简述房地产投资的特点汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇简述房地产投资的特点范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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一、引言

房地产行业是我国全面实现城市化、工业化过程中的基础性产业，经过多年的快速发展，已经成为我国国民经济中的重要组成部分，跟人民群众的实际生活紧密相关。另外，房地产行业还有这良好的关联效益，不仅能够带动制造业、工业企业的发展，还能有效促进园林、旅游等第三产业的繁荣。很多地方通过发展房地产行业增加了财政收入，改善了城镇公共基础设施与人民的居住条件。然而，目前我国房地产市场还处在发展阶段，其资金来源仍然严重依赖银行，这样的资金运作模式给整个房地产行业带来了很多潜在风险，很多房地产公司相继出现现金流紧张的情况，给自身发展和银行利益都带来了巨大影响。鉴于此，这样的单一融资模式存在较大弊端。在我国政府的宏观调控下，一系列房地产信贷政策相继出台，房地产企业获得银行贷款的门槛逐渐提高，而股票、证券市场又相对疲软，房地产企业很难通过这些传统融资渠道获取长期、稳定的资金来源，严重影响了企业的健康发展。面对这样的现状，很多房地产企业开始努力探索多元化的融资渠道，私募、房地产信托、买方信贷等措施纷纷走进了房地产企业的视线，并且逐渐开始发挥重要作用。在新的发展形势下，房地产企业能否尽快建立起自身多元化的融资渠道体系，以便获得持续足量的资金支持，已经成为各个房地产企业能否在市场竞争中立足的关键因素。

二、对我国房地产融资现状的分析

（一）房地产企业普遍规模较小，信用层级差

我国房地产企业近年来虽然发展势头迅猛，但是目前我国上市的房地产企业的数量较小，占全国房地产企业数量的比例还很低，这一部分房地产企业当中，有些还并没有完全具备房地产开发的条件。这些房地产企业的规模小，资金管理也比较分散，整体财务管理水平较低，难以满足房地产行业资金需求量大的特点。这些企业的开发能力较差，难以抵御各方面的风险，这些特征都导致企业很难通过各种融资渠道取得资金。另一方面，我国房地产业的信用评级较为靠后，信用差也严重制约了房地产业的融资。金融部门的贷款要以企业的信用作为重要的依据，是对贷款风险的判断。我国房地产企业的资产负债率一直处在较高的水平，再加上国际金融危机的影响，行业内的竞争更加白热化，一些运作不规范，资金不能及时到位的企业都可能面临着被市场淘汰的局面。

（二）我国房地产业发展时间较短

我国在1998年之前都广泛采用福利分房制度，没有将住房视为商品，房地产业的发展也就无从谈起。1998之后我国全面取消福利分房在制度，至此房地产业的发展才正式兴起，到目前为止，也不过十多年的发展历程。在计划经济体制下，人们的住房完全是由政府或者企事业单位负责投资、建设和分配，个人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事业单位用于建设住房的资金不可能收回。另外，由于过于强调土地公有制，导致住房难以作为普通商品一样买卖，鲜有住房投资，住宅经济的发展严重滞后于人民群众的实际需求。1998年后，我国明文规定全面停止住房分配政策，开放住房二级市场，我国房地产市场才算真正建立起来。客观来看，我国房地产业的发展时间较短，不少房地产企业都还在经验积累和摸索阶段，这也是造成我国房地产融资渠道单一的重要原因之一。

（三）房地产行业的多元化融资缺乏政策支持

我国房地产行业从起步阶段开始，就一直主要依赖银行信贷筹措资金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融资发展滞后。由于受到传统计划经济时期思维的影响，房地产融资模式较为单一，房地产金融市场的法律体系亟须进一步完善。目前我国有关房地产融资方面的法律主要是《担保法》，主要是通过房地产抵押贷款的途径来获取资金，这也是绝大多数房地产企业采取的融资方式。相比之下，其他融资渠道的政策支持显得非常薄弱，比较突出的有，从上个世纪90年代开始，我国就已经明确提出不鼓励房地产企业上市，兼营房地产业务的公司和房地产业务收入占总收入20%以上的公司都不得上市。另外，我国现行的法律和相关政策对房地产信托、债券等融资渠道也有着一定限制。我国对企业发行债券实施较为严格的审批制度，有评级要求，还需要资产抵押，达不到要求的企业不能发行债券，即便达到要求，对发行数量也有限制。由于缺乏相关法律和政策的扶持，我国房地产行业难以形成科学合理的融资体系，难以保证协调、均衡发展，多元化的融资渠道发展也就停滞不前。

三、拓宽我国房地产行业融资渠道的建议

（一）尽快完善我国房地产行业融资的各项法律法规

实现我国房地产行业的多元化融资渠道需要以健全的法律法规保障作为基础。健全、完善的房地产金融法律体系，不仅能够帮助房地产企业顺利实现多元化融资，还能便于有关部门对房地产企业整个融资过程的监督。目前来看，我国已经出台了类似《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些规定对我国房地产行业的发展提供了法律保障，促进了房地产行业的健康有序发展。但是，为了进一步落实房地产企业的多元化融资，我国还应该出台一些支持性的政策。在完善现有法律法规的基础上，逐步取消对房地产企业进行信托投资的限制，尽快出台符合我国国情的房地产投资基金的相关法律，早日结束房地产投资基金无法可依的尴尬局面。

（二）大力发展房地产行业的投资基金

金融危机过后，我国房地产行业从银行获取贷款的难度越来越大，房地产行业的资金困难状况日益严峻。发展房地产行业的投资资金具有明显的优势。首先，能够多元化我国房地产行业的融资渠道，减轻房地产企业单独依靠银行融资的压力。房地产投资基金是凭借发行收益凭证的方式募集资金，能够将房地产市场与资本市场有机结合，直接将资本市场上充裕的资金引入房地产行业，是对银行融资渠道的大力补充。其次，发展房地产行业投资基金，有助于本土房地产企业吸引国际资本，扩大资金的来源范围。这些资金会选择投向那些盈利能力强、发展潜力大的企业作为投资对象，客观上有助于整个行业竞争秩序的建立，实现优胜劣汰的健康发展，有助于优质房地产企业的做大做强。最后，发展房地产投资基金还可能丰富和完善房地产金融体系。我国人口众多，土地稀缺，住房具有很强的投资价值和抗通胀能力，因此，房地产是不少中小投资者眼中的理想投资领域。然而，由于资金有限，投资的准入门槛很高，很多投资者难以分享房地产行业蓬勃发展所带来的盈利。房地产投资基金恰好可以妥当解决这一问题，以其较强的流动性和较低的门槛，成为中小投资者乐意选择的投资机会，逐渐成为一种回报率稳定的理财工具。

（三）将房地产信托投资作为房地产企业融资的有力补充

房地产信托投资是凭借商业信托组织发展起来的，通俗来说，就是聚集众多投资者的资金，为房地产企业进行融资或者收购、持有房地产企业的一种投资方式。跟银行贷款相比，房地产信托投资有着很多显著的优势。首先，房地产信托融资可以有效降低整个企业的融资成本，从而节约大量的财务费用，优化公司的资产负债结构。其次，房地产信托的资金供给方式较为多样，能够满足房地产企业的项目要求，通过资金信托、股权投资模式、贷款模式等渠道进入房地产行业，为企业提供更多融资可能性。最后，信托产品是民间资金的集合，流动性较大，能够缓和系统风险，而且房地产企业只要拿到土地批文之后，就可以进行信托融资和前期建设准备，节约时间。

四、结语

我国房地产企业需要在充分考虑自身条件和需求的前提条件下，谨慎选择最适合自身发展定位的融资渠道。可以说，房地产行业如果能实现多元化的融资渠道，不仅能够帮助房地产企业解决融资难的实际困难，还有助于我国整体金融体系的进一步完善。然而，虽然从理论上可以讨论出不少房地产行业的融资新渠道，但是在实际运作中仍然存在很多困难，不一定都能起到很好的融资效果。因此，要想彻底改善房地产行业的融资环境，不仅需要房地产企业自身的探索，更需要整个国家金融体系的不断建设和完善。

参考文献

[1]尤佳.房地产开发项目资金链管理[J].合作经济与科技，2009（17）.

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1.前言

近年来，随着我国经济的快速发展，我国的房地产行业也得到了快速的发展，从2010年至2012年，全国房地产投资总额占固定资产投资的比例都在20%左右，房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业。房地产行业的健康发展也直接影响着我国经济的良性发展。而房地产开发商如何在控制成本的条件下生产出能够满足各类消费者需求的住房，从而降低空置率，回收资金，进行再投资。这不仅能够实现消费者效益最大化，更能使房地产开发商效益最大化，这样的双赢局面是房地产业健康发展的趋势。运用价值工程理论对房地产项目全寿命周期成本控制进行研究，这样有利于房地产开发企业提升竞争力，使企业在激烈的市场竞争中凭借较高的功能和相对较低的成本而占有一席之地。

2.房地产项目成本控制的特点及原则

2.1 房地产项目成本的构成

房地产项目的全寿命周期分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段， 其成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性，给企业的成本管理带来了一定难度。

根据资料显示，前期策划与立项阶段对工程造价的影响程度最高，可达80%～95%；规划设计阶段次之，这个阶段对工程造价的影响程度为5% ～75%；而施工及后续阶段对工程造价的影响程度仅为5%以内。因此，在前期策划与立项阶段及规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点，它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明，合理科学的前期策划与设计，可降低工程造价的10%～30%。

本文主要以房地产项目前期策划阶段为研究对象，分析该阶段成本控制的特点及方法。

2.2 房地产项目前期策划阶段成本控制特点

对于房地产项目来说，前期策划是进行成本控制的最为重点和关键的阶段之一，相对于其他阶段的成本控制，该阶段的成本控制具有以下特点。

2.2.1 该阶段的成本控制应为事前管理活动的成本控制活动。

2.2.2 该阶段进行成本控制需要较高的技术性。

2.2.3 该阶段进行成本控制对房地产项目的成本影响最大。

3.价值工程在房地产项目成本控制中的适用性

3.1 价值工程简述

价值工程又称为价值分析，是以最低的寿命周期费用，可靠地实现必要的功能，着重于项目的功能分析的有组织的活动。价值的高低可以用价值指数（V）来反映，而价值指数（V）可以用以下公式来表达：

