物业管理服务论文汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇物业管理服务论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

2物业管理创新的基本内容

物业管理是一种服务，要加强创新，可以从以下几个方面着手：

2.1创新观念

如果物业公司没有履行自己的服务职能，无法满足业主需求，那么势必会引起业主的不满，部分物业公司重视可能重视管理但是忽视了服务质量，没有做好两者的平衡，服务水平低下的问题没有从根本上得到解决，落后的管理观念难以提高服务意识。

2.2创新方式

消费者对物业管理服务有越来越高的要求，物业公司必须提供的服务必须个性化、人性化，这也是决定物业公司能否顺利发展的重要因素。物业公司可以充分利用现有的新技术，例如信息化社区和智能化楼宇管理系统等，运用这些高科技“硬件”能够有效提升物业管理服务的质量和效率，这也是顺应当前信息化社会的重要举措。

2.3创新内容

物业公司的服务主要有两方面，即基本服务和便民服务，基本服务是物业公司必须提供的，例如安保和清洁服务等，而便民服务是延伸服务，物业公司要双管齐下，做好基本服务的基础上努力满足居民的生活需求，做好便民服务，以高质量的服务获得业主的肯定，保证物业公司的可持续发展。

3物业管理服务创新举措

3.1借鉴学习并抓

传统的计划经济体制导致物业公司缺乏市场观念，忽视了市场竞争力的重要作用，服务、管理意识淡薄，质量和效率都不尽如人意，但是要评价物业公司的综合水平，其服务水平和服务质量是主要指标，从这个角度讲，物业公司应意识到自身的主要作用是服务而非管理。物业管理人员应进行接受全面培训，学习国家关于物业管理的文件精神、法律法规和基本理论等，让物业人员认识到自己应尽的“服务”职责；可以适当借鉴其他成功物业公司的经验为自己所用，例如深圳市某小区的物业管理部门，通过举行“物业管理周”等活动，向员工传递管理新观念，提高了服务质量，并向居民展示了物业部门的良好形象。

3.2全面创新物业管理

首先，物业公司应完善管理体系，实现自负盈亏和自主经营，达到“专业化、社会化”的管理目标；其次，物业公司要加强对物业管理人员的培养，人才是提供高质量服务的基础，公司使用不同的方式培训不同岗位的人才，例如管理层就必须选择综合素质较高的复合型人才，而技术人员则要求技术水平较高，并且能和业主建立良好的沟通，以提供最优质、最符合业主需求的服务。

3.3恰当利用新科技

人性化是物业管理服务需要秉承的原则之一，在这个方面，物业公司可以恰当的利用新科技来实现服务人性化，例如可以采用门禁系统和电子监控以确保业主的人身财产安全，运用网络搭建服务平台，为业主提供最及时的服务，因此，科学技术也是提高物业管理服务水平的重要措施。

篇（2）

我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。

（二）部门设置不合理。

虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。

（三）前期物业管理的概念理解不清晰。

物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。

二、对策分析

（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。

房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。

（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。

制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。

（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。

物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。

篇（3）

在每单元选择2～3个典型案例，根据各单元课程教学大纲的要求，所选择的2～3个典型案例涵盖了各单元的重点与难点，每个典型案例包含授课单元的概念、管理原则、管理方法等知识点。每个授课单元教师对案例情景事件进行描述，使学生了解企业管理过程中所遇到的问题，从企业管理者的角度，分析企业外部环境与内部环境，通过互联网与实地调研收集大量的数据，分析问题所在，找出主要原因，提出解决方案，并对方案进行可行性分析，选出最佳的解决方案。

(二)教师对学生分析案例过程进行指导

学生分析案例时，教师设置相关的问题，这些问题由学生进行分析与讨论，教师设置的问题应该结合本单元的知识点由浅入深，保证学生运用知识、分析问题与解决问题能力的开发。通过设置案例中的问题，对学生案例分析的过程进行指导，结合不同的单元，即企业的筹建与开业、人员资源与培训管理、全面质量管理、财务管理、设备管理、信息管理、售后服务管理、企业文化等单元，提供适合的案例，设置相关的问题。

(三)小组讨论

学生经过分析后，将个人见解、意见、疑问在小组中进行讨论，使小组对问题的见解更加的全面与深刻，不断地激发小组成员的学习热情，提高学生解决问题的能力。

(四)开展班级交流活动

教师指导学生进行班级的交流活动，扩展小组的讨论，通过不断的交流，巩固理论知识的掌握，及对遇到的问题形成共识观念。比如小组讨论中提到的关于人力资源管理环节的案例，小组讨论后，形成一定范围内的共识，然后再扩展到班级，由班级成员再对人力资源管理环节可能会出现的问题进行补充，并且提出解决问题的方案，全班学生结合各小组的方案，进行讨论与交流，从而在较大范围内形成共识。

(五)教师对案例的总结与评价

案例教学的最后一个环节就是由教师进行小组的总结与评价，同时对案例分析所运用的知识点、重点及难点进行概括与总结，从而完善学生的知识结构，提高分析问题与解决问题的能力。

二、汽车服务企业管理案例分析改革的思考

汽车服务企业管理案例教学中缺乏适用的案例教材，缺乏基础的教学设施，在实施案例教学法的过程中，存在不能及时提供典型案例的问题，所以，为了保证案例教学法的顺利实施，还必须有典型的案例库和系统的案例分析模式。

(一)建立《汽车服务企业管理》课程典型案例库

为提高学生学习汽车服务企业管理案例分析的效果，建立典型案例库，比如在全面质量管理环节，质量分析的方法有很多种，比如排列图法、因果分析法、直方图法等等，而不同的汽车服务企业的应用情况是不同的，这就需要教师与学生多种渠道收集案例，完善汽车服务企业管理教学典型案例库。在案例库的建立过程中，教师和学生同时参与，鼓励学生收集相应的案例，指导学生运用所学知识寻找好的切入点，建立典型案例库。

(二)形成汽车服务企业管理新案例分析模式

由于在一定的时间内，汽车服务企业总会有新的案例，所以，在教学过程中，应不断地增加新的案例，形成对新案例分析模式，这样才能完善典型案例库。首先应选择案例，由教师布置较为开放的案例题目。接着整理案例资料，由学生搜集整理案例资料，然后进行案例小组讨论、分析、总结，教师在这个环节解答学生的疑问，充分调动整个班级学生的参与，并且由教师对整个过程进行总结，把案例作为典型案例库中的案例。这样就形成了汽车服务企业新案例的分析模式，并且完善了典型案例库。

