房地产行业价值汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业价值范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

一、研究目的和背景

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款。直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动}生负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成U型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成U型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专门研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。

2、研究变量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公司成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性=(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。

3、模型建立。模型1:POE＝a＋bDebt1＋r(control variable)＋e，模型2:ROE＝a＋bDebt＋r(control variable)＋season＋season*Debt＋e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或*ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计结果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1.19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了c检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对RoE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与RoE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对RoE无统计意义，它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过啦验，方程拟合度是0.33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

篇（2）

一、研究目的和背景

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款，直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动性负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成u型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、马勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成u型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专业研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。

2、研究垂量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性：(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计缮果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1．19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0．32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了t检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对ROE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与ROE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对ROE无统计意义，它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过F检验，方程拟合度是0．33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

篇（3）

1.引言

随着中国房地产行业在国民经济中的作用逐渐凸显，对其的投入和产出研究也已经越来越多。作为一项回报率较高的投资项目，房地产行业正在受到越来越多的外资关注。外资参股会对我国房地产行业的市场价值产生什么样的影响，是一个值得业内人员不断研究和探索的问题，具有重要的意义，下面本文将分别从影响和对策两个方面对这一问题进行分析，提出相应的对策。

2.外资参股对我国房地产市场的影响

2.1外资进入对房地产企业融资的影响

外资对我国房地产企业融资的影响主要表现为两个方面，一是对房地产金融体系的完善有一定的帮助，二是有助于对我国房地产企业资本短缺现状的弥补。长期以来，我国的房地产企业都存在资金来源渠道狭窄，容易受到资金链影响的金融模式之中，过度的依赖银行贷款，很少能自己筹集到资金支持，这样的现状使得银行承担了交易过程中的大部分风险，表面上对银行的利润和业绩有所促进，但是在不良贷款和周期性房地产矛盾的影响下，影响了商业银行的信贷结构并加重了银行的中长期流动风险，一旦出现房地产泡沫会对银行的正常运营造成很大的影响。外资的进入，相应的承担了一部分金融风险的责任，对缓解我国的这一问题有一定作用。同时，外资的投入增大了我国房地产企业的经济实力，能够有效的改善企业资金短缺的情况。

2.2外资进入对房地产企业专业服务化水平的影响

外资对房地产企业的服务水平影响同样表现为两个方面，即有助于提升专业水平和服务水平，加剧市场竞争。外资的进入将很多先进的经营理念和管理方法引入到了我国的房地产行业之中，从而带来改革和创新，新理念的影响下势必会带动新一轮的竞争热潮。在竞争的不断激烈下，各企业开始全方面、立体式的改善公司的整体实力，特别是所能够提供服务的能力，于是便要从专业水平和服务水平两方面着手进行改进，从而带来整个行业的发展。

2.3外资进入对房地产市场管理的影响

外资的进入对我国房地产市场管理带来的不仅是推动，也同样有冲击。一方面，外资带来了先进的管理制度客观上完善了经济规律，让与居民生活息息相关的房地产行业具有更大的含金量和发展前景。另一方面，相对于本土行业，外资企业在资金和销售甚至是物业方面都存在较为明显的优势，无可厚非的会冲击本土房地产市场。国内房地产企业受传统营销模式和发展状态的影响如不能尽管的适应这种形式、及时进行改变，很可能在市场竞争中遭到淘汰。

2.4外资进入对我国房地产价格的影响

已有的研究中表明，外资在进入我国房地产市场时，往往选择高端或中高档的物业。这种情况尽管在最初的一段时间中十分奏效，满足了我国大中城市中的一些市场需求，但是接下来出现的开发商大规模投资高档市场便导致了市场的供求结构失去平衡，造成风险的陡增，从而加剧了房地产市场的泡沫和市场的波动性。立足于我国国情来看，大部分资金投入到高档住宅会造成百姓的经济适用房减少，难以满足居民的居住需求，从而影响房市价值。

2.5外资进入对宏观调控的影响

外资进入的背景下，我国的宏观调控受到了多方面的影响。首先表现为人民币升值的压力增大，受到金融效应和国际收支平衡的影响，外资会要求我国人民币升值，施加更多的压力。同时，外资会一定程度上制约我国宏观调控政策的效果，对一些旨在改善市场投资结构的政策造成影响。最后，外资会大大增加我国金融体系的系统性风险，导致我国银行处在高风险的地位，资产质量和正常运营都将受到威胁。

3.针对我国房地产管理外资的建议

3.1引导外资的投资模式与投资方向

外资进入是我国房地产行业市场价值上升的一个主要原因，这会导致我国的国内房地产市场出现诸多的蝴蝶效应。因此，对于进入房地产市场的外资，要进行合理的区分，必要的遏制短期投机，适当的进行抑制，以免过度抑制造成的国际宏观经济发展受影响。例如，印度在多年之前就曾对外资进行了严厉的税收打击，导致国家的宏观经济发展停滞不前。所以，我国可以在这一问题上鼓励外资进行长期投资，通过中国房地产信托基金的尝试性发展为国内的房地产企业提供更多的融资渠道和发展机会。

3.2预防房地产业的金融市场风险

金融市场风险是每一个业内人士共同担心的问题，也是困扰中国房地产发展规模的问题，我们应当采取必要的措施进行预防，具体包括如下四个方面，即：“加强对外汇指定银行结售汇的监管”、“提高非居民首付比例和按揭担保要求”、“对非居民个人资金流入核定最高额度”、“采取有效措施缓解人民币升值的压力”。通过这些政策的实施来预防金融市场的风险。

3.3建立多途径的融资渠道

一直以来，融资渠道都是制约我国房地产企业发展规模和发展速度的瓶颈问题，如何及时的帮助房地产企业的发展并提供资金来源是一个难题。在我国证券化市场成熟度不够和我国房地产对银行业依赖过于严重的情况下，银行替房地产企业承担风险的格局应当尽早改变。应当引导资金向房地产开发上游环节进行转移，通过信托基金的投资来降低金融性风险，解决融资问题。

3.4采取税收手段调控外资的投机行为

我们应当充分借鉴国外的先进经验，有效的利用税收手段，对境外资产在我国的投资进行适当的限制，重点抑制投机性需求，可以采用：严禁外籍居民汇出在我国房地产市场的投机所得、限制投资基金在房地产市场中大量购房、充分运用税收手段限制境外资本的投机行为等方法进行调控，对海外热钱进行一定的遏制和警示。

3.5加强部门协调，建立监测预警体系

政府相关部门在进行协调时应当对房地产市场的危险进行必要的预警，建立信息共享和联合监管的平台和机制，定期对相关政策的效果进行跟踪，与房地产企业进行多方位的沟通的联系，及时的了解其需求变化和发展问题，在政策上保证我国市场的健康发展。

4.结语

外资对我国房地产行业的影响是多方面的，我们应当积极努力的对这一问题进行研究和探索，扩大有力影响，摒除不利的影响，促进我国房地产行业的进一步发展。（作者单位：江西师范大学）

参考文献

[1]侯若石，李金珊.资产专用性、模块化技术与企业边界[J].中国工业经济.2006（11）

[2]邱兆祥，刘远亮.我国银行业引进境外战略投资者效应的实证研究[J].金融理论与实践.2009（12）

篇（4）

房地产品牌价值差异较大，行业领导品牌凸现。

中海地产和万科凭借品牌强度和品牌溢价上的绝对优势，品牌价值均超过20亿，成为当然的行业品牌之首。复地、绿城和金地则以9亿的品牌身价处于第二集团。房地产行业领导品牌的价值是第二集团品牌价值的两倍；另一方面，从品牌规模和市场份额看，2003年中海、万科销售额分别达到46亿和62亿元，以全国商品房市场0.59%和0.81%的份额雄居行业榜首。

