房地产企业经营论文汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产企业经营论文范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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一直以来房屋都是人类的生活必需品， 伴随着全国城市化率的速度加快，对房屋的供给和需求也在保持一定的上升趋势，这保证了包含房屋和土地的发展从整体上来说是向前的。中国房地产业也慢慢向规范型、品牌型、大规模型产业靠拢。以提高经营绩效为基础目标，达到提升竞争能力的更高目标是房地产业广泛探讨的话题。收集国内有关房地产企业经营绩效的有关文章，研究房地产企业经营绩效的发展和现状，对房地产业指标的选取、构建的模型、使用的研究方法等对作者的相关研究都有积极的影响，也是本文理论研究的基础知识。

一、绩效的概念

在现在的管理学领域的理论中，绩效可以定义成个人、团队或组织从事一种活动所获取的成绩和效果。绩效是投入了要素之后的产出，付出了成本之后的收益。只要是有活动，就会有结果或收益，也就是绩效。安德烈.德瓦尔（2003）认为绩效是指在所消耗的劳动量与所获得劳动成果之比。但绩效的特殊性就在于，它们之间的关系可能通过一个具体的比值或通过一个相对的名次体现。

二、 企业绩效有关指标的选取

鞠颂（2007）对上市公司绩效评价中心指标的选择，参照《国有资本金绩效评价规则》，从数据中的盈利能力、偿债能力、资本运营能力、成长能力四个方面选取12个指标来反映上市公司的经营绩效。旷开萃（2005）提出在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，深入研究影响房地产开发经营绩效的四大因素以及相关指标体系，以大量数据调查为依据，对影响房地产开发经营绩效的四大因素与关系模型进行研究分析。

魏刚（2000）提出高级管理层激励与上市公司经营绩效中，提出了上市公司高层管理工作人员激励的现实效果，可以在分析我国公司内部激励机制中比较有好的思路。为此在对上市公司1998年年报中公布的高管成员的红利情况和持股的情况进行了考察。王福民（2014）有关基于利益相关者的企业经营绩效进行研究，这个是特殊的研究方向，提出了有关利益相关者对经营绩效评价的指标偏好，其中包括政府、雇员、顾客和供应商等，并提出了以利益相关者为基础的评价指标设置。

孙斌艺（2002）提出旅游房地产项目经营绩效的特征因素分为两部分： 外部特征因素包括距中心市场的距离、交通通达程度等；内部特征因素包括管理者能力、管理水平等。此外，旅游房地产项目经营绩效与投资的数额、所有权的性质、企业人员的规模大小等都有相关关系。石明华（2002）对房地产上市公司绩效进行研究，把房地产上市公司经营绩效评价指标体系框架总结为四个方面：即反映企业内部经营管理效果的评价指标、反映企业财务业绩的评价指标、反映企业未来成长的评价指标和客户评价指标。

三、 房地产企业经营绩效评价方法综述

鞠颂（2007）采用横截面数据进行分析， 所有数据均采用2003到2005的数据和绩效得分得出平均值。使用主成分分析法确定了所要提取的公因子系数，再把因子表示成变量的线性组合，得出分数排名顺序，最后再进行有效的理论分析。王歆（2012）的数据采用SPSS 17软件进行因子分析。而选取的是样本中6年财务数据的平均值来计算，消除总体发展阶段房地产上市公司的差异性。评价方法是运用的DRF和DEA的结合分析方法。

旷开萃（2005）以净资产收益率为房地产企业开发经营绩效的考核指标，以经验为基础，把四大影响因素下个层次的指标设定成同样权重。对于数据的分析建立三元线性回归方程及其检验。对指标进行相关的研究分析。魏刚（2000）先是对管理层的报酬进行简单的描述性统计分析，然后对高管人员的激励现状作整体性分析。运用回归分析方法来研究上市公司经营绩效与高管人员报酬与所持股份的敏感程度及高管人员年度报酬与公司规模、所处行业和所持股份的关系。

蒋娜（2012）从盈利、收现、营运和成长能力中四个方面中的8个财务指标来分析样本公司2009年的绩效情况。首先进行描述性统计分析处理，从整体上对2009年样本公司的经营绩效进行分析，可知应收账款周转率和净利润增长率是影响公司经营绩效的重要指标，其次再因子分析，主要提取三个公因子， 根据三个因子所代表的各个指标进行总结性分析。王刚（2008）构建的房地产上市公司DEA绩效评价数据包络模型主要衡量的是公司内部投入的产出效率，运用 EMS 效率评价软件、对经处理后的输入输出指标值进行处理，比较运行效率和规模效益的大小，进行总结分析。

四、建议与展望

从指标的选取到评价方法的简单描述及论文方向的选取，可以总结出以下几点：1.我国的文献研究中已经有作者提出开始把财务性指标与非财务性指标相互结合起来表示企业的经营绩效，并通过平衡计分卡这一理论方法来进行简单的分析；2.在绩效的评价方法中主要包括数据包络分析方法、主成份分析方法、因子分子方法、描述性统计、模糊综合评价、线性回归模型和对数回归模型的相互结合的方法、因子分析和数据包络分析方法的组合等等一些简单地两者组合的分析方法；3.论文方向的选择大都是开发经营、资本结构对经营绩效的影响因素研究及建议。

从文章研究发现对于评价方法的选取有一定的不足，缺少对新型分析方法的研究。在指标的选取中也有一定的阻碍，比如选取指标时，虽然提出了财务性指标与非财务性指标的相结合的方法，可是在实证分析中还是很少出现这样的文献研究。虽然国内的房地产建筑理论研究落后于发达的国家，但是随着国内市场经济的持续完善，经济体制改革的深化和国内经济学者的研究探索中，我们会在经营绩效的研究上取得重大A突破，对国内房地产产和相关产业提出更多的理论和实践相结合的建议。

参考文献：

[1] 王刚.中国房地产行业绩效评价研究[D].重庆大学.2008.

[2] 蒋娜.房地产行业经营绩效评价[J].财会通信综合.2012.（5）.

[3] 鞠硕.房地产上市公司绩效评价及影响因素分析[D].南京农业大学.2007.

[4] 石明华.房地产上市公司绩效评价研究[D].湖南大学工商管理学院.2002.

[5] 旷开萃、刘菊红.房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J].建筑管理现代化.2004.（4）.

[6] 孙晓娟.房地产企业开发经营绩效评价研究[D].西南交通大学.2004.

[7] 程宇.我国房地产上市公司融资结构对其经营绩效影响的研究[D].西南财经大学.2013.

篇（2）

随着我国市场经济的不断深化，中国的房地产行业得到了长足的发展。房地产业已经成为国民经济的基础性和先导性产业，对于社会和经济的发展起着巨大的推动作用。伴随着房地产市场的兴盛局面而来的，是我国房地产行业企业业绩的飞速增长，甚至远超过各大房地产企业的预期。仅2009年，中国房地产业销售量达到百亿的企业就有27家，远超过2008年的两倍之多。销售总量排在前5名之内的万科企业股份有限公司，绿城房地产集团有限公司，保利房地产股份有限公司，上海绿地集团有限公司以及中国海外发展有限公司的销售额全都超过了400亿，而其中绿城房地产集团有限公司更是以251％的同期相比速度增长。在土地储备方面，以恒大地产为代表的十大房地产企业土地储备超过3.2亿平方米，新增土地储备统计达2500万平方米。这些相关数据都说明了，我国房地产行业企业业绩正在以惊人的速度增长。但是越来越多的学者以及房地产行业的投资者们开始关心我国房地产行业企业业绩的增长是否是其经营者努力的结果。因为某些用来客观评价经营者业绩的相关指标并没有与房地产企业业绩的增长呈显著正相关关系。因此，对房地产企业经营者业绩评价的研究是非常具有理论和现实意义的。

