房地产行业财务风险的特点汇总十篇

序论：好文章的创作是一个不断探索和完善的过程，我们为您推荐十篇房地产行业财务风险的特点范例，希望它们能助您一臂之力，提升您的阅读品质，带来更深刻的阅读感受。

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一、房地产开发项目财务风险的特点

（一）房地产企业筹资难度和偿债压力巨大

房地产开发行业是资金密集型行业，因此筹资活动是支持房地产项目开发经营，促进房地产项目投资和再投资效率的重要环节。目前我国房地产行业用于运转的资金的主要来源有自筹资金、银行融资、销售回款三个主要方式，其他方式的资金来源不足融资总额的10%。而销售回款中约有60%的资金来源于银行按揭贷款，由此可见我国房地产行业发展对银行的依赖程度。由于我国经济发展阶段和资本市场成熟程度的限制，欧美国家房地产行业的多渠道融资模式在我国难以推广，加之国内证券市场对房地产企业上市的限制严格，信托受限，房地产行业资金需求规模的不断增加和融资方式的单一使房地产企业在筹资融资环节上面临巨大的财务风险。

（二）投资活动对企业经营管理水平要求高

房地产项目的投资活动是以资金为资本通过对项目投资的手段以获取投资收益的行为，是企业经营管理水平、战略决策和资金运用能力的综合体现。房地产项目投资回收期长、资金需求量大，因此在项目投资决策时要十分谨慎，一般的房地产企业在进行投资决策的过程中都会进行可行性研究分析和投资测算，从主观方面来说，不管是公司管理层还是专业咨询机构对市场走势和竞争环境的预测均来源于对历史数据的分析和主观经验假设，因此企业管理能力和专业水平的高低对投资成败有着不小的影响。从外部政策环境来说，投资决策中对政策条件和经济环境的因素变化的分析不可能面面俱到，外部环境的不确定性很大。因此这些投资决策过程中的不确定性因素会引发较大的财务风险。

（三）项目销售资金回收情况受市场波动影响大

房地产行业的投资回收取决于销售收入额和其转化为资金流入的速度，资金回收是企业偿还债务和再投资的基础。销售收入的实现主要受房地产市场供求状况和购房者的心理预期影响，图1为2008年-2014年我国房地产开发面积和销售面积增长率变化情况。

由图1可见，除去2008年度金融危机到2009年度房地产行业反弹过程中我国房地产开发面积和销售面积均存在较大增幅以外，其余年度我国房地产行业新开发面积和销售面积均呈现下降趋势，但是销售面积下降幅度和波动程度远高于新开发面积的变动程度，由此可以分析判断出，我国房地产的总体供求关系还是供应量高于市场需求。进入2015年以来购房者仍持观望态度，一边是高企的库存，一边是浓厚的观望情绪，不少中小型房地产企业的资金回收不足，在加上融资能力的欠缺和较高的融资成本，使其资金链越来越脆弱，而为了确保资金链条，这些企业纷纷降价促销，导致购房者强烈的降价预期，在这一过程中有不少中小房地产企业已经不堪重压，面临破产。企业资金回收中面临的风险会直接导致资金链紧张，引发财务风险。因此，企业应采用加强销售战略制定和收款管理的双重机制，降低资金回流风险。

二、房地产开发项目财务风险控制的主要环节

房地产行业的财务风险控制应该在结合房地产企业财务风险特点的基础上，结合企业财务风险控制的主要环节进行企业财务风险的把控。

（一）投资风险控制

房地产企业的投资管理水平与房地产企业的财务风险控制水平有着密切的关系，投资管理主要体现在对整个投资项目的事前投资策略制定、事中控制、事后反馈三个过程，通过聘请具有丰富行业经验的高管团队、建立科学严谨的决策流程、扎实细致的预算工作等手段可以有效降低项目投资管理中的非系统风险，因此科学的投资管理体系是房地产投资风险控制的有效手段。

（二）筹融资风险控制

根据房地产面临财务风险的具体特点，可知融资风险把控是与投资风险控制密切相关的风险控制环节。从房地产经营的开发时序性来说，在投资策略制定后最重要的财务风险控制就是融资风险控制。目前我国房地产企业的投资主要来源就是外部融资，而投资策略能否按步骤实施完全取决于融资风险的控制能力，因此，房地产企业应当在健全投资管理体系的基础上，理性客观地评价企业的资金需求和资金平衡能力，将融资工作的控制细化到每一个节点。不仅仅是将成功实现融资作为主要目标，对于融资的偿还和再融资安排也要形成具有系统管理能力的体系，这样才能完成既定的投资管理目标，降低筹融资风险及整体财务风险。

（三）营运资金风险控制

作为房地产项目投资最重要的资金来源及投资效果评价最关键的环节，营运资金风险控制始终是房地产企业财务风险控制的重中之重。目前，我国对于房地产开发企业的流动资金控制愈加规范和严格，房地产企业无法将所有的销售回款进行再投资或进行企业间拆借。因此，要控制好房地产营运资金风险首先要确保资金来源，加强回款管理保证资金回流速度。其次，在做好回款管理的基础上，合理制定营运资金滚动计划管理机制，确保对于项目整体投资策略的细化目标实现。最后，合理利用流动资金进行融资还款及再投资，实现项目资金的良性循环，降低整体财务风险。