V=F/C 在公式中，F表示功能，C表示成本。

从该公式可知，可从下列途径提高项目的价值：

1） 功能F不变，成本C降低。2） 成本C不变，功能F提高。3） 功能F提高，成本C降低。 4） 成本C略有提高，功能F大幅度提高。5） 功能F略有下降，成本C大幅度下降

该公式中的成本，不是一般意义上的成本，而是房地产项目寿命周期的总成本。房地产项目的寿命周期，应从前期策划开始到运营维护结束，其寿命周期成本也应包括这期间的全部成本和费用。

3.2 价值工程的主要特点

价值工程是一项通过对研究对象的功能进行分析，从而提高对象价值，然后进行效果评价的有组织的活动过程。其特点体现了价值工程的基本原理和思想方法，主要表现在以下几个方面：

3.2.1 着重于提高项目价值。价值工程既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它们之间的比值（即价值）为目标，研究多角度、多项目的最佳匹配，然后进行评价。

3.2.2 功能分析是研究的核心。价值工程方法着重对项目进行功能分析，通过功能分析，明确和保障项目的必要功能，尽可能减少或消除其多余的不必要功能，并补充不足功能，使项目的功能结构更加合理，以达到降低成本提高价值的目的。

3.2.3 价值工程是有组织的创造性活动，需要进行系统的分析、研究。房地产项目的价值涉及到投资、收益、管理、成本和政策等，需要调动多方面共同协作，寻找最佳方案。

3.3 利用价值工程，在前期策划与设计阶段对房地产项目进行优化的步骤

在前期策划阶段中，不同方案间的比较选择是一个非常重要的环节。利用价值工程的方法，可以比较准确地评估房地产项目的价值功能，测算出工程项目总体功能的优良程度，是一种比较适宜的评价方式，其操作步骤如下：

3.3.1 确定各项功能指标及其权重。对于房地产项目，根据其不同用途和要求，确定功能指标及其权重。现在有甲、乙、丙三个备选方案，假定销售价格、市场环境、社会环境、期间费用、经营管理风险为功能评价指标。可以利用强制打分法或层次分析法，确定各项评价指标的权重，现假定这5项评价指标的权重分别为0.42、0.22、0.12、0.14、0.1。

3.3.2 求出各被选方案的功能系数F。由若干位专家组成前期策划方案评审小组，对各方案的功能满足程度分别打分，将几位专家对同一项功能指标的打分取平均值，其形式如表1所示；得出每个方案各项功能的得分后，按照各项功能指标权重加权平均，得到各方案的加权总分；然后计算各方案的功能系数F，如表2所示。

3.3.3求出各方案的成本系数和价值系数，如表3所示：从价值工程的角度分析，乙方案相对比较是最佳方案。说明乙方案均衡其功能和成本方面的因素，其价值最高，即能够得到较高的投资效果，故应选择乙方案作为该房地产项目的优选投资方案。

4.结论

房地产开发项目在国外已经成为价值工程应用的主要领域，我国近些年也有所重视。综合比较国内外推行价值工程的项目工作效果，该方法是一种系统的、全方位的管理技术。笔者仅对房地产项目前期策划阶段成本控制方法进行初步探讨，其在各阶段如何开展工作还需进一步深入探讨。

参考文献：

[1]傅家骥，仝允恒.工业技术经济学（第三版）[M].北京：清华大学出版社，2001.

[2]王军.化学工业出版社，2008.

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中图分类号：F230 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）04-0053-03

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。

（一）投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

（二）投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。

（三）投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：

（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系

新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。

（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系

新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。

（三）公允价值模式会影响企业的业绩

传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。

通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。

三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：

（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。

（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。

综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。

参考文献：

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济，2008，(21).

[2]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社，2006.

[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007，(8).

[4]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[J].黑龙江对外经贸，2007，(4).

[5]赵延波.浅谈投资性房地产[J].科技信息，2007，(9).

[6]李健.投资性房地产准则解读[J].会计之友，2008，(22).

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Abstract: with the development of our national economy, construction industry also in forging ahead, the real estate industry as a branch of the construction industry, but also to the trend of development by leaps and bounds, as a real estate enterprise, how to better develop the short time, investment benefit good real estate project is the first task, and at the same time, improve the real estate project examining quality also is most important, it can bring higher real estate enterprise investment benefits and economic benefits. In this paper the author will improve the quality of real estate project examining a discussion.

Keywords: real estate projects; The settlement; Audit; quality

中图分类号：TU201.7 文献标识码：A 文章编号：

在21世纪的今天，人们做事情更加具有条理性了，任何事情都会做好规划和布置，房地产工程也不例外，它的特点更加要求在规划和布置上的工作做得事无巨细，有条不紊，进而更好地为房地产企业创造经济效益和社会效益，房地产工程预结算审核就是房地产企业未雨绸缪的一个表现，它减少了房地产工程一些不必要的经济损失，为房地产工程更好地投资使用做好了铺垫工作。但在房地产工程预结算审核工作中难免存在一些问题，导致工程预结算审核在质量上得不到保障，如何提高房地产工程预结算审核的质量是当前房地产企业亟待解决的一个问题。

一、工程预结算的概念

工程预结算也可叫做工程造价，是对建筑工程项目所需的各种材料、机械消耗量、人工及耗用资金的核算，是国家基本建设投资及建设项目施工过程中的一项基本的要求工作。在建筑行业有一句流行语叫：“是赔是赚，全在预算。”

二、房地产工程预结算审核存在的问题

建筑工程预结算是由基本的建设投资估算和建设项目施工组成的一项工作。它反映了建筑工程项目对施工人员、建筑材料、机械设备以及安全卫生等耗用指标，在一定程度上也体现了工程预结算审核的重要性。作为房地产工程，其预结算审核工作是有效控制投资和合理确定工程造价的重要环节和手段，对工程预结算进行全面、合理、系统的审核，能够及时发现和纠正施工方编制预结算过程中的疏漏。房地产工程预结算质量的高与低，直接关系到工程承包双方的利益，也关系到工程造价的有效控制，因此必须做到高效率、高质量的工程预结算审核工作，从而达到有效控制和合理确定工程造价的目的，在当前的房顶产工程预结算审核工作中还存在着一些问题，以致不能很好地保证房地产工程预结算审核的质量。这些问题主要表现在：

（一）预算中出现高估冒算的情况。

由于房地产工程预结算书是由施工方编制好后交给建设单位进行审核，施工方为了拿到更多的工程款，往往多算工程款，高估冒算工程造价，其主要的表现形式是多计工作量、从高套取建设项目费用、高估建设材料价格等。在实际的操作中，施工方往往以他的专业优势为借口，从而采购一些不通用、品牌新的施工材料或购买材料时以种种理由来编造，来达到虚报价格的目的。

（二）预算中有意遗漏工程项目。

房地产工程在招标和投标过程中，施工企业或单位为了接近标底，在预算中有意遗漏相关的工程项目，等到进行结算的时候再来补上。具体的表现形式是在招标和投标的过程中，低报价，结算时高要价。

（三）抬高价格，巧立名目。

这点首先表现为赶工费。施工企业或单位会为了工程造价费用而有意抬高价格，对于所面临的要变化的项目，以要赶工程建设，工期有限这一情况为契机，以此为借口来增加赶工费，从而达到索要高价的目的；其次表现为变更施工方案设计,这种变更施工方案设计有的是因为设计本身的问题，有的可能是建设单位考虑不周需要变更施工方案的设计，但也有一些无厘头的情况，这是施工方和设计方联手故意造成的，当出现设计变更的情况时，施工企业或单位对该加的工程款积极性很高，不仅加上，还要多加，对该减的却少减，甚至不减。

（四）减少工程项目却不减价格，偷工减料严重。

在房地产工程施工时，施工材料的价格虽然是根据定额来规定，但有些主要材料的价格需要按照实际的价格进行调整，材料调差也是工程造价的组成部分，施工单位为了获得这一点差价，在材料的使用上以次充好，而材料调差仍然按照质量好的材料价格进行调整，赚取一点利益；其次是对变更取消或者是减少的项目隐瞒不报，在减了项目的情况下不减价格，谋取利润，还有就是偷工减料。这些方面都不能给房地产工程预结算审核工作带来质量上的保障。

（五）工程讨价还价，有定额不套。

施工单位往往会对某些零星的工程或者某些土石方工程有定额标准的而不套用定额，却采取议价的形式来讨价还价，以此在从中获得一些利润。

（六）房地产工程预结算审核的送审资料不完整，真实性也不高，签证过于频繁，而且签证的随意性大。

（七）工程量虚增，在某项工程项目中，多计算工程量，或者是重复计算工程量，也就是干了某一项工程，却重复要了两次钱。

针对以上房地产工程预结算审核工作中存在的问题，笔者提出了一些切实可行的措施来提高房地产工程预结算审核质量，具体如下：

（一）加大预结算审核材料的审计力度。

审计人员要根据工程的特点，重点对一些价值大、价格不透明、数量多的材料进行预结算的审核，尽可能地多了解各项材料价格的信息以及变动情况，从而做到预结算的审核有理有据；审计人员要认真审核各项材料的定额价、市场价、调整的数量以及差价等，杜绝材料价格水分；要进行市场调查和现场核实，对于一些价格不明确的工程材料要进行市场调查，以了解价格的真实情况。

（二）提高审核人员的综合素质。

房地产工程预结算的审核是否公正、公平、准确、合理，与审核人员的职业道德和业务水平息息相关，因此要不断提高审核人员工作责任心和社会责任感，提高他们的综合素质，从而保证审核人员能够以严谨的工作态度来进行审核工作， 这在一定程度上可以预防在审核工作中出现的问题和纰漏，对于提高房地产工程预结算的质量来说也有促进作用。

