房产投资利弊汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房产投资利弊范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

然而据了解，从去年下半年开始，京城已有不下种与房地产有关的理财产品投向市场，其中大多数房地产投资理财产品都迎来了火爆的销售场面。在这些项目中，最高的收益率几乎超过。这在利率探底，股市、债市前景不明朗的投资大环境下，显得分外抢眼。众多手中攥着资金，急切寻找投资途径的个人投资者，也好似突然抓住了一个投资良机。不过，有关专家却预警：房地产投资产品有好有坏，投资时还需擦亮双眼，不要忽略了对风险的把握及考虑，更需要防范在投资过程中的四大误区。

误区一：开发商承诺的收益越高越好。业界人士在接触客户过程中感触最多的是，很多客户都有一种误区：把理财当成致富的门路，只关注单一产品的收益率大小。而据业内人士介绍，理财是一种理性投资，是对财富的长远和全盘规划，不能只单一地注重某一产品的收益率。所以，理财专家认为，个人首先要明确理财目标，根据自己承担风险的能力制定理财计划，更重要的是应认识到，理财绝不是暴富的途径，不能只看收益。

篇（2）

随着全球化的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。我国原有会计准则体系并没有针对投资性房地产的准则，没有把投资性房地产作为一个项目来加以处理。2004年5月，财政部的《关于执行和相关会计准则有关问题解答（四）》第九点对房地产企业出租开发品的会计处理进行了规定。2005年6月，我国《投资性房地产会计准则征求意见稿》；2006年2月15日，财政部了包括《企业会计准则―基本准则》和38项具体准则在内的企业会计准则体系，并于2007年1月1日起实施，其中第3号为“投资性房地产”。2006年10月30日，又了企业会计准则应用指南，实现了我国会计准则与国际财务报告准则的实质性趋同。随着我国会计体制改革的深化和各方面条件的成熟，我国会计准则必将与国际会计准则进一步趋同，公允价值计量在我国企业中的全面推行将成为可能。这对于完善我国会计准则使其与国际接轨，对于使我国会计更好地融入世界资本市场具有重大意义。

一、中外投资性房地产确认的比较分析

在对投资性房地产的确认方面，我国会计准则与国际会计准则的规定基本一致。我国会计准则要求在同时满足两个条件时才可以确认，即：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。这与国际会计准则中规定投资性房地产应确认为资产的条件是一致的。

在投资性房地产的确认中还有一个关于后续支出的问题。我国会计准则与国际会计准则都规定，与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。但我国会计准则在将投资性房地产的后续支出计入投资性房地产时，没有明确规定如何计入，以及被替换部分的价值如何处理。而这些在国际会计准则中都有明确的说明。

二、中外投资性房地产计量的比较分析

对投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量。我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产计量的比较见表1。

由表1可以看出，关于投资性房地产的初始计量，我国会计准则和国际会计准则保持一致，都要求按照成本进行初始计量。至于有差异的方面，我国会计准则中仅规定了构成投资性房地产初始计量成本的项目组成，没有规定不作为投资性房地产成本的项目。而国际会计准则另外规定了不作为投资性房地产的成本项目。

三、中外投资性房地产转换的比较分析

投资性房地产转换的内容包括两个方面：一是计量模式的转换，二是投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换。我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产转换的比较见表2。

由表2可以看出，对于投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换，我国会计准则与国际会计准则的要求总体保持一致。同时，对投资性房地产信息披露的规定，我国会计准则与国际准则基本一致，只是国际会计准则要求的披露分类非常详尽，将成本模式与公允价值模式共同适用的内容、公允价值模式、成本模式划分为三部分单独披露，每部分又包含许多内容。但它和我国会计准则本质上是一致的。

四、结语

通过以上对中外投资性房地产的确认、计量、转换、处置、披露方面的比较，可知我国会计准则与国际会计准则的规定大体保持一致。这充分体现了我国会计准则在发展演变过程中向国际会计准则的趋同，有利于我国企业走向国际市场，同时也有利于外国公司进入我国开展生产经营，为我国经济更好的融入世界创造了良好的条件。同时也应看到，在我国的会计准则整体向国际会计准则趋同的形势之下，由于我国具体国情的差异，我国的投资性房地产准则与国际会计准则还存在一定差异。因此，对于完善我国投资性房地产会计处理问题，应该完善资本市场及发展活跃的市场体系，制定单独的切实可行的公允价值操作规则，制定单独的切实可行的公允价值操作规则等。

参考文献：

[1] 中国注册会计师协会.2010年度注册会计师全国统一考试辅导教材―《会计》[M].北京：中国财政经济出版社，2010:134-143.

[2] 李延权.投资性房地产的转换和处置会计处理案例分析[J].财政监管，2010,（6）: 58-59.

