房地产市场投资汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产市场投资范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

上个月尼克设立的最大值地产集团(Max Property Group)，高达2亿英镑(约3亿2千900万美元)进行招股，这是今年英国第一个公开招募。对该股票感兴趣的投资者很多，以至于尼克先生仅仅公开了一个星期就卡断了投资者的渠道，尽管这样，股票仍然被超额认购。

事实上，在过去一个月里，至少有三家英国投资公司分别宣布了大约2.4亿美元的购房计划，这也预示着新房产出量开始趋于稳定。

根据戴德梁行(DTZ)的消息，投资者们正返回遭受重创的英国商业地产市场，以2007年市场最高价75％的价格，抢购办公楼和购物中心。

英国房价下降低于美国的89％，或亚太地区的80％。但是在英国，房地产成交量下降速度更快――在市场最高价三个月之后，突然下降了51％，与此相比，美国下降了35％，亚洲下降了19％。

一些分析家认为，如此快速的纠正有助于英国市场比纽约、东京或法兰克福更快地恢复过来。

“你永远不会知道市场的底部在哪里，直到衰退过去，但我们的感觉是，正在接近。”尼克先生说，他正在考虑数亿英镑的房地产投资，“我们有一个强烈的感觉，市场可能会像20世纪90年代那样。”

在经济不景气的时候，尼克通过低价购买商业地产并且对其重新开发获得大量财产。

今天，英国正面临第二次世界大战以来最严重的一个衰退。银行仍不愿贷款，各个行业复苏缓慢，失业率继续上升，空置率增高导致租金较低，尤其是在伦敦金融区，空置率上升到10％。但是过去的一年里，英镑贬值吸引了一些外国投资者，还有一些人正在寻找对抗通货膨胀的方法，同时被较低的房地产价格和银行利率所吸引。

根据戴德梁行的消息，虽然普通住宅市场仍在继续挣扎，英国还是有希望比美国更好地进行市场定位，从商业房地产市场中第一个复苏。

“伦敦房价调整得非常快，”戴德梁行伦敦全球预测负责人托尼・麦高(Tony McGough)说，“坏消息已退出这个市场，租金下跌很多，即使我们还没有触底，也正在接近底部。但纽约还是没有见底。”

纽约的房地产数据服务机构Real Capital Arialytics的研究主管丹・法苏洛(Dan Fasulo)估计。伦敦的市场周期大概比纽约提前6个月。一些分析家认为，原因是英国市场有更大的价格透明，在英国传统上，房地产投资主要是资金规模较小的投资者。当市场下跌时，许多投资者希望房产赶快变现，迫使他们的资产价值几乎每月变动一次。

英国的市场较少提供商业性不动产抵押贷款证券，更多是通过商业银行贷款。

一些分析师仍然持怀疑态度。并且预测市场只会在明年年中有限恢复。但一些房地产投资者的投资已经开始。

不动产投资机构London & Stamford，由雷蒙德・穆尔德(Raymond Mould)和帕特里克・沃恩(Patrick Vaughan)经营，在2007年的时候就准备拿出2.85亿英镑投资房地产市场，但一直等到今年年初才作出了第一次投资。他们花7400万英镑购买了伦敦金融区办公楼One Fleet Place，其价格只有原来最高价格的45％。目前为止，它已经收购了4个以上的房产。

沃恩先生说：“从今年年初起，房地产价格下跌充分，能明显感受到市场在回暖，可以肯定地说，这个市场有更多的机会。”

一些海外投资者也有兴趣。这个月的早些时候，阿曼投资基金(Oman Investment Fund)收购了位于伦敦金融区的One Bishops Square大部分股权，据安理国际律师事务所(Allen & Overy)对房屋的评估，收购价比去年年底下跌了8％。卖主是英国最大的房地产投资公司之一汉森公司(Hammerson)，它迫切需要偿还债务。

果园街投资管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府为背景的公司，6月8日同意以2140万英镑的价格，购买在同一地区的办公楼，包括租户12年的租契。

另一房地产投资者――伟大的波特兰置业(Great Portland Estates)，上个月宣布了一项1.75亿英镑的增股计划，并承诺明年年底前，资金大部分投入围绕着伦敦牛津街重要的零售场所。物业投资者沙夫茨伯里(Shaftesbury)还宣布了一项购买折扣房产招股计划。

对商业地产兴趣的突然复苏，造成了激烈竞争，无疑将导致高端地产的长期租户很难寻找到。果园街主席克里斯・巴特拉姆(Chris Bartram)说，他注意到，从今年年初，对高端资产的争夺开始升温，因为英国政府的资产保护计划，帮助了避免强行拍卖的房产蜂拥而至。

篇（2）

一、房地产市场概述

（一）房地产市场

房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心是形成房地产市场交易价格。

（二）房地产市场特性

由于房地产不可移动性，因此房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。因此，房地产市场是房地产权益交易市场。由于房地产不可移动，其区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内的不同地区之间，房地产的市场条件、供给关系、价格水平都会大相庭径。①

（三）我国房地产市场的发展现状

2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。出台遏制部分房价过快上涨的办法后，房价出现回落，投机性购房需求得到一定抑制，保障性安居工程进展顺利。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年，国家加强了房地产市场调控。国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

