商业街区设计汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇商业街区设计范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

中图分类号：TU986.4+8

文献标识码：A 文章编号：1674-9944（2017）13-0097-02

1 引言

1912项目街区是南京的一个重要的品牌，其含义是纪念民国政府的成立元年。“昔日总统府邸，今朝城市客厅”是1912的目标定位，其消费人群主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等。将1912引进滁州的最大目的就是提升滁州市的消费层次和品味。因此，在商业街区的业态规划上，在商家的入驻问题上，管理层都进行了严格的筛选。从而在根本上保证了整个商业街区的质量。

同样，景观小品作为“城市的家具”也对一个项目的品味和氛围的营造起到画龙点睛的作用。1991年张寒松在《城市的视觉污染》中提到艺术价值很低的建筑小品，园林雕塑会令人感到庸俗，认为这对人们的行为、思想、感觉和生理都会产生强烈的刺激、控制和调节的作用。所以，景观小品往往能在一个景观项目中起到关键的作用。因此，笔者将立足于实际，从项目本身出发，对滁州市1912中的景观小品做出具体的介绍和分析，并从景观设计学角度提出看法以及今后仍需完善的细节内容。

2 景观小品的基本概念

景观小品一词，最常出现在景观设计，室内设计和建筑设计等相关的专业或者学科，包括有小型的建筑物，室内外雕塑，花池，树池，景墙，坐凳，灯具，标识牌等一系列的小型构筑物或装置。也是放置在某一特定空间中的各种元素和设施，既能为人群提供一定的便捷服务，也具有美化空间环境，丰富文化空间内涵，满足使用者各种空间需求的作用。因此，景观小品在功能性和放置场所的限定性上和公共艺术品有着明显的区别。

景观小品是经过人为设计和制作的一种产物，对体现空间的美观性和功能性十分重要，所以要求在设计布置和使用时的每一个阶段都要经过全方位的考量。每一处小品的设计和在空间环境中的作用必须有充分的理由，并与空间中的整体环境相协调，发挥功能，体现价值。

对于景观小品的分类，目前在学术上还没有形成统一的标准，但是目前也有一些参考的分类方法，比如按功能特性可以分为观赏性、实用性和参与性的景观小品；也可以分为现代景观小品、功能性景观小品以及地域性的特色景观小品。根据所处的空间性质分为可进入性景观小品和不可进入性的景观小品；按艺术形式也有着具像景观小品和抽象景观小品之分；如果将其按照题材来划分，那么种类将更加的丰富，包括寓言格言小品、文艺性小品、计时小品、动物小品和儿童小品等等，种类愈加的繁多。而笔者根据特定的研究对象和空间范围，将1912中的景观小品划分为观赏性景观小品，实用性景观小品和特色景观小品三类。

3 1912中的景观小品

3.1 观赏性的景观小品

1912作为一个品牌性质的特色商业街区，其观赏性的景观小品在其中必然要占据很大的比重。在这其中就包括一些景观雕塑，抽象形式的建筑造型，人物雕像以及一些植物花卉。这一类景观小品虽没有功能性的作用，但是在营造整体空间氛围，提升场地灵活性上却能起到出奇制胜的效果。在整个街区的一层和地下负一层的电梯处的富有现代艺术感的建筑小品就十分巧妙的利用了一层和负一层之间的高差，将灯光、植物以及水景融为一体（图1）。避免了空间层级变化时所带来的生硬与单调，将整个街区的空间层次感处理的更加丰富。由于整个街区都是仿民国式的建筑风格，主要材质为红砖和青灰瓦，使其给人带来一种醇厚，沉稳而又不失精致的感觉，而在建筑之间或者是建筑的转折处巧妙的设置一些小品，比如：绿化植物、创意雕塑等，就可以使整体建筑群落充满着生气与活力，尤其是在炎热的夏季和寒冷的冬季，都会给游客带来意想不到的视觉体验。

3.2 实用性景观小品

实用性景观小品是指带有一定使用功能的公共艺术品或者建筑小品，包括在公共空间中的座椅、板凳、路灯、指示牌、垃圾箱等公共设施。既有一定的美感和艺术性又能为游人提供基本的便利，是公共空间当中不可或缺的一部分。1912中有实用性的景观小品也经过了精心的设计。例如：在路线导图的设计上就采用了手绘轴测的形式加以表现，不仅使游人能明确的清楚自己所在的位置更增加了趣味性。值得一提的是在街区内不仅有普通的供人休憩的木制长椅，还有以历史脉络和家具演变融为一体的铜质座椅，座椅的造型体现唐、宋、明、清不同朝代的风格，将中国古典家具的演变清晰的表现出来，在不同朝代的座椅之间还放置了所对应时代滁州市的平面图，让这个城市的历史脉络清晰的展现在了游客的面前，将文化宣传和日常实用性巧妙的结合起来，为滁州的1912街区增添了新的亮点。

3.3 特色景观小品

2012国际风景园林设计师联合会（IFLA）亚太区会议暨中国风景园林学会中提出城市景观小品与城市意向的关系。说明景观设计需要立足与城市的特色和其自身的发展历程。1912商业街区虽然有成熟的体系和具有竞争力的业态资源，但对于滁州这个城市来说它还是属于舶来品。因此，想要立足于滁州并获得好的发展就需要在情感上得到本地市民的认同。而在这一点上，1912无疑是做得比较成功的，它对当地的人文情怀做了相对深入的发掘。如1912这块场地的旧址是滁州市第三中学，是滁州市中历史较为久远的中学之一，很多本地人甚至是他们的子女都曾经在这里读书。当街区建成后，便独辟一块场地专门用于纪念滁州市第三中学并以此为主题设计景观小品，建成后引得群众参观拍照，合影留念，深的市民的好评。又如，滁州有个名叫张志忠的老爷爷，每天在街上叫卖“香蕉糖，薄荷糖”数十年如一日，不论是我们父母还是我们小时都能见其身影，并时常花五角或者一元买其糖果。如今虽再也听不见亲切的叫卖声，但甜蜜的味道却一直存于心中。1912街区专门为老人设置了雕塑和宣传框，放置于街区的入口处，滁州市民每当看见这个雕塑都会不由自主的回忆起曾经美好的时光，既在无形中也增加了对整个商业街区的好感，也能体现社会对微小个人的一种认可和关怀，使人心生温暖（图2）。不仅如此，街区在设计当中还充分重视滁州市自身的历史文化底蕴，将醉翁亭记这个元素融入街区的细节当中。比如地面铺贴上就会体现醉翁亭记中的一些原文；在景观小品上也能将其中的一些元素做具象化的处理，使之更形象的展现在游人的面前。这些景观小品的存在，虽没有实际的使用功能，但却能引发市民强烈的共鸣，增加了对这个外来商业品牌的认同感。

4 结语

1912落成时在滁州市引起了巨大的反响。作为滁州市第一个完整的特色商业街区，其所产生的效应有目共睹。内部的景观设计也有很强烈的时代感，景观小品不论是样式还是创意都能达到一定的水准，开启了滁州市内景观小品设计的先河，为今后的城市建设提供了很大的借鉴和帮助。但是，从这个街区环境上说，景观小品在细节上也并非尽善尽美，对整体氛围的代入感也不是很到位。虽然景观小品在整体上应该作为配角存在于街区当中，但是在局部也可以进行强调，使其成为主角并作为某一更大区域的视觉中心从而对整个环境氛围产生影响，而不是全都分散在各个角落等待游客自己去发现。随着时间的推移，1912的人气也在逐渐地下降，甚至出现了门店大面积停业的现象，未来想要平稳地发展下去，不仅要在商业运作上多下功夫，也要对内部的一些景观小品和硬件设施上做出调整，使其不断展现新意，让这个街区不仅成为消费场所，也可以成为普通市民日常休闲、观光摄影的最佳选择之一。

参考文献：

[1]阮仪三，孙 萌.我国历史街区保护与规划的若干问题研究[J].城市规划，2001，25（10）：25～32.

[2]黄汉民.福州“三坊七巷”保护改造的实施与思考[J].规划师，1996（1）：95～97.

