公司等非银行金融机构完善法人治理结构，明确“三会一总”（股东大会、董事会、监事会、总经理）的职权和职责；在董事会下，规范设立风险管理委员会、战略发展委员会和审计委员会，做到有职、有权、有责，名副其实，不做表面文章，防止权力过于集中，在体制建设上加强内部牵制作用，防范道德风险和操作风险的发生。
信托业内人士希望通过完善信托业公司治理结构，更好地树立行业形象，促进业务发展，实现将信托业发展成中国金融业第四支柱的战略设想。而一个完善的公司治理结构将促进信托投资公司更好地合法合规经营，提高风险防范能力，而且也必将对信。托业整体的持续、稳定、健康发展产生不可估量的重要作用。
（二）完善信托业公司治理结构的现实紧迫性
1.违规事件的抬头。重新登记后，一些信托投资公司在业务创新上表现出扩张的冲动，产生新的风险，引起社会公众和监管机构的高度关注。不可否认，有些信托投资公司铤而走险、险中求富贵有客观的原因，如面临股东方的短期盈利压力、内部人控制等，2003年庆泰信托投资公司和2004年金新信托投资公司违规事件为其他信托投资公司敲响了警钟，监管机构对个别信托投资公司的股东把金融牌照当成融资工具的问题也保持了高度的关注。
因此，信托投资公司建立健全公司治理结构，促使公司管理层和股东趋于理性，不仅是监管机构的指导意见，也是信托投资公司规范经营的必然选择。
2.分类监管的要求。2004年，由于个别公司以创新之名，行违规之实，最终导致信托资金严重亏损，产生极其恶劣的社会影响，引起监管机构的高度重视，并引发了分类管理体制的启动。银监会将对全国的信托投资公司采取差异化管理的监管模式，“奖优、限平、驱劣”。对于资质好、信誉高的信托投资公司，在业务许可、经营范围上都可以适当放开，并可单批业务，诸如信托合同200份放开、异地销售放开、报批改为报备等。分类监管评级中，公司治理水平是一项很重要的考核指标，完善治理结构，提高自律水平，是信托公司获得监管信任的重要工作之一。
3.增资扩股的需求。各公司为迅速做大资本规模，提高整体盈利能力和综合实力，纷纷加快增资扩股的行动，不仅鼓励现有股东增加投资，而且向国际著名金融公司频频招手，希望获得外界的认可。
而良好的公司治理不仅可以向投资者表明较高的财务安全性，而且可以使投资者更愿意为治理状况好的公司支付股本溢价。正如国内著名公司治理专家李维安教授所说，经营成果与公司治理好比一棵树的果实与躯干，公司治理好的企业，它就能每年持续结果，越结越多。如果公司治理有问题，它的成果持续性就无法得到较高的保证。因此，完善公司治理结构是信托公司获得外部资源的重要表现方式。
中国银监会刘明康主席强调，信托投资公司将法人治理结构和风险内控搞好，行业就有了加快发展，健康发展的扎实基础和核心竞争力，信托业实现跨越式发展也就有了较好的保证。因此，我们相信，在监管机关的指引下，全行业注重公司治理结构的建设与完善，将对信托业的健康发展产生巨大的推动作用。
二。内部审计功能对健全公司治理结构的意义
内部审计是在公司有权部门的领导下，依据国家相关法律、行政法规以及公司的规章制度，独立监督和评价公司及所属单位（含占控股地位或者主导地位的单位）经济活动合法合规、效益、效率及内部控制健全有效的行为。在公司经营管理工作中，内部审计主要发挥着维护内部控制、支持业务创新、辅助领导决策等重要作用。
站在公司治理的角度看，内部审计作为监督和评价机制的主要手段，在平衡不对称信息，使合同有效执行和促进股东与经理人利益最大化等方面发挥着不可替代的重要作用，是公司治理结构的重要组成部分。主要表现在：
1.内审部门的隶属关系体现所有权监督的性质，通过审计协助所有者平衡不对称信息，使合同有效执行。
审计产生的前提是两权分离条件下（即财产所有权和经营权的分离），财产所有者为保护财产的安全和完整，确保经济信息的真实可靠而建立的监督机制。在现代授权经营管理体制中，由于内审部门大都采取董事会（监事会）直接领导或者是董事会（监事会）和经营管理层双重领导的模式，使内审部门具有所有权监督的性质，决定了其接受所有者授权对经营者进行监督评价的现实关系。
从世界范围看，公司治理结构中所有者与经营者的委托关系至今未变，在两权分离的条件下，管理公司的真正权力掌握在经营者手中，作为委托方的所有者，反而处于公司的外部。这样的公司管理现实，如果不采取措施，建立高效连续及时的监督评价机制，容易混淆所有者与经营者的权责关系，形成“所有者缺位、经理层越位”的反常现象，并使经营者几乎不再有如实披露经营信息（含会计信息）的压力。
因此，为确保受托方充分履行受托责任，如实报告经营信息，就需要有专门的机构对其经营履约情况进行检查和评价，而内部审计由于熟悉公司政策和内部体系，并拥有专业知识的优势，通过稽核检查，可以协助所有者平衡不对称信息，评价履约责任，为委托合同的有效执行提供必要的条件。
2.内部审计不仅是所有者进行监督的有效手段，也是经营者经营业绩报告的重要鉴证方式，为激励和考核经营者能力提供必要的依据。
