房地产开发和管理汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产开发和管理范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

在当前国家针对楼市的宏观调控和限购令的大背景下，房地产企业的资金面临着前所未有的压力，应该清醒地认识到，国家的调控政策是一项长期的政策，因此企业面临的困难也是长期的，因此做好企业长期的发展方式转变和现阶段解决企业面临的问题，最大限度降低资金风险，确保资金安全和正常周转，从而走出当前困境，确保当下平稳发展，进而促进企业的长远发展，无疑是当前所有房地产企业（不仅仅是中小房地产企业，同样包括一些房地产业的龙头企业，甚至也包括涉足房地产业的央企、国企等）的首要课题。在这样的背景和动机下，加强并且改进企业的融资管理，改变发展方式，规划长远发展，从而度过目前的困境便有了现实意义，也能达到保证资金平稳周转、最大限度降低资金对于房地产企业发展的制约，确保企业快速、健康发展的目的。

一、目前房地产企业管理的现状及存在的问题

第一，融资渠道单一。目前房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，虽然其他方式的融资已经被越来越多的房地产开发企业所重视（也是迫于银行贷款收紧而不得已为之），但最主要的融资方式还是银行贷款，而一旦国家对房地产动手，银行对房地产企业的贷款马上收紧，甚至关闭贷款之门，房地产企业的资金便会受到巨大威胁，这种威胁已经深及企业根本，因为没有钱，便拿不了地，造不出房子，恶性循环便会最终导致企业破产、倒闭，近几个月来，已经有一些中小企业迫于房地产资金紧张而最终关门大吉的例子见诸报端，可见融资渠道的单一已经成为企业可持续发展的重要瓶颈之一。

第二，资金压力大。房地产项目的先期投入大，包括拿地（土地出让金）、前期设计咨询费用、建房（建设资金）、人力（建筑商的建设费用）等，而投资的回收期又较长，风险高，这都导致房地产项目本身所固有的融资压力大等属性，而目前国家的楼市调控，如新国八条等政策文件，严格控制了购房人资格，导致房屋预售压力大，而财政政策对银行对房地产企业的贷款进一步收紧，一些企业感到从银行贷款是越来越难了，这些国家层面的打压和房地产自身的属性结合起来，对房地产企业的融资造成了空前的压力。

第三，企业自我积累能力下降。导致这个问题的原因是多方面的，一是开发商的贪大，报纸、网络上一些房地产开发行业暴利的新闻导致越来越多的人投入到这个行业来，做着一夜暴富的美梦，倾尽全力地贷款、拿地，盖房，这些导致了企业的不理性发展，不注重自身的资金积累，一旦外界条件发生变化，企业便面临着巨大的风险，而且这种风险可能是致命的。二是外部的竞争所致。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争，这些导致企业盲目地扩张，扩充自己的地盘，更加加剧了企业自我积累的能力下降。

第四，融资市场混乱，缺乏完善的法律法规规范。房地产的金融市场并不完善，房地产信托、住房抵押贷款证券化等金融产品虽然对房地产金融市场的发展作出了有益的探索，但这并不足以弥补法律法规不完善，政策法律缺乏一致性和协调性对房地产融资渠道所造成的阻碍。

二、加强房地产企业管理的建议

鉴于上述房地产企业融资现状、问题及原因分析，本文对于加强和改进房地产企业融资管理有如下几方面的建议：

第一，转变发展思路，从数量的扩张型向品牌的扩展转变，转变发展方式。一些房地产企业过于依赖粗放的发展方式，开发项目遍地开花、规模庞大，大量建造毛坯房，和科技含量低、质量低、舒适度低的“三低”商品房，其中一些企业在建造装修时资源浪费严重，甚至以次充好，偷工减料，造成商品房纠纷有增无减。这种发展思路是一种短视的思路，单纯注重眼前利益，不顾企业长远发展，这种方式可能在一段时间内产生巨大的经济利益，但从长远来看，无疑对企业的品牌和声誉造成负面影响，有的甚至因此而倒闭。这种牺牲长远利益来获取眼前利益的方式实不可取。相应地，集约利用土地，提高人员素质，加强住宅产品研发，加快科技创新能力，大力推进全装修房，全面提升住宅品质，节约土地资源，降低建筑能耗，减少资源消耗，走绿色低碳的可持续发展之路成为企业转变发展思路的可行之径。房地产开发商要从数量扩张转为品牌提升，不要盲目扩张，以免造成资金链断裂，提高房地产的开发质量和服务水平。数量扩张时代，中小房地产开发商服务意识和品牌意识淡漠，缺乏长远的规划，如果不能及时调整，会逐渐被市场淘汰。总之，房地产行业的品牌的阶段已经提前到来，企业要有充分的认识和思想上的重视，适应并且顺应这种发展趋势，在变化中把握先机。

第二，加强企业资金管理，各职能部门要紧密合作。在项目之初，提高现金流预测的准确性。加强企业资金管理，重点是现金流预测的准确性，从资金的源头、使用流向、投入比例、回笼周期、产出比、房价策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出资金使用的问题所在。

第三，加大投入产出比高的项目，对资金的使用流向进行严格和规范的管理，每一笔资金的使用，都应该经过缜密、深入的分析，对预期收益、回收周期、存在的风险等做出比较专业而理性的分析，力争使每一笔资金的投入都得到最大化的收益。同时应该加快资金周转，提高资金的使用率，避免周转期长的项目造成的可能的资金回笼压力。可以借鉴目前被广泛采用的基于现金流量模型的房地产投资价值，加强理论创新，重视投资价值分析技术的使用，避免那些投入产出比低的项目造成资金浪费，经过深入分析比对，发现潜在投资价值高的项目，抓住先机，果断出手，在激烈的房地产市场竞争中占得先手，用高投入产出的项目收益比来缓解资金压力，这种可以成为“先发制人”的方法本质上是一种化被动为主动的方法，在大环境不利的情况下，在别的企业都在通过打折促销等方式加紧回笼资金，投资更为谨慎的情况下，笔者认为值得房地产企业出其不意地主动出击，在最基本的资金周转不被威胁的情况下，主动出手，以进为退，通过多种渠道尽可能多得筹集资金，去占领其他企业不敢或不愿，却具有重要投资价值的项目。占据了投资收益高的项目，就占据了未来发展的先机，从短期看可能会进一步加剧资金压力，但从长期看，对保证长远资金安全，促进后期发展具有重要的作用。

第四，实施适度灵活的房价销售策略，不可死扛。在比较准确的现金流预测基础上，找到资金缺口的量，在房价销售阶段：以解决资金缺口为限，制定一个严谨的销售政策：促销价格和促销量。从目前的通货膨胀形势看，房价有其坚挺的基础，因此现阶段的销售政策是解决企业不能趴在成功的途中的政策。实施适度灵活的销售策略可以释放一种善意的信号，对缓解目前买方、卖方的尴尬局面有重要的作用，从一定程度上可以缓解企业背负的社会压力和道德责任，为企业改善大众口碑，提升企业信誉，从而推动销售量的提升，促进企业资金回笼，保证企业资金平稳周转，具有不可忽视的作用。

