商业合同管理汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇商业合同管理范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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(一)业主的合同管理

作为工程合同的主体之一，业主通过合同制定，负责项目的总体目标。业主的合同管理主要包括以下部分:建设合同的总体规划，决定工程承包模式和管理模式，选择合同类型，等等。除此之外，他们需要为具体的工程项目雇佣工程师，选择承包商、供应商、项目管理单位、设计单位和委托项目任务等。此外，他们应该为合同的实施提供必要的条件，以便进行宏观控制。例如，当遇到一些重大问题，他们应该做出项目实施的决策，选择的主要技术和实施方案。他们也负责批准重大修改的设计和规划，及时支付项目基金和检查项目是否按照约定完成等。

(二)工程师的合同管理

工程师、项目管理公司、监理公司、业主的项目经理，是业主专门委托来监督整个项目合同管理工作的。他们的主要工作是进行合同事务管理和决策咨询等，如起草合同文件和相关文件，监督项目和执行，以及具体的合同管理。此外，他们应该协调所有者，承包商以及供应商之间的关系。

(三)承包商的合同管理

作为工程合同的执行者，他们的合同管理是最详细，复杂，困难和重要的。承包商的合同管理从工程投标开始，然后着重于辨明项目的范围以及信息的传递。这个过程直到合同规定的保修期完结才会结束。承包商负责提供具体的收购要约，完成设计、建设、供应，并完成相应的工程合同范围内的维护任务。此外，规划、组织、协调和控制的相关项目也包含在承包商的合同管理的义务中。

二、不同阶段的商合同管理

(一)合同形成阶段的合同管理

这个阶段包括合同准备阶段和合同的结论过程，它主要体现在一些列与合同投标和签约相关的工作。例如，招标人合同形式的选择，内容方面的制定，承包商资格审查，关于开标、评标的合同谈判等。从另一侧，选择投标项目，准备招标文件，确定价格和参与合同谈判等，都是合同管理工作形成阶段主要涉及的内容。首先，在这个阶段，要做一个彻底的合作伙伴的调查，了解相关合作人的商业信誉以及信用状况在这个阶段是非常重要的。这个可以帮助我们在签订合同，制定有关的交货和付款条件的条款时，规避一定的风险。再者，在这个阶段，审查合作人的执行能力也是非常必要的。这主要包括支付能力和生产能力。当审查合作人的支付能力时，要注意审查其注册资本，资金来源，银行存款，等等;评估其生产能力时，主要审查对方的生产规模、技术水平、产品质量、交货能力，等等。在这个阶段调查合作者的实施能力的目的是提高项目合同的真实性和可行性。

(二)合同履行阶段的合同管理

这个阶段主要包括合同的实现、执行跟踪、检查、监督以及合同纠纷解决等。业主，承包商和监理工程师必须以合同条件为指导方针，并遵守公平和合理性的原则，全面履行合同，最终满足各方的需求。首先，我们应该了解和掌握本企业的的实际情况，了解企业的生产、经营类型、规格、技术标准、生产能力和日常生产等。同时，企业的库存，数量、质量、大小等也应该留意。其次，还需详细了解企业对外的合同情况，如签署出口产品，原材料的采购和使用情况，现金流状况等。再者，还应该进行价格趋势的分析和以及预测。再者，在这个阶段，我们应该对项目的合同的完成情况进行认真评估。企业可以从建设工程合同的履行情况的绩效评价中获得相关的经验以及教训。不仅如此，通过比较和分析项目合同的履行情况和具体实施进度情况，以此来对合同做出客观的评价，找出差异和干扰因素，分析失败的原因。进行工程项目评估，可以为未来合同管理工作提供指导，提高项目合同谈判成交率的和现代标的性合同管理水平。在合同终止后，合同管理人员应对项目的合同进行信息收集、保护、整理、分类、登记、编号、绑定和归档工作。实现项目合同文件管理的程序化和标准化。在这个项目管理过程中，合同管理中起着重要作用，是项目管理的一个基本的体系。提高合同管理水平可以使合同管理更加规范化、合法化和程式化。此外，它可以规范市场行为，促进工程建设市场健康、有序发展，以此提高企业的国际竞争力。

三、我国的合同行为分析以及相关建议

(一)合同风险防控

对于合同的利益相关方来说，有时候合同条款看起来似乎是公平的，而事实上，很可能他们正试图规避一些法律问题，一些看起来非常有利的商业条款，有可能就面临着巨大的法律风险。因此，企业应聘请法律顾问，以减少管理风险。同时，应当订立准确的，表述清楚的书面合同，以此来避免歧义，不留隐患，。对于重要的合同条款，添加或删除合同内容之前，最好结合实际交易的实际情况，参考引用一些标准文本，。在合同评审方面，不仅应注意文字表达，同时也要注重条款的实质。

(二)项目合同的动态管理

在建筑工程的实践中，合同的变化十分频繁。而这些经常性的改变可能就会导致索赔和合同纠纷。(IssakaNdekugri，1998)因此，动态管理项目合同是十分必要的。在此，应注意三个主要方面:第一个是要高度重视现场验收，合同付款也应严格的按照合同条款，避免过早或过度验收，尤其是当它涉及到合同补充协议时。验收时要注意建筑的设计变化和错误。如果原材料已经购买，详细的材料名称、规格、类型、数量、日期变化，交通情况，成品的形势和现状以及是否回收或者替代品，都要包括在合同中。其次，有关项目文件(如图纸、计划、技术规格、订单的改变，等等)都必须保持及时的记录和收集。在实践中，业主和承包商达成一致协议前，合同内容不变。对于单方面的改变合同的行为，要及时提出索赔。第三，停工损失应及时处理(包括承包商责任造成的停工损失)。

篇（2）

中图分类号：F715.1 文献标识码：A合同，是支撑产品买卖、工程技术、工程建设、技术开发、土地管理、生产生活服务等各项业务交易活动的载体，是现代企业规范经营行为、防范交易风险的重要保障。国外早在上个世纪中叶就已将合同管理研究与实务发展为一项系统工程，并出现了以合同管理为研究对象的专业性协会和刊物。例如，美国于1959年成立了全国合同管理协会NCMA（National Contract Management Association）专门对合同管理的相关内容进行研究，美国《德克萨斯州合同管理指南》（State of Texas Contract Management Guide）通过发表政府指导性文件，全面细致地阐述了合同管理的内容，通过对合同管理的关键点的理解和阐述，形成了一系列有意义的研究成果和理论。 我国自改革开放以来，就将合同列为重要经济管理手段，各企业经营者、专家、学者都对合同管理工作进行了细致的思考与研究。勘探开发研究院作为科研技术服务型单位，合同管理工作在遵照国内法律法规要求及合同管理基本思路的同时，根据自身科研型工作特点，在合同管理中进行了不同的管理思考和尝试。

