企业物业管理汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇企业物业管理范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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1引言

物业管理是伴随着市场经济的推进而逐渐兴起、发展起来的一类服务型行业，随着企业改革的深入，物业管理社会化、市场化已经成为必然的发展趋势。尤其是深化国企改革不断深入的情况下，更是将物业管理推向了社会化、市场化管理的目标。但不可否认，物业管理行业的兴起时间太短，各种模式、理念都仍然处于一个极为滞后的状态，无法完全的融入到市场经济体系中；加上物业行业对人才的要求并不高，入职门槛较低，职工的服务意识、竞争意识较为淡薄，这就导致服务的质量参差不齐。另外，当前的物业管理基本是依附于房地产开发而来的，而促进房地产行业发展的主要动力就是争取大量楼盘新建的资格，然后以楼盘的销售来是实现自己利益的获取，那么这就需要物业管理企业的入驻来服务户主。但新盘在最初阶段是不被人所认可的，那么在从户主认识、了解再到入驻这个时间段，物业管理需要对楼盘的维修、地产遗留问题的解决等投入大量的精力、财力和物力，与此同时，市场竞争的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等对于物业管理而言始终是一个沉重的负担。因此从整体上看，企业物业管理的现状并不理想。

2企业物业管理现状及其存在的问题

（1）管理观念的滞后。从业主方面分析，他们大多数都习惯于房产企业所提供的无偿的管理服务，对房子的修葺、公共设备的改造、补充、更新等这些物业管理市场机制的有偿服务范围不太理解和支持，导致拒交或少交物业费的情况出现；另外对于企业来讲，他们所面临的危机和挑战是巨大的，市场竞争压力的剧增，份额被其他新入驻的企业所瓜分，若是一直不创新管理模式和服务项目，没有树立起危机感，不去竞争、不去创新，满足现状，则是无法再满足业主多样的服务需求。（2）管理人才的匮乏。物业对人才的要求和标准普遍不高，只要在工作中进行简单的培训即可上岗，不具备专业的管理技术、经验，对高科技也不熟悉，整个管理仍然停留在传统的模式中，加上工资待遇达不到预期的标准，那些专业的人才也不愿意留在这个行业中，导致人才极度短缺。尤其是青年才俊都会因为工作性质、薪资待遇等问题而选择离职。（3）管理经费的短缺。物业管理主要围绕的是地产开发楼盘，很多工程质量在业主逐步入住使用过程中也会出现耗损，或者为了满足业主的精神需求而增加一些社区基础设施，这些都需要物业去管理、维修和改造，而这部分费用是需要大量的资金的。另外，轻资产企业，人工占比较重，人员成本繁重，国企管理层级较多，显得尤为突出；同时人工成本无法抵税，导致物业处于增值税链条末端，因此税负较重；加之信息化建设前期开发及投入资本较大。而这些单靠物业管理自己是无法承担起来的。资金不到位，如何实现市场化？

3企业物业管理走向市场化的对策分析

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一、物业管理企业的计划

创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。

二、物业管理企业的组织

创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。

三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制

人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。

对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。

对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：

1.培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。

2.培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。

第二，信息沟通渠道的控制。

良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。

内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。

四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励

员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。

第二，奖励激励。

员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。

第三，福利激励。

福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。

第四，榜样激励。

榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。

第五，荣誉激励。

人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。

中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。

参考文献：

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在当前市场竞争日益激烈的行业发展背景环境下，物业管理行业企业传统落后的财务管理制度，在很大程度上严重阻碍着企业经营管理水平的进步及管理工作效率的提升，最终导致物业企业在整个行业的竞争中处在一个劣势。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。

一、现代物业管理企业发展过程中所面临的困境及分析

（一）物业企业管理体系不够规范

前面也提到了，作为国民经济支柱产业之一的房地产建筑行业，其发展极大带动与促进着以物业管理为主的一系列关联产业的迅猛发展。随着该行业进入门槛逐渐降低，无论是企业本身还是企业内部员工，都缺乏一种执行力。换言之，正是因为现代物业企业管理体系不够规范，导致在管理和工作环节缺乏执行效力。在企业财务管理工作当中，过多的单纯依靠相关人员的经验和自觉性来执行，在缺乏相应监督和管理的工作环境中，各部门、各岗位职工或多或少都会造成一些不必要的工作失误、经济损失。本人在工作过程中也经常发现该类问题，企业部分管理工作人员，在其岗位工作当中比较随意，再加上对其缺少一种监督机制的约束力，所以也常常出现一些实物资源流失的不良现象，无形之中就增加了物业企业管理成本、营业成本。

