绿化面积计算规范汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇绿化面积计算规范范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

新规范在内容上对旧规范进行了多项修订，涉及架空层、永久性顶盖、凸（飘）窗、阳台、外墙保温层、设备管道层、采光井等诸多内容，修订内容基本可分为三类，第一类是对旧规范不够明确的规定进行了细化，防止出现歧义或不合理内容；第二类是对旧规范可能引起漏算的内容进行修订，防止被“钻空子”；第三类是对旧规范可能引起重算或多算的内容进行修订，以使面积计算更科学合理。

一、新规范修订中涉及细化条款的内容

（一）建筑空间

新规范首次引进建筑空间这个术语，具备可出入、可利用条件的围合空间，均属于建筑空间，应按规定计算建筑面积。容易引起歧义的建筑空间多在坡屋顶下或场馆看台下。依据新规范，是否确定为建筑空间要看这部分空间是否具有实际的可出入、可利用条件，而与设计无关。对于形成建筑空间的，要按规定计算建筑面积。旧规范没有建筑空间这个术语，涉及这部分空间是否计算面积时，以设计是否加以利用为依据，设计加以利用则计算面积，设计不加以利用则不计算面积，而忽略了该部分空间是否具备可利用条件的实际。相比较而言，旧规范侧重的是设计，新规范侧重的是实际，更有现实意义。

（二）露台

旧规范仅规定屋顶的露台不计算建筑面积，对其他位置的露台未做规定。新规范对露台的确定进行了详细规定，露台只有满足位置、可出入、有维护设施及无盖4条件才不应计算建筑面积。对于设置在首层并有维护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。

（三）架空层

新规范规定架空层指仅有结构支撑而无护结构的开敞空间，常见的有坡地吊脚架空层、深基础架空层，还有部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个或多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间。架空层没有维护结构，建筑面积按其顶板水平投影而不是支撑结构（如立柱）范围线计算建筑面积，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。有维护结构的就不是架空层，按建筑空间要求计算建筑面积。

二、新规范修订中涉及防止漏算的内容

（一）阳台

新规范对阳台的面积计算标准进行了修订，规定在主体结构内部的阳台应计算全面积，在主体结构外的阳台才计算1/2面积。新旧规范相比，这条技术内容的修订，对项目建筑面积计算影响较大。由于旧规范对阳台与建筑主体结构的位置关系没有进行界定，且同样尺寸的阳台比同样尺寸的房屋建筑面积减少了一半，于是很多开发商在进行项目设计时，有意将房间靠近窗户或阳台的一部分划为阳台，以此达到减少计算建筑面积的目的，进而可降低容积率以及相关的费用。同时，在项目销售时，又以阳台部分送一半面积为噱头，以引起购房者的兴趣，实现利益最大化。新规范的实施，堵住了旧规范在阳台面积计算上的漏洞，使计算标准更合理适用。

（二）飘窗

新规范对飘窗的面积计算进行了修订，对面积计算结果影响较大。由于旧规范规定飘窗不计入建筑面积，所以有很多项目在设计飘窗时，直接将房间地板延伸出去，形成与缩小版阳台一样的飘窗，以规避面积计算，实现所谓“偷面积”的目的。针对这种情况，新规范规定了飘窗只有两种情况可不计算面积：第一种情况是飘窗窗台与室内地面高差不低于0.45m；第二种情况是当飘窗窗台与室内地面高差低于0.45m时，飘窗的结构净高应在2.10m以下。如果不能满足以上两种情况的规定，则应按规定计算建筑面积，尤其是把楼板延伸出去而形成的所谓飘窗，明确规定应计算1/2面积，以避免漏算。同时，此规定与阳台的面积计算有异曲同工之处，使凸阳台和飘窗在面积计算上有可比性。

（三）夹层

依据旧规范规定，建筑物内的设备管道夹层不计算建筑面积，由于仅注重了使用功能，而没有考虑到夹层的层高，容易导致漏算。新规范规定，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，依据结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积，这里建筑物设备夹层也作为建筑空间的一种，按建筑空间进行面积计算，计算原则更加合理。

（四）采光井

包括建筑物中的采光井和地下室采光井。旧规范在计算地下室面积时，不包括采光井面积。新规范规定，有顶盖的采光井应按一层计算面积，按结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。需要注意的是，在实际建筑中不管是建筑物中的采光井还是地下室采光井，其层高可能跨越多个楼层，均按一层计算面积，这和规范中对层高超过2.20m但无结构层的，只计算一层面积的原则是一致的。

三、新规范修订中涉及防止多算或重算的内容

（一）地下室出入口

地下室出入口属于地下室的附属结构，在建筑面积计算上应有区别，旧规范规定有永久性顶盖的出入口，应按其外墙外边线所围水平面积按层高2.20m原则计算，基本上等同于地下室主体。新规范对此部分内容进行了改变，规定出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，视其为地下室主体结构的附属部分，按其外墙结构水平面积的1/2计算面积。对于没有顶盖或后增加及建设单位自行增加的顶盖，不计算建筑面积。

（二）保温层

新规范和旧规范相比，在保温层面积计算上做了两个方面的改动，其一是去除了保温层和墙体之间黏结胶浆层所占的面积，其二是保温层的外边线以主体结构保温层外边线为准，且不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件（阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。

四、结束语

篇（2）

建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也会关系到消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本造成一定的影响，尤其是针对居住区开发建设项目是敏感指标、硬性指标，所以建筑密度指标的核算工作值得高度重视。规划和建设管理部门只有处理好环境、效益、建筑密度等之间的关系，才可能促进城市的合理发展、切实改善居民的生活质量。

1 建筑密度核算的意义

在《城市规划基本术语标准》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例（%）”，为了避免出现漏算、错算等问题的发生，在进行规划和管理的实践中，对于一些建筑物（构筑物）的建筑密度计算需要进行有效合理的分析和判断，从而提高建筑密度核算的准确性。由于建筑密度的大小和核算的质量会关系到居民的生活需求，影响着建筑企业的经济利益和城市的主体形象等，规划和管理部门对于土地开发强度的指标审查工作尤为关注，所以高度重视建筑密度的核算问题，也将是未来城市建设和发展亟需解决的重要问题。

2 永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑密度核算

建筑密度的含义中涉及到永久性顶盖无维护结构的车棚和加油站等方面，该类建筑因为底部面积只计算支撑结构和基底柱的面积跟基地面积的比率，很少影响到建筑密度的大小，所以将其完全作为建筑密度来计算，不符合科学的建筑密度计算。因此，永久性顶盖无维护结构的货棚、车棚和加油站按照水平投影的面积来进行建筑密度的核算，将会失去建筑密度计算的意义，不符合建筑密度规定的开发效益。所以这些永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑面积在计算建筑密度时不与其围合的基地面积等同。

要想合理、有效的将永久性车棚、货棚和加油站等计算在建筑密度内，首先要确定该建筑或者构筑物在整个建筑内所占的有效面积和空间影响度，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中对永久性车棚、货棚、加油站等无维护的构筑物面积做出了规定，均按照其顶盖水平投影面积的一半计算，这样既满足了建筑密度的核算要求，又不影响建筑面积的核算，通过对这些建筑和构筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑单位和城市环境建设均取得了成效。

