房地产市场的基本概念汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产市场的基本概念范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1009-5349（2016）23-0086-02

营销是市场经济运行的重要组成部分，在竞争日趋激烈的今天，谁能够在营销层面获得更大的业绩，谁将会拥有市场发展的主动权。因此，本文从市场营销的基本内涵及意义出发，探讨当前房地产市场营销的发展现状以及今后的改进与提升策略，对于促进我国房地产市场营销业绩水平的提升以及整体的房地产业的稳健发展具有现实的借鉴意义。

一、房地产市场营销的基本内涵

在探讨房地产市场营销的基本内涵之前，有必要从宏观的层面来分析市场营销的基本概念。所谓的市场营销是指在市场经济运行过程中，营销者通过采取一系列的方式与策略来将营销对象推送至目标消费群体的过程。在整个市场营销的过程中，其中包括营销的策略、营销的渠道与路径等系列的组成部分。房地产营销是市场营销的一个有机组成部分，其对于整个房地产市场的运营与发展有着极为重要的现实意义。

（一）房产营销是房地产生存的基础

房地产具有商品的价值属性，只有将这种属性进行市场的变现，其在前期的投资才能收回，企业才能获得相应的市场利润，从而为今后的发展奠定一个良好的基础。市场营销的业绩以及其所带来的后续的收入都是一个房地产企业得以顺利运营的重要血液。

（二）房地产营销是促进整体经济发展的重要动力

在今天的国民经济的运行与发展的过程当中，房地产已然上升橐桓鲋匾的产业链条，其在带动居民消费、拉动内需等方面发挥的作用正在日益凸显。因此，更好地促进房地产市场营销的发展，不仅是一个重大的经济活动，也是维护社会稳定发展的重要的民生工程。

（三）房地产营销是盘活房地产市场的关键所在

作为房地产市场运营体系的重要组成部分，通过房地产营销不仅会从利润与收入层面上得到相关的预定目标，也会从整体上盘活房地产企业的运营体系。例如，在进行市场营销的过程中，销售人员需要对消费者的消费心理以及消费需求进行必要的把握，从而为后期的房地产商品品质的改善与提升来提供必要的反馈与建议。

二、我国房地产市场营销的现状

由于诸多层面的原因，我国的整体的房产营销还存在着以下几个层面的问题。

（一）房产营销的方式还不够丰富

同别的行业的市场营销策略相比较，我国的房地产市场营销方式，尤其是在二线、三线的房地产市场营销方式还需要进一步的补充与完善。因为，从某种意义上来看，房地产市场营销的方式越丰富，其所要达到的市场营销效果也将越来越倾向预期的方向发展。房地产营销在方式方面的滞后，对于整个行业的发展所产生的影响也是极大的。一方面会影响着房地产企业自身对于市场运营业绩的准确性与科学性的把握。另一方面，由于自身在营销层面方式的不足，未来企业的房地产营销所面临的挑战与压力也会进一步的增加。

（二）房产营销人员的素质有待强化

在房地产市场营销的过程当中，其营销人员市场营销水平的高低，直接影响着业绩的高低。所以，通过必要的方式来不断提升房地产市场营销员工的整体素质，尤其是营销层面的专项素养已经作为一个重要的议题而提到了议事日程。

（三）房地产营销思想及策略还需要改进

通过市场调研及分析发现，一些房地产企业之所以在市场营销的过程当中没有获得比较大的进步与发展，其中一个主要的原因是在整体的营销思想以及营销策略层面还需要进一步的扭转与提升。在信息资讯不断发展与变化的当下，如果在市场营销的理念及思想层面不能进行很好地与时俱进，那么其最后所要面临的市场发展压力则是非常大的。房地产营销管理者的思想水平的高低将会在很大程度上影响着整个团体房地产市场营销业绩的表现。

三、房地产市场营销策略的提升路径

在今天的房地产市场营销策略的改进过程中，需要从思想层面、员工的综合素养的提升方面以及房地产企业市场营销的方式多样化层面来下更大的功夫。

（一）要充分把握电子商务的发展契机，注意房地产的网络化营销

今天的年轻的消费群体已经成为消费的中坚力量，他们的网络购物的习惯已经逐渐成为一种重要的消费方式。因此，今后在房地产市场营销的过程中，要善于借助网络来更好地展开市场营销。例如，依托大的电子商务平台，将网上选房与线下参观交易有机地结合在一起。通过这种方式，今后的房地产营销将会呈现出更加多元的发展态势。通过众多的案例可以看出，房地产企业借助当下比较流行的互联网媒体可以从营销的市场媒介以及整体的营销视野层面都得到一个很大水平的发展与提升。只要充分把握好电子商务发展中所带来的机遇，今后的房地产市场营销的效果也将会凸显出更大的市场潜力与价值。

（二）打造一流的房产销售队伍

在上文中已经提到，在今天的房地产营销过程中，营销队伍整体素质的不高是营销行业业绩提升的重要桎梏。因此，需要从两个方面来对房地产营销人员的整体素质进行提升。一方面，在员工队伍的选拔与招聘层面，要注意素质的全方位的考察，从源头上进行综合素质的把关；另一方面，要加大岗位培训的力度，在日常的房地产市场营销的过程当中，通过经验的传授与总结的方式，帮助房地产市场营销人员进行综合素养的提升。在进行专业团队的打造过程中，需要借鉴当下比较先进的人本主义的思想，通过这种方式整个团队所具有的价值感与创造力，在市场业绩的开拓与提升层面有一个质的飞跃。

（三）思想层面要不断地与时俱进

在思想层面，需要不断地从房地产市场营销的大环境出发进行必要的改进与提高。一方面，可以在理论层面不断地进行前沿的市场营销理论的学习；另一方面，要在房地产整个的行业运转的过程当中，善于把握市场的发展机遇，借助利好的商业发展政策来实现房产营销业绩的提升。在市场的快速发展的过程中，房地产企业要善于把握各种形式的途径与路径，为自身房产市场营销规模的发展与提升来提供最大层面的支持。当然需要指出的是，在营销思想不断与时俱进的过程中，需要从企业自身的发展实践入手，结合市场环境所呈现出来的特点，将两者之间进行一个很好的对接。在不断发展与完善的过程当中，更好地将房地产市场营销的思想向其所具有的市场营销价值来过渡。

这一点在今天以及以后的房地产市场营销体系的发展过程中其所具有的价值将会得到更好的凸显。

总之，房地产营销水平的提升是一个系统的过程。在这个过程中，制定科学的市场营销策略扮演着极为重要的意义。当然，在这个过程中要充分把控市场环境以及其他相关因素对房地产市场营销的影响。

四、结语

本文主要分析了在当前的环境下，房地产市场营销的发展策略。随着我国整体经济的平稳过渡，房地产市场也将会迎来另一个重要的发展高峰期。因此，本文对于房地产市场营销现状的分析以及市场营销策略的探讨，对于今后房地产市场营销水平的提升具有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]冯静，陈素敏.房地产营销策略分析[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2009（4）.

[2]郑晓云，王雪.基于差异化管理理论的房地产市场营销策略研究[J].建筑经济，2009（5）.

