房地产金融市场风险汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产金融市场风险范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

篇（1）

我国房地产行业的蓬勃发展离开为其提供各种金融服务的金融机构。随着房地产行业的发展，金融机构的数量也在不断增加，但是未来是不可以预见的，外部条件发生变化或者金融机构自己本身由于经营管理上的失误以及其他的很多不确定因素都有可能造成这些金融机构资金或者信用的严重损失，由此产生房地产金融风险。

二、房地产金融风险的特点

社会性。房地产金融行业自身的特性所决定的。因为房地产金融机构资产的主要来源方式是以负债为其资产，自有的资金一般只占有一小部分，所以，金融机构是依附于公众的。

扩张性。随着房地产的不断发展，从事房地产的金融机构与不同的房地产金融机构、客户之间都有很复杂债权债务关系。因此产生金融风险扩张性机制。

可控性。我们可以通过风险预警，来预测风险发生的可能性，并且可以采取对应的措施把风险控制在一定范围和区间之内，甚至化解。

三、房地产金融发展中所存在的诸多问题

土地储备制度不完善。目前我国各个城市都在不断地发展扩大，伴随着的是市场对土地资源需求的不断增加，由于我国的土地储备制度的原因，政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过土地市场进行交易，从中赚取大量的差价，对土地市场形成了一定的垄断。开发商为了获得土地资源，不得不花高价获得商业用地，推动了我国房价的上涨，而且迫使开发商在金融市场上面大量贷款。由于影响土地出让价格的因素太多，使得土地资产的价格也在不断的变化，这也无疑加大了整个房地产金融市场的风险。

银行风险过于集中。房地产开发需要大量的资金，而且获得回报的期限也是比较长的，房地产开发商一般需要在金融市场上面大量贷款来获得资金，但是我们的金融市场还不是很成熟，缺乏相应的融资渠道，向商业银行信贷成为我国房地产行业获得资金的主要来源。如果一旦房地产行业出现一些不利的因素，风险将集中在商业银行上。

市场过热。近年来我国房地产价格总体都在不断上涨，很多人觉得房地产价格会一直保持上涨的趋势，所以大量的资金涌入房地产金融市场。很多人认为这是人们对住房的刚性需求，但是与此成鲜明对比的是，我国商品房的空置率也在不断增加，造成房地产行业价格的虚长。

法律法规体系不完善。目前我国房地产金融市场甚至整个金融市场都还处在一个发展的时期，相应的法律法规不是很完善，还在不断的实践中摸索前行。一些房地产开发商大量贷款但是到最后却不能按时还款，也有一部分购房者对法律及信用认识不够，导致经常出现违约和赖账等失信行为。购房者和开发商的这些行为都造成了商业银行的不良贷款，这严重侵蚀了商业银行的资金，造成了资本损耗，给银行带来风险。再则，有些房地产企业通过违规操作获得土地，而不是通过公开的拍卖竞价获得，隐藏了很大的法律风险。

四、推进房地产金融市场发展的途径

拓宽融资渠道。由于我国房地产金融市场的融资渠道基本依靠于向商业银行贷款，渠道单一，造成风险过度集中于商业银行，所以开拓我国房地产企业的融资渠道很有必要。我国的房地产金融起步较晚，我们可以向西方发达国家学习借鉴他们的经验，分散金融市场风险。首先我们可以通过发展住房资产证券化、房地产信托、房地产投资信托基金等多种融资渠道，使购房者和房地产开发商在资本市场上面有更多的选择，而不是仅仅局限于贷款。其次，我们要努力推进住房抵押贷款二级市场建设，以此让信贷资金流动更加快速，能够在很大程度上面减轻房地长金融市场的风险。

建立个人及房地产企业信用制度。我国现在没有一套完整的信用管理体系，让很多个人和企业肆无忌惮的违约，造成了银行一定的损失。我国可以借鉴西方国家的终身信用制度，对个人和企业信用进行有效的管理，而不能单纯的依靠道德观念约束。银行在贷款时就可以参考客户的信用等级，确定贷款的难易程度、额度以及期限等。

政府加强对房地产金融的支持力度。一个健康成熟的房地产金融市场秩序离不开国家的宏观调控和管理。政府应该不断完善宏观调控的手段，对房地产市场进行有效的监管，建立健全房地产的市场预警体系，及时预防各种风险的发生，防止房地产泡沫的出现。同时政府也可以出台有效的政策抑制我国房地产市场上面出现的高房价，阻止投机行为。

完善相应法律法规。不论经济活动还是其他活动都必须在法定的范围内进行，一旦超出了法律规定的范围，就必须受到法律的制裁。我国是一个法治社会，必须要做到有法可依，制定完善的房地产金融相应的法律法规是违法必究的前提，这样我国房地产金融市场才能有一个良好的市场环境，房地产金融才能不断发展。

篇（2）

1998年，我国开始实行住房商品化改革，经过十几年，房地产业实现了较快发展，已经成为拉动我国国民经济不断发展的“三驾马车”中的重要力量，是国民经济的支柱产业之一。然而我国房地产业也出现了过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过快增加、房价上涨过快等已经成为社会的热点问题。尤其是近些年来，我国房市、股市价格双双上涨，加上人民币升值、海外热钱纷纷流入，市场投机气氛日益浓厚。因此，对当前我国房地产金融市场风险进行分析和预判显得十分必要。

一、房地产金融市场风险形成的机理分析

根据系统理论，“风险”是指系统的内在本质和外部环境的不确定性所引起的系统实际产出同预期目标产出之间出现偏离的可能性。房地产金融市场风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观经济环境。对于金融风险的产生，很多学者都有做过相关研究，综合析之，主要有以下几个方面。

金融不稳定假说。美国经济学家、金融不稳定论的开创者海曼・明斯基，认为资本主义的本性决定了金融体系的不稳定，金融危机及其对经济运行的危害难以避免。这种学说认为金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周期性发展而变化。如果房地产开发商的资金链发生了断裂，必将对相关金融机构产生影响，引起连锁反应，就可能导致金融危机。

信息经济学的微观解释。信息经济学派认为之所以发生金融风险，信息不对称是其一个重要的原因，这也是信息经济学对金融风险从微观上的解释。在房地产金融市场中，借贷双方达成合作一致时的信息可能是对称的，但在后期合同执行过程中，如果不去主动核查，银行就会对房地产开发商的行动信息缺乏应有的掌握。房地产开发商在合同执行过程中就可能出于种种动机，隐藏资金使用的真实信息，追求利润最大化，没有采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而有可能引发房地产金融市场风险。

货币主义解释。货币主义认为，金融风险的积累与爆发是与政府的货币政策精密相连的，金融市场的基础就是国家货币政策。根据这种学说，如果国家货币政策发生变化，金融业压减对房地产行业的资金发放，房地产行业就必然会出现资金周转问题，从而引发房地长金融市场风险。