房地产品牌扩张日益加速，品牌发展呈多元态势。

房地产品牌扩张势头异常迅猛，绿城、大华、金地平均成长速度（以企业近三年平均的销售额增长率表示）高达68.29%，而复地、沿海，近三年更以每年100%的速度实行品牌扩张。从中国房地产品牌的发展规律看，公司品牌与项目品牌共生共存，呈现三种品牌发展模式：第一，单一品牌模式。以阳光100等为典型代表，公司、项目品牌合一。第二，多品牌模式。以中海、沿海为典型代表，针对不同档次和物业类型开发多个相互独立且市场定位明确的品牌。通过多品牌模式，从整体上提高市场占有率。第三，主副品牌模式。以万科、金地、复地为典型代表，一般以“公司名称＋项目名称”的组合品牌形式，利用消费者对主品牌的信赖和忠诚度来推动副品牌产品的销售。

房地产行业的品牌影响力度不及其他行业品牌，品牌建设和竞争意识有待加强。

品牌价值与销售额的比值表现的是品牌对市场的影响强度，比值越高，对市场的影响越大。房地产公司品牌价值与销售额之比大致在0.2～0.4的范围内；而饮料等易耗品的比例在3～41，汽车等非易耗品的比例在0.3～0.41，说明房地产行业的品牌影响力度较弱。当前房地产企业的品牌建设意识还非常薄弱。多数企业缺乏清晰连贯的品牌策略和有效的品牌管理机制。只有极少数市场化的品牌企业通过整合现有资源来细分和占领市场，形成统一清晰的品牌形象。

2004中国最具价值房地产品牌基本情况

中国房地产TOP10研究组针对在全国范围内有较强影响力和知名度的房地产开发企业进行品牌价值的量化评估，研究结果显示：2004中国两大房地产行业领导品牌是：中海地产和万科。

2004中国10大最具价值的房地产公司品牌分别是：复地、绿城、金地、大华、万通、阳光100、新世界、北京城建、沿海、金融街。

同时，课题组也针对全国范围内影响力强、知名度高的房地产项目进行品牌价值的量化评估，产生“2004中国10大房地产项目品牌”：中体奥园、雅居乐、星河湾、SOHO、新华联、高山流水、世茂滨江、亿城、卓越蔚蓝海岸、碧桂园。新华联和高山流水等年轻品牌项目由于较强的发展潜力，品牌价值分别达到3.41亿元和1.50亿元。

另外，课题组也评出了“2004中国10大最具价值地方房地产公司品牌”，它们是上海绿地、北京天鸿、合生、首创、上海恒大、广州富力、蓝光地产、深圳华侨城、天津国泰、河南建业。其中华南、华北地区各占3席，华东以上海绿地和上海恒大为代表入围10大，蓝光地产成为西部惟一入围10大的地方公司品牌。这些专注特定区域市场的地方品牌的价值并不低于全国性品牌，如上海恒大和蓝光地产品牌价值分别达到5.12亿元和4.10亿元。

房地产品牌强度评析

品牌规模与盈利水平

品牌具有规模，是房地产公司品牌形成的最主要特征。尽管中海地产、万科与国外顶尖房地产开发企业相比，所占市场份额还十分有限，但就当前我国的房地产市场而言，两企业在销售量上已处于绝对优势的地位。10大房地产公司品牌也有较佳业绩，平均销售额17.5亿。从净利润情况看，中海地产和万科都在5亿以上，10大公司品牌平均净利润1.79亿元。10大项目品牌的销售额普遍低于公司品牌，但也有优秀项目品牌获得相对较高的收入和盈利，如新华联和高山流水。10大地方公司品牌在规模上不输于全国公司品牌，只是因为企业战略不同而专注于某一特定区域市场，如上海恒大，2003年拥有当地商品房市场近1%的份额，净利润过亿元。而天津国泰则以经济适用房出奇制胜，2003年获得3.3亿元的销售佳绩。

品牌年龄与成长速度

中海地产、万科发展已久，品牌年龄均超过20年，它们目前仍发展稳健，近三年平均销售额的增长率分别为10.89%和37.9%。10大房地产公司品牌的平均年龄达到15年，成长速度高达68.29%。全国10大项目品牌的品牌年龄大约在3～5年，平均成长速度高达60%。10大地方公司品牌与全国公司品牌类似，品牌年龄较长，多在10年以上，且增速稳健，体现出较强的持续发展能力。

基于消费者的品牌强度调查

TOP10研究组就房地产品牌的“知名度”、“美誉度”和“忠诚度”，在全国及各大城市范围内进行了广泛的网络问卷调查，其目的是了解消费者对品牌强度的认识。调查问卷自2004年10月8日至11月18日，41天的时间共收回问卷6453份，其中有效问卷5173份，有效率80.17%。

调查显示，万科、中海这两家企业在全国范围内消费者心目中的认知度、忠诚度、美誉度等方面的第一品牌平均得票率分别达到了11.9%和7.2%，10大公司第一品牌总得票率达到39.1%。从消费者认可的项目第一品牌情况看，奥园、SOHO的三度平均得票率分别达到10.8%和8.0%，另外，高山流水以较高的美誉度获得西部消费者的认可，获得3.5%的第一品牌得票率。

从调查结果的统计分析看，呈现四大特征，一是消费者对品牌认知透过了品牌的识别表层深入到质量层次。二是有较强识别意义的品牌更容易被消费者接受。三是一些品牌已经通过建立绝对强势的区域性品牌，逐步向全国范围渗透。四是一些地方公司品牌通过专业市场的开发在消费者中获得较高的认知度。

中国房地产品牌的发展趋势

品牌竞争将成为房地产企业生存与发展的关键。

长期以来，易耗品市场的品牌竞争激烈，然而在房地产这样大规模的资本密集型行业，品牌却一直得不到应有的重视。住房改革以前，我国尚无房地产市场，品牌无从谈起；房地产市场逐渐形成以后，又面临着空间高涨的购房需求，卖方市场极大的抑制了行业品牌的成长和产品质量的提升。随着我国土地交易、金融政策日趋规范和透明，加上国外开发企业的强势进入，房地产市场将由供不应求向供求平衡转变，开发商不可避免要逐渐进入品牌竞争时代。品牌不是凭空制造，而是产品品质、企业信誉等一系列核心竞争要素的综合体。在充分竞争的市场中，品牌对于企业是有价的，甚至可能超过企业所开发物业的有形价值。

品牌含金量提升，管理系统化。

目前，房地产公司的品牌管理尚未形成体系，大多数企业还只是简单的利用广告来宣传公司和产品，导致品牌含金量下降。日趋激烈的品牌竞争将迫使企业将品牌管理提上议事日程，具体趋势有三：第一，品牌管理成为公司管理层关注的头等大事，其主要目标是针对竞争对手，采取一系列举措增强自身品牌对市场的相对影响力。效果卓著的措施将得到更多的资金和行政支持，相反则被淘汰。第二，品牌的稳定成长依靠长期的管理。为了获得长期的品牌价值，甚至需要几代人的经验累积和持续培养，而不能只靠短期的投入来赢得品牌。品牌管理不仅使每笔交易的收益最大化；更重要的是通过品牌建立公司长期的信誉度来挖掘客户的终身价值。第三，品牌管理将以全局管理为本，向下延伸至区域、城市、项目等管理层次。当全局及区域决策确定后，品牌管理在城市和项目层得以贯彻实施，这样就能充分发挥本地化的优势，开发更适应消费者的产品。