二、限购令下昆明主城区房地产市场分析

（一）土地市场供求情况

土地供给方面，从同比增长率来看月度供应变化，2011年土地供应量大幅上涨。据昆明市房产信息网数据，2010年土地供应量的峰值出现在12月为7337亩，2011年的峰值出现在6月为17961亩，达到最高同比增长率4797%。

从土地成交来看，限购之后，土地成交的同比增长率较供给大为缓和，仅有12月同比下滑，其他月份都出现显著增长。整体来看，2011年土地市场的增长，尤其是6月份土地成交量大幅上涨，来自于政府对于土地供应的大规模放量，其在土地市场供应的垄断地位形成的特殊局面。究其原因，可以归结为新城开发、旧城改造、保障房建设和基础设施建设四个方面产生了对土地和资金的大量需求，为实现上述工程，在地方财政支出大幅增加的背景下，通过土地提高财政收入就成为重要的资金保证途径。

（二）全市房屋成交情况

据昆明市房产信息网数据显示，昆明市2011年共成交各类商品房72926套，成交面积602.62万平方米。虽受限购限贷影响，成交套数少于2010年90套，但成交面积约有4%的涨幅。据昆明市房产信息网数据显示，2010年昆明全年成交套数73016套，成交面积583.57万平方米。2009年成交总房源套数78134套，成交面积702.35万平方米，有大幅度增长，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地产市场预测

从宏观经济来看，2012年11月CPI回落、PMI指数低于50%、楼市价格回落等系列信号，国家本轮的宏观调控已经取得了阶段性的成果，但也带来了2013年经济下行的风险。宏观基本面从紧缩到微调，将给房地产行业带来一定的积极影响。投资层面，2012年昆明的房地产开发投资预计仍将达到40%以上，保持了良好的发展势头，也为2013年及后期的昆明房地产市场发展打下了基础。结合土地市场来看，昆明2012年逆势高走，实现了供应面积、成交面积和成交总额的大幅上扬，其中住宅用地就可能形成3232万平方米的建筑面积，形成32万套的供应量，对未来市场形成了充沛的供应量。

2014年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

三、限购令下房地产企业投资策略

2013年政府的宏观调控得到进一步的深化及落实，土地政策及楼市调控双管齐下，房地产市场逐步由高速成长向常态发展回归。尽管昆明房屋成交量未受到太大影响，市场抗风险能力较强，但行业内认为目前的房地产投资依旧面临新的调整与转型。要想在市场内寻求更好的生存与发展，房地产企业必须进行房地产投资策略的重新调整。

（一）策略一：顺势而为

在限购令下，房地产企业应调整好心态，从积极的意义上解读调控，正视和承担调控的存在。

从国家政策趋势看，房地产企业应大力配合政府推进当前“房地产合理化运动”，把投资重心转移到建设保障性安居工程，与政府政策保持一致。在当前楼市调控的政策趋势下，房地产企业可以配合政府建设保障性住房，这将有利于投资者在激烈竞争下占有市场。

（二）策略二：科学定位

房地产具有的固定性、适应性、异质性的特征，其价值本身受到区位环境、配套设施、房屋结构、外观装饰等影响。限购之后，房地产投资空间受到挤压，对房地产项目进行科学定位显得更为重要。为满足不同投资或置业的需求，房地产开发商应制定适合不同目标客户群的方案，来优化市场定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地产的长期使用性，开发周期长、流程多，成本项目的构成十分复杂，越来越多的房地产企业意识到进行成本控制的重要性。在限购的新形势下，低成本战略成为房地产企业最基本的竞争战略。更新成本管理理念，有效地实施战略，能快速培育企业的核心竞争力。

（四）策略四：薄利营销

在房地产定价方面，还应考虑低价营销的策略。对限购后推案的项目来说，低价入市成为了最为直接且有效的价格策略。除了考虑到成本定价和市场定价策略，对不同客户可采取差别定价策略。对于首购置业者、老顾客置业、一次性付清全款和按揭付款的，可按具体情况分别给予1%-5%不等的优惠。

结语

通过资料收集和分析，可以看到，短期之内，国家对房地产市场坚持宏观调控的取向不变，公民对房地产的刚性需求不变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断。在此背景下，策略转型与调整是当前房地产市场着力解决的问题。鉴于此，

本文提出了针对性的建议：（1）顺势而为：房地产企业调整好心态，配合政府建设保障性安居工程；（2）科学定位：投资空间挤压下，优化市场定位及产品定位；（3）成本管理：低成本战略；（4）薄利营销：实行低价营销策略及差别定价策略，以满足不同投资者和置业者需求。（作者单位：云南大学）

参考文献

[1] 张东.房地产投资导论[M].北京：中国财政经济出版社，2009.

[2] 王书城.中国房价大趋势[M].北京：中国经济出版社，2011.

[3] 李庆生.建造黄金屋：高回报房地产投资策略[M].北京：中国经济出版社，2008.