一、管理模式

勘探开发研究院在合同管理架构上严格遵循共性要求，采取对交易主体集中管理、管理系统集成对接、审查审批流程统一规范以及实行合同全过程监管等措施，实现合同管理相关要素、系统、方法的集成，有力地提升了合同管理的规范化、精细化、标准化、信息化水平，为企业健康平稳发展提供交易安全保障。

在此基础上，严格实行“三项审查”要求（见表1），严格按职责和流程进行技术、经济、综合审查，实现了技术、经济、综合审查三位一体，使合同管理与业务管理有机融合。通过三项审查把关，使签订的合同公平、公正，合法、合规，保障了交易双方的权益。

表1 合同三项审查要求说明表

同时结合本单位实际，对“三项审”以外的环节，通过下列手段严格控制，充分发挥合同综合管理的作用：

一是在国家合同管理相关法律法规的基础上，结合自身业务特点和管理实际，制定实施《勘探开发研究院合同管理办法》、《勘探开发研究院招标管理办法》等制度，明确合同管理和招标管理工作要求和流程，确保合同管理行为有据可查、有章可循。

二是加强合同签订前的法律审查工作，防范合同风险，坚持事前预防的原则，保证合同的合法性。合同谈判或招标前检查项目是否符合“五审查”（对方主体是否合格，授权是否合法，资信是否保证，经营范围是否超出，合同结算方法和法定程序是否符合规定）。对审查不合格的，不予审查通过，不允许参加我院的项目选商。

三是由院主管领导、技术专家、主管部门、法律部门、纪检部门、研究室和课题组进行项目联合验收，加强了合同履行验收的法律介入，实现合同全过程、全方位的动态管理。

二、特色管理方式

鉴于我单位科研单位性质以及技术和知识产权合同所占比重较大的现状，在合同管理中，对这类合同加重了管理力度，具体做法是：

（一）加大合同技术审查力度。在交易的磋商谈判阶段，根据交易金额多少、时间跨度等因素，决定谈判队伍构成。

（二）充分运用招标选商手段。招标作为合同相对人遴选的重要方式，能够在一定程度上保障充分的竞争性，从而实现交易最优化。我单位对于重大技术类交易事项，在严谨认真制定了招标文件要求后，积极委托开展招标工作，以实现与有履约实力的相对人建立最佳合作关系。

（三）明确对我方有利的成果归属。技术与知识产权类合同对合作过程进行了权利义务划分，更为重要的是对于科研成果的归属确认。我院在此环节会集中技术与法律人员，根据成果的价值、后续使用率评估以及合法合规性等方面进行综合考量，选择效益最佳的成果归属条款。

三、合同管理中面临的问题

一是合同管理基础工作还需要进一步加强。合同信息和合同文本信息填写是合同管理基础工作的重要组成部分，其正确、规范、及时填写对于合同管理有重要意义。合同信息包括合同类别、金额、履行期限、收付款条件等，这些信息直接影响合同管理的效率；而合同文本信息主要是指合同的权利义务条款、争议解决方式等，这些信息的准确性更加重要，直接关系着企业利益的实现。

二是合同履行规范性还需要进一步强化。合同履行包括对方履行和我方履行，目前合同履行的不规范想象时而出现，一方面是对方保质保量履行，侵害我方利益，而我方无特定人员负责，导致利益损失；另一方面是我方不按约定履行，形成违约风险，不仅存在经济利益丧失的可能，还会影响企业形象。

三是出现事后合同的风险仍然存在。事后合同是指履行开始时间早于签订时间的合同，这类合同的存在，大大增加了发生交易纠纷的可能性，从而影响了企业管理和利益保障，因此也是我们需要进一步治理和杜绝的。

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Abstract: the retail trade is economic development of the popular industry, but also to the entire circulation industry and economic operation mode has had a positive effect. In order to adapt to the needs of the market modern facilities, must use high-performance information management system to improve the ability of fast response, shorten the cycle of enterprise management, reduce the cost, improve economic benefit. So as to improve the enterprise its innovation ability and competition ability.

Keywords: business management system management competition ability benefits

中图分类号：F722.2 文献标识码：A文章编号：

1、运用商业管理系统提升管理和经济效益的背景

管理是企业永恒不变的主题,零售业的管理更是要创新特色模式，提高科学管理水平，才能进一步提升企业的核心竞争力。为实现企业管理现代化，增强企业竞争力，提高经济效益。运用商业信息管理系统规范经营流程，逐步实现企业的全面信息化管理。

2、运用商业管理系统提升管理内涵

在信息管理系统中采用精细化管理的操作特征和先进的经营理念，运用商业管理系统加强了管理效能有效的提高了工作效率。管理系统控制指标的主要体现： 1、商品品项配置管理子系统；2、自动订货/补货子系统；3、市调管理子系统；4、消息管理子系统；5、决策分析子系统；（主要采用OLTP在线分析技术利用之前的历史数据及市调子系统对门店的商圈进行市调的结果指导业务优化商品配置）。价格带及促销数据、盘点数据、销售量、利润、库存天数、脱销率（缺货率）、客单价，购物者购物行为、购物者满意度、市场趋势等）；6、品项管理 ；7、要货单管理子系统；8、商品毛利管理；9、商品库存管理。10、价格带的管理、分析；11、促销商品的管理、分析；12、堆头、端头的货位管理子系统；13、市场调研管理子系统；14、盘点分析；15、合同管理；16、各种分析报表；17、财务接口等有效管控。

3、运用商业管理系统加强管理效能，细致有效的管控到商品的各个指标。

具体内容如下所述：

1．品项管理系统中的模块。

商品的六大销售属性的设定（A、B、C、D、E、F）子模块达到的功能有：根据商品的销售状况分析设定该商品属性。

品项数的控制子模块达到的功能有：当某小类属性为A+E的单品数超过该小类的预设定数时，则新品资料无法录入。

品类的销售分析子模块达到的功能有：对品类的毛利额、销售额、销售量进行某时段的占比分析；对品类的毛利额、销售额、销售量进行某历史时段与现时段的对比分析；综合贡献率畅销、滞销汇总表可按门店、部门、销售课别查询，可任意查询时段统计ABC销售指标，并可在每月最后一天根据商品的销售情况，销售额（A、B、C），销售毛利（1、2、3），销售数量（X、Y、Z）自动刷新商品资料中的综合销售指标。

2．自动补货订单管理。各门店根据自己的需求录入补货的请求，在录入需要的资料后系统会提示该商品的销售属性（A1X）前一周及前四周的销量，单独显示其中团购数量、现有库存（库存=理论库存-未确认团购-未确认退货报损）、在途数量，供要货人员参考。

