房地产金融战略汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产金融战略范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

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中图分类号：F830.99　文献标识码：A　文章编号：1672-3198(2009)05-0006-01

1　我国房地产企业战略转移动因分析

1.1　环境动因分析

我国房地产市场受金融危机影响，行业整体正在走向衰退，市场需求不断下降，从而使我国房地产企业生存发展的空间越来越小，这种压力往往促使企业进行战略转移，转变经营思路；另外，我国房地产业经过这几年的飞速发展，市场进入者非常多，形成规模的大企业较少，绝大部分是中小企业规模，因此市场竞争环境非常激烈，在这种形势下，整个行业必定面临这一轮新的洗牌，只有重新分析环境和市场，调整发展战略，才能在激烈的竞争中生存下来；最后，我国整体经济环境也在发展变化，国家的政策在逐步调整，经济结构也在不断变化，城市化过程出现了新的特征，劳工结构和产业体系也在发展明显的变化，区域间发展模式和其之间的联系也在悄然改变，在这种大的背景环境下，房地产企业必须根据整体政治经济环境形势做出新的判断，加强解读环境的能力，更重要的是顺势而下，适时转移战略方向。

1.2　企业内部动因

我们了解到房地产企业正面临着许多的问题，最大的问题就是融资问题。房地产开发企业有别于其它企业的一个显著特征是前期投入资本特别大，而且是间歇期的投入。不需要持久投资，但是每期投资都需要大量资金。因此房地产企业负债率都较高，融资受阻对房地产企业来说是灾难性的，当投机产生的虚高的房价和虚假繁荣的市场破灭的情况下，房地产企业面临着市场萎缩和资金链断裂的困难，这种困难也让房地产企业必须要进行内部调整，从整体上重新确立战略方向，在业务、市场和产品上都重新定位。企业为实现资源的最有效配置，短期内获得高利润回报，往往选择并购方式。兼并方为实现资源的最优配置，需要整合资源，包括人力资源、财务资源以及其它资源，作为被兼并方，应配合兼并方的整合方案，从兼并方的整体利益出发，调整自身的发展战略，以适应兼并方整体发展战略。

2　我国房地产企业战略转移的几种思路探讨

我国国内环境稳定，我国城市化和现代化的进程速度仍然较快，因此在可以看见的未来，我国房地产市场仍将面临一个长期的繁荣。我们既要认清当前金融危机对我国总体经济和房地产市场的打击是很大的，人们对当前经济形势的心理预期和对房地产市场的信心不足，但是，我们也要以长远的眼光来看，现在这种局面正是我国房地产市场转型的时期，金融危机只是这个时期的一个添加剂，我国房地产企业不必盲目恐慌，更应该做的而是认清形势，认真分析环境和审视内部资源和能力，顺势而上，看到我国房地产市场仍然有着巨大的机会，只要重新对资源和能力进行调配，适时进行战略转移，就有很大机会走出泥潭。在此，我总结出几种可供参考的战略转移思路。

2.1　房地产企业服务对象转移战略

服务对象转移战略是指对企业服务的顾客群体进行重大调整。为了适应新的顾客群体的需要，企业必须调整其业务结构，推出新产品。前面分析到了我国房地产市场从2002年开始进入一个飞速发展期，在这个时期内我国房价上升速度远大于银行利率，因此很多投机者进入房地产市场进行炒房，曾一度形成专职的炒房族。而从2008年开始我国房地产市场在政府政策约束和金融危机影响下，我国房地产价格开始下降，成交量萎缩，投机者逐步退出市场。因此，在房地产是一个主要的投资市场还是消费市场的问题上曾讨论不止，不过从长远来看，房地产业是为了满足人们居住的要求，主要还是以消费市场为主。现在购房的大多数是刚性需求者。我国房地产企业必须认识到这种转变，重新看到现在市场上真正的消费者需要什么样的产品。从户型、楼层和区位选择上都应该考虑这种转变。

2.2　房地产企业区域转移战略

西部经济结构受整体环境影响不大，而且每年都有国家支持。因此虽然整体经济形势不好，但是西部省份经济仍然以较快速度上升，而经济发展必然也带动房地产市场的发展。从长远来看，我国经济现在这种区域不平衡的情况必然要调整的，西部地广人稀，资源丰富，在东部和中部污染严重情况下，西部良好的生态环境，清新的空气都随着交通的便利，人们会逐步认识到其优势。因此我国房地产企业也应该看得到东边不亮哪边亮，从而撤出一部分资源流入到西部去，打好根基。

受劳动法影响，东部地区劳动力成本明显上升。而中部一些较靠近东部或者在铁路和河流旁的城市为了发展，在政策执行上相对于东部肯定较松动，而且最低工资也低于东部，因此很多企业都开始向内地转移，这也必然会带动这些地区的经济发展，房地产市场也肯定随着繁荣，我国房地产企业应该认识到这个机遇，慢慢转移资产到这些地区进行开发。

2.3　房地产企业向产业链转移战略

我国很多房地产企业都只从事房地产开发工作，开发完一个地区就实行资本转移。其实很多人都犯了远视错误。不能看清身边的商机。从事房地产开发和销售的企业，也同样犯了这个错误，掌握户主信息是房地产企业的一个巨大的优势资源，知道每个户主的家庭状况、职业、偏好、热爱的体育运动等各方面全面的信息。很多企业认为物业工作难做，盈利不高，因此在开发销售完后就放弃对物业的管理。其实最开始可以通过建设小区社会，把开发区域的基础设施都构建完善，特别是教育和老年中心，能够以此吸引更多的潜在客户。

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商业银行在我国金融体系中有着重要的地位，对于经济的促进作用也非常的明显，积极的利用商业银行的作用对于现阶段我国的经济而言意义重大。房地产是我国目前经济发展的一个重要产业，其发展速度和规模都在持续的扩大中。从近年的表现来看，房地产市场的规范性和稳健性还有待提高，特别是今年房地产市场出现往年没有过的快速爆发式上涨。商业银行和房地产行业的发展有着密切的关系，生死相关，对公房地产金融便是商业银行和房地产企业合作的产物。