（二）物业管理企业财务管理意识参差不齐

新时期，随着房地产行业的迅速崛起与发展，极大带动了物业管理产业以及现代物业服务新理念的发展，在这种市场环境下，物业管理模式也由传统的注重管理逐步向现代的注重服务方向来转变。在这种市场繁荣发展的大趋势下，更多的企业也相继投入到物业服务行业当中来，同时对于岗位人才的需求量也大量增多，从而就导致了物业企业各个层次的员工，综合素质及业务能力参差不齐。虽然企业管理层、部门领导比较注重企业的财务管理，但是由于各个层次岗位的职工能力有限，以及综合素质普遍较低，也就导致他们在对待财务管理工作的态度上出现一定的偏差。简单一点讲，就是指物业管理企业基层员工没有清楚的认识到财务管理工作在整个公司经营管理及未来发展的重要影响程度。

（三）物业管理企业财务管理手段相对落后

现阶段我国已然进入到了“知识经济”核心力量下的互联网信息化时代，在这一时期，随着网络和电子信息技术的大量研发与涌入，社会各行各业都在积极的寻求着更高一步的发展，并通过利用先进的计算机信息技术来强化工作管理体系、实现提供工作效率的目的。物业企业当前也正在朝着现代化以及全方位服务化方向去发展，其在经营发展过程中所受到的威胁，除了来自于市场同行业企业竞争威胁以外；另一方面则是来自于公司内部治理层面上的威胁，其中主要还是以企业内部财务风险为主。不少企业充分利用了这种发展机遇，通过引入和应用网络电子信息技术，迅速的提升了企业自身的信息化管理水平。但是，当下绝大部分物业管理企业还是固守成规，不愿意去创新改变经营管理手段，还是坚持以传统物业管理方式来工作。在这种情况下，企业在市场信息收集、传递以及获取业主反馈信息等方面的工作管理效率都比较低下，严重制约着物业企业管理工作的顺利进展以及整个行业的健康发展。

二、加强企业财务精细化管理策略

（一）提高财务管理精细化发展意识

物业管理企业在现代企业制度发展与建设的过程中，必须充分认识到财务管理精细化发展对整个企业经营管理目标实现的重要程度。包括各部门领导、基层员工在内，都需要重新树立一种“全员参与”的意识理念，特别是各部门基层员工，需要对其统一化指导和管理，将财务管理作为一项核心工作来对待，在其所涉及到的方方面面，尽可能做到“精益求精”。在具体操作实施层面，可将其划分为两个环节。首先，第一点就是要开展全员普及企业财务管理运作流程等相应的管理活动，要让每个部门、每一个在岗员工清楚地认识到自己是财务管理工作某个环节的执行者。其次，第二点就是构建“精细化”企业文化。特别是对于大多数中小企业而言，通过建设企业文化可以起到更好的宣传效应，一来可以迅速创建与提升企业品牌效应，二来可以让企业各部门员工在受到企业文化影响之下，逐步树立养成一种“节约”意识，这也不失为实现企业精细化财务管理的有效手段。以北京某家物业管理公司为例，该公司对于那些外地籍贯的工作人员，提供住宿，每天早晚两次员工都需要参加晨练，当然，这也是企业文化的一部分。企业通过在晨练过程中喊口号的方式来时刻提醒着员工要树立一种节约意识，时刻提醒着每一位员工在工作中一切都需要按照培训的流程以及公司规章制度来开展与执行。