除了上述三方面在房地产行业普遍存在且影响较大的风险以外，房地产企业与其他企业一样还面临着利益分配风险、内控管理风险等，虽然每个企业的综合管理能力有所不同，但是每个企业都应该重视风险控制，避免严重危机的产生。

三、房地产项目财务风险控制的主要措施

（一）建立完善的投资预算体系控制财务风险

在房地产开发项目投资建设期间，一些预算及分析体系不完善的企业往往偏向关注项目开发进度及销售进度，对项目前期的财务测算及事中事后的财务预算管理重视程度不高，导致项目开发过程中出现资金链断裂和清算，造成整个投资失败。

因此，必须通过进行概率分析法和例举法在项目开发前期进行整体现金流量可靠预测，避免项目财务风险。在项目开发的过程中应该实时根据项目开发进度及市场情况的变化及时调整整体预算及资金预算，加强对项目开发过程中出现的意外情况的把控能力，保障整体预算目标的实现，体现出财务管理工作的监督和保障职能。

（二）多方面开拓筹融资渠道，合理配置资金结构

基于健全项目开发预算体系，通过对项目开发整体资金需求的分析，求出资金需求缺口峰值，根据资金需求峰值出现所处的项目开发阶段，考虑项目所处开发阶段对融资的局限性，客观分析筹资缺口，如果项目自身融资能力不足以满足，通过合理的方式寻求自有资金需求，避免筹资额度不足带来的财务风险。

通过多渠道的融资方式间的互相弥补，降低资金成本，消减获利能力风险。由于项目开发类融资有获取难度大、期限长、资金成本高的特点，而短期经营类融资有着易于获得、期限短、成本低的特点，因此通过长短期融资的高低搭配以实现长期融资为基础，短期融资为辅助，利用短期融资流动性强的特点，实现长期融资和短期融资之间的置换和互动，降低整体资金成本，减少偿债风险。

（三）增强流动性资金管理，使资金利用率最大化

房地产项目对资金投入的要求较为密集和持续，假如在某一个环节上，出现资金投入困难的问题，项目投资很可能难以为继，严重时甚至会拖累整个企业的发展。所以在日常运营时，流动管理资金就更加应该得到充分的重视，加强各方面的营运资金管理。

1.加强回款管理提高销售回款率缩短回款时间

对于房地产开发项目来说，销售回款是整个项目开发的命脉，销售回款的速度直接影响整个项目开发资金链的稳定程度及财务风险控制水平。因此，需要构建完善的营销与财务的对接机制，形成对销售未回款部分按期梳理和逐笔清理的具体措施，并制定合理的任务目标与具有激励性的考核机制，最大限度地提高销售回款比例。

2.经营性资金流入用于筹资业务有关的支出管理

房地产行业是资金密集型行业，其筹资成本必然在其整体项目获利能力预期和项目投资评价中起到举足轻重甚至是决定性的作用。因此，当项目进入销售期和经营期以后，将一定的经营性现金流入用于归还融资本金，降低资金成本就成为增强项目获利能力的重要途径。从经营性现金流入的类别来说，项目销售类资金流入虽然有着资金流入量大、回收期限短的特点，但其受市场波动和政策调整等不确定因素的影响较大，如果在项目销售情况比较好的情况下去预测未来较长一段时间的销售资金流入，很可能出现过于乐观的判断和假设，在此阶段使用过多的销售类回款用以提前偿付筹资本金，极有可能使整个项目在市场波动或政策调控情况下面临开发资金短缺。而此部分资金缺口由于在短时间内需求量较大，难以通过短期融资来弥补，从而使企业面临较大的财务风险。

针对这一特点，开发企业应当对销售性资金流入进行妥善管理，在较为理性保守的财务预测分析下，对波动性较强的销售回款和较为稳定的持续经营类收入做好统筹安排，在优先保证项目开发和到期融资的资金需求前提下，再考虑提前偿付融资。

3.利用经营性资金盈余进行再投资管理

由于房地产行业发展的特性及近年来我国房地产行业的市场发展模式，我国大多数房地产企业均会在其投资项目的中后期利用项目自身产生的净现金流量进行再投资，主要的投资资金用途包括摘取新土地、为其他项目开发提供资金支持等，但是不管是摘取土地还是进行其他项目开发投资，其对资金的占用期限均较长，而且被投资项目的投资效果不确定性很强，在短时间内无法产生足量的现金流入。因此，从项目本身来说，对于利用项目盈余资金进行投资的控制应在绝对满足项目自身开发经营的前提下，利用多种假设及敏感性分析的模型同时对资金输出项目和被投资项目的现金流量情况进行预测，避免由于过度投资产生的资金流动性弱而导致的财务风险。

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中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。

一、房地产企业面临的主要财务风险

1.债务风险

作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。

2.利率变动风险

房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。

3.经营管理风险

房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。

4.融资风险

房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。

二、房地产企业防范财务危机的对策

1.优化资本结构

房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。

2.扩宽融资渠道

房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。

3.加强项目调查

房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。

4.注重风险预警

房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。

三、结语

当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

随着我国国民经济的发展，房地产行业发展势头尤为迅速，由于我国房地产行业基础差、起步晚，各种行为都不规范等原因，致使房地产公司存在着巨大的财务风险隐患。目前房地产企业如何合理有效地避免财务危机对保证房地产行业长久稳定发展，乃至全民经济发展都具有非常重要的意义。