资产价格波动论。一些经济学家认为，金融市场风险的显著表现就是金融资产价格的剧烈波动。资产价格的内在波动是形成金融市场风险，引起金融危机的重要原因。而波动性是房地产市场的固有特性。一旦房地产价格形成泡沫，并最终破灭，购房者就会调整预期，地产价格急剧下跌，减少各种支出，就必将导致经济衰退，进而使经济的不稳定洼加剧。 上述几种理论对房地产金融市场风险从不同角度进行了分析。结合我国国情，资产价格波动理论与信息不对称理论的解释更加符合我国现阶段的实际情况。从我国近几年不断攀升的房价，可以预判如果政府不采取有力措施，房地产市场泡沫必将形成，金融市场风险也将不可避免。

二、我国房地产金融市场风险的研判

所谓房地产金融市场风险，主要是指经营房地产市场金融业务的金融机构，由于市场、环境等多种因素而导致其资产、收益及信誉遭受损失的可能性。通常而言，房地产金融市场风险主要分为信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其他风险。但在我国，房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，究其原因，可以从以下两个方面来分析。

1、信贷规模增长过快

就我国目前房地产市场而言，房地产企业的资金来源中银行贷款一般占到60％左右，主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如表1所示，1998年，我国房地产开发贷款余额为2028 92亿元，经过近十年的时间，2009年为36232亿元，是1998年的17 8倍。通过对比，我们发现房地产开发贷款的增长速度明显高于同期全部金融机构贷款。

2009年我国信贷资金比2008年增长了36.2％，房地产信贷资金增幅也达到了39.2％，这也就是在2009年里房价上涨的重要原因之一。2009年，北京的年生产总值中，房地产占了58％，而美国在发生次贷危机之前房地产只占总产值的6％。由此可以看出由于信贷增长过陕而导致房价上涨，资金集聚房地产市场，加大了房地产金融的风险，极有可能引发危机。

2、银行系统所面临的信用风险与流动性风险

房地产行业是典型的资金密集型行业，其资金需求特别大。我国房地产行业融资目前还是以间接资本为主，其大部分资金还是来源于银行体系。如果银行系统毫无制约地对房产行业过度支持，就会促使房地产行业的过度膨胀。这种局面一旦持续下去，必将导致房产价格过高，偏离经济社会发展水平，所积累起的价格泡沫也必然加大房地产金融市场风险。过度的资产价格膨胀，最终会引起泡沫破灭。然后一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的银行系统就会爆发金融风险，率先陷入危机。作为我国尤其是地方财政经济体系中的重要支柱，房地产市场风险必将会蔓延到整个金融领域。这既会使银行资产的变现能力减弱，更有可能导致公众产生恐慌预期，引发大规模挤兑产生。这种信用风险和流动性风险就会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体系。

三、我国房地产金融市场风险的控制与防范

防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要中央及地方政府构建多层次的住房供应体系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要实现多元化融资渠道，特别是提高自有资金量，以稳定我国房地产金融市场。如前文所分析，我国房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，故本文仅结合银行体系如何控制和防范房地产金融市场风险谈几点粗浅的认识。

1、密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

银行在开展房地产信贷业务时，往往会要求以房地产商品价值作为抵押品，以保障银行信贷资金的相对安全。在判断房地产商品价值时，通常的做法是以房地产商品的市场价格作为评估价值参考。因此，房地产市场价格的波动会影响银行房地产抵押品价值的波动。当房地产商品价格上涨时，银行房地产抵押品价值存在一定的潜在升值，银行信贷风险相对降低，同时也会掩盖部分抵押品估值风险。当房地产商品价格下跌时，银行房地产抵押品价值出现缩水。所以，必须高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，房地

产开发贷款方式要以房地产抵押为主，并充分考虑抵押品的有效性和实际处置变现能力，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。商业银行要加强对房地产评估机构资质和信誉等方面的考察，审慎评估房地产抵押品价值，对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。要密切跟踪抵押品价值波动情况，根据房地产市场供需关系，对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款约发生的概率都相同，严格控制房地产信贷因抵押品价值变化形成的信用风险。

2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

央行或银行监管部门在根据国家宏观调控需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。对房地产开发贷款的区域规模一方面要集中用于财务实力强、开发资质高、社会信誉好的大型房地产企业或集团，另一方面要集中用于建设规划好、建筑质量高、品牌效应强、按揭资源丰富的大中型房地产建设项目。要从严控制对行政办公楼、高档写字楼、酒店、宾馆、招待所等容易导致资源浪费、重复建设的开发类项目发放贷款。要注重表外信贷业务风险，审慎使用贷款承诺函或贷款意向书等信用工具，避免因房地产信贷规模限额控制造成经济纠纷。

3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段

篇（3）

1 美国次贷危机的影响

2001年9・11事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。

2 中国房地产金融市场的风险

我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。

2.1 高房价的市场风险

近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。

2.2 央行不断加息，房地产业面临利率风险

面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。

2.3 房地产开发商负债经营的财务风险

我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。

2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险

银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。

由于商业银行竞争激烈，为了抢占市场份额，一些商业银行降低审查标准，认为有房屋作抵押不用担心还款，但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋，我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设，即便贷款人拒不还款，银行也不能将抵押房屋变现。

通过剖析美国次贷危机的成因，分析我国房地产金融市场存在的风险，我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景，如经济高速增长、房价虚高，逐步形成泡沫；居民购房热情高涨，个人按揭贷款增速加快；房地产业贷款占银行信贷比重加大，并且银行信贷标准下降；货币政策由松到紧，不断加息，造成还贷压力加大。

3 防范房地产金融风险的对策建议

美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用，针对当前房地产市场所存在的潜在风险，应采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情，可以从以下几个方面来努力化解相关风险。

3.1 加快资产证券化的进程，拓展融资渠道，分散银行信贷风险

当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。

虽然说，住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。

3.2 完善个人和房地产企业的信用制度

由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。

3.3 银行提高风险防范能力，加强管理

篇（4）

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012

房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。房地产金融市场是整个金融市场的重要组成部分，无论是其运行的基本原理和理论还是实务工作中的经营和管理，均以一般金融市场的理论和实践为基础，并与其他金融市场有许多相似之处。但由于房地产行业自身具有一定的特殊性，因而房地产金融市场也有别于一般的金融市场。完整的房地产金融市场由融资主体、融资中介和金融工具几个基本要素构成。房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。其中，企业和居民个人是主要的融资主体，而政府部门不仅担负着对房地产金融市场的监督和调控责任，还时常参与具体的金融活动，如成立住房公积金管理中心、提供公积金贷款等。

房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，表现为延期但银行可以足额收回，或者形成银行不良资产，甚至可能使银行血本无归三种情况。因此，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。

1房地产金融市场运行的条件

房地产金融市场作为金融市场的一个分支，同其他金融市场一样，具有资本转换、资源配置、经济结构调节和宏观经济状况揭示等功能。但是，要想使房地产金融市场正常、充分地发挥其功能，必须满足如下四个条件。