（三）加强工程预结算在不同阶段的控制和管理。

房地产工程预结算要想提高审核质量，就必须对工程预结算在不同阶段的特点和性质进行全过程、全方位的控制和管理，以保证预结算的准确性和科学性。

结束语

综上所述，做好房地产工程预结算审核工作是提高房地产投资效益和经济效益的重要途径，但在预结算审核工作中存在着诸多问题，这就需要不断提高审核人员的职业道德素质和工作责任心，从而达到提高房地产工程预结算审核质量的目的。

参考文献：

[1]汤古兰.工程造价预结算的审核及其质量控制[J].企业科技与发展，2010,(16)

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由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，商业地产项目具有天然的保值增值属性。商业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。

1、简述我国商业地产的现状

2010年初至今，房地产相对冷淡，商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。

1.1 我国商业地产投资额持续上涨

据国家统计局数据显示，商业地产投资额连续三年增长率在17%左右。2007年，我国商业地产投资总体趋势稳定， 2009年，我国房地产开发企业完成投资额达到了36231.71 亿元，比去年同期增长了16.1%，2010年1～7月，我国房地产开发企业完成投资额达到了23864.77 亿元，比去年同期增长了37.2%，其十二年间增长了大约80多倍。进入21世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。

1.2 我国商业用房销售面积逐年上升

据统计，2000年，我国商业营业用房销售面积为1399.31万平方米。2006年，我国商业营业用房销售面积为4337.79万平方米，增长了约2.1倍。2007 年，全国商品房施工面积为235881.61 万平方米，同比增长21.1%。2009年，全国商品房销售面积达到了93713万平方米，比去年增长了42.1%，商品房销售额为43994.54 亿元。从中可以看出，我国商业用房销售面积随着商业地产市场的发展，其呈现上升态势。

1.3 金融危机后我国商业地产明显的有所波动

因为金融危机的爆发，明显影响了我国住宅市场的发展。08年后，我国住宅市场的交易量呈现下降趋势，大多数消费者保持持币观望的态度，有些消费者认为，房价具有下降的趋势。尽管如此，与之相反的是，我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，而且也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了一份力量。

2、我国商业地产发展中存在的问题

2.1 投资存在盲目性

商业地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。

2.2 开发与经营脱节

商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但是现在很多地产商急功近利，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节，很多商业地产项目建成后就开始按面积销售铺位。

2.3 开发融资渠道单一

虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度缺失，依然改变不了大多数商业地产开发商主要依靠银行贷款的现状。开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高。

2.4 开发经验和人才缺乏

目前，商业地产的开发商多为房地产商。对商业的选址、功能求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。开发经营商业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短缺则导致开发商业地产的风险加大。可见，人才的缺乏，是一大瓶颈。

3、我国商业地产发展的趋势

3.1 创造商业地产发展的大环境

发展商业地产，必须积极发挥政府的宏观作用，为其发展创造良好的环境。首先，政府建立和完善商业地产发展的法律，从法律层面加强商业地产运作的法律环境，因此，这就要求政府行政管理部门和商业管理部门，对大型商业地产项目进行严格的审批，保证商业地产开发的合法化。其次，政府应该对商业地产的发展进行监督，以有利于我国商业地产的可持续发展。最后，为我国商业地产发展创造金融环境，还可以推动商业地产的健康可持续发展。

3.2 合理布局，构建合理的商业网点

正因为我国商业地产发展迅速，因此在发展商业地产的同时，必须对其是否盲目开发有所关注，并对其加以遏制。要求政府部门大力推动产学研相结合的机制，在充分利用高等院校、科研机构研究能力的基础上，建立适合我国商业地产发展的商业网点，可以对商业地产进行科学合理的评价，用来测评商业地产市场饱和度的情况，以保证商业地产发展的商业网点更加科学合理，这样能够从根本上遏止商业地产的盲目开发。

3.3 引导开发商合理开发

要想商业地产有广阔的前景，必须对开发商进行规范和引导。大概可以做到如下几点：

第一，对市场准确定位。商业地产开发商在开发项目前，应当对当地的经济水平、商业形态以及市场需求等情况进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样做可以避免因盲目开发而造成的损失和浪费。另外，在商业地产开发前，开发商先应该进行招商，这可以为开发商将要开发的

地产开拓市场，可以避免开发商所建商业建筑因不能满足客户的需求而产生的招商难、空置率高等问题。即开发商应该先确定所要开发商业建筑的组织结构，而后进行正式开发，以确保商业地产的可持续健康运营。

第二，对商业地产的位置、规模进行合理科学的制定。开发商在对商业地产项目进行选址时，必须要根据季节是否为黄金进行分析，即区分黄金季节和非黄金季节，然后对这两个季节进行全面调研，调研内容主要包括，该地方每天的客流量、客户群体、人群的消费能力等。

与此同时，必须对政府城市规划进行仔细研究，以熟知城市的发展动向。而后根据所选地理位置确定店型和规模，比如在城市核心商业圈，尽管避免选择大卖场，在城市的次中心地带以新兴业态为主，在城市郊区，应该以能够聚人气的业态为主等。

4、结语

我国商业地产发展迅速，当然我国商业地产在发展过程中出现了诸多问题，但国内持续的经济发展和城市化进程的加快，都为商业地产进一步发展带来了蓬勃的契机，再加上政策上的扩大内需的经济结构调整，以及对住宅市场的宏观调控，都将为商业地产的发展带来极大的好处。商业地产发展前景乐观，随着行业发展的日渐成熟，我国商业房地产也将呈现出理性发展的态势。

参考文献：

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2房地产市场结构及基本特征

现代房地产市场可根据证券化特征划分为私有房地产市场和公共房地产市场两大类（privatemarketandpublicmarket）。私有房地产市场，又称为房地产实物或直接市场（包括住宅房地产市场和商业房地产市场），通常没有集中交易的中心场所。尽管某些物业可能会以拍卖的形式出售，但大多数不可分割的实物房地产资产的交易是通过契约的形式完成。私有房地产市场交易的资产价值昂贵，交易成本高，导致交易频率低，信息不完全，且做市商和经纪人对实物房地产资产价格的影响较大。公共房地产市场指房地产证券化或间接市场，通常有集中的交易场所，市场具有结构化特征，交易过程规范且要求信息公开透明，交易价格完全由市场确定。公共房地产市场定义的做市商和经纪人对交易价格的影响有限（Fisher和Geltner，2000；Baum和Hartzell，2011）。Lizieri等（2010）按照出租属性和收益现金流结构将房地产资产分为住宅房地产资产和商业房地产资产。住宅房地产资产不具有出租属性且为资本利得占优的收益现金流结构。商业房地产资产则具有明显的出租特征，其收益现金流结构以未来收入现金流（如租金）为主要组成形式。房地产市场的基本功能包括资源配置、信息传导及价格形成与价值实现，房地产资产价格的形成和发现是不完全信息条件下众多市场参与者相互作用及复杂博弈过程的表现。Mu和Ma（2007）在给定的情景下，研究了政府、土地开发商、房屋开发商和购房消费者多人非合作博弈和合作博弈模型，导出了博弈各方最优价格策略。结果表明，开发商独立的均衡价格高于合作的价格，并在社会最优原则下比较了不同博弈下价格的有效性。Patron和Roskelley（2008）建立了两阶段房产买、卖人谈判博弈模型，考虑不同环境下，谈判双方先后出价和叫价过程中人的谈判行为。研究发现在比例佣金、市场竞争小、房屋价格评估滞后、允许双重、售价和人未来利益及名誉弱相关时，售房人不愿意积极谈判，其行为将影响售房者的成交价格。房地产资产的价格作为其价值的市场表现，和资产的市场特性密切相关。私有房地产市场的价格形成机制较为复杂，其价格发现的主要手段为价值评估技术，并借助于市场跟踪信息（markettracking）作为评估基准以揭示市场内部价格的相关信息。但是信息中所涵盖的噪声不可避免地影响了评估质量，其技术难点在于如何解决评估平滑或评估滞后（信息非同步）及市场波动性等问题(Clayton等，2001）。Cheng等（2011）指出了经典评估平滑PAM（thepartialadjustmentmodel）理论的局限性所在，并认为现有文献未能充分反映真实市场波动率评估的复杂性，而对评估者异质的考量将可缓释传统评估平滑技术中的“平滑效应”。与私有房地产市场不同，公共房地产市场由证券化资产构成，其价格发现源于市场交易。同质化的公共房地产市场流动性强，为市场参与者提供了大量的市场价格参考信息，促进了两个市场之间的价格发现。Pagliari等（2005）研究了私有和公共房地产市场期限同步性，发现私有和公共房地产市场收益—风险特征在统计意义上无显著性差异。两个市场之间内在的协同性均衡抑制了市场价格的过度发散，致使公共房地产市场公开的交易信息传导至私有房地产市场并与私有房地产市场价格的外部要素融为一体。Li等（2009）应用VaR和ARCH（AutoregressiveCon-ditionalHeteroscedasticity）模型研究了美国NCREIF（私有房地产总收益指数）和NAREIT(公共房地产总收益指数)的关键特性及两个市场之间的信息传递，发现NCREIF序列是平滑的，呈现强烈的自相关性和自回归性，且Granger因果检验的结果表明信息是从NAREIT(公共房地产总收益指数)流向NCREIF，两个收益指数序列表现为非线性关系。尽管关于私有和公共房地产价格之间的关系已经得到了相当多研究的关注，但是现有文献仍未成功描述二者之间的动态属性。Yavas和Yildirim(2011)采用DCCGARCH(DynamicCon-ditionalCorrelationGeneralizedAutore-gressiveConditionalHeteroscedasticity)模型，用以研究私有和公共房地产市场随时间变化的动态相关性，说明私有和公共房地产之间的相关性是动态的，Granger因果检验证实价格发现通常是在公共房地产市场中发生。我国房地产市场目前仍以私有房地产市场为主要组成部分，因此市场表现出较强的不确定性、异质性、信息不对称和交易数据匮乏等特征，导致传统的完全信息静态、动态博弈和Nash均衡在房地产市场价格形成和演化机制的分析中难以奏效。因此，如何将不完全信息、动态及演化博弈融入房地产资产价格形成与演化机制的研究，将是未来有待解决的关键性问题。