一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势分析

（一）房地产调控政策走向

目前，我国商业银行对公房地产金融业务面临的主要形势之一便是房地产调控政策变化起伏较大，调控动作时紧时松。随着经济的持续发展，我国城市化的速度明显的加快，而在这个过程中，部分地区的房价上涨过快，住房的供应结构发生了严重不合理的情况，市场秩序的稳定性也被打破。为了解决此类问题，我国积极的进行房地产市场的调控，上届政府为控制房价进行行政控制，前期效果较好，调控已经初见成效，不仅房价出现了回落，住房供应结构也更加的合理。本届政府又大幅度放松了调控政策，信贷持续宽松，房价、地价在一线、二线城市开始大幅度上涨，造成商业银行无所适从，房贷政策年年变化。但房地产开发贷款政策一直没有变化，一直在实行贷款比例控制，造成商业银行普遍进行投行业务、影子银行、股权基金等方式变相对房地产企业进行土地开发、建设融资，监控力度、风险防范程度均有所降低。

（二）房地产市场状况

目前，我国的房地产市场表现出四个方面的现状。

第一是房地产市场的需求仍然比较旺盛。二胎政策放开、城镇落户放开、首付款下降、贷款利率不断下降，国家今年利用一系列的调控措施进行房地产市场的调控，房价、地价快速上涨，政策传导周期明显缩短，半年内就效果明显，一些地方政府不得不进行限购。

第二是房地产市场的投资、供给结构有了较大的改善。过去的投资供给不合理，现在慢慢的在向合理的方向发展，小户型比例大幅度上升，针对二胎家庭的三室、四室户型也在增多。第三是房价的总体涨幅快速增长、地价攀升速度前所未有。9月份济南的3宗土地进行了挂牌出让。其中郭店一宗住宅用地有11家房企参与竞拍，经过311轮竞价之后，最终以12.05亿元的高价落槌，而它的起始价是1.47亿。其楼面价达6379元/m2，8个月前，郭店的楼面价在750元/m2。值得注意的是，719%的溢价率是济南土拍卖史上溢价最高的，也是今年以来国内土拍溢价率最高的。郭店位于济南市郊，是比较荒凉的区域。这种现象的出现与调控措施大幅度放松密切相关。

最后是我国房地产市场区域发展非常不平衡。从总体而言，东部区域房价明显要高于西部，而且一二线城市和三四线城市的房价差距也非常的大。比如与2012年相比，潍坊房价没有多大变化，居民收入低、加上经济形势不好、外来人口少等因素下，潍坊住商品房的交易量不活跃，五年来房价基本没动。

由于行业投资力量的多样化发展，导致了现在对公房地产金融业务的竞争越来越激烈，这种加剧的竞争，虽然实现了资源的优化配置，但是也造成了市场秩序的混乱。

二、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的影响

（一）发展的机遇

当前的房地产快速发展形势对于我国商业银行对公房地产金融业务而言有着重要的影响，首先便是给我国商业银行带来了发展的机遇。

具体来看，机遇主要分为三部分：第一是当前形势有利于商业银行业务的持续健康发展。房地产业是对公房地产金融业务发展的基础，而在当前形势下，房地产业的发展速度、规模越来越快、越来越大，为对公房地产金融业务的发展提供了良好的基础。

第二是有利于商业银行优化业务结构。随着经济的持续进步，商业银行要想继续发挥其巨大的作用，就必须做出改变。当前形势促使着商业银行的业务结构改变，必须大力发展房地产投行业务规避监管风险，对于银行而言作用巨大。

第三是有利于商业银行防范和化解信贷危机。房地产价格快速上升，为前期大量烂尾楼盘重启创造了条件，济南三联彩石山庄烂尾盘化解就是很好的例子。随着风险控制的到位，商业银行的抗风险能力持续提升，防范意识也得到了强化。

（二）面临的挑战

虽然说当前的形势给我国商业银行对公房地产金融业务发展带来了机遇，但是与此同时银行也面临更多的挑战，从现状来看，主要面临的挑战有三方面：第一是政策风险依然存在，不排除将来收紧政策、美联储加息，所以强化政策解读与分析依然很重要。第二是局部地区房地产市场的风险存在率较大，所以这些区域还需要持续不断的做好风险控制与房地产市场的规范。第三是对公房地产金融业务的竞争越来越激烈。由于制度等完善性更强，竞争者越来越多，造成了竞争的加剧。

三、我国商业银行对公房地产金融业务发展的策略

（一）强化经济资本对风险投资的约束，强化贷款总量和投放节奏的科学化

商业银行在具体活动的时候，其重要导向是监管部门的资本充足率。在商业银行的市场活动中，强化资本对风险资产的约束，可以将经济资本作为分配的核心，然后便可以有效的对公房地产金融业务的各项风险进行配置。简单而言，商业银行的运作要根据自身的资产负债结构来进行，在考虑房地产行业风险限额指标的基础上，对全年房地产对公信贷业务的发展规模要做出合理的规划和确定，这样，便可以有效的避免全年业务上的大起大落，从而对不同程度的资产质量恶化的分行进行限制。换言之，通过风险投资约束，贷款的数量和节奏都走向了科学化。

（二）实施客户结构调整策略

实施客户结构的调整也是一项重要的策略。从实际效果来看，商业银行需要对客户进行细致化的划分，然后以此为基础进行各项业务的特点总结，这样便可以制定出较为完善和科学的客户准入以及退出标准。在这样的运作机制中，对于优良客户和劣质客户也可以进行一个很好的区分，由此便可以实现“有进有退”和“进退并重”。客户结构调整策略的具体运用分为两个主要的部分：第一是在商业银行进行业务受理的r候，按照严格的客户准入标准对客户进行把关，从而做到风险的前移和控制。另一方面，商业银行要根据客户的评估进行劣质客户的退出，支持全国大型房企，退出地方信用不佳有烂尾记录的房企，通过此机制的应用，可以有效的调控有利的契机，从而实现商业银行控制的风险降低。

（三）把握贷款项目投向，实施项目结构调整

贷款是商业银行的主要业务，但是和一般的公司贷款相比，房地产开发贷款、土地储备贷款、工程款应收账款质押贷款、棚改贷款等对公房地产信贷业务有一个非常显著的特点，那就是这些项目的还款主要依赖于有特殊性质的产品，比如房地产项目的销售和土地出让金返还，所以说进行贷款项目的选择意义重大。从目前的市场发展来看，商业银行在我国房地产开发中的贷款重点应该是区域优势较为明显或者是有较好销路的中低价位、中小型住宅项目，适当介入高档小区开发，限制商业地产开发。另外，由于节能环保意识的深入，节能省地的项目也应该是贷款的主要项目，还要注重房地产开发贷款和按揭项目贷款联动，特别是封闭运作，最大限度降低风险。总而言之，通过对贷款项目投向的把握，可以有效的对项目结构进行调整。