篇（5）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。

一、公允价值计量对企业资产的影响

1.对资产结构的影响

对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。

新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。

2.对资产账面价值的影响

新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。投资性房地产用公允价值模式与成本模式计量的差别，不仅在于企业的资产结构会发生改变，而且公允价值上升也会使企业投资性房地产的账面价值得到提升，这会使那些拥有大量投资性房地产的公司净资产账面价值得到大幅提升，而资产账面价值的增加会相应的降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，会使企业的财务风险降低。

二、公允价值计量对企业所有者权益的影响

房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式进行后续计量。同一企业不得同时采用两种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。新会计准则规定，企业的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的情况下，企业在对投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的首年，各相关房地产企业应该采取追溯调整法，调整年初的所有者权益。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积，企业的所有者权益也将会得到较大幅度的提升，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。

三、公允价值计量对企业税负的影响

2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》中明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照税法规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予在税前扣除。税法允许投资性房地产的这部分折旧额在税前扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。在用成本模式计量时，新会计准则的规定和税法上的处理基本一致，若不一致，也只需调整其折旧或摊销额。

但是在公允价值计量模式下，按照税法规定计算的计税基础与采用公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值二者之间存在差异。会计准则要求期末要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益，不需要继续计提折旧；而在目前税法上，按照资产负债表债务法核算所得税时，投资性房地产的账面价值与计税基础不一致时会产生应纳税暂时性差异或者可抵扣暂时性差异，由此会相应的产生递延所得税负债或递延所得税资产，这部分资产或负债虽然不会影响当期的应交所得税，但是会影响到利润表中的所得税费用，进而会对净利润产生一定影响。

四、公允价值计量对企业利润的影响

投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。

相比较而言，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，以评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产公允价值的变动会对当期的净利润产生正面影响。但是当投资性房地产价格出现贬值的情况时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因该项业务严重亏损，出现了先盈后亏的情况，加大了企业的经营风险和财务风险。

目前，我国房地产市场暂时处于一个下滑的阶段，其公允价值不断下降，虽然暂时不会低于其成本，但还是对公司的利润产生了一定的影响，企业应该谨慎选择投资性房地产的计量模式，全面衡量公允价值对企业的影响，以期投资性房地产行业继续健康向上发展。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社,2011.

篇（6）

一、引言

在经济全球化不断加快的今天,加入WTO后的中国迎来了一个崭新的时代,这个时代的特征是机遇与挑战并存,伴随着经济的迅猛发展,人们也越来越明显地意识到经济在发展过程中给环境带来的负荷作用,不可避免要求企业应付出相应的代价。国家统计局在2006年年报中指出:经济增长方式粗放、经济结构矛盾突出,已经成为社会发展中存在的主要问题。正是基于这样的现实,和谐成为了这个时展的另一主题。所谓“和谐”就是指企业和社会、环境、政府等一系列利益相关者和睦相处、共同发展进步。而企业将自己放在一个普通公民的位置,从这个独特的角度对社会负责,从而产生了“企业公民”的概念,并衍生出“企业社会责任”这一新兴的发展理念。根据新《公司法》第5条规定,公司必须“承担社会责任”,深圳证券交易所《上市公司社会责任指引》鼓励上市公司建全社会责任制度并对外披露《社会责任报告》,企业、政府、公众对社会责任愈发重视。

目前,很多学者都在研究企业社会责任这一课题,相关的文献也很多,但大多数都是从单一角度去分析,所采用的研究方法也相同,设计出的指标未能形成一个完整的体系,而现在的企业所需要的是对“企业社会责任”有一个完整的概念并有一个合理的体系指导它去怎样做,这正是现在的研究中所欠缺之处。

本文旨在通过实证研究,设计出企业社会责任评价指标体系,来提供相对可靠的、可以评价企业社会责任履行情况的指标体系,企业根据该体系代入相关数据即可得出一个分数,分数的高低与企业社会责任实施的好坏成正负相关性。本文将万科的数据应用于该模型,并对其打分,以而此作为样本,以供其他企业提供参考、比较;其次通过体系的设计,明确企业社会责任应当涵盖的要素以及各要素的重要程度,能够帮助企业提高履行社会责任的水平。具体目的有以下几个方面:1、明确企业社会责任包括的要素,及各要素的重要程度;2、推动统计模型在企业社会责任方面的应用;3、为各企业评价其履行企业社会责任的情况提供一个参考标准。

二、文献回顾

(一)企业社会责任理论的文献回顾

企业社会责任之父Bowen用“三个同心责任圈”来解释企业社会责任:一是最里圈,包括明确的有效履行经济职能的基本责任;二是中间圈,包括在执行这种经济职能时对社会价值观的有效履行经济职能的基本责任;三是最外圈,包括新出现的还不明确的责任。斯通认为,企业社会责任是一个模糊地字眼,但正是源于这种模糊,才使得该词获得了广泛的支持。哈罗德・孔茨认为,公司应当承担社会责任,就是要认真考虑公司的一举一动对社会的影响。美国国际商业委员会(USCIB)认为:企业社会责任是指公司对其社会责任所担负的责任,这些责任是在自愿基础上的并高于相关法律的要求,有利于保护公司的生产经营活动对社会缠上积极影响,主要涉及公司商业道德、环境保护、员工待遇、人权和社会公益行动等问题。

国内学者对企业社会责任也有不同界定。仲大军认为企业社会责任是指企业除了对股东负责,即创造财富之外,还应对全体社会责任承担责任。刘俊海认为公司的社会责任是公司能仅仅以最大限度的为股东们赢利或赚钱作为唯一存在的目的,而应当最大限度的增进股东利益之外的其他所有社会利益。高尚全也指出,“企业对社会的责任有两类:第一类是基础责任,就是立足于企业的发展。第二类是企业在承担基础责任的过程中,必然产生外部性的问题,应通过制度来实现责任的最优分担。陈志昂等提出了企业社会责任的三角模型,认为企业社会责任可以分为法律层级、标准层级、战略与道义层级三个层级。

(二)国内外主要的企业社会责任标准和评价体系

目前国际上比较有影响力的衡量企业社会责任和可持续发展的体系有道琼斯可持续发展指数(DJSI)、多米尼社会责任投资指数(KI.D)和全球报告倡议(GRl)。而国内目前比较有影响力的社会责任标准和评价体系有以下三个,其中《中国公司责任评价办法(草案)》由商务部跨国公司研究中心、社科院世界经济与政治研究所联合制定的,于2006年2月16正式,并向全社会征求意见。草案所界定的公司责任体系包括股东责任、社会责任和环境责任。公司社会责任首要是为公司利益相关者负责,包括公司员工、供应商、客户、社区等。环境责任则包括提高资源的利用率、减少排放、推进循环经济三个层面。

三、研究设计

(一)样本数据的选取

研究样本选自2005年―2009年在上海证券交易所和深圳证券交易所上市交易的房地产行业A股股票。样本数据来自上海证券交易所(省略)、华泰证券数据库、wind资讯金融终端。按照规定,选取房地产行业各企业年度报告“合并报表”中的相关数据,并以万元为单位精确到小数点后四位。本文通过使用EXCEL进行权重、分值的处理,同时用专门的层次分析法软件进行数据处理。

(二)指标体系设计方法的选取

本文采用的研究方法主要有:综合分析法、比较分析法、定性分析与定量分析相结合的方法、层次分析法。

⒈综合分析。本文采用综合分析方法将经济学、管理学、社会学等学科结合起来,从不同侧面对企业社会责任进行了系统的综合研究,以便研究内容更加具有全面性。

⒉比较分析。比较分析法是确定对象之间共同点与差异点的研究方法。本文运用比较分析法有两个方面:一是对国内外企业社会责任研究文献中,容易混淆的概念进行比较分析,对与企业社会责任密切相关的主要概念进行清晰的界定:二是对国内外企业责任研究文献的各种对立或相近的观点进行比较分析。