第一，有完整、对称的信息。有完整的信息是指金融商品交易的双方都能够公平、公开、公正地通过房地产金融市场获得各自所需要的信息，使交易行为有可靠的依据。

第二，市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。金融商品价格对房地产市场供求有弹性，供求状况的改变不断地使原有的均衡价格消失而出现新的均衡价格，任何市场以外的力量都不能影响和改变价格。

第三，房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。

第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特别强调的是，在房地产金融市场上，不可过分使用行政手段来管理市场。

2商业银行在房地产业发展中的地位

目前，随着金融制度的改革创新，房地产企业的融资途径越来越多样化，并逐步演化成信托融资、上市融资等多种融资渠道并存的状态，这期间商业银行无疑扮演了重要角色。

银行贷款依然是我国房地产开发投资的主要资金来源之一，从2013年的情况来看，房地产开发贷款余额总量为3.8万亿元，个人购房贷款余额总量为8.1万亿元，这部分贷款也大部分以内部融资方式转化为开发投资资金。这也就决定了以商业银行为代表的银行业在房地产金融领域必然会占据举足轻重的地位。

商业银行对房地产开发的支持通常体现在生产和分配两个环节。在生产环节是以开发贷款的形式为开发商提供资金融通，而在分配环节则是通过发放按揭贷款的方式支持最终产品的购买。

当前，银行信贷资金仍是我国房地产企业发展的主要融资渠道。房地产开发、房地产销售中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。即使在宏观调控过程中，银根紧缩，很多开发企业不得不借助其他渠道筹集资金，但中国资本市场的发展完善是一个相对长期的过程，未来中短期内，国内大部分房地产项目的融资仍要依赖于商业银行的信贷支持。因此，对开发商而言，了解、熟悉商业银行有关房地产贷款的审批程序，在提交贷款申请时按银行的要求准备项目及公司的相关资料以提高贷款申请的效率，仍是头等大事。

目前，商业银行内部的经营管理正朝市场化、商业化的方向继续深化。商业银行作为企业，其业务发展、经营管理同样需要遵循市场经济规律。在中国，房地产业的发展前景看好，是银行贷款的重点领域。

3房地产开发贷款的主要风险

3.1信用风险

信用风险主要指违约风险。在房地产开发贷款中，开发商违约构成银行所面临的主要风险之一，例如开发商由于种种原因（销售回款速度慢、资金链断裂等）终止对贷款的偿还，并已达到或超过期限;间接违约指交易对手暂时没有违约，但其违约的可能性在增加，这也是信用风险。

3.2市场风险

市场风险主要考虑两个因素，一是价格风险，二是流动性风险。目前，对于中国房地产开发商以及商业银行来说，利率变动及抵押房地产价值的下跌可能会直接影响银行系统的整体风险。因前期对抵押房地产价值评估价值过高，经济不景气或者任何人为损坏或自然灾害等而导致的抵押房地产价值下跌，使得下跌后的房地产价值不足以清偿剩余贷款的本利和，贷款人就可能遭受损失。

在房地产开发贷款中，流动性风险常常表现为抵押物变现风险。由于房地产开发贷款一般为中长期贷款，而目前中国的资产证券化业务却还很不成熟，这必然造成金融机构的这部分贷款流动性缓慢，变现能力相对来说较弱。

3.3操作风险

操作风险主要考虑三大因素，一是人的能力问题，二是流程风险，三是系统风险。人的能力问题既包括能力不足的问题，也包括暴露风险。流程风险即业务流程是否有缺陷，比如以前发放的个人住房抵押贷款没有关于提前还贷风险的防范，这就是流程的失误，系统风险主要是指数据库与信息系统管理方面的风险。

4房地产贷款风险的防范措施

4.1房地产开发贷款风险预防

房地产开发贷款风险预防是指贷款银行通过强化信贷管理。可采取的措施有：对“四证不全”的项目不得发放任何形式的贷款;对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%;贷款银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性;贷款银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放;不具备相应资金实力或有不良经营记录的企业，贷款发放应严格限制。

4.2房地产开发贷款风险分散

房地产开发贷款风险分散分为内部分散和外部分散，其中内部分散为重点。注重开发贷款的使用监督和销售贷款中的产权实地调查，逐步调整房地产投资消费和开发贷款的比例趋于合理，达到分散风险的目的。

4.3房地产开发贷款风险回避

有效的回避措施可以在贷款风险事件发生之前完全消除这种风险给贷款银行造成损失的可能性，而其他风险管理措施只能起到减少损失发生概率、减轻损失的严重程度、在损失发生后予以补偿的作用。当对申请贷款的房地产开发企业不熟悉且无法获取其完整可靠的资料信息时，就不应对其发放贷款。

防范房地产开发贷款风险，除了采取上述措施外，加强对房地产开发贷款风险的监督管理是非常有必要的。为此，还必须从以下两个方面加强管理：一是加强对房地产开发贷款风险的监控;二是建立合理的识别防范机制。自改革以来，贷款银行并没有建立起有效的风险识别、监测和防范机制。

参考文献：

[1]郭晓亭.中国房地产融资途径发展趋势分析[J].经济与管理，2007（8）.

[2]董藩，李英.房地产金融[M].大连：东北财经大学出版社，2014.

[3]李海涛.房地产金融[M].天津：天津大学出版社，2013.

篇（5）

一、2009年以来江西省房地产市场运行情况

2009年以来，江西省房地产市场主要运行特点表现在投资增速逐月回升，供给面积低位增长，销售规模大幅上升，成交均价一路走高。2009年江西省房地产开发投资增速逐月回升，并呈快速增长态势。2009全年房地产开发投资634.52亿元，比上年增长15.9%，全年呈现逐月回升走势;2010年一季度，房地产开发投资延续回升势头，比上年同期增长22.4%，增幅上升21.6个百分点。

2009年，江西省商品房施工面积6755.60万平方米，比上年增长6.5%;商品房新开工面积完成2300.96万平方米，比上年下降9.0%。进入2010年，江西省商品房供应量大幅提高，一季度施工面积完成5072.58万平方米，比上年同期增长37.1%。新开工面积增速由负转正，一季度新开工面积完成604.37万平方米，比上年同期增长7.4%。

2009年，尤其是二季度开始，江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象，销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。2009年全省商品房销售面积达到2280.91万平方米，比上年增长32.0%;商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。2010年一季度，商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积396.5万平方米，增长56.2%，同比提高59.7个百分点;销售额104.9亿元，增长79.9%，同比提高66.7个百分点。

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。以江西省南昌市商品房成交均价为例，2009年一到四季度，南昌市区商品房均价一至四季度分别为4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米，同比于第三季度由负转正，为0.32%，四季度同比上涨6.40%;季度环比于第二季度由负转正，为7.38%;第三季度环比涨幅达到年内最高，达12.38%②。