（四）关注区域变化趋势，实施区域结构调整策略

从目前我国经济发展和房地产发展的现状来看，东部区域的发展依然受到追捧，所以东部区域的房地产建设项目得到了商业银行的重点支持。其实，无论是经济发展还是房地产市场的发展，都需要进行规范，所以为了进行区域平衡，适当的对某些区域进行降温，特别是一线、二线城市，将资金转移到三四线城市，必须要利用商业银行的全局性优势进行区域结构的调整。在具体的调整中，时时的进行区域变化趋势的关注，从而对一些具有发展潜力的地方进行支持的偏移，对房价、地价涨幅过快的城市适当进行额度控制。适当调整这样就能够实现区域结构调整的目的。

（五）强化风险和质量意识，实施动态监管，提高资产质量

在商业银行对公房地产金融业务的措施中，强化风险和质量意识并利用动态监督来进行资产质量的提高具有重要的意义。简单来讲，对公房地产金融业务所依托的房地产行业具有风险高发性，所以为了要控制风险，必须要加强风险管理和内部控制。从风险管理的角度来看，必须要强化风险预测能力，通过对形势的分析，有效的判断风险的发生概率，这样便可以针对风险进行一系列的控制措施实施。例如针对不理性的地王项目、小开发商地王项目需要进行贷款限制，特别是溢价200%以上的项目，明显透支未来发展潜力。动态监管的目的主要是进行行业数据的实时把握，因为分析的发生从行业数据分析中可以看出端倪，所以强化动态监管，并在资本管理中积极利用质量意识，资产的质量优化必将实现。

（六）实施以客户为中心、以市场为导向的产品创新策略

目前，我国市场经济体制已经全面的建立，在市场经济体制中，经济活动要以市场为基本导向。虽然说以市场为基本导向可以明确发展方向，但是在实际操作中，不仅要照顾市场，还要考虑客户和产品。简单来讲，产品创新是市场持续发展和繁荣的基础，而客户则是市场稳定性的重要力量，所以商业银行采取动作时，要将客户放在中心的位置上，主攻全国大型开发商、地方政府棚改项目、地方诚信好的开发商，坚决退出信用差、资金实力弱的开发商，然后抓好产品的创新，综合运用房地产开发贷款、应收账款质押贷款、经营性物业贷款、按揭贷款，最大幅度服务客户降低风险，并做好市场导向的分析。在这样的综合格局之下，商业银行对公房地产金融业务发展才会更加的稳定，更加具有价值。

房地产是我国现在经济发展的一个重要增长极，促进房地产市场的规范和稳定对于我国经济而言意义重大。商业银行对于房地产的发展有着巨大的促进作用，通过调控作用的发挥，房地产市场可以向更加科学合理的方向发展，而房地产发展的区域性特征也会逐渐的得到改善。

参考文献：

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[3]乌兰，张更庆.我国商业银行个人金融业务存在的问题及发展策略研究[J].内蒙古科技与经济，2013（16）.

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房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地产金融市场等。

1、“入世”对房地产金融领域的影响。由于房地产业是地域性非常强的行业，加入WTO对房地产业的影响将主要通过对宏观经济及房地产行业的整体作用而产生。对房地产市场、房地产企业及政府管理房地产业会带来不同程度的影响。改革开放以来，针对房地产业的发展，房地产金融在金融品种和体系上逐步得到培育和完善，商业性的房地产金融与政策性金融同时发展，以及金融机构的竞争机构的形成，都为房地产金融的发展奠定了基础。加入WTO，房地产金融作为房地产业和金融业结合的产物，收到两个产业对外开放的影响，既存在进一步发展的机遇，同时也不可避免地受到冲击。客观评判“入世”给房地产金融带来的机遇和调整，制定前瞻性的发展战略，将有助于推进房地产金融的改革、创新及房地产金融体系的进一步完善。

加入WTO，房地产业和金融业逐渐全方位对外开放，将推动房地产金融业出现全面的金融创新，拓展金融机构金融业务，并促进房地产金融市场的繁荣和发展，从而为房地产金融带来难得的发展机遇。（1）入世将全面推进房地产金融创新。房地产金融创新是房地产金融系统为有效融通资金、降低金融交易成本、分散金融风险、追求利润最大化而发生的变革，具体包括房地产金融制度和金融工具的创新。加入WTO以后，房地产金融面临的经济环境和制度环境的改变将推动我国房地产金融机构的创新。这一方面表现在房地产保险、信托等非银行金融机构的大力发展和对房地产金融的参与；另一方面表现在，“入世”将推动现有的银行金融机构向国际化方向发展。“入世”以后的对外开放有利于引进先进的监管理念和监管技术，同时金融业金融管制的放松和利率市场化改革将推动房地产金融监管制度的变革。在微观层次上，房地产金融监管和金融机构的改革将大大促进房地产金融工具的创新。国外成熟的房地产金融工具和金融技术将由外资房地产金融机构带入国内，中资房地产金融机构竞争意识的提高和出于规避风险的需要，也会加大金融创新力度。由此可见，“入世”将加快我国房地产金融创新的步伐。（2）拓展房地产金融机构的金融业务。如前所述，“入世”以后将刺激房地产市场有效需求和供给的增加，从而有利拓展银行金融机构的房地产金融业务。除此以外，房地产市场的发展对非银行金融业务的需求也将增加。从最近几年国外房地产金融发展的实践来看，非银行房地产金融业务在金融品种上已经超过了银行金融业务。加入WTO以后，保险公司、信托机构及投资基金参与房地产业务的制度环境会更加宽松，业务量也必然呈现较大的增长趋势。同时，由于金融工具的创新以及金融机构消费者意识的增强，消费者会逐渐增加对金融服务的需求，反过来促进金融机构扩大金融业务范围、提升金融业务量。（3）入世以后，房地产业及房地产金融业的发展将催生房地产金融市场的繁荣和发展。首先，大量外资房地产金融机构的进入，将繁荣房地产市场主体，扩大房地产金融市场的资金来源渠道。房地产金融市场将形成中、外房地产金融机构同时并存、相互竞争的开放式格局；其次，入世以后住房制度改革和金融体制改革，有利于推动房地产金融市场体系的完善和金融市场结构的调整。具体而言，有利于推动房地产证券化的进程，促进抵押贷款二级市场的建立；有利于改变房地产业的融资结构，促进房地产资本市场的建设，改变房地产金融市场结构失衡的状态，推动房地产直接融资的发展；有利于规范房地产金融市场的运行秩序。伴随大量房地产金融法律、法规的出台，房地产金融市场法制化趋势会更加明显。交易主体资格及交易行为都将更加规范，良好的市场秩序将促进房地产金融市场的持续繁荣和健康发展。