3 地下室、半地下室地块的建筑密度核算

《城市规划管理技术规定》中提出居住区绿地率≥30%，其中包括了宅旁绿地、公共绿地、道路绿地和配套公建所述绿地等，同时也包含了地下或者半地下室屋顶绿地和满足当地植物绿化覆土要求的绿地等。地下室一般是指房间地平面的高度低于室外地平面房间净高的1/2以上的，而半地下室则是指房间地平面高度低于该房间净高的1/3，但不超过1/2的。所以如果半地下室和地下室的顶板面低于室外地面，且能够满足绿化的覆土要求，此设置目的是为了满足和方便居民的出入等，但其视觉和空间环境的感受并没有受到影响，所以该部分不应计入到建筑密度的核算范围中，仍按照绿地率计算；如果此时半地下室和地下室的顶板面高出室外地面90cm时，且满足绿化覆土的要求，则为了方便居民出入考虑将其1/2面积计入到建筑密度核算中，因为该结构对人的视觉感受和空间环境造成一定的影响；如果半地下室、地下室的顶板面高出室外的尺寸大于90cm时，严重的影响到了人的视觉感受和空间环境，所以将半地下室、地下室和基地面积均应计算在建筑密度中，绿地率中不需要将开发商植入的绿化面积重复计算，仅仅是为了满足商品房的销售。

4 室外楼梯、自动扶梯、自动人行道等地块建筑密度核算

建筑施工中室外楼梯可以分为存在永久性顶盖的室外楼梯和不存在永久性顶盖的室外楼梯两种类型，其中针对永久性顶盖的室外楼梯可以按照《建筑面积计算规定》3.0.17条规定的进行计算，也就是将存在永久性顶盖的室外楼梯按照建筑物自然层水平投影面积的一半纳入到建筑面积的核算中。 对于不存在永久性顶盖的室外楼梯其建筑密度核算需要按照《建筑面积计算规范》3.0.24条规定的进行计算，也就是对于没有永久性顶盖的室外楼梯、架空走廊、用于消防和检修的室外楼梯等均不计算在建筑面积中。因为这些无永久性顶盖的建筑和构筑物的通透性较好、没有永久性顶盖、对空间环境影响较小，所以不计算其建筑密度。

自动扶梯和自动人行道建筑密度的计算需要合理的分析其结构形式和状态，其中自动人行道和室内的自动扶梯等已经被纳入到建筑密度核算中，但如果是室外的自动人行道和自动扶梯均需要按照《建筑面积计算规范》中的规定进行计算，因为自动扶梯和自动人行道等没有将建筑面积计算在内，且对建筑空间环境和人的视觉范围没有产生太大影响，所以将这部分区域作为场地道路用地的范围，暂不计算在建筑密度范围中。

5 结论

社会经济的快速发展和城市环境的大力建设，改善城市建筑面貌的同时也影响了居民的生活质量，众所周知建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也关系着消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本会造成一定的影响，而建筑密度的核算关系着建筑物空间的大小、尺寸、绿化、采光、通风、环境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（构筑物）的面积计算缺失影响到建筑密度计算的准确性，建筑密度的准确性在一定程度上会影响到居民的生活质量，所以需要高度重视建筑密度的核算工作。因此笔者建议对于建筑密度的定性和定位需要作出细致的规定，通过合理计算建筑密度、有效把握建筑居住环境、合理搭配建筑物（构筑物）结构来提高规划和管理水平，有利于保障普通民众的切身利益、促进城市的和谐发展。

参考文献：

[1]周俭，梁洁，陈飞.历史保护区保护规划的实践研究――上海历史文化风貌区保护规划编制的探索[J].城市规划学刊，2012（04）.

[2]宋迎春，曹亚美.关于规划管理中建筑密度有关问题的思考[J].江苏城市规划，2008（03）.

篇（3）

中图分类号： O329文献标识码：A 文章编号：

一、竣工测量的技术应用现状

l室内地坪测量

为了做好建筑物地坪高度的测量工作，都要对每一幢相对独立的建筑(包括新建的建筑物及北侧的原有建筑物)地坪高程进行测量。地坪高程测量采用纳入图根水准测量线路(或采用图根三角高程测量)的方法。住宅楼或大型建筑物的室内地坪至少选择两个不同位置进行测量，确保高程得到检核。

2 绿地面积计算

建筑工程绿地面积为建设用地范围内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地组成，包括居民能够方便进入、满足当地植树绿化覆土要求的地下或半地下建筑的屋顶绿地。

2. 1绿地面积计算范围

①公共绿地包括各级中心绿地、河、湖畔绿地和其他带状、块状绿地，同时满足宽度不小于8m，面积不少于400m2。

②中心绿地与宅旁( 宅间) 绿地的主要区别为: 有三分之一以上的绿地面积在规定建筑间距范围之外。可作为中心绿地，否则作为宅旁( 宅间) 绿地。

③宅旁( 宅间) 绿地面积计算起止界为: 绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边，当小区路设有人行便道时计算至便道边; 沿居住区路、城市道路则计算至红线; 距房屋墙脚1.50m，对其他围墙、院墙计算至墙角。

④道路绿地面积计算: 以道路红线内规划的绿地为准进行计算。

⑤院落式组团绿地面积计算的起止界为: 绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路边1 m，当小区路设有人行便道时算到人行便道边; 沿居住区道路、城市道路则计算至道路红线; 距房屋墙脚1.50m。

⑥块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地，沿居住区级道路、城市道路的公共绿地计算至红线。

⑦满足规定的日照要求的建筑小区内部公园、小游园、水面、屋旁小路的面积计入绿地面积。

⑧架空层绿化、屋顶绿化及植草格式绿化不计。

2. 2绿地面积量算方法

①直接量算法: 绿地面积可以在验收总平面勘测图( CAD 图) 上独立采集两次，取两次量算中数为绿地面积量算值。

②倒扣法: 采用倒扣法计算，将不属于用地红线内绿地的面积块减去非绿地面积，如: 建筑基底面积、停车场( 植草式车位) 面积、路宽大于2. 50 m 道路面积等。倒扣法绿地面积计算的计算公式:

总绿地面积= 总用地面积－总非绿地面积

3建筑面积测量

面积测算以建筑单体为单位，多层建筑分层测算，其中底层车库、房顶阁楼、配套附属用房面积均单独测算。

(1)面积测算应首先利用该项目的施工图进行室内审图：

①室内审核建筑物外轮廓是否与施工图一致；

②建筑物分层、阳台、楼梯等细部构造外形是否与设计图一致：

③根据采集的建筑物细部坐标量取间距，与设计图进行间距比较；

④复印或打印施工图作为面积计算草图供实地复核。

(2)室内审图后进行实地丈量和复核：

①实地逐幢、逐层检查建筑物细部构造是否与施工设计图一致，必须确保建筑物各部位均看到、走到、量到；

②采用手持测距距仪或钢尺实地丈量建筑物外部及内部各类间距、内空间高度；

③将距离、高度、用途等标注在草图上，确定建筑物各部位面积计算方案；

④发现竣工建筑物未按图施工时(尺寸、用途等变化)，应现场仔细复核确认。

4竣工地形图测绘

4．1主要精度指标

(1)一级GPS控制点精度要求详见《全球定位系统城市测量技术规程》(CJJ73—1997)；

(2)四等水准每千米全中误差≤+10mm，最弱点高程中误差≤+20mm；

(3)图根点相对于已知点的最弱点点位中误差不大于±5cm；

(4)地形图平面精度：重要规划地形地物要素点位相对临近图根点中误差≤±5 cm，其余参照《城市测量规范》精度要求；

重要规划地形地物包括：

①建城市道路边线；

②城市河流驳岸线；

③已建居住小区、医院、学校房屋角点及围墙拐点；

④新建房屋主要角点；

⑤加油站、燃气供应站、变电所以及化工企业等高危险、高污染的场所的建筑物和重要设施；

⑥高压线塔(杆)、通信线杆、热力管线支撑杆、微波塔等设施中心位置；

⑦名木古树位置、文物保护单位的建筑物角点；

⑧地下人防设施的角点；

⑨其他在间距方面矛盾突出的地点。

(5)高程精度：铺装路面上的高程注记点相对于临近图根点高程中误差≤±7 cm、其余为≤+15 cm。

4．2图形数据质量控制

所有外业采集的数据须满足规划地形图数据采集编码标准要求，这也是建立规划管理系统的必要条件。因此内业接收外业移交的图形数据后，须对每幅图的空间数据、属性数据进行全面检查，检查方式采用软件数据质量检查和人工数据质量检查相结合，通过数据质检软件实现大部分数据质量检查功能，努力将人工检查工作量降到最低。

(1)空间数据质量检查主要包括以下几方面：

①图形要素完整、编码正确，无错漏、无重叠冗余；

②所有地形要素都以点、线、面和注记特征存在；

③跨图幅同一要素接边数据一致性；

④地形数据之间逻辑一致．相关要素关系处理准确；以及地物构面必须严格封闭、同类型地物面不能相交等GIS空闯数据质量要求。

(2)属性数据质量检查主要包括以下几方面：

①地物属性应完整正确，不允许存在属性数据不完整、不正确的地物对象；

②地物对象与本身的固有属性保持一致，特定对象具有统一的属性集合，包括块名、线型、编码、图层名等属性信息，不允许存在与本身固有属性矛盾的地物对象；

③地物对象按不同图层分类存贮，地物对象编码与图层属性保持一致。

商业测绘成图软件有部分数据质量检查功能但不能满足要求，需要进行二次开发扩充数据质量检查功能，如面检查功能、重复地物检查、地物编码检查、地物属性检查等。

4．3数据建库

完成数据构面后，将DWG图形数据转换SHAPE文件格式、数据可导入规划政务信息平台，导入时软件会对以下内容进行检查：

(1)地物编码应完整正确，不允许存在没有编码或者错误编码的地物对象；

(2)地物属性应完整正确，不允许存在属性数据不完整、不正确的地物对象；

(3)相邻图幅同一要素表达及属性一致；

(4)地形数据之间逻辑一致，结点匹配准确，几何要素唯一，相关要素处理准确，如房屋面与构成房屋面的地物线应该完全重合；

(5)不允许存在与本身固有属性矛盾的地物对象；

(6)不允许存在对象属性定义与其对应的图层属性定义不一致的对象；

(7)弧线自动加点为转折线，满足GIS入库需要；

(8)要素构面的齐全性、正确性检查。

软件检查通过后，即可将数据导入规划政务平台，传统的竣工测量数据的建库过程也就完成了。

二、三维竣工测量技术应用展望

城市三维竣工测量就是在竣工地形图测绘的基础上，补充测绘地下管线等信息。对竣工地形图进行数据加工入库，并实地采集建筑物、道路设施的纹理，通过三维建模软件3DMAX等根据测量数据进行建模，最终导人三维规划政务信息平台的过程。通过三维竣工测量可以实现对城市三维模型库的动态更新，所得数据都是高精度的实地测量数据，对于规划管理的项目选址、规划方案评审、日照分析、领导决策等方面具有重要意义。

1地下管线测量

城市地下管线普查完成后对新近改造的片区进行局部小范围的地下管线普查是某些城市采取的方式，也取得了一定的效果，但这并不能满足管线数据的现势性、动态性、准确性。因为随着城市建设的加大加快、管线材质非金属使用的范围变广以及管线分布密度的逐渐增大等因素，运用管线物探技术并不能很好地解决地下管线测量问题，尤其是管线测量中的疑点难点，保证地下管线资料的科学准确性。因此强有力地执行地下管线竣工测量的制度是动态更新的最佳方式。

2城市三维建模

建筑物及道路设施建模可采用数码相机进行实地的纹理采集，利用测绘的竣工图尺寸采用3DMAX进行三维建模并贴上纹理。地表及屋面可以采用航片或卫片，同时匹配城市地表DEM的办法来建立城市三维模型。

3成果的应用

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Abstract: With the rapid development of the city, many city house price is rising, reach the land level, also let more and more people pay attention to the housing area, pay attention to real estate surveying, promulgated by the state and to continuously improve the property measurement norms and rules are formulated according to the real estate survey around their own characteristics makes property measurement market more normative, and plays an important role in promoting the rapid development of city.

Key words: real estate survey; housing area; measurement technology

中图分类号: O329 文献标识码A 文章编号

1 房产测量的目的

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城镇规划建设提供数据和依据。房屋是人民生产和生活的场所，房屋和房屋用地是人民生产和生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表述，必须经过房地产测量，所以房地产测量是房地产管理工作的重要基础，准确而完整的房地产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、保障产权人合法权益的重要依据，也是发展房地产

业，进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。

2 房产测量技术

房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。

房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：

1）运用实地量距法进行面积测算。规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

2）运用坐标解析法进行房产测量的计算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

3）GPS 技术在房产测量中的应用。GPS 技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS 技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用，房产测绘系统以GIS 的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。

3 房屋建筑面积的相关规定

根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上具备以下普遍性的条件：1）应具有上盖；2）应有围护物；3）结构牢固，属永久性的建筑物；4）层高在2.20m 或2.20m 以上；5）可作为人民生产或生活场所。

3.1 计算全部建筑面积的范围

3.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

3.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m 以上部位计算建筑面积。

3.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。

3.1.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

3.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构的屋顶高度在2.20m 以上的部位，按其水平投影面积计算。

3.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。

3.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

3.1.8 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的水平投影面积计算。

3.1.9 房屋间永久性的封闭架空通廊，按水平投影面积计算。

3.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

3.1.11 有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的水平投影面积计算。

3.1.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。

3.1.13 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的水平投影面积计算。

3.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m 以上部位的水平投影面积计算。

3.1.15 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3.2 计算一般建筑面积的范围

3.2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

3.2.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.2.3 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

3.2.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

3.2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按水平投影面积的一半计算。

3.3 不计算建筑面积的范围

3.3.1 层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室。

3.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

3.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。

3.3.4 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

3.3.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

3.3.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

3.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

3.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

3.3.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

3.3.10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

4 房产测量对于城市发展的重要性

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量通过房产调查、房产要素测量、房产面积测算来获取房产位置、面积及用途等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所

有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。归纳起来有以下三个方面的作用：

4.1 法律方面的作用。房地产测量为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。

4.2 财政经济方面的作用。房地产测量成果包括房地产的数量、质量、利用现状等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。

4.3 社会服务方面的作用。GB/17986.1~17986.2-2000《房地产测量规范》系列标准的服务对象，着重点和主要目标是满足产权和产籍管理的需求，以及房地产其他管理方面的需求，但是随着社会主义市场经济的行程和发展，房地产测绘也会进入市场，房地产测绘的服务将面向全社会，它不仅为房地产业服务，而且也可为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通讯、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息。这是