一、国内外对业绩评价的研究现状

1.国外的研究现状

19世纪末的业绩评价方法一般只以某些关键的财务指标作为考核标准，其中主要是涉及会计收益的指标，如：净利润、营业收入、利润率、投资报酬率、每股收益等，它们都是以一定时期的会计利润为基础的短期业绩指标。20世纪末期，EVA(经济增加值)理论的诞生和发展，成为了世界企业业绩管理史上的一座里程碑。直到现在，EVA理论和方法都是被学术界和企业界所广为沿用的最前沿的业绩评价方法之一。

1982年，总部设在纽约的思腾斯特管理咨询公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并将其注册为该公司的商标。EVA强调的是一种“经济收益”，是通过对投资资金“机会成本”的测算，突出强调企业是否创造价值，关键在于分析企业对股东资本的回报是否超过了资本的“机会成本”。如果EVA为正值，则反映企业创造的收益高于股东投入资本的成本，为股东创造了价值；如果EVA为零，则表示企业只为股东创造了最低风险报酬；如果EVA为负值，即使会计利润为正数，也表明企业不但没有创造价值，反而在销蚀股东投入的资本价值。

而同样是产生于20世纪末期的平衡计分卡理论(简称BSC)。则在EVA理论的基础上平衡了财务指标和非财务指标之间的权重，也是目前世界上最流行的业绩评价系统之一。它实现了指标体系的之间的平衡，包括财务与非财务指标、长期与短期指标、定量与定性指标、主观与客观指标的平衡。平衡计分卡通过顾客(如顾客满意度和市场占有率)、内部业务流程(如产品质量和交货时间)、学习和创新(如员工技能)方面的业绩评价指标来补充传统的财务指标。平衡计分卡很快引起了理论界和企业界的兴趣，使得其理论和方法不断被完善和发展并一直沿用至今。

2.国内的研究现状

与国外相比，我国的业绩评价工作起步较晚，未能产生像国外那样丰富的理论和方法。但是由于我国一直比较重视业绩评价问题，因此业绩评价理论在我国的发展速度很快。我国对业绩评价的研究成果主要集中在90年代以后的现代企业制度建设时期。

中央政府自建国以来颁布了多套企业业绩评价指标体系，但在研究的初始阶段颁布的评价体系在科学性和合理性上还很不足。直到1999年6月，财政部、国家经贸委、人事部、国家计委联合颁布了《国有资本绩效评价规则》及《国有资本绩效评价操作细则》，对国有企业的业绩评价进行重新规范。重点是评价企业资本效益状况、资产经营状况、偿债能力状况和发展能力状况四项内容，这四项内容的评价由基本指标、修正指标和专家评议指标三个层次，共计32项指标组成。初步形成了财务指标与非财务指标相结合的业绩评价指标体系。

目前，国内关于EVA相关的理论文献主要还是以介绍和消化国外研究为主。这种消化和吸收主要集中在两个方面：一是介绍、分析与评价EVA管理体系。二是利用EVA指标对中国上市公司进行业绩评价和投资分析。在经历了EVA理论认识阶段后，国内学者对EVA的研究更多的集中于EVA在企业的业绩评价实践中的应用上。目前，国内的青岛啤酒、TCL集团、东风汽车、宝钢股份等一些大中型企业尝试引进了EVA，将EVA作为经营业绩评价指标，只是由于时间较短和缺少实践经验等原因，暂时还没有达到理想的效果。

我国对于平衡计分卡的研究尚处于初级阶段，2000年，平衡计分卡的概念开始被引进中国，但目前关于这一理论的实际应用和理论研究仍缺乏系统性和技术性的内容，因此，这方面的规范研究还值得我们进一步的深入。

二、我国房地产企业对于经营者业绩评价的现状及存在的问题

以2008年为例，我国房地产企业的平均利润在此年内出现了整体下滑。行业龙头万科地产的利润率降至26％，富力地产的利润率也下调至20％以内。但是根据对30家A股房地产上市公司的年终财务报表的统计，发现经营者薪酬依然是降的少涨的多。26家数据齐全的房地产企业中，仅6家经营者薪酬下降，3家持平，17家经营者薪酬依然是上涨的，且平均涨幅达到163％。我们知道经营者薪酬做为对经营者经营成果的回报，应与经营者的经营业绩正相关，但是我们从事实中得到的结论却与此相悖。这说明我国房地产企业对于经营者业绩的评价尚有许多问题：

1.概念的界定

我国房地产企业对于经营者业绩评价尚存在概念不明确的问题，即把经营者业绩与企业业绩相混淆。企业业绩中包含了经营者业绩，经营者业绩需要通过企业业绩来表现，但是二者在业绩评价体系中是完全不同的两个客体。如果不能做到正确区分企业业绩与经营者业绩之间的关系，就无法做到对经营者业绩的客观评价，而不科学的业绩评价体系也将使房地产企业的内部管理更加混乱。

2.评价的方法

目前我国房地产企业对于经营者业绩的评价多选用定量分析的方法。这种方法的缺陷是无法客观评价与企业的无形收益或长远利益相关的经营者行为，从而导致经营者由于过分看重企业的短期利益而忽略了企业的长期发展。这对企业的持续经营是十分不利的。例如经营者对于员工的培训和成长的关注度，该企业内部员工的满意度以及经营者应承担的社会责任等。相反，如果经营者做出了对企业长远发展有益的决策，但是却由于没有得到企业的客观评价而计入自己的业绩中，结果是会伤

害经营者的个人感情，削弱其工作的积极性。而这显然与企业设置经营者业绩评价机制用于起到激励作用的初衷不符。

3.评价的指标

我国房地产企业对于经营者业绩的评价主要选取的是财务指标，例如净资产收益率。首先，我国房地产企业具有特殊性。我国房地产行业与世界发达国家同行业相比，尚处初级阶段，如市场机制不健全、监管力度不足，房地产市场应有的信息对等、供需平衡作用等未能得到充分发挥。且在国家屡次出台相关政策限制商品房价格上涨，普通民众对房产仍持观望态度的大形势下，房地产企业面临的生存环境十分复杂，仅以财务指标为导向对经营者进行业绩评价已很难应对环境的变化。其次，这种指标选取方法很容易导致经营者出于追求个人利益的目的，利用其在企业中的特殊地位人为地操控财务指标。

三、改善我国房地产企业经营者业绩评价机制的建议

1.明确经营者业绩评价的概念

应从以下三个主要方面来界定经营者业绩的内容：

(1)评价的主体：经营者业绩的评价主体是全体股东。

(2)评价的客体：经营者业绩的评价客体是企业的决策者和高级管理者。

(3)评价的目的：经营者业绩的评价目的是检验其努力程度以及是否完成了受托责任。

2.将定性分析方法和定量分析方法有机相结合

我国的房地产企业可以借鉴国外的成功经验和理论，例如平衡计分卡，努力将定性分析方法和定量分析方法有机地结合起来。但我国是以公有制为主体的社会主义市场经济，不同于西方国家的私有制经济。因此照搬西方国家现有的业绩评价理论无法做到正确评价我国房地产企业的经营者业绩。企业只有在实践过程中担负起建立正确的经营者业绩评价体系的责任，设置研发基金和加大人才培养力度，自主加强该领域的理论研究建设，才能形成一套有效的，符合本企业自身特点的独创性业绩评价体系。