3房地产资产定价模型与方法

主流房地产定价方法包括Hedonic特征价格法、重复销售法及混合法等。近期的文献大多关注空间属性及外部性（弹性）对房屋价格的影响（Brunauer等，2010）。房地产市场中的空间特点源于空间异质性和空间相依性的相互结合。空间异质性本质上是离散子市场上由于需求特征、供给因素、机构障碍或者种族歧视导致的不同邻域内价格差异。另一方面，空间相依性意味着相近的住房价格或特征比起相距很远的住房更加相似。实际上，由于空间异质性尚没有得到正确的模拟，空间相依性在可观测性上等同于空间异质性(Anselin等,2008)。

3.1房屋价格的空间属性研究经典的房屋特征价格模型不考虑空间属性的影响，可能会得到错误的函数形式以及遇到估计参数的空间异质性问题。在研究房屋出售价格时融入空间相关性具有两个优点。第一，由于被省略变量的潜在偏误可以通过这种方法而消除，对特征系数的估计将更加准确。第二，鉴于房屋周边的其他房屋可以影响该房屋的价值，在研究房屋价格时，同时考虑该房屋的一般特征以及周边房屋的重要和关键特征将进一步提高结果的可信性（Dorsey等，2010）。He等（2010）应用特征价格模型来分析包含土地交易价格，和市中心、中央商业区和火车站之间的距离，附近公交线的数量，娱乐设施和公园等结构变量在房屋交易价格上的反映，他们在特征价格模型中使用了线性和半对数回归模型。结果显示半对数模型比线性模型具有更好的解释度。Sunding和Swoboda（2010）通过局部加权回归技术和大地编码资料使房产特征参数随空间而变化，该模型更好地反映了真实的微市场以及区位作为主要房价特征的影响。研究基于1993年到2001年南加州14000栋住宅的价格数据组，结果显示调控对于房产市场有着很强的直接影响，且没有间接增加土地稀缺性。Jiao和Liu(2010）利用地理区域模型研究城市空地的外部性，分析环境便利设施对房价的影响。该模型用不连续的二分索引对空地进行近似，克服了由于传统距离估计导致的潜在偏差。Sander等(2011)使用Hedonic房地产定价模型来估计城市树木覆盖的外部性。通过空间同步自回归误差模型，将房屋价值视为结构、邻里、环境以及树木覆盖的函数。结果表明城市树木覆盖提供了积极的社区外部性。在研究海岸宽度对沿海房产价值的影响时，海滩的动态特征导致了He-donic房地产价格模型的内生性偏差。

3.2房地产价格弹性研究房屋供给弹性决定房屋价格水平以及其面临需求冲击时的可变性，是决定房屋价格响应外部经济冲击的指标。对于相同的需求冲击，更富弹性的房屋供给与缺乏弹性的房屋供给相比，结果会是更小的价格波动。价格波动性与供给条件高度相关，供给缺乏弹性时更容易出现大规模投机现象，并导致市场繁荣—衰退周期更迭速度加快。房屋供给的文献自2000年以来增长相当快。绝大多数房屋供给的实证研究都与新建相关，而改造、维修和维护房屋存货方面很少被研究。这种缺陷的一个主要原因是缺少微观数据。供给弹性有很多决定因素，诸如：可开发土地的供给弹性，结构建设成本，自然限制（地形、水体存在和地质组成）等。房地产供给弹性的一个显著特点就是受到政府法规和计划滞后的影响。在法规控制的背景下，房地产供给研究在全球范围内引起了广泛的兴趣。Malpezzi和Maclennan(2001)描述了弹性在房屋市场中的重要性“，大多数房屋模型，和大多数政策分析都视房屋供给价格弹性的显性或隐性估计而定：市场在更多供给或更高价格下是否对需求面的冲击响应”。房屋异质性由于其耐久性而愈加复杂，每个时期的房屋供给是由新房产的生产决策和现有房产存货所有者的转换决策而决定的。Haughwout等(2011)对于房地产市场的供给面进行了深入的调研。对房地产建造、销售和价格在国家、地区及州层面进行了简述。文章同时采用了MSAs的季度价格指数，美国的弹性和非弹性房屋供给。研究了供给面在促进繁荣—萧条周期方面的影响。Ball等(2010）研究了房地产经济学中的一个关键参数，房屋供给的价格弹性。在各种文献中，对其价值与恰当的测量方法几乎没有一致意见。文章认为不同的空间层面可以解决该问题的不同方面，因此比较国际、国家、地区和公司层面上的结果对于解决该问题是有帮助的。Chen等（2011）在特征价格理论框架下，将房屋单元边际成本加上由随需求弹性变化而上涨的成本作为价格均衡函数，包络函数给定的条件下，需求弹性的有用信息可以从特征价格回归和边际成本的有限信息中获得，使得有关的价格弹性可以由特征价格包络弹性计算得到。

4影响房地产资产价格的主要因素

4.1资本市场的影响房地产市场与资本市场的融合意味着房地产价值很大程度上被权益、债券和衍生物市场的变化所影响，2007年的金融危机已充分表明了这一点。Greg(2010)指出，未来的房地产市场周期可能会继续维持这一模式，即由行业内资本流入和流出以及必要回报率的变化，而非传统的供需关系来决定。这表明未来的行业周期将可能更多地表征为价值的周期而不是行业基本面的周期。有众多学者关注了市场间回报率的关联性以及波动的关联性问题。Chen等(2011)采用马尔科夫转换模型研究了三种不同类型资产回报率之间的关系：金融资产（美国股票和国库券）、商品（石油和黄金）以及房地产资产（美国Case-Shiller指数）。研究指出当市场处于危机状态下时，市场间表现出较强的联动性与传染性。Liow等(2011)研究了五个主要的证券化房地产市场，运用非对称动态协方差方法检测在不同的波动性机制下，这五个主要的证券化房地产市场之间的均值波动性联系。也有较多学者关注信贷市场对房价的影响。近期的历史显示，繁荣———萧条周期是由信贷市场和房地产标的资产价格之间的联系所驱动的。Santiago（2009）采用协整分析和向量误差纠正模型(VectorError-Correctionmodel，VEC）研究了1988-2008年西班牙抵押贷款市场和房价之间的关系。结果发现房屋抵押贷款和房价之间存在较强的相互作用，抵押贷款证券化对房价影响显著。Pavlov和Wachter(2011)则研究了激进型贷款工具，如只付利息的抵押贷款，负摊销的抵押贷款或次级抵押贷款的增加以及借贷门槛的降低对房地产市场标的资产价格的影响。结果表明，在负需求冲击下，激进贷款集中度较高的地区资产价格波动幅度显著大于集中度较低地区,且价格走势呈现先抑后扬态势，激进型抵押贷款工具导致基本需求对房地产市场的影响增大，加剧了房地产价格的波动幅度。房地产资产价格变化的复杂性还在于，其在宏观结构上受到不同国家的市场之间相互作用所带来的外部效应和由于贸易联系、资本流动等因素造成的传染性影响。外部效应和传染性不是孤立的，当共同运动随着基本因素的改变而被强化，外部效应的增加会超过基本因素所导致的水平，在这种情况下，共同运动包含有传染效应。由于传染效应的存在，市场间的相互作用可能会高度敏感。Abdulnasser（2011）研究了房地产市场间的传染问题。研究认为过去几十年里的全球化进程使得房地产市场对于传染是高度敏感的。研究还同时检验了美国次贷危机导致的英国、日本、澳大利亚市场上产生传染效应的程度。也有学者研究了不同国家间、同一国家不同市场如何受共同因素的影响。Liow(2009)调查了美国、英国、我国香港和新加坡的证券化房地产市场存在的共同因素。通过对这4个市场142种房地产证券10年里的月度收益数据进行因素分析和典型相关分析，发现一个国家内的房地产证券之间比国家间的证券具有更多的共同风险因素。此外，至少有一种共同的证券化房地产市场因素与国际房地产市场是普遍相关的，在一个更低的程度上与国际股票市场是相关的。Kuang和Nan(2011)分析了货币政策、利率期限结构和资产回报对REITs（RealEstateIn-vestmentTrusts,房地产投资信托）、房地产和股票市场的影响，并进行了比较分析，指出研究资产回报的系统动态结构时，制度转换模型的表现优于线性VAR模型。房地产投资信托回报对联邦基金利率或利差的即时影响在最初会变大但随后将持续性减小。利率期限结构会增加REITs回报的即时影响，减弱房地产的对手方在某些制度下的即时影响，但是关于股票回报则影响较弱。