⒊定性分析与定量分析相结合。本文在对企业社会责任理论基础、对企业社会责任界定等方面采用了定性分析的方法。对企业社会责任的7个因素采用定量的方法进行了深入研究,把定性分析和定量分析结合起来。

⒋层次分析法。它是一种定性和定量分析相结合的多目标决策分析方法。它吸收利用行为科学的特点,特别是将决策者的经验判断给予量化,对目标(因素)结构复杂且缺乏必要的数据的情况下更为实用,是一种整理和综合主观判断的客观方法。本文利用层次分析法将影响企业社会责任的7个因素进行权重分析,用层次总排序得出最终权重。层次分析法的基本计算问题是计算判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量,即求解AW=λmaxW中的λmax及其对应的W,A为判断矩阵。常用的计算方法有三种:幂法、方根法、和积法。鉴于数据的样本量和计算上的误差性和简便性,我们选择了和积法。

四、实证研究

(一)研究步骤

在深入分析所面临的问题之后,将问题中所包含的因素划分为不同层次,如目标层、准则层、指标层、方案层、措施层等,可用框图形式说明层次的递阶结构与因素的从属关系。当某个层次包含的因素较多时(如超过9个),可将层次进一步划分为若干自层次。由于本项目所需研究的层次较少,因此仅要分为三个层次:目标层――企业社会责任,准则层――股东、债权人、政府、社会、环境、员工、消费者,共7个大因素。指标层――销售收入增长率、净资产收益率、主营业务利润率(股东);流动比率、速动比率、资产负债率(债权人);销售利润率、资产负债率、就业增长率(政府);捐赠收入比、社会累计率、社会贡献率(社会);材料用废率、排污收入比、环保收入比(环境);工资增长率、劳动生产率、福利水平率(员工);对小区环境的满意度、对投诉、意见处理的满意度、对物业人员的满意度(消费者)。

我们设A为目标层,其下一层的七个相关要素属于标准层:政府C1,员工C2,债权人C3,股东C4,社会C5,环境C6,消费者C7。通过对要素C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7之间的重要性进行两两比较,构造出比较判断矩阵A_c。

表一中的数字是笔者在实地调研中对获得的数据进行比较得出的,而判断的依据是判断矩阵的标度。要使判断定量化,关键在于设法使任意两个方案对于某一准则的相对优越程度得到定量描述。一般对单一准则来说,两个方案进行比较总能判断出优劣,层次分析法采用1-9标度方法,对不同情况的评比给出数量标度。

因此,按照重要性来排列为C4>C3>C1>C2>C5>C6>C7。对于一个企业来说,其本质是以盈利为目的的法人,其存在的最主要目的是促进企业资产的保值与增值,为投资者提供较高的利润,确保投资者在企业中的基本利益的实现。为达到这一目的就要吸引各种资源,为社会创造财富,满足人民群众的物质和文化生活需要,因而涉及到社会、消费者与环境这些相关利益者。对于国家来说,企业应该合法诚信地进行企业的经营活动,诚信纳税;尽可能地促进就业,为社会、为所在地区减少就业压力;在不损害其他利益相关者合理合法利益的情况下,应该保障广大股东和投资者的合法收益权。同时,企业经济责任的实现也是企业实现其环境责任和社会责任的基本保障和前提。

(二)层次分析法的应用研究

下面以万科作为一个例子,来完整地运用企业社会责任评价指标体系的研究方法。万科(股票代码:000002)全称为万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。过去的十几年里,销售收入复合增长率为49.9%,净利润复合增长率达到42.3%。多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评选出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。作为房地产行业的龙头老大,万科一直关注于履行好一个“企业公民”的职责。根据其近几年的《万科企业社会责任绿皮书》、2007和2008年的年报以及通过实地调研所获得的数据,计算出通过企业社会责任指标体系所得到的分数。

计算同一层次所有因素对于最高层(总目标)相对重要性的排序权值,称为层次总排序。这一过程是从最高层次到最低层次逐层进行的。上表中目标层A包含7个因素C1,C2,…,C7,其层次总排序权值分别为c1,c2,…,c7,下一层次指标层包含21个因素C11,C12,…,C73,它们对于因素Aj的层次单排序权值分别为c11,c12,…,c73,此时层次总排序权值由上表给出。

层次总排序的一致性检验:这一步骤也是从高到低逐层进行的。如果B层次某些因素对于Aj单排序的一致性指标为CIj,相应的平均随机一致性指标为CRj,则B层次总排序随机一致性比率为RI,它的计算方法见以下公式。当RI

由于层次单排序的检验结果符合一致性,同时层次总排序的结果也具有满意的一致性,可以得知,该企业社会责任评价指标体系模型设计正确,具有实际运用性。

五、研究结果分析

根据以上表格,用万科的数据和各指标占总权重的比例一一对应相乘,计算出万科在履行企业社会责任方面的总得分是42.9651分。通过计算结果发现,债权人和股东这两个最重要的利益相关者得到了较高的分数,分别为22.06分和6.70分。由此可见,万科将确保企业正常运行和获得利润作为履行企业社会责任的基础。因为企业最主要的任务是保证股东和债权人的利益,通过利润的增长保证企业的发展。至于消费者部分,由于其所占的权重低,因而得分较低,仅为2.33分,但是万科的业主们的平均满意度达到了90%,这很好的说明了万科将“衡量我们成功与否的重要的标准,是我们让顾客的满意程度”作为其核心价值观。众所周知,房地产开发商对顾客所负的责任就是建造好房、提供良好得售后服务能够使他们安心、舒适地居住。其余的利益相关者――政府、员工、社会、环境,得分分别为5.96、3.72、1.97、0.19。万科是首个《企业社会责任绿皮书》的中国企业,很长时间以来坚持不断完善其企业社会责任,相信在未来的时间里,万科可以做的更好。

六、研究结论

在全球经济一体化趋势日益加剧的市场竞争中,尤其是在我国加入WTO后,面对激烈的市场竞争,中国的企业只有放眼于国际市场,才能获得生存和发展的机会。而在现代社会中,企业的各项活动都和利益相关者紧密联系,仅仅追求自身利润的最大化是远远不够的。企业社会责任更是新兴国际市场中人们予以高度的最重要的准则之一。企业作为市场经济的主体,其首要责任是为社会提供合格的产品和服务,以获取“最大限度的利润”,这是企业生存之本。而在现代社会中,企业的各项活动都和利益相关者紧密相关,仅仅追求自身利润的最大化是远远不够的。本文通过研究,得出以下结论:

1.企业对股东的资产安全和收益负主要责任,并且有责任向股东提供真实的经营和投资方面的信息。

2.所谓要对债权人负责,就是按照合同的要求按期保数的还本付息,为其提供借贷安全的保证。

3.对于政府来说,社会责任是合法经营、按章纳税。

4.企业在生产过程中,要树立人与自然和谐的价值观,努力做到尊重自然、爱护自然、合理的利用自然资源,不能一味的追求利润最大化,无视外部成本。企业应该以最低的生态代价和和会成本确保自然资源的持续利用。

5.消费者是企业利润的来源,企业要尊重消费者的,维护消费者的利益。首先要提供安全的产品,对于万科来说就是住房的质量;其次是提供正确的产品信息和优质的售后服务。

6.员工是企业的基础,所以企业应该为其提供安全、健康的工作环境,提高工资待遇和福利水平,这样能使他们安心的工作,最大的发挥人力资源潜能。

7.企业的社会责任是支持政府的社会公益事业、福利和慈善事业的保证。

七、研究的局限性

1.数据来源的局限性。由于笔者所进行的实地调研范围只限于南京万科,而万科集团的业务遍布全国各地,在获取数据上,无法确保其完整性和精准性。

2.评价方法的局限性。该层次分析法是在借鉴权威的研究成果的基础上经讨论得出的,鉴于笔者的实证研究能力的有限性,此模型在某种程度上缺少一定的理论支撑。

3.对企业社会责任内容的界定,还需要进一步完善。本文从利益相关者出发,把社会责任内容分为7个部分,对这7个方面的内容也进行了梳理,但这些内容还是不够全面,这将是下一步研究的内容。

4.财务数据受会计准则的影响。本文实证应用中选取的是万科2007、2008两年的数据,而2007年出台了新的会计准则,因而有些财务数据需要调整。为了研究的数据保持一致性,本文在对有些数据的处理上忽视了这一点。

参考文献

[1]王林萍,施婵娟,林奇英.农药企业社会责任指标体系与评价方法[J].经济技术,2007.

