房地产开发市场规模汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发市场规模范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

(一)房地产开发规模快速扩张。目前，新区房地产开发市场在过去理性降温的基础上，逐步呈现商家增多、开发面积增大、投资总额增加的趋势。年，落户新区的房地产开发商仅3家，投资额不足900万元，施工面积不足18000平方米。年，在县委、县政府大力优化经济环境，强势推进招商引资的政策推动下，开发商增加到5家，投资额4230万元，施工面积升至78600平方米，市场规模显著提升。截止今年6月，在新区投资的房地产开发商达到9家，计划投资额54548万元，已完成投资10290万元，施工面积达到348731平方米。其中，仅迅邦置业一家就完成投资2570万元。据统计，目前全县房地产开发投资总额占全县固定资产投资总额的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全县GDP总量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具体情况见下表）。

(二)商品房销售形势火爆。经历年的回落后，近两年由于开发商的市场炒作和居民购房需求的增加，新区商品房销售大幅升温。年，新区竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出现了商品房市场“供小于求”的现象。—年新区商品房供求关系见下表：

新区商品房供求关系

(三)商品房价格迅速攀升。城市化进程加快，居民生活水平提高，购买力增强，以及土地等中间成本的增加，推动了新区房价的大幅上涨。目前，新区的房价已全线突破千元大关，且平均房价高于市其他县市区。

(四)房地产开发档次不断提高。目前我县房地产开发已经由过去本土建筑企业的小型开发，发展到大集团企业的规模开发。如伟星房产由浙江伟星集团巨资打造，前后三期工程，计划总投资2亿元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建设；年初由武汉迅邦集团投资建设的“凤凰花园”，成为我县第一批“豪华电梯商品房”。同时，各房地产开发企业在小区建设中，十分注重自然景观及人文氛围，建成了一批面积不大功能全、房价适当品质优、占地不多环境美的花园小区，房地产开发质量得到显著提升。

(五)对消费及相关产业的拉动作用明显。新区房地产开发市场的活跃，促进了我县商品流通领域的快速增长。年，我县社会消费品零售总额342779万元，同比增长13.6%；今年上半年，全县社会消费品零售总额达到185907万元，同比增长13.9%。受房地产市场的带动，建筑材料、装饰、家居产品等相关行业发展迅速，各类建筑材料价格一路上扬。据统计，我县年6月CPI达到了3.5％，不仅超过了国家的平均水平，而且到达了国际警戒线。

二、新区房地产业快速发展的原因分析

(一)地方经济的发展，为新区房地产业快速发展提供了平台。近三年来，县委、县政府全面推进“工业兴县”战略，工商经济发展速度加快，汽车零部件、塑料新材、纺织、生化医药等支柱产业进一步壮大，全县经济社会呈现持续健康发展的良好势头。年，全县实现地区生产总值56.2亿元，年均递增8%；完成财政收入3.53亿元，年均递增10.9%；全社会固定资产投资达到13.3亿元，年均递增7.1%，全县人均GDP5515元，城镇居民可支配收入8545.82元。县域经济的迅猛发展，居民可支配收入水平的提升，为房地产市场的发展提供了良好的发展平台。

(二)政策的引导，为新区房地产业的快速发展创造了空间。近几年来，县委、县政府着力优化经济发展环境，加大招商引资力度，吸引了一批省内外知名房地产企业进入。同时，国家对单位集资建房的叫停，以及对商品房开发系列优惠政策的出台，引导居民在住房上加大投资力度，出现了预购现房与期房同步上升的现象，很大程度上加速了房地产开发的进程，致使房地产开发商投入不断增加，建设规模不断扩大。

(三)管理的规范，为新区房地产开发快速发展奠定了基础。目前，我县房地产市场宏观调控和管理机制已基本健全，房地产市场管理体系已初步形成，为合理配置房地产资源，加强房地产开发过程中的规范化管理打下了良好基础。

三、目前新区房地产开发市场存在的主要问题

(一)规划执行随意性较大，商品房定位过高。县委、县政府在新区建设规划中，对区内功能划分有明确的规定。但受房地产业高利润驱使，投资商在新区置地后，多数首先投入商品房开发，致使商品房开发成为目前新区的主要建设项目，不按功能规划建设的现象比较突出，在一定程度上降低了规划的严肃性。同时，由于房地产开发商过于追求利润最大化，加上职能部门调控手段较弱，致使新区商品房开发定位过高，“大户型”、“豪华型”趋势日益明显，真正按国家标准开发的经济适用房所占比例微乎其微，不能满足大多数群众的消费需求，普通居民购房压力越来越大。

(二)开发商垄断定价，炒房现象升温。调查中一位开发商表示，楼盘开发建筑成本仅占房价的25％，开发商可获40％的利润，其余35％的利润被政府相关职能部门层层剥离。由于中间成本高，房地产开发商为提高利润，联合对商品房进行垄断定价。目前，我县房地产市场价格在很大程度上由少数开发商操纵，市场无法用供求关系衡量。同时，房地产市场价格的不断上升，使居民产生“买房可以增值”的心理，把积累资金大量投入购房，参与“炒房”，也在一定程度上影响了新区房地产市场秩序。

(三)住房产权制度不健全，中介服务体系有待完善。目前，居民在新区购买住房一般只可获得房屋所有权证，不能发放土地使用权证，对房屋上市交易、办理抵押贷款等方面带来一定困难。同时，房屋买卖、租赁等中介服务比较滞后，正规中介服务机构数量不多，规模不大，发展速度明显落后于房地产开发的速度，潜伏在房地产市场背后的矛盾与问题不断积聚。

四、进一步规范新区房地产业发展的几点建议

篇（2）

一、引言

SCP范式是由20世纪六七十年代美国哈佛学派产业组织理论的权威梅森・贝恩提出的。1959年贝恩出版的《产业组织》一书中提出。他运用产业组织的“三分法”进行分析，构造了“市场结构（structure）――市场行为（conduct）――市场绩效（performance）”的分析框架，简称为SCP分析框架。SCP分析框架的基本含义：市场结构、市场行为、市场绩效之间存在着因果关系;市场结构决定了企业在市场中所采取的行为，企业的市场行为又决定了市场运行的市场绩效。这种SCP分析框架的起点是完全竞争和垄断这两个基本的市场结构模型。在分析框架中突出市场结构，认为自由竞争的市场是最重要的。但是，在完全自由竞争的市场下，当市场结构从完全竞争市场向垄断市场移动时，政府对垄断企业进行分拆，这种分拆行为是非市场的干预，违反了自由竞争。以斯蒂格勒为代表的芝加哥学派的学者，引入了企业理论与交易费用理论，形成了“新产业组织理论”。“新产业组织理论”的逻辑起点不再是市场结构，而是市场绩效，重视企业行为，强调企业行为对市场结构的反作用和市场运行状况对企业行为并进而对市场结构的影响，并在研究方法上引入了博弈论。

目前，学术界关于SCP范式的研究，主要是针对某一产业进行市场结构的分析和提出优化策略。现有的研究中，有关于旅游产业组织结构的分析，如张安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，运用结构方程方法从市场结构、企业行为和企业绩效3大模块构建了我国旅行社业SCP分析模型，并对我国旅行社业的市场结构、企业行为和企业绩效的状况及它们之间的关系进行了定量测度;有关于饭店业组织结构的分析，如张洪、张洁、杨燕（2012年）在SCP视角下对2001年至2010年我国星级饭店数量、客房总数以及营业收入等数据进行研究，并提出对我国星级饭店优化发展的建议;有关于交通业组织结构的分析，如胡啸红、江可申、白俊红（2009年）基于SCP分析框架对我国民航业的市场研究，提出重组为民航实现规模经济的一条出路;有关于影视业组织结构的分析，如耿蕊（2012年）运用SCP理论范式对中国动画产业的市场结构进行检视，指出品牌化、规模化、集群化是中国动画产业发展的现实取向。关于房地产业的市场集中度的现有研究，刘树枫（2009）用产业组织理论的研究方法对房地产业的市场结构研究;唐晓灵、白宝焕（2012），从产业组织的角度对房地产开发市场集中度进行分析研究，进一步认识我国房地产业开发市场。

在现有的研究中，关于市场结构的研究涉及到很多行业。关于房地产业的市场集中度的研究，也有学者进行了研究。但是，相对于现有研究，本文将采用新的指标和角度来进行分析和研究。本文根据从中国国家统计局统计到的数据，研究我国房地产业的现状和市场结构特征，并提出优化市场结构的建议。

二、我国房地产业的市场结构分析

市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。

市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。

市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。

本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。

1、企业的规模与构成

2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242;但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290;从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562;由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。