（二）构建并完善企业财务管理机制

关于这一点也可以将其具体分为两个管理层面，即外在的管理方式和内在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企业需要制定成文的规范化的财务管理体系。比如，重新规范各项工作的操作指南，或者结合着国家法律以及行业标准规范来制定出有利于企业自身经营管理发展的规章性文件。其中值得特别注意的事项就是，上述所提到的文件必须具有某种指导意义，指导意义可以不够具体，但一定要明确大的发展方向。比如某物业管理公司所承担的一所小区内，有保洁工作者、还有保安，该企业在提高外包服务的同时，应当将一系列具有同向性的服务项目统一归属到一个范围内部，简单一点讲就是将保洁、保安外包服务中所涉及到的财务管理这块，从整体上予以统一规范。其次，在内在的工作管理层面上，主要指对能够具体实现的操作服务予以规范化，在这一层面包括有人工操作管理、信息化软件操作管理等。在人工操作管理方面上，物业管理企业需要进一步规范相关财务管理人员的执业行为，基于此构建财务部门的内部控制，严格按照并遵循“不相容岗位相分离”的基本原则，强化内部监督控制力度，从而就很有效的避免了企业及各部门之间出现财务混乱或者是财务会计信息不真实的现象的发生。在信息化软件操作管理方面，目标就是强化在部门信息管理领域的职能作用发挥程度，在这一方面，重点可以围绕着成本核算等软件进入的权限问题来展开。因为在以往信息化软件操作管理环节，一些拥有系统密码的管理人员没有受到相应的限制和约束，他们通常情况下可以随意进入账务系统，这种情r下就非常容易造成企业精细化管理信息失真。因此，物业管理企业应当注意对信息化软件的日常维护以及安全保护管理工作。

三、结语

企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。通过财务精细化分析与管理已是大势所趋，通过对企业内部各项财务数据信息进行深入的挖掘以及层次化、精细化的分析，才能促使企业最终做出有助于企业立足发展的管理决策与营销活动。

参考文献：

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物业管理方面迎合时代的发展，已经着手于企业方面管理。物业在整个企业绩效方面的管理上面要实现的是既专业又完整的管理体系，虽然当前的绩效评价研究已然非常丰富，但就针对于物业管理行业而言，迫切需要构建出一套适合我国物业管理行业的规范化、科学并完整的绩效评价体系，而这也是成为促进我国物业管理行业快速发展并着实成为一大行业看点的重要课题。

一、应用于企业方面的物业管理

（一）企业绩效管理

所谓绩效管理，是一个完整的管理过程，它注重事情的事前沟通过程，在整个管理活动的全过程当中起着引领的作用。企业当中应用的物业管理更加侧重于企业所面对的市场的整体性、发展性及未来前景，其中对于市场程度的判断及评估以及事件发生后的评价。这对企业中间各类有益投资的发生发展都是很好的。其评价结果所依据的数据就是绩效考核的数据，数据的得出更多是对于特定时期的进步。

（二）物业管理行业的特点

物业管理行业是劳动型企业，其中的员工被要求着准确实施并应用计划、实施、考核、反馈、改进等方面的工作。市场物业管理在当前市场经济的发展状况及要求下，与企业管理方面有很多的融合及相互促进，即使物业管理作为服务行业，也要以主人的姿态出现在整个企业发展的后方。

二、物业管理行业对于企业绩效管理的要求

（一）明确可发展的战略部署

企业根据自身状况以及整个市场的发展模式而规定出来的企业部署战略，要求有着正确以及清晰的思路，这样的目标化发展战略可以使得企业当中员工感受到企业宏大的发展方向，让员工有一致努力的方向和心理归属感，同时也有利于物业管理方面为企业设定功过目标，经绩效管理更加科学、分层化及系统化。

（二）与锁定目标相适的高效组织结构

当企业的战略目标确立之后应建立一个很好平衡战略和目标协调一致的组织结构，结构的建立会对战略目标的实现产生积极推动的作用，例如分权式的组织结构就叫集权式的组织结构更加适合复合式及地区分散式的的战略目标的实现。

（三）透明的有效绩效沟通及绩效评价

绩效沟通是既适用于企业与物业也同样适用于企业本身同其中员工的方式。绩效沟通主要是应用于契约双方的形式，分析、确认、显示被考核者的强项与弱点同时也帮助被考者善用其身上的优点并明晰被考察者职业发展及培训的需要。这对肯定职业人过往及当下的工作效率有着非常大的认可率同时又为岗位管理人员也岗位员工之间进行有效的双向或者多向沟通。