篇（3）

一、引言

按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。

同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。

2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。

一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。

二、中国房地产市场现状及特点

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

真正意义上的中国房地产市场始于　1996　年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998　年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。

中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。

大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。

三、外商投资我国房地产业概况

加入WTO　以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。

2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有　20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。

由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰　ING　集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到　15％。

篇（4）

目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业-万科地产和保利地产为例，以2010-2014年的财务数据为依据，进行财务分析.选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。

1、企业盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。

净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考 。2010-2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。

2、企业营运能力分析

企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010-2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。

3、企业偿债能力分析

企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010-2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010-2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。

4、企业成长能力分析

企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为3641%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。

二、存在的风险

1、房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产过度投机引起的房地产价值与价格的严重背离。目前，我国购房者多以投资、保值为目的，而非住房需求，一、二线城市尤其如此。在国家一系列政策调控下，我国一线城市的房地产销售额大幅萎缩，价格出现松动，并且有价无市，中国的房地产泡沫已经开始泄气。但是，据此判断市场下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。

篇（5）

一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状

2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。

新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。

作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。

与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在外围运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。

此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。

二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响

(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资

与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。

(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力

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［关键词］ 房地产投资信托；REITs；作用机制

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。

1REITs的IPO和信号传递效应

REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。

在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）。Michaely和Shaw（1994）、 Benveniste et al．（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。

1.1 内部效应

非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90％的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C．F． Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格。

1.2 外部效应

REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力。

因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券。为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）。总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化。

2REITs的规模经济效应

多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购。

Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington－Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在。Anderson et al．（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况。

REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响。现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高。Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率。

除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响。一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率。Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率。Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关。

总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益。也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率。

转贴于 　3REiTs的抵御通货膨胀效应

早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系。根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率。在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益。Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al．（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al．（1987），Gyourko 和Linneman（1988）认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al．（1990），Chen et al．（1990）， Liu et al．（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系。

John L．Glascock，Chiuling Lu和Raymond W． So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具。这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致。

4REITs的低买卖价差提升交易的流动性

较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性。由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90％。严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小。与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L． Glascock，William T． Hughes和 JR．Sanjay B． Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势。此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证。

5REITs的投资组合多样化效应

早期的研究表明REITs具有低风险、低回报特点。Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al．（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险。Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低。这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响。John L． Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小。可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益。

6结 论

一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持。作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准。由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态。长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。

另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节。发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用。

主要参考文献

［1］Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al． Contagion and REIT Stock Prices［J］． Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.

［2］J S Howe，J D Shilling．Capital Structure Theory and REIT Security Offerings［J］.Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.

［3］［美］陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃． 房地产投资信托——结构、绩效与投资机会［M］．刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.

篇（7）

一、前言

作为影响中国经济的两大市场，中国股票市场和房地产投资市场经过多年发展，已成为广大投资人投资组合中重要的两大领域。由于股票市场和房地产投资市场不仅影响居民资产投资，而且在其投资运营中的风险严重影响国家社会经济。因此，为保证我国经济的健康发展，应对股票市场和房地产投资市场的联动性进行深入探讨，为政府调控两个市场指引方向，对于其更正确地把握国民经济运行、有效制定相关经济制度和政策具有深远的现实意义。

二、股票市场与房地产投资市场联动性理论研究

根据众多国内研究股票市场和房地产市场联动性的文献可知，股价与房价之间的影响关系至少应包括以下三种形式：

（一）投资组合理论效应

根据马科维茨的投资组合理论，某一资产收益率上升或下跌导致投资组合总盈利发生改变的同时资产组合风险也会随之改变。投资者会按照个人的预估风险偏好，调整目前现有的投资组合，降低个人资产组合的风险。这样，房地产与股市的关系像个跷跷板，呈现负相关的关系。

（二）财富效应

财富效应，是指当现有资产组合中任一资产价格上升，投资者或投资机构总财富或信心上涨，从而使个人或投资机构对资产组合中其他资产的投资及消费支出，当大量资金流入时，该资产价格上涨。

由此可知，财富效应下的楼市与股市之间的关系，是相互促进的同向关系。

（三）信贷扩张效应

房地产或者股票价格上涨，对资金需求方即企业来说，企业拥有的总资产价值上升或企业的现金流得到改善，从而资产负债表得以改善。因此，房地产或者股票价格上涨均会导致企业信贷能力加强，企业将会申请得到更多的贷款额，从而增加两大市场投资额，最终导致房地产投资及股票市场价格的上涨。

当作为抵押品的房地产和股票价格上涨，对资金的供给方即金融机构来说，其资产增加，从而银行信贷增加，随之市场利率降低，从而进一步促使股票市场与房地产投资市场价格的上涨。

三、中国房地产投资市场与股票市场联动性实证研究

（一）数据选择与说明

本文选取每月末日上证综合指数收盘指数作为股票价格指数月度指标（SHZ），每月的国房景气指数作为房地产投资市场价格指数月度指标（GFZ）。样本共120个月度数据，选取范围为2006年1月～2015年12月，全文在Eviews7.2平台上进行计量分析。

（二）股票市场与房地产市场联动性实证分析

1.协整检验

（1）平稳性检验（如表1）。根据结果可知，股票市场与房地产投资市场的原时间序列在1%显著性水平下是接受原假设的，即时间序列是非平稳的。一阶差分之后在1%显著性水平下为拒绝原假设，即一阶差分后是平稳的。