我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势;港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定;外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。

2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。

从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。

2、市场集中度

市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数（简称HHI指数）。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。

（1）绝对集中度指标（CRn）

绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值X（如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）占整个市场或行业的份额。其计算公式：

其中，CRn为X产业的绝对市场集中度，Xi为X产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，N为X产业的全部企业数或者地区数。但是，在用计算指标时，由于产值受季节波动和通货膨胀的影响大，所以一般优先采用产量和就业人数作为计算指标。因此，本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，采用房地产开发企业住宅销售套数作为绝对集中度指标计算的指标，并运用多值分析法（即n=4和n=8），分别考察2005年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2005―2012年我国房地产业市场集中度的计算结果，从2005年到2012年，房地产企业住宅销售套数在前五位的主要是广东省、江苏省、山东省、四川省、辽宁省。这五个省份，一直稳居前五，只是在排名上有上下变动。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名没再进入前八名。这些排名在前几位的省份，都基本上是东部沿海省份，中、西部地区的省份很少能排名进前八位。在这一点上，也体现出我国房地产业的地区发展不均衡。

根据美国学者贝恩的市场结构分类理论，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%时，市场集中度为寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%时，市场集中度为寡占Ⅳ型。2005―2012年我国房地产业市场集中度计算结果表明，我国房地产业属于中下寡占型市场结构。并且从2005年至2012年，CR4和CR8也都总体上呈现下降趋势，说明我国房地产业的市场竞争愈发激烈，也同时说明我国的房地产业的规模化和集中化程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。

根据日本学者植草益对于市场结构的分析，CR8在40%～70%时，市场集中度为高、中寡占型。那么据此分析，我国房地产业则属于高、中寡占型。

综合美国学者贝恩的市场结构分类理论和日本学者植草益对市场结构的分析，以及我国房地产业发展的实际情况，我国的房地产业的市场集中度是偏低的，垄断性和规模化程度低，地区发展不均衡。

（2）赫芬达尔―赫希曼指数（HHI）

赫芬达尔―赫希曼指数，简称赫芬达尔指数，是一种测量产业集中度的综合指数，是产业市场集中度测量指标中较好的一个，是经济学界和政府管制部门使用较多的指标。它是指一个特定行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和，用来计量市场份额的变化，即市场中厂商规模的离散度。其计算公式：

其中，X为产业市场的总规模，Xi为产业中第i个企业的规模，Si为产业中第i个企业的市场占有率，n为产业内企业个数。本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，分别采用各省份房地产开发企业个数和各省份房地产开发企业住宅销售套数作为赫芬达尔―赫希曼指数计算的指标，分别考察2003年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2003―2012年以各省份房地产开发商企业个数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，以及2005―2012年以各省份房地产开发商企业住宅销售套数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，所得到的我国房地产业市场集中度的计算结果表明，这两种不同计算指标所得结果的赫芬达尔―赫希曼指数都是趋近于0，并且从2003年至2012年，总体呈下降趋势。这说明我国的房地产业的垄断性弱，竞争性强，规模化和集中化程度低，缺乏大型房地产开发企业做支撑。

赫芬达尔―赫希曼指数所得结论和绝对集中度指标所得结论一致，并相互支撑。

三、结论与建议

综上所述，我国的房地产业的市场结构处于中下寡占型，这说明我国的市场集中度很低，竞争激烈，但是规模化和集中化程度低。这样的市场结构会造成很大的资源浪费和不必要的恶性竞争。因此，优化产业结构和资源配置，提高经济效率，对于我国房地产业的持续健康发展有着重大而深远的意义。

第一，进行政策性倾斜，运用国家力量，提供优惠政策，吸引房地产资本向中部、西部地区流动。根据上文对于我国房地产业绝对集中度的计算结果，我国的房地产业的区域发展不均衡，房地产业开发企业主要集中在东部和沿海地区。在自由竞争的市场条件下，房地产开发企业都集中在东部和沿海地区，无序竞争，造成很大的资源浪费，因此，需要政府的干预和指导，引导房地产资本和房地产开发企业向中部、西部流动，促进我国房地产业的协调、均衡发展。但是，同时也要避免盲目投资和盲目增长。

第二，加强宏观调控，调控土地政策、房屋保障政策等。对土地政策和房屋保障政策进行调控，能够有效的控制住宅的市场供给数量，并能引导需求发生变化，从而能够保证房地产行业的供需发展平衡。

第三，调控融资政策，为房地产开发企业提供优惠的融资政策。在我国，房地产开发企业之间发展不均衡，一直存在着小型的经营不善的房地产开发企业，资金运转不良，空房率高。对融资政策进行调控，能够为房地产开发企业扩展融资渠道，利于其资金融通和企业规模、市场规模的扩大，控制行业内企业数量。同时，提高房地产行业的进入壁垒，降低退出壁垒，让行业内房地产开发企业健康有序发展，提高市场集中度。

第四，创新房地产业发展模式，提高市场集中度，增强规模效益。我国的房地产业的垄断性和集中程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。房地产开发企业要创新发展模式，鼓励对于这种小型而且经营不善的房地产开发企业积极地进行收购和兼并，避免资源浪费，促进房地产业的规模化发展，提高房地产业的市场集中度。

【参考文献】

[1] 张洪、张洁、杨燕：SCP视角下的我国星级饭店业市场结构分析[J].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（5）.

[2] 张安民、李永文、梁留科：基于SCP模型的我国旅游社业的经营测度[J].旅游学刊，2007（10）.

[3] 胡啸红、江可申、白俊红：基于SCP的中国民航市场研究――以重组为主要视角[J].税务与经济，2009（5）.

篇（3）

购房方式层次化。1998年7月3日，国务院颁布23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确立了高收入家庭购买或租住市场价商品房，中低收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭申请廉租住房的新的住房供应体系；扩大了个人住房贷款的发放范围，适当放宽了贷款期限。1999年5月1日，成都《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《城市廉租住房管理办法》同时实施；2000年1月15日，首批50住房困难户喜获廉租住房，初步建立起成都廉租住房供应体系。1999年9月21日，中国人民银行决定延长个人住房贷款期各商业银行个人住房贷款的最长期限由现行的20年延长到30年，利率最高水平由现行年利率6.3315％降为5.58％；1998年，随着福利性分房的取消和银行启动个人购房按揭，很快改变了房地产业开发和购买的结构，以至凡是有正常收入的人，都有可能通过按揭政策，通过金融杠杆而实现自己的购理想房梦。

篇（4）

一、引言

近年来，随着房地产开发市场规模的迅速壮大，房地产档案管理工作逐渐成为影响房地产实现动态、科学、系统化管理的重要因素。基于现代的计算机技术、数据库技术和互联网技术构建数字化的房地产档案管理系统，将房地产信息采集、信息存储、信息传输和管理实现自动化管理，已经成为房地产行业和计算机行业研究的热点，也是房地产档案信息管理和共享的发展趋势[1]。本文基于笔者多年的房地产档案数字化管理建设经验，详细的分析房地产档案数字化管理系统构建的要点，阐述房地产档案数字化管理的重要意义。

二、房地产档案数字化管理系统构建

（一）制定房地产档案管理信息化规范

房地产档案数字化管理系统建立过程中，实施信息化规范工作非常重要。不同的省份、地市在实施房地产开发过程中，尽管已经参考国家的房地产开发档案管理规范，但是由于关注细节不同，也会存在很大的差异[2]。因此，各省份应当积极的贯彻落实国家房地产档案信息化管理规范，详细地学习每类业务的归档范围、文件材料的规格、保存的年限、鉴定销毁制度，同时在工作过程中，不断的进行创新研究，学习计算机管理技术，了解房地产测绘、法律等相关知识，确保在每一类房地产业务处理过程中都能够熟练掌握操作规程和技巧，以避免导致房地产档案在实施信息化规范过程出现错误，造成工作进展缓慢，甚至出现返工。

（二）完善房地产档案信息

由于房地产档案保存的时间长，处于一个流动的状态，因此房地产档案管理系统也需要处于动态的存储状态，以便能够实时的补充、完善房地产档案信息，确保房地产档案管理内容的正确性、完整性。完善房地产档案信息包括的内容很多，比如开发设计商品房预售管理系统，管理预售许可信息及预售资金，防止房地产项目成为烂尾项目；构建住房保障系统，确保房地产信息能够实现科学化、规范化、标准化管理；构建商品房维修管理系统，实现房产实施状态的更新，保证房产使用的唯一性、准确性[3]。这些子系统都可以为房地产档案数字管理提供基础的资料，以便能够更加及时的同步信息，保证房地产档案管理系统的数据一致性和完整性，更好的实现房地产档案的动态管理。