同时迅速而广泛的绩效成绩的应用，可以基本实现绩效薪酬的酬工模式，使得企业的资金分配是公平公开公正的。而实际上看，这种方法的使用也是包括了与战略性人力资源的选、用、育、留等企业其他重要环节相互衔接并配合发展。

三、物业管理企业绩效发展现存状况

（一）管理形式不成体系及改进

由于没有意识到企业绩效管理方面是一个需要企业方面与物业方面整体实施的一个体系，导致很多无论是隶属于企业抑或说是隶属于物业部门的员工把绩效管理只是看作是普通填填表格和写写计划便能完成的工作，而把重头工作推到所谓管理绩效发展的人力资源等部门。这样的做法是使得工作的进展看似与自身无太大关联并且可能不会造成什么不良后果，但是任何工作都要直接考虑到它的后续发展以及实践当中的各类问题。人力资源部门在绩效管理方面的作用是维护好整个企业当中绩效措施实现的中间部门，而具体的操作是要求各部门员工共同完成的。

改进的措施是使得双方员工认识到绩效管理是非常看重工作之间的沟通以及相应的反馈机制的。首先要引导职工不仅仅只是在表面程度上面认识到绩效管理制度，了解到结果究竟有什么用处、自己工作当中存在的问题以及造成问题的原因等等，这样才有所改进的空间。所以良好的沟通及反馈机制是让员工去掉误区，了解企业绩效管理制度的大好选择。

（二）平衡关系共同发展

由物业管理企业方面绩效对于企业的持续发展具有重要意义。首先物业实施的管理是专业且有专门的针对性的。企业的任何动向旨在建立一个提高企业核心竞争力的绩效管理系统，其使用的有关于物业方面的竞争力就是管理、技术、服务以各类专业人才。这样看来，双方皆是直接应用了本身所具备的特殊技能为自身及包含着的员工带来更长远和有着实际意义的发展前景。因此绩效管理是物业管理企业实现组织战略目标、培养核心竞争力的重要手段，是企业管理的重要内容，也是提升物业管理行业整体服务水平是有力保障。

四、总结

物业管理企业要实施绩效管理必需根据企业本身情况，结合市场发张前景状况，对绩效管理有一个系统、全面的认知，从而建立一个有效的绩效管理系统。在物业方面的帮助下最终在复杂激烈的市场竞争当中得以生存和发展。

参考文献：

[1]杨金霞.论物业管理企业的绩效管理[J].北京建筑工程学院学报，2007.

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一、从培养学习型企业入手，实现观念创新

物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。

一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。

二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。

三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。

二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新

在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。

一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。

二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。

三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。

四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。2012年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。

五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。

三、从制度建设入手，实现管理创新

物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。

一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。

二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。

三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。

四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。

五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。

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服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。

一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。

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物业管理企业是以盈利为目的的，管理企业所开展的所有活动都是在自身的经济基础上展开的。物业管理企业的收入主要来源是物业管理费收入、公众性代办费、特约服务费收入、综合经营的收入，而在这些收入中每一项的利润都是受到制约的。与收入相对应的就是支出，物业管理企业的支出是多种多样的，包括服务人员的工资费用、公共设施的维护费用、固定资产的折旧费用等，这就造成物业管理企业的收入在用于管理项目的支出后所剩无几的现象。物业管理企业自身的特点使其在开展其他工作时会受到不同程度的限制，造成不能充分发挥物业管理企业作用的状况。

（二）物业管理企业的人才供给

1、物业管理企业在招聘求职者时的低要求

结合物业管理企业自身的特点，再加之是一种以营利为目的的企业，在收入来源相对稳定的状况下，企业为了获得更多的利润，就只能选择减少支出。企业支出的内容是多种多样的，服务人员的工资就是企业支出的一部分，在减少支出的观念下，就不可避免地在招聘服务人员时提供的薪资及其他待遇是低层次的。在现在社会中大部分职工的工资与学历、能力是相关联的，在劳动就业中占优势的人员就不屑于物业管理企业的工作。这就造成了物业管理企业工作人员的劳动素质的低要求的现状。

