商品房建设标准汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇商品房建设标准范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

    本办法所称住宅商品房，是市建设行政主管部门列入商品房计划、经济适用房计划和危陋房屋改造计划，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住宅。

    第三条  住宅商品房实行准许使用制度。

    房地产开发企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。未取得准许使用证的，不得交付使用。

    第四条  市建设行政主管部门负责本市住宅商品房准许使用管理工作。

    住宅商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。

    座落在本市外环线以内的住宅商品房，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证；座落在本市外环线以外的住宅商品房，房地产开发企业应当向所在区、县建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。

    住宅商品房准许使用证由市建设行政主管部门统一印制、统一管理。

    第五条  申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：

    （一）已经交付全部土地出让金或按规定享有划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；

    （二）住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；

    （三）持有《建设工程规划验收合格证》；

    （四）具备供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其他配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；

    （五）非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。

    经审查住宅商品房符合上述条件的，建设行政主管部门应当自收到文件之日起7个工作日内核发住宅商品房准许使用证。

    第六条  分期建设的商品房住宅小区，可以分期领取住宅商品房准许使用证，分期入住。

    第七条  住宅商品房准许使用证按幢发放。

    房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的住宅商品房准许使用证。

    第八条  房地产开发企业和各配套单位应当签订配套合同。配套合同应当载明配套费用、配套工程交付使用的日期、违约责任等主要内容。国家和本市对配套费用的标准有规定的，应当执行规定的标准。

    配套合同使用市建设行政主管部门制定的示范文本。

    第九条  房地产开发企业应当按照配套合同的约定支付配套费用。

    各配套单位应当按配套合同的约定履行配套义务，并自配套工程竣工并具备使用条件之日起5个工作日内向房地产开发企业出具配套证明。

篇（2）

二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。

三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。

四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。

篇（3）

中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0045-02

一、商品房预售制度的起源及主要法律依据分析

1.商品房预售制度的起源和特征分析

商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发企业）将正在建设而未竣工的房屋预先出售给预购方，预购方交付定金或购房款，并在合同约定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。商品房预售在1954年首创于中国香港地区。当时，香港立信置业公司最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售给消费者，如同落英坠落，故商品房预售又被称为“卖楼花”。自20世纪80年代开始，我国沿海地区率先引进了香港售卖楼花的通行做法。经过20多年的发展，我国内地商品房预售取得了长足的发展，成为我国房地产开发企业普遍采用的销售方式。商品房预售对房地产市场具有十分积极的作用，现已成为商品房买卖的一种主流形式，是一种与现房买卖相对应的房屋买卖形式。在商品房预售中，预售商品房的交付和所有权的转移时间不是在签订预售合同之时，而是约定在将来的某一特定日期，因此商品房预售具有风险性和不确定性。

2.商品房预售的法律依据分析

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条规定，“房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。”

二、国内主要城市商品房预售标准情况

1.上海：根据《市政府批转关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发[2010]34号）规定，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

2.广州：根据《广东省关于调整商品房预售项目工程形象进度条件的通知》（粤建房字[2001]2号）规定，从2001年2月1日起，《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款第五项的预售商品房项目工程形象进度条件调整为：“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。

3.其它城市情况：成都多层结顶，高层+0申请预售；武汉、郑州等地房屋结顶才能预售；南京高层七层以上，小高层三层以上才能预售；宁波提倡商品房在低层、多层建筑主体结构结顶，中高层建筑主体结构完成三分之二且不少于6层，高层建筑主体结构完成三分之一且不少于6层后申请预售。

三、商品房预售制度的利弊分析

1.预售制度的优势分析

（1）加快商品房建设和供应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本起到了重要作用，增强了开发企业滚动开发的能力，促进和加快了商品房的建设，很大程度上增加了商品房的供应量。根据测算，预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短了10个月。

（2）融资作用明显。由于国内资本市场的发展滞后，除银行贷款外基本没有其他可以选择的融资方式，在现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的条件下，预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。根据国家统计局公布数据，2012年，房地产开发企业本年资金来源1887.8亿元，其中定金及预收款和个人按揭贷款是房地产企业的最大资金来源，共计1037.5亿元，占55.0%。