3.将非财务指标纳入经营者业绩评价体系中

非财务指标比财务指标更少受到外界环境的干扰，而且可以解决财务指标的不全面性以及短期性等问题，因此非财务指标可以更准确的评价企业经营者的经营成果。但非财务指标的不足是某些指标在量化过程中容易参进个人感情因素，主观性比较强。因此必须将财务和非财务指标结合起来才能对经营者业绩作出全面的衡量，使其更加努力地为企业的生存和发展服务。这里列举几个比较具有代表性，量化过程相对简单的非财务指标。

(1)经营者的个人素质方面：包括经营者的学历背景，经营者每年做出重大决策的个数及其正确性，经营者的信誉(即承诺的兑现或是既定目标的完成质量)以及经营者在本行业内的从业年数。

(2)经营者的社会责任感：企业每年对公益事业的贡献或遭遇重大自然灾害时的捐款数额。此数据亦能代表本企业的社会形象及在公众心目中的地位。

(3)员工方面：包括新老员工的比例(以三年为界限)，每年对员工的培训项目数及时长，员工薪水增长率，员工满意度等。

4.加强对房地产企业经营者的思想道德教育。企业的经营者由于其在企业内部的高地位，高权利，而往往忽视了自身的道德素养的发展。因此“再教育”便有了必要性。只有通过持续的学习和思考，才能保持经营者自身的先进性，使其承担起更多的社会责任来。

5.优化公司内部监管制度。加快对公司内部结构的优化和改革，明确每名员工的职责和权力，使每名员工都能起到监督的作用，负起监督的责任。

6.完善房地产市场机制，加大对房地产市场的监管力度。根据我国房地产行业所具有的特殊性，进一步完善我国的房地产市场机制，建立健全的社会住房保障体系，坚决制止炒房，抄地皮等投机行为。更要杜绝治标不治本的“面子”政策。同时也可以设立专门的监管机构，一方面监督本行业内的不正当竞争行为和秩序混乱问题；另一方面监督各房地产企业的内部治理结构是否合理，业绩评价机制是否科学等，使市场发挥出其特有的自发调节供需平衡等优势，从而从根本上解决我国房地产行业所存在的问题。

参考文献：

[1]程承坪：论企业家人力资本与企业绩效关系，中国软科学，2001(7).

[2]王文群等：房地产经济学，北京：经济管理出版社，2003.

[3]Simsek,Zeki.CEO tenure and organizational performance：Anintervening model.Strategic Management Journal,2007.

篇（3）

随着全球化的到来，我国的房地产市场逐步壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产行业为了求生存和谋发展，必须提高自身的市场竞争力。而提高房地产市场营销策划水平作为提高自身市场竞争力的有效手段之一，越来越收到开发商们的重视，但目前房地产行业在市场营销策划中存在着一些值得探索的问题。与其他产业相似，房地产的获利能力也是由行业竞争格局决定的。在这样的新形势下，如何有效提高房地产市场营销策划水平已成为房地产企业亟待解决的问题之一。笔者根据自身经历，对此有以下三点认识：

一、房地产市场营销的涵义 房地产市场营销作为市场营销的一个分支概念，它的涵义可以从广义和狭义两个方面去进行概括。从广义上讲，房地产市场营销的涵义是指房地产企业通过创造住房产品及其相关价值，与客户进行等价交换，实现房地产企业经营目标的一个过程；从狭义上讲，房地产市场营销是指房地产企业运用各种促销手段，将房地产产品和服务销售给买房客户的整体过程。

二、目前房地产营销存在的主要问题

(一)缺乏有效的市场考察

任何一个企业的发展，都是从市场中来，到市场中去。一个优秀的企业，始终是依托于市场这个大，去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景，把握好企业发展的方向，才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察，但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候，考察力度不够深入，注重表面资料数据，未进行深入分析，从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时，做的营销方案过时，缺乏时效性，未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发，导致市场营销未达到预期的效果，从而影响企业经营效益的实现。

(二)目标市场的定位不准确

我国消费者群体是一个庞大的社会群体，他们在收入、水平、消费观上存在着明显的差异，因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征，只是盲从随波逐流，跟随大流，侧重对高档产品的定位，以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么群体消费者，市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响，而且导致整体房地产结构的不平衡，难以解决广大中低收入群体的住房难问题。

(三)广告投入过度

许多房地产企业寄希望于广告的作用，来提升本企业品牌效益。房产广告具有基本广告的告知作用，在一定时期内使销售业绩有所增加，但是增加幅度较小。加上目前是一个信息爆炸的社会，消费者通过网络、、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告，譬如说，房产、家电、促销活动等广告，早已形成一定的疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大，在这样的形势下，还去过度投入广告，加大市场营销显然是不明智的。

(四)企划创意不合理

房地产企划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策，更是一种创造性活动。许多房地产企业在策划过程中，不是一味地去追求“新”与“奇”，而没有真正地创新思维，就成了标新立异；就是采用过于保守的营销策划策略，这样就成了墨守成规、因循守旧；无法实现创意与实际操作的有机结合；还有就是在整个企划创意过程中，并没有将各种因素进行综合考虑，更无法进行有机整合，致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。

三、提高房地产营销策划水平的策略

(一)高度重视市场考察，增强市场预测科学性

市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用，因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前，要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理。房地产市场营销贯穿房地产从选址、设计、施工、销售以及物业的始终，这需要深入市场进行考察，并根据大量的数据材料作出科学的预测，并经过专业的人士的反复论证，才做最终的工作。

(二)明确目标市场

房地产市场营销需根据不同消费者的需求去，将具有相同需求的消费者聚合在一起。按照因素、水平、购买力等因素可以将消费者划分为不同的市场需求群体，比如按照消费者的支配类型有可以划分为价格支配型、户型支配型、品牌支配型。明确目标市场以后，就能决定采用适合的形式进行市场营销，比如市场集中化、选择专业化，科学地选择目标市场，不但可以平衡市场供求，还可以促进房地产企业实现经营目标。

(三)适宜地进行诚信宣传

房地产广告要起到预期效果，在宣传过程中，一定要坚持诚信与实效原则。在充分考虑企业广告投入的基础之上，去选择广告宣传的具体形式；并在广告时间、广告量、广告地点上把握好分寸，广告内容上以真实有效为主，以满足客户的需求为目的，让客户相信企业的信用度，形成一定的好感；在广告表现形式上可以进行适当的加工，给客户以想象的空间，激发人们的发散思维。

篇（4）

公司的股权激励，是指激励的主体授予激励对象以股份形式的现实权益或是潜在权益，目的在于激励经营者或是员工的工作，实现企业的价值最大化和股东利益最大化。作为重要的激励和约束工具，股权激励是公司员工全面薪酬体系中的重要组成部分，良好的股权激励机制有助于公司所有者与经营者形成利益共同体，目标趋于一致。

我国实施股权激励的上市公司中，房地产企业所占的比例较大，从近几年我国房地产行业的发展来看，房地产行业的市场风险较大、市场化程度高、人才竞争激烈，所以这些企业较多采用股权激励方案。由于股权激励机制一般都是要经过一年以上的封锁期后激励对象方可获得股票，而且还必须在满足考核条件的基础上才能行权获得收益，所以房地产上市公司采取股权激励方式也是为了稳定经营团队、留住和吸引优秀的职业经理人，保障公司的持续经营。

一、股权激励方案的核心设计要素分析

股权激励能否真正激励经营者为提高企业的绩效努力工作，实现其目标，关键在于股权激励方案各个要素设计的合理性。

1．激励对象

通常来说企业管理论文，股权激励计划的激励对象是对企业未来发展有着重要作用的公司雇员，包括公司的高层经理人员和其他对公司发展有着直接影响的关键员工，如核心技术人员，营销骨干。