3．系统操作日志管理，记录何时由何台机器何人登录了系统；及采用权限组与个人角色相结合的原则定制系统权限。

4．商品库存管理。可对经销及购销属性的商品的负库存进行按店号、课别、类别（不定长）、品名进行综合查询；设定理论安全库存及最高库存上限，对低于理论库存下限或高于理论库存上限的商品提供查询报表。

5．价格带的管理、分析。

市调价格带的管理子模块。将市调的居民心理购买价格及购买品牌、市调人次等结果录入系统，以图形及报表的形式提供某小类的价格带。

6．促销商品的管理、分析。促销时段与相关时段的销售金额、销售毛利的对比分析；促销时段DM商品的销售金额、销售毛利占比分析；促销商品的带动效应分析；促销商品的负效应分析；促销时段与相关时段的客流量、客单价的对比分析。

7．堆头、端头的货位管理。对各卖场的堆头、端头，根据店号、所属课别、责任业务员及目标价格分等级未售、已售出状态录入。一旦供货厂商购买堆头，则录入购买厂商名称、做堆商品及开始结束日期。可以按状态查询各卖场的堆头。

8．市场调研管理。每日营业的天气情况录入管理；录入每次市调的商品的价格信息；录入每次市调的顾客购买意愿信息；市调综合查询。

9．合同管理。根据实际工作需求，对合同管理模块进行细化。

4、运用商业管理系统加强管理效能提升经济效益的效果

通过运用商业管理系统该项工作增强了全员管理质量意识和创新进取精神，每一位成员都努力尽职尽责的做好各项工作，不断提升学习能力、团队合作精神和整体管理水平。为企业的发展壮大提供了有力保障。

1．准确判断和快速出击市场能力明显增强

随着超市行业的快速发展致使各大超市之间的竞争日趋激烈。在激烈的市场竞争中如何提炼自己，发挥自身优势，设置好的库存上下限，当实际库存超出设定指标范围时，便可在以上报表中得到警示。这样就可以密切关注到每一个单品的库存数量。

2．有效提升经济效益

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Abstract: Based on the analysis in recent years, each big commercial bank management system, and take on the development of database technology for reference, puts forward the tentative idea about the integrated management system of the whole financial industry. The system is based on the reality of commercial bank, in order to office information, business information, management information and other aspects of the enterprise comprehensive management, coordination of the relationship between the various departments, in order to improve the efficiency of the integrated management of commercial bank.

Keywords: Commercial Bank; enterprise integrated management system

中图分类号：F830.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012

一、引言

企业综合管理系统是一个由管理人员、计算机及其他设备等组成的主要针对办公信息、业务信息、管理信息进行信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。其主要任务是最大限度地利用现代计算机及网络通信技术加强企业的各类信息管理，通过对企业拥有的人力、物力、财力、设备、技术等资源的调查了解，建立正确的数据，加工处理并编制各种信息资料及时提供给管理人员，以便进行正确的决策，不断提高企业的管理水平和经济效益。

随着商业银行业金融产品的不断进步和发展，以计算机为基础的当代信息技术已经慢慢地渗透到银行企业的各个领域，在办公信息、业务信息、管理信息等相关领域都有广泛的应用，很多银行企业的工作在计算机技术的帮助下，不但提高了金融工作的效率和准确性，而且还大大提高了其安全性，而在此基础上编写的各类信息系统，更是通过对企业信息资源的强大处理功能，帮助企事业单位提高了管理水平和经济效益，克服了人员管理的众多弊端，使信息处理更加的客观准确。所以现在很多单位和个人企业都越来越重视管理信息系统的投入和应用，都在开发着适合自己的管理信息系统来提高自己的工作效率和处理信息的准确性，以适应自身企业的发展和时代的脚步，使自己在社会发展的洪流中处于不败地位,这就为管理信息系统提供了广阔的市场空间和发展空间。

二、商业银行企业管理系统的现状

随着近年来金融行业日趋激烈的竞争环境，比拼服务，比拼产品的深度和广度成为各家商行着重关注的领域，在这种金融业务迅猛发展的同时，对各家商行以计算机技术为基础建立的各类银行管理系统，提出了更高的要求，在国外一流商业银行中，将各业务、办公、信息管理等系统集中于一个综合管理系统的模式，给企业带来了新的活力，值得大力推广。

1、各家商行对管理系统关注较低。近年来，各大商行在中国各大城市如雨后春笋般绽放，伴随着商品经济市场的极大丰富，商行各类金融业务也急剧增长，此时行内有识之士清楚的意识到商业银行软件系统成功的开发将带来长久的经济利益，同时也看到国内各家商行在业务发展中逐步遇到的瓶颈和困惑，由此导致商业银行企业综合管理系统的建设刻不容缓。在计算机硬件升级换代越来越频繁的今天，摩尔定律提出的每个芯片的产生都是在前一个芯片产生后的18-24个月内，明显滞后于这个快速发展的时代。伴随着计算机硬件的飞速发展，计算机网络技术也在不断的成熟和发展中，各家商业银行在计算机系统建设上都投入重兵，但仅仅局限在各个零散系统的开发，譬如财务管理系统，办公管理系统，视频管理系统，报表管理系统。它们作为企业综合管理系统的一个小小部分，在各自狭小的领域承担着不可或缺的作用，但纵观集成整合度和综合利用方面，还未将这些子系统做出有效整合。对企业的发展在一定程度上带来了制约。

2、各家商行按业务条线分割的系统和管理格局，各家商行各部门对信用系统的资源未能有效利用。在各家商行中，专业部门都在自己开发或者找代工公司开发属于自己的一套业务管理系统，相识度很高，比如会计核算系统的开发，在分户账、明细账、卡文件、登记簿、工作表、参数表等数据结构中加入物理网点号和核算网点号信息，当其他部门需要调用这些参数的时候，这些部门无法直接从一个综合性管理系统中直接通过鼠标点击来获取，造成了大量人力、物力、财力的浪费。各家商行、各分行、各营业部、各下属部门为了实现各自领域的管理系统需求，都开发了一套属于自己的系统，将之有效的整合，放入一个平台进行全面有效整合，将实现办公高效化。

三、商行企业综合信息管理系统设想

综上所述，现有商行开发的子系统还处在各自为事，管理层次较低，信息利用率较差，重复调用率低等问题，直接影响企业的办公效率，从而影响了经营效益。因此，笔者对商行企业综合管理系统提出设想，根据本行业信息系统本身独有的特点，结合子系统高效整合平台的有效搭建，构建出行之有效的综合管理系统框架，在大框架下下挂各子系统，增加了数据调用的灵活性，数据加工更加便利，实现业务信息和管理信息采集的自动化，减少决策信息传递层次，加快信息生成速度，使其更加集约化、高效化。