现代公司治理理论与古典公司治理理论的最大区别是将经营者的激励与考核机制作为其重要的组成部分，在经营计划管理下，由委托人和受托人协商，确定任期的经营目标，并签订任期经营责任书，然后以此要求受托人按委托人的目标利益从事具体经营管理活动。只有在完成所有者设定的经营目标后，经营者才能获得其应有的报酬。
企业经营者能否获得企业所有者给予的报酬，取决于经营者的综合管理能力和实际经营效果。企业经营者为向企业所有者证明其经营能力，获得所有者的信任，就必须定期向企业所有者汇报其工作成果，传递经营管理信息。而内部审计的存在就为经营者的业绩报告提供鉴证帮助，为经营者迎接企业所有者的激励与考核提供必要的依据。
公司治理的实践证明，对内部审计的要求已不仅仅是资本所有者单方面的需求，而且是资本所有者与经营者的共同意愿，主要目的就是维护公司治理结构的有效运行，并服务于治理结构下各权利相关者的利益最大化。需要特别指出的是，不论是监督手段，还是鉴证手段，内部审计的结果都是体现治理结构下恰当的权利分配关系和相关利益各方的利益平衡和约束，达到多赢的效果。
在国际上，由于发生了美国“安然公司”、“世通公司”的造假案，促使纽约证券交易所下定决心制订“上市公司诚信声明”，进一步强调上市公司建立内部审计制度的必要性和重要性，把内部审计制度的健全与否，作为维护上市公司诚信守则一项很重要的内部制约机制，使内部审计不仅成为上市公司维护公众形象的一项基本制度，而且也成为公司完善治理结构的有效手段。
现阶段，我国信托业正处在改革、创新、调整、发展的时期，许多信托公司在不断发展业务的同时，注重治理结构和内控体系的完善。但不足的是，仍有部分信托投资公司并未充分重视独立监督和评价功能的重要性，只是将内部审计作为财务部门职能的一部分，或是将其放在公司高级经理层以下行使职能，并未重视发挥其维护公司治理结构、平衡不对称信息的作用。这不仅与国内外公司治理趋势相去甚远，也与《信托投资公司管理办法》的要求有较大的差距。因此，加强对内部审计的重视，发挥其对完善监督和评价机制的积极作用，将对健全公司治理结构产生深远的影响。
三。内部审计对提高风险管理能力的作用
风险管理是一个复杂的系统工程，在一个组织内部，一般由董事会负责制定战略管理目标，由高级管理层负责风险管理目标的具体实施，由中层管理人员负责一方面管理工作，由操作人员进行有授权的日常操作，而内部审计人员则定期评价和检查工作的落实情况。信托业应坚持的风险管理理念是：全面体现信托产品不保底的特点，坚持风险效益原则；在信托产品设计、销售中充分识别和揭示风险，通过信托机制和信托专家分解、分散、分担和防范风险，给委托人和受益人留下与其收益相匹配的风险。实际操作中，体现风险管理目标的行动，主要从制度建设和制度落实两个方面人手。作为公司治理下的内部审计，在提高风险管理能力的过程中主要采取的措施有：
篇（8）
信托是一种以信任为基础、财产为中心、委托为方式的财产管理制度，在运作上极富灵活性。现代信托已由单纯的财产代管演变成集财产管理、资金融通和社会公益等功能为一体的金融制度安排，具有横跨资本市场、货币市场和产业市场的独特功能。近年来，我国信托业的发展渐入正轨，快速发展，不仅信托产品结构呈多元化态势，而且信托品种及规模迅速扩大，其快速发展的融资步伐既提高了我国直接融资的比重，也增加了金融市场的投资品种。
投资者的信任是信托发展的根本，信用增级则是增强投资者信心、信托产品得以顺利发行、保护投资者利益的重要保证。就信托产品而言，信用增级是指在信托产品中被用以保护投资者的方式，这些方式或单独、或组合地用来提高信托产品的信用级别，并在实质上为投资者的利益提供保护。随着我国信托业的发展，信托产品信用增级的操作仍处于不断探索与完善中。
笔者根据信托公司的实力与信息披露的管理水平，从现有的信托公司中挑选了8家公司作为研究对象，即中诚信托、平安信托、中信信托、百瑞信托、北方信托、宁波金港信托、新华信托、中原信托。其中，中诚信托、平安信托和中信信托分别获得2006年中国信托投资公司综合排名的前三名，而其他5家公司则分别在2005、2006年中国信托投资公司的若干单项排名中居前10名，且该8家公司信息披露管理也相对完善。笔者查阅了该8家信托公司近年的信托产品信用增级的资料，分析目前我国信托产品中信用增级的现状及存在的问题，以期从中获得有关完善信托产品信用增级的启示。
信托产品中信用增级的现状及存在的问题
从2005年1月1日至2008年5月31日，8家信托投资公司共推出374个信托产品，其中贷款类64个，占17.1%；基础设施类80个，占21.4%；房产类44个，占11.8%；准资产证券化或资产证券化类项目26个，占7%；证券投资类132个，占35.3%；其他类产品28个，占7.5%。信用增级方式依次为：企业担保85个，占22.7%；财政承诺55个，占14.7%；政策性银行担保43个，占11.5%；商业银行担保16个，占4.3%；回购承诺16个，占4.3%；抵押质押53个，占14.2%；担保机构担保6个，占1.6%；受益权分级57个，占15.2%；保险保障1个，占0.3%；其他信用增级方式2个，占0.6%。