篇（2）

一、城市环境发展

早先的城市环境设计讨论的是城市规划和城市建筑。工业化以来，城市生活形态大为改观，20世纪城市的最大变化即是通讯与交通方式的飞速发展，原本适合人行走、慢速移动的城市空间尺度，大量改变为以汽车等各式快速交通工具为主体的空间设计。在此期间，城市环境设计着重于大尺度的规划设计，强调的是建筑物与车行道等，汽车成为了主体，占据了街道的主要空间。人不再是都市中的主角，被排挤到汽车使用空间的边缘地带。为了汽车的高速行动“效率”，人们不得不爬越天桥或钻入地下道，步行成为都市中最崎岖的移动方式。虽然人流物流更为快速便捷，但是因为只强调建筑，不重视建筑周围的环境和空间，使得城市中出现了许多无人使用的“灰色地带”。大量的工业产物如建筑、车道、机械，成为城市的主体，人则处于附属地位。20世纪70年代以后，人们仿佛有所醒悟，对环境、城市空间和公共空间的认识发生了变化。1992年美国建筑师协会(AIA)在芝加哥的年会上，呼吁建筑师积极参与城市环境设计，提出城市设计与城市规划是两个独立的领域，城市设计要处理的主要是城市和环境形象问题，这时整体的环境设计就逐渐成为“城市设计师”所要关心的主要问题。

二、街区环境与城市环境的关系

街道是群体共同拥有的生活地点，每个人每天只要踏出家门，就必然要与街道接触，融入街道的环境里。街道及人行道是城市主要的公共空间，同时也是城市里最具生命力的器官。只要谈起城市，最先映入脑海的就是街道，假若城市中的街道看起来生气蓬勃，那么城市本身也就充满了生命力；反之，街道若沉闷无比，那么整个城市也就乏善可陈了。③街道是公共设计的必备元素，如同人体的血管一般，布满在每一个城市中，没有一个城市没有街道，也没有一个地方不需要街道。在与街道密不可分的生活中，人们早已不知不觉地接受了来自街道环境的影响，形成一个集合印象，而这个印象往往成为人们对一个城市的主要感观。行走亦是生活中不可或缺的一部分，例如观赏商店橱窗、赞赏美景，或与人聊天等。整体来说，人们行走、观看等自由是都市地区文明象征的指标，步行是可欣赏建筑局部、细部和城市细节的惟一方法。因此街道不该只用于通行，供人活动的街道更可以说是情感聚集的地方，是文化交流、信息获取的重要场所。

三、贵州地区特色商业街区塑造的设计要素

1.使用多功能性

商业街区的职能决定了其可供景观设计的面积非常有限，这就要利用空间立体化，提高使用率，强调复合型功能，尽可能在有限的空间中满足人们更多的活动需求。在商业活动的大背景下，也满足使用者休息、娱乐、交往、观光等目的。

2.尺度宜人性

商业街区由于自身性质和客观条件所限，是寸土寸金之地，所以景观设计的空间结构趋向立体化，提倡高密度、小尺度的人性化设计，充分挖掘空间，尽可能以小型设施为主，满足功能需要，更应充分考虑到使用者对景观的感受，人与人的交流，人与自然的交流。让使用者对街区产生亲切感、归属感和认同感。商业区内街道尺度的设计是街区景观规划的重要内容。街道作为街区的开放空间具有各种机能，合理的街道尺度对街区非常重要。令人愉快、舒心的，人车分流的街道空间是街区的框架。街道不仅具有单一通行机能，对步行者来说也应是魅力十足的空间。其设计可拓宽人行道，增加与街道和地区的亲近感，使用更适合步行质感与尺度的铺装材料和行道树，配置艺术化的街道附属设施，使天然质感和自然气息浑然予街道之上。

3、文化创意性

文化是历史的积淀，存留于城市和建筑中，融会在人们的生活里，对城市的建造、市民的观念和行为起着无形的影响。只有深刻理解本土文化，才能产生出具有世界冲击力的现代城市文化。在商业街区景观设计中，也应考虑开发的项目中如何保存该场所的历史与记忆。再现历史会勾起人们对那一场所的记忆，由此可想到我们将来应该留下什么，开发时不能把一切都抹掉，历史是不能建造的。文化设施的建设也应是商务区建设的特色，环境优雅的剧院、会展中心、展厅等可举办各种展览、艺术表演、音乐会等文化活动，这会提高商务街区的城市品味，丰富其城市内涵，也为其建设聚集更多的人气。

四、商业街区设计的建议

建设一个生动宜人的街区，首先要确定一个“用于指导整个规划方案构建与实施的具有战略意义的认识和理念”，即概念规划，制定城市发展的“游戏规则”，避免规划方案的无谓反复，并由此作为街区设计的总体原则。从形式上，不必刻意追求对称和比例，让街区构成流水般的、融合的连续动感空间，强调其时间上的连续性。从精神上，保留和运用传统的场所和尺度，延续城市的脉络，提高居民的心理认同感和归属感，实现空间结构与生活结构的一致。根据不同的发展方向，合理运用形式的各种要素:点、线、面和方向。提倡“高密度、小尺度街坊和开放空间混合使用”的城市传统。使城市产生亲切的表情和性格，传达宜人的感情和气氛。街道必须被组合，不能将居住区同娱乐区和商业区完全分开。

篇（3）

1 前言

1.1项目背景

湖南省永州市是湘、粤、桂三省重要的物流集散基地，特别是农、副产品生产销售基地。黄泥井商业街位于永州市冷水滩城区河西商业区。该片区是永州市冷水滩城区实施旧城区改造工程的重要地段，这一地段建设是旧城改造和周边社会经济发展的客观需要，也是传承冷水滩城区原有功能的具体体现。

现状的黄泥井市场是当地的农贸产品集散地，商业文化氛围浓郁，每天有上万人在这交易，在冷水滩区及周边地区有一定的影响力，随着经济的发展，整个片区地理位置的商业价值愈见增长，但场地明显偏小，基地现状建筑品质较低，沿街建筑大都与相邻道路保持平行或垂直，并将肌理往地块内部延伸。人流、车流混杂给零陵路带来一定的交通压力，同时，这一片区的城市形象也急需改造，规划设计新的商业市场势在必行。

1.2用地现状

基地西靠零陵路，东临任家院北路，北起解放路北，南至虎岩公园，南北长约500米，东西宽约90―280米。近几年来，在永州市城市总体规划的引导下，加快了旧城区的改造步伐，使中心城区过度集中的城市功能得到一定的疏散，特别是零陵路沿线，旧城改造取得了一定成效。黄泥井超级大市场的建设开发正是由于这种趋势。规划区内，还有永州市生资公司、种子公司、冷水滩区供销社等单位建筑为2－7层的民房和公寓，多半外观陈旧简陋，基础设施建设滞后，无公共活动场所，商业、办公与居住混杂，对片区的建设和景观营造增加一定的难度。

1.3交通现状

本规划区位于永州市冷水滩老城区，主要交通量集中在南北向的零陵路，以及东西向的解放路、狮岩路上。规划梅山路交通量在近期内，尚未贯通。规划区有铁路通过，近期将被拆除，沿原铁路线改造为区内机动车道。

南北向的荣辉路、任家院路段为16米的城市支路，保留一定的交通性质，交通均为居住区内交通，具备步行化可能。同时由于本次旧屋区改造的统一建设开发，梅山路等支路的建设为统筹疏导超级大市场和居住小区交通提供了条件。黄泥井市场的建设势必会减轻了旧城区的人流、交通过于集中的压力。

2 规划理念

2.1统一设计的理念原则

强调商业街区完整性与统一性，以风格统一的环境设计规范整条街道，并要求对这条街实施统一的管理。努力提高文化品位，精心设计小品、水景与绿化，整治广告与店面。

2.2“以人为本”的理念

贯彻以人为本的思想，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的购物环境。新经济时代的商贸业不应局限于单纯的购物，更应体现对人的关怀，注重营造一种休闲享受的氛围，让购物成为一种享受和乐趣。

3 规划构思

依托现状及其区位条件，结合城市总体规划及改造要求，其用地性质定位为集商业购物、文化娱乐、居住、办公、休闲等功能于一体的综合商业街区。规划打破原有的建筑布局，形成新的环境，布局划分以步行商业街为主，配置大型农产品交易市场、商业步行街、高层商业办公大厦及生活居住的新型综合小区。完成城市商业与居住；城市交通与建筑格局；建筑密度与城市环境的改造及规划设计。使该片区成为冷水滩城区一个“以人为本”、以“商业文化”为内涵，具有功能空间多样性、景观空间特色性、环境空间可持续性的现代综合性城市商业街区。

4.规划布局

4.1功能分区

本片区的功能传承商业功能，注重各种互补功能，是综合商业街区开发建设的重要经验。黄泥井商业街区由三部分组成：北面，中部为步行商业街，南面规划为花鸟市场。靠近零陵路建设高档写字楼，东侧为居住小区，其中西、中部为商业兼容住宅，就地安置拆迁的居民。此外，黄泥井商业街区涉及改造安置区、东面商品房小区等居住区，同时中心入口小广场还涉及市场和西侧高层区。