（三）加强软硬件资源建设

构建一个完善的房地产档案数字化管理系统，需要投入巨大的人力、物力和财力，因此需要认真分析自身房地产档案管理现状，结合自身的需求，开发一个功能完善的分布式的房地产档案数字化管理系统。开发系统之后，需要购买网络服务器、数据库服务器、防火墙服务器、计算机终端，同时部署一个标准化的房地产档案管理系统运行机房，配备防尘器、防雷器、空调、消防器材等设备，以便保证房地产档案数字化管理系统运行环境的温湿度、消防安全等，并且部署配置一个健全的、易于扩展的局域网，甚至广域网，以便能够使得人们在外界进入系统进行访问，实现房地产档案管理信息的共享性。

三、房地产档案数字化管理意义

（一）图文结合，形象化管理房地产档案

房地产档案管理系统中，存储房地产档案的相关户型图，甚至可以保存房产信息的实景图，也即是拍摄的全景照片等，这些档案均可通过电子输入设备输入到房地产档案管理系统中，并且可以使用相关的数据采集器，将房地产档案信息进行实时更新，图文结合，更加形象化、直观化的管理房地产档案，实现以图管房、以房管档的数字化管理模式，更加有利于房产的交易、买卖等工作。

（二）共享房地产档案信息

目前，人类社会已经快速进入信息化共享时代，因此房地产档案信息在获得许可的情况下，可以通过房地产档案数字化管理系统进行共享，这样可以很方便的为房地产业主查询相关的房地产信息，比如只需要在房地产档案管理系统输入业主的身份证号，即可全面获得房产的自然状况，所有人的相关信息，房屋的使用年限，房屋的现行状态等，并且可以方便地查阅房屋变迁状态，给业主或者政府机关查阅信息时提供快速、准确的服务。

（三）模糊化检索，提升信息获取效率

随着分布式管理技术的高速发展，房地产档案管理系统在查询过程中可以更加方便的实现模糊智能化检索功能。由于房产业主或者政府监管部门需要查询一类房地产档案管理信息时，同时又无法获取清晰的关键词，可以利用模糊智能查询的功能，有效的提升房地产档案检索的效率，并且快速提升房地产信息获取效率。同时能够更好的保证房地产档案管理的准确性、完整性，确保政府能够更加快速地实现房地产行业宏观调控策略，确保房地产市场能够健康发展。

四、结束语

随着我国房地产项目的增多，房产数量急剧上升，房地产档案项目管理日趋复杂，并且房地产档案管理关系到人民群众的切身利益，尤其是在新时期，房产价值不菲，房地产档案管理工作也变得更加重要。计算机技术、数据库技术和互联网技术的发展为房地产档案数字化管理系统的实现提供了重要的技术支撑，实现了房地产档案数字化管理大幅度的提高房地产档案管理的效率和信息共享性。

参考文献：

[1] 王斌. 计算机技术在房产档案数字化管理中的几点思考[J]. 硅谷. 2011， 23（03）：11-12.

篇（5）

进入21世纪以来，随着我国工业化水平的不断提高，我国城市化进程也进入到一个飞速发展期。大量的农村剩余劳动力向中心城市集中，国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所副所长肖金成预测说，在未来20年中，将有三分之一的村庄要消失，也就是说将有3亿人将移居在城市或城镇中，而大中城市仍是农村人口转移的主要方向。再加上各地区户籍制度的改革等等，必然带动二三线城市的快速扩张，这些也必然给城市房地产业的快速发展带来契机。

一、二三线城市房地产业发展现状

本文中的二三线城市主要是指除去北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等直辖市、发达的省会城市和地级市，以及沿海开放城市后其余的省会城市，如石家庄、济南、哈尔滨、银川；地级市，如邯郸、烟台、开封和发达地区的县级市。

随着一线城市房地产业日渐趋向饱和，二三线城市渐渐成为房地产行业发展的主流市场。根据国家发改委的月度监控数据显示，二三线城市的房价不断上涨，2005年10月份全国70个城市的房价同比上涨6.6%，11月份同样是这70个城市，其房价同比上涨了6.8%，其中新建商品房涨幅价格最大，10月达到了7.2%，11月份的涨幅达到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳这几个一线城市，几乎出现涨幅的地区都是中国的二三线城市。这些数据无疑说明，我国二三线城市的房地产业加快了发展的速度，温度开始不断上升。

但是，二三线城市毕竟不是大都市，它的经济及发展相对落后，观念也比较滞后，计划的成份明显偏重，且其房地产业的起步较北京等一线城市晚，缺少房地产行业中的龙头企业，自主创新能力很差，即使是发展也不过是对“大城市”的翻版而已。因此，目前对于二三线城市来说，发展房地产业面临以下几方面的问题:

1.面对实力强劲的“外来户”，本地房地产企业不堪一击

据统计，约有40%左右的中国百强房地产企业已经进入二三线城市并开始了项目投资，这说明有实力的房地产企业已经发现了二三线城市这块大奶酪。它们无论在资金、技术、营销策略以及物业管理上都拥有显著的优势，无形中压缩了本地房地产企业的发展空间。

2.国家宏观调控措施，使二三线城市房地产业雪上加霜

在国家减少土地供给的情况下，高地价和大块出让是目前土地出让的特征之一，再加上房地产开发项目自由资本金的提高，这些宏观的“管住土地，管住信贷”的政策，给许多二三线城市房地产企业带来不小的打击，使得行业相对产出加快，资金流动性减弱，本来土地储备能力差的本地房地产业发展步伐变缓;6月1日实施的“国六条”，业内人士争论的沸沸扬扬，许多专家预测房价单高总低，使多数开发商和消费者采取了观望的态势，行业发展停滞不前。

3.地方政府求功心切，房地产开发呈现非理性发展

房地产市场不是一个简单的由供求关系决定的纯粹市场。中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉分析说，在房价畸形暴涨的背后，人们发现有一个挥之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驱动下，一些地方政府才不惜推波助澜，一些房产商才有恃无恐，使房地产业偏离了健康发展的轨道。

事实的确如此，地方政府之所以热衷于介入房地产业主要有两个方面的原因：一是钱袋子;二是要面子。随着国家财政资金分配的变化和地方政府责任的加重，财政短缺是每个地方政府都要面临的问题，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍挂土地上，而不去下大力气发展有自主知识产权的产业等等，这似乎是坐错了位置，走错了道路。形象工程每个城市都在搞，把形象搞上去招商引资固然是好，但也要考虑城市的吸收和消化能力，像石家庄市，写字楼遍地开花，城市根本吸纳不了，这种浮华的背后肯定是土地、资金和建筑材料等资源的极大浪费。

4.观念陈旧，规划和物业缺乏前瞻性，几乎没有创新

目前我国的二三线城市的房地产开发基本不理想，住宅小区无论在规划、设计上都存在模仿的痕迹。如到过山东日照的人都感到城市越发展越蹩脚，这是为什么？日照市在新开辟的市区中无序的建了许多“火柴盒”一样的楼房，新老城区基本上没有什么区别。二三线城市这种缺乏创新的建设直接导致了严重的资源浪费和城市的无个性发展，城市魅力在一点一点的减少，吸引力大大降低。

5.房地产金融体制不健全，资本市场运作乏力

目前，我国普遍存在缺乏发达的多层次房地产融资市场，主要表现在：一是融资工具简单，许多重要的业务品种还没有建立起来；二是配套机构不完善，造成融资过程运作不畅；三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。对于二三线城市来说，房地产金融问题尤现突出，而国家为了预防金融风险又抬高了融资的门槛，再加上这些城市的房地产企业的运行资本80%以上要依靠融资来筹措，房地产业更显捉襟见肘。

6.高素质人才匮乏，房地产业缺少领军人物

对于建筑、房地产相关行业来说，其人才的流动性与稀缺性已经成为目前最为显著的特征。有资料显示，首都的房地产业人才空缺职位达6万余人，成为最具吸引力的城市之一，大量的高素质人才向中心大都市汇集流动，造成了二三线城市或者中小房地产企业“落花有意，流水无情”的尴尬局面，这是在城市发展阶段不可逆转的现象。

二、二三线城市房地产业发展策略分析

1.房地产企业横向联姻，打造地区知名品牌

1971年美国经济学家韦斯特等提出中小企业资产重组是“防御性经营策略”，它的目的在于：避免销售和利润的不稳定、避免不利发展、避免不利竞争性转移、避免技术过时和规避风险。如今，我国的二三线城市房地产企业同样走到了抉择的关头。