[2]田虹.企业社会责任及其推行机制[M].经济管理出版社,2006.

[3]张萍.我国企业社会责任信息披露的研究[J].消费导刊,2008.

[4]万科2007年企业社会责任绿皮书[Z].2007.

[5]万科2008年企业社会责任绿皮书[Z].2008.

[6]【德】莱因哈德・默恩.企业家的社会责任[M].中信出版社,2005,12.

篇（7）

1　房地产企业工程造价阶段性管理与控制的意义

房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目目标。从客观意义上讲，企业投资目标的实现才是业主经济效益的真正体现；而工程造价的确定与投资的有效控制是房地产企业工程建设管理不可缺少的重要组成部分，在企业项目建设管理中有着特殊的地位。

企业内部的工程造价实际是企业进行一个工程项目建设所需费用的总和。大多数建筑工程的建设周期较长，生产要素价格频繁变动，由于其具有固定性和单件性，造成整个工程造价也随之频繁变动。工程造价管理对于施工单位来说至关重要，它贯穿于项目建设的全过程，以最少的投入获取最大的经济效益是施工企业的经营目标，由此可以看出，工程造价管理把握着施工单位的经济命脉。

通过有效的途径规范施工流程，严格控制成本开支，获取更多的最终利润，是施工单位进行造价管理的根本出发点。工程造价管理是全方位、涉及全过程的动态管理体系，但仍有一部分人员对它还缺乏系统的认知，他们对于工程造价的理念仅局限于工程预结算方面。

2　企业建筑项目全过程的构成

企业建设项目是由一系列的建设项目阶段共同构成的一个完整过程。房产工程的建设涵盖了前期投资、中期建设和后期生产经营三个重要阶段，其中每个建设阶段又可以细化为多个具体的操作环节。

根据行业惯例，一个工程项目从设计理念的提出到最终投入使用，需要经历可行性研究、决策、施工方案的甄选以及验收等多个复杂的操作流程。鉴于此，要对整个项目建设实施造价管理，必须掌握识别建设项目的过程和应用“过程方法”。

3　企业全过程工程造价控制

3.1　项目建设前期工程造价控制　项目建设前期即项目的投资决策阶段。这个阶段企业的主要任务是进行立项研究可行性分析，并以此来控制工程造价。该阶段工程造价管理往往对全局的造价控制起到关键性的作用。例如采用何种方式投资、项目选址及其可行性研究等，都决定着项目未来的发展方向。

3.2　项目设计阶段的工程造价控制　设计图纸和方案的选择与工程项目总造价息息相关。投资决策以后，可采用限额设计的方式，将造价管理融入设计理念，严格控制每一分项工程的成本开支。在可研阶段以及进行初步设计时，使价值工程中的功能分析与限额设计理念相互融合，在确保工程质量的前提下，力求以最少的成本投资获取最大的经济效益，同时兼顾良好的社会效益。在结构设计阶段，本着经济合理的设计理念仔细甄别结构方案，充分考虑项目的使用功能，敲定最佳结构方案，进而有效控制工程造价。

3.3　招投标阶段的工程造价控制　在确立社会主义市场经济体制改革目标20周年的今天，我国的经济环境经历了大变革，建筑行业的工程建设也迎来了由计划完成指令性任务转变为竞标赢取最终利润的市场经济时代。市场需求变化多端，行业竞争愈演愈烈。建筑企业要在市场中谋得一席之地，并获得长远发展，只能通过竞标的方式积极参与市场竞争，做好公司工程项目的投标工作。

3.3.1　房地产企业内部必须拥有一个实力雄厚的招标机构，培养一批专业知识储备充足、行业经验丰富且业务精湛的专业人才，特别要吸纳一批专业技术人员。

3.3.2　广泛搜集招标信息，然后分析筛选，仔细甄别后开始编写标书。

3.3.3　严格按照行业规范编制标书。基于科学合理、经济可行的原则编制施工组织设计，本着节省成本开支的目的，积极引进先进的工艺设备；标书的关键点在于对工程造价的计算工作人员必须认真负责，参考客观数据信息准确计算项目工程造价，防止错算、漏算、冒算。根据评标规则和招标单位的具体要求，结合本单位的客观条件和实际能力来编写一个合理的工程造价，往往能大幅度提高中标的机率。

4　公司施工阶段的工程建设控制

施工阶段是形成实体工程的重要阶段。这个阶段可能对工程造价造成影响的因素相对少一些，因此要求施工单位在保证工期质量的同时，严格控制施工中各分项开支，按照预期目标先制定有针对性的费用管理计划，协调好各方关系；同时加强技术、经济、管理等各项施工活动，切实做好工程造价管理，力求以最低的费用开支获取最大的经济效益。

4.1　加强合同管理，严格规范施工组织设计方案的论证及健全设计变更审批制度　工程建设的成本投入和工期质量的控制，以及竣工结算、工程款的支付和索赔等施工活动的开展必须以施工合同为准。工程合同具有法律效力，有助于明确甲乙双方的权责关系，也有助于大大减少成本投资，增加经济效益。因此，进行造价控制必须重视合同管理。在合同中，对材料供应、签证变更管理、工程造价、竣工结算和工程款项的支付等都有明确说明，不论哪一项内容都与工程造价息息相关。合同管理应该把强化施工阶段的合同管理作为工作重点，做好合同管理的攻与守。

项目施工需要在施工组织设计的指导下进行。合理的施工组织设计可以协助施工单位有序开展施工活动、实行严格的造价管理、保质保量完成工程建设的主要手段。为了对工程造价进行有效的管理和控制，施工单位必须提前甄选施工方案，并就技术、经济方面的要求对其进行可行性分析，合理分配人、物、财等各类资源降低费用开支。此外，积极引进先进的工艺设备、严格现场管理等措施，都有助于大幅度提升工作效率，有效控制工程造价。

针对设计变更问题，首先为了减少工程原材料的浪费，最好使其发生在设计环节；其次尽量提早变更；再者，设计变更决策前，要准确计算变更所需的工程量和相关费用，经原设计者确认后再实施变更。

4.2　加强施工管理，重视现场签证及施工索赔　强化施工管理。选用的施工队必须是信誉良好、有一定资质且业界普遍认可的，尽量避免层层转包，一是便于造价管理，二是能使工程质量有保证。