摘要：黄泥井商业街区是永州市冷水滩城区河西商业区的重要组成部分，由于该地段商业价值的提升，规划结合旧区改造打造一个全新的综合性商业街区。本文结合湖南省永州市黄泥井商业街区规划设计项目，阐述了在城市化进程的背景下综合性商业街区的设计。

关键词：商业街区；规划设计；市场

1 前言

1.1项目背景

湖南省永州市是湘、粤、桂三省重要的物流集散基地，特别是农、副产品生产销售基地。黄泥井商业街位于永州市冷水滩城区河西商业区。该片区是永州市冷水滩城区实施旧城区改造工程的重要地段，这一地段建设是旧城改造和周边社会经济发展的客观需要，也是传承冷水滩城区原有功能的具体体现。

现状的黄泥井市场是当地的农贸产品集散地，商业文化氛围浓郁，每天有上万人在这交易，在冷水滩区及周边地区有一定的影响力，随着经济的发展，整个片区地理位置的商业价值愈见增长，但场地明显偏小，基地现状建筑品质较低，沿街建筑大都与相邻道路保持平行或垂直，并将肌理往地块内部延伸。人流、车流混杂给零陵路带来一定的交通压力，同时，这一片区的城市形象也急需改造，规划设计新的商业市场势在必行。

1.2用地现状

基地西靠零陵路，东临任家院北路，北起解放路北，南至虎岩公园，南北长约500米，东西宽约90―280米。近几年来，在永州市城市总体规划的引导下，加快了旧城区的改造步伐，使中心城区过度集中的城市功能得到一定的疏散，特别是零陵路沿线，旧城改造取得了一定成效。黄泥井超级大市场的建设开发正是由于这种趋势。规划区内，还有永州市生资公司、种子公司、冷水滩区供销社等单位建筑为2－7层的民房和公寓，多半外观陈旧简陋，基础设施建设滞后，无公共活动场所，商业、办公与居住混杂，对片区的建设和景观营造增加一定的难度。

1.3交通现状

本规划区位于永州市冷水滩老城区，主要交通量集中在南北向的零陵路，以及东西向的解放路、狮岩路上。规划梅山路交通量在近期内，尚未贯通。规划区有铁路通过，近期将被拆除，沿原铁路线改造为区内机动车道。

南北向的荣辉路、任家院路段为16米的城市支路，保留一定的交通性质，交通均为居住区内交通，具备步行化可能。同时由于本次旧屋区改造的统一建设开发，梅山路等支路的建设为统筹疏导超级大市场和居住小区交通提供了条件。黄泥井市场的建设势必会减轻了旧城区的人流、交通过于集中的压力。

2 规划理念

2.1统一设计的理念原则

强调商业街区完整性与统一性，以风格统一的环境设计规范整条街道，并要求对这条街实施统一的管理。努力提高文化品位，精心设计小品、水景与绿化，整治广告与店面。

2.2“以人为本”的理念

贯彻以人为本的思想，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的购物环境。新经济时代的商贸业不应局限于单纯的购物，更应体现对人的关怀，注重营造一种休闲享受的氛围，让购物成为一种享受和乐趣。

3 规划构思

依托现状及其区位条件，结合城市总体规划及改造要求，其用地性质定位为集商业购物、文化娱乐、居住、办公、休闲等功能于一体的综合商业街区。规划打破原有的建筑布局，形成新的环境，布局划分以步行商业街为主，配置大型农产品交易市场、商业步行街、高层商业办公大厦及生活居住的新型综合小区。完成城市商业与居住；城市交通与建筑格局；建筑密度与城市环境的改造及规划设计。使该片区成为冷水滩城区一个“以人为本”、以“商业文化”为内涵，具有功能空间多样性、景观空间特色性、环境空间可持续性的现代综合性城市商业街区。

4.规划布局

4.1功能分区

本片区的功能传承商业功能，注重各种互补功能，是综合商业街区开发建设的重要经验。黄泥井商业街区由三部分组成：北面，中部为步行商业街，南面规划为花鸟市场。靠近零陵路建设高档写字楼，东侧为居住小区，其中西、中部为商业兼容住宅，就地安置拆迁的居民。此外，黄泥井商业街区涉及改造安置区、东面商品房小区等居住区，同时中心入口小广场还涉及市场和西侧高层区。

4.2业态分布

1）农产品交易市场―――依托现状商业条件，新建大型农产品交易市场，延续黄泥井市场的传统功能的同时，也提高对市场的综合管理。

2）步行商业街―――中心广场北侧的商铺为三层，中心广场南侧的中央商铺为三层，东西两侧为商住混合的商铺，一至二层为具有独特吸引力的时尚购物街，四至六层为居住功能，作为就地安置拆迁住户。二层商铺之间设计连廊方便顾客购物。

3）商务大厦―――根据规划要求，沿零陵路拟建高层综合性商业大厦，北面的二层建筑为综合性商业空间，南面为高层公寓式写字楼，可作为办公或酒店灵活置业。

3）花鸟市场―――结合南面的虎岩公园，新建休闲型的花鸟市场，创造轻松、舒适、独具特色的商业环境，给城市肌理注入新的活力。

4）住宅小区―――结合安置拆迁区的就地安排，在步行商业街东侧统一规划建设住宅小区，营造良好的人居环境。

4.3空间组织

北入口结合辅地和植物配景，形成标志性入口广场。中心入口结合旱地喷泉和驻留平台，与对景广场形成曲线化的景观空间。此外，布置了儿童戏水区和地面喷雾设施，营造欢快的氛围。南入口简化处理，以花鸟市场中间通道的标识牌和广告牌作为引导，将真正的入口广场置于南面广场上，结合小型园林广场与喷泉。该广场位于虎岩公园对面，可以形成良好的引导区景观和过渡作用。

5 交通组织

在步行商业街中部设置中心广场，强调步行者优先的原则，建立一个安全的步行系统，实行人车分流和机动车管制交通方式。强调无障碍设计的原则，在步行街区增加对残疾人的专用设施，体现人性化关怀，反映市民文明程度，强调城市对外形象。

步行街区只允许行人、非机动车通行。机动车交通利用步行街道路进出，避开主要人流，便于卸货与工作性人流出入的需要；并实施红绿灯交通管制。机动车流尽量控制在街区入口附近，减少对步行的干扰；步行街路宽控制在12.0m，分别为5.0m、5.0步行道和2.0m绿化休憩区，符合商贸空间的步行尺度。步行街区在紧急情况下，可通行消防、急救等特殊功能用车。区内主要围绕农产品交易市场、商业街及商务大厦布置室外停车坪，地下停车库主要布置在农产品交易市场和商务大厦地下层。

6 街景形态

规划全区建筑以多层为主，在规划区西侧建设高层商务大厦，形成“一点”的高度控制形式；同时，通过商务大厦东侧布局的多层步行街形成有机的联系，使规划区中心的空间更为开阔，共同构筑富有变化的城市天际轮廓线。

街道空间形态强调沿街建筑界面的连续，沿街高度控制，步行街空间高度和宽度比在0.8－0.9之间，空间感适中，极具有围合感，同时又没有压抑感，收放自如。可充分利用朝夕的光影效果营造商业生活气息。

7 景观规划

7.1广场景观

广场是城市的起居室，是城市社会生活所必不可少的组成部分，规划根据规划区的需要设置了交通性、文化性等性质的一系列广场。在规划区的中心上，布置中心区休闲文化广场空间，并与城市开发型绿地相结合；而在步行街北面入口处布置交通性广场，引导人流进入步行街与农产品交易市场。围绕着中心文化广场，布置了驻留平台、旱地喷泉、夜景灯和张拉膜等设施。在南北入口建入口小广场和标志夜景灯，以激光灯和光灯营造夜景标志。

7.2步行街景观

在步行商业街上结合带状绿化布置休闲小景，以丰富中心区域的景观，达到步移景异的视觉效果。适当运用骑楼、塔楼等传统建筑要素，形成视觉趣味的中心。大力组织增加小广场空间，结合支路路口分车行管理，当打破过于封闭，单调的街道空间格局。强调商店前的步行空间的缩放，丰富道路景观；取消和弱化道牙；可采用彩色沥青作为道路路面材料，丰富道路景观。