篇（3）

今年全省两会上，除了提出城镇上山的议题外，还重点提出了云南省将推进旅游地产的开发，作为旅游地产开发热土的大理，早副局长表示，将在相关政策的指导下，加大对旅游地产开发企业的服务力度的同时，进行合理布局、营造良好的发展环境，以加大大理市主城区优势区位地块的旧城改造力度，为商业地产发展腾退用地空间，城区外的优势资源留给旅游地产来开发，为开发商向商业地产、旅游地产转移创造良好的投资环境。

“大理将加快房地产业转型和结构调整，坚持发展多元化的房地产业。”早副局长说，大理将以海东大开发和苍洱观光休闲度假旅游、佛教文化旅游、洱源温泉休疗度假旅游、巍山南诏文化旅游、鹤庆银都水乡旅游、剑川文化生态旅游等六大重点景区建设为契机，加大招商引资力度，切实做好旅游、文化、休闲、运动、养老等房地产项目的招商引资工作。同时，深入挖掘大理得天独厚的自然资源和旅游资源优势，依托海东山地城市建设和旅游二次创业，大力推进旅游产业、文化产业和房地产行业的结合，促进全州房地产业向多元化发展。

转型升级成就大理旅游的跨越式发展

云南大理有着深厚的历史底蕴、人文风情和独特的自然风光。对于云南旅游而言，大理既是热点，又是发展的重点，作为滇西旅游线的首站，在大理滇西中心城市规划下，大理旅游发展迎来新的契机。特别是，云南旅游二次创业的“省策”对于大理旅游转型升级，以及以旅游来体现的“幸福大理”建设的凸显，将使大理成为游客停留在异域的一段美好时光。

大理州上半年旅游业总收入增长48.87%

作为旅游大州的大理，近几年，按照省委、省政府的决策部署，全力推进旅游二次创业，加快旅游产业改革发展，实现了旅游产业的大跨越、大发展，为全州经济社会又好又快发展作出了积极贡献。据介绍，“十一五”期间，大理全州累计接待国内旅游者5113.22万人次，接待海外旅游者155.5万人次，旅游业总收入403.85亿元。2011年，接待国内外旅游者1545万人次，增长15.5%；旅游业总收入138.4亿元，增长20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97万人次，增长36.02%；接待国内外旅游者914.62万人次，增长18.76%；旅游业总收入95.35亿元，增长48.87%。目前，全州共有102家旅游星级饭店、43家旅行社、20个A级景区、10家旅游车公司、6艘大型游船、5条旅游索道、11家旅游购物商店、12家文化旅游经营单位，旅游直接从业人员5万人，间接从业人员达20万人。

在大理旅游进入“十二五”时期后，2012年旅游呈现全面复苏的现状。在这样的背景下，大理州结合实际，制订了旅游产业发展的又一个“五年计划”。大理州旅游发展管理委员会规划科工作人员冯亚军介绍，“十二五”时期，大理州将按照突出特色、项目带动、优化结构、融合发展、转型升级、提质增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持续稳定增长的基础上，力争实现产业“两个倍增”、“两个跨越”，打造“四个示范区”（两个倍增：到2015年，力争全州旅游业总收入达300亿元，海外游客达100万人次。两个跨越：实现以观光旅游为主向观光休闲度假康体会展旅游多元发展的新跨越，实现由国内重点旅游城市向国际化旅游城市的新跨越，把大理建设成为国内一流、世界知名的旅游胜地、休闲之都。四个示范区：全国旅游与文化互动发展示范区、生态旅游发展示范区、山地旅游城市发展示范区、旅游促进城乡一体化发展示范区）。

据介绍，在旅游规划上，大理州将按照高起点、高标准、大手笔的要求，抓紧编制全州旅游交通网络建设、苍山旅游综合开发、环洱海休闲度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客栈发展规划以及重大旅游景区、旅游小镇、旅游特色村等专项规划。全面探索实施涉旅项目前置规划审批，为旅游产业跨越发展提供科学依据。

大理走在“旅游二次创业”路上

大理旅游不仅需要营销，还需要有与市场需求相匹配的产品，对于游客不断增长的需求，大理在自身配套以及产品开发与建设上，以“苦练内功”的方式，走在旅游转型升级的路上。

“大理将以旅游市场需求为导向，着力抓好重点旅游产品、旅游文化产品、旅游商品、地方特色美食产品开发和旅游新线路推广。”大理州旅游发展管理委员会市场开发科科长、大理旅游营销中心主任杨毅介绍，借助云南旅游二次创业的契机，在加强旅游产品建设的同时，大理将进一步创新激励机制，抓酒店建设，以不断提升旅游接待服务能力，着力推进高端度假酒店、小型精品酒店建设，并尽快制定特色客栈等级划分与评定标准和管理办法，推动全州特色客栈健康有序发展，打造特色客栈品牌，提升整体接待服务能力。

篇（4）

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-02

一、引言

城市住房售价虽然在调控政策抑制下进入稳定胶着态势，但连年上涨的趋势并未见逆转。由于住房的持有成本较低，高房价不仅没有抑制对住房的需求，也没有抑制住高收入阶层对住房的投资和投机。为遏制这一态势，国家已经出台了不少调控措施，但效果并不理想。作为缓解住房供求矛盾，抑制部分人特殊需求的办法之一就是提高部分人的房屋持有成本，即开征房产税。国家首先在沪渝两地试点征收房产税政策以来，房产税利弊的讨论一直未有间断，政府方执意在全国范围逐步推行房产税，国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，提出扩大房产税改革试点范围，证实了这一点。

然沪渝的房产税试点并不理想。从两地设计上的因素分析，房产税在沪渝两直辖市的开证试点政策各不相同。在重庆市试点对高端房产交易征税，即按规定中定义的区域和时间阶段的平均房价作为开征标准；而在上海实行的是对多套房产拥有者在持有环节上征收房产保有税。目前关注的关于开征房产税的论证，主要是在扩大房产税的开征范围，即对除自住房产之外的非经营型住宅开征房产税，以及房产税分为不同形式在多个城市全面推行。本文针对目前的情况，主要从公共经济学角度分析改革房产税开征的意义及其利弊，对推进房产税的财政意义和社会意义进行辨析，以期有益于在全国范围全面推行房产税时制定合理政策。