2、物业管理企业对工作人员的培训方面

物业公司需要对刚入行的工作人员进行培训，对培训人员、培训环境等的选择会极大地影响到工作人员的专业技能的学习、提高及应用。在培训的过程中所培训的内容有全面与否的差别，有难易的差别，对于资历较深的培训者来说，可以在深入浅出的同时将培训的内容全面深刻地传授给受培训者，对于资历较浅的培训者来说则不然。而由于在以营利为目的企业来说，减少支出在一定意义上代表着收入。低投入的培训的效果则造成了企业工作人员在工作中呈现出工作质量低下的状况。

（三）物业管理企业的设施配置不足

在物业管理企业应急管理的过程中除了对工作人员素质的要求外，必要的硬件设施也是必须的。在事故发生时，面对情况不明的危险，单一、有限的应急救援装备是不能应付的，必须使用大量种类不一的应急救援装备，以使得事故对居民的人身财产的伤害降到最低的限度。物业管理企业的营利性使其在购买应急设施的时候，在应急设施的质量、数量、种类等方面进行考量，大多数物业管理企业往往会选择能够减少支出的商家。在这样的情况下，无法真正检验所购买设施的作用，但在应急的过程中，最需要应急设施充分发挥它的作用的时候，倘若企业购买的是劣质设施或者数量有限，那么应急救援就会受到制约。

（四）物业企业管理缺乏责任感

在物业管理工作人员招聘的时候，由于对工作人员的低要求，其所能够招聘到的工作人员在劳动素质、工作能力、学历等方面都会比较低，无论是他们在应急管理基本理论的掌握上，还是在应急事件的分析、处理上都会造成不同程度的失误，在关乎居民人身财产安全的情况下，失误有的时候造成的不仅仅是财产的损失，有可能会对人的生命构成极大的威胁。物业管理企业在城市小区中扮演着保护小区居民的人身财产的重任，但由于小区的居民较多，物业所要处理的事情比较繁杂，对于不经常发生的安全问题就遭到了物业管理企业的忽视。大部分的物业管理企业在实际生活中，存在一种应急设施类于摆设的心理，这是不正常的。在种种因素下，作为小区安全的保障者，存在着安全意识淡薄，安全设施陈旧或者数量质量不达标等不合理的状况。

（五）物业企业管理体系不健全

应急过程中最令人担心的是工作人员手忙脚乱，乱作一团。为了有效防止慌乱局面的出现，需要制订有效的应急管理制度为应急管理提供制度保障。完善的管理规章制度包括应急预案体系、应急管理体系、应急运行体系三大部分。应急制度的规范化可以使应急过程中工作有条不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加强对工作人员的管理。对工作人员的工作给予详实而稳定的工作安排，这样能够使工作人员各司其责，同时团队在日常的相互配合下能够了解队友，达成一种默契，这有利于在应急中形成良好的配合，提高应急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的惩奖制度

物业管理企业挑选到适合工作的求职者，这只是对人才选择的第一步。每天重复的工作会让人觉得乏味，物业管理企业的领导者要想使工作人员能够充分施展自己的才能，需要合理的鼓励机制的建立，对于工作人员来说都希望自己在工作上的成绩能够得到他人的认可，得到他人的尊重。一种合理的鼓励机制不仅能够提高工作人员的工作激情，还能够激发工作人员的创新能力，促进总体工作的顺利开展，提高物业管理水平的不断提高。在日常管理中，也会遇到各种各样的问题，工作人员在处理这些问题的时候，可能会由于不同的原因而造成不必要的错误，在这种情况下，可以依据错误造成的后果的不同程度，对工作人员进行不同程度的处罚，以便在日后的工作中能够引以为戒。然而在大多数物业管理企业中缺乏合理有效的惩奖制度，使得错误不能有效地及时制止。

（七）缺少对典型事件的研究

对于应急管理是一项必要的工作，安全问题越少越好，在实际生活中，我们基本是处于一种平安状态，安全问题不常发生，但是安全问题有时候是不可避免的，一旦发生就需要采取应急措施，正是基于安全问题的特点，我们不能够很好地熟悉安全问题。为了能够很好地掌握应急管理的方法，就需要在平时对出现的典型安全问题进行透彻的分析，以便在实际的事故中能够顺利地解决所遇到的安全问题。