第五，加强资金风险意识。尽管以借贷方式筹措开发经营资金是房地产开发企业的普遍发展模式。先期内部投入资金不会很大，这对企业的资金来源来说可能起到一定的缓冲，但这种过分使用财务杠杆的方式存在比较大的潜在危险，一旦债务发生危机，便会危及企业生存。这种侥幸心理在经济过热、通胀压力空前的大环境下，显现出其危险性，一旦政策转变，哪怕是些许的变动，都会对市场预期产生不可估量的影响作用，对企业的资金压力起到的暗示作用，甚至强于真实的数字变更。所以，房地产开发企业应加强风险意识，稳定的可持续发展是企业的第一要务，不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内。

第六，严格控制成本费用的支出，完善资金监控。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。资金监控包括期前预控和期间监控两方面。前者的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以防患于未然。而后者则贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过完善资金监控，最终实现资金的良好管理。

第七，拓宽融资渠道，建立多元化的融资方式。企业不应该把注意力仅仅集中在银行贷款上，尽管这种企业融资方式能够快速获得大量资金，给企业发展提供足够的资本支持，但这种借贷方式的危险性也不容忽视，商业银行的放贷与否、放贷多少是根据国家的宏观经济政策来调整的，这种具有依赖性的方式具有变动性和不可预见性，当经济发展时，银行大量放贷，企业获得大量资金，房地产业蓬勃发展，大家都从中获利，而一旦经济过热、泡沫显现，通胀过快增大，货币政策和财政政策便会相应收紧，这对企业的资金冲击是不可忽视的。拓宽资金的渠道，促进融资方式的多元化，对企业发展来说便显得更加重要，一个好的融资方式，不仅关注银行信贷，更应该重视有股权融资、合作开发、房地产信托、典当等方式的完善和丰富。从资金来源上实现多元化，最大限度保证资金安全，为企业的长远和可持续发展提供坚实的和基本的资金支持，为实现这一目标应做到：第一企业应规范化管理，符合上市公司的要求；第二，重视业务素质的培养，熟悉各种融资方式的区别； 第三，要和金融机构和非金融机构保持良好的工作联系，保持各种融资渠道的通畅。

结论及建议：房地产行业是国家的支柱产业，房地产业的繁荣与否直接影响到国家的宏观经济形势，作为房地产业的承载，房地产企业的每一步从宏观上说都会对行业产生影响。在国家宏观调控和对楼市的过于繁荣的打压和限制的大背景下，房地产企业要做好足够的准备和思想上的重视，而这转化到具体的企业管理策略上，便重点表现在企业的融资管理，只有做好融资管理，促进企业资金流转，避免资金风险，才能从根本上保证企业的长远发展，促进企业更好更快地发展，也能间接促进国家经济的平稳较快发展。企业应该意识到，这不仅关乎企业自身，更和企业的社会责任密切相关。

参考文献：

[1] 武书义.我国房地产金融存在的问题与发展策略.华北金融,2008年第1期

篇（2）

1 我国房地产开发企业发展现状

1.1 国际经济环境影响我国房地产开发企业

2008年美国的房地产金融泡沫的破灭全球经济进入下降通道，外资寻觅新的增长点通过各种方式参与我国房地产投资，致使我国房地产产能过剩价格高涨危机重重。

1.2 中国房地产开发企业受到国家严格的宏观调控

1.2.1 货币政策从宽松到从紧

过去国家为支持房地产发展实行宽松的货币政策，随着房地产市场超常发展，房地产泡沫显现融资结构不合理负债水平高，货币政策从宽松转为从紧。

1.2.2 限购限贷高压不断

在多轮楼市调控效果不理想的前提下，政府加大力度通过限购限贷控房价治通胀。

1.2.3 保障房建设控制总供给

据住房和城乡建设部测算，未来三年每年住房保障投资3000亿元，政府为民生履责房地产市场供给总量由此增加。

1.2.4 成交量大跌以价换量大势所趋

据合房网统计：上半年合肥需求减少2%、投资减少16%，房产市场供应充足但销售面积下跌。房地产商目前最大的难题是如何缓解日趋紧绷的资金压力，继绿地率先采取降价策略之后，越来越多的项目开始降价销售，降价销售是开发商快速回笼资金最有效的办法。

1.3 中国房地产业面临着前所未有的激烈竞争态势

1.3.1 土地市场竞争越拍越高

地方政府债务的加大进一步推高土地价格上行压力，因此各地“地王”的频现，土地成本升高推动房价升高，房地产业由此产生的泡沫使整个房地产业的风险在上升。

1.3.2 营销领域竞争愈演愈烈

单一分销、两部分销、多分销渠道、品牌营销、差异化营销等等层出不穷。

1.3.3 资金压力越来越大

货币政策进步一收紧贷款的难度增大，房地产行业融资难，资金成本随着加息升级而高企。

1.3.4 人才竞争激烈

人才短缺是大多数房地产企业普遍存在的问题，大型企业因高速发展不断高薪挖人，小企业很难留住人才，人力成本逐年上升竞争愈演愈烈。

1.3.5 管理模式落后和僵化是企业成败的根源

结构同质化，重视销售之道轻视客户服务，管理欠科学化规范，观念落后。

2 房地产开发企业管理中存在的问题

2.1 企业管理规模化精细化不足

2.1.1 市场主体准入门槛不高

房地产市场虽有优质大型房企万科、 恒大、保利、绿地等大企业，但中小企业数量多规模小信誉差实力总体不强，我国房地产开发企业总数约9万左右，以中小企业居多，我国法律要求房地产开发公司最低注册资本为500万元人民币，对资本密集型企业来说门槛不高。

2.1.2 精细化、产业化不足

多数企业精细化产业化不足，多为粗放式投机式经营，无长远战略规划。

2.1.3 发展动力不足

多数企业因缺技术、缺管理、缺品牌、缺持续的盈利能力，发展动力不足。

2.2 高负债经营，蕴藏巨大金融风险

2.2.1 财务状况需谨慎

据调查多数房地产开发企业资产负债率高于70%，已经超过国际公认的安全标准60%，而且不少企业甚至高于这一数据，财务安全风险极大。

2.2.2 资金压力大

银根收缩贷款难筹资市场火热资金压力大增，资金成本高、劳动力成本逐年攀升、材料价格不断上涨，融资是中小企业发展以及生存的瓶颈。基于资金链安全考量以及后期土地储备需要，降价保量势必是一种选择，新的房价拐点可能到来，但形式上也可能表现为暗跌，融资是房地产企业发展的瓶颈。