7.3建筑装饰风格

运用骑楼、塔楼等传统建筑风格，同时展现商业店面的现代建筑繁华风格。依据城市设计确定的装饰原则对各商店进行装修设计，严格把关，令其在统一中求变化，使店面装修既符合商业街整体环境的要求，又造型各异，丰富多彩。

8 经济技术指标

总用地面积：59034.5

建筑基地面积：26211.3

总建筑面积：113332

容积率：1.92

建筑密度：44.2%

绿化率：30%

篇（4）

前言:

随着我国城市居民生活质量、品位及生态环保意识的逐步提高，居住区的环境景观问题逐渐成为人们关注的热点。而今，居住区内建设商业街的热潮正在兴起，商业街是看似平常，实际是一个庞大的系统工程，不论是景观、环境、功能、建筑外立面、空间尺度、功能分区、景观小品或是视觉识别系统的建设都应该统筹规划，完整的视觉识别系统的设计，更具文化与居住区风格特色的景观小品，都成为商业街建设不可或缺的部分。

一.规模适度的规划设计

规模适度原则是指居住区商业街的长度、宽度、高度以及营业面积都要适度，不能超越界限无限发展。

1、从一般观察角度看，商业街的“有效长度”大多为300米到600米。在一些城市中，城市商业街的道路总长数公里甚至数十公里，但商业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾盈漫，而是有最热点、次热点。一般商业街有短暂的非商业区段夹杂其间，其商业兴奋点段落一般在300米至600米。

2、商业街的建筑不宜过高，一般在2层楼高，个别大商场可到4层。一是逛商店谁也不喜欢爬楼，就是有电梯，人们也不喜欢上上下下地来回折腾；二是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境；三是通道狭窄，两边建筑物过高，会产生高楼效应，令顾客无法在街头驻足。

3、商业街的宽度应在20米至30米，不宜过宽。因为人们逛商业街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段距离，再穿行到另一侧，走一段后又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。

4、商业街的营业面积也不应过大。从一般消费者的反映看，一条商业街有20万米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值了。一定要考虑人们的体力和心理承受能力，不能使逛商业街变成走马拉松。

总而言之，居住区商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。

二.道路与交通系统规划设计

居住区商业街确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。弯曲的街道使步行变得更加有趣，且再见少风力干扰方面是由益处的。变换的街道空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，眼空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏到街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。

人车分流是必要的。同时，要各主要人流入口安排了必要的机动车和自行车停车场位。车行路与步行街交路口实行步行优先原则，尽量保证步行街的连续性，货流与人流分流，互不交叉。 具体的措施如下： （1）车行流线布置在商业街及建筑背面避开主要人流，在部分地段采用尽端式道路，便于卸货与工作性人流出入的需要。机动车流尽量控制在商业街入口附近，减少对步行的干扰。 （2）自行车停车在入口处设集中停放处，沿街结合花坛分组设置部分小型停放处。 （3）为使步行系统连续化，通过地下商场，二层过街道连廊加强不同层面的行为连续。（4）货运：大量集中货运可通过地下层解决，少量常规货运可通过与步行街垂直的支路解决。

三.空间组织与环境规划设计 居住区商业街的布局以线性的步行系统为主，同时与大型公共空间，庭院，以及广场绿化相结合，形成人性化的现代购物空间。

商业街空间的组织又可以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同、大小设置几大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现，分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。

街区的空间景观轴线与整个居住区景观相结合，统一风格特色，将居住区绿带引入街区，构成有机的形态。根据美国经验，好的商业街不仅能吸引顾客，也能引来商家，根据经验，他们愿出高于平均价格20-25%的租金来租用这些零售空间。步行街属于在一根轴线上水平展开的空间，拟在步行轴线上选择若干节点，将空间局部放大形成小型广场，打破线性空间的单调，有节奏地营造出空间的点。通过不同形式和气氛的广场，营造丰富变化的外部空间。沿街店铺形成尺度宜人、符合购物心理的商业空间。

四.以人为本的设计原则

停留区域与心理学边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。爱德华・霍尔在《隐匿的尺度》中指出处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要紧两创造多层的边缘。人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，通过孩子们总是现在门前聚集一会，然后在开始游戏并占有整个空间。

据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为2小时（可逛1万平方米左右的营业面积的商场），中老年顾客还要低于这个水平，而只有休闲、娱乐、餐饮等才可以增加消费者的滞留时间。因此，应注重商业街休闲功能的完善与改进。要注重广场和座椅的设计，增加休闲娱乐、购物餐饮等场所，处处为逛街的顾客提供休息、娱乐方便，必然会延长顾客的逗留时间，增加商业街的活力。

商业街服务对象是人，居住区商业街是为整个居住区业主服务。所以居住区商业街的景观规划设计要体现以人为本的原则，从人的行为、心理、视觉出发，满足人们对居住环境空间多方位、多层次的需要；注意环境空间的组织和环境设施的安排；以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，在功能、样式、质感、色彩等方面，强调精品意识，创造优质的商业购物环境，突出景观性、功能性和安全性。如在街道两旁和建筑主体种植树木花草或摆放盆栽，创造轻松、惬意的视觉效果。

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关键词：城市建设；步行街区；设计

Abstract: urban walking street, which is one of the important activities citizens sharing space, it provide to the people shopping, communication environment, can attract visitors from all directions, is a city of wealth that gathered, modern city space environment is an important part of this paper, the design of modern city block, the paper discusses the reference for the colleague.

Key words: the city construction; Walk blocks; design

随着步行街的建立，人们对步行街的关注反映了现代人对生机勃勃的街道生活的向往。步行街区源于德国、丹麦、荷兰最早推行的“无交通区”(TrafficFree Zone)概念,意思为都市里没有汽车行走的区域。在英文中也称为Pedst ri an Mal l,Pedest rian原意是“On Foot”,亦即走路的意思,Mall则是指一种宽敞而供步行的大道,合起来意思为供人步行而不受汽车干扰的街道。现今随着私人小汽车的增多,城市交通问题日趋严重,存在着车辆拥挤、机动车与非机动车混行、停车场少、交通违规等等问题。因此在人群集聚的城市商业中心地区禁行汽车,把街道还给行人漫步使用成为城市摆脱交通困境、复兴城市中心区的良策。

1 步行街区的历史沿革

步行街主要由建筑物、构筑物、道路、绿化、广场、小品等组合而成。古代许多城市步行街的形成，并没有经过真正的规划，也没有相应的理论研究，它们是在最有利的地方，由市民自己直接参与建设而形成的，是一种原始的、自然的步行街。到了中世纪时期，城市空间效果和建筑形态受到了极大的关注。步行街的规划形态由艺术家进行设计，带有强烈的形式主义和理想主义色彩，如对称的几何形态、强烈的空间序列等。

工业革命后，以柯布西耶为首的CIAM的“现代城市”理论，在相当长时间里影响了城市空间和步行街设计。这一时期因城市街道难以满足大量交通车流，为了对城市中心交通加强管理，保护和促进中心区商业经济的发展，在城市中采用封闭某些街道、不准机动车驶入或在步行街外两侧另辟平行的货运道路的方式来建设步行街区。

受西欧的影响，北美自50年代也开始在市中心建设步行街，且各有特点，如美国1959年密执安州的凯拉孟佐城步行街，美国巴尔的摩内港的商业中心区，其中明尼阿波利斯市和加拿大卡尔加里市的空桥步行系统是最佳范例，仅美国60～70年代，就有200多个城市建成了步行购物中心。此外加拿大多伦多市和蒙特利尔市也兴建了庞大的地下步行系统。

近年来，我国也开始大量建设新的步行街区，同时顺应时代的需要对许多历史悠久的商业步行街、老街区、里弄进行了承启性的改造，新建的如：成都的春熙路商业步行街、文殊坊步行街，重庆的解放碑、观音桥商业步行街，武汉汉江路滨水步行街，南京新街口等。进行了改造的如：有700年历史的北京王府井，十里洋场的上海南京路，上海城隍庙，丽江古城的四方街，苏州清雅的观前街，成都传统蜀国风蕴的锦里、宽窄巷子休闲步行街，重庆磁器口等。他们各具特色：有的是大型的商业、娱乐、休闲综合步行街，现代而国际化；有的是亲切宜人的历史文脉步行街，体现着各个地域的风貌和人文，传承和延续着自己的传统和精神。

2 步行街区的功能作用

现在我们常说的步行街区最早源于欧洲大陆的荷兰、德国、丹麦等国的“无车辆交通区”，它的出现实质上是一场“步行者的革命”，倡导的是人在城市空间中的主导地位，并通过对环境的更新，重新审定了历史悠久的步行街在现代化城市中的巨大价值，提高了城市的对外形象。