二、影响房地产市场价格的长短期因素分析

影响房价的因素有很多，住房和城乡建设部政策研究中心副研究员周江(2010)认为按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类[1]。

所谓长期因素是指在较长时间段作用于房价的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)内作用于房价的因素。周江认为长期因素包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。除此之外，笔者认为，1994年分税制改革后，地方政府出让土地以追求地方财政收入与地区经济增长的压力和激励也是导致我国房价上涨的重要长期因素之一。由于地方政府事权与财权不对等，而在现行税收体制下，由城市扩张、土地出让以及房地产开发带来的税收全部归地方所有，因此，城市扩张带来的房地产业发展成为地方财政预算内重要收入来源，也为地方投资和建设提供了资金来源，成为地区经济增长的重要动因。

除了以上影响房价的长期因素外，笔者认为，市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是影响2009年以来房价快速上涨的主要短期因素，具体分析如下。

(一)市场需求的集中释放导致成交均价一路走高

2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，楼市快速回暖，前期被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长。江西省商品房销售面积和销售额大幅上涨，规模与增速均创下历史新高。2009年，全省商品房销售面积达2280.91万平方米，比上年增长32.0%，全省商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。与此同时，同期市场新增供给与2008年相比还有所下降。2009年，全省商品房新开工面积完成2300.96万平方米，比上年下降9.0%，可售房源持续减少，导致房市成交均价一路走高。

(二)政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲

房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆，至2008年11月政府就采取了积极政策来促进市场需求，包括房贷利率下调、房贷利率折扣上浮、降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看，营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降，刺激了市场需求，当然也为投机行为创造了条件。从开发商角度看，金融机构大量放贷使得开发商原本紧绷的资金链大大缓解，而降低资本金更是对开发商的大力支持，加上市场销售显著回升，开发商把握了市场主动权，毫无疑问会提高商品房销售价格。

(三)市场流动性充裕导致的投机性需求回升

金融危机爆发后，为应对金融危机，世界主要经济体普遍实行了宽松的货币政策。至2009年下半年开始，基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下，投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式，而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾，导致住房等资产价格的进一步上涨。

三、房地产市场发展与金融支持关系的实证分析

以往的研究发现，大多数资产价格波动都是和银行信贷紧密联系的，两者相互支撑，相互推动，呈螺旋式上升或下降，这是资产价格波动最重要的特征事实[2]。本文以2006年以来的季度和月度数据为例，考察房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系，以期对房地产市场发展与金融支持之间的关系做进一步的验证。在以下分析中，FDCDK表示房地产开发贷款，FDCTZ表示房地产开发投资，GFDK表示购房贷款，XSE表示商品房销售额。

(一)指标相关性分析

首先，笔者对房地产开发贷款与房地产开发投资、购房贷款与商品房销售额季度数据之间的相关性进行分析，如表1、2所示。房地产开发贷款与当期房地产开发投资的相关性不强，甚至为负相关，但房地产开发贷款与滞后一期的房地产开发投资的相关系数则大幅上升至0.52，这说明房地产开发贷款增长对下一季的房地产开发投资有一定的促进作用，而购房贷款与当季商品房销售额的相关系数为0.61。由此可见，房地产开发与销售的上升基本上是与金融支持是相关的，其中用于房地产开发的信贷供给对下一季度的房地产开发投资有一定的促进作用。在同一时期，用于购房贷款的信贷供给与商品房销售之间存在正相关的即时影响。

(二)格兰杰(Granger)因果检验

为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间是否存在因果检验，本文对2006年以来的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度数据进行格兰杰因果检验。

1.数据平稳性检验。对四组时序数据使用单位根检验方法进行平稳性检验，结果如表3所示:

平稳性检验结果表示:FDCDK和FDCTZ数据序列在99%的置信水平平稳;GFDK数据序列在90%的置信水平平稳，XSE数据序列在99%的置信水平平稳。

2.格兰杰因果检验。为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的因果关系，我们对其进行格兰杰因果检验，结果如表4所示。

检验结果表示，房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间存在双向格兰杰因果关系。通过以上对房地产开发投资、商品房销售与金融支持的实证研究可看出，房地产开发投资、商品房销售额与房地产信贷供给具有相互促进、互为因果的密切关系，信贷供应的增加会推进房地产市场发展，从而成为促使房地产价格上涨的金融条件;反过来，房地产市场快速发展，房地产价格的上涨，使房地产市场投机因素增强，又推进金融资产的继续膨胀。

四、房地产金融风险分析

如前文分析，房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系，而这其中隐含的金融风险已经引起人们越来越多的重视。房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系，使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，进一步加深金融系统的脆弱性，可能导致房地产企业资金链条的断裂，危害银行资金安全，从而可能引发系统性金融风险。

(一)资金来源渠道单一导致房地产信贷风险过度集中

目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，基本只有银行信贷一条路，开发信贷资金依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，承受伴随着各个环节的市场风险。据统计数据显示，2009年江西省房地产投资资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快。全省房地产开发国内贷款增速29.2%，与去年同期增速相比提高了34.9个百分点;个人按揭贷款增速达75.6%，与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。在现有的房地产金融体系中，商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等的合作缺乏有效的社会监督和法律约束，使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散，房地产融资风险过度集中于商业银行。

(二)房地产信贷和房地产价格的自我循环模式推动房地产金融风险的加速集聚

目前，房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。比如，金融机构普遍认为面向个人的长期住房按揭贷款的违约风险较小，是银行乐意持有的一种优质资产形式。银行持有大量以房地产为抵押品的资产，房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行愿意扩大对房地产业的信贷供给，这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复，形成“房地产价格上涨-信贷投放-房地房价格加速上涨”的自我循环，使房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产价格下跌，便将直接降低银行拥有的房地产资产价值，使银行资产缩水，盈利下降，而泡沫如果破裂可能影响金融稳定。

(三)宏观调控政策收紧可能引起的房地产行业资金链紧张的风险

房地产行业属于典型的资金密集型产业，充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础，而房地产资金相当一部分来源于银行信贷，这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。正如2008年国家实施从紧的货币政策时，银行严格对房地产企业信贷投放，一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业，由于银行信贷资金不能及时足额到位，资金链随时出现断裂可能，进而会引发银行信贷风险已经得到大家的共识。2009年，在全球经济形势不确定、我国经济好转基础不牢固的大背景下，房地产业作为支撑经济增长、带动市场活跃的重要产业对保增长、促民生具有重要意义。正是如此，在适度宽松货币政策影响下，2009年房地产市场出现购销两旺的局面。进入2010年，“扩内需、调结构、控通胀”成为货币政策宏观调控的主题。房地产价格上涨会影响市场通胀预期，并通过需求、成本乃至资源配置等多种渠道向其他价格体系传导;房地产价格过快上涨吸纳了过多的银行信贷资金，对实体经济产生“挤出效应”。可见，房地产价格的过快上涨和货币政策的方向是相悖的。毫无疑问，2010年货币政策的基调将延伸到房地产市场，目前，宏观调控政策已经对银行资金进入房地产市场给出了明确的抑制信号，房地产行业资金链紧张的风险值得引起关注。