联姻是从优化产业结构、高效配置资源的角度出发的，合理的资产重组，可以将一个企业中的核心优势资源向短缺企业转移，也可以将两个或两个以上企业的一般资源（土地、资金）实行集中管理，从而形成有竞争力的集团项目公司，，共同发展。联姻不是必然的选择，但在“外敌入侵”，外资又蠢蠢欲动的今天，这种选择能使中小房地产企业活下来，并树立起自己的信誉或品牌。

2.加强城市理性经营，巩固地区中心城市地位

现在很多二三线城市开始注重城市建设，其本质就是发挥自己独特的优势，大力提升作为中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的竞争力，吸引周边城市的优质人群到本市来定居，以此来推动城市化的进度。

但是，城市经营不能盲目扩张，在进行大规模的城建之前，首先要明确这个城市的功能定位或者说要找出城市的个性来发展，比如，这个城市的发展方向是商业化聚集型城市、自然资源型旅游城市还是重工业型城市，然后再进行城市建设。像威海，就属于典型的海滨资源型城市，它的海滨资源吸引着内陆各个地区的人群前来观光或者定居，它的房地产消费人群除了本地居民外，就是养老、投资和旅游的人群，因此城市发展的一个核心就是“渡假”；石家庄是一个典型的内陆省会城市，它的特点就是各地人群聚集的商业物流中心，有两个国家级的小商品批发市场规模很大，因此这个城市的发展与外来人口密切相关。

3.注重环境保护，进行科学规划设计，保障房地产业可持续发展

房地产作为人类社会经济活动的载体，与周边环境之间存在内在的统一性，越来越多的人开始关注环境带来的无形价值，城市房地产开发应从传统意义上的建造房屋转变为人工环境创造与自然环境完美的融合，在最大限度保存原有生态环境的条件下进行人工开发，增大城市的环境价值。

4.完善信用体系，创新金融服务

地方政府应加大力度监督和管理金融市场预防金融风险，在开发金融新品种和新业务的条件还没有具备之前，先清理和完善本地区的信用体系。政府和金融机构都要有一本账，记录开发商以及有金融业务的团体或个人的信用档案系统，例如还贷情况，催缴次数，收入证明，工程进度等等，一切资本流动靠信用的良好记录说话，免去各部门合作的后顾之忧。必要时可以以政府担保的形式融通资金，保障金融业务的顺利开展，最大限度的盘活资本市场。

篇（6）

中图分类号:F832.49文献标识码:B 文章编号:1007-4392(2008)03-0022-04

一、REITs的完整定义

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。 美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的基金形式。

美国的大部分REITs采取公司制，其股票一般都在证券交易所或市场(纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场)进行自由交易。在公司制REIT情况下，投资者购买的是REIT股票;在采取信托形式的REIT情况下，投资者购买的是信托受益凭证。

二、REITs的设立条件及交易结构

由于房地产信托投资基金是一种汇集众多个人和机构资金，由专业信托机构管理，从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包的投资工具，因此其资金大部分来源于多数中小投资者，由专门的受托投资机构进行房地产直接投资或抵押贷款等形式的投资，投资机构向投资者发行收益凭证，并将投资综合收益按比例分配给投资者。与银行、证券、保险三大金融支柱体系相比较，房地产信托不仅可以将资本市场、货币市场和产业市场予以有效连结，同时可以分散风险、重构权利，更可以满足市场主体需求多元化的要求。

(一)设立REITs的条件

在美国，设立REITs的主要条件包括:

在组织结构上，REITs必须是公司、商业信托或类似公司课税主体的协会等其他类似机构，并且必须由董事会或基金托管人管理。

在资产要求方面，要求在资产组合中，至少持有75%的资产价值属于房地产、抵押贷款、其他REITs证券、现金或政府证券，持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%，不得持有超过某一发行人流通在外的具有投票权的证券的10%，所持有下属子公司的应征税资产不超过总资产的20%。

在收入要求方面，至少75%的毛利必须来源于房地产租金、贷款利息、出售物业收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等，不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6个月的股票或证券，或持有不足4年的房地产(非自愿变卖或拍卖的除外)。

在股东人数方面，REITs股份必须完全可转让，至少有100个股东，且股权结构应分散化，在税收年度的下半年，少于5人的股东不可拥有50%以上的股份，单个股东的持股比例不超过9.8%(退休金除外)。

在红利分配方面，将不低于REITs应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东。

在资金来源方面，主要是通过发行股票，由机构投资者和社会公众认购，或是从银行借入、发行债券或商业票据等。

由此可以看出，美国的REITs采用的是公司运作、封闭型模式。当然，中国的国情不同于美国，不能照搬其模式，但可以予以借鉴。在讨论设立REITs的问题之前，先了解一下REITs的三种基本交易结构，将是非常有帮助的。

(二)REITs的主要交易结构

按照REITs的组织形态、资金投向以及投资人能否赎回，REITs的种类有很多，本文依据信托产品交易结构的不同，将REITs分为以下几种类型:

股权型REITs。主要利用股权信托方式，募集资金用于充实房地产公司的资本，以实现资本金规模的扩大，增强开发企业进行债权融资的能力。其盈利来源主要是房地产的租、售收入。此种类型的REITs对于投资者的投资风险较大。因为以股权的方式介入房地产开发，将承担起房地产项目开发失败的风险。为了降低风险，应考虑补充担保。

债权型REITs。信托投资公司以金融中介的角色将所募集来的资金用于发放各种抵押贷款、质押贷款以及信用贷款，用以弥补项目公司的资金缺口。由于收益来源主要是房地产贷款的利息，因此此类REITs受利率的影响较大，但收益率较前述REITs高。

混合型REITs。信托投资公司将所募资金投向房地产企业，企业通过存量资产变现，经营权、收益权的出让等形式获得资金的再循环，以扩大企业调动资金的规模和资金运用的范围。总体而言，REITs的操作结构为以上三种，在考察美国现有的300多个REITs的业绩回报方面，抵押贷款类位居第一，其次是混合类，排在最后的是资产类;但在投资增幅方面，排列的顺序正好相反，资产类的增幅最快，其次是混合类，最后是抵押贷款类。

三、REITs的功能

(一)享受税收递延或减免功能

REITs一般与房地产所有者组建经营性合伙企业。房地产所有者以房地产出资成为有限责任合伙人，换取合伙权益凭证(经营性合伙单位)，这一交易行为不需要纳税，直至其转换成现金或REITs股票时纳税。购买REITs股票的投资者享受双重税收优惠。REITs属于利润传递机构，REITs免征公司所得税;REITs在支付股利时具有递延纳税功能。

(二)融资功能

REITs提供了股权融资(公开发行股票或受益凭证)和债权融资(REITs无债务融资的比例限制)两种渠道。REITs在资本市场所融资金成为房地产企业的重要资金来源。REITs使房地产企业能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。

四、天津市房地产业融资渠道的整体分析

房地产投资信托基金以其赋税优惠、税务透明、可以提供高于一般证券的收益以及方便套现房地产等优势在欧美房地产金融市场稳步发展，亚太地区的市场开拓也在积极展开。中国的不动产业由于受到国家宏观调控的影响，融资渠道单 一、融资困难的局面一直没能得以改变。虽然房地产行业本身对于房地产投资信托的前景较为乐观，但由于受到相关制度方面的约束，使得我国房地产信托业的发展相对于其他金融部门的发展大大滞后。天津房地产金融市场的整体状况也不例外。就整个市场的实际表现来看，目前天津房地产金融市场的典型特征表现在以下几个方面:

(一)房地产金融市场以银行信贷为主，融资结构单一

就房地产开发直至销售的各个环节，各大商业银行都充当了主要贷款人的角色。目前房地产开发投资资金仍以银行贷款、自有资金和其他资金为主，其中银行贷款占绝对比例。就开发企业而言，约有70%的资金来自于银行贷款，这不仅使得房地产企业直接融资比例过小，而且还使企业被动依赖于银行，一旦出现国家金融政策的调整，融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机。资料显示，从1997年至2005年，天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加，自2002年起，增幅明显加快，年增额近20亿元人民币，增幅均在四分之一强，这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持，另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见图1)。

如图2所示，与银行贷款额的持续增加相对应的是，天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上，约在20%左右。