（3）预售商品房具有一定的价格优势。从房地产开发企业发售“楼花”到房屋竣工交付之间有一段较长时间，买“楼花”时的房价与正式竣工时的房价之间会形成差价。一般来说，预售商品房价格比现房销售价格低10%-20%，客观上对购房人有利，这也是预售制度被消费者普遍接受的重要原因。

2.预售制度的弊端分析

（1）可能损害购房人利益。从近几年情况看，商品房预售损害消费者利益现象时有发生，如实际交付房屋与预售时广告宣传不符、一房多卖、逾期交房、擅自改变建筑设计、质量缺陷、面积缩水等问题，客观上损害购房人利益，容易引起一些社会纠纷，影响社会稳定。

（2）可能出现“烂尾楼”现象。从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题或者开发企业携款潜逃，楼盘就可能“烂尾”，给购房人和银行带来损失。曾经在90年代初，由于房地产泡沫的破裂，海南、广东、北海等地出现过大量的“烂尾楼”问题，既给政府带来了后续处置的困难，也给购房人造成了损失。

（3）增加了银行和购房人的风险。预售制度降低了开发商的门槛，开发企业实力参差不齐，一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者。同时，由于商品房预售标准与商业银行按揭贷款标准的不一致，按照商品房预售标准投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可以申请预售，而按商业银行按揭贷款审批标准一般需要房屋结顶方可放贷，两个标准的不一致容易引起金融风险和法律风险。

四、完善我市商品房预售制度的建议

商品房预售制度对于国内的房地产业发展有着重要意义，经过十余年的发展，已经成为房地产市场的一项基本制度，简单取消预售不可避免会引发一系列的问题，影响房地产市场的稳定性。一是导致房地产开发企业资金链断裂问题，大量中小房地产开发企业退出市场，资金实力较强的企业也会出现开发周期延长、成本增加等问题。二是会对商品房的供应产生影响，目前杭州商品房项目一般为完成地面以下主体工程申请预售，取消预售后会导致一段时间内的供应量的减少。三是目前的法律体系尚不支持预售的取消，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》明确了预售的条件，取消预售也需取得人大立法的通过。因此，根据杭州市房地产市场发展现状，针对当前商品房预售中存在的问题，特提出以下政策建议：

1.积极拓宽房地产开发企业融资渠道

预售制度不是引发交易风险甚至房地产金融风险的根源。取消预售可以避免购房者的部分风险，然而房地产开发活动的风险没有从根本上得到解决，开发企业项目烂尾的风险依然存在。下一步，建议通过大力发展房地产信托、投资基金、企业债券等融资方式，拓宽非银行融资渠道，既满足房地产业发展的合理需求，又有效控制和分散银行的信贷风险。

2.加强商品房预售资金监管

预售资金的监管是当前商品房预售管理中的一个薄弱环节，虽然杭州从2010年11月起已建立由商业银行为主体的商品房预售监管模式，但该模式下政府部门无法实时、动态掌握商品房预售资金的进出情况，容易产生按揭贷款不入账、工程监理单位监理不到位、资金使用不规范等问题，导致预售资金无法保证用于工程款建设。建议通过网上合同备案系统与商业银行资金结算系统的联网和数据的共享，实时掌握预售资金的进出和余额情况，发现问题及时督促开发企业进行整改，预防商品房预售资金被挪作他用。

3.强化商业银行风险管理

篇（4）

第三条市房产管理局是市区中低价位商品房建设管理的行政主管部门。市政府在市房产管理局设立“市市区中低价位商品房建设管理工作领导小组办公室”(以下简称“市中低价房管理办”)，统一协调市区中低价位商品房的建设和管理工作。市发改委、规划局、国土局、建设局、物价局、财政局、审计局、监察局等部门各司其职，协同实施。、亭湖区人民政府、市开发区管委会和城南新区开发建设指挥部分别是其辖区内中低价位商品房建设和征地拆迁的责任主体，中低价位商品房的建设管理工作由各区指定机构负责。