近年来，我国信托业发展渐如正轨，不仅信托产品结构呈多元化态势，而且信托品种及规模也迅速扩大。但信托产品中信用增级还存在多方面的问题。
（一）滥用政府公信力而与现行法律法规冲突
根据《中华人民共和国担保法》第八条：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”。2005年，《财政部关于规范地方财政担保行为的通知》（财金[2005]7号）已经规定：2005年1月26日后，各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的任何担保均属严重违规行为，其担保责任无效。2006年4月，中国银行业监督管理委员会已《关于加强宏观调控整顿和规范各类打捆贷款的通知》（银监发[2006]27号特急）规定：严禁各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的贷款和其他债务，提供任何形式的担保或变相担保。各级地方政府和政府部门不得以向银行和项目单位提供担保和承诺函等形式作为项目贷款的信用支持。
在笔者统计的374个信托产品的信用增级方式中，“财政承诺”达到14.7%，地方政府为了自身利益滥用政府公信力，为信托项目提供财政担保，与现行法律法规冲突。
（二）担保方式问题较多
由于信托产品属于私募发行，投资者对信托计划的运作情况所知有限，之所以投资者敢于购买信托产品，主要就是出于对担保方的信赖。信托产品利用担保来增强信用的比重也日益增加，资料数据显示，“政策性银行担保”、“企业担保”、“商业银行担保”和“担保机构担保”的比重之和已达到40.1%，但目前我国信托产品的担保方式仍然存在很多问题。
担保方的信息不透明。作为信用增强的第三方，担保方的信用等级高于所发行证券的级别是担保有效提升证券信用级别的前提。担保方的注册资本有多少？目前经营状况是否正常？盈利还是亏损？资产负债率是否过高？是否同时还为其他企业担保？这些判断担保方实力的基本财务信息，在笔者搜集的信托计划书中却几乎都未提及。信托计划书对担保方一般都是泛泛而谈，报喜不报忧。
担保方的双重身份蕴藏风险。374个信托产品中，还有个别产品存在担保方身兼二职的情况。某信托公司相继推出的两个信托产品中，其中一个产品的借款人同时又是另一个产品的担保人，而两个信托产品发行间隔仅一个月。两个产品处于同一风险源的情况下，极易发生风险传递效应，然而对于其中蕴藏的风险，该信托公司却没有任何的风险提示。
担保机构参与水平低。374个信托产品中，作为专业的担保机构却仅为6个产品提供了担保服务，远远低于其他机构的担保比重。截至2006年末，我国担保机构数量为3366家，虽然担保机构众多，但注册资本低、缺乏资金补充机制、经营管理水平参差不齐、专业人才严重不足等问题导致现有的担保机构信誉不佳，得不到市场的认同。
（三）保险介入程度低
在笔者统计的374个信托产品中，只有1个产品引入了保险方式： 2005年9月，中信信托发行一款名为“国宾世贸中心（B座）项目”集合资金信托计划，除了抵押、质押、偿付准备金和实力企业担保以外，还向平安保险投保了财产险、第三方责任险，以及为保障其收益按时兑付而投保的预期利润损失险。这是国内首次通过保险来帮助信托公司控制即时兑付的风险。虽然目前已经有信托公司开始和保险公司合作，但从目前我国信托业的整体来看，保险在信托领域的介入程度还很低。
（四）信用评级缺失
信托项目的质量和信用等级能够被准确评估，不仅能够增强投资者的信心，也能够提供市场信息，增加交易的透明度，这将关系到信托产品能否为广大投资者所接受。而笔者统计的374个产品中，没有一个产品经过信用评估，诸如项目的合法性和真实性、预期收益率的判断依据、抵押物与质押物的保障程度、担保方的实力和信誉等投资者关注的问题，都仅凭信托公司的一面之词，缺乏最基本的公信力，投资者承担了巨大的投资风险。
完善信托产品信用增级的对策
鉴于目前我国信托产品中信用增级的现状及存在的问题，为了促进信托业的良性发展，笔者认为应从以下方面着手，完善信托产品中的信用增级环节。
（一）增大信息披露的透明度
根据2002年7月18日起施行的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金，导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所受损失才由信托公司赔偿，运营过程中的风险则完全由投资人承担。
相比投资者承担的巨大风险，由于信托的私募性，投资者对收益分配、资金运作、信用增级等方面获取的信息却要少得多，信息严重不对称。因此，应增大信托项目信息披露的透明度，尤其是投资者最为关注的风险因素，诸如资金运用项目的投资情况、项目方公司的背景和实力、信用增级手段，如抵押（质押）物是否过硬、抵押（质押）比率、担保方信用级别和资金实力等重要信息的披露，保护投资者的权益。