2.2.3 信贷风险、监管不到位

房地产的资金风险，主要是银行业的信贷风险，政府从宏观角度和全局立场考量调控势在必行，藉此降低或化解信贷风险。

2.3 企业品质意识不强

设计理念不新，同质化标准化较多表现，差别化个性化和品牌化较少表现，设计创新有待加强。

2.4 企业经营管理粗放、不规范

制度建设、团队建设 、流程建设、绩效考核、信息化建设、内部控制水平低，进度控制、投资控制、质量控制效率不高。

2.5 房地产企业诚信问题不容乐观

涉及质量的投诉不断、捂盘惜售、噪音问题、合同违约、面积缩水、物业管理混乱总是等业主投诉政府监管然后再处理，房地产企业诚信问题不容乐观。

3 房地产开发企业管理问题的对策

3.1 通过兼并重组等方式做大规模，整合行业优势资源

3.1.1 产业链整合、联合开发、资本重组

加强上下游产业链调研、整合产业链资源优势，做大做强主业之外吸收上游设计、监理、咨询以及下游的建筑安装装饰的优质企业。恒大集团在本次调控中弯道超越，2011年销售仅次于万科居全国第二，先后收购了如深圳建设集团在内的产业链高端企业，为下一步扩张积聚力量。兼并重组，利用物业的组合规避风险。适当的兼并重组、多元化以及转型，现在的转型就是从过去土地运作为主的环节，转向品牌运作的环节。商业模式的创新，开发商―制造商―投资商，管理是核心。通过兼并重组做到规模制胜，本轮调控中国内房地产企业总数由9万变为8万，兼并重组是做大做强提高竞争力的不可或缺的途径。一如当年的家电业百花齐放，经过若干年的市场洗礼，如今大家知道的也只有为数不多的几家品牌。中小房地产业还应该走联合开发、合作经营、集中和规模化道路，不仅提高其防御风险的能力，而且可以借助规模效益优势，为企业筹集到更多的开发资金。房地产开发企业的整合可以通过资产重组，让一部分有实力的企业借助资本市场，通过资本运作，以控股方式组建紧密或松散的企业集团，通过横向联合增强企业的资金实力，或是通过垂直联合来延伸企业的产业链，也可以鼓励有实力的企业集团采用兼并中小企业的方式实现规模效益，获得由规模扩大带来自身成本的降低、共享技术、管理经验、市场信息等资源，企业通过发行公司债券也是一条比较好的途径，通过透明规范运作也能提升房地产企业并购。

3.1.2 主动让利销售，回笼资金

加快资金回笼，拓展融资渠道，适当放缓节奏，理性开发以待后市，向三四线城市扩张，逆市中寻找新的增长点，更科学的管理，更人性化的营销，比如碧桂园率先在全国范围内降价，名利双收做有责任感的企业。

3.2 通过项目资本运作吸收社会游资参与，减少负债资金风险

3.2.1 对外项目化运作，整合社会资源、合作共赢

成立项目公司，利用各自资金、土地、品牌等优势合作共赢，进一步吸收社会资本参与以达到以小博大共同发展，减少企业负债率以及财务风险，通过联手、共享品牌，以求利益最大化。

3.2.2 对内成本为先，加强管控

学习美国西南航空公司以低成本经营作为其经营战略和竞争优势,采用高飞机转场率和高负荷工作量来降低成本。我国中小房地产企业的可据此在调查市场需求后设计标准户型、批量生产。在住宅市场，不与大公司正面交手，专门寻找被忽略的潜在市场，锁定客户群，低成本、高效率运营，开发适合自己的商业模式，将房地产实体产品进行系列化、通用化、组合化、模块化设计，合理简化产品与部件品种规格，通过批量采购降低成本。加强过程控制和决算控制，土地市场加大区域投资规模减少转场率节约管理费用，加快开发规模、提高开发速度。

3.3 重点塑造品质，提升房地产企业竞争力

3.3.1 品质内涵包括品牌和质量

质量树品牌、诚信立伟业品牌综合塑造可以通过品牌身份识别、战略规划、个性塑造、定位、核心价值界定、知名度打造、美誉度提升、忠诚度培育、联想建设、延伸、形象更新、国际化、整合传播、保护与危机管理、体验等步骤。

3.3.2 房地产企业品牌的塑造-工程设计创新

控制设计进度、加强设计审查、做好设计优化、施行精品化战略、标准化战略，加强设计创新、注重环保、节能减排、智能化的植入，针对2008地震危害加强抗震设计、提高抗震设防标准，减少结构性损伤提高建筑设防等级，设计理念超前确保设计的可靠性、先进性、科学性、合理性。不断学习国外先进的设计理念、设计风格。融古今中外之长为我所用，考虑结构耐久性加大钢材含量，社会效益将在更长的时间里显现，做负责任企业打造品牌从设计开始。

3.3.3 房地产企业质量的打造-工程管理创新

优选施工队伍，特别是好的项目经理团队更是重要，加强全过程控制采取旁站、巡视、抽检等多种方式确保施工工序质量，材料设备加强报验及见证取样送检确保材料质量，在人员、材料、机械、施工方法、作业环境等方面全程控制，确保工程质量始终处于受控状态。

3.3.4 房地产企业质量的后延-服务创新

房地产消费是一个连续的过程，既需要售前宣传又需要售后服务，随着市场竞争的激烈展开和购房者要求不断提高，延伸产品越来越成为竞争获胜的重要手段。以房企客服标准化为例，既需要技术标准，又需要管理标准，还需要工作标准。如对房屋有可能发生的质量缺陷进行处理的技术规范，房屋使用维修规程，对客服及客服提供可能产生的问题进行处置的技术规范；房企客服管理通用标准，房企客服三包管理标准，房企客服的客户管理标准，房企客服评审管理标准；客户服务部门职责标准、客服人员素质标准、客服人员岗位标准等都需要不断创新。知名企业万科的物业做得精细扎实、无微不至、服务贴心。

3.4 管理方法创新，提升房地产企业管理能力

3.4.1 管理方法和管理技术的创新

管理组织结构创新需全员参与重在基层，把问题和矛盾解决在基础阶段，避免信息传递失真、降效。合同管理、采购招标管理、财务管理、营销管理、成本管理等等施行标准化管理，利用标准流程、制度建设系统的数据库、指标库、动态控制及时更新，运用先进的网络计划组织优化、不断创新。

3.4.2 房地产企业信息化

房地产企业借助现代信息技术的强大功能，通过对企业内外部信息资源的深度开发和广泛利用，不断提高其决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力。房地产企业通过实现信息化，可提高其产品的科技含量（如数字化小区和数字家居），增强产品的市场竞争力；可促使房地产企业的组织结构、业务流程和管理流程更加合理，从而增强企业的应变能力；可进一步整合房地产企业的各项资源或生产要素，使其在一定技术条件下达到他们最佳结合，从而大大提高企业的生产经营效率和管理效率；可使房地产企业应用快捷的信息交流平台跟踪先进科技成果，从而提高企业的创新能力。采招管理、合同管理、工程管理、售后服务管理，引入信息化模块化标准化统一平台，在吸取一流企业管理模式、管理经验的前提下优化标准规范管理。房地产信息一体化管理平台建设是企业做大做强后标准化建设管理的必然之路，它解决了信息孤岛效应，减少了信息传递失真，增加了决策的及时性、准确性。目前在万科、恒大等知名企业运用，亟待推广普及。

3.4.3 建立学习型组织，不断增强创新能力

通过建立 QC小组，专题研究核心技术问题，解决专项方案，不断总结先进生产经验，扬长避短不断攻关攻坚，在技术领域及管理领域不断提高。

3.4.4 加强人力资源管理，提升房地产开发企业竞争力

建立好企业的培育、引进、留住高水平管理人才和技术人才机制，一方面设计合理的薪酬，另外尊重和发挥个人价值激发个人潜力以及自由的个人发展空间可以吸引和留住人才。企业可以积极与有关部门、高校、科研院所合作，组织形式多样的企业人才培训，提高员工的技能和业务素质，为企业培育一批业务、技术和经营管理三结合的复合型人才。一方面加强社会招聘选拔一流人才，同时建立激励与约束机制、施行监管分离也很重要。