五、政策建议

(一)建立多元化房地产金融体系

房地产业是一个资金密集型行业，它的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。要建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。一是发展市场化的直接融资。鼓励符合条件的大型房地产企业通过股权融资、公开上市的方式获得资金支持;培育和完善房地产债券市场，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业。二是通过多元化融资分散风险。让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将集中在银行系统的风险分散给投资者共同承担。三是要大力发展房地产金融市场中介。与建立完整的房地产金融市场体系相对应，鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善，建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。

(二)提高房地产信贷管理水平

商业银行应进一步加强房贷管理，促进合规经营。要强化风险意识和执行意识，严格按照国家宏观调控政策要求，不折不扣地抓好信贷管理制度的落实，进一步提高房地产信贷管理水平。一是要重视防范房地产信贷风险。对房地产开发贷款应择优支持信用评级高、资产负债合理的房地产开发企业，并确保开发贷款项目资本金及时足额到位;防范个人按揭贷款风险，严格执行二套房政策，对住房按揭贷款申请者的个人情况要严格审查。二是要加强内控机制建设。强化贷款管理制度，实行审贷分离，前中后台分离，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用，有效地防范金融风险。三是要加强信贷风险量化模型研究。建立房地产市场风险预警机制，这对提前判断市场、分辨风险，从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。目前，信贷风险量化研究逐渐受到关注，房地产信贷风险的度量由传统的定性估量转为定量计量，对房地产信贷管理由粗放管理真正转化为精细管理，实现信贷风险的控制。

(三)调整房地产市场供需结构

从目前房地产市场发展趋势来看，供小于求的基本格局仍存在，要促进房地产市场健康持续发展，需要在土地供应制度、住房制度、房地产金融制度进行改革，需要财政、税收、货币政策多管齐下。对于货币政策而言，调控的重点是促进居民合理需求、调整住房供应结构、抑制价格过快上涨。一是要实行差别化的金融调控政策，鼓励合理住房消费。增强货币金融政策的针对性，科学区分自住型需求和投机性需求，并给予差别化的信贷支持，如对利率实行差异化定价，鼓励合理住房消费，满足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投机性需求，抑制房地产等资产价格过快上涨。2009年房地产价格上涨有一部分反映了市场的自住性需求，但也有一部分是由于市场流动性充裕带动的投资和投机性需求，推动商品房价格的过快上涨。目前，货币政策要着重遏制投机性需求引发房价的过快上涨，对于投机性的购房需求，要减小信贷支持，提高首付款比例，提高贷款利率。三是要依靠信贷手段调整住房供应结构，加大保障性住房建设。供需不对等是当前房地产市场面临的主要矛盾，未来稳定房地产市场的首要是增加土地和房屋供给，尤其是普遍商品房的供给，建设保障性住房成为平抑城市房价上涨的重要手段。金融支持也要起到调整住房供应结构的导向作用，加大对中小套型与保障性住房的支持力度，并利用金融杠杆调动各类资金积极参与保障性住房建设。

参考文献:

[1]周江.危机冲击下我国房地产市场发展[J].中国金融，2010(1):21-24.

[2]周京奎.1998—2005年我国资产价格波动机制研究[J].上海经济研究，2006(4):21-29.

篇（6）

为了对金融体系稳定的加以维护，对银行信贷的风险加以防范，从而促使房地产业能够进行长期的可持续发展，凡此种种要求我们一定要正确地制定和实施房地产信贷政策。无论是房地产开发还是投资，最显著的特点就是投资数额巨大，因此银行信贷资金这一强力后盾就成了必需品。首先，随着当下生活节奏的加快以及经济的飞速发展，居民对于房地产的需求正处在不断上升的阶段，随之扩张的就是房地产开发企业的信贷需求。其次，不断扩大的还有房地产置业投资数额，正是这个投资额推动了信贷需求的不断扩张。近几年来，我国住房制度由福利分房改为货币分房，从而把住宅消费的趋势推向了房地产市场。房地产金融始终贯穿于房地产开发建设过程，有助于房地产业的快速发展，不仅促进了住房需求的增加，而且促进住房供给的增加。为了保证房地产开发项目的顺利进行，解决开发企业资金数额不充足的问题，房地产的开发贷款包括了开发企业贷款、商业用房贷款、小城镇建设贷款等一系列开发项目的贷款。

（二）房地产泡沫的主要表现及形成机制

房地产泡沫是指由于对房地产进行投机操作而引起的一种非正常现象，在这种现象中，房地产的实际价格与其实际使用价值南辕北辙，也就是市场方面价格脱离了使用者的支持作用，即使在账面上显示房地产价值增长非常高，但是在实际上这种现象并不具备能够稳定实现的基础，从而形成了这样一种在表面上的虚假“繁荣”现象。房地产泡沫主要表现在以下几个方面：房屋空置泡沫、地产价值泡沫、房价虚涨以及投资泡沫。形成机理为：（1）在短期时间内房地产供给在价格调节方面缺乏弹性，造成房地产价格持续高走的趋势；（2）随着经济的飞速发展以及城市化进程的不断加速，居民对于房地产的需求不断增加；（3）银行业对住房信贷资金投入量也大大增多，促使房地产价格的高走趋势加快；（4）当房地产市场供大于求时，市场将会呈现疲软态势，在这种态势下房地产价格必然会大幅度下降，房地产泡沫也就随之破灭。

（三）房地产业与金融业的联系

近几年的金融制度进行了大幅改革，银行开办了按揭贷款的业务，带来了住房贷款余额的迅速上升。但是，银行业先天具有脆弱性，房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将会使问题形势更加严峻。如果某种无法预见的不确定因素使得房地产降价，就会直接使银行资产缩水。而且，房价下降也使得由房地产作为抵押品的这一部分贷款项目价值降低和违约率的上升，就会进一步使银行资本缩水。同时，房地产价格的降低也是房地产信贷风险增加的预警，所有这些都将使得银行业不得不降低在房地产业务方面的信贷供给。

二、我国房地产金融风险及其防范

金融行业在我国房地产市场的发展过程中起到了决定性的作用，这已经成为了大家的共识，但这其中也隐藏了很大的金融风险：第一，我国主要的房地产金融是银行信贷，这样就直接导致了房地产金融市场结构单调化的结果，并没有形成一套完完整整的金融市场体系；第二，我国房地产融资的渠道比较单一，因此风险基本上完全在银行业集中；第三，我国对房地产金融市场的调控以及监督体系不完善。

（一）对融资渠道进行拓展

在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投 资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。住房抵押贷款如果能通过资产证券化脱离商业银行体系，就能有效地分散商业银行的金融风险。