第四条市区中低价位商品房建设，实行“统一规划，统一选址，统一政策，统一管理”的原则。城中村改造和农民拆迁安置统一纳入市区中低价位商品房管理。

第五条中低价位商品房的布局与规模在市区城市总体规划指导下，根据城市建设需求，选择交通便捷、社会公共服务设施配套、具有一定规模的地块定点建设。同时，在三级及三级以外地段新建的普通商品房项目中，安排不低于15%的中低价位商品房。

中低价位商品房项目选址，由市规划局会同市国土局、市中低价房管理办和、亭湖区政府、市开发区管委会、城南新区开发建设指挥部，根据拆迁需求，实地勘察后提出方案，经市政府同意后按规范程序实施土地供应。用于农民拆迁安置的项目选址要照顾其生产生活方便。

第六条中低价位商品房年度建设计划，根据城市建设计划和城市拆迁计划等因素确定。具体由市中低价房管理办会同市发改委、规划局、国土局、建设局、拆迁管理办等部门提出方案，报市政府批准后纳入当年房地产开发计划。

市国土局会同市发改委、市规划局、市中低价房管理办，根据中低价位商品房建设规划和年度建设计划，编制年度用地计划并优先安排。

第七条中低价位商品房建设用地，采取限定房价、限定套型、竞争地价的方式出让。中低价位商品房的房价比同类地段普通商品房市场基准价低10%，具体由市物价局会同市中低价房管理办根据出让地块的规划设计要点核定，在土地出让文件中公布。市中低价房管理办根据有关政策和拆迁需求，确定中低价位商品房的单套建筑面积、套型比例和开发周期，同时在土地出让文件中公布。

第八条中低价位商品房套型设计以中小户型为主，原则上单套建筑面积不得超过90平方米，各类中小套型的比例根据拆迁需求确定。安置农民和撤组转户居民的房源，套型面积可适当放宽。

第九条中低价位商品房严格执行国家规划建设有关技术规范和工程建设标准，加强监督管理，确保工程质量和环境质量。

第十条中低价位商品房必须由具有房地产开发资质的企业开发建设。开发企业要按照规定的时间开工建设，按期交付。市中低价房管理办与开发企业、拆迁人共同签订《中低价位商品房开发建设协议》并认真履行。

第十一条拆迁人在实施拆迁项目前，应将中低价位商品房的需求数量和套型比例函告市中低价房管理办，市中低价房管理办根据房源情况，统筹合理安排房源供应。拆迁人或拆迁实施单位收到房源后，要及时组织被拆迁人选房。中低价位商品房竣工验收时，拆迁人仍未组织被拆迁人购房的，由拆迁人承担开发企业相应的银行同期贷款利息。

第十二条被拆迁人符合下列条件之一，且已与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议的，可申请购买中低价位商品房：

城市居民住房被拆迁的，每户可申请购买一套中低价位商品房。

符合购买经济适用住房条件的被拆迁人，可申请购买一套经济适用住房，不再享受购买中低价位商品房；但其购买中低价位商品房，可享受经济适用住房货币补贴。

高速公路围合范围内的被拆迁农民和撤组转户居民购买中低价位商品房时，选择购买一套住房的，其住房面积可适当放宽，原则上不超过130平方米；选择购买两套住房的，两套住房的面积分别不得超过90平方米和70平方米。农民中符合分户条件但未安排宅基地的家庭，在购买中低价位商品房时，价格比核定的中低价位商品房房价低20%，其差额部分由拆迁人承担。

第十三条被拆迁人购买中低价位商品房，在合法拆迁面积之内的可放宽10平方米，执行核定的房价，超过部分按市场基准价购买。

市场基准价与核定价之间的差额，由市中低价房管理办会同市国土局审核，收缴至政府收益指定专户。

第十四条执行最低补偿标准的被拆迁人可在指定地段购买45平方米左右的小套型中低价位商品房，45平方米（可放宽5%）以内的房款以拆迁补偿费抵冲，不足部分由拆迁人支付；超过45平方米（可放宽5%）的部分，按市场基准价购买，由被拆迁人支付。

第十五条拆迁人或拆迁实施单位负责填写有关资料，为被拆迁人办理购买中低价位商品房的审批手续，市中低价房管理办根据被拆迁人的合法拆迁面积核定购房面积，并发放中低价位商品房购房通知单。