(二)房地产信托融资异军突起，但整体规模有限

信托投资公司的介入打破了原来单纯依赖商业银行贷款发展房地产业的格局。在土地储备市场上，信托投资公司向土地储备中心发放土地开发贷款;在土地出让与开发市场上，信托投资公司以优先股股权投资的方式向开发商提供资金上的支持;在房地产开发与建设方面，信托投资公司主要通过信托贷款、产权投资、财产信托+受益权转让等形式向开发商和建筑商给予资金上的帮助;在房地产销售市场上，信托投资公司一方面通过向商业银行提供按揭贷款投资近而间接地向购房者提供贷款，另一方面，也可以直接向购房者提供按揭贷款。相对于单一银行贷款模式，信托投资公司的加入部分缓解了房地产金融市场上资金紧张的局面，但由于所占市场份额有限，依然无法改变银行信贷资金占绝对多数的市场格局。

(三)债券、股票和海外基金等其他融资方式门槛较高

首先，通过债券融资的形式获取资金的企业数量极少，融资比例日益下降。中国目前共有3万家房地产企业，上市房地产公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2%-1%，其中证券统计上公布的2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%(2002年统计数据)。另根据中国证监会行业分类，截至2005年12月31日，在沪、深两市55家房地产类上市公司中，多数公司的资产负债率在10.86%至78.75%之间，其中资产负债率高于65%的企业达到了20家，占房地产类公司的比例为36%。大概有三成的房地产类上市公司可能因为项目公司的资本金比例低于35%而无法获得商业银行的贷款。

天津的上市房地产公司只有天房发展一家，目前总股本为42370.74万股，其中流通A股26685.07万股，占公司总股本的62.98%;已发行未上市的社会公众股为15685.68万股，占37.02%。公司仅于2001年8月6日利用上海证券交易所交易系统，采取上网定价方式发行12，100万股A股，其中，首次公开发行新股11，000万股，国有股存量发行1100万股，发行价格为每股人民币5元。该部分股份的上市日期为2001年9月10日，获准交易数量12，100万股。此后公司未在公开市场上进行大规模的资金募集活动。

(四)海外基金日益活跃，但对企业的资质要求较高

海外房地产基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉宝、荷兰房地产等)或国内企业在境外设立的基金(如首创的“ING北京基金”)，一般采取直接投资方式，建立合资企业进行合作开发或直接收购房地产项目。除以上提及的显著特征，天津房地产金融产品的证券化水平不高，目前，除了有限的债券融资和股票融资之外，房地产金融市场上缺乏真正的抵押贷款证券化产品(包括住房抵押贷款证券化产品和商业用房抵押贷款证券化产品)。市场性质主要属于私募，主要由＂一对一＂的商业银行信贷市场和私募性质的资金信托市场构成，公募的债券市场和股票市场规模有限，抵押贷款证券化市场尚未形成。因此，房地产企业积极寻求融资渠道的多元化已经成为市场发展的重要趋势，也是房地产金融市场发展的必然趋势和内在要求。

五、天津发展REITs的制度障碍及其改进

从总体上来看，天津已初步具备了发展RE-ITs的条件，但也存在着一定的制度障碍，需要进一步对市场加以调整。

(一)制约因素

影响房地产信托业发展的因素有很多，但其中最为核心的是制约因素，或者称为相关立法。目前，在天津发展房地产投资信托基金的主要制度障碍表现在以下几方面:

1.信托产品的规模限制。我国目前尚未出台《产业基金法》，而按照现行的《信托法》规定，信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同，每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币。就房地产投资所需资金而言，200份的规模显然是太低了。

2.产权登记制度的制约。按照现行政策，对抵押或证券化的不动产产权进行转移时，在产权登记机关只能以备案的形式出现，这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力，一旦发生纠纷，投资者的权益难以得到保护。

3.税收制度的制约。我国目前现行的法律尚未对信托投资基金收益的纳税做出明确规定，操作中存在双重征税的问题，这大大提高了信托公司的经营成本，压缩了投资者的收益空间，制度的缺失导致了发展的迟缓。

4.流通机制的制约。如果采用信托的方式推出房地产投资基金，则由于目前我国在信托产品的转让方面缺乏交易细则，使得大额信托合同的转让难以操作。信托合同只能整体转让，不能分割，对于房地产信托产品而言，单个信托合同本身的资金额居高不下(主要是受到总量200份的约束)，搜寻交易对手的成本大大增加。

5.评级体系缺乏的制约。完善的资本市场，成熟的金融中介机构，极具市场公信力的评级体系，这些是保证基金顺利运作的基础。房地产投资信托基金为公募金融产品，要求产品具有较高的市场透明度，在信息披露、产品转让渠道、政府监管等方面都应完备而健全，目前天津的资本市场在这些方面还是较为欠缺的。

6.匹配物业市场的制约。实际上，发达国家的房地产投资信托基金大多选择建成后已经营3-5年，被市场检验已经具备稳定现金流的物业，因为基金投资收益的90%用作分配红利，因此市场的认可度较高。

7.团队组合机制的制约。成功的房地产投资信托基金要求基金管理与物业管理分工清晰，而目前正在运作的基金却出现了地产公司介入的现象，这与基金正常运作所要求的团队组合是矛盾的。

(二)改进路径

针对以上存在的制约因素，要在天津市场上尽快推进房地产投资信托基金的建设，主要应从以下几方面着手:

在国家现行税收制度框架下，尽可能地推出地方税收优惠及减免手段，鼓励基金的运作。当然，市场都在等待国家的产业基金法尽快出台，有关税收方面的安排也在其中。2006年3月财政部、国家税务总局联合通知，对外公布了针对信贷资产证券化产品的印花税、营业税和所得税等三项税收政策。信贷资产证券化的全部环节暂免征收印花税，营业税较之以前没有增加规定，所得税方面，对在当年取得、向机构投资者分配的信托项目收益部分，在信托环节暂不征收企业所得税。从总体来看，税收优惠的意图是较为显著的，作为参照，这将有助于针对房地产投资信托基金的税收改革。

积极探求适合天津市场的房地产融资模式。银行贷款是主流，这在相当长的一段时期内不会改变，但在今后，银行贷款的比例将会逐步下降，比较流行的说法是“银行+信托+REITs＂模式，这一模式是否适合天津房地产市场还有待检验。

培育和扶植成熟型的物业。前面已经提到，REITs的投资对象为具有稳定现金流的成熟物业，在物业建设阶段通常不会介入，这要求房地产开发企业在前期拥有较为雄厚的资金实力或者其他融资渠道，在短期可以应对资金方面的压力，这需要地方政府给予恰当的金融支持。规范金融中介机构的行为。对投资银行、信托公司、评级机构给予严格的执业监管，避免出现前期国内信托机构违规操作的混乱局面。建立合乎规范的评级体系，并给予评级机构充分而独立的运行空间，以保证基金信息披露的完整和真实。

参考文献:

[1]拉尔夫・L・布鲁克、张兴、张春子译，2006:《投资房地产投资信托》中信出版社。

[2]约翰・埃里克森等、刘洪玉等译，2004:《房地产投资信托》，经济科学出版社。

[3]约翰・埃里克森、陈淑贤等著、刘洪玉、黄英等译，2004:《房地产投资信托:结构、绩效与投 资机会》，经济科学出版社。

[4]威廉姆・B・布鲁格曼等著、张令辉等译，2003:《房地产融资与投资》，机械工业出版社。

[5]季红等，2001:《论在我国发展房地产投资信托》，《中国房地产》第1期。

[6]黄嵩，2005:《房地产信托融资探析》，《中国房地产金融》第1期。

[7]孙飞，2006:《信托发展回顾与2006年展望》，http：//news1.省略，第22期。

篇（7）

一、县第三产业发展现状

（一）总量快速扩张，发展速度高于一、二产业

以来，县第三产业呈快速发展的良好态势。，全县第三产业发展到6185家（其中法人单位577家，个体工商户5608家），从业人数达到23211人，实现增加值73445万元， 是的2.33倍，年均增长12.1%（可比价）。分别比第一、第二产业高出4.45和2.99个百分点。高于同期gdp增速2.05个百分点。

（二）比重上升，对gdp增长的拉动作用明显提高

县三次产业增加值构成比为31.8：49.9：18.3，到构成比变化为26.5：41.3：32.2。第三产业对gdp的贡献率达到32.2%，比提高了13.9个百分点；而同期第一产业、第二产业的贡献率分别为26.5%和41.3%，比分别下降了5.3和8.6个百分点。第三产业对县域经济的拉动力明显提高。