由此可知，LNGFZ与LNSHZ为同阶单整，股票市场与房地产投资市场之间可能存在协整关系。

（2）协整性检验。采用EG两步法，做向量回归后，考察回归残差的平稳性。若残差项平稳，则两者之间存在长期协整关系。（如表2）

2. VAR向量自回归模型

为保证稳定性，在此将LNSHZ，LNGFZ一阶差分，得到DLNSHZ、DLNGFZ进行VAR双变量向量自回归分析。结果如表3所示：

由表3可得，LNGFZ被其滞后一期、滞后二期项正向影响，被LNSHZ滞后一期、滞后二期正向解释。LNSHZ被其滞后一期负向影响，滞后二期正向影响，LNSHZ被LNGFZ滞后一期、二期正向解释。

3.脉冲响应分析

由图1、图2可知，对于GFZ一个标准差的冲击，SHZ起始出现负向接近0的响应。第一期的响应为负，并在第二期达到负向峰值0.005附近，在第三期响应为正，正向峰值在0.002左右，随后收敛于0。对于SHZ一个标准差的冲击，GFZ第一期时响应为0，随后出现正向响应，于第3期时达到正向峰值0.00154左右，随后减弱于零。

4.方差分解

根据表4可知，样本为整个样本区间时，在国房指数的波动中，来自国房指数和上证指数的影响分别占到81.2700和18.73000，即国房指数的波动中81%以上波动可以被自身解释，上证指数对国房指数波动的最终解释率为18%左右；在上证指数的波动中，来自上证指数和国房指数的影响分别占到99.65793、0.342073。由此可知，国房指数变动对上证指数产生的影响更大。

四、结语

根据本文实证分析可知，在近十年内，我国股市和房地产市场存在长期协整关系。但在不同阶段，由于两者间产生的主要效应不同，导致联动关系不同，存在我国股市与房地产市场共同涨跌的局面，以及背道而驰的局面，并且双方影响程度各不相同。

总观2006年1月～2015年12月，房地产市场价格变动对股市价格变动相对于股市价格对房地产市场有更大的影响力，且股票价格变动对房地产市场价格的变动主要起正向作用，房地产市场价格变动对股票价格变动起负向作用。

因此，政府在宏观调控中要注意股票市场与房地产市场的联动性，避免出现两个市场相互作用导致价格过度膨胀或过度收缩而引起宏观经济的巨大波动和社会经济的不稳定。

（作者单位为重庆工商大学）

参考文献

[1]张红.房地产金融[M].北京：清华大学出版社，2013：370-388.

[2]巴曙松，覃川桃，朱元倩.中国股市与楼市的联动关系[J].系统工程，2009（9）.

[3]李子奈，潘文卿.计量经济学[M].北京：高等教育出版社，2005：156-157.

篇（8）

然而据了解，从去年下半年开始，京城已有不下种与房地产有关的理财产品投向市场，其中大多数房地产投资理财产品都迎来了火爆的销售场面。在这些项目中，最高的收益率几乎超过。这在利率探底，股市、债市前景不明朗的投资大环境下，显得分外抢眼。众多手中攥着资金，急切寻找投资途径的个人投资者，也好似突然抓住了一个投资良机。不过，有关专家却预警：房地产投资产品有好有坏，投资时还需擦亮双眼，不要忽略了对风险的把握及考虑，更需要防范在投资过程中的四大误区。

误区一：开发商承诺的收益越高越好。业界人士在接触客户过程中感触最多的是，很多客户都有一种误区：把理财当成致富的门路，只关注单一产品的收益率大小。而据业内人士介绍，理财是一种理性投资，是对财富的长远和全盘规划，不能只单一地注重某一产品的收益率。所以，理财专家认为，个人首先要明确理财目标，根据自己承担风险的能力制定理财计划，更重要的是应认识到，理财绝不是暴富的途径，不能只看收益。

篇（9）

作者简介：黄明（1956-），男，四川藉，1980年从事水产养殖技术推广、农业、开发农业和农村经济管理工作；1999年到北方希望、通威大型饲料企业技术服务；“huangming”<2875705676@qq.com>

DOI：10.3969/j.issn.1004-6755.2015.03.007

随着饵料价格和塘租等费用的不断上涨，特别是北方地区一些小规模养殖户，埋怨现在的养殖行情不好把握，收入不高或又白干了一年。尤其是水产常规养殖品种，养殖水面集中，集中放养，产品集中上市，鱼产品压塘压价；涨价周期短，受养殖时间限制，达不到预期上市规格，而错过良机；涨价幅度不高，养鱼朋友很现实的比喻：“毛猪价格是一元一元地涨，鱼的价格是一毛一毛地涨”，养殖效益不高，投资利润率不划算。笔者通过北方地区水产常规品种12种养殖模式的投资效益分析，供养鱼朋友根据养殖条件、市场特点、资金和技术管理能力，参考选择恰当的养殖模式，提高养殖效益。

1主要养殖模式效益比较

目前北方地区常规养殖品种主要养殖模式有：主养鲤鱼、草鲤鱼混养、主养草鱼、鱼套虾、鱼虾混养、主养武昌鱼、精养虾、精养黄颡鱼，正在起步的泥鳅养殖；放养大规格鲤鱼、草鱼种，缩短养殖周期，提早上市模式；放养1kg左右的商品草鱼继续养殖成2.5kg以上的大型商品草鱼模式。现以1hm2水面为例，就其投资效益比较列表如下。