第十六条被拆迁人在规定的时间内，持中低价位商品房购房通知单到中低价位商品房开发企业办理购房手续。

第十七条中低价位商品房的物业管理按照《物业管理条例》的有关规定执行。

篇（5）

第三条  商品房销售价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。

商品房销售价格应以开发成本为基础，加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。

商品房价格构成按物价部门有关规定执行。

根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数和应趋近于零。

第四条  商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条  安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价，由市物价局、市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门审批。

第六条  普通商品住宅（不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅）实行政府指导价格，由市物价局、市建委会同市计划委员会（以下简称市计委）等有关部门定期。政府指导价每年第一季度末。

普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市的各区域商品住宅的销售指导价格。

实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。

第七条  除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。

第八条  实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。

市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。

第九条  实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：

1、项目总说明（包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等）；

2、商品房成本税费报价表；

3、政府批地文件；

4、建筑施工合同；

5、市政管网综合图；

6、详细规划总平面图（含附属和配套工程明细）；

7、要求报送的其它有关文件和资料。

第十条  实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售（销售）价格向市物价局、市建委备案。

第十一条  实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：

1、项目总说明（内容同第九条有关规定）；

2、项目成本税费报价表；

3、计、建两委批准的商品房建设计划文件；

4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证；

第十二条  实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。

第十三条  实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。

第十四条  商品房销售实行明码标价，售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：

1、商品房使用面积单价和建筑面积单价；

2、楼层、朝向价格增减系数；

3、座落位置、房型简图、整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；

4、商品房价格外代收代付的具体收费项目（含分摊性的项目）与收费标准；

5、拟定的物业管理收费项目和标准。

售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。

第十五条  商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收；属于分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。

第十六条  凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。

第十七条  商品房销售合同应标明销售价格，其它涉及价格（收费）的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须履行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。

第十八条  未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗购房者。

第十九条  销售商品房不得有下列行为：

1、不执行政府规定的价格（收费标准）擅自涨价或乱收费用；

2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取；

3、违反代收代交规定，牟取非法利益；

4、不按规定实行明码标价；不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者；

5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的；

6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的；

7、其它违反本办法的行为。

篇（6）

保障性住房由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，这直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本上是一致的。因此，建设经济适用房，可使普通商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多）。政府大规模新建廉租住房，也会在一定程度上减少商品房市场的需求。公共租赁住房，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，相对减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场的需求产生影响。

保障性住房的大量供应，使我国城镇居民的居住保障变为现实，大量买不起房的城镇居民有了解决住房问题的新渠道，也为稳定房价创造了良好的条件。保障性住房的大量供应，能够大幅度减少城镇中低收入家庭对商品住房的市场需求量，虽然不能够使商品住房市场价格绝对值发生反转，但会影响商品住房市场的涨幅和涨速。

一是大量的保障房上市，会增加房地产市场的有效供给，在一定程度上降低商品房价格。从北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅价格涨幅与保障房销售占比变化来看，大多数月份，当保障房销售占比上升，商品住宅价格涨幅就会下降；当保障房销售占比下降，商品住宅价格涨幅就会上升。商品住宅价格涨幅与保障房销售占比的负相关关系充分表明，保障房销售的增加能分流商品住宅的需求，会抑制商品住宅价格过快上涨。二是在土地供应总体有限的前提下，保障性住房用地的增加意味着商品房将受到影响，因此在土地市场上保障房将对商品房造成冲击，抑制商品房建设规模的过快增长。

二、当前保障房建设面临的问题

（一）政府直接主导型模式的融资瓶颈

目前，保障性住房建设资金主要来源于地方政府预算、住房公积金净收益、土地使用税、中央政府拨款及廉租房所得净收入，另外还包括银行贷款、房地产开发商注资及发行债券。但是，无论是中央代地方发行的地方债，还是财政预算等，从根本上还是来源于财政收入。而在地方财政收入不足和地区发展不平衡背景下，如没有其他融资渠道，保障性住房建设将面临很大的资金缺口。因此，创新金融工具，拓宽资金来源渠道，将政府直接主导型转化为政府引导型的市场化融资运作，利用财政投入有效撬动社会和市场融资渠道显得尤为迫切。