社会效益：步行街在高密度的旧城中为市民提供了富于人情味的高品质空间环境，使人们在步行、休憩、社会聚会等活动中，增进了相互的交流和认同感。在自由、轻松的环境中培养市民维护、关心市容的自觉性，从而增进社会凝聚力。此外，步行街通常是由传统商业街改建的，那些熟悉且具有独特魅力的历史文化建筑环境最能激发人们对自己城市的认同感和归属感，从而引发对其的深切热爱。

环境效益：步行街建设本身就是整体环境的再创造，是立体的、全方位的景观设计。通过对汽车交通的限制，减少空气和视觉的污染，减少交通噪音，使空气更清新自然。而街道上的富于人性化的服务设施，创造出一切为“人”服务的和谐、优美的都市环境。

经济效益：步行街建设使商业老街从原来单纯商业零售功能拓展为综合购物、休闲、娱乐一体化、全方位经营服务。随着环境质量的改善，促进周边地区的经济发展，带动地区地价、房租升值，能为更多的人提供就业机会，成为新的经济增长点。

交通效益：良好的城市通常以平衡的交通管理为特点。以步行代替车行，减少车辆，并减轻汽车对人活动环境所产生的压力。通过改善步行的环境质量、增加步行人数、减少城市中心用于汽车交通的空间等手段，使更多人乘坐公交车，避免人车冲突，达到步行、公交、小车、地铁的良好平衡。

3 步行街区的空间形态

“最理想的街道必须形成一个完全闭合的单元！一个人的印象越被限定在其内部，那生动的场面会越美妙：当个人的视线总是有可注视之处而不至于消失在无限里的时候，他的体验是舒适的。”

步行街作为城市中一个浓缩社会历史、文化的场所，处于一个多层面、多形态的动态平衡空间体系之中，其形态及设计理念总是随着社会生活、社会意识的发展而变化。根据不同的功能和环境要求，步行街又分为封闭、半封闭、转运和步道拓宽等几种形式。从深层结构看，大致可以被抽象为两个组成部分，即街区吸引点（节点）以及步行道路（路径），节点可理解为点的概念，路径可理解为连接节点的线性空间。

3.1 街道的长度

黑格曼和佩茨指出“有效地设置一个终点形象是街道设计中的一个重要部分。”舒尔茨也提出“在过去的城市里，斜角和弧线创造了‘终止印象’使眼前的景色充满活力。”因此，步行街的长度控制，就显得十分重要。

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生活中提及的城市中心系概念是指城市中人们公共生活的区域，一般在城市中集中的主要是第三产业的发展，而第三产业又包含各种项目，比如公共建筑、行政办公建筑、科研和文化学校建筑、商业建筑等等，这些与我们生活息息相关的建筑在施工过程中被赋予了特定的意义，比如一般市中心为商业中心，如北京的王府井大街、上海的南京路等，主要是为了方便人们的日常起居和生活需要的，而一些政治性的建筑如天安门广场的建筑，这主要是为了满足政治和文化需要的。具体来说，商业中心和居民的生活最密切，许多商业、金融、购物的职能单位都在这些商业中心进行，很多情况下，人们进行商业活动都是依靠步行的，从开始到结束，无论是休闲购物、还是需求某些帮助，尤其在繁华的地段，步行可能比汽车还要实用。一段步行街的繁华程度能很好的证明该地区的经济发展水平程度，城市的商业中心街区总会划分众多的功能区，以方便人们前往。

1.商业中心区的问题与矛盾

1.1交通效率下降

在世界各个地区，商业中介区的堵塞问题都是让人头疼的。城市的交通相对集中给商业中心区带来的压力逐渐加大，这种问题主要体现在，交通拥挤和堵塞两个方面，究其原因，主要是因为人群的过多以及城市利益最大化造成的停车面积的减少。

1.2环境质量下降

干净的城市向来是人们所向往和追求的，而商业中心区的环境主要取决于周围居民的生活习惯和活动的强度。一般来说，中心街的建筑过密，就会造成很多时候的气候和气流的堵塞，空气不流通，污染扩散条件差，再加上城市中心的车流量加大，长久下来，就会造成城市空气水平下降的情况，汽车尾气的排放，已经使得很多的上班族有头晕、恶心的现象发生，工作的效率会随着下降。

城市人群过多，是造成环境质量下降的另一原因。由于商业中心区本身就有过量的交通和过密的建筑，而单一的交通方式使得步行的区域逐渐缩小，甚至和一些行车路段的道路相似，在这种情况下，很多路段就被行人放置了自行车，占用车道。由于步行空间的限制，人口密度的提升，很多人不会满足狭小的生活环境，环境的质量下降的水平提升，人们自身的拥挤程度更甚，在生活和工作中的压力，随之加大，没有人愿意到户外来进行运动，甚至买东西，口罩成为人们出门的必备，公共活动中心失去了原有的乐趣。

2.步行街区对商业中心的重要性

2.1交通管理

为了进一步的优化环境质量，对于交通管理部门来讲，最好的方式就是平衡管理，通过一个地区的实际情况，进行环境的局部改善，从而达到环境质量提高的目的。进行私家车限行或是提倡大家乘坐公交车，或是以步代行的方式，从而实现步行、公交和汽车之间的良好平衡。

2.2经济复兴

众所周知，步行街的发展水平是一个城市发展水平的体现，而发展步行街能更好的促进商业板块的发展，这也是毋庸置疑的。由于步行交通可以促进临街商铺的开张，因此，搞好步行街内的环境卫生，对于对生活质量要求极高的今天来说，是十分必要的，这点在欧洲国家已经被证明，主要是因为：

（1）步行至少增加了50%的人流。

（2）行人不再恐惧来往车辆，因而更易于购物。

（3）行人更倾向于逛商店购物。

2.3环境改善

步行街的增加和修建对于环境的影响很大，当步行的人数增加之后，开车的人数自然就会减少，在商业区购物或是寻求服务的人群增多，一方面可以改善环境质量，另一方面，可以促进第三产业的尽快发展，是一项双赢的事情。通过减少对古建筑有损害作用的汽车废气的排放，以及消除汽车对古建筑周围环境的破坏，有助于尽情欣赏古建筑风格，保护古建筑及商业中心的历史风貌。

2.4社会效益

当商业中心环境因步行化而得到改善后可产生许多社会效益。人与人之间互相交往的机会大大增加了。不同文化背景、种族的人相互交往，多元文化共存的机会大大增加，这对儿童的成长尤为重要。步行街往往配备有舒适的座椅，尤为受到年长者、孩子、残疾人和带婴儿的父母的喜爱。一个人行走在行人众多的市中心比独自在一条街上会感到更安全。

步行化还有另外一个好处：商业中心的活力和形象常常由街道上行人的活动来衡量。尽管其他一些指标可能更准确的反映出商业中心的经济状况，但平民百姓看待一个商业中心是充满活力还是死气沉沉则是根据街上行人的数量及步行环境的质量来判断的。

3.步行街区系统的组成

3.1步行购物中心区

商业中心区的现代步行购物中心通常是一个规模庞大的，集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑（图一），并通常附以灯光，花草树木，雕塑及其它使人赏心悦目，心旷神怡的舒适物。步行购物中心通常提供以下场所和服务：零售业，包括百货商场和各种专业商店；餐馆、酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园；生意及业务洽谈室等等。

3.2步行通道

步行通道是步行街区的重要组成部分，其主要功能是将商业中心的主要步行点联接在一起，步行通道可分为凌空性，如空中走廊和天桥；地面型如便道，步行街及地下通道三种类型。

3.3广场

广场通常是指购物中心与公园之间的空旷地带，是商业中心步行街区的结合部，它可以提供专门来此消闲和过往行人稍事休息的场所。广场的三个基本用途是：循环功能——提供足够的步行空间；休息功能——为步行者提供稍事休息的区域；美化功能——为步行区增加一些绿色。

3.4步行区

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基金项目：本文为2007年度河南省哲学社会科学规划项目(2007FJJ027)和河南省教育厅2007年度人文社会科学研究项目(2007-GH-007)的阶段性成果。

作者简介：赵楠(1968-)，男，河南鹿邑人，经济学博士，中国社会科学院财贸经济研究所博士后，河南财经学院国际经贸学院教授、硕士生导师，主要从事国际经济、国际投资、国际产业转移问题研究。