篇（4）

[中图分类号]G647

[文献标识码]A

[文章编号]1005-6432(2008)48-0016-02

高校经过大“扩招”进入高等教育大众化以来，随着学校办学规模的扩大，师生对物业管理需求的提升，物业管理服务企业由社会进入到高校，并成为高校发展的一个组成部分。现阶段我国高校物业管理服务企业所处的大环境可以概括为市场化、垒球化、信息化和知识经济的兴起。新环境、新形势对高校物业管理服务企业既是一种机遇，更是一种挑战。强化管理，不断进行管理创新已成为企业在竞争中制胜的根本保证。

1　高校物业管理的特点及其企业创新的必要性

在近些年，高校扩招带来了高校校园的扩大和物业项目的增多。随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推动，高校物业管理服务成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的快速发展，许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建，使高校物业管理得到了进一步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理服务的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校后勤保障，办好高校有着十分重要的意义。高校物业管理服务企业除了具有社会一般物业管理企业的特性，即服务性、专业性、经营性、规范性、统一性和综合性等外，还具有以下三个特征：

(1)具有育人属性。高校物业管理服务企业作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分o

(2)服务对象特殊。社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历人员集中的场所，其物业管理服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。高校中的师生员工对物业管理服务企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心组织，秩序维持和学生安全显得特别重要。

(3)融合校园文化。由于高等教育在我国经济建设和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了高校特有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围。高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理服务企业在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设。高校物业管理服务企业所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的。它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

正是高校物业管理服务企业所处环境的特殊性，对其企业管理创新提出了新要求。应该说，高校物业管理服务企业创新在过去一段时间的实践中，在不断强化管理创新，并取得了历史性的进步。但从总体看，高校物业管理服务企业的管理创新工作还远远不能适应高校发展形势的需要，其企业管理迫切需要进一步创新。

2　高校物业管理服务企业管理创新的领域和内容

高校物业管理服务企业管理创新只有在关键的领域进行改革与突破，才能取得最佳效果。新形势下高校物业管理服务企业管理创新主要涉及以下领域及内容：

2．1　重视高校物业管理服务企业的战略管理

战略谋划是高校物业服务企业的灵魂，战略管理关乎企业的发展方向。面对世界经济一体化进程的加快、信息技术的迅速发展和知识经济兴起所带来的外部环境深刻而巨大的变化，特别是我国加入WTO后所面对的世界“超级队”跨国公司的挑战，高校物业服务企业管理要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须在战略创新方面下工夫。高校物业服务企业管理创新，要求企业战略的制订和实施要着眼于高校物业服务市场竞争，企业战略的制订和实施要在捕捉外部环境机遇的基础上更多地立足于高校物业服务企业核心竞争力的形成。培育和形成核心竞争力必须适应物业管理服务企业外部的环境因素。

2．2　构造高校物业管理服务企业的“企业生态”环境

高校物业管理服务企业生态是指企业生存和发展的和谐环境。面对经济全球化、信息化、知识经济兴起以及高校快速发展形成的企业经营环境的剧烈变化，增强高校物业管理服务的市场意识和对环境变化的敏感性，改变传统的把“自我”与物业管理服务企业必须具备的“环境”完全割裂的意识，确立与高校“共生”的意识，形成和谐的“企业生态”。构建高校物业管理服务企业的“企业生态”，首先要开展协同竞争。由于市场经济发展趋势的增强，面对日益激烈和复杂的竞争环境，高校物业管理服务企业必须超脱传统竞争模式，以合作代替对抗，在竞争中寻求合作，在合作中展开竞争，通过一定程度的合作和资源的共享来寻求竞争优势，即实现“双赢”。

2．3　调整高校物业管理服务企业的组织结构

组织结构是实现高校物业管理服务企业经营战略的保证。目前，高校物业管理服务企业的组织结构特点是严格的层次关系，固定的职责，正式的沟通渠道，集权化的决策，以及管理环节多，管理成本高，企业管理服务效率低等。由于科学技术的飞速发展和市场的瞬息万变，加之高校环境的特殊性，使得高校物业管理服务企业的运转节奏必须加快，要求保持高度的机动灵活性。而互联网和企业内部网的广泛应用，又使得传统的组织结构难以适应时代的要求。为此，必须调整和创新高校物业管理服务企业的组织结构，使组织结构扁平化、柔性化和虚拟化。通过破除传统的自上而下垂直多层的结构，减少管理层次，压缩职能机构，加大管理幅度，建立一种紧缩的横向组织，加快信息传递和反馈的速度，以提高管理效率。通过建立临时性组织来摆脱原有组织形式束缚，实现灵活性与多样性的统一，以增强企业适应内外环境变化的能力。调整组织结构的理想目标是建立学习型组织。面对知识经济时代，不仅仅是获得知识和信息，更重要的是它高度重视建立全体人员共同的目标、价值观和经营使命。

3　促进高校物业管理服务企业管理创新的措施

加强高校物业管理服务企业管理创新，涉及各个方面的工作，需要协调运作，特别是需要针对薄弱环节，围绕新形势提出的各项要求进行。

3．1　转变观念，把管理创新作为高校物业管理服务企业经营战略思想

观念的陈旧和落后是企业管理创新的最大障碍。如高校物业管理服务企业的领导还没有形成现代企业管理的意识，就无法认识到现代管理模式对企业效益的巨大作用。因此，高校物业管理服务企业的领导要切实认识到管理创新在当前市场经济竞争形势下的重要性和紧迫性，更新企业的经营理念和战略部署，增强科学管理经营的意识，从战略的高度去推动企业的管理创新。

3．2　建立有效机制，培育职业化的高校物业管理服务企业管理队伍

高校物业管理服务企业的管理者是企业内最具有创新能力和影响力的人。目前，高校物业管理服务企业管理创新效率不佳与缺乏具有企业家素质的管理者有内在关系。因此，要推动高校物业管理服务企业管理创新，必须注重企业内部管理队伍的建设，培育和造就一个主导管理创新前沿的管理层。结合目前高校物业管理服务的现状，在“责、权、利”一致的原则下，完善经营者激励约束机制，建立一套科学、公正的考核、晋升体系，使经营者的个人利益与企业的经济效益挂钩。