县第三产业发展情况表

项目

个数（个）

比重（%）

从业人数（人）

比重（%）

增加值（万元）

比重（%）

合 计

6345

100

23578

100

82200

100

交通运输、仓储及邮政业

1049

16.53

2951

12.52

7941

9.66

信息传输、计算机服务和软件业

58

0.91

243

1.03

6918

8.42

批发和零售业

2814

44.35

5728

24.29

11596

14.11

住宿和餐饮业

586

9.23

1934

8.2

3638

4.43

金融业

12

0.19

335

1.42

8979

10.92

房地产业

7

0.11

153

0.65

11274

13.72

租赁和商务服务业

96

1.5

301

1.28

3669

4.46

科学研究、技术服务和地质勘查业

23

0.36

259

1.10

972

1.18

水利、环境和公共设施管理业

12

0.19

842

3.57

368

0.45

居民服务和其他服务业

611

9.63

644

2.73

426

0.52

教 育

51

0.8

3564

15.12

8956

10.9

卫生、社会保障和社会福利业

298

4.7

1478

6.27

4287

5.22

文化、体育和娱乐业

58

0.91

259

1.01

409

0.5

公共管理和社会组织

673

10.61

5143

21.81

12767

15.53

（三）内部结构不断变化，传统产业仍为主体产业

批发零售贸易餐饮业、交通运输业等传统产业在保持较快发展的同时，房地产、信息服务等新兴产业逐步发展壮大。

--传统产业发展较快。交通运输业以较快速度发展。,县完成货物运输周转量23464万吨公里;旅客运输周转量8869万人公里,分别比增长8.25%和9.36%。运输邮电业实现增加值6514亿元，比增长7.8%，占第三产业增加值的比重为25.29%。近年来，县不断加强设施建设，加大对外开放力度，一批较大市场、商场、超市相继建立，为县零售贸易业的发展注入了新的活力。批发零售餐饮业在竞争中不断发展壮大且日趋成熟。，县实现社会消费品零售总额28233万元，比上年增长12.39%，批发零售餐饮业实现增加值11896万元，比增长11%,占第三产业增加值的比重为16.2%。

--信息产业快速发展。， 县邮电业务总量326万元，比增长28.4%。底固定电话用户达1.4万户，移动电话户数达到4.84万户, 比净增19000户。互联网用户1024户,比净增524户。互联网的开通使用,推动电子商务、网络媒体、远程教育等信息应用与服务迅速发展。

--新兴行业不断涌现。随着市场经济的不断发展，在传统的第三产业持续发展的同时，新兴行业不断涌现，旅游、房地产、咨询服务、广告、科技服务、社会服务等新兴产业快速发展，对各产业发展的服务功能不断完善。其中，县信息传输、计算机服务和软件业实现增加值6018万元, 同比增长11.5%；房地产业实现增加值15545万元,同比增长11.4%。

（四）投资规模逐步扩大

，县第三产业的投资总量为3.29亿元，占地方性固定资产投资额的51.33%。县37项重点投资项目中属于第三产业的项目有13个，共完成投资8078万元，占重点项目投资的19%。

二、存在的主要问题

1、总量不足，比重偏低，发展相对滞后。县第三产业增加值占gdp比重仅为32.2%，分别比全国39.5%、全省39.3低7.3和7.1个百分点。与周边县市比也有2-8个百分点的差距。

2、结构不优，新兴产业发展不足。从三产内部行业结构看，传统产业仍占主导地位，新兴产业处起步阶段。 批发零售贸易餐饮业、交通运输业、房地产增加值占第三产业比重46.2%，占绝对优势，其中流通领域所占比例较大，为13.3%，但仍处于分散、规模小、单打独斗的局面，现代化水平低，现代物流业发展滞后。旅游业、信息咨询科技服务等具有广阔前景的新兴产业发展缓慢，向外扩展业务难度较大，在第三产业中所占比重较小，对餐饮、服务、交通等相关行业的影响力较弱。，县邮电通信业、金融保险业及科研综合技术服务业等新兴第三产业实现增加值13914万元，占第三产业的比重为18.9%。特别是旅游业，由于投入开发、宣传力度不够，各项旅游配套设施不够完善，发展缓慢。县物业管理、社区服务、家政服务等社会服务业刚刚起步，不够规范；科技、信息咨询服务远远不能适应农业产业结构调整，工业向高科技产品调整升级的需要。

3、市场辐射能力小,带动作用不强。县农村地区商贸设施陈旧，经营方式和营销理念落后，骨干商业在农村发展连锁经营的不多，对农村商业的带动作用不强。同时，县市集贸市场规模小，辐射能力弱。城区市场主要以零售为主，缺乏规模较大的批发市场，不能吸引大量外地客商来经商，市外大量的购买力不能流入，反而的部分购买力却流向外地。农村集贸市场比较分散，管理跟不上，假冒伪劣商品存在，贸易市场发展受到一定制约。

4、多数行业外向度较低 ，市场经济意识淡薄。县第三产业的多数行业外向度都很低，第三产业主要由县内市场支撑，可利用的市场明显偏小，因此出现了近几年平稳发展易、快速扩张难的局面。其原因，一是第三产业自身特征的局限；二是县辐射力、影响力偏低而且作用发挥不够充分。三是市场经济意识淡薄，市场配置的基础性难以得到有效发挥，竞争力较弱。

三、加快发展第三产业的对策建议

根据第三产业发展的现状和全面建设小康社会的要求，第三产业的发展应立足于增加经济总量，调整内部结构，扩大服务领域，提高服务水平。

1、营造良好的经济发展环境。高度重视第三产业的发展，在发展二产的同时加大发展第三产业的力度，形成二、三产业比翼齐飞的协调发展格局。努力打造规范、透明的法制环境，廉洁、高效的政务环境，安全、稳定的社会环境；加强对市场监管，规范经营秩序，建设公平竞争、诚实守信的市场环境；加快改善基础设施环境。

篇（8）

根据我国服装批发市场在流通业中的发展特点将中国服装批发市场分为三个阶段：

第一阶段，上世纪80－90年代中叶，基础发展期。

这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买服装基本上是到国营商业和供销合作社购买，还有一些摊档式的小商品市场及农贸市场。随着经济发展，服装批发市场开始萌芽，并呈现地摊式服装批发市场的初级形态，但是尚未形成规模性的批发商圈。

第二阶段，上世纪90年代中后期，升级发展期。

这一阶段，商品种类开始丰富，服装批发市场开始第一阶段的升级，并发挥主导性作用。表现为由路边的摊档式转为进入大棚经营，大棚转向大厦式经营，将服装小个体经营集中起来，由政府统一规划引导。到90年代，开始渐趋规模化，出现了以广州白马、东莞虎门富民等为代表的服装批发市场，其四通八达的庞大网络覆盖能力拉动了服装企业的快速发展。

第三阶段，迈入21世纪，发展蜕变期。

这一阶段，商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短。

随着服装行业的不断发展、新型营销渠道的不断渗透、品牌意识的觉醒，服装批发市场经营也日渐艰辛。服装批发市场也开始重新定位，提供差异化服务，打造市场特色。服装批发市场必须要找到新的突破点，每个服装批发市场要根据自我特点进行分析，找到适合自己发展的差异化模式。

我国服装批发市场现阶段特点

我国批发市场经过改革开放20多年以来的迅猛发展，已经初具规模，并有走出国门的趋势。2004年阿联酋的沙迦将建设一个中东最大的批发、仓储与转口服装批发市场――中国（石狮）服装批发市场。但我们还应该看到，市场规模形式发展极度不平衡：有具有全国辐射力、营业额千万元以上的知名批发市场，如虎门富民大厦、辽宁西柳服装市场、广州白马服装市场等，也有濒临关闭的服装市场；有设施齐全、环境一流的大厦式服装批发市场也有脏乱差的地摊大棚式服装批发市场。服装批发市场各个发展阶段形态并存，经营形式也各异。

我国服装批发市场也呈现出明显的产业集群现象。马丁•贝克曼（MartinBeckman）认为服装产业集群有两种路线：1.专业化集群2.都市化集群。

由此，我国服装批发市场布局特点是“点面结合”，点是指由单个点状辐射服装批发市场所形成的区域，如：河南郑州的银基商贸城、黑龙江哈尔滨的红博广场等，面是指由几个地域相近的服装批发市场形成的面状辐射区域。

服装批发市场不断升级，传统批发市场依旧存在，这就形成了多种经营模式混合化的现状。也就是传统批发、、加盟等经营模式交叉使用。因此，服装批发市场要根据商户不同给予必要的服务。

我国服装批发市场现阶段存在的问题：

我国服装批发所处的发展阶段，所具有的特点，也相应的暴露了很多问题。我国很多服装批发市场可能存在以下问题：

1.服装批发市场仍处于自发阶段，市场形象、制度混乱，市场信用度底，缺乏能领导本批发市场的龙头企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。