1房地产行业的财务风险成因分析

11宏观因素分析

房地产行业的外部环境包括政治因素、法律因素、经济因素、社会文化因素、自然环境因素和技术发展因素等，所以房地产行业的外部环境不受自己控制，当国家和地区经济情况发展变化时（经济全球化加快等），首先受到影响的就是房地产行业。目前国家对房地产开展的调控政策如：财政政策、货币政策、税收政策等，也影响房地产行业的发展。因此房地产行业很难控制未来发展的走势。同时又由于房地产开发项目具有周期长、回收期长、投资大等特点，导致公司发展也存在一定的缺陷，具体表现如下。

111市场不成熟

我国房地产是20世纪90年代初新兴产业，相对世界其他国家房地产行业来说，起步比较晚，发展速度猛烈，无论发展过程还是管理规范等都不够成熟，导致房地产发展过程中没有重心，盲目前进。出现一些企业将闲置资金投入到没有进行前期市场调查的房地产项目，导致房屋销售不畅，资金无法正常收回。

112政府政策影响

我国房地产行业发展速度过快，根基不稳，为了适应国民经济发展需要，政府多次出台宏观调控政策。当房价上涨趋势过快时，国家严格控制开发商贷款条件和利率，从而削弱房地产发展势头。当房地产行业发展进入低谷时，采取贷款放款优惠政策，鼓励国民购买，维持国民经济平衡发展。

113风险意识淡薄

由于房地产快速发展，使得房地产投资者在近二十年获得了高利润的回收，他们被胜利冲昏了头脑，忽略了风险意识。同时，房地产公司在规避风险意识方面缺乏相应的控制制度，没有实现按照制度进行风险控制。

12微观因素分析

121缺乏财务预算和财务管理意识

在房地产行业发展过程中，有将近四成的房地产公司在经营过程中仅停留在会计核算，而缺乏财务预算和事后财务分析，没有有效的发挥财务管理的职能。甚至有的房地产公司外聘会计公司做，由于会计对公司情况和业务不了解，不能做到日常财务数据的有效控制。

122盲目举债，资本结构不当

一些公司被刚开始的高利润冲昏了头脑，不计后果的将资金投入到房地产开发过程中，而缺乏开发项目的全盘考虑和长期规划，导致房地产项目开发后期资金运作困难，不得不向银行大量贷款，由于仅靠银行贷款，其借款渠道单一，导致负债成本过大。

123成本费用控制不严

由于目前房地产市场投资过热，房价过高，房地产暴利，使得房地产企业忽视了成本费用控制，主要表现在三方面：首先，不重视建设项目的规划阶段，经常出现项目方案还没有确定下来就着急开工进行建设，致使在项目建设过程中对项目方案反复修改，项目成本也随之增加；其次，招投标环节走过场，部分开发企业不愿搞公开招标；再次，普遍重视对施工阶段的成本控制，而忽视了设计阶段的成本控制。

2房地产行业财务风险特点

21财务杠杆使用过度

大多数房地产公司以向银行贷款的方式应对房地产开发所需要的大量资金，但是过度贷款会导致资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆使用过度意味着资金流动风险增高，稍有不慎公司就面临着巨大的还款压力。

22资金周转率偏低

由于房地产项目开发所需资源多，资金投入大，征地、土地开发、房屋开发都属于资金严重消耗部分。虽然房地产通过房屋预售、现房销售和物业管理等方式将资金收回，但周期比较长。

23资产期限不匹配

由于房地产的资金投入大，资产比较多，其流动资产主要是存货（包括原材料、周转材料、存货跌价准备、开发产品）。由于房地产存货流动性差，属于不易变现的资产，导致房地产公司流动资产和流动负债率不匹配，致使资金偿还压力过大。

24现金流入期限不均衡

由于房地产公司大部分资金采取外部资金投入并在项目开展期进行房屋预售等方式获得资金流入，致使房地产现金流入不可控，一年高一年低，现金流入期限出现严重的不均衡。使得现金流入较少的一年要面临资金短缺的流动性风险，现金流入较多的一年又会产生大量的资金冗余。

3房地产行业降低财务风险的对策

31加强财务活动过程管理

311筹资风险的管理

向银行贷款是房地产行业目前采取的主要融资方式。经过行业分析，房地产公司过度贷款会造成负债率过高。所以房地产公司融资方式应该采取以银行贷款为主，吸引外部投资等创新融资方式为辅，形成组合性融资，从而改变因负债率过高导致房地产行业财务风险，确保项目资金顺利流通，股东权益具有稳定的收益率。

312投资风险的管理

房地产开发项目属于高投资项目，其最重要工作的就是项目前期的需求分析和可行性调研，应充分了解国家政策、城市规划、土地使用情况、房屋供应信息以及房地产市场需求等。如果城市规划信息不准确，导致开发商选址的错误判断，最终会导致开发房屋出现滞销。

313现金流量风险管理

房地产公司从开始融资就承担着财务风险，所以在公司资金回收环节最为重要，而应收账款的及时回收是影响资金回收风险的重要因素。所以应加强对应收款项的管理，首先建立稳定的信用政策；其次客户购买房时确定客户的资信等级，评估购买用房公司的偿债能力；最后，确定合理的应收款方式和比例。