4.2宏观因素的影响房地产市场与资本市场的联动作用意味着房地产价值很大程度上被权益、债券和衍生物市场的变化所影响。房地产市场与其他市场的融合，从某种程度上改变了宏观经济作用于房地产市场和房价的方式。影响房地产资产价格的主要宏观经济变量可以归纳为：经济增长，通货膨胀，财政失衡（如财政赤字），失业率，融资和政府政策，财产权和风险，流动性和公司治理等（Baum，2009）。应用动态模型、选择不同影响因素、考查在不同的国家和地区这种影响的结果及其因果关系是研究的主导型方向。Ali（2011）的研究显示房价和宏观经济因素之间存在着多方位的联系。国内生产总值及消费物价指数是房价变化的Granger原因，反过来房屋价格和国内生产总值之间的关系也成立。应用实证研究检验方法中的关键难题在于采用Engle-Granger和Johansen等协整方法对房地产市场进行长期分析时需要时间跨度足够长的数据，房地产市场长期均衡模型以及宏观经济只能用于那些拥有足够的房地产市场数据的国家。因此，大量的研究集中在美国、英国和其他少数几个国家。如Adams和fuss（2011）检验了宏观经济变量对15个OECD国家的房地产市场价格的长期影响和短期变动。另外，将宏观经济变量作为外生变量的研究还应该意识到，宏观经济变量本身就受到住房部门需求和供给冲击的影响，即房价与宏观经济因素之间的影响是双向关系。Liu和Hu(2012)根据2007年1月到2010年12月间的月度数据，采用VAR方法检验了人民币实际有效汇率和房地产价格之间的关系。结果显示，从短期来看，房屋价格的提高将导致人民币汇率的降低，但是从长期来看，房地产价格对人民币汇率有正的影响，因此对中国来说，控制房地产价格对于人民币能否实现逐步小幅的升值具有重要的影响。不同经济体的体制因素也会对房地产市场产生不同的影响。Adelstein(2011)研究了国家特有因素对于解释房地产证券收益的重要性。采用FTSENAREIT/EPRA指数2004-2006年公司层面的观测值，构建了一系列多因素多元统计回归模型识别和找出那些决定房地产证券超额收益差异的国家特定体制因素。结论显示在控制各种国家特定宏观经济变量以及公司层面特征之后，房地产超额收益（也就是风险溢价）部分取决于一个国家的法律系统以及公司治理环境。研究进一步发现体制因素对于国际房地产回报的影响在亚太地区尤为突出，而全球范围内REITs结构的最新进展没有改变公司治理和法律系统质量在决定房地产回报方面的作用。因此研究我国体制因素对房价的影响显得尤为重要。国内也有学者指出，房价和经济基本变量的相关性受到政府宏观调控政策的影响，有着国内体制的特殊性。Yu（2010）应用中国35个主要城市1998到2007年的面板数据，探讨了房屋价格和经济的基本面之间的机制是否被国家房地产政策所扭曲的问题。研究发现土地供给对房屋价格影响为负，融资抵押对房地产价格影响为正，同时在不同的区域，影响效果具有显著差异。在应对金融危机而采取扩张性货币政策的今天，对货币政策效果的研究也是一个热点问题。Goukasian和Majbouri（2010）研究了美国货币政策的变化对房地产行业股票回报的影响。研究发现货币政策通过影响未来预期股票收益来影响房地产相关行业的股票价格，而不是同时影响实际利率和预期股价来实现。同时对于不同货币政策行为的反应，房地产回报具有不对称性。当涉及美联储货币政策报告时，会有一个反向的股票价格变化。刘玄（2011）指出资产证券化对货币政策有效性产生了负面作用，减弱了传统货币政策工具的使用效果，而这是造成次贷危机的重要原因之一。因此，随着资本市场与货币市场的互动性增强，必须重视资本市场对货币政策有效性的影响,中央银行应通过调整和完善政策体系、改进货币政策调控对象和方式、有效运用货币政策工具，提高货币政策的有效性。冯科（2011）分别从宏观和微观两个角度来考察我国房地产市场在货币政策传导中的效果。研究表明,利率和货币供应量均不能通过房地产价格对消费和投资产生显著作用,即中国房地产价格的财富效应和投资效应较弱,房地产市场的货币政策传导机制不够顺畅。

4.3市场微观主体行为对房价的影响房屋价格变化的复杂性还在于，房价在市场微观结构上受到消费者行为的影响。Mayer和Sinai（2007）检测了房屋价格—租金比率如何对基础变量和行为因素进行反应，基础变量包括如实际利率、税收以及资本可获得性等，行为因素包括对房屋价格上升以及通胀的预期等。研究发现使用者成本和五年滞后的房屋价格升值率是决定房价—租金比率变化的两个最为重要的因素，并指出借贷市场的有效性也被资本化到房屋价格中，而且与更高的房屋价格相关联的是更低的原始成本和更频繁使用的次级债。一些学者提出房地产市场参与者的心理因素是房价波动的关键因素。从心理预期的角度，Shefrin(2010)研究了金融危机中行为因素所带来的影响。他强调金融危机的根本原因是心理因素，心理误区影响了抵押贷款市场参与者的判断和决策。他从五个不同的参与者（UBS，AIG，Rat-ingagencies，SEC和investors）角度分别分析了心理因素带来的影响。Shiller(2008)也指出房地产市场泡沫不能被基本面因素解释。Nof-singer（2011）指出家庭行为对繁荣和萧条周期起着重要作用，并指出这些行为由认知局限和心理偏差驱动。在繁荣期，对债务的越来越多的使用刺激了经济，最终导致家庭过度负债。在萧条期，偏差和焦虑导致将先前大热的资产低价出售，少花费、还债以及多储蓄，这进一步拖缓了原本较慢的经济，影响了企业和政府在经济周期采取行动。此外，在繁荣期，家庭不关注金融监管；在萧条期，大众的反应使得政府加强监管，这会制约经济的复苏。因此，家庭行为在经济繁荣—萧条周期中起到重要作用。Gerardi等（2010）指出在其他条件相同的情况下，住户对于未来收入的期望越高，则其期望的消费也将越高。在完美的信贷市场中，预期消费与实际的消费匹配并且现在的花费反映出未来的收入。由于信贷市场的不完美减轻了这种影响，因此住户消费反映未来收入的程度可以用来度量抵押信贷市场的不完美性。从1980年起，抵押信贷市场在这种度量方式下已经变得越来越不完美，并且证券化产品在其中扮演了重要的角色。心理因素也影响了房屋持有者对未来房价升值的预期。Brunnermeier和Julliard（2007）指出房屋持有者不能完全识别利率和租金的实际和名义变化。因而当预期通胀下降时，房屋所有者在做房屋购买决策时考虑较低的名义利率，而没有意识到未来房价的升值率和租金会下降。在房地产市场，异质性房产是在不流动的、高度区分的以及信息无效的本地市场进行交易，没有单一市场价格的存在。市场中存在异质的投资者，卖空约束的存在使得价格偏离于内在价格。乐观的投资者想要买入，消极的投资者等待卖出。然而，无法卖空私有房地产限制了理易者进入市场的能力从而消除错误定价。因此，理性投资者可能在他们认为房价高于内在价格的时候不进行交易，直到市场出清的价格确定后。这些特征似乎使得私有房地产市场对于情绪导向的错误定价十分敏感。有大量行为金融的实证研究发现投资者情绪影响着资产价值。近期的分析已经显示了澳大利亚和美国商业地产投资者的不理性，他们未能在租赁循环峰值处有效地提高其资本化率。Hen-dershott和MacGregor（2011）提出了一个资本化率的模型并在修正误差的框架下解释了英国商业地产以及零售地产的资本化率问题。Clayton等（2009）研究了在商业房地产估值中基本变量和投资者情绪的作用，通过检验基本变量和投资者情绪变量解释国家层面资本化率的时间序列方差的程度，发现了投资者情绪对房地产资产定价具有显著性影响。在控制了预期租赁增长的变化、权益风险溢价、国库券收益率和长期均衡中的滞后调整等变量后，结果依然稳健。Lin等（2009）通过探讨投资者情绪对REIT回报的影响，指出投资者乐观（悲观）时，REIT回报更高（更低），并当考虑控制变量时，结果是稳健的。但当控制变量考虑违约和利率期限结构变量时，结果的稳健性有所削弱。有许多噪声交易的文章也考虑了机构投资者的影响，并提出机构投资者不能通过套利消除噪声交易风险。Barkham和Ward(1999)指出英国房地产公司运营与封闭式基金的运营有很大的相似之处。在这两种公司中，市值均普遍小于公司所拥有的净资产值。他们首先检验了这种折价关系是因为存在成本、或有资本利得税负债和其他公司特有因素的假设，然后检验了折价是因为存在噪声交易者和理性投资人这一假设。

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1.引言

随着经济发展，饭店业逐渐涌现会议酒店、经济型宾馆、主题饭店等经营模式，其中，会议型酒店成为我国饭店客源市场新热点之一。会议型酒店的客源具有人流量大、消费水平高、逗留时间长的特征，能为饭店带来较为可观的经济效益，由此，越来越多的投资者投入会议型酒店。如何客观地评价和测算各地区的投资环境，如何依据具体的投资环境进行市场定位，是决定会议型酒店投资成功与否的关键所在。迄今为止，较少会议型酒店投资环境分析方面的研究成果。

2.基于层次分析法（AHP）的会议型酒店投资环境指标体系

会议型酒店是在酒店的客源结构中，以出席、参观一个或多个会议，展览或其他活动为主要目的的客源占自己客源的重要份额，并具备一定规模的会议功能、场所和设备的商务酒店。

2.1 评价指标的选取原则

会议型酒店的投资环境是一个完善的系统，包含从内到外、从宏观到微观的各层面的环境要素。本文借鉴已有研究成果，确定了会议型饭店投资环境评价指标体系中指标的选取原则：（1）相关性。指标的选取应与所要研究的目标产业具有很强的关联性。（2）客观性。为避免主观因素对评估的可信度影响，本文尽量采用数量指标，同时，尽量按比较客观和公认的标准处理非数量指标。（3）显著性。指标的选取应能最大限度地揭示样本间的差异。（4）全面性。指标选取时应从多层次、多角度描述和说明产业投资环境的优劣。（5）无差异性。政治和货币稳定性、外商的管制程度等因素对会议型酒店投资环境具有显著的影响，但这些因素在各省、自治区、直辖市之间几乎无差异，因此可忽略。（6）动态连续性。指标体系需要能够揭示地区产业投资环境的内在发展规律，反映其现状、潜力以及演变趋势。产业投资环境的改善是一个动态发展的过程，指标选取时动态与静态指标相结合，运用静态指标反映现状水平，利用动态指标预测发展前景。