2.制约因素明显。商户对该市场的意见集中于两个不到位：硬件环境不到位(交通、房地产开发、金融、物流、环境、治安)，软件环境不到位(政策支持不力，税费过重，市场混乱，假冒伪劣严重，信息服务差)。

3.很多传统型服装批发市场由街道或地方政府掌控，缺乏市场管理经验，市场运作水平低，只注重税收不注重整个市场的发展规划。

4.市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。市场的供货与交易方式柔性小。

如何解决

服装批发市场可能处在不同的发展阶段，处在不同的社会环境和地理环境中，拥有不同的商户，因此，就不可能有统一的解决方案。但应该看到处在不同发展阶段的批发市场，有其大体的发展方向和要解决的核心问题。

服装批发市场要做大做强就必须分两步走：第一步，硬件升级――营造适合本批发市场的交易环境和市场形象特色；第二步，软件升级――为商户提供个性化、专业化服务，加强品牌孵化功能、渠道营销功能，形成更具价值的“无形市场”，营造市场的营销服务特色。成功的新型服装批发市场模式也许可以得到很多借鉴意义，如广州海印缤缤广场模式、哈尔滨红博广场模式、麦德龙模式等。

可借鉴的新型模式

1.产业集群型批发市场

笔者有幸参与了中国•濮院毛衫名城“十一五”发展战略规划的研究，就以此为例说明产业集群型批发市场的发展模式。

濮院羊毛衫市场特点与现状

濮院现有毛衫针织企业3725家，较大规模的有820家。1988年兴建毛衫交易市场，现有商铺4603家，是全国知名的毛衫交易市场。该市场由濮院市场管理委员会管理，主要还是由地方政府掌控；市场主要依托周围毛衫企业产业，商铺大多为企业的直营点、批发点、贸易门市部等；市场在淡季关门率教高，经营状况良莠差异很大；市场为两层建筑呈长条街道状，由十个交易区组成。

市场规划模式

政府提供有力政策，不在过分干预市场和企业实际运作。政府投入完善毛衫产业链结构，形成产业与市场共同繁荣的局面。打中国•濮院的地方牌，形成地区知名度；打明星企业牌，支持优秀企业打造名牌，打造出几个全国毛衫知名品牌，形成以点代面、以产业带动批发市场的局面。对市场交易区重新划分，合理区分经营品类和档次，更加突出每个交易区的经营特色。市场形象重新规划，在主干道设立巨型广告牌，市场内部的宣传广告牌要规范化，导购地图和服务标志醒目明确。进一步规范市场秩序，交易流程简洁流畅；提高商户进入门槛，引入高层次的经销商、商和加盟商。

引入专业品牌策划机构、市场营销规划机构，逐步打造集展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流毛衫专业批发市场；建立专业毛衫网站，提供信息收集与分析服务，提供电子商务功能。市场逐步加强以下功能：1）产品展示功能2）信息服务与市场预测功能3）国内外贸易功能4）现代物流仓储功能5）标准化权威检测认证功能6）政策服务功能

2.品牌孵化型批发市场

服装批发从摊铺走入了大厦，具有现代化的商务环境，具有现代化流通业的很多先进元素。批发市场不仅仅是传统意义上的分销场所，更是一个品牌形象展示平台、一个品牌推广策划中心。此新型批发业态已经显示出其勃勃生机，如广州海印缤缤广场和北京百荣世贸商城等等。

缤缤广场由现货流向品牌流行文化、品牌经营理念、品牌形象经营等信息流的转化，创办成以服饰品牌营销为主的时尚、品牌展示、品牌贸易的中心。无疑创造了全新的服装批发市场经营理念，拉开了以服饰品牌经营为主要内容的营销方式革命。

品牌孵化型批发市场特点

1）集中众多商户优势，集木成林，打造批发市场整体品牌，形成规模与信誉优势

2）具有现代化的交易环境与交易方式

3）提供品牌推广方案，更加注重品牌形象展示，创造各种机会为品牌造势

4）提供品牌策划与维护的解决方案

3.营销渠道开拓型批发市场

以红博广场为代表的服装批发市场专业化的为服装品牌提供快速营销渠道开拓方案，着重于营销网络建设，把服装批发市场经营从“卖”转向了“买”的思维，把服装批发市场经营看作了是对服装品牌专业化的经纪，提出了“红博服装经纪人”营销模式。

营销渠道开拓型批发市场特点

1）“星探”式开发服装品牌，并对其进行转化化包装推广

2）对营销网络掌控有限的服装品牌，提供“倍速经营”方案

3）对营销网络进行深入挖掘，具有多种营销推广网络，具有电子化网络

4）“服装经纪人”式营销总体规划，提供完善的品牌孵化方案，使得企业专注于产品开发，红博专注于营销渠道开拓与品牌推广。

4.现代批发型

现代批发是区别于传统批发的一种形式，它是采购式批发超市，如麦德龙。不过麦德龙不是专做服装业务的，但这种模式对我国服装批发市场的发展有很大的借鉴意义。

现代批发型服装批发市场特点

1）采购式、大型连锁批发经营

2）针对专业顾客，会员式管理客户，适合多品种小规模批发

3）电脑选题控制物流、交易、结算，单据明细透明

篇（9）

侯成栋，是倒腾商铺的投资老鸟了，在这方面有五六年的经验，他言语朴素，但一听就是隐藏在民间的高手。侯成栋考察过国内主要城市的许多铺子，熟悉北京一半的铺子。从起先的承租、包租、转租批发市场、小商品市场的格子商铺做起，到转手独立产权商铺，再到买卖投资商铺，他对这个行当有很多自己的体会和经验教训。

很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天，把商业地产和住宅的投资作比较思来想去，十分慎重。侯成栋说，这是个伪问题，考虑这些的意义并不大，每个市场都有自己的风险和机会，拿这个市场和其他市场作比较不合适，考虑所谓的洼地高地更没必要。

侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”，顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作比较，店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的赫U能力。如果再精细一些，考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例(即动态租金收益)、通货膨胀因素，如果能在6～8年收回投资成本，这样的店铺的投资价值就非常可观了。

侯成栋多年的经验总结是，有心仪的店铺，首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格，这是第一要义，这样可以提高投资利润率。其次，在选择贷款上，应该选择期限范围内的最长贷款时间。商铺首付款多数为50％，很多人买了店铺，假设以10年为期限，10年下来，最大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润，而不注重平时的租金，租金只用作平时花销；而一旦改变付款方式，例如收了租一次性存到银行等扣款，结果会有非常大的变化，甚至可能达到十年以后每间店铺即使升值一倍的程度，这样比较起来就相差大了。(见图表1、2)

独立铺风险小但门槛高

从购房者投资的角度来讲，独立产权商铺，如社区底商、临街商铺，风险要小于分割式产权商铺，如购物中心商铺、批发市场商铺等，但是它进入的门槛较高、占用资金量也很大。后者风险虽然较大，但是较容易介入。再细分排序的话，风险由小到大的商铺类型为：社区地上

独立产权商铺中，临街商铺的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。

零售市场由于竞争激烈和更新、流动快，所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场，由于受到产业规模的门槛存在，只要市场规模适当，凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助，其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场(十年升值210倍)、柯桥轻纺城(十年升值40倍)。

针对于较复杂的专业商业项目投资，购铺投资者主要应注意三点：投资回报、成长性和升值空间、可行性及风险。其中，最受人关注的成长性和升值空间，可以观察以下几个方面：

No1，市场由初期顺利运营到成熟期的转变，或从市场培育期步入市场成熟期等，例如侯成栋一开始看中的某市场的开业率就在一年左右说到判断进入的机会，侯成栋推崇从以下四点做判断：

No1，形成自己的若干层次的收益计算方法(譬如，近期、远期、铺子培养期、成熟期)；不管哪种方法，都要高于银行的利率，否则绝对否定。

No2，总售价与年收益(租金)的比例：如大于15，不宜介入；如小于10，证明是很优质的项目(但须慎重分析其他影响因素)；如果小于15，大于10，可以考虑，密切留意机会。租金水平的判断可以结合周边但绝不限于周边。

No3，投资店铺获利的大头来自店铺价值的升值。

N04，但是表面上看起来过于完美，没有风险的投资产品，选择时需要格外慎重。世界上没有免费的午餐，也不存在“没有风险的投资品”。由50％升至90％以上。

No2，地块区域稀缺、偏远地块逐渐融入城区、人口更新或聚集成高密度区域的机会。这些部有很大的增值机会。例如杭州的西湖圈、清河坊商圈。以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区融入市区的情况。