32建立完善的风险预警系统

如果房地产公司没有建立和完善财务风险预警管理系统，不能有效地避免财务风险，将会使财务危机扩大化，所以建立完善的财务预警系统至关重要。

321及时编制现金流量预算，建立短期财务风险预警系统

房地产财务短期内的主要工作是现金流量预算的编制，为了保证现金流量得到有效管理，房地产公司应该建立完善的预算及预测系统，以周、月、季、半年、年为阶段将具体项目汇总，分析预期收益、现金流量和财务状况等。

322建立财务风险预警模型，确定长期财务分析指标体系

财务预警指标一般包含反映企业负债偿还能力、盈利能力和资产运营能力等。房地产公司应该参照房地产特点，并根据自己公司的实际情况，具有侧重的对企业财务指标进行调整，从而建立适合企业长期发展的财务风险预警模型。

4结论

综上所述，只有不断提升房地产的财务管理水平，加强财务风险管理，才能保障房地产公司长久稳定发展，才能实现国民经济的科学合理发展。

参考文献：

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房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业,它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点,并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来,由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求,到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年,我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策,首付比例和贷款利率的提高,使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险,我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险,并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。

二、当前房地产行业财务风险现状

房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险,都会对房地产行业发展带来影响,主要是以下几个方面:

1.负债率高

通过一些调查数据显示,我国房地产企业的资产负债率均为75%以上, 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转,在选择项目时已出现盲目性,出现不规范的高额借债,导致房地产企业负债率高。

2.资金结构不合理和境外资金运用少

根据资料显示,在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款,这样单一的融资方式,导致对银行依赖性大,使得很多风险都压在银行身上。同时,主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解,难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上,不利于分散风险。

3.财务涉及面广,管理较难

企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂,涉及的主体较多,包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等,再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多,这些也就使得财务管理上复杂程度较高。

三、控制房地产行业风险的有效措施

1.构建正确的风险评价体系

首先需要有科学正确的风险评价指标,要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平,把握企业对资金的发展能力以及偿还能力,以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施,这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准,使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。

2.开发多渠道的融资方式

只凭借传统的融资方式不利于分散风险,会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道,形成新的融资方案,来解决我国房地产行业中负债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理,其次要扩大自身的资金拥有情况,逐步的开发自引外资的条件:比如,可以根据发那个地产的信托计划,在保持公司原有负债率的情况下,来吸引外来投资者的眼光,要降低融合资金的成本,这样既可以节省财务管理的费用,也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等,来不断的控制企业成本,逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。

3.要完善财务管理策略,加强内部控制并且要完善监督体系

作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理,要以让客户满意为宗旨,来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理,约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略,以便更好地控制成本。在内部的控制上,要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组,对财务进行定期的考核和监督,实现内部控制的完善。另外,还要在房地产服务的开发和设计上,对成本进行预先规划,以便使图纸上的成本与实际成本更接近,减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组,在各个环节按制度和目标严格监督,尽量减少人为因素的干扰,提高财务风险控制的保障。

篇（5）

我国在经济的发展过程中同时也重视对基础设施的建设，并且也在不断的提高城镇化建设，人们对于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在这样的大背景环境下，我国的房地产行业迎来了一个大的加速时期。在初始我国为了保证房地产行业的健康快速发展，开展了一系列的扶持政策，但是随着经济的增长速度，房地产行业在快速发展的过程中存在的问题也逐渐凸显出来，首当其冲的就是房地产企业的财务风险管理问题。

一、房地产企业财务风险的概念

风险一词主要是指不能明确各种事件发生的概率，并且也不能控制事件发生对于主体所造成损失的大小，而且也不确定事件发生时是否可以承担损失的概率。通过对房地产企业财务活动方面进行划分，一共可以分为以下四个阶段：第一个阶段是筹资阶段，第二个阶段是投资阶段，第三个阶段是资金回收阶段，第四个阶段是收益分配阶段。并且通过对房地产企业财务活动的这四个阶段进行分析发现，在每个阶段所产生的对应的财务风险为：一是筹资风险，其主要的内容是负债规模的大小以及房地产企业是否有能力偿还的问题；二是投资风险，主要的内容是对于房地产企业的投资项目中的不确定因素的损失情况分析以及项目实施的可行性分析等；三是资金回收风险，主要的内容是企业在后期回收款项以及存货方面的控制；四是收益分配风险，主要是指在企业获得收益后企业内部出现的问题[1]。

二、房地产企业财务风险的内容

房地产企业在筹集资金时的途径通常是以下三种，分别是通过发行股票以及向银行进行贷款和发行债券。后两者都需要支付一定的利息，通过这种负债经营可以有效地解决房地产企业自身运营中投资多以及项目周期长的问题。但是企业在进行筹资的过程中所产生的财务杠杆是一把双刃剑，所以需要企业充分的对自身实际情况进行考量再选择负债的规模。房地产财务风险主要体现在以下三点：第一点是偿付风险，主要是企业对负债的偿还方面；第二点是债务资金成本的变动风险；第三点是再融资成本以及筹资渠道的变动风险[2]。