（二）土地指标的约束

2012年5月，国土资源部公布2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，与2011年的计划供应量21.8万公顷相比减少21%，但比实际供应量增加38%，其中保障房的安居工程用地5.01万公顷，占整个用地计划的29.03%，较2011年下降6.48个百分点。但是从实际情况来看，保障房住房大规模建设的瓶颈已经存在。在土地供给总量不足或者有限的情况下，地方政府对土地财政的依赖始终倾向于优先供给商业住宅，尽可能压缩保障房的住房用地，在地价和房价比较高的情况下更为突出。

（三）保障房的建设规则使得部分保障房使用效率偏低

一方面是单独建设保障房。相对于低收益、高投入的保障房项目，地方政府更愿意关注高收益、低投入的普通商品房。所以城市中较好的位置会更多地让位于商品房，保障性住房存在位置相对偏远、交通不便、生活设施不完善等不利情况，这在一定程度上造成了保障房利用率的低下。另一方面是政府要求开发商在建设商品房的同时按照一定比例配套建设保障性住房。普通商品房的购买者在资金实力、社会地位、受教育程度等方面要优于保障性住房的居住者。商品房配套建设保障房会出现在一个住宅小区内的贫富差距较大的现象，而小区内的“富人”出于安全、环境、自身优越感等方面原因不愿意同小区内的低收入人群共同居住，这就使得普通商品房的销售受到了影响，房地产开发商的积极性会降低。

三、对未来保障房建设的政策建议

（一）提高由商品房到保障房的转化效率，扩大保障房供给来源

从保障性安居工程的构成来看，以廉租房和公租房为主的保障体系已经确立，公租房成为大力发展的保障类型。而我国商品房的空置率较高，如果不在大幅提高空置房的持有成本，使其转化为居民实际用房上做文章，而只是单纯进行大规模的保障房建设，就无法消除房屋过度投机现象，使本来有能力购买商品房的居民因商品房房价过高，只能转而求助于保障房；同时也意味着更多的本来可以用于其他保障项目的公共资源被用于建房，提高经济资源错配的程度。

（二）制定浮动退出机制，积极推进保障房的循环利用率

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第三条  本暂行办法所称的商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发经营企业”）将正地建造中的房屋预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人办理的预订、预约或认购、定购等手续），并向承购人收取定金或房价款的行为。

本暂行办法所称的商品房销售，是指开发经营企业将已建造好的商品房出售给承购人，与承购人签订商品房销售合同，并向承购人收取房价款的行为。

第四条  市建委、市房管局依照市政府规定的职责，负责管理本市商品房预（销）售工作。

第五条  开发经营企业预售、销售商品房，必须持有《商品房预（销）售许可证》。

开发经营企业在预售、销售商品房前，应按本办法有关规定，到市建委办理审批手续。市建委收到开发经营企业申请后，应当会同市房管局等有关部门对照本办法第六条、第七条规定进行审核，并到现场实地查勘。经审查合格的，市建委应当自收到申请之日起10日内办结有关批文。开发经营企业凭批文到市房管局办理预（销）售登记，领取《商品房预（销）售许可证》。

第六条  开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得《建设用地规划许可证》；

（二）持有《建设工程规划许可证》；预售房的设计图纸应同《建设工程规划许可证》核准的事项相符；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度，初步落实水、电、煤等配套工程；

（四）已拟定的商品房预售方案应包括：商品房的座落、结构、装修与设备标准；商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点方式、物价部门核定的预售价格、交付使用日期和交付使作后的物业管理等主要内容。

第七条  商品房未经预售的，开发经营企业可以在房屋竣工后直接申请销售。商品房销售应当符合以下条件：

（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》和《建设工程施工许可证》；

（二）同《建设工程规划许可证》核准的设计图纸及有关规定事项相符；

（三）具有竣工综合验收合格证明；

（四）已落实物业管理单位和物业管理措施。

第八条  开发经营企业向境外预售、销售商品房的，还应当符合《无锡市涉外房产交易管理试行办法》有关规定。

第九条  开发经营企业预售、销售商品房，必须在其经营场所出示《商品房预（销）售许可证》，以备承购人查验。

具有房地产中介服务资格的中介服务机构在预售、销售商品房时，应当出示《商品房预（销）售许可证》以及商品房预售、销售的委托书。

商品房承购人经确认上述证件后方可购买。

第十条  开发经营企业预售、销售商品房必须与承购人签订商品房预（销）售合同。商品房预（销）售合同应当使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一条  预售人应当于合同签订之日起30日内持有关合同到市房管局、市国土局办理登记备案手续。