（二）强化担保机构的信用增级作用
近年来，我国担保业发展迅速，2003年担保机构数量为966家，而2006年末就增长为3366家。强化担保机构在信托产品信用增级中的作用，将会极大地促进我国信托行业的发展。
完善资金补充机制。截至2006年末的3366家担保机构中，政府完全出资的有688家，占总体的20%，参与出资的有629家，占19%，政府出资仍是担保资金的重要来源，但由于目前政府出资以各级地方政府财政资金和资产一次性划入为主，且受制于地方财政能力，出资的规模有限。笔者认为可由地方政府根据担保业务发展情况，每年按一定比例动态增资，并纳入财政预算，变一次性划入为持续“输血”，这样不仅能较大程度上解决担保机构的资金补充问题，还能摒弃地方政府滥用政府公信力、为信托项目提供财政担保、与现行法律法规冲突的弊端，变政府直接行政干预金融为通过间接、经济的手段将政府行为融入到金融市场中来。除了以政府财政为主要的出资渠道外，还应鼓励国有资产管理部门、金融机构、企业、社会团体等多种性质的资本参股。另外，可考虑适当增加政策性银行对担保机构的低息贷款补充担保资金。
提高担保机构的经营管理水平。担保机构自身应加快信息化建设，完善风险防范、识别、控制的评价体系，真正实现企业化运作。政府应摒弃行政干预，加强对担保机构运作的监管，减少担保机构的无序竞争，净化担保行业规范发展的市场环境。
（三）强化保险的保障功能
保险公司与信托公司合作，推出能增强信托产品信用级别的新险种，不仅能开辟新的保险市场，还可以发挥保险的经济补偿职能，保证信托项目经营的现金流不 “断流”，为投资者提供本金和预计收益的保险保障，为信托产品增信。由于保险公司的经济偿付责任，会促使保险公司从自身利益出发，参与对信托项目的评估和监管，强化信托项目的外部约束，既而维护投资者的权益。
（四）引入信用评级制度
专业、公正的信用评级具有取信于民、降低筹资成本和增加无形商誉的重要功能，因此，引入信用评级制度对于信托行业的持续快速发展具有深远意义。据不完全统计，到2007年8月末为止，我国的信用评级机构有100家左右，低水平重复建设严重，评级公信力不强，核心竞争力不足，迅速提升信用评级服务水平已成为亟待解决的问题。
强化信用评级的质量管理。应健全信用评级的标准化管理，包括业务操作规范的标准化、业务流程的标准化等；建立完善的数据库；采用科学的评级方法，包括多种模型的预测和检验；做好动态跟踪，力求信用评级结果的准确、客观与公正。
加强信用评级机构的独立性与市场化。准确、客观、公正的评级结果要求信用评级机构具备高度的独立性，经营管理市场化。但是，当前我国许多评级机构都具有政府背景，发展过程中受到行政干预较多，非市场的行政评估、人情评估还存在，地方保护、市场分割、垄断经营的现象长期存在，严重削弱了评级的公信力。因此，建立健全评级机构的现代企业制度，加强信用评级机构的独立性与市场化是树立评级机构权威性的重要任务。
篇（9）
「关键词信托业务会计信托业务会计目标信托业务会计假设信托业务会计要素
一、信托业务会计概念探索
依通常的看法，信托应是起源于英国的用益权（Use）制度。Use制度的运用须以财产所有者对受托人信任为前提，故以其为代表的财产处分方式，被称为信托（Trust）。各个国家在不同时期对信托有不同的理解和认识，因此各国对什么是信托的表述也不尽相同，但它们之间存在着明显的共性，即信托行为的产生和信托制度的确立，必须具备以下两个基本条件，一是财产的所有者必须对某人或某组织充分信任，并将自己的财产委托其管理、经营；二是委托人与受托人之间，必须达成某种形式的信托合同，约定对某项事宜进行委托。我国《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。信托委托人之所以设立信托是为了有效地管理财产，信托的本质是对财产的管理，最终目的是使信托财产保值增值，可见信托财产是贯穿于信托全过程的核心主线。信托业务会计是反映并监督信托业务是否按照信托契约，为受益人的利益或者特定目的，对信托财产管理、运用、处分信息管理的特殊的专业性工作。
信托业务会计涵义的界定需清楚受托人的含义，《信托法》规定，受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人，受托人可采取信托机构形式从事信托活动。现阶段从事信托业务的信托机构主要是信托投资公司，《信托投资公司管理办法》所称的信托投资公司是指主要经营信托业务的金融机构。由于我国的信托投资公司从一开始就定位于以银行业务为主的混业经营体制，这一体制的特征集中表现为：一是信托业务银行化，信托投资公司按银行方式组织和经营资金，人民银行也按监管银行的方式监管信托业，从根本上扭曲了信托制度，使信托投资公司本应具有的资产管理功能没有得到充分发挥；二是兼营业务混业化，信托投资公司既可以经营银行、证券、融资租赁等多种业务，又可以从事实业投资、房地产投资等非金融业务，使其丧失了明确的发展方向。