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注册地址：

联系电话：

受委托方(以下简称乙方)：______物业服务有限公司

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律，法规，在自愿，平等，协商一致的基础上，甲方将_______(物业名称)委托乙方进行物业管理，订立本合同。

第一条：乙方提供服务的受益人为甲方，甲乙双方均应履行本合同，承担相应的责任。

第二条 物业基本情况

此物业位于___市____街__号__层，建筑面积__平方米(实际面积高于或者低于合同规定面积，均以此标注面积为准，不作调整)。 该房屋的土地证证书编号：______，房产证证书编号：______房屋主体建筑结构为____结构;经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证及房屋土地使用证复印件作为本合同的附件。

第三条 委托管理事项

1，房屋建筑共用部位的维修，养护和管理，包括：楼盖，屋顶，外墙面，承重墙体，楼梯间，走廊通道，门厅，庭院等。

2，共用设施，设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空调，供暖锅炉房，楼内消防设施设备，电梯等。

3，公共设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护和管理，包括道路，室外上下水管道，化粪池，泵房，自持车棚，停车场等。

4，公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。

5，交通与车辆停放秩序的管理。

6，维持公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤等。

7，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。

第四条 物业费用及缴纳方式 ：

1，甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方缴纳物业管理费用___元人民币(___元)此费用包含第三条所列各项委托管理事宜及下列费用：采暖费，电梯费，停车场的使用费，其他未列入的费用由甲方自行承担。甲方房屋的自用部位，自用设备及设施的维修养护，由甲方自行负责，在甲方提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。

2，甲方应严格按照以上条款要求的缴纳方式向乙方交纳物业管理费用，否则视为甲方单方违约，乙方有权单方取消合同，有权强行将甲方商品清除，因此造成的一切经济损失均由甲方自行承担。

第五条 委托管理期限：自本合同签订之日起至__年_月_日止。

第六条 甲方权利义务

1， 随时检查监督乙方管理工作的执行情况;

2，及时缴纳物业管理费用，如拖欠造成的损失由甲方自行承担

3，甲方及时向乙方提供使用物业内的各类图纸，含装修改造图，电路图，上下水改造图，广告审批图，消防改造审批手续等，以上各类图纸以甲方使用此物业7日内交给乙方。

4，及时与乙方沟通本合同执行期间所发生的其他问题。

5，协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化生活;

第七条 乙方权利义务

1， 根据有关法律，法规及本合同的约定，制定物业管理方案;

2，选聘专业人员承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

3，乙方有权对物主使用人违反业主公约的行为进行处理;

4，向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;

5，对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

第八条 违约责任

1，甲，乙双方同意在合同执行期内，因不可抗力导致房屋毁损，灭失的，合同终止，双方互不承担责任，但乙方应退还甲方已经提前支付的相关费用。

2，甲，乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，但乙方需退还甲方已经提前支付的相关费用。①该房屋占用范围内的土地使用权非因甲方过错原因而依法被政府提前收回的;②该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁的;

3，甲，乙任何一方如有违反合同上述各条款规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。

第九条 附则

1，甲，乙双方在签署本合同时，对各自的权利，义务，责任清楚明白，并愿按合同及规定严格执行。

2 ，甲乙双方就履行合同及本协议发生纠纷，应通过协商解决;协商解决不成的，可依法向当地人民法院。

3 ，本合同未尽事宜，双方可协商补充。在此之前签订的一切协议如与本协议有矛盾之处，均以本协议为准。之后所签订的补充协议及相关规定与本合同具有同等法律效力。

4，本合同经双方签字盖章后生效。合同连同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙双方各执贰份

甲方(签章)： 乙方(签章)：______物业服务有限公司

法定代表人/代表： 法定代表人/代表：

身份证： 身份证：

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2.我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。

3.我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。

上述条款为本公约内容的组成部分，经_________市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。

开发企业：_________(公章)

日期：_________年_________月_________日

第一章　物业基本情况

一、物业名称_________;座落_________;物业四至_________;总建筑面积_________;土地用途及使用期限_________;国有土地使用证明文件_________，政府批文号_________。

二、列明共有部位(具体参考公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等)和共有设施设备(指物业管理区域内，不为单个产权人所有而为多个产权人共同拥有和使用的设施设备，应按实际情况列明。)以及其他配套设施。

第二章　各主体基本情况

一、产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

二、物业管理企业

名称_________;物业管理资质合格证书号_________;注册地址_________;法定代表人_________;注册资金_________。

备选内容：_________。

管理业绩：管理面积_________;是否获得过市优或国优称号等。

三、开发企业

名称_________;注册地址_________;邮编_________;法定代表人_________;注册资金_________;联系人_________;联系电话_________。

四、物业管理企业和选定和变更

在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。

1.该物业管理企业被取消北京市物业管理资质;

2.该企业注销;

3._________。

上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。

物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。

物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。

第三章　物业管理服务内容和标准

一、物业管理服务内容：一般包括房屋及其设施设备维修养护、环境卫生、公共秩序维护、机动车停放管理、档案资料管理等内容。

二、物业管理服务标准：普通居住小区最低应达到政府规定的普通居住小区物业管理服务最低标准;高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。

第四章　物业管理服务费用和住宅公共维修基金

一、物业管理服务费用

1.物业管理企业须向产权人明示物业管理服务收费标准_________。

2.收费项目、标准(须具体列出收费项目和标准)_________。

3.物业管理服务费的交纳办法_________。

4.在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费_________。

5.没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行;政府有新规定时，收费应依新的政策进行调整。

6.物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。

二、住宅共用部位共用设施设备维修基金

1.共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。

2.共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

3.产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五章　产权人权利和义务

一、产权人权利

1.产权及基于产权的财产权利如使用公共设施设备的权利、自有部位的装修和维护权利、要求毗连产权人承担维修责任等。

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通过编织和精心管理合作网络赢得利润优势，已经成为国际大型零售企业竞争的重要方法。作为业态竞争最为激烈的行业，零售企业要想生存发展，单独依靠自身实力，已经难以应对竞争性微利时代的要求。通过纵向和横向合作网络的构建，降低交易成本，提高对顾客需求的反应速度，才能保持零售企业稳健经营，赢得竞争优势。沃尔玛通过合作价值网络的管理创造竞争优势的经典案例，给予我们很多思考和启示。