二、房产税及其房地产属性概述

1.房产税是一种财产税并非一个新税种

房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税并非一个新税种，1950年，政务院《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1986年10月1日起就正式施行的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税。

2.房地产的准公共产品属性

准公共产品，是指那些在消费上具有非竞争性和排他性的产品。很多人认为房地产是一个私人产品，因为买房是要付费的，而且现在买房很困难，因为房价超过了人们的承受能力，这是人们对房地产属性的误解。房地产是具有非竞争性和排他性的准公共物品。房地产的准公共物品属性表现：首先，从房地产的构成来看其具有准公共物品属性。城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生和公共服务等这些与物业相邻的外部物品或社会资源一般都是城市的公共资源，是政府提供的公共物品或准公共物品。房地产由于对这些公共物品的占用而也具有了某种准公共物品的属性。其次，根据政府的职能分析，政府具有社会职能，即调节社会分配和组织社会保障的职能。在任何国家，房屋都具有承担人类最基本的生存保障。所以政府有必要通过一定的政策来保障公民的权益，实现政府的社会职能。在经济发达的国家，向低收入者提供廉租房是政府不可推卸的责任。普通住宅作为必要的生存条件显然具有准公共物品的性质，而相关的房地产也就具有准公共产品的属性。

三、房产税开征的意义

对具有准公共产品属性的房产，可以从公共经济学视角研究房产税开征的意义。

有学者对沪渝两地房产税施行后的房地产市场行情进行纵横向分析得到：房产税的施行没能合理引导房地产供求关系，不能有效减少囤房、炒房需求，其主要原因是房产税税率较低且对房产开发商的抑制作用较弱。尽管房产税没能取得调控房地产市场的理想作用，我们也不能全盘否定房产税，从公共经济学视角分析其在优化税收结构、调解二次分配、缩减贫富差距等方面仍有巨大意义。

1.从公平视角看开征房产税的重要意义

房产税作为具有公平收入分配功能的重要税种，有人说我国在1950年就《全国税政实施要则》，将房产税列为了开征的14个税种之一，以及在1986年实施了《房产税暂行条例》，因此将房产税说成开征是不合理的，准确地说是房产税的“扩征”。我国长期未对上述规定做大范围修改，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税，这样的政策是符合政策制定时的国情的，因为众所周知的原因，那个年代个人拥有房产的情形是非常罕见的，即使征收也毫无经济价值和社会意义。但是随着国家房改政策的推行，房地产业的发展，房地产市场的繁荣以及个人财富体现在拥有房产上的贫富分化及其落差，无不说明过去的房产征收制度已经很不适应我国经济形势的发展变化，落后于经济形势的税制已经很难起到公平财富分配的作用，甚至会进一步加剧贫富分化。我国房产税额及占税收总量的比重都过小，而且增长缓慢，直接限制了支持公平财富分配的功能。

开征房产税，加大房产税总量，使其具有调节社会财富的意义，在坚持效率基础上维护社会公平、增加财政收入、完善我国房产税税收制度。具体体现在公平问题上有以下三个层面的意义：

（1） 收入层面调节二次分配。贫富分化加剧的趋势下， “劫富济贫”调整社会成员的财富分配比例，缩小起点差距，实现个体禀赋大体相当，体现“起点”公平原则；有助于提高财政收入，此项财政收入可用于“社会保障体系”的建立健全，加大改善低收入人群住房条件的投入，进一步体现亚当斯密所要求的税收公平的第一特性。

（2） 在政治层面缩减贫富差距。中国已成为世界上居民收入差距最大的国家之一，贫富差距悬殊等社会矛盾已成为影响我国社会生活潜在的不稳定因素。各国经验表明，社会阶层之间缺乏精神理解与利益协调途径，总体性矛盾难以缓释时，如若政府不予及时重视，通过相应政策手段维护社会公平正义，则潜在危机将严重影响人心稳定。

（3） 社会层面优化税收结构及其征收范围

贫富的差距将伤害穷人家庭，也使房产拥有量大的人坐吃房屋持有的收益而不负任何社会责任，其害类似于遗产继承者，既不利于激发房产囤积者的创造力和奋斗精神，可能还会带来社会阶层的分化与贫富矛盾的激化。类似“房产税”征收范围还一直局限在很窄的一个标准之间，长久来讲对于社会层面的创新、崛起的民族意识也是极为消极的。

2.从效率视角看房产税的开征

开征房产税在效率角度仍然存在较多的问题：

（1）我国房产税额及占税收总量的比重都过小，而且增长缓慢，直接限制了支持公平财富分配的功能，现行政策征收的房产税总量较小、调节功能有限。

（2）征收对象统计的难题。由于个人拥有房产情况难以核查，更有甚者是个人拥有多个身份证的案子竟有发生，如山西房姐事件，虽然是个别事件，但直接影响到百姓对房产管理部门及房产统计的信任。我国尚未建立完善的法规制度，房产税的监管水平良莠不齐，水准相差较大，逃税现象和税收流失很大，因而对个人拥有房产统计的真实性难以保证，将侵蚀房产税的税基。