保证信息共享、避免重复测绘，重复投入的重要措施。

参考文献

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二、考核内容

（一）全镇所有各村、责任区林业绿化按照镇交目标任务在11月中下旬开好塘，12月上中旬完成栽植任务的70%以上，明年清明节前全部完成。

（二）完成镇交任务数100%为基准，少完成一个百分点扣一分，90%以下不予考核。完成栽植任务的得80分；统一订购供苗，落实开塘栽植达标的得10分；落实长效管护措施的得10分。

（三）对完不成任务或少完成任务除经济扣罚外，对村负责人进行责任谈话，直到补植完成任务为止。

（四）依法确定“林木所有权、林地使用权和林业经营权”，土地流转合同、绿化承包合同规范，林业管护实行“一票否决”责任制，无责任制落实及部分责任制落实视同未植树。

三、奖励政策

（一）对新增的花卉苗木、特色经济林果产业面积，给予每亩每年补助400元（连续三年）。

（二）对按标准新增的成片林面积每亩一次性补助200元。

（三）对圩堤、道路栽植意杨树苗（3.5米以上）的每株补助3元。

（四）对重点造林工程开挖导渗沟的每米补助2元（按单边计算）。树苗由镇农业服务中心（林业站）统一组织，把好质量关。

（五）对公路、河道、村庄绿化苗木株价在20元以下的补助75%，21-30元的补助65%，31-40元的补助55%，41-50元的补助50%，51-60元的补助45%。每株最高补助标准不超过40元。

四、考核办法

篇（6）

中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面积的相关概念

1.1 建筑面积与成套建筑面积的概念

建筑面积的概念由来已久，随着相关概念的不断成熟，建筑面积也有了更为准确的定义。建筑面积定义为建筑物外墙勒脚以上的结构水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。因此，可以将建筑面积理解为房屋面积根据应用方式的差异而设置的规范性指标[1]。而成套建筑面积是为了方便商品房面积测算与计价，原国家建设部在1995颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中提出此概念，并明确规定商品房的销售计价应按“套”计算。成套建筑面积是由套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积相加所得。成套房屋的套内建筑面积主要包括使用面积、墙体面积以及阳台建筑面积三部分。

1.2 共有建筑面积的概念与处理原则

根据《房产测量规范》的定义，房屋共有建筑面积是各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，常见的包括楼梯间、电梯间、垃圾道、管道井、变电室、地下室等。对于共有建筑面积，通常分为三类进行处理：

一是产权各方均有合法权属分割文件或协议，则共有面积处理应依据协议处理；

二是共有建筑面积的处理协议不是所有权利相关者共同达成的，则不得视为有效的分割协议，应在考虑权利相关者的前提下，根据国家相关规范对共有面积进行测算分摊；

三是权力相关者均无共有面积分割协议，此种情况下的共有面积可根据相关规范按比例进行分摊；另外，权利各方的建筑面积总和应等于总建筑面积[2]。

2 房屋共有面积的认定与测算

2.1 房屋共有面积的认定

房屋共有面积的认定是一个复杂的过程，应分为以下几个部分进行认定：

一是整栋建筑物的共有面积，这部分主要包括为整栋楼服务的建筑面积，楼梯间、电梯间、门厅、门廊、外墙的一半、单独使用的警卫室、垃圾道、通风道均属于栋共有面积的范畴，认定的标准为该区域的服务对象是否为整栋楼；

二是多功能区共有面积，该区域的认定标准为是否服务于两个或两个以上功能区，如专用设备室、商场或办公楼功能区的电梯间与楼梯间等；

三是功能区共有面积，是指专门为独立功能区服务的专用设备间，以及住宅功能区、商业功能区的楼梯、专用电梯、大堂等；

四是层共有面积，如本层专用的卫生间、过廊、通道、开水房、空调间等专用部位建筑面积[3]。

2.2 房屋共有面积的测算

在完成套内面积测算后，即可进行共有面积的测算。

首先是栋共有面积的测算，对公用楼梯间、电梯间、门厅、外墙的一半、各类设备间的建筑面积进行测算最终得出栋共有面积；

其次是功能区共有面积，该区域的共有面积测算主要针对商业用房、单位用房以及商住楼，包括各功能区专用的设备间、电梯、走廊等区域的建筑面积，最终得出功能区共有面积；

三是层公用面积的测算，主要包括不同套、不同权属的层共有面积，如厕所、厨房、过道、专用设备间等，最后各区域建筑面积相加得出层共有面积。

3 房屋共有面积的分摊方法

3.1 可分摊与不应分摊的的房屋共有面积

可分摊的房屋共有面积主要包括以下几类：

一是共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井、提物井、楼梯间；

二是为本栋建筑服务的配电设备间、水泵房、值班警卫室、公共用房、管理用房；

三是共有的门厅、大厅、过道、门廊、电梯机房、水箱间、室外楼梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之间的分隔墙、外墙的一半等[4]。

而某些共有面积并不纳入分摊的范畴，主要包括：作为人防工程的建筑面积；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；为多栋建筑服务的警卫室、设备房、管理房；提供公共休息服务的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用于公共事业的市政建设建筑物。

3.2 房屋共有面积的分摊公式

房屋共有建筑面积的分摊公式：

Si=K×Si（1）

K=ΣSi÷ΣSi（2）

其中，K―为面积的分摊系数， m2；

Si―为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

Si―为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

ΣSi―为需要分摊的分摊面积总和，m2；

ΣSi―为参加分摊的各单元建筑面积的总和，m2。

3.3 不同类别房屋共有面积的分摊方法

不同类别房屋的共有面积存在差异，下边将分别予以介绍：

一是住宅楼的共有面积分摊：主要以栋为单位进行共有面积计算，然后根据房屋共有面积分摊公式计算出分摊系数，如果住宅楼底层为附属层，且层高在2.20 m以上，则该部分面积应依照商住楼共有面积的分摊方法进行处理，即将该楼划分为住宅和附属层两个功能区；

二是商住楼的共有面积分摊：此类房屋的共有面积分摊需要分类进行，根据房屋中住宅功能区与商业功能区的功能定位，首先将整栋建筑的共有面积划分为住宅区域及商业区域，住宅区域分摊建筑面积与商业区域分摊建筑面积相加即为整栋房屋的总共有面积，然后根据住宅区域与商业区域的共有面积分摊方法分别计算[5]；

三是综合楼的共有面积分摊，此类房屋的共有面积分摊应着重考虑使用功能，并依据“谁使用，谁分摊”的原则进行测算与分摊。

4 房屋共有面积测算与分摊中存在的问题及对策

4.1 当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题

当前房屋共有面积测算与分摊中，主要存在以下几个问题：

一是开发商利用共有面积分摊计算的漏洞，将商品住宅楼的一至二层、甚至一至四层设计为营业用房，而上部的住宅部分则单独设计为通行楼梯，这部分建筑面积的是否应分摊给上层住宅用户尚存在争议；

二是在计算阳台面积方面存在争议，《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》对阳台面积的测算与分摊存在较大差异，开发商的设计人员与房产机构的测算指标各不相同；