篇（2）

Keywords: Real estate project, logical thinking, mode

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

策划思维的逻辑起点

策划与策划思维

所谓策划，简言之即策略和谋划，是对未来将要发生的事情所做的当前决策，表现为一种借助脑力进行模拟操作的理，出主意、想办法、制定实施方案。要解决的是做什么、何时做、谁来做、怎么做的问题。任何一个成功的策划都是策略和谋划高度统一的结果，策略是前提，谋划是关键，策略是“源”，谋划是“流”，无源不成流，有流必有源。策划特别是房地产项目策划其本身具有哪些属性呢？它当具有资源整合的合理性，实施运作的可控性、可操作性，把握市场不同凡响的准确性和利润最大化的经济性，这些基本元素的有机构成是策划万变不离其宗的要义，是保证策划质量的根本。

策划思维的逻辑起点

策划思维之逻辑起点的正确选择，对于策划作业的全过程来说，具有不能忽视的重要意义。就人类思维“概念、判断、推理” 的一般程式而言，无疑，概念设计是策划思维的逻辑起点。这里所说的概念是指房地产的产品概念，或者说是项目概念，也可称项目理念。广州光大花园的“大榕树下，健康人家”的生态概念；奥林匹克花园“运动就在家门口”的健康概念；碧桂圆“给你一个五星级的家”的身份概念和先办学校，再建房子的教育概念，以及北京现代城的SOHO概念等都是房地产项目策划概念设计有口皆碑的典范。

如果说上述概念设计是从整体规划的角度进行的，那么，概念设计还存在另外一个单体建筑设计的领域，前者是生活概念，后者是住宅产品概念，前者是宏观的小区概念，后者是微观的建筑概念。上海康桥半岛的“独院式住宅”、北京现代城的“SOHO”空间，还有所谓的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均为住宅概念设计引领时尚的杰作和代表。

一个时期来，沿海城市房地产市场项目策划，在思维模式的横向嫁接方面有许多成功的探索，受到权威的肯定，媒体的追捧和消费者的广泛认同。房地产与旅游的整合产生了旅游房产概念。产权式酒店，时权式酒店引入旅游度假类住宅项目，还有周末休闲的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鳌蓝色海岸是这一概念的知名项目。SOHO、E—house是网络与房地产的嫁接，奥林匹克花园是体育与房地产的嫁接。这些概念是形成有效传播的逻辑起点，是注意力经济求之难得的发展商的产品卖点，消费者的记忆点，也是目前激烈的房地产市场竞争中营销制胜往往能够取得四量拨千斤之效果的重要诉求因子。

房地产项目策划，在宏观上可区分为或者说设计为“策划项目”和“项目策划”两个基本概念或范畴，并由此顺理成章地可把它确立为策划思维的两个基本领域，即“策划项目”思维领域和“项目策划”思维领域。 前者重策略，后者重谋划。根据对房地产市场不间断的调研分析，结合企业自身的发展战略，策划符合企业发展需要的各类项目，作为项目储备，可称之为软资源储备，与资金、土地、管理、关系，人、财、物等软硬件物质资源储备（可称之为硬资源储备）进行有机整合，双向对接，确立项目，并进行“项目策划”。当然，这一过程是双向互动的，即根据项目储备寻找资源，根据已有资源策划项目，两相结合，不可偏废，实现房地产企业两类资源的联动和可持续发展。

房地产市场由初级竞争正逐渐过渡到完全竞争，并将最终走向垄断竞争，房地产商、投资商面对逐渐走向规范、走向秩序、日趋激烈的市场竞争，在保证硬资源储备的同时，不断加强软资源储备，并根据策划项目和项目策划的需要，调整和健全企业的策划班子，建立符合这一演变需要的策划运作机制，可以说是十分必要的。相信有远见的发展商将会越来越重视“策划项目”对于企业在优胜劣汰的市场经济法则面前的重要性，未雨绸缪，捷足先登，方能立于不败之地。

项目策划的思维模式

策划思维有其独有的个性特质，但决不排斥认识过程的一般规律和科学思维的基本程序。从信息论的角度，可以把策划思维的全过程看成为“信息的输入、加工、输出、反馈”等构成的信息流动过程。区分为获取信息、处理信息、产生方案、效果评估四个阶段，对应项目策划的市场调研、分析论证、方案策划和市场反馈四个环节。各阶段、各环节的思维方法都离不开人们思维归纳、推理的两种基本模式。

策划思维的归纳模式

从自然资源的利用上可把房地产项目归纳分类为：山景项目、水景（江河景湖景及海景）项目、名胜项目等

从区位上可分为市区项目、郊区项目；从规模上可分为单体住宅楼和住宅小区；从品质档次上可分为安居房、经济适用房、普通商品房、高尚公寓、别墅豪宅等；从建筑形式上可分为内廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、点式住宅等。从渠道上可分为内销房、外销房（异地销售或涉外销售）；从建筑结构上可分为砖混结构、框架结构等，此外，还可从产品题材、建筑风格、社区文化、生活方式等方面进行分类。这种分析归纳的模式或方法在策划思维的“获取信息”阶段，也就是市场调研阶段的作用主要体现在对市场信息科学、有效、准确的把握上。在策划思维的信息加工处理阶段，对于明确项目的产品定位、市场定位十分重要。

篇（3）

1.城市房地产泡沫形成的原因分析

1.1土地价格的上涨。可以说土地价格的逐年上涨是房地产泡沫形成的直接原因。土地价格包括土地资本价格和土地资源价格两部分，其中土地资本价格指的就是投入土地所产生的收益，土地资源价值指的就是所说的地租。社会经济的不断发展使得土地资本价格随着对土地的高效频繁利用而不断上涨，土地的稀缺特性则使得其边际生产力提高，如此一来收取的土地租金越来越高，土地资源价格上涨也是理所当然的。另外，就城市的房地产市场而言，土地的数量毕竟是有限的，当城市的规模和人口的数量不断加大的时候，其对城市土地的潜在需求将会越来越多，这种情况下有限的土地数量毫无疑问是难以满足需求的，从而导致土地价格不断上升，房地产价格也随之上涨。

1.2流动性过剩。近年来，全球范围内普遍存在着流动性过剩的现象，所谓的流动性过剩指的就是对货币的供应量远超过对货币的需求，这种情况决定了少量的商品将会被较多的货币所追逐，从而导致商品价格上涨幅度巨大。而房地产价格的节节攀升其实就是货币流动性过剩的直接产物，和国外相比国内的投资渠道相对较为单一，在货币流动性过剩的情况下大量的社会资金流向了房地产市场，从而导致资产价格迅速膨胀，加剧了城市房地产泡沫的产生和经济过热。此外，国际金融资本通过各种手段融入房地产市场也是加剧房地产泡沫问题的一个重要原因。

1.3消费预期的变化。所谓的消费预期指的就是消费者根据自己所掌握的相关信息对未来的变化进行评估和预测，并以此来进行经济活动的一种心理行为。消费者的消费预期变化将会直接影响他们的决策，以房地产为例，在2008年之前石家庄的房价明显低于其他省会城市的价格，当地政府为了支持房地产业的快速发展，适时出台了一系列政策措施《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》中规定城市基础设施配套费减半征收、个人购房可享受契税额50％的补贴、无公积金职工，有担保也可申请公积金贷款等。但是消费者根据自己所掌握的信息产生了预期心理，很多消费者对这些政策持不以为然的态度，普遍认为省下的钱毕竟是小数，感觉不到有多大的实惠，他们认为房价降低对于老百姓来说才是最大的实惠。他们还将继续观望房价的走势，并不急于买房。从而导致了房地产市场出现跟风观望现象，使得2009年房地产市场的施工面积远远超过销售面积，推动了泡沫的膨胀。

1.4制度与政策性因素。推动城市房地产泡沫不断膨胀的制度和政策性因素主要体现在以下几个方面：首先是住房保障制度不够完善。虽然说为了保障弱势群体的住房，很多城市建立了廉租房制度，但是由于相对较少的廉租房资金来源，因此效果并不是很理想，导致商品房价格不断上涨；其次是银行的贷款制度不够完善。房地产业属于典型的资金密集型产业，其发展是离不开金融机构的支持的，当前普遍存在的问题是金融结构盲目的追求信贷规模，无视信贷过程中的潜在危机，很多银行贷款行为是在违反规定和约束政策情况下进行的，金融机构的非理性扩张导致了房地产泡沫的产生。