（3）标准划定的难题。如果标准划定得太高，则征税面太小、纳税人过少，起不到调节个人收入分配差距的作用，严重影响房产税的成本收益比率。若标准划定过低，会使大多数家庭成为房产税的纳税人，影响最大的群体是中等收入者，他们很多是通过按揭贷款买房的，还贷本有了压力，还要额外缴纳房产税，对他们来说可能就形成很大负担，也违背了税赋公平原则。

（4）征收成本较高。一般来说，房产税的计税依据是按市价来评估的，但是，每一处住房因区位、户型、楼层等因素不同，对一处房产评价具有很大主观性；个人拥有房屋套数的核准；拥有房产的面积核准等等，处置不当，等于为征税埋下了一个火药桶。这要求设置征收房产税的专门机构、聘请具有专业知识的人员并花费相当多的时间和精力对房产进行标准制定、核实、评估和征收。我国目前未实行房产登记全国联网制度、个人信用制度尚不健全、全国税费征管体制尚未健全等现实性原因，开征房产税的成本极高。

（5）固化思维阻力。受习惯思维行为影响，中国人自居房屋免征房产税已多时，民众一时难以接受政府征收“房产税” 的行为，更有学者撰文反对现在开征房产税，已有网络调查数据显示持反对意见公众占了很大的比例，如网易微博“显微镜”专栏97期“反对征收房产税”的主题调查，大约有73%的参与意见者持反对意见，可见征收房产税的阻力是很大的。

四、利弊分析及设计思路

纵观世界各国房产税征收对财政的影响，可以预见我国开征房产税假以时日，其也终将成为我国各地方政府的一个重要财源。如果政府放眼长量，将重心放在税源的扩大和增加增值收益上，大力改善本辖区的硬环境和软环境，从而吸引更多的居民在该地区入住，进而达到增加财政收入目的。改革房产税是有利于转变政府职能，使政府的税源更依赖于把现在的城市建设好、保持好，对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义。但是，以遏制房地产投机为名义的政策，很有可能仅仅成为增加政府税收的政策，对我国很多地方政府来说，他们并不愿意因征收房产税而影响了土地财政大收入，因此积极性并不高。如果地方政府为财政收入，从增加税基的短视目的考虑，非但没有抑制房价上扬的主观能动愿望，从房产税的效率来看，还存在继续纵容房地产价格上涨的可能性。再考察借鉴开征房产税各国经验，有一国情是我们有距离的。开征房产税并取得良好收益的国家，其房地产市场基本上实现了供需平衡。美国在1970年城市化率超过70%，日本在1970年城市化率也超过70%，而我们城镇化率刚刚超过50%，房地产供需尚未平衡，在这种情况下，大规模开征房产税可能会给目前我国政府推进城镇化战略造成不可预料的冲击。因此，如何平衡政府行为的引导、房地产业发展、城市环境建设等诸方因素，仍需政府在考量国情基础上，智慧地规避我们的局限，避免盲目加速扩围，设计良好的房产税收机制和推进策略，调动各方共同努力促进良性循环。

综上所述，在我国房产税制建设中，政府的干预政策，尤其是房产税的征收，应结合房地产业自身特点、税收的特质、城市的可持续发展等因素综合考量。税收典型地反映着政府的干预政策取向，在加征个人住房房产税的政策制定中，遵守税收效率与公平的基本原则，避免资源配置的效率降低和市场的混乱，税制的基本定位应是公平市场竞争，促进房地产市场健康发展；调节收入分配，由投资主导向消费主导转变；优化地方税收结构，消除地方政府对土地财政的依赖。

五、结语

按照微观经济学理论，一个市场的最优状态是没有干预的竞争下的分散决策，但若市场机制失效，则需要引入必需的外界干预，干预的目的是使市场尽可能回复到分散决策的最佳状态，这就是税收政策中性原则的内涵，也是税制设计中必须考虑的规则。税收虽具有一定的市场调节作用，但并非市场的主要调控手段。税制定位，应避免税收单纯成为传递政策信号的工具，只有充分研究和掌握我国房产市场特点，把握好房产税的社会意义，才能在实现房产税的公平与效率的原则的基础上，完成房产税的财政职能，最终实现其对市场的宏观调节作用。

参考文献：

[1]黄恒学.公共经济学[M].北京：北京大学出版社，2002.

[2]简易三，王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社，2003.

[3]肖元真，徐闯，李茂荣.国外房地产业发展现状和政策控制[J].上海金融学院报，2006（02）.

[4]刘军.房产税公平财富分配功能缺位研究[J].山西经济管理干部学院学报，2006（03）.

[5]刘军.房产税的公平与效率分析[J].边疆经济与文化，2006（10）.

[6]余斌，张钟之.试析公共产品的本质属性[J].高校理论战线，2007（01）.

[7]薛岳.什么是 房产税 ？[J].红旗文稿，2010（09）.