由于定位不当，信托行业自1979年恢复以来，虽曾在改革开放中发挥了一定的积极作用，但暴露的问题与日俱增，国家不得不对信托行业进行五次清理整顿，最终才将信托投资公司定位于主要经营信托业务的金融机构，因而造成信托投资公司目前既主要从事信托业务也从事非信托业务的事实，因此需明确信托业务会计不是指信托投资公司会计。另外信托业务会计也不是信托投资公司从事信托业务的会计。因为《信托投资公司管理办法》规定信托业是以营利为目的而经营信托业务的组织机构。除信托投资公司以外，按照信托业务性质还应包括从事受托理财的综合类证券公司、投资咨询财务顾问公司等。我们认为会计是参与经济组织信息管理的一个特殊系统，因此本文将信托业务会计定义为信托业的组织机构从事信托业务，对其受托管理、运用、处分的信托财产的信息管理与监督系统。
二、信托业务会计目标探索
信托，按其词义，就是相信和委托，“信”是“托”的基础和前提条件，“托”是“信”的表现形式和具体内容，信托就是“信”和“托”的有机结合而构成的行为整体。本文认为信托业务会计目标的确定应倾向于受托责任观点，并在此基础上拓展。首先，受托方应承担如实地向委托方报告受托责任履行过程与结果的义务，以便解除受托责任；其次，受托方还应承担向委托人或受益人报告其有效管理信托财产的信息，也就是受托人不仅向委托人或受益人如实报告受托责任的履行过程与结果的信息，还需报告受托责任履行过程中受托人是按照行业标准执业的、值得信赖的、以受益人的最大利益为标准进行财产管理的；另外信托起源于英美国家，盛行于西方世界，我国引进信托制度却屡屡受挫，原因何在？本文认为这与信托行为是一种法律行为有关，我国本身不是一个崇尚法治的社会，表现在企业理财中即“人治”现象较为普遍。虽然国家、企业制定了许多制度、规章，但企业在理财中不按制度办事现象司空见惯。这与英美等国家重法制、重信用的文化特点是截然不同的，因此在我国发展信托事业必须加强监管，信托业务会计除承担向委托人或受益人如实报告其有效管理信托财产的信息外，还应向监管部门报送有利于监管部门判断受托人是否忠实、努力地为委托人或受益人的最大利益服务的信息。
信托业务会计的目标可概括为以下三方面：一是能如实反映信托财产管理、运用、处分的信息；二是提供受托责任履行过程中受托人是值得信赖的信息；三是提供监管部门判断受托人是否按照信托契约执行信托业务的信息。
三、信托业务会计基本假设探索
由于信托业务是一种特殊的财产管理制度，使信托业务会计具有特殊性。本文认为信托业务会计基本假设应在会计的基本假设之上，进行内容的拓展和必要的修正。
（一）业务主体假设
会计主体是指会计为其服务的特定单位或组织，它解决的是会计核算的空间范围有多大。在该前提条件下，会计只为本会计主体服务，以本会计主体的存在为前提，只核算本主体所发生的经济业务。界定信托业务会计主体需明确以下问题：
1.信托投资公司等信托业组织机构不是信托业务会计主体。《信托法》要求信托业务与非信托业务分开管理、分别核算。由此产生这样的疑问，信托业务会计主体能否仍界定为信托业务组织机构？如果不能，分别核算是否意味着必然产生新的会计主体？一个单位内部是可以存在多个会计主体的，这取决于公司是否设立内部核算单位，但不管设立多少内部核算单位，资产负债表日不同内部核算单位的报表都应汇总反映，也就是公司有选择权，可选择建立还是不建立内部核算单位。信托投资公司等信托业组织机构从事的信托业务与非信托业务是两种实质完全不同的业务，非信托业务属于固有业务，信托业务属于代人理财业务，两者是不能在资产负债表日汇总反映的。1993年实施的《金融企业会计制度》将信托业务与固有业务纳入信托投资公司同一核算系统是基于信托发展的前期，信托业务不是信托投资公司等信托业组织机构的主营业务，其实也是由于对信托的模糊认识。《信托法》明确规定，信托财产独立于受托人，可见以信托业组织机构作为信托业务会计主体显然不能明确信托业务会计核算的范围，还会导致更多认识上的偏差，比如信托业务与非信托业务在资产负债表日是否合并会计报表，是否汇总报送等。因此信托业务会计主体不能是信托投资公司等信托业组织机构。
2.信托业务会计必须有新的会计主体。信托业务会计主体是谁？能否界定为信托委托人或受益人？如果回答是肯定的，信托投资公司等信托业组织机构就类似于记账机构，显然不符合信托的本质；另外《信托法》规定信托财产独立于委托人未设立信托的财产、独立于受益人，可见信托委托人或受益人作为信托业务会计主体不妥当。能否把信托业务界定为会计主体呢？信托业务作为信托业务会计主体能回答信托业务会计只为信托业务服务、信托业务会计以信托业务的存在为前提、只核算信托业务，但显然以业务为主体不符合会计主体的涵义，在这里会计主体被定义为特定单位或组织。本文认为会计主体的界定需遵循实质重于形式原则，根据其本质，会计主体就是在于确定会计核算的范围，信托业务应该可以作为信托业务会计主体；另外基金论的出现为以业务作为会计主体提供了佐证，基金论是以经营活动单位为基础，考察其经济活动，解释权益性质并指导有关经济业务处理的一种权益理论，它摒弃了业论中的以业主为中心的人格化关系和实体论中将企业虚拟为一个经济实体和法人的观点，而是以一个经营活动的单位作为会计处理的基础，提出基金就是基金会计的核算主体。基金本身就是信托的一种，可见以信托业务为信托业务会计主体是合理的。