3．3　构建创新文化，形成高校物业管理服务企业良好的管理创新氛围

篇（5）

“感动服务”在医疗等行业深入推广，几乎家喻户晓，但在物业管理行业推广的难度较大。感动服务是业主对物业服务的心理满足，而物业服务属于微利行业，从业人员工资低、素质普遍较低；业主素质参差不齐，对相关法规了解不深，普遍的心理需求与收费标准反差太大，能都做到“感动服务”的企业为数不多，特别是在业主情况复杂和业主普遍收入低下的小区，物业服务企业的难度更大。在物业管理、服务中适度提供“感动服务”的根本目的是提高收费率，促进企业经营目标的实现与持续发展。

一、业主的心理活动剖析

既然感动服务是业主对物业服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。

1.业主的五个层次需求

在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。

2.业主的两种心理定势

(1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。

(2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件：

①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。

②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。

3.业主的四种心理状态

(1)外向型业主，其情绪、情感比较显著外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。

(2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。

(3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。

(4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。

4.业主的五种心理气质

(1)冷漠型业主，其对外界事物漠不关心，置若罔闻。

(2)表现型业主，这类业主好强顽固，总认为自己的意见是正确的总想把自己好的一面表现给别人知道。

(3)议论型业主，这种业主私心较重，对人不尊重，喜欢喋喋不休地评论物业公司这也不对那也不是，对什么都觉得不顺眼。

(4)过敏型业主，这类业主有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，一般业主能忍受的误解或委屈，这类人却无法忍受。

(5)平稳型业主，这类业主往往心胸较宽广，能够与人较好地沟通，人际关系好。

二、做好常规的管理服务同样可以做到“感动服务”

业主的感动是对某项物业服务的满足，不同的物业管理项目收费标准不同，业主的需求差异也很大，只要找出常规管理服务中的主要不足，及时改进，取得明显效果，同样能使业主感动。

案例一:2001年10月份厦门侨建社区居民组长例会正要召开，刚接任10天的物业主任准时步入居委会列席会议，刚才还熙熙攘攘的会场突然鸟雀无声，霎时间又爆发出一阵热烈的掌声，让物业主任不知所措。紧接着，居委会主任解释说，这是组长们为你才来几天就明显改变小区面貌所感动而自发的掌声，本社区从未有过。原来，侨建花园一期是90年代初建的安置房（共有7.5万平方米，1008套），结构设计上还保留窗上有宽大遮雨蓬，许多居民有往下丢杂物、垃圾的陋习，遮雨蓬和绿地垃圾随处可见，交房多年来空中垃圾没有清过；北面外口小区污水长期排入本小区一块绿地，形成烂泥田，蚊虫横生。上任的第二天，物业主任找了外口小区主任，商定由外口小区出钱侨建整改。侨建物业发动所有员工自行施工，埋管砌沟整绿地，硬是在两天内整改完毕；接着又请专业公司清理空中垃圾，三天中竟清理了三卡车垃圾。管理处的举措在小区业主中传为佳话。之后，管理处的工作得到了社区居委会和居民组长的有力支持：有些业主长期欠费，居民组长帮做业主的开导；业主垃圾乱扔乱放，居民组长参与管理；车辆长期进入小区停放扰民问题的规划和劝导，在车主的理解和居民组长的配合下，很快得到有效整治，等等。

案例分析：本案例中，管理处只是尽到常规管理服务职责，却在业主中产生了很大反响，在业主和物业服务企业间形成了互动效应，提高了收费率，促进了小区物业管理的良性循环。

原因在于抓住前期显而易见的突出问题，采取快捷、有效的行动，环境得到明显改善，使业主产生鲜明的对比，心理上得到一定的满足。所以，“感动服务”并非一定要作出惊天动地的事，而是首先要做好我们的本职工作，造就安全、卫生、有序的生活、工作环境，让业主满意。该社区属于普通住宅小区，业主的需求不高，主要是安全和生存需求类型。物业管理服务的重点要针对这些需求展开。

三、用情感与业主进行沟通的技巧

物业管理人员与各种各样的业主打交道，即使服务再好，有的业主也会不满意，原因是沟通的方式方法欠妥。所以，要使业主感动，除了提供优质服务外，必须掌握沟通的技巧。

案例二：厦门某住宅小区，某业主因业主间的尖锐矛盾而拒缴管理费已经2年，对于管理处的多次催缴置之不理。2004年6月，管理处主任在核对水电费计算表时，发现该业主当月用水比正常用水多出上百吨，觉得这是沟通的好机会。主任马上与该业主联系，说明情况，征得业主同意，亲自上门帮其检查原因。原因查出并当场排除故障后，主任与该业主拉起家常，但故意不涉及其拒缴管理费的敏感问题。当交谈逐渐投机后，业主主动解释拒缴管理费的理由，主任简明扼要地作了解释，该业主接着说保安有次对他态度不好，主任说道：“人要互相尊重，很多业主对保安都不错，他怎么可以这样对待业主呢？我了解一下，一定好好教育教育，你是干大事的，不要跟他一般见识。”主任临走前，该业主表示以前的欠费过两天去交，以后不会再欠费了。

案例分析：本案例中的业主是有一定经济实力的生意人，自尊需求比较强烈；其心理状态属于外向型，情绪、情感比较显著外露，性情脾气急躁；其心理气质属于过敏型，有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，之前保安因其酒后乱停车进行劝导，他认为自尊心受损，产生隔阂；因该业主掺和小区两派业主多年的激烈冲突，其心理定势属于团体心理定势。对于这种具有综合沟通障碍的业主，如果简单的就事论事进行沟通，往往适得其反。管理处新任主任是首次与其沟通，将产生首因效应，即该业主的第一次形成的印象对新主任认知的强烈影响这将对日后该业主与管理处矛盾的化解、小区业主间的和谐产生一定的影响。主任到任后没有急于找其沟通要求缴纳管理费，而是抓住良好时机，主动并亲自帮他解决问题，从情感上先拉近距离；在与该业主拉家常时，是进一步增进相互了解、建立信任感、继续拉近距离的过程，如果主动地、过早的涉及敏感问题，会增加沟通的难度。业主主动涉及拒缴管理费问题，是从法从理上都感到心虚，主任及时发现并亲自帮他解决问题避免了每个月几百元经济损失，使他心里过意不去。对于业主提出的保安问题，主任话中有话，但给了其台阶下，使其自尊需求得到一定满足；在沟通过程中，主任耐心地倾听业主的倾诉，让他把心里的话说完，也体现了主任对业主的尊重。在上述过程后，主任才对敏感的问题简明扼要作了解释，但在第一次沟通不宜太深入，以免过多涉及敏感问题引起反弹。最终该业主补缴了管理费，日后基本上能按时缴交，达到了预期的目的。转四、“感动服务”的社会效益和经济效益