从价值链管理到价值网络管理

价值网络管理是一种新兴的管理模式，是供应链管理的一种演变与发展。供应链管理的基本形态是将供应商、制造商、分销商、零售商直到最终用户连成一个有机的链型整体。供应商、制造商、分销商、零售商和服务提供商以互利互惠、互信互补的原则，共同面对市场竞争，形成一个利益共同体，位于供应链上的企业都实现了成本的最低化。然而在供应链管理的过程中，企业却忽视了在市场环境中扮演重要角色的顾客需求以及竞争对手的存在。在这个基础上价值网络管理便应运而生。

价值网络管理模式将企业的供应链管理从波特的链式思考提升到网络思维，是传统供应链模式在当今电子商务社会的一种提升。价值网络管理模式的本质是围绕顾客价值重构原有的价值链，使价值链的各个环节，不同的主体按照整体价值最优的原则相互衔接、融合、动态互构。同时，它将处于多个竞争地位的不同企业所在的供应链进行相互连接整合，增加了对竞争对手的管理，从而将链型管理转化为网络状管理，弥补了供应链管理的薄弱环节。

沃尔玛价值网络管理

沃尔玛（Wal－Mart）百货有限公司，是由美国零售业的传奇人物山姆·沃尔顿先生1962年在阿肯色州创立。沃尔玛是目前世界上最大的企业，更是最大的百货零售公司。它在16个国家和地区拥有6500多家零售单位，包括折扣百货店、超级购物中心和山姆俱乐部。其中业务范围主要在美洲、欧洲和亚洲部分国家，全球顾客人数达到1.4亿，员工超过160万人。

沃尔玛价值网络管理的基本思想是以需求为导向，以核心企业作龙头，以提高竞争力，市场占有率，客户满意度和获取最大利润为目标，以协同商务、协同竞争和多赢原则为运作模式，通过运用现代企业管理思想、方法、信息技术、网络技术和集成技术、达到对整个价值网络体系的信息流、物流、资金流、商流、价值流和工作流的有效规划和控制，从而将核心企业与客户、分销商、供应商、服务商、竞争企业连接成一个完整的网链结构，形成一个极具竞争力的战略联盟。

沃尔玛基于供应链的价值网络管理模式在实战中取得了巨大的成功，为很多企业所学习和效仿。但更重要的是沃尔玛总能先人一步更新自身的技术和管理方法，使自己立于不败之地。

（一）快速响应客户需求

沃尔玛价值网络管理特点是把顾客纳入价值创造体系中，并把他们的要求作为企业活动和企业价值取得的最终决定因素。通过价值网络，企业可以及时捕捉顾客的真实要求，并将其用数字化方式传递给其他网络伙伴。不仅如此，将顾客纳入企业价值创造体系中，可以不断为企业发展提出新的要求，有助于企业明确竞争优势动态演化的趋势。

同时，沃尔玛的企业文化对其价值网络管理起到支撑作用。其中最精髓的是以下四大原则：

太阳落山原则 ：沃尔玛要求所有员工必须在当天落日前完成自己的工作，不得拖延。

超值服务原则 ：要向每一位顾客提供比他们原想得到的更多的服务，并寻求改进。

十步服务原则 ：只要顾客在十步距离范围内，员工必须主动热情打招呼，并询问是否需要帮忙。

薄利多销原则 ：采用低价销售的原则，降低每件利润，提高总利润。

重视客户需求，有“天天平价”和“满意服务”的口号作为企业竞争的核心内容，沃尔玛才能在价值网络管理的各个环节上做到领先。

（二）数字化关联网络支撑体系

沃尔玛特别注重对信息技术设备的应用，这方面的成功在于其销售和采购数据的及时集成和实时共享。这样，沃尔玛就能在第一时间内知道客户的真实需求，对需求做出快速反应，大大缩短了沃尔玛的供应链。沃尔玛主要应用了以下先进的信息技术包括数据库管理系统（DBMS）、销售时点系统（POS）、 自动补货系统（AR）、条形码技术等。

除此之外，电子数据交换系统（EDI）是不得不提的一项技术，这是数字化关联网络的重要内容，沃尔玛很早就使用了此项技术，利用EDI与其供应商通过电子通信传递数据信息，实现电子数据交换，产生托运单、订单和发票的电子化，得知最新的订单、存货和配送情况的技术。使用这项技术后，沃尔玛将原来分散的业务进行了整合，提高总体的规模效益。数据显示，EDI给沃尔玛带来的间接效益达到总贸易额的3%到5％。

卫星通信系统是沃尔玛用于数字化关联网络的另一项重要的技术工具。公司的大部分数据都可以通过主干网和通信卫星传递到数据中心去。同时，通过全球卫星系统，沃尔玛总部可在一小时内对所有门店的库存进行盘点，重要消息和进行远程沟通。

正是有了上述众多相互配合的信息技术工具，使沃尔玛能进行快速反应，将时间充分利用，以压低成本的方式来获取最大的利润。从而使沃尔玛的规模效益明显，形成了强大的整体市场竞争力和良性循环效应。

（三）网络化物流配送系统

沃尔玛的物流配送系统是值得称颂的“无缝物流”系统，这是保证沃尔玛达到最大销售量和最低成本的存货周转及费用的核心。

沃尔玛在物流配送中心的优势表现在两个方面：首先，沃尔玛的自营车队确保物流的高效。沃尔玛拥有2000多辆卡车，一年能运送75000吨货物。通过建立运输网络，可以保证在48小时内使货物从仓库到任何一家的店门。同时，沃尔玛应用数字全球定位系统（GPS）准确对车辆进行定位，统一调配。其次，高新技术的应用保证了物流的质量。沃尔玛最早的自动补货系统采用条形码(UPC)技术，电脑系统自动分析并建议采购量，使得自动补货系统更加准确、高效，降低了成本，加速了商品流转。

（四）开发合作价值网络的协同效应

具有核心能力的生产厂商、供应商是价值网络模式的微观基础。沃尔玛十分重视与厂商、供应商的关系，它认为价值网络管理的整体竞争力来自于价值网络成员的竞争力的协同效应。沃尔玛在与厂商、供应商关系处理上，实行的是相互合作，共生共荣的双赢关系。其主要做法是：由供应商提供优质产品和低廉价格，由沃尔玛提品服务和信息交换。

沃尔玛价值网络管理带来的竞争优势

以上研究表明，沃尔玛的成功关键在于其价值网络管理的成功，是顾客订单信息流、高效物流、薄利多销式的快速现金流的完美“三流合一”，由此产生的巨大的核心竞争力使其能在竞争激烈的零售连锁业扎稳脚跟，愈做愈强，立于不败之地。表1列出了沃尔玛近年销售额和利润率一览表。沃尔玛的成功有很多方面的因素，在这些因素中，最重要的就是沃尔玛通过强大的价值网络管理创造竞争优势。