三是商品房按“套”销售的方式在推行过程遇到极大的阻碍，由于房屋共有面积测算与分摊规范的不统一，许多购房者出于对开发商的不信任而抵制按“套”销售；

四是《房产测量规范》在具体分摊问题上缺少明确界定，因而在实际的测算过程中存在极大的主观性，这也导致房屋共有面积测算与分摊结果的不确定性与偶然性。

4.2 房屋共有面积测算与分摊的优化策略

为解决当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题，笔者提出以下几点优化策略：

首先，针对《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，应根据不同的测算目的进行考量，不同规范的适用范围应有严格的界定。在实际的测算过程中，《房产测量规范》只能用于房屋登记、房地产市场管理、财税征收等，而《建筑工程建筑面积计算规范》则用于建筑项目管理，从而尽可能减少异议或误解。

其次，房屋销售双方应对于销售计价方式达成协议，可以以购房者广泛接受的套内建筑面积计价方式为主，从而避免分摊面积计价所带来的争议；对于为住宅部分所设置的楼梯通道，可以将其虚拟一个用户进行单独登记，权属归整栋楼的用户所有，在公用设施维修时由住户按比例承担相应的费用。

另外，房屋共有面积测算与分摊人员应不断提高自身综合素质，形成良好的职业道德素养，在具体的测算与分摊过程中应严格执行相关规范，针对分摊纠纷应积极寻求最佳解决方案，促使各方达成共识，最终签订书面协议；如果双方达不成协议，房屋测算人员应从合理性出发提出最佳解决方案，切忌采用强制性手段进行建筑共有面积分摊，严格遵守物权法定的原则。

5 结 语

我国近年来开始大力推行按套或套内建筑面积销售商品房的新型计价方式，对于房屋共有面积测算与分摊也有了新的规定，但是在实行规定的过程中暴露出诸多问题，要解决这些问题，必须真正区别《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，在商品房销售中保证双方就共有面积测算与分摊方式达成协议，避免不必要的纠纷，房屋测算人员也应不断提升自身综合素质，从而推动我国房屋测算方法的不断进步与创新。

参考文献：

[1] 杨雪.房产共有建筑面积分摊的讨论[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空层建筑面积计算及产权归属探讨[J].浙江测绘，2012，（2）.

篇（7）

中图分类号：X799文献标识码： A

随着城市的发展，城市规划在城市管理和建设中扮演着越来越重要的角色。城市规划监督测量贯穿于城市规划管理的始终，是城市规划管理实现的重要手段。规划竣工验收测量是规划监督测量的最后一个环节，建筑物竣工测量是规划竣工测量的重要组成部分，主要是根据规划管理部门批准的建设工程规划许可证及附件附图测量现状地形管线图、现状地形建筑比较图、楼层平面图，制作建筑工程竣工验线回单以及建筑面积明细表和汇总表。

一建筑物竣工测量的内容

（一）一要详细测绘出与竣工建筑物相关的地物，地貌；二要详细测绘出竣工建筑物的相对位置关系和与周边建筑物之间的关系；三要将建筑物层数、材质，详细测绘出竣工建筑物的阳台、雨篷、挑檐、飘窗及地下车库的准确位置，一层地坪高和地下车库的地坪高。

（二）建筑物退让用地红线、道路规划红线、绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等规划控制线距离测量。

（三）对小区的公建配套设施进行测量和面积测量、小区绿地面积测量。

（四）计算建筑容积率、建筑密度、绿地率等。

（五）检查完成建筑物的平面位置，检查平面尺寸，测量建筑物和红线和道路建筑，地界，如相关的差异的大小附图的距离和批准的设计差异之间的间距。

（六）地上下管线探测及地下管并建库。

（七）覆盖建筑物的测量中，层的数量，室内和室外标高，高度，总高度；测量和相关的基底，高度和车位信息的区域的大小。

（八）核实建筑立面造型、外墙材料、色彩信息，主要以拍照为主。

（九）将测绘成果整理入库，建立三维模型。

二建筑物规划竣工测量的施测

（一）资料收集

规划建筑红线图，用地红线图或国有土地使用证，建筑视划总平面图、建筑底层平面图、标准层平面图（若有地下室，应附有地下室平面图），建筑验线报告单、建筑立面图、综合管线工程规划总平面图。

（二）控制点的布设

采用全站仪、GPS-RTK 在测区范围内布设三级导线或图根控制点。

（三）地形图的测量

测量范围除包含规划用地以外。需要与相关的地形，地物四个位置测量每个。完成建设和周边建筑物有间距的要求或让步关系应该映射到相关的周边建筑物的结束为止。道路竣工已建成建筑物周围的应该是完整的映射。完成地形测绘，应根据总平面图，建筑红线。

总体规划的内容应当在竣工图应反映：整个建筑以增加或减少，总建筑平面图，竣工图的红色线条出现。应反映在所述测量报告。除要求1:500地形测量的测量，测量结果应该是一个特别关注以下内容：由测绘控制点的精度每块建筑收购完成至少一个长轴坐标的精度。通过收集在两个相邻的坐标计算错误的间距应±2.5厘米；运输组织内应清楚标明;地下结构边界线范围内进行测量和表示。

三竣工建筑物的层高和高度测量

建筑物的高度、屋面女儿墙、屋面楼（电）梯间、水箱（塔）等附属设施高度、屋面斜屋面高度、半地下室、地下室高度应测出，用分层电子全站仪测量建筑物高度的测量，每个测量其高度，然后计算每一层，该建筑物由主入口楼层为基数开始的每个建筑高度，给每个建筑物楼层高度映射，且体现含负层建筑的不同地坪高。

层高的建筑通常是由实际内空高，楼板厚度的规定。建筑物测量层高测量方法常用的测量方法是钢尺丈量法和全站仪；当使用全站仪测量，一般测量每完成建设其标高，然后计算每个层；用尺子测量实际层高的时候，测量时进行丈量。

建筑高度测量：建筑高度测量，可用于直接测量尺，手持测距仪直接测量，或总台REM的方式来使用电子测量。有不同程度的同一栋大楼的应分别测量，从主楼层的建筑物的每个建筑高度为起始基础。计算建筑物的高度要发生到厘米。建筑高度不得大于测量误差 ±10厘米。

建筑高度：±0位置必须标注出来，并标明绝对标高±0层，如地板和屋顶标高层绝对标高±0位置，以建设比例，需要注意；一般从北立面绘制建筑物北侧的角度看是高檐口每个位置，剖面图的形式标明层和每一层高，高楼层（包括地库）。

同时使上述测量，每个测区，建筑调查的建筑物，与图；道路，建筑物名称，建筑，结构，材料等信息，以备使用图纸的楼层数。

四测量完成涉及基础测绘和规划信息收集两个方面

为了便于规划和管理，图纸表达信息的视图，必须遵循一定的规则，该建议的措施是比较高的专业要求。测量人员不仅要有基础测绘的知识，以及规划和管理要充分认识的意图，同时也对建筑设计有一定的了解。通过预审方提供的资料：总平图，设计图纸，以避免错过隐秘的建筑物。由于外业工作条件的限制，所以检查竣工图都集中在最有可能的竣工图和现场不一致应注重核对。

五竣工建筑物面积测量与计算

竣工验收测量需要规划批准的规定按计划进行，完成计算总建筑面积，各子区，公共设施区等建设工作，目前执行面积计算的标准是《建设工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005。