“感动服务”可以产生社会效益和经济效益，对业主和物业服务企业是双赢。社会效益和经济效益间又可以互相促进，共同提高。

案例三：同样是案例二的小区，业主间7年来的激烈冲突，使大部分业主苦不堪言，期望小区早日和谐。管理处不断利用提供“感动服务”的良机，提高业主的信任度，斡旋于业主间，加强正面宣传引导，逐步缓和矛盾，并于2004年中秋节邀请两派业主参与组织、全体业主参加的首次中秋博饼活动，弘扬厦门中秋博饼文化，造就小区和谐氛围。从此以后，小区业主间的冲突明显减少，逐渐走向和谐。同时，小区物业服务费的收费率不断上升，目前已经达到98%以上，管理处已经实现了扭亏为盈。

案例分析：提供“感动服务”，业主享受到等值甚至超值服务，心理需求得到满足，能够使物业服务企业与业主关系和谐，物业服务企业保证收费率，进而通过提供增值和特约服务，提高企业和员工的经济效益，创造可持续发展的条件；企业通过“感动服务”，建立业主信任感和亲近感，形成社区和谐的催化剂和粘合剂，众多社区和谐又是社会和谐的基础，有利于创建区域和谐，促进区域经济的发展。所以，“感动服务”看起来虽小，而其意义是何其深远。

五、“感动服务”的控制

“感动服务”既然对社会效益和企业的经济效益能够产生深远的影响，为什么又要进行控制呢？

案例四：厦门某高档小区是闻名的物业管理优秀小区，豪华的别墅吸引着众多盗贼的眼球。一天晚上，一个盗贼潜入小区作案行窃被保安发现，盗贼拔腿就跑，保安穷追不舍，追到一个约四米高的悬壁前，眼看就要追上，盗贼没有退路，腾空跳下，保安不加思索紧跟着跳下，保安当即脚跟骨折，盗贼乘机逃之夭夭。保安为保护业主财产的勇敢行为博得业主的赞扬，但是，事后企业也为该保安承担了数千元的医药费。

案例分析：物业服务是企业行为，不是慈善事业，企业是以利润最大化为追求的目标，为业主提供感动服务有个适度问题。案例四中保安已经制止盗贼的继续作案，职责已经尽到，如果能够进一步把盗贼擒获当然更好，但是当追到悬壁时，保安应该要有自我保护意识，得当自卫。本案例中保安的“感动服务”履责过度，个人和企业都蒙受不应有的损失。

篇（6）

物业服务收费一直是困扰物业管理行业发展的难题，大多数物业管理争议和纠纷都直接或间接与其相关。它本来是一种简单的商品交易行为．为什么会引发如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3个方面：(1)政府对物业服务收费在政策设计上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，从而引发种种争议；(2)缺乏精确、高效的物业服务质量考核体系，导致费用与服务水平相适应的收费原则难以贯彻；(3)在物业管理实践中，新事物、新情况层出不穷，不断地创造出一些法律及政策上的空白，使现行的法律及政策规定无以应对。显然，第一、二个原因属于体制上的缺陷，第三个则属于外在因素的影响。透过纷繁复杂的问题表象，认识其本质，从源头上进行纠偏、规范，是解决物业服务收费问题的关键。

一、物业服务收费的计费依据需要修改

《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的原则、要求等进行了指导性的规定，但是把具体的管理权限下放给了省、自治区和直辖市政府价格与房地产主管部门．各地根据当地实际情况也出台了一些物业服务收费的管理办法。虽然这些管理办法不尽相同，但是收费依据较为一致，一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积(包括公摊面积和套内建筑面积)来确定。这种收费依据的可操作性毋庸置疑，因为每个业主的建筑面积固定．只要收费标准不变，每个业主应交纳的物业服务费就固定不变。但是，这一收费依据也有明显弊端，即公平合理性考虑不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素，未考虑到人的因素，而真正享受物业服务的是人，并不是物，虽然物业面积和使用人数存在一定的正相关关系，但绝非严格意义上的一一对应，而且人口因素是动态变化的，当前收费依据无法体现这一特点。以住宅物业为例，在一个物业管理区域中，同样面积的房子，有些业主是单身阶层，有些是两口之家，也有些是三世同堂，另外，还有一些房子是闲置未用。可见，面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。但对物业服务企业来说，它一视同仁地提供给每个物业使用者无差异的公共服务．如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用设备设施的维修养护等等。这意味着同样面积的房子，如果使用者人数多，那么享受的公共服务总量也将随之增加。但是根据现在的物业服务收费计费依据，其物业服务费却没有任何增加。显然，这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。建议物业服务费计费依据可以建筑面积为基准，综合考虑人口因素进行调整．房屋空置不用可作为计费的起点，然后根据实际使用人数进行调整，房子使用人数发生了变化，物业服务费用也随之变动。这是一种灵活、动态的计费方式，当然，它的可操作性和效率不如现行计费方式，因为物业使用人数在不断发生变化．这就需要经常性地进行统计核实，无疑将大大增加物业服务企业的工作量，而且准确统计在技术上也存在一定难度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。对于物业服务费这个涉及千家万户切身利益的问题来说，公平合理性似乎比效率更为重要。如何提高这种计费方式的可操作性和效率，有待进一步思考和探讨。

二、物业服务费用应按项目细化明确

根据《物业服务收费管理办法》，现行的物业服务收费采取两种方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分；酬金制收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用组成中，构成最复杂且争议也最多的就是物业服务成本(支出)，它主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等等。可见，物业服务成本(支出)是物业服务企业为全体业主提供公共服务的成本支出。是物业服务费的主体构成部分。在我国目前的物业管理实践中，大部分地方对物业服务成本(支出)的各个项目没有逐一进行明确定价，而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种计费方式有着明显的弊端。

统计资料显示，我国目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍，其中一个主要原因就是部分业主认为物业服务企业提供的服务质量不高或者有瑕疵。其实，通过调查发现，很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定，而只是对其中的某几项服务不满，如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等，但是，由于具体服务项目没有明确的收费标准，这就导致一些业主采取了类似“株连”的做法，因为对众多服务当中的某几项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。显然，这种做法虽然不妥，但也属无奈之举。鉴于上述原因，建议尽量细化明确物业服务费用，即确定每一个服务及支出项目的费用。这样，在出现由于个别项目服务质量有瑕疵而引发收费纠纷时．就可以根据该项服务的具体收费标准和实施情况酌情减免。这种做法一方面体现了公平合理、按质论价的原则，另一方面也可以有效提高物业服务费的缴纳率。