2.城市房地产泡沫的治理以及预防措施

2.1改革土地出让制度。土地属于房地产市场的一级市场，是国家垄断的，但是土地收益分配不合理、土地投机行为以及土地交易管理的粗放式等现状刺激了房地产泡沫的进一步膨胀，因此欲要有效地抑制城市房地产泡沫的进一步膨胀，首先要做到的就是对现有的土地出让制度进行改革，对此笔者认为应当从以下几个方面着手：一是重新调整土地出让金的收益分配，在中央政府、地方政府和个人之间建立一种合理的收益分配方式；二是将土地出让金的管理公开与透明化，以此来减少地方政府寻租得利、降低土地拍卖成本等；三是改革征地农民的补偿制度，减少因征地引发的农民和政府之间的紧张关系，为农民的收入提供固定来源。

2.2完善住房保障制度。当前我国的住房保障体系结构的不完善是商品房价格不断上涨的一个重要原因，对此笔者认为一方面应当坚持商品房在整个住房供应体系中的主体地位，加大中小户型和中低价位的普通商品房的供应量，以此来满足人们的住房需求，另一方面政府应适当扩大经济适用房、廉租房、公共租赁房、两限商品房等保障性住房在住房供应体系中的比例。当然，对于廉租房等保障性住房中的一些问题如保障对象不清楚、管理不规范等问题也要给予足够的重视，合理的确定保障性住房的供应对象，加强管理，维护社会公平正义。

2.3利用税收杠杆调节房地产市场。分析当前我国的房产税收我们不难发现，房产税收体系中关于商品房开发和销售的税收额度是较高的，而对于居民投资性的房产持有则征收较少的税收，从而导致了居民的投资和投机需求不断扩大，刺激了房产价格。对此笔者认为一方面应当对现有的开发和销售税收进行整合，以此来降低房产的开发成本，控制房价，另一方面应当适度的加大对处于持有期的房地产的税收力度，以此来提高居民保有房产的成本，减少其投资和投机需求。

参考文献：

[1]李航.城市房地产泡沫检测及其形成机理：理论模型与经验研究[D].浙江大学,2014(06)

[2]赵飞,王崇锋,温霞.中国城市房地产市场泡沫水平度量研究——以青岛市房地产市场为例[J].青岛农业大学学报(社会科学版),2014(05)

篇（4）

第一章 国内房地产开发的现状

1998年以来，中央为了拉动内需以保持国民经济的持续增长，采取了积极有效的财政政策，把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的经济增长点，出台了一系列促进房地产发展的相关政策，随着沿海以及国内大城市房地产逐渐平稳发展，内地中小城市房地产也开始迅速的发展。总体上看，房地产市场供销两旺，连续四年投资和销售都保持较快增长，增长比例也基本协调，商品房价格稳中有升，走势总体平衡。按“十五”规划要求以及未来10~20年我国现代化进程的进一步加快和城镇人口的不断增加，住宅需求和消费必将随之扩大，市场需求空间极大，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。

但随着目前我国房地产业的迅速发展，一些问题也迅速暴露出来。部分地区盲目兴建高档公寓、别墅和写字楼，而适应中低收入居民的低价位商品房、经济适用房的供应不能满足需求；部分地区房地产投资规模过大，价格上涨过快；一些地区炒卖房屋现象比较严重等问题。由于房地产项目的投资过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程,不确定性伴随其始终；再加上其自身的不利因素决定了房地产业是一种典型的风险行业，因此，很有必要加强房地产投资风险意识，以确保房地产业健康有序发展。

第二章房地产投资及风险的基本概念

2.1 房地产投资

房地产投资就是将资金投入到房地综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益，房地产投资是进行房地产开发和经营的基础。

2.2 房地产投资风险

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降、损失增加或投入成本增大等不利结果的可能性。

第三章 导致房地产投资风险的因素

3.1 信息不全不准，对开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，决策草率

这在1992年-1993年的“房地产热”中成为“通病”。许多房地产项目决策草率，所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

3.2 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险

表现为；一是前些年严重通货膨胀；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产市场供求形势的变化。房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”。这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

3.3 投资商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现偏差

具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的投资商过分地相信自己会很容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的投资者在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱。项目运作中难以实现预期的经营业绩。自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中风险的原因。

第四章 房地产投资风险的特征

4.1 房地产的短期投资风险大，长期投资风险低

房地产作为一种投资工具，变动性差，交易成本高，短期内其市场需求很难调整，这就意味着房地产在短期内很难脱手或者虽能仓促脱手或易造成较大的损失，另一方面，房地产具有稀缺性，长期使用性，不可替代性，其长期需求是可以调整的，而且常呈增长趋势，长远来看，房地产升值的走势显著，对其长期投资的收益也会稳定。

4.2 政策与经济形势对房地产投资风险影响有双重性

由于房地产具有消费与生产的二重性和房地产供求的反经济循环特征，使其对政策的变化具有双重的反应。例如，一般认为，利率下调对房地产投资有利，实际上利率下调可能使大量资本流向证券市场，引起贷款市场上的货币短缺，投资商不得以较高的货款利率进行融资；利率上调时，资本将部分流回银行，使贷款市场上的利率短期内并不一定下调。

经济形势的变化也存在着同样的情形，如，经济繁荣时期，普通消费者一般采用租房的方法，而将节余的资金投入到证券市场以获得较高的投资收益率，此时住宅的销售不会看好，写字楼，工业厂房比较走俏，当经济出现衰退时，普通消费者为了保值的需要将会购置住房，住宅为消费者看好，而其它物业可能出现疲软。

4.3 房地产投资风险较难预测，地域性影响较大

篇（5）

房地产是指房屋和土地及其产权的总称。随着我国房地产市场的不断发展，房屋交易也日趋活跃，企业持有的房地产，除了自身的生产经营活动以外，出现了将房屋用于赚取租金或增值收益的活动，形成了投资性房地产。

(二)公允价值计量模式的概述

公允价值亦称公允价格、公允市价，指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。在公允价值计量下，负债和资产按照在公平交易中，对市场情况熟悉的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

(三)投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性和可能性

1.投资性房地产采用公允价值计量具有必要性。投资性房地产性质特殊，与一般的固定资产和无形资产不同，投资性房地产的价值经常并不随着时间的推移而逐渐递减，相反，其价值往往逐渐增加。如果采用成本模式进行后续计量，投资性房地产的账面价值将不能如实地反映其真实市场价值。只有采用公允价值模式，才能更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

2.投资性房地产采用公允价值计量具有可能性。市场经济的不断发展，使得越来越多的房地产有了活跃的交易市场，活跃市场的交易价格为公允价值计量提供了良好的参考价格，有利于公允价值的应用范围进一步扩大。财政部在2014 年1 月26 日了《企业会计准则第39 号一一公允价值计量》，为公允价值的应用提供具体操作指南，改善以前公允价值计量不一致的状况，规范企业公允价值计量和披露，有利于正确和全面地使用公允价值。

二、我国上市公司投资性房地产公允价值计量的现状

从2007 年准则实施以来，我国上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量的比例非常小，比例小于10%，从而可见上市公司采用公允价值计量属性的积极性并不高。投资性房地产公允价值计量模式运用效果与预计的相差甚远，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允价值计量的财务影响

(一)投资性房地产公允价值计量改善了上市公司财务状况

在投资性房地产会计准则下，企业可以自己选择投资性房地产后续计量模式。如果企业选择成本模式对投资性房地产进行后续计量，按投资性房地产的成本确认账面价值，若投资性房地产增值，则公司可以选择将部分利润隐藏起来。如果企业选择公允价值模式进行计量，会在资产负债表日以投资性房地产的公允价值调整资产负债表账面价值，使企业资产的账面价值增值，将企业所持有的投资性房地产的隐性增值收益释放出来，增加了资产总额，降低资产负债率，提高企业的偿债能力。