（一）规模经济效应，降低总成本

价值网络的规模经济效应能够通过降低客户总成本提高价值让渡效率。以物流配送为例，沃尔玛通常围绕一个区域性配送中心密集建店，强大的配送中心可以支持120家门店，服务500 公里半径内的店面。沃尔玛在众多小镇的密集布点能够有效地发挥物流中心的规模经济性。物流环节的规模经济与高效的系统共同作用降低了沃尔玛的物流成本。沃尔玛85%的商品通过自己的配送中心运输，其配送成本不到销售额的3%，而竞争对手则达到4.5%～5%。沃尔玛因此可说服供货商支付物流补贴，将物流活动交给其物流体系完成，从中获取物流利润；统一采购配送也保证了沃尔玛商品价格在市场上的优势，使其获得竞争主动权。

（二）风险对抗效应，稳定的价值让渡

沃尔玛的风险对抗效应主要体现在其抵抗内部风险上。降低内部风险是指通过价值网络内部运作降低组织间的风险水平，从而达到一定程度的环境控制。沃尔玛通过其稳定的网络组织与众多企业建立合作联盟关系，譬如宝洁公司、皇后公司等一些知名的大企业。战略联盟模式使得网络成员，特别是纵向链的各环节企业的利益和目标一致，从而降低了沃尔玛与其供应商及顾客交易中的信用风险与违约纠纷风险。沃尔玛内部风险的降低保证了整个供应系统的稳定性，进而也增强客户价值让渡的效率。

（三）粘滞效应，提高顾客的依赖性

粘滞效应也称为锁定效应，是指客户放弃原有价值网络，转换成为其他价值网络的客户需要付出较大的代价。沃尔玛价值网络在很大程度上体现了其先进的网络营销理念，表现在其价格优势和优质的服务，尤其是其“天天平价”和“一站式购物”， 不仅仅让顾客满意，还使顾客对其所提供的产品和服务产生很强的依赖性，保证了客源的充足，提高了其竞争优势。

（四）速度效应，节约顾客宝贵的时间

速度效应指的是价值网络能够给客户提供更快、更及时的服务。研究表明，顾客对速度的要求将超过货币成本和品质，保证供应的速度和时间上的准确将成为企业战略的首要目标之一。沃尔玛在价值网络上能够产生速度效应，它的快速反馈系统使原先在时间和流程上处于先后关系的职能和运营环节得以同时进行，也就是说这些环节在空间上是分布的，在时间上却是是并行的，从而大大提高了整体响应速度，缩短了客户需求反馈的周期。沃尔玛通过构筑网络内部的信息平台，大大提高网络成员之间交换信息的速度。充分发挥速度效应，节约顾客宝贵的时间，是沃尔玛提高竞争力的手段之一。

目前，我国零售企业的成本优势更多地是建立在向上游厂家实施价格打压而降低采购成本基础上的，是一种典型的外生优势，而外生性的低价战略决不会构筑一个企业真正意义上的持久竞争优势。相比之下，沃尔玛通过其建立在全球卫星定位系统传输信息平台上的先进物流科技来整合供应商资源，构筑合作价值网络，获得了比竞争对手更低的经营成本优势。这种内生性优势，是沃尔玛采用总成本领先竞争战略而获得，形成了其所向披靡、不可取代的核心竞争力。学习和借鉴沃尔玛价值网络管理的做法具有十分重要的意义。

参考文献：

1.胡松评.向沃尔玛学供应链管理[M].北京大学出版社，2006

篇（8）

一、前言

改革开放以来，我国金融行业发展迅速，商业银行作为其中重要的分支，在金融行业中占有主导地位。商业银行的经营管理具有高效益性和高风险性。商业银行在经营管理活动中，必须要保持必要的安全性，在经营中注重流动，以增强效益为中心思想。我国商业银行的发展历史较短，在运行的过程中，借鉴了很多国外银行的先进经验。在经历了几十年的发展过程中，取得了一些成绩，也发现了很多存在的问题。商业银行合规管理就是要积极规避运行中的风险，让商业银行沿着正确的道路发展下去，为经济和社会做出贡献。合规管理是提高商业银行资产质量的重要途径，合规守法可以有效减少商业银行的不良案件发生，同样，合规管理对于商业银行提高效益具有重要意义。合规管理是促进商业银行经营发展的必要手段。

二、合规管理的主要内容和对商业银行经营的意义

（1）合规管理的主要内容。合规管理是金融行业发展的必然产物。在金融行业管理中，各个国家都有自己独到的管理模式。合规管理是保障商业银行合法健康发展的途径。合规管理是商业银行风险管理的技术要求。合规风险是银行在经营中，没有按照规定进行经营活动，出现了重大的经济损失和违法行为。合规管理主要就是对你合规风险进行管理。它包括市场准则，法律法规，内部规则，政策动向，市场惯例等多方面内容。合规管理需要建立具体的措施和制度，用以保证商业银行的稳健经营。

（2）合规管理在商业银行经营中的重要意义。商业银行要想长期生存和发展，就必须要建立符合法律规定的制度体系。合规管理是实现商业银行全面监管的重要手段。合规管理是控制商业银行风险的必要方法。合规管理可以有效保证商业银行的资金安全。合规管理在创造商业银行效益方面具有重要的价值要求。合规管理在最大程度上规避了银行经营中的风险，合理处理风险是合规管理的主要任务。在我国积极推进现代银行制度的关键时期，合规管理具有重要的参考价值，为商业银行的整体经营活动提供必要的依据。

三、现阶段商业银行合规制度存在的弊端

（1）合规制度体系尚未完善。我国目前的合规管理中，主要的缺点就是合规制度体系的合理性要求不足。商业银行的工作流程是具体的和细化的。因此，在制度体系方面，要把细致性当成制度制定的标准。商业银行在经营中，具有各自的特点，在制度上，我们必须要遵循商业银行各自的业务特点，不能盲目地建立制度。在管理形式上，要符合银行的年度计划和目标要求。制度建立是一项长期的工程，目前合规制度体系的不完善，是阻碍商业自身发展的主要障碍。

（2）合规文化建设意识较弱。合规文化是保证商业银行的所有成员能够做到自觉依法合规，在经营活动中倡导合规理念，强化养成合规的风气。但是，现阶段的商业银行内部管理中，合规文化建设的意识较弱，在合规管理中，不能形成良好的合规氛围，商业银行不具备合规文化的软环境。

（3）合规管理的执行存在环节上的弊端。商业银行的业务具有复杂性和完整性。在有些商业银行的经营中，企业领导者和组织者，在具体制度执行上，停留在表面，这就造成员工在执行上，也停留在表面，无法实现合规管理的细致性和全面性。合规管理的优势就是处理细节问题。执行力度不够必然造成环节上的疏松，从而影响商业银行的发展节奏要求。