三、应尽快建立精确高效的物业服务质量考核体系

“费用与服务水平相适应”是物业服务收费的重要原则，这与一般商品“按质论价”的定价原则一致。但物业服务产品本质上是一种行为，具有无形性的特征，其质量的考核存在着技术上的难度。目前我国还没有建立统一的物业服务质量考核体系，大部分地区也都没有建立地方性的物业服务质量考核体系，这就使业主与物业服务方在服务质量上经常存在分歧，甚至业主之问对物业服务质量也评判不一，从而引发收费纠纷。建议尽快建立全国性的物业服务质量考核指导办法，各地在其指导下，根据当地的实际情况，进行落实细化，设计科学合理的质量考核指标体系．使其切实可行，精确高效，真正发挥标尺的作用。可以说，物业服务质量考核体系一旦建立．很多物业服务收费纠纷将迎刃而解。

四、单独购买车位或车库的产权人应视情况确定是否缴纳物业服务费

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，再由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一法条意味着建设单位在满足业主需要的基础上，可以单独将车位、车库(不属于公摊面积)的所有权让渡给业主之外的消费者。根据当前的普遍做法，物业服务企业对这些外卖的车位、车库消费者一般仅收取车辆管理费，用于车库车位的维修养护、停车管理人员的报酬和物业服务企业利润。显然．这部分车辆管理费仅是为获取车辆管理服务所支付的费用。现在问题是，对这些外卖车位和车库的消费者，能否在收取了车辆管理费外，再收取适当的物业服务费用呢?

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一、国外农业信息化的发展趋势

国外农业信息化大致经历了三个发展阶段：20世纪五六十年代，主要是利用计算机进行农业科学计算；70年代工作重心是农业数据处理和农业数据库开发；80年代、特别是90年代初以来，研究重点转向知识的处理、自动控制的开发以及网络技术的应用。网络技术因具有可及时、准确、经济、全面地搜集所需信息的特点，因此，信息网络正在迅速向发达国家的农村延伸。目前，世界上最大的农业中心网络系统是美国内布拉斯加大学于1975年创建的AGNET联机网络，可提供200多个不同用途的农业软件。其他如美国的AgcomputingInforlinc、AGRISTAR、GRIN，英国的AGRINET，日本的CAPTAIN，澳大利亚的CISC，荷兰的EPIPRE，加拿大的GiassRotsInformart等都是较有名的农业信息网络。这些网络服务于农业生产管理，已取得巨大成效。

二、中国农业物流信息化服务

农业物流的流体——农业生产资料和农产品的生化特性有别于一般物流的流体，所以农业物流系统及储运条件、技术手段、流通加工和包装方式都具有独立性，而农业物流的设施、设备和运输工具也具有专属性，加之农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展现代农业物流。随着《优势农产品区域布局规划（2003—2007年）》的实施，以及农副产品加工业投资和产品贸易继续保持高速发展，农产品物流作为协同发展的关联产业也将步入快车道，农产品物流将越来越成为农业产业化和市场营销体系建设的重要环节，国家计委、国家经贸委、农业部、财政部、中国人民银行和国家工商总局曾联合下发《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》，对“十五”和今后一段时期我国农产品流通设施建设工作进行全面部署。《意见》提出我国农产品流通设施建设的目标之一就是：加快农产品的储藏、加工、运输等物流设施建设，建立现代化的农产品物流服务体系。

21世纪是信息经济的时代，是中国农业实现现代化的世纪，而信息化逐步成为推动我国现代化农业发展的主要动力。农业物流信息体系中既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体系所能提供的信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。

随着网络通信技术的发展和普及，把网络技术应用于农业，不但能及时解决农业发展中的技术问题，而且能降低农业信息的获取成本。基于INTERNET，处于不同地域的生产者可以使用农业专家决策支持模型进行数据处理与分析，可以浏览WEB多媒体文档，还可以随意连接其他农业信息网站。它通过信息和知识及时、准确、有效地获取、处理、传播和应用，把农业物流信息及时、准确地传达到农民手中，实现农业生产、管理、农产品营销信息化，加速传统农业改造、升级，大幅度提高了农业物流效率、管理和经营决策水平。

因此发展现代农业物流信息系统具有六大战略意义：提升农业聚集效应，促进农业的可持续发展，促进农业专业化，加强农业资源优化配置，保障农民利益，提高农产品出口竞争力。

三、物流信息化服务系统

1．我国目前农业物流信息化系统的不足

在国内从信息收集方面，充分利用互联网上的海量信息，应用与开发搜索引擎技术、自动编辑系统、自动撮合系统。比如，北京农软科技有限公司开发的自动编辑系统、自动撮合系统。中国农网的所有栏目均具备模糊查询功能，方便用户对信息的搜集。从信息的传输、方面，基于互联网的传输不受时间空间限制，全球资源共享的特点，可以更好的实现对自己需求的信息传播。

目前的物流信息系统主要采用的是两层或三层客户机／服务器（C／S）模式和浏览器／服务器（B／S）模式。在两层C／S模式下，客户端需要通过网络远程与服务器交换数据。这样，网络上可能会有大量数据传输而造成网络瓶颈；另一方面，这种模式的维护费用很高，而且这种模式造成了信息系统的重复开发。现代物流趋于全球化，加上近年来网络技术的发展，使企业开放产品的查询信息给所有的潜在客户，所以服务器的负担也就越来越重。三层C／S模式由客户平台、中间层和数据库服务器组成。在这种模式中，中间层将客户与数据库隔开，减轻了网络的压力。但是三层模式会给应用系统带来性能管理方面的问题，而且很难确定性能故障发生在哪一个特定的服务器或网络连接上。B／S模式中，用户界面完全通过浏览器实现，一部分事务逻辑在前端实现，但主要的事务逻辑还是在服务器端实现。B／S的主要缺陷有两点：第一，企业是个有序实体，而Internet面向的是一个无序的集合，B／S必须适应长期C／S下的有序需求方式；第二，企业中已经积累了一些基于Internet技术上的应用，与这些应用连接，是B／S的一项极其重要而烦琐的任务。