2、“入世”对房地产金融带来的挑战。由于与发达国家相比，无论我国的房地产业还是金融业都仍然处在较低的发展阶段，因此，加入WTO以后，房地产金融与上述房地产业和金融业一样都将面临严峻的挑战。房地产金融风险是在房地产金融市场运行中可能导致市场主体蒙受损失的不确定性。随着房地产业和金融业的对外开放及房地产市场竞争的加剧，房地产金融的系统风险有放大的趋势。这一方面源于入世以后国际经济形势对房地产业和金融业的影响和大规模国际资本流动对现行房地产金融体系和金融安全的冲击；另一方面则源于激烈的市场竞争使房地产企业经营的不确定因素增多，导致开发企业的经营风险向金融市场的转移。在目前我国房地产金融体系不健全、金融风险转移工具欠缺、金融监管能力低下的情况下，金融风险就可能转化为金融危机，危害房地产业和金融业的健康发展。

房地产金融业务历来是外资金融机构金融业务的重要组成部分，入世后，外资金融机构必将大规模金融房地产金融市场。中外金融机构将在金融业务、市场占有率、技术、金融服务、人才等方面展开激烈竞争。由于外资金融机构大多历史悠久，已经形成了成熟的经营管理制度，完善的竞争策略、竞争手段和丰富的市场竞争经验，拥有雄厚的资金实力和技术实力，不仅金融技术手段先进，服务品种多样，服务质量和服务效率高，而且创新能力和市场开拓能力非常强。中资房地产金融机构如果不迅速进行产权制度改革、加强内部管理、开展切实有效的金融创新，充分发掘自身的经营优势，就会在与外资的竞争中处于被动地位，逐渐丧失优质客户和市场份额，最终在竞争中失败。

目前，我国还没有建立起一个完整的包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构在内的房地产金融机构体系。在房地产金融监管上，房地产业务主管部门和金融监管部门的意见分歧，往往影响金融监管的效率，房地产金融业务的法治不健全、可操作性不强，对诸如房地产抵押贷款、住房公积金贷款等房地产金融业务的运作缺乏全国统一的规定。入世以后，随着房地产金融市场的进一步开放、外资房地产金融机构的进入将使上述问题暴露得更加突出，从而增加金融监管的难度。

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现代房地产研究学家普遍认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，融资是房地产金融的其中组成部分，房地产的融资，包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分，还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。

一、 我国房地产金融业发展现状

房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。

目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。

房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。

国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。

自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。

房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。

二、 解决房地产金融业发展中的问题

为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。

国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。

对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。

对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。

对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。

对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。

三、 我国房地产金融风险的思考

我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。

中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。

因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。

房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。

四、总结

房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。

参考文献：

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[2]雷鸣.我国房地产金融风险及其防范研究[J]；企业导报；2010（1）

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[4]金立新.房地产金融的断想[N]；金融时报；2010

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房地产行业一直是国家和社会关注的焦点，近年来国家加大对房地产行业的宏观调整，特别是房地产价格和房地产金融结构。房地产金融结构作为房地产经济发展的基础建设，在很大程度上直接影响到房地产行业的经济发展，因此对房地产金融结构对房地产经济增长关系进行研究是十分必要的。本文在结合相关研究文献的基础上，利用VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和经济增长之间关系进行分析，为我国房地产金融结构体制改革提供一些参考价值。

一、相关文献综述

近年来我国对房地产金融机构与房地产经济增长关系的研究不是特别多，且研究起步比较晚，偏于定性描述研究；国外对房地产行业研究比较多，但主要集中在房地产价格、房地产行业行情分析等上面，对房地产金融结构与房地产经济增长关系研究相对比较少。

虽然研究不是很多，但也有一些参考文献，比如Okunev和Wilson根据非线性相关原理证明了美国房地产（具有证券化的特点）和股票市场整合程度特别低，后来其又根据ARIMA模型证明了澳大利亚房地产市场与股票市场发生了结构突变；Herring和Wachter以国际化的眼光对房地产和银行关系进行了研究，认为不同制度、不同国家都会使房地产周期在没有房地产周期情况下发生，他们采用了不正当激励、脆弱分析和危机短视等假设方法对房地产繁荣和银行危机关系进行证明，并以此作为美国银行危机、日本银行危机等金融危机发生的依据。皮舜和武康平对中国月度数据进行了分析，相应的构建了房地产市场发展与金融市场发展的ECM模型，并进行了线性Granger因果检验和非线性Granger因果检验（主要针对模型的残差项）。胡乃鹏、田金信等在《房地产金融结构与房地产经济增长关系研究》中分析了房地产金融结构与房地产经济增长的关系。

二、房地产金融结构与房地产经济增长关系研究

（一）VAR模型协整关系的递归估计方法

相关文献认为，金融发展过程就是金融结构的变化过程，因此通过分析房地产金融结构在不同时间段对房地产经济增长的动态作用，可以为国家房地产经济发展提供依据。本文就此利用VAR模型对房地产金融结构相关变量进行分析，并对两者之间的因果关系进行了阐述。根据Johansen的极大似然方法，长期因果关系检验的公式为：

Vy=A1Vyt-1+A2Vyt-2+…+Ap-1Vyt=p-1+α（β`yt-1）+Dt+ut

其中，矩阵的秩r是协整关系的数量，α指的是向量误差修正模型中的误差修正参数向量，主要功能是对均衡状态的调整速度进行反映，若协整关系是正确且存在的，那么α中所有元素的零约束检验结果为弱外生性检验。而这正是本文所要采取的方法——利用弱外生性检验对系统中所有变量之间的长期因果关系进行分析，且α=0可根据标准似然比检验值进行确认。

但是在这个检验过程中，如果国家相关经济政策进行了调整，那么就会造成协整关系发生结构突变。对于这个问题，可借鉴Quintos和Johansen的观点，假设协整参数和秩数值是不变的，然后根据相关数据利用递归估计方法对秩的稳定性进行检验，则LR统计量相关公式如下：