三、房地产企业财务风险的管理策略

(一)在筹集资金方面的风险管理

在筹集资金方面的风险管理主要包括以下几点：一是房地产企业要加强自身对于资本结构的建设，一定要将自身的发展情况与完善的资本结构理论相结合，并且将权衡理论作为建设的基础，对于负债规模需要符合房地产企业的财务实情，太大的负债规模可能会直接导致房地产企业破产或者贬值。主要的原因是由于房地产企业负债规模过大的话会导致企业在负债运营的过程中出现没有资金偿还的现象，并且这种无法偿还的风险也是随着负债规模的扩大而增加的。二是要扩展筹集资金的渠道，目前我国房地产企业应用最为广泛的筹资手段就是向银行申请贷款，从而忽视了债券筹资这种筹资方法，债券筹资在其他领域都取得了良好的成效，所以目前我国也在大力支持房地产企业使用这种方法进行筹资。房地产投资信托主要是指房地产企业聚集多个投资商进行筹资，并且为每个投资商都发放受益凭证，通过委托专业的投资机构进行管理，最后再将资金收益发放给投资商[3]。此外筹资渠道还有包括海外地产基金、私募方式筹集资金、典当融资以及合作开发等，企业可以根据自身的实力选择筹资的渠道。

(二)对投资方面的风险管理

为了有效的控制房地产企业在投资环节的财务风险，就需要企业在开展新的项目的同时要严格的对项目进行可行性分析，并且要对项目所涉及的各个环节做出报告，例如项目的投资成本等。首先房地产企业需要对投资的项目进行可行性分析，并且对项目的每个环节都需要进行预算统计，从而提高企业的抗风险能力，企业要明确市场的需求，从而再考虑自身的经济效益。其次，企业在整个可行性分析的过程中需要注意以下几点：第一是该项目的市场需求；第二是当地政府的规划以及政策是否影响到该项目的开发；第三是该项目施工地点的周边环境因素。房地产项目的开发不仅可以给房地产企业带来客观的经济效益，同时也可以促进房地产项目周边的发展，所以在投资项目前一定要充分的进行可行性分析，并且将动态指标与静态指标相结合，从而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地产企业运营中的风险管理

在对房地产企业正常运行中的财务风险管理中，房地产企业首先要有财务风险的意识，从而在面对财务危机时才不会出现措手不及的情况。房地产行业作为一个高投资、高风险的高危行业，这也就致使房地产企业在正常运营中同样要承担大量的风险，所以房地产企业在这样的发展环境下就需要提高对财务风险的意识程度，在日常的运营中就应该加强风险管理的建设，从而做到有备无患。房地产企业应该时刻的关注市场经济以及房地产行业的最新动态，并且积极地响应国家的政策制度，在企业内部针对所处的环境状态适时的进行调整，从而提高房地产企业对于财务风险的应对能力。房地产企业在日常不仅需要提高风险意识，同时也需要对企业内部的财务部门增强管理，树立科学的发展观念，提高企业自身的信誉度，并且加快企业资金的流通速度。在进行资金管理方面还应该进行全面的预算，从而避免企业在运营的各个环节中出现非法的情况造成资金的流失，从而实现房地产企业的可持续性发展。

(四)在房地产企业资金分配方面的风险管理

针对于我国的房地产行业的发展特点以及发展状况，房地产企业应该将经营过程中所产生的现金流量净额作为在分配决策过程中的主要财务指标，主要的原因就是现金流量可以有效的反映出企业的现金收支状况，因此现金流量数据比企业的利润更加重要，由此可以说明就算房地产企业的利润在上升，但是如果企业的现金流量在持续下降，那么长远来看企业的盈利其实是在下降的[5]。

(五)房地产企业内部制度对财务风险的管理

房地产企业内部的建设主要涉及以下三个方面：一是对市场情况的掌握；房地产企业需要建设专门的信息收集分析部门或人员，从而对市场的情况进行调研，并且及时的掌握其他房地产企业的工作情况以及国家出台的相关政策，从而企业可以采取有效的防范措施并且提高企业的应变能力。二是要加强企业内部工作人员的自身素质，从而提升企业的总体工作水平；三是要加强企业对于财务方面的管理和控制，建立完善的财务管理制度，避免为不法分子造成可乘之机。

四、结论

房地产行业目前仍是我国经济发展中的重要组成部分，并且有着较好的发展前景。本文旨在探究房地产企业在面对激烈的市场竞争、突出的内在矛盾以及外在调控压力的情况下，是如何科学有效的进行财务风险管理，从而实现自身的可持续发展。

作者:卞晓燕 单位:沈阳坤泰房地产开发有限公司

参考文献：

[1]曹阳.基于风险定位的房地产企业财务风险预警研究[D].哈尔滨理工大学,2014.

[2]石梦娜.我国房地产企业财务风险控制研究[D].武汉理工大学,2013.

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中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。

2 保利地产基本状况

2.1 保利地产的发展现状

保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。

2.2 保利地产基本财务状况

从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。

从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。

从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。

从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。

2.3 财务比率指标分析

财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。

2.3.1 偿债能力

2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。

2.3.2 资本结构

保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。

保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。

2.3.3 总资产的收益率

保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。

2.3.4 营运能力

保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。

2.4 保利地产财务风险的总体评价

综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。

3 保利地产财务风险的成因

3.1 宏观政策

3.1.1 宏观调控

2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。

2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。

2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。

2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。

2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。

因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。

3.1.2 税收政策

我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。

3.2 行业形势

3.2.1 市场竞争激烈

因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。

3.2.2 市场需求

房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。

3.3 内部原因

（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。

（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。

4 保利地产财务风险防范的建议

4.1 决策者财务风险意识需加强

企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。

4.2 财务人员的风险管理能力

财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。

4.3 保障偿债能力

从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。

4.4 海外融资

篇（7）

作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。

一、企业内部控制与财务风险管理的关系

企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。

相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。

二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析

在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：

（一）日常运营的财务风险

主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。

（二）债务风险与利率风险

此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。

（三）财务投资风险

房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。

三、从内部控制的角度实施风险管理的措施

从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：

首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。

四、结束语

有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。

参考文献：

[1]国务院国有资产监督管理委员会[J].中央企业全面风险管理指引. 2006

篇（8）

2012年，我国国内生产总值（GDP）跌破8%，随后的几年里都在7%左右徘徊，经济运行呈现稳中趋缓的“新常态”格局。在此背景下，我国房地产行业也面临着转型，尤其在“去库存”的大趋势下，快速调整产品结构、市场布局，走出了量价齐升的增长通道。然而，作为资金密集型行业，对其财务风险进行系统分析，提出加强财务风险预警能力的对策意义重大。