合同中未注明的施工内容和结算方式可以通过现场签证来记录。现场签证也是进行造价控制的重要环节，它对于工程造价的影响无需多言。而施工索赔就是通过经济手段控制工程造价。对于工程建设的经济损失也可以通过合理索赔来弥补。在工程建设过程中，工程造价管控部门必须与设计、施工等部门保持密切的联系，以便实时获取可能索赔的信息，工程量的计算要准确、客观；逐字逐句地推敲合同内容，力求工程索赔有理有据；施工单位首先要熟悉索赔流程，在日常的施工管理中随时搜集赶工、设计变更或不可抗力等索赔数据资料，抓住每一次索赔的机会为单位争取利益；未在合同中注明的工程量，必须得到业主和监理的确认，因此一定要全面记录施工过程，随时将索赔资料上报至监理部门，为日后的工程索赔提供依据。竣工结算时有理有据的提出索赔，往往胜算较大。通过成功索赔取得利润收益在总利润中占有相当大的比例。而且这部分利益完全合理、合法，所以不会出现业主、监理等利益方扯皮的问题。

4.3　加强竣工结算的编制工作，严把结算关　项目建设的造价水平可以通过竣工结算体现出来。竣工结算是工程造价合理确定的主要依据，因此预算人员必须秉承认真负责、严谨务实的工作态度，与设计、施工等各部门保持密切的联系，广泛收集用力结算的工程资料；根据招标文件及工程合同约定的相应条款对工程量进行统计。变更工程量也属于工程量的统计范畴，计算时切忌忽略这一点；另外，施工签证和索赔费用也是增加利润收益的方法途径。总而言之，竣工结算是综合了技术、经济等多方面的信息，需要各部门人员群策群力、密切配合，才能取得预期成果的综合性的工作。

5　结束语

工程造价管理和控制贯穿工程项目建设的全过程，每一项分部工程的最终成果都与其息息相关；工程项目的质量及其投入使用后的效果反馈，以及该项目创造的经济效益和社会效益，在很大程度上取决于设计、施工、竣工结算等各个阶段性工作所取得效果。鉴于此，只有基于我国的基本国情，结合项目特点建立一套全面的、具有国际水准的方法程序来控制工程造价，才能达到“以最少的成本投资获取最大的经济效益”的建设目标。

参考文献：

篇（8）

关键词：规制；企业生物性；有效性检验；现金流管理

一、引言

2010年4月国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了十条房地产行业规制措施，目的在于打击投机，抑制不合理需求，维护房地产市场平稳健康发展[1]。规制措施实施至今，据国家统计局的2013年12月份70个大中城市房屋销售价格指数显示：与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%[2]。在政府持续规制房地产业的背景下，如何评价房地产业产业规制效果，成为规制经济理论的现实课题。本文研究方法对于规制效果评价做了有益的探索。肖利芬、宫健根据对2001―2009年有关数据研究认为，在城镇居民收入稳步增长的情况下，居民可以承受的房价收入比正常区间在4.75―8.52，一旦该值超过8.52，则认为房价收入比超出了居民的可承受能力[3]。其进一步的研究结果为，从2004―2013年全国平均新增住房水平看，房价收入比均在8.52以上，可见，房价的增长已远远超出了居民的可承受能力。因此，规制的出现是因为行业存在规制的需求[9]。规制是指政府根据市场失灵状况和相关法规对于市场活动所做的限购[8]。

政府规制是对社会的公正和效率需求，所做出的有效的反应。规制问题实质上是在信息不对称条件下委托人对人的最优控制问题[9]。从公权力角度分析，政府对房地产业进行有效规制是可能的；首先，政府有责任对影响经济社会协调发展、影响社会成员福利水平的住房进行宏观调控；其次，政府是普通住房共有产权的共有者，普通住房的价格含有社会福利，在一定条件下个人应接受政府的调控；再次，政府是土地和土地开发权的所有者，一定时期普通住房地基提供的规格和规模是由政府规制的，由此形成的供求变化也间接规制了普通住房的价格；因此，政府对普通住房规制以及由此引致对房地产业的规制是可能的。

二、研究设计

（一）样本选择和信息来源

本文选取2010年―2013年在沪深证交所上市的房地产公司为研究样本，样本选取以2013年12月31日公司总资产排名为依据：包括总资产排名前10名、总资产各区间值的首位值、中位值和末位值的公司，最终选取的样本数为40家公司；数据来源于FSCC中国上市公司财务数据库。文中相关数据的处理和检验采用SPSS20.0统计软件进行。

（二）指标设计和变量选取

产业即具有某类共同特性的企业的集合，一定时期的产业规制效果可由一定时期具有共同特性的企业集合的业绩指标来分析，而经营业绩分析指标的选取始终是绩效分析研究中的关键问题[11]。由于上市公司所披露的财务信息是公司内部具有公信力的经营信息，因此，基于财务指标对样本公司业绩乃至对房地产业规制效果进行分析具有普适。本文依据可计量性、可比性、可预测性和综合性的原则，经多次适应性检验，选取10项财务指标用于分析2013年度房企上市公司经营业绩以及由其反映的房地产业规制效果；这10项指标包括：

总资产（X1）、速动比率（X2）、经营现金净流量对负债比率（X3）、现金流量比率（X4）、应收账款周转率（X5）、总资产周转率（X6）、主营业务收入增长率（X7）、净资产增长率（X8）、净资产收益率（X9）、总资产利润率（X10）

为能确切反映房企经营状况，本文在上述指标体系中选取的各样本指标数值进行相对数量化值[12 本文所采用的处理方法为SPSS20.0统计软件提供的数据标准化法。

三、实证分析

（一）运用KMO检验和Bartlett检验对变量进行有效性检验

因子分析的条件之一是对所选取的原始指标进行KMO检验和Bartlett检验，以检验数据的有效性。本文采用了KMO检验和Bartlett检验两种检验法，以验证所取样本10项指标做因子分析是否具有可行性。相关检验如表1所示：

表1KMO and Bartlett's Test

（二）因子提取

根据样本标准化相关矩阵计算其特征值、方差贡献率和累计方差贡献率，变量的相关系数矩阵有4个大于1的特征值；根据特征值大于1的原则，本文提取4个公共因子，由于它们共同解释了样本公司指标标准差的82.503%，即这4个公共因子可反映出原始数据的绝大部分信息，能够有效地代表原有的10个财务指标变量，因而提取4个公共因子即可达到降维、浓缩信息和简化数据的目的[14]。

表2Total Variance Explained

（三）因子的命名

本文运用方差最大法（Varinax）对因子进行正交旋转，旋转后各个因子的载荷出现两极分化，使每个变量仅在一个公共因子上有较大载荷，凸显出各公共因子和其载荷较大变量的联系，该公共因子的经济含义可经载荷较大的变量做出合理的解释并便于据此对研究对象进行综合评价。本文所提取的4个公共因子经旋转处理后的因子载荷矩阵如表3所示，其因子载荷所含经济意义如下。

表3Rotated Component Matrixa

上表显示，第1个公共因子在指标X9、X10、X8、X7上有较高的载荷，这4个指标度量了房企净利润与净资产、房企利润总额与总资产的比例关系，度量了房企主营业务收入和房企总资产的同比增长幅度，反映房企的获利能力和成长能力；第1个公共因子在指标X6、X5上也有一定载荷，这2个指标度量了房企销售收入与资产平均总额、房企赊销收入净额与应收账款平均余额的比例关系，反映房企的营运能力，其中，总资产周转率反映房企的资产管理水平及其综合获利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括为房企的综合获利和成长能力因子。

第2个公共因子在指标X4、X3上有较高的载荷，这2个指标度量了房企经营活动现金净流量与房企流动负债、房企经营现金净流量与房企总负债的比例关系，反映房企获取现金净流量履约支付货款和劳务费的能力，可以概括为房企获取现金净流量履约付款的能力因子。

第3个公共因子在指标X2上有较高的载荷；该指标度量了房企流动资产与流动负债的比例关系，反映房企的短期偿债能力，从指标类型来看，X2属于房企短期偿债能力指标，可以概括为房企短期偿债能力因子。