（八）缺乏与居民的沟通

现在是个文明的社会，特别是城市小区的居民，他们有着相对稳定的工作，有着良好的生活环境，受过良好的教育，他们对物业管理企业能够给予理解和支持，物业管理企业可以与居民进行良好的沟通，积极地了解居民的所想所需，向他们采纳有益的建议，不断地改善。提升自身的工作质量。这不仅有利于与小区居民形成和谐的关系，还能使更多的居民感受到小区的民主气息，得到更多居民的理解和支持。城市小区是一个人口众多，关系复杂的集合体，城市小区中人与人之间的和谐是社会和谐的重要组成部分。

二、物业管理企业应急管理体系的构建策略

（一）建立健全应急预案体系

突况具有不可预知性，一旦突发事情发生，最可行的办法就是沉着冷静地分析突发事件，然后尽可能有效的提出预案以制止或减轻突发事件所带来的不利后果。在制订预案的时候，需要工作人员的全力配合，进行充分的、全面的研究、分析突发事情。在制订预案的时候也要注意分清主要矛盾与次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的预案模式。

（二）建立健全应急管理体制

预案只是应急过程的一部分，确定应急预案之后需要的是具体的安排，针对工作人员的性格特点，组建不同层次的小组，这就包括总指挥小组、执行小组、探测小组等等，这一系列的安排看似只是对人员的划分、重组。但这样的划分是保证在应急过程中使得救援工作能够有条不紊地进行，使得应急工作顺利的展开。

（三）建立应急运行机制

在应急运行机制中包括监测预警机制、应急预测、分级应急小组等等的建立和完善。同时要建立健全惩奖制度，使得工作人员能够提高对应急管理的应急意识。在运行的过程中也要加强对先进设备和先进技术的运用。这样能够有效地提高对应急管理的效率，同时能够很好地保障居民的生命财产的安全。

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中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。

1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。

一、石化集团物业管理的探索和实践

伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。

物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。

石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。

二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路

物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。

根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。

三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨

石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：

1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。

2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。

4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。

5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。

新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

参考文献：

1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120

2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102

3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社

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二、石油企业物业的专业化分工

石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。

（一）咨询服务

作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。

（二）保洁保安

无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。

（三）设备维修

石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。

三、培养石油企业物业管理的专业化人才

纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。

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随着国有企业住房分配货币化政策的全面实施和住房管理体制改革的不断深化，以及居民对居住环境和生活质量要求标准的提高，国有企业物业管理应运而生。目前，国有企业在住房管理方面积极推进企业化、社会化、专业化的物业管理，取得了一定的成绩，但也存在着一些突出的困难和问题。笔者就此谈点粗浅看法。

一、国有企业物业管理现状

国有企业的物业管理是指在国有企业中对企业家属区的设施及职工住宅实施的物业管理。职工住房制度改革以来，许多国有企业相继引入物业管理的概念，成立了物业公司，对职工住房进行管理，虽然较之原来的后勤管理有了很大的进步，企业改变了过去消极被动的行政管理手段，以积极主动的服务经营手段进行开拓型管理，增强了企业进一步改革的动力和创新的活力，初步形成了业主满意、企业受益的整体良性循环。但是，受传统的房产管理思想、企业职工分流安置等因素影响，国有企业物业管理进展缓慢。这其中既有历史遗留问题，也有企业管理自身的原因。

二、国有企业物业管理存在的问题

(一)思想意识没有彻底转变。国有物业管理企业并未完全推向市场，物业管理人员服务意识、市场意识、成本意识、忧患意识不足，认识上还存在“重管理轻服务，重物业维修轻经营创收，重自我意识轻业主需求”等偏差，自身定位没有完全由行政管理型向服务经营型转换。

(二)从业人员素质偏低。目前国有企业从事物业服务人员相当一部分为照顾性安置和公司主业转岗人员，员工队伍呈现老龄化，文化程度不高，专业技术水平低，女职工所占比重大，因此普遍缺乏物业管理的基本常识，服务意识不够，不能为业主提供优质高效的服务，给物业的维修、服务、管理工作带来诸多困难。

(三)运营成本过高。近年来企业下岗分流、减员增效政策的实施，一些老、弱、病、残等不能在一线工作的职工，均被安排在物业系统工作。这样造成物业企业一方面清闲岗位人员臃肿，人满为患，而另一方面许多苦、脏、累的工作无人问津，给物业管理企业带来巨大的人员成本压力。另外，有些单位内部挖潜增效不够，物业收费措施不硬，内部自耗高的问题也没有得到很好的解决。