一、房地产上市企业财务风险的含义

财务风险是指企业在运营过程中因决策的不确定性而引起的收益下降、资金周转困难甚至陷入财务困境。从房地产上市企业层面分析：一是作为资金密集型行业，为保障生产经营的正常运营，需大量筹措资金。在融资活动中，一旦管理不善，可能会导致企业失去信誉，进而引发融资风险。也可能因决策失误而导致投资风险。二是在日常的经营活动中，因管理失误、内部控制不完善而导致的经营风险。三是对现金、存货、应收账款的管理不善而引发的流动性财务风险，如因销售政策制定失误导致现金流通短缺等[1]。以上主要是从微观层面分析，除此之外，还受宏观政策的影响，如出台限购令等。

二、经济“新常态”背景下房地产上市公司财务风险分析

（一）收入、现金流波动大，增加了财务管控难度

我国房地产上市公司的收入确认采用完工确认法，即只有在商品房竣工验收后才能确认营业收入，导致财务报表中所反映的运作情况与实际存在差距，尤其是项目大多周期较长，收入确认具有滞后性[2]。房地产上市公司属于资金驱动型行业，经营运作需要大量的资金予以保障。在项目交付前，现金大量流出，各类成本、费用导致项目呈现亏损状态，甚至还需支付融资利息；在项目交付后，现金大量流入，利润瞬间增加。可见，收入、现金流呈现不确定性，增加了房地产上市公司财务管控难度。

（二）资金流动形式复杂多样，加大了财务风险

房地产开发项目的周期较长，大多在一年以上，资金周转、回收等都面临着多种不确定因素。从项目资金的流向分析：经前期策划、可行性研究、征地、拆迁，才进入到施工筹建阶段；协调开发商、承包商等，方能开工建设，再到推广策划、售后服务。整个项目经营中对内、对外涉及多个环节，财务关系复杂。从项目资金的运作分析：经营收入有租金、销售收入，商品房预售款等；融资渠道有银行贷款、股权融资、民间融资等。整体来看，资金流动形式复杂多样，给房地产上市公司的财务管理、资金调配带来诸多困难。

（三）受宏观调控政策的影响，区位投资风险空前放大

我国房地产行业起步较晚，市场化程度不高，尤其是我国民众投资渠道较少，使房产兼具着消费品与投资品的功能，导致房价非理性攀升甚至部分地区呈现泡沫经济[3]。政府对房地产行业的走向尤为关注，国家与地方层面都相继出台多种政策，如土地、税收、融资等政策，对房地产行业的走势影响较大。房屋具有不可移动的特点，尤其在经济“新常态”背景下，导致区域投资风险空前放大，如2016年内蒙古鄂尔多斯被称为“鬼城”，房价呈快速下跌状态，仅东胜区建成、在建项目库存就达到1286万平方米。

三、经济“新常态”背景下加强房地产上市公司财务预警能力的对策

（一）加强财务风险预警信息的搜集，为管理决策提供可靠依据

房地产行业受经济运行、宏观政策的影响很大，信息搜集的及时性、敏感性能有效加财务预警能力，为管理决策提供可靠依据，适时调节公司发展战略。第一，注重内部信息的搜集，对主要财务指标进行监控。如我国房地产上市公司的资产负债率大多超过了70%，需实时关注贷款规模是否合理，防范资金风险。第二，动态掌握宏观经济环境及调控政策，把握企业扩张的规模与时机。

（二）加强“硬件设施”的支撑，为财务风险预警能力的提升奠定基础

加强房地产上市公司“硬件设施”的建设，为财务风险预警提供强有力的支撑。构建信息预警系统，加强公司内部各部门间的沟通互动、信息共享，实现对信息的及时分析、监控与预警。对可量化指标设施上下临界值，一旦偏离临界值以内，系统自动发出报警，提醒相关人员做出调整和防范。构建完善的组织机构，强化财务风险控制，根据自身规模指派专业人士设立风险控制委员会。

（三）加强筹资风险防控能力，增强公司盈利能力

“新常态”背景下，经济上行压力较大，融资难依旧是房地产上市公司所面临的主要问题，必须创新融资渠道，如尝试房地产投资信托基金，改善融资结构。合理安排借贷结构，根据项目开发、经营周期科学安排，编制现金收支预算，防范不能偿付本息的风险。在房地产行业整体利润率下滑的背景下，通过联合重组方式增长实力，实现优势互补，寻找新的利润增长点。探索“轻资产、重运营”的新模式，加强成本管理，提高资金利用效率。

参考文献：

[1]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.