3.在解决了信托业务会计主体是信托业务的前提下，还应明确究竟是按每一信托业务单独核算还是将全部信托业务纳入同一核算系统。要明确这一问题就要看信托业务会计信息的主要使用人是谁。每一信托业务面对的是不同的信托客户，信托投资公司等信托业组织机构在向委托人或受益人提供信托业务信息时要遵守信托信息保密义务，只提供受益人或委托人投入的信托资产管理、运用、处分的信息，而向监管部门提供的信托业务情况应该是全面反映信托投资公司等信托业组织机构所有的信托财产管理、运用、处分的信息。信托业务会计目标主要是向委托人或受益人如实提供旨在他们了解信托财产有效管理的信息，因此按每一信托业务单独核算更合理。因为对不同委托人而言，无论该信托所涉及的交易或事项是简单还是复杂，信托投资公司等信托业组织机构必须单独报告信托财产管理、运用、处分信息并向具体受益人分配收益。至于向监管部门报送的信息可汇总，容易做到且不影响报表报送目的的实现。
（二）信托存续经营假设
会计的持续经营假设是指企业在可以预见的将来，继续经营下去，不会停业，企业也不会重组、消失、撤消或破产。如果以信托业务作为信托业务会计主体，首先须明确信托业务的期限，是指信托合同的期限还是指信托存续的期限。其次应明确企业的存续是否是信托存续的必要条件。根据《信托法》的有关规定，信托期限是设立书面文件可以选择的记载事项，也就是某些信托业务可能没有明确的信托期限，故信托业务期限不能以信托合同的期限为依据，而应当是信托存续的期限。另外《信托法》还规定，信托存续不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破产而终止，也不因受托人的辞任而终止。可见信托有相对的独立性，信托的存续不因信托投资公司等信托业组织机构或者委托人的变化而变化，只取决于是否仍有必要委托他人管理运用信托财产。也就是说信托业务会计仍然需要持续经营假设，只不过表述的内容需适合信托特点，即信托存续假设是指信托在可以预见的将来，继续经营下去，不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破产而终止。在信托存续经营假设的基础上，信托财产将在正常的经营过程中被出租、出售、投资、承担债务，也将在正常的经营过程中分配信托收益。信托存续经营假设的确立为信托资产计价和信托损益确定提供了基础。当然信托存续并不意味着信托业务永远存在下去，当有证据表明不能继续，即信托终止，需放弃信托存续经营假设进入信托清算。
（三）契约分期假设
会计分期是指会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。由于信托存续经营假设的存在，有必要在信托存续期分期进行会计核算，以便及时给委托人或受益人提供信托业务会计信息，使委托人或受益人及时了解信托业务经营、运作、风险情况。会计期间的划分是人为的，究竟如何分期？信托行为是一种法律行为，信托当事人利用具有法律效力的书面文件，界定各方的权利、责任与义务，因此这种行为又具体表现为契约行为；另外拥有财产的人之所以要设立信托，把自己的财产委托给具有管理能力的人进行管理，是因为自己不具备管理的能力或者虽然具备管理的能力但可能受各种条件的制约而无法亲自管理。可见从委托人设立信托的初衷来看，是为了有效地管理财产，从受托人的角度看是提供有偿服务，只要受托人不违反信托契约，忠实履行了自己的义务，信托财产的损失就由受益人承担。这种复杂的信托关系必须只能由具有法律效力的契约来保障。受益人由于不参与信托资产的管理，一般不能对受托人进行监督，却承担着信托风险，作为信托受益人或委托人必然在契约中具体规定受托人什么时期报送会计信息，而不同的信托受益人或委托人由于对风险的反应程度不同及会计信息对其判断信托风险、收益的有用程度不同，因而必然形成不同会计间隔报送会计信息的要求，也有可能是实时信息，这就得看双方的约定，因此本文认为契约分期假设可作为信托业务会计基本假设，至于向监管部门提供的信托业务会计信息可由监管部门统一规定，信托业可按规定汇总、报送，不影响契约分期假设的成立。
（四）货币计量与非货币计量并重假设