四、规范合规制度管理，促进商业银行经营发展

（1）在意识上增强合规制度管理的认知。在任何一项制度的建立和改革上，意识层面都是所有活动的前提。商业银行的经营与管理尤其更要重视意识理念的树立和培养。在改革中，我们要加大对合规管理和合规文化的建设，在建设中，注重提高管理水平的方法培训。要将合规管理的意识渗透到员工的日常工作中，在细节中展开合规管理的优势。商业银行的制度建设中，对制度的认知和理解，是员工自我发展的基础。我们要倡导诚实守信、公平公正的道德标准，在实际工作中，遵守法律、积极完善业务水准，让企业员工实现自我和企业提升的统一性和一致性。

（2）完善合规制度管理的体系。我国商业银行的发展历史中，没有现成的经验照搬。我国的经济制度与发达国家不同，金融发展模式必然与他们有明显的区别。但是，经济活动目标都是促进社会发展。因此，应该建立属于我们本国实际、符合我国经济发展特点的银行管理体系。合规制度管理体系的建立要在识别、量化、评估等方面，建立规章制度和操作办法。一个完善的合规制度管理体系，需要有制度政策，有方法理论，有操作规则，有处罚办法。完善合规管理体系，是一项长期的任务，需要精神层面的支持，也需要基础设施方面的保证。（3）强化人力资源管理。银行的管理是银行经营发展的保证，其中人力资源管理是银行管理的重中之重。商业银行作为金融机构，人员的素质决定了业务开展的效果。在基层经营的管理中，要对银行全体员工实行合规文化的培训活动。在培训中，要让银行职员学习到法律常识、法律规定、职业操守等内容。在日常业务办理中，要注意按照行为规范进行操作。开展合规文化培训，是保证商业银行人力资源的公正客观，让银行人员具有专业的金融知识素养，在应对业务和处理复杂问题时能够保持清醒的头脑。

（4）科学规范商业银行合规管理体系。合规管理在商业银行经营管理中具有重要的意义。商业银行在我国的发展受到相应的限制，这就造成在运行过程中，制度没有发挥必要的作用。银行制度多数存在模糊状态和粗放的管理状态。科学的合规管理可以有效避免这样的发展局面。在运营中，要强化规章制度的力度，明确责任，明确任务，在制定规章制度和实际操作中，要把经营和管理统一起来，实现科学的管理方式。

（5）建立科学有效的监督约束机制。银行的业务性和功能性决定了银行在经营中会遇到很多管理上的漏洞。每年商业银行的案件都是由于管理的疏漏。因此，在合规管理中，要让社会对银行实行透明的监督，让职能管理部门加强对重点业务的管理。例如房贷的管理、车贷的管理、票据业务、理财管理等。在检查中，要对票据凭证进行全面的检查，对具体环节进行细致整理。监督约束机制就是要对商业银行的运营实现全程的监控，让商业银行的日常操作有法可依。

五、结论

合规管理是证券公司制定和执行的合规管理制度。提高商业银行经营发展的核心动力就是增强企业内部管理，内部管理对于商业银行来说是影响企业生存和发展的根据。合规制度的建立就是要从根本解决商业银行的运行风险。规避风险是提高利润的必要途径。我们建立和完善合规风险管理，可以把商业的经营活动，统一到一个整体目标上来，实现商业银行资本方面、控制方面、服务方面的现代经营理念，让商业银行成为金融体系重要组成部分。

参考文献：

[1] 刘燕.加强合规管理，促进稳健经营[J].农业发展与金融，2009（03）.

篇（9）

作者简介：王宁博，中国政法大学民商经济法学院。

一、法律概念分析

首先，股权转让指的是公司股东依据法律和公司章程规定程序将对公司享有的股权全部或部分转让给他人的民事法律行为。在适用范围上，因为股份公司具有资合性，其股东对于自己的股权转让自由，尤其是上市公司股权转让在证券交易市场进行，流通性较强，而有限公司不仅具有资合性，还具有较强的人合性，股东之间的相互信任是公司赖以生存的基础，因此法律所规制的股权转让一般发生在有限公司股东与第三人之间，据此达成的合意即为股权转让合同。根据企业性质，外商投资企业股份转让合同即为外商投资企业股东与第三人签订的股权转让合同。

从合同角度来讲，此类合同和一般民商事合同并无差异，根据《合同法》规定，合同成立时生效，但由于投资主体的特殊性，外商投资企业股权转让合同被赋予了特殊生效要件，即行政审批，在司法实务中，为此引发的关于合同效力及后续救济的争议也层出不穷。本文也将在后面的章节中对此进行阐述。

二、行政审批对外商投资企业股权转让合同效力的影响

出于投资安全考虑，我国公司法规定外商投资企业在设立及从事相关经营活动时应当经主管部门审批。股权转让即为经营活动中的典型代表，具有专门的审批程序，在外资并购国有企业股份时这种程序性也尤为明显。为外商投资企业专门设置审批、核准程序，其立法本意在于加强对外商投资企业的监管，从程序和实质双方面监督外资企业交易的正当性和合法性。由此来看，审批属于一种行政行为，是主管部门运用国家强制力对具体交易行为进行确认其有效性的具体行政行为。从整体上来看，外资审批制度对维护国内经济秩序，保护国家经济安全方面具有积极的意义，但利用行政审批限制本属于民商法规制的合同领域本就与私法自治的精神有所相违，若审批权实施及审批程序等再不合理，很难说外资审批制度起到其应有的功能，甚至会从消极方面影响民事行为的有效性，进而影响交易的稳定性。这在股权转让合同中表现尤为明显。

在审批与外资企业股权转让合同的效力关系上，早先立法及相关的实施条例中无所例外均规定“未经审批的股权转让行为无效”，这样的规定带来的问题也显而易见并已在司法实践中得到无数次验证，若外资企业股权转让合同未经审批即无效的话，即使合同已签订，合同不审批则自始无效，因而当事人也不负根据合同而产生的报批义务，从而导致实践中相关义务人会产生待价而沽的心理，根据合同是否对其有利选择是否履行报批义务。就其结果而言，很明显，不诚信的当事人反倒会从这样的法律规定中获利，不符合法律应有之义。长久以来，理论界和司法界对未审批合同的效力争议不断，对此问题，可以从以下两个案例入手：