(二)投资性房地产公允价值计量使财务数据波动不可预见性增强

投资性房地产公允价值变动损益的大幅增长依赖于房价的上涨，促使公司净利润快速增长;相反，如果房价没有显著变化或下跌，则会导致公司后期业绩下滑。再者，近几年来受到国家的宏观调控影响，房地产市场不再呈现出前几年繁荣的景象，房地产价格波动变化较大，采用公允价值计量的投资性房地产的价值可能会缩水，从而导致企业业绩下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大。

四、建议

(一)加强信息披露

对于该类上市公司，应该对投资性房地产公允价值计量的信息披露予以加强。对于投资性房地产的相关信息，要结合表内披露和表外披露，强调两者间的勾稽关系。表内披露投资性房地产的资产负债表日的价值，表外披露投资性房地产的功能用途、初始成本、使用状态、公允价值计量引起的当期账面价值的变化情况、公允价值的确定方法及理由依据等。

(二)制定配套税收政策

篇（6）

一、 美国次级债务危机的概念及成因分析

所谓次优级抵押贷款证券（次级债）是相对优先级抵押贷款证券而言的。抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级，优先级证券信用等级高，收益稳定，可吸引风险规避型的投资者，次优级证券风险较高，但是收益也相对于优先级证券高，较适合机构投资者。次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用纪录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

美国次级抵押贷款是面向信用较差或收入较低的借款人提供的抵押贷款，以实现居者有其屋。该市场在20世纪90年代中期至2004年期间经历了快速发展，从1994年的350亿美元发展到2000年的1400亿美元，而如今可能高达8000亿美元。这一时期的繁荣得益于当时的政策环境、宽松的信贷环境，以及资产证券化盛行等多个方面的因素。

次级贷款的发放是建立在房价不断上涨及低利率假设的基础上。大部分次级贷款基于浮动利率，即贷款利率随短期利率变动而变动。一旦房价回落利率上升，次级借款人将会面临无力还贷风险。从2004年中开始，美联储先后17次加息，将基准利率从1%上调至5.25%，使得借款人还贷成本激增，远超出实际还贷能力。另一方面，近两年来美国住房市场逐步降温，使得房屋所有人的再融资变得更为困难。这最终导致了2006年以来次级抵押贷款拖欠、违约及停止抵押赎回权数量的攀升，并使美国包括新世纪抵押贷款公司在内许多贷款公司已撤出次级抵押贷款市场，寻求破产保护或者被收购。同时，投资于次级贷款证券的基金与投资人也卷入到这场风波中并遭受巨额损失，使得危机影响出现向全球蔓延的迹象。总之，此次危机很大程度上反映了次级贷款市场制度上的缺陷。

二、 美国次级债务危机对我国资本市场的影响

1.美国次级债务危机对我国资本市场的直接影响

通过美国财政部近日公布的研究报告显示，截至2006年6月底，中国机构购入的美国按揭债券总额为 1075 亿美元，占亚洲国家购入总量的47.6％。通常，次级按揭债券在整个按揭债券市场中的占比接近 15%。如果单纯按照该比例推算，中国机构购入的美国次级按揭债券接近160亿美元。中国的金融企业，如中国银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行等6家上市银行购买了美国次级按揭债券，但估计损失甚微。

这表明，受我国国内监管部门对金融机构从事境外信用衍生品交易管制严格的限制，这些银行的投资规模并不大。加之涉及次贷危机的资金金额比重较小，带来的损失对各大银行的整体运营而言，影响非常轻微。通过香港股市影响内地股市，对内地市场产生估值压力香港是金融自由港，受国际金融市场影响是直接的。而香港市场又有大量两地发行的内地红筹股，香港股市上的红筹指数的变化通过比价效应影响到内地股市。经过港股市场的持续暴跌后，当前A股对H股的溢价率已逼近90％，达到了史无前例的高位。同时，在全球股市暴跌的冲击下，近期恒生指数已从高位急跌了超过15％，无疑将触发A股市场投资者的畏高情绪。当前A股投资者仍有惯性做多的观念，但随着市场对全球恶劣环境的认识逐渐深化，不排除会出现空头情绪集中爆发的可能。短期内大盘蓝筹股的上涨将受到制约，并影响指数的表现，A股的重估将更多地通过结构调整的方式展开。

那么，香港H 股市场波动到底会对国内股市产生多大影响？在市场分割的情况下，应该说这种影响是有限的。虽然国内居民投资H股的渠道即将被打通，但国内主要的机构投资者进入H股的渠道仍然不顺畅，仅靠个人投资者的力量较难改变目前市场分割的状态。

2.美国次贷危机对中国资本市场的间接影响

这种影响主要表现在心理因素、热钱流向、管理层的判断、国内企业的效益和加息等方面。对投资者心理的影响次贷危机会对投资者信心造成一定的影响。比如，国际对冲基金大规模减持银行股的报道就动摇了银行股的持股信心。前期中行、工行本身没有技术性下跌整理的要求，但受银行股持股信心动摇的影响，明显有资金主动性杀跌。虽然中国股市相对独立，但经过今年几次“事件”的关联，已经在很多投资者心中建立起了比较强的联系。次贷危机会引发市场投资者信心低落，对风险类资产的偏好度降低。欧美股市大跌就是这种悲观情绪的集中体现。

同时，次贷危机会使人们对未来经济增长信心下滑、减息预期增加，导致美元汇率可能受到打击。因为市场预期美联储很有可能再度降低利率，减轻次级债各方压力，缓解危机升级。

3.对我国金融工具创新的影响

美国的次级贷款债券虽然不是严格意义上的金融衍生产品，但其作为一项金融创新产品，其价格运动以及收益水平的波动，都带有衍生品的某些性质。近年来，随着美国房地产市场持续上扬，住房抵押贷款和伴生的衍生品规模不断扩大。然而，这种高度合成的信用创造产品并没有经过风险的检验。随着2007年年初以来房地产市场日益低迷，次级抵押贷款的风险终于全面暴露。尽管相对于美国及全球金融市场而言，次级债规模并不大，但这些金融衍生品放大了这一危机。因此，对于金融创新，不仅应看到其对经济发展的促进作用，还应看到其蕴涵的风险。资本市场是一个信心市场、心理市场、预期市场，市场的负面预期具有海啸般越滚越大的放大效应。在此次美国次贷危机中，股指期货不但没能发挥稳定股市的作用，反而对股市下跌起到了放大预期和放大伤害的作用。这在目前中国正在加紧推出股指期货的关键时刻，需要加强风险意识，充分做好准备工作。

4.中国出口企业受美国经济陷入衰退的影响

对于外贸依存度非常高的中国经济来说，在内需的替代作用还没有完全展开的情况下，如果有美国经济衰退导致的世界经济危机发生，中国很难独善其身。随着全球经济一体化进程，中国经济增长与国际市场早已紧密相连。如果次贷危机进一步恶化而拖累美国经济，那么就可能导致美国消费减少，进而给中国出口产品造成压力，最终影响境内上市公司业绩。

汇丰银行在2007 年年初发表的一份报告认为，目前中国的出口有60％是输出到发达国家，其中美国就占了28％，因此美国经济的放缓将使中国的出口增长受到压力。在最坏的情况下，次贷危机可能引发主要金融市场的崩溃和全球经济的严重衰退，从而导致中国出口增长的停滞和贸易顺差的消失，这将大幅度降低中国经济的增长率，从而迫使中国的中央银行转向降息和放松信贷控制的政策。在此背景下，由贸易顺差扩大推动的中国的资产重估过程将逐步结束，并转换到由银行主动创造信贷所驱动的资产重估过程。从现在的情况看，发生这种前景的可能性仍然相当小。加息空间或被进一步抑制解决次贷危机的措施之一是降低利率。一方面，降低利率可以直接拉动经济，恢复投资者信心；另一方面，降息也会压低按揭利率和违约率。如果美国降低利率，那么中国未来的加息空间无疑将继续缩小。统计显示，目前一年期上海银行间同业拆借利率为3.5970％，美元一年期伦敦银行间同业拆借利率为5.2450％，二者之间的差距仅为1.6480％。可见，如果美国降息，那么中国的加息空间将继续呈缩小趋势。此外，还将加大人民币升值预期。在降低利率、经济衰退等预期下，次贷危机很可能促使美元继续贬值。事实上，自2007 年6 月14 日起，美元指数一直处于下降通道之中，再破新低不是没有可能。如果美元贬值，则会相应促进人民币升值。