中图分类号：F114.4　文献标识码：A　文章编号：1006-1096(2008)01-0032-04　收稿日期：2007-10-16

一、转向服务业：FDI的产业选择方向

随着世界经济和生产结构的不断演进、升级，国际直接投资的产业重点也随之发生着变化。这种变化可以通过分析联合国贸发会议年度《世界投资报告》得到佐证。从1991年起到2004年，联合国贸发会议跨国公司和投资司连续发表了14部《世界投资报告》。这些文献不仅记录了世界投资流量和结构的变化，而且反映了全球最富有学识和经验的经济学家对国际直接投资所作观察和分析的视角与观点。虽然这里不能详细介绍他们的看法，但年度报告的副标题基本上可以看作是他们对当年国际直接投资趋势的综合判断(裴长洪，2005)(见表1)。

事实上，20世纪80年代以来，由于新技术革命不断深入发展，高新技术产业迅速在世界范围内兴起，技术密集型产业和服务业形成了庞大的国际需求与国际市场，国际直接投资向服务业投资变化的速度加快。1975年，发达国家初级产业、第二产业和服务业的对外投资存量分别为580、1030、680亿美元，分别占对外投资总量的25.3％、45％、27.7％.而到了1997年，各产业的对外投资存量都大幅增加，分别为2850、10670、17670亿美元。但各个产业的增加幅度差异很大，例如1990年一1997年，初级产业的年均增长率仅为8.6％，第二产业为9.75％，服务业最高，达到13.7％，比初级产业高5.1个百分点。到了1997年，初级产业、第二产业和服务业的对外投资存量占总存量的比重分别变化为9.1％、34.2％和56.7％(联合国贸发会议，2000)，初级产业和第二产业所占的比重大幅度下降。根据联合国专家估算，1990年～2002年间，全世界制造业的FDI流入存量增长了2.03倍，其中发达国家和发展中国家分别增长1.46倍和3.81倍；而同期全世界服务业的FDI流入存量增长了3.60倍，其中发达国家和发展中国家分别增长2.99倍和5.74倍(裴长洪，2005)。这种流量结构变化造成服务业成为吸引国际直接投资的主要领域。

《2004年世界投资报告》的统计也显示，2001年～2002年间，服务业占到整体FDI流入总量的三分之二，约为5000亿美元，而在1989年～1991年，仅占44％；服务业在世界外国直接投资存量中的比重由20世纪70年代初期的四分之一、90年代的不到一半发展到2002年的60％，估计约4万亿美元，表明了服务业已经取代制造业，成为FDI结构中的主流。而在同一时期，初级部门在FDI存量中的比重由9％下降到6％；制造业的降幅更大，由42％降至34％(联合国贸发会议，2005)。从《2004年世界投资报告》中不难看出服务业在国际直接投资中的比重不断上升的势头。

就中国而言，从20世纪80年代初到21世纪初的20多年间，中国利用外资、特别是利用外商直接投资已经达到了当初最主要的既定目标，即利用境外资金和海外市场，加速经济增长并扩大经济规模。从未来趋势看，虽然利用外资仍然具有推动经济增长的强劲作用，但随着国际投资方向和结构的变化以及中国国内经济主要矛盾的变化，利用外资的其他作用和功能将逐渐成长，中国经济对利用外资的需求也将逐渐发生变化，服务业吸引国际直接投资比重将会不断提高(裴长洪，2005)。

根据“全球500大公司在华投资企业概览”的统计资料，全球500大公司1983年至2003年间在中国投资设立的企业，按行业属性划分，有以下两种发展趋势：一是服务业跨国公司进入中国的数量越来越多。全球500强最大的Wal-Mart Stores 1994年3月开始进入中国，至2003年4月，共在中国设立了各类分支机构43家，其中大部分设立于2000年之后；Citigroup 1990至2003年间共在中国设立各种分支机构10家，其中大部分也是设立于2000年之后。其他诸如商业服务、金融保险、电讯、软件、高技术研发、运输等行业的投资企业，在跨国公司在华设立的企业中所占比重也是越来越高。二是在非服务业跨国公司在华设立的企业中，从事商业、金融保险、资产管理、研发、咨询、技术培训等服务业务的越来越多.如Exxon Mobil、Royal Dutch／Shell、General Motor、Ford Mo-tor、Daimler Chrysler等都设立有上述分支机构；有些公司甚至将研发、销售中心迁到了中国，把中国作为其全球业务的研发、销售服务中心。

二、必然趋势：FDI转向服务业的内在动因

国际直接投资转向服务业不是偶然的。根据克拉克――配第定律，经济进步的一般规律是“劳动人口由农业转移到制造业，再由制造业转移到商业和服务业”。可见，当经济发展到一定程度时，服务业在经济结构中处于主体地位进而吸引更多的投资是经济进步的必然结果。当今发达国家服务业在GDP以及就业中比重普遍提高的现象就是例证。西方大多数学者认为服务业在GDP以及就业中比重提高的现象是一种具有普遍意义的社会转型，他们认为在经历了工业化进程后，高度发达国家进入一个以服务业为主的新的社会经济结构是社会经济发展的一个必然结果。当今世界的国际直接投资是由发达国家主导的，发达国家的经济结构必然影响国际直接投资的产业结构。由于服务业已经成为当今发达国家的主导产业，国际直接投资转向服务业也势在必然。

再者，从国际直接投资的产业构成与发展经验来看，国际直接投资的产业结构存在一定的演化规律：在起步阶段，投资主要集中在较为低级的产业，很多是从资源开发开始。随着世界产业结构的高级化、国家整体竞争力的增强、企业经营管理能力的增强、对世界市场的熟悉等，国际直接投资就会发生由低级产业向高级产业的转移。根据有关分析，目前在国际分工比较发达的制造业中，产品在生产过程中停留的时间只占其全部循环过程的5％不到，而处在流通领域的时间要占95％以上；产品在制造过程中的增值部分不到产品价格的

40％，60％以上的增值发生在服务领域。因此，服务业已经成为提供就业的主要行业，成为产业结构优化的主导行业，成为经济增长的重要支柱行业。服务业能否提供低成本、高效率的分销服务、金融服务以及会计、审计、法律服务等，已成为判断产业结构水平高低和产业竞争力的重要指标。经济发展的直接结果是服务业在经济构成中的比重越来越高，国际直接投资转向服务业势在必然。

从国际产业转移的现实角度看，20世纪90年代末以来，国际产业转移呈现出向服务业转移的特点和趋势。世界银行的统计资料显示，20世纪50～80年代，国际产业转移主要以初级产品加工和原材料为主，并且主要是由发达国家向发展中国家单向进行转移。进入20世纪90年代以后，国际产业转移不仅由发达国家向发展中国家进行，也由发展中国家和劳动密集型产业向发达国家和次发达国家转移，并且其重心开始由原材料工业向加工工业、初级工业向高附加值工业、传统工业向新兴工业、制造业向服务业转移，其中服务业中的金融、保险、旅游和咨询等业务和资本技术密集型产业(信息、电子产业)则是当前国际产业转移的重点领域。

三、建设服务外包基地：有效承接服务业国际转移的途径

通过上述分析我们可以看出，服务业越来越成为国际直接投资的主导产业，而服务外包则是承接服务业国际直接投资的主导方式。国际直接投资的这种产业趋势和投资方式给我们的启示是，今后中国在承接国际产业转移和利用外资过程中，应该更多地引导外资投向服务业，而服务外包则应成为利用外资的主要方式。

印度和爱尔兰是国际上承接服务外包最发达的国家，两国承接的服务外包额几乎占全球外包额的80％左右。它们发展服务外包的成功经验是，建设密集型的服务外包基地。通过整合人力、物力、财力等多方面资源，充分发挥区域优势，形成合力，能够增强外包产业的整体竞争力，逐渐达到品牌快速形成的目的。因此，借鉴印度和爱尔兰经验，以若干有条件的城市为中心，有效地聚集区域优势，形成区域特色，应该成为我国有效承接服务外包的路径选择。

服务外包、尤其是服务外包基地建设在我国起步较晚，发展的基础还比较薄弱，因此，需要政府在政策上的规划和扶持。国家商务部会同信息产业部和科技部于2006年上半年开始酝酿、实施服务外包“千百十工程”就是我国政府重视和扶持服务外包基地建设的重要举措。“千百十工程”的目标是“十一五”期间，在全国建设10个具有一定国际竞争力的服务外包基地城市，推动100家世界著名跨国公司将其服务外包业务转移到我国，培养1000家取得国际资质、具有发展潜力的优秀服务外包企业，全方位承接国际服务外包业务。目前，商务部已与国家开发银行、中国出口信用保险公司签订了促进我国服务外包发展合作框架协议。根据协议，国家开发银行将在今后5年内，为服务外包产业的发展提供总额50亿元的政策性贷款，中国出口信用保险公司将为服务外包企业提供融资担保和信用保险服务。