第4个公共因子在指标X1上有较高的载荷，该指标度量了一定期间内房企之间在总资产规模及其规模扩张方面的差异性，从指标类型来看，X1属于房企规模扩张能力指标，可以概括为房企规模扩张能力因子。

这样，房企的综合获利和成长能力、获取现金净流量履约付款的能力、短期偿债能力、规模扩张能力的信息可分别由具有实际含义的公共因子来反映；据共同度信息显示，各原始变量的共同度均集中分布于0.621-0.966之间，表明提取的4个公共因子很好地代表了10个原始变量的信息。

（四）计算因子得分

依据因子分析法流程提取的4个公共因子，基本上反映了房企经营业绩主要方面的绝大部分信息，本文采用回归分析法计算出4个公共因子得分系数矩阵根据其因子得分系数和原始指标的标准化值可计算出样本房企的各因子的分数，其因子得分表达式如下：

F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10

… …

F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10

式中F1―F4为样本房企在4个公共因子上的得分，ZXi为Xi（i=1，2，3…，10）标准化后的数值。本文以各因子的初始值占4个初始值之和的比重为权进行加权综合，得出样本房企的综合得分。

综合得分的计算公式是：

F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4

（五）因子结果分析

1、规制后因子变动总的情况

从规制后因子变动综合绩效得分分析，本文所选取的40家样本房企中，综合绩效得分大于零的房企共有15家，占样本总体的37.50%，说明在产业规制下其经营管理水平正经历严峻的考验；其中，中弘股份、万科、京能置业、华丽家族、宝安地产、嘉凯城、滨江集团、广宇发展、北京城建、保利地产综合得分排序在前10名，其业绩综合得分在0.209497以上，在产业规制中获得了持续性发展，主要源于以下方面。

2、规制后因子变动分别情况

（1）从综合获利和成长能力得分分析其经营业绩，在40家样本房企中，有18家综合获利和成长能力得分大于零，仅占样本总体的45.00%，说明在房地产业规制中，房企的获利难度和业绩增长难度正在加大。

从因子权重关系来看，在这18家房企中有13家经营业绩综合得分大于零，这与第一因子在综合得分公式中的权重最大有直接关系，说明该因子对于综合业绩起着首要的重大影响。比如，获得业绩综合得分前3名的中弘、万科、京能在资产周转率上均有显著表现，而较高的资产周转率会提升其综合获利能力，如万科以资产周转率高见长，这得益于其所选择的小户型、刚性需求、快速开发的产品线策略，这种模式适用于产业规制中鼓励中小型普通住房和政府保障房的开发，有利于通过提高资产周转率和增加土地储备来提高综合获利和成长能力。即，在同样的规制环境中，房企的生物性首先表现为房企的活动及对房企活动的管理须具有快速与环境的交流能力和适应能力[8]。

（2）从获取现金净流量履约付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指标为X4、X3；反映房企本期经营活动所产生的现金净流量足以抵补负债的倍数，因此，该比率越大，说明房企履约付款能力越强。

该因子得分大于零的有16家房企，仅占样本总体的40.00%；说明在限贷规制下，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取的现金净流量不断下降；而环境适应能力较快的40.00%的样本房企只有通过降价回款来提升其获取现金净流量和履约付款的能力；说明产业规制对于打击投机，抑制不合理需求的效果已经显现。

（3）从短期偿债能力得分分析，该因子得分大于零的有24家房企，占样本总体的60.00%；说明仍有40.00%的样本房企因环境适应能力较差导致销量下降、存货上升、现金紧缺引致其短期偿债能力下降。其中，存货上升的压力仍在持续：

在流动负债一定的情况下，房企存货上升，引致其速动比率下降、销售周期延长、面临偿债和融资的双重压力，此时，资产规模或可成为其以抵押融资缓解规制压力的凭据。

（4）从规模扩张能力得分分析，该因子得分大于零的有15家房企，仅占样本总体的37.50%；说明能够以资产规模扩张能力缓解规制压力的样本房企数量是有限的。

四、结论和规制建议

房地产业规制具有社会性规制的性质，其目的是要纠正经济活动所引发的各种副作用和负外部性影响[5]，以利于经济社会协调发展，其效果主要取决于政府与房企间双边规制的持续性与调适性；本文的主要结论和规制建议如下：

1、房地产业规制效果可由本文4个公共因子有效地反映出来，在规制条件下，2013年55.00%的样本房企综合获利和成长能力得分小于零，62.50%的样本房企资产规模扩张能力得分小于零，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取现金净流量下降，40%的样本房企因较低的存货周转率和资产周转率致其短期偿债能力下降；实证分析表明，在同期条件下，房企4个能力的高低取决于其通过制度与产品创新适应规制环境的能力。

2、在持续规制条件下，适应价格信号、具有品牌、品质、成本、效率优势的房企有机会整合土地市场和并购市场的资源；2013年房地产业发生的并购数量与交易金额已破了历史记录；并购的事实说明，房企发展的可持续性须基于其良性的资金循环，应当通过大量的刚性需求产品加快自有资金、开发贷款、销售回款的周转，从而加快银行贷款的回收和经济社会的协调发展。

3、实证研究表明，房地产价格波动与地方财政收入存在正相关关系，2010-2013土地交易价格年均增长为9.8%，此间商品住宅价格年均增幅为10.1%，形成地价、房价螺旋式轮番上涨的局面；因此，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，应积极探索“综合评标”等更为合理的土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，将地价控制在一定限度之内，减缓地价与房价之间的相互推动作用。与此同时，贯彻新预算法精神，深入财税体制改革，扩大地方政府集资权限，中央政府适度向地方政府让渡一部分财税资源，改善地方政府事权与财权之间的协调关系[7][4][6]。（作者单位：云南财经大学财政与经济学院）

参考文献：

[1]国务院.关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，国发〔2010〕10号.

篇（9）

房地产抵押是商业银行贷款的主要担保方式之一。房地产抵押价值评估既是商业银行贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护商业银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防线。因此，房地产抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。

一、商业银行房地产抵押价值评估存在的问题

（一）房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在

现行的房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审查确定的。因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。

我国开展房地产抵押价值评估工作已有近20年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。特别是一些地方政府的产权登记部门为自身利益指定有着利益关联的评估机构为抵押登记评估的专门机构，这种非市场行为必然扰乱市场的正常运行，对评估机构缺乏监管和制约，滋生道德风险，阻碍房地产评估行业健康发展。

现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值；某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。

另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。

（二）商业银行过分推崇和迷信外部评估机构的房地产抵押价值评估意见

目前，商业银行基本上都建立了抵押品评估价值的内部评估审定程序，一定程度上改变了过去被动接受外部评估结果的状况。由于迄今为止，我国还没有建立起统一的房地产抵押价值评估理论与方法体系，加之商业银行缺乏既懂金融又有房地产价值评估知识和技能的内部评估人员，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单地依照评估值打个折扣。

另外，由于有较大的业务营销压力，加上商业银行也是特殊的企业，而银行业竞争同样激烈，需要基层银行向社会争夺优质信贷客户。绩效的显性和风险的隐性使得基层机构在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边。内部评估难以在业务营销和基层机构的压力而独善其身。

（三）房地产抵押价值评估理论滞后，房地产抵押价值评估缺乏针对性

房地产抵押价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对房地产在估价时的公开市场价格进行评估，并将其提供给银行信贷部门。这不是房地产抵押价值，房地产抵押价值应是清算条件下的市场价值。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。