3.5 建设和发展企业文化

建设房地产开发企业文化，以人为本。首先建立企业文化建设小组，其次提炼和强化以企业精神为灵魂的核心价值观念体系，再导入企业形象大力发掘宣传企业核心文化。打造适合的企业文化，营造良好的企业发展氛围，管理层对员工的支持、参与一线员工的工作，团队合作、无缝配合、高效协作，加强交流、充分沟通，充分调动员工的积极性和创造性，促进员工和企业共同发展。

4 结束语

面对当前国内国际环境，我国房地产企业发展形势严峻，只有加强管理不断创新，才能使房地产开发企业在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]方自虎.《建设工程合同管理实务》[M]，中国水利水电出版社，2005.4

[2]姜卫杰.《建设工程施工管理》[M]，中国环境科学出版社，2005.1

[3] (美).丹尼斯・迪帕斯奎尔.《城市经济学与房地产市场》[M]，经济科学出版社，2002.7

[4]余宏.《房地产经济学》[M]，人民交通出版社，2008-01-01

[5]叶檀.《中国房地产战争》[M]，山西人民出版社，2009年10 月第1版

[6]郎咸平.《标本：地产领导者领先之道》[M]，东方出版社，2006.1.1

[7] 乔治 罗斯.《美国房地产大亨唐纳德・特朗普的投资课》[M].电子工业出版社,2009.10.2

[8]张毅. 《工程建设前期筹划》[M] (第二版)， 同济大学出版，2003.9

[9]波特.《竞争论》[M]，中信出版社，2003.1

篇（3）

近几年来，房地产市场持续升温，供需两旺。随着“大盘”、“精品”时代的到来，房地产开发企业优胜劣汰的进度也在加快，在这个过程中如何求生存、求发展，是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的区域环境中，除了开发适销对路的产品外，最重要的是降低项目开发成本，最大限度地提高投资效益，这一点受众多房地产开发企业的关注，既是热点又是难点。如何降低项目开发成本，提高投资效益?对房地产开发的造价进行有效地控制与管理是关键。

1.房地产开发全程造价的分类及其特点

目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段：项目投资决策阶段（项目建议书、可行性研究、投资收益分析），项目规划设计阶段（项目规划设计、方案审批），项目实施阶段（施工阶段），项目竣工结算阶段。

在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在+30%到-20%之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确；第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；第三，技术设计阶段（扩大初步设计阶段，简称扩初），开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。

2.房地产开发企业造价控制技术与方法

2.1 立项阶段的造价控制措施

房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与造价分析时，相对来讲，收入的不确定性可能大一些，对于造价来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行造价相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于造价控制也十分重要，把造价控制由事后控制做到事前控制。在造价估算时，按会计分类尽可能的进行细化，使以后在造价控制时能够有的放矢。同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。

2.2 设计阶段的造价控制措施

有资料表明，初步设计阶段影响投资的可能性是75%～95%，技术设计影响投资的可能性是35%～75%，施工图设计阶段影响投资的可能性是25%～35%，而到了施工阶段，影响工程造价的可能性已经只有10%。由此看来，控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资造价控制的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资造价控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来，建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性，致使一些设计项目的设计质量不高。

2.3 基建阶段的造价控制措施

按基建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。

3.结语

长期以来，人们习惯于把寻找开发项目、项目实施作为重点工作来抓，而把造价的控制与管理工作集中在竣工结算审核阶段，毕竟是被动控制、事后控制。笔者认为，房地产开发企业应该将“开源”与“节流”并重，切实重视开发项目的造价控制与管理。在项目运作的各个阶段施行全过程、全方位的造价控制，以利房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，为企业实现效益最大化、获得持续健康发展奠定坚实的基础。

篇（4）

1 前言

财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投人量大。回收周期长.财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后。房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈.为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。

2 房地产开发项目的特点及风险

对于房地产企业而言，一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目，所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功，所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误，造成巨大的损失， 再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计， 负债率高、融资成本高、资金风险大几乎成为房地产开发行业的特点。就性质而言，房地产本身属于资本密集性行业，投资规模相较于其他行业而言可谓巨大，而且资金运转的周期通常都比较长。而目前房地产行业的融资渠道基本集中在银行贷款上，这不仅造成了融资成本居高不下，也积聚了相关资金的巨大财务风险。

开发的周期长，就意味着其间可能存在大量的不确定性因素，也就意味着具有比较大的投资风险。当然，周期的长度与风险程度是成正比的。至于不稳定性因素，可能来源于社会经济环境的变化、可能来源于国家政策的调整、也可能来源于消费者需求的转变。那么周期长这个特点就面临随时应对这些不稳定因素变动的巨大风险。

3 房地产开发项目财务管理工作中存在的问题

（一）投资前财备风险揭示不足

房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素。例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。

（二）筹资方式单一

目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一.即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格。银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。

（三）疏于现金流管理

房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数.过度投人；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。

（四）财务预算管理流于形式

全面预算管理越来越被企业所采纳.但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算.但在预算执行过程中控制力度薄弱.预算执行缺乏刚性。预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。

4 房地产开发项目财务管理工作的优化措施

（一）建立风险评估系统.充分揭示项目风险

房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高射政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分.项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时.会使企业实际投资成果达不到预期。甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数。

（二）拓展融资渠道。提高资金链抗风险能力

首先.积极发掘内部融资的潜力.房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率.降低资金成本。

其次。开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。

再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件。企业一旦不能取得银行贷款.应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中。会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券：发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前。中国民间资金丰厚而投资渠道有限.房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小。

（三）实施全面预算管理

房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度.在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中.预算管理同时还起着考核依据的作用。

（四）利用税法优惠政策进行税务筹划

篇（5）

前言：

房地产开发项目的特点主要是周期性极长、投入的金额较为庞大、面临的风险极多，是一项十分复杂并且管理难度较大的工程。开发项目主要分为三个阶段，第一阶段为项目策划阶段，第二阶段为项目设计阶段，第三阶段为项目实施阶段。随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。

一、房地产开发项目工程管理的意义

房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题

（一）项目策划不够完善

房地产开发企业过分的注重经济效益的提升，更多的注意力集中在开发地段的周边环境与项目工程竣工之后能够为企业带来的商业价值。房地产施工单位又没有做好项目的策划工作，仅仅负责施工建设工作，导致在施工过程中经常会出现图纸错误、遗失等情况，严重的情况下会使建筑质量严重不达标，威胁作业人员以及未来业主的人身财产安全。

（二）项目工程施工细节监督与管理存在漏洞

房地产施工单位往往只重视房地产开发项目的施工进度，忽视了对房地产开发项目工程施工过程中细节的监督与管理，疏于检查，导致房地产开发项目工程施工过程中存在较大的质量问题，即便监督部门发现了其中的问题也没用得到及时的处理，降低了房地产开发项目工程的质量。