货币计量假设是指会计核算应以货币作为计量单位，信托业务会计同样需借助货币进行信托资产管理、运用、处分的核算，并为使信托业务会计提供的信息相互可比，货币计量假设也应假定币值不变。但是信托业务会计特殊的地方是受托人从事信托业务是按照约定收取报酬的，却以自己的名义管理和处分信托财产，也就是通常赋予了信托业投资的权利，相关法律法规规定受托人仅对信托管理中没有遵循行为标准而造成的损失承担责任，可见受托人的行为标准对于受托人正确地履行管理信托的义务具有重要意义。我国《信托法》的规定是“受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务”，非常笼统，很难量化，因此本文认为受托人为解除受托责任，需提供有助于委托人或受益人及监管部门判断其财产管理行为是否遵循行为标准的信息，而这样的信息只凭货币信息是难以合理判断的。因此基于信托业务的这一特性，信托业务会计不仅需提供规范的货币计量信息，还需提供规范的非货币计量信息，因此信托业务会计必须建立货币计量与非货币计量并重假设。
四、信托业务会计要素探索
《金融企业会计制度》中，在不涉及损益的情况下对信托业务的核算设置了两大类会计科目：信托资产来源类与信托资产运用类。会计科目是会计要素的具体化，由上述会计科目的设置可以看出新《金融企业会计制度》中，在不涉及损益的情况下有两类会计要素即信托资产来源与信托资产运用。在涉及损益的情况下，有三类会计要素即信托收入、信托费用、信托损益。
我国《信托法》表明，信托是受托人为了受益人的最大利益和特定目的，以自己的名义管理、处分信托财产。可见信托利益归于受益人，那么根据“所有权与利益相分离”的信托法理念，信托关系一经确立受益人就不应享有信托财产所有权。虽然《信托法》对信托的定义中有“以自己的名义管理、处分信托财产”的字眼，但不能由此说明是谁享有信托财产的所有权，只隐含说明信托是一种不完全转移所有权的法律关系或受托人名义上享有信托财产的所有权。既然信托财产不能作为信托投资公司的资产与负债核算，又不能作为所有者权益核算，新制度就采用信托资产运用和信托资产来源作为信托业务会计要素，这一迂回战术的使用使得信托业务会计与其他会计在会计要素的确认上相距太远，有悖于会计制度改革的方向；另外，回避分歧并不能彻底解决问题。其实信托资产运用在实质上就是信托资产，信托资产来源主要就是信托受益人权益，只不过这种权益既不同于债权人权益即负债，又不同于所有者权益，也就是说受益人既不是信托投资公司等信托业组织机构的债权人，也不是信托财产的所有人。本文认为采用信托受益人权益更符合《信托法》确定的信托是一种财产不完全转移的管理制度的规定。
明确信托业务会计要素还需讨论的一个问题是：信托业务会计是否存在信托负债会计要素，2002年实施的《金融企业会计制度》中出现“信托资产不属于信托投资公司的自有资产，也不属于信托投资公司对受益人的负债”的规定，但制度并不是说信托业务在运作过程中不能有负债，而是说委托人投入的信托财产不能作为信托业务的负债。另外中国人民银行于2002年6月26日颁布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条，规定了信托投资公司在办理资金信托业务时不得从事的五项禁止行为，其中前三项：不得以任何形式吸收或变相吸收存款；不得发行债券，不得以发行委托投资凭证、投资凭证、受益凭证、有价证券代保管单和其他方式筹集资金，办理负债业务；不得举借外债。可见制度限制信托投资公司从事信托业务过程中负债业务的发生，但不是说信托投资公司在办理信托业务时没有可能产生负债。在《金融企业会计制度》所设计的“应付信托账款”、“代扣代缴税金”、“待分配信托收益”、“应付受托人收益”等科目实为信托业务产生的负债类科目。
篇（10）
一、知识产权信托概述
近年来，由于知识产权人本身资金缺乏、知识产权市场交易信息不对称，尤其是中介服务市场不健全等原因，企业、个人手中拥有着大量的闲置专利而没有转化为生产力，这从一个侧面反应了我国知识产权科技成果转化率低，知识产权的转化急需找到一个新的突破口。其实，中国知识产权产业化的现状并不复杂，只要在知识产权中介市场做足功夫，健全知识产权交易体制，产业化程度就会明显提高。这就是引入知识产权信托制度，知识产权人通过信托方式委托信托机构经营管理其知识产权，不但可以让知识产权人享受其智力成果带来的丰厚利益，而且也不用负担管理之责。
所谓知识产权信托，是指知识产权权利人，为了使自己所属的知识产权产业化、商品化以实现其增值的目的，将其拥有的知识产权转移给受托人，由信托投资公司代为经营管理、运用或处分该知识产权的一种法律关系。
二、信托制度在知识产权中应用的价值
信托制度作为一种现代财产管理制度，为何可以用于知识产权的利用呢?笔者认为，主要有以下三点:
1.知识产权人缺乏专业的推广其知识产品的经验。一方面，知识产权人往往是作品或者发明的创造者，让他们抛弃创作或发明而从事专业的推广活动.这无疑会导致社会人力资源的浪费:另一方面，知识产权价值的无形性、不易确定性等特点会让其转让增加不少难度，并且还要花费大量的时间、精力。对于发明创造者而言，他们并不具有推广、宣传、谈判等市场经验，这也会让他们在交易中处于不利地位。此时信托乃是他们的最佳选择:由一个专业的信托机构来完成交易，这既保障了知识产权人的经济利益，又节省了大量的时间精力，何乐而不为呢?