除此之外，我国农业物流信息系统还存在信息市场发育的基本条件落后，信息传递速度慢，交互性差，信息内容单调，信息产品和技术的实用性差，信息咨询服务滞后等不足。

2．农业物流信息化系统的开发方向

开发基于对等网络的农业物流应用软件，使物流服务网络中的结点所具备的功能模块：

信息及：用户通过信息平台将自己的需求信息到物流增值服务网络上。为了保证有效信息的可用性，用户在信息的同时，要系统选择一些结点作为自己的，将信息复制到这些结点上。为了防止过期的信息占用存储空间，需要一种机制，对存储空间中的信息进行控制。

信息搜索：由于信息分布在网络上不同结点，系统提供一种高效的搜索机制向用户提供全面的搜索结果。

信息过滤及优化：随着网络上信息量的迅速增加，系统根据用户的信息需求对动态信息流进行过滤，仅把满足用户需求的文档传送给用户，以运筹学中优化物流系统的模型为理论依据，可以提高信息的利用效率。

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1企业纳税筹划的必要性及面临的纳税筹划问题

1.1企业纳税筹划的必要性

(1)纳税筹划是企业实现利润最大化的必要措施之一。市场经济是激烈竞争的经济,经济主体为了能够在激烈的市场竞争中获胜,在经济社会中占有一席之地,必然采取各种合法措施来实现经济利益的最大化。纳税筹划就是实现经济利益最大化的有力措施之一。随着我国税制的不断完善,纳税支出已经成为企业的一项重要支出,如何优化纳税支出的纳税筹划已成为现代企业财务管理的重要内容之一。

(2)纳税筹划是企业发展的需要。提起纳税筹划,不少人认为纳税筹划就是牺牲国家利益谋取企业私利,这是一种错误观点。纳税筹划是企业发展的需要,在市场经济体制下,依法纳税是每个企业承担的责任和应尽的义务。有些企业为了减少本企业的负担便打起了少缴税的主意,但往往是事与愿违;有些企业又在不知不觉地多缴税。这就使纳税筹划逐渐独立出来,并成为企业经济活动中不可或缺的一种重要活动。

纳税筹划是通过非违法的避税行为和合法的节税方案以及税负转嫁的方法达到尽可能减少纳税行为,从而达到少缴税款的目的。也就是说,纳税筹划是纳税人在熟知相关税收法规的基础上,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,通过对筹资活动、投资活动、经营活动的科学安排,运用合理的方法和技巧达到规避或减轻税负、最大化企业利益的行为。

企业利益最大化了,同时也就给国家带来了应有的利益,两者并不矛盾,是相互依存的两个方面。没有企业的利益,国家利益也会受到影响;同样,企业不保证国家的利益也就没有了长久生存、发展的空间。

(3)纳税筹划要树立守法意识和维护自身权利意识。纳税筹划是企业合理、合法地对企业的纳税行为进行统筹规划,以减少税费支付,在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下,运用合理的方法和技巧最大化企业利益,与偷税、骗税、抗税和欠税有着本质的区别。

使企业树立维护自身权利的意识。我国《税收征管法》制定的目的是“为了加强税收征收管理,规范税收征收和缴纳行为,保障国家税收收入,保护纳税人的合法权益,促进经济和社会发展。”由此可见,企业的规划在合法的情况下,是受国家法律、法规保护的正当权益。也就是说,无论从企业的角度讲还是从国家、政府即征税方的角度讲进行纳税筹划都有其必要性。税法对不同地区的收受差异,使企业在减轻自身负担的同时自动调节地区间的经济结构,充分体现了国家税收的经济杠杆作用。

1.2目前纳税筹划应关注的问题

纳税筹划是在保证国家利益和企业利益的同时,保证企业的利益及企业的发展。在充分利用国家政策时,目前应重点关注以下方面的纳税筹划问题。

(1)企业改革面临的纳税筹划问题。企业随着改制的发展,将成为独立的法人主体,原来企业内部单位的有偿结算收入将按政策缴纳各项税费,这无形中就会增加企业的纳税额。

(2)技术改造纳税筹划。根据财政部、国家税务总局的相关文件规定,凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。企业可以选择有利于自身的技术改造方式和设备购置的顺序来进行纳税筹划。

(3)筹资方式的筹划。从财务管理的角度上讲,企业的筹资方式从性质上划分为负债筹资和权益筹资两种方式。筹资方式的不同会形成纳税上的差异,我们要在不破坏资本结构的前提下,选择适应于企业自身的筹资方式。

2纳税筹划方案

2.1增值税中运输收入缴纳税款的筹划

由于承担着运送供暖用煤等运输业务,核算中存在着是否单独经营的情况,如果将其纳入增值税混合销售行为,会为企业带来了一个筹划空间。

如公司各单位年提供的外部运输收入按3500万元计算,购买汽车配件及发生的燃料费3100万元。

(1)按非增值税应税项目计算缴纳营业税应发生税费情况:

营业税3500×3%=105万元

城建税105×7%=7.35万元

教育费附加105×4%=4.2万元

支付税费合计116.55万元

(2)按增值税兼营行为处理发生税费情况:

增值税销项税额3500×17%=595万元

增值税进项税额3100×17%=527万元

城建税(595-527)×7%=4.76万元

教育费附加(595-527)×4%=2.72万元

支付税费合计75.48万元

从上述分析可以看出,按兼营行为处理,企业少支付税费41.07万元,并且可以多抵扣税款527万元。

2.2所得税的纳税筹划空间

企业在年终预计年应纳税所得10.1万元,年终决定向希望工程捐款0.1万元。如不捐赠,企业所得税率33%,税后利润6.77万元;如果捐赠,企业所得税率27%,税后利润7.3万元;企业通过分析计算,这项捐赠给企业带来0.5万元的利润。这里年终预计所得额就是经营中不确定的风险,企业在筹划的同时要考虑化解各种风险的措施,以最大限度地保证企业的利益。

2.3利用银行贷款的纳税筹划空间

企业拟购买10000万元的设备,以增加赢利,对投资企业内部有两种不同意见,是利用10年积累的资金购买设备还是向银行贷款。财务部门提供了两种方案的纳税对比分析:

(1)用10年积累的10000万元购买设备,投资收益期为10年,每年平均赢利为2000万元。

该厂平均每年纳所得税2000×33%=660万元,10年共纳所得税6600万元。

(2)贷款10000万元购买设备,年平均赢利仍为2000万元,年利息支出150万元,扣除利息后,企业每年赢利1850万元。

这样企业每年纳所得税1850×33%=610.5万元,10年共纳所得税6105万元。

显然,企业以贷款方式进行投资有许多好处,可以提前进行所需要的投资活动以获取更多的利润,可以减少企业承担的资金风险,减轻税负。

(3)处置报废固定资产的纳税筹划。企业2007年已报废固定资产净残值1500万元,对这些固定资产是整体出售还是拆除后出售进行了分析。拆除后处置预计收入1200万元,拆除费用55万元。

按相关政策,企业不将固定资产拆除,直接销售按《国家税务总局关于印发增值税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]288号)文件规定,销售自己使用过的其他属于货物的固定资产,暂免缴纳增值税。

3纳税筹划的建议方案

3.1技术改造纳税筹划设计方案

(1)技术改造纳税筹划的设计思路。财政部、国家税务总局关于印发《技术改造国产设备投资抵免企业所得税暂行办法》的通知[财税字(1999)290号]和国家税务总局关于印发《技术改造国产设备投资抵免企业所得税审核管理办法的通知》[国税发(2000)013号]文件规定,凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业,其项目所需国产设备投资的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。按照规定,企业每一年度投资抵免的企业所得税税额,不得超过该企业当年比设备购置前一年新增的企业所得税税额。如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时,未抵免的投资额可用以后年度企业比设备购置前一年新增的企业所得税税额延续抵免,但延续抵免期限最长不得超过五年。

(2)建议方案。①当年“新增税款”大于后购置设备尚未抵免的金额时,则当同一技术改造项目分年度购置设备时,在同一抵免年度内,对以前年度分年度购置的设备应分别计算抵免额,即“先购置设备先抵免,后购置设备后抵免”,不影响抵免额。②当年“新增税款”小后购置设备尚未抵免的金额时,则当计算后购置设备的抵免额时,因为本年度应纳税额已经抵免了先购置设备的抵免额,故“新增税款”就有可能不足抵免后购置设备的应抵免额。这种情况下就要先比较先后购置设备抵免额的大小和可抵免剩余年限,再选择是抵免先购置设备还是后购置设备抵免额。

3.2筹资方式的筹划设计方案;《税法》规定纳税人在生产、经营期间,向金融机构借款的利息支出,按照实际发生数扣除;向非金融机构借款的利息支出,按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除。

从财务管理的角度上讲,企业的筹资方式从性质上划分为负债筹资和权益筹资两种方式。筹资方式的不同会形成纳税上的差异,按《税法》规定,债务利息可从所得税前扣除,而股利支出在所得税后支付。两者的差异导致了负债和权益资本对企业税收成本和企业价值的不同影响。

从纳税筹划的角度看,企业适度采取负债筹资比权益性筹资优越得多,企业负债增加,纳税支出减少,每股收益增大,企业价值增加。因此,在提高生产能力筹集资金上可以采取向银行借款、发行企业债券、企业间相互融资等进行筹资。股份制煤炭企业还可以采取尽量减少权益性资本所占的比例等方式进行纳税筹划,但要注意资金结构的合理性。

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随着我国经济的发展，服务行业已经成为我国的主导产业，特别特别是餐饮业的扩充，吸引了大量的劳动力就业，餐饮业服务员的队伍日益发展壮大。餐饮业是一个劳动密集型的服务行业，做好服务员的人力资源管理在餐饮业管理经营中显得尤为重要。事实上，现阶段餐饮业服务员的人力资源管理制度缺乏科学性，有失公平性，不注重对餐饮企业服务员的激励作用。因此，如何合理并公平地设计餐饮业服务员的的人力资源管理制度，激发员工的的积极性，提高员工的对企业的归属感，降低服务员的离职率就成了一个很重要的问题。

一、餐饮业服务员的特征

1.年龄偏小，一般来自于农村。由于餐饮业招聘时一般要求年龄不超过25岁，所以服务员年龄一般在20岁左右。目前，餐饮业服务员一般属于90年左右出生的，城市里90年左右出生的收人压力较小，大部分都不愿意从事服务员的工作，从事服务员工作的一般是来自于老少边穷地区的，这些地区的年青人没有上大学之后，进人城市打工的首选就是服务员行业。

2.学历低，整体素质不高。根据社会相关人力资源调查资料显示，餐饮业服务员初中及以下学历约占总人数的24%;高中学历的约占总人数的71%;大专学历(包括进修取得的学历)的占总人数的4.66%;本科学历的仅占约总人数的0.34%。这是因为，一方面是受我国文化观念的影响，很多有本科学历的人耻于从事服务员，一般在餐饮企业工作都选择做管理层;另一方面从事服务员需要的是体力劳动，大部分的从业人员还没有意识到低学历所带来的困难。

3.男女比例相差很大，根据统计，目前餐饮从业人员中，服务员男女比例为1:3.7。造成男女比例相差大的原因主要是企业在招聘服务员要求为女性，一是认为女性比较细心和周到，较适合做服务工作，二是长久以来，顾客比较习惯女员为之服务。

二、餐饮业服务员人力资源管理现状

1.服务员流动性强，离职率高。据报道，餐饮业服务员流动率高达80%，这是因为餐饮业一般不与服务员签订正式劳动合同，企业与服务员之间没有稳定的雇用关系。因此，在工作期间，餐饮业可以根据服务员的工作表现，企业的经营好坏随意的解雇服务员;服务员也可能因为有其它更好高薪或者环境更好的就业机会而随时离开企业。导致餐饮业服务流失的原因有多方面的，经过统计，依次得出流失的原因为:服务员想另寻发展、认为薪酬偏低、自身违规违纪、劳动强度过大以及其他原因。

2.服务员工作强度大且工作时间长。由于工作性质的原因，服务员每天从早上9点工作到晚上9点，中午一般会休息2个小时，工作时间长达10小时之多，其中站立时间达长6小时。在顾客进餐时，服务员是一刻不停地忙碌着，在周末和节假日，或是有承接宴席时，服务员一般几乎要有分身术才能忙碌得过来，可见服务员的工作强度之大。