（二）对抵押贷款进行合理设计

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美国金融危机以来，国内房地产市场受到来自国内尤其国际动荡局势的影响，出现融资困难、资金链中断及资金回收困难等一系列问题，严重影响了房地产市场的健康发展。借此分析国内房地产面临的金融风险，以期合理规避房地产金融风险，成为国内外关注的热点话题。

一、国内房地产金融风险原因

(一)房地产金融体制尚不完善。相对比于发达国家完备的金融市场体系，我国房地产金融体制尚不完善。目前，我国为单一的银行为房地产商提供贷款和信托机构向房地产业提供信托资金，银行的利率调整及贷款机制和国家的政策风险都会影响房产业的稳定发展。

(二)房地产金融市场资金融通效率低下。通过银行筹集的资金，大多数房地产商将其存放于银行，银行又无法及时将大量资金提供给中小企业及民营企业，造成一定时间内资金浪费及闲置，成为最终房地产金融市场的风险承担者。国内尚未建立一套完备的投资融资的金融体系，因而存在一定的资金融通效率低下的问题。

(三)房地产金融信息不对称。房地产金融市场具有资金需求多、周期长等特点，使得房地产面临的风险加大。当房地产市场繁荣时，将有大量房地产商加入其中，不惜高额利率贷款进行投资，一旦市场出现动荡或不稳定情绪上升时，尤其房地产商资金链中途中断时，房地产商将无力按时还款，银行业与房地产商中间的不透明即信息传递失效，将极易造成房地产金融风险。

(四)政府宏观管理失效。房地产业作为影响居民生活及市场稳定的重要行业，其稳定性发展关系到国民经济的持续增长。政府作为宏观调控的实施及管理者，肩负着审查房地产商资质及规范金融行业合理贷款的重要任务，我国政府尤其地方政府大力引资，放松监管，造成一些资信不佳的地产商进入投资，尤其当地银行贷款管理失控，将容易引发房地产金融风险。

二、国内房地产金融风险判断

根据国内房地产金融市场的特点及原因分析，国内主要面临以下几类房地产金融风险：

(一)市场风险。市场风险是由于房地产市场的不确定风险给房地产开发商、消费者进而给提供房地产金融服务的商业银行带来损失的可能性。由于房地产具有非常强烈的投机性质，一旦整个市场出现难以承受的泡沫，将导致房价大跌，引起房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，进而导致银行大量坏账产生。

(二)利率风险。利率风险指银行与房地产商在利率出现不利波动时所面对的风险。这种风险不仅会直接影响影响其资产负债表，更会影响其获利水平。一旦贷款利率上升房产商面临还款压力加大，银行业将承受更大的资金回收压力。

(三)信用风险。信用风险是由于借款人履约能力的下降，无力偿还或不愿意偿还，导致银行业坏账的出现。主要由于贷款前对借款人资信审查不足或失误造成的，也可能是贷款发放后企业经营状况变化造成的。

(四)操作风险。操作风险主要是因为业务流程不健全而引起的银行工作人员在工作上的偏差，导致的损失。房地产金融的操作风险包括房地产贷款业务操作流程不健全、业务操作失误、房地产资金转账结算中的风险等。

三、国内房地产金融风险防范体系构架

(一)营造良好的国内房地产金融市场宏观体系

1.国家要加强房地产金融管理，营造良好的金融市场环境。一方面，政府要严格监管土地交易，规范土地交易秩序，实行土地供给有偿，建立统一规范的土地竞争机制。另一方面，制定相关法律法规，严格规范房地产市场，对企业违反行业规章制度加大惩罚力度，营造良好的金融市场环境。最后，政府要规范房地产金融秩序，加大对银行业的监管力度，制定正确的监管方针和策略，将房地产市场状况以及信息，进行定期的公开和披露。

2.推动资本市场发展，建立多元融资渠道。引导国内房地产投资商加快发展，以进行直接投资，降低贷款风险，此外，夸大房地产商的融资渠道，发展房地产信托行业、房地产抵押贷款证券化，从而提高资金利用效率，促进房地产金融市场稳定健康发展。

3.努力建立房地产金融市场风险转移制度。一方面，大力开发新的融资工具，推动房地产金融市场创新转移风险，建立保险机构，降低融资风险，另一方面，建立风险控制机制，对房地产金融机构进行创新，提高其市场适应能力，通过金融机构间合作分工，有效降低风险，推动金融市场健康发展。

(二)构建良好的国内房地产金融市场微观体系

1.加强贷款额度及风险控制，提高风险控制能力。一方面，银行作为企业法人，要加强内部建设，推动自身体制改革，严格按照内部规章制度进行放贷，营造良好的内部环境。另一方面，建立完善的贷款风险评估机制，对风险指数进行控制，有效降低风险，通过对企业评估，做到合理放贷，按时回收。此外，加强对内部员工培训，有利于对其良好的约束，使其严格遵守银行内部规定，降低房地产金融的风险。

2.建立良好的信息沟通系统，将强行业内监管。不仅银行内部，银行间要建立一套便捷的信息沟通系统，通过及时传递信息，为其内部控制提供信息支持，以便及时发现问题解决问题。在良好沟通基础上，通过对相关数据进行分析，完善内部风险控制系统，为决策提供有力支持，从而有利于整个行业稳定发展。

3.建立房地产金融绩效评估机制。通过建立有效的绩效评估机制，可以有效地防范房地产金融风险。通过评估机制的建立，可以使银行加强自我监控，及时查清不良资产，并严格控制风险。还可以引进外部评估机构，对内部地产贷款进行公证评价，帮助建立稳定的房地产金融机制。

4.开发新的放贷品种，开拓市场业务的同时，有效降低风险。由于目前我国银行贷款品种单一，为此商业银行应提高服务意识，不断推出新品种，吸引消费者投资，进而推动房地产金融风险管理的多样化发展。

参考文献：

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中图分类号：F293-3　文献标识码：A　文章编号：1007-905X(2011)05-0094-03

房地产金融衍生品制度创新是房地产金融市场发展的必然之义。房地产金融衍生品要良性健康发展，良好的制度规范显得尤为重要。美国的次级债危机和金融危机的发生为我国房地产金融衍生品的制度创新提供了警示作用。金融危机显示，进行金融衍生品制度创新比单纯地进行产品创新显得更为迫切和重要，它为金融产品的创新提供制度框架，从而能有效防范金融创新风险的发生。

一、房地产金融衍生品制度创新内涵

科斯在《财产权利与制度变迁》中对制度变迁作了这样的理论分析，他认为“如果预期的净收益(即潜在利润)超过预期的成本，一项制度安排就会被创新。只有当这一条件得到满足时，我们才可望发现一个社会内改变现有制度和产权结构的企图”。如果把它用于房地产金融衍生品制度创新的分析就是，房地产金融衍生品制度创新即利益主体期望获取最大的“潜在利润”而发起的用一种效益更高的制度(即目标模式)替代另一种制度(即“起点模式”)的过程。其诱致因素在于利益主体期望获取最大的“潜在利润”。如果房地产金融衍生品制度创新的“潜在利润”大于“变迁成本”，那么这种制度变迁就会最终实施。