（一）分层层数计算

层数建筑是指自然层的施工。 2.20米上面的楼层高度计算自然层数：光窗的半室外地面以上的地下室层高，如果它在2.2米或多个内部，应计算自然层数：水的单层结构很长一段时间的建设，不论其高度的计数层；根据坡地建筑，采用吊脚信封制作架空层，其高度高于220万（不包括2.20米）应计算自然层数：以上楼层的底部是指建筑物的位置，在该位置建筑物或建筑物层平台上直接（商场或市场）：底层是按0.5层高2.5米以下（含2.5米）;假楼，层（夹层），插层，阁楼[暗楼），装饰性塔楼，以及突出的尾翼楼梯间，不记得了坦克之间的层数；同一建筑物有不同程度应该分开。并且被标记层；倾斜的屋顶不计数的层数。

建筑物的总高度，但在“建筑高度计算表”屋顶高度，从斜坡的高度，从数据坡度量：每个库的建设必须测量地面标高。

（二）占地（基底）面积计算

每栋楼均应计算建筑基底占地面积，建筑占地面积根据有关规定应区分是否计入建筑占地面积，如果没有屋顶及其他建筑花件，亭，独立烟囱，烟道，油罐，水塔，结构，城市公共通道，商场等，不包括在建面积。经外业检核无误后，建筑产业基地面积的计算。

（三）绿地面积计算

总绿化面积，包括绿化，水，草图内的绿地，绿色和地区的绿色艰苦的道路，对其中的水系统，绿色片，硬绿地面积分别解释。

（四）规划指标计算

1建筑总面积：每个建筑墙体基线的总面积。

2总建筑面积：按《房产测量规范》要求计算层，大楼的每一个领域，并计算总计。

3建筑密度：建筑/建筑总面积的总面积。

4容积率：建筑总面积/实用地面积。

5绿地率：绿化用地面积/实用地面积。

六竣工测量成果编制

除了地形图，建筑规划和验证测量的图纸资料应包括：计划的地形测量，以验证全图（建筑面积，公共设施等指标），单体建筑地形图（用单层建筑反映和表示单个建筑物的基底的坐标信息，属性等），俯视图的长轴的交点的结构的剖视图，平面图单体的单体图的位置的检查，检查单体的大小，建筑完成后的照片、绿地面积统计、停车空间的统计数据、其他补充资料。

结束语：

目前在国内各大城市正在实施的计划在城市建设规划过程中完成测量，以提供可靠的数据为城市规划和管理部门的竣工验收。但没有统一的国家技术法规来规范城市规划的测量已经完成，各种新事物，新技术层出不穷的社会发展，测绘工作者要结合我们的映射动态映射技术的创新和改进。

篇（8）

中图分类号： TS958 文献标识码： A

房屋建筑面积测算是房产测绘的主要任务之一，其主要内容是测定房产权界、房屋的建筑面积、坐落位置形式、房屋的层次、结构、分户的建筑面积以及共用面积分摊等基础数据。这些数据经房地产发证机关确认后，作为核发房屋所有权证的测绘资料及所有权证的附图，是核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。

房屋建筑面积测算是一项十分细致而复杂的工作。测算成果的正确与否，涉及到千家万户的切身利益。从事房产测绘的技术人员必须认真负责地做好房屋建筑面积的测算工作，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。

首先就测量阶段的工作来简单阐述一下怎样才能减少误差，提高房屋建筑面积测量的精准度。

第一，施测前测量人员必须严格做好房屋和房屋用地调查工作。根椐GB/17986-2000《房产测量规范》附录：“房屋调查表”和“房屋用地调查表”规定的格式和内容进行细致的调查和登记。对房屋坐落、产权主、产别、层数（房屋的层数是指房屋的自然层数）、所在层次、建筑结构、建成年份（房屋建成年份是指房屋实际竣工年份，拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明）、用途（房屋用途是房屋的实际用途。一幢房屋有两种以上的用途，应分别调查注明）、占地面积、使用面积、建筑面积、墙体归属（房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙的借墙等三类）、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，一一逐项调查落实，现场记录下来。另外还要对房屋用地坐落、产权性质、土地等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、土地使用权来源、四至、界标、土地用地用途、用地面积和用地纠纷以及其他情况做如实详细的记录，认真准确地绘制好房屋用地范围示意图。

第二，施测时测量人员要对测站周围地形的特点、测绘范围、跑尺路线的分工等问题应有统一的部属，在测绘过程中司尺员和记录员要配合默契。司尺员在跑尺过程中，除预定的分工路线跑尺外，还应有其本身的主动灵活性，务使测绘方便为宜。

第三，测量人员必须正确掌握常用测量仪器的使用方法和精准的读数方式。在使用卷尺测量时要使卷尺的零刻度对准被测物的一端，在同一高度紧靠被测物体进行测量，读数时视线垂直于被测物体末端所对的刻度线；使用手持式激光测距仪时测距仪的零端点要紧贴被测边长的起点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平面。要十分注意使激光束与墙面（或被测物）垂直，测量出被测物之间的平距。边长测量结果取位至0.01m，任何边长都应独立测量两次，两次测量的的差值应小于其被测长度值的0.05%，取两次测量的中数作为最后测量结果。

测量人员务必严格按照房屋建筑面积测量方法进行操作，把好测量关，尽量减小在测量过程中产生的误差，从而提高房屋面积测量的精准度。

其次,在房屋建筑面积计算这一重要环节中，计算人员一定要确保建筑面积的精准度。从业人员要严格遵循我国现行的《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定，把握好原则，理应计算建筑面积的计算建筑面积，该计算一半面积的计算一半面积,应计入分摊的就计入分摊面积。

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能计算建筑面积的房屋原则上应具备下面五个普遍性的条件：应具有上盖、应有围护物、结构牢固，属永久性的建筑物、层高在2.20m或2.20m以上、可作为人们生产生活的场所。计算人员要牢牢谨记这五个必要条件，搞清楚面积计算的范围，以求不犯原则性错误。

房屋的尺寸应包括标准厚度的一般抹灰层（一般按0.02m厚度计算），但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙裙、附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。

上盖是必要条件，例如：阳台、架空通廊、走廊等，都应有顶盖才能算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积（室外楼梯除外，它是按各层水平投影面积的一半来计算面积的）。

层高2.20m是一个界线，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然层或房子才参加面积计算，否则不计算面积。（测量时应特别小心谨慎地进行观测，此时的测量参照点不宜少于4对，并使得上下4对参照点构成四边形，以保证测量成果的准确可靠。）

具有永久性。永久性是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如钢、钢筋混凝土、水泥、砖、木、石等材料）构筑的，使用期限在半年以上的各种构造物建设的永久性建筑工程。一般地说，使用年限（期限）在25年以上，即可认为是永久性的房屋。

共有共用建筑面积及其分摊也是房产测绘中重要且复杂的一项工作，在计算分摊时一定要认真仔细，尽量减少纰漏，提高面积计算的精准度。

一般以幢为基础对共有建筑面积进行可分摊和不可分摊的划分。

可以分摊的共有建筑面积：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幛服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积等。

不应分摊的建筑面积：作为人防工程的建筑面积（大多高层建筑都设有人防工程，测绘人员一定要认真勘察现场，结合图纸，并和开发商仔细沟通，以免多算面积和面积计算不准确）；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用作公共事业的市政建设的建筑物。