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一、公允价值的实际运用

由于新准则下，公允价值涉及面较广，在此无法一一阐述，本文将着重研究的是，在当下中国的热潮中，我们如何运用公允价值，进行理性投资，从中了解公允价值计量模式的利弊。

公允价值，也被称作是公允市价和公允价格。确定公允价值的方式一般是在双方在熟悉市场情况在进行交易的过程中满足各自的条件，从而自愿确定的价格，又或是双方在毫无联系的情况下进行公平交易的条件下的一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。一般而言，公允价值的用途十分广泛，它既是房地产行业所执行的标准，也是金融行业所执行的一个标准，公允价值的提出为企业的良性发展提供了一个很好的保障，帮助企业建立起一个公正公开的企业环境。

何为投资性房地产，根据目前学术界的相关解释：投资性房产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房产应当是投资者在进行投资的过程中，可以根据自己的投资，以使本金获取相应的利润，可以从中获取得到一定的报酬。也就是说，房产投资者可以利用手上的资本，获得房产权或者土地使用权，当手中的土地或者房产涨价之后，进行转手，从中赚取差价。新准则规定：“在现有的房地产交易中，房产持有者必须具有公信力，必须可靠和真实，以便于对其进行专业评估。”

除此以外，“企业不得由公允价值模式计量转为成本模式计量”的规定，防止了上市公司通过改变计量属性的方法随意调节利润。鉴于我国的房地产市场尚处在发展阶段，我们必须慎重看待公允价值的使用，因为这毕竟事一种新型计量工具，应当遵循循序渐进的原则在市场中进行利用，以促进房地产行业的健康发展。

二、国内公允价值计量的不足

（一）没有建立完善的公允价值计量体系

当下，我国在制定公允价值准则之时，是比较笼统和含糊的，并未逐条制定细则，由于准则自身碎片化的缘故，导致准则内部的公允价值没有共性，难以得到有效的实施。

（二）增加了审计以及企业风险管理的难度，不利于会计监督的实施

以投资性房地产为例，公允价值在投资性房地产的应用有助于计量此类资产的隐性收益，反映其真实价值，从而更好的反映企业资产规模和价值。但是，由于市场有太多的不确定因素，因而房产企业的营业额和企业利润都会因市场变动而跟着变动。就比如国家在出台相关的会计政策时，房产企业的利润和资产都会受到相应的变更，然而变更越大意味着风险越大，从而扩大了房产企业承受风险的概率，这样一来，房产企业的经营就会受到相应的阻碍，从而增添了房产企业的不确定因素。但是，因为房产市场独特的经营模式，房产市场的价格没有一个统一的范畴，以至于其制定的标准不一、参差不齐，这就给企业以及审计师增加了很大的难度。也进一步加大了公允价值计量属性会计监督实施的难度

三、完善我国应用公允价值的一些措施

（一）要建立一套相对科学的公允价值研究体系

我国的机构和会计工作研究者应当完善公允价值理论，充实公允价值的内容。要大力增强公允价值的权威性、透明性、时效性，从源头上改善公允价值的公信力。

（二）完善市场经济环境和法制环境，为公允价值提供良好的运用平台

当前，我国正处在市场的完善期，不论是政策也好还是市场也好，都还不健全。在当务之急，完善市场的各项规章制度、处理好房产交易市场，还有资本市场，应当说资本市场应该是多元化的，要改善资本来源的单一性，就必须扩大外汇、债券、票据等的市场格局。以此创建合乎规范的房产市场，充分调动市场的积极性，着手打造一个健康的市场环境和完善的市场价格机制，为公允价值计量提供有效数据，并降低公允价值的获取成本。

（三）努力提高我国会计人员和审计人员的职业道德水平和专业素养

如上文所讲，在日常生活中，公允价值并非具有客观性，而主要依从于人的主观臆断。所从事公允价值计量的财务人员的水平以及专业素养的高低对于公允价值的可靠性有很大的影响。因此，在这种情况下，不但要加强道德，法制教育，提高会计人员的诚信度，还应当努力提高会计人员各方面的综合素质。从而使公允价值的具体账务处理、公允价值的列报和披露等更加规范，更符合准则的要求。

参考文献：

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疏漏造就出优势

就目前来说，商住两用房产的“出身”一直是争议的焦点，许多商住两用房产的开发商普遍将土地用途列为住宅用地，住宅用地在之前相对与商业用地来说，在土地出让金、贷款政策、用水用电价格甚至后期销售上都占较大的优势，但在限购令日趋严峻的今天，开发商也在寻求发展中找到突破口，于是“商改住”开始大行其道，不受贷款政策影响、不限购是其最大优势。

目前“商改住”项目在市场上日益活跃，除了上面所提到的购房者因贷款政策，不限购“转移阵地”之外。另外在政策方面，住宅的调控一直是重中之重，越发显得严峻，而相对之下，商业的开发却目前并没有明显的政策制约，于是开发商自然会把眼光纷纷投向商业开发，“商改住”项目视为比较稳健的选择。所谓“商改住”，很多人认识它是市场的一个疏漏，是―个打着球的产物，其实“商改住”是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，通常以商务公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二为一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，虽说关起门过自己的日子，但是在“鱼龙混杂”的商住房里，诸多不便还是不可避免的，首先影响的便是居住者的生活品质，除了人来人往看起来紧张繁忙的公共区域之外，更令居住者头疼的当数物业管理的费用了，记者了解到，光用电这一项，一般居民楼每度电5.3毛钱，而商业用电是住宅用电的两倍左右。而且不负责接通煤气，只能用电做饭或者自己购买煤气罐，而且不只是电跟煤气的问题，居住在商住两用楼中，公司和住户的水电费用分摊却一样，一些居民认为这样不公平，就居家环境而言，商住楼只不过是在购物方面比较方便，至于其他方面不见得有什么大的优势。

而物业则认为商住楼统一管理不容易。物业公司要解决好商住楼出现的问题，最好的办法就是“统一”管理。“统一”管理并不一定要将商场部分和住宅部分全由―个物业公司来管理，也可以是两个管理单位达成共识，利用共同的管理理念和相辅相成的管理模式进行管理。商住楼难以进行统一管理，是由商住楼产权等方面难以统一的特点决定的。

而对设在商住两用房里的公司来说，利弊就要自己权衡了，虽在房租上降低了运营成本，看似是省了钱，但因为公司氛围，形象上打了折扣，又是不是真的省了钱?