(四)业主服务消费意识差。一是传统的福利型管理思想根深蒂固。他们骨子里认为住了十几年乃至几十年的单位福利房，一直无须交纳管理费，因此对物业管理的有偿服务存有抵触情绪。二是把物业管理公司当成“万能”公司。一些业主认为：我既然把物业管理费交给你们了，小区里面不管什么事都要找物业公司，这是天经地义的事。只要办不到，我就不交费。

三、对搞好国有企业物业管理的建议

(一)转变思想，提高物业服务质量。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家服好务。因此，国企物业公司要正确引导职工树立服务意识，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。要建立以岗位工资为主要形式的工资制度，实行以岗定薪、岗变薪变，通过工资收入与企业效益、职工实际贡献挂钩，激发员工积极性。

(二)提高从业人员素质，塑造良好的物业形象。物业管理是集管理、服务、经营为一体的综合学科，它涉及到城市规划、建筑、施工工程、园林绿化、电学、热力学等物业管理方面知识，涉及到房地产经营管理、经济管理、财务管理等经营管理知识，另外它还触及到行为科学、法学、公共关系学等其它门类知识，这些都要求必须加大物业管理企业人员培训力度，通过采取入职培训、转岗培训、在职培训等方式，使从业人员具备专业知识、经营头脑和管理才能。

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按照大型企业体系建设中“集约化、扁平化、专业化”的要求，明确企业后勤部作为公司后勤保障归口管理部门，负责对后勤保障工作的指导、督促和考核管理。一是严格落实物业成本预算预审制度，执行企业统一的物业缴费标准和成本预算。二是按照企业物业人员配置标准，优化物业人员配置方案，统筹配置物业管理人员。三是按照企业统一的物资招投标准，在统一平台上采购大宗日用品和大型设施设备。四是严格执行国家统一的物业服务标准及考核细则，明确保障服务提升的目标与方向，提高公司大楼综合服务保障能力。

（二）依法管理，完善物业管理法律法规体系，提升企业物业管理抗风险能力

根据大型企业依法治企工作要求，进一步健全物业管理法律法规体系。一是严格遵守《劳动合同法》等相关法律法规，规范劳动用工形式，落实工作时间、工资标准、社保待遇等规定，有效降低双方法律风险。认真执行公司合同管理有关规定，建立物业服务合同关系，明确双方权利和义务，严格履行合同约定。二是规范物业合同管理，以大型企业通用物业合同模板为标准，固化合同文本法律效力，明确物业服务甲乙双方权责和违约责任。三是严格执行物业合同签订与审批流程，需提交后勤部、财务部等专业部门会审，最后由公司总经理签发。四是签订安全协议和廉洁协议，贯彻落实大型企业依法治企工作要求，建立安全和廉洁协议长效机制，从制度上完善物业管理法律法规体系。

（三）基础管理，着力打造多层次服务平台，提高员工后勤服务满意度

分层次做好公司各条线员工后勤保障工作。一是做好一线员工的后勤保障工作，按时有序发放劳防用品，提供抢修人员工作服清洗等服务。二是做好营业大厅的后勤保障工作，主动引导接待来访客户一线员工，保持大楼清洁明亮。三是做好专业部门、管理人员的后勤保障工作，快速响应落实应急保障物资。四是承办上级公司或市区两级政府相关部委重大会议和活动，保持会场环境清洁、美观，提高公司内外部整体形象。

（四）设备管理，周密制定年度维保计划，提高物业管理核心价值

为加强公司办公楼宇设施设备的管理，提升大楼内部资产价值。一是提前谋划，分专业制定公司大楼年度维保计划。定期调试维护大楼基础设施设备、专业分包电梯、空调等维保工作。二是加大巡视抽查力度，提高设备运行可靠率。根据实际情况制定巡视周期表和特殊时段特巡计划表，每月开展定期考核，并不定期开展专项抽查，确保公司大楼内部设备设施全年安全可靠运行。