案例一：香港绿谷投资有限公司与加拿大绿谷（ 国际） 投资有限公司等股权纠纷案

法院对该案中股权转让合同的效力裁判观点如下：该案属于民事诉讼纠纷，虽然法院最终判决在一定程度上显示相关的行政行为应当被变更，但也仅能针对备案、登记等非实质内容的行政行为。就外资企业股权变更合同而言，相关主管部门既被法律赋予这样的审批权力，行政审批成为合同生效的必经程序。在法理上审批是该类合同生效的实质要件，不可缺少。即使经过民事诉讼和判决也无法变更这一实质要件；即使行政行为有所不当，也只能通过行政司法救济程序而非民事来予以纠正。

案例二：广州市仙源房地产股份有限公司与广东中大中鑫投资策划有限公司等股权转让纠纷案

综上可见，数年之间司法实践对外资企业股权转让合同与审批之间的关系的态度可以说是截然不同，整体而言，笔者总结往年对此类合同的观点如下：

一是未经行政审批的股权转让合同无效。早年立法中均有体现。根据当时对外资严格管理的相关政策和立法要求来看，在实践中认定股权转让合同未经行政审批则无效的做法表面上有利于对外资企业进行严格的审慎监管。

二是未经行政审批的股权转让合同未生效。根据《合同法》第四十四条及《合同法解释（一） 》第九条，外资企业股权转让合同依法应当办理批准登记手续，则在未办理批准登记手续之前该合同属于“未生效合同”。

三是 法院无权确认未经审批的股权转让合同的效力，这种属于实质性行政行为只能由行政机关行使，以上述“绿谷案”为典型。

最终，《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》（以下简称《规定》）出台，终于在较高法律位阶上对外资企业股权转让合同效力问题进行了直接的规制，根据该《规定》第一条立法精神，外商投资企业股权转让合同属于依法经主管机关批准后才生效的合同，生效之日为批准之日；否则应当被法院认定为未生效；确认该合同无效的请求将不被支持。由此看来，最后立法者选择了第二种观点，即未审批未生效论，笔者认为这样的规定确实对解决实务中的合同效力争议问题具有指导性的作用，但并未清楚揭示行政审批与合同效力之间的关系，且对合同效力待定期间其他争议问题未提出明确的解决方式，笔者在接下来的论述中将阐述这些问题。

三、行政审批与外资企业股权转让合同效力之间的关系 前述可知，外资企业股权转让合同在审批前仍属于未生效合同，类似于效力待定合同，在此种情况下，合同中的义务如何履行呢？该《规定》第一条第二款中即给出答案：虽然外资股权转让合同未经批准不生效，但其中涉及到当事人履行报批义务的条款效力不受影响。此条款确实化解了实务中直接将合同归于无效而产生的合同履行问题，但笔者认为在无效合同基础上履行报批义务在法理上无法自圆其说。首先，根据该规定，报批义务应属于合同义务，其既非《合同法》中的先缔约义务，因为此时合同已成立，而非产生在缔约过程中；又非后缔约义务，因为此时合同还未履行完毕。其次，报批义务应归于合同义务，但根据《合同法》精神，履行合同义务一般应建立在已生效合同基础上，而股权转让合同又未生效。如此一来，该条款实则与合同法相抵触，进而使法律的强制规定陷入一种悖论。

篇（10）

一、充分认识推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依据我国经济合同和城市房地产管理的有关法律、法规和政策规定制定的，其内容反映了在物业管理委托活动过程中，各环节必须明确的当事人双方责、权、利关系，体现了物业管理委托管理的特点。推行和执行《示范文本》，有利于当事人了解、掌握有关法律、法规，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法的条款；有利于保护当事人的合法权益；有利于加强对物业管理行为的监督检查；有利于减少物业管理委托合同纠纷，促进合同纠纷的解决。各地应当积极推行《示范文本》，把它作为培育物业管理市场、规范市场行为的一项重要工作来抓。

二、加强宣传，积极推行《示范文本》。要使当事人了解和掌握物业管理委托过程中的有关法律知识，了解和掌握签订物业管理委托合同的基本原则和要求，自觉使用《示范文本》。要加强协调配合，做好《示范文本》的印制、分发领取和管理工作，结合《示范文本》使用情况检查、规范物业管理委托合同，保护当事人合法权益。

三、《示范文本》既适用于业主委员会与物业管理企业之间签订物业管理委托合同，也适用于房地产开发企业与物业管理企业之间签订物业管理委托合同两种情况。《示范文本》第十九条A（甲方权利义务）只适用于业主委员会与物业管理企业之间签订合同时使用，B（甲方权利义务）只适用于开发企业与物业管理企业之间签订合同时使用。当事人在签订物业管理委托合同时，可根据实际情况对有关条款予以选择。

四、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

附件：物业管理委托合同示范文本

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿

受托方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将＿＿＿＿＿（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

物业类型：＿＿＿＿＿＿

座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿号

四至：东＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿

西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿

占地面积：＿＿＿＿平方米

建筑面积：＿＿＿＿平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、＿＿＿＿。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、＿＿＿＿。

第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、＿＿＿＿。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、＿＿＿＿＿。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、＿＿＿＿＿。

第十条交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户 档案与竣工验收资料。

第十三条组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理服务费；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、＿＿＿＿等措施。

第十七条其它委托事项

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章委托管理期限

第十八条委托管理期限为＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日时起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿时止。

第四章双方权利义务

第十九条

A甲方权利义务（适用于业主委员会）

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3.审定乙方拟定的物业管理制度；

4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

6.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；

7.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方移交；

9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

B甲方权利义务（适用于房地产开发企业）

1.在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方拟定的物业管理制度；

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；

（3）＿＿＿＿＿。

6.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；

7.在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方移交；

9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十条乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订阅书面约定，并负责监督；

7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

8.每＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

11.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五章物业管理服务质量

第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。

1.房屋外观：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.设备运行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.房屋及设施、设备的维修、养护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

4.公共环境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

5.绿化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

7. 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

具体的物业管理服务质量要求见附件二。

第六章物业管理服务费用

第二十二条物业管理服务费

1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向业主或物业使用人收取。

2.管理服务费标准的调整，按＿＿＿＿调整。

3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。

4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第＿＿项处理：

（1）从逾期之日起按每天＿＿元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之＿＿＿交纳滞纳金；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.车库：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付、收费标准须经甲方同意。

第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1.高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1.房屋共用部位的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。

2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。

3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。

4.公共绿地的养护费用，由＿＿＿＿承担；改造、更新费用，由＿＿＿＿承担。

5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。

第七章违约责任

第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付＿＿＿＿元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章附则

第三十一条自本合同生效之日起＿＿天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十二条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条本合同正本连同附件共＿＿页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由＿＿＿＿仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院）。

第三十九条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满＿＿天前向对方提出书面意见。

第四十条本合同自签字之日起生效。

甲方签章：＿＿＿＿＿乙方签章：＿＿＿＿＿

代表人：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