（三）项目工程各个环节施工队伍配合欠缺

由于房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂的工程，许多不同的施工环节需要不同的施工队伍进行施工，而施工人员素质参差不齐，相互之间也缺乏一定的配合，如果没有得到充分的协调，就会影响彼此之间的施工质量与效率，降低房地产开发项目工程整体的施工质量与效率。

（四）项目工程规章制度没有落实

为了保证房地产施工质量，我国出台了一系列相应的规章制度与施工标准。但是目前情况来看，房地产施工单位在施工过程中，往往没有落实国家制定的规章制度与施工标准，严重影响了房地产开发项目工程的质量。

（五）项目工程管理体制不完善

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，科学合理的分配施工人员，避免一味的追求经济效益的提高。房地产开发项目需要一定规模的工程管理人员对施工的每一个环节进行监控与管理，如果片面的追求经济效益的提高，压缩工程管理人员的数量，势必会降低工程管理部门对房地产开发项目施工环节的监督与管理力度，也无法及时发现施工环节出现的质量问题与安全隐患。

三、房地产开发项目工程管理常见问题的解决措施

（一）完善项目施工前项目策划工作

房地产开发项目在施工之前，需要做好项目策划工作。开发商需要结合实际市场行情，确定最佳的施工区段，然后根据消费群体的需求确定主要的设计风格。同时，要积极寻求国家房地产规划部门的配合，得到国家宏观政策的辅助与支持。房地产施工企业也需要做好图纸的分析与保存，避免发生遗失等情况影响施工进度。

（二）加大项目工程施工细节的监督与管理力度

房地产开发项目施工单位不能片面的追求施工进度，需要在保证施工每一个环节的质量前提下，尽可能的缩短工期。同时，项目工程管理人员需要加大对项目施工细节的监督与管理，及时的发现其中存在的质量问题与安全隐患并督促施工单位进行处理。

（三）加强项目工程各环节施工队伍之间的沟通

在项目工程施工开始之前，设立一个沟通的平台让不同施工队伍进行事先的沟通与交流，积极寻求配合，避免由于沟通不及时影响施工的质量。只有达成意见的统一之后，才便于施工队伍协调施工工作，提升项目工程施工质量。

（四）落实项目工程规章制度

在项目工程施工过程中，施工单位需要严格按照国家制定的规章制度与施工标准进行施工，项目工程管理人员也要对施工过程进行监督与管理，确保项目工程施工的高质量高效率开展。

（五）构建完善的工程项目管理机制

房地产开发项目工程需要根据施工的实际情况出发，构建完善的工程项目管理机制，科学合理的分配施工作业人员，不能片面的追求降低人力资源成本消耗提高经济效益，应该从提升房地产施工质量方面着手，才能逐步实现房地产开发企业经济效益的提升。

结束语

本文主要针对房地产开发项目工程管理中常见的五种问题进行分析与解读，试探性的提出了相应的解决措施，希望能够帮助房地产开发项目工程管理人员提升自身管理有效性，促进房地产事业高效、高质、稳定、健康的发展。

参考文献：

[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）.

篇（6）

中图分类号：F293.3 文献标识码： A

引言

随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。

一、当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题

1、开发前期准备和调研工作不够

当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。

2、管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。

3、不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行

房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。

4、设计监理制度不够规范

当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。

5、造价预算出现严重偏差

一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。

6、完工验收与备案管理不够严格

房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。

二、房地产开发工程项目管理难点的解决措施

1、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作

前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作

整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3、要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作

在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

4、加强房地产开发工程项目中成本的控制

政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

5、工期的控制

工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。

6、安全的控制

房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。

7、房地产施工质量管理

首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。

而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。

最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。

结束语

随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。

参考文献

[1]曹怀.基于房地产开发项目工程管理措施分析探讨.四川建材,2009,4.

篇（7）

Abstract: real estate development enterprises to control the engineering cost is to meet the target cost in the business enterprise within the set, in the premise of project quality standards, the cost control in the target cost setting limits. The construction phase is the biggest stage of investment, is the extension of bidding work, is a specific contract, is the real implementation stage. In the construction stage is to control the construction and installation cost. This paper analyzes the reasons of cost control in the construction stage of construction project cost control in the construction stage, and effective way to proceed, to achieve the cost target in the project construction stage.

Keywords: cost effective way of full economic consciousness of engineering cost control

中图分类号： TU723.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

房地产开发项目各个阶段一般包括投资决策阶段（市场调查、项目定位、购置土地）、勘察设计阶段、建设准备阶段（招投标阶段）、施工阶段、竣工结算阶段、后评估阶段

一般来说，房地产企业从购地后开始项目建设到房屋竣工交房具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使得建设工程施工阶段的造价复杂多变，在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投资却主要发生在这一阶段。目前有许多建设项目在投资的施工实施阶段是造价失控浪费的、其原因如下

建设项目施工阶段造价失控的原因：

1、合同条款欠严密

施工合同是发包人和承包人为完成商定的建安工程，明确相互权利、义务和责任关系的合同。施工合同是工程建设项目的主要合同，是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。一个完整、科学、合理的施工合同具体内容均体现在与工程造价有关的信息，包括合同文件的组成与解释顺序，具体、明确的工程实施范围，工程数量，总造价的组成，计费方式及费率，浮动率，工程款的支付方式，工程的变更、签证等规定，工程结算、工期、质量的约定，检测、检验费，索赔、风险责任，保险，甲供材料和设备，分包工程等等。上述各项内容如稍有不明确或确定不合理，即可对造价造成很大影响。

2、施工组织设计的编制考虑不周全，特别是一些总平面布置不合理，场内各个施工单位的场地分配不科学，有些引起很多二次搬运费等等。

最优的施工组织设计应该是结合工程自身特点明确施工进度的关键线路，顺利的衔接各个节点，高质量高效率的完成施工务。但有时高质量高效率和造价却是矛盾的。施工组织设计不应单纯从技术可行性角度考虑，应做到在满足技术可行性的同时，还要结合施工可行性，经济适用性。

3、设计变更手续办理不及时因设计变更是施工过程中非常重要的一道管理程序，

针对合同条款，对施工过程中涉及到工程量增加新增工程项目施工条件环境的改变业主或地方政府等原因引起的施工费用增加等都应及时办理相关的变更签认手续，保留影像资料等，从而为索赔或调概做好准备，规范全理地规避企业风险。这也是避免工程造价失控的一项重要内容。

4、施工现场管理松散、结算混乱由于有关管理人员责任心不强，业务水平不高，缺乏有效的监督管理制度，致使现场管理混乱，签认的原始数据没有合理性，从而造成工程决算不准确、成本不实，效益流失，造价失控。

5、单方面缩短合同工期及提高质量标准

目前有些工程项目在已签订的合同中对工期及质量已有明确要求，但施工中由于因开发企业单方面原因要求将合同工期提前、质量标准提高，也是造成工程造价失控的原因之一。有时开发商由于变更因素经常要求施工方抢工，从而增加费用。

6、进度款支付拖欠、不全额给付

目前有很多开发企业对按照合同节点的进度款是缓给，不全额给付，拖欠比较严重，拖欠世间长了后造成工程停工，建设时间延长，有可能引起施工索赔和不按实交房等产生索赔等更大的风险。