（五）多维管理，严格制定考核机制，提升监督体系效能

采用四位一体管控措施，促进物业管理服务水平再上新台阶。一是倡导楼宇工作全员现场监管。每月抽样发放员工满意度测评表，统计评价当月物业服务综合情况，不断提高服务要求和质量。二是加强物业上级单位管控力度。邀请新电后勤公司、恒能公司、联合开展抽查巡视，交流管理经验，不断提升物业管理水平。三是接受社会监督，树立强烈的社会责任感，广泛听取舆论意见，维护公司良好形象。四是落实考核制度。制定物业管理考核机制，每年四季度量化考核物业公司全年工作，严格按照物业合同价款结算物业费用。

二、对未来大型企业大楼物业管理提升的展望

（一）统一管理，有序推进，主动服务公司重点工作

根据公司后勤管理体系中一体化建设要求，在无现有大楼建设模板参考和新建办公大楼的情况下，通过优化资产、整合资源、主动探索，高效完成企业建设工作，按期落实办公场地的调配、装修和改造，合理配置后勤人力物资提前进驻，完成搬迁及启用任务，确保服务中心按时正常开展工作。

（二）统一标准，合理调配，高效完成办公用房整改工作

为解决改善办公生活环境以适应企业改革和公司中心工作需要，以公司体系建设总体计划为基础，严格落实大型企业办公用房分配标准，及时完成办公用房整改工作。全面梳理办公用房使用分布情况，加大办公房产资源的整合力度，探索办公用房集中管理新模式。充分利用现有办公用房资源，根据各部门（中心）人员编制数量，并结合各部门的独特性，联系实际，严格标准，科学计算，采用调剂、合并的方式对公司原超标办公用房进行整改。公司员工对新办公环境满意度高，工作效率大幅提升。

（三）提前介入，优化服务，有序开展后勤应急保障工作

为有力支撑公司特殊时段重要工作任务，有序开展后勤应急保障工作。提前制定后勤保障应急预案，并根据不同任务及时滚动修订调整。提前配置后勤保障值守人员及应急保障物资，确保第一时间人力物资到岗到位。提前自查大楼设施设备，每年盛夏前夕，组织相关专业部门做好防台防汛专项检查。优化后勤保障服务，精心拟订值守人员每餐菜单并配专人专车送餐。

三、结论

（一）加强了集约化管理，提升了管控能力

通过后勤一体化体系建设，公司后勤保障资源配置整合等能力显著提高，人财物集约化管理水平全面提升。一是公司范围内后勤保障工作掌控能力增强，改变了过去后勤保障工作分散管理、缺乏有机衔接的状况；二是后勤资源配置效率大幅度提升，改变了过去分散运作、资源配置效率较低的局面；三是强化“主动服务”理念，改变了过去执行力逐级衰减、向心力不足的现象。

（二）优化调整了职能界面，推动后勤一体化管理

确定由公司后勤工作部统一指导与管理公司及各基层单位后勤保障服务，进一步明确公司各级后勤保障管理部门的职能界面，确保权责清晰，责任到位，为公司后勤保障管理一体化建设提供了基础和关键保障。

（三）规范了制度和标准，提升了公司后勤保障规范化管理

水平一体化体系建设之前，公司后勤保障工作大多数采取自行管理模式，缺乏建立协调统一的制度管理体系和标准体系，或有些制度、标准与业务脱节，存在“两张皮”，管理规范程度较低。通过一体化体系建设，强化公司制度体系和标准化体系建设，初步建立了覆盖公司统一的后勤保障服务管理标准。

（四）有效提升业主方试点单位后勤物业管理效率

实行区域一体化物业管理模式，双方建立框架性物业服务合同，由乙方统一组织提供合同约定的服务项目，实现了业务集约管理，业主方试点单位后勤物业管理工作量大幅减少，避免重复投资，管理效率明显提升。

（五）有效提升业主方试点单位物业服务水平

实行区域一体化物业管理模式，引入正规专业化物业管理企业，发挥资源优势，实行标准化物业管理服务，并依据合同约定和服务标准对物业服务质量进行考核测评，为物业服务水平提供了可靠保证。“原版复制”物业管理方试点单位物业管理成熟模式和经验，做到与省公司本部物业管理服务的“三个一致”，即：管理流程一致、服务标准一致、绩效考核一致。对相关业务岗位实行标准化设置、标准化管理和培训，规范开展物业服务质量考核测评，全面提升工作标准和服务水平。