说明：

(1)灌注排水指每1hm2水面(1.5m水深)，灌水养鱼15000m2；养殖过程排水注新水调节水质15000m2；排水清塘消毒15000m2；泥鳅养殖模式水深0.5m，灌、注、排水共计15000m2；以3kW农用泵每小时抽水60m2计算用电量；

(2)3台3kW增氧机，主养鲤鱼、草鱼，草鲤鱼混养模式，6-9月平均每天开机5h；鱼套虾、主养武昌鱼、黄颡鱼模式平均每天开机7h；鱼虾混养、精养虾模式平均每天开机15h；泥鳅养殖无需配备增氧机。

(3)捕捞人工费：每次10人，每人150元，网具费100元。

(4)按养殖户计算惯例，不计算花白鲢产量。主养鱼综合成本和利润仅以主养鱼(包括吃食的鲫鱼)计算。

(5)各项投资分段时间不等，以平均6个月计算利息。

2分析讨论

根据目前北方地区水产常规品种，在同等面积不同养殖模式的投资分析，总投资由大到小分别是精养泥鳅、精养黄颡鱼、大型商品草鱼、精养武昌鱼、草鲤鱼混养、主养鲤鱼、主养草鱼、放养大规格鲤鱼、鱼套虾、放养大规格草鱼、鱼虾混养、精养虾；总利润由大到小分别是精养泥鳅、精养黄颡鱼、大型商品草鱼、精养虾、放养大规格草鱼、鱼虾混养、鱼套虾、主养草鱼、放养大规格鲤鱼、精养武昌鱼、草鲤鱼混养、主养鲤鱼；投资利润率由低到高分别是主养鲤鱼、草鲤鱼混养、精养武昌鱼、主养草鱼、放养大规格鲤鱼、鱼套虾、养殖大型商品草鱼、鱼虾混养、精养黄颡鱼、放养大规格草鱼、精养虾、精养泥鳅。但是，不同品种和养殖模式的养殖风险、养殖条件、市场需求、销售范围各有特点。

2.1主养鲤鱼模式

是北方地区的传统养殖模式，从长江以北到北方和西北地区养殖面积广、病害少、产量高，是北方家庭用餐、办理红白喜事、企业、学校食堂主要消费对象。根据目前鲤鱼养殖水平，综合养殖成本接近9元/kg左右。每年春季放养10～20尾/kg的小规格鲤鱼种，秋后集中上市季节，鲤鱼的塘边价一般9元/kg左右，甚至更低，仅能保本经营，其利润靠配养的白鲢和花鲢获得，投资利润率不足10%(包括套养鱼)，是常规养殖品种中投资利润率最低的。随着塘租费、饵料价格等费用的不断上涨，放养密度越来越高、产量大，很容易造成供过于求，抗市场风险能力极低。每年这个季节，有一大批养殖户因承包期满或急需归还贷款、支付赊欠饵料款，加之饲养管理水平、饵料质量的差异，而亏损或保本经营的不少。值得注意的是鲤鱼虽然适应性强，容易养殖，随着养殖环境的恶化，近年来鲤鱼的暴发性鱼病频频发生，防不胜防，一夜之间死亡上千斤甚至万斤，2～3天死绝产的事例不少，养鲤鱼也存在很大风险。

2.2主养草鱼模式

从苗种培育到成鱼养殖，1－2龄是发病高峰期，防不胜防，一旦发病，死亡率很高，也难治疗断根。北方一般大规模养殖的不多，鱼种和商品鱼产量不及鲤鱼多。餐饮行业的招牌菜式“水煮鱼”、“酸菜鱼”和“火锅鱼”，以草鱼为上等原料，需求量大，草鱼的出塘价格一般比鲤鱼差价每千克在1元以上，6-7月高温季节价格更高，即是在秋后鱼产品集中上市季节，价格随鲤鱼下降，但稳定和恢复上升快。养殖草鱼在常规水产养殖品种中利润较高，投资利润率达32.22%，与武昌鱼接近，但需求范围比武昌鱼大。主养草鱼可以通过免疫、饵料选择、投喂方法等措施控制病害；或面积较大的养殖场可按8∶2的面积配套苗种培养池，培养二龄草鱼种供养殖商品鱼，降低发病率，减轻损失。草鱼种价格较高，春季放养秋季上市的养殖模式，宜选择10～20尾/kg的小规格鱼种放养，降低鱼种投资，而且增长倍数高，降低了综合成本。

2.3草鲤鱼混养模式

养草鱼比养鲤鱼赚钱，养草鱼有养殖风险，养鲤鱼有市场风险。大部分养殖户将草、鲤鱼混养来降低风险，结果适得其反。草鱼种比鲤鱼种贵，草鱼病多不仅增加了总体防病治病费用，而且大量鲤鱼抢食药饵，降低了治疗效果。草鱼的比例占30%以内，起不到增加养殖效益作用；比例各占50%，虽然增加了鱼种和药品费用，养殖效益能提高50%。