因此，笔者认为，房地产金融衍生品制度创新，就是一个改革过程，就是对房地产金融衍生品相关制度进行重新设计和运行的过程。在这个制度框架内，所有的体制所发生的变更，都可以被称为制度创新。如果我们结合熊彼特的“创新理论”，从房地产金融衍生品制度上来考察创新，则房地产金融衍生品制度创新可被定义为：引入新的房地产金融衍生品制度因素或对原房地产金融衍生品制度进行重构。这包括：(1)房地产金融衍生品管理组织变革或引进；(2)新房地产金融衍生品被引入或开拓；(3)拓展新市场或增加原房地产金融衍生品商品的销量或市场结构的变化；(4)房地产金融衍生品管理的组织形式创新；(5)房地产金融衍生品文化领域的创新。

制度创新效益实现的关键取决于两点：其一，政府与金融企业两者的制度需求能否相适应，也就是说金融企业与政府是否同样具有强烈的回避价格波动风险的偏好；其二，创新的制度供给能否有效运行，满足金融企业规避价格波动风险的偏好。另外，由政府主导的强制性制度创新缺乏制度供给的有效性和针对性，金融企业的创新积极性被抑制，从而会使房地产金融衍生品的制度创新缺乏主体支持。

笔者认为，房地产金融衍生品制度创新应该是一种需求诱致的制度创新。尽管近10年来我国的房地产市场取得了跨越式的发展，但资产证券化、信用衍生品等可分散经济体住房贷款风险的金融创新制度和金融工具的发展却远远落后，这就使商业银行来承担了极大的住房贷款风险。因此，为规避风险，银行具有制度创新的动力。

二、房地产金融衍生品制度创新动力机制

创新是一种有着巨大风险，同时也有着巨大前景效益的行为，这种行为的衍生需要内在和外在动力的推动，赋予创新主体创新的意愿，诱使创新主体有效整合资源以实现创新目标。根据学者提出的企业在内外驱动下的创新动力模式图，笔者构建了房地产金融衍生品制度创新动力模型(见图1)。

根据以上模型，房地产金融衍生品制度创新动力源于以下几个方面。

(一)获得制度创新收益是进行房地产金融衍生品制度创新的内在动力

制度经济学的理论认为，获得制度收益是任何一项制度建立的根本内在原因。房地产金融衍生品市场可以降低市场交易者面临的违约风险和潜在违约损失，从而能有效降低市场交易者的交易费用；房地产金融衍生品市场的价格发现功能，能对现货交易进行价格指导，使市场理性合理地配置资源，能有效降低因有限理和资源配置低效率而损失的交易费用。总体来说，房地产金融衍生品的制度创新收益应该包括价格发现、降低交易费用等。

(二)有效防范房地产金融风险的动力

房地产金融衍生品制度创新是防范房地产金融风险的有效途径。首先，房地产金融衍生品制度创新必然伴随着房地产金融机构和房地产金融工具的日益丰富，使房地产金融机构可以根据对市场的预期及风险的偏好程度，选择适合自己的房地产金融创新产品来消化经营风险，这与冲销呆、坏账相比无疑是一个积极的方法一。其次，房地产金融衍生品制度创新的基本方向是融资的证券化、金融运行的市场化，它使房地产融资工具拥有很强的流动性，价格随市场状况不断波动，而这种波动对房地产金融运行具有调节功能，能有效引导房地产金融部门实现最优经营。再次，房地产金融创新能推动资本市场向前发展，从而实现房地产金融风险的社会分散化。

实证研究表明，在美国次级债危机的爆发和升级过程中，金融创新扮演了十分重要的角色。“金融创新―金融风险―金融监管―金融再创新”是一个动态的发展过程，如果金融创新信息披露充分、金融创新风险管理有效、金融创新监管到位，那么，金融创新仍然是规避金融风险、保障金融安全的重要途径。

(三)满足融资手段多样化趋势需要的动力

金融市场的主要功能包括配置金融资源和管理经济风险。随着经济社会的持续发展和金融市场的不断深化，人们对于金融市场分散和转移风险功能提出了更高的要求，从而引发融资方式多样化的市场需求，并成为金融衍生品市场不断发展创新的动力。但由于目前我国房地产的融资渠道较少，主要的融资渠道集中在银行。在我国金融市场，尤其是房地产金融市场上，不仅产品少，而且目前仅有的信托、上市、企业发行债券等方式发展也非常有限，这就使房地产融资风险集中在银行贷款上。因此，拓展融资渠道、发展规避和分散风险的房地产金融衍生品是必然的选择。而要深化和发展房地产金融衍生品市场，制度创新则是必然的路径。

三、房地产金融衍生品制度创新思路

(一)实现全民参与、全民利益共享的房地产金融制度安排

在国际较为完整的房地产金融市场体系中，由于机制的完善，已经出现了很多制度和产品创新的成功实践。这些成功的创新实践都是在市场化的前提下进行的，包含保护公众权益、抑制行业垄断与暴利、完善市场制度等要素。

反观国内房地产金融市场，由于金融创新机制的缺失和相关金融制度发展滞后，发展非常缓慢。例如尽管央行对房地产开发商采用项目融资、股权融资等多种融资方式持支持态度，但房地产金融市场资产证券化作用的发挥仍然仅局限

于缓解商业银行的房地产贷款的流动性不足方面。RElTs(房地产投资信托基金)面临着多种发展障碍。其一，法律障碍。产业投资基金法以及基金法等迟迟未能出台实施，当前基金法律制度缺陷给RElTs规范的发展带来了现实的法律障碍。其二，规模和收益。采取信托渠道进行房地产融资的方式尽管能够解决利益制衡的问题，但仍旧无法克服信托在发行数量上的限制和缺乏流动性的问题。其三，市场操作障碍。当前，房地产公司在上市方面面临着门槛高、成本高、渠道不畅、手续繁琐等诸多困难。

由此，笔者认为，进行房地产金融衍生品制度创新，使房地产市场摆脱对商业银行等间接金融系统主体的高度依赖，首先必须建立起一个满足市场主体多元化融资需求的市场机制和风险约束机制，形成有利于社会公众分享公共福利的将房地产金融与证券市场产品有机结合的创新机制和制度安排。

(二)探索制度创新动力机制，转变制度创新方式和路径

1　积极营造房地产金融衍生品制度创新的基础条件

主要思路是：重构房地产金融衍生品支持制度体系，发展新型房地产金融机构，注重房地产金融衍生品制度创新和其他配套制度创新相结合，以及金融领域的当前改革和长远发展相结合。

2　适时转变房地产金融衍生品制度创新的方式和路径

主要方式和路径是：继续发挥政府强制性制度变迁的作用，适时培育市场诱致性制度变迁的力量，以金融机构和金融服务拓展为突破口，带动现有商业银行房地产金融改革，按照“金融机构――大型商业银行”、“局部创新――全面创新”和“产品创新――制度创新”路径，积极推进房地产金融衍生品制度创新。