其中，T和Tj为样本观测数；

λ为全样本矩阵B特征值的估计；

λ1为递归样本下矩阵B特征值的估计；

I为第i大的特征值；

k为全样本中的协整向量个数；

k1为递归样本中的协整向量个数；

j为递归估计的开始期，可表示为。

通过对递归样本进行检验分析，与全样本检验结果进行对比，看两者结果是否相同。

（二）指标数据选取和分析

根据房地产市场发展情况，选取房地产销售额表示房地产经济增长的指标，相应的使用国内贷款、企业自行筹款和其他资金来源表示房地产金融结构指标，且相关指标主要选取的是1999年至2006年的前4个季度，然后利用上述的VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和房地产经济增长关系进行研究，在这个过程中，要注意两个问题，一个是房地产金融主要由国外投资、国内贷款、国家预算资金、企业自行筹资、证券资金和其他资金来源等组成，因此本文主要考虑这三个因素，且在进行相关处理后变量分别为房地产销售额、国内贷款、企业自行筹资和其他来源。

（三）房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系

房地产金融结构与房地产经济增加是协调、均衡发展的，但会受到国家政策的影响。因此，要进一步优化房地产金融结构，促进房地产经济的健康可持续发展。

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一、我国从国外房地产金融得到的借鉴

一般说来，西方发达国家房地产金融机构体系包括三个组成部分：专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构。专业性的住房金融机构是指专门从事居民住房贷款业务的金融机构，例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库等；非专业性房地产金融机构则是指兼营房地产开发和住房信贷业务的金融机构，例如这些国家的商业银行。而住房融资担保或保险机构则向住房融资提供担保或保险，以减轻房地产金融的信贷风险，如美国的退伍军人管理局、联邦住宅管理局、各国私营保险公司等。两级房地产金融市场在发达国家金融界占据重要地位，这点在美国的房地产尤为突出。1993年美国各种房地产投资占公共和个人投资总额的42％；1996年美国第一级房地产市场抵押贷款余额达4.4万亿美元。除此之外，二级市场主要机构还有政府“国家住房贷款管理局”、“联邦住房贷款抵押公司”等。政府控制的房地产二级市场主要机构(联邦国家房地产金融管理局等)发行的“购买抵押”地产债券规模仅次于国债，其信用与国债等同，收益略高于国债，是深受各类投资者欢迎，并至今在全世界广为流传的债券。

在这里，住房金融两级市场表现为：一级市场发放住宅抵押贷款(消费者――银行)，二级市场买卖住房抵押贷款，将其变现(贷款银行――证券中介机构――投资者)。两级市场的循环运动使住宅市场、金融市场和资本市场有机结合吸纳社会资金，为住宅产业扩大融资。所以，完善房地产二级市场是我国房地产金融发展创新的当务之急。

二、房地产金融业当前存在的问题

(一)商品房积压日趋严重，供需矛盾仍未得到缓解

今年以来，虽然全国空置房的增长速度已经放慢，但空置房总数仍然偏大，全国商品房积压已达8000多万平方米，按每平方米1800元左右的平均售价计算，其占压资金1440亿元左右。由于开发商60％以上的资金都是通过银行贷款来解决的，大量的商品房积压增加了银行的呆帐；近两年政府为了消化积压商品房，降低银行风险，准备采取一些措施，如将积压商品房按经济适用房来销售，这样会使开发商基本上无利可圈，甚至会亏损。然而，商品房积压并不意味着我国的住宅建设真的已经超过需求量。实际上，居民个人对商品住宅的购买量也在逐年稳步增长，所谓商品住宅销售难，实际上难就难在广大居民对商品住宅的巨大的潜在需求，由于过高的商品房价值以及房改、金融政策滞后，没有及时转化成为有效的现实需求。很大程度上，房地产业能否成为我国国民经济的支柱产业要取决于住宅建设能否成为新的经济增长点，而这又取决于广大普通居民能否成为这一领域的消费主体。

(二)银行风险不断加大，严重制约业务发展

我国经济体制和金融体制改革的不断深化，以证券市场为主的资本市场已对资源配置和宏观经济流程发挥日益重要的作用，但银行作为主要融资渠道的融资体制并没有发生多大的变化。经济运行中的诸多矛盾和风险向银行集中，经济波动所产生的死账、坏账、呆账最后大都沉淀在商业银行，使得商业银行不良贷款不断上升。在房地产领域，8000多万平方米的空置房已经给银行带来了很大的风险，为扩大内需而实施的抵押贷款却又给银行带来了流动性风险，使银行雪上加霜。

(三)中低收入居民的住房并未得到根本改善

随着我国社会主义市场经济的不断推进，原来作为福利的实物分房制度逐渐被市场化的货币制度所替代。在一批社会优势群体通过市场解决住房的同时，社会弱势群体的住房困难问题凸现出来。为此，1995年2月，国务院制订了《国家安居工程实施方集》，提出了加快解决中低收入家庭住房户的居住问题。1998年，国务院在《关于进一步深化城镇职工住房制度改革》的通知中，提出了要加快经济适用房建设，出售给中低收入居民的意见。经济适用房应该说是中国城镇住房保障制度的一个创举，对于解决部分群众的住房困难，起到了重要作用，并且有利于扩大内需，促进国民经济增长。但是，在这项制度的实施过程中存在以下问题：（1）经济适用房虽然以优惠价格供应，但仍超过中等偏低收入阶层的承受力，特别是不低于20％的首付款比率，使相当多的城镇居民实际上无法享受政策优惠，政策的目的也无法真正达到；（2）经济适用房虽然以中低收入阶层为供应对象，实际上有些地方基本敞开供应，部分住房宽裕的官员和高收入者，通过各种方式购买、多买，然后出租牟利，使政府的资源和补贴暗流向不应该去的地方，造成了政策效应减弱和腐败现象。总之，经济适用房政策并没有使中低收入居民的住房得到根本改善。

(四)房地产金融机构面临严峻挑战

加入WTO后，我国除关税有较大晤度的下降外，银行业、保险业、证券业、通讯业及会计、律师、管理咨询、建筑设计、工程等服务领域将向外开放，外资、外资机构、国外专业人士的进入，使我国刚刚兴起的房地产金融业面临严峻的挑战。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保和保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用以外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监营的难度加大。随着金融业的开放，外资银行带来的新型贷款服务将引发激烈竞争。

三、发达国家房地产金融产品创新的借鉴

1.房地产市场机会为金融产品创新提供了舞台。从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现来看，近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点。住宅价值量大，能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高，发达国家和地区达到20％ 30％，而我国仅10％左右，随着收入水平的进一步提高，人们将会把更多的支出用于住宅消费，这种住宅消费浪潮持续时间相对较长，使房地产业增长的景气时期延长。