2.4鱼套虾、鱼虾混养、精养虾模式

虾是一项投资小、效益高、高风险的养殖项目，鱼套虾、鱼虾混养和精养虾的投资利润率虽然分别可达到36.90%、55.18%和76.55%。近几年有120天成为百万富翁的，也有几十天将多年的积累付之东流的。华北地区养殖南美白对虾，养殖区域以天津和唐山为主，这些区域水质特点是盐碱，盐度高有利于虾的成活率和品质的提高。近几年养虾销路不愁，面积不断扩大，产量随着增加，虾价应该下降，但虾价却稳中有升，有两个方面的原因：一是虾与鱼相比，养鱼常年都有出塘，虾一年出一季；部分有眼光的投资人，收购鲜虾分级冷冻保鲜，确定商品品牌，淡季分批上市，增值空间很大，稳定了鲜虾集中上市的价格；另一方面，养虾存在很大养殖风险，种虾品质下降，抗病能力减弱，养殖环境的复杂性、不可控性，一旦虾病发生，几天之内全军覆没。据了解，养虾的成活率和成功率不到30%，而且，池塘条件和增氧配套设施要求高。

2.5主养武昌鱼模式

武昌鱼养殖在华北地区的北京市通州区永乐店镇和平谷区马坊镇河奎村比较集中，有定向的商贩采购贩运，配送高档宾馆、酒楼、饭店。发病率低比草鱼好养，养殖水面集中、养殖面积有限，有稳定的销售渠道，养殖效益相对稳定。但武昌鱼需求量小，农贸市场卖鲜活的武昌鱼少见，不宜大水面养殖，因每次需求量不大，捕捞拉网成本高。武昌鱼耗氧高，要求增氧设备配套齐全，水质调节和夜间管理不得疏忽。

2.6黄颡鱼养殖模式

以天津蓟县青淀洼较为集中，及周边零散养殖，由该地鱼场专职人员负责鱼种、饵料、商品鱼销售，主要销售对象为高档宾馆、酒楼和饭店。以9月底前北京市场空缺和高温季节本地产品运输优势，商品规格0.1kg以上，养殖成本在14元/kg左右，平均利润近15万元/hm2左右；既促进了苗种、饵料的销售稳定，又维护了养殖户的养殖效益；黄颡鱼危害较大的是一点红病(出血病)，一旦疏忽会全军覆灭。

2.7泥鳅养殖模式

养殖泥鳅对池塘条件、水源、配套设施要求不高，而且运输方便，流通范围广，国内南方市场需求大，出现季节性货源不足，也可出口韩国、日本等东南亚地区。在华北地区刚起步，苗种靠外地引进和收集当地野生苗种，养成商品泥鳅成本17元/kg左右，苗种成本占40%；商品鳅以秋季最低价30元/kg左右，投资利润率可达82%左右；不管是南方还是北方冬季货源少，价格可达40元/kg左右，投资利润率达141.36%。华北地区起步较早、有销售渠道的养殖户，利润在30万～45万元/hm2，比养虾利润高和风险小。目前还没有具备规模的苗种繁殖、养殖技术、市场产销一体化服务的经济实体，养殖规模零星分散，出现有价无市的现象。

2.8放养大规格鲤鱼、草鱼养殖模式

是在秋季或春季投放小规格鲤鱼或草鱼养殖模式的基础上，改放大规格鲤鱼或草鱼种，鲤鱼种要求在0.5kg、草鱼0.25kg以上，能在7月底前上市，养殖周期缩短，提早上市，以缓解秋季鱼产品集中上市、压塘压价的矛盾。这个阶段的鱼价正是北方地区新鱼和存塘鱼交替时期，新鱼商品规格偏小，存塘鱼不足，外地商品鱼因气温高，成活率低运输量小，运输成本高，对本地鱼价冲击小，具有明显的价格优势，鲤鱼每千克鱼价比秋季至少高0.5元、草鱼高1元以上。此外，该阶段北方地区气候温和、无高温、闷热、阴雨天气，养殖鱼类生长速度快、发病率低、饵料系数低；主体鱼上市后，7-10月水体环境宽松，气温高天然饵料繁殖快，热水利于花鲢生长，温水有利于白鲢生长，可以提高配养鱼的个体规格和总产量。据调查，白鲢个体1.5kg以上，出塘价可以达到5～6元/kg，花鲢个体2kg以上，达到9～10元/kg，而白鲢个体1kg左右，只有4元/kg以内，花鲢个体2kg以下，8元/kg左右；高温季节也是鱼病高发期，主体养殖鱼已经上市，可以减少用药量，既环保又有利于食品安全，两方面都可以降低养殖综合成本，提高养殖效益。每公顷放养大规格鲤鱼种养殖模式总投资减少26025元，总利润增加38749.52元，投资利润率由常规养殖模式的10?08%，提高到33.42%；放养大规格草鱼种总投资减少9386.80元，总利润增加24486.80元，投资利润率由常规养殖模式的32.22%提高到59.30%。这两种养殖模式的总投资减少，投资利润率大幅度增加的原因，养殖主要成本的饵料投喂量减少、反季节上市鱼的价格高，主养鱼上市后，延长了花白鲢的生长期，个体和总产提高。