根据国际上承接服务外包的经验，服务外包基地建设有三种类型：一是跨国公司自建基地，承接本公司和其他国际服务外包业务；二是东道国新建基地，承接国际服务外包业务；三是其他国家的服务外包公司设立的分支机构，用于转包国际服务外包业务。根据我国市场广阔和人力资本复合聚集的资源特征，我国的服务外包基地建设应走复合型之路，即每一个基地都允许三种类型的基地存在，以实现规模效应。

四、政策取向：更加有利于服务业吸引国际直接投资

为了支持服务外包基地建设，更好地吸引服务业国际直接投资，今后中国应在以下几个方面制定相应的积极性政策。

1　进一步提升国内服务业产业结构，提高承接服务业国际直接投资的能力

根据产业投资的一般规律，在其他条件不变的情况下，投资主体的等量资本投资在与母国产业发展结构水平相同或较高地区比投资在产业结构发展水平较低地区可能获得更高的收益。就服务业国际直接投资而言，由于国际服务业的结构朝着知识密集型方向发展，因而只有发展知识密集型服务业的国家(地区)才能为国际直接投资提供更高的收益，也才能吸引更多的国际直接投资。鉴于中国目前服务业结构水平较为低下，餐饮、商业零售、交通运输等劳动和资源密集型的传统服务业仍然占据主体地位，现代服务业如电讯服务、信息技术服务、现代物流、现代金融等比重偏低的状况，无论就中国今后自身产业结构调整而言，还是就吸引更多的国际直接投资而言，大力发展现代服务业、改造和提升传统服务业、不断优化服务业结构、提高整体素质和国际竞争力都是十分必要的。提升国内服务业产业结构，提高承接服务业国际直接投资的能力应从两个方面人手。一是优先发展信息服务、现代金融、现代物流、电子商务等支持国民经济高效运行的生产业，大力发展咨询、法律服务、科技服务等中介服务行业。积极发展旅游、文化、体育等需求潜力大的行业。这些都属于知识、技术密集型的服务行业。只有充分发展这些行业，才能形成高水平、结构合理的现代服务业结构体系。二是充分利用各种形式的服务业国际产业转移。一般而言，国际产业转移有项目外包、业务离岸化、外商直接投资三个层面。具体形式包括新设投资、收购兼并、风险投资等。服务业国际产业转移也不例外。我们应创造有利的政策环境，支持中国企业承接国际项目外包，有关部门要为国内企业提供必要的信息和咨询服务，引导其积极参与国际项目外包市场，承接外包项目，与外国服务企业进行有效合作；允许并鼓励境外投资者通过并购等方式对中国进行投资，培育有利于吸纳并购投资的制度环境，为服务业跨国公司参与企业的改组、改造创造有利条件。做好这两方面的工作，一是可以建立吸引服务业国际直接投资的平台，为吸引服务业国际直接投资提供可能性；二是可以疏通服务业国际直接投资渠道，为中国服务业吸引国际直接投资提供现实路径。惟此，才能进一步提升国内服务业产业结构，提高承接服务业国际直接投资的能力。

2　加强国内引资环境建设，为扩大服务业吸引国际直接投资创造条件

服务业吸引国际直接投资是一项系统工程，它不仅取决于直接引资行业(企业)的吸引力，而且受整个国内引资环境的影响。国内引资环境既涉及与服务业市场开放有关的承诺，还涉及国内经济环境。就承诺环境而言，服务业市场的真正开放，不仅表现在要制定出符合《服务贸易总协定》要求的、有利于市场开放的法律、法规和切实可行的实施细则、可操作的实施办法，更重要的在于落实这些法律、法规和实施细则、实施办法；就国内经济环境而言，在经济发展水平一定的情况下，决定外资进入的因素是该引资行业的自由竞争程度，也就是是否存在自由进入的限制壁垒以及限制进入的程度。虽然改革开放尤其是“入世”以来，中国一直致力于改善以上这些影响服务业引资的环境，并且也已经根据“人世”承诺制

定了相关的法律、法规，承诺给予外商投资企业与国内服务企业在体制上和政策上的平等地位，但现实的环境状况与未来因中国服务业高速发展而需要大规模吸引外资的需求之间还存在着一定差距。2006年以后，中国“人世”谈判中服务业开放的承诺全部到位，扩大开放的领域不仅包括金融、保险、贸易、零售商业、房地产等外资已经进入较多的行业，而且包括通讯、会展、旅游、专业商务服务等众多以往开放程度较低的行业。这就对中国服务业吸引国际直接投资的环境提出了更高要求。为此，在引资法律、法规建设方面，一是针对中国目前仍然没有专门针对服务业外商直接投资的立法、尚未形成完善的法律体系的状况，在实践中，依照服务业的开放进程，要予以不断丰富和完善；二是对一些还缺乏可操作性的法律、法规，要制定出必要的实施细则和明确、配套的单项法规。另外，针对服务业中相当一部分服务的水平和质量事先无法确定，只有在服务过程中才能表现出来的特点，加快服务业行业标准和行为规范的制定和完善，加快制订和实施行业技术标准与技术规范，加快信用评价体系的建设和服务标准的制定，在服务行业中大力推广国际标准组织体系(IS09000系列)认证；在市场环境建设方面，一是要打破服务行业如教育、卫生和社会保障、市政基础设施和城市管理等领域中的行政垄断，通过深化改革，引进多元投资主体，促进发展；二是对电信、金融、保险、铁路运输、航空运输、广播电视等自然垄断性行业，除个别涉及国家安全和必须由国家垄断经营的领域外，都要进一步推进改革和完善改革措施。

3　改善服务业吸引国际直接投资的基础

篇（8）

(二)拟订全区商业街区建设的发展规划、产业规划。

(三)编制全区商业街区建设的近期及中远期实施方案。

(四)拟订全区商业街区建设管理相关政策。

(五)负责商业街区综合管理工作。

(六)负责全区商业街区、重大商业项目的策划、包装、推介工作，并进行整体的宣传、推广。

(七)负责市小寨地区综合改造领导小组办公室的日常工作。

(八)指导各街道办事处组织开展业务培训，提高相关工作人员的业务能力。

(九)承办区政府交办的其他工作。

二、内设机构

根据上述职责，区商业街区建设管理办公室内设3个事业科室：

(一)规划科

负责拟订商业街区发展目标、功能定位和结构布局，使商业街区特色鲜明、健康有序地发展;拟订商业街区建设和管理的发展规划;组织实施全区可开发改造资源调研摸底工作;负责全区特色街区开发改造的策划、规划、设计工作;拟订商业街区建设管理中各项政策，指导和推进各职能部门结合各自工作提出能够有效推动商业街区建设管理工作进展的优惠扶持政策，推动区域经济发展;负责小寨地区控制性规划的对外解释和指导工作，指导各部门、街道办事处、项目单位按照控规要求进行设计;负责商业街区土地开发利用的协调工作，指导各职能部门和街道办事处深入辖区，推动各高校、科研院所及其他单位加快开发改造步伐，实现国有土地更为合理的开发利用;对开设大型商业网点的单位或个人，在向市商贸管理部门提出听证申请前，提出初审意见;收集整理规划设计过程中产生的图片、文字等相关资料。

(二)建设科

篇（9）

中图分类号：F239文献标识码： A

二战以后发展的商业步行街增添了新的要求和内容。最早期比较有特色的商业步行街有：荷兰鹿特丹林邦步行街、英国考文垂旧城步行街。这些世界一流的商业步行街或多或少都有着浓厚的历史文化和创意底蕴，它们的存在和发展总是和繁荣的历史、文化、经济各方面相关联。如今，若单纯的复制这些经典模式的商业街已经无法达到相同的经济效应，规模庞大、功能复杂、多样的商业空间已经成为一种趋势。

国内近几年出现了很多新型的商业街区，它们不仅处理好商业购物功能，同时兼顾城市公共客厅的功能，为市民提供了一个“自由”穿行的体验空间。现以北京三里屯时尚商业街区（village）和南京水游城(aquacity)为例，试探讨新的商业体验空间的内涵。