2.2 指标体系的构建

基于上述研究，笔者访问了8个企业人士和6个酒店方面的专家学者，共同探讨影响会议型酒店投资的各种环境因素，建立会议型酒店投资环境分析的指标体系，准则层包括四个方面（表1显示17个目标层）：（1）基础设施指标（C1-C4）。着重选取了与交通设施和邮电通讯相关的指标。客（货）运量总计：一定时期内，各种运输工具实际运送的旅客（货物）数量；旅客周转量：一定时期内，由各种运输工具运送的旅客数量与其相应运输距离的乘积之和；邮电业务总量：邮电企业为社会提供各类邮电服务的总数量。（2）社会环境指标（C5-C8）。主要反映社会稳定性和居民的消费观念。从业人员平均工资指企业、事业、机关单位的从业人员在一定时期内平均每人所得的货币工资额；居民家庭恩格尔系数是指食物支出金额在消费性总支出金额中所占的比例。（3）经济环境指标（C9-C14）。此指标系所要反映的主要信息是市场的经济效益和经济结构，并突出考虑第三产业的发展状况。（4）行业环境指标（C15-C17）。主要反映市场竞争和需求情况。因为各地区大小会议、展览等方面的信息缺乏具体数据，根据客观性的指标构建原则，笔者用接待旅游人数来代替市场需求方面的信息。

3.运用层次分析法对会议型酒店投资环境进行实证分析

3.1 层次分析法（AHP）简述

本文选用层次分析法进行实证分析。层次分析法是美国学者T.L.Saaty于20世纪70年代提出。其特点是对复杂决策问题的影响因素、本质以及内在关系等进行深入分析，并构建一个层次模型，然后利用有限的定量信息，将人为决策过程数学化，因此，多目标或无结构特性的复杂决策问题即可转化为一种简便的决策方法。具有高度的有效性、可靠性和广泛的适用性。

层次分析法的基本步骤如下：（1）构造比较判断矩阵；（2）计算单一准则下元素的相对重要性及一致性验证。根据判断矩阵计算对于目标元素而言各元素的相对重要性次序的权值，判断同层因素的权数分配是否合理，要对判断矩阵进行一致性检验；（3）层次总排序及一致性验证。

3.2 数据统计及获取

3.3 权重计算

根据上述的计算步骤，得到每个个体指标在整个指标体系中的权重（结果见表2）。经过一致性检验，C.R.

对标准化数据进行加权，则得到各个城市的综合得分（结果见表3）。

计算结果得出综合得分的排名情况是：北京第一；上海第二；天津第三。

4.结语

结果表明，本文构建的指标体系是合理的，能正确、全面地反应一个地区会议型酒店投资环境的具体情况。投资环境的具体分析给投资者以直观的、量化的指导，是投资者进行决策的基础。同时其结果对于具体地区来说具有很强的借鉴作用，利于地区制定针对性措施改善自身的状况以吸引投资者。

参考文献

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[5]王湘.论旅游地的旅游环境质量评价[J].北京联合大学学报，2001，2：35-38.

篇（8）

关键词：

日本；量化宽松；汇率传导机制；SVAR；政策效果

一、引言

在以利率为主要调控工具的“价格型”货币政策与财政政策调控空间均缩窄的情况下，日本学术界对量化宽松货币政策效果寄予厚望[1]。2008年全球金融危机以来，日本施行量化宽松货币政策的步伐趋于加快，政策目标从最初的稳定金融市场开始转变为解决通货紧缩和提振经济。“日本版”量化宽松货币政策最显著的成效便是有力引导了日元下行。日元汇率贬值有助于打破日本市场现有的利益格局，指引资金流向，一方面借由汇率下行促进出口，增加投资及消费，进而拉动产出增长。另一方面抬高进口原材料及商品价格，可以通过汇率传递效应影响物价。如果说，“日本版”量化宽松货币政策的显性目标不外乎稳定金融体系、摆脱通货紧缩及提振经济，那么其隐形目标则是革新日元汇价机制[2]。2014年10月底美国宣布退出量化宽松，然而仅隔一天，日本央行突袭式扩大量化宽松规模。“日本版”量化宽松货币政策持续发酵，开始与美国背道而驰，美日元汇率在未来难免震荡。尽管国内量化宽松货币政策研究成果较丰富，但大多以研究美国为主，研究日本的相对较少，且实证分析集中于小泉时期的首次量化宽松政策阶段，对于金融危机以来规模持续扩大的超量化宽松货币政策的效果缺少实证探析，量化宽松货币政策的汇率传导机制研究也相对空白。因此，文章拟通过构建SVAR模型，基于汇率传导机制，分析金融危机以来日本超量化宽松货币政策的效果，以期探析对中国的政策启示。

二、金融危机以来日本超量化宽松货币政策轨迹

为探析日本自金融危机以来施行的量化宽松货币政策效果，首先需明晰在此期间日本量化宽松货币政策的演变轨迹。2008年雷曼公司宣布破产，以此肇始的世界金融海啸席卷全球。日本为保持金融危机期间市场所需的流动性充裕，紧急启动了量化宽松货币政策，之后东日本大地震及核电灾害使日本经济雪上加霜，日本量化宽松货币政策的目标逐渐由最初的稳定金融体系开始向解决通缩和改善经济环境转变。2012年底安倍上台之后，日本量化宽松货币政策的施行力度空前加大，成为世界经济焦点。金融危机以来日本逐步走上施行超量化宽松货币政策的轨道，主要分为两个阶段：一是2008年至2012年施行的广泛性宽松货币政策；二是2012年至今施行的异次元量化宽松货币政策。

（一）2008年至2012年：广泛性宽松货币政策2007年美国爆发次贷危机，2008年愈演愈烈为全球性的金融危机，作为金融大国的日本难免冲击。为缓解金融市场的流动性紧张，时任日本央行行长的白川方明紧急启动量化宽松货币政策，主要措施有：分两次将无担保抵押贷款隔夜利率从0.5%下调至0.1%；向银行间市场及私人机构注入流动性，加大购买政府债券的力度，截至2009年3月，日本银行对长期国债的月购买量从1.2万亿日元提高到1.8万亿日元[3]，扩大银行合格抵押品范围、签订货币互换协议以缓解银行间市场流动性压力，越过商业银行等金融机构，通过购买商业票据和公司债券等信用产品直接向私人机构提供资金支持；为压低风险溢价，稳定金融体系，日本央行实施股票购买计划，建立资产购买项目购买股权金融产品，包括风险资产[4]。尽管金融海啸对日本的冲击渐退，但是祸不单行，2011年之后，东日本大地震及福岛核电灾害接连发生，天灾人祸使日本再次跌入经济停滞的深渊。日本开始施行全面宽松的货币政策，主要措施有：降低基准利率，下调基本贷款利率和无担保抵押贷款隔夜利率，宣称将无担保隔夜拆借利率的目标定为“0%~0.1%”；积极施行资产购买计划，资产购买项目愈加广泛，货币宽松规模逐步扩大；此外，2012年2月日本央行引入“中长期物价稳定目标”，并明确当前目标为CPI同比增长1%，但是对“中长期”的时间范围解释较为暧昧。尽管以上举措在一定程度上营造了宽松的金融环境，恢复了金融产品的市场功能，防止金融市场失灵进一步拖累实体经济，但是对于解决日本通货紧缩和经济萎靡的难题效果不佳。整体而言，2008年至2012年，日本量化宽松货币政策的施行具有广泛性和递增性等特点。递增性的特点较易理解，即指随着金融海啸、东日本大地震及核电灾害的发生，整体政策宽松规模逐步放大。广泛性主要指政策施行工具多样，政策框架下资产购买项目较为广泛，由于广泛性为这一阶段货币政策鲜明特点，因此，在此期间日本采取的货币政策可以称为广泛性宽松货币政策。

（二）2012年至今：异次元宽松货币政策2012年底，安倍晋三第二次当选日本首相，上台伊始便射出三支政策利箭，即大胆的金融宽松政策、积极而灵活的财政政策及刺激民间投资的经济发展战略，以期消弭通货紧缩，刺激经济复苏。2013年4月，黑田东彦接替白川方明成为新一任日本央行行长，他积极支持安倍的经济思想和政策主张，在首次货币政策会议上即推出更为激进的无限量、无限期的“质化与量化”宽松货币政策，提出4个“2”的政策预期目标，即基础货币投放量扩大为两倍，将更长期国债纳入收购对象，并且在两年之内促使通货膨胀达到2%[5]日本央行计划将基础货币投放量由2012年的138万亿日元增至2014年底的270万亿日元，购买长达40年期限的国债，采取更为多样的政策工具，如增购交易型开放式指数基金（ETF）以及房地产投资信托基金（REIT）等[6]。尽管相对于白川方明在任期间，政策形式并无特别创新，但是黑田版量化宽松货币政策的推出伴随“无限量、无限期”等字眼，可见其规模之大、决心之坚、施行力度之强前所未有，因此也被称为“异次元”宽松货币政策，有史无前例、突破历史维度的激进之意[7]。2014年10月底美联储宣布退出量化宽松，仅相隔一天，在毫无预警的情况下，日本央行突袭式增加量化宽松政策施行砝码，不仅将每年的基础货币投放规模由目前的60万亿至70万亿日元扩大到80万亿，而且进一步延长国债增持期限至10年，国债购买量从每年50万亿日元的规模扩大至80万亿日元，同时股市联动型基金、交易型开放式指数基金（ETF）及房地产投资信托基金（REIT）的年购入量也被放宽。日本量化宽松货币政策的施行大有愈演愈烈之势。

三、量化宽松货币政策汇率传导机制理论

尽管量化宽松货币政策属于非常规货币政策，但是汇率传导机制仍是其政策传导机制的重要一环，特别是对于日本而言，量化宽松货币政策的加码对日元贬值的作用十分明显。基于汇率传导机制研究日本量化宽松货币政策效果，可以从蒙代尔-弗莱明-多恩布什模型以及新开放经济宏观经济学模型的理论基础展开，以期从理论层次明确实证分析的框架。