2．激励方式

国际上最常见的激励方式为股票期权，股改后我国《上市公司股权激励管理办法(试行)》规定，上市公司实行股权激励的基本模式，应当“以限制性股票、股票期权及法律、行政法规允许的其他方式实行”。

3．行权价格

限制性股票的价格一般较低或者为零，行权价格的制定没有特定的标准。上市公司可以根据股票期权激励机制规定，股票期权持有者可以在规定的时期内以股票期权的行权价格购买或卖出本公司股票。在行权以前，股票期权持有人没有任何的现金权益，行权过后，其个人收益为行权价与行权日市场价之间的差价。

4．行权的绩效条件

通常使用的股票期权注重股价与会计收益的直接挂钩。倘若激励对象的收益完全由股价来决定，其操纵股价的动机就会增强。为减少股价提高带来的收益的不合理性，应更多地使用会计指标衡量经营者的业绩。现在，上市公司设立的行权指标多以财务指标为主。上市公司也可采用更为严格的财务指标和非财务指标设定成适合于其本身的绩效考核指标。

5．激励期限

激励期限是激励计划所涉及的有效时间长度，通常由公司在规则之内自主设置。一般来说，行权期越长，激励强度越弱，但有利于激励高级管理人员为企业的长远发展考虑；行权期越短，激励强度越大，容易引致激励对象的短期行为。为了兼顾长短期激励效果，公司通常选择分批行权的安排，同时，可因受益人的具体身份及情况而有所不同。经理人员一般在受聘、升职和每年业绩评定后授予股票期权论文开题报告范文。

6．授予数量及比例

在制定股权激励计划时，非常重要的问题之一是要考虑公司究竟应该向激励对象提供多少数量的股票。股票授予数量直接关系到激励对象的未来收益，直接体现股权激励计划的激励效果，而且，过多或过少的数量均对企业不利。

二、我国房地产行业股权激励实践

1．数据来源与样本选取

沪深两市的数据全部来自巨潮咨询网。由于上市公司行业分类不时会发生变动，本文参照了证监会2011年4月15日中国上市公司行业分类表，选择的属于房地产开发与经营行业的企业。

在证监会2011年4月15日的中国上市公司行业分类表中，属于房地产开发与经营行业的企业一共有143家，其中在股权分置改革之后详细披露股权激励方案的房地产企业有17家。综上企业管理论文，本文共研究17家房地产企业的17个股权激励方案。这17家企业是：万科A、荣盛发展、泛海建设、名流置业、福星股份、中粮地产、深长城、广宇集团、阳光城、新湖中宝、华业地产、金地集团、苏宁环球、南国置业、中国宝安、卧龙地产、万业企业。

2．房地产企业股权激励各要素设计情况

（1）激励对象

表1 房地产企业激励对象

激励对象

数量

比例

董事、高级管理人员

监事

中层管理人员

业务骨干

17

5

6

15

100.00%

29.41%

35.29%

88.24%

合计

17

100.00%

由表1可以看出，我国上市的房地产企业确定的激励对象集中在董事、高级管理人员和业务骨干。样本的所有企业都把董事和高级管理人员列入激励范围，因为他们是影响公司业绩的主要因素。董事不包括独立董事，目的是保证独立董事判断和决策的独立性。17家企业中有15家对业务骨干进行激励，占样本数的88.24%。其中有5家企业（在2006年或者2008年初出台方案）把监事作为股权激励的激励对象。在2008年3月证监会出台的《股权激励有关事项备忘录2号》中明确规定：为确保上市公司监事独立性，充分发挥其监督作用，上市公司监事不得成为股权激励对象，所以此之后的股权激励方案中激励对象不包含监事。

（2）激励方式

17家公司中，15家采用了股票期权这一激励方式，占总样本数的88.24%，采取限制性股票的两家企业分别是万科A和万业企业。股票期权是国际上广泛采用的激励方式，在我国股权激励的发展中，这一方式已经逐渐被认同并被越来越多的企业采纳。多数房地产企业采取这一种先进的方式，表现了这些企业追求先进的理念。

（3）行权价格

采取股票期权的15家房地产企业中有14家行权价格定为下列价格的较高者：（一）股权激励计划草案摘要公布前一个交易日的公司标的股票收盘价；（二）股权激励计划草案摘要公布前30个交易日内的公司标的股票平均收盘价，占总样本数的82.35%。只有华业地产一家企业的行权价格是上述两者的较高者上浮10%的比例。由于期权激励在我国尚不成熟，各公司为保守起见，都选择证监会上述规定中最低要求作为公司期权激励的行权价格。

（4）激励的绩效条件

表2 行权绩效指标

行权绩效指标

数量

比例

净利润（净利润增长率）

净资产收益率

主营业务利润增长率

每股收益增长率（万科A）

销售收入增长率（金地集团）

股价（万业企业）

14

15

1

1

1

1

82.35%

88.24%

5.88%

5.88%

5.88%

5.88%

合计

17

由表2可见，实施股权激励的17家房地产企业中，有15家以净资产收益率为评价绩效的指标，占比88.24%；有14家以净利润（净利润增长率）为评价业绩的指标，占比82.35%。净利润和净资产收益率是衡量企业业绩的重要指标。净利润指标是必不可缺衡量绩效的因素。在其他条件不变的情况下，净利润总额越大，净资产收益率和每股净利润也越高，由于公司经营规模的扩大伴随着经营成本的增加，在经营成本上升较快的情况下，可能发生净利润总额增加而净资产收益率或每股净利润降低的现象。为了更全面地反应经营者的经营管理水平，需要考虑净资产收益率之类的相对指标。

万业企业仅将股价作为评价绩效的指标。深长城设计方案时，考虑了主营业务利润增长率这一指标。主营业务利润是净利润的重要组成部分，一个企业只有做好自身的主营业务，它的发展才没有偏离方向。另外，15家企业都采用了多重业绩标准，占比88.24%企业管理论文，说明复合式的考核指标在我国上市房地产企业的股权激励方案中得到较好的应用。这种考核能更全面地反映企业的经营情况，同时减少激励对象操纵财务业绩指标的可能性。同时，各个公司都设计了各自的股权激励计划绩效考核标准，对激励对象个人进行其他方面的考核，体现了考核的全面性。

（5）激励期限

表3 房地产企业股权激励方案的期限

激励期限

数量

比例

3年

4年

5年

6年

7年

8年

1

4

7

3

1

1

5.88%

23.53%

41.18%

17.65%

5.88%

5.88%

合计

17

100.00%

经过计算，17家企业股权激励方案的加权平均期限为5.12年，如表3所示。香港主板上市的102个H股与红筹股股票期权方案中75%的方案期限为10年，相对而言，激励期限短的问题比较明显。这也是我国A股上市公司共有的问题。虽然有效期设定过长，激励对象可能会有懈怠心理，但是如果有效期设定过短，往往起不到促使激励对象制定长远发展规划的目的，激励对象可能会产生为了及时行权而采取短视行为的动机。

（6）授予数量及比例

17家房地产企业中，授予数量从308.64万股（中粮地产）到29，985万股（新湖中宝）不等，所占各个公司总股本的比例从1.24%（南国置业）到9.96%（泛海建设）不等，平均值为3.73%，均符合证监会的要求。在考虑股权激励计划授予数量的合理性时，还要考虑其与行权价格之间的关系，若提供同等的激励，行权价格定得越高就需要赠予激励对象越多的股票期权。尽管一些公司授予的股票数量相对值没有超过10%，但是绝对数量很大，并且其行权价格已远远低于现在的市场价值，激励对象一旦行权可以从中获得很大的收益。