篇（9）

房地产行业的发展庄要从事房地产的开发和建设进行租赁经营以及相关的服务等形成的一种独立性产业部门。其中主要内容包括进行土地的开发、对房产的买卖和租赁、进行物业的管理以及金融方面的投资等具体的运营中, 具有一定的周期性。从整体上来说房地产经营的周期性和社会经济发展的周期性有很大的关系, 同时房地产企业的发展,能够带动建筑、建材和机械、冶金、家具、电器等行业的发展。因此房地产经济的发展对社会经济的发展具有基础性的影响。

二、房地产企业存在的财务风险问题

(一) 债务方面的风险。房地产企业的发展中最大的特点就是负债率比较高这也是房地产企业容易出现财务风险问题的重要原因。相关的资料显示月前我国的房地产企业平均负债率达到了75 % 左右而且一般的房地产项目需要投入的资金都在一两亿甚至是十几亿所以流动资金比较大,才能保证项目的实施和运转。但是一般的房地产企业拥有的流动性资金比较少所以主要是通过银行等一些金融机构来进行融资。但是银行的利息是比较高的而且房地产企业的还款还要等到地产项目开始盈利所以很多的房地产企业都是在负债率比较高的情况下进行经营所以会产生很大的财务风险。一旦某个环节出现问题就会给整个项目的运行产生影响, 对企业的经济效益造成很大的损失。

(二) 房地产企业进行再次融资的风险。由于房地产项目的投资比较大所以,一般的房地产企业很难单独完成一个地产项目往往需要一些金融机构来介入。一些房地产企业在没有机融机构介入的同时就盲目的开始建设项目,导致项目建设中进行融资出现问题。我国的银行大部分属于国有企业在社会经济的发展中起着一定的调节和保持平衡的作用,但是如果房地产企业的收入状况受到影响池会导致银行的运作出现问题始社会经济发展造成一定的影响。

(三) 利率变动给企业造成了财务风险。房地产企业的货款,受到利率变动的影响比较大, 特别是国家的经济政策会对利率变动产生很大影响所以这些因素的影响容易给企业造成比较大的财务风险这也是房地产企业发展中需要考虑的问题。所以国家实施了一定的加息政策进行房地产泡沫的抑制造成了房地产企业的融资成本提高增加了企业的还货压力。而且企业若经营不善段有实现预期的发展目标就会影响到正常的投资和经营这也是目前房地产行业面临的重要问题。

(四) 房地产企业经营管理中的风险。房地产企业的发展中和许多部门有相关的经济往来例如政府、审计等一些管理部门还包括一些企业的债务人、股权人、企业的职工以及企业内部的各个单位等。

由于房地产企业和这些方面的经济关系比较密切所以涉及到的资金量也相对较大这也造成了房地产企业的财务风险增加。同时许多的房地产企业在财务管理方面的制度不是很完善, 也容易导致企业在财务管理方面的疏漏。所以在实际的操作中不仅仅是和其他的部门账目往来的不清楚好包括对成本管理的缺失许多企业没有建立规范的成本控制和管理体系。这些方面的影响容易造成资金的使用超过预期影响企业的经济效益。

三、房地产企业进行财务风险防范的措施

(一) 房地产企业需要优化资本结构。房地产企业的发展,属于资本密集型企业所以必须拥有比较合理的资金结构。目前,国内的很多房地产开发企业拥有的资金是无法独立进行项目开发的但是房地产企业在进行融资的过程中,一定要充分的考虑企业的偿还能力, 以及具体的房地产项目的收益情况。进行项目的开发过程中房地产企业需要进行资本结构的优化,虽然房地产企业的负债经营能够通过金融杠杆原理来增加企业的收益情况但是房地产企业的负债情况需要保持在一个相对合理的范围内。

(二) 房地产企业需要优化融资渠道。当前房地产企业的发展中应积极的拓展融资渠道采取多元化的融资策略从多方面进行融资。所以房地产企业需要摆脱以往的单一性融资方式根据自身的优势,丰富融资手段,例如采用产业基金融资、信托计划融资、以及资金的证券化融资等方式,同时还可采用民间融资的方式为企业的发展提供充足的资金支持。进行多样化的融资还可以降低企业的债务比例减少财务风险。

(三) 房地产企业需要树立财务风险意识。随着市场环境的竞争日趋激烈房地产企业需要树立起一定的风险意识特别是企业的财务风险意识。所以需要企业对整体性的国民经济加强认识根据社会经济的发展形式预测相关的政策变化, 以及对企业的经营管理产生的风险。目前我国的经济发展速度比较快而且相关的政策也需要进行调整和变化必然会对房地产企业的发展产生一定的影响, 因此就需要企业加强对经济形势的分析,以及政策的研究最大限度的避免出现财务风险问题。

篇（10）

近年来随着我国社会经济的快速发展，房地产行业得到了飞速发展，数量越来越多，规模也越来越大，随之而来面临的财务风险也越来越多。目前，财务管理已经成为房地产管理中的重要内容，其中最为重要的就是风险的问题，只有做好风险预防工作、采取有效措施面对风险，才能提高企业财务管理效率，进而实现房地产行业可持续发展。