随着时代的变迁，现代房屋设计功能综合多样化，格局布置新颖、复杂，增大了房屋面积计算的难度。这时从业人员更要认真仔细，增强责任心，对工作持有严谨细致的态度。详细查阅图纸，平面图、立面图、详图结合着看，前后把图纸看透。熟练掌握规范规定，弄清楚面积该算不该算，全算还是算一半，分摊还是不分摊。在进行分摊计算时严格按照计算规则进行分摊计算。应按照谁受益（占有、使用）谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别进行各级分摊，并执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，先分摊幢，然后分摊功能区，再分摊层，最后把共有建筑面积分摊至套或户。

另外测量人员还要尽量减少预测和实测造成的面积差异。测绘人员和建设开发单位要及时沟通，做好变更测绘。严谨把握我们测绘成果的精准度，以减少房屋买售两方之间矛盾和纠纷。

随着房地产业的飞速发展，商品房面积的精准性关系到广大人民群众的根本利益，房产测绘的结果与开发商和购房者的利益密切相关，只有在正确测绘的前提下，才能达到销售与购买双方共同满意的目的，房产测绘一旦出现偏差，很容易引起购房纠纷，影响房地产市场健康发展，因此对于房产面积进行准确的测绘，能够最大限度地避免购房纠纷的发生，对维护社会稳定具有重要意义。

做为房产测绘从业人员我们必须爱岗敬业，诚实守信，办事公道，刻苦学习，勤奋钻研，掌握现代科学知识和技能。保证房产测算成果的精准度，为广大群众提供准确的房产面积。做好开发单位和购房老百姓间的媒介工作，有效地推动房产测绘行业的健康发展。

参考文献:

篇（9）

Abstract: The supervision of construction project planning includes measuring test line survey and final survey in two stages, this article through the completion of the survey practice, summed up the completed construction area calculation of some common problems and solutions of the specific operation method. To engage in surveying and mapping work colleagues and provide reference for planning, supervision and approval management to create conditions, help to improve the planning approval and supervision management level and work efficiency.

Key words: completion measurement; building area calculations; field survey; quality control

中图分类号：P25

前言

随着城市化进程的加快，为确保城市建设工程竣工规划验收的质量，如实反映建设工程竣工后的平面位置，高度和形状。竣工测量是城市规划和建设中的一项重要工作，其好坏直接影响规划实施监督管理的工作和城市数字化地形图的更新。而在竣工测量的成果成图要素中最重要又是以竣工建筑面积测算尤为重要，直接影响规划执法的力度和建设单位巨大的经济利益。所以必须要高度重视竣工建筑面积测算工作，为规划验收提供依据。

一、建筑物竣工测量的工作流程

1、竣工测量的流程示意图

用户委托---测量任务下达到测绘队---外业队进行数据采集---内业队进行具体编辑---质检科审查---更新入库---提交用户

竣工测量涵盖了规划测绘和基础测绘两个方面的信息要素采集，要求测量人员不但要具备测绘知识，而且要充分了解规划管理的意图，对建筑设计有一定的了解。

二、建筑物竣工测量的质量控制

随着近些年来建筑理念的不断发展，对建筑功能要求的不断提高，使得建筑在外观上越来越漂亮，在造型上越来越复杂，但这也给竣工测量工作带来了许多的困难。如现在很多房屋主墙面外有装饰性的柱跺或玻璃幕墙，使得外业测量时难以测到主房角点坐标。有时采集到的装饰性柱角点坐标与主墙体上的点坐标距离很近，在绘图时易出现错连，导致建筑面积计算结果的较大误差。测绘技术人员通过相片和各种资料信息，对建筑物得到直观的认识，以便研究其图面表示方法和面积计算方法，从而最终得到满意的测量结果。

1外业坐标点采集的要求及问题：建筑竣工测量图施测除用全站仪按《城市测量规范》中的城市基本地形图的要求进行测绘外，参照城市地籍测量中对界址点的测定精度要求，另作如下技术规定：竣工建筑细部点相对于邻近控制点的点位中误差要求不大于5cm；竣工建筑细部点的间距中误差要求不大于5cm；竣工建筑与邻近地物点的间距中误差要求不大于5cm；相对于邻近控制点，竣工建筑测点高程中误差不大于3cm。还应考虑使用要求，竣工测量范围规定如下：规划控制线向外扩5om，遇竣工建筑物相邻为道路的以道路外边线为边界；竣工建筑物相邻为建筑的将与竣工建筑物最近的建筑测完整，以使地形地貌测完整，确保更新后的地形图内业接边顺利进行。测绘人员在现场根据房屋面积迅速判断待测建筑物各部位是否计算建筑面积，应采集哪些房屋点坐标，应对那些坐标点进行必要的取舍。尽可能对所有的主房角坐标进行施测，舍去一些装饰性且突出于主墙面的柱跺角点。外业测量仪器目前通常使用的是无棱镜测边全站仪或手执测距仪。在测量房角坐标时，可以省去了跑尺员工作的劳作，效率很高，但由于各种墙面反光不同，常出现实际测到的坐标不是欲测的墙角，而是其后方墙面上的某点。有时当仪器视线与墙面夹角较小时，测不到墙角，只能测到墙边上某点等。象这些采集的精度较差的房角点须在后来的测绘内业作图中省略掉。

2内业作图的要求：地形图测量的作业方法和技术要求应完全按照《城市测量规范》相应条款执行。首先应准确找出建筑轴线，建筑物通常是规整的图形，如长方形，弧形等，所以房边之间一般实际为平行关系或垂直关系，但由于施工或测量点位不准确等原因，有时造成房边连线不完全平行或垂直，这时应根据房屋尺寸，比较各房边之间的关系，找到一条准确的长边连线作为主轴线，以此为基础，然后根据采集的房角坐标点、外业工作草图、建筑施工图、房地分层平面图及外业相片等资料，内业连线作图。连线后可能发现有些采集的房角点与图中对应点不完全重合，但应作出醒目的记号以便外业队仔细核对后再确认。测绘人员须对建筑物从外到内、由地下室到屋顶的每一个角落进行仔细核对，通过的外业复核，消除测绘中的粗差，准确反映出建筑的实际情况，为面积计算打下良好的基础。建筑竣工测量图一般按1：500或1：1000比例尺，除按《城市测量规范》要求测量的常规内容外，还需采集规划所需信息，内容包括：竣工建筑的占地范围、名称、结构、层数、房基标高、房檐标高、房顶标高、层高、建筑物下通道位置及净空高、竣工建筑边长、建筑面积和建筑占地面积、地下室范围及高度；每栋竣工建筑物在适当位置注记两个以上有相连关系的房角坐标，并附成果表；竣工建筑与相邻建筑物、构筑物、现状道路(或规划道路)中线及用地界线的间距；建筑物规划图上有要求的与相邻主要管线的间距；当竣工建筑紧邻高压线，或高压线在竣工建筑上空经过时，测出高压线走向及在竣工建筑上空或与竣工建筑相邻段最低处的高度。当测绘多栋竣工建筑时，还应有建筑占地总面积，建筑总面积，绿化界线、绿化总面积，泊车位总面积等。