1 商业街区背景介绍

北京三里屯时尚商业街区（village）位于北京朝阳区二环线上， 2006年确定规划方案，建筑师隈x悟和一些来自日本、香港、美国的建筑师参与了village的设计，总建筑面积超过13.5万O。主区为高档商业住宅、一家五星级酒店和少量高档零售店；南区为时尚文化休闲中心，包括艺术文化酒吧区、“潮流区”、文化广场、时尚大道等。

南京水游城(aquacity)地处中华路健康路交叉路口，由美国知名建筑设计公司――MIX执笔设计，总建筑面积16.7万O，其中商业面积约10万O，算得上是南京城城南地区最大的商业设施。

两个大型商业街区不再从事单一的商品售卖，而是将各种休闲文化活动聚集在一个场所中，包括餐厅、高档咖啡屋、酒吧、电影院、艺术展览厅及各种室外活动场所。建筑设计的重点也放在如何联系这些复杂功能的空间上。

2情景式体验空间

在庞大的复合商业空间中，建筑不再是单一的个体空间，而形成是建筑群体或复合化的单体形式存在，复杂的商业文化功能被消解在建筑群体空间中，单体建筑与建筑之间的“间隙”空间成为最有价值的城市公共空间，即情景式体验空间的核心，商业街区的可达性和开放性得到最大程度的表达。

三里屯商业街区的体验空间体现在一系列的由单体建筑围合成的室外庭院（图1），这是一条通而不畅的购物走廊，空间既变化又连续，将人的动线曲折化、情景化。设计师隈x悟试图以此表达对老北京胡同生活场景的理解。这个互动式开放的广场和通廊（图3-4），鼓励每个人驻足停留，鼓励不同社会阶层的人进行交往。街头表演表演不定时的在这里出现，为延长消费者的逗留时间创造了条件，也将商业、艺术、娱乐融合到一起。

南京水游城最具特色的是一条宽8米，长280米的人工景观运河，如图2所示，运河成半圆形（图2中蓝色），将建筑划分成两个相对独立的单体，形成开放式体验空间。运河的中间位置有一个150平方米圆形舞台。水游城提出的概念是“时间性消费”，中心舞台在建筑上引入了向心力的概念，它将通过365天全天候不同主题的活动、节日庆典、装饰、环境、舞台、表演等使整个商业街区保持长久新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。连续的庭院廊道和人工运河（图6）都是设计者在有意营造一种可在室内室外、各种不同功能单体自由穿行的空间。

设计者将这种原本属于室内大厅的空间转换成一种室内室外的过渡空间，各种不同功能围绕这个体验空间布置。首先过渡空间将复杂的功能空间组织起来，形成统一而有秩序的商业体系；其次过渡空间对大众绝对开放，为人与人、人与建筑提供了互动的场所。曲线的空间设计可以强化人们的体验，增强人们的好奇心。

从城市的角度来说这种体验空间解决了密集城市公共活动空间缺失的问题；从商业的角度来说，消费者在这种开放休闲空间中，更容易获得场所认同感和归属感，延长消费者的逗留时间以创造更大的经济效益。

3 商业街区环境设计

宜人的环境设计为商业街区注入了活力，特别是在重要的节点处，人流聚集的地方，环境设计也活跃了的场所氛围。

三里屯商业街区最重要的环境特色即是其大大小小的庭院，庭院中的灯柱、普转、廊道都是与建筑单体相协调设计的，另外，三里屯充分利用二、三楼的屋顶，设计了一些露天茶室和穿行在庭院上空的连廊。

南京水游城的人工运河设计也很具特色，运河的线条优美，各色喷泉、灯光、水生植被（图7）创造了一个灵动的视觉、听觉空间。围绕运河设计的一系列景观也各具特色――水岸、水上舞台、空中庭院、屋顶花园，处处都体现了独一无二的开放。

商业街区体验空间的环境设计要层次多样，步行道、水景、绿化、灯光、音响等层次多样、细致可以增强空间的体验效果，也能营造场所热闹的商业氛围。

4 建筑界面设计

界面的设计是指复杂建筑空间中可被感知的立面设计，界面的型式可以改善一个区域的整体空间形态。三里屯和水游城都很好的应用了建筑表皮设计来达到界面设计的丰富的新颖。

三里屯由19栋低密度的时尚建筑组成，外形设计的风格也不尽相同，多是利用色彩艳丽、形态奇特的表皮达到视觉的冲击与享受。它有解构味很浓的“钻石型”单体（图8），有色彩绚丽的玻璃盒表皮，也有镶有金属框架的古典味的表皮（图9），材质都很简单，包括塑料和波纹板，但做工很细致，带给身处其中的人无限遐想。

水游城则以解构的手法将不同材质的、形态的元素交融在一起，在一个简单的圆形基体上勾勒出不同层次的灰度空间。它还特别利用垂直楼梯、电梯的造型元素，用膜结构和玻璃体表皮包裹起来，成为建筑中活跃的元素；圆形舞台穹顶的设计采用镂空的方式（图10），使中庭空间通透而轻盈。

4结语

三里屯时尚商业街区和水游城商业街区的建筑设计和景观规划充分体现了当前商业街区设计特点，利用单体建筑围合出各种不同层次的过渡空间，将复杂的商业空间联系到一个建筑群中。通过人性化的开放空间设计，将自然、建筑、人融入到一起，旨在有限的空间内创造使消费者逗留的场所，更为市民提供了互动交往的舞台。

篇（10）

虽然物业管理是商业街区的售后服务工作，在房子交付使用后才真正开始向业主以及商家提供服务，然而在商业街区的营销策划过程中，开发商就必须要将物业管理作为项目营销策划的重要内容，提前为业主和商家设计好商业街区物业管理的服务蓝图，对市场作出一系列的物业管理服务承诺，将物业管理服务融入到项目形象当中去。从项目开始招商一直延续到项目的整个营销过程，为促进项目的前期招商和后期大拆零销售带来无限动力。

1、商业街区的六大管理职能

一、建筑物与装修的维护

商业街区是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，商业街区中的商业物业以投资市场为主要市场，投资大型商业项目和买铺就是想赚钱，越是经营良好、保养得当的商业物业，就越是能不断增值。主要服务内容包括：

l商业物业建筑结构维护

2商业物业建筑外观维护

3商业街区公共区域装修

4商家装修审批与管理

5规范单、双铺店面门面装修

6商业街区内部导向标志维护

二、商业街区配套设施、设备的维护

配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对商业街区产生很大的负面影响，所以商业街区物业管理公司应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括：

l电梯、自动扶梯的维护保养

2后备发电机维护保养

3电线、电路的维护保养

4供水、供气系统维护保养

5大型商业设

施空调、冷气系统维护保养

6三废排放及处理系统维护保养

三、商业街区物业消防与安全的管理

商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。让商业物业的业主、经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是广大市民公众人身安全的保障。主要服务内容包括：

l消防设施的维护保养

2消防器材配置

3消防设施标志

4大型商业设施出口与通路管理

5大型商业设施内部保安巡查

6自动报警系统维护保养

7其他危及安全的防范:

四、环境清洁卫生管理

这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调生态的商业街区，综合步行街、文化休闲广场、康体公园、游乐场所的日常清洁以及对当地饮用水源的水质维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：

l商业街区内部道路清洁

2公共区域管理

3公共区域的摆设和植物管理

4商业物业的日常清洁

5促销宣传资料发放管理

6垃圾清理

7环卫设施维护

8公园及游乐场所清洁管理

9自然河道及人工河道、人工湖的环境及水质维护

五、车辆及交通的管理

在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到商业街区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：

l车辆交通疏导指挥

2停车场管理

3货流运输管理

4车辆安全管理

5路面交通管理

6部分道路限时通行管理

六、商业街区紧急事故处理

商业街区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自商业街区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括：

1商业建筑与装修事故

2停电或电路故障

3电梯故障

4设备或设施故障

5发生火警

6恶劣天气

7人员受伤或急病

8买卖纠纷

9消费者之间严重冲突

l0犯罪事件

2、商业街区应体现的物业管理特征

一、多层次服务

商业物业管理的多层次的服务主要体现在物业管理服务针对不同对象实施，服务的对象具有多层次，一方面，服务针对商业街区的业主和商家，这是物业管理服务的主体，为他们做好物业的管理工作，使商业街区内的商业物业能够保值和增值；另一方面，服务将针对到商业街区消费的顾客，物业管理的另一个重要目的就是吸引消费者来消费，并让顾客高兴而来，满意而归、满载而归。不同的群体对服务有