因此，通过以上对建设项目施工阶段造价失控的原因具体分析列举，在实践中往往把施工阶段作为工程造价控制的重要阶段。施工阶段工程造价控制的主要任务是通过工程付款控制、工程变更费用控制并处理好费用索赔、挖掘节约工程造价潜力以实现实际发生的费用不超过计划投资。房地产开发企业在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程进度款管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。

施工阶段成本造价控制的方法较多，其有效的途径可以从以下几个方面着手，确保项目成本目标的实现。

一、加强各部门参与提高全员经济意识

成本控制决不单纯是工程核算人员、财务人员的任务，也不仅仅是财务部门和项目部的事，而是全体建设参加者的共同任务。成本控制要做到全员参与，树立全员经济意识。而如何树立全员经济意识正是现在施工单位急需解决的一个问题。

在施工阶段要加强设计、工程、成本部门之间的共同协调控制成本，制定成本控制目标，推行责任成本，加强对发生的增加成本事项的评估考核机制

可以由部门经理与上级领导签订责任书，明确自己在工程施工过程中遇到不同情况时所应承担的责任。然后，在项目部内部层层分解责任，层层分解责任成本，层层签订责任书。最后，对于具体考核措施，可以在项目部内部成立一个考核小组，在每道工序完成后，根据项目部内部成员责任目标完成情况，进行商议考核。

二、加强合同管理、减少工程索赔

1 、施工合同是施工阶段造价控制的依据。签订严密的施工合同，同时在施工中加强合同管理，才能保证合同造价的合理性、合法性，减少在合同的履行过程中发生纠纷，维护合同双方利益，有效地控制工程造价。

2 、做好合同会签及审批制度。施工合同内容广泛，涉及施工技术经济法律等多方面知识，在合同为正式签订前，由各专业部门共同研究。提出对合同条款的具体意见，进行会签。实行会签制度，能够确保合同全面及实际的履行。通过严格的审查批准手续，可以是签订的合同合法有效尽量防止合同纠纷的发生，减少索赔事件产生的因素。在合同签订后要做好合同文件的管理工作。补充合同、重要的工地会议纪要、工地联系单等作为合同内容的一种延伸和解释，必须完整保存，同时建立技术档案，加强资料管理必须重视。

3 、施工前，应组织施工合同交底会议。相关管理人员，须将本工程中标方式、清单组价的依据、利润降点系数等有关工程造价控制方面的信息及时准确地传达。熟悉和掌握相关的施工合同文件是工程造价管理的前提。

4、合同履行过程中的管理。加强合同的跟踪管理，做好工程施工记录和日程的文件资料的积累工作，根据合同正确处理索赔，达到有效控制投资的目的。

5、合同管理的后评估制度。对合同管理制度从合法性、规范性、实用性、系统性及科学性等方面进行评估，发现和解决合同履行中的问题，不断完善合同管理。

三、 优化施工组织设计

1、 充分做好施工准备工作。在收到中标通知后，施工单位应着手编制详尽的施工组织设计。由于工程开工前的一系列准备工作可以采用不同的方法去完成，不论在技术方面或者组织方面，通常都有许多方案供施工人员选择。不同的施工方案，其经济效果是不同的。工程管理人员应结合工程项目的性质、规模、工期、劳动力数量、机械装备程度、材料供应情况、运输条件、地质条件等各项具体的技术经济条件，对施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化，提出改进意见，使方案更趋合理。

2、 遵循均衡原则安排施工进度。在编制施工进度计划时，应按照工程项目合理的施工程序排列施工的先后顺序，根据施工情况划分施工阶段，安排流水作业，避免工作过分集中，有目的地削减高峰期工作量，减少临时设施的搭设，避免劳动力、材料、机械耗用量大进大出，保证施工过程按计划、有节奏地进行。

3、 力求提高施工机械利用率。在工程施工中，主要施工机械利用率的高低，直接影响工程成本和施工进度。因此，必须充分利用现有机械设备，在不影响工程总进度的前提下，对进度计划进行合理调整，以便提高主要施工机械的利用率，从而达到降低工程成本的目的。

4、 施工方法、施工技术的采用以简化工序、提高经济效益为原则。在保证工程质量的前提下，尽量采用成熟的施工方法，采用简化工序和提高经济效益的施工技术。因为成熟的施工方法只要提出要求，施工人员不需要花更多的时间去掌握它。简化工序的施工技术即节约了时间，也达到了提高劳动生产率的目的。

四、材料使用和管理

工程直接成本主要是指在施工项目成本形成过程中直接构成工程实体和有助于工程形成的人工费、材料费、机械使用费及其他直接费用，其中材料成本约占工程总成本的60%左右，因此材料成本的控制是工程项目成本造价控制的关键。材料成本的控制以下方面。

加强对甲供材的确定和管理，考虑资金、时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。

严格对乙方供应的材料核价管理：第一，加强对买价的控制。通过市行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家，加强材料设备的战約供应商的建立和管理。

五、严格控制工程变更与现场签证。

在工程项目的实施过程中，由于建设单位、设计、施工等方面的原因。常常会出现工程量、材料、施工进度等变化。导致工程费用发生改变，因此，应该加强对工程变更与现场签证的审核。

1、 工程变更的原因。开发企业对建设工程提出新的要求。例如，修改项目总计划；削减预算；更换不同材质的门窗等。由于设计上的错误，必须对设计图纸作修改。由于使用新技术，有必要改变原设计、原施工方案。由于施工现场的环境发生了变化，预定的工程条件不准确。政府部门对建设项目有新的要求，如环境保护要求，城市规划要求等。以上情况导致变更的产生。

2、 工程变更中应注意的问题。第一，工程师的认可权应合理限制。常常通过工程师对材料的认可权，提高材料的质量标准；对设计的认可权，提高设计质量标准；对施工认可权提高施工质量标准。企业对超出合同规定的要求应通过一定程序并取得企业书面确认，施工方因为这些变更能都产生工期和额外费用的索赔要及时准确提出开发商要及时审核和判断必要时也可以反索赔。第二，工程变更不能超过合同规定的工程范围。工程变更决对不能超出合同规定的工程范围。如果超过了这个范围，承包商有权不执行变更或坚持先商定价格后再进行变更。第三，承包商不能擅作主张进行工程变更。对任何工程问题，承包商不能自作主张，进行工程变更。

3、对签证事项的审核时，应严格审查签证事项发生的内容、原因、范围、价格、明确费用发生的承担方，如果该签证事项的发生时由于承包商的原因造成的或已包含在合同价款中，应予注明。并要规范现场签证，详细说明签证事项产生的原因、时间、处理的办法等内容，不要是配以简图和文字说明。

六、加强工程进度款的及时全额支付

按照合同约定，在到达工程支付节点后开发商要及时审核工程进度和拨付工程款。偶尔延后支付是也告知施工方做好协商解释工作，且做好书面记录，避免万一产生付款索赔而没有留证据而发生费用的风险。

七、加强工程工期质量和进度的管理

要监督施工方质量要达到一次行合格，由于施工方由于管理不善引起的返工费用一般是施工方自行解决，但有时也会返工造成工期延长，进度滞后 。有些质量不合格可能是甲方和监理监督不到位造成的从而加大成本支出。如在基础施工中由于甲方管理人员不作为没有时时现场控制和对土石方的抽检经常出现施工方超挖深的现象。