预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到市房管局和市国土局办理权属登记手续。

第十二条  商品房销售必须使用财税部门统一监制的专用发票。

第十三条  开发经营企业及其委托商预（销）售商品房广告，必须符合《中华人民共和国广告法》，并持有《商品房预（销）售许可证》，广告中应当载明许可证编号。否则，广告经营单位或者单位不得为其制作和商品房预售、销售广告。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预（销）售许可证》擅自预（销）售商品房的，由市建委、市房管局责令其停止预（销）售活动，限期补办手续，并可依据有关规定给予处罚。

篇（8）

第三条廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房等保障性住房配建，是在县城区商品房开发项目用地招拍挂时，将配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房及公共租赁住房作为土地出让条件之一，由土地竞得人根据廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房的建设标准和要求，按规定比例配套建设廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房。

第四条保障性住房配建列入用地挂牌条件，由开发企业按挂牌条件规定，建成后交给政府分配，产权归政府所有。

第五条县国土、建设、财政、价格等部门按各自职责共同负责本办法的实施。县价格部门会同县建设部门制定保障性住房价格，报县政府同意后执行。县建设部门负责配建项目销售分配工作。

第六条根据出让土地面积的大小，按建筑面积2%—5%的比例配套建设廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房。县建设部门在制定项目用地规划时，根据项目用地的建筑密度、容积率、规划建筑面积，提出配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房面积指标。

第七条县国土资源部门在公开招标、挂牌或拍卖商品房建设用地时，应依据规划设计条件在出让公告中约定配建要求：

（一）配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房的土地、房屋面积；

（二）配建房建成时限；

第八条县国土部门应及时将含廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房项目的土地出让及用地竞得企业情况函告县建设部门。

第九条配建项目实行总承包。由县建设部门依据土地出让公告，代表县政府就保障性住房的具体建设事宜与项目用地竞得企业签订配建合同。

第十条配建企业应根据土地出让资料及配建合同，编制项目可行性研究报告向县发展和改革部门申请建设项目立项审批。

第十一条县建设部门在审查廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房设计方案时，要同时审查其是否符合土地出让及配建合同的要求，不符合时予以纠正，否则不予审批。

第十二条配建的廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房按相关规定减免行政事业性收费和政府性基金。

第十三条配建的廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房项目竣工验收合格后，由县建设部门按合同要求进行验收，验收合格后办理交接手续。

篇（9）

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

篇（10）

一、规范建设项目收费。建设项目收费(含行政事业性收费和经营服务性收费)按规定实行中央和省(不含计划单列市)两级审批。未经合法程序审批的建设项目收费不得向开发企业收取。商品房开发建设单位按规定向有关部门缴纳的全部建设项目收费都应计入商品房成本中，严禁在商品房销售价格以外向购房者收取。

二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用。

三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线’’)等垄断企业的收费行为进行规范。“两管三线"的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。

四、规范购房者特殊要求收费。根据购房者的特殊要求增加的配套设施和其他工程量，经开发企业与购房者在售房协议中约定后，方可在商品房销售价格以外，按其约定另行收费。

五、规范物业收费。物业管理企业在办理房屋入住时，必须严格按照当地物价部门制定的物业服务收费有关规定执行，不得擅自收费。

六、规范明码标价和收费公示制度。房地产开发经营单位应在销售现场醒目位置公示或以书面形式告知单套住房价格的相关信息，实行“一套房一标价”。在办理房屋入住手续时，收费单位必须将经批准的收费项目、收费标准、服务内容、服务标准及批准收费的文件依据公布于众，接受社会监督。

七、加强收费许可证管理。收费单位按规定应到同级物