混居时代的投资定义

“商改住”诞生的时间并没有很久，前几年增长疯长，投资住宅的收益远大于写字楼。于是，一些开发商“偷梁换柱”在商业用地上建起了商住两用房。目前市场上打着“酒店式公寓”和“高档公寓”旗号的在售楼盘，很多都属于此种类型。

篇（7）

评估过程

美国EB－5类投资移民不需要申请人拥有经商经验，鉴于李女士的房产及定期存款的总价已超过1000万，这足以符合美国投资移民对申请人资产的要求，目前只需准备房产评估和银行存款的证明文件来解释其资产来源。

针对李女士最担心的资金安全和创造就业名额的问题，结合美国就业发展借贷中心项目的自身特点和情况，我给她做了如下解释：

其一，美国就业发展借贷中心是目前美国境内获批的移民地区中心当中唯一可以使用2009年2月通过的“美国经济复苏法案”七千八百七十亿“救市”预算的中心，联邦政府提供85％的担保和固定资产的双倍抵押，由于政府85％的赔偿是无条件的，抵押的固定资产价值总值实际达到另外15％的13倍多，其本金风险在美国EB－5地区中心项目中可谓最低的。

其二，美国中小企业的间接和衍生就业系数相当高，如在加州绝大部分行业得到504贷款后只需要创造3－7个直接就业就可以轻松达到10个总共就业的目标。通过已经被移民局认可的经济分析，$500,000投资在504贷款项目上大部分行业和地点都可以创造出至少20个总共(包括直接、间接和衍生)就业机会。

另外，我还向李女士介绍了她忽视了却是特别重要的一点：美国就业发展借贷中心是美国移民局批准的第一个严格执行金融借贷审批程序的借贷类EB5地区中心，借贷对象须经过严格筛选，贷款审批程序完全由非营利的第三方(CDC)按中小企业管理局的放贷原则执行。由于地区中心为每一位投资人成立一家有限合伙，每一位投资人的借贷对象也不超过两家企业，投资的全过程简单明了，各环节高度透明，创造就业的投入产出关系清晰而直接。因为如果地区中心暗箱操作，自己发现不了，未来收回本金和拿到永久绿卡都会成问题。

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中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003—3890（2012）09—0018—03

面对居高不下的房价以及房地产市场的非理性繁荣，政府运用了各种经济、行政等调控手段，如限购、限贷、利率调高等。其中最受关注的就是房产税的试点征收工作。2011年1月28日上海、重庆两地率先启动对个人住房征收的房产税改革试点工作。总的来说，房产税征收的主旨是遏制房产市场的过度投机，抑制高房价，促进房地产市场健康有效运行。

一、上海、重庆房产税的试点工作

征收房产税的目标其实很明确，一是增加地方政府财政收入，为保障性住房的建设提供有力支持；二是引导房地产需求合理化，从而促进房价合理回归；三是不断缩小城乡差距，逐步解决低收入人群的住房难问题。

上海、重庆两地房产税的征收只是一个尝试性阶段，对于一些问题不能涵盖也是可以理解的，毕竟能够跨出第一步已经是一个进步了。所以房产税抑制房价也是需要一个过程的，不可能政策已出台，房价立马就会落。表1是上海、重庆房产税征收细则：

通过表1，我们可以看出上海、重庆两地房产税征收对象的侧重点是完全不同的，上海是对增量房征税，对存量房暂不纳税；而重庆则是对存量房的面积征税。这也就说明了房产税的征收并不是一概而论的，而是各地方政府根据自身情况来制定适合本土房地产市场的征收办法。不但目前的试点是这样的，在以后推广的城市中也一样。

二、面对房产税，不动产购买者的所作所为

房产税征收的过程中主要涉及三方，政府部门（包括中央政府和地方政府）、房地产开发商以及不动产购买者。本文是基于不动产购买者的角度来看房产税的，而其他三方只是作为辅助力量来支撑全文的。

（一）购买者的心里算盘——趋于理性购买，减少投机行为

一方面房产税是在房屋保有环节征税，这将增加房产拥有者的持有成本。另一方面上海、重庆房产税制度中税率差别化的设计，也会使住房持有成本增加，这都有力地打击了购买者的投资投机性需求，此时的购买者就会权衡利弊，更加趋于理性，从而选择购买更为适当的住房面积以及房屋套数来减少自己的经济损失。

（二）购买者的书面公式——该缴纳多少房产税

从两个城市的房产税政策来看，自有的一套住房在一般情况下是不用纳税的。上海采用存量房暂不征收房产税，而是对新购入的住房征税，标准界限是人均60平方米，是对超出60平米的部分面积征收房产税；重庆则采取按户计征的方法，独栋可抵扣180平方米，高档住房可抵扣100平方米，不管是存量房还是新购房都需缴纳房产税。此时作为不动产购买者，在做房产投资规划时就不得不把房产税考虑在内，因为这将是一项经常性税务支出。