八、加强安全文明施工管理，杜绝发生安全事故，也可以避免因发生安全事故引起的甲方赔偿责任。

九、加强企业的廉政制度建设，企业应提高企业员工主人翁思想意思，员工要以企业就是自己家。并加强廉政制度建设，建立一套严格的反腐倡廉保证体系。杜绝在施工中甲方工作人员收红包现象，以致在项目实施中随意下令改变设计标准、不作为、引起索赔给企业造成经济损失。

综上所述，工程施工项目的成本控制在整个项目目标管理体系中处于十分重要的地位，工程项目的成本控制的好坏，直接影响到工程利润的高低。只有在工程施工中全方位、全过程严格把关，才能做好工程施工项目的成本控制工作，使企业在激烈的市场竞争条件下站稳脚跟。

参考文献：

[1]王占红李立红:影响工程造价的主要因素及控制[J]．中国科技信息，2006（19）

[2]舒怀珠等:建设工程项目实施阶段的造价控制[J]．中国水运（理论版），2006（5）

篇（8）

房地产项目开发在新形势下的成本控制主要是指综合考虑项目开发全过程，合理控制项目开发和生产经营过程中所耗费的资金，坚持优化企业资源，降低房地产企业项目开发的成本，从而获取最大化的企业经济效益。其中，房地产项目开发的成本控制主要涉及到项目规划设计的成本控制、项目开发的成本控制、招标成本控制和施工竣工阶段的成本控制。然而，当前我国大部分房地产开发企业在项目开发过程中还存在着一系列的问题，本文着重分析房地产项目开发中成本控制和管理存在的问题，再根据实际情况提出解决的对策。

一、房地产项目开发中成本控制存在的问题

(一)房地产开发成本控制认识不到位，财务报告不规范

在整个房地产企业发展过程中，财务部门所提供的财务报告，为房地产开发企业制定科学合理的成本控制决策和审计措施提供一定的数据依据。但是，由于财务报告内容本质上就存在滞后性的特点，在一定程度上影响着企业制定成本控制制度，从而增加房地产项目开发的投资成本，进而增加房地产开发企业的运营风险，严重制约了房地产企业稳定健康的向前发展。

(二)缺乏科学的成本控制方法，增加了项目开发的成本

房地产开发项目的成本控制直接影响到房地产开发企业的经营水平。然而，当前一部分房地产企业在项目开发之前，尚未全面考察房地产市场，也并没有对项目开发的各阶段进行具体的成本预估，便盲目的进行投资。同时，还有一部分房地产企业在项目开发过程中高估或者忽略了当地人们的消费水平，也在一定程度上增加房地产项目开发的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，导致成本控制缺乏制度依据

当前大部分房地产项目开发企业在发展过程中并未构建完善的成本控制制度，成本控制责任落实不到位，从而导致房地产项目开发各个阶段的成本控制缺乏制度依据，难以从根本上控制房地产项目开发的成本。

二、房地产项目开发的成本控制和管理策略

(一)正确认识房地产开发成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念

为了有效提高房地产项目开发的成本控制水平，首先便需要正确认识房地产开发的成本控制，充分重视项目开发准备、实施、竣工各个阶段的项目成本控制，树立良好的项目成本控制管理理念，不断强化房地产项目开发的成本控制管理意识。当项目开发确定之后，便必须综合全面的分析项目成本开发的可行性研究，有效提升项目成本估算，并做好房地产项目的成本控制风险预测，全面了解可能影响项目成本控制的风险因素，及时采取科学完善的风险控制措施，从而有效提升房地产项目项目成本的可控性。

(二)强化项目成本的整体控制，充分发挥财务部门的整体控制作用

为了有效提升房地产项目开发的成本控制和管理水平，便需要强化项目成本的整体控制，避免将财务管理局限于各个项目资金的核算上。坚持将财务人员的职责落实到位，充分发挥房地产企业财务管理在项目开发过程中的整体控制和约束作用。其中，在房地产企业项目开发的前期准备阶段中，从获取土地使用权、落实资金，到项目的规划设计都应该合理控制成本。因此，应该全面掌握目标土地的情况，通过对丰富的数据进行分析，便有效结合市场发展趋势进行准确预测，最终确定最合理的土地报价，为房地长开发项目成本控制奠定一定坚实的基础。同时，还应该严格根据目标地块的特点对开发项目初步方案进行综合规划，如果方案规划难以满足当前市场的需要，便需要合理调整土地获取的策略，以免造成项目开发后期的成本控制失衡。

(三)综合规划房地产项目成本管理，提升项目的经济效益

在房地产项目开发的成本控制中，应该不断加强项目开发前、项目开发中和项目竣工阶段的成本控制，合理设置项目开发各个阶段的成本控制方案，综合规划房地产项目成本管理。其中，针对房地产项目开发个阶段的成本控制应该采用科学合理的方法进行核算，坚持将理论与实际有效联系起来，准确找出项目开发各个阶段成本控制的偏差，最终确定完善的项目成本控制策略。通过综合规划房地产项目成本管理，不断强化房地产项目开发各阶段的成本控制力度，从而最大限度提升房地产项目开发的经济效益。

(四)制定明确的成本控制体系，完善成本控制管理机制

在房地产项目开发的成本控制管理过程中应该构建完善的成本控制管理机制。首先，应该根据实际情况制定明确的成本控制体系，保障房地产项目开发成本控制的全面性、有效性和科学性，完善项目管理机制，从而确保房地产项目成本控制顺利进行；其次，构建完善的项目成本控制管理考核体系，创新项目成本控制模式，保障项目成本控制目标的合理性；最后，定期考核房地产项目各个阶段的成本控制情况，保障项目开发整个过程成本控制的连续性，为房地产企业获得最大限度的经济收益创造良好的条件。

三、结束语

总而言之，在房地产企业不断发展的过程中，房地产开发项目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地产开发企业稳定健康发展的重要途径。但是，在当前新形势下大房地产开发项目成本控制过程中，存在成本控制观念落后、财务部门整体控制作用较低和施工阶段成本控制机制不科学等问题，所以需要房地产企业不断创新成本控制观念，充分发挥财务部门的整体约束作用，综合规划房地产项目成本管理，制定明确的成本控制体系，以便最大限度提升房地产项目开发的成本控制水平。

参考文献：

[1]王蕊.房地产项目开发各阶段的成本控制[J].中国招标,2015（10）：23-26

篇（9）

中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

房地产项目开发的风险在于开发商在项目开发后的结果与预期收益的差别，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来说十分重要，以下将展开详细探讨。

一、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因

1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。

2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。

3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。

二、房地产开发风险应对措施

1.风险回避。风险回避主要是在房地产开发的过程中，管理者必须对风险以及可能损失做出一个初步的估计和权衡，也就是风险发生的可能性。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。

2.风险控制。风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。

3.风险转移。风险转移是开发商通过一定的措施和安排将风险转移给另一方，减少企业的损失。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。

4.风险自留。风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。

5.风险利用。风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。

三、房地产开发风险管理应注意的问题

1.重视可行性研究。重视可行性是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。

2.选择最佳开发区位。选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。

3.推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设。房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

4.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

四、结束语

总之，房地产开发的过程中会遇到环境、技术、管理、决策等各个方面的风险，可以说风险存在于房地产运作的每个阶段，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。

参考文献：

[1]薛小荣，何慧丽.我国房地产风险防范对策[J].科技创业月刊，2009，05：50+52.