2.信托制度是一种高效的财产管理制度。专业的知识产权信托机构对于知识产权成果的有效管理能够实现以下功能:
首先，信托制度能够为知识产权人防御风险。我们知道，知识产权不同于其他财产权，它必须通过投入市场、完成转化才能实现其价值。然而，山于知识产权的特殊性，其权利人在保有、维持知识产权方面存在着许多风险:知识产权的维持成本高昂，使得权利人面临着经济枯竭的风险:知识产权产品价值的不确定性，便得其权利人存在着评估失误风险:知识产权人在拥有其权利的同时也伴随着各种侵权行为发生的风险:在其许可他人使用或转让过程中也存在着对方当事人违约的风险。在引入了信托制度以后，这些风险就会随之降低，甚至排除.在知识产权信托制度中，一方面，信托财产转移后，风险即转移给受托人，由有经验和能力的信托机构来防御和处理管理中的风险。另一方面，信托机构拥有一流的专家团队、评估系统和后续防御措施，能够专业化的为知识产权人管理和利用其知识成果产出收益。
其次，信托制度能够实现知识产权的保值增值。信托制度具有保值与增值功能，其与知识产权结合后，不仅能够有效的防止知识成果价值的丧失与减少，还可以通过其专业化的运作流程将知识产权商品化、产业化，实现成果增值，获得商业利润。
3.知识产权信托为知识产权转化提供了新途径。我国的知识产权人往往是自然人，知识产权的许可、转让主要通过权利人与需求者单项交易的方式实现。这一交易方式必然导致的后果是:一方面，知识产权人拥有大量的发明专利而苦于寻找实施途径或者造成知识产权的闲置，别一方而，许多企业需求专利等知识产权，却不知从何处得到。’引入信托制度后，当委托人把知识产权交给受托人时，并不需要对该知识产权的价值进行评估，而信托机构不仅具有较强的市场操作能力、丰富的推销经验、一流的专业团队，还掌握着大量的市场需求信息，与数量庞大的生产企业(即知识产权需求方)保持着千丝万缕的联系。信托机构能够轻松的实现供需之间的互通，这必将成为知识产权权利人和需求知识产权的企业之间的桥梁。
三、信托在知识产权应用中的问题及完善措施
我国《信托法》第7条规定:“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。"2001年I月10日颁布的《信托投资公司管理办法》第21条的表述就更为明确，该规定明确将知识产权信托纳入信托投资公司的经营范围。2007年I月23日中国银行业监督管理委员会重新《信托公司管理办法》，该法第16条规定:“信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务:(一)资金信托:(二)动产信托:(三)不动产信托:(四)有价证券信托:(五)其他财产或财产权信托……。”《信托公司管理办法》重新回到《信托法》的起点，用“财产权”概括了包括知识产权在内的财产性权利。可见，虽然我国法律未明确规定信托公司可以经营知识产权信托业务，知识产权信托在立法七仍未引起官方的重视，但知识产权信托在法律上是站得住脚的。
2000年9月，武汉国际信托投资公司率先在全国开展了专利信托业务，为专利权人期待以久的专利信托机构终于诞生，但仅仅是昙花一现，不到两年的时间便宣告失败，其中原因不得不另人深思:理论研究上的缺陷和实践中各种配套设施的不健全都会使得知识产权信托这一制度在现实条件下实施起来相当困难，这必将成为我们再次构建知识产权信托机构应当思考的问题。笔者认为，目前我国知识产权信托制度在实践中主要面临的困难有:权属不明，这使得作为委托人的知识产权人和作为受托人的信托机构法律定位不明确，不能够正确的履行自己的权利:大部分知识产权都有一定的权利期限，在知识产权的权利期间内存在着各种法律风险，如专利无效、期限届满等，这也可以说是知识产权信托首当其冲的风险;知识产权信托登记制度不完善，尤其是登记机关不明确，登记制度的无章可循会使知识产权信托当事人的利益保障受到威胁。 钊对我国知识产权信托在实践中存在的各种问题，笔者认为应该对症下药，从以下几个方面进行完善:
(一)明确权属
知识产权信托的运行机制应为，权利人将其知识产权转移到信托公司名下，信托公司即享有信托财产的所有权继而成为法律上的权利人，委托人即原权利人成为受益权人，签订信托合同后，应当在知识产权局进行登记。这种割裂信托财产权的管理属性和利益属性的制度设计大大提高了信托管理的效率。武汉市专利信托业务开展时，我国还没有出台《信托法》，所以当时关于信托财产的归属问题并不明确。武汉市专利信托机构采取的是以合同的形式明确当事人的权利义务关系，并将此合同交由当地专利行政管理部门登记备案，来保证此信托行为生效。不难看出这种合同形式使专利“所有权”并没有在法律上予以转移，这样造成的后果是:一方面受托人没有有效的专利处置权，所以在专利的转化实施中无法以专利权人的名义去谈判转让或许可实施事宜。另一方面委托人扔然拥有专利所有权。这使他们很难尊重信托投资公司对专利的经营管理，他们可以撇开信托公司，借助信托效应进行私下交易。这极大的影响了专利信托的顺利进行。
(二)完善知识产权信托风险防范体系
知识产权信托风险，主要是指知识产权管理过程中由于种种问题带来的收益不确定性以及给受益人、受托人带来损失的可能性。在知识产权信托过程中，知识产权侵权、被诉无效、知识产权不能转化等情况几乎难以杜绝，这些都会使信托无法达到预期收益，受托人也要承受巨大的诉讼费用。笔者认为，要防范各种风险，最重要的是提高受托人对知识产权的鉴别能力。知识产权就像金融资产一样，有时是价值大而风险小，有时却是价值诱人但风险更大，受托人在受理知识产权信托时，应谨慎选择、认真挑选知识产权项目。但是，百密一疏，谁都不可能是商场上的常胜将军，因此，有必要引进保险制度，也就是信托公司与保险机构共同设计知识产权信托保险，当知识产权信托遭遇因各种原因引起的损失时，由信托公司和保险公司共同进行承担的一种风险分散机制。
〔三)完善信托登记，确立信托登记机关
知识产权登记制度的不完善是困扰知识产权信托实践急需解决的问题，一套完善的信托登记制度是必不可少的。信托登记制度的建立是一种法律制度的构建，所涉及的内容也方方面面，如信托登记机关、登记范围、登记内容以及登记效力等，在这些内容当中，最核心的就是知识产权信托登记主管机关的确定。有不少学者建议建立一个独立的知识产权信托登记机关，但笔者更赞同在原有知识产权登记机关下进行信托登记。