例如：上海户籍的李先生小俩口已有一套住房90平方米，现又购置一套150平方米，价值300万元。按房价2万元/平方米，每年应纳多少房产税？

应纳税额=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

这就是说李先生每年需缴纳自有住房的房产税2 520元。

（三）购买者的疑虑消除——放心去购买

作为普通住房购买者，比较担心房产税的税负转嫁以及自己的购买负担，其实从上海、重庆的房产税征收细则中，我们都可以看出房产税的征收是针对炒房客和高端房产业主的，其对豪宅等高档住宅征收较高税率的房产税，对拥有房产较多的富人征税。而对于普通购买者，还是适当的放松政策，确保百姓利益的。

（四）购买者的小诡计——纳税意识需提高

房产税作为一种财产税，属于直接税的范畴，在征管上不同于所得税，所得税可以在所得中被提前扣除，但房产税缺乏这样的机制，只能靠强制收取，这就势必会给纳税环节增加难度。由于我国税收征管机制不够完善以及纳税人意识比较淡薄。所以此时住房购买者的纳税积极性可能不够，存在偷税漏税现象，这就会使房产税的征收出现僵持状态。

（五）购买者的观望态度——等待一个成熟的购房时机

在我国，“买房置地”的传统观念深入人心，这种心理习惯上的需求推动了人们对于住房的需求。房产税开征以来，一方面房价虽然稍有回落或者停止不前，但是还是处于不稳定状态，房产购买者，尤其是普通购买者一般都不会轻易下手，而是在等待。另一方面，由于经济的稳定发展，房产市场中的主力购买者主要是刚性购买者，这些人的购买目的很明确，刚好与此时的不稳的房价相矛盾，在二者的权衡博弈下，观望是此时最好的选择。

三、房产税改革的对策建议

（一）及时建立全国住房信息数据库

房产税改革试点已经一年多了，但是目前还是很难评估其结果，我们还需要时间把房产税改革推向更大的范围。在这期间最急需解决的问题就是建立一个全面、实时和动态的全国住房信息数据库，实现个人房产信息网络化，只要能够确保每个人都能够及时公布个人房产信息，就可以全面了解个人住房的拥有情况，为房产税在全国范围内实施提供良好的数据支持。这一动态数据库的建立，不但有利于防止政府官员的腐败行为，有力打击投机行为，还有利于政府科学分析房地产市场的发展形势，从而不断完善各项法律法规。

（二）科学完善征管体制

房产税作为地方财政收入来源的一个税种，对地方政府的收入起到了一定的稳定作用，这就需要建立一个健全畅通的房产税征收和管理体制。一方面房产税的征收要坚持合理、公开和透明化；另一方面房产税征收整个过程中的一系列工作的管理监督机制都需要完善，保证税收所得入库，且用于保障房的建设，解决低收入群体的住房困难。同时还需唤醒个人的纳税意识，政府加强对偷税漏税现象的有效控制，个人也要时刻履行自己的纳税义务。

（三）合理制定税率

虽然房产税改革的目标很明确，但是公平性还需继续提高。在试点细则中是很有针对性，富裕阶层纳了税，但是纳税力度还是不够。较低的税率对富人来说只是皮毛，不能有效调节贫富差距。而税率的提高，不仅可以增加地方财政收入，有力支持保障性住房的建设，还可以抑制购买者的投机需求，使房地产市场的供需趋于合理化。在今后的房产税征收中，各地可根据上海、重庆两地试点经验再结合自身情况制定，同时还需不断调整，制定出合理适宜本土的税率。

（四）组建完整的专业房产评估队伍

房产税在我国只是试点阶段，缺乏相应的专业队伍，包括专业的评估人才、评估部门以及专业的评估技术。因此，加大相关人才的培训以及对相关专业予以重视成为我们面临的一大问题。培养高素质的评估人员，正确且公平的评估每一个房产的同时，还要有合理的评估方法以及不冗杂的评估程序与之配套，可以引进网络评估软件等减少评估费用、时间及精力。

（五）加大房产税的投资力度

房产税试点的可行性以及目标可否实现都备受大众关注，众说纷纭。其中最重要的一点就是房产税是否可以抑制高房价。有人质疑，也有人相信，更有人持反对意见。但是就目前试点工作一年来看，房价并没有继续上升，也就是说房产税在短期内对平抑房价还是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房产税开征的投资力度，在扩大税基、提高税率的基础上逐步扩大房产税征收范围，直至全国范围。同时还必须加大人力、物力及财力支持，为房产税的实施营造一个良好的环境。

房产税的改革工作是一个渐进的过程，中央政府需加大投资力度，并出台相关政策法规促进并保护其顺利进行；地方政府则需在配合中央工作的同时，深入了解其发展态势，并引导其走入正确的轨道上来；房产开发商则要履行好商业道德，诚信做事；至于不动产购买者，仍需维护房产税的开征工作，丢弃投机行为，并为房产税的开征提出合理建议。总之，房产税的改革工作需要大家共同努力，积极创造条件为房地产市场走向理性化营造良好环境。

注释：

①上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知[EB/OL].http：//。

②重庆市个人住房房产税征收管理实施细则[EB/OL].http：//。

参考文献：

[1]徐颖.沪渝两地房产税试点方案比较及对今后房产税改革的启示[J].特区经济，2011，（8）.

[2]赵玉倩.国外房产税制度对我国房产税改革的启示[J].财会学习，2012，（9）.