二、解决房地产价值评估存在问题的对策

（一）合理选择评估机构，为防范房地产抵押价值高估风险提供基本保障

在政府和房地产估价师协会加强对房地产估价行业监管的同时，商业银行要对外部评估机构的资质能力、评估结果、执业道德进行遴选和动态监管，对那些道德水平低、服务质量差的评估机构，要中止和它们的业务合作，将它们列入“黑名单”，金融监管机构对列入“黑名单”的评估机构要进行全行业的业务制裁。

（二）建立健全商业银行内部评估体系，从内部强化房地产抵押价值评估风险管理和控制

无论外部评估机构提供怎样的评估结果，商业银行贷款最终发放的依据是内部评估确认的价值。商业银行要加强对外部评估结果的审查，建立独立于营销和信贷审批部门的内部评估部门，对房地产抵押价值评估做到独立自主；在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的内部评估审查人员；加强对内部评估人员的培训教育和岗位规范，提高内部评估人员的履岗能力。内部评估人员要认真审核外部评估报告，将外部评估结果中的“水分”挤出，以便准确确定贷款发放额度。

（三）商业银行要制定房地产抵押价值评估准则，为进行风险控制和管理提供依据

我国尚无统一的房地产抵押价值评估准则。在评估假设、评估方法、评估目的等方面，外部评估与内部评估都存在差异。因此，商业银行要根据自身的风险偏好，制定出内部的房地产抵押价值评估准则，针对不同的房地产类型，选取合适的评估方法，确定参数范围，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素，尽量使内部确认的抵押价值反映房地产在变现时的清偿价值，有效发挥房地产抵押的风险缓释作用。

三、结束语

房地产抵押只是风险缓释的一种措施，具有违约风险，并且在价值评估方面存在诸多困难，因此商业银行要强化房地产抵押管理，谨慎评估房地产抵押价值，严格控制抵押率，定期对存量房地产抵押价值进行重估，严格防范房地产抵押贷款风险。

篇（10）

目前，投资性房地产可以使用成本模式与公允价值两种计量模式，那么二者之间有什么差距呢？

（一）两种模式的差异在实例中的体现

成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析1 投资性房地产的初始计量核算

1.成本模式

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

2.公允价值模式

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。

（二）投资性房地产后续计量模式使用比例[1]

人们预期会有大量公司采用公允价值模式，事实上却屈指可数。（见表1）

据表中数据显示，即使每年使用公允价值后续计量模式的企业数量在持续增加，只有很少量的企业选择了这种模式。本文从公允价值计量模式本身的缺陷和使用过程中出现的实际问题作出分析。

二、公允价值计量模式的缺陷

由于公允价值计量需要从外部市场获取相对客观公正的数据信息，这就需要成熟的房地产市场和信息披露机制等条件，这个要求本身就为该计量模式设置了困难。

采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目[3]。

在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂[4]。

（一）公允价值的取得比较困难

就意味着每年都要花费大量的金钱来取得专业人员的评估，这很大程度上增添了企业的运营成本。筛选使用他人的数据，是一个不太合适的行为和分析判断的方法，或者这种途径更多的是借用到理论分析中，而不是真实产生的数据。

（二）市场条件难以达到

想要使用公允价值模式的企业必须存在于大中型城市，否则所处地区无法拥有活跃的交易市场；其次，类似房地产要求和被估价的对象属于同一个供求圈，并在使用途径、规模大小和房产结构等方面都要相同或相近，这一要求也十分严格，很难达到。

真实的、准确的、及时的新数据，无法有效获得，即便获得了数据，也无法完全可信，这就给企业的应用埋下了参考的隐患。无从参考的同时，就要认真的用心的积累日常数据，逐渐分析数据是否真实被应用，确实给人民的生活带来了变化，

（三）单方向不可逆转性

准则要求：已采用公允价值模式计量的投资性房地产不允许转为成本模式，而成本模式可以改变成公允价值模式，作为会计政策变更来处理。企业一旦决定采用公允价值模式就没有转圜的余地，除非将资产处置。

（四）企业利润波动大、不可控

公允价值模式下，企业将公允价值和账面价值的差异计入公允价值变动损益科目，从而期末影响到营业利润进而影响净利润。

三、使用公允价值模式出现的问题

（一）对公允价值的监管不够到位

如今，我国的公允价值制度正在逐渐完善，但较之发达国家还是有一定的差距。对内，在内部控制方面有很多漏洞，体制监管不严格；对外，针对公允价值的法律不具体、不完善。这就导致很多企业利用公允价值模式来进行盈余管理，以此来达到增加资产、利润，粉饰财务报表的目的。

（二）公允价值的确定无法达到完全精确

在当今社会大量的数据和信息支持下，仍不能保证估值技术总是足够精确。估值既然称之为估值，就是因为它本身具有不确定性，并且估值的过程包含大量的判断，很难控制它的公正性、合理性，这可能会成为企业操纵公允价值的原因。

（三）公允价值模式与税收之间存在差异

当使用公允价值模式时，会计准则和税法的会计处理有很大不同，税法不承认公允价值变动导致的收益，所以征收所得税时，仍计提折旧。虽然使用公允?r值模式不会增加企业的税收负担，但是在期末计算纳税所得额时，必须进行纳税调整，增加了会计核算的困难。

采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量[5]。

四、建议

事实上，公允价值的计量模式并不是毫无用处，相对于成本模式的滞后性，它及时地体现了公司的真实资产水平，为企业的未来决策及融资提供更加科学的依据，也为股东和相关方及时、客观地了解公司的实际资产状况提供借鉴。

当然它需要一定的应用前提，例如相关主体的大力推行、法律法规的建立与完善、监督机构的职责权限设置、会计从业人员的素质提升等等。

（一）进一步探索公允价值计量模式的价值

公允价值计量模式的运用不够广泛，与它的价值挖掘、权威认定及传播都有极大的关系。这需要高校、科研部门或行业协会针对社会及时代特点对其进行创新、规范与可操作性等方面探索和优化。

1.价值性探索

任何一种工具在创立时都有一定的时代和市场局限性，公允价值计量理论同样如此。任何一种工具和手段只有对某一利益主体产生了深深地价值吸引，它才会广泛的选择运用，所以充分发掘公允价值计量理论的使用价值，也成为我们这一代会计人的使命和宗旨[6]。

2.降低复杂性

优化或标准化公允价值的计算方法、方式及手段，让公允价值的计算简单易行，降低企业计量的难度和成本，这也许是企业接受的另一原因。

3.提高传播性

通过教育与媒体等多种方式进行宣传，使得公允价值的概念深入人心，只有企业了解到公允价值模式带来的切实好处，观念上予以接受，行动上才能采用。

（二）需要相关主体积极推行

尽管推行公允价的值有很多积极方面，但仍需要政府相关部门（如财政、税收、金融监管部门）、行业协会、投资人、企业决策者的大力推行和坚定执行，否则再好的政策也会因为缺乏坚定的执行者和明确的责任者而落空。

（三）增强公允价值信息披露的规范性

1.对公允价值的理论深入及实践加强研究，参考国内外的相关准则，取其精华，去其糟粕，制定更为全面的会计准则。将之前披露的模糊区域具体化，进一步明确披露的相关问题，对是否需要披露、披露的范围、披露的详简程度等问题都做出具体规定，从根源上杜绝企业寻找漏洞、投机取巧事件的发生，增强披露的规范性、科学性，使财务报表更加公允，更好地保护利益相关者的权益。

2.国家在法律层次上予以支持，对相关法律进行规范，执法人员严格执法，对违反国家法律的行为绝不姑息。政府要不断完善市场信息公开制度，建立标准、严谨的房地产交易市场，提供信息共享平台，帮助信息使用者获得房地产交易的更多信息，使信息趋于透明化，缓解信息不对称的局面。

（四）提高会计审计人员素质