2.9大型商品草鱼养殖模式

是指将1kg左右的商品草鱼继续饲养至2.5kg以上的大型商品鱼，小规格商品鱼来源可在原池保留一定密度继续饲养，也可在秋季或春季低温阶段购买放养，要求体质健康、皮毛好、耐运输，减少伤亡。该养殖模式的草鱼已进入到3龄，快速生长、发病低、成活率高是这一阶段的特点。投喂全价饵料当年可达2.5kg以上，如结合投喂青饵料体重可达5kg以上。大型规格的商品草鱼货源少，常年货源无保证，市场价格高，但有一定的消费对象、区域和时间段，如华北的保定、沧州、石家庄地区重量2.5kg以上的草鱼，出塘价14～16元/kg，主要由鱼贩配送宾馆、饭店、农家乐、旅游点加工一鱼两吃或三吃。据了解西北的内蒙地区2.5kg以上的草鱼市场价格可达24～30元/kg。个人消费主要是作为礼品礼尚往来，寓意年年有余；笔者在白洋淀旅游区见一游客购买两条平均重量7.5kg左右的草鱼，价格达到42元/kg，而且连鱼带水保持鲜活，小车携带极不方便，如加以包装保持鲜活，便于携带，作为垂钓鱼或礼品鱼附加值更高。该养殖模式占用的资金时间长，常规养殖模式可以一次性出塘，收回投资；该模式以分次出塘，传统节日为主，资金回收缓慢。

3发展趋势

3.1市场变化的特点

据预测，我国“十二五”末，水产品人均需求量为12.36kg，总需求年增长率为4.16%，总需求呈增长趋势。但局部地区由于水面资源、养殖模式、消费市场的差异，生产量的增长很容易超过需求量的增长或季节性需求，不可避免地引起市场供求关系变化。像主养鲤鱼这类养殖容易、面积较大、集中放养、上市集中的大宗常规产品，很容易出现大起大落。当年鱼种生产量不足、价格高时，会引起当年秋季商品鱼价格比常年稳中有升，价格好销售快，元旦、春节两个消费高峰期消耗，存塘鱼少，第二年开春和上年商品鱼价格比常年高；同时，当年的鱼价高会刺激鱼种生产，激发养殖户的养殖热情，加大放养密度，秋后引起商品鱼价格开始下降。由于上年开春鱼价高，鱼种生产量不减，又给第二年秋季商品鱼价格趋势定向，价格不会很高，至少两年一个周期。极端气候、畜禽产品的疫病、质量安全负面影响的新闻报道，也会引起市场供求关系的变化，这就是大宗常规养殖品种的市场特点。

3.2餐饮日常消费的变化

“民以食为天，食以安为先”，健康是人类追求的永恒主题。水产品是餐饮行业、大型企业、学校食堂、人们日常生活、药膳保健、防病治病不可缺少的农产品。其中，餐饮行业是水产品消费的重点市场，据了解占50%的消费份额。随着国家对公款高消费、高档会所的整顿，许多高档餐饮企业也降低消费标准，食材、菜谱平民化，大宗常规水产品需求量更大，特别是草鱼、花鲢是流行菜式水煮鱼、酸菜鱼、火锅鱼、砂锅鱼头等菜式的上等食材；大型企业、学校食堂是值得开发的消费市场，目前仅占30%的份额。北方大型企业较多，仅大学就有几百万人，以大锅菜为主，适合鲤鱼等大宗水产品的需求，但在储运加工过程中，花费人力成本高，目前消费量不大，必须做好配送、去鳞、剖腹清洗销售服务，才能扩大消费量。人们的日常生活消费对水产品的需求仅占20%，与人们的饮食习惯有关，蛋、奶、禽、肉仍然是目前主要消费产品，几乎天天必不可少，三五天甚至十天半月吃一次鱼很普遍；随着人们生活水平的不断提高，对食品结构不但要求吃饱、好吃、吃好，还要吃出健康与长寿的意识增强，以及对“吃鱼的男人更健壮，吃鱼的女人更漂亮，吃鱼的儿童更聪明，吃鱼的民簇更兴旺”的倡导，“一日三餐有鱼虾”的局面会在百姓餐桌呈现。此外，人们对食品的风味、营养、品种、品质安全要求越来越高，这就需要生产者适时调整养殖模式、品种结构，质量安全控制，满足消费市场需要。

3.3养殖水面的限制

土地和水是人类赖以生存的环境资源，环境资源的保护受到世界各国重视，随着我国环境资源保护法律法规、各行业排放标准的完善建全，执法队伍、执法力度的加强，养殖水面将从几方面受到限制，也给现有养殖水面带来商机。

(1)新增开挖渔塘将得到合理控制，特别是耕地、湿地、湖泊的资源保护。

(2)大中型引蓄水工程，网箱养鱼合理控制，禁止向水体投喂饵料、施用肥料、农药，避免水质污染和富营养化。目前南方一些省份已禁止在水库网箱养鱼和向水体施肥，北方地区已开始实施，河北省正在清除水库网箱养鱼，天津市余桥水库周边集雨区内1300多hm2水面禁止养鱼，还有4600多hm2耕地改种经济林木，避免水体被农药、化肥污染，特别是迁西水库面向华北、东北、西北的网箱草鱼养殖基地的清退，给华北地区池塘草鱼养殖带来商机。