一、房地产企业财务管理现状

财务管理面临着一个重要的问题就是理财风险。在信息化时代下，计算机凭借其自身的优势，在企业中得到了普遍应用，并且逐渐承担着越来越重要的任务。企业财务管理工作同样如此，计算机技术的引进，使得财务管理实现了虚拟化，近些年，计算机技术的快速发展，使得消息的种类和数量不断增加，从目前来看，企业财务管理还无法完全应对复杂的网络环境，因此，使得财务管理工作面临着一定的风险。企业为了进一步提高经济效益，往往把大部分资产投入到虚拟领域中，而保护措施不当，无疑增加了企业的投资风险。过去，企业主要是通过有形资产实现企业的经济增长，而在新时期下，企业经济增长是有形资产和无形资产的共同作用，且无形资产比重要更大。传统的财务管理，忽视了无形资产的重要作用，如果还采用传统的财务管理，肯定会增加企业风险。此外，随着现代市场经济体制改革的不断深入，企业的规模和人才队伍不断扩大，因此，企业财务管理的工作范围和内容也呈现逐渐扩大的趋势，财务管理工作在企业中的作用越来越突出。但是，在实际的运行过程中，企业在财务管理人才方面存在着诸多问题，企业在聘用财务管理人员方面，门槛较低，被聘用的工作人员，没有坚实的理论基础，几乎没经过任何专业的训练就直接上岗，更不用说财务风险管理能力。

二、房地产企业财务管理风险问题成因分析

（一）筹资风险

具体体现在三个方面：（1）负债金额巨大。房地产行业本身特点决定了其需要大量的筹资金额。通常情况下，房地产企业在成立初期阶段往往需要大量投入债务资金，自有资金占有很少一部分，其运营资金大部分来自银行贷款。近几年，贷款率正在持续走高。受到所谓的高回报驱使，一些企业在盲目地四处举债，使其资金成本提高，财务风险也随之增加；（2）房地产企业为了实现项目能够滚动开发往往会选择再次筹资。但是很少有房地产企业能够对其内部资金潜力进行挖掘，没有做到对积累资金做到有效利用，而是一味地进行贷款。对于一些规模较大的房地产集团，甚至产生连锁筹资担保链，一旦某一环出现断裂，就会给企业带来巨大生存危机，而原有风险也会进一步扩大；（3）我们知道市场及利率是不断变化的，而这一变化也会或多或少的增加财务风险，在房地产企业所面临的诸多风险中也是最为致命的，并且该风险不可预测。从国内外来看，出现了明显的通货膨胀，中央银行为了使通货膨胀降低到合理水平，曾连续加息多次。对房地产企业来说，汇率编导意味着资金成本增加，预期收益减少。

（二）项目投资

一些房地产企业错误地认为，土地使用权是获取收益的重要保障，只要能够得到它，然后在进行图纸设计、施工、投入施工所需资金，就能够在规定期限内交工，从而获得经济效益。所以，很多房地产企业不惜花费巨资获取土地使用权，开展“圈地运动”。但是如果土地权使用权购置之后在资金运作、回报率等方面并没有做出科学预算，那么其预期利润目标也就无法实现，更别说对每项成本的测算和具体落实了。很有可能导致企业盲目操作，增加投资成本。

（三）项目经营

一些房地产企业只关注项目施工质量和施工进度，对财务管理工作不重视，往往没有做好财务监督工作，财务部门自身对财务管理认识不到位，其作用也没有充分发挥出来。在成本核算方面只是大概进行简单的计算，计算过程粗糙，缺乏计算依据，大部分房地产企业财务部门并没有结合企业实际情况开展成本管理工作，对成本核算不重视，从而导致实际成本与预算存在较大的偏差，从而增加企业财务风险。

三、加强房地产财务管理风险管理的有效措施

（一）树立正确的财务管理理念

企业的健康发展离不开有效的财务管理工作，因此，企业领导阶层必须树立正确的财务管理理念，高度重视财务管理工作，严格按照相关要求，对财务管理工作第一责任人进行确立，不断提高对各项制度重要性的认识，采取有效措施，最大限度减少人为对财务管理的干扰，将资金的来源逐项理清，对资金的支出结构进行优化。除此之外，增强财务管理中的无形资产管理，并将其作为重点内容，提高企业人力资源的质量，不断增强企业的综合生产能力和创新能力。

（二）完善风险管理机制

资产在使用的过程中，必然面临着诸多风险，因此，需要建立健全风险管理机制。首先，企业要聘用或内部选拔专人建立风险管理委员会，对财务风险进行预防、分析。其次，要建立完善的风险预警机制，由于企业的财务面临着内部环境和外部环境的双重风险，因此，必须建立起行之有效的风险管理机制，做到财务风险早发现、早解决。第三，事业单位要对财务状况进行时时掌握，对于资金的使用要进行严格规定，以此保证资金的高效运转。

（三）建立财务预警体系

所谓财务预警体系的简单来说就是企业能够及时发现财务风险，尽可能规避或减少风险。房地产企业任何一个环节都离不开风险预警体系。在实际运行中，企业要根据自身经营和财务情况、市场竞争情况以及相关产业政策等，准确、及时的判断是否进行预警。

四、结语

综上所述，本文以房地产行业为例，围绕财务管理风险问题展开研究，提出了有效的解决方法。房地产行业所面临的财务管理风险问题也是其它行业需要面对的。因此，其它行业可以根据其自身实际情况，对本文所提出的措施进行合理利用。如果没有及时采取行之有效的方法，就很有可能导致风险增加，降低企业经济效益，甚至对企业的可持续发展产生重大影响。

作者:李亚东 单位:郑州清华园房地产开发有限公司