新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成长阶段，城市化和再城市化快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，人均住房面积不断扩大，必然支撑房地产业的高速发展。据统计，2001年城镇人口在总人口中的比重为30％左右，城镇人口为3.7亿人。到2020年，城市人口在总人口中的比重将达45％，考虑到总人口变化的因素，城市人口将达6.3亿人左右，城市人口的大幅度增加将产生相应的房地产需求。随着人均居住面积不断扩大，住宅需求将成倍增长，因而房地产潜在需求空间很大。因此，新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中国所处的走向成熟的经济成长阶段决定的。

2.房地产金融产品的创新依托与银行业、证券业、保险业的有效结合。房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信用担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业发展的同时，将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。

3.海外房地产商进入大陆房地产业有利于增强房地产企业的竞争力。发达国家和地区的房地产业较为成熟，它们进入中国房地产市场，短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击，但也将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮，促进资产重组和企业扩张，提高房地产业的市场集中度。这种房地产市场结构的变化，可以使某些房地产企业获得相应的发展机会，增强中国大陆房地产业的竞争力。

4.房地产金融的主流模式是“信托+银行”金融组合工具。21世纪商业地产金融的主流模式是以信托为主线，其他金融配套的一种多元化的融资模式。包括商业地产投资在内，房地产开发需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，而“信托+银行”金融组合工具可以构建房地产项目主流融资模式。融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

大型商业物业如何实现商业资本的支持，从国际发展看，房地产投资信托基金是非常好的与商业地产共同成长的金融融资手段。香港和新加坡都允许发行境外物业的房地产信托基金，所以现在国内有若干家企业和基金正在积极筹划中国的商业地产在新加坡或者是香港发行REITs，发行中国境内物业的房地产投资信托基金。如果这条路一旦走通的话，将为商业地产的发展提供非常良好的融资渠道。通过这样一个金融企业的支持，加上商家的商业运作，然后和商业地产开发商三方通力合作，才能使商业地产很好地发展。广大的投资人通过参与

房地产信托基金，既可以获得相对稳定的投资回报，同时可以规避投资单一物业带来的风险。

四、总结

房地产金融创新是房地产金融发展的内在要求，中国房地产业持续发展的关键在于金融创新。中国房地产金融创新的快慢主要取决于房地产金融机构的创新动力，而创新动力来自于房地产金融机构的真正企业化经营与竞争以及居民和各种投资垄断机构投资意识的增强，投资观念转变。现阶段中国房地产金融创新不足主要就在于银行尚未形成真正自主经营、自负盈亏、自担风险、自我发展、自我平衡的经济实体和金融市场的垄断经营格局。因此，要加强房地产金融剖新，就必须加快金融体制改革的步伐。

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房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

众多周知,房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业,具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多,但都是依靠专门组织进行筹集,再投资于房地产事业。因此,房地产金融是房地产业与金融业的结合体。

一、房地产金融风险的分类

1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。

4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。

5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

二、中国房地产金融风险的现状

1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。

2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。 3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。

三、房地产金融风险的防范

1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行

业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。(1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。(2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。 2.融资渠道多元化,打破单一渠道。(1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。(2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。

3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

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作者简介：陈雪楚，湖南大学金融管理研究中心博士研究生(湖南长沙410079)

彭建刚，湖南大学金融管理研究中心教授，博士生导师(湖南长沙410079)

邓彪，湖南大学金融管理研究中心硕士研究生(湖南长沙410079)

一、引言

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。随着1998年住房制度的改革和我国城市化的推进，近年来房地产业进入快速发展的轨道，已成为我国国民经济的支柱产业。保持房地产业的健康、有序发展是保持我国国民经济持续、快速发展的需要。房地产金融作为一种重要的融资活动，应保障房地产业有效运行。

当前，我国房地产市场一定程度上呈现了非健康发展的状态，部分城市房价增长过快，“房地产泡沫”开始显现。中国社科院的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年商品房每平方米价格为4935-5280元，城镇居民收入房价比达到8.3倍，大大超出3-6倍的合理的承受范围。蓝皮书特别强调，85％的家庭没有购买住宅的能力。2010年以来，国务院先后出台了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等政策文件，意在抑制房价的过快增长。我国是发展中大国，区域经济发展水平相差很大，各地房地产市场也呈现不同的状况，对于房地产市场存在的问题，不能按照统一的模式进行控制和管理。考虑到金融业对房地产的发展具有至关重要的影响，本文试图探讨房地产金融非均衡发展的问题，从中找到解决房地产市场主要问题的办法。下面从商业银行贷款和住房公积金贷款两个方面来分析房地产金融的非均衡问题。

二、商业性房地产金融非均衡状况分析

1　房地产金融呈现出以商业银行贷款为主的发展模式

房地产金融的基本功能是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产的顺利进行。但是，我国房地产开发融资当前严重依赖于商业银行，缺乏多元化的融资方式。

国家统计局的统计年鉴显示，我国房地产开发资金来源的主要渠道为：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源(主要包括定金和预收款)。根据《中国统计年鉴2010》和国家统计局公布的相关数据可测算得出1999-2010年全国房地产开发企业的资金中直接来源于国内贷款平均占比为20.51％。这一比例看似并不高，但仔细分析，其他资金来源、自筹资金中相当大的部分也来自于商业银行贷款。我们采用中国人民银行房地产金融分析小组在《2004中国房地产金融报告》中的分析结果：自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自商业银行贷款；定金和预收款也有30％的资金来自商业银行贷款。于是可得出：

房地产开发中银行贷款占比=直接的国内贷款占比+0.7*自筹资金占比+0.3*其他资金来源占比。

按照上述公式可测算出房地产开发资金来源中银行贷款(即包括银行的直接和间接贷款)的真实占比，如图1所示：

根据图1，十二年来，房地产开发中商业银行贷款占比均值为56.21％。国际通行标准是银行贷款不应超过房地产总投资的40％。在房地产金融业相当发达的美国，在房地产企业使用资金总额中，商业银行贷款只占15％左右。可见我国的房地产开发过度依赖于银行，房地产风险主要集聚在商业银行。

2　房地产开发贷款的投向结构不均衡

我国房地产业自1998年向市场化转型后，房地产市场投资逐渐火热。2009年全国共完成房地产开发投资36232亿元，其中商品住宅完成投资25619亿元，占房地产开发投资比重的70.7％；而1999年房地产开发投资和商品住宅投资分别为4103亿元和2638亿元。1999-2009年间我国房地产开发投资增长了近十倍。然而，投资的增加，并没有使房地产市场完全沿着“居者有其屋”的方向发展，出现了一定的偏差。近几年不断飙涨的房价让部分城市的老百姓望房兴叹，一些城市出现了房屋空置率高而许多老百姓买不到房或买不起房的现象。究其原因，这是住宅投资结构严重偏离居民住房需求结构所导致的结果。我们根据《中国统计年鉴2010》的数据测算了1999年至2009年房地产开发企业各类住宅投资占比，见表1。