三、上市房地产企业股权激励方案效果分析

由于17家上市的房地产企业披露和实施股权激励方案的进程不同，所以将这些企业分为三类进行比较和分析论文开题报告范文。

1．终止或暂停股权激励方案企业

表4 终止或暂停股权激励方案的企业

代码

企业名称

期限

披露方案日期

后续进展

000031

中粮地产

5年

2007-12-20

2008年终止

000042

深长城

5年

2008-01-29

2008-12撤销计划

002133

广宇集团

5年

2008-01

2008-07-09中止

600641

万业企业

5年

2008-01-30

2008-10-29撤销

在披露方案的17家房地产企业中，已经有中粮地产、深长城、广宇集团、万业企业等4家企业撤销了股权激励计划，占比23.53%，如表4所示。通过各家企业的公告和相关媒体的报道能够了解到各家企业终止或暂停方案的原因。

以上四家企业的股权激励计划方案都是在2008年终止的，这与2008年房地产市场的低迷状态不无关联，有的企业是由于没能达到股权激励方案规定的绩效标准而无法行权，有的是因为公司的管理层出现了重大的变化，且旧的方案无法适应新的规定或准则的要求，还有的是未能通过证监会的批准。可见这些企业在制定股权激励方案之前并没有根据企业内外环境深入地研究、考察股权激励方案的可行性，或者是没有从公司长远发展的角度制定，当遇到特殊事件的时候，不得不放弃，导致了方案的流产。

2．实施股权激励方案企业的绩效分析

表5 较早实施股权激励方案的企业

代码

企业名称

期限

披露方案日期

后续进展

000002

万科A

3年以上

2006-04-28

2006年实施

000046

泛海建设

4年

2006-09-28

实施

000926

福星股份

4年

2006-09-22

2006-12-11实施

000667

名流置业

8年

2008-04-11

2009-07-18实施

通过表5企业管理论文，较早实施股权激励方案的企业中万科A、泛海建设和福星股份都是在2006年实施的，为了使数据的可比性更强，选取这三家企业来分析实施股权激励的效果。

表6 三家企业净资产收益率变化表

企业简称

2007年

2006年

增长率

万科A

23.75%

23.51%

0.24%

泛海建设

17.78%

20.12%

-2.34%

福星股份

16.37%

20.21%

-3.84%

表7 三家企业净利润变化表

企业简称

2007年

2006年

增长率

万科A

4，790，833，311.17

2，067，878，243.0

131.68%

泛海建设

651，705，002.11

248，136，241.65

162.64%

福星股份

317，489，256.27

258，192，689.50

22.97%

三家企业在制定股权激励计划时都设定了行权的业绩标准。以对2007年的要求为例，万科A：（1）净利润年平均增长率大于15%。（2）全面摊薄的净资产收益率大于12%。福星股份：（1）2007年的净利润不低于26，140.97万元。（2）加权平均净资产收益率不低于10%。泛海建设：加权平均净资产收益率不低于10%。上述净利润都是扣除非经常性损益前的净利润和扣除非经常性损益后的净利润中的低者。

由表6，三家房地产企业中，只有万科A的净资产收益率增长了，增长率为0.24%，其他两家企业都有小幅度的降低。但是降低后的数值仍在绩效考核标准10%以上。由表7，三家企业的净利润有不同程度的增长，都达到了股权激励方案的标准。

3．近期披露股权激励方案的企业

表8 披露方案时间较短的企业

代码

企业名称

期限

披露方案日期

后续进展

002146

荣盛发展

5年

2009-11-05

2010-07-12修改

000671

阳光城

6年

2011-01-12

监事会通过

600208

新湖中宝

4年

2010-12-21

2010-12-29实施

600240

华业地产

6年

2011-01-21

监事会通过

600383

金地集团

7年

2010-01-15

2010-03-19实施

000718

苏宁环球

5年

2010-12-28

监事会通过

002305

南国置业

5年

2011-02

监事会通过

000009

中国宝安

不超过6年

2011-01-29

2011-03-15实施

600173

卧龙地产

4年

2010-03-09

股东大会通过

从表8可以看出，有9家企业都是在去年或今年年初披露或修改了股权激励方案，占样本数的52.94%。这些企业正在不断地尝试和探索当中。表现了房地产企业对股权计划的信心，预示着房地产企业在股权激励计划的披露、实施中会有更成熟的发展。

综合以上数据，我们可以看出，从2006年起公布股权激励方案的17家上市房地产企业中，有23.53%的企业的股权激励计划终止。实施股权激励方案较早的三家企业里，只有万科A的业绩有大幅度的提高，其他两家稍有不足，但是这两家的业绩水平都达到了激励计划的要求，可见股权激励计划起到了稳定和提高业绩的作用。

参考文献

[1]沈红波，曹军，高新梓.全流通时代的上市公司股权激励契约研究[J].财贸经济，2010(9).

[2]巨潮咨询网cninfo.com.cn/

[3]中证指数有限公司.xsindex.com.cn

篇（5）

一、房地产企业财务风险的及成因

（一）财务风险的概念

财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。

（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现

结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡总书记提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。

二、中小房地产企业财务风险的应对措施

（一）负债经营所导致的财务风险的对策

我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。

（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策

1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。

（三）资金回收不足所导致的财务风险

中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。

三、研究结论

中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控政策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。

参考文献：

[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.

篇（6）

关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目录第一章导言

1.1选题背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意义

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

1.3.2国内研究动态

1.3.3关于国内外研究的评述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要内容

1.6论文可能的创新之处

第二章房地产企业营销能力评价的基本理论

2.1房地产企业营销相关概念界定

2.1.1房地产营销

2.1.2房地产企业营销能力

2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍

2.2.1层次分析法

2.2.2模糊综合评价法.

2.2.3德尔菲法.

第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立

3.1评价指标体系构建的目的

3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则

3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架

3.4指标构建的方法

3.5房地产企业营销能力评价指标的设定

第四章西华房地产公司营销状况分析

4.1公司的基本概况

4.2项目概况

4.3公司营销战略分析

4.4项目的营销环境分析

4.5项目的定位

4.5.1该项目的市场细分

4.5.2项目的定位

4.6项目的营销策划

4.6.1产品策略

4.6.2价格策略

4.6.3营销推广策略

4.7项目的营销实施保障

4.8该公司营销工作中存在的问题

第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程

5.1运用层次分析法确定各层次的权重

5.2建立房地产企业营销能力评价集V

5.3构造模糊综合判断矩阵

5.4进行二级模糊综合评判

5.5进行一级模糊综合评判

5.6结论分析

5.7影响该企业营销能力的主要因素分析

第六章提升西华公司营销能力的对策及建议

6.1选择合适的营销发展战略

6.2提高营销策划的实施能力

6.3培养企业文化

6.4建立科学的营销管理体系

6.5塑造优秀的营销组织团队

后记

参考文献

致谢

作者简介

第一章导言

1.1选题背景

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。

1.2.2研究的意义

(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。

(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。

1.3.2国内研究动态

由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。

1.3.3关于国内外研究的评述

综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。

1.4.2研究方法

本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。

（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。

（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。

（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。

1.5研究的主要内容

（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。

（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。

（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。

（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。

篇（7）

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

篇（8）

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、 “四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

篇（9）

资本结构（Capital Structure）是指企业各种长期资本来源的构成和比例关系。通常情况下，企业的资本由长期债务资本和权益资本构成，资本结构指的就是长期债务资本和权益资本各占资本总额多大比例。企业的资本结构直接或间接地影响着企业的资本成本、市场价值和治理效率，因此如何利用有限的资源进行优化配置，为企业创造价值最大化，是企业在投资决策中需要考虑的关键问题。房地产行业是典型的资本密集型产业，具有建设周期长、资金周转慢和易受政策影响等特征。我国房地产企业普遍存在资产负债率较高、融资渠道单一、过分依赖银行借款、短期借款比例大于长期借款比例、融资结构不合理等现象。一旦出现资金链紧张或断裂，将严重影响企业的长远发展。