No3，市场辐射半径的扩大、主要客户群体结构的升级和良性变更，或有交通改善、地段纳入城市规划的可能。例如：苏州一些摄影器材、婚礼用品与服务专业市场的经营半径由本市扩展列华东地区，主要客户群体由中档成功升级为中高档等。

有时候商铺虽然位置不好，但由于具有自己的独特卖点，消费者和买家必须不顾长途跋涉、舟车劳顿地赶到那买货，经营户的经营利润相当丰厚，租金和升值自然也就不菲。如：上海奥特莱斯、北京的动物园、广州的香港美食城等。

100万只能考虑格子铺

2005年，手里拼凑了近七八十万元“闲钱”的侯成栋，听朋友说商铺的回报率高，从年中开始就―直在北京寻找合适的铺面。一圈下来，他感觉有点失望：

“好位置价太高，位置差的担心回报。”后来，他另辟蹊径，开始拿经营权，靠转铺谋利。

5年过去了，在这一行的人都公认，商铺投资门槛很高、而目越来越高。“不要说100万元，500万元握手上，能挑选的都很少。千万元才敢问铺。”侯成栋也考察过商业地产中的其他项目，如写字楼，他发现，商铺的投资门槛要远远高于写字楼。目前条件―般的写字楼的单位价格跟同区域的住宅单位价格相当，100万至200万元可以介入，但独立商铺不管好赖，大都需要500万元的起步价，位置好的商铺每平方米十几二十万元不是稀奇事。事实上，商铺投资的性质就决定了对小资金来说投资机会很有限。侯成栋说，拿今年他看铺的经历来说，从年后开始，准备买铺的他，将目光定在望京、亚运村―带，但是找了几个月这里“基本上没有商铺”，―方面开发商只租不售，导致买卖的供给很小，而需求却不小，―些新楼盘的商铺出来就卖光的现象屡见不鲜。听说一个楼盘二期的商铺快出来了，侯威栋开始绷紧神经通过各种渠道盯着“目标”，

“错过了可能就再没什么好机会了”。而他的准备资金，也水涨船高地翻了好几倍。

很多商业物业的买家原来是商业物业的租用者，发现商业物业的回报率较高后，开始把资金投入这一市场。打算买铺以供自己经营之用的张宇说，“先期租的人，往往并非真正最后的经营户。好的商铺会转租、转手三四次，甚至更多。这对于像我这样的人来说等于门槛层层升高。”但是侯成栋认为：其实一般也只有第一手承租下的转租是

比较有利可图的。

目前的市场行情下，100万元以下的商铺几乎绝迹于市场，假使有，侯成栋也并不建议投资者出手。商铺的有效使用率仅有50％左右，100万以下的可想而和地总体面积小、地理位置不好，租金回报率低，升值潜力较差，“买了就会后悔”。

“但是专业市场、主题批发市场里的铺位和―些目前比较偏远、不远未来将聚集较多居民人口形成较大人流的社区商铺可以考虑。投资风险在于可能要付出相当大的时间成本，等待人气聚集。”另外，在商铺中，社区商业是―个重要的组成部分，社区商业是属地型商业，以社区范围内的居民为服务对象。社区商铺也成为大家争夺的主战场。“高密度人群聚集的新区，太少了。”很多郊区商铺，在城市逐渐规划发展向多中心格局演变过程中，说不定就是今日的洼地，未来能“养三代”的金矿。不过它们面临的共同问题都是商铺以只租不售的形态存在为多，这使得可供选择的范围进―步缩小。当下的投资者，或许可以把目光放长远，看好铺子，能买则买，不买则租，总之讲究先下手为强。通过―轮―轮地修炼，进阶成“中级玩家”。

中级玩家玩的是“包装”

侯成栋说自己只是靠转租、转铺赚钱，他认为玩转商铺投资的最高级别是那些非大集团、大资本，按照老候的这种划分方法，王彦民这种投资者该划分为中间阶层的中级玩家，他资金实力强大、眼光老道、在这个市场有丰富的关系和人脉，他有自己独特的一套运营理念和手法。

2004年进入商铺投资行当的王彦民，从自己为找到好的铺源而发愁苦恼的经历中发现了商机――找好的位置，租下整修、包装、做定位，再做招商、出租经营。在2009年，王彦民以首付1000万元的代价，拿下某调味品批发市场两层楼10年经营权。

“从一些房地产开发商手里接下成规模的门面，或承接城中乡镇等所有的市场，进行定位、包装、再招商运作，是商铺投资的一个新趋势。”商铺投资资深人士、搜门面网CEO邵暄表示。

王彦民认为，“好的店铺难找，因为本来店铺资源就很有限，但是需求却很大，这就是我们进入市场的契机。我认为是否拥有产权、买不买断，这其实并无所谓。现在商铺投资门槛在迅速提高，以前投资交付方式可以租金按季交，押金交一个月的；现在拿下10年经营权的交付方式则要一次性付3至5年的租金，押金要交一个季度以上。”王彦民认为，一年一年地运营对他这种级别的投资规模来说期限太短，市场还没培养成熟，租期就到了，商铺今后的出路不明、前途未卜，承租的商户心理也没有安全感。10年的运营中，一般，长则前三四年，短则前两三年是市场的培育期，谁也不敢奢望或者打包票1年就能培养成熟，市场起来以后后几年的回报就会水涨船高。

篇（10）

中图分类号：F713.5 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）09-286-02

经过近3年时间的工程建设，2009年底，总投资近1.1亿元，在原址基础上实施菜市场改造提升的余姚市农副产品批发市场（下简称农批市场）正式投入运行。改造后的市场占地面积达203亩，总建筑面积为16.98万平方米，拥有交易大棚18座，经营用房800余间，并分为粮油副食、蔬菜、水产、水果、肉禽蛋共5个交易区，设有920个经营摊位，从业人员近5000人。其中，新增交易大棚8座，新增经营用房500余间。同时，市场总建筑面积实现翻番，并配套有万余平米的停车场、装备精良的垃圾中转站等配套设施，市场规模进一步扩大提升，行业布局更加科学合理，交易辐射效应实现同步扩展。

目前，作为余姚市的菜篮子行业龙头企业，农批市场承担着全市60%以上的“菜篮子”供应任务。2011年，农批市场实现成交总额50.25亿元，比改造前（2009年底）增长35.33%，其在调整农业产业结构、加快农产品流通、促进农业产业化经营、增加农民收入、保障市场供应和解决剩余劳动力等方面发挥了积极且不可替代的作用，为余姚市加快推进农贸市场建设，着力发挥菜篮子民生保障作用提供了借鉴意义。

一、近年来余姚市农贸市场建设发展现状

推进实施农贸市场的建设与发展，不仅是保证老百姓“菜篮子”供应的重要组成部分，也是加快“放心菜”工程建设的重要一环，更是解决“三农”问题，统筹城乡发展，推进新农村建设，解决农村人口再就业的有效途径之一。去年，浙江省政府更是明确了农贸市场“民生性、公益性、社会性”的新定位，把它作为一项民生工程来抓，将“三保”（保供应、保物价、保安全）作为农贸市场提升发展的新目标，使老百姓的菜篮子拎得更轻松、更放心，体现了政府对抓好这项民生工程的充分重视。因此，推进农贸市场建设不仅是一项自上而下的工作任务，更是体现了地方政府对民生保障的重视与否，其基础设施的好坏、环境卫生是否优美、交易是否兴旺、秩序是否良好、消费者是否满意等，直接体现了地方政府对社会公益责任的价值担当。

经过近年来社会经济持续健康快速地发展，余姚市农副产品流通初步形成了多种经济成分、多种经营方式共存与发展的体系格局，构建了以农批市场为龙头，以城乡菜市场为基础，以农村菜市点为补充的农贸市场网络，其中菜市场仍是群众日常食品消费的主要业态。据不完全统计，截止2011年底，全市经注册登记、有一定基础设施和服务规范的菜市场有70余家，其中隶属于市商务局市场管理开发中心（下简称市场中心）直管的有10家，占18.32%；乡镇或村集体投入的有50多家，占57.76%。这些菜市场占地面积近30万平方米，建筑面积16万多平方米，设有摊位16000多个。另有自发形成的、设在农村道路边上或相对空旷地点的菜市点不计其数。目前，城区菜市场平均摊位在280个左右，服务半径约500-1000米之间，为周边15000人到30000人提供服务。由于人口密度的关系，乡镇菜市场的服务半径比较大，但实际服务人口比城区少。2011年，单单市场中心直管的市场年商品成交额已超过65亿元，实现就业安置6000余人。