从表1可看出，作为保障性住房主体的经济适用房投资比例逐年下降，近五年平均不到5％的水平，而别墅、高档公寓近五年投资比例平均达到了10％；而在普通商品住宅中，又以大户型开发为主，中小户型开发不足。以2006年为例，由建设部提供的调查结果，2006年1-11月份，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重仅为20.5％。由《中国统计年鉴2010》可知，1999-2009年间我国共竣工住宅3877万套，经济适用房491万套，占比12.66％。由中国统计年鉴的数据测算，从2000年至2009年，经济适用房竣工套数占比是逐年下降的。根据中金公司房地产行业分析报告，若按整个收入阶层30％以下的家庭作为住房保障的对象，我国保障性住房需求缺口近5000万套。保障性住房供求结构的失衡，使得大量中低收入人群只能通过商品住宅解决住房问题，也间接推动了商品住宅价格的上涨。然而现今部分城市居高的房价，已远远超出了其支付能力，而保障性住房供给的严重不足，不可避免地出现了很多人买不起房的现象。

这种现象的发生，表面上看是房地产开发投资结构的不均衡，本质上是我国以银行贷款为主的金融机构对房地产业支持的不均衡。我国房地产开发资金主要来源于银行的贷款，2010年房地产开发中直接来源于银行贷款达到了12540亿元，加上间接的银行贷款，这个数字更大。因为近几年房地产开发商偏向于大户型、别墅、高档公寓的开发，忽视对小户型、保障性住房的开发，银行贷款的大部分投向了大户型、别墅、高档公寓的开发。银行房地产贷款的结构不合理是造成当前房价过高的重要原因。

这种投资结构的失衡可以说是开发商与银行共同趋利作用的结果。这种不均衡的房地产开发结构和信贷结构，提高了银行的风险暴露水平，系统性金融风险逐渐累积，是不可持续的。

三、政策性房地产金融非均衡状况分析

政策性房地产金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集融通和结算等信用活动，目前主要指与住房制度改革有关的金融业务。政策性房地产金融与商业性房地产金融共同构成了我国的房地产金融体

系。当前，我国的政策性房地产金融业务主要指住房公积金业务，下面将着重从住房公积金来剖析政策性房地产金融存在的非均衡问题。

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。设立的目的是通过国家和单位的支持，以及个人的努力以提高广大职工的购房能力。运用住房公积金发放个人住房贷款，可以帮助中低收入的职工买房，减轻他们的负担。我国住房公积金制度自1991年建立开始，已经取得了显著成效。

截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24亿元；全国累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元，个人贷款余额为6094.16亿元；从而为改善城镇中低收入职工的住房条件起到了很好的保障作用。

尽管二十年来住房公积金制度在不断完善，但仍存在许多缺陷和不足，其中区域发展不均衡现象十分突出。

经济发达、房地产业发展较快地区，住房公积金归集总额较多，如北京，上海，天津三市。当然发达地区，由于职工数量多，收入水平高，缴存的住房公积金数额固然也多。归集总额与其地区发达程度密切相关，这是常态，对此不必作过多的分析。这里有必要通过住房公积金运用率来分析城市问的非均衡问题。住房公积金主要是通过低利率贷款来支持中、低收入职工购房，一个地区住房公积金贷款发放得越多，运用率越高，说明该地区住房公积金事业发展得越好，职工购房得到了更多的保障。

因各城市公积金管理中心购买国债比例较小(2008年末全国住房公积金购买国债余额仅占住房公积金缴存余额的3.24％)，并且购买国债并不是对居民购房的直接支持，所以本文对住房公积金运用率计算公式加以修改，省略购买国债余额之和这一部分。

依照公式2收集的数据，计算出了各城市的住房公积金运用率，如表2所示：

对表2作比较分析发现东、中、西部地区各城市之问住房公积金运用率差异性明显，指标最大值达到1.089，而指标最小值只有0.336。这种差异性并不是建立在经济发展的水平上。即使在经济发展程度相似地区，住房公积金运用率也不尽相同。东部地区的广州这一指标低于0.5，而上海、南京却高于1；西部地区的贵阳和成都这一指标值都在0.7以上，但乌鲁木齐、昆明的指标值却小于0.5。表明当前住房公积金的发展在区域间非均衡状态明显。

在现行的“属地管理”原则下，住房公积金具有资金封闭运行、不流动的特性。各城市的住房公积金运用率相差较大造成了一部分地区(如上海、南京等城市)住房公积金归集量无法满足住房贷款的需求，而另一部分地区(如海口、乌鲁木齐等城市)由于贷款需求量低，出现资金大量沉淀的现象。这种城市问住房公积金使用的不均衡性，使得我国住房公积金总量出现大量闲置，造成住房公积金资源的严重浪费。

四、我国房地产金融出现非均衡状况的原因分析

1　造成非均衡的主要因素

(1)融资渠道单一

我国房地产金融市场金融产品少，除了银行贷款，目前仅有的信托、发行股票、企业发债等，资金筹措渠道发育不足，金融风险难以分散。对于大部分房地产开发商，银行融资是其主要的手段。近些年，国家的宏观货币政策一直把控制通货膨胀作为重要的目标，银行的利率也就维持在较低的水平，因而银行融资成本相当低廉。因此，房地产开发商通常会采取各种手段，甚至不惜抬高成本去银行融资。尽管房地产金融市场经过多年宏观调控，我国的房地产开发融资至今仍然以商业银行贷款为主。

(2)商业银行和房地产开发商的“脆弱性”

近些年房地产业的市场化带来了房地产市场的空前繁荣，给许多房地产开发商带来了巨额财富，为其提供贷款的金融机构也从中受益。据有关报告显示，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，甚至达到30％～40％以上。相比较而言，对于经济适用房等保障性住房的开发，开发商一般只能赚取不超过3％的利润。短期利润的巨大差异，房地产开发商自然倾向于投资高利润的别墅、高档公寓等；为了追求高额利润，他们甚至不顾筹资风险盲目扩张业务。而一些商业银行受房地产业高投入高回报的诱惑，以追求盈利为目的，不顾风险地大胆向房地产商发放大额贷款，直接导致了房地产产品结构的非均衡。