本文试图在已有研究成果的基础上，就沪深两市的房地产上市公司资本结构影响因素作实证研究，以期对优化我国房地产企业资本结构，促进房地产行业健康长远发展提供一些参考。

一、研究假说

1.企业规模。规模较大的企业更倾向于且有能力实施多元化经营或纵向一体化，以分散经营风险，均衡利润，从而为企业带来稳定收益。此外，规模较大的企业商业信用更好，更容易通过举债获得资金。因此，与规模小的企业相比而言，规模大的企业经营更为稳定，具有更低的预期破产成本，可以更多地负债。

H1：企业规模与资本结构正相关。

2.盈利能力。根据梅叶斯和梅吉拉夫提出的优序融资假说，企业融资一般遵循的顺序为：内源融资、负债融资、权益融资。因此，盈利能力较高的企业可能使用保留盈余（张凌、胡未熹，2006），次而发行债券。相反，盈利能力较低的企业内部盈余不足，往往会选择多发行债券，因而企业负债比例过高。

H2：企业盈利能力与资本结构负相关。

3.企业成长性。成长性较高的企业的特征之一是投资速度快于利润增长速度，因而需要大规模筹资，而处于成长期的企业盈余往往不多，仅仅依靠内部融资是不够的。此外，成长性高的企业未来前景往往被看好，增发新股可能会引起股权的稀释，因而不为所有者看好。在这种情况下，债务融资优于其他融资方式。

H3：企业成长性与资本结构正相关。

4.所得税。根据税法规定，利息允许在税前列支，由于利息费用而减少的支出被称为税盾。股利则不能在税前扣除，因此当企业存在所得税时，由于负债的“抵税作用”使得债务实际成本小于权益资本成本。就是说，企业负债比例越高，税盾收益越大，企业价值也越大。

H4：税盾与资本结构正相关。

5.非债务税盾。非债务税盾主要是指债务以外的因素对企业的税收减免作用。根据税法的规定，折旧、亏损递延等非债务类税盾也可以在税前列支，同样具有抵税作用。因此，当企业存在非债务税盾时，企业可以减少负债融资。因此非债务类税盾越大，负债比例越小。

H5：非债务类税盾与资本结构负相关。

6.资产担保价值。企业管理层掌握的内部信息比外部投资者多，这种信息不对称导致了在进行股权融资时产生额外的成本。有形资产的担保可以保护债权人，减轻由于信息不对称引发的风险。因此，公司有形资产越大，资产担保价值越大，越有利于企业进行负债融资。

H6：资产担保价值与资本结构正相关。

7.短期偿债能力。流动比率和速动比率是反映企业偿债能力的常用指标。企业流动性比率越高，流动资产越多，表明企业的到期偿债能力强，会支持较高的负债比率，在这种情况下，短期偿债能力与资本结构正相关；另一方面，流动资产较多的企业可能会将其用来进行投资和经营活动，相应减少负债比率，此时短期偿债能力与资本结构负相关。

H7：短期偿债能力与资本结构负相关。

8.股权结构。我国目前仍处于转轨经济时期，上市公司中普遍存在偏好股权融资、股权高度集中、国有股“一股独大”的现象。大股东为了保证企业的绝对控制权，出于自身利益的考虑，往往会采用债务融资的方式而不发行新股。

H8：股权结构与资本结构正相关。

二、研究方法

本文主要采用混合面板数据进行实证研究。相对于截面数据和时间序列数据而言，面板数据可以从多层面进行分析，减少解释变量之间的多重共线性带来的影响，使研究更为有效。本次研究将采用统计分析软件Stata10.0进行面板数据模型的实证分析。

1.样本选择。本文数据主要取自CSMAR数据库，选择2003年以前在沪深上市的房地产企业为研究对象，样本区间为2003―2011年。由于本研究开展时，各大房地产开发企业2012年年报尚未完全公布，因此，2012年数据未能包括在研究范围之内。

选择2003年作为样本公司的初始时点，是因为我国房地产行业自2003年以后一直处于高速运行。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）将房地产确定为支柱产业，自此开始，住房的公共产品特性被削弱。2003年《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税字〔2010〕121号）第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题，国家随后也实施了一系列的宏观调控政策，收紧了银行贷款条件，房地产行业开始转向信托等其他融资渠道，结束了1998―2003年间与银行的“蜜月期”。所以说，2003年是一个分水岭，研究2003年以后我国房地产企业的融资结构更具现实意义。

样本公司的具体筛选过程如下：（1）在CSMAR数据库中按证监会行业分类为“房地产业”代码为J01（房地产开发与经营业）的所有样本，共144个。本文主要选取从事房地产开发与经营的上市公司进行研究。（2）本次研究选择在2003年以前深沪A股市场上市的房地产企业，在此时点之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究将ST公司全部剔除，以免影响实证结果的可靠性。（4）样本公司在2003―2011年间主营业务必须一直为房地产开发与经营业务。因此将剔除在此期间主营业务非房地产开发的企业（限于篇幅，有关样本清单、变量表和统计结果数据表均略，编者注）。根据以上原则，最后筛选出样本共36个，包括如万科、招商地产、中粮地产、深长城、泛海建设、绿景控股、银基发展、渝开发、光华控股、莱茵置业、粤宏远、阳光股份、亿城股份、名流置业、北京城建、天房发展、首开股份、金地集团、东华实业、栖霞建设、金丰投资、新黄浦、浦东金桥、外高桥、陆家嘴、天地源、中华企业、珠江实业、上海新梅、苏州高新京能置业、世茂股份等等。

2.变量设计。本次实证分析选择资产负债率（LEV，总负债/总资产）作为因变量，反映资本结构的总体特征。相关自变量的选取及说明如下：

企业规模：总资产的对数[SIZE，LN（总资产）]。

盈利能力：总资产报酬率[ROA，息税前利润×2÷（期初总资产+期末总资产）]。

企业成长性：主营业务收入增长率[GROW（本年主营业务收入-上年主营业务收入）÷上年主营业务收入]。

所得税：实际所得税税率（TAX，实际缴纳所得税÷税前利润）。

非债务税盾：固定资产折旧占总资产的比重（NDTS，固定资产折旧÷总资产）。

资产担保价值：有形资产占总资产的比重[TANG（固定资产+存货+在建工程+投资性房地产）÷总资产]。

短期偿债能力：速动比率[QR（流动资产-存货）÷流动负债]。

股权结构：前十大股东持股占总股数的比例（SHARE，前十大股东持有股数÷总股数）。

三、实证结果分析

1.变量描述性统计分析。本次研究的样本公司共计36家，共36个截面，时间跨度为9年，整体上为平行面板数据。对每年的资产负债率进行简单的描述性统计。根据有关统计表明，2003―2011年我国房地产上市企业的资产负债率均值普遍偏高，均超过50%，而且基本呈现出每年递增的趋势，说明资本结构存在一定的不合理性。

对所用变量分样本整体（overall）、组间（between）和组内（within）三种情况进行描述性统计分析，各变量均值、标准差、最小值、最大值、观测值的结果略。

2.自变量相关性分析。分析结果显示，短期偿债能力与资产担保价值之间存在显著负相关关系，从两者计算公式考虑，企业流动资产越多，反映短期偿债能力的指标速动比率也就越大，而固定资产相应就减少了，资产担保价值也就越小，因此两者负相关也是合理之中的。从整体上来看，其他变量间均不存在显著的相关性，因此可以将所有变量均纳入回归模型中。