[3]梁漓清.该交多少房产税[J].大众理财顾问，2012，（4）.

[4]李彬.探析房产税对房价调控的作用[J].价格理论与实践，2010，（5）.

[5]金哲.房地产调控视角下的个人住房课税探讨[J].经济与管理，2010，（12）：59.

篇（9）

自住型房贷者：利息节省是关键

对于这类房贷者来说，在选择房贷产品时，最关心的是节省贷款利息。而在节省贷款利息方面，有以下几种房贷产品可供选择。

1.双周供

双周供是指将按揭贷款的公平款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。双周供还款的频率高，每次还款的金额较少，故投资者承担的压力较小。

分析：在等额本金、等额本息、双周供这3种还款方式中，等额本金是最节省利息的，但是，由于等额本金是递减式还款，前几个月的还款额相对高一些，对于很多工薪阶层的人们并不适合。权衡利弊，双周供介于其他两种方式之间，既能达到节省利息的目的，又不会过多增加借款者的还款压力。

2.固定利率房贷

固定利率房贷是指在房贷期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。其优点在于利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要多支付利息。

分析：虽然固定利率并不能绝对节省费用，但是，的确在很大程度上降低了利率上调给贷款者带来的风险，不必担心因利率的上调而使总体的利息支出“水涨船高”。尤其是对于那些投资型的房贷者来说，还款固定，便于安排资金。

但是，如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。而且，目前固定利率贷款的利率是高于普通商业贷款基准利率的，对于普通的老百姓来说，如果加息预期失败，不但不能够节省利息，反而会比普通商贷要多支会利息，得不偿失。

3.公积金贷款

住房公积金贷款也叫住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（或自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。

分析：近几年来，政府连续上调商贷利率，而与此产生鲜明对比的是，公积金贷款相比十分微弱。目前，5年期公积金贷款利率是4.32%，5年期以上利率为4.77%。对于普通房贷者而言，即使商贷使用的是下浮15%的优惠利率，5年期以上的贷款利率仍为6.04%，二者相比利率差为1.27个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。同时，公积金贷款还有一些优惠政策以弥补款额度较低的不足。

解决资金周转问题的贷款者：让房贷动起来

随着人们理财意识的不断增强，越来越多的人开始认识到利用房产进行资金周转是一个十分明智的选择。对于这类房贷者来说，目前可以选择的房贷产品也很多，每一款都有其特定的适应人群，作为借款者切勿盲目行事，要根据自身特点比较分析后再进行选择。

1.循环贷

循环贷是指借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对应的时间和额度内可以分次提款，循环使用。根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。对于前者，要想获得较高的额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。

分析：循环贷的实质就是抵押贷款。办理循环贷，房产需经重新评估，最高贷款额度不超过50万元，贷款期限最长可达30年。但用途较为局限，不能用于炒股，基金投资等风险性投资，且不能提现。

2.随借随还

招商银行推出的此业务是指客户通过房屋抵押获得个人授信额度签订协议后，可以通过招商银行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理个人借款和还款业务，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款3项功能。通过“随借”功能，客户用多少借多少，借多少钱计多少天利息；通过“随还”功能，客户可根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，可实现当天还款，当日结息。

分析：随借随还是一个具有极强综合理财功能的房贷产品，它的问世也使房贷成为家庭理财最重要的工具之一。该业务具有最能省息、足不出户、自动审批、瞬间到帐、无纸化手续等5大特点。但选择该产品的房贷者需要注意，申请的贷款额度不能超过已还款额度范围。

3.置换式房贷

置换式房贷是指对全额付款购买商品住房，取得永恒所有权证书不超过2年的自然人客户发放的贷款。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。

分析：贷款成数、利率、期限都与现行个人住房贷款相同，一般情况也可享受优惠利率。但是置换式房贷审批比较严格，不但要求申请者必须取得房屋所有权证书不超过2年，而且必须是因需清偿购房所负债务而申请的贷款。

4.同名转按揭

同名转按揭是指正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行。

分析：同名转按揭操作相对简单，其最大特点是，可以利用处于抵押当中的房产解决资金周转问题。同时，在利率上也会有一定优势。但是对于办理此业务的房贷者来说，重新申请贷款数不超过原购房价；抵押房产不小于60平米，房龄加贷款年限不超过65年。

5.抵押消费贷款

借款人将自己或他人（如亲属、朋友、同事）拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于和种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等。抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。

分析：对于想要办理抵押贷款的借款者来说，首先手中的房产必须是完全产权。在贷款额度上，各银行会根据抵押房屋类型的不同给予不同的贷款额度，普通商品房的贷款额度不超过其评估值的70%，别墅、商铺的贷款额度则不超过其评估值的50%。对贷款期限各家银行也有不同的规定，但期限大都比较短，一般分为1年、2年、3年、5年等不同档次，最长不超过10年。贷款利率一般按照央行规定的基准利率执行，但也有银行会根据个人资信状况最低下浮10%。而且银行要求申请抵押贷款的房产年龄不超过15年。另外，经济适用房和以成本价购置的房产，很多银行是不接受办理的。

篇（10）

1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求

我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。

2. 认真选择好房地产投资的类型

在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。

2.1土地投资：

土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。

2.2商业用房

商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房本文由收集整理的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。

2.3办公楼

随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。

2.4居住用房

居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。

其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。

开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于

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能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。

3. 选择好开发项目的基地

开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。