三、美国次级债务危机对我国房地产市场的影响分析

美国的房地产与中国有着密不可分的联系。美国房地产市场同样是在低利率、流动性过剩的情况下形成泡沫，泡沫又在高利率和经济走软的情况下被挤破。前车之鉴，美国房地产市场的问题，可能让管理层加大对房地产市场的控制力度，避免形成恶性泡沫。

在中国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地被认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。从这个意义上来说，对中国有很大警示。

第一，从住房按揭的对象来看，美国的次级债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即“次级信用”，但是对于中国的按揭贷款者来说，估计其中的大部分人连“次级信用”都不及。这几年，凡是个人要申请住房按揭贷款的，没有谁不能从银行获得贷款。既然人人都能从银行获得住房按揭贷款，那么住房按揭贷款者基本上没有信用等级可分。

在中国房地产市场，不少人甚至利用假信用，大量地从银行套取贷款炒作房地产。尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但是在房地产市场价格一直上涨时，这种没有信用的人就不会暴露出来，因为过高的房价会把这些潜在风险完全掩盖起来。但是如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来。

第二，美国次级信用贷款的风险尽管很高，但是这种风险基本是通过证券化的方式分散了。中国住房按揭贷款的证券化程度低，因此其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。如果房价出现向下逆转的趋势，这些聚集在银行的风险就可能爆发出来。

第三，目前国内银行基本上是国有银行或国有股份占主要比重的银行。这些银行为了其自身短期效益，往往采取对住房按揭盲目扩张的做法。它们不仅放宽了个人住房按揭贷款者市场进入条件，也不严格遵守银监会相关指引，甚至采取各种方式规避这种指引，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，比如什么加按揭、转按揭等。

第四，从总量来看，美国的住房按揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过3万亿美元左右，而中国房地产市场刚发展不到10年，其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元人民币（下同），加上公积金住房贷款4000多亿元，已经超过了3万亿元。这样高的住房按揭贷款，在房价上涨时，银行一定会把这些贷款看作是优质资产，但如果中国房地产市场价格出现逆转，住房按揭贷款的潜在风险将暴露出来。

在美国次级债危机后，中国的金融监管部门一方面要对美国次级债危机认真研究并总结经验教训，另一方面该是全面检讨中国银行的住房按揭贷款的时候。不要让一些商业银行为了短期利益、为了一己之利而让国内银行体系的风险越积越大。

笔者认为，美国次级抵押债危机的根源在于这种金融产品设计本身，次级抵押债的机制从诞生的那一刻起，自身就孕育了危机的种子，但是，美国的货币政策还是应当为这次次级抵押债危机承担部分责任。更准确地说，格林斯潘的超低利率政策不仅导致了随后的全球性流动过剩，而且也为次级抵押债危机提供了合适的土壤。简单地回顾一下，在1994年时，美国的次级抵押贷款还只有350亿美元，2000年时增加到1400亿美元，而至今，次级抵押贷款余额至少达到了8000亿美元。到2000年后，美国联邦储备银行就开始不断降低联邦基金利率，这直接刺激了次级抵押贷款需求量的上升。次级抵押贷款的增加又促使了房地产市场的回升，这又使更多的人加入到了次级抵押贷款市场。然而，自2004年6月格林斯潘加息后，连续17次地提高利率极大地增加了次级抵押借款者的偿还负担，他们成了名符其实的“房奴”。又由于是零首付，违约对借款者又不会造成实质性的经济损失。因此，归纳起来就是，为刺激经济复苏的低利率政策促使了次级抵押贷款的迅速增长，而为抑制经济过热和稳定通货膨胀预期大幅度地提高利率的货币政策，又直接促使了次级抵押贷款偿付危机的爆发。

参考文献：

［1］钟伟.美国次级债市场的现状及其深远影响.中国发展观察，2007，10.

［2］虞立琪.美国次级房贷是局部微机.商务周刊，2007，17.

篇（7）

关键词 房产税 改革 税收公平 房价

一、房产税的基本概念及其目的

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从性质上看，房产税属于保有税，即针对不动产保有行为的一种征纳。

根据国务院1986年9月15颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税采取从价计征和从租计征两种方式。从价计征是指依照房产原值一次减除10%-30%后的余值按1.2%的税率计税缴纳；从租计征是以租金收入按1.2%的税率计税缴纳。《房产税暂行条例》同时规定征税范围仅限于城镇的经营性房屋。从房产税所具有的特性来看，房产税具有两个目的：一、有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二、有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定资产投资规模。

二、房产税的法律本位分析

2010年5月31日，《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革”。在国内房地产市场投资过热，房价上涨过快的背景下，房产税改革一次次被推上风头浪尖。继停止向购买第三套及以上提供公积金住房贷款以及对提高贷款首付比例进行一系列规定后，房产税似乎成了调整房价的最后救命稻草。诚然，税收作为国家调控市场的一种手段，必然能对市场中的经济行为产生一定的影响。从征收对象来看，房产税确实能够提高房地产投机者的价格成本，从而抑制房地产市场的过度投资。

但从房产税本身所应有的性质来看，房产税些许程度上被误解和扭曲。目前在房价过高的压力下，房产税的改革直指个人住房，这无疑是将从没有产生任何收入的个人手中生生征走一部分税收，房产税的征收必将承担很大的政治风险。税收真正的目的是取之于民，用之于民。政府将征纳的房产税用于本地区的基础设施建设和环境建设以促进本地区的繁荣，从而带动房价上涨。因此，房产税的征收本意应该是促进房地产的发展，但如果将房产税用于抑制房价，明显违反了房产税的本意。

三、房产税的税收公平问题

税收平等权要求根据每个纳税人的税负能力确定征收标准，即量能课税。量能课税主张同等负担能力的人负担同等的税收，不同纳税能力的人负担不同的税收。做到量能课税是非常困难的工作，如个人所得税就存在显示公平的问题。具体到房产税，问题更加复杂：1、房产税的征收对象为房屋本身，但房屋所有者的税负能力是不一样的。2、房产税征收范围确定，如果只针对商品房势必造成不公平。我国目前存在商品房，集资房、福利房、合作建房、经济适用房等多种住房。针对哪些房屋征收以及设置多少的税率都是棘手的问题。3、如何界定纳税人是投资者还是自用者。将投资者和自用者一视同仁，是对自用者的不公平，也会对房地产市场的健康发展造成负面影响。4、继土地财政后，地方政府又会通过房地产税聚敛大量的税收。这部分税收将何去何从，是否能够用之于民。这部分税负会不会转移至购房者和租房者，都是值得关注的问题。

四、房产税改革税制设计问题

篇（8）

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.111

在20世纪70年代，信息不对称现象便受到美国三位经济学家斯蒂格利茨、阿克尔洛夫、斯彭斯的极大关注和研究，表明信息在交易双方的不对称分布中对市场交易行为和市场运行效率产生一系列重要影响[1]，其研究成果为市场经济提供了一个新的视角，增进了人们对市场行为与市场参与者的经济关系等问题的理解，为社会经济的发展产生了重要的推动作用。因此，2001年，瑞典皇家科学院为了表彰他们在“使用不对称信息进行市场分析”领域所做出的重要贡献而授予诺贝尔经济学奖。

1信息不对称概述

信息不对称是指由于外在环境的复杂性、不确定性以及参与者的主观意图，交易或合作双方掌握的与交易或合作有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性等方面存在的差异。差异发生在交易契约签订之前，容易引发“逆向选择”;差异发生在交易契约签订之后，容易引发“道德风险”。