3.面板数据模型的判定及回归分析。为确定合适的模型，本次研究对面板数据模型进行三次选择判定，分别为混合数据模型和固定效应模型的选择、混合数据模型和随机效应模型的选择、固定效应模型和随机效应模型的选择。其中：（1）混合数据模型和固定效应模型的判定方法为F检验；结果为F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合数据模型和随机效应模型，Breusch-Pagan检验；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效应模型和随机效应模型，Hausman检验；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F检验结果可知，P>F=0.000 0，拒绝了混合数据模型假设，固定效应显著；由Breusch-Pagan检验的结果可知，P>chibar2=0.000 0，拒绝了原假设，表明随机效应模型优于混合OLS模型；由Hausman检验的结果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效应。因此，本文最终选用固定效应模型。根据回归结果，Prob>F=0.000 0，样本数据整体上具有统计意义，回归方程有效。在5%的显著性水平下，只有成长性（GROW）、短期偿债能力（QR）和股权结构（SHARE）是不显著的，其余变量均在5%水平上显著。因此资产负债率的回归结果为：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.实证结果分析。实证结果表明，公司规模与资本结构在1%水平上正相关，说明规模大的企业经营更为稳健，承受负债带来风险的能力更强。盈利能力与资本结构在1%水平上负相关。实际所得税率与资本结构在5%水平上正相关，验证了负债的抵税作用会使得企业更倾向于提高负债比例。非债务税盾与资本结构在1%水平上负相关，说明当企业存在非债务税盾时会尽可能使用非债务税盾从而减少使用债务税盾。这些影响因素的实证结果均与原假设一致。

与原假设相反，本文得出资产担保价值与资本结构在1%水平上负相关。出现这一现象的原因，可能与房地产上市企业目前的“股权融资偏好”有关，资金是房地产企业生产和发展的关键，即使在偿债能力强的情况下，企业也会尽可能地进行权益筹资以筹集更多资金。此外，对于房地产企业，有形资产占总资产的比重原本就偏高，债权人在评估企业时可能会弱化了资产担保价值这一个指标。

实证结果还表明，企业成长性对资本结构的影响不显著，一方面是因为我国房地产企业自2003年以后一直处于高位运行；另一方面说明企业在进行资本结构决策时未能充分考虑公司长期发展的资金需求，缺乏长远规划。短期偿债能力对资本结构的影响不显著，反映了我国上市公司普遍存在的股权偏好问题。股权结构对公司资本结构影响不显著，一方面，大股东为了保证企业的控制权会倾向于负债融资，另一方面，大股东出于自身利益的考虑，会减少负债分散风险，所以两种情况均有可能出现。

四、结论与建议

本文以2003―2011年房地产上市企业为研究对象，对我国房地产上市公司资本结构影响因素进行了实证分析，得到了以下结论：公司规模与所得税和企业资本结构正相关；企业盈利能力、非债务税盾与资产担保价值和资本结构负相关；成长性、短期偿债能力与股权结构和资本结构不相关。根据上述研究结果，对优化公司的资本结构提出以下建议：

1.根据公司规模、盈利能力合理选择资本结构。规模大、盈利能力强的企业可以充分利用内部融资的机会和负债抵税的作用，优化企业资源配置。

2.充分考虑企业成长性的影响。我国房地产行业发展迅速，成长性普遍较高，企业在进行资本结构决策时应长远规划企业的资金需求。

3.合理利用非债务税盾。非债务税盾的使用不仅可以带来抵税的收益，而且可以使企业相应地减少负债规模，进而优化资本结构。

本研究存在的不足之处：本文仅考虑了微观层面的公司特征因素，个别因素、行业差异、宏观经济因素等不在研究范围之内。鉴于数据的可获得性，本文仅研究了房地产上市公司为样本，要进行全面的分析则应该包括非上市的房地产公司。这是有待今后进一步研究的方向。

（张其秀系副教授；沈璐为硕士研究生）

参考文献

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[6] 陈薇薇.房地产企业资本结构优化与融资决策[D].上海：同济大学硕士论文，2006-03-01.

[7] 郭莹.我国房地产上市公司资本结构优化研究[D].西安：西北大学硕士论文，2009-06-01.

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[9] 雷晓茹.中国房地产上市公司资本结构选择的决定因素分析[D].上海：复旦大学硕士论文，2010-04-08.

篇（10）

我国房地产业已成国民经济的支柱产业，对社会经济发展产生着重要的影响。在建设和谐社会的氛围中，社会各方要求房地产企业在追求经济利润的同时，应当全面充分地考虑消费者、承包商、雇员、社区等相关者的合法利益，切实履行企业社会责任（Corporate Social Responsibility，简写为CSR），这样才会有利于房地产企业的长远发展，促进社会和谐进步。本文拟以我国上市公司为例，研究我国房地产企业社会责任与可持续增长的关系。

1.国内外文献综述

1.1 企业社会责任与企业成长

I.Ioannou（2010）指出，企业的社会责任导向已成为投资者决策的重要方面，承担社会责任的企业有更好的成长前景，投资者更愿意进行社会责任投资。学者Maretno Harjoto和Hoje Jo（2011）观察了罗素指数2000（Russell 2000）、标准普尔指数（S&P 500）和多米尼400社会指数（Domini 400 social index）中的企业群样本，分析从1993到2004年的数据发现，企业履行社会责任对经营绩效与公司价值增长有更好的提升作用。Constantin Belu和Cristiana Manescu（2013）在最新发表的论文中指出，企业可能通过社会责任行为建立竞争优势。Ditlev-Simonsen等（2011）提出，企业履行社会责任在不同阶段有不同的特征，从内部观察到的情况比从外部会有明显区别。

近年来，国内的研究者也对CSR与企业成长进行了系列研究。万寿义和刘正阳（2011）设计构建了企业社会责任成本信息评价体系。以381家沪深300指数上市公司为样本，从样本总体和分行业两个角度，研究了企业社会责任成本与公司价值的相关关系，结果发现各行业回归差异较大，应充分考虑不同行业社会责任履行的差异。朱雅琴、姚海鑫（2010）采用上市公司数据分析发现，企业对政府和对职工的社会责任都与企业价值显著正相关；而企业对投资者的社会责任则与企业价值显著负相关。杨汉明、邓启稳（2011）文以在披露社会责任信息的国内上市公司为研究对象，分析企业可持续增长、社会责任与企业绩效之间的相互关系，发现企业社会责任与可持续增长率之间相关但不显著。

1.2 房地产企业社会责任与企业成长

在对房地产企业的社会责任评价研究方面，武蓉燕等（2010）从债权人、股东、政府、社会、环境、消费者七个方面设计了企业社会责任综合评价指标体系，来反映企业社会责任所包含的主要内容。郭肪汝和彭龙鑫（2012）从房地产企业相关利益者角度出发，根据三重底线理论和国际标准ISO26000，确定即经济层面、社会公共层面、环境层面和管理层面四个指标，其中经济层面主要反映房地产企业对消费者、股东、政府、债权人、商业合作伙伴以及自身发展等方面的责任，而对于房地产企业自身发展的责任，主要通过财务绩效核算。

在房地产企业处理社会责任与绩效关系方面，高武（2011）认为，仍有相当一部分房地产企业存在社会责任意识淡泊、行为失范，虚假广告、拉抬房价、大肆圈地、占用耕地、霸王条款、偷工减料、偷漏税等情况屡屡出现，应在房地产企业内部建立合作共赢的战略理念和相应的利益平衡机制，在外部形成社会合力，使市场博弈机制更有效，提高企业不履行社会责任的成本，以及改变企业的决策目标函数。史金平、晋文娟（2012）认为，由于企业社会责任各维度对绩效的影响存在较大的差异，导致中国房地产企业社会责任与绩效呈现为不显著的相关关系，建议企业能够通过正确地履行社会责任，加强正向影响，就能大大提高企业财务绩效。