3质量检查应注意：竣工测量图是规划实施监督管理的依据，具有一定的法律意义。因此就要求竣工测量成果的错误率为零，外业数据采集、内业数据处理以及质量检查都必须准确、细致。在质量检查方面，竣工测量图纸要经过作业队和质检科的质量检查，并且由质检科根据竣工工程的复杂情况组织人员进行单项工程外业情况的抽查，对竣工测量成果进行质量评定和监督，找出问题加以分析。

二、面积测算

对建筑物面积计算可采用各种软件或程序，通过对建筑物纵剖、横剖、纵剖与横剖相结合等方法分解计算面积然后汇总，不要遗漏或重复计算面积。另外可应根据建筑报建审批资料(建筑红线定位册，建筑核位红线图等)，在竣工图中标明各种不同功能部分(架空层、设备转换层、斜面屋顶、商业用房、公共建筑、物业管理用房、地下室等)的建筑面积。这样分类表示面积，可以方便规划管理人员审核该建设项目的容积率、绿化率等技术指标，判断竣工建筑是否存在违规现象，以及违规建设的部位和违规的程度，并对违规建设行为作出正确的处理意见。

三、竣工测量技术的重要性

篇（10）

Abstract: With the development and progress of society, the emphasis on property measurements in the area is estimated to have important significance for real life. This paper describes the estate surveying the area is estimated in the relevant content.

Keywords real estate; measurement; area; calculation; estimates;

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、产权人等合法权益的重要依据，也是进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。自 GB/T 17986《房产测量规范》颁布实施以来，由于《房产测量规范》还不够很完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《房产测量规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

1、关于有柱走廊与有柱阳台

《房产测量规范》上规定：有柱走廊按柱的水平投影面积计算；而阳台是按是否封闭来确定建筑面积，封闭阳台按其的水平投影面积计算，未封闭阳台按其的水平投影面积的一半计算，即使有柱阳台不封闭也应按其的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。可从以下三种方法加以判别。第一、有柱走廊一般是位入主入户门口，是各户从室外进入户内的必经通道。有的属共有部位，而阳台是处于入户门内的套内建筑面积，属户内专用部位。例如，在某幢别墅中，先经过入户门进入户内，户内还有通往私家花园有柱有半围护部位，往往较长，有的跨越好几个房间，看起来与柱廊没什么区别，但其性质属室内专用部位，作为阳台使用，应该按不封闭阳台按其的水平投影面积一半计算；第二、若有柱廊设计为某个户室专用的，并且是入户内的必经之地，此种情况按有柱廊门廊计算全投影面积，而不能按阳台计算一半面积；第三、从柱廊的概念上理解，柱廊不仅要有柱，而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护；若与地面或架空处在同一平面上，既无高差又无围护，应视同骑楼或架空部位，不计算建筑面积。

2、关于斜坡屋面

随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖，一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。对于斜屋面房屋怎么测算?《房产测鼍规范》规定e斜面结构屋顶高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。如果单纯是斜屋面的房屋，直接“切取”2．20米的高度计算倒也方便、准确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2．20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。故笔者认为：这种斜屋面房屋的窗顶超过2．20米的部分可以不予考虑。

3、关于跃层户室中的内楼梯

有些房屋竣工时，跃层户室中的内楼梯开发商往往未建造，留作用户自理。此种情况，因为计算建筑面积的客体不存在，有的地方不计算建筑面积，有的地方计算建筑面积。分析其内楼梯房产开发商未建造理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要，即使造了该楼梯，一是业主在装修时也会拆除，避免装修拆改时人力物力的浪费，二是防止拆除影响房屋结构。内楼梯是连结上下层的必须通道，开发商未建造，业土装修时一定会造。若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，跃层中内楼梯是否建造均应按自然层计算面积确权，开发商未建造节省的造价成本可在购房合同中协商，在房款中扣除。

4、阳台面积的计算

阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连，根据其情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。上述阳台的概念是标准阳台的概念，近几年，在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如: 隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔一层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的，这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积? 笔者认为，对于部份覆盖的顶盖，可认为:

( 1) 没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积;

( 2) 投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准;

( 3) 投影下来的面积大于围护结构的 1/2，则计算面积; 不大于 1/2 的不算面积。对于隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算面积，理由有两个:

( 1) 隔一层情况下，顶盖的作用不明显，起不到保护的作用。

( 2) 如果隔一层算有顶盖而计算面积，那么隔 2、

3、4、5 层计算不计算? 标准难掌握，因此就认为隔层不算是顶盖。是否为隔层是依据所依附的主体结构的结构层为准。

5、伸缩缝面积的计算

国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。

一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为: 只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为: 这种算法是不合理的，三缝( 伸缩缝、沉降缝、变形缝) 是结构上的要求。用户没有利用上是不应计算面积的，如果用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。笔者同意后一种观点。

6、关于消防连廊

随城市化进程加快，城市用地日趋紧张，房屋建筑不得不向高层化发展。随之而来增加了消防安全要求。为此，有些高层住宅十层以上设计一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯，来增强消防疏散能力。常见的有两种形式，一种是以挑廊与不同单元公用消防楼梯间直接相连；另一种是通过相邻两户内房间外设计一条类似阳台的廊，再经过相邻两户内房间与公用消防楼梯间间接相通。后一种情况的廊属阳台性质，因它直接与相邻户内的房间相通，平常都是作为阳台使用的，只有在偶尔发生紧急疏散情况时，还要借助相邻户室内的房间组成公共通道通往消防楼梯，此时，不仅廊是公共通道，房间也成了公共通道，故作为相邻两户的公共阳台分摊较为合理。在前一种情况，有的人认为是由于十层以上高层住宅引起的，其消防连廊面积应由十层以上住宅分摊。这种做法有些不妥。消防连廊的布局是从一幢房屋的整体结构设计要求所决定，再说该消防连廊直接与楼梯相连，所处楼层的户室也不能使用，若消防连廊下部某个单元楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它单元楼梯疏散。因此，此类消防连廊与各相连的消防楼梯作为一个整体，随同楼梯一个级别分摊处理较为合理。

7、关于住宅小区架空层楼梯、电梯

随着住宅建设发展，住宅小区向规模化、生态化发展。很多小区为了增加通风、采光和绿化率，将某几幢房屋的底层架空用来种植花草，美化小区环境。

那么架空层中的楼梯、电梯面积如何处理?《房产测量规范》也没提到。各地处理各异。有的属本幢公用部位，计算面积分摊到该幢房屋中；有的计算建筑面积单列，不分摊；还有的认为不计算建筑面积。本人认为：此架空中的楼梯、电梯等公用部位是为了小区的通风、采光、绿化而引起的，不计算建筑面积；若计算建筑面积分摊，会使小区内相同幢、相同套型的房屋仅因一幢底层架空、一幢底有住房，而测算建筑面积的结果是有架空层房屋套型面积大于无架空层的套型建筑面积，其误差就是多分摊到的架空层的公用楼梯、电梯面积，结果导致购房者多负担了增加公用面积房款，显然不公平；若计算面积不分摊，不仅导致总建筑面积的增加超规划指标，要罚款处理，而其面积因无明确的产权主体而无法确认产权。因此，作为不计算建筑面积较为合理。

结束语

总之，上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中经常遇到的，考虑得不够成熟，个人之见。不过，希望通过这样的探讨，最终能够找到一种正确的、合理的测算标准。

参考文献

[1] GB/T 17986-1,[S]

[2] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M] .北京 :中国标准出版社,2011

[3] 吕永江.. 测绘标准化,2010,(1):12-16