3　构建房地产金融衍生品制度创新体系

借鉴金融衍生品制度体系，笔者认为，房地产金融衍生品制度体系也主要包括三个制度：一是市场交易制度，二是市场监管制度，三是市场风险管理制度。由此，房地产金融衍生品制度创新体系也就包括市场交易制度创新、市场监管制度创新、市场风险管理制度创新。房地产金融衍生品制度创新，就可以从这些方面着手了。

房地产金融衍生品交易制度创新，是能确保房地产金融衍生工具交易按照市场交易规则顺利进行的一系列具体制度创新。我国应参照发达国家的做法，并根据我国房地产衍生品市场的不同发展阶段特点，进行交易制度的创新。

房地产金融衍生品市场的监管主要目的是确保市场的有效性，防范金融衍生品市场风险，从根本上来说是为了保护广大投资者利益。我国房地产金融衍生品市场具有交易品种少、发展时间短等特点，并且市场风险管理机制还没有真正建立，因此只有对房地产金融衍生品市场实施有效的监管才能保障市场运行的有序性并促使其健康发展。从提升我国金融市场竞争力应对全球金融市场一体化的挑战的角度来说，按照国际惯例建立科学的风险管理制度势在必行。

(三)构建房地产金融衍生品制度创新环境保障

1　完善相关法律制度，构建制度创新法律环境保障

健全的法律制度是房地产金融衍生品市场法治化的必要条件，是保证房地产金融衍生品市场健康规范有序发展的基础和前提。法律对于房地产金融衍生品市场的价值主要表现在：一是保护投资者利益，维持社会公众对一个安全、透明和稳定的房地产金融衍生品市场的信心；二是确保市场公平、有效和透明，维护市场的公开、公平和公正；三是防范、减少房地产金融衍生品交易风险，促进市场健康高效发展。目前，我国还没有专门的针对房地产金融衍生品的法律法规。为使房地产金融衍生品制度创新能具有法律保障，应尽快制定房地产金融衍生品监管法规，进一步修订《证券法》、《保险法》、《人民银行法》、《商业银行法》、《企业法》和《期货交易管理暂行条例》等，为房地产金融衍生品创新和房地产金融衍生品市场的规范发展留足空间，创造有利的法律环境。

2　建立健全社会信用基础，构建制度创新信用环境保障体系

房地产金融衍生品的发展，同购房者特别是贷款者的个人信用有很大的关系。因为如果购房者个人信用缺失，就会造成信贷机构巨大的风险。比如美国的次级债危机，就是把信用产品带给了一些低信用甚至没有信用的群体，而且附加了许多加大信用风险的优惠条件，形成了巨大的信用泡沫。信用泡沫――产品泡沫――资金泡沫――价格泡沫――市值泡沫，通过衍生品形成了一条长长的泡沫链。复杂的金融衍生工具和漫长的销售链条，导致投资者看不到按揭贷款的本质和根源，而且滥用金融衍生品拉长了交易链条，助长了投机，此时，风险可以得到分散但却不可能消除，等到房地产市场泡沫破裂，这些风险就会像埋藏的定时炸弹被引爆。为此，在房地产金融衍生品制度创新过程中，建立健全社会信用基础就是非常必要的。那么如何健全社会信用基础呢?例如可以推行个人征信系统，并建立起以社会中介机构为主的信用等级评定体系等。购房者个人征用信用系统就是将分布在各行业银行、政府部门和其他社会部门中的与个人信用有关的信息进行采集和汇总，形成个人信用信息数据库，为商业机构和个人提供个人信用信息查询服务。

3　放松金融管制，赋予房地产金融衍生品制度创新主体以创新动力

现有的金融制度场景和构置，影响了房地产金融衍生品创新的步伐。因为房地产金融业面临的诸多金融管制限制其金融创新的空间，使得房地产金融衍生品创新具有一定的盲目性，并且整个房地产金融市场缺乏制度创新的能力和活力，不能满足房地产业发展对金融市场功能的多元化需求。

4　促进房地产金融机构体制创新，构建制度创新微观环境

房地产金融衍生品制度创新的体现之一是实现房地产金融衍生品产品创新。而房地产金融衍生品产品创新的直接障碍就是金融机构现有的体制问题。基于此，金融机构体制创新势在必行。在金融机构，特别是国有商业银行的体制创新中，治理结构的完善是应有之义。完善的国有商业银行治理结构，有利于构建促进房地产金融衍生品产品创新的激励机制。商业银行上市虽然除了可以充实资本金以外，还可以在一定程度上减轻所有者缺位问题，但它不能彻底解决治理结构的缺陷问题。公开发行股票并进而使股权分散化，可能是改进治理结构的一个比较好的选择。在这种治理结构下，商业银行经理人只需对广大的投资者负责，而不需对上级或对大股东负责，追逐利润将成为商业银行产品创新的最大动机。但股权分散与国家控股之间的矛盾如何解决，需要在实践中不断探索。

参考文献：

[1]雷蒙德・戈德史密斯.金融结构与金融发展[M].上海：上海三联书店，上海人民出版社，1994.

[2]道格拉斯・诺斯.制度、制度变迁与经济绩效[M].上海：上海三联书店，1994.

[3]许海.房贷风险不可小视――美国“次贷危机”带来的思考[J].中国金融家，2008，(z1)：64-65.

[4]李锐，张萍，武勇.美国次债危机对中国房地产信贷市场的警示[J].北方经贸，2008，(6)：110-111.

[5]胡进，杨毅.浅谈美国次债危机对我国金融业的启示[J].湖南财经高等专科学校学报，2008，(4)：97-99.

篇（9）

随着新乡城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。

一、新乡市房地产金融发展的现状与特点

房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。总体而言，新乡房地产金融的发展具有以下几个特点：

1、发展时期短，起步快

从新乡房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，新乡用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。

2、融资渠道单一

从新乡房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是新乡房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在新乡房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。

3、融资比例较高

融资比例较高，是新乡房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。

二、当前新乡房地产金融风险的集中表现

房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，新乡房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：

1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行

据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在新乡目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

2、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，新乡住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管新乡当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

3、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险

由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。

三、新乡房地产金融风险的防范措施

对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。

1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化

当前，新乡房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。新乡目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。

3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度

对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。

4、完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。

5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制

针对新乡目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合新乡国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。

参考文献

[1] 陈灿煌. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛. 2006（03）

篇（10）

随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是促进房地产业健康发展的关键。

一、当前我国房地产金融风险的集中表现

1.房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益。

2.土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。

3.个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%～80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

二、我国房地产金融风险的成因

1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。

3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

三、房地产企业对金融主要风险的防范对策

1.广泛拓展融资渠道。拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

2.不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

3.建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

4.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

参考文献：