综上，对我国房地产行业CSR的综合评价体系已初步形成，企业社会责任对可持续增长的影响如何还存在较大争议。同时，我国房地产企业履行社会责任现状仍令人不安，而对房地产企业社会责任与经营绩效之间的关系还缺乏较为服从具体深入的实证研究，亟需探索促进房地产企业积极履行社会责任的有效方案。

2.研究设计

根据上述理论评述和数据可获得性，针对我国目前房地产企业社会责任与可持续增长关系，本文如下假设：假设1：通过履行对债权人的社会责任有助于提高可持续增长率；假设2：通过履行对员工的社会责任有助于提高可持续增长率；假设3：通过履行对政府的社会责任有助于提高可持续增长率；假设4：通过履行对供应商的社会责任有助于提高可持续增长率；假设5：通过履行对股东的社会责任有助于提高可持续增长率；假设6：通过履行对顾客的社会责任有助于提高可持续增长率。

本文样本为在上海和深圳证券市场的房地产公司，以2011年报内容为基础，为保证数据的准确性与完整性，按照以下标准筛选：按上市公司行业分类选择房地产企业；剔除各类ST公司。所有数据均来自国泰安数据库，采用SPSS数据分析软件实施研究。考虑到房地产企业周期性较强，可能出现不同年度中数据波动较大，可能影响整体规律性，虽然样本公司普遍是大型企业，但个别企业如在某些年度中成本投入可能会出现远远大于销售收入的情况，故在分析时去除这些奇异值，着眼于挖掘行业的普遍规律。

（1）被解释变量：为可持续增长率，房地产企业可持续增长率是指不增发新股并保持目前经营效率和财务政策条件下公司销售所能增长的最大比率。

可持续增长率=（销售净利率×总资产周转率×留存收益率×权益乘数）/（1-销售净利率×总资产周转率×留存收益率×权益乘数）

（2）解释变量：为了能够全面、客观地反映房地产企业对其主要利益相关者即债权人、员工、政府、供应商、股东和顾客所履行的社会责任，本文选取了资产负债率、员工获利能力、税费支付率、供应商获利能力、基本每股收益和销售成本率作为解释变量。

（3）控制变量：为保证房地产企业社会责任和可持续增长率之间的关系不受其他变量的影响，故本文引入控制变量来减少这种影响。一般来说，房地产企业的规模大小会改变其履行社会责任的压力和意愿，企业规模越大，其利益相关者越多，由此带来的压力也越大；同时，规模越大的房地产企业，在与社会关系日益紧密的条件下，其参与社会责任的意愿也会相应提高。本文选取了资产总计作为控制变量。

3.实证分析

从上市房地产企业的2011年度报告人中提取有关数据，从中去除这些奇异值后的描述性统计得出，房地产企业可持续增长率的平均值为12.39%，标准差为11.59%；资产负债率平均为63.75%，标准差为16.22%；员工获利能力的均值为6.49%，标准差为7.10%；税费支付率均值为19.47%，标准差为22.29%；供应商获利能力平均为100.29%，标准差为51.20%，鉴于房地产市场回报周期较长，短期内的亏损比较正常；基本每股收益均值为39.18%，标准差为43.04%，股东的收益稳定；销售成本率平均为86.33%，标准差为14.36%，整个房地产市场运行基本健康。

表1为变量的相关性分析结果，由结果可看出，与可持续增长率成显著的正相关关系的变量有资产负债率、基本每股收益和总资产总计自然对数，负债经营为房地产市场的普遍现象，而可持续增长率与资产负债率的正相关关系说明正财务杠杆的作用明显；房地产企业每股获利越大，实现可持续增长的能力越大；公司规模越大也对可持续增长提供了更多的可能性。可持续增长率和员工获利能力、税费支付率和销售成本率成显著的负相关关系，由于以上几个变量与公司的净利润呈负相关关系，过高的成本率使得公司再投入发展的资金减少。可持续增长率还与供应商获利能力呈正相关关系，但是结果不显著。

表1 变量的相关性分析

可持续

增长率 资产负债率 员工获利

能力 税费支付率 供应商获

利能力 基本每股

收益 销售成本率 总资产总计

自然对数

可持续增长率 1 0.433** -0.262** -0.256** 0.100 0.619** -0.440** 0.224*

资产负债率 0.433** 1 -0.412** -0.306** 0.337** 0.267** -0.212* 0.613**

员工获利能力 -0.262** -0.412** 1 0.522** -0.131 -0.112 0.406** -0.301**

税费支付率 -0.256** -0.306** 0.522** 1 0.052 -0.072 0.438** -0.147

供应商获利能力 0.100 0.337** -0.131 0.052 1 0.108 0.044 0.329**

基本每股收益 0.619** 0.267** -0.112 -0.072 0.108 1 -0.399** 0.475**

销售成本率 -0.440** -0.212* 0.406** 0.438** 0.044 -0.399** 1 -0.316**

总资产总计自然对数 0.224* 0.613** -0.301** -0.147 0.329** 0.475** -0.316** 1

表2 回归结果分析

Model Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients t Sig.

B Std. Error Beta

1 （Constant） 0.928 0.185 5.030 0.000

资产负债率 0.328 0.070 0.432 4.684 0.000

员工获利能力 -0.031 0.133 -0.020 -0.236 0.814

税费支付率 0.013 0.043 0.026 0.312 0.755

供应商获利能力 0.002 0.016 0.007 0.096 0.924

基本每股收益 0.162 0.021 0.587 7.714 0.000

销售成本率 -0.255 0.076 -0.281 -3.375 0.001

总资产总计自然对数 -0.038 0.008 -0.420 -4.624 0.000

回归结果的调整R2为0.551，F值为20.301，整体拟合优度较好，解释变量与被解释变量间具有良好的线性关系。所选各利益相关者覆盖面广泛，较好地体现了可持续增长率的变动。由表2中结果来看，在5%的显著水平下，与可持续增长率为正相关关系的变量有资产负债率和基本每股收益，与本文的假设1、5相符；而与销售成本率则为负相关关系，与假设6不相符。此外，可持续增长率和总资产总计自然对数为负相关关系。

4.研究结论与启示

本研究针对房地产企业经营周期性的特点，对上市企业数据进行了相应处理，进行了实证分析发现：我国房地产企业的可持续增长主要由资产负债率推动的，其次是由基本每股收益因素推动的，是依靠较高比例的负债来经营，而为股东创造利润则做得较为出色。另一方面，我国房地产企业的可持续增长受到销售成本率的负面影响，说明房地产企业成本管理水平较低和各项税费较高；房地产企业规模也对可持续增长带来负作用，说明规模效应没有发挥应有的作用，房地产企业呈粗放经营特征。

综上所述，我国房地产企业的可持续增长与社会责任之间还未能进入较为理想的关系状态，房地产的社会环境还有待改善，而房地产企业的社会责任战略也需要进一步改进，经营管理水平不高。房地产企业承担着中国经济支柱产业的重任，要努力做到房地产企业的社会责任符合广大公众的期望，努力树立合作多赢的战略观，处理好房地产企业与顾客、债权人、员工、政府等利益相关关系，形成良好声誉与企业品牌形象，创新房地产企业可持续增长方式，逐步建立互惠性合作有关系，实现多方共赢。

参考文献：

[1]I.Ioannou.Profiting from social responsibility[J].Strategic Direction，2010，Vol.27 Iss：8：39-40.