篇（10）

中图分类号：X29 文献标识码：A 文章编号：

为了在工程建设过程中保证工程质量,力争合理地使用人力、物力和财力,对项目进行有效地规划、组织、协调等系统管理活动,达到最优地实现建设项目投资静态控制的预定目标。把投资控制在批准的或既定的限额内,随时纠正发生的偏差,合理使用人力、物力、财力, 以保证项目投资管理目标的实现,取得理想的投资效益和社会效益。

一、把好建设工程设计关

把好建设工程设计关,是房地产开发建设工程项目的关键环节,是实现投资控制的前提。为加强项目设计阶段的投资控制,必须做好以下五个方面的工作:

(1)做好设计方案招投标和设计方案竞选。为保证设计的先进性、合理性、准确性,房地产开发企业对设计方案实行招投标,择优选择布局合理、经济适用的设计方案和设计单位。

(2)积极推行限额设计。限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,通过计算,用数据说话,控制施工图设计,同时严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。因此,限额设计实际上就是对工程设计阶段的投资额目标管理过程。

(3)开展价值工程的应用。价值工程,简称V,其表达式是:V=F／C。式中:V表示价值;F表示功能或效用;C是成本。房地产开发企业应用价值工程,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法。达到“以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价的统一,在满足功能要求的前提下,降低成本”的目的。

(4)注重图纸会审。加强图纸会审, 目的是将工程变更的可能性尽量地控制在施工之前。房地产开发企业对工程建设项目设计图纸的审核可根据三个阶段进行:一是初步设计阶段,侧重工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求,以及是否达到建设工程项目决策阶段确定的质量标准;二是技术设计阶段,侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求;三是施工图设计,应注重反映使用功能及质量要求是否得到满足。

(5)加强变更管理。变更管理,主要是指杜绝不合理的设计变更。即使是确实必须发生的设计变更,也要分清变更的责任所在,做到心中有数,落实经济处罚,杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。

二、把好建设工程招投标关

1、合理编制标底

房地产开发企业实施的工程建设项目标底是根据现行的国家定额、费用、设备、材料价格、设计工程等规定经研究、论证、比较和计算出来的。主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额和平方米造价包干为基础等方法来编制,不论以何种方式编制标底,都要求保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。因此,要反复审查造价水平的合理性,严格控制在投资范围内。

2、规范投标报价

投标报价是施工企业对工程项目的自主定价,体现了企业的自主定价权。作为工程招标方的房地产开发企业,应积极引进竞争机制,引入全面造价管理。对各施工企业技术能力、质量、工期、报价综合实力进行比较。综合考虑投标企业在投标文件中反映出的竞争优势和投标积极性,剔除因种种原因任意压低工程直接费和背离定额计价依据的报价单位,最后决定谁能胜出。这样做是从根本上保护了房地产开发企业自身的利益,也使建设工程项目投资控制得以实现成为可能。

3、公正评标

公正评标就是体现在评标的标准和程序要公开。公正评标,有利于保证投标企业间的公平竞争,实现建筑市场的良性发展,严格管理要求和管理程序,依赖高素质专家的支持,实现工程技术人员的群体评估和决策,那些报价较低、工期较短、业绩良好、管理先进的施工单位中标的可能性会大大增强,这就为合理控制建设工程项目的投资规模奠定了坚实的基础。

三、把好建设工程施工管理关

施工阶段是建设工程项目工程建设的一个重要阶段。在这一阶段中,要将工程设计图纸变为物质形态的工程实体,要把工程项目的使用功能完备而准确地体现出来,这些都需要大量资金和各种资源的投入。房地产开发企业要直接参与该阶段的各种管理活动,对影响施工的各种因素进行协调和监控。

1、合理有效地使用资金

在建设工程项目施工阶段的资金使用过程中,房地产开发企业应以节约和控制投资额,提高资金使用效果为主要目的。

1.1筹资应与资金使用相协调。工程项目的建设需耗费大量资金,根据施工进度的安排,房地产开发企业应视资金使用需要边筹集边投入,而且为更经济地使用资金,需要考虑与筹资协调的问题,这样才能既保证建设资金及时到位, 又不造成贷款过早而多偿付利息。

1.2做好工程费用支付管理工作。房地产开发企业应建立自己的支付报表来掌握工程费用的支付情况和工程进度情况;要及时扣回预付给施工单位的各种款项。此外,还应加强对诸多工程变更、索赔、价格调整等类型的意外工程费用支付的管理,尽量减少额外工程费用的支付。

1.3加强对其他费用支付的管理。在工程施工期间,房地产开发企业尚需支付许多其他费用,包括:建设单位临时设施费、工程质量监督检测费、竣工清理费、研究试验费、工程监理费等。通过严格管理,房地产开发企业应将其控制在预算的投资限额内。

2、严密细致的施工控制

2.1施工准备阶段。房地产开发企业的控制工作应以工程顺利开工,开工后能连续均衡施工,并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制工作的主要目的。

2.2施工时期。这个时期房地产开发企业对投资的控制主要以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现投资控制的目标。对所建立的管理机构实行岗位责任制,分工负责,责任到人,实行全员参与,共同做好该阶段的投资控制工作。特别是要通过技术比较、经济分析和效果评价,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制项目投资观念渗透到各项施工技术措施之中。

3、严格控制工程变更

对房地产开发企业,要注意设计、施工条件、进度计划和工程项目变更。同时,要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资。对一些确需变更的情况,应严格控制变更单价和施工工艺,并做好现场记录和有关数据的收集整理工作,避免浪费的发生。

4、切实加强材料管理

一般来说,在建设工程成本中,材料成本占工程总费用的70％左右。因此,房地产开发企业要根据施工进度,认真编制设备、材料供应计划,按材料实际价格与定额预算价格计算差异,合理控制价差水平,严格设备、材料的购入手续,对施工单位自购材料要监督质量,防止劣质材料被使用。另外,预算人员要广泛掌握建材行情,加强管理。

四、把好建设工程的竣工结算关

工程竣工结算造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、漏项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实事求是。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员要熟练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的准确性。此外,预算人员要坚持到现场了解情况,掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态,提高工程计价的准确性。确保结算质量和企业的投资收益。

五、结束语

随着国家投资结构的调整和宏观调控的影响,房地产市场竞争愈来愈激烈,全行业即将进入微利时代。随着土地出让方式、拆迁方式的改变,土地的成本越来越高,开发商加强全过程的投资控制、降低工程成本是当务之急。

参考文献:

[1] 陈福申.浅议房地产开发企业在建设工程项目中的投资控制[J]. 上海轻工业. 2004(05)

[2] 杨海.刍议房地产开发中甲方的投资控制[J]. 商业文化. 2010(04)

[3] 赖发旺.浅析建设项目全过程投资控制与管理[J]. 水利水电工程造价. 2010(02)