（一）蒙代尔-弗莱明-多恩布什（M-F-D）模型蒙代尔-弗莱明模型（M-F模型）是在封闭经济环境下的IS-LM模型基础上发展而来的，是传统宏观经济分析的基础模型，也是进行货币政策传导机制分析的经典模型。1976年，多恩布什（Dornbusch）在蒙代尔-弗莱明模型的基础上，引入理性预期，并考虑到价格渐进调整，最终形成了蒙代尔-弗莱明-多恩布什（M-F-D）模型，突破性地提出汇率超调理论[8]。1985年，奥布茨弗尔德（Obstfeld）和斯道克曼（Stockman）将理性预期及随机因素冲击纳入模型，进一步完善了M-F-D模型[9]。采用M-F模型分析，在固定汇率制度下，一国施行扩张性的货币政策，无论资本是否完全流动，其政策均无效；但在浮动汇率制度下，扩张性货币政策可通过汇率变动影响净出口以促进经济增长。在资本不完全流动的情况下，一国实施扩张性货币政策，货币供应量的增加带动利率下降，基于利差资本外流，进而本币贬值，净出口增加，本国产出增加；在资本完全流动情况下，假设本国利率将与世界利率保持一致，则货币供应量的增加会导致本币贬值，净出口增加，进而刺激产出增长。由于M-F模型的基本假设为价格水平不变，进口商品价格以外国货币表示，因此汇率水平的变动可以同比例传递到进口商品的价格上，进而影响国内整体物价水平。多恩布什的汇率超调模型对M-F模型进行扩展，继承了M-F模型中价格粘性的分析，假定一价定律成立，由于货币市场可以瞬间完成调整，商品市场调整具有滞后性，货币市场调整速度快于商品市场，因此扩张性货币政策促使短期利率下降，资本外流，汇率迅速贬值至国内外资本收益相等的均衡点，但由于长期汇率预期升值，最终汇率会在一定程度上回升达至新的均衡，故最初的汇率均衡点贬值程度将大于最终汇率均衡点，出现汇率超调。在汇率超调模型中，尽管短期内价格具有粘性，但增加的货币供给催生价格上涨预期，最后随着价格刚性的消失，价格也将随着货币供给量的增加而上涨。

（二）新开放经济宏观经济学模型（NOEM）M-F-D模型可以有效考察在开放经济下宏观经济变量之间的关系，但这种解释缺乏微观基础。1995年，奥布茨弗尔德（Obstfeld）及罗高夫（Rogoff）将垄断竞争及名义价格粘性纳入动态一般均衡模型，并考虑了理性预期因素，新开放经济宏观经济学模型理论框架基本形成[10]。新开放经济宏观经济学理论对货币政策传导机制的研究有着较强的现实解释力，科尔赛蒂（Corsetti）和佩森蒂（Pesenti）在此框架下，系统梳理了财政货币政策的传导机理及对福利水平影响。NOEM模型并没有简单沿用价格粘性的假设，而是根据实际经济环境下价格粘性的不同状态，引入不同定价规则的假设，故M-F模型中汇率波动可以最终同比例传递到进口商品价格上的情况有所改变。在NOEM的标准模型基础上引入市场定价原则和国际市场分割，则汇率波动对进口商品价格的传递取决于以何种规则定价，以生产者所在国的货币定价称为生产者货币定价（简称PCP），以消费者所在国的货币定价则称为当地货币定价（简称LCP）。按照PCP原则，以本币表示的国内产品价格具有粘性，扩张性货币政策促使本币贬值，则本国进口商品的本币价格上涨，而出口商品的外币价格降低，在一定程度上有利于出口并抑制进口，提高本国的经济福利水平。在此定价规则下，进出口商品价格随着汇率下行将同比例变化，进而影响最终消费者价格指数，汇率传递效应是完全的。按照LCP原则，由于进口商品的本币价格具有粘性，本国扩张性货币政策引起的汇率贬值不会改变贸易条件，但是降低了外国出口企业的实际收益，在提高本国福利水平的同时损害了他国的经济福利。在此定价规则下汇率波动不影响进出口商品的价格[12]。无论是在M-F-D模型还是NOEM模型的分析框架下，均可看出一国施行量化宽松货币政策可以通过汇率传导机制影响产出与物价水平。故结合理论基础及研究需要，文章基于汇率传导机制研究日本超量化宽松货币政策效果，为探析汇率传导的各环节效果，构建3个层次的SVAR模型，分别研究日本超量化宽松货币政策对日元汇率的影响，日元汇率对物价以及产出水平的传导效应。文章的实证分析框架。

四、SVAR模型构建与实证分析

（一）模型变量设定与数据来源1．变量的设定（1）量化宽松货币政策与汇率的变量。日本量化宽松货币政策主要通过增加基础货币供给带动广义货币供应量扩张，进而引导利率下行。自1998年起，日本使用“M2+CD”作为广义货币供给量指标[13]。因此，为更切实度量日本量化宽松货币政策对日元汇率的影响，选取日本基础货币、广义货币供应（M2+CD）、日本银行间无担保隔夜拆借利率为量化宽松货币政策的变量。日元汇率的变量为东京市场日元兑美元月平均值，采用直接标价法。（2）日元汇率对物价传导模型中的变量。日元贬值可以通过抬高进口原材料、中间品及商品价格影响国内消费者价格指数。因此，选取日本进口价格指数，去除生鲜食品的核心消费者价格指数作为日本物价水平的变量。（3）日元汇率对产出传导模型中的变量。汇率贬值对产出的传导主要是通过促进出口，改善贸易收支，拉动投资，进而提高产出[14]。故选用日本净出口额作为日本对外贸易变量，选取常用的日本民间投资指标“除船舶和电力以外的民间需求”订单额作为投资的变量。由于日本GDP只有季度统计数据，故参照以往研究，以日本全产业活动指数（农林水产业生产指数除外）作为产出的变量。2．数据来源与处理为涵盖金融危机以来日本超量化宽松货币政策的施行阶段，并满足构建模型所需数据容量，文章选取样本区间为2008年1月至2014年11月的月度数据，具体变量设定见表1。

（二）模型设定及稳定性检验1．模型设定检验首先，为确保时间序列平稳，采用ADF方法对各变量进行单位根检验。结果如表2所示。其中，（c，t，m）为检验回归方程形式，c为回归方程的截距项，即检验的时间序列均值；t为回归方程的线性趋势项，即检验序列是否具有明显的时间趋势；m为滞后阶数，由Eviews7.0软件系统根据SIC准则自动确定。结果显示，i和y的原始时间序列平稳，对jbm及jgm进行对数一阶差分处理，对jr、je、ipi、cpi及nx进行一阶差分处理后的序列均平稳。2．模型稳定性检验为确保建立SVAR模型构建有效，需判断模型是否稳定，采用AR根的图表予以检验。在此之前，必须确定VAR模型滞后期，根据LR、FPE及AIC准则确定研究日本超量化宽松货币政策对汇率影响的模型滞后期为3，研究日元汇率对物价传导的模型滞后期为2，研究日元汇率对产出传导的模型滞后期为3。AR根的图表检验结果见图2，所有根模的倒数小于3，即位于单位圆内，故模型均是稳定的，可以进行下一步分析。

（三）模型识别在构建SVAR模型时，最为重要的是设定结构参数可识别的条件约束。由于文章使用AR型SVAR模型，因此需要对同期关系矩阵施加约束条件，约束条件分为短期和长期，由于短期约束条件可以根据相关经济理论进行施加，故文章采取施加短期约束条件的方法。根据文章实证分析脉络。式（1）中，第1行假设日元汇率只受其他变量滞后期的影响，不受当期影响；第2行假设利率对当期广义货币供应量及基础货币波动的变化没有反应；第3行假设基础货币供应量波动的变化对当期广义货币供应量没有影响；第4行假设基础货币调控受其他变量的当期及滞后期波动变化的影响。式（2）中，第1行假设核心消费者价格指数不受其他变量当期值影响；第2行假设进口物价指数不受汇率当期波动的影响；第3行假设汇率波动受其他变量当期及滞后期影响。式（3）中，第1行假设产出只受其他变量滞后期的影响；第2行假设投资不受日元汇率、净出口的当期影响；第3行假设净出口与当期日元汇率波动无关；第4行假设日元汇率与其他变量当期及滞后期值均有关。