逆向选择是指掌握信息较多的一方利用对方对信息的无知而隐瞒相关信息，获得额外利益，客观上导致不合理的市场分配行为。信息不对称是造成逆向选择的根本原因，解决的关键是获得一方的私人信息并传递给另一方，建立信息共享渠道。逆向选择会损害开发商的重要利益，其解决的方法有四种。一是树立以顾客为中心的理念，给消费者传达真实的信息;二是通过广告、报纸、书刊等媒介传递可靠信息;三是建立质量担保，给消费者信念;四是建立咨询机制，给消费者更多的机会获取信息。

道德风险是指占有信息优势的一方为自身利益而故意隐藏相关信息，对另一方造成损害，增加交易的风险性和交易成本的行为，其本质上属于问题。在房地产市场中，开发商与消费者签订合同后，消费者不知道且没有约束条款限制开发商的操作过程、缺乏有效的市场监督机制是造成道德风险的主要原因。要避免道德风险的发生，需要在合同设计中，让人承担一部分不确定性风险并承担相应补偿责任。其解决方法有四种。一是设计激励机制，使开发商不利用自己的信息优势改变合同;二是实施保险制度，有效转移风险;三是建立长期合同机制，让开发商付出更多的机会成本;四是完善行业信誉体系，控制对方和克制自己的市场行为。

可见，信息不对称必定导致信息拥有方为牟取自身更大的利益使另一方的利益受到损害，为减少或避免这类行为的发生或者降低信息搜寻的成本，提高社会资源配置效率，经济学家为此提出了许多理论和模型。该理论在弥补传统的经济学理论的漏洞的基础上推动了现代经济学理论的新发展，标志着经济学开始由以假设为基础的推导理论模型向基于现实经济的理论解释位移，促使行为经济学的诞生;同时，以信息不对称为前提的心理博弈和经济利益较量，为洞察市场经济的运行拓宽了理论视角，将对博弈论的发展起着重要的推动作用，也为转型经济中的发展中国家进行体制设计和政策选择提供了具有启发性的思路。

2信息不对称在房地产市场的表现形式

信息不对称在各个行业都广泛存在，如服务、制造、销售等，但在房地产行业中表现尤为突出，主要体现在房地产交易、合同订立、房屋质量、物业管理等多方面。

2.1房地产交易中的信息不对称

房地产交易主要针对房屋建筑，涉及的内容可以概括为内部信息和外部信息两方面。开发商掌握的外部信息主要包括市场环境、房屋的开发价值和潜在价值、环境位置、交通状况及周边环境等，甚至房地产行业的发展趋势及风险大小。内部信息主要包括构成房屋的材料、结构、施工质量、物业管理等。作为普通消费者，仅知道开发商公布的外部信息和部分房地产行情内容，开发商有信息的绝对优势，形成了严重的信息不对称，损害了消费者的利益。

2.2合同订立中的信息不对称

根据合同法的规定，合同订立是指当事人双方经充分协商并达成一致，但房地产市场中，开发商单方面制定合同文本，消费者只有签字权，对于其中的条款即使有异议，也只能接受，无法改变。开发商制定合同条款时在符合法律法规的前提下，尽可能地保护自身的利益，对消费者造成不利情景。一般消费者对于合同的相关知识了解甚少，不能有效通过合同维护自身的正当合法权益，而且当维护权益需要付出成本时，大多主动选择放弃。

2.3房屋质量方面的信息不对称

在房地产市场交易中，消费者得到最终的实物。对于构成实物的实体结构、内部构造、使用材料等不可见部分信息几乎不知，如房屋的尺寸缩水。开发商为了节约成本对于材料经常以次充好、偷工减料等，消费者只能看到表观而不能看到内部，许多质量问题只有在一定时间后才能发现。

2.4物业管理方面的信息不对称

现阶段的物业管理模式主要有两种：专业物业管理公司和房地产开发商的人员，而我国大多数属于后者。物业管理需要有较高的管理水平，好的服务质量，要有公平客观的服务意识，能为消费者解决切实问题。但房地产开发商经常由自己专门的物业部门来进行物业管理，遇到事情追究责任时，物业管理公司和房地产开发商互相推责，权责难以限定，物业管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消费者没有选择物业公司的权利，没有双向的选择机制，缺少有效监管与制度，消费者在购房后许多问题得不到有效解决。因此相关部门需要不断完善制度，大力推动物业管理行业的发展，使其正规化、科学化、标准化、广泛化。

3信息不对称对房地产市场的影响

信息不对称对房地产市场的影响是深远的、重大的。在房地产市场中消费者明显处于信息劣势地位，而开发商作为人，掌握着产品开发的全部信息，在许多方面信息都占有绝对优势。开发商为了赢得更多的利益，会利用自身的信息优势及一切资源来损害消费者的权益。根据资料分析，我国房地产市场仍处于发展阶段，在制度不够完善、监管不全面的情况下，由于信息不对称而引起的逆向选择、道德风险、交易率低下等问题已严重阻碍行业的发展，长此以往必将影响经济的大趋势。

3.1房地产市场中逆向选择影响

开发商与消费者对于房屋建筑质量信息的不对称，会造成“逆向选择”。房地产市场中，房屋的质量参差不齐，价格与质量呈线性关系，好质量相对房价较高。开发商掌握着工程实体资料，清楚知道房屋的质量状况，而消费者仅知道市场上房屋交易的平均质量，对于有质量缺陷的信息全然不知。因此，期望的购买价格只是按平均质量水平所对应的价格，消费者传统消费心理希望物美价廉，大多数消费者在购买房屋时首先考虑的因素是房价，并选择价格较低的进行购买，结果消费者会购买市场上房屋质量低劣的产品，而高质量的产品被空置，失去交易机会，造成“劣胜优汰”的现象。但是，房地产开发商为了销售房屋产品以尽快回笼资金并赚取利润，往往会重新评估市场、重新定位房屋品质及房价，以满足消费者的需求。这种通过改善房屋质量而降低价格，使整个市场充满太多劣质产品，必将影响房地产行业的健康发展。

3.2房地产市场道德风险影响

信息不对称同样会造成道德风险的发生，在市场上消费者了解到的信息都是开发商为了宣传该商品的正面信息。开发商为了赢得市场和消费者认同，在房屋的广告宣传中通常夸大实际的外在环境效果，通过电脑处理出一些精美效果装饰图等，对于实质性信息，房屋内部构造、材料使用情况、潜在质量问题等都隐藏起来，给消费者一个美好的蓝图。由于信息不对称，消费者无法知道隐藏的信息，一般根据知道的信息来判断，往往会改变原来的消费心理。在签约后，开发商同样通过信息不对称，在工程中通过对材料的使用、设计、容积率等变换来获取利益，从而损害消费者利益，造成墙体开裂、漏水等质量问题，使消费者权益受到严重损害。

3.3对房地产经济影响

房地产市场中信息不对称不仅对消费者利益造成损失，还对社会经济影响较大。房地产市场每年使用资金上万亿，开发商注重对高品质、高档房屋的建设开发，缺少与收入水平相适应的房屋开发。开发商为赚取利润，高档房屋开发数量较多，但是需求量较大的小户型的住房开发量较少，高档房的供给量远大于需求量，小户型的房屋需大于供，使供需关系结构不对称，大量消费者的需求得不到有效满足;同时大量高档小区房屋空置，不仅损害了土地资源利用率，还使大量资金被固定在房屋中，无法进行流通，开发商资金的使用风险也增大，因此，消费者的消费需求不能有效释放，影响着市场经济中扩大内需的发展。