篇（10）

摘　要：利率市场化与房地产市场有着紧密的关系，国家利率政策的调整对房地产市场产生了一定程度的影响。本文通过分析沈阳房地产市场需求、供给及房地产价格受利率变化的影响情况，判断利率调整对房地产市场是否存在积极影响，并提出防范利率机制失效的措施。

关键词 ：利率调整；房地产市场；市场需求；供给；价格

中图分类号：F293.35

文献标志码：A

文章编号：1000-8772（2015）08-0055-01

收稿日期：2015-02-11

作者简介：邓李杰（1982-），男，福建南平人，硕士，讲师。研究方向：工程管理。

房地产市场化20 多年的发展历程表明，货币调控政策与房地产市场的发展有着紧密的联系。这种联系如何表现，我国历年来利率调整的数据对房地产市场的数据是否存在着影响，本文将以沈阳房地产为例，利用统计数据分析沈阳市房地产市场的现状，厘清利率调整与房地产市场发展的关系，分析利率变化对房地产是市场需求、供给以及价格的影响。

一、我国的利率政策回顾

2006 年以来，我国利率政策调整经历了紧缩阶段（2006年4 月～ 2008 年8 月），宽松阶段（2008 年9 月～ 2010 年9 月），再紧缩阶段（2010 年10 月～ 2012 年5 月），再宽松阶段（2012年6 月～至今）。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率不断调整, 必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对需求、供给和房价的影响。

二、利率调整对房地产市场的作用机理

1. 对需求的影响

利率的提高直接增加购房者的使用成本，消费型需求的置业成本增加，从而减少了消费需求。反之，贷款利率低时，房地产的需求增加。

2. 对供给的影响

贷款利率越高，房地产开发的成本越高，投资收益越低，房地产供给将下降。反之，贷款利率低时，房地产的供给将增加。

3. 对价格的影响

利率的上调将导致住宅建设成本增加，供给减少，市场价格有所回升，市场成交量下降，打击市场信心，最终引起房地产价格下降。

三、利率调整对沈阳房地产市场的影响

1. 对房地产市场需求的影响

2006 年～ 2011 年，沈阳市商品房的年实际销售面积从1107.10 万平方米增长到1667.10 万平方米，年均增幅约为10%，增长较为平稳，但2012 年后，受宏观经济形势及房地产宏观调控的影响，年销售面积逐年下降，2014 年仅为1450.49 万平方米（相当于2009 年的水平）。由此可以看出，由于沈阳市居民购房的需求较大、投资与养老需求逐步增加、外来人口购房需求加大及利率传导机制不顺畅等原因，造成利率调整对沈阳市房地产市场需求的影响是失效的。

2. 对房地产市场供给的影响

房地产投资中40% ～ 50% 来源于贷款，提高贷款利率，能在一定程度上抑制房地产开发贷款的增长，从而影响房地产投资的增速，进而抑制房地产供给。

由于货币政策具有时滞性，所以对房地产市场供给的影响也有滞后性。受2006 年开始的贷款紧缩政策的影响，2007年～ 2009 年，房地产开发投资的增幅下降，且商品房可供销售面积从1607.26 万平方米减少到1276.21 万平方米；2008年9 月开始实行宽松利率政策后，房地产开投资增速加大，商品房可供销售面积大幅增加，2011 年达到了最高点（2040.40万平方米）；而2010 年10 月开始实行的再紧缩利率政策后，2012 年至今商品房可供销售面积逐年下降。

由此可见，利率变化对房地产供给的影响符合利率调整对房地产市场的作用机理，但是这种影响具有滞后性。

3. 对房地产市场价格的影响

2006 年～ 2012 年，沈阳市商品房平均价格呈逐年增长的态势，尤其是2009 年～ 2011 年的增幅较大，年均增幅约20%；2013 年和2014 年小幅下降，降幅未超过3%，属于市场正常波动范围。因此，利率调整对沈阳市房地产市场销售价格的影响是失效的，其原因可能是利率调整未能很好地抑制需求，投资成本增加，建设用地投放不均衡，房地产供应结构不合理等。

四、结论与建议

通过分析，可以看出利率政策在调控沈阳房地产需求和价格方面失效，但在调控房地产供给方面却起到了一定的作用。由于多种因素的影响使得利率对沈阳房地产需求的调控失效，从而在均衡机制作用下，利率对沈阳房地产价格的调控也失效。因此要保证沈阳房地产市场供需均衡，稳定沈阳房价，就应该从以下方面入手，完善我国利率机制和抑制沈阳房地产市场需求。

（1）加快利率市场化进程，强化利率约束效力。（2）调整住房供应结构，满足市场多层次需求。（3）加快二手房市场建设，引导住房梯度消费。（4）加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

参考文献：

[1] 邓李杰. 房地产业宏观调控政策对沈阳的房地产市场影响研究[J]. 中华建设科技,2012,(12):129-130．

[2] 刘志伟, 李济生. 利率与房地产市场的关系分析[J]. 价格月刊,2007.(2):23-25.

[3] 邓李杰. 沈阳县域房地产市场发展对策分析[J]. 消费导刊,2014(3).