（四）实证结果1．脉冲响应函数结果分析脉冲响应函数可以形象描述模型受到某种冲击时对系统产生的动态影响，即施加一个标准冲击后对其他变量当期与未来的影响。由于脉冲响应与变量顺序有关，因此需检验模型稳健性，更改变量顺序后得到的脉冲响应结果很相似，所以SVAR模型是稳健的，故根据约束条件先估计出结构因子分解矩阵，然后利用其估计正交转换矩阵，得到各内生变量的脉冲响应函数，结果见图3及图4。（1）量化宽松货币政策对汇率的冲击影响。图3中，在日本基础货币的一个标准冲击下，广义货币供应量处理值首先呈微弱的负向响应，但随即转为正向并逐渐增强，在第4期达到峰值，随后下跌并在正负向响应间震荡，最终趋近于0；相对而言，日元汇率处理值具有较强的正向响应，在第4期达到峰值后趋弱，第8期后持续负向响应并趋近于0；给广义货币供应量施加一个标准冲击，日元汇率处理值则更多的是负向响应，第6期负向响应幅度最大，之后在第10期左右转为正向响应，但响应程度微弱；在利率的一个标准冲击下，日元汇率处理值先正向响应增强，随后减弱至负向响应，在第5期降至最低，之后转为微弱的正向响应，最终趋于0。（2）日元汇率对物价水平的冲击影响。图4中，在日元汇率一个标准冲击下，进口价格处理值的响应曲线最初呈现正向响应，在第2期即达到最高点，之后迅速下滑，第3期转为负值，之后响应趋势平稳趋于0；日元汇率变动冲击对消费者物价处理值的影响基本类似，同样起初为正向，至第2期达到峰值，之后下行转为负向并小幅震荡；进口价格变动的冲击对消费者物价处理值的影响始终为正向，在第2期达到峰值，之后逐渐减小。（3）日元汇率对产出水平的冲击影响。图4中，在日元汇率一个标准冲击作用下，净出口处理值在前期反应明显，第4期达到最大值，之后转为负向响应并逐渐减弱，最终趋近于0；而日本投资及产出对日元汇率变动冲击的响应曲线类似，均保持正向响应，短期响应程度增强，长期减弱；在净出口的冲击作用下，投资虽然在第2期出现正向响应，但是整体来看负向响应居多；日本产出对于投资变动冲击的响应最初并不明显，但第4期具有较大的正向响应，之后响应幅度逐渐减弱。2．方差分解结果分析方差分解可以定量评价不同结构冲击的重要性，即描述每个结构冲击对内生变量变化的影响程度。为进一步明晰结构冲击的影响贡献，对系统变量进行方差分解。由于选择滞后期数为18，篇幅有限，只简述其主要结果，省略方差分解所得具体数据的陈列但备索。由方差分解结果可得，对于日元汇率来说，利率对其影响程度最大，并随时间推移影响程度渐进提高，最终在4.88%左右；基础货币对其影响次之，最终在3.50%左右；广义货币供应量对其的影响最弱，最终在2.31%左右。对于日本消费者物价水平来说，进口价格对其的影响大于日元汇率对其的影响，进口价格对其的影响度在第2期即为6.19%，之后在第6期攀升至峰值9.88%，并最终稳定在9.87%左右；而日元汇率对其的影响度最高只达到2.97%。观察日元汇率对进口价格的影响度可知，其在第2期对进口价格的影响度升至最高为8.69%，之后4期均小幅回落，最终缓慢攀升，维持在8.62%左右。对于日本产出来说，日元汇率对其影响最强，最大为21.54%；投资次之，最大为18.40%；净出口对其影响最弱，最终仅维持在1.40%左右，但是投资、净出口及日元汇率对产出的影响均随时间推移逐渐增强。为探析日元汇率通过贸易、投资向产出传导的过程，观察日元汇率对净出口的影响度可知，日元汇率贬值并未明显拉动净出口的增加，对其影响度最高不超过5.12%。同样，日本净出口对投资的影响也不明显，最高不超过2.77%。相对而言，日元汇率对投资的直接影响度较大，最高达到14.28%。方差分解结果印证日本超量化宽松货币政策确实可以通过促使日元贬值，进而影响物价和产出水平。相对而言，日元汇率对物价的传导机制存在，但是对产出的传导受阻，日元贬值可以在一定程度上直接促进了投资和产出的增加。

五、主要结论对中国的启示

（一）主要结论文章主要通过构建SVAR模型，研究了自金融危机以来日本超量化宽松货币政策基于汇率传导机制的政策效果，可以得到主要结论。首先，从货币政策对汇率的影响角度来看，日本量化宽松货币政策通过向市场大幅投放基础货币，带动广义货币供应量的增加及利率的下行，短期内促使日元大幅贬值，但是长期效果受到怀疑。对日本来说，日元贬值确实有利于经济的复苏。国际流动性泛滥，在美元弱化的背景下，日元的相对升值曾给日本带来一系列经济问题，如热钱涌入威胁经济的健康发展，海外投资增加加剧国内产业空心化，削弱出口产品的价格竞争力，影响物价加剧国内通货紧缩等。因此，日元贬值成为日本解决棘手经济难题、革新利益集团格局的良药。金融危机以来，日本量化宽松货币政策的施行有力引导了日元贬值，特别是黑田版异次元量化宽松货币政策，由于政策力度史无前例，导致日元贬值空前加速。但是需要注意的是，一国汇率由多种因素决定，不仅受经济政策的影响，一国经济发展、国家实力及外交关系等也是汇率波动的影响因子。如果说，20世纪80年代因为日本取代美国成为债权和金融大国，美国便可通过“广场协议”及“卢浮宫协议”成功对日元币值“有计划的操纵”[15]，那么美国已然退出量化宽松，而“日本版”量化宽松的施行却大有愈演愈烈之势，日元贬值必然入侵美国经济利益区间，美国对日元贬值的“善意忽略”恐怕总有期限，可见日本币值下行之路前景难以一帆风顺，贬值的空间会逐渐缩小。其次，从日元汇率对物价及产出的影响角度来看，在日本超量化宽松货币政策效果下，日元汇率对物价的传导机制存在。但是，日元贬值抬高物价水平的长期前景并不乐观。一方面日元贬值推高进口产品价格，损害中小企业的经营利益，实际工资增幅过小降低日本民众的消费需求，如果日本不能有效提振国内需求，通货紧缩的短期改善将难以为继。另一方面，物价上涨也得益于消费税提高带来的正向刺激，但是税后消费需求减少，随着原油、铜等国际大宗商品价格持续下行，日本通货紧缩预期难免升温。日元贬值虽然对解决通货紧缩问题有所助力，但长期效果有可能被多种因素缓冲。探究日元汇率对产出的传导过程可知，日元贬值对改善贸易收支的作用不明显，而且贸易收支的变动对投资的影响也不明显，汇率传导机制在此两个环节均受到阻滞，这可能是由以下几方面原因造成：首先，日本进口及出口需求缺乏弹性，但是相对而言，进口需求弹性要高些[16]，符合马歇尔——勒纳条件①，货币贬值对贸易收支的改善存在时滞，即“J曲线效应”②。其次，日元贬值增加企业进口成本，在一定程度上蒸发了企业的贸易利润，而且日本主要的贸易对象为美国、欧洲及中国等国家，美国与欧洲各国经济增长乏力，对日本产品的需求降低，中日贸易关系受两国政治关系恶化的影响转为低谷，日本对外贸易环境整体恶化。最后，日本国内需求尚未有效激发，企业及民众对经济基本面的悲观预期尚未消弭，因此投资难以随着经济政策宽松而跟进。尽管通过日元贬值改善贸易收支进而促进投资与产出的路径受阻，但不可否认，随着日元汇率下行，日本投资与产出确实出现一定幅度的增加，日元贬值对提高投资及产出的直接作用不容小觑。最后，对于日本国内来说，量化宽松货币政策为重振经济奠定了宽松的流动性环境，但是，随着基础货币投放脚步的加快，广义货币供应量的增速趋缓，这是由于黑田东彦主推的量化宽松经济刺激计划规模为美国第三轮量化宽松规模的两倍[17]，相对美国来说，日本市场吸收资金能力有限，一部分流动性有可能滞留金融体系，未进入实体经济流通。黑田版量化宽松货币政策的施行如火如荼，滋生金融泡沫的风险不断加大。对于包括中国在内的日本周边国家来说，日本大量“印钞”导致多余流动性有可能伴随日元贬值外流，以大规模套利性资本形式冲击亚洲金融体系的稳定[18]。美国已然退出量化宽松，日本货币政策开始与美国背道而驰，日元兑美元的汇率震荡不仅影响两国的经济福利，也可能给世界经济环境带来潜在的风险。

（二）对中国的启示一方面，日本超量化宽松货币政策短期效果良好，其政策实践对中国完善货币政策施行框架有一定启示；另一方面，其政策溢出效应对国际资本流动产生冲击，需要认真对待并防范其负面影响。因此，从日本超量化宽松货币政策的实践效果中可以得到以下启示：首先，“数量型”货币政策工具③对宏观经济具有重要的调控作用。美欧对量化宽松的研究已经论证此类政策短期刺激经济增长效果显著，长期效果并不确定且伴有风险[19][20]。文章以日本为对象国，同样得出上述结论。美日欧等发达经济体施行量化宽松货币政策的背后有财政政策空间缩窄的原因，而对于中国来说，影响经济发展的约束条件更多是内需不振、生产成本上升、潜在产出下降等问题，切实降低经济增长的外部依赖，推进结构性调整才是中国当下紧迫之举。鉴于中国自身经济结构特征，财政和税收政策是承担经济结构调整任务的有力政策手段，而货币政策应配合经济政策导向继续走稳健调控之路，不应盲目跨入流动性宽松的行列。但是需要注意的是，美日欧等发达国家经济增势疲软，依赖量化宽松政策缓解经济困局开始趋于周期性常态化，国际流动性泛滥之势短期内难以改变，中国也将面临愈加沉重的资本输入性压力，因此适度加大货币政策调控灵活性，并切实提高政策框架下的风险防范能力显得尤为重要。其次，加强对日本量化宽松货币政策的跟踪研究。国内量化宽松货币政策研究成果并不贫乏，但主要对象为美国，对“日本版”量化宽松关注不足，对于黑田东彦推行的“质化与量化”宽松货币政策缺乏深入分析及跟踪研究。尽管日元没有美元一般的国际地位，但是日本作为开放性的经济强国，其经济政策溢出效应仍不容忽视。况且，在美国已然退出量化宽松的前提下，日本量化宽松货币政策依然持续发酵，其共振效应尚未可知，需加强关注及剖析。最后，未来中国经济面对较大的下行压力，金融改革也将全面深化，鉴于国际复苏格局和货币政策施行的分化，人民币汇率难免震荡，这就要求中国在稳步推进汇率机制改革过程中，在短期内仍应重视央行对汇率的“有管理”的职能，维持汇率的相对稳定。另外，虽然美国退出量化宽松货币政策之后，人民币出现对美元的大幅贬值，但是就整体经济发展的基本面来看，中国不存在汇率贬值的基础[21]，因此不应忽视人民币对日元的相对升值，故仅从经济层面上看，可以利用日元大幅贬值的契机调整对日进口产品结构，并促进对日直接投资发展，继续深化中日双边贸易角色的转换，以更低成本吸收日本先进技术及管理经验，同时，鉴于中日政治关系重降冰点，日本对中国的经济依赖程度较高，中日民间贸易合作在一定程度上有利于借助经济力量融化政治冰冻。

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