3.薪酬管理不科学，缺乏公平性。在对餐饮业服务员的离职调查中发现，决定服务员离职的所有要素中，最重要的影响要素就是薪酬水平。餐饮企业管理者认为，市场上的人才很多，对薪酬管理不是很积极对待，一般采取听之任之的态度，更多地依赖经验化管理。薪酬是指企业支持给服务员物质和非物质的总和，包括基本工资和奖金、福利三个层次，但是餐饮企业服务员一般只有基本工资，即使有奖金也少之又少，更谈不上福利，几乎所有的餐饮企业都没有给服务员办理养老保险和医疗保险。薪酬计量没有和绩效挂勾，做得好和做得坏没有区别，缺乏公平性，并且往往是根据规章制度罚得多，奖得少，严重挫败服务的工作积极性。

4.职业发展潜力小。服务从事的都是简单的体力劳动工作，企业一般没有进行职业培训，服务员的职业生涯相对于其它职业来说比较短，服务员如果没有提升到管理层，由于年龄的关系，一般怀孕以后就不会从事服务员工作。服务员工作时间不长，企业也考虑到成本的原因，也没有必要为服务员进行职业发展规划。

三、对餐饮业产生的影响

1.服务员高离职率影响餐饮业收益。餐饮业服务员大量离职，导致餐饮业出现用工荒，客户进店消费却没有服务人员，这样会流失了大量的客源。特别是在节假日和春节前后，都是餐饮业生意红火的季节，据统计，在武汉这样的城市，90%有一定规模经营的餐饮企业客户全部爆满，像湖锦和太子这样酒店翻台率达到100%。如果在这样的季节缺少服务员，那将会给餐饮企业带来不可估量的损失。

2.服务员流动率过高，无法保证服务质量，并且还会增加企业重置成本。适度的人才流动能优经企业内部结构，使企业充满生机活力，但流动率过高，餐饮业服务质量稳定性将无法保证。企业也将陷人不断招聘和培训管理的漩涡之中，大大地增加了人力资源管理成本。目前餐饮业人力资源管理人员不断应付有两大问题:一是服务员的流失，总是在做招聘和培训这样的工作，这样的工作占了他们工作时问的90%以上;二是由于服务质量不稳定所带来的客户投诉。

3.服务员流失将制约餐饮业的发展。随着人们消费观念的改变，对餐饮业的要求越来越高，餐饮业的竞争越来越大，餐饮企业需要从基层的服务员中培养人才，因为他们更懂得消费者，懂得如何管理经营，如何引领消费者潮流。由于观念上的误差，餐饮业很难吸引优秀的人才进人企业担任管理者，所以很多企业选择从服务员中培养管理人才，服务员大量流失，企业想培养人才也无从下手。现代企业竞争就是人才的竞争，餐饮业也不外。留不住优秀的服务员，是目前餐饮企业面临的共同难题。

四、应对餐饮业服务员人力资源管理对策

餐饮业是服务行业，所提供的是对人的服务。现如今餐饮行业竞争越来越激烈，如何有效地提高企业的人力资源管理水平，是餐饮企业经营管理的重中之重。餐饮行业的竞争就是人才的竞争，提高服务员对企业的忠诚度，增加服务的满意度，为餐饮企业留住人才，增强企业的外部竞争力，吸引人才进人餐饮行业是目前餐饮企业鱼待解决的问题。

1.树立科学的企业人力资源管理理念。餐饮企业要走出传统的人事管理的误区，必须从观念上有所突破，树立人力资源是企业第一资源，人力资本是企业第一资本的观念。管理者应由传统的领导型转为管理服务型;服务员应由实用型转为发展型;服务员的培训应由应急型转为终身有用型;待遇应由工资制度转为薪酬制度。只有观念上改变了，才能开展企业人力资源管理的其他工作。

2.服务员的引进。一方面，大部分餐饮企业目前对服务员的年龄依然有所限制;另一方面由于服务工作不稳定，工作强度大，薪酬不科学，职业发展前景小的各种因家，餐饮企业服务员缺少已经非常明显。所以餐饮企业管理者可以放宽用人的标准，不能局限只用年经服务员，可以适当考虑将年龄放宽，引进一些下岗企业的员工来餐饮行业从事服务员的工作。另外，企业还可以和几个中专院校、培训学校建立合作关系，引进这样的服务员，不仅可以为社会解决就业问题，增加餐饮企业的知名度，还可为企业引进年轻有活力、素质相对较高的服务员，填补高学历毕业生不愿从事服务员工作的空白。

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二、数字化管理模式的建设方案

以数字化管理模式总体思路构建的产品齐套交付管理系统具体包括以下几大功能模块：

1．计划协调管理模块

计划协调管理主要包括通过管理信息系统实现计划任务的下达、接收、确认、分解、协调与反馈等，涉及的单位及部门主要包括业务主管机关、产品承制与齐套交付单位。计划任务下达主要分为2级：第一级为业务主管机关下达任务至产品承制与齐套交付单位；第二级为产品齐套交付单位内部之间的任务下达。在计划任务下达过程中，计划协调管理模块应能够实现各部门间的相互协调，以及对计划的明确和协调过程的记录等功能。

2．产品齐套管理模块

产品齐套过程主要发生在产品齐套单位内部。业务员在接收任务后，根据任务下达单和产品承制单位上报的产品明细表进行产品的齐套全过程跟踪管理以及齐套产品交接等工作，同时可通过系统对全过程的信息进行追踪、记录，以便后续查询统计。产品齐套管理模块应包括产品的状态、交接、收货以及检验等管理功能。

3．产品出入库管理模块

产品入库管理主要由保管员完成业务操作，产品检验合格后在产品齐套交付管理系统中录入产品的相关信息，包括产品入库时间、库房信息以及库管员信息等。产品出入库管理模块应带有基本的仓储管理功能。目前，标识识别技术已在物资管理领域得到广泛应用，是提品基础信息的自动化采集、准确识读的重要手段，能够提高效率、节约资金，满足自动化管理的要求。型号类配套产品可以综合采用射频识别（RFID）及二维条码技术，实现型号产品及随件的标识与识别。在办理齐套产品的出入库时，可通过软件系统激活库房门口的RFID标签读写器，被标识的齐套产品在通过库房门口时会被系统自动识读，并由系统自动完成出入库产品相关信息的匹配、录入、调取等操作，最后生成出入库单。对于被标识二维条码的随件、备件等小型产品，可通过移动式数据采集终端对产品进行信息识别，再将产品信息与待出入库产品进行匹配，从而实现产品的出入库操作。另外，产品齐套交付单位业务员根据产品的发运计划，在产品出入库管理模块中制作发运产品交接单，由保管员根据交接单在系统中制作产品出库单，办理产品出库手续，并完成相关库存报表的调整。