总之，信息不对称对开发商、消费者、社会经济都有影响，开发商面对“逆向选择”，好质量的房屋被空置、无法出售而缺少竞争力，消费者面对逆向选择，很难买到自己期望的房屋，对于房地产市场而言，信息的不对称造成房地产市场经济的低迷，交易率低下，阻碍扩大内需经济需求转型，影响着房地产行业的健康发展，影响着国民经济的发展。

4房地产市场中信息不对称问题的解决对策

4.1建立完善的社会信用评价机制

信用是联结不同经济主体之间平等关系的纽带，为所有进入市场的主体建立信用记录，是当前亟待解决的社会问题。有了信用记录，市场行为的参与者就可以很便捷地获得利益相关者的诚信数据，为自身做出正确决策、维护正当权益奠定良好基础。建立信用记录，关键是借助社会公共资源，依靠网络技术平台，以法律法规、部门规章及相关制度为准绳，以守法、守信（市场交易信用和合同履行信用）、守德（道德和伦理信用）、综合实力（经营、资本、管理、技术）为综合评价指标，建立高增值的守信奖励机制和高力度的失信惩罚机制。在交易过程中，一旦有失信行为，录入信用管理系统予以公示，并根据情节轻重，进行法制教育，采取行政、经济、法律和社会舆论等综合惩治措施，提高失信成本，使失信者得不偿失。目前，虽有不少开发商探索出一套符合诚信原则、促进公平交易的营销模式，如：公示合同文本、延期交房按天赔付违约金等，但交易纠纷、投诉仍不绝于耳，离房地产行业的健康发展、持续发展仍有不小的距离。因此，建立房地产业“社会诚信综合评价体系”，通过无限地放大信用缺失的成本，扩大守信者信用额度，可以有效解决房地产营销中因信息不对称带来的诚信问题。

4.2建立透明的网络在线交易系统

信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，政府应在市场体系中发挥强有力的作用。与建立信用的社会评价机制的方法不同，政府规制具有强制性。目前，政府采取的房屋建筑质量规范、物业管理条例、通用的合同文本、房地产中介和房地产经纪人的职业资格认定制度等，对缓解房地产市场信息不对称问题虽有一定作用，但效果不佳。结合现实交易情况来看，如果政府对房产交易环节进行政策调整，建立商品房网上交易系统，实施透明、阳光的销售方式，培育诚信中介机构等，可以改变房产交易中消费者的劣势地位，有效促进行业的健康发展。

建立商品房网络在线交易系统，实施透明、阳光的销售方式，将改变销售信息完全由开发商掌握的传统销售模式，为双方平等交易创造公平、公正的销售模式。在过去几年中，销售控制表被许多开发商、销售商视为销售秘诀，通过认购客户积累、分批推盘、价格不断拉升等人为手段，造成楼盘热销乃至脱销的氛围，以吸引更多的购房客，创造购房冲动，从而带动楼盘快速销售，创下了多个销售当天即清盘的业界“奇迹”。房地产开发者的销控行为，使不在乎楼盘居住价值，只在乎赚取差价的投资越来越多，从而挤压自住型购房者的需求，造成供求关系的紧张。建立网上交易系统，实施透明、阳光的销售方式，有利于让消费者掌握更多的房产信息，消除消费者在房产交易中不平等的地位。从总体上来说，网上公示楼盘信息，触动了房产交易中的利益格局，使消费者能以最低的成本获得足够的买房信息，改变房地产市场信息不对称的状况。

除此之外，培育诚信中介机构，建立信息对称的机制，将改变交易中消费者的劣势地位，有利于消费市场的信息和谐。目前房地产市场上，房地产中介机构或房地产经纪人，对解决信息不对称现象有一定作用，但市场的鱼龙混杂、从业人员素质低、诚信度差，将极大削弱其应有的作用。要解决该问题，需要一大批信誉好的、公正的、专职的经纪人从事中介工作，以获得开发商的“私有信息”，并变成买家的“共享信息”，实现信息对称。

4.3建立诚信的信息市场体系

对房地产开发商来说，要敢于把自己的“私有信息”变为“共享信息”，主动消除因信息不对称给消费者带来的疑虑，树立“诚信为本”职业操守，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息，以吸引更多的顾客，尤其是售楼书和商业广告，应力求妥当可信，朴实无华。同时，房地产企业也要努力增加自身的信息含量，仔细研究消费人群的偏好，最大限度地获得消费信息，以最快的速度建设消费者满意的商品房，将信息经济作为盘活整个市场的原动力。对消费者而言，要充分利用信息社会的各种资源，从多方面、多渠道获取更多的商品信息，当消费者掌握了真实的商品信息时，才可能获得房产交易中的平等地位。但需要特别指出，开发商和消费者由于各自利益的不同，总会制造一些不对称信息，以获取自身利益的最大化。因此，真正意义上的房地产“信息对称”销售是不可能出现的，开发商与消费者信息不对称的状况始终会存在。

参考文献：

[1]李纲.市场信息学[M].武汉：武汉大学出版社，1996.

[2]崔兵.论房地产市场效率[J].中国房地产，2000（2）：30-31.

篇（9）

一、 资产证券化融资理论的介绍

1．资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。

2．资产证券化融资的运作模式

资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。

3．资产证券化融资的核心内容

一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。

4．资产证券化的价值分析

(1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。

f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。

二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析

我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。

（一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟

1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。

2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。

3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。

4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。

(二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础

1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然

2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模

3．庞大的房地产证券化投资需求群体

4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。

(三)政府的推动作用

证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。

三、房地产资产证券化融资模式的分析

(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式

在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。

(二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析

1．体制的制约

我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。

2．资本市场的制约

（1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ：

(2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ；

f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ：

f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ；

(5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ：

3．房地产法律及其监督的滞后性

我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。

4．信用制约

现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。

5．房地产 金融市场一级市场欠发达

我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。

四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示

（一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不

1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境

继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化

2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体

建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。

3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境

加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。

4．构建房地产信托投资资金

借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。

（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择

不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ：

1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。

2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。

3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。

4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。

5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。

【参考文献】

[1]邓伟利．资产证券化：国际经验与中国实践 [M]．上海 ：上海人 民出版社，2003．

[2]威廉姆 ·布鲁格曼．房地产融资与投资 [M]．大连 ：东北财经大学 出版社2000．

[3]斯 蒂文 ·L-西瓦兹．结构金 融—— 资产证券化原理指南 [M]北京 ：清华大学出版社．2004．

篇（10）

中图分类号：F830.2　文献标识码：B　文章编号：1007-4392(2011)02-0048-03

2007年爆发、影响持续至今的本次全球性金融危机表明，仅仅依赖微观审慎监管不足以维护金融稳定和经济增长，因为微观审慎监管将经济波动视为外生风险，忽视了金融机构自身行为的系统性影响。因而，应当对现有金融监管体系进行结构性调整，加强宏观审慎监管、构建宏观审慎与微观审慎监管有机结合的金融监管框架，已成为国际社会共识。

一、宏观审慎监管的基本概念

就概念而言，宏观审慎监管是一个相对于微观审慎监管的概念，指金融临管当局为减少金融危机或经济波动给金融体系带来的损失，从金融体系整体而非单一机构角度实施的监管。与微观审慎监管相比，宏观审慎监管最突出的特点是更加着眼于整个金融体系而不是单体机构，重点关注单体机构之间的相互作用及金融机构面临的共同风险，目标是防范系统性风险：微观审慎监管则主要着眼于单体机构的健康状况，较少考虑个体之间的关联度以及个体机构共同行为对整个金融体系的影响，主要目标是通过防止单体机构失败或倒闭的外部性来保护存款人和投资者利益。

二、宏观审慎监管政策工具

金融体系的系统性风险主要来自两个方面，一是金融机构的“同质化”问题，即随着金融机构之问依赖性和关联性的增强，风险暴露日益趋同，在受到外部冲击时同时倒闭的可能性不断增大。二是金融体系与经济周期的“共振”问题，即金融体系内在顺周期性以及新资本协议、新会计准则等外部规则对顺周期性的强化，一定程度上会放大经济周期，加剧经济波动。