(3)住房公积金管理分散化

住房公积金设立的初衷是为了解决职工购房困难的问题，目标是支持职工基本的住房需求，贷款的对象应当主要是缺房户和中低档购房户。如果资金大量闲置，说明大量的中小户型住房需求没有得到应有的满足。各地住房公积金贷款业务发展不均衡，造成大量住房公积金闲置的根本原因在于目前我国的住房公积金未实行统一管理。各地缴存的住房公积金由各地单独管理，且各地的管理政策和管理模式都不一样，住房公积金封闭运行，且不流动，导致各地住房公积金运用率差异性明显，住房公积金不能按照供需得到有效配置，因而出现住房公积金大量闲置的现象。如果住房公积金在全国范围内能一定程度上进行余额调度，一方面能有效地利用闲置的资金，另一方面也能调动各城市住房公积金管理中心利用好住房公积金的积极性。

2　国家金融监管机构与商业银行的博弈结果

针对房地产金融非均衡运行的状况，国家在不同的阶段出台了各种针对房地产市场的金融调控政策，但一直收效甚微。所谓“上有政策下有对策”，各种房地产金融调控政策在商业银行没有得到有效落实。下面从博弈论的角度，对造成这种状况的原因作出分析。

模型假设：

(1)博弈双方为金融监管部门与商业银行。

(2)博弈双方可能的策略：监管部门：{检查，不检查}；商业银行：{积极执行，消极执行}。

(3)设金融监管部门实施检查，能够发现商业银行是否积极执行监管部门规定的房地产信贷政策；若发现商业银行消极执行，则采用罚款等措施；监管部门的检查只付出成本，没有收益。

(4)设金融监管部门不实施检查可获得闲暇收益；但在银行消极执行信贷政策，而监管部门不检查时，有间接损失(如上级部门的问责，信誉损失等)。

(5)设金融监管部门实施检查的直接成本为c，监管部门不实施检查可获得的闲暇收益为s，商业银行积极执行上级规定的房地产信贷政策所取得的收益为R，商业银行消极执行上级规定的房地产信贷政策所取得的收益为R*，监管部门不检查带来的间接损失为L，监管部门对商业银行消极执行房地产信贷政策施行的罚款为F。

基于上述假设，建立监督博弈模型如表3所示。监管部门的纯战略选择是检查或不检查，商业银行的纯战略选择是消极执行或积极执行。假定F-C>S-L(这一假定是符合逻辑的，否则金融监管部门就无存在的必要)，则不存在纯战略纳什均衡(纯战略纳什均衡的结果是唯一的，即双方肯定都不作为)，以下求解混合战略纳什均衡。

用P代表商业银行消极执行房地产信贷政策的概率，θ代表金融监管部门检查的概率。若给定P，金融监管部门选择检查(θ=1)和不检查(θ=0)的期望收益分别为：

Ⅱ(1，P)=Px(F-C)+(1-P)×(-c)

(3)

Ⅱ(0，P)=Px(S-L)+(1-P)×S

(4)

当Ⅱ(1，P)=Ⅱ(0，P)时，即当金融监管部门实施检查与不实施检查的结果无差异时，将达到混合战略均衡。混合战略均衡意味着检查与否不确定条件下博弈双方可能同时得到的均衡结果。满足这一条件时，可得：

S+C

P=――――

(5)

F+L

因F-C>S-L，P

从(5)式得出，商业银行消极执行房地产信贷政策的概率大小与金融监管部门闲暇收益和检查成本正相关，与对商业银行的罚款和监管部门间接损失负相关。

现实情形与前面的假设有相当程度的相似性；由于目前的金融监管机制，监管部门的检查只付出成本，却没有收益，缺乏有力的激励机制；监管部门缺乏上级部门的有效问责和社会有效监督，间接损失小而闲暇收益大，并且银行消极执行政策获得的额外收益远大于监管部门对其罚款，即总体表现为s、c往往过大，而F、L比较小，因而往往P值较大，即商业银行容易发生消极执行国家规定的房地产信贷政策的情况。所以尽管国家出台了很多调控房地产的金融政策，但银行的消极不作为，使政策效果大打折扣，房地产金融非均衡化运行依然相当明显。

五、解决房地产金融非均衡问题的若干政策建议

房地产金融状况呈现非均衡化不利于我国房地产业的健康和可持续发展，为了解决房地产金融领域存在的不均衡问题，建议采取如下政策措施：

1　建立多元化的融资体系，改变以银行为主的融资方式

房地产开发资金主要来源于银行贷款，根源于我国目前其他融资渠道不畅通，缺乏多元化的融资手段，为此，需大力发展有中国特色的多元化房地产融资体制。当前我国房地产企业利用资本市场融资有限，8万多家房地产企业中，沪深上市企业仅115家；房地产企业更是鲜有通过发行债券的方式获得开发资金的情况。这其中既有上市准入门槛高，房地产企业无法达到上市条件的自身原因；也有受国家宏观调控政策影响，监管层不易批准房地产企业在资本市场融资的客观原因。为了促进房地产业向健康的方向发展，在融资政策上，应根据房地产项目的性质采取差别化策略。

监管层应把承担保障性住房建设业务作为房地产企业能否上市或发债许可的重要标准，并在一定程度上给予政策优惠，支持保障性住房建设项目在资本市场融资。可推出中国模式的房地产信托投资基金(REITs)；在资金来源上采取公募的方式，面向社会公众募集资金，吸取民间资本；在资金投向上采取权益类模式，专业的房地产管理者根据国家政策导向和市场需求经营房地产项目，而大量分散的基金持有者通过投资房地产获取稳定的收入；这样既能保证基金持有者分享房地产业快速发展的成果收益，又能避免民间资金过度直接投资于房地产市场，造成大量住房闲置，吹大价格泡沫。为了支持房地产信托投资基金的发展，国家需出台相应的税收优惠政策，如股息分红收入免交所得税等。

2　优化房地产贷款结构，对银行放贷行为进行监管

银监会可对商业银行的房地产开发贷款采用比例限制的方法进行约束。要求商业银行按照规定的贷款投向结构比例进行房地产开发贷款的配置，如对保障性住房、中小套型商品住房开发贷款的投放设定比例下限；实施梯度化的贷款准备金管理策略，依照保障性住房、中小户型住宅、大户型住宅和别墅的顺序，对贷款准备金的计提比例逐步提高。银监会每年对商业银行采取动态检查的办法，对不能按照银监会要求发放贷款的银行进行处罚。这样做，可防止银行同业间过度竞争导致房地产放贷结构失衡，消除房价和房屋空置率高的怪现象。

3　建立发放住房公积金贷款的激励与约束机制

篇（10）

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】