宏观审慎监管的提出，就是力求增加和强化传统的资本、拨备等微观审慎监管政策工具应对系统性风险的功效。一方面，高度关注同一时点上金融机构的共同风险及相互关联，可采用政策工具主要包括适度扩大监管范围、对具有系统重要性的机构实施更审慎的监管、改进对交易对手的风险管理和建设更有效的市场基础设施等。当前国际上关注的重点是如何界定具有系统重要性的机构以及应对其实施哪些更为审慎的临管标准。另一方面，通过缓解金融体系的顺周期性来减小经济的周期性波动幅度和频率，主要政策工具包括逆周期资本、动态拨备、杠杆率、逆周期信贷政策和压力测试等，目的是在经济上行期控制信贷和资产价格过度增长，并促使银行建立逆周期资本和拨备，吸收和消化经济下行周期可能产生的损失，防止经济在下行期过度收缩。

实际上，宏观审慎和微观审慎监管所使用的政策工具基本相同，如都会采用资本监管、拨备、杠杆率、审慎信贷标准和其他风险管理要求等政策工具，只是政策工具的着眼点和具体运用有所不同。如微观审慎监管会在整个经济周期上，对所有机构运用统一的资本监管标准；而宏观审慎监管则会针对系统性风险提出随经济周期变动的逆周期资本要求，也会对系统重要性机构提出附加资本要求，这一思路同样适用于拨备和其他审慎临管工具。

三、宏观审慎监管政策实践

虽然宏观审慎监管在此次危机之后才引起了国际社会广泛关注，但宏观审慎临管的实践却很早就有。本文分别分析贷款成数比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和动态拨备制度(Dynamic Provisioning)在各国监管实践中的运用和功效。

(一)贷款成数比(Loan-to-Value Ratio.LTV)

这一政策工具属于以控制信贷增长为目的、直接针对金融体系特定细分市场不平衡现象的“精确制导型”监管措施，目前主要在新兴经济体得到运用，发达经济体的监管实践还不多。根据全球金融系统委员会2009年底的一项调查，在接受调查的司法辖区中，共有11个使用过贷款成数监管，其中9个来自新兴经济体，2个来自发达国家。

1　香港地区。

为抑制房地产市场泡沫，香港自1991年起实行最高为70％的住宅按揭贷款成数比。香港《银行业条例》中对住宅按揭贷款成数的监管要求为“无论购买价格和资产市场价值哪个更低，银行贷款本金总额不得超过购买价格或资产市场价值的90％”，巴塞尔资本协议第一版正式实施前后，这一规定面临监管套利可能，因为即使贷款成数比例高达90％，根据巴塞尔协议规定该笔贷款风险权重仍然较低，这将鼓励银行按照贷款成数比上限放贷。考虑到房地产市场风险已经较高，香港金管局于1990年咨询建议，拟将90％的贷款成数的门槛降低至70％，并发出指示，建议银行采取贷款成数70％的住宅按揭贷款的比例。为保留一定的灵活性，以避免被法律强制要求采用更高的风险权重标准，银行普遍非常合作，自愿实施70％的贷款成数政策，消除了修订监管规则的必要。

此后，鉴于香港住宅物业市场在90年代前半期持续上涨，针对越来越多银行选择以“例外”方式绕过监管限制，最终香港金管局下定决心，将70％的按揭贷款最高成数比作为正式监管政策。1995年11月2日，香港政府在立法会上证实，70％的贷款成数政策应该作为一项长期的监管政策继续被采纳。目前香港的贷款成数监管要求是：对物业价值2000万港币以上的房屋其最高成数比不得超过60％，对物业价值低于2000万港币的贷款成数比上限为70％。

坚持宏观审慎监管视角，关注系统性金融风险的防范，长期执行按揭贷款最高成数上限是香港成功度过1997年回归后房地产市场大跌的重要因素。

2　韩国。

1997年亚洲金融危机后，韩国一直注重加强金融市场的宏观审慎监管，在按揭贷款市场，注重通过贷款成数比的动态调整等监管措施，加强风险管理，针对本世纪初全球市场低利率引发的住房价格大幅度上涨，韩国金融监管服务署(Finaneial SuoervisionService，以下简称FSS)一是及时对房地产市场实施压力测试，估计房地产价格大幅度下降对建筑行业、房地产相关资产支持证券以及对房地产市场建立大规模敞口的贷款人的影响。相关分析的结果之一表明，如果房地产价格在4个季度内下降20％，银行资产回报率将下降超过0.5个百分点，二是在有效识别风险后对房地产市场进行专门调查，随后及时采取名为“改进风险管理计划”的监管措施，根据该计划，禁止特定区域二套房贷，将贷款房价比从以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起对价值超过6亿韩元的住宅贷款借款人适用债务一收入比要求。采取上述措施之后，韩国各商业银行发放按揭贷款的增长速度逐渐下降。(见下表1)

韩国的经验表明，在压力测试识别风险基础上，

银行监管者及时加强和收紧对按揭贷款的审慎监管标准，以此作为抑制地产泡沫的预防性措施，这是宏观审慎监管帮助银行监管者避免银行业系统性风险的著名案例。

(二)动态拔备制度(Dynamic Provisioning)

危机爆发后，最先于2000年在西班牙实施的动态拨备制度引起了国际监管界的极大兴趣。传统拨备制度仅对已出现的损失计提专项准备，是对风险的事后估计，提取比例的差异反映损失程度不同，这在一定程度上扭曲了银行的利润和清偿能力。

1　西班牙的政策实践。

20世纪七八十年生的银行危机，促使西班牙监管当局重新审视对银行的监管制度和银行的不良贷款问题，并自2000年开始实施动态拨备制度，即在传统的一般和专项拨备的基础上，引入动态准备，以反映对潜在信用风险的事前估计。经济扩张时期，不良贷款比例低，事后计提的专项准备小于潜在的信用风险，银行应建立动态拨备；经济衰退时，不良贷款比例高，专项准备不足以覆盖贷款损失，动用事前提取的动态拨备补齐差额。动态拨备制度涵盖了对未来经济周期的预测，是潜在风险估计值与实际风险值的差额。潜在风险可以南银行运用内部模型法估计，也可采用监管当局规定的标准法算出；实际风险值就是当期拨备。动态准备每季从损益账户中提取，有助于熨平传统拨备的亲周期波动。该制度所蕴含的动态性、前瞻性和逆周期性特征，对增强银行业的弹性，促使银行针对特定类型贷款提取拨备很有帮助，从而有利于从整体上提高金融系统的安全性。

2　中国的政策实践。

在中国，银监会在借鉴国外动态拨备做法的基础上，结合我国实际，充分考虑现行贷款损失准备体系和银行监管指标，一方面进一步提高了贷款风险分类专项准备计提标准，另一方面要求商业银行在计提专项准备基础上，通过计算贷款潜在损失与专项准备的差额确定动态拔备，把拔备覆盖率要求逐步提高到150％。将贷款拨备计提与经济周期、银行汇票经营状况等因素紧密结合，发挥宏观审慎监管工具的作用，在经济上行、银行盈利水平较高时期相对多提拨备，在经济下行、银行盈利水平较低时期相对少提拔备。以达到“以丰补歉”，熨平波动的目的。2010年9月末，我国商业银行的拨备覆盖率达203％，比年初上升了32.8个百分点，保持了较高的水平。

四、结论

危机前的金融监管体系并未低估宏观目标的重要性，但在监管实践中，由于监管者过分强调微观审慎监管，忽视金融机构行为的系统性内涵，由此引发系统性风险。对宏观审慎监管的再度重视是对传统监管宗旨的回归或落实，它与微观审慎监管并非截然对立，而且其实现有赖于现有监管工具的完善，即提高金融监管政策工具的宏观取向，或者将宏观目标嵌入微观监管措施。